合作建房的增值税政策

合作建房的增值税政策（精选8篇）

合作建房的增值税政策 篇1

合作建房，是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。利用该方式开发的房地产项目，如今已基本符合国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（财税[2006]187号）所规定的清算条件。由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件不够细化，在清算实务中对于合作建房的判定仍存在一定问题。本文举例对合作建房相关土地增值税清算问题进行分析。

甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”）签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），甲公司分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司。

一、若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。其公允价值可按财税[2006]187号文件第三条第（一）款的要求确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对甲公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。

二、若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目，根据财税[2006]21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。

三、若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200万元现金及4000平方米商铺，根据财税字[1995]48号文件的规定，其分得的商铺暂免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。在现行规定下，乙公司应进行如下处理：

（一）对于乙公司取得的现金部分，应按照配比原则，与取得土地使用权的成本配比计算土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地使用权成本为1600万元，在不考虑其他税费的情况下，则允许扣除的土地使用权成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（万元），增值额＝1200－600＝600（万元），应纳土地增值税额＝600×40%－600×5%＝210（万元）。

（二）对于分得的房产部分，处理方式为分房自用，暂不征收土地增值税，待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。

对于甲公司，应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目，同时将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。

对于合作建房行为，应界定为非货币资产交换还是投资行为是进行土地增值税清算处理的前提。若为非货币资产交换，则出地方按转让土地使用权给出资方处理；若为投资行为，则应将出资方支付的股权价值和货币资金之和在该项目的开发成本中扣除。出资方支付给出地方的现金视为投资对价差异，为土地使用权的公允价值大于双方确定的股权价值的差额。界定基础应看合作建房的协议，若出地方承担项目开发的风险并享有开发利润，应视为投资行为；若只是获得固定面积的房产，不承担风险收益的，则应界定为非货币资产交换。

合作建房的增值税政策 篇2

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅 (局) 、国家税务局, 新疆生产建设兵团财务局:

为贯彻落实国务院有关精神, 现就进入中哈霍尔果斯国际边境合作中心 (以下简称中心) 货物的增值税退 (免) 税政策问题通知如下:

一、在中心封关验收后, 对由中方境内进入中心的基础设施 (公共基础设施除外) 建设物资和中心内设施自用设备, 视同出口货物, 实行增值税退 (免) 税政策。

二、企业申请增值税退 (免) 税时, 需要提供货物进入中心的出口货物报关单 (出口退税专用) 。

三、申请增值税退 (免) 税的企业所在地国家税务局, 应将申请退 (免) 税清单传递给新疆伊犁州经济开发区国家税务局;新疆伊犁州经济开发区国家税务局应按申请单所列内容就建设物资、自用设备等合理数量及真实性进行核实, 并及时反馈审核结果。上述核实无误后再办理增值税退 (免) 税手续。

四、本通知从发布之日起执行。此前已发生的符合本通知规定的出口货物的增值税退 (免) 税, 可按本通知的规定办理。

合资、合作建房的登记问题 篇3

合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。

一、合资、合作建房的表现形式

合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。

合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。

1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。

2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。

3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。

4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民独立建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。

5.多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。

二、合资、合作建房的权属分析

合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。

1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。

2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。

3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。

4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照协议要求分割产权的，应当判决被批准建造人协助履行转移登记手续，而不宜直接确权。但大部分人民法院在处理此类案件时往往只重结果，而不注重说理分析。有的调解案件甚至只有调解结果，而无任何事实方面的描述。

三、合资、合作建房的登记问题

通过对合资、合作建房的权属分析，对于登记机构而言，只要把握“合法建造主体”这个关键，即可顺利进行登记。

1.对于一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房的，因为土地使用权属于其中一方，相关的规划等许可文件也只能属于该方。登记机构只能为相关文件载明的建设主体办理初始登记，再根据双方的申请办理相应的房屋转移到另一方名下的转移登记。

2.对于土地使用权为各方共有、各合作方均为建设工程规划许可证载明建设主体的，可以依据合资、合作协议为他们直接办理初始登记。

3.对于新型的个人合作建房模式，由于一般是委托房地产开发企业进行，仍须按照房地产开发的模式办理相关登记。对合作人来说，享受的仅仅是价格方面的优惠。

因此，对《房地产登记技术规程》中合作（联建）房屋办理初始登记要作全面的理解，不能理解为合作（联建）房屋只能办理初始登记，只有一定条件下，经批准的合作（联建）房屋也就是土地、规划文件中的主体就是合作各方的前提下，才能为他们直接办理初始登记。

另外，合资、合作建房的登记中，还需要注意以下几个问题：

1.基本单元问题。当事人对于房屋的分割约定不一定符合房屋基本单元的规定，当事人应当对原约定进行变更，以满足登记的要求。对于无法分割的房屋，可以依约定登记为按份共有。

2.转移登记的税收问题。财政部、国家税务总局[2000]4号批复明确，“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税”。对于登记机构而言，应当要求提供契税完税凭证，至于如何征收、征收多少，由税务部门依法核定。

3.法律文书的审查问题。人民法院、仲裁委员会对合资、合作建房从出资的角度进行确权，登记机构不应当进行实质性审查，而应当根据其内容进行相应的登记，登记时仍然要注意查看相关批准文件载明的主体。至于何种登记类型，人民法院并不能进行干涉，一般也不会干涉。如本文所举的案例，规划许可的合法建造人为张乙，张乙尽管未登记，但自建造完成时已经取得物权，法院判决并未说明是原始取得还是继受取得，而是直接判决张甲取得部分房屋物权，登记机构应当先办理张乙的初始登记，再办理张甲的转移登记，也可以予以合并办理。如法院或者张甲认为自己符合建房条件，属于原始取得，规划部门许可手续有误，可申请规划部门变更规划许可证。如规划部门变更规划许可证主体为“张甲、张乙”，登记机构可直接为张甲、张乙办理初始登记。

4.批准文件不一致问题。因职能部门原因，有时会出现土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收文件主体不一致的情况。登记机构应当严格审查，发现上述问题可要求当事人补正，不能补正的可以“申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致”为由不予登记。

我国个人合作建房发展策略研究 篇4

个人合作建房指愿意共同合作、集资建设自用住宅的消费者共同实施的、在权利和义务等方面以平等协商、民主议事、共担风险的方式全方位合作的新型住房模式。

个人合作建房的主要特征是:1)合作建房的主体是拟自建住宅的消费者,该消费者必须是能够独立行使民事权利和承担民事义务的具有完全民事行为能力的自然人。房屋的居民是以家庭为单位的,但家庭不是个人合作建房的主体,只能由家庭某成员作为合作建房的主体;2)在行为内容上,消费者采取了共同合作、集资建房的行为;3)在行为方式上,涉及建房的各类事项中,参与合作者之间平等协商、民主议事、共担风险;4)在权利和义务方面,合作者有协作监督权、建议权、按既定分配原则获得自建房屋、自愿签署合作协议等权利,同时负有共同协作、按约定筹集资金、积极参加成员大会等义务;5)合作行为指向的对象是自用住宅,该客体既不是准备投入房地产市场以变现的商品房,也不是非住宅的其他建筑物,只能是用于居住的在一定时期内不得随意买卖的住宅用房。

2 个人合作建房的优势

1)个人合作建房最吸引人的就是能够降低建设成本,以较低的价格取得住房。跟一般房地产公司最大的区别就是,合作建房不对外售房,这样就可以省掉在营销策划、销售团队人力成本、广告投放等后期环节巨大的成本。合作建房比商品房便宜20%～40%,主要是没有促销成本。

2)个人合作建房减少了信息不对称。信息不对称是由于开发商独占开发、管理和销售的权力而导致的,他们更多地掌握了信息,通过隐瞒信息(隐瞒实际成本、面积缩水等房屋质量问题)和隐瞒行为(偷工减料、使用不符合标准的材料等问题)来达到减少成本、利润最大化的目的。而个人合作建房由于参与人数众多,且多元化,保证了信息更广泛地获取和流通,减少了信息不对称现状。

3)个人合作建房不是合伙人自己建房,而是由合伙组织聘请专业公司、专业人士,进行具体项目的操作。因此,这些专业机构在提供专业技术和服务的同时,还能更大程度地提高操作的透明,成为相互制衡的监督员。

4)个人合作建房减少了其他交易费用。个人合作建房,因为其目的是建房给自己住,不是销售,也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处。因此,根本不存在销售问题,从而就节省了不少广告费用。另外,个人合作建房还能节省项目贷款利息。因为大部分资金都是自有资金,直接节省了与银行之间合作的交易费用,更不用支付贷款利息这笔额外费用。

3 个人合作建房面临的问题

3.1 管理问题

主要体现在以下几个方面:

1)由于参与主体的人数众多,而且出额大致相等,即每个参与主体都有平等的决策权,在具体实施买地、审批报告、设计施工、分房和物业管理等诸多环节中,能否协调好每个人的利益,处理好各种复杂的关系,避免产生纠纷,是个极大的问题。为了协调参与主体之间意见,需要花费大量的时间和精力进行协调、沟通,最后得出一个大家都满意的决策,显然这个决策过程相当有难度,一般的组织机构必然要为之付出大量的内部管理费用。

2)参与主体的专业性不强。

3)参与主体的欺诈可能性。

3.2 合作建房存在的其他问题

1)个人合作建房由于是个人集资建房,资本规模小,无法产生规模效应,建造成本较高。

2)从消费者来说,好多合作者都是普通的消费者,个人合作建房在没有银行按揭贷款的情况下,一次性支付那么多钱显然超出个人的支付能力,所以很容易被排斥在外,整个项目需要漫长的过程,可能需要合作者经过数次的参与论证,显然没有一交钱就可以入住那么方便,在这个高速运转的社会,好多人也会图省心而不去参与这个模式。个人合作建房显然不能满足我国绝大多数人的需求。

3)合作建房的分配也是一个比较难于操作的问题。

4)规划、设计存在欠缺。

4 发展个人合作建房的建议

1)充分认识个人合作建房的积极作用。个人合作建房的性质决定了它的规模较小,不太可能成为主流,只能是住房供应形式的必要补充,但是这种补充有利于打破行业垄断,抑制房屋价格。为了促进合作建房的健康发展,有必要由国家出台有关合作建房的法律法规,对建房计划的审查、土地取得和金融贷款等方面做出明确规定,为合作建房提供责权利的法律保障,使合作建房逐步走上规范化、法制化的发展轨道。

2)政府部门应该为合作建房的发展提供政策支持。合作建房的发展,面临土地和资金的限制,为保障其继续发展,政府有必要在土地、规划、金融、税收等多个环节给予政策上的优惠,从而减少费用、降低造价,以利于合作建房的深入推广。应尽快制定适宜的法律、法规,规范集资、合作建房,使其有序、健康发展。在出台法律之前,可以先由政府制定政策,或者在个别有条件的地方先行试点,总结出成功经验后再适时地制定法律对个人合作建房行为进行规制。在制定规范性文件时,还要在结合我国国情的基础上适当借鉴西方国家某些住房合作社制度较为完备的经验。

3)应该加强合作建房的管理和人员的培训。要规范合作建房,就要加快开展培训工作,提高合作建房管理人员的素质,逐步将合作建房管理工作纳入规范化的轨道。同时,应加快合作建房的理论研究,并结合我国的实际情况,创立一套符合我国国情的合作建房办法。

4)针对合作建房的风险问题,合作建房的资金使用情况应有公证机关、会计师事务所、律师事务所等社会中介机构介入监督。这样,一方面可以规范操作,防止有人借机侵占、挪用资金,另一方面也可增加操作透明度,有利于当事人和政府部门的监督,减少社会不安定因素。对于背离合作建房宗旨、借合作建房名义违法牟利的行为要坚决给予打击。

5)严格执行城市总体规划,合理设计。合作建房规模较小,违反规划,打擦边球的现象时有发生,所以应维护城市规划的严肃性,坚持“以人为本”的原则,设计出使用方便、布局紧凑的优秀方案来。

6)拓宽融资渠道。国外合作建房的资金主要来源:a.入股资金。要加入合作建房组织,一般都必须交纳一笔股金作为购租住房的预付款。入股金一般为20%～50%;b.住宅或房产银行储蓄。许多国家都开设了住房银行,一方面可以吸收大量的社会闲散资金,另一方面能对储蓄者提供贷款或购租住房的优先权;c.政府提供低息或无息贷款给合作建房组织,归还期限多为20年左右,有的可长达六七十年。如前所述,我国个人合作建房的相关融资机制尚未建立健全。因此,必须进一步拓展融资渠道,除了个人集资、商业银行贷款外,还可以通过银行政策性贷款、新设住房储蓄合作社或银行经营专项业务、成立私募基金等方式筹集资金。

7)完善个人信用和存款保险等机制。国内的个人信用和存款保险等制度尚未完全建立,而个人合作建房资金风险较大,在目前信用机制问题较多的现实背景下,此项事业需要在以下几方面予以完善:a.建立社会联网的信用信息查询网络,通过该网络应能够快捷地查询到当事人的信用情况。对于信用度低的个人,不宜加入合作建房组织。b.规定由银行代管合作建房筹集资金,专款专用,只有在合作组织代表、银行、建房者等主体共同做出有效表示的情况下,才能够动用该资金。c.建立合作资金存款保险制度。

摘要：针对目前的住房问题,引入了个人合作建房这一途径,对个人合作建房的主要特征及优势作了归纳,通过总结个人合作建房面临的问题,提出了关于发展个人合作建房的建议,以期解决老百姓购房难题。

关键词：房地产市场,住房问题,个人合作建房,建议

参考文献

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[2]郑晓军,罗林,董焱.个人集资合作建房管理创新[J].石家庄经济学院学报,2006(2):46-47.

[3]穆之蠡.分析个人集资建房[J].上海房地,2007(1):79-80.

[4]李晓龙.个人集资合作建房的政策研究[J].宁夏大学学报(人文社会科学版),2007(3):19-20.

温州“个人合作建房”变质争议 篇5

有媒体指出，曾被全国各地的购房者寄予厚望的温州个人合作建房，转为一个房地产开发项目，意味着“温州个人合作建房”的终结。但温州合作建房的发起人赵智强站出来发言，称项目并未“终结”，目前进展顺利，预计最早今年年底破土动工，明年交房。

2006年11月15日，温州个人合作建房项目委托的开发商瑞安正元房地产开发有限公司，以1亿多元的价格取得了一个30亩地块的开发权。这次成功“拿地”被誉为个人合作建房的“破冰”之举，也让各地的合作建房者似乎看到了希望。

此前，该公司与受200多名会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会签订了“代建协议”。

据当时测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。

但是温州个人合作建房人在成功“拿地”后，迟迟无法取得进一步的突破。据媒体报道，作为项目立项的一个前提，温州“个人合作建房”须转入房地产开发轨道。“个人合作建房缺乏政策支持，只能走房地产开发的路子。”温州个人合作建房发起人赵智强说，目前温州没有出台关于合作建房的相关配套法律，现在做合作建房的项目还是按着房地开发项目的开发程序走，但合作建房的性质并没有变。

接下来，立项的一大门槛是“自有资金”。根据规定，开发商自有资金比例须超35%，正元公司只是受委托开发建设，不存在“自有资金”。

正元房产有关负责人表示，为解决该问题，项目公司分别与256名出资人重新签订入股协议——他们的身份将由原来的“会员”变为“股东”，承担投资收益、风险。入股协议全部签订后，作为立项申报材料呈交相关部门。只有获得发改委系统的项目立项批复后，该项目公司才可凭此办理项目开工建设必需“四证”：土地证、规划用地许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证。

今年10月30日，作为房地产项目，这一地块的建设得到了有关部门的立项批复。

据媒体报道，温州市政府专门成立了个人合作建房项目“领导小组”，由该市常务副市长徐纪平担任组长。关于开发模式，徐纪平明确指出：按正常的房地产开发程序进行。

温州个人合作建房项目所在地的温州市经济技术开发区管委会经济发展局有关负责人也表示，市政府目前已基本明确，该项目将以开发商为操作主体，按照房地产开发程序规范运作。此外，该负责人一再强调，不要给该项目戴上“个人合作建房”的帽子，也不要进行大肆宣传。

温州市经济技术开发区管委会经济发展局发展综合处一位官员认为，与一般房地产开发项目不同，这是一个由256人组成的全国首例成功拿地的个人合作建房项目，在确定开发模式、办理立项等相关手续上全国未有先例，结果会涉及全国各地个人合作建房导向问题。

建设部政策研究中心副主任王珏林表示，既然个人合作建房目前在法律上没有较明确的规定，就应当按照目前已有房地产相关规定的要求进行操作。

合作建房的增值税政策 篇6

这个中国“合作建房”的发起人，在过去的十年里一直屡败屡战，却又仅在第一道关卡——拿地环节便轻易倒下。以至于在之后的数年里，只要于凌罡一在博客发文阐述自己关于“合作建房”的想法，就有网友在评论中叫骂。

到底是什么原因让曾经的追捧者甚至合作者，站到了他的对立面？在“合作建房”这一理想主义的实验当中，分歧与猜忌从何而来？到底谁不靠谱？

“不靠谱”的合作者

在于凌罡看来，他遇到的第一个“不靠谱”的合作者就是律师孟宪生。

两人是在搜狐一起做节目时认识的。当时孟宪生对“合作建房”很感兴趣，并提出可以为项目提供法律帮助。彼时的“合作建房”，还处在筹备阶段，除了热情高涨的参与者之外，有的就只是一份于凌罡自己初拟的章程。听到孟宪生说可以在法律上帮助自己，于凌罡很高兴，就把章程的修改和完善工作交给了他。为了免除孟的顾虑，他还提出服务是可以付费的。

可是章程一去便没了音讯。孟宪生照常会参加“合作建房”参与者的集会，却对章程一事只字不提。终于有一天，于凌罡忍不住了，在散会后拦住正要离开的孟，询问为何迟迟不将章程返还。对方沉默了一阵儿，才道出实情，原来他在考虑该收取多少报酬的问题。“那您说个数字吧！”孟宪生始终不肯说出一个具体的数字。

于凌罡只好向孟的朋友打听，从别人的嘴里，他终于知道了孟宪生想要的价钱——100万元。对于“节约为本”的于凌罡和其他“合作建房”的参与者来说，这个数字实在是有点高了。

“除了他之外我们不是没有其他的律师，愿意帮助我们的律师有的是。虽然你最早来说你愿意帮助我们，但是实质性的帮助你也没做。”于凌罡告诉记者，除了想要100万元的酬劳，孟宪生还想要“合作建房”的掌控权，“他就想成为这件事的操盘者之一。”

对于这一点，两人说法不一。合作破裂后，孟宪生曾对媒体说：“在团队中，两个主要发起人有完全不同的观点，总是争吵，我认为这对团队是不利的，所以选择退出。”随后他还解释说，他反对于凌罡坚持的定向分期转账制度，“虽然这样更为民主，但是作为组织者似乎存在较大风险。”

不管是报酬、权利上的矛盾，还是观念上的分歧，都让项目最初的两个合作者没多久便分道扬镳了。接下来几位所谓“合作者”的行为，更让于凌罡难以接受。

公司注册时，“合作建房”的参与者们需要通过自荐加投票的方式推选出30名股东代表，然后报工商部门审核。于凌罡万万没有想到的是，其中竟然有人在工商局有不良记录，这直接影响了公司的注册。

直到两周后，股东代表的事才得以解决。接下来就是从29名代表中选出7名董事、3名监事。开会选举的时候，居然有人站出来直接说：“我必须当董事，不然我就不参加了。”“这不是官迷嘛？”于凌罡回忆起来仍然觉得很好笑，“当时我私下劝他，我说你不提这个条件大家选上你的几率是很大的。他不，他说我就必须得这么说。当时大家都在，还有电视台的来录像。”最后大家当然不选他。

这几件事，让于凌罡意识到项目参与者规则和法律意识的淡漠。这让““合作建房””从一开始，就充满了荒诞和混乱的味道。

打倒开发商

虽然经历了一些小波折，但由于凌罡担任董事长的北京合作蓝城咨询服务有限公司还是注册成功了。资金的筹集也异常顺利，只用了4个工作日，银行到款就超过6000万元。看上去，事情正向着好的方向发展。

为了让资金的管理透明，避免瓜田李下之嫌，于凌罡并没有单独开立一个账号来存放合作者的集资款，而是让每个人拿出15万块钱，存在指定的银行，并跟银行签署授权协议，指明资金是用于参加“合作建房”的。

当时“合作建房”指定的存款银行是中国民生银行。短期内大笔资金的存入，引起了万通集团董事长、民生银行创业董事冯仑的注意。他主动约见了于凌罡，两人在“合作建房”这件事上一拍即合。冯仑向于凌罡提出了合作的想法，万通旗下的子公司万通筑屋可以为“合作建房”提供建筑服务。

对于冯仑的提议，于凌罡没有拒绝。因为他知道对方拥有太多自己需要的资源，除了万通筑屋，他更想从冯仑那里得到万通集团的品牌支持和贷款帮助。此时的于凌罡所想的已不仅仅是合作建房，他更希望通过商业的方式将这个项目运作起来。“合作建房”是非营利项目，银行不会贷款给他，但如果能通过信托注资的方式，以万通的名义成立一家子公司，那“合作建房”就能利用万通的贷款资质。这种形式的好处是，“合作建房”的参与者不用一次性拿出全款，他们可以像买商品房那样先付首付，再每月偿还月供。

照于凌罡的想法，参与者通过“合作建房”获得的房子不仅可以自住，还可以卖掉。这是一种投资，参与者是通过合作的方式用成本价买到一套房子，再按市场价卖出去，从而获得投资增益。如果能跟万通合作，获得万通的品牌支持，那投资收益就能大幅提高。“当时市场上有品牌的房子和没品牌的房子差距是很大的。大概每平米价格能差到2000块钱以上。比如没有万通我们的房子每平米只能卖八九千元，有万通就能卖到10000元、11000元。”

经过多次商谈，于凌罡与冯仑确定了最终的合作模式：万通提供品牌、贷款、建筑服务，于凌罡方面提供资金。万通按双方商定的价格提供建筑服务，房子建好了之后如果超预算，那超出部分由万通支付；如果没有超，那节约的部分也归万通所有。此外，万通还参与楼盘的底商出租分成。

在跟万通合作前，于凌罡一直看好的是芍药居的一块地，位于北京四环附近。但认识冯仑之后，于凌罡有了新的选择。他看中了位于二环的新中街一号地。

当时于凌罡算了一笔账，整个楼盘可以值到6.76个亿，也就是说可以有3亿元的利润。按约定这部分收益万通拿走三成，剩下的归“合作建房”的参与者所有。

这让于凌罡感到很兴奋，在他看来，天底下没有比这个再划算的生意了。可是，当他把和万通合作在新中街建房的事告诉其他参与者时，却遭到了反对。原因主要有二，一是如果按原计划买芍药居的地，每人只需出15万元，但现在每个人要拿出24万元。参与者中有一部分拿不出这么多钱。另一个原因，也是最主要的原因，就是大部分参与者反对跟开发商合作，更反对开发商参与分成。

这些人反对跟开发商合作不是没有原因的。因为当时媒体关于““合作建房””的解读几乎都是“老百姓自己盖楼，开发商靠边闪”。而于凌罡也常常在自己的博客里指责开发商暴利、不诚信，甚至在接受媒体采访时，于凌罡还公开批评任志强、潘石屹、冯仑等开发商不该一边赚穷人的钱，一边还看不起穷人。

合作者不能理解痛恨开发商的于凌罡怎么会去跟对方合作。于是，会场上，参与者与于凌罡争辩，质问他凭什么帮万通挣钱。于凌罡也极力反驳，说“不是让万通挣，是你要挣这么多钱”。

“有些人不愿意信好事，他愿意往坏了想人。”说完，于凌罡无奈摇头。

“叛徒”

因为参与者反对，于凌罡只好放弃新中街1号地，但他并不想停止和万通的合作。对于反对者，于凌罡的态度很强硬：愿意参加就留下，不愿意参加就走。

没有太多的迟疑，于凌罡迅速召集大家筹钱参与芍药居地块的投标。大会上，他还邀请了给“合作建房”提供帮助的机构和单位，比如律师事务所、项目管理公司、财务公司、审计公司……这当中当然包括万通。

会议开始时，于凌罡依次介绍这些机构的代表。介绍到万通时，台下有人开始起哄： “不要开发商，开发商是来挣我们钱的。”于凌罡当时就火了，他冲着台下起哄的人说：“你们是不是给脸不要脸啊？你们是不是来挣钱的？不是你们走。在场的哪个机构不是挣咱们钱的，你告诉我。人家拿的是辛苦钱。你们有没有基本的人性和道德，人家给你提供服务你骂人家。”起哄的人不吭声了。

但沉默并不代表认同。在合作者眼里，于凌罡已经成了“叛逃者”，而曾经宣传过他的媒体也开始纷纷转向，说他被开发商“招安”了。一时间，于凌罡成了众矢之的。

这对于凌罡和“合作建房”双方而言，都是一场灾难。因为合作者们对于凌罡渐渐失去了信任，彼此间猜忌丛生。于凌罡坚持跟万通合作的想法，强势要求反对者退出。于是这些人认为于凌罡抛弃了他们，有了开发商做靠山，就不带他们玩了。

最终，于凌罡和万通的合作流产了，可是这并没有平息纷争。因为于凌罡几次拿地接连遭遇失败，一些参与者开始认为于凌罡根本没有组织能力，甚至还有一些人认为，于凌罡黑了他们的钱。

北京合作蓝城咨询服务有限公司在筹备之初，分别向每位参与者收取500元钱作为公司的日常开支和注册资本金。当时的参与人数是220人，所收费用共计11万元。有参与者就认为，既然拿不了地，建不了房，这笔钱就应该退还给他们。花园路25号项目拿地失败后，有人跑到于凌罡家里让他还这500块钱，还说“拿不到钱就不活着回家了”。

于凌罡告诉记者，每个新加入的人都要交这500块钱，所以前前后后一共收了30万元。“我们从2004年开始到2009年整整五年。这五年平均每年我们要花出去10万块钱，这就是50万元。大家只交了30万元，那剩下的都是我自己出的。”“我们只请了两个员工，其他来帮忙的都是志愿者。这两个员工，每月的工资加起来是5000元，光这笔费用五年就是30万元。”合作者的不理解，让于凌罡感到委屈。

2006年，拿地失败后的于凌罡想换个途径来开展“合作建房”。当时亚运村的荣都国际公寓要出售，如果整栋楼买下了，平均每平米只要7300元，而周围的二手房的房价已经是每平米15000元。这无疑又是一笔划算的生意，没有开发商参与，很多人都表示愿意出钱。可是这时又有个搅局者跳了出来，背着于凌罡召集了一些参与者开会，说这房子每平米只要6800元，于凌罡想赚大家的钱。当时在场的人告诉他，多出来的钱是大家平摊的契税。可是那人却说：“交税也不可能这么多，咱们就别跟他签，逼着他6800元跟咱们签。”

一石激起千层浪，眼看着事情的演变越来越不受控制，于凌罡的情绪从委屈变成了愤怒。“我于凌罡不欠任何人一套便宜房子，包括我爸。”

2009年，屡屡受挫的于凌罡终于决定，暂停在北京市区组织“合作建房”。

谁对谁错？

在采访中，于凌罡告诉记者，“合作建房”一开始就被大家误读了。当初他提出的理念强调的是物业自主权、配套收益权、项目自主权，最后才是成本价得房。但是遗憾的是，大家都只看到“成本价”，而忽略了前面的三项。“我提倡的是有品质的幸福生活，而不仅仅是一套便宜的房子。”

在国外，有很多“合作建房”的成功案例，而这也正是于凌罡坚信能在国内成功的原因。然而理性地来看，任何理论能否成立都不能脱离他所处的现实环境。对于“合作建房”来说，它的现实环境可以分为两个方面，一方面是政策环境，国外的“合作建房”无一例外都有政策的支持，虽然于凌罡一直在强调自己得到了政府的支持，但却没有相关的政策给“合作建房”的参与者提供支持和保障。另一个方面是人文环境，就像于凌罡说的那样，国内的老百姓缺乏契约精神，无视规则。

仅仅是这样吗？既然于凌罡是发起人和主要的领路者，那么他必然要为失败承担一定的责任。事实上，于凌罡本人的性格也是左右“合作建房”成败的一个关键因素。他为人热情、能言善道，这是他为什么能让不了解“合作建房”的人参与进来的重要原因。但同时，于凌罡说话直、好争论，不但容易得罪人，还阻碍了和他人的沟通。

而像“合作建房”这种带有“民主”性质的项目，最重要的便是平等的沟通，让所有人的意见达成一致。

合作建房的增值税政策 篇7

财政部国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅 (局) 、国家税务局, 新疆生产建设兵团财务局:

为支持水电行业发展, 统一和规范大型水电企业增值税政策, 经国务院批准, 现将大型水电企业增值税优惠政策通知如下:

一、装机容量超过100万千瓦的水力发电站 (含抽水蓄能电站) 销售自产电力产品, 自2013年1月1日至2015年12月31日, 对其增值税实际税负超过8%的部分实行即征即退政策;自2016年1月1日至2017年12月31日, 对其增值税实际税负超过12%的部分实行即征即退政策。

二、本通知所称的装机容量, 是指单站发电机组额定装机容量的总和。该额定装机容量包括项目核准 (审批) 机关依权限核准 (审批) 的水力发电站总装机容量 (含分期建设和扩机) , 以及后续因技术改造升级等原因经批准增加的装机容量。

合作建房的增值税政策 篇8

增值税转型试点基本情况

2004年9月, 财政部、国家税务总局下发了关于《东北地区扩大增值税抵扣范围若干问题的规定》的通知 (财税字[2004]156号) 和《2004年东北地区扩大增值税抵扣范围暂行办法》, 标志着振兴东北老工业基地税收优惠政策的正式启动和增值税转型试点的开始。2004年, 东北三省共认定增值税转型企业40306户, 占东北三省增值税一般纳税人纳税登记总户数的32.2%, 其中, 辽宁24648户;吉林6373户;黑龙江7465户。从行业分布看, 主要集中在装备制造业 (19429户) 、农产品加工业 (9060户) 和石油加工业 (7945户) 三大行业, 占总户数的90%。2004年认定企业固定资产投资总额305.34亿元, 进项税发生额15.76亿元, 占投资额的5.2%, 实际抵退12.58亿元, 占进项税额的79.8%。其中, 辽宁抵退7.39亿元, 占总额58.7%;吉林抵退3.23亿元, 占总额25.6%;黑龙江抵退1.97亿元, 占总额15.7%。从六大行业的抵退情况看, 冶金工业抵退4.77亿元, 占总额37.9%;石油加工业抵退4.53亿元, 占总额36%;装备制造业抵退1.62亿元, 占总额12.9%;汽车制造业抵退0.87亿元, 占总额6.9%;农产品加工业抵退0.67亿元, 占总额5.3%;船舶制造业抵退0.12亿元, 占总额1%。在各行业中, 冶金、石油加工和装备制造业抵退总额为10.92亿元, 占总额的86.8%。

由于增值税扩抵政策的拉动, 东北地区企业结构的调整、产业技术升级的步伐在不断加快, 经济活力明显提升。2004年, 东北三省国内生产总值达到15133.9亿元, 同比增长12.3%, 增幅高于全国平均水平2.8个百分点;规模以上工业企业共完成增加值4869.6亿元, 比2003年增长19.7%, 是连续多年来增长速度最快的一年;规模以上工业企业实现利润总额1328亿元, 同比增长35.5%;招商引资效果显著, 利用外资59.4亿美元, 同比增长83.6%, 高于全国平均水平70个百分点。其中, 辽宁省国内生产总值完成6872.7亿元, 同比增长12.8%, 规模以上工业总产值、固定资产投资、实际利用外资3项增幅超过了东南沿海平均水平。辽宁、吉林、黑龙江三省非国有投资也分别比2003年增长了55.8%、41.4%和34.5%。同时, 增值税转型的试点也在增值税扩抵实施过程中稳步推行, 积累了经验, 为全面实施增值税转型奠定了坚实的基础。

增值税转型过程中存在的问题及分析

增值税转型试点既是中央振兴东北老工业基地的重大举措, 也是新一轮税制改革的主要内容。因此, 在关注增值税扩抵政策对经济拉动作用的同时, 还要从税收对东北地区主导产业的调控作用及增值税转型应具备的实施要件两个方面去分析研究存在的问题, 只有这样, 才能在增值税扩抵过程中达到既能促进东北老工业基地的振兴、又能推进增值税转型的改革的目的。

(1) 增量抵扣政策限制了增值税转型试点的效果

据专家预测, 东北三省增值税转型将减少税收收入150亿元, 为了保证财政收入的稳定, 国家制定了增量抵扣政策, 即企业外购固定资产必须在有增值税增量的前提下才能抵扣。事实上, 2004年东北三省实际抵退税只有12.58亿元, 与预测数相差甚远, 另外, 由于增量的限制, 也使认定的六大行业中多数企业不能纳入试点范围, 使得这项政策不能全面反映增值税转型试点的效果。

东北三省增值税转型认定企业为40306户, 有税收增量的18308户, 占总数的45.4%, 而实际享受扩抵政策的企业仅为9932户, 占认定企业总数的24.6%。没有税收增量的为22195户, 占总户数的55.07%。其中, 辽宁有税收增量的12 398户, 占总户数的46.76%, 而实际享受扩抵政策的企业仅为30%, 无税收增量的为14169户, 占总户数的53.45%;吉林有税收增量的2875户, 占总户数的45%, 而实际享受扩抵政策的企业仅为991户, 占总户数的15.55%, 无税收增量的为3498户, 占总户数的55%;黑龙江有税收增量的3035户, 占总数的40.1%, 而实际享受扩抵政策的企业仅为998户, 占总户数的13.37%, 无税收增量的为4528户, 占总户数的59.87%。

从上述数据可以看出, 增量抵扣政策不但使企业受益面受到了限制, 也使试点的范围大大缩小, 不能全面反映增值税改革试点中存在的问题。

(2) 增量抵扣政策不利于老企业的发展

增值税转型试点是以增值税扩抵政策的实施来进行的, 因而它对东北地区的企业结构重组、企业技术改造、提升企业市场竞争能力的促进作用是不能低估的。但是, 实行税收增量退税的办法, 对于那些有新增固定资产但税收增量较小或没有税收增量的企业影响较大, 造成新增固定资产进项税不能足额办理退税。从东北三省统计的数据看, 没有税收增量的企业占认定企业的55.07%。其中, 辽宁占53.45%, 吉林占55%, 黑龙江占59.87%。这意味着在认定企业中, 有一半以上企业不能享受增值税扩抵政策, 而这些企业多数是历史包袱沉重的老企业。尽管国家对东北地区一些老企业进行了技术资金投入, 但由于企业所承担的生产成本、改革成本、社会成本较高, 经济效益在短期内还难以有大幅度的增长, 无法实现税收的增长, 因而也就不能享受增量退税政策, 使振兴东北老工业基地的优惠政策的受益面和受益程度受到影响。这部分老企业的振兴是东北老工业基地振兴的重要标志之一, 增量抵扣政策不能使这些企业受益, 在某种程度上抵消了增值税扩抵政策促进企业技术改造的作用。

(3) 增值税扩抵政策对装备制造业的促进作用略显不足

在六大行业中, 东北三省冶金工业抵退税4.77亿元, 占全部抵退额的37.9%;石油加工业抵退4.53亿元, 占全部抵退额的36%, 两项合计为9.3亿元, 占全部抵退额的73.9%。以吉林省为例, 在实际退税的991户企业中, 有7户退税在1000万元以上, 退税1.86亿元, 占吉林省抵退税总额的57.8%, 其中中油吉林石化分公司和通钢集团公司分别得到税收优惠0.55亿元和0.51亿元。辽宁的7943户退税企业中, 也有7户超过1000万元, 退税4.01亿元, 占辽宁省抵退税总额的54.3%, 其中本钢集团公司和鞍钢集团公司分别得到税收优惠1.81亿元和1.39亿元。由此可见, 增值税扩抵政策对于国家控制的垄断行业起到的拉动作用是明显的, 但对于包袱沉重、经济效益较差的中小企业效果还不显著, 特别是装备制造业。东北三省共抵退1.6亿元, 占全部抵退额的12.9%。其中, 辽宁装备制造业14016户, 占总认定户的52.95%, 抵退税1.06亿元, 占总户数的14.35%。可以看出, 增值税扩抵政策对于建立东北装备制造业基地的促进作用还略显不足。

根据东北三省工业企业的特点, 建立东北制造业基地是振兴东北老工业基地的重要标志。改革开放以来, 中国制造业取得了快速发展, 成为国家经济高速增长的“发动机”, 但中国制造业也正面临严峻的挑战, 劳动生产率低, 产品附加值不高, 缺乏核心技术, 资源消耗严重等。因此, 中国制造业转变增长方式已成当务之急。中国制造业的劳动生产率比较低, 我们现在一年不到4万美元, 只有美国的4.38%, 日本的4%, 德国的5%多一点。但中国制造业能源消耗很大, 制造业的能耗占全国一次能耗的63%, 单位产品的能耗高出国际水平20%~30%。另一个差距是中国制造业产品以低端为主, 附加价值不高, 我国出口产品主要是劳动密集型和技术含量低的产品, 增加值仅为26.23%, 比美国、日本及德国分别低22%、22%和11%。另外, 我国制造业在引进、消化、吸收、创新方面投入经费不够。2002年我国高新技术产业技术引进与消化吸收的比为1∶0.1, 而多数国家安排引进消化经费大概是引进项目总经费的3倍, 日本在经济振兴期达到了10倍。2004年年末, 国务院提出把东北建成全国制造业基地, 因而, 制造业的振兴与发展将成为东北老工业基地振兴的重要标志。据辽宁省有关部门统计, 辽宁省装备制造业大体处于国际20世纪90年代初期水平, 在装备制造业178小类产品中, 居于全国前6位的有58小类, 占32.6%。但长期以来, 装备制造业面临严峻的问题, 技术改造落后, 历史包袱沉重, 经济效益低下, 制约了辽宁经济的发展。近几年来, 我国的经济发展呈现快速增长的势头, 因而对于基础能源、原材料的需求也在不断增加, 价格一涨再涨, 也为这些行业带来了较高的效益。这样, 不论是在投入或产出上都形成迅猛发展的势头, 特别是增值税扩抵政策的实施, 使这些行业能更多地享受税收政策的优惠, 拉动了企业发展。但作为东北地区另一大支柱产业的装备制造业还处在缓慢发展阶段, 这必然使其还不可能从税收的增量中更多地享受增值税的优惠政策。因而, 支持装备制造业的发展, 使辽宁乃至东北制造业从中、低端产品加工厂转为全国高科技含量制造业基地将是振兴东北老工业基地的重要任务。

几点建议

增值税增量抵扣政策的设计, 对于缓解财政收入压力, 确保财政收入的稳定增长是有利的。但是, 东北地区增值税转型试点, 不仅要考虑增值税改革的财政承受能力, 而且要从两个方面去把握:一是改革设计最终目标的要求;二是优惠政策的受益范围及程度。毫无疑问, 增值税转型的最终目标应是固定资产购进所含进项税金全额抵扣。因此, 在增值税转型改革中应按终级改革目标所需的条件进行试点, 这样才能发现问题, 总结经验, 完善改革。否则, 缺失最终改革目标所需的条件, 就会失去改革试点的意义。所以, 在试点过程中, 方案的设计应兼顾两方面的效应:一是振兴东北老工业基地的政策效应;二是完善增值税的改革效应。政策效应应从行业及受益范围和程度的选择上来体现, 而改革效应应从满足增值税转型终极目标的条件来试行。只有如此, 才能在振兴东北老工业基地的过程中, 在促进企业技术进步和产业结构调整的同时, 达到增值税改革试点的目的。

(1) 政策效应

从政策效应看, 增值税转型政策应从国家对东北老工业基地产业结构调整的角度去实施扩抵政策, 即税收优惠政策应向装备制造业倾斜。理由有三:一是建立全国装备制造业基地是振兴东北老工业基地的重要任务, 没有装备制造业的发展, 就没有东北老工业基地的振兴;二是东北装备制造业技术投入水平较低, 应鼓励具有比较优势的地区产业升级, 提升制造业承接世界制造业转移的能力;三是东北装备制造业多数还处于初级加工阶段, 附加值较低, 难以在经济效益及税收中有更多的增量。因此, 通过税收手段去扶持东北装备制造业的发展是十分必要的。

另外, 从中国科技发展战略研究小组排列的全国地区企业技术创新能力看, 上海列第1位, 分值为64.97分;东北三省的辽宁列第6位, 分值为42.73分, 与上海相差22.24分;黑龙江列第15位, 分值为30.65分, 与上海相差34.32分;吉林列第21位, 分值为26.04分, 与上海相差38.93分。由此可见, 从税收政策上提升企业技术创新能力, 也是振兴东北老工业基地的重要内容。

因而, 建议在享受增值税扩抵政策六大行业中, 装备制造业应先行取消增量限制或赋予地方一定的权力, 对装备制造业的抵退根据财力情况和收入情况自行把握, 为装备制造业创造一个空间, 形成装备制造业在税收政策上的“洼地效应”。增量抵扣是防止收入大幅下滑的必要措施, 但从2004年实际退税情况看, 增值税转型并没有影响到财政收入。一方面, 如果继续维持增量抵扣, 在目前原材料涨价的情况下, 企业很难有所作为, 势必影响企业的投资热情;另一方面, 随着我国经济的快速发展, 相信税收收入的增长完全可以消化因转型带来的减收。

(2) 改革效应