论土地增值税和企业所得税两大税种的区别

一、时间扣除时点不同

土地增值税清算为按项目内容进行清算，达到条件才按增值额征税清算，企业所得税则采取了完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。

（一）土地增值税清算时间

土地增值税清算分为两种清算情形：

一是符合以下土地增值税清算条件之一的，纳税人应当进行清算：

(1)转让整体未竣工决算房地产开发项目的;

(2)开发的项目全部竣工，并且销售完成;

(3)对让土地使用权进行直接转让方式。

二是有下列的情况下，主管税务机关也可要求进行清算：

(1)属于已竣工验收，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩余的可售房建筑面积已经自用或出租的;

(2)取得预(销)售许可证满3年，但仍未销售完毕的;

(3)申请注销税务登记，未办理土地增值税清算手续的纳税人;

(4)省税务机关规定的其他情况。

（二）企业所得税强调的完工标准

产品完工后，在年度企业所得税汇算清缴时选择计税时点，不得提前或滞后。在完工后，按规定结转成本。

开发产品符合下列条件之一的情形，视为已经完工：

(1)开发产品已取得了初始产权证明;

(2)开发的产品已陆续投入使用;

(3)开发产品竣工的材料证明已报房地产相关管理部门进行了备案。

二、成本范围差异

（一）土地增值税成本范围

对房企纳税人,土地增值税纳税扣除项目金额可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额累计之和，再加计20%扣除。

（二）企业所得税允许扣除的成本范围

在企业所得税扣除中计税成本是对象化的费用,要区分期间费用和计税成本。计税成本是对象化的费用，而期间费用不必配比到成本对象中去。归集开发成本可以按照以下两种方法进行划分：

计税成本范围包括：

(1)土地征收及拆迁补偿费;

(2)前期工程费;

(3)基础设施费;

(4)建安工程费;

(5)公共配套设施费;

(6)开发间接费用。

按照成本类型划分为:

(1)实际发生的开发成本;

(2)预提性质的费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计房产造价预提相关配套设施费用，需要向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业整修费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本;

(3)待摊费用。

（三）两税种成本扣除范围的差异

由于土地增值税和企业所得税的扣除成本的不同，就可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些，直接扣除的范围具体如下：

(1)利息。企业所得税的利息费用支出，《实施条例》第三十八条规定，非金融企业之间的借款利息和关联企业若按照公允原则列支利息，凡不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除，土地增值税的利息支出的口径较小。土地增值税的利息需要专门归集，提供金融机构证明的，在5%标准内按实际扣除，但最高不能超过按同类同期商业银行贷款利率计算的标准，不能提供分摊标准或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“土地使用权所支付的金额”和“产开发成本”金额累计之和的10%以内计算扣除。

(2)违约金。土地增值税扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金可以作为企业所得税的扣除项目，但不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，企业所得税规定，罚金、罚款和被罚没财物的损失不能税前扣除，但不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。

(3)银行罚没利息。银行罚没利息不能在土地增值税前扣除，但是可以在企业所得税前进行扣除。

(4)营销费。土地增值税中开发间接费用不包括项目营销设施建造费，在进行清算时作为销售费用处理。但是在企业所得税中则在开发间接费中处理。房地产企业独自修建的售楼处、样板房等建设费用，应分不同情况处理：(1)在房屋主体所在范围的临时售楼处、样板房的，当中发生的设计、建造、装修等费用，建成后转让的，计算收入后准予扣除。(2)售楼处和样板房，建造和设计等装修费用，则计入房地产销售费用。其中的资产，如屋内摆设，空调、电视、床等支出不得在销售费用中列支。

三、结语

房地产开发项目的运行周期较长，涉及施工、投融资、预销售等环节，特别有大理分摊计算的业务，会计核算和税收政策变动很大很复杂，所以要准确理解和吃透企业所得税与土地增值税在成本扣除的时间和扣除范围等方面的区别。根据近些年房地产涉税大案的分析，实际上除了少数企业存在故意偷逃税以外，绝大多数的房地产企业还是很看重税收遵从度的，但或多或少还是会无法避免风险。随着税收政策的不断变化和房地产企业在实际经营过程中出现的情况，两者在多方面存在争议，也还需要日后进一步修正明确。

摘要：土地增值税和企业所得税是房地产企业最为重要的两大税种，份量相当。在原国地税分设征管模式中，由于税种分工管理不同，日常税收管理中存在业务管理分割，时间和空间上的脱节等问题，再从企业角度和税务角度分开看，由于存在短时间且大而多量的业务专业原因，所以造成它们在成本扣除方面有很多似之处，但是两者多方面也存在差异，故本文特针对成本扣除作几点简要分析，以供参阅理解。

关键词：土增税,企业所得税,区别