中国工商银行个人住房装修贷款

中国工商银行个人住房装修贷款（通用13篇）

中国工商银行个人住房装修贷款 篇1

个人住房装修贷款是我行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。

一、贷款对象

具有完全民事行为能力的自然人。

二、贷款基本条件

1．具有城镇常住户口或有效居留身份；

2．有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

3．有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

4．具有与经有权部门批准的装

修企业签定的住房装修合同，装修概算书及相关资料；

5．具有不少于装修总预算50%的自有资金，并在贷款使用前投入项目建设；

6．我行规定的其他条件。

三、贷款额度

我行发放的个人住房装修贷款单笔贷款额度原则上不超过15万元人民币，同时不超过装修工程总费用的50%。对于借用我行个人住房贷款购房并且提供同一抵押物的借款人，其装修贷款额度与未清偿个人住房贷款之和不能超过抵押房产市场价值或评估价值的的70%。

四、贷款期限

最长不超过5年，且不办理展期。

五、贷款利率

个人住房装修贷款按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行；贷款期间如利率变动，按中国人民银行的规定执行。

六、须提供的资料

申请借款时，应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：

1．合法的身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）原件及复印件；

2．载明申请人姓名的房屋产权证明或房屋使用权证明；

3．贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

4．住房装修工程施工合同；

5．抵押物产权证明、质物清单、有处分权人同意抵押或质押的证明文件和抵押物估价报告；

6．保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

7．在我行已办理个人住房贷款的借款人还应提供《个人住房贷款合同》的复印件；

8．装修装饰企业的法人营业执照（复印件）；

9．工行要求提供的其他文件或资料。

工行工作人员收妥您的借款申请及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并尽快给您回复意见。

中国工商银行个人住房装修贷款 篇2

一、个人住房贷款业务风险分析

1. 信用风险

信用风险, 主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况, 而我国商业银行个人住房贷款在风险识别、评估、控制与处理机制等方面存在的缺陷, 使得商业银行不能全面了解贷款申请人的信用状况, 在发放个人贷款时信息不对称的问题相当突出。由于个人住房贷款还款期限长, 因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生, 在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性, 极可能转换为银行贷款风险。加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善, 银行难以对住房抵押贷款申请人的财产以及收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。

2. 流动性风险

流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产, 以致不能清偿到期债务, 满足客户提取存款要求的风险。目前, 我国个人住房抵押贷款期限大多为10-20年, 最长可达30年, 而银行吸收存款负债的期限大多为2-5年。资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。根据国际经验, 个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题, 势必要通过系统内或它行拆借资金满足支付需要, 这样将增加银行的负债成本, 降低银行的盈利水平, 甚至出现亏损。同时, 由于我国目前住房抵押贷款担保和保险制度不完善, 难以有效化解商业银行的流动性风险。

3. 操作风险

商业银行贷款操作风险, 主要包括信贷人员职业道德、贷款操作流程执行不严格以及外部欺诈引起的风险。信贷人员职业道德引起的操作风险主要表现在信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强, 甚至职业道德缺失, 就会对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断, 甚至明知开发商、借款人的投机或虚假贷款行为还会大开绿灯, 骗取银行信贷资金。贷款操作流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前调查和贷后检查工作而造成的风险隐患。如果贷前调查不尽职, 未能充分说明存在的风险或故意回避风险点, 对借款人的收入状况和信用状况等缺乏有效的分析和评价, 这些都将影响审贷的意见。贷后管理没有有效的跟踪和监控机制, 使银行不能及时掌握贷款的真实用途和借款人的收入变动及其他资信情况, 无法有效化解个人住房贷款业务的风险。外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。

4. 抵押物风险

目前, 商业银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款, 只有不足10%的贷款采用保证担保方式。抵押物风险主要包括抵押物处置风险、不可抗力风险及价值风险等。

(1) 抵押物处置风险。从2005年1月1日起施行的《查封新规》第六条中规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债”。此规定银行很难得到充分的处置权, 贷款抵押形同虚设。

(2) 抵押物不可抗力风险。是指由于较为严重的自然灾害 (如水灾、火灾和地震等) 和人为伤害, 使房产毁灭, 贷款无法收回, 让银行失去物质保障的风险。

(3) 抵押物的价值风险。我国房地产评估业起步较晚, 发展时间不长, 难免会出现房价高估的问题, 这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。从长远看, 房地产具有保值增值的功能, 但不排除由于经济波动等原因, 导致房地产在一定时期内贬值的可能性。

二、提高个人住房贷款风险管理的对策

1. 建立个人信用风险评分模型

目前, 我国个人信用征信体系还不健全, 银行为了化解信用风险, 必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色, 将个人信用作为考察的重点, 设立相关的个人信用档案, 建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况, 依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》, 对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。银行利用信用评分审批模式可以实现标准化操作, 在短时间内由银行内部建立的信用评分系统得到的分数来决定借款人贷款申请, 提高了贷款的审批效率, 也在一定程度上避免了人为的不当干预。

2. 推进个人住房抵押贷款证券化

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险, 应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险, 推进个人住房抵押贷款证券化市场的发展。作为一项金融技术, 资产证券化在发达国家的使用非常普遍。目前美国1/2以上的住房抵押贷款, 3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券。使原来集中由一家或少数几家银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上由众多投资者持有的抵押债券, 不仅调节了商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险能力, 而且也增强了房地产金融市场的活力。

3. 加强银行自身操作管理

通过建章立制规范业务人员的行为, 强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训、岗位责任与敬业精神培训、风险意识教育及职业道德教育等, 不断加强他们的业务意识、道德观念和责任心, 减少主管放纵风险的可能。严格执行贷款操作流程, 加强贷前调查, 把好防范信用风险的第一关, 通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料, 充分了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况, 对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷, 避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关;坚持借款人面谈制度, 直观了解借款人的基本素质和能力情况, 对其信用程度做出感性判断, 并作为资信评定的参考因素。完善贷后管理工作, 对已发放贷款的还款情况要进行跟踪调查和监控, 及时发现和分析借款人在借款周期中的各种不利于风险防范的因素, 对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理, 对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度;完善贷款风险准备金管理, 既要按时、足额提取风险准备金, 又要严格呆账、坏账核销的审核、审批管理办法, 防止舞弊行为, 切实提高风险准备金对贷款安全的保障作用。对于今年5月12日发生在我国四川汶川地区的地震, 银监会为减轻四川汶川等地受灾地区人民群众的债务负担, 已就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知。通知指出, 各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法 (2008年修订版) 》的规定, 对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿, 或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务, 应认定为呆账并及时予以核销。

4. 完善抵押物管理措施

制定切实可行的抵押物处置方案, 争取将抵押物直接变现, 否则可由借款人租借住房, 放弃住房所有权清偿债权。要积极参与廉租住房建设, 为自己处置抵押物建立可用房屋储备, 一旦借款人违约不还贷款, 可为其调换住房、缩小住房面积, 使借款人既有房屋可住, 又能减轻还款负担, 提高偿债可能。另外, 同保险公司签定合作协议, 由借款人购买个人住房按揭贷款意外保险和保证保险, 由保险公司替借款人偿还贷款, 以保障银行资产安全。对于房价畸高的地区适当提高贷款条件、降低贷款比例, 形成稳健发展的态势。

参考文献

[1]胡立波, 谢生业.个人住房贷款业务的风险及防范[J].华北金融, 2005, (6) .

[2]宋世成, 矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略[J].东北财经大学学报, 2006, (1) .

[3]李颖维.论商业银行个人住房贷款的风险及防范[J].渤海大学学报, 2006, (5) .

[4]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸, 2006, (3) .

[5]昌晓英.个人住房贷款的风险及控制研究[J].世纪桥, 2007, (4) .

中国工商银行个人住房装修贷款 篇3

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

中国建设银行个人住房贷款 篇4

建行徐水支行：

兹我单位职工（辖区居民），性别，年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）

□ 国家干部

□ 正式工

□ 合同工

□ 临时工

□现役军人，已工作年，现从事工作，月收入为（大写）；元，（小写：），收入比较（稳定或不稳定），本收入证明真实准确无误，如不符，愿对其真实性及发生的一切后果负法律责任。

特此证明

证明单位章：（公章、人事、劳资、财务）

年 月 日

证明单位类别：地址： 经 办 人： 联系电话：

注：

1、“证明单位类别”按以下各项如实填列：① 机关事业单位 ② 军队 ③ 国营企业 ④ 集体企业 ⑤ 三资企业 ⑥ 个人独资企业 ⑦ 个体经营户 ⑧ 其他

中国工商银行个人住房装修贷款 篇5

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估

价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

中国工商银行个人住房装修贷款 篇6

出质人（甲方）：_______________________________

住所：_________________________________________

法定代表人：___________________________________

电话：_________________________________________

邮政编码：_____________________________________

开户金融机构及帐号：___________________________

质权人（乙方）：_______________________________

住所：_________________________________________

法定代表人（或授权代理人）：___________________

电话：_________________________________________

邮政编码：_____________________________________

为确保乙方与______________签订的______________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的权利作质押，乙方经审查，同意接受甲方的权利质押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条　甲方以“质押权利清单”所列之权利设定质押。

第二条　甲方质押担保的贷款金额（大写）_______________元，贷款期限自_____年_____月_____日至______年_____月______日

第三条　甲方保证对质押的权利依法享有所有权。

第四条　甲方应于年月日将质押的权利凭证交付乙方占有并同时向乙方支付保管费元。

第五条　质押担保的范围：贷款金额（大写）_______________元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用__________________及实现贷款债权和质权的费用__________________（包括诉讼费、律师费等）。

第六条　本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第七条　本合同项下有关的评估、鉴定、保管等费用均由甲方承担。

第八条　质押期间，乙方有妥善保管质押的权利凭证的义务，因乙方的过错导致质押的权利价值减少的，应当

（1）在借款人全部履行借款合同债务后，乙方向甲方赔偿；

（2）如借款人未能全部履行借款合同债务，乙方的赔偿责任可因未得到履行的借款合同债务而部分或全部抵消。

第九条　非因乙方过错导致质押的权利价值减少，甲方应在三十天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。

第十条　质押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠予、转让、兑现、再质押或以其他任何方式处分本合同项下质押的权利。

第十一条　质押期间，经乙方书面同意，甲方转让、兑现质押权利所得的价款应优先用于向乙方提前清偿其所担保的债权。

第十二条　甲方以债券、存款单或其他有价证券出质的，其兑现日期先于还款日期的，乙方有权选择下列任何一种方式处理

1．到期兑现用于提前清偿贷款；

2．转换为定期储蓄存单继续用于质押；

3．用乙方认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

第十三条　借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以质押权利折价或以拍卖、变卖、兑现质押权利所得的价款优先受偿，实现质权。

第十四条　发生下列情况之一，乙方有权提前处分质押权利实现质权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息

1．甲方被宣告破产或被解散；

2．甲方违反本合同第九条、第十条、第十一条的约定或发生其他严重违约行为；

3．借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第十五条　甲方因隐瞒质押财产存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_______％的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担质押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第十六条　乙方依法处分质押权利所得的价款，按下列顺序分配

1．支付处分质押财产所需的费用；

2．清偿借款人所欠乙方贷款利息；

3．清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金（包括罚息）和赔偿金；

4．支付其他费用。

第十七条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第十八条　其他约定事项

1．甲方违反本合同自愿接受强制执行；

2．____________________________________

3．____________________________________

第十九条　因本合同发生的争议，经协商解决达不成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十条　本合同签订后自甲方将权利凭证交付乙方占有之日起生效。

第二十一条　本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本__________份。

甲方：（公章或印章）________________

法定代表人或个人（签字）：__________

（或授权代理人）

____________年_________月_________日

乙方：（公章）______________________

法定代表人（签字）：________________

（或授权代理人）

中国工商银行个人住房装修贷款 篇7

(一) 购房者给商业银行带来的风险

购房者给商业银行带来的风险主要是违约风险。违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款, 因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。出现此问题的原因很多, 如借款人收入水平、投资失败等, 其中个人住房贷款在还贷款期间个人状况尤其是经济状况面临着巨大的不确定性, 可能会产生信用缺失以及个人支付能力下降的情况, 从而转变为银行的贷款风险。目前, 我国个人住房贷款的申请者中存在着一部分收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的群体, 这种中长期的风险尤其值得关注。而个人住房贷款中的浮动利率制度, 使得贷款者承担了相当大比率风险, 这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

(二) 开发商给商业银行带来的风险

在房价提高很快和房地产不景气的状况下, 开发商可能会通过虚假销售方式, 套取银行信贷资金, 从而出现“假按揭”等现象。另外, 开发商利用欺诈、隐瞒或其他不正当手段, 导致购房者的抵触行为;开发商尚欠缴地价、配套费、拖欠工程款, 未办房产证, 使部分业主拖欠贷款;开发商为了售楼, 过度地承诺, 并与业主签订返租协议。以上诸多开发商的行为均会造成业主拖欠贷款, 从而加大商业银行的信贷风险。

(三) 政府监管薄弱给商业银行带来的风险

社会信用环境和信用体系不健全的风险。我国各地的信用体系发展不平衡, 在经济较发达的地区, 信用体系建设较好, 当地居民的信用观念也较强, 而在我国中西部地区, 信用体系建设落后, 逃避银行债务的现象较严重。同时贷款者收入证明等资信状况的真实性低, 其可信度不高。因此, 社会信用环境和信用体系的不健全, 给商业银行的个人住房贷款带来了较大的风险。

(四) 商业银行自身经营带来的风险

1. 房地产信贷在银行信贷中的比例风险。

我国商业银行按揭贷款信贷余额逐年增加, 从1998年的2455.08亿元上升至2007年上半年的43 000亿元, 年均增长率保持在30%以上。截至2007年上半年, 我国商业银行按揭贷款信贷余额占金融机构全部信贷余额的17.13%, 比1998年高14.29个百分点;我国商业银行按揭贷款信贷余额占我国GDP的比重也达到了40.27%。因此, 房地产信贷已经成为当前银行的主要信贷资产, 如果房地产行业出现波动, 这么高的信贷比例会加大银行的流动性风险。

2. 银行内部人员的操作风险和道德风险。

个人住房贷款业务流程长、环节多, 稍有不慎, 造成操作失误, 就可能给银行带来风险。再加上由于缺乏必要的相关法律约束, 以及各商业银行之间激烈的竞争, 银行的信贷部门有时为了扩大业务范围, 竞相降低贷款人的首付比例, 或者放松贷款人的审批条件, 从而出现较大的违约风险。

二、商业银行个人住房贷款风险的实证分析

(一) 关于Logistic模型

应用Logistic分析可识别自变量对个人住房抵押贷款违约风险的影响方向, 达到识别影响个人住房抵押贷款违约风险主要因素的目的。Logistic模型是由Logit模型变换而来。Logit模型采用的是逻辑概率分布函数, 它的具体形式为:

其中, Pi为第i个案例发生的概率, 它是由一个有解释变量xi构成的非线性函数, 将其转化为线性函数:

应用logistic回归模型可以识别自变量对因变量的影响方向, 当Pi≥0.05时, 说明发生违约的概率较大, 容易发生违约。模型采用sig检验, sig值小于0.05, 说明因子通过检验。

(二) 样本来源和变量的选取

文中的数据是通过网上调查, 电话调查周围人群, 经统计整理, 得出136个有效数据。另外, 文章在对变量的选取上, 从贷款特征中选取贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式、首付款比例等为主要变量;从借款人特征中选取个人月收入、年龄、学历等为主要变量;从房地产特征中选取房屋总价值、建筑面积、期/现房等指标作为解释变量。

(三) 模型结果实证分析

在一般情况下使用Logistic模型研究个人住房按揭贷款信用风险时涉及的变量较多, 本文选取了13个变量, 这样就很可能会产生多元共线性问题, 因此, 应首先通过探索性因子分析, 消除多重共线性问题, 进一步将原是观测变量的信息转换为这些因子的因子值, 然后用这些因子代替原来的观测变量构建回归模型, 得出不同因子对违约的解释程序和违约发生的概率。

表1是计算因子值的系数矩阵β, 由公式Fj=X*β, 可计算出公共因子Fj的因子值。

四个因子的因子值, 已经出现在数据窗口中。系统自动设立了四个新的变量名:fact_1, fact_2, fact_3和fact_4, 并把四个因子的因子值列于这四个变量名下。以便于用这四个变量代替原来的十个变量进行回归分析。 (见表2)

从表3中我们可以看出, 因子Y1其对应的sig值为0.000, 通过模型检验, 同时通过模型检验的因子还有Y2, Y4, Y3的sig值大于0.05, 因此没有通过检验。我们可以得到函数表达式为:

根据上述函数表达式, 我们可以得到, 综合因子Y1每增加一个单位, 发生违约的机会比率就会增加45.6%, 说明综合因子对违约的影响很大, 也就是说月收入越高, 建筑面积和房屋总价越大, 违约的可能性就越大。以上几个变量代表了借款人的财务和资产状况, 通常状况下, 当借款人的财务状况越好, 资产越多, 贷款的违约可能性越小。一般来说, 借款人的收入越高, 对自己未来的财务状况比较有信心, 其购买的住房面积越大, 所对应的房屋总价越高, 贷款金额也就越大, 所以借款人发生违约的可能性越高。

从上面函数表达式可知, Y2每增加一个单位, 贷款违约的机会比率就下降19.7%, 说明首付比例越高, 违约的可能性就越小, 和银行实际防范风险的具体措施也是相符的。Y4每增加一个单位, 贷款违约的机会比率就上升17.1%, 说明贷款利率的上升对贷款违约率有影响。

三、结论与建议

上述分析结果表明, 在通过因子分析得到的四个新因子中, 综合因子、首付比例因子、贷款利率期限因子是影响贷款违约的关键因素, 尤其是综合因子对贷款违约的影响巨大。综合因子所包含的月收入越高, 建筑面积和房屋的总价越高, 对违约的影响越大, 综合因子每增加一个单位, 发生违约的机会比率就增加45.6%, 首付比例每增加一个单位, 贷款违约的机会比率就会下降19.7%, 贷款利率每增加一个单位, 贷款违约的机会就会上升17.1%, 还款方式房屋状态因子没有通过检验, 无法说明其对贷款违约率的影响。

参考文献

[1]王济川, 郭志刚.Logistic回归模型——方法与应用[M].北京:高等教育出版社, 2001.

[2]杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析[J].财贸研究, 2008 (1) .

必须收紧个人住房按揭贷款政策 篇8

当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。

面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。

现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?

其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。

应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。

中国工商银行个人住房装修贷款 篇9

一、个人住房组合贷款的构成个人住房组合贷款是由住房公积金贷款与住房商业性贷款两部分组成。

二、个人住房组合贷款的对象及条件

凡具有完全民事行为能力的本市居民，在购买我行“指定的商品房”时，均可向我行申请组合贷款。“指定的商品房”是指特定的发展商与我行签订的《提供商品房组合贷款协议》中所限定的商品房。购房借款人应具备下列条件：

(1)借款人应拥有中华人民共和国国籍，为本市居民，在本市拥有合法工作，并按本市公积金管理部门的规定，足额、连续缴纳法定住房公积金，同时符合本市公积金贷款管理部门有关公积金贷款管理规定中的借款条件。

(2)借款人应有稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。

(3)借款人已与房地产发展商签订了《房屋预售合同》或《房屋销售合同》，并已办妥公证和房地产抵押登记。

三、个人住房组合贷款的金额及期限

个人住房组合贷款的总贷款额度不得超过购房合同总价的70％，其中公积金住房贷款额度依借款人每月缴纳法定公积金数额而定。两种贷款的最长贷款期限均不得超过20年。

四、个人住房组合贷款的利率

个人住房商业性贷款利率及公积金贷款利率均按人民银行上海市分行公布的相应贷款利率执行。

五、个人住房组合贷款的还本付息额

借款人应按月足额偿还贷款本息。其每月应还本息额为我行商业性住房贷款月应还本息额及公积金住房贷款月应还本息额之和。每期还款日为每一公历月的20日。两种贷款的本息计算公式均应为：每月应还贷款本息＝贷款总额×月利率＋贷款总额×月利率/(1+月利率)还款总月数－1

六、个人住房组合贷款的申请及办理过程

凡具有完全民事行为能力的本市居民，在购买我行“指定的商品房”时，均可向我行提出借款申请。申请时，填写一式三联的《个人住房公积金借款申请书》和《个人商品房抵押贷款申请审批表》，同时向我行交验下列证明和资料：

1.借款人和配偶的户口簿、身份证的原件和复印件。借款人与配偶不属同一户口簿的还要提供婚姻证明。如借款人同户直系亲属参与还款的，应提供参与还款者与借款人同一户口簿和身份证原件和复印件；

2.借款人及参与还款人的公积金帐号、月公积金缴存额；

3.借款人与售房单位签订的《内销商品房预售合同》或《内销商品房出售合同》；

七、个人住房组合贷款的发放

贷款银行以支付购房款名义将公积金住房贷款与商业性住房贷款于同一日直接划入售房单位在贷款银行开立的帐户。

八、个人住房组合贷款的归还

借款人应于每一公历月的20日前就个人住房组合贷款的还本付息额足额存入借款人东方卡帐户内。我行直接从借款人东方卡帐户内扣收。

中国工商银行个人住房装修贷款 篇10

个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：

(1)贷款金额大、期限长

个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。

(2)以抵押为前提建立的借贷关系

在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

(3)风险因素类似，风险具有系统性特点

中国工商银行个人住房装修贷款 篇11

关键词：个人住房贷款；信贷风险；风险管理

一、我国个人住房贷款的发展现状

我国的个人住房贷款市场起步虽晚，但发展迅速。目前个人住房贷款占比偏高，其不良贷款开始逐年攀升，个人住房贷款风险日益显现。1995年日本住房金融案件，1997年亚洲金融风暴，2007年8月美国的次贷危机，2009年11月的迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫的破灭，个人住房贷款大规模违约相关。从发展趋势角度看，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势，个人房贷的不良贷款总额也很大，其风险不容忽视。因此，加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策，都是摆在我国商业银行面前的重要课题。

二、个人住房贷款风险的识别

个人住房贷款风险，是指商业银行发放的个人住房贷款所隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此带给贷款银行的损失。

（一）信用风险

信用风险在个人住房抵押贷款风险中是最基本最直接的风险。一般而言，信用风险有以下几种形式：一是被迫违约，它属于借款人的被动行为，指借款人在买房后，因为实际支付能力下降或灾害事件的发生，无法继续正常的向商业银行按期还本付息。二是理性违约，属于借款人的主动行为，是指借款人主观意识上认为放弃继续还款可以带来更大收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率较大幅度上升，继续还款的成本高于继续还款的收益，借款人就会理性违约。三是恶意骗贷，俗称“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征为实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或进入股市，以致商业银行信贷风险大幅度上升。

（二）市场风险

首先是利率风险，即利率水平的变动给银行资产价值所带来的风险，是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌都会给银行带来损失，其次是流动性风险，指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现所遭受的利益损失。最后是经济周期风险，是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中所产生的风险，相比于其他产业，房地产业对经济周期有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入增加，银行发放的住房抵押贷款数量急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，大量贷款无力偿还，银行将面临大量“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

（三）操作风险

房价高估会增加个人住房贷款风险。住房贷款的最终还款保证是借款人的所购房产。房价是先期确定的，同时抵押贷款的周期较长，抵押物价值易受社会各个因素影响，住房的实际价值未必能真实反映。特别是，房地产市场大起大落的情况可能会造成房产资不抵债，致使银行因无法处理抵押房产而蒙受损失。个人住房贷款风险的另一表现形式是抵押物风险。贷款抵押物作为商业银行第二还款来源，除了自然灾害及意外事件会造成住房损坏外，购房者对住房的使用不当，维修保养的不及时也会造成房屋使用寿命的缩短及其他无形损耗。而且后者是无法通过保险保值的，难以有效防范。一旦债务人因故不能履约还款，银行则面临抵押物处理的风险。

三、我国个人住房贷款风险的防范建议

（一）建立多种融资渠道，完善风险转移机制

1.建立健全住房贷款的担保和保险机制。商业银行可发起或者出资成立抵押贷款保险机构。银行发放抵押贷款之际，向保险公司就此笔贷款购买相应的贷款风险保险，以保证银行信贷资产安全。若借款人按期还本付息，则三方的关系予以终结；若不能偿还贷款，则银行和保险公司可诉讼处置抵押物，不足于清偿的贷款部分由保险公司代为清偿。

2.创新推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾，使得商业银行面临信用风险、流动性风多种风险，而个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决这一矛盾。通过证券化，银行可及时在资本市场上把长期抵押贷款资产抛售兑现，或者自己持有变现能力较强的抵押债券，这能有利于银行的流动性风险管理。

（二）提高银行内控管理水平，形成有效的风险防范机制

1.商业银行要提高认识，克服把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展的不良倾向，避免在经营上急功近利，高度重视房地产信贷风险及危害性，增强金融风险的防范意识。要及时改变把住房信贷作为低风险品种开发的观点，使房地产信贷业务步入理性运行的轨道。

2.按照有关规定，严格审批手续，极力杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款的现象。同时，要加强贷款后续管理，对发放的贷款要实行全过程动态监控。针对开发商贷款，独立开设账户，根据工程进展情况，分期拨付。

3.运用利率杠杆，合理调整楼房开发结构。对高档住宅适度上浮利率，对广大群众需求的经济适用房采取下浮利率，以此促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，从而抑制房地产泡沫的出现。

（三）建立个人信用评级制度，规范市场信息传递机制

大量违约案例表明，导致我国个人住房贷款风险的关键因素是个人信用评级制度的缺失。建立有效个人信用评级制度应抓好以下几方面的基础工作：一是建立公正、独立、权威的资信评级中介机构；二是在存款实名制的基础上建立个人财产申报制度；三是建立个人信用实名制度，在区域性个人信用资料库的基础上逐步建全覆盖全国的个人信用信息数据网络；四是由政府有关部门牵头，整合分散在银行、证券、工商、保险、房管、律师事务所、会计师事务所等机构中的个人行为资料，逐步建立完善一套个人信用评估评价体系。

（四）进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系

一是完善现行的法律法规条例，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增相关法律条例，以约束和规范房地产开发商或个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规条例，明确开发商及个人的权利与义务，建立良好的银企或银行与个人客户的合作关系，共同健康发展市场经济。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信，骗取贷款的开发商或个人，银行应立即中止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的相关法律责任。（作者单位：湘潭大学）

参考文献：

[1]Kau， J.，D. Keenan and T. Kim. Default Probabilities for Mortgages [R]， America： The University of Georgia Mimeo， 1991

[2]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002（8）

[3]胡德凤.商业银行个人住房贷款的信用风险管理研究[D].江苏大学，2007（12）

[4]黎进.我国商业银行个人住房贷款风险分析 [J].银行分析，2005（1）

[5]李玮玮.我国商业银行住房信贷的风险及其防范[J].安徽农业大学学报，2009（1）

[6]钟鹏，刘疆.个人住房贷款风险防范研究[J].中国房地产金融，2012（2）

[7]龚世界，朱松涛.个人住房贷款风险防范及措施[J].现代经济信息，2011（5）

中国工商银行个人住房装修贷款 篇12

(一) 我国商业银行个人住房贷款的概述

个人住房贷款是指借款人通过将自己所准备购买的房屋作为抵押物抵押给银行, 银行进行评估确定该房屋的价值并发放给借款者一定额度的贷款, 借款者还清贷款后方可取消房屋抵押, 获得房屋所有权。也就是现实生活中所说的“个人住房按揭贷款”。

近年来随着我国房地产事业的大发展商业银行个人住房贷款业务也不断创新, 由原来仅有的个人住房委托贷款发展到了目前的个人住房委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

个人住房贷款是银行以个人所购房屋为抵押发放的贷款, 以不动产作为抵押使得贷款具有安全性, 同时加上央行的几次上调个人住房贷款利率也可以使银行获得更大的收益, 但在目前的国家对房地产的严格调控下, 房地产价格出现下行, 当所购房屋现价低于购买时价格是就会存在潜在的违约情况。

(二) 商业银行个人住房贷款风险的定义

个人住房贷款风险是指在个人住房贷款业务中, 借款人因种种原因, 不能按时履行还本付息的义务或者进行提前偿付贷款, 从而使银行的预期收益与实际收益发生偏离, 增大了遭受损失的可能性。

二、我国商业银行个人住房贷款存在的风险

首先是商业银行自身经营管理的风险, 包括银行职员的操作风险;银行内部风险控制制度的不健全;其次是借款人的风险主要有信用风险、借款人资料真实性风险、偿债能力不确定风险、提前还款风险。

目前我国宏观经济保持较快且良好发展的发展势头, 房地产业作为关系国家经济和民生的支柱产业一直以来备受重视。近年来为了稳定房地产市场和抑制投资性购房需求国家不断出台积极的房地产调控政策, 房地产市场随调控的变化也会给长期的个人住房贷款带来潜在风险。国家宏观调控措施下需求性个人住房抵押贷款往往是安全的, 但是伴随着国家对房地产市场的利率调控, 若借款者以低利率水平从银行获得贷款, 而后又面临高房贷利率, 就有使此类贷款者面临突来的还款压力, 一旦借款者每月收入低于每月偿还的贷款额度时, 也会产生被迫性的违约风险。因此, 房价的下跌, 按揭贷款的不良率也会随之上升。

三、防范我国个人住房贷款风险的对策建议

(一) 完善商业银行自身风险管理机制

1.提高银行职员职业道德, 加强风险意识培训。在房地产市场持续严厉调控的状态下和个人住房贷款风险逐渐暴露时期, 商业银行要改革以前视个人住房贷款为优良资产而竞相降低条件吸引客户的业务模式, 努力做好银行信用风险的管理, 针对银行目前存在的操作风险银行应一方面提高职员的职业道德。同时加强风险意识培训。提升职业道德, 明确责任, 不放低贷款门槛, 消灭贷款潜在风险。

2.建立动态风险管理体制。加强对银行动态风险的管理就是要建立个人住房贷款风险动态管理系统, 从而对风险的产生条件、产生过程和处理过程进行全程管理。首先, 在我国个人征信系统不完善的情况下要严格抓好个人住房贷款的贷前审查, 贷款前的调查成为了解确定贷款人资信状况的重要途径, 其中包括借款人目前的收入证明和财产状况以及过去一段时间的借款偿还情况, 以及所购房屋的用途、可靠资产评估机构对房屋价值所做的合理估计等。其次, 要做好贷款后的动态跟踪管理, 将借款人的收入变动, 借款是否按时偿还, 投资活动所存在的潜在风险等进行动态监督。并根据以上收集的动态信息建立合理有效的信用评估模型, 将其信用状况进行全国商业银行的计算机联网且各银行后期要不断进行数据的完善。最后, 商业银行要做好抵押物的调查与处置, 在借款人确认违约的状况下要及时做好抵押物的处理以便减少银行的损失。动态风险管理系统将记录借款人在银行资金活动的信用状况, 将会为银行带来更多的方便。

3.完善个人信用信息。个人征信机构要搜集记录个人真实的、全面的信用信息, 为商业银行发放个人贷款时提供查询和验证服务。个人信用评估机构要建立标准、有效、统一的信用评估模型, 为商业银行明确借款人信用等级和可贷款额度给予支持。

(二) 提升对借款人的风险防范措施

1.加强贷前信用调查和偿债能力评估。银行贷前信用调查主要依靠上文提到的完善的个人征信系统, 它是整个个人信贷风险的基础环节。偿债能力的评估所需信息也是基于个人征信系统的信息, 但除此之外其还包括了对借款人未来收入状况的预测。因此做好这两方面将会对借款人风险防范起到支柱作用。

2.做好借款人提前偿付风险的防范。借款人手中资金目前没有好的投资项目, 为了节省不必要的较高的贷款利息而选择在对自己最有利的情况下提前偿还贷款。这就需要银行在市场整体投资环境不好的情况下创新开发新的金融投资品, 使得借款人原本打算用来还款的资金投资于金融衍生品, 从而做到防范提前偿付风险和增加额外收益。

(三) 深化对房地产市场宏观经济政策的研究

个人住房贷款依靠房地产市场改革兴起, 凭借房地产市场的繁荣逐渐发展壮大, 房地产市场的发展以及房地产业的宏观调控政策将会对个人住房贷款产生深远的影响, 因此商业银行应做好个人住房贷款的市场前景分析与研究。

1.及时关注国家出台的房地产宏观调控措施, 并在此基础上分析其对已发放个人住房贷款以及商业银行以往所执行个人住房贷款政策的影响。

2.根据出台的宏观经济政策及时做好个人住房贷款市场的前景分析与预测。

3.及时关注其他可能致使房地产市场发生变动的信息;如户籍政策等。

4.根据现行房地产政策及市场状况对房地产市场的未来发展动态做出预测, 并据此进行谨慎的个人住房贷款的管理。

参考文献

[1]中央财经大学研究生创新基金课题组, 《论我国商业银行房贷风险的防范》[J].北京, 中央财经大学报, 2009, (02) .

[2]马晶晶.论个人住房贷款的风险分析及对策研究[J].法制与社会, 2009.

[3]唐甜.略论个人住房贷款业务的风险识别及其防范[J].知识经济, 2011 (06) .

中国工商银行个人住房装修贷款 篇13

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款贷后管理，防范和控制个人住房贷款风险，保证个人住房贷款资产质量和效益，根据《中国工商银行关于加强贷后管理的若干规定》等有关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称贷后管理是指贷款发放后到收回期间内贷款日常管理、贷款档案管理及其他有关贷款管理。

本办法所称管户信贷员指从事贷后管理的信贷人员。

第三条 本办法适用于中国工商银行各级机构办理的与个人住房和个人商用房有关的各类贷款。

第二章 贷后检查基本要求

第四条 贷后检查的主要内容：

（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）借款人有无骗取银行信用的行为；

（三）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；

（四）保证人保证资格和保证能力变化情况；

（五）抵（质）押物保管及其价值变化情况；

（六）期房项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；

（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；

（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；

（九）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。

第五条 贷后检查方式：

正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。

第六条 贷后检查时限（间隔期）：

贷款发放后，主管信贷员要及时向管户信贷员办理贷款档案移交手续并介绍借款人的有关情况。管户信贷员应于5个工作日内与借款人取得联系，建立固定联系方式。

关注、次级类贷款检查时限为1期（1个月，下同）不少于1次（含）；可疑类贷款检查时限为1期不少于2次（含）；损失类贷款检查时限为12期1次。

对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。

第七条 贷后检查程序：

（一）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；

（二）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态；

（三）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；

（四）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

第三章 贷款风险的识别与判断

第八条 借款人或贷款出现下列情况或存在下列潜在风险因素的，管户信贷员必须对其进行特别监管：

（一）借款人未按合同约定的日期和金额归还贷款本息；

（二）借款人有违法、违纪等不良行为，受到法律、行政、经济制裁或处罚；

（三）借款人职业处于不稳定状态，收入明显下降（如借款人从业单位或行业属于关、停、并、转范围；借款人处于失业、半失业状态，失去稳定收入来源或仅依靠最低生活保障或社会救济生活等）；

（四）借款人健康状况恶化或遭受重大人身伤害，丧失或部分丧失劳动能力；

（五）借款人死亡、宣告失踪或死亡及丧失民事行为能力，且无合法继承人、受遗赠人或法定继承人、受遗赠人拒绝履行合同；

（六）借款人有套取银行信用，挪用贷款行为；

（七）借款人所购房屋及其他财产遇不可抗拒的自然灾害或社会灾难，导致损失或灭失；

（八）借款人或抵押人未经贷款人同意，擅自将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（九）借款人拒绝或阻挠贷款人的贷后检查或提供虚假材料、信息；

（十）借款人居所和联系方式经常变动，贷款人不能有效判断借款人情况和贷款实际使用情况；

（十一）因抵（质）押物贬值，抵（质）押物价值趋于或低于贷款金额及抵（质）押物或抵（质）押权益受到损害，抵（质）押权难以或不能实现；

（十二）期房项目未按正常进度完工或在约定的时间内未能办妥房地产产权证，进行有效抵押；

（十三）保证人资格及能力出现问题（如保证人为法人的，其资信等级降低或处于被兼并、重组、破产状态；保证人为自然人的，其收入或其他财产下降等）；

（十四）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和问题；

（十五）贷款手续及信贷档案不齐全，重要文件或凭证遗失，对债权实现有实质性影响；

（十六）贷款人已要求履行保证、保险责任及诉诸法律的借款案由。

第四章 贷款形态分类

第九条 贷款形态分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类贷款为不良贷款。

第十条 贷款形态分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次（期）数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。

贷款形态分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，不能同时处于多种贷款形态。

第十一条 贷款形态分类标准：

（一）正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素；借款人未正常还款记录或连续违约期数在2次（含）以下，但属偶然性因素。

（二）关注贷款：借款人连续违约期数达3次；借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

（三）次级贷款：借款人连续违约期数达4～6次；借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息。

（四）可疑贷款：借款人连续违约期数达7次（含）以上；贷款人已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵（质）押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。

（五）损失贷款：借款人无力偿还贷款，履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

第五章 违约贷款的催收与处理

第十二条 贷款催收指管户信贷员按规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款的过程。

（一）借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息时，管户信贷员应在5个工作日内对客户进行电话提示；

（二）借款人连续2次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要向客户发出催收通知书；

（三）借款人连续3次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；

（四）借款人连续4次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要商告律师向客户发出律师催收函。

第十三条 违约贷款的其他处理方式：

（一）依法纠正借款人的违约行为；

（二）对逾期贷款计收罚息；

（三）从借款人账户中扣收贷款本息；

（四）停止发放未发放的贷款；

（五）依法追索保证人的连带责任；

（六）依法要求保险人履行保险责任；

（七）依法处理抵（质）押物；

（八）依法行使债权人其他权利；

（九）核销损失类贷款。

第六章 贷款档案管理

第十四条 贷款档案指贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料。

贷款档案管理指根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。

第十五条 贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：

（一）借款人相关资料：

1.借款人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）；

2.贷款人认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；

3.符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件；

4.购房全额发票或收据；

5.有权部门出具的所购住房的估价证明；

6.抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押和质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；

7.保证人资信证明及同意提供担保的文件；

8.房屋他项权利证明书；

9.个人住房借款申请审批表；

10.借款合同；

11.抵押合同；

12.质押合同；

13.保证合同；

14.保险合同、保险单据；

15.个人住房贷款凭证（信贷部门存联）；

16.委托转账付款授权书。

（二）贷后管理相关资料：

1.贷后检查记录和检查报告；

2.逾期贷款催收通知书；

3.贷款制裁通知书；

4.法律仲裁文件；

5.依法处理抵押物、质物等形成的文件；

6.贷款核销文件。

（三）其他有关文件材料。

第十六条 贷款档案归集整理。贷款发放后，主管信贷员应在10个工作日内，对贷款文件材料进行复查和清理，检查文件材料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序，填写档案清单（卷内目录）和案卷封面。档案清单一式三份，一份主管信贷员留存，一份送管户信贷员，一份随案卷移交。

第十七条 贷款档案移交。主管信贷员将档案卷宗移交管户信贷员。管户信贷员对归档材料进行清点，如认为归档材料不完整应退回主管信贷员并督促其尽快补齐。当确认归档材料合格后，双方在档案移交单上签字，完成移交工作。

管户信贷员收妥贷款档案后亦按上述工作程序与档案管理员办理贷款档案的移交手续。

主管信贷员和管户信贷员因工作需要，可将部分文件材料复印留用。

对主管信贷员移交档案后形成的贷后管理文件材料，管户信贷员应随时整理并移交，移交方式同上。

第十八条 贷款档案分类。档案管理员应按照一定的标准对档案卷宗进行归类、编序和排列。

第十九条 贷款档案保管。贷款档案必须实行集中统一保管。应指定专职或兼职档案管理员具体负责本行贷款档案的保管。

第二十条 档案保护。贷款档案实行专用档案库房（室）保管。档案库房（室）要做到防火、防潮、防虫、防盗等。档案管理员如发现贷款档案损毁或遗失，应立即向本部门经理和主管行长报告。

特别重要的凭证和文件材料原件应做特殊保管，以确保档案的完整与安全。

第二十一条 贷款档案使用。建立贷款档案借阅制度，完善贷款档案借阅手续。房地产信贷部门内部人员借阅贷款档案，需经本部门经理同意。其他任何单位和部门人员借阅贷款档案，均需经主管行长同意。

贷款档案借阅应作登记记录。贷款档案借阅原则上在档案室或办公室进行，一般不得借出。

贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。贷款档案借阅完毕，档案员要对贷款档案进行核查。

第二十二条 档案保密。贷款档案是贷款人与借款人的商业秘密，贷款档案经办人员及查阅使用人员应严格遵守保密制度。

第二十三条 档案销毁。贷款业务终结后，贷款档案仍须保管3年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册、贷款部门经理和主管行长签批，进行集中销毁。

对尚未终止信贷关系、尚未失去法律效力和尚未登记造册批准销毁的贷款档案，任何人不得擅自销毁。

对具有特殊保存价值和意义的贷款档案要移交本行综合档案室保管。

第七章 贷后管理保障

第二十四条 贷后管理岗位与贷款调查、审查和审批等工作岗位要实现分离。管户信贷员原则上不能兼任贷款调查、审查、审批等项工作。

第二十五条 管户信贷员的数量要与贷款客户的数量相适应。每名管户信贷员管理的贷款客户原则上不超过300～500户，其中违约客户不超过80～100户。各行要及时调配管户信贷人员，保证管户信贷员队伍相对稳定。

第二十六条 管户信贷员职责范围：

（一）贷后日常管理；

（二）客户业务咨询；

（三）对违约贷款催收并提出处理意见；

（四）对抵（质）押物提出处置意见；

（五）贷款形态分类与监测；

（六）登录贷后检查台账；

（七）贷后管理档案整理与移交；

（八）受理客户信息变更或调整申请（如客户通讯地址、联系人、联系电话变更，还款方式、还款计划调整），负责按规定程序通知会计结算部门及客户信息管理部门调整客户信息；

（九）其他贷后管理事项。

第二十七条 管户信贷员应具备相应的业务素质。管户信贷员要定期进行岗位培训和业务考核。

第二十八条 管户信贷员岗位轮换或离职时，要履行有关交接手续。对有问题、有责任的贷款，要在换、离岗前进行处理。不能作出处理的，要书面说明情况，报行领导批准后，才能履行交接手续。对有重大问题和责任的贷款，要报请上级行批准，才能履行交接手续。

第二十九条 因管户信贷员、档案员疏于职守，造成下列问题，按规定给予处分：

（一）未按本办法要求进行贷后管理；

（二）对不良贷款监管不严、清收转化不力，造成信贷资产质量恶化；

（三）信贷资产质量和收息率达不到规定要求；

（四）遗失贷款原始资料，对贷款人利益造成损害；

（五）在贷后管理中隐瞒问题或不及时反映和处理问题，造成贷款风险增大。

第三十条 贷款档案和台账应实行计算机管理，各级行应执行总行统一开发的有关贷后管理软件。

第八章 附则

第三十一条 本办法自印发之日起施行。