土地征购协议书（共3篇）
甲方：（以下简称为甲方）
乙方：（以下简称为乙方）
根据**政秘[2003]36号文件批复精神，为发展太和经济，振兴城关镇工业园区，经甲乙双方充分友好协商自愿达成以下协议：
1、土地位置及价格：甲乙征购城关镇工业园
土地一块，东口长 米，西口长 米，北口长 米，南口长 米，沟路地共计 亩。每亩土地补偿费、安置补偿费、青苗费为 万元，共计补偿费（）。
2、付款方式：购地总款在签订合同之日起三日内一次付清，如超期不付款，合同废止。
3、甲方征地款付清后，其所征土地的长期使用权完全属于甲方，乙方任何时候不得以任何借口、理由干涉或侵害甲方土地使用权等其他权益。自征购合同签订之日起，乙方不得在甲方地块内取土种植等侵害甲方权益的任何形式的活动，违者乙方承担一切经济损失、法律责任。
4、甲方建筑时，在同等资质、同等工程造价、同等技术条件下，工程由乙方优先承建或中标。工厂建成后，厂方生产所需的原材料及成品装卸，在价格同样的情况下，由乙方人员进行装卸，但必须符合甲方要求，甲方办厂招工，在同等条件下应优先招聘乙方人员。
5、此土地办理使用手续，由甲方办理，费用由甲方自负。乙方协助办理，但不再承担任何经济责任。
6、此土地只能用于办厂，不得用于其他方面的开发建设。
7、以上协议，甲乙双方应自觉遵守，签字后生效。如有违约，违约方承担对方一切经济损失，并负法律责任。
8、本协议一式七份，甲乙双方各一份，城关镇、城东办事处、各一份。
甲方代表签字盖章 乙方代表签字盖章
一、土地协议出让概述
土地协议出让是指政府以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地出让金的行为。长期以来,我国土地供应以新增建设用地为主,协议出让大多以土地物质出让(即增量)的形式出现。随着中央“严控增量,盘活存量”土地政策方针的确定,我国土地利用重心逐渐转移到存量建设用地挖潜上来。原土地使用权人提高存量土地开发条件并补交土地出让金的行为也属于协议出让,此情形下,土地物质并未增加,土地协议出让以土地权利出让(即存量)的形式体现。
土地协议出让实际上是政府与土地使用者一对一地谈判和磋商出让土地使用权的一种出让方式。由于在土地获取过程中只有一位意向用地者,市场竞争程度相对较弱;同时,土地协议出让价格由政府在地价评估基础上集体会审确定,其并未经过市场竞价的检验和修正,实际上是政府定价,价格形成机制存在一定人为因素。
我国土地协议出让经历了一个逐步演进的过程。自1978 年开始土地有偿使用制度改革以来,在相当长的时期内,土地协议出让方式是我国土地出让的主要形式。在当时经济社会条件下,土地协议出让暴露了市场竞争不充分、出让程序不透明、出让价格偏低、容易产生寻租等缺陷,限制和取消土地协议出让的呼声日益强烈。2001年,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》,要求商业性房地产开发用地和其他土地,供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的, 都必须以招标、拍卖和挂牌等公开出让方式供地,土地公开出让开始取代协议出让成为土地出让的主要方式。2003年,国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》,在规范土地协议出让程序的同时,进一步将土地协议出让的适用范围限定在自有划拨土地补办出让、划拨土地转让、出让土地改变用途方面。2004年,国土资源部和监察部联合要求从2004 年8 月31 日起,所有的经营性用地一律实行公开出让,否则追究有关单位的责任,协议出让从经营性用地配置领域彻底退出。2007年,国土资源部和监察部联合发文要求严格落实工业用地招拍挂制度,工业用地供应也杜绝了协议出让方式。自此,我国确立了土地划拨、土地公开出让为主,土地协议出让为补充的供地方式格局,即公益性项目用地以划拨方式供地,非公益性项目用地以公开出让方式供地,土地协议出让方式则受到严格的限制和约束,仅限于在历史遗留问题处理等零星领域使用。
二、土地协议出让的现实需求
当前,我国经济社会发展对土地协议出让产生了较强的现实需求,土地协议出让开始被赋予了新的价值和作用。
1.存量土地再开发的需求
多年来,我国城市呈现摊大饼式外延扩张的特征,部分城市特别是沿海经济发达城市耕地保护与生态承载已经逐渐达到极限,为纠正这个问题,中央确定了未来“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”土地利用总体基调,实施划定城市增长边界政策,我国城市土地利用的重点逐渐转移到存量土地再开发上来,“城市更新”“低效用地再开发”等城市存量土地再开发政策创新不断深入开展。在城市存量土地再开发中,传统的土地收储后公开出让的土地开发方式开始失灵,例如对于功能置换地块、实施微改造的地块,由于收储成本高于收储收益,土地收储方式经济上不具备可行性;同时收购拆迁中交易成本过高,部分存量土地通过土地收储推进难度极大。允许自行开发开始成为存量土地再开发的一个重要选项。由于涉及土地权利的变化和重新取得,存量土地自行开发需要通过土地协议出让方式办理相关用地手续。从政策方向上看,国土资源部《城镇低效用地再开发试点指导意见》已经明确符合条件的低效用地可以协议方式办理出让手续,重新签订土地出让合同,取得新的土地使用权,并按市场价格补缴土地出让金,上海、深圳、广州、南京等地也在城市更新政策中作出了类似规定。
2.市场配置资源的需求
当前,我国土地供应仍然是土地划拨、土地出让双轨制,学校、医院、政府办公、交通基础设施等用地仍然采用无偿划拨方式,由于缺乏价格调节与成本约束,公益性项目用地普遍存在规模偏大、用地浪费的问题。为深化土地市场改革、推动市场在资源配置中发挥决定性作用,国土资源部《节约集约利用土地规定》要求扩大国有土地有偿使用范围,除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地以划拨方式供应外,国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地,应实行有偿使用。同时,民营与社会资本逐渐介入学校、医院等民生项目,交通基础设施领域PPP模式逐渐探索推行,这些项目用地出于融资以及市场化运作的需要,要求以出让方式获得项目用地。由于公益性项目、准公益性项目的特殊性,不可能采用招拍挂等公开出让方式供地,只能采用协议出让方式办理供地手续。
3.土地混合利用的需求
土地混合利用已经成为城市建设领域的热点之一,也是未来我国土地利用的一个方向。长期以来,城市建设领域“功能主义原则”和“功能分区思想”占据主导地位,这种原则和思想对于我国城市规划、土地管理制度的构建以及城市建设的快速发展起到了重要作用,但其土地开发功能单一、建筑形态机械和缺乏活力等问题也开始暴露。从国际经验来看,土地混合利用已经成为土地利用的一个重要方向。实际上,越来越多的土地开发以混合功能出现,如保障性住房用地属于二类居住用地,其主体功能是住宅,同时需要混合配建商服设施;居民社区中心用地则是社区文体娱乐、医疗卫生等公益性功能与商业配套等经营性的混合体。以公益性为主、经营性为辅的混合功能用地,其经营性土地并非单独地块,而是以混合功能建筑中分摊土地的形式出现,在公益性建筑分摊土地以划拨方式供地的同时,其经营性用地不具备公开出让的条件,只能以协议出让方式供地。
三、土地协议出让存在的问题
土地协议出让重新成为解决现实问题的重要政策工具,但从当前情况来看,土地协议出让作用和价值的发挥仍受到诸多因素制约。
1.认识上存在误区
当前,人们对土地协议出让的认识和印象一直停留在土地有偿使用制度改革初期。当时由于土地协议出让的内在程序和外在监管均不成熟,确实产生了一些问题。随着我国土地市场体系不断完善,当前土地协议出让模式无论是内在程序还是外在监管均发生了巨大变化。从内在程序上看,土地协议出让前必须在经过出让公告环节,一旦有两家以上意向用地单位即转入公开出让程序,其竞争机制与土地公开出让类似;从外在监管上看,土地协议出让已经完全被纳入了土地有形市场,其出让程序、出让价格完全向社会公示,接受社会监督,公平公开程度已经与土地协议出让初期完全不同。用固有的眼光看待土地协议出让模式,对土地协议出让持排斥和回避的态度,既不利于土地协议出让工作规范与政策创新,也不利于对现实需求及问题的及时响应与解决。
2.法规支撑上存在障碍
当前,我国土地供应制度按照用途管制的原则进行设计,供地方式的选择主要按照土地用途确定。有关政策法规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅以及工业用地必须采用公开出让方式供地,对同类用途土地的差异化状态考虑不足。虽然近期国务院、国土资源部出台的支持文化创意产业用地、鼓励低效用地再开发政策一定程度突破了旧有法规,允许符合条件的经营性用地协议出让,但这些政策主要以工作意见的形式出现。这种状况导致各地在城市更新、低效用地再开发等领域中土地协议出让创新举措缺乏法律法规支撑,导致有关工作开展承担了较大的法律风险。
3.价格形成机制存在缺陷
土地协议出让价格主要通过评估测算确定,但现有的评估技术规范仍不完善。例如,在对出让价格影响很大的评估基准日进行选择确定时,评估基准日往往被确定为规划条件改变的批准时点。从批准规划条件改变到土地实际出让可能时间周期较长,土地协议出让价格实为出让前一时期的价格,这也是协议出让价格低于当期公开出让价格的原因之一。同时,在城市存量土地自行开发中,土地出让价格的确定不仅仅是技术问题,更是土地收益分配调整与土地增值收益分享的问题。各地在存量土地自行开发中,对土地出让金的测算均体现了土地增值收益分享的理念,但在这个过程中各地做法和标准不一致,其依据和合理性也不够充分,需要进一步创新与完善。
4.出让程序不健全
一是出让程序的决策不完善。当前我国土地协议出让决策权集中于政府,拟协议出让的地块分布与出让时间主要由政府决定。从国外经验来看,城市更新与存量土地再开发决策更多呈现“自下而上”的特点,即地块是否启动协议出让需要更多的听取和尊重企业职工、社区居民的意见。二是出让条件的设定不尽科学。当前土地出让以经济效益为导向,出让条件的设定追求土地利用强度和经济效益最大化,对环境保护、历史文脉传承、社区邻里关系的保存重视不足。三是出让程序需要完善。现行程序下存在土地出让价格后置的问题,即土地出让公告只公告地块位置、面积、用途等信息,未确定并公告土地价格,待公示结束后才开始确定土地价格,这种程序设置使得协议出让的公平性受到质疑。
四、土地协议出让完善建议
1.重新定位土地协议出让模式
在存量土地再开发、公益项目土地有偿使用以及土地混合利用中,土地协议出让模式具有公开出让所不能替代的作用。在规范透明运行的前提下,健全和发展土地协议出让模式有助于丰富土地市场体系,回应和满足经济发展新常态对土地利用与管理的现实需求。要破除对土地协议出让模式的刻板印象,正确理解和重视新时期土地协议出让模式的价值,不断创新和完善土地协议出让制度,并在土地管理体系中赋予土地协议出让模式应有的地位和作用。
2.加强顶层设计
在文化创意产业用地、旧城区工业企业搬迁以及低效用地再开发中,国家相关政策文件已经为土地协议出让模式创造了政策空间,地方性城市更新政策也对协议出让模式的使用进行了探索与创新。建议在梳理研究各地方实践经验与做法的基础上,适时调整土地协议出让模式有关政策依据。同时,由于土地协议出让制度创新的实质是土地权利重新界定与土地收益分配方式调整,可借鉴国外经验引入土地发展权概念,为土地协议出让特别是存量土地再开发中土地协议出让制度的重构奠定法理基础。
3.完善价格形成机制
一是改进协议出让价格评估规范。将评估时点明确为出让时点,具体操作时可确定为规划条件调整完成后、土地协议出让启动时点。二是构建土地协议出让指导价格体系。土地协议出让指导价格体系将经营性的教育、医疗、养老等产业用地同时纳入,相对于当前许多地方协议出让时所使用的基准地价体系,土地出让市场指导价格在价格水平上更接近土地市场实际水平,在用途划分上较基准地价中传统的商服、住宅、工业三大类更具有针对性和可操作性,在更新时间和方式上更加灵活,可以更好地为土地协议出让价格管理服务,并有效引导市场预期。三是建立协议出让地价管理信息系统,将所有协议出让数据材料、评估方法、可比实例等信息纳入信息系统,在便于地价监管同时,也有助于协议出让价格评估时可比实例的选取,提高土地协议出让价格评估的便利性与科学性。
4.健全出让程序
案 情
渠某与展甲是邻居，均系某村的集体经济组织成员。50岁的展甲无儿无女、体弱多病，且配偶在两年前因一场大病而去世，尚有年迈的、但一直卧病在床的75岁老母亲李某和不务正业、常常在外混吃混喝的弟弟展乙。渠某看展甲可怜，平时对展甲也是照顾有加。展甲为了晚年有人照顾，就希望与渠某订立遗赠扶养协议。2008年初，双方便找人起草了一份协议，该协议约定：展甲由渠某扶养，待展甲百年之后由渠某取得展甲6.06亩的家庭承包地经营权。该协议于1月19日在县公证处进行了公证。随后，渠某也是尽心尽力照顾了展甲的日常生活。
5年后，展甲因病医治无效去世。在外的展甲弟弟展乙得知其去世的消息后立马赶回家，与原告渠某因安葬及财产遗留问题发生了纠纷。展乙根据传统观点觉得“肥水不流外人田”，并坚持认为原告渠某不是展甲的继承人，无权获得该土地承包经营权，其土地承包经营权应由自己继承；而渠某认为双方签订的遗赠扶养协议合法有效，且经公证处公证，自己应当取得该协议约定的承包经营权。由于双方无法达成一致，无奈之下，渠某便起诉至法院，请求法院判令由自己继承展甲的6.06亩土地承包经营权。
法庭审理时，原告渠某诉称遗赠扶养协议内容系双方真实意思表示，具备主体合格、内容合法以及形式合法等条件，涉及到的土地承包经营权转让也是不违反法律强制性规定的，且经公证处公证，所以为有效协议。在展甲死亡后当然取得协议约定的土地承包经营权，而展甲的弟弟展乙无正当理由不顾其反对，擅自耕种本应由其经营的6.06亩土地，严重侵犯了其土地承包经营权。而被告展乙则辩称，遗赠扶养协议中关于土地承包经营权的遗赠本身就违反法律规定，原告渠某不可能继承该土地承包经营权，而展甲的承包地应由自己继承。
受诉法院经审理后认为，根据《农村土地承包法》以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，以家庭承包方式承包的农村土地承包经营权不发生继承问题，所以该遗赠扶养协议违背相关法律规定，确实无效，原告渠某不能取得该土地的承包经营权。而原告渠某以被告展乙侵犯其土地承包经营权为由，要求被告展乙停止侵害的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。遂依法判决驳回原告渠某的诉讼请求。
戴勇坚
湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任
上海建纬（长沙）律师事务所主任
《国土资源导刊》法律顾问
律师分析
展甲与渠某订立的遗赠扶养协议受《合同法》调整吗？
《合同法》是调整平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的法律规范总称。而根据《合同法》第2条，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。所以本案中原告渠某与展甲订立的遗赠扶养协议并不受《合同法》调整。
那么该协议是不是就不受法律调整或保护了呢？当然不是，遗赠扶养协议是我国《继承法》确立的一项法律制度。我国《继承法》第31条规定：“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”本案中，原告渠某与展甲订立的协议，属于遗赠扶养协议，应受《继承法》调整。
农村土地承包经营权能否受遗赠？
答案是否定的。原因如下：首先，根据《农业部关于发布审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的若干规定（征求意见稿）的通知》第34条规定：“家庭承包的，家庭成员之一死亡的，不发生土地承包经营权继承问题，承包地由家庭其他成员继续承包经营；家庭成员全部死亡，该土地承包经营权消灭；但承包地为林地的除外。”因此，若家庭成员死亡，还有其他成员的，则“继续”承包经营地，而不是作为死亡人的遗产发生继承，这样有利于稳定农村土地承包关系。所以本案中，对于展甲的土地承包经营权，不能发生继承，因为它并不是被继承人的遗产。那么对于渠某要求继承该家庭土地承包经营权这一主张，法律是不予支持的。
其次，根据《农村土地承包法》第31条规定，承包人应得的承包收益，依照《继承法》的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。第50条规定，土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。由此得知，只有林地承包经营权以及通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权在承包期内才可以继续承包；而且对于承包人死亡的，只有承包人的继承人才可以继续承包。所以回到本案中，原告渠某并不是展甲的继承人，是继承人以外的扶养人，连继承人资格都不具备，更无所谓“继续承包”这一说法了。
