地产分销合同（精选10篇）
甲方（委托方）：
乙方（受托方）：
经双方友好协商订立如下条款：
一、物业地址及价格
1、物业名称：
2、物业地址：
3、该楼盘物业形态为，总占地平方米，建设周期年，分期开发。该楼盘位于。
以上物业单位售价由甲方决定，以甲方统一价格为准；
3、若以上物业的售价和付款方式有变动，甲方应及时以书面形式通知乙方，乙方应遵照执行。
二、受托代理及期限
1、甲方委托乙方为分销代理商；
2、乙方之代理为非独家代理，甲方有权委托其他机构从事该楼盘的分销代理；
3、本合同期限自年月日起至年月日。在本合同到期前的十天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长三个月。
三、客户确认
1、乙方给甲方介绍的客户，须填写《客户确认书》（详见附件一），该确认单经甲方经办人员或现场负责人（）签字或加盖公章确认后方可生效。该确认单一式两份，甲乙双方各执一份。
2、乙方客户以及其他与乙方客户有关联的人(乙方有关联人的确定方式以客户确认单为依据)，均视为本合同项下的有效客户。
3、乙方带看的客户，甲方有义务及时确认，若乙方带看时，甲方未出示书面异议的证据，则视为甲方同意确认该客户。
四、佣金及支付
1、佣金金额：乙方的代理佣金为所售套数成交总额的 1％；
2、佣金支付方式：按套结算，一套一结，具体支付方式如下：
（1）若乙方介绍的客户以不贷款的方式购买该物业，甲方应在客户支付100％的房款后的7日内全额支付佣金；
（2）若乙方介绍的客户以贷款的方式购买该物业，甲方应在客户的贷款审批通过后的7日内全额支付佣金；
3、因客户对定金合同违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
4、若甲方不能按时支付佣金且无正当理由，则乙方有权向甲方收取该笔款项的日仟分之叁的滞纳金。滞纳金自甲方应付款最后之日开始计算。
五、争议的解决
1、在履约过程中发生的争执、争议，双方可通过友好协商解决，协商不成时，可提交合同签署地人民法院提起诉讼
六、销售约定
1、乙方介绍的客户支付的定金由甲方收取或由乙方经甲方授权后代为收取。
2、甲方与乙方介绍的客户签署正式买卖协议后，视为乙方代理成功完成。
3、甲方负责办理成交后的交易相关手续，乙方予以必要的协助。
七、甲方职责
1、甲方应当保证委托乙方代销的房地产符合法定出售条件，并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户，包括但不限于该房地产权证的复印件、甲方的营业执照副本复印件，各有关独立单元的平面图、销售面积、装修标准等有关资料，关于该房地产销售所需的有关资料，包括效果图、平面图、地理位置图、面积、规格、价格等。
2、甲方对乙方提供的客户应予积极配合接洽，报价保持一致。甲方确认乙方介绍之客户与甲方的客户有同等的折扣。（甲方需提供销控表作为本协议的附件）
3、甲方工作人员不得向乙方带来客户递交任何关于售楼处的行销工作（如：名片、楼书等）。甲方私自与该客户签订正式买卖协议的，甲方仍应按本合同约定向乙方支付佣金。
4、在数个客户对同一房屋约有购买意向的情形下，甲方应与先支付定金的客户签订正式买卖协议。
5、甲方应对乙方所介绍的客户的信息予以保密。
6、对于本合同到期前10日内乙方仍在恰谈中的客户，乙方有权向甲方提出续约。甲方应及时配合乙方签定续约协议。
八、乙方职责
1、协助甲方作出更有效的销售方案。
2、在本协议期内，乙方若在报刊、媒体广告及门店橱窗等刊登上述物业广告必须得到甲方的书面确认及授权后方可刊登，费用由乙方负责。但甲方应提供基本的销售资料、宣传海报与看板设计稿。
3、如未得到甲方同意变更物业销售价格的通知，乙方不得擅自变更，降低物业销售价格，否则，乙方应赔偿甲方遭受的损失。
4、乙方应配合甲方与乙方介绍之客户完成签署正式买卖协议和银行贷款合同，并协助甲方与乙方介绍之客户进行谈判。
5、乙方应对销售过程所知悉的甲方的有关商业秘密予以保密。
九、违约责任
1、双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付本合同第四条约定的代理佣金；
1.1乙方在委托期间内，不能提供订约机会；
1.2未经甲方书面同意，擅自改变本合同第一条所列的内容、条件、要求的；
1.3乙方违反国家和本市有关法律、法规，与他人恶意串通，损害甲方利益的。
2、甲、乙双方商定，甲方有下列情形之一的，甲方应全额支付本合同第四条约定的代理佣金（除甲方能另行提供出售合同成交价格，否则成交价格按销控表所列委托价格计）作为违约金；
2.1甲方虚假委托或提供的有关证件和资料不实，造成乙方最终无法履行代理服务的；
2.2甲方在委托期间，私下与乙方介绍的客户（包括关联人）成交的，在委托期满后六个月与乙方曾介绍过的客户成交的，视作乙方已完成代理任务；
2.3若甲方未按时履行本合同规定的甲方之义务包括未按时支付乙方代理佣金，逾期超过1个月的；
十、适用法律和管辖权
本协议适用中华人民共和国法律，如各方就本协议的订立、生效、履行、解释、终止发生任何争议，则该等争议应首先通过友好协商解决。如经友好协商仍不能解决，则应向该项目所在地有管辖权的法院提起诉讼。
十一、生效和效力
1、本协议在经双方签署后立即生效。
2、本协议为确认甲乙双方权利义务的正式文本。在本协议生效以前协商的各项协议，除已获履行的部分以外，若内容与本协议不一致，应以本协议为准。
3、本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力，盖章有效。
甲方：乙方：
代表：代表：
地址：地址：
电话：电话：
邮编：邮编：
签章：签章：
如何做到加强和重视合同管理, 我将从以下三方面进行论述。
1 要把合同管理工作规范化
1) 从组织机构上要设立合同管理部门, 对全部合同进行归口管理。合同管理部门经授权后对合同的起草、会审、履约执行、纠纷调解、补充修订、合同终止等全过程监管。
2) 使用合同示范文本。房地产企业签订的合同主要有设计、勘察、物资采供、施工、技术服务等类别, 不仅合同种类涉及面广, 而且面对的合同对方还是专业领域的行家, 完全独立起草合同对合同编制人要求太高, 制定出的合同也很容易出现纰漏。合同示范文本有其内容完整、条款齐全, 客观公正的优点, 合同双方都熟悉合同范本的内容, 有利于合同谈判, 对于双方有特殊要求的部分可以放在专用条款中约定解决。合同示范文本还保证了所签合同符合法律法规的要求。因此签订合同时最好使用合同示范文本。
2 做好全过程的合同管理
合同管理内容包括合同的起草、谈判、订立、履行、变更、解除、终止等。通常情况下在合同的签订前, 大家都会提出些建议或意见, 表现的都比较重视, 但合同签订完毕后的履约阶段好像已经万事大吉了, 形成虎头蛇尾现象。本人根据自己的经验谈谈如何做好合同各阶段的管理工作。合同管理工作划分成三个阶段:事前管理阶段即合同策划及合同的谈判订立阶段;事中管理阶段即合同的履行阶段;事后管理即合同不适当履行时违约责任的处理及合同的评估。
1) 合同的事前管理。
a.合同的策划。招投标的过程是合同订立的要约和承诺, 双方的行为都要受到法律的约束。一旦中标, 双方订立合同的实质性内容不得违背招标文件和投标文件。因此房地产企业要做好合同前期阶段的管理就必须从招标文件的编制开始, 做好合同的策划工作。在招标文件的编制阶段, 合同主管部门就应当会同有关部门从工程的规模、技术复杂程度、质量要求、工期要求、企业自身管理人员的水平、投资回报要求、资金供应能力等方面研究确定工程的承包范围、合同工期、质量标准、计价方式、结算方式、付款方式、后期服务等主要条款。
b.合同谈判。一旦中标, 招标文件中合同的主要条款已经确定, 那么合同谈判阶段主要任务就是对合同的细节进行研究协商的过程。建设过程中存在着许多不确定因素, 通过谈判完善合同内容, 合理分配合同风险。比如施工合同中配合费包括的工作内容、清单工程量变化措施费的调整方式等;分包方实际的水电费承担、垃圾清理、对总包方工期的影响等这些细节都是合同谈判过程中应该考虑到的问题。
c.合同起草签订。合同条款中的文字表述尽量要严密、细致、准确。例如:在设备采购合同中, 对设备供货商的卸货地点、卸货方式、一般合同都会明确, 但有时表述不够细致, 如有的大项目, 工地现场比较大, 而合同条款仅写明地点为工地现场, 没现场的具体范围, 这样在合同的履行过程中就有可能产生纠纷。
2) 事中管理阶段。
a.重视合同交底。合同签订后, 就进入合同的履约阶段即合同的事中管理阶段。这个阶段对合同的管理不仅仅是合同管理部门的事情, 而是涉及到工程、质量、财务、预算等多个部门。合同签订后, 合同管理部门应该对合同履行相关的部门进行合同交底。只有各相关部门熟悉合同, 才能更好的履行合同。在工程建设过程中, 只有依据合同相关条款对工期、质量、投资进行有效控制, 才能保证工程的顺利完成, 从而使企业的投资取得最大的收益。
b.在合同履行过程中对偏离合同的事项, 要及时采取措施。尤其对施工合同中安全、进度、质量、投资的控制, 一定要注重过程的管理。只有在合同履行过程中控制好每个环节, 才能保证合同的顺利履行。
项目建设过程中安全是第一位的, 一个小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程师应当对施工单位编制的安全生产专项施工方案严格审核, 并且对方案的落实情况进行检查监督, 比如四口五临边的防护、配电箱的设置、临时用电等, 对于有可能造成安全事故的操作及时纠正。
工程进度涉及到业主和承包商的利益, 工程进度控制的依据是施工进度计划, 科学合理的工程进度计划是保证工程按期完工的前提条件, 因此施工现场管理人员要对承包商所制定的施工进度计划的合理性和可行性进行审查, 并对计划的执行情况进行追踪检查, 当发现实际进度与计划不符时, 必须及时提醒承包商, 帮助分析查找原因, 适时指导承包商调整进度计划, 并监督其采取行之有效的补救措施。
质量是工程建设的核心, 也是施工过程中管理的核心工作。督促承包商完善内部质量管理体系, 把好质量管理关;加强监督管理, 严格按规范施工, 是施工过程中管理的重中之重;严把质量关, 未经批准的施工图纸不得使用, 未经同意不得变更工程设计, 未经检验或经检验不合格的材料不准使用, 未经试验或证明不可行的施工方案不准采用, 上道工序未经认可不得进行下道工序, 未经质量检验认可的工程不可计量等等, 只有在每个细节上把好质量关, 才能保证工程竣工后达到合同要求的质量标准。
工程投资的控制是合同管理中的一项重要内容, 要控制投资就得重视过程控制, 严格按照合同约定支付工程款。要控制好工程进度款, 除了预算上认真审核外, 施工现场的管理人员应当根据现场的施工进度并结合合同的质量要求严格形象进度的审核。
c.业主相关人员对于一些作为合同依据的文件要认真审核。对例会纪要、设计变更、技术核定、施工组织设计、施工方案的审批一定要仔细认真。不仅要从技术角度考虑, 还应该从预算角度审核。因为这些文件一旦批准同意, 就意味着同意由此产生的费用。尤其是施工方案, 方案的不同费用会相差很大。比如钢筋的连接方式、脚手架的搭设方式、模板的材料等等。审批这些方案的时候应该让预算相关人员参与并进行费用测算后审批, 不能只考虑方案的可行性。
d.在合同履行过程中发现问题, 双方要共同协商及时签订补充协议或者变更合同。只有在合同履行过程中对小的争议纠纷及时解决才能够避免工程完工后发生一些大的合同纠纷, 减少双方的经济损失。
3) 合同的事后管理。合同的事后管理主要是对合同的执行情况进行评估和分析, 对合同中的违约情况及时反映给法律顾问, 尽量以协商的方式解决合同纠纷。同时对合同履行过程中容易产生扯皮和纠纷的部分进行分析和研究, 避免在下次签订合同时发生类似的问题。
3 从思想上重视合同、加强法律意识
建设合同的履行涉及多个部门, 多个专业, 除了合同管理人员要具备一定的专业技术知识、法律知识外, 还要加强建设项目相关人员的法律意识和合同知识的培养。只有相关专业人员了解合同, 重视合同才能在合同的履行过程中及时发挥监督作用, 发现有偏离合同的行为及时采取措施, 更好的促进合同的顺利履行, 减少因违约带来的经济损失。
总之, 随着房地产业的不断发展, 市场经济的不断完善, 合同在经济活动中发挥着越来越重要的作用。只有加强合同管理, 做到重合同守信用, 才能使企业发展更壮大, 使企业的发展更加持久。
摘要：根据实践经验, 对如何把合同管理工作规范化、如何做好合同各阶段的管理工作进行了论述, 指出只有加强和重视合同管理, 才能促进各方全面履行合同约定的义务, 减少纠纷, 保证建设工程的顺利进行。
关键词：合同,管理,房地产企业
参考文献
[1]张秋.工程招标与合同管理[M].北京:北京化学工业出版社, 2001.
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。
二、合资与合作开发经营房地产的区别
根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。
通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。
三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定
由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。
四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让
关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。
甲方：***房地产开发有限公司 地址： 乙方： 地址：
为加快销售回笼资金，有效发挥乙方客户渠道优势，实现甲方在售项目的销售，甲乙双方经友好协商，达成以下协议，供双方共同遵守。
一、合作内容
甲方开发的项目***区（以下简称该项目）位于**号，甲方同意乙方将该项目在省内外地区进行销售，并授权乙方按照甲方确认的《统一说辞》对外接受客户的咨询、解答、客户服务及协助房屋成交等工作。乙方无权以甲方名义收受任何有关该项目销售的任何形式的款项，无权代表甲方与客户签订任何形式的销售合同或协议或意见书，销售工作概由甲方负责。
二、甲方的责任与义务
1、甲方必须向乙方提供关于**区的相关资料，包括：（1）营业执照复印件；
（2）项目相关资料，包括：总平面图、户型图、地理地位置图、楼书、海报折页等；
（3）其他相关的政策文件等。
所有提供的资料需在乙方留存的样本上加盖甲方公章确认并标注仅供乙方对外宣传使用。
2、甲方负责对乙方人员就该项目推广销售的业务技巧、专业知识和服务规范等方面的培训与指导。在乙方执行中，甲方有权对乙方的销售和宣传工作进行监督和规范。若乙方在销售过程中发生与甲方任何人员或委托的代理公司串通等情况，甲方有权终止合同并追究乙方相关的法律与经济责任。
3、甲方应积极配合接待乙方组织的客户参观团，设置参观流程细则，准备相关 手续资料，协助乙方完成现场参观的接待。
4、甲方需及时向乙方反馈客户参观情况的信息，完成乙方带来的客户认购第一国际新区的后续购房手续。
5、甲方需对乙方组织参观团（包括自行组织前往项目参观和参加甲方在当地举办的推介活动及看房活动等）的客户名单予以确认，确认方式为：乙方带客户到达项目现场或参与甲方推介活动前，必须用微信向甲方确认客户信息（乙方提供的客户信息，甲方原则上必须在2小时内反馈）。甲方授权人姓名：
6、乙方需由法定代表人或指定授权人与甲方进行确认。乙方授权人姓名：电话
7、甲方在项目推广中所调整的相关销售计划、策略需及时告知乙方，以便进行业务上的紧密配合。甲方须及时将项目的最新销售情况告知乙方。
三、乙方的责任与义务
1、乙方应充分利用自身客户优势，积极将甲方的项目进行宣传、推广，及时回复客户对甲方项目的咨询并提供相应的服务。
2、乙方将对甲方项目感兴趣的客户组织到现场进行参观或参与甲方在当地组织活动前，需微信方式与甲方确认客户信息。
3、在推广过程中，乙方不得做出任何损害甲方利益的事情，严格执行甲方的营销政策，不得超越甲方授权的许可范围。在推广、促销过程中根据甲方所提供的资料向客户做如实的介绍，不得夸大、隐瞒、或欺诈。在客户认购前，乙方必须与甲方确认所认购的房源没有订出或销售，经甲方书面确认，否则发生的任何经济和法律纠纷概由乙方自行承担。
4、乙方仅作为甲方与客户之间的沟通信息、促成成交的纽带，乙方不得收取购房客户任何性质款项，不得办理销售认购的任何手续，否则甲方可随时终止合约，若由此引发纠纷甲方有权追究乙方相应的法律责任，对于乙方超越授权与客户之间所签订的任何合同、发生的任何经济纠纷概由乙方自行承担。
5、乙方在当地推销所有产生的广告宣传费用及相关费用等由乙方自行承担。
6、乙方在项目推广中的权限范围：
（1）享有甲方所提供并确认的项目宣传资料；（2）组织有意向客户参观甲方的第一国际新区；
（3）邀约及组织有意向客户参与甲方在当地组织的项目推介类活动；（4）在甲方书面提供的营销策略范围内进行宣传推广；
（5）负责对甲方项目的信息传播，协助甲方做好客户服务跟踪工作。
7、客户界定标准：
（1）乙方介绍推介的客户必须是首次到访甲方项目现场或者甲方在当地组织的推介等活动现场；
（2）推介客户之前在甲方有来访、来电等记录，一个月内有效，仍属于甲方客户；超出该时效期的，乙方若推荐成功，业绩算乙方。
8、乙方及乙方工作人员不得与甲方工作人员勾结作假、不得交易客户。乙方及乙方工作人员不得与客户勾结作假、不得向客户承诺甲方优惠以外的优惠。乙方及乙方工作人员不得在甲方售楼处门口一公里之内的范围内宣传及招揽客户等。
四、乙方佣金结算依据（乙方主张佣金，需同时满足以下四项条件）：
1、乙方介绍的意向客户需满足合同第三条第7款中的规定。
2、乙方介绍的意向客户必须签定《商品房买卖合同》。
3、若乙方人员未能在客户到访前以微信或短信等形式与甲方授权确认人确认就带客户到访现场的，视为无效客户，甲方不予计提乙方佣金。
4、乙方登记客户30日内成交有效，如登记客户30日内未成交，该客户无效。未经乙方维护及重新登记确认，若该客户经其他分销商介绍或自行至甲方案场成交，不视为乙方业绩，甲方不予计提乙方佣金。
五、佣金支付办法
1、销售佣金标准：
协议期内成交，1）甲方按照每套房屋成交价格的2%支付佣金。本协议项下的佣金全部为税前佣金，乙方应当自行承担全部税费。
双方同意，在客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》后，甲方在48小时内支付佣金。但是乙方应当提供发票，在非工作日时间上述支付行为顺延。
2、如乙方介绍成交的客户退房，不予计提乙方佣金。甲方有权从乙方应结算佣金额中扣还。已结算佣金的，乙方应在客户退房之日起三日内将已提取的相应佣金退还甲方，逾期未退还，则乙方每日按应退还佣金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过【5】日，按照第七条第2款执行。
3、如购房客户签订《认购协议书》后，未能按甲方规定的付款方式付款及签订《商品房买卖合同》的，甲方有权没收购房定金。如果甲方没收购房定金的，甲方需要按照定金的百分之三支付佣金。
4、乙方申请支付本协议项下佣金、经纪人奖励等任何款项，均应当先行出具符合税务局及甲方财务要求的发票。如乙方不能提供约定发票，甲方有权拒付并顺延付款期限。如遇双休日、节假日，则甲方支付乙方佣金时间相应顺延。
六、本协议有效期自签订之日起至__2016_年_ _月_日止。协议履行期间，甲乙双方均有权无责任解除本协议，协议自解除之日起失效。已完成的成交额仍按照双方约定标准计付佣金。
七、违约责任
1、在合作过程中，若出现乙方违反协议约定、损害甲方利益的情形，甲方可随时终止本协议，并享有追究乙方法律责任的权利。
2、甲方可根据销售的实际情况决定提前终止本协议，甲方欲提前终止本协议的，应提前七天书面通知乙方，且将已经产生的佣金与乙方进行结算。
3、若乙方擅自收取客户任何款项的，乙方应无条件退回所收款项，所引起的任何法律纠纷，概与甲方无关，由乙方自负费用解决一切纠纷并承担全部责任；同时，甲方有权立即解除本协议，不予支付相应的服务佣金，乙方除应自行承担由此引发之一切后果和责任并应退还已收取的所有销售代理佣金总额之外，还应按所收取的所有销售代理佣金总额的30%向甲方支付违约金，并赔偿由此引致之甲方一切损失。
4、若乙方不实宣传、向客户作虚假承诺的，发生的一切后果由乙方承担。
5、甲方无正当理由延期支付双方已确认成交量的佣金的，按每日应得佣金的千分之五向乙方支付违约金。
6、甲方的销售策略、销控、价格表等情况作为商业机密，未经甲方书面许可，乙方有义务保密并保证不得告知第三方，不得用于本协议以外的用途。若乙方违反本条款，每发生一次，乙方须按照合同期内佣金总金额的20%支付违约金，并赔偿因此给甲方造成的其他损失。
7、乙方及乙方工作人员违反合同第三条第8款的，一经发现，甲方有权解除合同，乙方应当支付总佣金额20%的违约金给甲方。
8、因乙方过错造成甲方损失的或因乙方违约须向甲方支付违约金的，甲方有权在应付乙方费用中直接扣除相应款项，不足部分甲方有权向乙方追偿。
八、本协议自双方签字盖章之日起生效。壹式叁份，甲方持贰份，乙方持壹份，具有同等法律效力。
九、本协议在履行期间，双方产生争议时，可协商解决商不成时，任何一方可向福山区人民法院提起诉讼。（以下无正文）甲方：***********房地产开发乙方： 签约代表：签约代表：
[导语]
由中国房地产分销商联盟、山东山房信息产业集团有限公司联合主办的中国房地产分销商（青岛）大会内部顾问沙龙3月11日晚在青岛香格里拉大酒店成功举办。
【正文】
来自青岛房地产经理人俱乐部、青岛60余家房地产开发企业以及中国房地产分销商联盟分销商代表、青岛十余家主流媒体共150余人参与了此次盛会。
大会上，青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长，青岛房地产经理人俱乐部执行理事长兼秘书长冯显泉，中国房地产分销商联盟总秘书长，山东山房信息产业集团有限公司董事长刘希凯，中国房地产分销商联盟副总秘书长兼华北区总监凌鑫洋，中国房地产分销商联盟华东区总监童家东作为发言嘉宾分别上台发表演讲。现场嘉宾充分剖析了当前国内的房地产市场形势。如何应对不断变化的市场环境并拓展企业的营销渠道？是很多地产企业所需要考虑的。
供应商(以下称甲方)：
分销商(以下称乙方)：写店铺名称甲方淘宝店铺地址：
乙方淘宝店铺地址：写店铺地址
经甲乙双方协商，乙方愿意接受并遵守甲方的分销商管理制度，现达成协议如下 ：
1、***第一品牌轮胎，提供最直接的服务、最全力的扶持，给乙方品质及服务的保证。
2、授权为***的专业分销商，产品均为甲方直接发货，保证货源、质量和售后服务。并提供7天无理由退换等服务。
3、分销商不需要存货，只需有一个网店，把***的产品陈列在网店中，商品卖出后，甲方代发货，不限数量和款式，一件起代发货
4、提供设计精美的图片及产品描述，免费享受***提供的旺铺模板，让乙方上架无忧
5、乙方可使用***品牌名及相关LOGO等标识
6、乙方可享受代理商价格政策
7、能严格遵守***销售价格体系原则，不低于淘宝官方销售价。如有违反将取消合作关系，停止一切服务。
8、积极参加***组织的各类促销活动，保证在店铺首页显示促销活动进行重点推广
9、参加合作申请通过后三个工作日内完成店铺对***的商品上架、形象装修、进行中的活动在首页推广等工作。。
10、对规格，子母分号扰乱价格体系一经查实有权取消分销权。
11、一旦碰到疑似作假或者恶意投诉行为，甲方将取消代理权。
12、分销商只允许在淘宝平台销售。如在另外电子商务网络平台销售，甲方将不予权益保护。
13、分销累计数以淘宝分销平台为准，另处不算。
14、合作时间:xxx15、本协议一式两份，甲乙双方各一份，自乙方的冻结保证金款汇到甲方后生效。
甲方：乙方：写店铺名称代表：代表：需手签省份证：省份证：地址：地址：收件地址电话：电话：日期：年月日日期：年月日
1 建设项目合同管理在工程项目中的意义与作用
1)合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用。
合同分配着工程任务,具体地规定着工程任务相关的各种问题,工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输,各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为;合同确定了项目的组织关系,规定着项目参加者各方面的经济责权利关系和工作分配情况,直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作;合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据,是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段,也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。
2)合同管理在项目管理中居于核心地位。
建设项目点多、面广、战线长,合同标涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大,通过合同管理,能够落实项目的目标和计划,将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理,无论是设计、施工还是项目的运营,只有严格合同管理,才能按期保质地完成工程项目。
2 建立项目合同管理系统
房地产项目在开发过程中会涉及建设单位、设计部门、监理公司、材料设备供应商、银行、保险、政府职能部门等众多错综复杂的关系,妥善处理和协调各种公共关系是房地产项目开发成功的关键。因而需要一些专业扎实、业务精通的合同管理人员在充分了解房地产开发企业的业务流程后,识别企业各职能部门合同管理要素,系统地分析各要素相互间的关系,建立合理科学的合同要素网络,合同要素网络要确保建设项目合同在谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程中能妥善处理好与各关系人之间的经济关系与法律关系,是建立项目合同管理体系的依据。建设项目合同管理体系的设计应能确保提供对合同文本和条款的拟定、研究、审查、谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等的总体原则和操作方案,合同管理体系的框架应能有效保证在合同“两期”内合同要素网络的协调性和一致性。
2.1 合同形成期
坚持“遵守、补充、审核”相结合的原则,保证签订的各类合同从过程体系上维护企业的根本利益。1)遵守各类合同标准文本的合同条款,保证签订合同的总体方向,维护合同各方基本的责、权、利关系;2)补充合同条款要具体情况具体分析,以保证不同工程项目、不同时期、不同签约方签订合同的差异性,最大限度地维护公司的利益;3)审核补充条款由合同管理部门负责,合同责任人提出,以保证合同补充条款在合同日后顺利履行。
2.2 合同履行期
建立合同目标管理责任体系,全面落实合同标底,实现合同目标。
1)确定合同执行责任人,明确责任人在合同实施过程中不同时期的管理目标,并要求合同责任人根据目标制定完成管理目标的工作计划。
2)建立合同责任部门定期汇报和合同管理部门定期检查制度,从宏观上监督责任人按计划履行合同的情况,保证合同管理工作计划的落实和合同目标的最终实现。
3)建立合同考核制度,把合同考核标准和指标纳入企业部门绩效考核体系中,激发合同责任人的工作潜能,保证合同网络各要素之间的协调性。
3 完善合同管理制度
制度化和标准化是合同管理的基础。建立一套适应企业目前发展状况的比较完善、切实可行、合理合法、能有效调动各合同管理责任人积极性的管理制度,通过管理过程中的各类管理标准强化管理制度的执行力,能够有效堵塞各类漏洞,避免企业在签订、履行、变更合同时遭受经济损失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法转变成工作程序,有利于将合同和合同分析文件下达到责任人;在项目组织和项目管理体系的建立过程中,落实各合同规定,有利于协调各合同关系,明确合同规定的各项权力,执行合同档案管理,监督合同实施过程,调解合同争执,处理索赔与反索赔,从而对工程实施跟踪诊断,来实现对工程进度、成本、质量控制。
1)合同台账及档案管理程序:
在程序的设计上除要考虑按标准编号收发、归档、保存合同外,还要记录合同从谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程,为合同后评价提供原始素材;
2)合同签订管理程序:
要明确各类合同实施的目的,充分考虑合同在执行过程中可能发生的各种情况,坚持程序化管理和例外管理相结合的原则,制定合同签订管理程序,从源头上控制合同执行的方向,保证签订的合同最大限度地维护企业的利益;
3)合同履行管理程序:为及时预测、发现合同在履行过程中出现的各种问题,监督、追踪、反馈各类合同信息,必须在坚持全面履行原则的前提下,坚持合同目标管理与合同考核管理相结合的原则,设计并优化合同履行管理程序,保证项目相关的各个合同按计划高效率地执行,保证房地产开发项目按期保质地正常实施;
4)合同变更及索赔程序:由于合同的变更和索赔发生后,意味着企业在运作过程中偏离了预测的方向,因而在程序设计方面要明确合同变更及索赔的提出方、决策权属的相互关系,明确企业处理变更和索赔的原则,保证按程序办事既能有效减少变更和索赔的发生,又能及时处理变更和索赔对企业经营活动的影响,为企业管理者的决策提供依据。
4结语
提高房地产开发企业建设项目的合同管理水平,必须从熟悉项目合同的类型、范围和掌握项目合同管理的过程与要求入手,同时不断了解我国与国际工程项目管理体制的差距,按照设计采购、施工、竣工验收和工程建设过程各个阶段的内在规律对各个阶段的合同要素进行合理交叉和衔接,并对工程项目的合同费用、进度、质量、信息进行综合管理和过程控制。通过建立项目合同管理系统和完善项目管理制度等一系列措施使合同管理真正成为企业管理者协调各职能部门关系、优化组织结构设计、做出管理决策的依据,有效提高房地产开发企业的投资效益。
参考文献
[1]成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑出版社,2001.
[2]全国建筑施工企业项目经理培训教材编写委员会.施工项目管理概论[M].北京:中国建筑出版社,1999.
一、开发商采用总价包干合同的优势：
1.工程造价易于结算。由于总价固定，只要发包方不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包方双方最终的结算价款。对于开发商来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。
2.量与价的风险主要由承包商承担。固定总价合同一经签订，承包商首要承担的是价格风险，这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均有自己承担，业主不给予补偿。
3.承包商还要承担工程量的风险，即使招标方提供量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，开发商往往声明不对工程量的计算错误负责。这样承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。
4.招标实践中，外资和港台开发商给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸做估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算错算的数额有大有小罢了。
对于开发商而言，通过招标议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，高价获取的风险几乎不存在。但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于开发商在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此固定总价合同中开发商的价格风险相比承包商要小得多。
承包商的索赔机会少。 固定总价合同，开发商往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。因此固定总价合同也是开发商对付承包商“地中标、请签证、高索赔”的妙招。这对企业管理制度严格、超预算资金要求公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。
二、固定总价包干合同的局限性
尽管对于开发商而言，固定总价包干合同有那么多的优势，但固定总价包干合同并不适用所有类型的工程项目。根据固定总价包干的上述特点，固定总价包干合同仅适合以下类型工程。
1.合同履行周期短的小型工程。由于固定总价包干是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨有落。如果双方签订合同时正式材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的开发商。因此固定总价合同只是用履行周期一般不超过半年、材料市场价格相对稳定的小型工程。
2.适合工程结构相对简单的工程，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小，报价的准确性高。而结构负载的工程，承包商漏算错算工程量的概率较大，虽然开发商可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包商自行承担，而拒绝承包商的调价要求但如果承包商确实因此而遭受重大经济损失、或者如上述按理那样因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成损失严重，承包商依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼等途径解决这些问题。这样，对工期十分敏感的开发商将不得不花大量精力、时间处理这些争议。所以结构复杂的综合性工程建议不要使用固定总价合同。
三、固定总价包干合同在开发应用中出现的问题：
1.设计深度不够，不具备招标条件，强行按固定总价形式招标、签约，导致工程全面停工，没法继续下去。
2.设计修改和变更，要求承包商无条件执行，单引起的价格变化，按固定总价合同不予调整。
3.固定总价合同有“国家和地方法规更改，价格 不予调整”的条款，这对承包商的影响较大，涉及到贷款利率汇率税率保险费率、运费以及人工费等等的调整。承包商投标报价的依据之一即是当时的各项法规，而法规变更必然影响到工程费用，这是承包商无法预料的。这样承包商无形中就承担了不可预见的风险。
4.固定总价合同适用于施工详图设计阶段。设计主要内容包括有详细设备清单、详细材料清单、施工详图、施工图预算、施工组织设计。设计深度要求满足设备、材料的采购、非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工组织设计的编制及其他施工要求。
5.应注意的问题：若采用固定总价合合同，为使投标人能复核工程量清单中工程量的准确性，在招标时应严格按照招投标法，为投标者提供合理的复核时间。在开标前，招投标双方对清单工程量不能确认时，应在合同中约定对量差的调整办法。
6.施工过程中若遇见政策性调整、材料品种变化、建设标准改变、洽商变更、漏项增补等，不应列入风险范围内。这一点同样也适用于总价包干合同。
四、固定总价包干合同常见的争议类型
由于对固定总价合同的局限性认识不足，建筑市场上采用固定总价包干合同形式签订施工承包合同的仍占很大比例，在业主是外资的工程合同中，这一比例更大，但随之而来的合同纠纷也大幅度上升。
1.价格争议：材料涨价引起的价格争议。对低价中标而又签订固定总价包干合同的承包商而言，承包商认为材料涨价幅度已经超过正常的商业风险范围，属于当事人签约时无法预见的可观情势变化，要求开发商对此进行补偿，追加合同价款。而开发商认为材料涨价属于承包商应当承担的商业风险范围、追加价款没有合同依据，拒绝追加合同价款，双方因此产生争议。
變更引起的价格争议。设计变更和业主增减工程量是固定总价包干合同约定的可以调整合同价款的主要原因。因此如果双方对设计变更、调增调减工程量引起的价款变动没有明确和具体的约定，一方主张变更工程的单价应按市场价货造价部门市场信息价计价，一方坚持按照承包商投标的单价进行计价，双方即会产生争议。
2.工程量争议：这类争议主要发生在施工企业报价漏项、工程量错算较多的情况下。通常此类纠纷很少要求开发商追加合同价款，除非工程量误差巨大、损失惨重，且开发商在招标过程中有过错。
3.施工承包范围争议：固定总价包干合同固定的是合同承包范围内的工程内容，合同承包范围外的工程则可以追加合同价款。一般开发商认为合同报价的依据是设计图纸，凡是图纸载明的、或隐含的、或按照施工惯例应当完成的工作都是合同包干的内容，不同意增加价款。此类争议主要发生在合同过于简单、资料不全、管理不善的承发包之间。
五、固定总价合同风险防范建议。
1.关于价格争议，建议在合同中明确固定总价包干的风险范围，同时约定风险范围以外的价格涨幅的处理方法。材料涨跌不依当事人的意志为转移，签约双方均无法预知合同履行过程中材料是涨还是跌，因此约定风险包干范围能保障双方的利益，是公平原则的体现。
2.关于工程量争议，招标时应使用施工图而不是草图或方案图，且应有比较详细的图纸说明和施工要求，并在招标时给投标人留有足够的时间。确保投标人完全了解施工场地，理解设计意图，明确施工要求，减少计算失误的概率，避免纠纷的发生。
甲方：
身份证号： 乙方：
身份证号：
为了更加完善的经营好槟榔耒阳市______________区域，经甲乙两方友好协商，达成互相认同、互利互惠的合作意愿，特制定张新发槟榔分销协议如下：
一：甲方指定乙方为耒阳市_______________区域张新发槟榔唯一特约分销商，享有张新发系列产品二元产品_________价格；三元产品___________价格；五元产品___________价格；十元产品 _____________价格的优惠政策，对乙方的促销提供标准按张新发槟榔厂家提供标准供货。
二：甲乙双方合作有效期限为2017年
月
日—2018年_____月______日。中途不得无故违此协议。
三：为保证此协议的郑重性，乙方须向甲方交纳分销协议保证金__________________元人名币，协议期满，若甲方对分销区域检查无任何负面影响，自本协议期满一个月后全额退还乙方。
四：甲方义务：
1：甲方拥有对乙方所经营区域的管理权、建议权和市场监督权；
2：甲方按照款到发货的原则，优先供应乙方所申报的计划货源，因外部原因影响（如：厂家供货原因）造成，不能列于违反协议范畴；
3：甲方按照张新发槟榔厂家提供的产品终端物资（如陈列盒、服务卡、POP海报）按照市场分配比列提供给乙方，同时按照厂家收费标准收取乙方所需终端物资的费用，若厂家无偿提供，甲方也无偿提供给乙方。
五：乙方义务：
1：乙方在经营指定的分销区域过程中，必须配备送货车辆一部、经营场所一处；
2：乙方在分销协议期间，不得从事甲方规定以外的其它产品的经营项目，特别是经营除张新发槟榔其它槟榔产品的行为，违者，甲方有权扣除乙方全额保证金，并终止分销协议；
3：乙方严格按照甲方所制定的对张新发槟榔产品的陈列要求、货架期要求和终端拜访服务频率要求来完成销售工作，未达到所制定销售合格标准（洗货摊点除外，但必须注明），甲方按照产品的零售价格回收乙方区域违反标准的货架产品，所产生费用在乙方的货款和保证金里扣除、并参照《耒阳市业务员管理条列》相关制度对乙方进行相应处罚；
（张新发系列槟榔产品在耒阳市场制定产品销售合格标准为：A、每个陈列盒必须突出张新发主打产品一个以上的陈列面；B、货架期控制必须在自包装打码日期为基准，不得超过30天的销售日期的上摊产品；终端拜访频率必须做到送货拜访每七天一次，产品服务拜访每天一次的标准）
4：乙方在所经营区域内对张新发槟榔产品的促销运作标准必须经甲方同意以后才能实行，乙方不得擅自自行调整，若经发现严格按照截留促销进行处罚（处罚标准参照《张新发食品有限公司经销商市场管理条例》）；
5：乙方必须只能在协议书指定区域里经营。因价差原因，造成窜货、倒货到其它区域或其它市场的情况，一经查出，甲方按照张新发槟榔厂家制定的窜货处罚标准对乙方进行处罚，情节严重，甲方有权终止本协议，并没收保证金和帐户预付货款。
五：本协议未尽事宜，双方再协商制定。
六：协议期满，双方协商无争议，可优先续签协议。
七、本协议一式两份。双方签字后即具备法律效力，双方各执一份。
甲方：________________ 乙 方:________________
电话号码：____________ 电话号码:________________
签订时间：20年月日
甲方
负责人：
乙方负责人：
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方经友好协商，在平等、自愿、公平、诚信、守法的原则下签订本合同，以资共同遵守。
第一条 合同定议
1、指定代销产品：
2、代 销 期 限 ：2013年日至月日。
3、如遇价格调整，要求价格变动一方应当提前
第二条 商品价格
本“梦妮”品牌产品按《2013年“梦妮”品牌价格表》执行（附件一）
第三条 商品质量
1、甲方供应的商品质量应当符合中华人民共和国相关法律法规规定的质量标准。
2、商品若以甲方在订货前所事先提供的样品或双方在下单前约定质量、品种及规格的，则必须与样品或约定的相符。
3、不是代发货的，需乙方自行承担相应责任。商品可以向甲方退换。
4、代发货的售后服务所产生的费用，乙方先行垫付的，经甲方确认后，可在甲方货款中直接抵扣或由甲方直接给付或双方另行约定。
第四条退、换货
1、乙方退换货应当向甲方发出退换货书面通知并阐明具体的退换货原因，甲方应当于收到后所退换商品进行核实并书面确认，天内负责更换或者收回所清退商品。逾期不答复或书面确认后未在天内负责更换或者收回所清退商品的，乙方有权自行处置该商品，并在对账结算时予以扣除。
2、下列情形下，甲方有权拒绝退货：
（1）乙方因自身原因造成商品毁损；
（2）乙方以调整库存、经营场所改造、更换货架等事由的。
3、合同终止后，甲方应将乙方未售完的商品逾期不收回，乙方有权自行处置该商品，处理费用由甲方承担。
第七条 乙方提供的服务
1、甲方愿意接受乙方基于卖场标准化以及统一形象方面提供的服务，并按照乙方要求进行卖场标准化工作。
2、甲方对乙方的服务有特别要求的，由甲、乙双方另行约定。
第八条 商品促销
1、双方约定的促销目的、方式、时间、特定的销售位置、乙方所提供的服务内容、费用支付办法、返利标准等具体事宜均在出现促销活动作为附件列明。地址：电话：地址：电话：
2、乙方将在下列节日 □ 元旦、□ 春节、□ 五一节、□ 国庆节、□ 中秋节、□ 店庆日和进行商场整体促销活动，甲方同意参加上述活动。
3、乙方除上述日期外的促销活动，甲方可有选择地参加。
4、若有需要乙方同意甲方派驻促销员。该促销员属于甲方雇员，主要从事与甲方所供商品有关的销售服
务工作，由甲方负责其薪资、培训等费用。该促销员在商场的行为规范服从乙方的统一管理。甲方应
保证每月按时支付该促销员的薪资，若乙方因自身原因需要甲方促销员提供与其工作无关的劳务，乙
方将向该促销员支付与乙方员工同等的劳务费。
第九条 对帐和结算
1、对帐周期：每月1次，对帐日期为每月30日，对帐日30天。
2、结算方式：每月5日甲方根据双方确认的对帐单；
每月10日乙方支付甲方上月实际销售的货款。
3、对帐日前7个工作日，甲方应当按照进货、销售、退货等清单载明的数量及数额向乙方提供《商品对
帐单》，乙方持相关单据进行核对，核对无误后签字确认；无故不确认的，视为认可《商品对帐单》的内容。
第十条 争议解决
本合同项下发生的争议，双方应当协商解决，也可向有关行政机关投诉处理；协商不成的，向深圳仲
裁委员会申请仲裁。
本合同经双方法定代表人或代理人签署并加盖公章后生效，一式两分，双方各执一份，均具同等法律效力。甲方：乙方：
签字(盖章)签字(盖章)
