房地产融资的方式

房地产融资的方式（共8篇）

房地产融资的方式 篇1

信托业在我国现有的监管体系下，具有混业经营模式的特点，也就是说信托从资金来源上与其它金融机构没什么区别，但在资金的运用上环境更为宽松些，可以做贷款、拆借、投资，投资可以是实物投资，也可以是股票投资，可以进行交易。信托还有一大特点，就是信托财产的独立性，如果信托公司严格按照“一法两规”来办事的话，就再也不会出现“广国投事件”。信托表外财产与信托公司财产是不发生关系的，因此即使信托公司破产，投资人的信托财产也不会受影响，所以说信托财产的独立性是目前信托产品的最新司法解释。

北国投帮助房产商拓宽融资渠道主要有三种方式，一是传统的贷款方式，这和传统商业银行贷款一样，如北京cbd土地开发整理项目，就是贷款的形式，北京经济适用房项目三环新城也是。二是以股权融资的方式，在这方面最早做的是重庆国投，他们做的第一个以股权融资信托，是持有开发商部分股权，开发商承诺两年后以溢价方式将股权回购，这也是阶段性股权融资的方式，这是信托能做而其它金融机构所不能做的事。这种融资形式十分符合央行121号文件的精神，因为央行文件有一个规定，开发商自有资金必须达到30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30%的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金达到30%就可以开工，现在则必须开发商的所有者权益。一般来说开发商的所有者权益都非常小。一个项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，这很难达到30%的要求。为了达到这一要求，许多开发商愿意通过增资扩股的方式来吸收资金，但这种方式最大的缺点是要求开发商让出很大一块利润。其实如果项目好，开发商能拿出一些股权与其它人分享利润，融资应不成问题。但问题的关键是一些资金实力较差却拿到好地的开发商心态是让我拿出一块成本可以但不能容忍别人分享利润。信托公司恰恰能满足开发商的这种要求，信托计划募集的资金进行股权融资有点类似于优先股的概念，信托资金只要在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权，因为信托公司只是金融机构，无意介入房地产开发，这种信托方式许多开发商在了解了操作流程后认为是可以接受的。

第三种是交易方式的信托产品，这是其它金融机构所不能做的，如我们现在正推出的法国欧尚天津第一店信托计划，这是中国房地产市场上第一个推出的类似房地产投资基金的项目。这个产品是通过发行信托投资计划，募集近1亿元资金，在天津中环地区投资一个综合性商业物业并与法国欧尚公司签下40年租约，我们通过信托资金将这一商铺买下来，每年的租金回报约1200万元，扣除税费和折旧，这一信托计划给投资人的回报能达到6%，信托公司收取一固定的管理费用，但这种产品最大的缺陷是流动性不好，现在既使是柜台交易也没有。如果将来能上市流通的话，这将是一个非常好的金融产品，我们考察美国市场，与我们这个信托产品相近的rits产品，在美国金融市场的平均收益率要高于其它金融产品，所以我们对这一金融产品的前景非常看好，也希望能有更多的开发商关注这一信托产品。

房地产融资的方式 篇2

一、房地产开发企业传统的融资方式

房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资, 前者积累过程相当缓慢, 而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等, 其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担, 然后由银行承担, 非常不利于风险分散。可见, 传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大, 通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

二、项目融资的概念和特点

1. 项目融资的概念

项目融资理论国际上产生于20世纪80年代, 90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后, 一直是国际金融界关注的热点之一。美国项目管理研究人员彼德·内维特把项目融资定义为:一个特定经济实体所安排的融资, 其贷款人在最初考虑安排贷款时, 满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源, 并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。根据上述定义, 可以看出:保证项目贷款获得偿还主要是依靠两个方面的控制:一方面是项目未来的可用于偿还贷款的净现金流量;另一方面是项目本身净资产价值。而这两个方面形成了项目本身的“经济强度”概念, 如果项目的“经济强度”不足以支撑在最坏的情况下的贷款偿还, 贷款人可能要求项目借款人以直接担保、间接担保或其他形式给予项目附加的信用支持。因此, 项目“经济强度”加上项目投资者和其他与项目有关的各个方面对项目作出的有限承诺, 构成项目融资的基础。

2. 项目融资的特点

第一、项目融资适合于投资规模较大的项目, 可以为超过项目投资者自身筹资能力的大型项目提供融资。在传统融资模式下, 巨大的资金投入使项目风险超出了项目投资者能够和所愿意承受的程度, 而且按传统方式一旦项目出现问题, 投资者的损失不仅仅是在项目中的投入, 而且还会牵扯到其他的业务和资产。因此具有独特风险分担机制的“项目融资”技术被越来越多地予以考虑。

第二、项目融资可以为国家和政府建设项目提供形式灵活多样的融资。由于国家和政府对于预算的规模和借债种类数量均有严格的规定, 因此限制了其在金融市场的安排贷款的能力。而通过项目融资, 政府可以不以直接投资者和直接借款人的身份介入项目, 而以提供专营特许、市场保障等优惠条件来组织融资, 这样既可解决项目建设资金需求, 又不需政府直接出面借债。

第三、安排项目中的债务追索权。由于以项目融资方式所安排的资金是可以有限追索的, 而且通常以法律文件的形式予以确定, 因此可以使项目投资者实现项目风险与公司其他业务在一定程度上的分离, 一方面达到控制项目风险的目的, 另一方面也可以保证投资公司本身的正常经营。

第四、提高投资者的收益率。一个精心安排的项目融资可以将与项目有关的各个方面的利益有机地结合起来, 以提供直接担保和间接担保的方式, 增强项目经济强度, 提高融资能力, 减少项目股本金的投入, 进而提高项目股本金的投资收益率。对于投资者来说就是可以通过项目融资方式减少股本金投入而提高投资收益率和保持健康良好的财务经营状况。

三、传统融资方式与项目融资方式的比较

传统融资方式:

1. 贷款数量普遍较小, 难以满足大型项目建设的要求;

2. 指令性强而对市场需求研究不足, 导致项目抗御市场风险能力差;

3. 政策风险较大, 贷款银行信用难以保证等。

以“项目融资”为代表的新型融资方式则可以有效地克服传统融资方式的不足:

1.在资金需求量较大的大型项目上, 可以为建设者提供更多的选择和平衡手段。

2.从投资者的角度看, 企业今后都将成为独立的法人实体, 在进行重大投资的过程中必须以经营的角度来看待问题, 必须在投资的同时对企业本身的负债水平负责。而通过“项目融资”方式组织项目建设能够实现非公司负债性融资, 即可以使项目的债务不表现在项目投资者的公司资产负债表中, 从而避免过高的负债水平使投资企业整体经营状况处于非安全区。

3.通过采用“项目融资”等新型融资方式还可以扩大对外交流合作, 提高房地产企业的形象, 学习先进的与国际惯例接轨的经营理念和培养自有的人才队伍。由于项目融资往往涉及资金巨大, 参与各方结构关系复杂, 有的甚至由海外银团组织融资, 国内外著名的中介公司负责咨询、策划和设计工作。因此, 整个融资的过程就是一个对外交流、谈判和合作的过程, 而且由于中外双方在思维方式、投资理念以及文化背景等方面存在较大差异, 更需要双方通过不断的学习和磨合增进相互理解。因此房地产企业人员在对外交流和掌握先进经营管理理念上将会有很大提高。

四、项目融资获得成功的原则

项目融资的优点在于能够运用复杂的融资结构把各方面参与者的利益结合在一起, 达到限制风险, 增强项目债务承受能力的目的。然而这种结构的复杂性和各个利益主体之间的平衡和组合, 也造成了组织项目融资的困难程度远远超过其他融资方式。为了保证一个项目融资在设计、组织和执行阶段获得成功, 从投资者的角度看必须把握以下几个方面的原则:

1. 必须认真完成项目风险分析。

对项目分析不仅需要有定性判断, 更重要是作出系统定量分析, 并将各种风险因素对项目现金流量的影响数量化, 在此基础上确定项目最大融资能力, 设计出为项目参与各方所共同接受的承担风险融资结构。

2. 确保项目融资法律结构严谨无误。

项目融资结构和各参与者在结构中的地位、权利、责任和义务是通过一系列法律文件确定下来的, 法律文件是否准确地反映出各参与方的地位、要求以及文件之间的结构关系是否严谨是保证项目融资的必要条件。尤其要注意国与国间法律体系的衔接, 知识产权、贸易公平、生态环境等方面的法律保护等。对于类似“照付不议合同”的关键性合同也应予以格外关注。

3. 保证项目管理结构的合理性。

首先, 项目融资应尽早确定主要投资者和主要资本金的投入, 这样可以保证项目的正常决策并为贷款方树立信心。其次要组建有经验的项目管理队伍。再者就是要保护项目投资者的相对独立性, 防止具有较大发言权的贷款银行卷入项目的日常管理。

4. 下决心聘请国内外最好专业公司给予法律和财务支持。

项目融资对金融、法律等专业技术要求很高, 尽管有的国内外著名专业公司收费不低, 但经验丰富, 运作成熟, 对于整个结构设计安排得滴水不漏, 而且符合国际惯例要求, 因此从总体的费效比看还是可以接受的。当然我们也要大量培养自有人才, 选择有创新思想和专业知识的人员组成专门的工作班子, 参与具体的操作和进行长期、深入地研究。

5. 充分利用项目参与者的追求和热情。

由于项目融资谈判时间往往较长, 因此有必要充分保护参与各方的热情, 在谈判中注意分析参与各方的期望和风险承受极限。过分追求分担风险和降低融资成本可能造成某些参与者的退出, 最后导致整个项目融资前功尽弃。

6. 必须尽量争取获得国家或地方政府的支持和优惠政策。

由于采用项目融资方式的项目开发往往投资巨大而且建设工期较长, 不确定因素较多, 因此通常需要争取国家或地方政府给予积极承诺以及在项目建设不同时期内的平衡措施。另外还要尽量争取政府在下述领域予以支持和帮助:批准特殊外汇政策、进出口关税减免政策和批准特殊税务结构等优惠政策;尽可能提供优惠条件的出口信贷和其他类型的贷款或贷款担保;提供土地, 发放特许经营权以及组织签定原材料及产品的长期供销合同等。

五、房地产企业进行项目融资模式

项目融资在我国处于起步阶段, 项目融资在传统意义上并不用于房地产项目融资, 主要用于三大类项目:一是资源开发项目, 如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源, 铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目, 如大型轮船、飞机等。传统意义的项目融资需要现金流量稳定, 而房地产项目的现金流量却具有波动性。因此, 利用项目融资的优点结合房地产项目的自身特点, 为房地产项目量身定做的融资模式为:建立项目公司, 通过项目公司安排融资。具体为:

1.由投资者共同投资组建一个项目公司, 以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间, 投资者为贷款银行提供完工担保。第一, 项目投资者根据股东协议组建项目公司, 并注入一定的股本资金;第二, 项目公司作为独立的生产经营者, 签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同, 安排项目融资, 建设经营并拥有项目;第三, 项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间, 投资者为贷款银行提供完工担保。

2.通过项目公司安排项目融资的优点:法律关系较简单, 便于银行就项目资产设定抵押担保权益, 融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚, 项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中, 易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司, 管理上较灵活, 项目公司可直接运作项目, 也可仅在法律上拥有项目资产, 而将项目运作委托给另外的管理公司。

房地产融资的方式 篇3

关键词：房地产金融；新型融资方式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0030-01

一、我国房地产企业融资渠道现状

1.资金来源于自筹资金和其他资金。

2.金融投入总量增长且结构不断优化。

二、我国房地产企业融资渠道存在的问题

（一）银行贷款受挤压。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，房地产企业开发贷款已经受到明显挤压。

（二）房地产金融制度不够完善。对比国外房地产金融机构体系如专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构，我国仅有非专业性房地产金融机构（主要为商业银行），这就使得我国房地产金融组织结果单一化，影响了房地产金融对房地产业的支持力度，同时也使得商业银行金融风险增大。

（三）房地产金融创新品种和手段匮乏。与发达国家相比，我国城市房地产金融品种和手段创新较少，无论是对房地产企业贷款或者个人住房贷款都离不开抵押、按揭等几种原始方式。我国城市房地产金融工具创新的意识不高，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

（四）房地产金融系统运行机制效率不高。目前，我国涉及房地产金融的专项法规不多，房地产金融缺乏法律保护，而且国家对房地产金融发展支持不足。由此导致城市房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，影响了房地产市场发展潜力。

（五）房地产金融中介服务滞后。第一，房地产金融资信评估体系不健全；第二，房地产中介保证机构缺乏；第三房地产中介业务市场混乱；第四房地产中介机构人才匮乏。

三、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道选择

（一）REITs。

1.概念。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），指制定信托投资计划的信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同， 以发行信托受益凭证等方式，委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，从而达到将受托投资者的资金用于房地产或者房地产抵押贷款投资的一种资金信托投资方式。

2.REITs的具体特点为。

一是来源于租金和房产升值的收益。

二是给予投资者更多分红的大部分收入。

三是不同于银行存款、基金等较为短期的投资方式，REITs能获得更长远的资金回报，同时与股市、债市等风险性投资方式并没有太多的相关性。

四是有利于政府盘活社会存量房产，既可帮助政府融资，也降低运营成本；

五REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（免除企业所得税），从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；

六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

3.前景。在刚结束的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时提出：“探索基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资，探索基础设施等资产证券化，扩大债券融资规模。”在金融领域，Reits市场未来潜力巨大，受到了各大企业的青睐。

（二）ppp融资模式。

1.概念。PPP模式（Public—Private—Partnership），它把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，是指政府与各私人组织团体之间，为了合作建设城市基础设施项目。

2.优点。

（1）消除费用的超支。（2）发挥市场的决定性作用，做大民营企业，转换政府职能。（3）风险分配合理。（4）彻底解决民生领域的腐败问题。

3.存在问题。

（1）前景被质疑，易搁浅。（2）特许经营权能否质押的问题一直争议不断。

我国《担保法》在权利质押章节中，对新近出现的经营权、收费权、经营收益权等权利质押还没有明确的规定。

4.前景。

（1）2016年是基建投资大年，PPP市场空间更大。（2）PPP引导基金支持项目论证，保证前期工作顺利开展。（3）PPP项目逐步落地，模式越来越清晰。

经过两年多的推广，相关培训活动使PPP概念日渐明晰，各参与方对PPP的认识更为全面，自身定位更加精准：政府部门从公共服务的管理者、提供者向监督者、合作者转变，从以建设、融资为主到运营、合作为主转变，整合了社会的资源，进入激发了市场的活力。

（4）特许经营权质押破题，地方融资平台参与，金融机构支持力度加大，PPP融资渠道拓宽。

四、结束语

房地产的特点是施工条件复杂，开发周期长、投资规模大，其需要能稳定为其提供资金且风险程度为稳健的资金来源。不同的房地产企业，其融资目的不同，有的为了资本积累，长期扩张，有的为了引进技术，树立形象，拓展社会的人脉渠道。房地产企业应根据自身的发展特点及目的，选择适合的融资渠道。不同的融资渠道对控股权有着不同程度的影响，不同的融资结构对控制权有着不同的要求。

在过去，很多房地产企业过于依赖银行贷款，导致以受国家货币政策和金融政策的直接影响，这就要求房地产企业转变以银行信贷为主的融资方式，多元化其投资渠道，提升社会资本来源的比例，在决策前三思而行，根据企业情况把握合适的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融资模式不失为其中几种好的融资方式。

参考文献：

[1]邓程燕.对我国房地产融资渠道的分析[J].时代金融， 2013（11）： 64-65

[2]田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情（教育经济研究），2008（1）：133

房地产融资的方式 篇4

一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：银行贷款、债券融资、股票融资三种融资方式。(一)银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

优点：①企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。

②银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。

③由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。

④银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。

缺点：

1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件 ①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求；②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理；③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。

2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上；②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。

3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。(二)债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。

优点：

① 筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； ② 对企业原有股东的股权没有影响； ③ 发行债券的成本要低于普通股； ④ 发债融资具有财务杠杆作用； ⑤ 筹资范围广、金额大、对象广泛； ⑥ 对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。缺点：

① 对投资人来说，无权干涉企业的经营决策； ② 对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂； ③ 对发行人来说，财务成本比发行股票大。(三)房地产股票融资

优点:①筹资量大。股票融资与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。

②融资能力强。由于股票的预期收益较高，并可一定程度地抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。③资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。

④改善企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提高公司自有资本比率，改善其财务结构业，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，进而增强公司通过其他方式融资的能力。

⑤分散风险。公司股票上市以后，会有更多的投资者认购公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股东承担风险的分散。

⑥有利于企业股份制改造。根据规定，推荐上市的企业必须是股份制企业，必须明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也面临着改制的巨大压力，以上市为契机，可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。

⑦提高公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大大增强，其价值必然显著提高，从而提高公司价值进而提高股东财富。同时，公司股价有市价可循，便于公司总体价值的确定，有利于公司采取措施提高其总体价值进而实现股东财富的最大化。

⑧提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被认为经营优良，这将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售。特别地，由于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成，培养客户的认同感、形成稳定的客户消费群体。⑨便于公司进行并购(资产重组)股票上市后更容易为们所接受，为公司提供了一个进行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易，从而有利于公司日后迅速扩张，做强做大。缺点：①融资成本高。首先，从投资角度来说，股票投资风险较高，相应的必然要求有较高的投资报酬率；其次，股票股利的是从公司税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也是比较高的。

②削弱原有股东的控制权。上市公司后，董事局有其他代表，会减弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众出售，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移，这是对原有股东控制权的削弱。在某些情况下，甚至可能导致原有股东对公司控制权的丧失。

③增加公司相关义务。需遵守上市的有关的法规与受监督。上市公司还有信息披露的义务，公司必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众进行披露。这些内容有时涉及商业机密，对公司的竞争可能产生不利影响。法定披露使公司一些资料需要公开，增加各种成本，如公关费、律师费等。

论创业的融资方式 篇5

论创业的融资方式

内容提要：创业初期资本的获得是创业是否成功关键的一环。本

文论述了创业的融资方式，并基于国内资本市场环境，提

出了有关新兴创业企业的融资方式的选择策略的个人看法。

关键词：创业融资方式选择

（一）影响创业融资的企业内部因素

创业企业成立时间短，规模小，原始资金积累不足；缺乏现代企业制度的建立。企业财务信息透明度低；社会信用评级较低；可担保资产较少。

以上因素决定创业企业在选择融资方式时具有自身的局限性。以下按资金来源划分，分别讨论创业企业可能的融资方式。

（二）创业的融资方式划分

融资是指企业根据自己的财务状况，经营状况，以及未来发展目标的需要，向投资者或者债权人募集资金，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的行为与过程。在我国市场经济条件下，创业企业的融资方式按照融资来源可分为内源融资和外源融资。其中外源融资又可分为直接融资和间接融资。

内源融资

内源融资是指企业将折旧和余存盈利转化为投资的过程。融资来源可以是企业税后利润（积累资金）或者处于生产过程之外的闲置资金（沉淀资金）。由于处于初创期的企业经营时间较短，积累资金相对缺乏。因此，大多数初创业的企业选择沉淀资金作为其内源融资的来源。内源融资由于其资本来源具有原始性，自主性，低成本性，抗风险性等特点。

最适合大学生创业融资的方式莫过于亲情融资，这是典型的内源融资方式。成本最低的创业贷款创业初期最需要的是低成本资金支持，如果比较亲近的亲朋好友在银行存有定期存款或国债，这时，你可以和他们协商借款，按照存款利率支付利息，并可以适当上浮，让你非常方便快捷地筹集到创业资金。亲朋好友也可以得到比银行略高的利息，可以说两全其美。不过，这需要借款人有良好的信誉，必要时可以找担保人或用房产证、股票、金银饰品等做抵押，以解除亲朋好友的后顾之忧。

再者就是合伙创业。合伙创业不但可以有效筹集到资金，还可以充分发挥人才的作用，并且有利于对各种资源的利用与整合。合伙投资要特别注意以下问题：一是要明晰投资份额，个人在确定投资合伙经营时应确定好每个人的投资份额，也并不一定平分股权就好，平分投资份额往往为以后的矛盾埋下祸根。因为没有合适的股份额度，将导致权利和义务的相等，结果使所有的事情大家都有同样多的权利，都有同样多的义务，经营意图难以实现。二是要加强信息沟通。很多人合作总是因为感情好，你办事我放心，所以就相互信任。长此以往，容易产生误解和分歧，不利于合伙基础的稳定。三是要事先确立章程。合伙企业不能因为大家感情好，或者有血缘关系，就没有企业的章程，没有章程是合作的大忌。

外源融资

外源融资是指企业募集其他经济个体的资金，使之转化为自己的生产经营投资的过程。外源融资又可分为直接融资和间接融资。

直接融资是指资金供需双方直接磋商确立信贷关系或由供给方直接购入需求方发行的股票或债券。从资金来源划分，直接融资可分为股权融资和企业债券融资。股权融资是股份公司发行股票实现的。这些特点决定其适合发展潜力较大，具有较大升值空间的创业企业。债券融资是企业为了筹集资金，作为债务人向债权人承诺在外来一定时期返还本息而发行有价证券的融资方式。企业发行债券需要各级主管部门配额审核和资格审核两个环节。债券评级是指根据发债企业的获利能力，经营状况，信用状况，按照一定的标准，对债券信用等级做出的评定。由于创业企业的经营状况和信用状况尚未充分形成，加之债券融资在审批程序上的耗时性，债券融资一般不适合作为创业企业的融资方式。

间接融资是指资金供需双方通过金融媒介确立债权债务关系的融资方式。这些金融媒介通过出售间接证券（如银行存款单、人寿保险单等）筹得资金，以放款和投资的形式购入资金需求者发行的股票或债券。间接融资的主要优点是风险由金融结构的多样化资产和负债承担，这也有利于向社会各界广泛筹集资金。其中银行在企业间接融资中主要充当信用媒介的作用。由于国家对金融机构的管理，间接融资的信誉程度要高于直接融资。这同时有利于银行从社会各界广泛筹集资金。

下面介绍几种适合创业的间接融资办法：

一、银行贷款

被誉为创业融资的“蓄水池”，在创业者中很有“群众基础”。与债券融资相比，银行借贷具有速度较快的优势。与股权融资相比，银行借贷具有融资成本较低的优势。这是由于贷款人承担的风险低，所以银行所要求的收益率也就较低。因而对于初始资本较为匮乏，而又需要短时间内获得资金的创业企业来说，间接融资，（包括银行借贷）是较理想的外源融资渠道。然而在实际操作中，由于创业企业一般信用记录较缺乏，间接融资具有一定的困难。

目前我国为了鼓励创业，开设了个人创业贷款。这是指具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人，因创业或再创业提出资金需求申请，经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人，根据个人的资源状况和偿还能力，最高可获得单笔50万元的贷款支持；对创业达一定规模或成为再就业明星的人员，还可提出更高额度的贷款申请。创业贷款的期限一般为1年，最长不超过3年。

合理选择贷款期限银行贷款一般分为短期贷款和中长期贷款，贷款期限越长利率越高，如果创业者资金使用需求的时间不是太长，应尽量选择短期贷款。比如，原打算办理两年期贷款可以一年一贷，这样可以节省利息支出。另外，创业融资也要关注利率的走势情况，如果利率趋势走高，应抢在加息之前办理贷款;如果利率走势趋降，在资金需求不急的情况下则应暂缓办理贷款，等降息后再适时办理。

提高资金使用效率在创业过程中，如果因效益提高、货款回笼，以及淡季经营、压缩投入等原因致使经营资金出现闲置，这时，可以向贷款银行提出变更贷款方式和年限的申请，直至部分或全部提前偿还贷款。贷款变更或偿还后，银行会根据贷款时间和贷款金额据实收取利息，从而降低贷款人的利息负担，提高资金使用效率。

作为创业者，要做好打“持久战”的准备，因为申请贷款除了与银行打交道，还要经过工商管理部门、税务部门、中介机构等。而且，手续繁琐，任何一个环节都不能出问题。

二、民间借贷

民间借贷多发生在经济较发达、市场化程度较高的地区，例如广东、江浙地区。这些地区经济活跃，资金流动性强，资金需求量大。市场存在的现实需求决定了民间借贷的长期存在并兴旺发达。借贷过程中要注意借据要素齐全，借贷双方应就借贷的金额、利息、期限、责任等内容签订书面借据或协议。法规规定，民间借贷的利率可适当高于银行贷款利息，但最高不得超过银行同类贷款的4倍，超过此限度的部分称之为“高利贷”，不受法律保护。此外，不得将利息计入本金中计算复利(即利滚利)，否则同样不受法律保护。

三、风险投资和天使投资

VC，即Venture Capitalist，风险投资商。风险投资也叫“创业投资”，一般指对高新技术产业的投资。初次创业者不要只把VC仅仅看作是掏钱给你的人，他们对你的公司会有所掌控，他们对产品开发、公司扩大规模、等方面有很多经验，除了资金注入之外，他们还会提供重要的增值服务。

天使投资(AngelInvestment)是自由投资者或非正式风险投资机构对原创项目构思或小型初创企业进行的一次性的前期投资。天使投资虽是风险投资的一种，但两者有着较大差别：天使投资是一种非组织的创业投资形式，其资金来源大多是民间资本，而非专业的风险投资商；天使投资的门槛较低，有时即便是一个创业构思，只要有发展潜力，就能获得资金。

此外，还可以寻找来自商业计划竞赛的奖金或捐赠等形式的免费资金。这些资金不用偿还，也不用考虑回报问题。可以向当地的商业孵化器、经济发展中心、小企业发展中心等机构寻求有关本地区免费资金来源的信息。

四、创业融资宝

创业融资宝，是指将创业者自有合法财产或在有关法规许可下将他人合法财产进行质(抵)押的形式，从而为其提供创业急需的开业资金、运转资金和经营资金。该融资项目主要针对“4050人员”，以及希望自主创业的社会青年群体。贷款期限最长为半年。创业融资宝的融资“力度”不是很大，因此，解决创业资金问题一般要经过几轮融资后才能实现。

内源融资与外源融资的比较

创业企业的原始资本积累较少，市场需求还未充分打开，这就需要一定的内源融资作为企业的资金基础，同时也作为外源融资的担保。内源融资的自主性和低成本性决定其作为创业企业融资手段的首选方式。在内源融资无法满足企业发展需要时，譬如企业扩张时期，外源融资是有效的融资手段。创业企业在决定外源融资的来源及数量时，须考虑内源资金的数量以衡量风险，不宜于盲目吸引外源投资，以至资产利用率低下，使企业陷入负高额债务的压力，降低投资者信心，甚至面临破产风险。

其他的融资分类方式

包括：从融资的形态不同，可以划分为货币性融资和实物性融资；从融资双方国别的不同可以划分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以划分为本币融资和外汇融资；从期限长短可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资。这里不再赘述。

（三）创业企业的融资方式选择策略

从前面的论述可知，融资有好多种方式，那么如何从纷繁复杂的融资方式中选择最适合本企业的方式是我们必须要关注的问题。我根据所阅文献提出了几点自己的看法： 先内源后外源

由于内源融资相较外源融资所具有的自主性，抗风险性，创业企业宜采用先内源再外源的融资优先顺序。维持创业企业正常运转的资金宜采用内源融资。而在资金急需时期，可考虑银行借贷，股权融资等外源融资手段。

确定资金需要量

发展生产经营需要资金。但如果资金过剩，就很可能影响资金使用效率。所以创业企业不可盲目大量融资。这就需要创业企业决定好在各个发展阶段自身的资金需求，从而根据自身的资金需求来选择融资方式和数量。对于创业企业，由于其缺乏经营的历史资料，最常用的确定资金需要量的方法是定性预测法。也就是由熟悉企业财务情况和生产经营的专家，根据经验对企业的资金需要量作出判断。

选择合适的规模

约翰逊说：对所在行业进行调研，再确定自己的细分市场。如果第一条生产线规模太大，所需的启动资金就越多。不能盲目认为市场需求大就应该一上来就抓住时机大干一番。利用手上的现有资金，看看这些资金究竟适合多大的生产规模。

将资金用在能产生收益的要素上

小预算创业的关键在于聪明地使用有限的资源。把资金使用在关键员工身上，这大大帮助了迈克尔。柯立兹。41岁的他创办了埃克莱罗公司，为在海外运营或正在向海外拓展的公司提供翻译服务。具有翻译服务行业从业背景的柯立兹在2002年创办了该公司，利用他广泛的人脉关系，只雇用那些能直接创造收入的人员。柯立兹说：我们用于启动的资金非常短缺，所以当我们碰到能为某项服务付款的客户时，我们就为这项服务去雇人。我们不雇用特定的人。所有的业务都是这样——先有客户承诺会购买某项服务，然后再雇人实现。降低融资成本

不同融资方式通常意味着不同的融资成本。创业企业的初始资金一般较少，没有抵押物。而且信用记录缺失。如果融资成本过大，则企业资不抵债的风险会相应加大，甚至导致破产。所以创业企业在选择融资方式时要尽量降低融资成本。一般来讲，对于几种主要融资方式以融资成本由低到高的排列顺序是：内源融资<银行借贷<债券融资<股权融资（其中债券融资在创业企业中不常用）

保持对企业的控制权

在融资过程中，企业可能会以一部分企业控制权和所有权来交换外界的风险投资。这在股权融资中尤为明显。优秀的创业者对企业未来有长远的规划，因此，对于创业企业来说，保持企业的控制权对公司的长远发展至关重要。所以创业企业在融资时不仅要考虑融资成本，而且要考虑企业控制权的丧失。比如，在选择融资方式时，可考虑银行借贷等渠道以保证对企业的控制权。

根据外部环境选择融资方式

创业企业在选择融资方式时需考虑诸多外界环境因素，包括宏观经济环境，外币汇率，国家财政政策，法律条文修改等。比如，在利率较低的时期，创业企业可考虑银行借贷；在利率较高的时期，则宜采用股权融资以减少融资成本。

结语: 总体来说，创业企业有多重的融资渠道，盲目选择不可取。应该根据自身特点和外界环境因素选择适合自身未来经营发展的融资方式。

主要参考文献

1.徐良平.中小企业创新融资与创业板市场 [M].上海: 上海交通大学出版社, 2007.4-5

2．吴瑕.融资有道: 中国中小企业融资操作大全[M].北京: 中国经济出版社, 2007.1-9

3．费淑静.民营中小企业融资体系研究[M].北京: 经济管理出版社, 2005.70-72

4.杨兆廷, 李文哲.企业融资管理[M].北京: 中国商务出版社, 2004.244-245,252-261

5.南兆旭.中小企业管理：银行信贷与融资租赁[M].香港 :西迪商务出版公司,1997.10-11

6.谢德;王力柱.融资[M].北京: 九州出版社, 2002.28-48

Means of financing when establishing a business

房地产开发企业的融资策略及操作 篇6

摘 要 房地产开发企业有两大核心：资金和土地。而资金在其中更起决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。

关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款

2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。

上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：定位银企关系，选择融资时间及融资行

1.1 建立合作互利的银企关系

现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。

融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，1

而且金融产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。

1.2 时间安排留有余地

正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。

1.3 挑选合适的合作银行

在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。明确融资途径及所在企业的优势条件

房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。

我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？

（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告，主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。

（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。

（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发历史，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。

（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。贷款操作方法及操作步骤

3.1 接触

房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈

了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。

3.2 提供银行需要的资料

确定融资意向后，房地产开发企业就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。

房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要内容，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：

（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。

（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。

（3）项目的分析评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的交通、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。

财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。

例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元

3.3 跟踪沟通与配合贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。

一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基

层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。

请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础计算），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。

做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。4 结语

（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。

（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。

浅析新形势下房地产企业融资方式 篇7

1.1 金融机构贷款

银行是企业最主要的融资渠道。对房地产企业而言, 国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。该融资方式的优点是:不存在利息预提所得税, 也不受外债额度限制;利息费用可在企业所得税与土地增值税前据实扣除。然而银行对于房地产项目贷款有其限制:企业需要支付贷款利息及费用;贷款一般不能用于储备土地项目;而且有严格的贷款期限, 逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。

1.2 企业上市融资

上市融资就是将经营公司的全部资本等额划分, 表现为股票形式, 经批准后上市流通, 公开发行。由投资者直接购买, 短时间内可筹集到巨额资金。房地产企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金, 促进房地产项目开发。上市融资主要有境外上市与国内上市两种。此方式的优点是:提高股权流通性;可吸纳大量资金用于项目开发;同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但上市手续繁琐且审核时间较长, 上市融资的初期成本较高, 对于中小房地产企业来说, 上市融资的方式根本是望尘莫及的。

1.3 预售经营收入

房地产开发企业往往通过预售房屋来获取收入进行融资。该方式简单易行, 其主要限制是:商品房预售应符合相关条件;购房限制 (首期付款及利率的限制) 将使房地产企业资金回笼受阻;预售收入只能用于有关的工程建设, 如购买项目建设必需的建筑材料及设备、支付项目建设的施工进度款及法定税费等, 不得挪作他用;预售收入可能产生相关的预征税负[1]。

2 新形势下房地产企业融资现状及存在的问题

我国的房地产业经历十几年的发展, 从规模到产业内涵都发生了巨大的变化, 成为我国国民经济发展中一个起着举足轻重作用的产业。而我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题, 融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款。在国家一系列宏观调控政策下, 房地产企业融资困难现象日益严重。中国指数研究院最新公布的报告显示, 2010年以来, 我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月, 获得银行授信的房地产企业数量十分有限, 且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年, 商业银行向地产企业提供授信额超过3300亿元。另一方面, 房地产企业在资本市场融资也面临一定困难。据统计, 截至今年4月底, 仅有中骏置业一家房地产企业成功在我国香港上市;今年截至目前, A股市场未有房地产公司获批上市。上市房企的再融资也受到了严格控制。诸多现象都反映出在当下新的房地产市场形势下, 传统的融资方式已经不能完全与之相适应了。现实与新形势的冲突主要反映出以下的问题:

2.1 融资渠道单一, 易受国家政策影响。

房地产行业是典型的资金密集型行业, 资金需求量大, 整个房地产开发过程都离不开资金的支持, 然而目前, 我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发所需资金约有60%的资金来自银行贷款, 间接融资的比重依然过大。[2]研究显示, 银行贷款在房地产开发投资资金中占有相当大的比重, 这就意味着一旦从银行信贷政策收紧, 房地产商就陷入资金断裂的险境。另外, 银行贷款受国家政策影响非常大, 因此, 为抑制房地产开发的过快增长, 同时也为了规避金融风险, 自2003年以来央行出台了“121号”文件、“国六条”及“国十五条”等政策。随后国家的调控政策频频出台, 通过调节利率、紧缩信贷等政策, 旨在抑制房地产投资规模、控制银行风险, 调整房地产业发展格局。这些政策对融资渠道单一的房地产企业造成了巨大的冲击。在宏观政策调整面前, 房地产企业发展受到严重阻碍。

2.2 企业资金链管理不善, 资金投向不合理。

我国房地产开发企业的经营模式普遍为:置地———建造——销售, 由于项目竣工结算时间的不定性, 造成盈利预测困难, 资金来源无法准确预测。在这种形势下, 部分房地产开发企业往往不结合自身经济实力进行融资, 以致逾期无法偿还银行贷款, 使得商业银行承担了巨大的风险, 也使得企业自身的信誉降低, 为今后的持续融资埋下了隐患。[3]另外, 房地产资金的投向结构不够合理, 房地产企业精力主要放于商业用房的投资、住宅投资, 而经济适用房、廉租房投入不足, 导致房地产市场出现供给的结构性失衡。一方面使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民无房可住, 又造成房地产商出现房地产供给的结构性过剩, 空置率居高不下, 资金流通链条断裂。

2.3 中小企业融资更难。

房地产企业自身发展状况制约着房地产企业的融资能力。我国房地产开发企业普遍规模小、实力弱、抗风险能力差, 这些中小企业想通过上市融资、发行企业债券融资基本是不可能实现的, 它们通常都是通过银行信贷进行融资。而且, 很多房地产开发企业缺乏科学的经营管理, 在融资困难的情况下, 往往不考虑融资风险和成本以及资本结构的合理性, 并且信用观念不强, 这就导致这些企业承担着较高的财务风险, 渐渐形成了资产的恶性循环, 制约企业的发展。

3 新形势下房地产企业融资建议

3.1 创新融资渠道。

依赖银行贷款融资的方式在新形势下已经难以依靠了, 必须寻求多元化融资途径。比如说联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调, 使双方获得稳定的现金流, 有效地控制经营风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位, 并且地产商与经营商强强联合, 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。又如:房地产投资信托 (REITS) , 需要的股本金低, 具有较高的流动性。中小投资者通过投资REITS在承担有限责任时, 可间接获得在大规模的房地产投资的收益。且投资可任意分割, 可随时将任意金额的股权变现, 克服了不动产投资流动性差的风险。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比, REITS可以投资于不同的项目, 回避风险的能力较强;可享受税收优惠, 所发红利比较高。[4]

3.2 科学管理企业资金链, 提高开发能力。

一方面, 构建科学的资金链管理模式, 首先对项目进行基础数据的科学分析与预测, 其次按项目建设进度, 合理确定资金流入和流出的期限结构, 最后, 制定融资计划。要注意资金需要的时间与数量上的紧密衔接, 而且, 时机和筹资方式的选择要有机结合起来。在房地产开发经营的不同阶段, 采用不同的筹资方式。另一方面, 增强企业自身的发展能力。首先是创新能力的培养可以使企业摆脱现有思路的限制, 创造新的产品需求, 提升企业核心竞争力。例如利用环保产品、开发智能化小区等手段提高产品附加值等;再者, 房地产开发企业建立科学的决策体系, 把握房地产开发产品的市场定位, 整合资源, 形成公司品牌, 增强融资能力。

3.3 并购解决中小企业融资难问题。

在新一轮宏观调控政策影响下, 房地产市场出现两种反差较大的情况:一方面一些手中有地但缺少资金的中小型房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建, 只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅, 因此希望不失时机地收购中小企业的优质地产项目, 以实现其规模快速扩张。这样的形势下, 大型房地产企业和中小企业可以通过并购的形式进行房地产开发, 达到双赢的局面。在国务院颁发的18号文件中, 也提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组, 形成大型企业和企业集团”, 这意味着大企业之间以战略联盟为目的的并购将逐渐增多。这样, 必将促进房地产企业更好的适应新一轮的房地产宏观调控政策。

摘要：房地产行业作为国民经济的重要产业, 是典型的资金密集型产业。房地产企业在完成大型房地产项目中需要大量的资金, 其资金的来源多为外部融资。然而中国房地产金融体系尚未完善, 融资方式单一, 加之国家近期一系列调控政策, 加大了企业融资难度, 在一定程度上限制了其发展。本文介绍了我国房地产企业主要融资方式, 指出了新形势下房地产融资中存在的问题, 并提出了合理化融资建议, 以促进房地产企业在新形势下健康持续的发展。

关键词：房地产,融资方式,企业

参考文献

[1]屈航.房地产开发企业融资方式浅析[J].财会通讯, 2010 (5) .

[2]宋佳佐.宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J].大众商务, 2010 (4) .

[3]冯亚静.浅析当前形势下房地产企业资金链管理[J].中国商界, 2009 (8) .

工业地产私募基金融资方式浅析 篇8

关键词：工业地产 私募基金 融资方式

伴随着一系列调控政策的出台，房地产、商业地产市场步入了一个相对低迷期，与走势不确定的住宅市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴，工业地产开发正逐渐成为各大小开发商关注的焦点。工业地产区别于传统的开发区的一个重要特点就是对工业地产开发主体的资金实力要求较高，能够保证所需的资金投入，所以，融资的成功与否是工业地产开发的关键。

一、地产私募基金概述

私募基金是受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。随着地产调控的不断深入，银行融资收紧，加上央行连續上调存款准备金率，房企融资已是难上加难，这给地产私募基金带来了发展的机会。房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会，它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。

我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐。据清科研究中心统计，截至2011年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。

二、政策规范

2007年6月1日起施行的《中华人民共和国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的（十九）是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务，包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”　我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。比如，清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、重庆华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国内房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

三、工业地产私募基金（以万通为例）

中国有着世界上最大的市场，住宅领域出现了万科这种世界级的公司，零售领域是万达，但是在工业地产领域我们整个行业还处于非常原始的起点。工业地产是中国房地产领域的新蓝海。未来10年之内工业地产将会出现一个非常大的世界级公司，这是一个必然。而万通地产在工业地产投资方面也做好了充分的准备。为了实现转型，万通在软实力方面实现了提升。首先是专业化的工业地产管理者的引进，“万通新创”　的核心人才都是从普洛斯、安博等世界顶级的工业地产公司引进来的；其次，软实力的核心即是房地产金融的能力。到目前为止万通已经管理着5支基金，将近36亿的资产规模。万通在2012年将会发第一支工业地产基金，也是中国首支人民币工业地产基金，预期10亿元的规模。

万通投资基金的几个特点：第一、定位是持有收租型的商用地产；第二、不做债类基金，与投资者风险共担、收益共担，每个基金里面万通自己都会参与20%左右；第三、投资组合。每支基金会分散到四个4—5个项目；第四，长周期。投资期限跨越一个周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，这样才能保证投资不受短期市场波动影响。万通的基金产品面向的是追求长期稳健收益、关注价值投资的客户。

热衷投资地产的投资者可以通过私募形式“曲线”投资地产业，而缺少资金的地产商也可以通过私募募集到所需资金缓解资金链，或者扩大规模，或者转型。工业地产开发融资中应该将工业地产私募基金纳入考虑范围。地产私募将是地产融资的一个主要发展方向，在制定融资计划的过程中多学习借鉴国内外已有的设立私募基金的经验，使得这种融资方式更好的为工业地产开发服务。

参考文献：

[1]牛海鹏.什么是私募基金[J].改革与开放，2010（2）