我国商业银行个人住房贷款的风险管理
摘 要：住房保障的发展与房地产业密切相关，房地产繁荣刺激了房贷规模的扩大。在影响个人按揭业务的各种风险中，信贷风险对个人按揭的影响尤为重要，主要体现在房地产开发商的个人信用风险和信用风险上。本文分析了我国商业银行个人抵押贷款的风险管理问题。
关键词：商业银行;住房贷款;风险控制
0引言
随着我国银行信用体系的不断完善，个人抵押贷款已成为商业银行个人信贷业务的主体。为了理解个人抵押贷款的特点和概念，商业银行个人抵押贷款业务的风险主要分析宏观、内外部不受控制的因素，然后根据影响，并分析不同影响因素的不同权重。最后，提出了降低个人住房贷款风险的建议。
1、商业银行个人住房贷款现状
1.1商业银行个人住房贷款业务概况
随着房地产行业的发展，个人住房贷款业务已成为商业银行个人贷款业务中占比最重的业务。在2018年内，四大国有银行的个人住房贷款业务都占个人贷款业务的重要部分。其中，建行的个人贷款业务量最高。随着商业银行加大贷款管理，近2年不良贷款有所缓和。在四大国有银行中，中国农业银行对贷款的潜在风险不够警惕，不能有效的催收贷款，虽然其住房贷款额较少，但在四家银行中不良贷款率一直偏高。相比，中国银行对不良贷款的管理较好，其贷款率偏低。
1.2商业银行个人住房贷款的特点
(1)规模较大;在四大国有银行中，住房贷款总额在个人贷款中占比最大。如中国农业银行，在2017年各项个人贷款中，个人住房贷款占总额的78.4%，而个人消费贷款、个人经营贷款、个人卡透支、农户贷款总占比为21.6%。(2)贷款金额大，期限长;随着房价的不断攀升，居民的购房压力也不断增大。许多小额贷款满足不了购房需求，因此住房贷款的额度也不断增加，许多借款人无法在短期内还款，因此贷款周期也较长，贷款期限一般为10—20年，最长可达到30年。贷款的偿还期限一般根据借款人的收入状况、还款能力、抵押物、年龄等因素确定。
1.3商业银行对个人住房贷款的管理
(1)贷款前的管理;在贷款审批之前，商业银行调查人员会对申请个人住房贷款的借款人信用的真实性进行核查，严格把控借款人的个人准入关，确保个人住房贷款的高质量，降低信用风险，减少不良贷款率。(2)贷款后的管理;商业银行大多设有专门的贷款后的管理部门，其部门主要负责对借款人的日常监督，对客户的还款意愿偿还能力等进行跟踪记录，根据贷款人的详细情况，将其分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，并对后三类情况的贷款人进行严格监管，必要时可采取措施强制要求借款人还款，尽量减少银行的风险。同时，对于逾期60天、90天、180天以上的借款人，银行会采取各种方式进行催收，对于实在无能力还款的借款人，银行应及时对抵押物进行处理，尽可能减少损失。
2、我国商业银行个人住房贷款分类
(1)个人贷款基金管理部门委托银行及时向雇员发放贷款，并将雇员支付的住房资金用作贷款来源。商业银行的信贷政策委托信托基金管理。(二)自有住房的个人贷款。个人抵押贷款，由贷款供资的银行向主要由商业银行贷款购买住房抵押贷款、个人企业贷款、个人住房项目和贷款的开发商提供贷款。(3)个人贷款个人住房贷款是商业银行用来向借款人提供个人和商业贷款的组合贷款。借款人可以向商业银行申请资金支付相关费用。
3、个人住房贷款的风险分析
3.1市场和政策风险
个人抵押贷款是自然产生的，因此个人抵押贷款容易受到市场波动和政府政策的影响。面对当地市场经济的稳定，个人抵押贷款需求增加，当经济剧烈波动或经济受到压力时，个人抵押贷款需求下降。近年来，随着我国房地产市场相对稳定和繁荣，个人抵押贷款需求增加。2008年经济危机期间，个人信贷资产质量急剧下降。发生宏观经济异常时，政府为市场经济的稳定提供指导，个人抵押贷款与房地产业有关，反过来又影响个人抵押贷款。例如，2016年2月2日，政府出台了影响大型商业银行个人抵押贷款水平的新信贷政策。
3.2利率风险
利息风险是贷款人还贷时，商业银行贷款改变利率的外部宏观环境，这最终导致银行在一定程度上的损失。相比之下，中国对个人住房贷款的限制更大，还款期较长，通常超过15年。在此期间，由于政治、政治、金融等形势的急剧变化，贷款利率将给商业银行带来巨大损失。它甚至破产了此外，个人住房贷款在银行资产比率中占银行资产的比例过高，但时间过长，可能导致银行声誉和流动性的损失。随着利率的变化，借款人的心理和行为也发生了变化。利率上升会增加个人住房贷款的成本，最终导致标准和信贷风险。降低利率，在商定的期限内偿还各方费用，会增加商业银行的成本，减少利润。
3.3信用风险
信用风险通常可分為两类：主动和被动标准石板偿还。主动标准是借款人主动停止还款的行为，导致银行受伤或还款利率低，提前还款是行为。被动标准意味着零售商愿意偿还，但他自己的财务原因却无法偿还。 信用风险通常是由债务人债务引起的。因此，当银行开始放贷时，通常对借款人的个人信用价值进行调查和评估，并根据标准考虑借款人的信用评级。当然，在这个过程中可能会有道德，这可能导致银行资产的损失。
3.4抵押风险
抵押风险是指贷款人在债务人违约后难以处理或处置担保，因此他或我看到资金随时损失。当借款人急需资金时，他将其资产(房地产、房地产等)抵押给商业银行，以获得一部分资金。法律赋予银行在借款人违约时处置抵押资产的权利，但这并不意味着抵押资产可以减少银行的风险和损失。银行经常面临抵押贷款价格风险和处置风险。当证券是房地产，房地产行业处于衰退，抵押贷款物业是不容易兑现或出售的折扣。或者证券的流动性太窄，无法出售，银行的资产可能会流出。抵押处置风险是商业银行资产变现的有效手段不足、处置价格高、难以充分实现担保总额，存在损害风险。
3.5流动性风险
流动性风险的特点是风险损失和流动性低，因为客户要求提取储蓄存款时，由于现金和资产不足而无法满足客户的需求。目前，商业银行个人按揭发行期一般为5年左右，导致商业银行资金使用问题，大大增加了银行的流动性风险，影响了银行的支付能力。这种流动性风险也会使商业银行失去投资机会代理，增加损失。随着个人住房公积金贷款效益的逐步下降，中长期贷款占贷款总额的比重将上升，导致流动性风险。因此，商业银行将更加注重流动资产在固定资产结构中的比重。
4、完善我国商业银行个人住房贷款制度的建议
4.1完善个人信用体系
个人信用体系在评价贷款人实际还款能力方面起着非常重要的作用。完善个人信用体系将有助于商业银行做出正确的判断。个人信用体系应考虑借款人家庭收入、不良信用记录与否。如果相关的信用信息数据比较全面，商业银行可用于分析的数据就越丰富，商业银行对贷款人的选择就越可靠，发放贷款金额的决定也就越合理。商业银行行业也应建立健全信用体系。考虑到个人按揭项目的特殊性，应建立科学的参考因素，收集影响借款人支付能力的数据。商业银行建立信用体系，兼顾定量分析和运用动态分析方法，规避一些可预见的风险。只有现有的定性分析和静态分析才能从根本上提高风险预测的准确性。商业银行还可以根据实际情况制定补偿和处罚，例如向及时发放贷款的借款人提供适当延长还款期限的权利。对于拒绝偿还贷款的人，限制贷款金额，公布信用不良者名单，并加收费用。
4.2优化商业银行的内部控制管理
商业银行在办理业务过程中，要始终严格按照借款人资格审查，不断加强对借款人支付能力的考核。在偿还贷款的过程中，要注意采用动态审查方法，以便及时了解贷款人生活状况的变化。通过增加个性化内部风险管理者的数量，提高商业银行的信用评级体系，以便对风险有更准确的了解。提高个人按揭工人的工作质量，提高员工对核实借款人实际财务状况的理解，在工作待遇过程中。在评估业务人员时，不应局限于简单的企业编号标准，还应考虑计算为每个公司的信用百分比。这有助于避免因工作量和忽视工作质量而缺乏借贷能力的经营者管理业务。
4.3维持房地产市场的稳定
市场经济的发展必须依靠市场本身的调节机制，但房地产市场是因其特殊性，必须妥善加强管理的行业。政府相关部门为了维持房地产业的稳定秩序，必须及时规制房地产市场。政府对房地产业的规制不仅能保证房地产业的发展，还能降低商业银行个人贷款业务中存在的风险，有助于金融体系的健全发展。
5、结束语
近年来，商业银行处理的个人贷款业务越来越多，释放的资金越来越多。与此同时，很多风险也在出现，很有可能导致银行损失。本文简要介绍了个人贷款业务，指出了相关业务面临的一些重要风险，并提出了如何预防或转移这些风险的建议。
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作者简介：
杨燕，女，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理。
作者：杨燕
【摘要】近年来，我国房地产行业处于高速发展和规模化扩张的阶段。房屋贷款至始至终都是各地区商业银行在发展的项目，同时也是商业银行主要发展项目之一，导致房贷规模日渐扩大。随着人们买房需求的提升以及个人住房贷款额度的不断增加，与其相关的业务风险也在不断的显现，部分因素会影响到住房贷款的正常发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对政策，努力控制风险。本文通过对平潭县兴业银行的个人住房贷款风险管理存在问题，立足于实际，提出解决平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理问题的相关建议和对策。
【关键词】个人住房贷款 风险 风险管理
一、引言
个人住房贷款管理工作办法，是从1998年5月9日开始实施的，已经发展了十余年，并且成功取得了社会各界的认同。从个人住房贷款管理办法公布之后，各地区人们都可以通过按揭购房的方式来购买房屋，这已经成为目前国内买房的主流手段之一，被广大消费者认同。利用按揭的方式来购买房产，是各地区人们都比较认同的一种购买方式，同时也可以通过按揭贷款买房的方式，提升银行个人消费贷款强度。作为近年来比较火热的一种金融业务，国内的个人住房贷款还处在发展阶段，不够完善，下文将多相关问题进行研究。
二、平潭县兴业银行个人住房贷款的发展现状
国内房地产行业的不断改革，对带动银行借贷具有十分重要的意义。房地产改革从前些年的福利分房变成现在的商品房购买，整个发展过程提升了人均居住环境质量，同时也带动了国家经济发展。但是房产商品化的发展以及房价的暴涨，也影响了人们的生活质量，导致更多的人成为房奴，购房已经成为每个人都比较关注的问题。房屋价格的不断提升，带动了房地产开发商的建房热情，同时也让银行的业务量有所增长。开发商需要向银行贷款来建房，个人用户也需要向银行贷款来筹集买房的资金，这种情况让银行的信贷部门工作热情更高，工作强度也有所提升。信贷部门会大量的下方房产贷款资金，并通过房贷利率优惠等方式来吸引人们贷款[2]。
兴业银行在平潭的营业网点是不多的，但其个人住房贷款规模相对较大，于是业务风险也随之变大。由于房价的不断攀升，平潭越来越多的居民通过按揭购房的方式来解决自己的住宿问题。而银行也把其作为一个重要的资产业务大量发展，其风险管理问题日益凸显，加上很多人对按揭购房的了解不深，业务员的大力推崇，使得住房贷款风险管理面临严峻考验。
三、平潭县兴业银行个人住房贷款存在的风险
(一)银行内部管理风险
平潭县兴业银行在发展过程中也遇到的来自于各个方面的问题，其主要风险集中在下述几个方面;最常见的问题是对购房借款人个人情况的审查强度不够，影响后续回款。部分项目的开发商销售情况以及工程项目施工进度调查也不够全面，影响资金控制。缺少和房屋土地部门之间的联系，导致抵押难以落到实处，对档案的管理也不够全面，造成银行风险[3]。
(二)借款人风险
平潭县兴业银行主要存在的借款人风险包含下述几个方面;第一点是来自于支付方面的风险，因为借款人的收入增长预期比较高，导致借款人在向银行进行贷款的时候高估了自己未来一段时间内的收入，影响了实际还款能力。第二点是项目投资风险的，项目借款人在贷款时候，想通过房地产投资的方式来获取一定的经济效益，如果房屋并没有为其带来经济效益或者房屋价值贬值，也会影响到借款人的还款。借款人可能会主动的放棄房屋所有权，让银行来承担这部分房屋风险。第三点是失业风险，如果房屋借款人失去的就业的机会，或者是丧失了还款的经济来源，不能每个月按时的交付贷款利息，也会影响银行回款。最后一点是因为受到意外伤害导致不能满足银行还款条件，丧失还款能力[4]。
(三)市场风险
平潭县兴业银行的市场风险与其他银行所面临的风险是一样的，一般情况下都是代指在房屋贷款的过程中，存贷款利率发生了何种变动，以及这种变动会对银行带来什么样的经济效益损失或者是为银行带来何种经济效益收益[5]。
(四)抵押物风险
抵押物风险是银行近年来发展过程中十分关键的一个组成部分，代表了银行的借款人在出现各种违约情况之后，贷款人不能正常的处置各种抵押物或者是在对抵押物进行处置之后，个人利益产生风险。按照当前先行的中华人民银行个人住房贷款管理办法条例中的内容，以此来带动个人住房贷款还款发展。个人住房贷款可以通过抵押或者的质押等方式来提升贷款的安全性。抵押物贷款也是保证贷款人正常还款的第二来源之一，担保的质量是否真实有效，会影响到住房贷款风险。目前常见的抵押物风险集中在抵押物产权风险、抵押物处置风险等诸多方面。抵押物的价值风险，也是近年来比较受人们关注的问题，因为随着当前市场经济的不断发展，各种抵押物的价值肯定会出现不同程度的波动。作为抵押物，其自身也具有一定的不可抗力风险，如果受到了严重的自然灾害或者是比较严重的人为伤害，贷款很难收回，会导致银行失去物质保障[6]。
四、平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理存在问题
(一)过分追求业务指标，忽视贷前调查，贷后管理流于形式
很多业务员为了完成业务指标经常出现以下三个问题：一是在贷款之前，如果调查的不够全面，也会影响到银行贷款的收回。出现该情况的主要原因是以为内银行负责贷款的工作人员个人责任心不够强，个人综合素质也很难达标，所以给贷款留下了一定的安全隐患。二是在贷款的时候审查不够严格、不够细致，也是比较常见的一种问题。首先是项目的贷款审查人以及项目的审批人没有全面、细致、深入的去了解材料的真实性。部分要进行放贷的人没有出具个人工资收入证明，或者是出具了一些虚假的工资收入证明，导致银行在对其进行审核时，审核的最终结果和贷款人的实际情况不符。还有的时候存在主次不清的情况，以第二还贷来源作为基础审批依据，这种审批方式的产生，是因为贷款人第一还款的来源不足，影响了贷款的正常发放。一些地区的银行按照借款人个人的日常信用依据或者是借款依据等，来判定如何进行第二次还款来源审批，但是这种工作模式很难保证担保的合法性、担保的有效性以及担保的可靠性等。而且从目前工作开展的情况来看，这种工作模式还会影响到抵押物评估报告的真实性，导致抵押品保鲜期明显的比贷款还款的期限更短，部分时候还存在没有抵押物的情况。最后一种情况是贷款后检查不够及时，这是目前最容易出现的问题之一。当款项成功放贷之后，如果相关工作人员不能及时的对各种借贷合同、担保合同或等法律文件、凭证规范性进行检查，可能会导致合同履行效率低下，而且这些问题还会影响到以后通过法律渠道对贷款人进行监督。在项目贷款成功发放之后，如果没有对贷款人款项使用情况进行后续监督，还有可能会出现挪用贷款等问题。
(二)缺乏对房价变动引起的违约风险的防范
房地产的周期波动，可能会影响到房屋的价格，并且这种波动以及影响，还会受到金融部门信贷活动的影响，所有的环节中，任何一个环节出现问题，后有可能会传导到金融部门，并对最终的信贷情况产生影响。目前国内的房地产行业已经不再是高速发展阶段，已经进入到了衰退期，各地区的房地产市场都开始降温，而且房屋價格也有了明显的下降，房屋空置率明显升高，已经形成了供大于求的市场发展形势[7]。
五、平潭县兴业银行个人住房贷款的风险防范对策
(一)狠抓项目审查关，加强贷后管理
加强贷后管理，做好风险预测。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据。三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管专库储存，交接制度要健全。交接手续要清楚避免档案和抵押物的遗失。
(二)加强对借款人借款资格和偿债能力的审查
抓住关键环节，落实风险防范责任。一是加强对借款人还款能力的审查。需要注意借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。
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作者：念荣
摘要:本文从我国商业银行的角度出发,根据我国实际国情,分析了中国个人住房贷款风险的现状并分类讨论了现有的风险类型。结合美国次贷危机给我国的启示,提出了若干可行性措施,以完善我国商业银行对于个人住房贷款风险的管理控制,协调金融监管和金融创新,推动我国个人住房贷款业务的良性发展。
关键词:商业银行;个人住房贷款风险;风险管理
998年,随着国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》的颁布,我国福利分房的时代走向了终结,从此住房分配走向了商品化的道路。中国的房地产市场受中国经济发展的影响迎来了房地产市场的持续繁荣,与此同时,中国商业银行的个人住房贷款也得了迅猛的发展,由国外银行业务的发展趋势来看,个人消费信贷有稳定增长的势头,特别是个人住房抵制贷款将成为银行贷款发放的主要领域之一。但是在各大商业银行获得巨大经济效益的同时,也产生了许多的风险,比如借款人信用风险、银行人员违规操作风险和开发商假按揭风险等等。2007年美国次贷危机爆发,不仅仅对金融领域产生了巨大的危害,其危害性还漫延到了全球的实体经济,究其根源可以发现,是由于美国对个贷的风险控制不严,尤其是低收入甚至是无收入人群的无控制放贷,最终导致了这一场全球范围的经济危机。从我国的情况来看,个人住房贷款业务有较好的发展前景但同时也存在风险管理滞后的矛盾。因此,规范风险控制的同时大力发展我国个人住房贷款业务成为了各大商业银行的重点关注问题,研究如何均衡风险和收益使银行利润最大化将具有非常重要的现实意义。
一、中国商业银行个人住房贷款风险的现状分析
一中国商业银行个人住房贷款的现状
我国商业银行的个人住房贷款业务已经有5年了,在这5年中,我国个人住房贷款市场经历了缓慢发展、迅速增长、平稳增长和规范发展这样四个阶段。2007年至今,我国已经开始走向了规范发展的道路,采取了一系列地措施降低了个人住房贷款发展的速度,但是个人住房贷款的风险控制管理仍然存在很大的困扰。
受2008年国际金融危机的影响,我国各地区的房价普遍下跌,这给我国各商业银行的个人住房贷款带来了相应的风险。其中,当前国内银行体系面临的较高一部分风险就是个人住房抵押贷款。根据《2009年中国人民银行第四季度货币政策执行报告》,至2009年底,人民币贷款余额为40.4万亿元,年末居民户贷款同比增长43.3%,其中主要是居民户消费性贷款,特别是个人住房贷款同比大幅多增。年末个人购房贷款余额4.76万亿元,由以上数据可知,处于高见的个人住房贷款占整个银行贷款的比重已经高达.78%。
二中国商业银行个人住房贷款的风险分析
.个人住房贷款的环境风险分析
由于制度建设、国家政策、制度政策的保障不利和银行金融体方面的不健全所造成的风险称之为环境风险。环境风险主要包括抵押风险、利率风险、流动性风险和市场政策风险。抵押风险又包括对于抵押物的处置风险和抵押物的价格风险。处置风险是指由于抵押物变现成本高、渠道窄,商业银行无法顺利变现,而价格风险则包括抵押物价格下跌的市场风险和人为原因造成的人为价格风险。由于金融市场存大的税率波动会导致存贷款利差缩小,甚至出现存款利率高于贷款利率从而导致银行收不抵支的风险,这就称之为利率风险。流动性风险存在的原因是由于商业银行和个人住房贷款的特征引起银行持有的住房贷款债权不能及时的变现或足额变现而受到的利益损失。市场政策风险可以从两个方面进行观察,一是由于国民经济的周期性波动造成的对房地产业的影响,在这个过程中,房地产业往往对于经济周期有着非常高的敏感性,第二是由于政府调整经济政策从而对房地产业进行调整和收缩,就会给商业银行带来损失,因此,商业银行也同样面临着政策风险。
2.个人住房贷款的主體风险分析
主体风险主要是指由于贷款人自身的各种原因造成的对于商业银行的违约风险。主要包括道德风险和违约风险两种。当前银行对于贷款人的审查往往无法出购房人借款的真实目的和购房人的真实信用状况,因此贷款人不好的道德行为就会给商业银行带来风险的可能性,特别是有些借款人把个人住房贷款资金用于高风险的投资,从而会导致商业银行信贷风险大幅上升。根据巴塞尔银行监管委员会对于信用风险的表达:“在商业银行面临的诸多风险中,信用风险是最主要、最直接、最难以控制的风险,与其它种类风险相比更具有不可控性。而这里的信用风险就是主体风险中的违约风险,而许多风险都通过违约风险得到最终体现,所以我国银行目前所面临的主体风险就是违约风险。
3.个人住房贷款的风险管理控制问题分析
随着我国个贷业务的不断发展,我国商业银行对于个人住房贷款的风险管控模式也取得了一定的进展,但是随着外部市场环境的变化,风险管理控制方面的缺陷也不断突显示。首先是管理理念的落后。由于个人住房贷款不良率普遍较低,从而导致银行从业人员放松了对于个人住房贷款风险的研究和控制,这在我国国有银行表现得更为明显。其次是风险管控技术的缺乏。当前我国各商业银行之间、甚至是一家银行的不同分行之前在个人住房贷款业务的操作上都存在差异,因此会缺失可比的基础数据从而影响金融机制进行风险特征量化。最后是控制流程的不规范。这表现在贷、审没有真正分离、商业银行分行的个人信贷部集业务操作与管理职能于一身和事后审计无法达到有效控制风险的目的。
二、美国次贷危机对中国商业银行个人住房贷款风险管理的启示
2007年,震惊全球的美国次贷危机爆发,并且次贷危机很快蔓延到全球的金融市场。这场危机表现抵押品赎回丧失率和债务拖欠比率不断上升,还使美国第二大抵押贷款机构濒临破产,并且使世界上许多投资银行和对冲基金陷入了流动性困境。美国次贷危机产生的最直接和根本的原因就是次级抵押贷款方面的相关因素。因此,美国次贷危机对于我国商业银行进行个人住房贷款风险进行控制时提供了许多启示。
一次级贷款占比过高
住房按揭贷款并非是最安全的资产。当房地产市场景气时,银行会不断扩大信贷规模,但市场逆转时,银行就会遭受到抵押风险。正是由于美联储的连续加息和房地产价格持续走低而导到了美国的次贷危机。而当前,我国次级贷款占到所有贷款的20%左右,而994年仅占3.5%。
二信用风险不可小觑
随着泡沫经济的不断扩大,美国的房地产价格达到了空间的高度,而许多借款人本身没有稳定来源,当个人和家庭年收入无法支持房贷本金和利息时,就会首先违约行为。信用风险本身就是一种小概率大影响事件,而且难以对冲。陷入这一场美国次贷危机的就是贷款恶化的典型信用风险事件。因此,这从风险管理和风险控制的角度对商业银行提出了更高的要求。
三宽标准增加潜在风险
为了追求短期效益,美国的住房贷款机构放松了对于贷款资格的审查,这使许多不符合标准的人获得了贷款,这也是美国次贷危机的一个重要原因。这种情况在中国同样存在,商业银行对于住房按揭的盲目扩张或是房地产的假按揭,都在很大程度上增加了贷款的潜在风险,如何在发展贷款业务和风险控制之间找到一条适度的标准是一个很值得中国商业银行深思的问题。
四)房地产市场膨胀后的持续降温
布什政策的喜欢民众购房政策直接导到了美国房价的大幅上升。但是2006之后,房地产价格开始走低,许多资金困难的借款人很难通过房地产获得资金增值,从而使住房贷款违约率急升。房价的上涨往往会掩盖大量的操作风险和信用风险,而房地产的衰退则会引发市场风险。而我国部分房地产企业也已经出现了销售额负增长的情况,因此商业银行也应该更加关注市场风险。
五)金融经济监管的失控
美国将次级贷款变为次级抵押贷款是一种金融工具的创新,可以在减少流动性风险的同时在短时间内开始新一轮的放贷。但是,金融创新从来都是一把“双刃剑,金融工具开发的过快过多将会使金融监管出现真空,而引发金融危机。这会在某种程度上,加大了个人住房贷款的潜在风险。
从我国目前情况来看,我国的经济增长一直保持了较高速度的增长。但同时,在经济增长的同时风险也日益扩大。鉴于美国次贷危机对全球经济产生的影响,我国商业银行应该采取相应的策略,把握好经济周期的发展变化,做到审慎创新,加快住房抵押贷款证券化并健全内控机制。
三、中国商业银行个人住房贷款的风险管理措施
一加强对宏观调控政策的研究与落实
由于受到宏观经济调控政策的制约,房地产市场的潜在风险不容小觑。因此防范风险的一个重要环节就是全面贯彻宏观调控的政策措施,各商业银行要加强对宏观形势的研究,提高对经济发展趋势的预测性判断。其次,商业银行要对贷款投放进行严格的规划,控制个人住房贷款业务的过快增长,根据经济形势的变化在投放节奏和策略上不断进行调整。另外,由于各商业银行风险管控并不一样,因此商业银行要结合自身实际情况,针对国家宏观调控的各项措施及时部署落实。
二加快个人信用制度的建设
加快个人信用制度的建设首先要建立个人信用档案制度。个人信用档案制度主要利用银行的计算机联网技术,包括银行、房地产、证券、保险、商业、医疗、交通等方面的数据,并且分阶段的把个人信用档案汇集存档。其次要建立科学严谨的信用数据评价体系。该信用数据评价体系应该是以政府部门为主、一个多层次的个人信用调查与评估制度,它将使政府、个人信用调查机构与银行实现系统资源的共享。第三,需要建立个人信用监督管理体系。通过对该体系的设置,在使居民的不良信用行为在银行的监控机制上表现外,这种负面信用记录还会对个人求职、提薪和信用消费等方面都首先不利的影响。最后,个人信用制度的建设需要有与之配套的惩戒措施。通过对不良信用行为的惩罚而在全社会范围内形成一定的震慑力,并且设定恶性信用记录的保留时间,达到制约违约人以后经济活动的目的。
三建立政府住房抵押贷款担保制度
建立政府住房抵押贷款担保制度主要从建立住房贷款政府担保机构和健全完善商业保险制度两方面做起。与个人担保和企业担保相比,政府担保信誉高、实力强。政府的高度参与可以降低贷款成本,通过完善贷款担保办法、加强担保业务规范和监管来建立稳固的业务交流机制,从而达到规避担保机构自身风险和个人住房贷款市场的金融风险的目的。从实际操作来看,因为商业银行对抵押房产并不拥有所有权,我国目前财产保险的部分条款是违反《保险法》的规定的。而建立政府担保制度将会增强商业保险机构进行房地产市场的信心。总体来看,以政府的高信誉作为后盾的担保制度会对我国房地产市场的稳健发展起到不可替代的作用。
四加强商业银行内部风险管理
加强商业银行内部管理,防范风险必须做到以下几点:第一,建立房地产市场上的金融预警和监控体系,从而提高抗风险能力。由于房地产对于经济发展的高度敏感性,这种敏感性对商业银行提出了很高的要求,需要各银行根据经济形势制定合理的个贷业务发展战略,规避可能导致的市场风险。第二,通过加强信贷管理来防范经营风险。信贷管理要求建立严密的贷款操作流程,在对贷款人的身份、还款能力、购房目的以及收入证明的真实性进行审查的同时坚持贷前审查和贷时审批相分离的原则,最后还需完善贷款流程,简化相关繁冗程序,简明的同时加强贷款合同和档案等基础管理工作,使整贷款过程简明快速有效。第三,适度金融创新与风险控制相平衡。金融创新工作可以有效地促进银行经济效益的增长,但这把双刃剑同时会在发展过程中埋下巨大的潜大风险。住房贷款证券化是一种重要的商业银行住房信贷业务的金融工具。资产证券化可以有效地分散风险,但却不会最终消灭风险,美国次贷危机就是一个最好的例子。因此,中国商业银行更应该注重金融监管的重要性,防止对贷款申请人的过松的审查标准以及适度抑止抵押贷款规模的冲动。
参考文献:
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[2] 陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策[].济南金融,20082.
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[4] 曹娟.住房按揭貸款风险的控制与防范[].现代金融,200805.
[5] 刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[].金融研究,20028
作者单位:湘潭大学商学院
作者：刘 鹰 宋延玲
第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。
第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称个人住房贷款贴息，是指青岛市住房公积金管理中心(以下简称市住房公积金管理中心)对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工，按照规定给予一定的贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。
第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：
(一)享受青岛市城市居民最低生活保障;
(二)属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工;
(三)所购房屋为借款人家庭唯一住房;
(四)申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：
1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的;
2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。
(五)应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。
第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：
(一)《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》;
(二)申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明;
(三)青岛市城市居民最低生活保障证明;
(四)申请人及其家庭成员的住房情况证明;
(五)住房公积金联名卡;
(六)核查需要的其他相关材料。
银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。
第五条 贴息按下列程序办理：
(一)提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处(以下简称管理处)提出贴息申请。
(二)管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数(月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入)，若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料;符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处(以下简称贷款处)。
(三)贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会;复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。
(四)贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。
(五)主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。
(六)社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见;对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。
(七)发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。
第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日;下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。
第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：
(一)住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。
银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息;贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。
贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。
(二)年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。
申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息;在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。
(三)所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度;所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。
第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。
第九条 申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。
第十条 本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。
第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：
(一)享受**市城市居民最低生活保障;
(二)属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工;
(三)所购房屋为借款人家庭唯一住房;
(四)申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：
1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的;
2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。
(五)应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。
第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：
(一)《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》;
(二)申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明;
(三)**市城市居民最低生活保障证明;
(四)申请人及其家庭成员的住房情况证明;
(五)住房公积金联名卡;
(六)核查需要的其他相关材料。
银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。
第五条 贴息按下列程序办理：
(一)提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处(以下简称管理处)提出贴息申请。
(二)管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数(月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入)，若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料;符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处(以下简称贷款处)。
(三)贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会;复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。
(四)贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。
(五)主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。
(六)社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见;对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。
(七)发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。
第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日;下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。
第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：
(一)住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。
银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息;贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。
贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。
(二)年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。
申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息;在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。
(三)所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度;所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。
第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。
第九条 申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。
第十条 本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。
住房公积金贷款管理办法
第一章
总
则
第一条
为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》及湖南省建设厅《关于印发〈湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法〉及配套规定的通知》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称住房公积金个人住房贷款，是指以住房公积金为资金来源，由住房公积金管理部门委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。
本办法适用于怀化市行政区域内住房公积金委托贷款的管理。
第三条
怀化市住房公积金管理中心(以下简称“中心”)及其所辖县市区管理部负责贷款调查、审批、发放和管理，贷款风险由中心承担。
第四条
我市住房公积金贷款金融业务由中心委托经怀化市住房公积金管理委员会(以下简称“管委会”)指定的商业银行(以下简称“受托银行”)发放。
第五条
管委会根据当实际发放的住房公积金委托贷款金额及住房公积金的使用资金，确定下一全市住房公积金贷款最高计划控制额度和单户贷款最高额度。
第六条
中心负责编制住房公积金委托贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审批住房公积金委托贷款，监督住房公积金委托贷款的借贷和本息结算。
各县(市、区)住房公积金管理部(以下简称“管理部”)是中心的分支机构，负责辖区内住房公积金委托贷款的发放和管理。
第二章
贷款对象和条件
第七条
凡在怀化市行政区域内正常缴存住房公积金且具有完全民事行为能力缴存人，在怀化市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时，向缴存住房公积金所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款;在怀化市行政区域外、湖南省内异地缴存住房公积金，在怀化市行政区域内购房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存证明、缴存明细，向购房所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款;在湖南省外缴存住房公积金的本市户籍职工，在本人户籍所在地购房，通过异地互认后，可持就业地住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存证明、缴存明细、住房公积金贷款封存证明、缴存住房公积金所在地连续二年的社保证明，向户籍地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款。
第八条
借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件：
(一)连续足额按月缴交住房公积金6个月以上(含6个月)，对曾经在异地缴存住房公积金的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算;
(二)具有购买、建造、翻建、大修自住住房一定比例的首期付款，首付款比例不低于国家、省、市规定的比例;
(三)信用良好，借款人或配偶信用报告中逾期连续不得超过3次，累计不得超过6次。(个人助学贷款和信用卡年费逾期超过以上标准的可根据调查情况酌情确定);
(四)具有较稳定的经济收入，并有按期偿还贷款本息的能力;应偿还的贷款本息与家庭月收入之比不超过50%。有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息内;
(五)具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及住房公积金管理部门要求提供的其他证明文件，购买现房的申请贷款时间自房屋产权证发证之日起不得超过2年，建造、翻建、大修自住住房的申请贷款时间自审批之日起不超过2年;
(六)购商品房的须以所购房屋作为抵押物，建造、翻建、大修自住住房的可提供住房公积金管理部门认可的门面、住房作为抵押物或质押物;
(七)借款人及配偶无住房公积金委托贷款或原住房公积金委托贷款已结清;
(八)未申请过住房公积金贷款又无住房的，可以申请办理住房公积金先提后贷业务，但提取和贷款总金额不得超过购房总价款或建造、翻建、大修自住住房的实际支出。
第三章
贷款额度、期限及利率
第九条
贷款额度：贷款最高额度不得超过40万元。首套房和购买第二套住房的，委托贷款金额不超过国家、省规定的比例。对于购买首套房建筑面积在144平方米以内的，首付款比例为20%;144平方米以上的首套房和第二套住房及精装房的首付款比例为30%;首套房的认定按照怀政发〔2014〕12号文件规定执行;购买第三套及以上住房的，不予贷款;购买“二手房”的以契税发票注明的应纳税基数作为计算贷款额度的依据。
第十条
贷款期限：贷款最长期限为30年，且不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限。
第十一条
贷款利率：按中国人民银行的规定执行。小额住房贷款(5万元以内)期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，到期一次性还本付息，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率规定。
第十二条
还款方式：采用网银代扣方式还款的可选等额本息还款法和等额本金还款法，财政代扣和单位代扣的只能选择等额本息还款法。
第四章
贷款程序
第十三条 中心及管理部应在服务大厅、中心门户网站、政府门户网站公布住房公积金贷款的条件规定、所需资料和办理流程，公布12329热线电话、网络等政策咨询方式，提供全面、便捷的咨询服务。
第十四条 贷款申请
借款人向住房公积金管理部门提出借款书面申请，填写借款申请表，并提供下列资料：
(一)借款人及配偶合法有效的身份证、户口簿或其他有效居留证件;
(二)借款人有效婚姻状况证明(已婚的提供结婚证，未婚的提供户籍所在地县级民政部门出具的未婚证明，离婚的提供离婚证明文件、离婚协议和未再婚证明);
(三)借款人夫妇双方加盖单位公章的月收入证明和工资存折或工资流水单。原则收入以个人公积金缴存基数核定，住房公积金月缴存额合并计算收入。共同还款人未缴存住房公积金的根据实际调查情况核定;
(四)购买、建造、翻建、大修住房规定比例的首期付款证明;
(五)购买期房的，提供经房产部门备案的购房合同、首付款发票、开发商提供的阶段性保证书;
(六)购买现房的，提供房屋所有权证、国有土地使用证、
(七)建造、翻建自住住房的，应提供国土等相关部门出具的批准文件及费用支付凭证;
(八)大修自住住房的，提供房产部门出具的C级或D级危房鉴定书、房屋权属证明及费用支付凭证;
(九)属异地贷款的，提供住房公积金缴交的有效凭证;
(十)住房公积金管理部门认为需要提供的其他证明与资料;
以上资料必须验证原件，提交复印件。
第十五条 贷前调查、评估
住房公积金管理部门受理借款人申请后应及时开展贷前调查与评估。主要包括：
(一)通过公民身份信息系统核查借款人及配偶信息;
(二)通过业务管理系统，查看借款人及配偶住房公积金缴存情况，重点查验住房公积金是否正常足额缴存，账号、姓名是否与借款人提供的情况一致等;
(三)通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况;
(四)购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，核实首期付款是否达到规定标准;
(五)所购住房为期房的，建筑工程应具有商品房预售许可证;
(六)申请贷款年限是否超过国家法定的离退休年龄;
(七)抵押、质押或担保是否足额有效。共有权人是否出具同意抵押的合法文件。采用保证人担保的，审验保证人的资信状况等;
(八)借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力;
(九)对于购买开发商开发的商品房的，应进行调查。调查内容包括：
1、开发商的开发资质;
2、开发商违法违规开发、建设、销售情况及其他不良信誉情况;
3、项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等情况;
4、对于开发商提供阶段性保证担保的，还应调查开发商的担保能力。如商品房预售率、财务经营状况、土地使用权或在建工程已设定贷款抵押等情况;
5、企业营业执照、机构代码证、法人代表资格、银行开户许可证和税务登记证等情况;
6、项目的其他情况。
第十六条
贷款的审查和审批
贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行严格审查。重点审查借款人资格、住房消费的真实性及还款来源的真实性、可靠性;审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性;审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出审查意见后报审贷委员会审议，再由审批人审批，审批人提出贷款金额、期限和担保方式的审批意见。
(一)各县市区管理部贰拾万元以下(含贰拾万元)的贷款，由管理部集体审核，管理部主任审批; 各县市区管理部贰拾万元以上的贷款，经管理部集体审核，由中心稽核科审查后，提交贷审委员会审议，报市中心主任审批。
(二)市本级的贷款不分额度均由中心稽核科审查后，提交贷审委员会审议，报市中心主任审批。
第十七条
签订合同和贷款发放
住房公积金管理部门同意贷款的，由住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人签订借款合同和担保合同(含抵押、质押、保证合同)。
合同签订后，借款人到房产部门办理房屋产权抵押登记、或到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。
根据借款合同及完成担保手续的有关证明文件(包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明文件等)，住房公积金管理部门将资金划入委托贷款基金户，受托银行根据借款合同和借款通知书以转账方式将款项划入住房公积金管理部门与借款人约定的银行账户内。
第十八条 住房公积金管理部门应当自受理申请之日起10个法定工作日内(节假日顺延)完成贷款调查，并上报审贷委员会，由审贷会作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知借款人。准予贷款的，应及时通知借款人办理抵押，住房公积金管理部门应当在收到抵押权证之日起7个法定工作日内发放贷款;不予贷款的，住房公积金管理部门应将贷款申请资料退回借款人，并认真做好政策解释工作。
第五章
贷款担保
第十九条 借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供住房公积金管理部门认可的担保。担保方式为抵押、质押、第三人住房公积金担保。
第二十条 抵押
抵押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，经住房公积金管理部门认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。
(一)借款人以住房或门面抵押的，必须将抵押物现值全额用于贷款抵押;
(二)以房屋设定抵押的，须办理预抵押登记;以共有住房设定抵押的，须征得共有人书面同意;
(三)抵押人与抵押权人须签订抵押合同，并携规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明;
(四)抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受住房公积金管理部门的监督检查。对抵押的房产，在贷款本息未清偿前，未经住房公积金管理部门书面同意，抵押人不得将房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理;
(五)贷款本息未清偿前，抵押权人须妥善保管抵押权属证明文件，建立抵押物检查制度;
(六)抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。贷款本息清偿后，住房公积金管理部门应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。
第二十一条
质押
质押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，住房公积金管理部门认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款，但贷款额度不能超过质押物价值。
(一)借款人可以用自己或他人提供的住房公积金作质押;
(二)可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押;
(三)以有价证券质押的，必须核实证券的真实性，并办理止付登记手续;质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失;
(四)住房公积金管理部门与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认的有价证券交付住房公积金管理部门，质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止;
(五)住房公积金管理部门负有妥善保管质押有价证券的责任。因保管不善造成有价证券灭失或毁损的，住房公积金管理部门应承担民事责任;
(六)质押权利凭证兑现日期先于借款到期日的，可以选择以下方式处理，并在质押合同中注明：
1.到期兑现用于提前清偿贷款;
2.存款展期并继续用于质押;
3.转移为抵(质)押权人认可的其他有价证券或抵押物继续质押、抵押。
(七)在乡镇购房或自建、翻建自住住房不能办理房屋产权证和国有土地使用证的，凭宅基地使用证和国土部门的建房审批文件按每平方米不超过1000元计算总房价，贷款金额在十万元以上的必须用城镇门面或住房做抵押，抵押额不能超过抵押物价值的70%;贷款金额在十万元以内的小额贷款可用本人和他人的住房公积金作质押，贷款额度计算公式为：可贷额度=住房公积金月缴存额×l 2个月×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额。
第二十二条
担保保证
担保保证是指经住房公积金管理部门认可，具有完全民事行为能力人为借款人承担全程连带责任保证担保方式。
已婚借款人，不论采取何种抵(质)押方式，其配偶成为当然保证人，且该保证为不可撤销的全程连带责任保证。
第二十三条
抵押加阶段性保证
抵押加阶段性保证贷款指住房公积金管理部门以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。
(一)保证人必须是与住房公积金管理部门签订了《商品房销售贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位，并按协议约定比例将保证金存入住房公积金管理部门指定的受托银行;
(二)凡申请贷款需办理房屋预抵押备案登记的，住房公积金管理部门按个人住房贷款额5%的标准向签约楼盘的开发商收取保证金。开发商在协议规定时间内预抵押转正式抵押的，全额退还保证金，保证人不再履行保证责任。以住房公积金全额质押的免收保证金。
第六章
贷款偿还
第二十四条
贷款合同生效后，借款人应按照合同约定及时足额归还贷款本息。借款人可采取以下方式偿还贷款本息：
(一)柜面还款方式。即借款人直接以现金、支票、储蓄卡、信用卡或储蓄存折到受托银行规定的营业柜台还款;
(二)委托扣款方式。即借款人、住房公积金管理部门与银行或借款人所在单位或财政工资统发中心签订协议，委托银行或借款人所在单位或财政工资统发中心从其存款户或工资中代扣偿还贷款;
(三)住房公积金按年或按月对冲还款方式。即借款人自办理了贷款后第二个还款月起可每年用本人及直系亲属住房公积金结转余额抵偿当年应还贷款本息。按年对冲业务每年限办理一次，借款人每年1月1日至3月20日期间均可办理当年的对冲业务，办理按年对冲业务须预留本人及直系亲属一个月住房公积金缴存额;按月对冲须预留一个月住房公积金还款额。
第二十五条
借款人偿还贷款1年(含1年)以上的，可以申请提前偿还部分本金或一次性还清。提前偿还贷款的利息按实际贷款期限计算。借款人在月还款额不超过家庭收入50%，且在同一利率区段的，在合同期内可申请变更还款方式或还款期限，也可申请两项同时变更，限变更一次，但变更后的贷款期限不得超过30年和法定退休年龄。
第二十六条
借款人在原合同履行期间，因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因，导致还款能力下降，不能按照原还款计划按期归还贷款时，可向当地住房公积金管理部门提出延长借款期限的书面申请，经住房公积金管理部门批准后，签订个人住房贷款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字，履行保证责任。
申请借款延期只限一次，短期贷款延期期限不得超过原贷款期限，贷款延期期限最长不得超过3年。原贷款期限加上延长期超过新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不予调整。
第七章
借款抵押、质押、担保合同的变更和终止
第二十七条
借款合同当事人在还款期内要求解除或变更借款合同，须书面通知其他当事人，并经借贷双方协商同意。变更合同未达成以前，原借款合同继续有效。经住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人及有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。
第二十八条
借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十九条
抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时，借款人应向住房公积金管理部门申请置换抵押物，重新办理抵押手续、签订抵押合同。
第三十条
担保人失去担保资格和能力或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十一条
借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。
第八章
抵押物或质押物的处置
第三十二条
借款人有下列情形之一的，住房公积金管理部门有权依法处置抵押物、质押物或要求保证人承担连带保证责任，以所得款项清偿贷款本息和有关费用。
(一)保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少影响住房公积金管理部门实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质物的;
(二)借款人在贷款期内连续3个月或累计6个月不按合同约定偿还贷款本息的;
(三)借款人超过借款年限2个月仍未还清贷款本息的;
(四)借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的;
(五)借款人在合同期内死亡而无继承人或受赠人的;
(六)借款人在合同期内死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的;
(七)借款人有损害住房公积金管理部门权益的其他行为。
第三十三条
处置抵押物或质押物的主要方式为委托拍卖，所获款项按以下顺序分配：
(一)支付处置抵押物或质押物的费用;
(二)扣除与抵押有关的税款;
(三)清偿借款人所欠住房公积金贷款本息及逾期罚息;
(四)余款退还借款人或其继承人、受赠人。
处置抵押物或质押物获得款项不足以偿还贷款本息及相关费用的，住房公积金管理部门有权向借款人、保证人或其继承人、受赠人追索。
第九章
贷款监管
第三十四条
贷款监管实行期限分类法和风险分类法
(一)按期限分类，贷款分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款，其中：逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款为不良贷款;
(二)按风险分类，贷款分正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款，其中：次级贷款、可疑贷款和损失贷款为不良贷款;
(三)实行不良贷款认定和监管考核制度。严格标准，真实反映信贷资产质量。新发生的不良贷款要坚持逐笔(户)审查，明确责任，分级审批，规范运作的原则，按规定权限和程序认定;
(四)缴存住房公积金的私营企业、个体工商户及其雇佣人员或实行人事代理和劳务派遣人员等个人缴存的城镇就业者在办理住房公积金个人住房贷款后，未履行按时足额缴交住房公积金义务，住房公积金管理部门依法提前收回其贷款;
(五)住房公积金管理中心对信贷业务实行全程稽核制度，稽核发现的问题按有关规章及制度执行。
第三十五条
贷款发放后，住房公积金贷款部门要加强贷后管理，定期进行检查。对于办理预抵押登记的住房公积金委托贷款，待项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理房产证和房屋他项权证。
第三十六条
建立贷款业务台帐制度，经办人员对于每项每笔业务，均应及时准确地进行业务台帐登记。
第三十七条
建立住房开发项目档案制度，经办部门应及时收集、妥善保管项目资料，确保项目资料的完整性，并按规定归档，实行项目跟踪。
第十章
附则
第三十八条 中心根据《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》制定相关实施细则，报管委会备案。
第三十九条 本办法公布前有关贷款的文件与本办法不一致的，按本办法规定执行。
第四十条 中央、省、市为应对金融危机、扩大内需、促进房地产市场稳定健康发展的有关阶段性政策，与本办法不一致的，按中央、省、市有关文件规定执行。
第四十一条
本办法自公布之日起施行，原《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》(怀市公积金发〔2010〕19号)同时废止。
第一章 总 则
第一条
为加强和规范住房公积金贷款管理，鼓励和支持住房公积金缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房和改善性住房，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》(国务院令〔2002〕年第350号)、中国人民银行《贷款通则》(中国人民银行令〔1996〕年第2号)、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》(银监会令〔2010〕年第2号)、《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令〔1995〕年第50号)，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)，是指运用所归集的住房公积金为资金来源，向按规定缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。
第三条
借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、 诚实信用、依法合规的原则。
第四条
公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。
—1— 第五条
武威市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构，负责确定差别化公积金贷款政策及影响贷款额度的参数设置、审议住房公积金呆坏账核销、资产证券化等重要事项、审批商业银行或专业服务机构承办公积金贷款业务的资格以及国家和本市规定的其他职责。
第六条
武威市住房公积金管理中心(以下简称中心)是本市公积金贷款的管理机构，负责执行管委会各项决策及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和本市规定的其他事项。
中心应当建立有效的公积金贷款管理机制，依据本办法制定公积金贷款管理制度及操作规程，建立健全风险防控体系，实施公积金贷款全流程管理。
第七条
承办公积金贷款业务的商业银行或专业服务机构(以下统称受托机构)需符合国家和本市的规定条件，并经管委会审批通过。
第八条
中心委托商业银行承办公积金贷款发放及回收 的相关业务，银行的手续费在中心的业务费用中列支。
第九条
中心委托专业服务机构承办住房抵押担保业务，服务机构的服务费在中心的业务费用中列支。
—2— 第十条
中心应当与受托机构签订书面委托协议，明确双方权利、义务和责任，并对受托机构业务办理情况进行监督考核。
第十一条
本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理。包括商品房购房贷款、二手房贷款、商业银行按揭住房贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款)、异地贷款(本地缴存异地购房和异地缴存本地购房)、 经济适用房、拆迁安置房、职工公寓、公租房等购房贷款。
第二章 贷款对象与条件
第十二条
公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工，包括在本市缴存住房公积金的港澳台人员、个体工商户及其雇用人员、非全日制从业人员、其他灵活就业人员，以及在外省市缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时均可申请公积金贷款。
第十三条
中心推行共同借款人制度。借款人已婚的，配偶必须作为共同借款人办理贷款手续，单身借款人可允许父母、子女其中一人作为共同借款人。
共同借款人负有与借款人共同偿还贷款的责任，即在借款人因故无法无力偿还贷款时，代替借款人偿还贷款余额的责任。
第十四条
公积金贷款优先保证首套自住住房的缴存职工家庭，适度支持第二套改善型缴存职工家庭，不得向三套及
—3— 以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。
第十五条 首套房和二套房的认定，以职工家庭夫妻二人在公积金中心的公积金贷款信息记录和征信系统中记载的住房贷款信息记录为准。
第十六条
借款申请人及共同申请人应当同时符合以下条件：
(一)具有合法有效的身份证明，连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上。
(二)具有完全民事行为能力;
(三)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力;
(四)具有良好的信用记录和还款意愿;
(五)能够提供3年以内购买、建造、翻建、大修的相关 合同和证明文件、首付款发票(首套20% 二套30%)及符合规定的其他材料;
(六)异地缴存职工应是本地户籍，所购房屋须为本市的自住住房;
(七)能够提供中心确定的贷款担保。
第十七条
借款人及共同借款人有下列情形之一的，原则上不予贷款。
(一)近5年，在住房公积金提取、贷款中因伪造、变造材料或提供虚假证明，被中心纳入严重失信行为的;
—4—
(二)借款人或共同借款人原有的住房公积金贷款本息尚未还清的;
(二)借款人或共同申请人为他人提供住房公积金贷款担保尚未解除质押的;
(三)借款人或共同借款人已使用此购房合同支取过住房公积金的(贷取选其一);
(四)借款人或共同借款人有商业银行其他消费贷款，余 额在10万以上的;
(五)借款人或共同申请人在住房公积金贷款系统，存在连续3期(含3期)累计6期(含6期)以上的逾期不良记录;
(六)借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有住房公积金贷款、商业银行贷款(不含就业前的助学贷款)，存在 连续3期(含3期)累计6期(含6期)以上的逾期不良记录;
(七)借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有信用 卡透支(不含年费、手续费，以银行盖章为准)，存在连续6期(含6期)累计12期(含12期)以上的逾期不良记录;
(八)被纳入失信被执行人员名单的;
(九)存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。
第三章 贷款额度、期限、利率
第十八条
夫妻双方在我市缴存住房公积金的家庭，公积金贷款的最高额度为60万元;夫妻单方缴存住房公积金的家
—5— 庭，公积金贷款的最高额度为45万元。
第十九条
贷款额度应当同时符合下列限额标准：
(一)借款申请人及共同申请人首次购房的，贷款额度不得高于总房价款的80%;
(二)借款申请人及共同申请人二次购房的，贷款额度不得高于总房价款的70%;
(三)异地缴存职工及无雇工个体缴存者，贷款额度不得超过总房价款的70%;
(四)借款申请人及共同申请人申请贷款额度的月供支出 不超过其共同收入的60%;
(五)不高于借款夫妻双方及担保人住房公积金账户存储 余额之和的5倍;
(六)借款人距退休时间不足三年的，对其公积金担保 贷款额度进行测算，公积金贷款的额度不能大于借款人及担保人公积金账户余额与预计缴存额度之和;
(七)影响贷款的其他因素;
中心在综合考察借款人及配偶的信用状况、贷款额度、剩余房款、还款能力抵押担保等进行测算对比后，取最低值。
第二十条
中心综合考察借款人及配偶的信用状况后，在最高贷款额度内按照借款人还款能力、债务、贷款用途、风险程度、贷款额等进行全面评估测算，确定可贷额度。
—6— 第二十一条
公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。贷款期限不超过借款人法定退休年龄后延5年。
第二十二条
公积金贷款利率按照中国人民银行公布的住房贷款利率执行。
贷款期间，如遇中国人民银行公积金贷款利率调整，新利率于利率调整的次年1月1日起执行。
第二十三条
根据人民银行的相关规定，中心对借款人未 按合同约定日期还款的计收罚息，罚息利率按照借款合同载明利率上浮30%执行。
第四章 贷款担保
第二十四条
公积金贷款担保方式有公积金质押担保和住房抵押担保两种。担保的范围包括贷款本金、利息、罚息和为实现债权所需的费用。
第二十五条
担保方式为公积金质押担保的，应符合以下规定：
(一)公积金质押担保人应当拥有良好的信用记录和还款意愿，具有代为偿还贷款本息的能力;
(二)须经中心认可并符合中心规定的其他条件，与中心签订住房公积金质押担保承诺书，在借款人贷款本息尚未还清前，不能提取其住房公积金账户内的存储余额;不能申请住房公积金贷款。
—7— 第二十六条
担保方式为住房抵押担保的，应符合以下规 定：
(一)中心为第一顺位抵押权人;
(二)借款人以自住住房作抵押担保，必须将住房价值全额抵押贷款;
(三)以他房抵押的(只适用于本地缴存职工)，须征得他房产权人本人的同意，必须将住房价值全额抵押贷款;
(四)抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并于放款前向本市不动产权属登记部门办理抵押登记手续，抵押担保期限和贷款期限一致，房产在抵押期间，未经抵押权人书面同意，借款人无权以任何理由中断和撤销抵押担保。
(五)为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请的新购商品房不需评估，按开发商出售的价值估值。二手房贷款或以其他房产抵押购房贷款的，参照税务部门以路段划分的计税参考价估值。
第二十七条
中心在贷款发放前应当对抵押物、抵押物的权属和价值、担保人的偿还能力进行严格审查;在担保期内应当加强对抵押物、担保人的管理，定期检查，防范风险。
第五章 贷款程序
第二十八条
公积金贷款实行三级审批：受理初审→贷款复审→贷款审批。贷款终审审批由中心授权管理部负责人执行。
—8—
第二十九条
符合本办法第十六条规定的借款申请人可向中心受理网点提出借款申请，并按要求提供申请材料，同时承诺所提交的申请材料真实完整。
第三十条
受理网点对符合条件、资料齐全的借款申请予以受理，不符合贷款条件或者申请资料不齐全，受理网点可以不受理，但需告知借款申请人原因。
第三十一条
对初审合格的贷款资料进行复审，核实有关情况，复审合格的，由复审人员签注意见提交审批。
第三十二条
对复审合格的贷款提交管理部审贷会审核，经会议审核通过后由管理部负责人执行贷款终审审批。
借款申请人将资料提交完整后，受理网点应当在国家规定期限内完成贷款审批，并告知借款申请人。
第三十三条
贷款审批通过后，借款申请人即可签订《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》和《抵押担保合同》。
第三十四条
管理部将借款申请人签订的《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》转交受托银行及时发放贷款，网点工作人员及时将贷款发放结果通知借款人。
第六章 还款方式及贷款偿还
第三十五条
公积金贷款的还款方式有按月等额本金还款和按月等额本息还款，借款人根据自身条件自愿选择。
—9—
(一)按月等额本息还款法，即借款人每月以相等的额度 平均偿还贷款本息。
(二)按月等额本金还款法，即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息，利息逐月递减。
第三十六条
借款人应当按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还公积金贷款本息，中心每月通过借款人合同约定的银行还款账户，直接划扣当月应偿还的贷款本息。
第三十七条 借款人贷款期满一年以后可根据借款合同约定提前偿还部分或者全部贷款本息。借款人使用自有资金申请提前还款的，每年可申请多次。
第三十八条
除使用自有资金偿还贷款外，借款人可使用本人公积金结清贷款，在本人住房公积金账户存储余额偿还贷款不足时，借款人可申请其配偶、父母、子女的住房公积金账户存储余额用于结清贷款。
第三十九条
借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息。
借款人因个人原因未按合同约定日按期还款的，中心将在还款日起延续5天进行补扣后，将其欠还本息转为逾期贷款本息。
第七章 合同的变更和终止
第四十条
公积金借款合同需要变更的，必须经债权人、 —10— 债务人、担保人协商同意，并依法签订变更协议。变更类型如 下：
(一)借款人基本信息变更(扣款卡号、联系电话、通讯地址);
(二)担保人变更;
(三)抵押物变更;
(四)还款方式变更;
(五)借款期限变更;
(六)中心批准的其他变更类型。
第四十一条
因离婚、死亡等法定原因，借款人可申请减少或变更共同借款人，有抵押担保合同的，还应进行抵押担保 变更。
第四十二条
借款人和共同借款人以外的担保人因故需要变更的，在征得全体担保人的同意后，可申请变更。
第四十三条
发生下列情形之一的，借款人可申请贷款期限延长，但延长后的贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。
(一)借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人还款能力下降的;
(二)因离婚、死亡等原因造成借款人还款能力下降的。 第四十四条
借款人按借款合同约定履行全部还款义务
—11— 后，抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人，借款合同终止。
第八章 贷后管理及相关法律责任
第四十五条
中心对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资产安全。
第四十六条
对于逾期未收回的贷款，及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。
第四十七条
借款人应当接受中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查，及时告知中心发生的可能影响贷款偿还的事件，并配合中心采取的相关债权保全措施。
第四十八条
对于出现呆坏账损失的贷款，根据相关政策 进行认定、核查，符合贷款核销政策的，应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。
核销后的公积金贷款应当账销案存，继续做好资金回收工作。
第四十九条
中心将公积金贷款审核、发放、回收过程中产生的贷款档案(包括纸质文档及电子文档)按一人一档原则，并根据国家相关规定归档保管。贷款已结清的，档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管。
第五十条
呆账核销的贷款档案要永久保管。
—12— 第五十一条 借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款或者提前收回全部贷款，并由借款人按照借款合同的约定承担违约责任：
(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料;
(二)不按照借款合同规定用途使用贷款的;
(三)借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押的;
(四)借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的;
(五)担保人违反保证合同或者丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现债权，而借款人又未能提供新的保证或新抵(质)押物的;
(六)借款人死亡、失踪或移居国外，无法定继承人、受遗赠人、监护人，或法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的;
(七)借款人因违法犯罪被司法机关追究刑事责任的;
(八)违反中心与借款人约定的其他情况。
第五十二条
中心、受委托银行的工作人员应当严格遵守贷款管理规定，认真履行职责。
第五十三条
售房单位提供虚假合同、发票给借款人的必
—13— 须承担连带责任，同时将划入资金全部退回中心。
第五十四条
借款人将贷款挪用或逾期未偿还本息的，贷款人分别对挪用部分、逾期部分按照中国人民银行有关规定计 收罚息。
第五十五条
借款人在《借款合同》终止前死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的，贷款人有权要求处理抵押物及质押物。
第五十六条
公积金贷款实行终身负责制。贷款管理人员要及时掌握还款情况，对逾期贷款要及时分析原因，把握动向，采用相应措施进行催收，对工作人员因责任心不强，审查把关不严、滥用职权、玩忽职守造成损失的，中心依照内部管理制度进行处理。涉嫌犯罪的，要依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第五十七条
本办法由武威市住房公积金管理中心负责解释。
第五十八条
本办法自发布之日起施行，有效期5年;原武市管发〔2006〕年02号《武威市个人住房公积金贷款管理办法》同时废止。
—14—
第一章 总 则
第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。
第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。
第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。
第二章 借款人条件
第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：
(一) 有城镇常住户口或有效居留身份;
(二) 有稳定的职业和收入;
(三) 信用良好，有按期偿还贷款本息的能力;
(四) 有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;
(五) 有购买住房的合同或协议;
(六) 所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值;
(七) 不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款;享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款;
(八) 贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款程序
第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：
(一) 身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件) ;
(二) 贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明;
(三) 符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;
(四) 抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明;
(五) 保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明;
(六) 以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证;
(七) 以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明;
(八) 贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。
第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。
第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。
第四章 贷款额度、期限和利率
第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%(以较低额为准);住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
第十二条 贷款期限最长不得超过20年。
第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5% 。
第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点;期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点;期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点;期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点;期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。
第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
第五章 抵押贷款
第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
下列财产可作为抵押物：
(一) 抵押人有权处分的房产及地上定着物;
(二) 抵押人依法取得的国有土地使用权;
(三) 贷款人认可的其他财产。
下列财产不可作为抵押物：
(一) 土地所有权;
(二) 所有权、使用权不明或有争议的财产;
(三) 不能强制执行或处理的财产;
(四) 已设定抵押的财产;
(五) 被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产;
(六) 依法不得抵押的其他财产。
第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70% 。
第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人;保险期不得短于申请借款期限;投保金额不得低于借款的全部本息额;保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款;保险所需全部费用由抵押人负担。
第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。
以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：
(一) 以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续;同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。
(二) 以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》;如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。
以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。
第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。
第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。
第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第六章 质押贷款
第二十三条 质押贷款指贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为质物。
第二十四条 出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。
第二十五条 贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。
第二十六条 在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：
(一)到期兑现用于提前清偿贷款;
(二)兑换为定期储蓄存款单继续用于质押;
(三)用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
第二十七条 质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。
第七章 保证贷款
第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。
保证人是法人的，应当同时具备下列条件：
(一) 经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续;
(二) 独立核算，自负盈亏;
(三) 有健全的管理机构和财务管理制度;
(四) 有代偿能力;
(五) 在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户;
(六) 无重大债权债务纠纷。
保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。
第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。 第八章 抵(质)押加保证贷款
第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。
第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。
第九章 贷款偿还方式
第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：
(一) 贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清
(二) 贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
第十章 合同的变更和终止
第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议;有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。
第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。
第十一章 债权保护
第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：
(一) 未按合同约定的还款计划归还贷款本息;
(二) 擅自改变贷款用途或挪用贷款;
(三) 将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押;
(四) 拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查;
(五) 提供虚假文件、资料，造成贷款损失;
(六) 未按合同约定办理有关保险手续;
(七) 与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议;
(八) 抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全;
(九) 在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施;
(十) 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同;
(十一) 违反本办法和借款合同规定的其他行为。
第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：
(一) 限期纠正违约行为;
(二) 中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款;
(三) 按规定处以罚息;
(四) 从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息;
(五) 按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息;
(六) 按照合同约定提前追索保证人的连带责任;
(七) 依法追偿贷款本息。
第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分;其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。
第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。
第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第十二章 附 则
第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。
第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。
第四十五条 本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。
发布日期: 2015-05-01
第十条 借款人申请贷款应当同时具备以下条件：
(一)具有本市的常住户口或者其他有效身份证明;
(二)具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好;
(三)借款人或配偶或直系亲属(父母、子女)申请贷款时足额正常缴存住房公积金满6个月(含)以上，且所在单位处于缴存正常并不欠缴。因单位原因中断缴存的，应同时符合以下规定：申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月(含)、累计中断缴存未超过6个月(含)且已办理补缴;原缴存单位缴存住房公积金的，在新单位缴存不满6个月的，缴存时间合并计算。 购买政策性住房的借款人不受住房公积金缴存时限限制，借款人只满足建立住房公积金账户，且处于足额正常缴存状态。(政策性住房是指享受政府相关税收、福利、政策优惠等条件的住房);
(四)具有符合规定的购买、建造、翻建、大修自住住房的自筹资金;
(五)具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的证明材料;
(六)具有管理中心认可的担保方式(抵押、质押、保证)，能够提供管理中心认可的有效足额担保;
(七)符合申请时效要求。购买新建住房的，从签订购房合同及预付购房款之日起一年以内;建造、翻建自住住房的，未竣工的，以规划部门许可证批准之日起一年以内;购买二手房的，以房屋产权证核发之日起三个月以内;使用公积金贷款偿还商业银行贷款的，贷款期限不应超越商业银行批准还贷年限;
(八)借款人为他人提供贷款第三方保证尚未解除保证责任的不能申请贷款;贷款未还清或未达到贷款信用审核标准的，不予办理贷款;
(九)借款人拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭(借款人、配偶及未成年子女)，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住住房，执行首套房贷款政策;
(十)第二套贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及共同居住的直系亲属)，且贷款用途仅限于购买改善住房条件的普通自住房;
(十一)借款人在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地城市住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地管理中心申请贷款;
(十二)法律、法规和规章规定的其他条件。
第三章 贷款资料
第十一条 借款人申请贷款应当同时提供以下资料：
(一)身份证、军官证等有效证明和户口薄、暂住证等有效居留证明;
(二)个人信用报告;
(三)收入证明;
(四)婚姻状况证明;
(五)购建房资料。购买自住住房的提供合法有效的购房合同和首付款票据;购买二手房的，提供存量房买卖合同和付款收据、契税、个税票据及产权证;购买单位集资、定向开发房的，提供职工与单位签订的购房协议及首付款票据，建设工程规划许可证等有关建房资料;购买拆迁安置房的，提供拆迁安置许可证、拆迁安置补偿协议书;建造住房的，提供建设工程规划许可证和土地使用证等建造手续;翻建住房的，提供建设工程规划许可证及翻建房屋的产权证等有关翻建手续;大修住房的，提供房屋质量鉴定证明和所大修房屋的产权证等相关手续;
(六)担保资料。以他人房产抵押的，提供管理中心认可的评估机构出具的评估报告、房屋产权证(他项权证);以期房抵押的，须由售房单位与管理中心签订阶段性连带责任保证书，并提供建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等;职工联保的提供保证人及其配偶身份证明、夫妻关系证明、同意提供担保证明;质押担保的，提供管理中心认可的质押物。
第四章 贷款额度、期限和利率
第十二条 单笔贷款额度根据借款人及配偶住房公积金账户储存状况、购建住房价格及其还款能力等情况综合确定，有以下三项计算贷款额度。
(一)贷款最高限额为60万元。
(二)根据房价一定比例确定的限额。自建、翻建、大修住房的，贷款额度不超过工程造价的50%，工程造价由管理中心根据建设工程规划许可证载明的面积和当地平均造价具体确定;购买第二套住房的，贷款额度不得超过住房价格的70%;购买首套住房的，贷款额度不得超过住房价格的80%。
(三)根据缴存公积金情况确定贷款额。贷款额度不得超出借款人和配偶在退休年龄内缴存住房公积金数额的2倍或借款人和配偶当前缴存公积金余额总和的15倍。
(四)根据还款能力确定的贷款限额。月还款额不高于借款人的还款能力，借款人及其配偶月还款能力按月工资之和的50%计算(借款人为单身的，核算借款人及其直系亲属还款能力)。
第十三条 贷款年限最长不超过30年(不能超过房屋使用年限);借款人贷款期限一般不得超过法定退休年龄;借款人自贷款之日起到退休时不足30年的、经管理中心审批后，其贷款期限一般最长到借款人法定退休年后5年止(以出生年月为准)。
第十四条 贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行;贷款期限在一年以上的，如遇法定利率调整，于次年元月1日起按相应利率档次执行新的利率标准。一年期的执行合同利率。第二套贷款利率不得低于同期首套贷款利率的1.1倍。
第五章 贷款担保
第十五条 担保方式为抵押、质押、保证和公积金联保。
(一)抵押是指借款人以自有产权、共有产权或第三人拥有产权证的住房作为贷款的担保。
(二)质押是指借款人采用自有或第三人的有价证券质押担保的，有价证券金额不得低于贷款本息额。
(三)保证是指借款人购买的期房不能提供抵(质)押物时，经管理中心认可的有足够代偿能力的单位提供连带责任的保证。
(四)用第三人的房产、有价证券作为担保的，须征得第三人同意，并办理公证手续或其他法律、法规认可的手续。
(五)公积金联保是指借款人用本人和第三方具有贷款资格的职工为借款人贷款提供担保，属于权利质押的担保方式。
第十六条 以房产作为抵押物的，应遵守下列规定：
(一)抵押人必须将房产价值全额用于贷款抵押;
(二)抵押人和抵押权人或委托人应到产权产籍管理机构办理抵押登记手续，办妥的《房屋他项权证》由管理中心(抵押权人)或贷款银行保管;
(三)抵押房产现值由管理中心认可，抵押值最高不得超过抵押房产现值的80%;
(四)抵押期内，抵押人必须保证抵押物的完好，抵押人不得将抵押物再次抵押、转让、变卖或赠与。
第十七条 用有价证券作为质押物的应遵守下列规定：
(一)质押人与质押权人对质押物办理冻结手续，质押率不得高于90%;
(二)对设定的质押物交管理中心(质押权人)保管，借款人按照借款合同还本付息后，管理中心将质押的有价证券退还借款人。质押期内，管理中心不得擅自处分。质押物遗失或毁损的，管理中心应承担责任并负责赔偿。
第十八条 用本人和第三方公积金进行联保的 ，应遵守下列规定：
(一)提供住房公积金的担保人、借款人与管理中心签订书面担保协议，承诺在担保期间内不得提取个人户名下的住房公积金和以后陆续存入的住房公积金;
(二)借款人违约或无力偿还贷款时，管理中心可以扣划担保人、借款人户名下的住房公积金作抵;
(三)根据借款人、配偶与担保人缴存公积金余额占申请贷款额的比例分别确定(实行二人联保、三人联保)。具体比例根据不同时期的最高贷款限额和公积金的缴存情况另行确定。20万元以下的贷款，缴存余额达到贷款额30%以上的，可以实行二人联保;20万元以上的贷款，余额达到25%以上的实行三人联保;不符合上述保证条件的选择其他形式担保;一旦借款人还款额达到第一担保人担保时的余额时，第一担保人可退出担保，形成担保梯次退出机制。
第十九条 借款人以购买的期房作抵押物时，在未办理个人房屋产权证之前，由担保单位提供连带责任担保，借款人取得房屋产权证后应及时办理房产抵押置换手续。
第二十条 抵(质)押、公积金联保期限与贷款期限应保持一致，贷款本息还清，抵(质)押权随之终止。
第六章 贷款程序
第二十一条 借款人到管理中心咨询，可以贷款的，根据不同情况领取贷款资料。
第二十二条 借款人备齐规定的相关资料后送交管理中心审核。审查内容主要包括住房消费行为是否真实有效、首付款是否达到规定比例;借款人、配偶、保证人及其所在单位缴存公积金情况;借款人家庭收入情况是否真实、稳定，有无足够的偿还能力;身份证件是否真实有效;贷款担保是否可靠。对贷款有异议的，要进行贷前调查。管理中心应在受理之日起10个工作日内作出准予或不准予贷款的决定，不准予贷款的，通知申请借款人并告知拒贷原因;准予贷款的，通知受托银行办理贷款手续。
第二十三条 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放贷款;停止向贷款之前，已付清全部房款、办理房屋所有产权证、贷款未还清的发放贷款。
第二十四条 准予贷款的，由管理中心与贷款银行及借款人签订住房公积金借款合同，视贷款担保方式签订住房公积金借款合同中的抵押、质押、保证和公积金联保条款。
第二十五条 贷款的拨付。贷款银行按借款合同约定的时间以转账方式将贷款资金划转到售房单位(售房人)或者建房、修房施工方在受托银行开设的账户内。偿还商业银行贷款的将贷款资金划转到商业银行开设的贷款账户。
第七章 贷款偿还
第二十六条 借款人申请贷款时可自愿选择等额本金还款法或等额本息还款法偿还贷款本息。
(一)等额本金还款法是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变。即本金在整个还款期内平均分摊，但所负贷款利息逐月减少，还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。
(二)等额本息还款法是指借款人在整个还款期内，每月偿还贷款本金和利息之和保持不变。但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。
第二十七条 贷款期限为12个月以内(含)的，实行到期一次还本付息;借款期限在12个月以上的实行按月还款。
第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等原因未能偿还贷款本息的，其财产合法继承人(管理人、监护人)应继续履行借款人签订的借款合同偿还贷款。
第二十九条 借款人提前一次性偿还全部贷款本息须在贷款满12个月后办理，按中国人民银行有关规定执行。
第三十条 借款人还清贷款本息后，由管理中心会同借款人到原登记部门办理抵(质)押注销手续，合同终止。
第八章 贷后管理及违约处置
第三十一条 管理中心要落实贷款责任人制度，加强贷后原始资料(文本档案及电子档案)存档的管理。
第三十二条 管理中心做好贷后的违约处理：对欠还1—3个月的借款人，采取电话、上门催收的方式;对欠还4—6月的借款人，采取发放《到(逾)期贷款催还通知书》并冻结借款人和配偶的住房公积金等方式;对欠还7个月以上或已到期恶意不还的，通过法律途径申请法院强制执行;对涉嫌诈骗提供虚假证明或擅自改变贷款用途，挪用贷款的，依法提前收回或处理抵押物。
第三十三条 管理中心认真做好贷款资金运行情况的分析，按月及时向上级住房公积金管理机构报送公积金贷款回收情况及欠还、逾期贷款明细报表。
第三十四条 借款人虚构提取条件或持伪造资料提取住房公积金的，自该认定之日起取消其3年时限内申请贷款资格。
第三十五条 发生下列情况之一的，均为借款违约，管理中心及贷款银行有权依照有关法律、法规及合同停止放贷或提前收回贷款，有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处置抵押(质)押物。
(一)将贷款挪作他用的;
(二)借款人提供虚假证明材料骗取住房公积金贷款的;
(三)售房人出具虚假购房合同骗取住房公积金贷款的;
(四)借款人在借款合同终止前死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，借款人财产合法继承人(管理人、监护人)或财产合法继承人(管理人、监护人)拒不承担偿还贷款本息责任的或无力偿还贷款本息的;
(五)借款合同到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息和相关费用或借款期内借款人累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，并在受托银行向借款人发送《到(逾)期贷款催还通知书》之日起30天内(以送达时间为准)，借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的;
(六)缴存单位未办理缓缴手续，借款人在贷款手续完成后即恶意停止缴存公积金的或累计满12个月(含)的。
第三十六条 处置抵(质)押物所获价款，应按下列顺序分配：
(一)支付处置抵(质)押物的有关费用;
(二)偿还借款人所欠贷款本息(包括罚息)及违约金;
(三)所获价款不足以偿还上述款项的部分，管理中心和贷款银行有权向借款人追偿。超过应偿还上述款项的部分，应退还借款人。
第三十七条 保证期内发生借款违约，由管理中心及贷款银行追索保证人的连带责任，以借款合同的主债权、利息、违约金和实现债权的费用为限。
第三十八条 借款人提供虚假证明或者资料骗取贷款的，由管理中心责令限期改正，处一千元以下的罚款;用于经营活动有违法所得的，处违法所得三倍以下罚款，但最高不得超过三万元，没有违法所得的，处一万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 监督检查
第三十九条 管理中心和各贷款银行有权对售房单位(售房人)及借款人贷款使用进行监督检查，对有弄虚作假骗取贷款行为的，管理中心有权提前收回贷款，并依法追究相关单位及个人的法律责任。
第四十条 贷款管理人员对办理贷款审查把关不严、滥用职权、玩忽职守，造成贷款损失的，视情节轻重按照有关法律及内部管理制度给予行政处分，构成犯罪的，依法追究法律责任。
第四十一条 按照管理中心与贷款银行签订的委托贷款协议的约定，每年根据贷款的发放、回收、逾期情况对贷款银行进行考核检查。
第四十二条 管理中心要不定期检查开发商及项目进展情况，对所贷款的楼盘跟踪调查，及时督促开发商办理期房转现房抵押登记手续。
第四十三条 房地产开发企业阻挠、拒绝缴存人使用住房公积金贷款购房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正;逾期不改正的，予以通报，并进行不良行为记录。信誉良好的房地产开发企业在取得《销(预)售许可证》的情况下，可以签订按揭协议并办理贷款业务。
第四十四条 借贷双方的任何一方要求解除合同或变更内容及附件，需以书面形式通知相关各方并就有关内容达成协议。在未达成协议以前，原合同及其附件继续有效。
借贷双方及保证人发生纠纷时，应协商解决。协商不成时，可依法向所在地人民法院起诉。
第十章 附则
第四十五条 本办法适用于在保定市行政区域内申请并办理贷款的职工本人、配偶、共同还款人，担保人，各贷款银行,各相关单位和个人。
第四十六条 本办法由保定市住房公积金管理中心负责解释，以前有关规定与办法不一致的，以本办法为准。
第四十七条 本办法自发布之日起施行，有效期两年。
中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。
自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。(完)
金融机构人民币存贷款基准利率调整表
首套房公积金1.0，，贷款50%，利息69625元
二套房公积金上浮1.1，贷款50%，利息76588元
利息差：69625-76588=6963元
二套公积金上浮1.1，贷款11万元，利息39488元;贷款16万元，利息57438
对比结论
1.还清第一套房子10万元，第二套利息69625元
2.第一套房子不还，还第二套房子10万元，利息39488+(第一套剩余利息)= 3.第一套房子不还，还第二套房子5万元，利息57438+(第一套剩余利息)=
**小额贷款有限公司
中小企业流动资金贷款风险管理办法
第一章 总则
第一条
为规范**小额贷款有限公司(以下简称贷款公司)流动资金贷款业务经营行为，促进流动资金贷款业务健康发展,根据国家有关法律法规和贷款公司信贷管理基本制度，制定本办法。
第二条
本办法所称流动资金贷款系指贷款公司向中小企业法人用于借款人日常生产经营周转的本币贷款。
第三条 办理流动资金贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。
第四条 流动资金贷款纳入对借款人建立健全风险限额管理制度。
第五条
流动资金贷款实行授权管理，在授权范围内办理流动资金贷款业务。
第六条
流动资金贷款实行审贷分离、全流程管理，贷款管理各环节的责任需落实到具体部门和岗位。
第七条
办理流动资金贷款应与借款人约定明确、合法的贷款用途，并按照合同约定检查、监督贷款的使用情况。
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资及国家禁止生产、经营的领域和用途。 第八条
办理流动资金贷款时应合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金贷款总额及具体贷款的额度，并根据借款人生产经营的规模及周期特点合理设定贷款业务品种及期限，实现对贷款资金回笼的有效控制。不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。
第九条
办理流动资金贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、(审议)、审批、信用发放条件审核、签订合同、提供信用、贷款使用条件审核、资金支付、贷后管理(风险分类)、信用收回。相关制度办法有特别规定的，执行其规定。
第二章 业务对象、种类及条件
第十条
流动资金贷款对象为经工商行政管理机关核准登记的具备贷款资格的企业法人。
第十一条
流动资金贷款按期限分为短期流动资金贷款和中期流动资金贷款。
短期流动资金贷款是指贷款期限不超过1年(含1年)的流动资金贷款;
中期流动资金贷款是指贷款期限在1年以上(不含1年)3年以下(含3年)的流动资金贷款。
第十二条
借款人申请流动资金贷款应同时具备以下基本条件：
(一)依法设立并持有有效的营业执照，组织机构代码证，人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，特殊行业或按规定应取得环保许可的，还应持有有权部门的相应批准文件;
(二)在金融机构开立基本账户或一般账户(低信用风险业务品种可只要求开立临时账户)，自愿接受贷款公司信贷监督;实行公司制的客户、合资合作客户或承包经营客户申请信用必须符合公司章程或合作各方的协议约定;
(三)管理、财务制度健全，生产经营情况正常，财务状况良好，具有持续经营能力，有合法的还款来源，具备到期还本付息的能力;
(四)借款人及控股股东、主要股东无不良信用记录，或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用;
(五)贷款用途明确，符合国家法律、法规及有关政策规定;
(六)不符合信用贷款条件的，要提供合法、足值、有效的担保;
(七)贷款公司要求的其他条件。
第三章 申请、受理与调查
第十三条 借款人申请流动资金贷款，应提交借款申请书，申明借款种类、金额、币种、期限、用途、担保方式、还款来源、还款计划及还款方式等，并提供符合要求的基本资料(见附件1)，同时书面承诺所提供资料真实、完整、有效。
第十四条 对同意受理的流动资金贷款，由客户部门按规定进行调查。调查的主要内容应包括但不限于：
(一)借款人基本情况，包括历史沿革，注册资本，实收资本，主要投资人及出资金额、比例和出资方式，组织架构，公司治理，内部控制及法定代表人和主要管理人员的情况，客户信用状况，与我行合作情况，关联方及关联交易情况等;
(二)借款人经营情况，包括经营范围、核心主业、生产技术和工艺、年设计生产能力、实际生产能力、市场占有率、贷款期内经营规划和重大投资计划等;
(三)借款人所在行业及区域状况，包括行业发展前景、借款人在行业、区域中的地位、市场环境等;
(四)借款人财务状况，包括借款人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量等;
(五)借款人信用情况，包括借款人开户情况、在金融机构信用总量及信用记录、在贷款公司用信情况及合作情况;
(六)流动资金贷款需求的真实性、合理性，包括客户营运资金的总需求，现有融资性负债情况，应收应付账款、存货等情况，资金需求是否与其生产经营相匹配、负债是否超出合理承受能力，是否有盲目扩大生产规模或盲目多元化投资的倾向;
(七)担保情况，主要调查担保的真实性、合法性、有效性、足值性、可实现性;保证人的保证资格及保证能力;抵(质)押品的物理状况、保管情况、市场价值;
(八)贷款具体用途及与贷款用途相关的交易对手资金占用等情况;
(九)还款来源情况，包括生产经营产生的现金流、综合收益及其他收入等是否足以偿还信用;以及还款计划的合理性、可行性。 中期流动资金贷款还应重点调查以下内容：借款人中、长期生产经营的规划;中长期资产负债结构的稳定性;中长期现金流量的充足性和稳定性;借款人管理层的稳定性及关键管理人员的品行。
第十五条 调查完成后，客户部门应在综合分析判断借款人生产经营是否正常、还款来源是否充足、担保是否落实、信贷风险是否可控的基础上，并撰写调查报告，提出明确的调查意见，包括是否同意贷款及具体的贷款方案，根据需要提出信用发放条件、贷款使用条件、合同约定内容和管理要求等，并对调查内容的真实性、完整性和有效性负责。
第十六条 若借款人的生产经营、财务状况等与前一次办理信贷业务相比未发生较大变化，调查报告内容可适当简化。
第四章 审查、审议与审批
第十七条 信贷风险管理部门负责流动资金贷款审查。审查的重点内容包括但不限于：
(一)借款人是否符合国家产业政策及贷款公司信贷规定、基本条件;
(二)贷款用途是否符合国家法律法规规定和借款人生产经营需要;
(三)调查报告和有关资料是否完整，内部运作程序是否合规，是否符合授权管理要求;
(四)调查报告中对借款人营运资金需求及贷款额度的测算是否合理，是否与借款人生产经营状况及财务状况相适应;
(五)借款人在贷款公司及其他金融机构的用信情况;
(六)贷款担保是否充足、合法、有效;
(七)借款人还款能力及还款意愿如何，贷款还款来源是否可靠;
(八)贷款主要风险及防范措施。
第十八条 审查人员在审查过程中认为存在疑难法律问题的，经公司主管同意，可按规定送交法律人员审查。
第十九条 审查完成后，提出明确的审查意见。 第二十条 对拟同意的流动资金贷款业务，报有权审批人审批，按规定应经贷款审查委员会审议的，经审议后提交有权审批人审批。
第二十一条 流动资金贷款审批内容包括信贷方案(如贷款用途、金额、币种、期限、利率、担保、还款方式、审批有效期等)、信用发放条件、贷款使用条件、合同约定内容、管理要求等内容。
第五章
贷款额度、定价、期限和还款方式 第二十二条 根据借款人生产经营的情况和预期变化，在合理估算营运资金总量和缺口基础上，结合经营规模、业务特征、营运效率、自有及自筹资金、偿债能力等因素合理确定流动资金贷款额度。
第二十三条 流动资金贷款定价应综合考虑贷款风险、资金成本、综合收益、市场竞争等因素，在符合人民银行及贷款公司有关规定的情况下合理定价。
第二十四条
流动资金贷款期限应根据客户生产经营周期、预期现金流、信用资信状况等因素合理确定。 第二十五条
流动资金贷款可采用一次性还本付息，或一次还本、分期付息，或分期还本付息等还款方式。中期流动资金贷款应优先选择分期还本付息的还款方式。对采取分期还本付息还款方式的，应根据客户的预期现金流确定还本付息的期数及每期还本付息的金额。
第六章 合同签订
第二十六条 流动资金贷款审批后，按相关规定进行信用发放条件审核，与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同及其他相关协议，需担保的应同时与担保人签订书面担保合同。
第二十七条
流动资金贷款原则上使用制式合同文本。 第二十八条
流动资金借款合同应包括以下内容：
(一)贷款金额、期限、利率、用途、币种、担保方式、还款方式等;
(二)合同签订前尚未落实的信用发放条件、贷款使用条件及贷款资金支付的限制、禁止行为;
(三)要求借款人指定专门的资金回笼账户，并及时提供该账户资金进出情况;
(四)借款人应在合同中对下列事项作出承诺：承诺不将贷款用于固定资产、股权等投资和国家禁止生产、经营的领域和用途;及时向贷款公司提供真实、完整、有效的材料;配合贷款公司进行贷款支付管理、贷后管理及相关检查;进行对外投资、实质性增加债务融资，以及进行合并、分立、股权转让等重大事项前征得贷款公司同意;借款人资金回笼情况出现重大问题时贷款公司有权提前收回贷款;发生影响偿债能力的重大不利事项时及时通知贷款公司;
(五)当借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式进行贷款资金支付、未遵守承诺事项、突破约定财务指标、发生重大交叉违约事件、违反借款合同约定的其他情形时，借款人应承担的违约责任，贷款公司有权采取变更支付方式、要求追加担保、停止发放贷款、提前收回贷款等措施;
(六)贷款批复文件中要求列入合同条款的其他事项。 第二十九条
根据风险控制需要，在借款合同中还可对如下事项进行约定：
(一)对借款人重要财务指标如资产负债率、流动比率、速动比率、或有负债比率等变动范围进行限定，控制资本性支出;
(二)约定定价条件，定价条件发生变化按约定相应调整贷款利率和实施定价处罚;
(三)加入资产保护条款，如要求借款人对关键资产投保，不得出售指定范围的资产(除非收入用于偿还贷款)，对分红比例进行控制性约定等。
第七章 贷款发放与支付
第三十条
流动资金贷款发放前，应按规定要求落实信贷批复内容，并按贷款公司用信规定进行放款审核后发放贷款。
第三十一条 按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。
第三十二条 根据借款人的行业特征、经营规模、管理水平、信用状况等因素和贷款业务品种，合理约定贷款资金支付方式及贷款人受托支付的金额标准。
第三十三条 采用贷款人受托支付方式的，客户经理应根据合同约定的贷款用途，审核借款人提供的支付申请所列支付对象、支付金额等信息是否与相应的交易合同等证明材料相符。审核同意后，由客户经理在委托支付通知单上签字，将相关资料交放款审核岗审核。放款审核岗审核同意的，在委托支付通知单上签字确认，通知客户部门办理放款手续并将有关资料提交相关部门进行账务处理。
第三十四条 采用借款人自主支付的，贷款公司应要求借款人定期汇总报告贷款资金自主支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款自主支付是否符合约定用途。
第三十五条 对低信用风险流动资金贷款，贷款公司可视情况合理选择贷款支付方式。
第三十六条 贷款支付过程中，借款人信用状况下降、主营业务盈利能力不强、贷款资金使用出现异常的，贷款公司应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式、停止贷款资金的发放和支付。
第八章 贷后管理
第三十七条 流动资金贷款按照贷款公司相关规定和借款合同约定进行贷后管理。除执行贷后管理一般规定外，还应做好以下工作：
(一)根据合同约定要求借款人指定专门资金回笼账户并及时提供该账户资金进出情况。
必要时可根据借款人信用状况、融资情况等，与借款人协商签订账户管理协议或在借款合同中进行补充约定，明确约定对指定账户回笼资金进出的管理。
(二)动态关注借款人经营、管理、财务及资金流向等重大预警信号，根据合同约定及时采取提前收贷、追加担保等有效措施防范化解贷款风险。
(三)根据法律、法规和合同约定参与借款人的兼并、分立、股份制改造、破产、清算、大额融资和资产出售等活动，维护贷款公司债权。
(四)对借款人的贷后情况进行全面的分析评价，综合评估贷款品种、额度、期限与借款人经营状况、还款能力的匹配程度，作为与借款人后续合作的依据，必要时及时调整信贷策略。
(五)贷款发放后15日内对贷款进行首次跟踪检查，核对与贷款申请时的相关内容，对于出现重大异常情况的，应向相关部门汇报，及时采取有效措施，降低风险减少损失。
(六)对逾期30(含)天以内的贷款客户经理应进行短信、电话或催收函催收，逾期30-60天(含)以内的应通过约见借款人、实地催收等方式进行催收，对逾期90天以上的和按规定划为可疑类的贷款，原则上采用法律手段清收或按贷款公司新规定办理。
第三十八条 借款人因市场环境变化、现金流与贷款期限不匹配等原因导致临时性资金困难、不能按期归还贷款的，可以办理展期。流动资金贷款展期不低于原贷款条件，短期流动资金贷款展期累计不得超过原贷款期限，中期流动资金贷款展期累计不得超过原贷款期限的一半。
第十章 附则 第三十九条 本办法适用于**小额贷款有限公司。 第四十条 本办法由**小额贷款有限公司制定、解释和修订。
附件：1.申请办理流动资金贷款应提供的基本资
附件1: 申请办理流动资金贷款应提供的基本资料
一、注册登记或批准成立的有关文件及其最新有效的年检证明;
二、经年检的组织机构代码证，有效的税务登记证及近期的纳税证明，法定代表人身份有效证明或法定代表人授权的委托书;
三、企业章程或合资、合作的合同或协议，验资证明;
四、人民银行核发经年检有效的贷款卡;
五、公司章程对办理信贷业务有限制的，需提供章程要求的股东会或董事会决议或其他文件;
六、近二年财务报告及最近一期财务报表，成立不足二年的，提交成立以来的财务报告及最近一期财务报表。贷款公司认为有必要的，应提供经审计的财务报告;
七、印鉴卡、法定代表人及授权代理人签字式样;
八、采取担保方式的，还应提供担保相关资料;
九、生产经营计划或购销合同等反映客户资金需求的凭证、资料，进出口批文及批准使用外汇的有效文件;
十、其他资料。 上述资料如需留存复印件，应由客户经理将复印件与原件核实后签署“与原件核对相符”字样并签名确认。非初次申请信用的客户，农业银行已有上述资料且至申请日仍有效的，可不要求重复提供。
**小额贷款有限公司 个人信贷业务风险管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范**小额贷款有限公司(以下简称贷款公司)个人信贷业务管理，防范和控制个人信贷业务风险，服务“三农”促进个人信贷业务健康发展，根据国家有关法律法规、贷款公司信贷管理基本制度，制定本办法。
第二条 本办法所称个人信贷业务(以下简称个贷业务)是指贷款公司向具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民(非中华人民共和国公民还须符合国家有关规定，以下简称借款人)提供的各类信贷业务。
第三条 个贷业务的基本流程：业务申请与受理、调查、审查、审批、用信与贷款支付、贷后管理。其中，调查、审查、审批、用信管理环节必须部门分离或岗位分离。
第四条 个贷业务实行“一次调查、一次审查、一次审批”，评级、授信可与贷款申请一并调查审查审批。个贷业务原则上实行分散受理调查、集中审查审批(低信用风险个贷业务除外)。条件成熟的可实行集中调查、集中用信、集中贷后管理。
第五条
个贷业务应按区域、产品、客户等维度实行风险限额管理。
第二章 客户准入
第六条 申请个贷业务，申请人应具备下列基本条件：
(一)具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证明;
(二)具有固定住所，或稳定的工作单位，或稳定的经营场所;
(三)申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天(含)以上或累计180天(含)以上的逾期记录，能够说明合理原因的除外;
(四)收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力;
(五)信贷业务实施前，在金融机构开立活期存款结算账户或银行卡账户;
(六)需进行信用评级的，评级应达到规定标准;
(七)贷款用途明确，符合法律法规规定和国家有关政策;
第七条
申请经营类业务，除应具备第七条规定的基本条件外，申请人还应具备以下条件：
(一)从事的经营活动合法合规，符合国家产业、行业、环保政策和社会发展规划要求;
(二)经年检的营业执照和有权批准部门颁发的生产经营许可证;
(三)有合理的生产经营计划，个人商业用房贷款除外。 第八条 严禁对以下人员办理个贷业务：
(一)有骗(套)取银行信用、恶意逃废银行债务的;
(二)担任或曾经担任有骗(套)取银行信用、恶意逃废债务行为的单位法定代表人、实际控制人，以及对单位逃废债行为负有直接责任的关键管理人员;
(三)有刑事犯罪记录的，但过失犯罪除外;
(四)有嗜赌、吸毒等不良行为的;
(五)从事国家明令禁止业务的。
第三章 贷款申请
第九条
借款人向我公司经营机构提出个贷业务申请。 第十条 借款人首次申请办理个贷业务，需提供以下基本材料：
(一)书面贷款申请;
(二)有效身份证明;
(三)有效收入证明或能够证明借款人收入和还款能力的相关材料;
(四)贷款用途证明(如交易合同)。借款人在业务申请时因交易尚未发生而无法提供贷款用途证明的，可暂提供用途声明。采取受托支付方式的，借款人除须提供用途证明材料外还应提供交易对象收款账户信息，贷款申请时因交易对象尚不确定无法提供的，待交易对象确定后，在申请贷款资金支付时提供。采取自主支付方式的，应与借款人在借款合同中事先约定，要求借款人保留用途证明材料，定期向贷款公司告知贷款资金支付情况;
(五)按规定需评级的，提供评级需要的相关材料;
(六)贷款公司要求的其他材料。 借款人申请办理生产经营性贷款业务，除上述要求的材料外，还需提供营业执照，从事特种行业的需同时提供有权批准部门颁发的生产经营许可证。
第四章 评级与授信
第十一条
办理个贷业务原则上需要评级。经办人员应根据贷款公司个人客户信用等级评定办法对借款人(担保人)进行信用等级测评(按规定可以免评级的除外)。
第十二条 办理循环类个贷业务须对借款人进行授信。授信是指贷款公司根据借款人的收入、资产、信用记录等资信情况及提供担保情况，同意在一定期限内向借款人提供的信用额度。循环类个贷业务是指借款人同贷款公司签订《最高额担保个人借款合同》后，可在合同约定额度内多次用款的个贷业务。
第十三条 个贷业务授信期限原则上3年，最多不超过5年。
第十四条 个贷业务授信额度应根据借款人提供的担保情况，综合考虑借款人及配偶收入等资信情况核定。授信额度为抵质押授信额度、保证授信额度、信用授信额度之和。抵质押率、保证担保额度和信用授信额度核定及计算等，由单项产品管理办法确定。办理个贷业务的单户最高贷款额度由单项产品管理办法确定。
第十五条 核定授信额度或单笔贷款额度，应重点关注借款人的还款能力。对经营类业务，应关注经营项目的现金流及其稳定性。 计算收入偿债比例时如借款人收入按家庭计算，则月债务支出也应按家庭计算。
第十六条 对借款人在授信项下再次或多次申请用信的，仅需对以下内容进行调查审查：
(一)授信条件是否发生重大变化;
(二)贷款用途是否真实、合法合规;
(三)本笔用信增加后，借款人收入是否符合还款要求;
(四)其他必要的信息。
第五章
贷款受理与调查
第十七条 受理岗根据借款人的信贷需求、基本条件，决定是否受理借款人申请。如不予受理，应及时告知申请人。如同意受理，及时将相关材料移交调查岗调查。
第十八条 调查人员负责贷款调查,不得委托第三方代为调查，调查人员对调查材料的准确性、完整性、真实性、有效性负责。
第十九条 个贷业务主要调查：
(一)借款人提供的资料是否完整、真实、有效;
(二)借款人(担保人)身份是否真实;
(三)借款用途是否真实、合法，并按规定合理确定资金支付方式及支付额度;
(四)借款人信用记录是否符合规定;
(五)借款人是否具有足够的还款能力(包括家庭概况、收入和财产状况等);
(六)保证人担保能力是否充足;
(七)合理评估抵质押物价值(制度规定可免评估的除外)。采用外部评估的，客户部门应对抵质押物的评估方式和评估价值审核确认;
(八)对经营类业务应调查借款人经营行为的合法合规性、经营管理能力、生产经营状况等;
(九)个贷业务应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。对经营类业务的实地调查，调查人员应通过观察借款人的经营场所、经营规模、地理位臵、周边客户等了解申请人的经营能力、生产经营状况、经营项目有无行业风险及未来前景等，并对抵押物状况进行核实及双人调查。
第二十条 个贷业务调查实行面谈制度。调查人员须与借款人(担保人)进行面谈，并做谈话记录，由双方当面签字确认，必要时可与其他相关人员面谈。
第二十一条
调查人员根据调查情况填写调查表或撰写调查报告，进行综合分析，提出调查结论和风险提示。调查结论认为可以向借款人提供贷款的，调查人员应对贷款方案(包括用信主体、业务种类、币种、金额、期限、利率、贷款用途、资金支付方式及支付额度、还款方式、担保方式等，下同)提出具体意见。调查结论认为明显不符合贷款条件的，可提出终止信贷程序的建议，并说明理由。
第六章 贷款审查审批
第二十二条
审查岗负责个贷业务的审查。审查环节对个贷业务的合法合规性、合理性、风险揭示的充分性承担责任。主要审查以下内容：
(一)资料的完备性。信贷业务资料是否齐备。
(二)业务的合规性。借款人和担保人是否符合基本条件，贷款方案是否符合贷款公司信贷规定。
(三)风险的可控性。有关证明材料是否符合规定，信用记录是否符合条件，有效收入、信用评定结果、抵质押物价值是否合理，第二还款来源是否充足，利率是否符合规定等。对于经营类业务，还应重点分析借款人经营管理能力、生产经营情况等。
如调查环节移交的信贷资料不全或调查内容不完整、不清晰，审查人员可要求调查环节补充完善。
第二十三条 根据审查情况，审查人员同意调查意见的，需提出明确的审查方案，不同意向借款人提供贷款的，需说明理由。需审议的个贷业务应报公司贷审会审议。
第二十四条
审查结论为同意的，应明确贷款方案，报有权审批人审批。
超有权审批人审批的个贷业务需经贷款审查委员会审议，经有权审批人审批。
第二十五条 有权审批人在授权范围内，根据调查、审查、审议结论等因素审批个贷业务。审批结论分为“同意”和“否决”两种。作出“否决”结论需表述理由。
第二十六条
有权审批人下达贷款批复，明确贷款方案、风险管理措施、审批有效期等。对未获批准的个人贷款申请，贷款受理部门应及时告知借款人。
第七章 用信与支付管理 第二十七条 用信与支付管理的内容包括落实批复条件、合同签订、抵质押登记、放款审核、支付管理等。抵质押登记和放款审核环节应与受理调查环节部门分离或岗位分离，不得由受理人员和调查人员兼任。
第二十八条 个贷业务资金支付分为受托支付和自主支付两种方式。
受托支付是指贷款公司根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。采用受托支付的，借款人在使用贷款时提出支付申请，并授权贷款公司按合同约定方式支付贷款资金。
自主支付是指贷款公司根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。
个人贷款资金应当采用受托支付方式向借款人交易对象支付,但第三十五条规定的情形除外。
第二十九条 有下列情形之一的个人贷款，经贷款公司同意可以采取借款人自主支付方式：
(一)借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的;
(二)借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的;
(三)贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的;
(四)法律法规规定的其他情形的。
第三十条 客户经理落实批复要求的各项条件后，按规定选用合同文本，根据批复内容填写合同要素。借款合同应明确资金支付方式，采取自主支付方式的，应明确具体额度;采取受托支付方式，且借款人已确定交易对象及收款账户信息的，应在借款合同中填写相关支付信息(包括收款单位名称或姓名、收款账号、开户行，支付金额等，下同)。合同填写后按合同管理有关规定进行审核。审核无误后，客户经理与借款人、担保人当场签订书面借款合同、担保合同，并提交有权签字人签字。签订合同时，应审核借款人、担保人的身份真实性。
借款合同采用格式条款的，应予以公示。
第三十一条
按规定采取受托支付的，如签订借款合同时借款人尚未明确交易对象，合同签订后暂不发放贷款，待交易对象确定时，由借款人填写《个人贷款资金支付授权委托书》，并向贷款公司递交相关交易证明。客户经理与放款审核岗审核同意后，完成贷款资金的发放与支付。
第三十二条
借款人获得授信后单笔用款的资金支付。借款人获得授信后单笔用款时，应填写《最高额担保个人借款合同用款申请书》。按规定及合同约定可以采取自主支付方式用款的，应填写借款人放款账户;按规定及合同约定采取受托支付方式用款的，借款人填写交易对象收款账户相关信息，并提交贷款用途证明材料，由贷款公司履行单笔用信审批后按规定完成贷款资金的发放与支付。
第三十三条
抵质押登记不得由调查人员单独办理。抵质押登记人员应亲自到有权登记机构办理抵质押登记手续，亲自办理质押凭证的止付手续，不得委托他人代为办理。办理他项权证和质物交接时需填制“交接清单”。抵质押物需办理保险的，按规定办理，并明确贷款公司为第一受益人。 以保证方式担保的个人贷款，应由不少于两名信贷人员完成。但先采取阶段性保证担保后转为抵押担保方式的贷款除外。
第三十四条
放款审核岗负责放款审核，主要内容包括：
(一)审核放款条件是否全部满足。
(二)审核合同的规范性。
(三)审核担保的规范性和有效性，包括手续是否完备、阶段性担保是否在规定的额度内、他项权证是否办妥，保证金缴纳、止付手续、保险等是否按规定办理，已实现抵质押登记网上查询真伪的地区还应网上查询抵质押情况等。
(四)支付条件审核。
采取受托支付方式的，应核实贷款用途及证明材料(如交易合同等)是否符合规定，审核借款人借款合同支付条款或《个人贷款资金支付授权委托书》或《最高额担保个人借款合同用款申请书》中相关支付信息，核对借款人交易对象姓名、收款账户及开户行等是否填写完整、是否与贷款用途证明材料一致，借款人是否按规定在金融机构开立存款账户等。
贷款采取自主支付方式的，应审核贷款额度及用途是否符合资金自主支付的规定，借款人是否按规定在金融机构开立存款账户等。
第三十五条
放款通知单提交有权人审核签字后，送交会计结算人员办理会计放款。
第八章
贷后管理 第三十六条
个贷业务贷后管理的主要职责包括：
(一)更新借款人信息、受理变更合同要素申请。
(二)回答借款人咨询，按月提取贷款结清名单并为借款人提供贷款结清的相关手续。
(三)监测贷款资金用途。对借款人采取受托支付的贷款，记录贷款资金流向，归集保存相关凭证。对借款人采取自主支付的贷款，通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，定期核查贷款支付是否符合约定用途。
(四)按照第三十七条的规定进行贷后检查。
(五)按照第三十九条规定对逾期贷款进行催收和处理。
(六)抵质押以及保证担保管理。
(七)贷款到期处理和信用收回。
第三十七条 客户经理按规定进行贷后检查，发现重大风险隐患或风险预警信号须按规定及时报告。关于个贷业务贷后检查的频次规定：对采取分期还款方式个贷业务，实行逾期催收，不要求固定的贷后检查频次;已进入诉讼程序的不良个人贷款，在情况未发生重大变化条件下，不要求固定的贷后检查频率;对低信用风险个贷业务的个贷业务产品至少每半年检查一次。
个贷业务贷后检查的主要内容包括：
(一)借款人是否按照合同约定用途使用信贷资金;
(二)借款人的资产、职业、收入、家庭、健康状况等是否有较大变化;
(三)借款人是否有违法行为，是否卷入经济纠纷;
(四)担保人保证能力、抵质押物的完整性和安全性是否发生变化，抵质押物的价值是否减少，抵质押权是否受到侵害，抵质押物的保管是否符合规定;
(五)经营类业务还应检查借款人生产经营、财务状况是否正常，主要产品的市场状况是否有较大变化，借款人与其他债权人、债务人的合作关系是否正常等。
第三十八条 信贷风险管理部门风险经理负责个贷业务风险监控。其主要职责是：
(一)发现风险隐患或风险预警信号，督促客户经理限期处理;
(二)对重大风险隐患或风险预警信号进行现场核查;
(三)向上级报告个贷业务风险状况。 第三十九条 到期处理和信用收回。
(一)对采用一次性还本方式个贷业务，客户经理要在每笔信贷业务到期前，采取电话、手机短信、电子邮件、发送《贷款到期通知书》等方式通知借款人、担保人及时办理还款手续;
(二)个贷业务原则上不得展期，确需展期的，按新发放贷款审批权限和流程办理;
(三)发生合同约定事项导致信贷业务提前到期的，报贷款公司有权人同意后，由客户经理向借款人、担保人发出《信贷业务提前到期通知书》，办理相关还款手续。
(四)个贷业务不得办理借新还旧;
(五)借款人还清全部贷款后，客户经理应及时凭结清全部本息的还款凭证办理抵押权证出库手续，并出具一份登记机关认可的注销抵押登记证明，交给抵质押人签收登记或陪同抵质押人办理抵质押注销手续;
(六)对逾期30(含)天以内的贷款进行短信、电话或催收函催收，逾期30-60天(含)以内的应通过约见借款人、实地催收等方式进行催收，对逾期90天以上的和按规定划为可疑类的贷款，原则上采用法律手段清收或按贷款公司新规定办理;
(七)对未按借款合同约定偿还的贷款，满足特定条件的，可以协议重组。
第九章 附 则
第四十条 本办法适用于**小额贷款有限公司。 第四十一条 本办法由**小额贷款有限公司制定、解释和修订。
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