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土地增值税清算问题研究
摘 要 土地增值税清算工作作为税务部门强化税收征管的一个重要环节，它对于保证税款应收尽收具有举足轻重的作用。然而，近几年来，税务人员在对房地产企业清算过程中仍然发现不少问题，如何进一步完善房地产企业土地增值税清算工作是当前迫切需要解决的问题。
关键词 土地增值税 清算 成本确定
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
一、房地产企业土地增值税的常见问题
1.逃避或拖延土地增值税清算。在通知执行过程中，仍有一些房地产开发企业采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算;有些手段更隐蔽，选择控制预售比例及在财务收支上做文章，如将项目销售比例控制在85%之内，以此逃避清算管理。
2.收入确认不及时、不规范。在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。
3.扣除项目难以界定，增值额认定难。由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列扣除项目金额，有的对开发成本费用不进行项目间的分开核算，有的不及时归集成本费用，影响税金计算的真实性。部分房地产企业不按项目设立成本明细，将不同项目的成本、完工与未完工的项目成本混在一起，控制企业成本结转。将车库、物业管理用房等成本计人住宅成本，导致虚增扣除项目。部分房地产经营企业在工程竣工验收后，将一般无产权的地下车库出售或出租给业主。但在成本核算中，往往将车库的成本计人商品住宅的成本。
二、完善土地增值税清算对策
1.统一对“清算方式选择”的认识，防范税负不公带来的风险。严格意义上说，当前土地增值税清算方式仅有两种，一种是按征收率清算，另一种是按法定税率清算(即我们统称的据实清算)。从我们已清算结案项目采取不同的清算方式计算的结果来看，按征收率清算方式计算的税负普遍低于据实清算方式的税负。而从清算操作的程序来看，如果按征收率征收的税负远远低于实际清算的税负，房地产开发企业就可以通过满足不提供纳税资料或逾期仍不清算等条件，选择按核定征收清算，实际上也就给了房地产开发企业一种“税率选择”的空间，实现税负的规避，这样的选择纳税人既不会受到处罚或利益损失，反而影响了税务部门对相关税收的控管，同时也造成了纳税人之间税负的不平衡。参考其它省市做法和结合本地实际，我们认为应严格控制按征收率清算方式的审批，尤其是个案审批;同时积极建言上级税务部门适度调高我省征收率标准，并设置惩戒性征收率，堵塞纳税人“税率选择”空间。
2.统一对“四项成本扣除限额”的认识，防范自由裁量权限过度带来的风险。“四项成本扣除限额”的设置，能有效地保护税基，较好地防范自由裁量带来的风险。虽然当前我县的“四项成本扣除限额”因技术原因造成限额标准与实际出现误差影响了工作的顺利开展，但这不是方向性的错误，我们可以通过聘请造价师等专业人才建立价格模型来调整扣除限额，也可以通过进一步规范四项成本具体项目扣除限额口径来修正扣除限额。
3.正确确定清算计税单位。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算;对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
4.认真审核销售收入的真实性。企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对;对销售价格进行评估时，审核其真实性。
5.认真审核计税的扣除项目。(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
参考文献：
[1]财政部CPA考试委员会.税法.经济科学出版社.2012.
作者：万艳玲
土地增值税的清算审核是税务机关征管工作的重要组成部分，其目的是通过对纳税人申报清算项目的审核，确保国家税款及时足额入库和企业之间税负公平。因此，我们有必要了解土地增值税清算审核特点和清算条件，熟悉土地增值税清算审核的步骤与方法，掌握审核工作的要点。
一、土地增值税清算审核的特点
1.土地增值税清算审核以房地产开发项目为单位。因为不同的项目在享受税收优惠政策方面是有差异的。如建造普通标准住宅出售，当项目增值率低于20%可免征土地增值税，其他项目则无此优惠。
2.土地增值税清算审核时间跨度大。一个房地产开发项目从选址、建造、到销售完成要历经数年的时间。由于时间跨度大对收集资料带来了一定影响。
3.土地增值税清算审核会涉及大量的扣除项目分摊问题。现行的房地产开发规模较大，往往几个项目同时上，这就必然涉及大量的扣除项目分摊问题。
4.土地增值税清算审核扣除项目形式多样。有据实扣除的项目。如取得土地使用权支付款、房地产开发成本、与转让房地产有关的税金。
有限制在一定比例以内扣除的项目。如房地产开发费用，其中对纳税人能够按转让房地产开发项目分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
此外还有加计扣除项目。财政部规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。
5.土地增值税的的计税依据是增值额。即纳税人转让房地产的收入减去规定准予扣除项目金额后的余额。增值额的大小、增值额与扣除项目比率的高低、将直接影响土地增值税。这就提示我们在整个清算过程中，始终要把注意力聚焦在收入和扣除项目上，审查是否有少计收入、多计扣除项目的问题。
6.土地增值税的清算审核是防止土地增值税税款流失的最后一道防线。因为多数房地产开发公司实为临时组合的合伙有限责任公司，房地产开发项目一结束就会人走楼空。倘若清算结束后，再发现漏缴税就难以追缴。这就要求税务工作者高度重视这项工作，不得有半点疏忽，以免给国家税款造成不必要的损失。
二、土地增值税的清算条件
土地增值税的清算有两种情形，一是应该清算的情形，二是可以清算的情形。只有符合条件时才可实施清算。纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算。
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
纳税人符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
三、土地增值税清算审核的步骤与方法
1.收集相关资料做好前期准备工作，前期准备工作包括两个方面：一是要求纳税人提供下列清算资料。(1)土地增值税清算表及其附表;(2)房地产开发项目清算说明;(3)立项批复书、国有土地使用权出让成交书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可通知书、建设工程施工合同、项目竣工决算报表、商品房预售许可证、银行货款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用的有关证明资料。二是进行外部调查，收集同一时期、同一地段、同一类型房屋的售价水平、建筑构造成本水平。
2.审核房地产开发项目是否以国家有关部门批复、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目是否以分期项目为单位清算，对同项目中不同类型房产(如普通住宅、商铺和非普通住宅)是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。
3.审核扣除项目分摊方法是否正确。扣除项目分摊属于支付土地使用权方面的，可按转让土地使用权面积占受让土地使用权总面积的比例分摊，其计算公式为：已转让土地使用权扣除项目金额=取得土地使用权的总金额×(已转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积)。
扣除项目分摊属于开发成本方面的，可按已转让项目建筑面积占总建筑面积的比例分摊。其计算公式为：已转让开发成本扣除项目金额=房地产开发总金额×(已转让建筑面积÷总建筑面积)。
在扣除项目分摊中除了上述方法外，还可选择经税务机关确认的其它更合理的办法。
4.审核房地产开发项目收入情况。
收入是构成增值额的增量部分，没有收入就没有增值额，没有增值额就没有土地增值税。因此，在审核时，首当其冲的是抓住收入。
审核销售收入应着重关注以下几个方面：
(1)审核销售明细表，看该项目销售建筑面积是否与该项目可售建筑面积数据相吻合，如果不吻合应进一步查明原因，依据税法规定处理。对于房地产开发商将开发产品用于职工福利奖励，对外投资分配洽股东或投资人抵偿债务或以物易物的，应视同销售处理;对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或出租时，如果产权未发生转移，不列收入，也不扣除相应的成本和费用。房地产开发企业用清算项目的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
(2)审核有无低价售给关联企业和本单位职工的情况。将收入除以售房总面积，如果平均价格低于同一地区、同一时期销售的同类房地产平均价格的，应注意关联企业交易是否按照了公允价值和营业常规进行。卖给职工的房地产是否低价变相发放福利。如无正当理由低于同期、同类、同地段房地产平均售价的应进行价格调整。
5.审核扣除项目金额，扣除项目金额越大，在收入一定的情况下，增值额就越小。因此，我们务必注意它的真实性、合法性以及归类是否正确。审核的重点放在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”上，因为这两个扣除项目金额占整个扣除项目金额比重大，同时还是计算房地产开发费用和加计扣除项目的计算基数。现将各扣除项目的审核要点作如下提示：
(1)审核取得土地使用权所支付的金额。
取得土地使用权支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。审核的要点是否取得了合法的凭证，是否将房地产开发费用计入了土地使用权支付的金额。对于同一宗土地有多个开发项目的，是否予以了分摊，分摊的办法是否合理合规，金额计算是否正确。
(2)审核房地产开发成本。
房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。审核时应关注：
拆迁补偿费是否实际发生，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
必要时可找当事人抽查核实。
前期工程费、基础设施费、公共配套设施费是否真实发生，有无虚列情形。
多个项目共同发生的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费是否按项目合理分摊。
建筑安装工程费是否与决算报告、工程结算单、工程施工合同记载的内容相符;房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目;房地产开发企业采用自营方式自行建设的，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况;参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，看建筑安装工程费支出是否存在过高情况。
开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，凭证是否合法。属于企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营而发生的管理费是否计入了开发间接费用。
按照财务制度规定原本计入开发成本的利息是否调整至房地产开发费用。
(3)房地产开发费用的审核。
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用做了如下规定：
①凡能按转让房地产开发项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，利息支出允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和在5%以内计算扣除。
②凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。即房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除。
审核房地产开发费用关注点在利息支出单独扣除时。a.分期开发项目或者同时开发多个项目的，取得一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。b.利用闲置专项借款对外投资取得的收益，是否冲减利息支出。c.超过上浮幅度的利息、超过贷款期限的利息和加罚的利息是否作了扣除。
(4)与转让房地产有关的税金审核。对于房地产开发企业转让房地产缴纳的税金包括营业税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。对于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税，因其按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，已列入管理费用，不再作为税金单独扣除。
(5)财政部确定的其他扣除项目的审核。
按财政部规定，从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，但前提条件是取得土地使用权后，要进行房地产开发，未开发而转让的，不得加计扣除。
审核时，要注意房地产开发项目是否符合加计扣除的条件。同时还要注意，帮县级以上人民政府在售房时代收的各项费用。如果代收费用是计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项金额时，代收费用可扣除，但不得作为加计20%的扣除基数。
四、房地产开发项目清算后遗留问题的探讨
房地产开发项目清算后，会存在一些遗留问题，主要是自用和出租未销售的房产，这部分房地产的土地增值税只有将来在产权转让时才能实现。为便于将来计税方便有原始依据可依。清算结束后，税务机关可对这部分暂未出售的房地产应分摊的可确定的扣除项目金额中的支付土地使用权价款、房地产开发成本、房地产开发费用和加计扣除项目金额记载备案，并告知纳税人将来销售时再加上所发生的销售税金作为这部分转让房地产的扣除项目金额，依据税法规定计算申报土地增值税。这样做既方便简洁又可省去将来销售这批房地产，因没有资料而带来的评估麻烦，也减轻了纳税人的经济负担。
(作者单位：乐平市地税局)
作者：黄波 徐志军
摘要：本文对房地产企业在土地增值税清算过程中遇到的一些问题进行探讨，浅析要顺利完成房地产企业土地增值税的清算，首先要明确清算时间及征税范围，包括明确正常销售阶段主动清算与被动清算在时限上的区别;明确办理税务注销登记前应进行土地增值税清算;区别各种行为的征税范围。其次提出应税收入确定的问题及解决对策。最后提出对扣除项目存在的问题及解决对策。笔者希望通过这些探讨，能有助于房地产企业顺利完成土地增值税的清算工作。
关键词：房地产企业;土地增值税;清算;问题;对策
2006年12月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号)规定从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者对房地产企业在土增税清算过程中遇到的一些问题进行探讨，希望有助于房地产企业顺利完成土地增值税的清算工作。
国税总局公布的数据显示，2010年全国收缴入库的土地增值税金额为1350亿元，比2009年上升了77%;2011年为2062亿元， 比2010年上升了52.7%; 2012年收缴入库的金额为2719亿元，比2011年再次上升了31.2%。可见，随着国家对房地产行业的调控力度加大，土地增值税的征收力度也不断加大，同时伴随着土地增值税政策不断出台，房地产企业面临的税收压力也随之增大。如何顺利地完成土地增值税清算工作，减少税收风险，笔者进行了一些探讨。
一、明确清算时间及征税范围
1.要明确正常销售阶段主动清算与被动清算在时限上的区别
主动清算是对于项目全部竣工、完成销售的情况下纳税人向税务机关申请清算;被动清算是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或者自用的;或者取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。可见，税务机关通过被动清算堵住部分房地产企业利用房地产经营周期较长的特点，故意拖延纳税的企图。因此房地产企业在达到被动清算条件时应自查清算应缴纳的土地增值税，做到心中有数。
2.明确办理税务注销登记前应进行土地增值税清算
作为被动清算的条件之一，国税发【2009】91号文再次重申注销登记前应对土地增值税进行清算，杜绝了一些房地产企业不经过清算程序就直接注销从而引起的税收管理漏洞。因此房地产企业如要进行税务注销，应按照规定先进行土地增值税清算工作。
3.区别各种行为的征税范围
土地增值税的征税范围主要包括转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得等行为。但在现实中存在很多特殊的交易行为，应区别征税范围：如赠与房地产是否征税，主要是看是不是公益性捐赠，若是公益性捐赠不征税，反之征税。税法规定的公益性捐赠是指通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关，向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。因此只有通过特定机构进行且捐赠的对象必须是特定的，才属于公益性捐赠。比如某房地产企业把开发的楼盘直接捐赠给某贫困小学，这个行为就不算是公益性捐赠。出租房地产以出租时限区别，无限期出租应征税，有限期出租，无权属转移不征税;单位之间、单位与个人之间换房应征税;抵押房地产抵押期满，不能偿还债务以房地产抵债应征税，无权属转移不征税;直接投资房地产开发企业或者房地产开发企业以其开发的商品房投资联营应对其征税，其他房地产投资行为，暂免征税等。
二、应税收入确定的问题及解决对策
某些房地产企业为了推迟清算，不及时确认收入。具体表现在：推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入， 延迟开具房地产销售专用发票;以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环;对需要视同销售的开发产品不申报销售收入等。国税函【2010】220文规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票记载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额或其他收益确认收入。”这条规定明确了应税收入的确认原则，不仅会影响清算的结果，而且对纳税人是否符合清算条件也起到重要作用。可见不是房地产企业想藏匿收入，就可以拖延清算，拖延只是暂时举措，一旦发现，不但要补税还要承担税收滞纳金或罚金的风险。
三、扣除项目存在问题及其解决对策
土地增值税允许扣除的项目包括取得土地权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金四大块内容，对于房地产企业另外有一项优惠政策就是房地产行业的加计扣除。要做好土地增值税清算工作，就要熟练掌握这五块内容，尤其是其中的特殊要点。
1.取得土地权所支付的金额
取得土地权所支付的金额包括支付的地价款和有关登记、过户的手续费。为取得土地使用权时支付契税，是属于“取得土地权所支付的金额”还是“与转让房产有关的税金”，一直存在争议。直到国税函【2010】220号文明确规定契税视同“按国家统一规定交纳的有关费用”计入“取得土地使用权支付的金额”中。
2.房地产开发成本
房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用。需要注意到一是拆迁补偿费是实际发生的，支付给个人的拆迁补偿费、拆迁合同及签收花名册必须对应。二是公共配套设施的分摊，扣除成本费用的关键是产权的归属问题。现实是一些公共配套比如会所，如果建成后属于全体业主所有，有些无法办理产权证，这种情况下想要扣除成本必须取得业主委员会或公共机构认可;还有一些地下车位也无法办理产权，在清算时又尚未销售，要想扣除成本，需要取得消防或则人防部门的认可证明。三是工程质量保证金的扣除，这点和所得税不一样，必须要取得发票，才允许扣除。
3.房地产开发费用
房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用在土地增值税清算中不是据实直接扣除的，而是按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内或者 10%以内计算扣除。究竟是采用哪个比例，关键看其中的利息费用，能否提供金融机构证明，能否进行分摊。若利息费用能提供金融机构证明并可分摊到各项目，利息费用可据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用按上述的 5%以内计算扣除;反之利息费用如不能按项目分摊或不能提供金融机构证明的，则房地产开发费用按10%以内计算扣除。利息费用无论是否资本化，都必须单独计算扣除。税法对符合条件的，可选择据实扣除;不符合条件的，选择计算扣除。对房地产企业来说，如果利息费用较大并能提供金融机构证明的就可据实扣除;相反，利息费用较少，则可选择计算扣除，因此房地产企业可利用利息费用扣除的选择性做好相应的税收策划。
4.与转让房产有关的税金
与转让房产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。在“与转让房产有关的税金”这里房地产企业要注意两点，首先是堤防费。根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条第五项的规定，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。但目前税收政策却没有提到堤防费是否也能视同税金扣除。堤防费是指为加强堤防工程的建设、维护和管理，保障国家和人民生命财产安全，按照《中华人民共和国防洪法》以及地方政府等有关规定缴纳的费用，与教育费附加性质相同，同属于地方规费性质。所以，可以理解准许扣除。其次是印花税。由于房地产企业缴纳的印花税已经列入管理费用，而按照土地增值税政策规定，对计入“管理费用”的已在房地产开发费用中按统一的比例予以扣除了，也就是说印花税已扣除，所以不能在此重复扣除。
5.房地产行业的加计扣除
对于专门从事房地产开发的企业可以按“取得土地权所支付的金额”和“房地产开发成本”的20%计算扣除。也就是说前两项成本确认的数字越大，相对于加计扣除的数字也越大。因此，房地产企业及时夯实成本，取得正规票据，可以减少不必要的税负风险。
参考文献：
[1]蔡少优：土地增值税清算实务操作指南(M).北京：中国税务出版社，2012-9.
[2]黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].实务与操作，2008(4).
[3]吴秀波：土地增值税清算管理通知对房地产业的影响分析[J].中国房地产金融，2007(3).
作者：吴晓芸
大连市房地产开发项目 土 地 增 值 税 清 算
鉴
证
报
告
单位签章：大连房地产开发有限公司
2010年5月28日 土地增值税鉴证报告
大明所税鉴字2010(185)号
大连房地产开发有限公司：
我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》，以及相关政策规定，并参照《中国注册税务师执业准则》、《中国注册会计师审计准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“”项目：
土地增值税相关数据
取得转让房地产收入
1、货币收入 其
2、实物收入 中
3、其他收入
扣除项目总金额
1、取得土地使用权所支付的金额
2、土地征用及拆迁补偿费
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 其
4、公共配套设施费的成本 中
5、开发土地和新建房及配套设施的费用
6、与转让房地产有关的税金
7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额
应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为
项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为 特此报告
金额(单位：元，列至角分)
63,233,652.60 63,233,652.60
53,997,561.55 3,393,363.15
35,443,632.10
3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05
0
0 0 附件：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《公共配套设施费鉴证表》
12、《利息支出鉴证表》
13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》
中介机构负责人： 中国注册税务师：
大连税务师事务所有限公司 中国注册税务师：
地址：大连市中山区明泽街16号 联系电话：
2010年5月28日 土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了鉴证，现将鉴证情况说明如下：
一、整体基本情况
项目座落于大连市甘井子区营城子街道郭家沟村;该项目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096号大连市人民政府土地批件;于2007年7月10日取得甘规发[2007]027号《建设用地规划许可证》;于2008年3月3日补发取得210201200803030301号《建筑工程施工许可证》;于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2008年7月16日取得大房预许字 号《商品房预售许可证》。
该项目于2007年7月10日经大连市规划局批准的总规建筑面积为20,667平方米，其中住宅面积20,667平方米。
本次对项目进行清算，清算的总建筑面积20,660.05平方米，其中普通标准住宅面积为20,660.05平方米，非普通住宅面积0平方米，公建、车库写字间等其他项目面积0平方米。
二、转让房地产取得收入说明
该项目于2005年11月开始销售，总可售建筑面积20,660.50平方米，截至清算基准日2010年4月30日，该项目已销售19,343.39平方米，共取得转让房地产收入63,233,652.60元，全部为货币收入，其中：
㈠ 普通标准住宅收入63,233,652.60元;
㈡ 非普通住宅收入0元;
㈢ 公建、车库、写字间等其他项目收入0元。
三、扣除项目有关情况说明
该项目扣除项目金额合计53,997,561.55元，其中：取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元;房地产开发成本35,443,632.10元;房地产开发费用3,883,699.53元;与房地产转让有关的税金3,509,467.72元;财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元，具体如下：
㈠ 普通标准住宅
1、取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元;
2、房地产开发成本35,443,632.10元;
3、房地产开发费用3,883,699.53元;
4、与房地产转让有关的税金3,509,467.72元;
5、财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元。
四、纳税情况详细计算过程
㈠ 普通标准住宅
⑴ 转让房地产收入总额63,233,652.60元;
⑵ 扣除项目金额合计53,997,561.55元;
⑶ 增值额=⑴-⑵=9,236,091.05元。
(4)增值额与扣除项目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超过20%,故普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
综上所述，贵公司“”项目应缴土地增值税税额合计0元，已缴土地增值税0元，应补缴土地增值税0元。
五、其他审核事项说明 大连房地产开发有限公司整体开发面积为180,868.80平方米,“”项目占地面积为19,010.32平方米。占地面积比例为10.51%，土地出让金和契税分别按此比例分摊。
中国注册税务师：
中国注册税务师：
大连税务师事务所有限公司
2010年5月28日
河南省大明置业有限公司：
我们接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下：
一、鉴证原则及依据：
(一)鉴证原则：在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。
(二)鉴证审核依据：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。
二、鉴证项目及清算期限：
(一)清算项目：针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。
(二)清算期限：贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。
三、审核过程及主要实施情况：此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况：
(一)首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分，并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入，作为此次土地增值税清算收入的有效数据。
(二)对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核，对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目，从而确保了扣除项目的真实性。
(三)贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。
四、鉴证结论：通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核，我们确认：
(一)收入总额 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00
元，非普通住宅62934326.50元。
(二)扣除项目金额72721579.62元，其中普通住宅12462954.14
元，非普通住宅60258625.48元。
(三)增值额4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。
(四)增值率(增值额与扣除金额之比)： 5.80%，其中普通住宅
12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率没有超过20%，属免税范围，非普通住宅照章纳税。
(五)适用税率30%，指非普通住宅的适用税率。
(六)应缴土地增值税税额802710.31元。
(七)已缴土地增值税税额766644.55元。
(八)应补土地增值税税额36065.76元。 清算事项的具体情况详见附件及证明。
本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长：
中国注册税务师：
中国注册税务师：
地址：禹州市禹王大道西头北侧
许昌市文昌税务师事务所有限公司
2008年8月30号
附件：
1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括： (1)土地增值税清算税款鉴证主表。
(2)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表。 (3)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表。 (4)房地产开发土地面积及建筑面积统计表。 (5)预收房款转入销售清算表。
(6)房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。 (7)土地增值税成本、费用、销售汇总表。
(8)土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。
4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。 (1)建筑面积、销售面积、库存面积统计表。 (2)河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。 (3)建设工程施工合同。
(4)中华人民共和国国有土地使用证。 (5)禹州市建设工程规划许可证。 (6)禹州市房屋房产预售许可证。
业务约定书备案号：
事务所鉴证报告号：
__________：
我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。
贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。
我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。
在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们
相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：
经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：
1.收入总额：元;
2.扣除项目金额：元;
3.增值额：元;
其中普通住宅增值额：元;
其他项目增值额：元。
4.增值率(增值额与扣除金额之比)：
普通住宅增值率：%
其他项目增值率：%。
5.适用税率：
普通住宅适用税率：%;
其他项目适用税率：%。
6.应缴土地增值税税额：元;
7.已缴土地增值税税额：元;
8.应补土地增值税税额：元。
清算事项的具体情况详见附送资料。
本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。
注册税务师：(签名、盖章)
项目负责人：(签名、盖章)
所长：(签名、盖章)
税务师事务所(盖章)
电话：××
地址：××
日期：××年××月××日
附送资料:
1.土地增值税清算鉴证报告说明
2.土地增值税清算申报表及其附表
3.税务师事务所执业证复印件
文章来源公众号——《孙炜财税课堂》作者：牛鲁鹏
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。
在这儿要提醒小伙伴记住的是，税务工作要以税法为准绳、以法律事实为依据。
土地增值税清算鉴证业务约定书
甲方(委托方)：XXXXX
甲方税务登记号：
乙方(受托方)：山东红旗税务师事务所有限公司
乙方税务师事务所执业证编号：18285
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
(一)项目名称：曹县交通家园
一、
二、三期土地增值税清算项目
(二)具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。
(三)完成时间：2015年9月30日前。
二、甲方的责任与义务
(一)甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
(二)甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。
三、乙方的责任和义务
(一)乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
(二)乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：(1)取得甲方的授权;(2)根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据;(3)监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
5. 乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。
四、约定事项的收费
经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元(￥280000元)。
上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元;提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。
五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用
(一)乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。
(二)乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。
(三)甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告;不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
(一)本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
(二)在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：
(一)向原告所在地的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
(一)本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
(二)本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方(委托人)：
乙方：山东红旗税务师事务所有限公司
(盖章)
(盖章)
法人代表：(签名或盖章)
法人代表：(签名或盖章)
地址：
地址：
电话：
电话：
联系人：
联系人：
签约地点： 签约日期： 年 月 日
确认土地增值税清算条件的税法依据
国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第
(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
委托签证应提供的资料清单
确认纳税主体和经营行为的有关资料 (1)营业执照副本复印件;
(2)税务登记证(国、地税)副本复印件; (3)《土地增值税项目登记表》复印件; (4)《建设用地规划许可证》复印件; (5)《建设工程规划许可证》复印件; (6)《销售许可证》复印件; (7)《建设工程开工证》复印件; (8)《国有土地使用证》复印件; (9)合作开发协议;
注：(对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料)。 (10)项目竣工清算报表;
(11)税务机关出具的普通住宅的确认文件; (12)项目建议书的批复;
(13)房屋土地管理局测绘面积报告书; (14)商品住房建筑面积情况明细表; (15)商品住房建筑面积情况明细表<附表>; (16)已完工开发项目成本表; (17)清算项目的工程竣工验收报告。 (18)直接转让土地使用权的转让合同;
(19)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单; (20)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据; (21)销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等;取得实物收入的，应提交评估报告; (22)清算项目的工程竣工验收报告; (23)主要开发产品(工程)销售明细表;
注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。
(24)与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等;
(25)企业领用的全部房地产开发企业专用发票; (26)银行明细对账单;
注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。 (27)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明; (28)合作开发协议;
(29)上缴土地转让金收据复印件;
(30)“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件; (31)按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告; 注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。
(32)土地增值税纳税申报表 ; (33)记录税款计算过程的有关资料; (34)已缴税款的缴款书复印件; (35)应交土地增值税明细帐复印件。 清算申报的有关资料
(36)清算土地增值税书面申请; (37)土地增值税清算通知书; (38)土地增值税清算材料清单; (39)土地增值税清算受理通知书; (40)土地增值税清算补充材料通知书; (41)土地增值税清算核定征收通知书。
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