商业地产面临的挑战论文

有苦就有甜，有歌就有泪。岁末年初，纵览楼市风云，谁在“笑傲江湖”，谁又黯然神伤。2011年楼市盘点房地产调控政策是房地产行业面临的主要系统性风险。今天小编为大家推荐《商业地产面临的挑战论文 (精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

商业地产面临的挑战论文 篇1：

新常态下中国商业地产面临的机遇和挑战

新常态下中国商业地产面临的机遇和挑战

随着中国经济进入新的常态，商业地产的发展环境发生了剧烈变化，商业需要加快创新转型适应新的形势。结合绿地商业地产的实践，谈一点我们的体会，以及在新常态下对商业地产的思考。

绿地集团商业地产实践

过去十年，中国经济快速增长，城市化进程不断加快，商业地产实现高速增长。经过多年发展，绿地集团的商业地产业务也获得快速发展。2014年集团的商业地产收入达到了1296亿，同比增长90%，已经占据了集团房地产业务的半壁江山。

绿地集团在发展商业地产中有几个基本特点，第一个是聚焦特色的产品：绿地集团的商业地产主要是聚焦在超高层、大型的综合体、产城一体化和智慧城市一些特色的产品，并不断创新。这类产品符合城市发展的需求，受到地方政府的高度欢迎，有利于获得资源。另—方面这类产品难度大，有利于形成独特优势，比如超高层。项目投资周期很长，投资很大，对技术的要求越来越高，尤其是后期的管理，所以我们选择在这个领域也是一般企业难以参与进来的，而且我们有先发优势。

第二点，布局中心城市绿地集团的商业地产集中在一、二线的中心区域，并围绕区域发展布局、入口密集度等带动城市新区发展。

第三个是创新运作模式。超高层项目对企业运营能力要求比较高，因此绿地集团发展过程中探索了一套适合自身的模式，根据项目特点来开发。

第四点是新的尝试和特征.打造“命运共同体”。商业地产的开发企业，我们觉得与入驻企业之间不再是简单的买卖关系和租赁关系，而是互利共盈的伙伴。绿地集团通过整合内部和海外的资源，建立起了全球的企业平台，为人驻企业提供专业服务，从而打造了开发商、战略伙伴以及入驻企业多方共赢的生态圈。经过多年发展，绿地集团在超高层、大型综合体、产城一体化方面形成经验。目前为止，我们建设成的超高层，300米高有30幢，200-300米高有40幢。其中有4幢高度位列全球前十。大型的城市综合体遍布全国的75个城市，已经投建的产城一体化项目有10个。

新常态下，商业地产面临的挑战

新常态下，商业地产出现新的发展趋势，需要企业面对。

首先面临的挑战，第是总量过剩.过去几年大规模的开发建设使得商业地产面临总量过剩的局面，我们认为商业物业的增长速度超过需求的速度。

第二个是在新常态下，、业态老化的问题。随着居民收入提高和消费结构的升级，消费需求更加多样化、个性化。传统商业地产我们看到大多数都是品牌雷同、业态相似、同质化严重，无法满足新的消费需求。

第三个是互联网的冲击。互联网改变了人们的消费习惯，不仅提供更加低价的产品，而且提供快捷的体验。例如购物中心服装专卖店，已经成为试衣间。传统的百货、超市受到巨大冲击。

商业地产新的发展趋势

第一是需求多样性。商业地产的本质是为生活和生产提供服务，商业地产不仅关注人的需求也要关注产业需求。新常态下，融合产业需求，首先是消费需求升级，消费者的消费需求从简单购物向休闲娱乐转变，消费偏好从追求物美价廉向追求个性和品质发展。其次是产业转型升级，传统的产业转型升级，服务业日益成为新的增长引擎，更多的中小企业成为创新主体。

第二是房地产的价值增加，从升发环节转向运营环节。商业地产主要依托土地和服务业的不断升值获取收益。在新常态下，依赖土地增值的模式难以为继，我们认为商业地产也从开发环节转向运营环节。

第三是行业金融创新不断加快。商业地产与金融结合越来越紧密，一个是企业需要向轻资产转型，第二个是金融市场改革为房地产创新提供了巨大空间。

第四是线上、线下加速融合。随着互联网向传统行业的渗透，商业地产正和互联网融合。一方面面临冲击，为了打造电子商务开发APP，很多互联网企业也走向线路下面，弥补面向用户经验不足的劣势。

商业地产如何转型

第一是要寻找新常识。商业地产要融合产业发展趋势，要开拓新的空间。我们认为有几个领域。传统的商业地产要向以休闲、娱乐为特色的商业地产转型，增加体验式业态，打造文化、旅游、健康的主题。还有新型的社区商业，社区商业是居民生活的最后一公里，需要与客户联系紧密，通过结合周边社区客户的特点，结合特色的商业，比如社区电影院、家庭活动中心、社区医疗这块，相信有很多企业也在探索。社区商业潜力巨大。

第二是寻找新型载体。我们一直在摸索，比如以生产为主体的产业园区和小微企业创业空间。我们在广州、郑州的大型科技园区就在探索这类产品。从商业地产依赖土地增值到运营转变，企业要从做开发到运营转变，我们不仅深度参与项目的定位、规划、设计各个环节，提升整体的运营能力，并且要为人驻企业提供多方面服务。为人驻企业提供从政策、咨询到经营一系列的服务平台。

第三是要使用新手段。积极运用金融手段进行商业地产开发，企业可以盘活轻资产，越来越多的房地产企业运用金融手段。绿地集团在金融地产方面也在积极探索。比如说近期推出的地产宝，就是为了帮助中小型企业实现地产金融的探索。

第四是融合新技术。商业地产还是要积极拥抱互联网，与互联网的融合不是简单的线下向线上转，而是通过线下、线上高度融合增强客户体验。一方面通过线上、线下的融合，消费者可以随时掌握线下信息约服务，从而简少现场等待时间，提升体验。另一.方面提升企业运营能力，通过大数据预测消费者行为，可以预测商机，优化商场布局。

商业地产面临的挑战论文 篇2：

岁末赋新词 龙年展宏图

有苦就有甜，有歌就有泪。

岁末年初，纵览楼市风云，谁在“笑傲江湖”，谁又黯然神伤。

2011年楼市

盘点

房地产调控政策是房地产行业面临的主要系统性风险。

2011年的中国楼市有四张快照，它们分别是：以“限购令”为标志的堪称严厉的第三次调控政策、全国主要城市的楼市成交量显著下滑、房地产商的主动降价促销、保障性住房建设提速。

2010年政府前后出台了两轮楼市调控政策，但全国房地产市场调整幅度仍然弱于预期，房地产销售额和房价持续上升，多个城市出现房地产泡沫化迹象。从而在2011年1月下旬，加强版的第三轮调控政策一新“国八条”强力出台，“限购令”配合保障性住房建设以及从紧的货币政策成为本轮调控的三记杀手锏，而“限购令”是政策核心。其传达的信息是：当市场化的调控工具失效时，政府将运用计划的手段来管理经济，并为此不惜付出资源配置效率下降的代价。

在这些严厉调控政策的作用下，全国主要城市的楼市进入漫长的调整期，购房需求因为受到政策的打击而显得异常疲弱，而商品房供应量则大幅上升，其原因包括三季度开始新盘的大量入市以及政府对预售许可证的调控。需求疲弱，而供应量快速上升，直接导致全国大中型城市的商品房库存急剧上升。根据2011年中报统计，房地产行业的真实存货(真实存货=名义存货一预售账款)为6684亿元，创出历史新高，比年初增加13％，比去年同期增加29％。预计全年的库存总量达1．4万亿元。而根据近6个月的销售额均值推算，北京、上海和深圳的库存消化周期分别为17个月、8个月和9个月，接近2008年金融危机的峰值。

库存大幅上升给房地产公司带来的直接困扰是：销售回款骤减，经营现金流不畅。另一方面，再融资困难重重。国内从紧的货币政策基本堵住了银行信贷的大门，境外融资存在额度小且财务成本高的缺点。于是，盘活库存成为下半年多数房地产企业的核心经营目标，而降价促销成为多数房地产公司“去库存”的利器。2011年四季度以来，多地开发商打出降价促销牌以推动销售，其中华东地区最有代表性。中海、龙湖、绿地的旗下项目率先降价，降幅普遍超过20％。从实际效果来看，降价促销取得不错的效果。10月份上海的销售排行榜显示，中海、龙湖、绿地的旗下项目均排名前列。

由于开发商的主动降价，全国多个城市房价开始呈现下行趋势。10月数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市有54个，相对于9月多了8个。环比下降的城市数量增加了17个。同比方面，有2个城市(温州、宁波)同比下降；上涨城市中涨幅回落的城市有59个，相比9月持平。目前一线城市房价环比首次出现集体回落，部分城市房价已经低于年初水平，全国房价下降趋势初步形成。

2011年的楼市故事不能缺少保障性住房的身影。在我国的房地产体系重回双轨制之后，保障性住房在未来将扮演更重要的角色，它对于抑制楼市泡沫和社会稳定有着积极意义。2011年全国保障性住房的建设显著提速，其投资的高增速对于补充商品房投资的下滑并保持国民经济的增长有着积极意义。但不可否认，保障性住房降低了全社会的资源配置效率，且其分配制度缺乏透明度，社会公平可能面临挑战。

2012年楼市

预测

2012年中国房价继续走软难以避免。

我们预计2012年一线城市的房价将继续回落约5％，二手房价开始松动。而二、三线城市在2011年全年的房价基本持平，2012年房价将有8％的跌幅，个别区域的跌幅将达两位数。

未来销量增速将主要受刚性需求的推动，楼市有望出现结构性转变以满足中小户型普通住宅核心需求。整个房地产市场目前已转变为“买房市场”，住宅供应过剩发生的价格战将在2012年继续，且有越演越烈的趋势。整体而言，未来两三年全国的销售面积将难以高于10亿平方米。

房地产调控政策的大幅宽松短时间内难以期望，但可以预期的是“限购令”的逐渐淡化。地方政府将通过细化政策来降低其负面影响。因此我们认为，2012年整体的政策保持稳定，下半年有望初步宽松，而整体房地产行业也将在2012年下半年企稳。

本轮调控中，大型地产商的市场份额上升已经可以确定。我们预计，到2015年，前十大开发商总体份额将达到25～30％。因此，受并购活动带动市场份额增长的推动，大型开发商的增长前景保持完好。从利润率来看，开发商预计其毛利率在2011年触顶并在2012年下滑3～4个百分点。而小地产商将在未来两年被大量并购并逐渐退出行业，到2015年其数量将减少到目前的一半。

房地产上市公司点评：

作为房地产行业的标杆，房地产上市公司在调控中展示出其共性和个性特征。其中共性表现在大型公司继续保持高增长、毛利普遍上升、大型公司仍有较强偿债能力和强者为尊。可以说，大型公司和竞争力强的公司在本轮调控中取得更多的相对优势。

大型公司继续保持高增长：2011年上半年在限购、限贷、限价的高压政策下房地产行业销售持续低迷，库存不断增加，负债水平不断上升。大型企业凭借综合实力优势，在销售、融资方面仍有良好表现，其扩张规模和成长性上继续领跑行业。

毛利普遍上升：2011年上半年行业平均毛利率上升3．08个百分点，大型房地产企业毛利率上升3．97个百分点。大型企业在ROE方面表现领先于中小型房地产企业。

大型公司仍有较强偿债能力：2011年上半年行业的资产负债率、有息负债率、净负债率均为2008年以来最高。大型公司仍有较强的融资能力，短期偿债压力相对较小。

强者恒强：我们认为，A股的大型公司和H股的大多数大型公司在成长性、偿债能力、营利能力方面仍表现出了优于行业的特点。并且在未来的市场中仍能占据较大主动权。同时，其较强的业绩锁定性，也奠定了2012年业绩保持增长的基础。

而关于房地产上市公司的个性化特征，我们细分了四个大类，如下逐一点评。

1 大型地产公司

其特征是：超过500亿元市值和年度销售额是它们的标志。它们拥有庞大的销售规模和资金储备，具备强大的竞争优势。在本轮调控中，大型地产公司凭借其规模和资源优势积极进行行业整合，提升市场份额。2011年它们在销售上表现突出，并保持稳健的财务结构。万科、中国海外发展、恒大地产和保利地产是其中的优秀代表。

万科A(000002，CN)

作为中国房地产行业的龙头，万科2011年以来运行稳定。前10个月，公司已实现销售面积942万平方米，销售收入1074亿元。同比分别增长28．7％及23．6％。公司在最后两个月将有350亿元的推售量，预计全年可实现销售收入1200亿元，较2010年1081亿元的销售有两位数的增长。

我们认为，万科在严峻的调控形势下仍能实现快速增长，

与其灵活的销售策略和品牌认知度密切相关。首先，公司把握行业发展趋势，上半年大量推货并实现快速销售及回款，确保今后两年业绩增长；其次，公司产品结构适应当前调控环境，中小户型精装修项目符合刚性需求的居住需求；此外，m地产市场开始由卖方市场转为买方市场，购房者在购房时会综合衡量开发商实力、项目质量等，品牌开发商在弱市中会更加受益，未来集中度将进一步提升。

万科一贯的开发策略在2011年仍然得以延续：坚持自住需求、中小户型为主的主流市场定位、坚持快速周转的开发策略以及层次丰富的战略纵深，其务实的发展策略在宏观调控的环境中体现出较强的适应性。快速周转、灵活销售、丰富的产品线以及在二、三线城市的广泛布局，均使得万科延续其辉煌成为必然。而融资优势和项目管理体现出其“软性优势”，其对于万科快速扩张、降低成本有着积极意义。

受益于快速开发和灵活的销售策略，万科的财务状况良好，手中资金充裕。公司的账面现金达339亿元，足够支持公司未来发展所需。截至三季度末公司预收账款高达1228亿元，基本覆盖公司未来两年的入帐业绩。公司有息负债率为一线地产公司中最低，仅为18．46％，资产结构良好，并保持较高的存货周转率，体现出公司良好的资金利用效率和短期偿债能力。

2011年万科在商业地产、保障性住房方面的探索，反映了万科在摸索其策略转型以适应21世纪新的十年的市场变化。在我们看来，从单纯的物业发展商转变为包含投资、发展和服务在内的地产资源整合者将是其发展的必由之路。

中国海外发展(0688，HK)

中国海外发展是中国综合竞争力排名第一的地产公司，其凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。中国海外发展实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利30％以上的复式增长。公司共拥有土地储备约3800万平方米，可满足四至五年的开发规模需要。其土地储备主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

中国海外发展在2011年的销售表现强劲。2011年前10个月公司累计完成销售额780亿元，同比增长46％，达成全年的销售目标的97％，已经基本完成全年销售任务。中国海外发展是十月中旬率先降价的开发商之一。我们认为，促销帮助公司在市场情绪恶化前有效地缓解了销售压力，巩固了公司的财务状况从而在将来可以更好地抓住并购的机会。我们认为公司已经具备在未来两年冲击1000亿元销售目标的能力。

此外，公司良好的销售布局对其保持销售的稳定性意义重大。环渤海地区是其销售额及销售面积最多的地区，而西部地区则成为其销售增速最快的地区。旗下上市公司中国海外宏洋在三、四线城市的布局，成为中海地产项目布局的良好补充。

稳健的经营风格是中国海外发展的核心思路，借助现有丰富资源，在较低业绩波动的前提下能够稳健增长。截至2011年9月末，公司手持现金余额达到170亿港元，净负债率从中期末的36．8％略升至38％，我们预计公司的资金状况为行业最优，2011年年末的净负债率将维持在45％左右，远低于行业平均100％的净负债率水平。

公司目前股价对应36％的NAV折价，虽然高于行业平均60％的NAV折价水平，但我们认为市场下行周期中公司良好的基本面将支撑其估值溢价。

恒大地产(3333，HK)

销售规模增长迅猛，三、四线城市保持竞争力。恒大地产在2011年前10个月实现合同销售779亿人民币，同比增加89％，达到全年销售目标700亿元人民币的111．2％，销售达标率远超行业80％的平均值。我们认为，恒大地产优异的销售表现主要是由于其广大的项目基础和主动减价有助减轻调控政策和实房市场降温带来的冲击。随着年度销售目标的达成，恒大已在年内放缓推盘速度，集中力量为2012年蓄力，2011年恒大的总销售额预计接近900亿元。

自从2010年进入三、四线城市以后，其对公司的销售产生了很大贡献，三线城市战略决策是公司保持高速增长、为股东带来丰厚回报的重要举措，这一战略决策所带来的业绩已然开始显现。恒大地产成功将业务布局在二、三、四线城市后，规模优势逐渐凸显。由于恒大地产采取高速扩张和加快资金回笼的策略，现时公司在全国已有180个项目，覆盖101个城市。我们预期未来几年销量增长将减慢至较平稳水平，而公司将在三、四线城市获取更多的市场份额。我们预计，目前恒大的资产净值当中有64％属开发程度相对较低的三、四线城市及投资物业。

恒大的赢利能力受到降价促销策略的影响，但我们预计恒大在2011年至2013年的销量增长能抵消毛利率轻微萎缩。我们预计，恒大在2011年和2012年的销售额将达人民币950亿和1000亿元，而其核心赢利增长分别为39％和6．5％。由于恒大地产目前的估值吸引，加上其针对大众市场的土地储备多元化，是有意投资内地三、四线城市投资者的最佳工具。

保利地产(600048，CN)

被业界称为“小万科”的保利地产，在2011年秉承其快速周转和良好的销售择时能力，实现了良好的销售。公司在前三季度实现销售面积556万平方米、销售金额627亿元，其中销售金额同比增长24．6％。按保守估计，未来两个月销售金额在80～100亿元左右，预计2011年全年可实现700亿元以上的销售金额，较2010年的627亿元同比增长12％以上。

保利地产2011年二季度的销售冲量为其年度销售额达标奠定了基础。三季度以来，销售情况同比开始出现持续下滑，其原因为：一是2010年底房地产市场交易火爆，使得当时销售基数较高；二是当前调控政策对市场成交量造成严重影响，楼盘去化率迅速下降，同时公司调整推盘节奏、拉长蓄客周期、减少推盘量所致。

尽管行业形势严峻，但公司的开竣工面积呈现持续增长趋势。截至2011年三季度末，公司本年度新开工面积已达1061万平方米，超过2010年全年1000万平米的开工水平；前三季度竣工面积达227万平米。2011年前三季度公司开竣工面积较2010年同期分别增长了63．48％和33．13％，维持较高增长水平。

财务状况良好，赢利能力较强。公司的费用率较前两年略有上升，但与可比公司相比仍处于领先水平，体现出优秀的管理及运营能力。资金状况良好，短期无偿债压力。目前手中货币资金达221亿元，远高于同期一年内到期债务和短期借款之和的124亿元。

保利地产是中国房地产行业跨越式发展的典范，几年问从区域级地产商发展成为全国性的地产公司，其发展模式对行业趋势和资金杠杆的依赖性均高出同业。因此，在房地产调控的新时期内，坚持快速开发、灵活的销售策略以及降低财务风险对于保利地产的可持续发展来说至关重要。

2 竞争力较强的大中型地产公司

其特征是：区域市场的主导力强，项目布局合理，销

售达标率高，具有独特的竞争优势和市场定位。

华润置地(1109，HK)

经过不尽如人意的2010年后，华润置地在2011年重回销售复苏之路。公司前10个月合约销售达到273．3亿元，同比增长58．3％，销售目标完成率达到91％。华润重点布局二、三线城市战略开始收到成效。公司下半年以来的销售表现也进一步证实了我们的观点，公司7～10月合约销售达到138亿元，高于整个上半年135亿元的合约销售额，全年目标达成率为91％，这意味着公司将成为少数在严峻的市场环境下依然超额完成全年计划的开发商之一。

此外，公司投资物业租金收入继续强劲增长。截至2011年10月末，总租金收入达到2．14亿港元，同比增速达到60．2％，剔除2011年新开的投资物业，租金收入同比增速仍然高达43．8％。尽管保持较快增速，但投资物业的现金流有限。因此，我们预计，在严峻的调控环境下，持有型物业的资本投入将受到压缩，而优先发展销售型的住宅物业，这与其在2010年的发展策略已有所不同。

华润置地的产品定位于附加值较高的住宅和商用物业，开发速度可能较慢，但其产品的毛利率较高且业绩波动性低。目前公司在加速推进其业务转型，住宅开发与投资物业出租互补将成为其主要的运营模式。公司集中在二、三线城市布局的效果已经从201 1年的优秀的销售业绩得以体现，2012年公司将继续加大投入提振其住宅开发业务。我们认为，华润置地在2012年有能力冲击400亿的销售目标，而商用物业市场的销售和租赁市场的火热也对公司的业绩有正面推动。

我们预计，公司2011年最终将实现330亿元的合约销售，比300亿元的销售目标高出10％，预计期末公司手持现金余额和净负债率达到100亿港元和76％，远远优于行业100％的平均水平。未来几年，华润置地有望成为内房股中将销售业务和投资业务整合得最好的地产公司，其估值将继续高于行业均值。

龙湖地产(0960，HK)

龙湖地产的“区域聚焦、多业态发展”发展战略在调控形势严峻的201 1年如期取得成效。前10个月公司累计实现合约销售收入326亿元，同比增长38％，全年销售目标完成率达到82％。公司在降价促销上的快速反应，使其在惨淡的9～10月中仍然保持销售的稳定性。我们认为，在充足的供应、品牌优势和可观的价格折扣的推动下，龙湖地产能够完成全年400亿元的销售目标。

龙湖地产在产品、运营和销售始终能够保持强大的竞争力与其策略密不可分。首先，龙湖地产坚持“快速开发高周转”战略，依靠快速开发高品质产品赢得市场份额，这种方针能保证公司业绩保持稳定性。其次，龙湖将持续深化“多业态”战略快速应对频繁变化的市场。商业地产以及城市综合体是龙湖集团在产品策略方面的下一个战略重点，其商业地产已经进入全国化发力阶段，成都和北京均有大体量商业项目面市。最后，龙湖地产的精品住宅战略，产品口碑好，使其客户具有较强的黏性。

我们认为，公司能够完成2011年全年400亿元的销售目标，预计期末手持现金余额和净负债率将分别达到80亿元和73％，远低于行业100％的平均净负债率。可以预见的是，公司为推动销售而进行的降价促销，将削弱公司的赢利能力，但对于其现金流和其聚焦区域的市场份额上升有着正面的推动作用。

龙湖地产保持高资产周转率，以多样化产品全面拓展环渤海、长三角和西部地区三个重点市场，在西部市场更保持着领导地位。此外，投资物业发展路线清晰，赢利前景明朗，支持公司赢利和资本值的提升。因此在目前市况偏淡的情况下，龙湖是较佳的投资选择。

远洋地产(3377，HK)

远洋地产的销售表现稳健，300亿元的销售目标料可达成。2011年前10个月，远洋地产实现合约销售217亿元，同比上升33％，已超过2010年全年合约销售额。以此计算，远洋地产已完成全年300亿元销售目标的72．33％。如果计入认购未签约金额约24亿元，远洋地产的合约销售额已超过240亿元。

从销售布局来看，北京的销售占比超过40％，天津、大连、中山等二、三线城市的销售占比显著上升。远洋地产三季度成交量大幅攀升，主要归功于二、三线城市的降价促销活动的开展。我们预计，新项目的推出和降价促销活动的推动下，11～12月的月均销售额有望超过30亿元。从而，公司全年300亿元的销售目标料可达成。

二、三线城市的高端项目入账，提升了毛利率水平。毛利率由2010年同期的25％升至30％。此外，由于未来商业土地供应和保障性住房用地相联系，预计未来大中型地产商将更多参与到保障性住房项目。远洋地产目前在北京参与的两个保障性住房项目，为“沁山水”和“远洋一方”。我们预计，公司的部分财政资源将被保障性住房项目占用，资金效率和边际利润率将下滑。

远洋地产的整体财务状况保持稳健。2011年6月末，公司持有现金共计人民币122亿元，而可使用的资金资源总计398亿元。期内，公司的负债规模持续上升，净负债由2010年末的150亿元升至184亿元，而净负债权益比率由45．2％升至48．7％。我们预计，2011年下半年公司的账面现金将降至约50亿元，净负债比率则升至65％，仍将低于行业平均水平。

我们认为，目前股价对应68％的NAV折价，稳健的资产负债表和国企背景对其估值具有支撑，负面消息已基本反映在股价中。但由于北京在其业务板块中的核心位置，房价下滑对其利润的挤压将较显著，从而继续压制其估值。

3　独特的中小地产公司

其特征是：上市时间短、业绩爆发力强，定位独特，销售执行力强。

花样年(1777，HK)

花样年控股是国内快速成长的小型物业开发商，业务集中定位于开发城市综合体和精品高档住宅。凭借丰富的经验和卓越的能力，公司已成功将业务扩张至中国增长最快的四个经济区(即成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈)。

花样年是2011年销售完成情况最好的公司之一。2011年前10个月，公司完成合同销售额60．3亿元，同比增1．24倍，提早完成全年60亿元的销售目标。2011年城市综合体项目成为公司销售额增长的主要推动力，“年”系列产品在深圳、成都、天津的5个商业城市综合体项目的销售超出预期，销售占比超过六成，从而为其提前完成年度销售目标奠定坚实的基础。

我们认为，有利的销售形势、丰富的产品线、良好的布局以及受调控影响小是销售出色的主因。此外，公司的大部分项目均处于持续销售状况，且在售量占比较大的项目多数为商业项目，销售确定性较强也是重要原因。

花样年的土地扩张策略，聚焦于长三角、珠三角、成渝经济圈和京津都市圈四大区域，并由四个核心区域向周边区域辐射。目前花样年的土地储备接近1400万平方米，且产品线已经由高端住宅和商用物业拓展至旅游地产，桂林、大理和成都均有布局，且土地成本较低。我们预计未来几年，公司的旅游地产项目的销售占比将

逐渐上升，并有望保持较高的毛利率水平。

花样年采取“城市综合体+精品高档住宅”的多产品线，有效地分散了住宅地产调控的风险，具有较高的安全边际。

融创中国(1918，HK)

融创中国的市场定位明确，即成为高端住宅发展商。融创的策略是，通过向高收入人群提供高端的住宅产品和优质的物业管理服务，以提升公司品牌，并且公司可以从项目的较高的销售价格中获取较高的利润率和股东权益回报率。融创的市场定位和策略决定其不会复制“顺驰”的高速增长模式，而更关注项目质量和数量的均衡。

2011年前10个月，融创的物业销售额(包括合同额和签约额)同比增长143％至人民币161亿元，已完成89％的年度销售目标。我们认为，融创中国的可售物业供应充足且去化率较高，公司将超额完成180亿元的销售目标。

2011年中报显示，融创中国的负债指标上升显著。公司的资本净负债比率由2010年末的24％升至47％，而净负债权益比率则由37％升至97．8％。在目前紧缩的货币环境中，融创中国的扩张性的战略使其负债水平快速上升，但2011年度销售目标的达成将保证其现金流保持健康水平。我们认为，公司的债务水平将维持较高水平，但整体财务风险可控。

融创中国的土地储备策略明确，即看重购地时机和土地质量，以获取较高的赢利水平。公司现时土地储备的总建筑面积为683万平方米，可销售面积为641万平方米。土地储备分布平均，分布在中国三大经济圈，在渤海湾地区占37．56％，重庆地区占32．51％，苏南地区占29．92％。稳健扩张，深耕三大经济圈并且提升项目的赢利能力将是融创中国未来的主要发展思路。

我们预计，随着公司在2011年和2012年竣工项目会逐渐增多，未来三年净利润的年复合增长率达到32．7％。因此预．测公司在2011～2013年的净利润分别为人民币22 54亿元、29．23亿元和36．09亿元。

4 商业地产公司

其特征是：区域市场的主导力强，项目布局合理，销售达标率高，具有独特的竞争优势和市场定位。

方兴地产(0817，HK)

凭借其央企身份以及优质的资产质量，方兴地产是少数三家获得投资评级的内房股公司之一。方兴地产从事三大主业，即物业发展、物业租赁和酒店经营。值得一提的是，公司同时也是中国商业房地产业的另一选择。由于公司专注写字楼发展、租赁和酒店经营业务，因此，公司很大程度上并未受到以住宅为主的楼市调控的影响。

截至2011年9月末，方兴地产的销售额达96亿港元，已完成全年目标的96％，公司有很大机会超越100亿港元的销售目标。随着方兴地产在多地项目的布局完成，方兴地产正进入阶段性的收成期，其未来销售额的上升潜力较大。我们预计，其在2012年的销售目标为120亿港元，此外2011～2012年的入帐收入增长显著，且赢利可见度较高。

方兴地产的核心看点是其拥有中国资产质量最好的3栋甲级写字楼和6座五星级酒店，并保持者较高的出租率和入住率，这部分业务预期在2011年为公司贡献了31亿港元的收入，在总收入的占比将高达40％。投资业务和酒店业务为公司提供了可持续发展的空间，并提高了财务稳定性。

我们认为，由于下半年市场氛围的快速恶化，市场对销售额和财务稳定性的关注较高。目前公司股价初步反映了其较高的销售达标率，但对于其投资业务和酒店业务的基本面反映不足，我们维持对方兴地产的业务前景的乐观判断。

金融街(000402，CN)

金融街坚持“以商务地产开发为主导，适当持有优质物业”的经营策略，经营重点明确定位于北京地区的商业地产项目。其以商业地产的开发与销售为主要业务，受地产调控影响较少。同时作为国内商业地产龙头企业，其经营运营模式成熟，业绩增长稳健。公司通过平衡销售型和持有型商业地产来推动业绩的稳健增长，较低的周转率和较高的毛利率成为其突出的运营特征。

金融街目前842万平方米土地储备中32％是商务地产，预期未来占比将提升至70％。目前公司投资物业64万平米，主要分布在北京金融街和天津和平区。目前公司投资物业赢利能力较好，近两年部分租约到期租金水平仍将大幅提升。销售型项目作为现金流重要的补充，其中价值较高的项目未来仍将以利润为导向，赢利能力一般的项目将更侧重现金流贡献。

2011年公司的物业销售额和物业租金收入均获得较快增长。其中预收款项大幅增加38亿元，达128亿元。预计下半年结转收入41．7亿元，全年房地产开发与销售收入80．2亿元。而物业持有与物业租赁业务稳步增长，预计全年带来收入3．9亿元。

资金压力小，流动性好。2011年中期账面货币资金131亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债28．7亿元，资金充裕，偿债压力小。公司资产负债率(扣除预收款后)为49％，位于合理水平。

世茂股份(600823．SH)

2011年10月28日晚问，上海世茂股份有限公司发布2011年第三季度报告。报告显示，2011年前三季度，公司实现营业收入37 78亿元，同比增长65．53％；实现净利润5．88亿元，同比增长28．38％；归属于母公司的净利润5．75亿元，同比增长83．35％。

报告显示，2011年前三季度，世茂股份通过北京、常熟、杭州、徐州、昆山、南京等项目销售，共实现合同销售额44．67亿元。在第四季度，世茂股份还会将加大新盘的推盘数量和力度，从而扩大公司可售货源，最终提升销售业绩。

在土地储备方面，世茂股份也一如既往地积极购置适合公司发展的土地。报告显示，该公司在三季度新竞得天津市一块占地约20万平方米的土地。因此，截至第三季度，世茂股份的项目储备已经达到879万平方米，土地储备量仍高居A股商业地产上市公司中的首位。

与此同时，商业业态的布局也不断加快。影院方面，世茂影投公司于7月底8月初分别在福州、徐州和沈阳开业经营3家精致的“世茂时尚欢乐影城”。不仅如此，世茂影院还正试水新模式。

实际上，世茂影投公司正尝试进行影院与商业的跨界营销。世茂认为，依托商业地产的发展平台，要影院在整个商业地产项目中实现跨界消费，必须迎合当下主流消费群体的价值观，创造出崭新的娱乐商业的消费平台，那就是“四代影院”方案。

根据计划，世茂百货将在未来几年内陆续进驻上海、北京、福州、沈阳、烟台、济南、厦门、苏州、常熟、长沙、无锡等10多个城市开设百货公司。

此外，2011年第三季度里，世茂股份旗下亲子乐园品牌——世天乐乐城也新开了两家门店，分别位于常熟和宁波。而年底前，世天乐乐城的开店数量能够达到10家。

作者：陈耕

商业地产面临的挑战论文 篇3：

流通产业2016年回顾与2017年展望

摘要：2016年，国民经济面临的增长压力传导到流通产业，流通产业面临着较大挑战，零售企业关店潮继续上演，上市公司的营业收入下降和利润亏损的比例继续扩大，超市业态的盈利能力明显下降。同时，零售业中保守和创新分化，创新步伐較快的零售企业逆势扩张，内资零售企业通过创新激发出增长动力，轻资产购物中心逐渐显示出生命力；前几年已存在的内外贸融合、线上线下融合、区域融合态势进一步强化。2017年，线上线下将实现深度融合，电商对实体零售业的侵蚀将得到缓和，创新型实体流通企业的市场份额将快速增长，个性化、社区化和去连锁化或许成为零售业发展的重要特征。

关键词：流通产业；轻资产；融合发展

2016年是“十三五”规划开局之年，也是供给侧结构性改革的第一年，宏观经济增长面临的巨大下行压力传导到流通产业，整体流通产业的增长也面临着较大挑战。随着中国消费结构升级步伐的加快，虽然消费增速呈现下降态势，但是中国消费者信心指数仍然位列全球第六的高位，消费者对于品质消费、品牌消费、品位消费的需求不断上升，消费结构升级对流通企业的创新提出了更高的要求。在竞争激烈的2016年，流通产业承受着巨大的增长压力，创新步伐决定着生存空间，保守与创新、内资与外资、大业态与小业态、重资产与轻资产分化的态势进一步加剧，内外贸融合、线上线下融合、区域融合趋势更加明显。

一、2016年流通产业发展三大特点

（一）行业承压

1.行业增长整体面临挑战

截至2016年第3季度，中国国内生产总值为529971.2亿元，同比增长6.7%；社会消费品零售总额为300559.5亿元，扣除价格因素，同比增长10.4%，增速仍然延续下行趋势，百货店、购物中心、超市等都面临着巨大挑战，进入中国后从未关闭过店铺的大润发首次关店。无论是全国性的还是区域性的零售企业，无论是连锁百强还是百强之外的零售企业，无论是具有政府扶持与资金支持的国有零售企业，还是号称拥有先进零售管理技术的外资零售企业，关店都在进行时，说明零售行业整体压力上升。根据中国商业联合会统计，2016年上半年全国百家重点大型零售企业零售额累计同比下降3.2%，增速与上年同期相比回落3.8个百分点。根据联商网统计，2016年上半年我国122家零售业上市公司中，营收下降的公司有68家，营收下降面为56%，比2015年的47%增加了9个百分点；净利润下降的公司有79家，净利润下降面为65%；营收与净利润双降面从2015年的33%扩大到2016年的49%，亏损面达17%，比2015年增加了2个百分点。

2.百货店与购物中心亏损小于预期

2016年，长期处于低迷状态的百货业增长态势好于预期。在122家上市的零售企业中，仅有8家百货企业亏损，亏损面为14%，小于行业平均亏损面；8家亏损企业亏损总额6.47亿元，平均每家企业亏损0.8亿元。另外56家购物中心实现营收2622.78亿元，净利润总额91.85亿元，净利润率3.50%，高于行业平均水平1.1个百分点。这些数据表明，尽管以百货企业、购物中心为代表的上市公司业绩不断下滑，但实际情况好于预期。这与百货企业千方百计转型、购物中心增加服务业态具有很强的关联性。

3.超市业态盈利能力明显下滑

超市业态以生鲜品为招徕品类，大规模吸引客流，再以百货类为提升利润率品类，通过交叉销售实现盈利。尽管过去5年电子商务发展较快，快速掠夺百货企业的市场份额，而超市业态尚可幸免。2016年，超市业态盈利能力明显下滑。在122家零售上市公司中，13家超市业态上市公司实现营收1413.7亿元，约占营收总额的16%，净利润23.85亿元，占净利润总额的11%，净利润率仅为1.68%，低于平均水平0.72个百分点。曾经作为零售主力业态的超市、大型综合超市的盈利能力越来越退化。这与超市现有的商品品列结构密切相关，百货类商品占比越高的超市，经营业绩受到的负面影响越大。

（二）分化明显

1.保守与创新的分化

行动迟缓的实体流通企业延续关店潮。无论是百货店、超市、专卖店，还是世界500强或是本土新生力量，只要停止创新，就必然失去市场，关店难以幸免。2016年上半年，在单体百货店、购物中心以及2000平方米以上的大型超市业态中，22家公司共关闭了41家店铺。其中，百货店与购物中心关店15家，大型超市关店26家，歇业店铺的总营业面积超过60万平方米。被关店铺持续经营时间平均为6.84年，其中，百货店与购物中心为8.67年，大型超市为5.96年。竞争最为激烈的一二线城市关闭店铺数量占全国关店总量的80%。

在关店潮中，以联营扣点为主要盈利模式的百货店和购物中心首当其冲。来自马来西亚的零售企业百盛2016年前已在中国关闭13家店，2016年再关闭5家店，目前在中国33个城市拥有58家分店。中日合资零售企业华堂曾经是中国时尚百货的标杆，2015年已关5家店，并退出了上海及武汉市场，2016年再关1家，目前门店总数仅7家。英国著名的百货企业马莎百货已宣布，由于业绩下滑和经营亏损，将关闭中国大陆全部10家实体店铺。创新步伐放缓直接导致经营早衰，以买手制著称的NOVO百货在以联营为百货主要模式的内地，逐渐放弃早年的立足之本，走上了关店之路。

创新步伐较快的流通企业开始逆势扩张。在零售业哀鸿遍野、频频关店的情况下，仍有一些创新品牌和创新企业逆势崛起，取得较好的业绩。其中，名创优品以较高的性价比、时尚的设计风格在国内外遍地开花。从2013年9月24日在广州开设第一家店开始，在短短不到3年的时间，门店数量达1400多家，并以每月80至100家的速度扩张，预计2016年营业收入将达到100亿元。2016年商业地产最热的苏州新光天地、苏州诚品及大悦城系列都是以文化、创新、体验及情怀而受到消费者的追捧。

2.内资与外资的分化

内资零售企业通过创新激发增长动力。2016年，永辉超市一方面通过缩小核算单位、扩展业务半径、去库存等方式创新经营模式；另一方面开展第二业务集群的运作，共运营（含改标）Bravo门店82家、会员店21家，堅持精品路线，加工业态和食品用品业态结合，培育消费市场。2016年上半年永辉超市营业收入同比增长17.68%，净利润同比增长27.19%，新开门店24家，新签约门店40家。

曾经辉煌的外资零售大鳄风光不再。本土超市的崛起和电商的冲击，使外资超市今不如昔。2016年沃尔玛在中国关闭了11家门店，且均为三四线城市门店。2015年家乐福在华关店数量超过15家，2016在中国又关闭了3家门店。中国香港的零售企业百佳超市在中国内地市场三进三出，2016年又关闭了7家超市。2016年前6个月，百盛营业额同比下滑5.63%，亏损1.24亿元。

3.重资产与轻资产的分化

地产模式的购物中心走向衰落。国内商业地产运营水平普遍不高，商业项目扩张重量不重质。目前，中国有购物中心近4000家，是美国的3倍之多。以万达集团为代表的购物中心，因重资产模式导致盈利能力下降，正在逐步调整，万达集团已经关闭了40多家万达百货，世茂集团、王府井百货等先后加入了由“百货业态”向“购物中心业态”转型的大军，重点增加餐饮、儿童体验等内容。“去地产化”的转型目的，是甩掉亏本或者盈利能力不足的短板百货业态，增加体验性业态的比例，预计到2016年底体验型业态占购物中心业态的比例将达到60%，其服务业收入和净利润两项指标占比将超过55%。

轻资产的购物中心脱颖而出。目前国内各大商业地产企业正在尝试或者践行轻资产模式。一是以运营商为核心的输出管理模式。未来的万达广场，全部资金将由其他投资人出资，万达集团只负责选址、设计、建造、招商和管理等，所产生的租金收益由万达集团与投资方按一定比例分成。在2016年计划开业的50个万达广场中，超过20个是轻资产项目。二是以资产证券化为手段的盘活存量资产模式。大悦城地产的“大资管”战略、银泰的“类REITs”产品等目的都是摆脱重资产、走向轻资产模式。

（三）融合加速

1.内外贸融合

义乌中国小商品城自从2011年3月获批国际贸易综合改革试点以来，着眼于“充分发挥义乌市场在全球分工体系中的独特作用”，在国际贸易重点领域和关键环节先行先试，在确立市场采购新型贸易方式、提升贸易便利化水平和金融服务能力、推动内外贸及线上线下融合发展、建设贸易和口岸平台等方面取得了显著成效，使内外贸真正融为一体，为国内流通企业出口开辟了新的贸易通道。2016年，商务部等八部委将市场采购贸易试点范围扩大至江苏常熟服装城、广州花都皮革皮具市场、山东临沂商城工程物资市场、武汉汉口北国际商品交易中心、河北白沟箱包市场。

作为一种新型贸易方式，市场采购贸易不同于现有的一般贸易、加工贸易、转口贸易和边境贸易，是指由符合条件的经营者在经国家商务主管部门认定的市场集聚区内采购的、单票报关单商品货值15万（含）美元以下并在采购地办理出口商品通关手续的贸易方式。通过享受国家支持的主体准人、出口通关、免税模式、外汇管理等一系列独有的改革政策，极大地提高了对外贸易的便利化程度。市场采购型贸易方式的准入门槛更低，凡在试点市场内的商户、贸易公司经备案后都可以参与试点；通关出口更快，允许组柜拼箱，实行简化归类申报，对超过10种以上商品的单只货柜，报关单只需要列1票商品；税收政策更优，实施增值税免征不退政策；外汇管理更活，允许开立经常项目外汇账户，支持跨境人民币结算。市场采购型贸易方式使国内流通企业的国际交流更加频繁，大大增强相关地区在国际上的影响力和商品在国外市场的份额，从而使市场的发展空间更加开阔、国际国内两条腿更加平衡、国际化进程进一步加快。

2.线上线下融合

电商企业继续与线下企业合作。自2015年阿里巴巴53.7亿港元控股银泰、283亿元战略投资苏宁，京东43亿元入股永辉超市以后，2016年电商企业通过自建或收购020资产向线下扩军，电商和传统零售融合愈加明显，无论是“618”还是“双“11”促销活动，传统零售企业也加入其中，实体商业充分借助互联网转变经营模式。2016年，京东、沃尔玛宣布在华达成深度战略合作，京东向沃尔玛发行近1.45亿股A类普通股，约为京东已发行总股本数的5%，京东获得1号店第三方平台1号商城的主要资产，包括1号店的品牌、网站、APP。

实体流通企业千方百计探索线上线下融合发展模式。尽管实体流通企业的全渠道尚没有真正的成功案例，但实体流通企业对全渠道的探索却是孜孜不倦，这两年甚至有加强的趋势，各类传统流通企业为适应互联网时代的变化努力转型。实体流通企业一方面利用虚拟货架，要求品牌商提供线下会员的同步狂欢；另一方面利用自己打造的移动020平台，实现顾客与渠道的互动。2016年，大商集团换帅，选择纯电商人才出任总裁，表明大商集团已经将电商业务提升到新的战略高度，其旗下的天狗网重点在移动精准营销（CRM）和现场试衣社交上发力，并继续扩大海外对接和仓库建设，为会员提供增值服务。万达旗下电商企业飞凡公司开放合作项目，扩大注册会员数。大悦城在2016年升级了大数据系统，一方面可基于数据分析结果实现精准拓客，另一方面也有助于优化服务内容，构筑020生态。广百集团则率先推动线上线下融合体验、线上消费的跨境购电子商务落地，成为首个连开6家跨境购体验店的实体零售企业，实现了广百会员中台系统上线运行及全业态上线支付。

3.区域融合

大城市批发市场外迁成为常态。2016年，不符合城市总体规划和市场业态布局规划的商品交易市场，设施陈旧业态落后、配套服务设施不齐全、存在安全隐患的商品交易市场，对区域交通和居民生活环境造成严重影响以及存在安全隐患、群众反映强烈的商品交易市场，成为大型城市外迁的对象。北京动物园13个批发市场2016年底全部完成疏解。2016年6月底前，深圳市关闭了全市仅存的唯一生猪批发市场，并且今后不再新设生猪批发市场。2016年汉正街已经搬迁了70%的商户，2017年底将全部搬迁完毕。2016年，郑州市计划80家批发市场在三年内实现外迁和转型。

周边城市成为批发市场转移承接地。在京津冀协同发展的背景下，在疏解北京市非首都功能外迁过程中，河北省成为批发市场外迁的主要承接地。为此，河北省相关区域竞相开出优越的招商条件，依托北京市的高速公路和城际铁路，让京津大型仓储、城市配送功能向河北省环首都地区疏解。河北省依托石家庄国际贸易城、世界商谷·廊坊国际商贸城、白沟新城、固安国际贸易城等大型商贸综合体，带动周边中小商贸企业网络化发展，打造承接大型京津商贸中心转移的局部优势。同时，河北省加快搭建京津冀商贸物流公共信息平台，支持商贸物流企业与生产、批发企业资源共享、信息互通。

二、2017年流通产业发展趋势

（一）线上线下实现深度融合

2017年，流通企业仍将在创新中摸索前进，无论是线上电商还是线下实体流通企业，都会努力变革，寻找创新转型的成功之路。但是，行业总体业绩不会大幅增长，甚至还有进一步滑落的可能。同时，线上线下融合发展将进入实质性阶段。虽然过去几年大电商对线下实体店并购动辄数亿元，但是经营方面的融合却始终未见明显的进展。纯电商企业仅凭自身做好线下渠道是一个基本不可能完成的任务。实体流通企业也意识到，没有线上业务是不可想象的，但做好线上业务非常艰难。2016年末，亚马逊在全美拥有超过2000家实体杂货店，阿里巴巴入股三江购物，打造线上线下融合的“新零售”业态。这些电商巨头的加入，将会使2017年线上线下的收购、联合、兼并更加频繁，线上线下融合态势更加明显。

（二）实体流通企业开始崛起

2017年，电商与实体流通企业的力量对比将会发生变化。过去几年，电商增长已经初现颓势，特别是2016年电商增速放缓的幅度更大。中国商业联合会的数据显示，2016年1-8月，网络零售增速回落态势明显，实物类商品增长为25.5%，相比上年同期回落10.1个百分点。其中吃、穿、用商品同比增长30.3%、16.9%和28.5%，分别比上年同期回落11、10.4和10.3个百分点。2017年，虽然网络零售增长的局面仍将持续，网络零售规模将继续扩大，但是网络零售将进入成熟期，增速将逐步回归到20%以内的正常状态，这意味着电商对实体店疯狂掠夺市场份额的阶段基本结束。过去几年，实体流通企业对于电子支付、互联网新技术应用等方面都有了适应性的进步，一些热衷创新体验业态、注重线上线下融合发展的流通企业的市场份额将初现企稳回升势头，实体流通企业有望逆袭。

（三）个性化、去连锁化、社区化

需求个性化。从2017年的消费需求情况看，满足基本需求、重视消费品质、关注消费体验三个特点将会更加突出，消费市场呈现个性化、多样化发展趋势。消费者已不仅仅满足买到商品，也不仅仅限于购买有良好品质保证的产品，而是更关注消费过程的个人体验。需求个性化表现在业态的组合模式上，多种业态组合为消费者提供全方位的消费感受，越来越多的商业中心将采取主题化的方式强调自我的定位和特色。娱乐、零售、餐饮、休闲、文化、艺术等将成为体验与生活方式的主题，给消费者特别的体验，并将消费体验形成记忆点，这将成为所有流通企业的共同追求。2017年，为了迎合消费者的生活理念，零售商将提高实体店的优质服务，如提供咖啡和美容服务等，让消费者愿意在店里待更长的时间，并提供更加差异化的特色内容。

经营去连锁化。尽管产品可以标准化，品质可以标准化，但体验难以标准化，更多的是以个性化的形式存在。因此，流通企业顺应需求个性化的发展趋势不断创新的结果是，中国零售业不再有一个标准模板，也不应该倡导整个零售行业都采用同一个模式或同一种定位。千店千面将成为重要趋势，每一个零售店铺都根据需求特点，更加本地化，虽然后台服务数据化、互联网化仍是主流，但是呈现在消费者面前的则是能够满足个性化消费需求的店铺。利用人工智能对用户消费行为进行追踪和分析，使流通企业可以通过数据分析给消费者提供量身定制的商品。2017年将是人工智能得到更大范围运用的一年，不少流通企业意识到了机器学习、深度分析和人工智能的重要性，开始通过这些技术提供更有针对性和个性化的购物体验。

社区化将成为零售行业未来发展的重要方向，零售企业将更加重视社区消费。服务临近社区消费者，是近期零售商争夺的要点。消费者对品质消费的需求、对便捷的需求、对价值的需求，都要通過社区商业提供，便利店社区化的价值凸显。便利店能够满足“宅、懒、馋、急、忙、老”六类人的需求，高密度、短半径、即时便利的特性决定了便利店是社区020的重要入口。2017年，社区化不仅是便利店的选择，也是购物中心、百货店等实体零售业态和电子商务的共同发展方向。沃尔玛将在中国发力自营的社区MALL，计划两年内在中国增设约115家门店。家乐福“易家福”的小型便利店在2017年仍将持续增加。华润万家继续关闭业绩不佳门店，发力小业态，开展跨境电商，重点升级并拓展“VANGO便利店”。

作者：赵萍