城市更新背景下的城市核心区人防工程更新创新方式探索
【摘要】新时代下，我国城市化建设进程加快，城市核心区人防工程也随之发展。虽然我们当前正处于和平时代，但是还是应注重与加强城市人防工程建设，却要求地下人防设计同城市更新规划相融合，同城市命脉密切连接。纵观当前我国城市核心区人防工程建设取得了大量成果，然而在城市规划与建设中，依然存在人防体系不完整、骨干工程缺失、老旧人防工程较多等各种问题。对此，本研究作者结合自身专业知识及多年工作经验，重点探究分析了城市核心区人工工程更新创新方式，仅供参考。
【关键词】城市更新;核心区;人防工程;创新 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.044
1、引言
当今，我国正处于快速城市化发展的末期，新城区建设规模逐年减少。各个城市，特别是相对发达地区的城市，已从“增量时代”走到了“存量时代”。“城市更新”日益成为我国城市发展研究最重要的课题之一[1]。
预计2050年，全球有三分之二以上的人将居住在城市，随着全球人口城市化的发展，高效、集约的土地利用模式成为城市化未来的必然选择。城市核心区往往是城市中经济密度最高、物质空间形态和社会活动最集聚的区域。然而，许多城市的核心区也存在着基础设施韧性差、宜居环境品质差、交通效率低、产业定位不明晰、城市风貌不鲜明、吸引力不足等问题。城市核心区如何走向紧凑型发展的卓越之路值得深入探讨和关注。
人民防空工程作为城市重要的保障体系，在城市遭受到战火侵袭或其它突发灾难时，发挥着关键作用。我们在关注城市核心区的同时，也应该关心如何在核心区内更为高效地建设人防工程，特别是在当代城市更新的大背景下，其中创新性的方法尤其值得探索。
2、城市核心区的人防工程建设概述
2.1 城市核心区城市更新概念解析
城市核心区是一座城市政治、经济、文化、科创等公共活动最集中的地区，是城市复合功能、地域风貌、艺术特色等集中体现的场所，是具有特定的文化内涵、彰显独特魅力的城市名片以及城市形象的代表[2]。
城市核心区的形成是中心聚集型城市发展的结果，对现代经济基础较为薄弱的新兴国家尤为如此。通过群聚效应，使商圈影响力持续提振放大，进而提供更优质和更多样化的本地服务，以及改善包括医疗、教育、公众设施和公共交通等基础设施。
纵观我国的城市更新，从更新内容来看，不同政治、经济、社会时代条件下， 城市更新内涵处于不断的变化之中。从大规模的旧城功能结构调整和旧居住区改造到快速城镇化时期开展的旧区更新、旧工业区文化创意开发、历史地段的保护性更新，再进入到强调以人为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展。
核心区先天的密集性和后期缺乏科学系统的运维管理，包括开发时的重短期轻长远、重局部轻整体、重资产轻运营等等，使得今天的核心区多数存在着各种各樣的城市问题。因此，现在国内许多城市都将核心区做为重点更新区域，着力打造。
2.2 人防工程概念解析
人防工程的全称是人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。其主要目的是为了保障战时人员安全以及做好物资的隐蔽、人民防空指挥和伤员救助工作[3]。
我国人防工程的主要形式为结合地面建筑或单独建设的地下建筑物，这些地下建筑物可以确保战时人民的生命和财产安全，也是保障战争对社会和经济造成影响最小化的重要基础，其作用表现为：
(1)当城市受到空袭时，人防工程能够为广大居民提供安全、可靠的避难场地，其能够对隐藏在室内的人员、装备、物质进行有效保护。
(2)空袭结束后，人防功能能够成为留城居民的临时居住地。严重的空袭会损坏城市地面建筑物及公共设施，留守城市的人们能够在人防工程中获取生存条件，将孔隙后果予以最大化消除，加快重建城市的步伐。
本文所探讨的对象，是在城市核心区内那些建成时间较长，现状难以形成完整体系，亟需更新的那部分人防工程。
2.3 核心区人防工程存在的问题
城市核心区往往经历过较长的发展时间，某些区域人防工程因其形成年代久远，历史遗留问题较多，现状往往存在以下一些问题。
(1)人防体系不完整，人防工程总体规模及人均指标均难达标。
(2)骨干工程缺失，尤其是医疗救护工程与防空专业队工程缺失严重。
(3)老旧人防工程较多，部分工程存在失效的风险，更新换代压力较大。
(4)人防工程互相缺乏连通，容易形成人防孤岛。
分散布局的人防工程防护效益不高，与防护体系建设要求存在较大差距;而且分散设置的人防工程规模通常偏小，相互间的连通多以预留为主，缺少真正意义的连通。
作为新一轮城市更新的重点区域，如何将城市核心区的地下空间与人防工程有机结合;如何建立有效、完整的防护体系，提升该区域整体防护效率，将是摆在城市人防建设者面前的重要课题。
3、核心区人防工程建设更新原则
(1)建立完善的人防工程体系
城市更新大的背景下，核心区无论是改造还是新建都会涉及到大量的地下空间开发，人防建设可借此机会，对片区人防工程统筹考虑，查漏补缺，完善片区整体防护体系。
以具备强有力的人民防空能力为核心，打造城市重点片区完善的人防工程体系，布局指挥工程、防空专业队工程、医疗救护工程等人防骨干工程[4]。形成以人防骨干工程为重点，以人员掩蔽工程及配套工程为主体，以兼顾设防工程作为补充的功能配套、布局合理的工程体系。
(2)鼓励人防工程互联互通
城市更新背景下，习近平总书记针对人防工程建设提出了四点要求：一是积极推进人民防空建设与经济建设融合发展。二是坚持人民防空建设与城市建设相结合。三是把人民防空作为应急管理的重要力量。四是切实履行政府对人民防空工作的领导责任。在国家宏观政策引导下，城市人防工程建设正在走向与城市建设和社会经济建设融合发展、与地下空间融合发展之路。对此，我们可利用地下连通道、地下轨道交通实现人防工程之间的互联互通，人防工程与地下空间之间的互联互通。具体表现为：
①地铁车站地区，主要是人行连通，将地铁周边地下综合体、商业街、人防工程等地下设施连通，将地铁车站的人流快速疏散，同时快速到达周边地块中。②商务区、商圈等高容积率、高密度开发区域，主要是车行系统化连通。地下空间车行化连通，主要有两种建设形式，一是地下公共车行环廊系统(道路下)，二是地下车库联络道(地块预留车行通道，地块之间建设连通道)。③地下功能设施之间的集中整合建设，比如地下快速路与地下车库连通道的整合，地下道路与综合管沟的整合，地下街与地下公共停车场上等等。南部商务区是地块地下车库、公共停车场、共同管沟、下沉“场、地下商业、人防工程的整合共建，并与周边地块连通。
(3)平战结合，提升地下空间利用率
注重平战结合及地下空间的综合利用，在保证平时使用功能的前提下，保障工程在战时能迅速转入战备状态，完成战时指挥、医疗救护、人员掩蔽、物质掩蔽、专业队及装备掩蔽等功能[5]。
(4)明确重点区域，形成网络体系
城市核心区通常都是城市中商务、商业和公共配套服务设施最为集中开发的区域。不少城市核心区更新过程中，都将轨道交通换乘枢纽站点及周边作为点状深层重点开发区域，其余改造、保留区域为面状分散开发区域，以轨道交通和地下连通道为轴线，形成点、线、面的网络体系。
(5)利用现代科学技术，推进智慧人防建设
韧性城市建设关注点在于城市的安全性，减少自然灾害和突发事件给城市 带来的人员伤亡和经济损失，让城市在灾害后快速恢复到正常状态;智慧城市建设的关注点是城市运行效率，让城市各系统在日常运行中更为高效。随着韧性城市和智慧城市的概念不断发展，未来有着融合的趋势[6]。
核心区可以将韧性城市与智慧城市的融合建设作为基础，结合核心区日常管理和灾害预防规划，将韧性城市和智慧城市的理念和建设目标，推进“数字人防”和指挥信息系统升级改造，加强网系融合和综合集成，全面提升人防信息化、数字化、智能化水平。健全完善新技术通信网络，加快升级改造空情接收处理系统、防空警报智能化管理。
4、核心区人防工程更新创新方式探索
4.1 开发方式的创新
(1)以整体开发为基础，人防工程集约化建设
以地下空间整体开发为依托，在核心区范围内进行人防工程的集约化建设，高效整合公共地下空间进行人防工程的集约化配建[7]。
地下整体开发是土地集约化利用的体现，利用公园、道路等公共用地的地下空间进行整体建设，可有效减少地块开挖深度、降低投资造价和建设风险。
对于有条件的地块可以采取组团式整体开发理念，采用“三带”、“四统一”，即“带地下工程、带地下方案、带绿色建筑标准”的土地出让方式和“统一规划、统一设计、统一建设、统一运营”的开发模式，确保项目中各地块在空间与功能上的完美衔接、建设品质上的高度统一和现实地上地下空间和功能的全面贯通。由一家公司作为建设期统一主体，出让后作为公共部分持有主体，有利于建设期推进和今后的运营管理。
(2)平战紧密结合，地下空间互为连通
在城市核心区，有计划组织修建平战两用的地下商业、停车、旅游、服务等地下工程;并将周围的人防工程及其地下空间连接贯通，以点连线、以线扩面、连片成网;在城市重点地段积极招商引资，建设大型平战结合的商业街和地下综合体等，采取因地制宜，多措并举，解决人防工程孤岛问题，通过地下建筑的互联互通，实现城市人防工程连成网络，形成集战备、商业、交通、人行过街通道、停车场等服务设施于一体的综合防护体系。
4.2 管理方式的创新
(1)以街坊为单元，在城市更新人防工程中做到“小集中、大联通”
“小集中”是以街坊为单元的人防工程集约化配建[8];“大联通”是街坊之间人防工程通过地下连通道、地铁车站、公共步行系统等连通，通过“点——线”的联系，形成大连通的片状人防工程;既满足人防工程分散式布局的要求，又满足集约化建设的需求。
(2)片区总指标不变，街坊内各地块协调统筹
为保证人防工程总量配建的目标，应运用更为灵活的指标配建原则，核心区内高密度地块的人防配建可在所在街坊单元内进行协调统筹。在统一出让的前提下，如单街坊无法满足，可考虑临近的几个街坊进行协调统筹，原则满足片区人防配建总量的需求。
4.3 规划编制的创新——将城市地下空间与人防规划“二规合一”
国家明确要求要将人防专项规划纳入到城市總体空间规划与详细规划当中，如何做到将人防工程融入到城市建设当中去，则需要在规划编制体系中就要有创新和突破。城市地下空间与人防规划“两规合一”将成为其中较为重要的一种规划编制创新方法。
通过“两规合一”，将人防建设与地下空间利用开发结合在一起，互为补充，更有利于发挥地下空间的利用效率，节约使用地下空间，减少资源的无谓耗损。同时，利用部分城市的核心区拥有高密度的轨道交通的优势，结合地下空间规划，连接曾经各自独立的“人防孤岛”，战时迅速转为军事防御设施，使人防工程形成网络，组成完整的防护体系。
4.4加强城市人防建设的概念
目前，有的城市并未树立城市人防工程系统建设与维护的意识，相关职能部门认识不到位，觉得我们正处于和平时期，不会发生战争，也不会出现自然灾害，且人工系统建设与维护往往需要花费大量的时间、资金与人力，且审核报批十分复杂，所以城市人防建设认识不到位。首先，进一步强化城市人防建设概念，促使社会大众及政府单位干部真正意识到创新城市人防建设的必要性。各城市政府定期开展关于城市核心区人防建设一系列会议，只有当领导市级党员干部真正认识到城市人防规划建设的必要性，才可以确保人防建设各项工作顺利完成，在集体学习活动中，各方代表积极发言，通过发言使得机关领导对党员想法进行全面把握，从而向其针对性传递上级下达的学习任务及建议。同时，机关工作人员高度重视人防建设宣传，实地走访，同广大城市居民积极交流，促使城市居民能够全面了解城市人防工程在战争时期的重要价值，鼓励其发现人防系统存在不足之处时及时向相关职能部门反映。城市人防部门不只是要借助报纸媒体等社交网站广泛宣传人防建设的必要性，还可借助微博、公众号等进行广泛宣传，确保城市核心区人防建设宣传能够传播到每一个单位及学校间，定期组织单位人员及学生开展培训活动，增强其思想意识，还能够把城市核心区人防建设传播到每一个小区中，加强小区居民培训，设置有奖问答环节，促使其能够真正掌握各种人防知识，强化其认知水平，这样的宣传活动更加合理、透明，不断地激励城市居民积极参与到城市人防建设中，为城市更新贡献自己的力量。
结语：
在城市更新背景下，核心区人防建设是重点，其不只是在战争爆发时具有防控功能，而且还发挥着生活、经济等功能。同时，在日常生活中，人防工程还具有社会、经济与战备等重要效益。对于城市核心区地下空间的开发与利用，我们必须确保能够实现人防工程效能，因此在城市核心区人防工程建设中，必须兼顾其各项重要功能，尽力地做到两全其美，并积极借鉴国外城市人防建设有益做法与先进经验，对城市核心区人防建设存在的各种问题予以有效解决。同时，可科学利用地下空间，同时获取最大化的经济与社会效益。
对于城市核心区人防工作建设而言，设计人员不仅要对人防工程各细节进行细化处理，保障其价值能够充分发挥。同时，政府应强化相关职能部门对人防工程建设意义的认识，确保工程建设能够顺利开展，为以后战争的到来做好民生、城市经济效益等各方准备。另外，政府应注重城市居民宣传教育工作，强化其思想觉悟与认知，积极投身于人防工作建设中，为城市核心区人防建设出谋划策。值得注意的是，人防工程建设后，应保证其人工工程功能，施展综合效能，在日常生活中用于加快社会发展，战争时期用于庇护广大群众。
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作者：陈昂
摘要：近年来，随着社会经济逐步发展，人民对美好生活的需要日益增长，城市更新工作的重要性与紧迫性日益凸显。西部老城，是青岛城市人文风貌的基调，容纳着东西方多元文化的交融，塑造了优雅浪漫的城市特质。推动历史城区保护更新，是青岛市面向未来百年发展谋划部署的一项历史性工程。
关键词：城市更新 青岛模式 潍县路 价值要素 设计方案
1、城市更新的时代背景
“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”是十四五规划明确的重要工作任务，是政府站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，准确研判我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。
城市更新不是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。国家实施城市更新行动，其内涵是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式;路径是开展城市体检，统筹城市规划建设管理;目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。
2、老城复兴的青岛模式
“十四五”规划正式提出实施城市更新行动以来，各地政府及时跟进，迅速根据自身发展需求制定了合适的规划。青岛市政府发布了《关于推进城市更新工作的意见》，提出通过实施城市更新，实现“城市功能完善、产业空间拓展、土地集约利用、市民方便宜居”四个目标。
2019年青岛即以广兴里作为试点，由百年历史街区改革开始推进老城复兴。此后，中山路、四方路、馆陶路等众所周知的老街区也先后加入城市更新隊伍。伴随着历史建筑逐步修缮，工业设计、文创商务等业态落地生根，青岛的众多历史老街区正在向时尚打卡地转型，找回曾经摩肩接踵的热闹景象。重视完善城市功能、土地集约利用、拓展产业空间、打造市民方便宜居的城市，已经渐渐取代过去主张大拆大建的粗放式发展方法，成为青岛推行城市更新的主要风格。
青岛拥有28平方公里历史城区，其中6.9平方公里核心区域内，聚集了各级文物保护单位85处，文物建筑近千栋。目前全市已完成约10万平方米历史城区保护更新，还有在建项目13万平方米，计划2023年全面完成。作为历史城区主要承载地，市南区、市北区结合自身资源禀赋，运用“政府+平台公司+社会资本”方式，以建筑修缮和产业导入赋能老城复兴，打造历史城区有机更新典范，探索老城复兴的青岛模式。
3、潍县路19号改造更新项目的设计探索
3.1项目概况
项目位于青岛市市南区潍县路19号，位于青岛历史风貌保护区，隶属于中山路商圈，是青岛市的核心地段。老城区的文化厚度和历史底蕴，是青岛的城市特质，里院建筑青岛历史城区中出现的特殊类型的合院式集合住宅建筑，通常二至三层，临街底层为店铺，上层为居住，院内每层环有外廊。这种带商铺的合院式住宅，最早出现于青岛城市形成时期的华人区。本项目是青岛最大的里院综合体，建设于1920-1930年代。项目主要实施内容为房屋更新改造、景观设施及绿化，总建筑面积约16200平方米
项目整体采用EPC+O模式，即设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式。是在EPC总承包模式基础上向后端运营环节的延伸，通过该种整合方式提高项目的运营效率，发挥各版块间的协同作用，降低全生命周期的成本。升级后的潍县路将成为撬动西部老城复兴的重要支点，市南区将按照打造精品工程、百年工程的标准要求，从建设现代化国际大都市发展大势中找准坐标，对中山路周边区域的产业定位、项目定位、商业定位，让老城区真正“活起来”、“火起来”。
3.2设计探索与实践
3.1.1制定方案设计流程
为保护青岛历史文化街区的整体风貌及其历史建筑与传统风貌建筑，规范历史与风貌建筑的保护与修缮行为，促进城市建设与历史文化街区保护的协调发展，结合青岛地区实际情况，青岛市制定了《关于进一步加强历史建筑保护更新方案审查工作的通知》《青岛市关于加强历史城区保护更新项目消防管理的工作方案》《历史建筑与传统风貌建筑保护技术通则》《青岛市近现代历史建筑修缮施工导则》等文件。设计接到任务后，依据规定文件制定了方案设计流程，各阶段方案成果完善后迅速组织专家评审、并及时向审批部门汇报。
3.1.2完善现状勘察文件
设计对历史资料进行收集，调阅档案馆图纸资料获得大量历史、人文、建造信息。项目以四方路为界分为南北两院，南院是老青岛的典型里院——泰兴里，1920年建成，为极具特色的“L”型里院，空间形式丰富，在传统里院的基础上又有其独特的形态;北院有天德塘、九如里、三多里等优秀里院建筑，最早建成于德占初期，北院各建筑布局形式有一字型、L型、口字形、田字型、E字形，形式丰富多样，富有特色。
对现状建筑进行勘察、测绘，获得现状建筑图纸资料及现状保存状况，编制《现状勘察报告》。并对比历史档案图纸、建筑材料，甄别建筑建设年代，大部分建筑均为早期建设，后期经过修缮，仅部分建筑为近代所建，如北院5号区域。
委托检测鉴定单位完成《检测鉴定报告》，安全性评级结果均为Dsu级，现场砌体结构及木结构均存在的开裂、变形、腐蚀现象，存在严重安全隐患，为建筑方案设计、结构加固设计提供依据。
3.1.3编制《历史建筑保护分级评估报告》
历史与风貌建筑分类保护评定分级是通过建筑现状保存状况和建筑价值评估，形成建筑的判定和分级标准，将青岛历史与风貌建筑分为三类保护。一类保护建筑——建筑价值较高，且现状保存状况较好的历史时期建筑;或具有特殊价值的历史与风貌建筑，无论保存状况如何均列为一类保护。二类保护建筑——建筑价值较高，且现状保存状况一般或较差;或建筑价值一般，且现状保存状况较好的历史与风貌建筑。三类保护建筑(A级)——建筑价值一般，且建筑保存状况一般;或建筑价值较低，且现状保存状况较好的历史与风貌建筑。三类保护建筑(B级)——建筑价值一般，且建筑保存状况较差;或建筑价值较低，且建筑保存状况一般或较差的历史与风貌建筑。
设计依据《历史建筑与传统风貌建筑保护技术通则》编制了本项目的《历史建筑保护分级评估报告》。经过专家评审，本项目南院建筑评定为三类保护建筑(A级)，且总平面布局形式列为价值要素，北院1号、2号、3号区域评定为二类保护建筑，北院4号区域评定为一类保护建筑，北院5号区域因近代建设，未评定为传统风貌建筑。
3.1.4编制《历史建筑价值要素保护图册》
价值要素，是历史时期建筑中最能集中体现价值特色的一些构成要素。价值要素主要包括历史时期建筑立面、平面布局、特色部位、装饰、材料、结构与构件、建筑设备、历史环境以及人文历史事件要素等方面。根据对青岛历史时期建筑立面细部、墙体、结构及材料做法的调研和评估，青岛历史建筑价值要素归纳总结为 39项。
经过设计多次勘察现场、记录、甄别，本项目共发现21项价值要素。设计编制了《历史建筑价值要素保护图册》，详细记录了楼座基本信息、价值要素、保护利用图则，做好价值要素的定性、定量、定位工作，为后续的方案设计工作打好了扎实的基础。
3.1.5编制《历史建筑保护更新方案》
在《历史建筑与传统风貌建筑保护技术通则》中，根据建筑价值以及现状完好程度，历史与风貌建筑保护的控制要素，分为四类等级保护控制：1)一类保护建筑，不得擅自改变建筑立面、主体结构、建筑平面和内部装饰，不得擅自改变建筑总平面布局。2)二类保护建筑，不得擅自改变建筑立面、主体结构、建筑主要平面和内部特色装饰、总平面布局。3)三类保护建筑(A级)，控制建筑的主要立面(主要立面是指临街立面或院落中的主立面)、主要结构、室内外价值要素不得改变，建筑室内允许改变。
设计依据《四方路历史文化街区控制性详规》与《历史建筑保护分级评估报告》专家结论，结合《历史建筑价值要素保护图册》，编制了《历史建筑保护更新方案》，按“一栋一册”保护性修缮要求，方案详细描述了项目背景、历史脉络、上位规划，综合现状勘测报告、运营品牌落位。考虑项目南、北院房屋均属于D级危房的实际情况，在保证风貌要素的前提下，主要采用改善为主的保护方式。
“一栋一册”主要包含现状勘测文件(历史档案图纸、现状勘察报告、现状建筑测绘资料、历史建筑保护分级评估、历史建筑保护利用图则)、设计方案文件。在方案设计中：南院建筑还原沿街部分、外廊部分的历史风貌，对其他次要立面结合使用功能进行改造修复;北院建筑还原沿街部分历史风貌，对内部次要立面结合使用功能改造修复。所有屋面还原历史风貌建筑中的红色陶瓦屋面，内院铺装还原历史风貌建筑中的条石铺地。
为保护历史风貌建筑真实性和完整性，在设计改造的施工过程中，遵循以“尊重历史、延续历史、传递历史”为理念，最大程度保留原形制。采用原工艺、用好旧材料，有机结合传统建材与新型建材，针对老城保护性修缮实际，研究改进施工工艺和技术，充分展现青岛独特传统建筑里院的“原汁原味”。 按照对历史建筑“修旧如初”的工作原则，项目全面把握历史脉络与城市底蕴。外墙修缮根据实际现状对墙体进行调色，保证新修缮墙面与原墙面无色差。屋面修缮按照建筑原貌对红瓦进行更换，还原老建筑的原有风貌，尊重历史、修旧如旧、修旧如故。
3.1.6编制《历史建筑消防、节能设计方案》
按《青岛市关于加强历史城区保护更新项目消防管理的工作方案》，根据建筑特性和使用功能，深入排查保护更新项目消防问题症结，从建筑、规划、文保及社会层面进行消防安全形势分析及评估，并针对问题提出相应的火灾防控措施，补齐历史城区保护更新项目防火和消防救援设施短板，编制《消防设计方案》并组织了专家评审。
现状建筑楼板、屋面材料均为木制构件，四级耐火等级，无法满足现行《建筑设计防火规范》建筑间距、使用性质、建筑层数等要求。设计依据《青岛市历史城区保护更新项目消防设计指引》，根据各楼座保护类别及修缮要求的不同，三类保护类别的南院建筑通过改变结构形式为混凝土框架结构提高建筑物耐火等级，一二类保护类别的北院建筑通过设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设备的方式提高建筑物耐火等级。现状建筑疏散楼梯的数量及木制形式、疏散走道的宽度，无法满足人员疏散要求，设计增加必要的疏散楼梯解决基本的疏散要求。
针对历史建筑制定合理的节能改造方案，选用高效合理的外墙、屋面保温节能材料，在历史建筑部分节能要求无法满足现行节能标准的情况下，通过提高门窗的保温性能，降低建筑能耗、提高建筑舒适度。
3.1.7实践意义
本项目作为青岛老城区风貌保护，与中山路复兴的重要组成部分，通过修缮历史建筑唤醒历史文脉记忆，导入品牌业态满足时尚潮流需求。项目将打造为里院文化展示地、潮趣打卡热门地、旅游和体验式文化聚集地、新兴文化创意街区，唤起不同时代青岛人集体记忆，吸引五湖四海游客和网红流量，为“老里院”带来新生机。
4、青岛城市更新的迭代之旅
以历史文化街区保护与更新、城市公共空间品质提升等为重点，统筹推进城市有机更新，是“十四五”期间青岛提升城市品质、持续改善生态环境、建设山海城共融的重要任务。下一步青岛13片历史街区将协同推进城市更新，错位拓展产业空间，集聚产业资源要素，构建现代产业体系，以全面开放的姿态融入区域经济布局;不断完善城市基础功能，打通老城区产业发展的堵点，加快聚集新技術、新产业、新业态、新模式。同时，相关区市、部门将持续深入一线，以产业升级与项目落地为抓手，扎实推进相关工作，助力青岛建设现代化国际大都市，让百年老城区焕发新活力。
参考文献
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作者：秦绪敏
摘要：目前，伴随着产业升级，我国绝大多数城市都处在城市空间布局调整阶段，充分挖掘当地现有工业建筑遗产，尤其是城市中心区域，重新慎重考量废弃厂区旧有工业建筑空间新的功能，延续其原有产业空间的特征，城市历史文化得以再次深层次的积淀，使城市乃至街区的历史记忆得以可持续性的留存。本文通过对工业建筑遗产的再利用进行研究，对格局分布、价值构成、模式利用、空间识别进行深入剖析，有针对性的提出保护与更新的策略，尝试着总结出城市更新战略下工业建筑遗产的现实意义和实施途径。
关键词：工业建筑遗产;特色小镇;保护与更新;策略研究
1.课题研究背景
当前，社会经济的快速发展，产业的竞争革新也成为历史的必然。随着国家产业布局调整和城市更新战略的不断深入，城市老旧城区改造已势在必行，面对我国数量可观的工业建筑遗产资源，其保护和再利用已经成为社会的焦点话题。针对于旧城区，尤其是伴随着产业升级革新遗留下来的大量的废旧工业建筑、乃至是旧工业街区的保护与更新，客观、合理、科学的挖掘和提升其功能再开发以及利用的价值和意义，不仅有利于彰显地方特色、传承城市历史文脉，还有利于符合城市的可持续发展的理念，减少消耗，节约能源，最大限度的降低对已经很有限的城市环境的破坏。
那么，从以往的实践经验上看，根据当地城市实际情况出发，重新定义现存工业建筑遗产的价值流转性和生命周期性，直面工业历史沿革和现有保护问题，有选择性的适度建立工业建筑遗产型特色小镇成为必然的历史选项。
2.工业建筑遗产的保护策略
2.1遗存现状。与国外的工业建筑遗产保护现状相比，作为自古以来的农业大国，我国不仅工业建筑遗产保护理论体系形成较晚，而且对于工业建筑遗产的保护工作也相对于国外的存在一定的距离。以往的工业建筑遗产保护工作大多是采用简单的彻底拆除重建或者有限的改扩建再利用的方式完成，基本上都是建立在经济性、实用性和城市综合开发的层面考量的，这会对建筑遗产本身造成不同程度、不可逆转的物理性破坏。
2.2格局分布。我国工业发展历史决定了我国的建筑工业遗产分布，基本上呈现“线状”或“片状”的形态。“线状”工业遗产分布的典型案例就是中东铁路遗产，又称东清铁路;“片状”工业遗产分布的典型案例是2013年被公布为全国重点文物保护单位的“洛阳涧西苏式建筑群”，当年奠定中国工业基础的156个项目中，有7项就在洛阳。
2.3价值构成。工业建筑遗产的价值评价体系向来都是衡量工业建筑遗产重要的指标，它不仅关系到工业建筑遗产的“取”与“舍”，甚至还涉及到工业建筑遗产生命周期长度、文脉转译程度以及社会共享厚度，社会的发展和历史的传承赋予了工业建筑遗产更深刻的历史涵义。所以，对每一项工业建筑遗产的价值认知，都会是一个多元化的、多维度的，甚至是动态的、逐层的推演方式，它会随着社会发展水平、科技发展速度以及人们认知高度不断地提升而更加客观和科学。
那么，我们可以从多维度综合判断的视角建立工业建筑遗产的价值评价体系模型：保护性价值评价体系和更新性价值评价体系。其中：保护性价值评价体系包括：历史价值、社会价值、文化价值、本体价值、特性价值;更新性价值评价体系包括：区位价值、经济价值、建筑价值、技术价值、美学价值。
2.4利用模式。由于工业生产已经结束，工业建筑遗产原本的社会角色功能已经逐渐退化，甚至是消失了。那么，对工业建筑遗产施以科学的保护，合理的再利用，将会注入其崭新的生命涵义。依据工业建筑遗产具备的价植和不同特点，而采用科学、合理的再利用模式，才是实现其同城市发展中经济效益和形象效益的最好的保护方式。工业建筑遗产在具有非常宽广的发展利用空间，通过对其现存外部景观环境的合理设计、对现状建筑造型的创意升级、对原有建筑空间的改扩建，可以将其改造为工业技术博物馆或其他主题博物馆、主题文化公园、商业中心、城市开放空间和文化艺术创意中心等，使其更充分的融入城市文化生活，提升城市整体的文化特色，适应城市怀旧的文化追求，实现工业建筑遗产可持续发展的生命转译。
2.5空间识别。如何系统化的、科学适度的对于工业建筑遗产进行保护和更新再利用，明确其保护体系、更新方向、改造方法尤为重要，这样会增加工业遗产的保护效率，最大限度的降低对其的破坏性。那么，就必须按着建筑空间结构特征和现有空间形态进行客观的识别，大致可分为以下几类：单层工业建筑，也可称为大跨度工业建筑;多层工业建筑，也可称为常规型工业建筑
3.工业建筑遗产的更新（再生、活化）策略
3.1建筑功能的定位与转化。对于工业建筑遗产功能的重新定位与科学转化是对保护与更新再利用的关键环节，其衡量角度多源于对社会公共属性的考量，由工业遗产与所在城市、區域的现时社会发展需求是否产生矛盾所决定的。依据城市历史文脉的传承需求、文化价值趋向的选择、城市土地价值的变化参数、当地投资的金融环境等条件，来决定其更新再利用的建筑功能属性，如是否改扩建成观演建筑、办公建筑、体育建筑、商业建筑或是居住建筑;或者到底是延续建筑原本的使用功能，还是保留建筑的部分原本功能，增加新的使用功能，抑或是彻底置换建筑的原本功能，替换为新的功能。
另外，原本的建筑空间形式与结构特征也是工业建筑遗产功能的重新定位与科学转化重要的更新再利用依据。
3.2空间秩序的重构与更新。在工业建筑遗产的更新改造过程中，随着功能的转化更新，建筑的内部空间也应有相应的适应性改造，完成空间秩序的重构。当然，这种空间秩序的重构要有一定的使用范围，一般情况下，这种调整主要适合于一些保护等级不高的建筑遗产和大跨度的工业遗产。在保证外部建筑空间大体不变的前提下，可以充分利用它们的无障碍的平面空间、大跨度的立体空间高度，适度进行灵活的空间分割，这种空间秩序的重构可以是多维度、多层次的。
常见的空间秩序重构模式包括：化整为零、变零为整、局部改建、就近扩建;常见的空间秩序重构方法有：水平式重构、垂直式重构、嵌入式重构、互联式重构。
3.3表皮界面的融合与转译。建筑的外部形象一般都是由建筑外立面反映出来的，在工业建筑遗产中，是其表皮界面的状态，不仅是人们对工业遗产旧时形象最直接的体现，还能够最大程度的延续其历史印记，彰显当时城市工业发展的特点。另外，实现工业建筑遗产表皮界面与旧厂区周边建筑、环境互相协调共生，形成一套完整的建筑风貌体系，也成为了工业建筑遗产更新再利用后评价的重要依据。
可以根据工业建筑遗产不同的使用功能和价值属性，选择差异化的表皮界面保护与更新再利用方法，一般多采用恢复原貌、翻新维修、新旧融合、重塑表皮等方法。
参考文献
[1]建国等著.后工业时代产业建筑遗产保护更新[M].中国建筑工业出版社.2008年.
[2]刘伯英.城市既有工业资源的可持续发展[J].世界建筑，2016（4）：24-29.
[3]陆邵明.关于城市工业遗产的保护和再利用[J].规划师，2006（10）：13-15.
[4]冯立昇.关于工业遗产研究与保护的若干问题[J].哈尔滨工业大学学报，2008， （3）：1-8.
注：吉林省教育厅科学技术研究项目《东北振兴视域下一汽红旗小镇历史街区遗产保护与更新研究》，项目编号：JJKH20210258KJ
作者：宋义坤
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新计划 →
5.土地及房屋确权登记 →
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →
7.申报改造主体 →
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9.存入与政府银行共管的风险押金 →
10.编制更新单元规划草案 →
11.核发更新单元规划批复 →
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →
13.注销房地产证 →
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →
16.制作宗地图 →
17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →
18.核发建设工程规划许可证 →
19.核发施工许可证 →
20.开工建设 →
21.核发竣工验收证明 →
22.回迁户入伙 →
23.办理回迁户房地产证。
城市更新政策知识100问
1、城市更新遵循的原则
城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则。
2、城市更新推进的方式
城中旧村更新中村民要坚持自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
3、城市更新的申报主体
采取市场化实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。
4、城中旧村更新可以选择的实施方式有哪些?
(一)旧村集体经济组织自行实施
(二)市场主体实施
(三)政府组织实施
5、城市更新的流程
村集体提交更新申请——全体股民表决更新意愿——开展前期工作(测绘、身份核查、面积认定等)——面积认定数据上报并获得批复——全体股民表决选定项目开发企业——完成方案的制定、审核以及方案表决等工作——签订拆补协议——签约结果公示无异议后上报由政府批复成为实施主体——动工、回迁。
6、前期合作企业、项目开发企业应具备什么条件
应具备二级或以上房地产开发企业资质。
7、选取前期合作企业、项目开发企业候选企业的途径
一是可以从区政府备选库直接选取
二是可以通过村集体公开决策方式选取
8、确定前期合作企业的程序
选取前期合作企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3(含本数)以上法定票数同意的，可以成为前期合作企业。
9、前期合作企业是不是项目开发企业
不是。旧村更新意愿表决后，村集体经济组织应组织房屋测绘、更新单元规划、方案制定等工作，也可以引入前期合作企业配合开展工作。
10、前期合作企业垫付的前期经费怎么返还
城中旧村更新项目房屋测绘等前期工作经费由前期企业垫付的，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
11、选定项目开发企业的程序
选定项目开发企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3(90%)(含本数)以上法定票数同意的，可以成为项目开发企业。
12、前期合作企业能不能直接成为项目开发企业
不可以，两者不等同。必须重新经过全体股民投票，并获得超2/3(90%以上)(含本数)以上法定票数同意的，才可以成为项目开发企业。
13、项目开发企业是不是实施主体
不是。项目开发企业是经过全体股民表决选定的，在2年内具有唯一的拆迁谈判权，签订补偿协议权的企业。
14、实施主体如何确定
企业取得项目开发企业资质后，在2年内与更新区域内全体产权人签订补偿安置协议达到总人数90%(含本数)以上的，该项目开发企业才能申报成为实施主体。
15、项目开发企业成为实施主体后，剩余少于10%的权益人不肯搬迁怎么办 项目开发企业成为实施主体后，少部分权益人就搬迁补偿安置等重大事项未能与实施主体达成一致意见的，由村集体经召开股东大会或者股东代表大会集体讨论，作出补偿决定(即强制执行)。
16、项目开发企业未能成为实施主体，对村民、村集体是否有影响 有。项目开发企业取得资格之日起两年内未成为实施主体，该项目中止更新改造，开发企业退出，此项目中止更新改造之日起五年内，原则上不再受理该旧村的更新改造申请。
17、可以不可以分开单独生产队申请旧村改造
不可以。《珠海经济特区城市更新管理办法》第十八条规定，香洲区城中旧村应当整村划定城市更新单元。
18、城中旧村可以采取哪些更新模式
一类是拆建，即成片拆除重新规划建设，这里可分为原地回迁和异地搬迁。 另一类是综合整治，即改善消防设施、基础设施、公共服务设施等，并可以结合实际需要适当进行局部拆建。
19、包含文化保护类的建筑应当怎么处理
城中旧村更新区域有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作：为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。
20、已经对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的还能否继续建房 已按《珠海市城中旧村更新实施细则》第十二条第一款规定对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的，自表决同意之日起不得在更新区域内新建、改建、扩建房屋，停止受理报建申请。
21、哪些前期工作需要村民配合
项目工作人员会入户进行资料收取，村民需提供被征地农民户内成员身份证、户口本、土地证等证件信息，此资料仅用于归档，为房屋面积认定工作打好基础。
22、房屋面积认定有什么环节
房屋面积认定工作包括测绘、基本信息核实、分户、每户房屋面积汇总登记、部门确认、结果公示等基本工作环节。
23、基本信息包含哪些内容
基本信息包括权益人身份、土地和房屋报建及产权信息、优惠报建指标和地价计补情况等内容。
24、被征地农民的面积认定标准
被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分进行房屋认定。
25、一户自建多处房屋的如何进行处理
被征地农民户已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋且同时符合分户条件的，可将该户分户前所有房屋中不超出5层的建筑面积，作为整体予以分户处理。
26、一宅多户的房屋如何进行处理
被征地农民已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋且同时符合分户条件的，可将该栋建筑面积中不超出5层的建筑面积，按户区分处理。
27、建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋，如何进行分户面积认定
(一)父母身份是被征地农民，与其同户的子女身份是被征地农民。
(二)同户子女已达到法定结婚年龄。
(三)全户同意进行城中旧村更新并共同提出分户申请，经村集体组织同意。
28、已享受福利住房的被征地农民认定标准
按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行房屋认定。
29、世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民是什么认定标准
世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行面积认定。
30、其他产权人是什么补偿标准
以产权登记的建筑面积为准。
31、被征地农民持有产权证怎么赔偿
按照被征地农民户400平方米进行房屋面积认定，400平方米包含了产权登记的面积，如产权登记面积超过400平方米的，以产权登记面积为准。
32、房屋基地面积超出土地证登记面积能否进行房屋面积认定
被征地农民的房屋基地面积超出土地证登记面积的，经村集体经济组织出具同意意见后，可进行面积认定。
33、不在旧村场范围内的房屋能否认定
被征地农民因历史原因未在旧村场范围内取得宅基地，在旧村场紧临国有土地上已建成的房屋，不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分可予以认定，但不能对该房屋进行分户认定和面积补差。
34、报而不建的部分应该如何补偿
按照报建已批复的面积进行赔偿，报而不建部分，被征地农民需要向属地政府支付建筑成本。
35、祖屋等老旧房子怎么进行房屋面积认定
政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变、未完成产权登记的房屋，由相关部门依据利用历史地形图等相关资料，针对老旧房屋合并到原始户房屋中进行分户认定。
36、夫妻双方均为被征地农民，离婚后怎么面积认定
夫妻双方均为被征地农民，婚姻存续期内或在2015年3月29日后离婚的，只视为一户进行房屋面积认定。
37、死去被征地农民能否参与面积认定
不能。被征地农民身份只是为了进行分户消化村历史建筑的一种形式，身份不能继承。
38、在城市更新过程中去世的被征地农民，能否进行面积认定
被征地农民在项目启动城市更新(更新意愿、实施方式表决之日投赞成票)后去世的，可以参与房屋面积认定。
39、补偿有哪些方式
城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或者是两者结合的方式。
40、村民的房屋有什么补偿标准
城中旧村更新项目对权益人的安置补偿房屋建筑面积按照房屋认定面积的1.1倍计算;该权益人五层以下房屋建筑面积扣减房屋认定面积的差额部分按建筑成本作货币补偿。
41、政策核定的租金和搬迁费标准
参照红联、南联补偿标准，临时安置补偿费按25元/平方米/月，搬迁费用15元/平方米。
42、被征地农民户的补差政策
被征地农民户全体家庭成员房屋经面积认定后总面积不足400平方米的，差额部分(即400平方米扣减房屋面积认定部分)可按1:1计算应补偿建筑面积，但该被征地农民户应向属地政府支付该部分面积房屋的建筑成本。
43、补交建筑成本价格的依据
建筑成本是指更新区域内村民建房的平均回购成本，由属地镇人民政府(街道办事处)委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。
44、城市更新为什么重新整理被征地农民花名册，在村里生活多年为什么不在名册里
于2014年启动香洲区旧村改造后，市政府要求镇街牵头股份公司对存档的纸质花名册进行整理，录入电脑整理成电子版，整个过程不是进行身份复核，只是将纸质版边吃低电子版。以原花名册为准，不做增减。
45、对被征地农民身份有异议，怎么核实
递交材料到国土部门，申请对身份进行核实。
46、村集体经济组织将全部生产留用地纳入旧改如何赔偿
村集体经济组织将现有全部生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，可按照生产留用地上房屋认定面积的1.1倍计算村集体物业回迁补偿建筑面积。村集体物业回迁补偿建筑面积不足生产留用地容积率1.0面积的，按生产留用地容积率1.0面积计算。
47、村集体经济组织无生产留用地纳入旧改的如何补偿
村集体经济组织无生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，按照原有集体物业房屋认定面积的1.1倍计算集体物业回迁补偿建筑面积。
48、集体物业是否单独用地
是。在更新单元规划中，村集体经济发展用地独立划定，保留划拨性质，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
49、旧改后能否将集体资产出售
根据城市更新政策，旧改后补偿给村集体的物业全部登记在村集体经济组织名下，为确保长久的发展村集体经济以及发挥村集体经济组织对每一代村民的扶持作用，政府明确所有旧改后的补偿物业保留划拨性质。
50、旧改后村集体物业总量是否有所提升 新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于集体回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
51、村集体资产补偿方案如何算是通过
村集体资产补偿方案由村集体经济组织召开大会，并获得占全体成员(股东)人数三分之二以上(含本数)同意即为通过。
52、村民的拆补方案与更新单元规划方案如何算是通过
村民房屋拆迁补偿方案、更新单元规划方案可以采取集中或分散表决的方式，获得占全体权益人三分之二以上(含本数)同意即为通过。
53、构筑物和青苗如何补偿
参照《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法》珠府【2015】43号文进行套价。
54、房屋面积认定表制定的意义
房屋面积认定表是套用拆迁补偿政策，核定每户应纳入政府开支的补偿成本面积。
55、是否每个被征地农民指标都有400平方米
不是。需结合实际情况而定，被征地农民是通过分户来消化认定原始户中超出400平方米的房屋面积，并不代表每个征地农民就有400平方米房屋。
56、为什么5层以上房屋不能认定面积补偿
市政府颁发的所有法律法规等文件规定，五层以上属于违章建筑。
57、城市更新补偿村集体资产后，村集体资产是否不再属于村民
根据《珠海市城中旧村更新实施细则》，村集体物业保留划拨性质，用于建设集体经济发展物业。城市更新之后，集体资产仍属于股份公司全体股东所有。
58、自建房一楼做商铺使用，拆迁补偿能否申请商铺补偿
不能做商铺补偿。因为村民自建房屋属于集体划拨宅基地，并非商业用地。征收补偿只能按照住宅进行房屋面积补偿。倘若土地性质已经变更成商业用地，并办理了相关产权证，可按照产权登记面积进行补偿。
59、经政府审批的拆迁补偿安置方案用途
政府按照政策认定的补偿数据是整村开发成本测算的依据，用于确定开发规模。
60、如何保证村民在城市更新改造的基本利益
经政府审批的补偿方案是对村民的基本补偿标准。同时任何开发商来做旧改，对产权人的补偿标准不得低于政府审批的补偿方案的标准。具体的补偿以开发商和村民签订的补偿协议为准。
61、村民应该在哪里查看公示结果
城市更新过程中提及的相关公示、公告，应当在城中旧村更新区域范围内进行现场公示、公告，亦可到项目现场城市更新办公室咨询。
62、为什么不给开发商建多点物业
受周边的市政配套设施的限制，不能把房子盖太多，避免入住的人过多，造成学位不够用，道路塞车，水压不够，电力不足，严重影响居民的生活。建设规模的确定是政府的职责和权力，任何其他社会团体、个人无权更改，是客观不可再改变的事实。
63、如何选定项目开发企业
村集体经济组织在公开、公正、公平的原则下，可以通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业。需获得占全体成员(股东)人数三分之二以上同意方能通过。
64、可以同时和多个企业谈补偿吗
项目开发企业自获得资格之日起两年内享有项目的唯一拆迁补偿谈判权和预签约权。
65、开发企业的工作期限
开发企业自取得资格起应分别和社区股份公司及属地镇政府签订项目履约协议，协议明确开发企业的具体工作要求和完成时限，一般不超过2年。 6
6、制定补偿方案要多久
项目开发企业自签订旧村改造项目履约协议起一年内，应根据市控规委批准的项目规划指标条件完成方案的编制工作。并通过区城市更新主管部门的核准认定。
67、为什么要固定房屋拆迁1.1的补偿系数
《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》第二十条 城中旧村更新项目对权益人的安置补偿房屋面积按照房屋认定面积的1.1倍计算，全市统一补偿标准。
68、村民回迁房有房产证吗
给予办理出让性质的不动产权证
69、夫妻都是被征地农民，在哪边进行确权
如果户内有外嫁女情况，在不违背夫妻同一个指标的原则下，应尊重村民自身意愿并结合实际可消化房屋面积进行选择认定。
70、为什么报建批复面积不足400平方米
由于相关规定报建房屋需要考虑避让道路、河流和山体等因素，所以实际批复的面积可能小于申报面积。
71、报建后能否享受补差政策
不能。
72、哪些村民能享受更新政策
更新政策只针对本村积极配合更新相关工作的权益人进行房屋认定和补偿
73、回迁房周边如何保证开发商会建设公共设施
更新单元规划方案中需包含符合规划条件的公共服务设施数量。实施主体除了原缴交的项目启动保证金为项目补偿安置保证金外，还应足额缴交公建配套设施建设保证金，确保项目正常进行。
74、为什么更新意愿、实施方式三分之二以上就能通过表决
更新意愿和实施方式仅指是否意愿进行更新，若愿意，是以自行更新还是合作更新，这是城中旧村更新的启动环节，尚未涉及到村民的实质性补偿，在这个阶段规定三分之二以上的通过率，既有利于充分体现村民自主意愿，又有利于城中旧村前期工作的启动。
75、其他产权人能参与表决吗
其他产权人只能参与更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案的表决。
76、为什么其他产权人不能参与更新意愿、实施方式和项目开发企业的表决?
其他产权人的身份、合法权益如何确定有待于开展前期工作后方可核定。更新意愿、实施方式和项目开发企业的表决出前期工作的启动环节，该阶段其他产权人的权利情况尚未明晰，不具备参与这一环节表决的基础。与此不同的是，股民的身份已经确定，以其作为表决主体是有法律依据的。
77、城市更新中镇人民政府(街道办事处)主要负责的工作
镇人民政府(街道办事处)负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。(属地城市更新主管部门负责统筹、协调、指导城中旧村更新各项工作。)
78、城市更新中国土资源主管部门主要负责的工作
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册核实等工作。
79、城市更新中城乡规划主管部门主要负责的工作
城乡规划主管部门负责房屋报建情况的核实等工作。
80、城市更新中城管执法主管部门主要负责的工作
城管执法主管部门负责违法建设行为的查出情况核实等工作。
81、城市更新中海洋农业主管部门主要负责的工作
海洋农业主管部门负责核实确认蚝民、渔民身份。
82、城市更新中侨务主管部门主要负责的工作
侨务主管部门负责核实侨民身份。
83、城市更新中不动产登记机构主要负责的工作
不动产登记机构负责不动产权证信息核实等工作。
84、被征地农民
被征地农民是指村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的农民，一切不在花名册的人员就不是被征地农民。
85、世居居民
世居居民是指所在村初次被统征土地时户籍已登记在本村的城镇居民，城市更新里，限定为具有合法房屋或土地来源的居民。
86、非征地农民
非征地农民是指户籍登记在本村但不属于被征地农民的农民。
87、侨民 侨民是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。 8
8、渔民
渔民是指户籍登记在本村历史上从事渔业生产的村民。
89、蚝民
蚝民是指户籍登记在本村历史上从业养蚝的村民。
90、其他产权人
是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民(股民)以外的组织和个人。
91、享受福利住房政策
是指已享受政府税收、地价等优惠政策购买或自建住房，或是已领取政策性购房补贴。
9
2、权益人
包含被征地农民、世居居民、非征地农民、侨民、渔民、蚝民和其他产权人等七类。
93、房屋面积认定
是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。
94、建筑成本
是指更新区域内村民建房的平均回购成本，由属地镇人民政府(街道办事处)委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。
95、被征地农民户
被征地农民户为所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的户。
96、更新单元规划
更新单元规划是指项目回迁用地的片区规划。
97、容积率
地上总建筑面积与用地面积的比率
98、公示
是指项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公布。公示期不得少于七日(自然日)。
99、补公项目
是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。
100、建安成本
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划 →
5.土地及房屋确权登记 →
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →
7.申报改造主体 →
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9.存入与政府银行共管的风险押金 →
10.编制更新单元规划草案 →
11.核发更新单元规划批复 →
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →
13.注销房地产证 →
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →
16.制作宗地图 →
17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →
18.核发建设工程规划许可证 →
19.核发施工许可证 →
20.开工建设 →
21.核发竣工验收证明 →
22.回迁户入伙 →
23.办理回迁户房地产证。
风险提示：本文仅从城市更新改造实施主体的角度，对城市更新项目尽职调查的主要内容予以梳理，并不涉及城市更新尽职调查的方法及其注意事项，更未涉及城市更新尽职调查所涉事项的法律解决方案及其风险控制方案。
一、对城市更新项目合作方的尽职调查
1、对项目合作方包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单位、项目融资合作方等进行全面的尽职调查，包括但不限于主体资格及其资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、企业经营业务及所涉及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
2、也可对项目合作方进行单项的尽职调查，调查并核实项目合作方的主体资格、资信状况等与项目有关的重大事项。
二、对城市更新项目土地相关情况的尽职调查
1.调查核实项目范围内土地基本情况。若项目范围内土地为国有用地，则应调查、核实《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》等文件，并将其分类为国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、国有土地租赁或者临时用地等类别，并重点核实是否存在抵押、使用权年限是否到期等事宜;若项目为集体用地，则应向村集体经济组织或其后设立单位、政府相关部门等了解、调查、核实集体用地的权属基本情况，并需调查明确该集体土地的用途及分类，是否属于宅基地、非农建设用地、农用地、统征返还用地、未利用地等。
2. 调查核实项目范围内土地是否存在历史遗留问题。根据《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等文件之规定，应重点了解、核实并调查项目所涉土地在深圳农村城市化过程中是否存在历史遗留问题，即更新范围所涉土地与国家相关政府部门、其他集体经济组织或其后设立组织、其他村民或法人组织之间是否存在土地性质及土地权属争议或未解决事项。
3.调查核实项目范围内土地是否已存在合作事宜。应向村集体、项目范围内所涉土地的使用权人、被拆迁房屋所有权或使用权人了解、核实是否与其他个人、公司进行任何城市更新项目的合作或签署类似法律文件。
三、对城市更新项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查
1.全面调查、核实城市更新项目范围所被拆迁房屋包括永久性建筑物、临时性建筑物及其附着物情况，并核实其所有权人、使用权人、用益物权人、担保物权人等情况，并拟定详细清单。
2.重点调查、核实非住宅房屋情况并拟定清单。
3.了解并查证被拆迁房屋的装修状况，必要时进行证据保全。
4.向相关政府部门了解、核实项目范围内涉及违法、违章建筑的认定和处理情况并拟定相关清单。
5.调查、核实项目范围内小产权房情况并拟定清单。
6.调查、核实项目范围内合作建房情况并拟定清单。
7.调查、核实项目范围内被拆迁房屋的出租情况并拟定清单，并以复印、影印、摄像等方式收集项目范围内的被拆迁房屋租赁合同及其相关文件。
8.调查、核实项目范围内被拆迁房屋已设定抵押或存在被司法机构查封、冻结状况，并拟定相关清单。
9.调查、核实项目范围内所有权或使用权有争议的被拆迁房屋情况并拟定清单。
四、对城市更新项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查
1.调查、核实项目范围内华侨房屋情况并拟定清单。
2.调查、核实项目范围内在建工程情况并拟定清单。
3.调查、核实项目范围内擅自改变法定用途的房屋情况并拟定清单。
4.调查、核实项目范围内公益事业用房清单。
5.调查、核实项目范围内军事设施、教堂、宗祠、寺庙、文物古迹情况并拟定清单;。
6.调查、核实内户口所属项目范围内的生活特殊困难人员清单)。
五、必要时，应对项目所在地就实施城市更新项目的法规、政策环境进行了解和调查。
(征求意见稿)
第一章 总则
第二章 城市更新规划与计划
第三章 综合整治类城市更新
第四章 功能改变类城市更新
第五章 拆除重建类城市更新
第一节 一般规定
第二节 单元规划制定计划的申报与审批
第三节 单元规划的编制与审批
第四节 项目实施主体确认
第五节 项目实施计划及相关审批事项
第六节 政府组织实施类项目
第七节 其他事项
第六章 其他规定
第七章 附则
第一章 总 则
第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)，规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。
第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组(以下简称“市领导小组”)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。
市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。
第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。
市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：
(一)组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。
(二)组织拟订全市城市更新专项规划。
(三)组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。
(四)组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。
(五)组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。
(六)负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。
(七)指导、协调和监督各区城市更新工作。
(八)市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。
第六条[区政府职责]区政府(含新区管理机构，下同)负责辖区内城市更新项目的组织实施和全程监管。
区政府及其有关职能部门承担以下职责：
(一)组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目：
1.受理城市更新单元规划制定计划(以下简称“单元规划制定计划”)申报。
2.对城市更新单元规划的编制提出意见。
3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。
4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。
5.确认项目实施主体。
6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。
(二)组织实施辖区内的综合整治类城市更新项目：
1.组织拟定、申报综合整治类项目计划;
2.编制综合整治类项目规划，制定实施方案;
3.安排项目扶持资金。
(三)维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐;
(四)本细则规定的其他职责。
第二章 城市更新规划与计划
第七条[全市城市更新专项规划]市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。
全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。
全市城市更新专项规划的期限一般为五年。
第八条[城市更新的具体管理依据]拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。
综合整治类城市更新依照项目规划和实施方案进行。
功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。
第九条[城市更新单元的定义]城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。
第十条[法定图则中城市更新单元的划定]法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。
第十一条[城市更新单元划定的原则与技术要求]城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：
(一)城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
(二)城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。
(三)政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。
(四)城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。
(五)城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线(重大危险设施管理控制区)、黄线(城市基础设施管理控制区)、紫线(历史文化遗产保护区)等城市控制性区域管制要求。
(六)福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。
(七)已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。
第十二条[单元边界划定原则]城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
第十三条[拆迁范围边界划定原则]城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划定：
(一)拆迁范围边界涉及道路的：
1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围;
2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围;
3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围;
拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。
(二)拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。
(三)已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。
第十四条[城市更新单元规划的定义]城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。
第十五条[城市更新单元规划的编制原则]城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。
第十六条[城市更新单元规划的内容]城市更新单元规划应当包含以下主要内容：
(一)更新目标与定位。
(二)更新方式。包括各种方式及对应的区域。
(三)更新范围。包括更新单元范围、拆迁范围和建设用地范围、土地与建筑物清理的相关成果。
(四)土地利用和规划。包括用地布局、地块功能及相容性、开发强度、地下空间开发利用、建筑总量及各类建筑量、覆盖率、绿地率及绿化覆盖率等。
(五)专项研究。包括配套设施、道路交通、市政工程、城市设计的专项研究。
(六)权利与责任。
1.拆迁与配建责任：明确更新单元内项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任及土地移交的相关要求;配建保障性住房及创新型产业用房的相关要求;项目配建的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和创新型产业用房的产权管理要求。
2.利益平衡：包括更新单元内各个项目依据各自的用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成的利益平衡方案。
3.实施方案：包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。
第十七条[城市更新单元内的未建设用地]未建设用地原则上不划入城市更新单元。
对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米;对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。
对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。
第十八条[城市更新单元规划与已批法定图则]城市更新单元规划在编制过程中，应当研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量。涉及改变法定图则强制性内容的，应当重新校核城市基础设施和公共服务设施的容量，经论证后按照城市更新单元规划的审批程序报批。
城市更新单元规划应当深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，允许对其位置和范围在更新单元内进行适当调整，必要时可以在法定图则规定的基础上新增各类城市基础设施和公共服务设施。
第十九条[计划体系]全市城市更新计划包括单元规划制定计划、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。
第二十条[拆除重建类计划申报]单元规划制定计划实行常态申报机制。
拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划年度实施计划同步编制，按照年度确定的总用地规模及用地结构纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划。
第二十一条[拆除重建类计划调整]市规划国土部门可以根据规划编制情况对单元规划制定计划进行调整，经市政府批准后在10个工作日内在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。
市规划国土部门可以根据项目推进情况，在拆除重建类项目实施计划确定的总用地规模内，对具体项目进行调整并在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。调整后的实施计划总用地规模超过原规模的，应当报市政府审批。
第二十二条[综合整治类计划申报]未划入城市更新单元或者按照已批准城市更新单元规划，需单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划。
按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。
第二十三条[功能改变类项目申报]未划入城市更新单元或按照已批准城市更新单元规划，需单独实施功能改变的区域，按照本细则第四章的规定直接申请实施。
第三章 综合整治类城市更新
第二十四条[职能分工]综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。
市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。
第二十五条[综合整治内容]综合整治类城市更新的内容主要包括：
(一)消除片区安全隐患。
(二)改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等。
(三)改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造。
(四)提升片区城市功能。
第二十六条[费用承担]单独实施的综合整治类项目，如涉及改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境，相关费用按照现行财政体制规定由市、区财政共同承担;其余部分的实施费用由区政府与权利主体、业主委员会、原农村集体经济组织等协商，按照一定比例共同承担。
纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，实施费用由项目实施主体承担。
第二十七条[计划管理]区政府应当结合申报情况，按年度制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。
已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。
第二十八条[项目规划与实施方案]综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。
区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。市规划国土部门派出机构对综合整治规划进行审批。
第二十九条[资金管理]综合整治类项目总概算由市发改部门进行审批。建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。
第三十条[加建附属设施]综合整治类项目原则上不增加建筑面积。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第四章 功能改变类城市更新
第三十一条[实施条件]按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。
具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：
(一)申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求;
(二)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的;
(三)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的;
(四)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的;
(五)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的;
(六)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的;
(七)建筑物由业主区分所有，未经全体业主同意的;
(八)其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。
第三十二条[申请材料]申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。
第三十三条[初审与公示]市规划国土部门派出机构受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行初审。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由;符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第三十四条[规划与用地手续]公示结束后，市规划国土部门派出机构应当对相关意见进行汇总和处理。项目符合功能改变条件的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议(或增补协议)的方式完善用地手续。
第三十五条[相关行政审批]申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。
项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。
第三十六条[房地产变更登记]项目实施完成后，相关权利主体可以向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议(或增补协议)、地价缴纳证明等有关材料。
项目实施经有关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。
第三十七条[实施费用]功能改变类项目实施费用全部由申请人自行承担。
第三十八条[加建附属设施]功能改变类项目原则上不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《更新办法》第二十七条的规定补缴地价。
加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第五章 拆除重建类城市更新
第一节 一般规定
第三十九条[拆除重建适用范围]特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新：
(一)城市基础设施、公共服务设施亟需完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。
(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括：
1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活;
2.房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患;
3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患;
4.经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。包括：
1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施;
2.属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级;
3.其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
第四十条[危险房屋拆建]无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐患确有必要进行危险房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。
第四十一条[实施方式]拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：
(一)权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施、项目拆除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。
(二)市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移转到单一市场主体后由其实施。
(三)合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体合作实施。
(四)政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接实施。
第二节 单元规划制定计划的申报与审批
第四十二条[单元规划制定计划申报指引]拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳入单元规划制定计划。
市规划国土部门应当在相关政府公众信息网站上发布单元规划制定计划申报指引。申报指引可以对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定技术要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求等内容进行细化、调整与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项作出规定。
市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引内容进行调整的，应当及时向社会公布。
第四十三条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：
(一)法定图则已划定城市更新单元;或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。
(二)城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。
(三)已形成计划申报主体。
(四)申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
第四十四条[城市更新意愿]城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方可进行单元规划制定计划申报：
(一)城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的80%。
(二)城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新;或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新;或者符合本款第一项的规定。
在单元规划制定计划申报阶段，城市更新意愿是权利主体是否同意进行城市更新的意思表示，但不作为确定规划指标、拆迁补偿安置方式与标准等事项的依据。
第四十五条[单元规划制定计划申报主体]计划申报主体按照以下方式确定：
(一)权利主体自行申报。
其中，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报。城市更新单元内用地属旧住宅区的，可由业主委员会进行申报。
(二)权利主体委托单一市场主体申报。
(三)市政府相关主管部门或区政府申报。
计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。城市更新单元内具体项目的实施主体按照本章第四节的规定形成并确认。
第四十六条[旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件]符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。
符合相关条件且有意向成为受托方的市场主体向区城市更新主管部门备案后方可开展旧住宅区城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。区城市更新主管部门应当在完成备案后5个工作日内，在旧住宅区现场及相关政府公众信息网站上就备案情况进行公告，公告费用由该市场主体承担。
第四十七条[旧住宅区改造受托方的确定]旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。
第四十八条[委托申报的监管与协调]区城市更新主管部门应当会同相关部门对上述委托申报工作进行组织、协调、监管。
街道办、社区工作站、业主委员会等单位或组织应当依照相关法律、法规和工作规则，在上述委托申报过程中开展协调、服务工作。
第四十九条[其他多权利主体的情形]对于其他存在多个权利主体的城市更新单元，有多个市场主体有意向成为计划申报受托方时，权利主体可以参照本细则第四十七条的规定共同选定计划受托方。
第五十条[单元规划制定计划申报]计划申报主体向区城市更新主管部门申报单元规划制定计划。区城市更新主管部门在受理申请之日起5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料不完整或明显不符合申报指引相关要求的，书面答复申请人并说明理由;申请材料完整的，向市规划国土部门派出机构征求意见。
市规划国土部门派出机构对城市更新单元范围内土地和建筑物的性质及权属、城市规划和土地利用规划等情况进行核查，在20个工作日内将书面意见反馈至区城市更新主管部门。区城市更新主管部门对城市更新单元内的更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报更新单元进行城市更新的必要性及其范围的合理性进行综合判断，在收到市规划国土部门派出机构的书面意见后的20个工作日内提出计划申报初审意见，与申报材料一并汇总上报市规划国土部门。
第五十一条[单元规划制定计划审批]市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核，根据全市城市更新专项规划和近期建设规划，对申报纳入计划的城市更新单元实施城市更新的紧迫性和可行性进行分析，按批次统筹形成单元规划制定计划草案，在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上进行不少于7日的公示后报市政府审批。
申请由政府组织实施的城市更新单元，可优先纳入计划草案。
市规划国土部门可以根据计划申报情况将城市更新需求较为集中且迫切的区域整合成为城市更新统筹片区，会同各区政府组织开展规划研究。
第五十二条[单元规划制定计划公告]单元规划制定计划经市政府批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在相关政府公众信息网站上就计划内容进行公告。
第三节 单元规划的编制与审批
第五十三条[编制主体与期限]城市更新单元纳入单元规划制定计划后，计划申报主体应当立即开展城市更新单元范围内拟拆除重建区域土地的清理和城市更新单元规划的编制与报批工作。
相关工作应在自单元规划制定计划公告之日起一年内完成。
第五十四条[土地清理]在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门派出机构申请对城市更新单元范围内拟拆除重建区域的土地进行清理。
市规划国土部门派出机构对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：
(一)已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。
(二)城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。
(三)按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。
(四)按照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。
(五)按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的范围，且经规划土地审查符合确权条件并取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》的用地。
(六)其他用地。
第五十五条[清理结果]计划申报主体应当根据市规划国土部门派出机构的土地清理结果，编制城市更新单元规划并报市规划国土部门派出机构审批。
城市更新单元内用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元内符合本细则第五十四条第二款第一至五项规定的各类用地的总面积。
第五十六条[不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划审批]对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由;符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。
区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后的15个工作日内提出规划草案，在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。
公示结束后，市规划国土部门派出机构在15个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报市规划国土部门备案。
第五十七条[涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划审批]对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由;符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。
区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行初审，在收到有关部门意见后的10个工作日内提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。
计划申报主体根据市规划国土部门派出机构的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市规划国土部门在受理后30个工作日内对申报材料进行审查并提出规划草案，由市规划国土部门派出机构在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。
公示结束后，市规划国土部门派出机构在5个工作日内对相关意见进行汇总和上报。由市规划国土部门在10个工作日内对公示意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
第五十八条[城市更新单元规划的公告]城市更新单元规划经批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在相关政府公众信息网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新主管部门，抄送发改部门和环保部门。
第五十九条[城市更新单元规划的效力]城市更新单元规划的批准视为已完成所在地区法定图则相应内容的修改或制定，市规划国土部门应当及时将相关内容纳入法定图则。
经批准的城市更新单元规划可作为相关行政许可的依据。
第四节 项目实施主体确认
第六十条[建筑物清理]城市更新单元规划经批准并公告后，计划申报主体应当向区城市更新主管部门申请对城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物进行清理。
区城市更新主管部门对计划申报主体提供的房地产证、规划确认文件、土地权属证明文件、规划土地审查意见书、地价缴纳证明、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内建筑物区分以下情形，在30个工作日内对其权属、功能、面积等进行初步认定：
(一)已取得房地产证的建筑物。
(二)按照市规划国土部门派出机构出具的土地清理结果，城中村、旧屋村及宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目用地范围内的建筑物。
(三)依照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物。
(四)依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，已取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》并缴纳地价、罚款的建筑物。
(五)其他建筑物。
区城市更新主管部门在进行前述核查工作时，相关主管部门及其下设机构应当予以配合、协助和支持。
区城市更新主管部门应当就初步认定结果在城市更新单元现场进行不少于10日的公示，公示费用由计划申报主体承担。公示期间，相关权利主体可就认定结果提出意见并提供相应的证明材料与补充材料。公示结束后，区城市更新主管部门对相关意见进行处理，在20个工作日内形成清理结果，函复计划申报主体，并在城市更新单元拆迁范围现场进行不少于10日的公告。
第六十一条[形成实施主体]城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物清理完成后，项目拆除重建区域内只有单一权利主体的，可直接申请确认实施主体资格;存在多个权利主体的，所有权利主体按照以下方式将房地产的相关权益移转到同一单位后，可由该单位申请确认实施主体资格：
(一)权利主体以房地产作价入股成立或加入公司。
(二)权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
(三)权利主体的房地产被收购方收购。
前款所述的拆迁人或收购方可以是原有的权利主体之一，也可以是其他单位;可以是计划申报主体，也可以是其他单位。
属于城中村改造项目的，也可以由原农村集体经济组织与单一市场主体签订改造合作协议，共同申请确认实施主体资格。
第六十二条[实施主体资质]涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。
上述排名以市规划国土部门相关政府公众信息网站上正式对外公告公布的为准。
第六十三条[拆迁补偿安置协议的签订]多个权利主体通过签订拆迁补偿安置协议方式形成实施主体的，各区政府应当组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。
权利主体和拆迁人应当遵循自愿、公平的原则，在拆迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。补偿标准可参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定确定。
城中村改造项目的拆迁补偿安置标准可由原农村集体经济组织继受单位召开股东大会确定;旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定;其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90%以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90%以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。
第六十四条[见证、公证与争议解决方式]拆迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公证或由律师事务所进行见证。拆迁人应当及时将已签订的拆迁补偿安置协议报区城市更新主管部门备案。
因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十五条[实施主体确认申请]权利主体形成实施主体后，向区城市更新主管部门申请进行实施主体资格确认。申请时应当提供以下材料：
(一)项目实施主体确认申请书。
(二)申请人身份证明文件。
(三)城市更新单元规划确定的拆除重建区域内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。
(四)申请人形成或者作为实施主体的相关证明材料：
1.申请人收购权利主体房地产的证明材料;
2.申请人制定的拆迁补偿安置方案及与权利主体签订的拆迁补偿安置协议;
3.权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件;
4.申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。
(五)法律、法规、规章规定的其他文件。
第六十六条[公示]区城市更新主管部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。
申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当书面答复并说明理由;申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当在项目现场、深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站就实施主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第六十七条[公示意见处理及确认文件核发]区城市更新主管部门应当在公示结束后10个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由;公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在10个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。
实施主体确认文件应当抄送市规划国土部门及相关单位。
第六十八条[监管协议内容]区城市更新主管部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：
(一)实施主体按照《更新办法》的规定和城市更新单元规划的要求应履行的各项具体义务，如落实拆迁责任、实施城市更新项目、移交城市基础设施和公共服务设施用地等。
(二)实施主体按照拆迁补偿安置方案应履行的各项具体义务，如落实货币补偿、提供产权调换的房屋等。
(三)区城市更新主管部门的相关监管方式，如建立资金监管账户、要求提供银行担保等。
(四)双方约定的其他事项。
第六十九条[原有项目已核准改造主体]《更新办法》实施前，区政府已对原城中村和工业区升级改造项目核发各类项目改造主体(含实施主体、改造单位等，下同)核准文件，确定由相关单位实施改造项目的，区城市更新主管部门应当按照本细则规定的条件，对原项目改造主体的资格进行重新核查。符合本细则规定条件的，对其实施主体资格进行确认;不符合本细则规定条件的，应当函告原项目改造主体，要求其在两年内完善相关手续。
原项目改造主体在两年内仍未能达到本细则规定条件的，原有的项目改造主体核准文件不再作为办理后续相关手续的依据。
第五节 项目实施计划及相关审批事项
第七十条[项目实施计划和发改、环保批准文件]城市更新单元规划经批准且单元内项目的实施主体经区城市更新主管部门确认后，项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件。
市规划国土部门应当根据规划制定计划、城市更新单元规划审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。发改和环保部门应当根据市规划国土部门在城市更新单元规划审批完成后函告的审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。
第七十一条[建筑物拆除]项目纳入拆除重建类项目实施计划后，实施主体应当组织拆除项目拆除重建区域内的建筑物。
第七十二条[房地产权属证书注销]权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的，应当在协议中约定并同时向拆迁人提交被拆迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书;没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。
拆迁人被确认为项目实施主体并完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新主管部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：
(一)房地产权属证书注销申请表。
(二)申请人身份证明及委托书。
(三)房地产权属证书。
(四)城市更新单元规划成果。
(五)项目实施主体确认文件。
(六)与申请注销房地产权属证书相对应的拆迁补偿安置协议。
(七)区城市更新主管部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。
(八)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
本细则施行前，权利主体签订拆迁补偿安置协议时未向拆迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的现行规定办理。
第七十三条[用地移交入库]项目拆除重建区域内建筑物的拆除和房地产证注销工作完成后，在签订土地使用权出让合同之前，实施主体应当按照城市更新单元规划的要求，将规划独立占地的城市基础设施和公共服务设施的用地向土地储备主管部门申请办理移交入库手续，由土地储备主管部门出具确认文件。
第七十四条[用地审批]城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，由项目实施主体持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料向市规划国土部门派出机构申请进行用地审批。市规划国土部门派出机构对项目的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，符合条件的，上报市规划国土部门进行审查。
市规划国土部门派出机构应当在项目用地经批准后核发建设用地规划许可证并与项目实施主体签订土地使用权出让合同。项目涉及农用地转用的，在完成报批手续前，不得向项目实施主体实际交付土地。
第七十五条[适用城中村地价政策的用地类型]以下用地适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：
(一)福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。
(二)宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》(深府[1993]283号)和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府2004[102]号)划定给原农村集体的非农建设用地。
(三)1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。
已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。
符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。
第七十六条[70个历史遗留项目]宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目中，除城中村和旧屋村部分以外的用地，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计收地价。
第七十七条[鼓励发展产业地价修正]拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为物流或研发用途的，按照《更新办法》第三十八条的规定计收地价。
拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《更新办法》第三十八条的规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。
第七十八条[多种类别用地地价]城市更新项目用地范围内包含不同类别用地的，应当分别测算地价后计收总额。各类用地计收地价的建筑面积以更新后项目总建筑面积为基数按照比例进行分摊，分摊比例为项目原有各类合法用地面积占总合法用地面积的比例。
第七十九条[零星用地地价]边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的地价，按照以下标准计收：
(一)已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准计收。
(二)未进行转地补偿的，按照公告基准地价计收。
第八十条[地下空间]项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。
项目拆除重建范围内规划开发的地下空间，未被规划用于国防、防空、防灾等专用设施、城市基础设施和公共服务设施的，其地下建设用地使用权可随地上建设用地使用权一并出让给项目实施主体，按照其功能和土地使用权使用期限，以市场评估地价标准测算地价，并以地下空间地价修正系数予以修正。
第八十一条[土地合同约定义务]土地使用权出让合同中约定由实施主体配建保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等具体义务的条款，应当按照城市更新单元规划和项目实施监管协议的相关内容予以明确。
按照项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产，应当在土地使用权出让合同中明确约定不得申请进行预售。
第六节 政府组织实施类项目
第八十二条[政府组织实施类项目]市、区政府可以通过土地使用权收回、房屋征收、土地收购、房屋拆迁等方式对城市更新单元内的用地进行空间上的整合，采用公开方式出让土地使用权或成立、授权相关城市更新实施机构实施拆除重建类城市更新项目。
第八十三条[土地收回和房屋征收]根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，政府为实施城市规划，组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府应当组织申报城市更新计划、编制城市更新单元规划、收回土地使用权或进行房屋征收。
政府应当按照相关法律、法规、规章的规定，对权利主体予以补偿。
第八十四条[土地收购和房屋拆迁]权利主体申请由政府组织实施城市更新项目的，可以向政府申请进行土地收购和房屋拆迁。
政府可以依照以下方式对权利主体进行补偿：
(一)政府直接对权利主体进行补偿，补偿标准参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定执行。
(二)政府按照《更新办法》第三十一条的规定，通过招标方式引入市场主体承担拆迁谈判工作，与权利主体协商确定补偿标准，市场主体的拆迁费用和合理利润从土地公开出让收入中支付。
(三)政府按照《更新办法》第三十一条的规定，与权利主体签订补偿协议，约定具体补偿标准可在土地由政府收购并公开出让后，根据土地出让收入予以明确，具体的拆迁工作和城市更新项目的实施由土地受让人负责。
第七节 其他事项
第八十五条[产业认定与准入]工业区升级改造项目升级改造为市政府鼓励发展产业的，由市产业部门在城市更新单元规划审批阶段对项目的产业定位是否为市政府鼓励发展产业进行认定并提出意见。
此类项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。
对于按照《更新办法》第三十八条第一款确定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。
第八十六条[工业楼宇转让]工业区升级改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业，项目建成后需进行转让的，转让行为应当符合市政府关于产业准入条件的规定。
第八十七条[保障性住房]按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，应当在实施过程中配建一定比例的保障性住房。具体配建比例、配建方式、回购标准按照市政府城市更新项目保障性住房配建比例的有关规定执行。
城市更新项目中保障性住房的建设标准、回购程序、租售管理、产权管理、物业管理和监督检查等具体事项由市住房建设部门另行制定。
第八十八条[创新型产业用房]按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含产业用房的，应在实施过程中配建一定比例的创新型产业用房。具体配建比例、配建方式、回购标准的确定办法由市规划国土部门会同有关部门另行制定。
创新型产业用房由市产业部门依照市政府有关规定进行管理。
第八十九条[住宅户型比例]拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，超出实施前住宅总建筑面积的部分，按国家有关规定控制户型比例，并允许以更新单元为单位进行内部平衡。
第九十条[房地产预售和规划验收]在项目申请房地产预售时，区城市更新主管部门应当就项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况出具意见。拆迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。
在项目申请规划验收时，区城市更新主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆迁等捆绑责任的履行情况出具意见，以确保城市更新单元规划落实到位。
第九十一条[基础设施和公共设施建设]城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的立项应优先安排，保证与城市更新项目同步实施。相关部门可以委托实施主体代为建设，在建设完成后予以回购。
第九十二条[回迁房屋登记]拆迁补偿安置方案确定用于补偿安置的房产，应当按照经区城市更新主管部门备案的拆迁补偿安置协议，以被拆迁人为权利人办理分户分证登记。登记价格以拆迁补偿安置协议约定的价格为准。
第九十三条[政府收回项目]经批准由权利主体自行实施或市场主体实施的城市更新项目不得转让。确实无法完成的，由政府收回土地使用权。
第六章 其他规定
第九十四条[宣传引导]市、区各级部门应当积极开展城市更新政策的宣传，加强城市更新工作的正面引导。
各区政府及街道办、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新中各项活动的正常秩序。
第九十五条[投诉处理制度]各区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九十六条[加快审批]各有关职能部门应当开辟绿色通道或直通车服务，简化办事程序，缩短审批时限，对城市更新项目予以优先审批。
第九十七条[行政费用减免]对于城市更新项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费项目按低限减半征收。
第九十八条[查处违法违规建设]对于已纳入规划制定计划的城市更新单元内的区域，各区街道办、区规划土地监察机构应加快开展已申报历史遗留违法建筑的记录、初审、认定等处理工作。
市、区规划土地监察工作机构应当加大管理和巡查力度，及时处理城市更新范围内按照有关规定应予以拆除或没收的违法建筑，严厉查处新增违法违规建设行为。
第九十九条[专项资金使用监督]市领导小组应当对城市更新专项资金的使用情况进行监督。市财政、审计、监察等部门应当分别对专项资金的使用情况进行稽查、审计和监察。违规使用专项资金的，有关部门应当依法收回或者追缴资金，并依法追究有关单位和个人的责任。
第一百条[金融服务]鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过搭建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第一百零一条[工程质量]城市更新项目应严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。
第一百零二条[综合开发管理]城市更新项目应当坚持全面规划、合理布局、综合开发，有关单位和部门开展的供电、供水、供气、电讯、污水与垃圾处理等设施建设工作应当尽量与城市更新项目同步实施，相关设施改造及维修资金优先投入城市更新项目所在区域。
已实施城市更新的区域，有关单位和部门应当将片区的工商、教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市统一的管理体系。
第一百零三条[新技术、新产品]城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市有关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
第一百零四条[不正当行为的处理]有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物清理、城市更新计划申报、实施主体确认申请等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造或者变造文件、散布虚假信息等行为的，区政府应当会同有关部门及时查处，并责令改正;情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格;涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关依法进行处理。
第七章 附 则
第一百零五条[权利主体]本细则所称权利主体，是指城市更新区域内的土地使用权人和建筑物所有权人。
第一百零六条[计划申报主体]本细则所称计划申报主体，是指拆除重建类城市更新项目中，在满足一定条件的情况下，可进行单元规划制定计划申报的单位。
第一百零七条[实施主体]本细则所称实施主体，是指拆除重建类城市更新项目中，在满足一定条件的情况下，经区城市更新主管部门确认资格后，可进行项目开发建设的单位。
第一百零八条[公示、公告时间]本细则所规定的公示，以现场展示或网站公示形式进行的，若有公示时间要求，应当在规定时间内在现场或网站进行持续公示;以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，若有公示时间要求，应至少刊载一次并明确在规定时间内可进行意见反馈。
本细则所规定的公告，以网站公告形式进行的，原则上应当持续公告;以现场展示形式进行的，若有公告时间要求，应当在规定时间内持续公告;以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，应至少刊载一次。
本细则所规定的公示、公告时间，均以自然日计算。
第一百零九条[各区实施办法]各区政府可结合本区实际需要制定城市更新相关实施办法，实施办法应当符合《更新办法》及本细则，报市领导小组备案后施行。
第一百一十条[施行时间]本细则自2010年×月×日起施行。本细则施行前本市相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
【作者】 赵仁冠
【刊名】 城市建筑2005年08期
【机构】 美国CITI设计事务所 上海·20142
4 【关键词】 旧商业区;;旧城改造;;重整;;购物中心
【摘要】 商业进化和城市发展遗留下来的旧商业区的更新,是旧城改造的重要组成部分。旧商业区不仅是城市历史文化的一部分,而且它的建筑和空间所具有的独特魅力,吸引着越来越多的开发商和建筑师去开发和挖掘。本文讨论了有关旧商业区落后的原因、重整改造模式和开发内容,同时根据旧商业区改造成功的实例提出了自己的看法。
一、旧商业区的历史沿革
1.现代商业对传统商业的冲击
在近代商业出现以前，城市的商业业态多为沿城市街道布置的商店和餐馆，在一些主要的街道上由于店铺的聚集形成商业街，而郊区和小城镇仍保持着集市的形式。长期以来，这种商业街和市场式的零售商业形态，是人们最熟悉的购物环境和最基本的购物方式，并与当时以手工业、农业为主的商品生产能力和人们的生活方式相适应。近百年来，虽然商品生产、购物形式发生了巨大的变化，但人们对商业购物环境的基本要求并没有多大的改变
传统的商品零售形态受到的第一次较大的冲击是上个世纪初百货公司的出现。百货公司是资本主义发展的产物，是以商品工业化生产为基础的商品零售形态。一个业务完全的百货公司的建筑面积比传统的商店要大上几十倍，商品品种齐全，顾客购买时有多样的选择。由于装有空调和自动扶梯等新设备，其良好的室内环境也是吸引消费者前来购物的重要原因之一。这些百货公司大都建在最繁华的市中心，是一个城市商业区或市中心的主要标志而以百货公司为主力商店，加上沿街排列零售商店的商业街，并在其周边地区建立电影院、剧院等公共娱乐设施，形成一个城市或一个地区的中心商业区，曾经是一个现代城市理想的商业区规划模式这些在当时是全新模式的商业区对传统的商业区冲击很大，相比之下，那些传统的商业区和商店由于资金不足和商品品种的限制，已逐渐走向衰落
上世纪六七十年代在国外盛行，而我国在90年代开始建造的以室内步行购物环境为主的购物中心，对传统商业区造成了第二次较大的冲击。这一代购物中心以郊区销品茂(Shopping Mall)为主，即以舒适的室内人造环境为主要特点，吸引了很大一部分的顾客群。在商业业态上，以百货公司和大卖场为其主力商店，加上数十个小专卖店的购物中心，在商品种类和服务方面较之过去的单一百货公司相比，自然进步很多。同时，销品茂的规模也越来越大，动辄一二万平方米，三四十万平方米的规模也时有所闻。
随着时代的进步和商业业态的演变，以销品茂为主的商业形态开始无法满足商业区的发展。为了把它区别于更为历史悠久的传统商业区，我们不妨称这类商业区为旧商业区，在旧城改建中所遇到的商业区改建大多是这一类商业区
2.商业区的进化
在自然进化的过程中，适者生存和新陈代谢是一个普遍的规律，商业也不例外。不断出现的新商业形态、购物方式和建筑形式会逐渐取代传统商业模式，一个商业区或商业街会随着时代的发展而进化更新或退化淘汰。由于经济的发展和商业地产价值的不断增加，商店的租金与运作成本也随之增加，传统的小商店必然会因无法承受高昂的租金而搬走，或因顾客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消费要求下迎合新的商业模式而失去了顾客，无法继续营业而关门的例子也并不乏见。零售商业是以顾客消费群为中心的大舞台，完全依靠顾客的选择而生存，失去了顾客，就失去了零售商业本身。因此，那些传统商店能否继续生存并不完全取决于商业区的改造，而是与他们本身内部的经营策略紧密相关。我们改造旧商业区的目的不是在挽救传统的商店，而是根据当代顾客的需求和对现代商业的理解和考虑来重整旧商业区，使之焕发出活力，给传统的商业空间和环境注入时代消费的要求和内容
对有历史文化价值的商业区的改造属于历史建筑保护的范畴，不在本文的讨论范围。我们将讨论的是那些旧的建筑和商业街区，虽然年代悠久，但还没有达到历史文物保护的标准，应如何进行改造和重建
二、旧商业区的改造实践
脱胎换骨式的重建我国上世纪90年代以来进行的大规模城市建设，是经济腾飞的结果。城市面貌变化日新月异，很多城市的中心，其中包括旧商业区几乎是彻底拆毁重建。然而，不少城市在这样的建设速度下，并无多少时间去深思城市历史文化的延续，在取得巨大成就的同时，也留下了不少的遗憾。在传统的城市中心区规划新的建筑与道路时，许多城市并不注意保留旧城的格局和风格。为缓解交通压力，盲目加宽道路，把原来的建筑包括沿街的商店全部推倒，街区被成片拆除
传统商业区一般由居住区发展而来，沿街的商店与居民住宅自然形成一定的比例关系，街区内的居民是商业区的基本消费者。重新规划建设后的新商业区，大部分住宅被办公楼、商场、酒店等取代，商业区赖以生存的本地居民数量骤减，下班以后商业区行人廖廖无几，商店生意清淡，大商店无法生存。美国许多城市在70年代对旧市中心改造曾带来相似的问题，发现问题后，政府鼓励开发商进行商业与居住混合用途开发，才使市中心的人口有所回升
另外，由于居住区脱胎换骨式的重建引起了原住居民的置换与传统文化的消失。由于城市居住区的重建，将原来陈旧的里弄民居拆除，改建高层居民楼，大部分原住居民由于房子售价的攀升而动迁到郊区。购买城市中心区高价房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多数是各地来的收入较高的新居民和海外的购房者。一个地方传统的文化和语言是需要由本地原住居民来延续与传播的，没有或仅有少数的原住居民，该地区的传统文化和语言将会变化，甚至不复存在
时至今日，人们已开始认识到旧市中心或商业区在延续城市历史文脉方面的价值，很少再有城市对旧商业区作脱胎换骨的改造了。但改造旧市中心或商业区，远非只是保留一些老建筑物而已。我们不妨借鉴国外旧商业区改造成功的例子
2.国外旧商业区改造实例—三街步行区
圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美国加州洛杉矶地区的一个滨海小城，西临太平洋，景色优美三街是一条与西海岸平行的南北向街道，距海滨只隔两条街道。三街步行区(Third StreetPromenade)是以跨越三个街区的三街为中心的商业购物区。严格地讲，它包括滨海街到四街沿海的9个井格形的商业街区，东西向长大约有30 O1n南北向长600m左右。这个商业中心也是圣塔莫尼卡的市中心商业区，在20世纪四五十年代时，曾经非常繁荣。60年代后，同美国其他城市一样，随着战后市郊居住区的发展，居民大量移居郊区，这个商业区因此而逐渐衰落。三街步行区曾进行过两次大规模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又进行了第二次改造，终于获得了成功
1965年，为恢复这个商业区昔日的繁荣，市政府决定投资建设„第三街茂”(Third Street Mail)的商业区，范围包括三街两侧的六个街区。市政府首先将三街改建成一个步行街，不准汽车通行，取消路沿石，将车行道和人行道的地面标高统一后，重新铺设地面材料，安装了行人休息座椅，灯光也全部更换一新。同时在三街两侧六个街区里新建了六个室内专用停车场。这一切使三街这条24m宽、600m长的步行街焕然一新。新的步行街在营业后曾热闹一时，但很快人流又逐渐减少，零售生意自然也随之下降。究其原因，三街虽然在交通通行、外观方面大有改善，但在其商业业态上并无多少改变，缺少使顾客再度回访的吸引力。
为加强三街步行街的吸引力，市政当局在三街南面的端头，又引资修建了一个全封闭、全空调的销品茂—圣塔莫尼卡广场(Santa MonicaPI ace)，由著名建筑师弗兰克·盖里(Frank Gehr妇主持设计，它拥有大约100个专卖店、两家百货公司主力商店和两座多层停车楼，于1980年开门营业，获得成功。出乎人们的预料，这个室内购物中心对于三街和市中心商业街区的人流和生意并无多少改善。相反，步行街区的顾客被吸引到室内的销品茂里去，使步行街上更是门可罗雀。第一次改造显然没有成功
从1980年代起，由政府出面成立了“三街发展公司”Third Street Development Corporation)来负责重整这一地区的有关事务。该组织的成员包括业主、商人和其他有关人士。成立后不久，即委托一家规划设计事务所来重新规划设计该街区。到1986年，新的滨海区专题规划完成
规划设计师认为，第一次改造之所以失败，一个重要的原因是没有对步行街的商业业态和内容进行规划。以前以小商店为主的商业形态与改造后600r嵌的步行商业街的商业要求并不匹配，商业业种过于单调，不足以吸引顾客。而南面的室内销品茂在商业上与三街步行区毫无联系，北端又没有主力商店吸引人们往北走
对步行街上的商业业态和用途重新评估后，城市规划部门在土地用途上允许和批准在该区内建造多映厅电影院、办公楼和住宅，增加容积率与放松高度限制。为配合重整滨海区，市政当局又通过新的规定暂缓批准附近其他地区的办公楼和电影院的修建—新的电影院只能在滨海区修建，以增加其娱乐方面的比重。同时，禁止在这个区设立银行等服务性行业，不准在首层设置办公功能。首层的建筑立面要求有大面积的透明玻璃，对餐饮方面和人行道用餐也有很具体的规定来控制。为鼓励在该区进行住宅单元的开发，甚至规定住宅面积一律按50%的面积计算容积率
建筑师认为第一次改造时将街道形态取消是一个错误，街道形态的消失使得晚上商业区看上去更为空盯，因此，建议恢复街道的形态。新的规划建议三街设置约6. 5m宽的机动车双行车道，部分道路中间设步行安全岛区，车道环绕而行，在岛区上设售货亭、雕塑、喷泉等。街道上在白天允许汽车通行，只是在傍晚时间不准汽车通行。街道其余部分变成宽敞的人行道(有的地方达到SK宽 )，设移动售货亭、露天咖啡座、休息座椅，供顾客坐下休息和人们互相观看之用。
1989年，在重整第三街步行区的总体规划与规定出台以后，三街步行区吸引了新的投资者。从1990几992年，私人开发商筹集了大约2亿美元的资金，加上政府在开始时发行的1 300万美元公债的启动金，开发建造了一个多放映厅电影院，几个住宅、商店、娱乐混合使用的建筑项目;在管理上，又重组一个“滨海区公司”(Bayside DistrictCorporation)，统一管理该地区的运作、申请和批准开发项目的用地核准和建筑执照，有的方面甚至可以代表政府决定和批准某些特别要求的商业娱乐开发项目等。同时，该公司对街道上的活动售货亭的位置、户外表演活动的演出时间、声音的强度控制等也加强管理和监督。除了市政方面在安全和街道卫生保养方面法规的支持外，该公司也另外花费资金加强警卫，派驻巡警和设立警察亭，以保证该地区的安全。三街步行区改造终于获得成功，人气日益兴旺
3.旧商业区的重整策略
通过分析上述成功案例，旧商业区重整给我们的启示有下列几个方面:
(1)开发、策划与管理并重在着手改造市中心旧商业区和传统商业区时，应由一个政府认可并支持的专业机构来策划，确定重建、改造的范围，制定出一个有远见的商业策划和切实可行的规划。该专业机构应由政府、业主和开发商共同组成，以兼顾各方的利益，并由这个机构来贯彻实施改造计划。该机构在改造工程完成后，要对商业区的运行加强管理，不仅对商店本身的内容置换要控制，对于街区售货亭、表演活动、安全警卫等也要加强管理和监督
(2)商业策划应重新规划商业区的内容，如有条件，除了餐饮方面外，应增加娱乐方面的内容电影院和家庭娱乐中心在商业区中作为主力租户的作用与百货公司在传统的购物中心作为主力租户的作用相同，都能激活整个商业区。在旧商业区改造中，加建体量巨大的室内购物中心对步行街式的商业区并不会有很大的帮助
(3)委托专业建筑师进行规划设计，在商业步行环境设计中对建筑形象、空间尺度、交通组织等方面应有充分的考虑，既有新的创意，又可以将传统的建筑和空间形态与新的步行购物休闲环境密切结合
(4)不仅改造规划本身需要政府的批准，而且在大环境上必须与政府的总体规划相协调。在很多情况下需要调整用地范围，改变土地用途，增加容积率和放松高度限制等，这一切都需要经过政府规划部门的批准。另外，在公共停车、外部公共交通安排、市政公共安全上都需要得到政府部门的大力支持与财务支援
三、旧商业区更新的发展方向
1.商业区混合用途开发
越来越多的商业区的改造，采用混合用途开发的概念。混合用途的商业区模拟城镇中心区的功能模式，将不同功能的内容和建筑，以街道、公园、广场公共空间为主轴展开。一般来说，商业区应由多幢建筑或街区组成，其用途可以包括零售、公寓、办公、酒店、电影院、娱乐、餐饮等。在旧的市中心街区改建时，保留某些旧建筑，利用原有的空间和格局，再加上新的建筑和内容，会取得较好的效果。其不同用途功能内容可以是水平划分的，即不同用途的建筑在平面布置上解决;也可以垂直方向划分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如低层为商场，上面数层为居住或办公。建筑物之间用露天街道、步行通道、公园和广场来组织和联系，在开发程序上也较为灵活，降低投资风险
Z室内销品茂的衰落和室外购物环境的回归
销品茂开始在我国建造的时间大约较美国晚了20年左右，在这期间世界上(主要是美国)建设销品茂的高潮已经过去，其数量也趋向饱和。严格地说，对于建造这一新型的商业形式，我国各方面的条件尚不成熟。我们的经济结构、金融投资运作、零售商业的业态组成和经营管理都还不能与销品茂式的购物中心的开发完全配合。另外，其昂贵的运营成本(大空间空调与管理费用)也不是很容易被一般商店接受。因此，从它们的运作情况来看，虽然在90年代的建设热潮中，各地建了不少这样的购物中心，但已开张的运作成功的例子不是很多。
从上世纪90年代开始，在美国，人们的兴趣已经转向以室外步行环境为主的购物中心，人们似乎突然发现那些有老房子、旧步行街和广场的室外步行购物环境更有特色、具有历史文化感而倍感亲切。那些旧商业区引起了开发商和建筑师空前的兴趣和重视，老房子不再被视为拆除的对象，而成为宝贵的商业开发资源。许多全封闭的销品茂被拆除而改为室外步行街，新建的购物中心商业开发也越来越多地采取室外步行的环境和商业、居住的混合开发模式
3.商业区的建筑形式
需考虑的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩、图文标志、景观和灯光等。现代顾客和消费者到商业区不仅是来购物或消费，同时也是希望在一种宜人舒适空间与环境中，在精神上得到一种享受。晚上坐在周围都是老建筑的广场里用餐、听音乐，重拾过去老城生活的气氛和感觉，极受现代消费群的欢迎。人们在选择购物商业区时，也许不会在意某商业区的建筑形式如何精彩，而更加注重商业场所的购物环境和商品品质。因此，建筑师在设计新商业区或旧商业区改造时，应因地制宜，设计出更多环境良好、形式优美、具有现代特色和文化底蕴的商业购物区。
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