非寿险准备金及其评估方法
摘要：对于经营非寿险业务的保险公司而言，非寿险准备金是资产负债表上最大的负债项目，因此，非寿险准备金的合理分类、科学评估就有着特殊的重要意义。通过给出非寿险准备金的概念和分类，并讨论非寿险准备金科学评估的必要性，对保险理论与实务中的一些评估非寿险准备金的常用方法作出了简单的描述和总结。
关键词：非寿险准备金；准备金评估；链梯法
一、非寿险准备金的含义和分类
准备金在银行、保险、证券和投资等领域都有着广泛的应用，在不同的领域，准备金的概念有不同的内涵和外延。保险准备金是指保险人为保证其如约履行保险赔偿或给付义务，根据政府有关法律规定或业务特定需要，从保费收入或盈余中提取的与其所承担的保险责任相对应的一定数量的基金。2004年 12月，中国保监会发布了《保险公司非寿险业务准备金管理办法（试行）》（以下简称《办法》），并于2005年1月15日实行。按照其规定，保险公司的非寿险业务是指除人寿保险业务以外的保险业务，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、短期健康保险和意外伤害保险以及上述业务的再保险业务。“非寿险准备金”就是指经营非寿险业务的保险公司用于支付未来赔付而预留或准备的基金。
一般而言，非寿险准备金包括保费责任准备金、未决赔款准备金和理赔费用准备金三部分，反映了非寿险保险人在评估日之后应当承担的所有保单赔付责任以及这期间发生的费用。保费责任准备金是保险人对评估日之后可能发生的保险事故应当承担的赔付责任，主要包括未到期责任准备金和保费不足准备金。未决赔款准备金是保险人对所有在评估日之前已经发生索赔事故、但没有完全赔付、应当在评估日之后承担的赔付责任。理赔费用准备金则是指对尚未结案的赔案可能发生的费用而提取的准备金。
关于未决赔款准备金，不同的国家有不同的分类方式。譬如在美国，按照《财产/意外险赔款和理赔费用准备金原则的声明》的规定，赔款准备金主要分成五类：（1）已发生已报案未决赔款准备金（个案准备金）；（2）已报告赔案未来进展准备金；（3）重立赔案准备金；（4）已发生未报告（纯IBNR）准备金；（5）已报案未立案准备金（在途准备金）。在中国，按照《办法》第7条的规定，保险公司的未决赔款准备金包括已发生已报案未决赔款准备金、已发生未报案未决赔款准备金和理赔费用准备金。显然，该规定将理赔费用准备金当做未决赔款准备金的一部分。在保险实务中，一般把未决赔款准备金分成两类：第一类是对已报告至保险人的索赔案件（包括已报告未定损和已定损未支付或未支付完毕的赔案）提取的准备金，也就是已发生已报案未决赔款准备金；第二类是对已发生但尚未报告至保险人的索赔案件提取的准备金，也就是所谓的广义IBNR准备金，包括纯IBNR准备金、在途准备金、未决赔案未来进展的资金准备和重立赔案准备金（在某些情况下，结案后支付赔款实际并不重新开案，而是作为已知赔款的未来进展）；而不把理赔费用准备金作为未决赔款准备金的一部分来处理。
理赔费用准备金一般分为两种：直接理赔费用准备金（ALAE）和间接理赔费用准备金（ULAE）。前者是指与具体案件的理赔直接相关的费用，如专家勘察费、诉讼费和损失检验费等；后者则是指理赔部门的整体运营费用，包括理赔部门的薪金、办公费用等，不能分摊给具体的赔案。
二、非寿险准备金评估的必要性
自2002年新版《保险法》规定“保险公司必须聘用经保险监督机构认可的精算专业人员、建立精算报告制度”之后，中国保监会相继颁布了《办法》和相配套的实施细则。该《办法》首次提出采用精算方法评估准备金，并建立非寿险业务准备金制度，其实施对保险公司稳健经营、监管机构准确评估非寿险公司负债、防范承保风险、保证充足偿付能力有重要的意义。
首先，非寿险准备金自身的性质要求必须对其进行精算评估。保费的一次性收取与风险的长期存在决定了必须提取未到期保费责任准备金；索赔过程中各种延迟的存在要求必须提取未决赔款准备金；未结赔案理赔费用的存在要求必须提取理赔费用准备金；巨灾风险的存在要求提取总准备金或平衡准备金。由于非寿险准备金作为经营非寿险业务保险公司的保险责任准备金，不同于一般的公司企业会计科目上资产类的准备金，如呆账准备金、投资风险准备金等，也不同于由债权债务关系引起的负债，而是由承保业务产生的，是保险公司最主要的负债，其计提结果的准确性对于业务财务核算、客观反映公司经营成果和确保公司偿付能力有着重大的影响。
其次，保险监管部门的监管规则要求必须对其进行精算评估。中国保监会为切实贯彻执行2002年新版《保险法》第108条“保险监督管理机构应当建立保险公司偿付能力监管指标，对保险公司的最低偿付能力实施监控” 的规定，在《保险公司偿付能力额度及监管指标管理规定》（中国保监会2003年1号主席令）文件中，明确要求产险公司按精算方法提取各项责任准备金，出具由法定代表人、精算责任人和财务负责人签字的“偿付能力报告”，以实现中国保险监管方式逐步向以偿付能力监管为核心的模式过渡，使准备金的提取更加精确和稳健。
三、非寿险准备金评估的方法
（一）保费责任准备金的计提方法
在计算机技术不发达的情况下，保险公司采用一些近似办法从总体上计算未到期责任准备金，常用的方法（以一年期保单为例）有：年比例法（1/ 2法）、季比例法（1/8法）、月比例法（1/24法）。这些方法都是假定在一年（季、月）内保单是均匀签发、保费是均匀流入的，即年比例法假定年内每一天的保费收入相等、季比例法假定本季度内每一天的保费收入相等、月比例法要求本月内每一天的保费收入相等，但在实际工作中这些假设条件往往不能满足，这三种方法的准确性随着假设条件对现实的背离程度增大而下降。为准确计提未到期责任准备金，在精算和计算机技术日益完善的条件下，我们可以采用日比例法（1/365法）逐单计算未到期责任准备金，按1/365法计提未到期保费准备金是针对一年期（含一年期以内）保单，按其未满期日数与一次缴费的保险期限之比，乘以该期保费作为未到期保费准备金，这样做无须任何假设条件。如果提取的未到期保费准备金小于预期的未来赔付（含理赔费用）及保单获得费用，则还应按其差额提取保费不足准备金。可以通过估计未到期风险的总责任及保单获得费用并扣除已经提取的未到期保费准备金数量来计算。
（二）未决赔款准备金的计提方法
有关未决赔款准备金的估计有很多方法，本文则要简介几种。（1）逐案估计法由理赔人员对已报告的全部赔案逐一估计出预估赔款金额，然后汇总出未决赔款估计，按该金额提取准备金。逐案估计法可用于任何险种，多用于赔款明确、赔案件数较少、赔款金额变动较大以至无法采用案均赔款法来预估赔款准备金的险种。（2）平均法是根据以往同类业务的损失数据计算平均赔款，并根据环境变化作必要的修正后，乘以未决赔案数得出未决赔款准备金的方法。平均法适用于理算较快、索赔不会重提、未决赔案件数较多和以近似金额结案的险种。（3）赔付率法则是先用假设的预期损失率乘以满期保费得出最终赔款，然后减去已决赔款得到未决赔款准备金的估计。赔付率法适用于事故数量很大的公司和健康保险。（4）链梯法假设保险公司的赔付支出具有稳定的延迟模式，从而可以根据过去各事故年不同的延迟阶段的累积赔款之间的平均比例和迄今为止的累积赔款数据推算出最终赔付额，再减去已决赔款得出未决赔款准备金的估计值。（5）案均赔款（赔款额与案件数的比值）法是假设不同事故发生年赔案的平均赔付额及其延迟分布是相对稳定的，所以通过已发生赔案在各延迟年的平均赔付额乘以已发生赔案数来预测未决赔款。（6）Bornhuetter-Ferguson法的基本原理是将链梯法和赔付率法相结合，是两种未决赔款准备金的估计值的加权平均，当赔案数据较少，或赔付过程不稳定时，有较好的应用价值。（7）隨机模型法首先给出关于赔款的分布假设（通常是指数分布族中的分布），构造出相关数据的广义线性模型，最后求的准备金的估计值的；相比上述的确定性模型，优点是可以给出准备金估计值的置信区间且可以对结果进行假设检验。
（三）理赔费用准备金的计提方法
直接理赔费用准备金既可以并入未决赔款准备金中一起评估，也可以单独评估，视理赔费用模式与赔案赔付模式规律相同与否而定。若是进行单独评估，常用的方法是链梯法和比率法。链梯法与评估未决赔款准备金的链梯法相同，只是把赔款数据换成直接理赔费用，编制直接理赔费用流量三角形而已。比率法综合考虑了直接理赔费用与赔款之间的关系，假设已付直接理赔费用与相应的已付赔款之间存在着一种相对稳定的比率关系，而且该比率关系的发展规律在过于与未来是一致的。由此可以得到直接理赔费用与赔款之间的最终比率关系，将此比率应用于最终赔款的估计值，通过链梯技术，即可以求得直接理赔费用准备金的估计值。间接理赔费用准备金的评估需要求精算师熟悉保险公司的业务流程，熟悉间接理赔费用在各个险种之间的分配方式及其变化情况，通过一定的方法把它分配给各个险种，当分配完成后，就可以按各个险种进行准备金的评估工作。
参考文献：
[1]姚众志.论非寿险准备金精算评估必要性、方法和步骤[J].精算通讯，2003，(2).
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[4]肖芸茹.精算数学与实务[M].天津:南开大学出版社，2007:11.
[责任编辑 陈丹丹]
作者：蒋青松,李保东
一、引言
从2006年开始，中国保监会在偿付能力监管和市场行为监管的基础上将公司治理监管纳入监管体系，这标志着我国目前已基本确立了以偿付能力、市场行为公司和治理结构为核心的保险监管体系。保险公司治理的监管推动了保险公司治理工作的展开，保险公司治理已成为保险公司经营管理的重要组成部分。保险公司负债治理的主体是投保人，但被保险人缺乏信息和保险的专业知识，通常会把部分负债治理权委托给政府（比如保险会和财政部等政府部门），于是政府就成为被保险人的代理人。因此，政府干预成为保险公司治理的重要特征，保险公司的负债治理也就更特殊。由于保险公司负债的主要成分是责任准备金，所以责任准备金评估是保险公司负债治理的重要内容。
二、责任准备金评估与保险公司治理的特殊性
保险公司治理的特殊性包括治理目标的特殊性、经营的特殊性和治理原则原则的特殊性。下面从这三个角度探讨责任准备金评估与保险公司治理目标特殊性之间的关系。
（一）责任准备金评估与保险公司治理目标的特殊性 一般上市公司通常强调以股东利益至上，关注股东利益最大化。由于债权人具有较大的治理权，这些公司面临的主要治理问题是股东和高管层之间的代理冲突或大股东和小股东之间的代理问题。对于股份制保险公司而言，被保险人希望保险公司审慎经营稳而保障未来的索赔责任的履行，而股东则倾向利用保险资金进行高风险投资活动获得高回报率，两者目标之间存在着明显的利益冲突，又由于被保险人与保险公司之间存在严重的信息不对称，所以保证被保险人的利益成为保险公司治理的重要特殊目标。因此，保险公司既要保证股东的利益又要保障被保险人的利益。于是保险公司面临的主要治理问题有：一是股东与高管层之间的代理冲突；二是股东与被保险人之间的代理冲突。
责任准备金计提根本目标是保证对被保险人赔付责任的履行。然而，责任准备金存在不确定性，在这种情况下，被保险人希望多提责任准备金以实现自己的利益，这就会降低股东的回报率，而股东则希望公允评估或少提责任准备金。这样，责任准备金评估就成为股东与被保险人之间利益冲突的焦点。因此，需要通过公司治理来协调责任准备金的评估。
（二）责任准备金评估与保险公司治理经营的特殊性 保险公司经营的特殊性包括高财务杠杆、债权人的高度分散性、保险合同的高度复杂性和专业性。与一般公司相比，保险公司的财务杠杆较大，以我国已上市的三大保险公司（包括人保、太保和人寿）为例，三家公司在2011年的资产负债率平均水平比国内一般上市公司的平均负债率高42.27%，这表明股东与被保险人之间利益冲突更严重。在解决股东与被保险人之间的代理问题时，债权人的高度分散会产生严重的“搭便车问题”（从上述三家公司的情况来看，保险客户超过千万）；而保险合同的高度复杂性和专业性，会造成股东与被保险人之间的信息不对称度较高。这些严重问题的存在说明，被保险人难以依靠自己的力量来解决他与股东之间的严重利益冲突。于是，鉴于被保险人在与股东博弈过程中处于非常弱势的地位，政府就自然成为被保险人利益的代理人。因此，政府干预是保险公司治理的重要特征。
从责任准备金评估的角度来看，政府干预责任准备金评估的具体方式是，代表政府的保险监管部门制定一套关于责任准备金评估制度，并通过偿付能力最低要求，强制保险公司更谨慎的评估责任准备金。鉴于上述问题的严重性，在通用会计目的下，会计准则的制定部门（如财政部）也会对责任准备金的评估提出一定的谨慎性要求（如要求在评估责任准备金时考虑风险边际），但是由于在通用会计目的下，会计准则的制定部门主要代表了股东的利益，因此要求的谨慎程度低于保险监管部门的要求。
（三）责任准备金评估与保险公司治理原则的特殊性 OECD于1999年发布了针对一般上市公司的《公司治理结构指引》，在2005年又发布了针对保险公司的《保险公司治理结构指引》。从这两个文件的内容来看，后一个文件的包罗面明显宽于前者。其中最重要的不同是强调了精算制度和内控制度，而精算制度是保险公司独有的重要制度。精算制度涉及的主要内容是责任准备金的评估和保险产品定价。
三、公司治理与责任准备金评估过程的内部控制
（一）建立责任准备金评估的数据与资料基础 主要涉及数据和资料的分类标准，数据和资料的核算口径、数据和资料的记录、数据和资料的调整、与数据和资料相关的岗位设置、数据和资料的信息系统对接和沟通。
（二）识别责任准备金评估过程中的重要显著风险 主要涉及五种重要风险，即数据的准确性和完整性、准备金评估假设和方法的合理性、计算误差、评估结果与管理层最佳估计之间的差异程度和责任准备金信息披露的合规性。
（三）评估并采取适当的控制措施 针对第二个环节发现的重要风险，在风险评估后采取以下措施来控制这些风险：（1）调整和纠错数据；（2）聘请同行对准备金评估假设和方法的合理性进行评价；（3）对计算结果进行回顾；（4）管理层重新评价自己的最佳估计值并查找差异产生的原因（4）调整信息披露政策以满足合规性要求。
（四）评估与检验责任准备金评估内部控制的有效性，并报露其最终相关信息 （1）从公司治理的角度来看，上述责任准备金评估过程内部控制是否有效主要决定于三个层次的权利和责任的配置。这三个层次包括岗位层次、部门层次以及高管层次。（2）从岗位层次来看，根据已有的研究成果，责任准备金评估过程内部控制的四个环节都应有关键岗位开放和权利开放，否则权利和责任匹配的不合适会导致使责任责任准备金评估过程的内控过程形同虚设。从我国目前的保险公司内控制度来看，精算责任人有评估责任准备金和向董事会报告评估结果的责任，同时具有拒绝签字和向保监会报告异议的权利。因此，目前我国保险公司内控制度在关键岗位层次上并不是很匹配，这将导致对精算责任人的激励有所不足，并可能引发严重的逆向选择和道德风险问题。（3）从部门层次和高管层次来看，责任准备金的评估过程中面临的治理问题是，这些部门和高管层的权利和责任如何配置。按照我国保监会发布的《保险公司非寿险业务准备金基础数据、评估与核算内部控制规范》的规定，精算部门负责责任准备金的评估；财务部门应及时准确提供费用等财务方面的基础数据，参与准备金评估有关的重大会计政策、会计估计的确定，参与准备金评估流程及内控的设计；承保、理赔、再保、信息、投资等有关部门的责任是，积极配合准备金评估与核算职能部门的工作，及时准确提供准备金评估所需的数据和资料，并对可能影响准备金评估结果的业务流程变化情况及时通报相关部门；负责稽核监督的部门的责任是，加强准备金基础数据、评估与核算内部控制工作流程的监控和审计，对于发现并查实的违规行为，应协同相关部门及时向合规部门和合规负责人进行通报。可见，目前我国保险公司责任准备金评估内控制度在部门层次上责任配置较完善，涉及所有保险公司的重要部门，但缺乏权利配置的具体规定。
根据上述文件的规定，在高管层次上，非寿险业务准备金基础数据、评估与核算管理工作由保险公司董事会或同等权力机构承担最终责任。保险公司法定代表人对准备金会计信息的真实性负责，但没有匹配相应的权利（如保险公司法定代表人追究准备金会计信息提供部门失职责任的权利），并缺乏负责结构的规定（如什么岗位和部门向保险公司法定代表人负责）。准备金基础数据真实性以及对准备金评估与核算内部控制制度的设计、实施、维护与监控由保险公司总经理负责。从该规定可知，目前的制度对最终责任和权利的配置比较匹配，但对保险公司法定代表人和总经理却缺乏权利配置的具体规定。
四、保险公司治理对责任准备金评估的影响
（一）公司治理环境角度 我国保险公司责任准备金评估目前面临的主要问题是，我国经济体系具有“新兴加转轨”的特征，在这一特征背景下，我国保险公司治理的典型特征是政府干预、法规体系不完善以及内部人控制。在如此治理环境中，保险公司完善治理机制的意愿不强，保险公司治理转型只能靠政府推动，保险公司治理转型具有典型的路径依赖特征。这就造成我国保险公司治理仍处于“行政型治理为主，经济型治理为辅”阶段。根据保险公司治理转型阶段的特殊性，尽管政府干预可能会产生积极的作用，但是在法规体系不完善和内部人控制的条件下，按照本人已有的研究结论，保险公司会对负债结构选择适应性安排，因为保险公司预期到，即使出问题被发现处罚也不严重，所以体现在责任准备金评估方面的问题就是保险公司随意低估责任准备金。按照本人和其他学者的观点，对于一般企业，稳健的会计会将降低股权融资成本，而由于法规体系的不完善，保险公司几乎不会破产，因此破产成本很低，对股权融资成本影响很小，这就导致股东不关注责任准备金稳健性。
（二）股权治理角度 目前我国保险公司的股权比较集中，主要掌握在少数几个股东手中，而且控股股东的性质多为国有。在2011年，在前述三家公司中，除了平安，其他两家公司前五大股东持股比例超过57%而且具有国有控股性质。因此，在这种机制下，责任准备金评估过程缺乏外部股东的制衡作用。
（三）董事会治理角度 目前我国保监会出台了关于保险公司独立董事制度的相关文件，对保险公司独立董事制度的要求高于国内一般上市公司。但是，谢晓霞和李进（2009）的研究表明，独立董事与保险公司的业绩无关，因此独立董事也就不会影响责任准备金评估过程。
（四）经理层激励机制角度 目前我国保险公司职业经理人的平均薪酬为609万元，远远高于一般上市公司职业经理人的平均薪酬。产生这一现象的原因在于保险公司普遍存在预算松弛问题。基于本人和其他学者的研究结论，预算松弛在我国本质上是代理问题。根据这一观点，在不完善的经理层的激励机制条件下，我国保险公司的经理层有强烈的动机操纵预算过程，而操纵预算目标的重要手段就是调整责任准备金从而降低预算要求。
（五）机构投资者治理角度 基于已有的研究成果，机构投资者通过参与公司治理可以抑制公司控股东掏空行为。然而，由于我国上市保险公司只有6家，并且保险公司具有高度专业性的特殊性，目前机构投资者主动参与我国保险公司治理的情况比较少而且兴趣较小，因此，在责任准备金评估过程中，机构投资者治理机制还没有发挥作用。
（六）经理人才市场机制角度 我国保险经理人才比较匮乏，董事长的变更比例比一般上市公司低近25个百分点，而总经理几乎没有发生更替现象。因此，人才市场的声誉机制对责任准备金评估的影响很小。
参考文献：
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[3]张伟、王海洋：《债务期限保证作用的传导机制》，《经济管理》2013年第7期。
[4]李刚、张伟、王艳艳：《会计盈余质量与权益资本成本关系的实证研究》，《审计与经济研究》2008年第9期。
[5]郑石桥、张伟、李薇：《管理层预算松弛原因及后果研究—基于深沪两市制造业企业的实证研究》，《北京师范大学学报（社会科学版）》2008年第6期。
[6]卢晖、肖婧、张伟：《机构投资者参与公司治理的传导途径研究》，《北京师范大学学报（社会科学版）》2012年第3期。
[本文系国家社会科学基金青年项目（编号：07CJY065）阶段性成果]
（编辑 杜 昌）
作者：张伟 张婧超 陈利军
摘要：在假定寿险产品定价利率固定，准备金评估利率基于长期国债收益率且符合Vasicek模型等前提下，该模型适合我国目前的长期国债收益率。然后推导出随机利率下全离散型寿险责任准备金评估公式，并以Vasicek模型为例，使用蒙特卡罗模拟方法计算出准备金分布，同时对准备金在利率波动条件下的充足性做出分析。
关键词：利率期限结构;Vasicek模型;人寿保险;责任准备金
作者简介：赵静宇(1977-)，男，南开大学经济学院博士后，主要从事寿险业利率风险分析研究;李秀芳(1966-)，女，南开大学经济学院教授、博士生导师，主要从事保险、精算方向研究。
文献标识码：A
收稿日期：2008—05—29
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
作者：赵静宇 李秀芳
土地评估报告需要准备些什么资料?
发布日期：2012-8-6 来源：濮阳房产网 点击次数：1118
委托方需确认的事项及应提供的资料
1、评估目的：
2、估价基准日：
3、委托方需提供的资料：
(1)评估委托书或者评估合同
(2)委托方营业执照复印件及企业简介：
需说明委托方联系人及电话、委托方的隶属关系、主营业务、委托方与估价对象土地使用者之间的关系等内容。
(3)土地证复印件(出让土地需附出让土地合同或购置协议)、土地来源及历史沿革说明、房产证复印件。
(4)若存在他项权利需附他项权利证、他项权利有关权利人证明材料。
(5)待开发空地需附规划利用条件(批准机关、批准日期)、土地勘测定界技术报告。
(6)宗地区域位置图、宗地照片(从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点)。
(7)地勘报告、环评报告等。(可以不提供、不太重要)
(8)最新政府工作报告、最新统计年鉴及现场估价师需要的其它资料。(用于叙述报告中的一般因素、区域因素)
标
题： 关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知
稽查局、征收局，各分局、各市地税局: 为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理，市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土值税税款清算管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。市征收局，各分局、各市地税局要成立土地增值税工作领导小组，建立清算工作制度，明确清算岗责分工，清算审查工作必须有两人以上参与，将市局各项规定执行到单位执行中遇到问题请及时向市局反映。
二〇〇八年六月二十三青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以称《征管法》)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业(以下简称开发企业)，其房地产开发符合国家规定的清算条件时，适用本办法。
第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单行清算。
第四条 本办法所称主管税务机关，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各县地税局。
本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。
本办法所称可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积本办法所称公共配套设施，是指与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
第五条 开发企业进行土地增值税清算时，可以委托有资格的税务师事务所进行土地增值税清算税款鉴证，也可采行计算并申报的方式。
税务师事务所按国家税务总局《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定出具的鉴证报告，主管税务机关应当受理，行认真审核。税务师事务所出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以按规定作为办理土地增值税清算申报或审批的依据。
第二章 清算条件
第六条 符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第七条 符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五(上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的;
(四)省税务机关规定的其他情况。 第三章 房地产转让收入
第八条 开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第九条 开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产。
第十条 开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收增值税;在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：
(一)将开发产品转作开发企业固定资产的;
(二)从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上(含一年)的。
第十一条 按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：
(一)所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据;
(二)对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移;
(三)国家税务总局的其他规定。
开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房的权利，应当视为所有权转移。
第十二条 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为百分之二十扣除的基数。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。
第十三条 开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确
(一)按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。
(二)按本企业在同一地区、同一销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。
(三)由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。
第十四条 开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入;按照货币补偿方式计算偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
第十五条 开发企业将开发产品转为企业自用或用于出租的，凡符合本办法第十条第二款规定的，出售时依法不列家规定的清算范围，应按转让旧房及建筑物的税收规定计算缴纳土地增值税。 第四章 扣除项目
第十六条 房地产开发项目的扣除项目金额包括：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(二)开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财用;
(四)与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加;
(五)加计扣除，即按本条
(一)、
(二)项规定计算的金额之和的百分之二十。
开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。 开发企业应当按照房地产开发企业会计核算的规定，对房地产开发成本按照规定的科目进行成本归集和核算，区分产开发成本与开发费用。
第十七条 开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照青岛市建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，以及政关部门公布的建设规费收取标准等资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额，并据以计算扣除。
第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地发成本并予以扣除;属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。
第十九条 开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地权所支付的金额，以及与转让土地使用权有关的税金;对进行了土地开发、不建造房屋即转让土地使用权的，在计算值额时，允许扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、规定的费用和加计开发土地成本的百分之二十，与转让土地使用权有关的税金。
开发企业取得未竣工房地产后，未进行任何实质性的改良或开发即再转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房所支付的金额，以及与转让房地产有关的税金。
第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可筑面积的比例确定。
第二十一条 开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。
第二十二条 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
第二十三条 公共配套设施凡符合下列条件之一的，其成本、费用可计入扣除项目金额：
(一)建成后产权属于全体业主所有的;
(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的;
(三)建成后有偿转让并计入房地产转让收入的。
第二十四条 除另有规定外，开发企业的预提费用按规定不得计入扣除项目金额中。
第二十五条 开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并定予以扣除。
第二十六条 除另有规定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与转让房地产有税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第二十七条 对于开发产品未全部销售完毕、按照本办法第七条规定进行清算的，其扣除项目金额按照已售建筑面可售建筑面积的比例确定。 第五章 清算实施
第二十八条 符合本办法第六条规定的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申纳应补税款。
第二十九条 符合本办法第七条规定的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具《税务事项通知书》，开发企在收到《税务事项通知书》之日起四十五日内，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 第三十条 开发企业进行土地增值税税款清算后，若超缴税款的，应当在规定时间内向主管税务机关提出退税申请管税务机关经审查核实后，按照有关规定办理退税手续。
第三十一条 开发企业在进行土地增值税清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料：
(一)《土地增值税纳税申报表
(一)》及其相关附表，包括加盖印鉴的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表
(二)项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明;
(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同;
(四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单;
(五)项目工程建设合同及其价款结算(书)单;
(六)《商品房预售许可证》、《房产权属准予登记通知(证明)》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料;
(七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证;
(八)预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证;
(九)主管税务机关要求报送的其他资料。
上述第
(二)至
(九)项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。委托师事务所进行土地增值税税款清算的，除本条第
(一)项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的，一并报送主管税务机关，不需重复报送。
第三十二条 主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在十作日内进行补正，重新办理清算申报手续。
第三十三条 开发企业完成清算申报后，主管税务机关应在三十日内对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增清算税款结论，经集体会审后，填写《税务事项通知书》送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。第三十四条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：
(一)已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的;
(二)纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的;
(三)主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。
第三十五条 开发企业有下列情形之一的，税务机关可按规定实行核定征收方式：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不申报的;
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 核定土地增值税税额的公式如下：
应纳土地增值税税额=转让房地产收入总额×核定征收率 核定征收率按照规定的征收率执行。
第三十六条 对符合清算条件的开发项目，开发企业应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的，按照《征管有关规定处理。对开发企业不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按照《征管法》的有关规定处理。对进行土值税清算后应补缴税款的开发企业，未按规定期限缴纳税款的，按照《征管法》的有关规定处理。
主管税务机关在清算审核过程中，对通知清算申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，造成不缴或者少缴税款的规定程序移交稽查部门实施税务稽查，并按照《征管法》的有关规定处理。
第三十七条 对符合本办法第七条规定进行土地增值税清算的开发企业，在主管税务机关做出土地增值税清算税款前取得的房地产转让收入，应按规定预缴土地增值税。
主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业取得的转让房地产收入，应当于次月十日内向主管税务机报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算;其中单位建筑扣除项目金额的计算公式如下：
单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目金额÷清算的可售建筑面积
第三十八条 税务师事务所接受开发企业委托进行土地增值税税款清算的，应当将《涉税鉴证业务约定书》复印件公章，报送主管税务机关。税务师事务所在审核鉴证过程中终止鉴证的，应将已报送的《涉税鉴证业务约定书》撤回对税务师事务所违反有关税收法律、法规，造成纳税人不缴或者少缴土地增值税的，由主管税务机关按照《注册税管理暂行办法》(国家税务总局第14号令)的有关规定处理。 第六章 附则
第三十九条 本办法自2008年5月22日起施行，有效期至2012年12月31日止
第一部分 土地增值税清算资料的收集
一、清算资料的收集 ㈠纳税人应报送的资料
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： 1.土地增值税清算表及其附表。
说明：总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表：土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用)和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料 1.开发项目立项批复(发改委文件)
主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模，从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。
★2.地质勘测报告( 地勘公司) 房屋基础设计所必须运用的资料。我们如何阅读地质报告?一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高;二是结合地质剖面图，确定基础埋置标高。以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。
★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划局)用地许
可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围;工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位;计容积率面积及各分类面积，从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位。
★4.土地使用权出让合同(或批文)、红线图及土地使用权证(国土局)
合同(或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本;从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。合同(或批文)、红线图及土地使用权证的面积一般有出入，以土地使用权证的面积为准。 ★5.总平面规划设计图及分层平面规划设计图(设计部门)
可以了解小区总的规划用地面积、总的建筑面积、住宅面积、公共建筑面积、总建筑密度、绿地率、容积率、总户数、建筑用材料，这些也可以判断小区的品质、档次和房屋的大体价位和开发成本高低。
★6.建筑工程施工许可证(建委)
了解批准开工时间和竣工时间，批准后3个月未开工需重新报批，开工、俊工时间不同将影响建筑材料价格、建筑成本、绿化成本和房屋售价。 ★7.商品房预(销)售许可证(房管局核发)
可以掌握商品房屋使用性质(住宅或非住宅)、上市预(销)售建筑面积、批准允许销售的时间，可以掌握清算单位和判断房屋的销售价位(销售时间不同影响销售价格)。 ★8.建筑工程竣工备案表(建筑工程质量监督部门，可以准确掌握房屋的开工时间和竣工时间、建筑面积、结构类型，从而准确掌握房屋的建筑成本。开发商和施工双方最后是以竣工报告的面积进行建筑决算，是计算开发成本的面积，它与实际销售面积略有出入)。 ★9.房屋面积测绘报告(房屋测绘部门)
是开发商到房屋交易登记中心办理产权证面积的唯一法律依据，与建筑工程竣工备案表的面积略有出入(此面积是开发商与施工方认可的进行施工结算的面积)，而测绘报告的面积实际就是开发商的实际销售面积，也就是计算销售收入的面积。
★10.与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料(企业提供) (1)商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表; (2)取得土地使用权所支付的地价款凭证; (3)项目的预算、概算书;项目竣工决算报表; (4)银行贷款利息结算通知单; (5)当期财务会计报表;
(6)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;
(7)与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证; (8)需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件;
以上资料可以掌握房屋的销售情况和剩余情况,分析判断销售收入、成本、费用情况。 ★11. 与转让房地产的收入、成本和费用有关的合同(企业提供) (1)土地勘测合同;
(2)设计合同(主要有①规划设计;②施工设计;③环境工程;④绿化设计);
(3)施工合同(主要有①三通一平合同---施工通水、通电、通路、土地平整;②建筑工程施工合同;③环境工程及绿化施工合同;④水、电、气工程施工合同---生活用水、电、气;⑤消防工程合同);
(4)建设工程委托监理合同(监理方收费按工程概算额分档次计算收费，双方协商可下浮不超过20%。工程概算额为建筑安装工程费、设备购置费、联合试运转费之和，发改委、建设部联合以发改价【2007】670号发文规定); (5)拆迁安置补偿合同。
以上资料可以帮助我们分析掌握房屋开发的成本、费用、收入的合理性。有的合同之间具有关联性，合同之间可以相互印证，利于分析合同的真实性。例如设计合同一般是按设计面积收费，建筑施工合同一般也是按建筑面积取费，监理合同是按工程概算额分档次计算收费，这些合同可以相互印证开发量、开发成本的合理性和真实性。 12.报房地产交易登记中心备案的预收款的监管银行账户。 ㈢税务机关应掌握的内部资料 税款入库资料：从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况;适用的财务、会计制度或者财务、会计处理办法是什么。
除收集必要的资料外，必要时要从外部监督管理体系中了解情况。主要了解土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门、土地房屋交易登记中心等在工作过程中形成的大量与土地增值税清算密切相关的信息(第三方信息的利用)。
有关会计制度的情况如下：
1.分行业的会计制度：1993年7月1日起执行(共14个行业制度，包括房地产开发企业会计制度)。
2.企业会计制度：2001年1月1日起在除不对外筹集资金、经营规模较小的企业，以及金融保险企业以外，在中华人民共和国境内设立的企业(含公司，下同)，执行本制度。 3.小企业会计制度：2005年1月1日起在小企业范围内执行，不对外筹集资金(不发行股票、债券)、经营规模较小的企业。 4.企业会计准则—基本准则：2007年1月1日起在中国境内设立的企业(2006年2月修订)。 企业会计准则第1号—存货等38项具体准则2007年1月1日起 在上市公司范围内施行，鼓励其它企业执行。执行该准则的企业不再执行企业会计制度和金融企业会计制度。
5.小企业会计准则：自2013年1月1日起施行。财政部2004年发布的《小企业会计制度》(财会〔2004〕2号)予以废止。 第二部分 清算审核
一、清算审核总体要求
清算审核小组要对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核(纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核)。土地增值税清算审核结束，应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限，及时进行补、退税。
二、清算审核的方式
(一)案头审核
案头审核是指对纳税人报送的清算资料(包括委托中介做的鉴证资料)进行数据逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。同时了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况，主要核实项目开发的用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积。各种面积的确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。 1.项目的用地面积：审核《建设用地规划许可证》、
《建设用地合同》、红线图、土地使用权证上的面积，以土地使用权证上登记的面积为准。对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期土地开发成本。 2.房屋开发面积：审核《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣
工备案表》的面积，二者面积应相同，备案的所有子项目应与《建设工程规划许可证》登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积为房屋开发面积(与房屋面积测绘报告略有差异，有差异的以房屋面积测绘报告确认房屋开发面积)。
3.公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况;对于分期开发的，要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。
4.可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建
设工程规划许可证、建筑工程竣工备案表中核对可销售房屋面积。特别注意地下部分：建筑工程竣工备案表中的地下人防面积(A)与销(预)售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是A+B=C，销(预)售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。 5.实际已销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表
6.未销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表确认未销售面积。 7.经营或转做固定资产的自用房屋面积。
(二)实地勘察
实地勘察是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。重点审核小区地段繁华程度(土地等级)，地形地貌(小区内是否有大型的护坡、堡坎、深沟、深回填土、高架道路等影响房屋基础、环境
施工成本费用的情况)，环境及绿化的档次(环境施工设计及用材的档次，绿化率、及绿化中的名贵树种的配置情况等)、公共设施配套情况(如学校、幼儿园、游泳池、各类球场及其它运动设施等)、普通住宅、非普通住宅及车库、地下室、经营门面等非住宅的建设情况。
(三)入户审查
入户审查是在案头审核、实地勘察的基础上，深入开发企业(必要时外出调查)对企业报送的各种资料、报表、账册、原始凭证、发票等合理性、逻辑性、真实性进行实地核查，以确认开发成本、费用、收入的合理性、真实性，最终确认土地增值税清算数额的准确性，确保土地增值税应收尽收。
★
三、清算审核应把握的重点
★清算审核最主要的是审核应税收入和扣除项目。
应税收入主要审核收入是否真实、完整。确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。同时要审核同一项目有不同类型房地产的收入是否按规定分别确认收入。
扣除项目主要审核扣除项目的真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支付：
★1.真实性。在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。对10万元以上成本费用发票要采集发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对大额发票进行排序分析，并在征管系统查询发票流向，对有问题发票要外调取证。同时，对照合同、协议、预决算和付款情况，进一步审查开具内容的真实性，审核是否有代为开具、虚开发票，特别要关注是否有真票虚开，即虚构业务内容并向税务部门申请代为开具发票。(关注的发票类型：甲供材中的工、商业发票、建安发票、广告发票、中介********的假发票和真票虚开)。 ★审查虚开业务时主要注意审查合同金额与资金流是否一致，应付款余额是否巨大?应付款科目无问题时注意看是否有资金回流情况(短期借款发生频繁且数额较大，资产负债率畸高)。
★2.实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
★3.合法性。在土地增值税清算中，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。审核时确认“合法有效凭证”的原则：
A.支付给从事生产、经营的纳税人(如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司、广告公司等)且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票; B.对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费(基金)，以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房管、国土、规划、公安、质监、环保、消防、市政园林管理等的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据; C.支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。
D.其他符合相关税收政策的会计凭证。如企业支付给工程部人员的工资支出，应根据工资发放表(收款人签字确认或银行支付证明)结合劳动合同等进行确认。
★3.规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企
业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。 在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。
要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，因为有时企业会计对成本或是费用把握不准，或者是有意把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。
★4.配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
土地面积，开发面积、销售面积的确认，各项文件数据有差异的，土地增值税清算时一般应以土地测绘、房屋分户(室)面积测绘图纸确认的面积为准，不同项目分摊成本时，对未进行实际开发的项目建筑面积的确认，以建设工程规划许可证确认的面积为准。 对同一项目不同类型的房地产共同发生的开发成本应按可售面积分摊。
同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。 检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积
已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本。 第三部分 土地增值税清算的具体审核工作
一、清算单位和计算单位 ㈠审核内容(依据有关文件规定)
1、 为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。
2、国税发[2006]187号文明确土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)：第十七条 清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于②分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税(也就是计算单位是什么)。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》又明确：房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。
4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]048号)第十三条：关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。(即：纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土增税)
有的城市明确：对房地产开发产品应划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。在土地增值税清算过程中，应按不同类型开发产品分别计算计税收入、扣除项目金额、增值额和增值率。 ㈡审核重点
清算审核时，应调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、土地使用权证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、土地增值税项目登记表等有关资料，审核房地产开发项目清算单位分三种情况：是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
★特别审核2006年3月2日后开盘销售的普通住宅的3个条件。住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房”。 ★
(三)注意事项及清算单位的确定
未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报区局研究确定后执行。
二、转让房地产收入㈠审核内容
纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ㈡审核重点
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
2. 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
查阅有关的转让合同、协议、评估报告，检查“主营业务收入”(或经营收入)、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“银行存款”等账户，查询房产、土地管理部门及购买方，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的情况。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，是否按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第
(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认收入。 6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
7.必要时，按规定程序办理到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
8.在审查核实房地产转让收入时，成交价格明显低于评估价格，又无正当理由的，可以审核后的评估价格来计算征税。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入;
9.通过检查“开发产品”、“固定资产”、“无形资产-土地使用权”等明细账，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为;对发生视同销售行为的，主要检查账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况
根据财税〔2006〕21号文规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 ㈢注意事项
1.房地产转让各种收入形式金额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。对不同的收入形式其确定纳税人收入额的方法也不相同。具体为：在审核纳税人申报的转让房地产收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。 2.关于代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 3.税收收入确认原则与会计收入确认原则的差异
按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致，审核过程中应当进一步关注。 税法确认收入原则：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 4.房地产转让有关票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。审核过程中，对应当开具而未开具“销售不动产统一发票”的，税务机关应当责令其开具。 5.视同销售收入的确认
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定;②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 6.产权未转移的处理
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属
证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 7.收入要按开发产品种类归类。
房地产转让收入要先判定住宅与非住宅收入，再将其中的住宅收入按规定细分为标准住宅与非标准住宅收入。
三、取得土地使用权所支付的金额㈠审核内容 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
㈡审核重点1.审核取得土地使用权所支付金额的真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目。应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契****据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还(补贴)和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。
2.审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。 同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付金额是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
3.审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性 房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。应当结合房地产开发企业“开发成本——土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。
同时要关注是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目，开发费用应在土地项目中予以调出转入开发费用。
㈢注意事项1.土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。
2.土地使用权金额相关票据的确认取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、国土局开具的土地出让专
用收据、税务(2009年?前是财政)部门开具的契****据等。 对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的发票;出让土地的——土地出让专用收据。
四、土地征用及拆迁补偿费 ㈠审核内容
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 ㈡审核重点
1.审核拆迁补偿费是否实际发生。调取《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，必要时按规定到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。 2.审核分摊是否合理。审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。 同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得的土地征用及拆迁补偿费是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 3.关注是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目，开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。 ㈢注意事项
1.关于土地闲置费
《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文明确了房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在清算土地增值税时扣除。 2.关于拆迁安置
根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第
(一) 款规定确认收入(其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第
(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 3.土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别 在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额应予以剔除转。
4.土地征用及拆迁补偿费票据的确认。
要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据)，具备对方单位或个人签章要件，应予以认可票据合法有效。如支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证务必一一对应。但是否可列支还应通过抽查审核程序了解是否真实发生。
五、前期工程费 ㈠审核内容
前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ㈡审核重点
审核前期工程费时应当重点关注： 1.对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。
2.前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否将房地产开发费用记入前期工程费。 3.属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积(规划)分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积(规划)分配。 ㈢注意事项
审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
六、建筑安装工程费 ㈠审核内容
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ㈡审核重点
审核建筑安装工程费实质方面审核：通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预概算、施工、决算的真实性。 1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。
2.审查施工合同和预(决)算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。
3.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。 4.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析，是否存在利用关联关系转移利润。
5.对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。
形式方面审核：审核款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预 提”、“暂估”应予剔除。
★关注建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
★出包方式，重点关注房地产开发企业自购建筑材料时(即甲供材)，自购建材费用是否重复计算扣除项目。应着重审核其与施工企业签订的建安合同对甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的差异，如存在则应进一步
核实其“开发成本”科目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开的金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。
自营方式，重点关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
对10万元以上的建筑安装发票及材料发票，要按对大额发票的审核程序进行审核，切实审查开具内容的真实性。 ㈢注意事项
1.关于开发企业为施工方代垫的临时水电费
在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费(俗称“临水、临电”)通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项(一般为“其他应收款”科目)进行核算，在清算审核中，应关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目(开发成本)扣除。
2.关于开发企业代关联的施工方支付民工工资
为了保证民工工资的按时支付,有的施工单位的民工工资由开发企业直接支付(即代付),开发企业与施工方结算工程款时在应付工程款中扣除。在清算审核中,应注意施工单位按合同全额开具了发票(发票金额包括了代发工资部分)，开发企业在“建筑安装成本”中进行了扣除，同时又将代发工资部分在“开发间接费”或其它扣除项目中进行了列支，如列支了形成重复扣除，应将其调出。 3.关于装修费用
根据国税发〔2006〕187号文，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但要注意，房地产开发公司销售的精装修商品房中，包含电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在开发成本——建筑安装成本中列支。 3.关于对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
4、验证建筑安装工程费支出是否存在异常 审核时，要参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
七、基础设施费 ㈠审核内容
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ㈡审核重点
审核基础设施费时应当重点关注： 1.对于基础设施费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 2.基础设施费限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用记入基础设施费。
3.属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目
的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积(规划)分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积(规划)分配。 ㈢注意事项
审核人员应计算出基础设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
八、公共配套设施费 ㈠审核内容
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ㈡审核重点
审核公共配套设施费时应当重点关注： 1.公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第32条：
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。但要注意的是：在计算土地增值税时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
2.审核是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
3.多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积(规划)分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积(规划)分配。 ㈢注意事项
1.公共设施成本费用处理原则
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 2.注意是否明显异常
审核人员应计算出公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步进行实地察验和核实。
九、开发间接费用 ㈠审核内容 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 ㈡审核重点
审核开发间接费用时应当重点关注：
1、是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用一般应限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用。
2、是否存在销售费用挤入开发间接费用。对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装
修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应审核其 “开发间接费” 或“开发成本”科目中是否列支上述内容，如有应予以调出。
3、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
4、房地产开发企业在 “开发间接费用”、 “开发成本”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。
5、多个(或分期)项目共同发生的开发间接费用，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费用，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。具体计算上应按各建筑面积分配。 ㈢注意事项
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
十、开发费用 ㈠审核内容
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
㈡审核重点1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用;分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊;利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。
2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。 ㈡注意事项
★1.开发费用和期间费用的不同
土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准不同。土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合《细则》规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业期间费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本上是据实列支的。 ★2.一些特殊情况下的列支
全部使用自有资金，没有利息支出的，也可以按照规定扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法。 十
一、与转让房地产有关的税金㈠审核内容
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
㈡审核重点1.对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣
除，不得重复计算扣除。
2.要按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额予以扣除，必须是本项目发生的税费才可以扣除。
3.地方教育附加费，可予以扣除。
㈢需关注问题对房地产开发企业与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。 十
二、财政部规定的其他扣除项目 ㈠审核内容
财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施(房地产开发成本)规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
㈡审核重点
审核过程中,应严格按照条例的规定确定可以加计扣除的基数。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 ㈢注意事项
1.对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
2.对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。 第四节 其他方面的审核
一、关联方交易行为的审核 在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
二、减免税的审核
㈠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。
㈡因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
㈢因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
审核时应关注是否符合减免税条件，是否有按规定程序办理减免税。
第五节 清算结果的确认及资料管理
一、清算审核报告
1、报告名称为“关于(XX项目)土地增值税的清算审核报告”
2、正文内容：①核查由来及具体工作安排。核查由来分为根据纳税人主动申请进行土地增值税清算和经税务机关的因素分析要求纳税人进行清算两种情况。同时应注明按照核查工作的安排，于XX年XX月XX日至XX日对申请人的土地增值税情况进行核查;②纳税人的基本情况：包括成立时间、注册及经营地点、财务核算制度等;③清算项目的基本情况:包括清算项目的名称、位置，项目分期情况、取得土地的时间、土地面积，项目立项时间，建筑面积，可售面积、已销售面积、销售比例等;④本次清算核查情况与纳税人申请情况是否一致：通过对纳税人转让房产收入金额、可扣除项目金额：(包括取得土地成本、土地征用拆迁费用、房地产开发成本、房地产开发费用)与纳税人清算申请之额是否一致，不一致之处需重
点列明，并详细说明每一项目的调整方式和调整金额，提供的各项清算资料是否真实有效。如纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，还应反映本次核查与中介机构鉴证报告披露的金额是否一致，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的理由;⑤反映本次清算项目的结果：包括本次清算的增值额，应缴纳税款，已预缴土地增值税额，应补(退)土地增值税款。
二、清算结果土地增值税清算结束后，在出具清算报告的同时，在纳税人报送的土地增值税清算申请审批表、申报表及各项附表上签署意见，需补交税款的按规定程序出具书面的土地增值税清算补税通知书(税务事项通知书)，由纳税人自行办理纳税申报手续;对需清算退税的，按照有关退税流程办理退税手续。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
(2015年上半年)
一、需要网上提交的材料
以下网上提交的材料均不需要印制纸质版,所有材料的上传工作须于5月30日前完成。
(一)自评报告(电子版)
内容：学校概况，办学成绩，存在的问题及原因，改进措施等。 要求：依托2014年学校质量报告形成(正文和附录2)，控制在4万字左右。
自评报告要符合教育部评估中心相关要求：一是理念要到位，事实作支撑，优势须找准，问题要写透;二是“四个度”为主线，项目不能少，要素不能丢，要点可综合;三是对存在的问题要分析透彻，重点从学校自身查找原因，问题分析字数要达到总篇幅的三分之一。
(二)20
12、2013年《本科教学质量报告》(电子版)
(三)上次本科教学评估以来整改情况报告(电子版)(2014年本科教学质量报告附录1)
(四)《院校状态数据分析报告》补充说明(电子版)(去年9月30日以来，若数据发生变化，应作说明)
(五)案头材料(电子版)
为方便评估专家进校考察工作而做的引导性材料。分两类：一类是参评学校各职能部门、教学机构、实训基地和就业单位等的目录及
1 所在位置;另一类是参评学校教学活动安排和人员目录，如校历、当周课表、教师名单、学生名单、毕业论文和试卷清单、培养方案等。案头材料应以准确、合理、方便为准则。课程表最好有任课教师的职称，毕业论文/设计的清单有该专业成绩一览表和指导教师情况。
(六)学校工作承诺书：数据真实，支撑材料真实承诺。(纸质版，寄送高教处)
二、备查材料
以下材料毋需做特定整理，保持原始性，存放于学校制度规定的地方。
(一)自评报告支撑材料
相关支撑材料必须客观、真实，具有“时效性”;涉及交叉教学档案无须复印。支撑材料存放在教学档案处即可，学校亦可向专家提交相关电子版材料。
(二)学校日常教学档案
指学校在日常教学活动中形成的材料，是学校日常教学工作的“见证”。主要包括人才培养方案、教学大纲(课程标准)、实践教学执行情况以及毕业论文(设计)等相关材料。
(三)其它文档
教师队伍建设、学科专业建设、课程建设、学校教学管理、学生管理与服务等相关文件规定及制度。
三、专业剖析和听说课要求
(一)专业剖析
学校做好现有专业(2015年已有一届以上毕业生的招生专业)的专业剖析准备工作。随机选取6个剖析专业，由专业负责人进行汇报。专业剖析内容包括专业培养目标、规格和标准，培养方案和课程体系，师资队伍，教学过程执行，教学建设与改革，教学条件与利用，产学研促进教学，学生就业与发展，专业建设持续改进等方面，每个专业现场汇报时间控制在30分钟以内，现场答辩时间控制在20分钟以内。
(二)听说课
做好剖析专业人才培养方案中课程的说课准备工作。由专家通过学校教务管理系统，从任课教师中随机选取说课教师。说课内容包括课程定位和性质，教学目标，内容设计，重点、难点把握，学情分析，教学方法与手段，教学评价与考核方式，教学反馈与教学效果等方面，每门课程说课时间控制在20分钟以内，现场答辩时间控制在10分钟以内。
四、评估接待方案及经费预算
(一)接待方案应包括以下内容 1.专家预备会和碰头会地点;
2.专家与学校见面会及反馈会地点及人员安排; 3.专家进校考察联络员安排; 4.学校自行安排考察内容情况;
3 5.必需的打印机、碎纸机等办公用品。
(二)经费预算方案应包括以下内容
1.专家住宿地点及标准(严格按照规定标准，不准越线) 2.专家餐饮地点和标准(严格按照规定标准，不准越线) 3.专家接送及车辆安排(严格按照规定标准，不准越线)
五、其他
学校应制定评估宣传工作方案，形成宣传通稿。宣传工作要低调、真实、正面、常态，不渲染、不造势、不张贴欢迎标语及口号、不悬挂彩旗。要做好宣传应急预案，方便媒体突访时可以正面宣传、引导、解释。
1、镇政府汇报和学校简介，镇政府、和各单位直单位的材料于11月2日前交督导室一份审定，定稿后再返回打印(一律使用A4纸，左右边距2.5厘米，上边距2.54厘米，下边距2厘米，标题为小二号宋体字，正文为三号仿宋字,行间距为单倍行距)。
2、校园环境管理(全方位，不留死角。包括卫生清扫，大门、校牌、操场体育器材设施的油漆粉刷、板报橱窗公开栏的内容更新等)。
3、各位专用教室管理人员、学籍管理员以及档案管理员要提前搞好迎查培训，检查组到校时要和校长一同在大门口迎候，需见机行事，随时准备带领有关领导奔赴检查地点(检查组若去接待室，这些人员则在接待室门口等候)。
4、常规教育教学活动
1)每位教师(含音、体、美、信息技术等)都要按照相应的教学进度准备一节比较过硬的课(避免督导组进课堂时没有准备)。校长、主任的兼课、听课资料，教师的教案，作业批改等资料要有准备。
2)课间操要提前训练，动作尽量要规范、整齐，带入、带出操场要有序。
3)学生课上、课下纪律及礼貌教育，课下活动的管理(除了喝水、去厕所外，低、中年级可安排做游戏、高年级及中学生可安排一些简单的体育活动：立定跳远、跳绳等。切忌随意追逐打闹、骂人，围观汽车)。
4)小学少先队员要求佩戴红领巾。
5、接待室的准备。(校长室、会议室或图书室均可，但要有简单的布置，气氛要适宜)
8、镇政府汇报及学校简要汇报参考提纲(仅供参考，各单位也不要仅仅局限于这个提纲)
镇政府汇报材料
一、基本概况：本镇所处地理位置，行政村、人口、面积、财政收入等数字情况、学校、幼儿园及在校生数量、师资达标以及近年来教育上取得的成绩、荣誉等情况。
二、近四年来全镇教育工作开展情况及采取的主要措施
---义务教育各项指标的完成情况，包括幼儿园、小学、初中的入学(园)率、巩固率及小学初中的毕业率等。
----全镇教育投入及办学条件的改善情况。
----加强学校管理，提高办学水平方面的工作。包括校长、主任队伍建设、教师队伍素质提高、学校环境建设、开展业务活动提高教学质量、狠抓控辍保学等方面的工作。
三、今后全镇教育工作设想
学校简介
一、基本概况
二、四年来本校工作情况。要写足成绩，包括硬件建设及投资、教育教学、加强教师素质培训、提高教育教学质量、能突出本校办学特色的工作等。
三、今后工作的努力方向。
督导室
2012.10.19.
触动心灵的30个句子
1.当爱支配一切时，权利就不存在了;当权利主宰一切时，爱就消失了。两者互为对方的影子。
2.一生中无论快乐与悲伤，到最后都将成为回忆，不妨学着一笑置之的胸怀，去看待人生的起落得失，这样才能拥有幸福的生活。
3.如果我们之间有1000步的距离，你只要跨出第一步，我会朝你的方向走其余的999步。
4.通常愿意留下来跟你争吵的人，才是真正爱你的人。
5.付出真心才会得到真心，却也可能伤得彻底。保持距离就能保护自己，却也注定永远寂寞。
6.有时候不是对方不在乎你，而是你把对方看得太重。
7.朋友就是把你看透了还能喜欢你的人。
8.真正的好朋友并不是在一起就有聊不完的话题，而是在一起就算不说话，也不会感到尴尬。
9.没有一百分的另一半，只有五十分的两个人。
10.冷漠有时候并不是无情，只是一种避免被伤害的工具。
11.为你的难过而快乐的是敌人，为你的快乐而快乐的是朋友，为你的难过而难过的，就是那些该放进心里的人。
12.每个人都有一首属于自己的歌，不是因为歌的旋律有多动听或歌词写的有多美，而是因为这首歌在说着你的故事。
13.不管是身处上坡还是下坡，适当的时候一定要懂得让自己停下来，驻足回望是为了更好的迈进。
14.不满是悬空的阶梯，它让人在比较中不管产生向上攀爬的欲望。
15.前20年我们吃饭，睡觉，玩乐，享受生活;接下来的40年为养家糊口疲于奔命;而最后的10年呢，每天蹲在门口过往的行人打着招呼。
16.女人好象任何事情都注重过程。爱在时，总是无节制地享受爱的过程;分手时，总是喜欢把已经不复存在的爱折腾得千回百转。
17.世上只有两样东西能证明爱情，一样是生死，另一样就是时间。时间长了，爱情淡了，相爱的人也就散了，这就是梦醒时分。
18.成熟的爱情就像棉布衬衫：97%的棉，3%的莱卡。体贴却不束缚，温暖却不灼手。张弛有度，收放自如。
19.人生总是在以下苦恼中循环往复，挣扎不出：一是得不到的想得到，二是得到了又怕失去，三是总觉得别人得到的比自己得到的要好。不过最大的悲哀莫过于得到的原来不是自己真正想要的。
20.时间可以改变很多人和事，所谓沧海桑田不过是弹指一挥间。
21.生气是拿别人的错误来惩罚自己。
22.每个人生下来的时候都只有一半，为了找到另一半而在世间行走。有的人幸运，很快就找到了，有的人却要找一辈子。
23.青春就像卫生纸，看着挺多的，用着用着就不够了。
24.可以逃避很多，命运除外;可以改变很多，缘分除外;可以放弃很多，记忆除外;可以忘记很多，你除外。
25.我们总是关注我们得到的东西是否值钱，而往往忽略放弃的东西是否可惜。
26.现在的眼光，未来的理想，它们总能在生命的一个拐角相遇。
27.生活中一半的麻烦是由于你说yes说的太快，说no说的太慢。
28.爱情因执着而幸福，爱情也因执着而痛苦;爱情因缘分而诞生，爱情也因缘尽而分手。
29.猫和老虎的寓言告诉我们，任何事情一定要为自己留一手。
30.沉默不是简单地指一味不说话，沉不住气的人容易失败，适时的沉默是一种智慧，一种技巧，一种优势在握的心态。
为积极响应学校一年一度的心理健康活动月教育，2010年4月13日下午，机电学院在学校西侧运动场举办了一场别开生面的“10人11足”班际心理拓展竞赛活动。学校心理健康教育中心邹亚超教授、王京军老师，机电学院党总支梁德才书记及全体学生辅导员、部分班主任老师现场参与了活动。机电学院0
8、09共30个班级2000多名学生参加了心理拓展活动。
在活动开赛仪式上，梁德才书记发表致辞，强调了大学生心理健康教育的重要性及“10人11足”班际心理拓展竞赛活动的重要意义。邹亚超教授表达了对此次活动的良好祝愿。
随后是紧张有趣的“10人11足”比赛。在激情响亮的口号声中，10人11只脚整齐出发，携手共进向终点迈进。场上啦啦队热烈欢呼，整个运动场洋溢在快乐激昂的氛围中。最后，09应电2班获冠军，08数控1班、09计辅2班获亚军，09电信2班、09数控2班、08通信1获得季军。由于口号创意、队名设计、啦啦队表现突出，09数控2班、09通信1班获精神文明奖。
赛后，邹亚超教授表示，机电学院“10人11足”班际心理拓展竞赛活动规模大、辐射面广、参与人数多、效果好，提高了大学生团队心理素质，增强了班级凝聚力，充分展现了机电学子“阳光、健康、团结、向上”的良好精神风貌，充分展现了心理健康教育是快乐的活动，为构建和谐校园增添了鲜明色彩。
5月25号下午，由校心理教育中心举办的第十届“5.25”心理文化节系列活动之一——“越压越有力”大型户外心理素质拓展活动在瑶湖校区青年文化广场举行。我校副校长赵明到场并为优胜队颁奖。
此次活动旨在帮助同学们学会面对成长中的问题和生活中的压力，摆脱心灵的阴霾，让生命充满阳光。活动共分为信任之旅、同舟共济和钻电网三项内容。参赛选手都是心灵营地的成员，共有七个小队参加比赛，每队8人。
随着主持人的一声“比赛开始”，各队纷纷进入状态，精诚团结，协调配合，很快就都顺利完成了任务。经过评比，三支队伍收获了
一、
二、三等奖。
比赛结束后，大家似乎意犹未尽，纷纷结队走向心理教育中心团体辅导室，分享活动心得。他们按组围在一块放松心情，畅所欲言，就活动的每个环节讲诉着自己的心得体会，之后，以各组为单位推荐或自荐代表发表感言，认为“在面对压力和困难时，要冷静、智慧、协作，与同伴进行心与心的交流，相互信任，团结互助，才能取得比赛的成功。”在同学们发表感言期间，主持人时而与同学互动，时而发表自己的看法，与同学共享心情。主持人指出，在我们的成长中要积极思考、善于沟通，要学会忍耐和坚持，不能墨守成规，要走出自己的道路。(文/图 学生处)2010年5月25号下午两点，由校心理教育中心举办的第十届“5.25”心理文化节系列活动之一------“越压越有力”大型户外心理素质拓展活动在江西师范大学青年文化广场成功举行。此次活动旨在帮助同学们学会面对成长中的问题和生活中的压力，摆脱心灵的阴霾，让生命充满阳光。
我校副校长赵明、学生处处长李建亮到场并为优胜队颁奖。学生处副处长、心理教育中心主任祝晓霞致开幕词并对活动进行了全程指导。活动由心理教育中心副主任王敬群老师和另一位心理学老师共同主持。 本次户外竞技活动共分为三项：信任之旅、同舟共济和钻电网。参赛选手都是心灵营地的成员，共有七个小队参加比赛，每队有八人。
竞技第一项是信任之旅，比赛规则是由一不蒙眼的领队带着其他蒙眼的队员沿着主持人临时指定的路线钻呼啦圈、绕栏杆，其间不能言语，但可以通过手势暗号采取一致行动。随着主持人的一声“比赛开始”，各队纷纷进入状态，或手拉手，或手扶肩，协调和谐。第一轮比赛结束后，当问到比赛的心得和感受时，其中的一名选手说：“蒙着眼虽然开始有点天昏地暗，但慢慢会好转。其实最主要的是大家互相信任，像我们组是通过拍左肩、拍右肩或拍腿来投递暗号，很快就顺利完成任务。”
竞技第二项是同舟共济。比赛规则是一组人站在一块大纸上力图翻底面，却不可触到纸外面。一位参赛选手告诉我们，这个活动的难度有点大，由于人太多，空间小，站不下， 所以每隔一段时间就要下一个人，在紧急时刻还会牺牲小我顾大局而被逐。“其实个人的荣誉不重要，重要的是帮助集体赢得荣誉，我觉得这个比赛考验的就是大家的团结与合作精神。”赛后，一个因情况紧急而被队友推下的选手这样说道。
接下来的钻电网以其苛刻、严格的比赛规则让某些组吃了闭门羹，但也有发挥好的。当我们问道成功过关的一个选手他们组是如何破解钻电网时，她微微一笑：“首先计划部署，冷静思考人员安排;再者，团结合作，互相信任，要放得开。当然大家要互相信任对方，听从领队指挥，尽力完成任务，不轻言放弃，就有成功的机会。”
比赛结束后，大家似乎意犹未尽，纷纷结队走向心理教育中心团体辅导室，进入分享活动心得环节。在心理教育中心，选手们按组围在一块放松心情，畅所欲言，就活动的每个环节讲诉着自己的心得体会，之后，以各组为单位推荐或自荐代表发表感言。大家跃跃欲讲，期间，三个同学同时跳出来积极表达自己的想法心得，其中的一个同学说道：“在面对压力和困难时，要冷静、智慧、协作，与同伴进行心与心的交流，相互信任，团结互助，才能取得比赛的成功。”在同学们发表感言期间，主持人时而与同学互动，时而发表自己的看法，与同学共享心情。在各组代表发言之后，主持人总结道：“在我们的成长中要积极思考、善于沟通，要学会忍耐和坚持，不能墨守成规，要走出自己的道。比赛虽然结束了，但思考和成长不会结束。人生如游戏，谁说游戏中没有大道理呢?”，引起了在座同学的一片深思。
下午五点多，颁奖仪式举行。有三个队分获
一、
二、三等奖。最后全体活动参与者与校领导合影。 项目
一、珠行万里
项目
二、同心竹
项目
三、信任背摔 项目
四、盲人方阵
项目概述 名称：盲人方阵 人数：学员人数在10-20人。
总培训时间： 90分钟活动指导时间： 5分钟集体活动时间： 40分钟培训场地、器材：3米左右及12米左右的绳子各一，并预先打结。培训目标
1、培养团队成员的沟通意识。
2、理解团队领导人及其领导风格对完成任务的影响和重要作用;
3、培养团队决策能力
4、培养学员科学的思维方式
5、使学员理解角色定位及尽职尽责的完成本职工作的重要性
项目布置
一、项目布置 1.项目名称：盲人方阵
2.项目性质：团队合作项目
3.任务：所有队员先戴好眼罩，并在40分钟内，把培训师给的绳子围成一个面积最大的正方形，所有人相对均匀地分布在这个正方形的四边。
4.项目规则：项目进行过程中任何人不得摘去眼罩。
(1)提醒学员在摘眼罩时要按培训师要求步骤先闭眼再摘眼罩，捂住眼睛再缓缓的睁开眼。(2)提醒学员在戴眼罩前注意四周地形;
1、准备阶段
培训师对任务、活动规则讲解要清楚明了，避免学员误解和疏漏;
2、活动阶段：可以把绳子放在比较沉默的学员手里，调动其积极性;
3、可变项目操作：
(1)若盲阵图形做得较好，则可让一个学员在其他人不摘眼罩的情况下带到回顾地点，在不知项目结果的前提下就项目进行回顾会让学员回顾更加投入。
(2)学员做得不错、较快时加一根绳子(可让他们知道)，增加的回顾点是：适应变化。
安全监控
1、要求地面平整，周围没有硬、凸、尖物体，以保证学员的安全;
2、注意不能让绳子绊倒学员，并阻止学员向不安全地带移动;
3、在夏天应注意预防学员中暑;方法：选择阴凉场地、关注学员状态、准备预防药品、相应缩短项目时间。
项目
五、无敌风火轮
一、项目类型：团队协作竞技型
二、道具要求：报纸、胶带
三、场地要求：一片空旷的大场地
四、游戏时间：10分钟左右
五、详细游戏玩法：12-15人一组利用报纸和胶带制作一个可以容纳全体团队成员的封闭式大圆环，将圆环立起来全队成员站到圆环上边走边滚动大圆 环。
六、活动目的：本游戏主要为培养学员团结一致，密切合作，克服困难的团队精神;培养计划、组织、协调能力;培养服从指挥、一丝不苟的工作态 度;增强队员间的相互信任和理解。
