住房抵押贷款合同（精选8篇）
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。 第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。 第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本
甲方(盖章)：_________
代表(签字)：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
_________年___月___日
签订地点：_________ _________份。 乙方(盖章)：_________ 代表(签字)：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ _________年___月___日 签订地点：_________
住房抵押贷款合同范文三
甲方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让(转让、划拨)合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
然而,这一金融制度创新是一项复杂的系统工程,它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善,而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面,为此,本文从住房公积金制度创新角度,对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。
1 国内外住房信贷资产证券化现状
就国外而言,一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家,而且是这方面最发达的国家,它在70 年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司,这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构,将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池,以资产池所产生的稳定现金流作为担保,以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者,从而开创了住房信贷资产证券化。
美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点:一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景;二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高,总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997 年的亚洲金融危机之后,为解决资金短缺困境,政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》,并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司(K0MOCO),在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下,成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进,但在规模和制度建设上走在我国前面。
我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段,2005年12月15日,中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行,从这三家分行选出了15000 余笔、金额总计约30 亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产,并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券(包括A、B、C档)和次级资产支持证券。2007 年4 月又推出第二单RMBS,资产池总金额40.2亿元,根据信托安排,A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让,C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让,而次级证券由建设银行自行持有,不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验,推动了房贷二级市场发展。
2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性
2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要
我国目前各住房公积金管理中心(以下简称管理中心)发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长,最长可达30年,试点项目贷款期限一般也在5年,而资产的收益是抵押贷款本息,但这种现金流要在较长的时间内才能实现,加之考虑增值收益因素,定期存款和国债又不能随意流动使用。
同时,新条例即将出台,住房公积金提取政策放宽,这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险,为避免这种风险发生,全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款,或贴息借款补充流动性,或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式,以减少流动性风险。种种应急方式使用,一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具,迅速回笼资金,不仅大大提高了资产的流动性,而且将有效解决管理中心资金流动性风险。
2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模
目前,全国各管理中心为扩大资金规模,想尽办法进行归集扩面,但是,在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下,要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。
为此,合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具,从资金使用效率出发,另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模,做大做强住房公积金事业,将是今后发展趋势使然,也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。
2.3 住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段
由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道,而且还可以增强住房抵押贷款流动性,分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化,管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少,政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显,住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。
3 我国住房公积金信贷资产证券化的可行性
我国住房公积金制度实行20 年来,其个人住房抵押贷款余额已超过3万亿元,况且我国资本市场也有了很大的发展,目前呈加速之势,相关法律法规配套正逐步完善。因此,笔者认为我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化已具备一定的可行性。
第一,我国住房公积金个人住房抵押贷款抵押房屋产权清晰,在法理上为住房抵押贷款证券化提供了风险管理保证。
第二,资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范,为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。
第三,住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件:即可接受的信用特征(保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等),未来产生可预测的稳定现金流量,现金流量的期限结构清晰,本息完全分期摊还,借款者有广泛的地域和人口等统计分布,资产有较高的变现价值,资产具有标准化、高质量的合同条款。
第四,住房公积金个人住房抵押贷款一级市场规模大(截至2014 年底余额已超过3 万亿元),一般省会城市住房公积金个人住房抵押贷款余额基本上超过250亿元以上,已具备住房抵押贷款证券化局部试点的条件。通常情况下,抵押贷款一级市场的规模越大,基础抵押贷款组合的构成分布就越广泛,以此为担保的证券所对应的风险就越小。
第五,住房公积金个人住房抵押贷款证券具有比较稳定的社会需求。发达国家资产证券的主要投资者是机构投资者,包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等,同时也不乏分散的个人投资者。在中国随着基本养老保险金覆盖面的扩大,养老保险基金收缴率越来越高,滚存结余会越来越多,资金的再投资问题将越来越突出,收益安全、稳定的住房抵押贷款证券应是养老保险基金的理想选择之一;另外,中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后,参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域;同时,伴随居民可支配收入的提高,近年居民储蓄高速增长,住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间,个人投资者将是住房抵押证券的巨大潜在投资者。
第六,住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础,并有银行类似成功经验可借鉴,同时,资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种,在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。
4 住房公积金住房抵押贷款资产证券化相关原理
传统的融资方式是以借款人的整体信用水平为基础,而住房公积金个人住房抵押贷款证券化是以出让金融资产的要求权为信用基础,住房公积金个人住房抵押贷款通常是期限长、流动性差的资产,通过证券化,可以极大提高这些资产流动性。住房公积金抵押贷款证券化之所以可以让住房贷款变为在市场上流通的证券,主要基于三个基本原理:资产重组、风险隔离和信用增级。
4.1 资产重组原理
资产重组是管理中心为实现发行证券目的,通过相关机构运用一定的技术与手段对公积金住房贷款进行重新组合,实现风险与收益分离,使其风险得到有效释放,资源得到有效运作。住房公积金抵押贷款重组一般应遵循三个原则:贷款组合的分散性、规模性和同质性。所谓分散性是要求贷款不能全部集中在某一地域,以防因这一地域的经济在未来某个时间出现困难发生风险集中问题,从而损害投资者利益;规模性是因贷款证券化过程中许多费用是固定的,若贷款规模过小导致成本率过高;同质性是指构建资产池的贷款具有基本相同的特质,以便能较准确预测未来风险和收益。
4.2 风险隔离原理
管理中心将个人住房抵押贷款“真实出售”给特设机构,这部分信贷资产与住房公积金管理中心的破产隔离(正常情况下国家不会允许公积金中心出现破产情况),使得出售贷款资产的价值不因发起人的破产而受影响,使投资者的风险只限于证券化组合中,从而保护投资者利益。
4.3 信用增级原理
信用增级是指将资产池中的资产通过一种或多种信用的支持确保发起人按时支付投资者收益。通过信用增级可以使风险层层分解,让风险分解给所有愿意承担的参与者,从而降低整个交易系统风险,使收益与定价更趋合理。使资源得以最有效配置。
5 住房公积金抵押贷款证券化交易流程结构
住房公积金个人住房抵押贷款的基本交易流程结构主要包含三个主体:发起人(一般为住房公积金管理中心)、特设机构(special purpose vehicle SPV)和投资者;两个抵押市场:一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场是住房公积金个人住房抵押贷款发放市场,它的主要参与者是借款人、管理中心、委托银行(具有放贷资质商业银行);二级抵押贷款市场是特设机构对住房公积金个人住房抵押贷款进行信用增级和发行证券的市场,其主要参与者有SPV、投资者、信用增级和评级机构、投资银行、证监局等。一般说来,一个完整的资产证券化基本运作流程:首先是由管理中心作为发起人确定可以进行资产证券化的信贷资产;然后再构建一个特殊目的SPV ;发起人将证券化的资产真实出售给SPV,或者SPV主动购买发起人可证券化的资产,并将这些资产汇集成资产池,再通过对资产池的资产进行信用增级和信用评级后,以该资产所产生的稳定的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券,最后用资产池产生的现金流清偿所发行的有价证券。其证券化交易结构流程(见图1)。
6 住房公积金个人抵押贷款证券化过程
6.1 构建资产池
具有法人资格的管理中心申请,经相关部门审批同意后,根据自身对信贷资产证券化融资的需要,确定用于证券化的贷款,然后对证券化贷款资产进行分析,根据证券化的目标确定,汇集成资产池。目前,我国住房公积金管理机构是按市设置,一般都具有独立的法人资格,独立核算自负盈亏,如果单以一个中心做发起人,用于证券化贷款资产可能过小,不具备证券化规模。由于住房公积金个人住房抵押贷款风险极小,远低于商业住房贷款,违约率不足0.2%,同时全国各中心的住房贷款一般具有同质性,若以省一级为主体作为发起人,同证监会、人民银行等部门制定配套制度,汇集全省各地级市住房公积金管理中心的住房抵押贷款资产,适合购建用于证券化的资产池。
注:虚线表示证券化后资金流向。
6.2 建立特设机构
特设机构是专门为完成资产证券化交易而设立的一个特殊机构,它是资产证券化运作的名义主体。其主要有三个基本功能:一是代表所有投资者拥有资产,并成为证券或受益凭证的发行主体;二是隔断资产与资产出售人之间的关系,保障投资者权益;三是争取合理的会计与税收政策。MBS发行主体有两个选择:作为其他金融机构的附属机构,或者新设立特别机构(Special Purpose Vehicle,SPV)。从信用增级的角度看,SPV发行MBS有优势,从效率的角度看,SPV发行MBS也具有优势,成立专业化的住房公积金个人抵押贷款证券发行机构适应了社会化大分工的发展趋势,有利于提高市场运作效率。
6.3 信用增级
住房公积金个人住房抵押贷款汇集到资产池后,必须需要信用支持后才可以在市场上流通发行。信用增级是信贷资产证券化技术过程中的关键,可以避免投资者的损失,减少系统风险,并且可以以较低的成本在金融市场上进行融资。许多管理中心在发放个人住房贷款时,在办理住房抵押的基础上,同时另要求了担保公司担保,虽然,2014年下半年建设部发文取消收取个人担保费,但有些管理中心为保证资金安全,将原来个人承担的担保费改从管理中心营运成本中列支。因此,从信用风险方面考虑,住房公积金个人住房抵押贷款基本是无风险信贷资产。
6.4 信用评级与发行
住房公积金个人抵押贷款证券公开发行时,必须有专业的信用评级机构对证券进行信用评级。评级机构对资产池里的资产未来产生的现金流量的能力进行评估,并据此预测投资者的风险,便于投资者的投资决策。经评级后,由评级机构向社会公布评级结果,并由承销机构在市场销售。
6.5 支付购买价格
特设机构在证券承销商那里获得住房公积金个人抵押贷款证券发行收入后,按事先约定的合同,把大部分发行收入转交给发起人,作为发起人管理中心在市场融资的目的就达到了。
6.6 资产管理和资产收益回收
住房公积金个人抵押贷款证券化服务机构主要负责对资产池的资产进行管理,主要业务是:收取、记录资产池产生的现金流收入,并把全部收入存入特设机构事先指定的受托银行,受托银行专门建立积累资金帐户,便于按时向投资者支付本金和利息。
7 住房公积金个人抵押贷款证券化过程中相关问题的解决
7.1 基础资产的现金流重组处理
在住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化过程中,还需要对基础资产的现金流进行重组,基础资产的现金流重组,可以分为过手型重组和支付型重组两种。两者的区别在于:支付型重组对基础资产产生的现金流进行重新安排和分配以设计出风险、收益和期限等不同的证券,而过手型重组则没有进行这种处理。
7.2 会计处理
会计处理问题,即住房公积金个人抵押贷款证券化是表外融资还是表内融资的问题。在管理中心信贷资产证券化过程中,发起人出售或转移资产而取得的现金收入,列入资产负债表的左边——“资产”栏目中,同时,由于资产转移实现了真实出售,相应地基础资产从发起人的资产负债表的左边——“资产”栏目中剔除。这既不同于向银行贷款、发行债券等债权性融资,相应增加资产负债表的右上角——“负债”栏目;也不同于通过发行股票等股权性融资,相应增加资产负债表的右下角——“所有者权益”栏目。
7.3 投资者收益低的问题处理
管理中心因不是以盈利为目的的事业单位,个人住房贷款利率低,如果将住房公积金个人住房抵押贷款证券化,不进行贴息,势必证券票面利率比银行业固定类理财产品利率低,这将很难吸引投资者兴趣。如今,新《住房公积金管理条例》将出台,增值收益在提取管理费用、风险准备金等成本后,剩余部分将不再作廉租住房建设资金上交当地财政,建议管理中心对个人住房抵押贷款证券化采取贴息方式,即适当提高风险准备金率,划出一部分风险准备资金作贴息以提高投资者证券收益,由于住房公积金个人住房贷款属于政策性贷款,国家可从政策层面考虑减免税收、交易、抵押权证变更手续费等相关费用,提高投资者收益,以促进住房公积金个人住房贷款证券在市场的吸引力。
7.4 风险管理
住房公积金个人住房抵押贷款在证券化过程中主要面临如下几种风险,根据国内外经验,早偿风险与操作风险防范是管理中心特别需要重视的风险。
7.4.1 信用风险
就住房公积金个人住房抵押贷款证券化而言,借款人不能按时偿付按揭贷款的本息将导致个人住房抵押贷款支持证券面临不能及时偿付的风险,同时,房地产市场风险(包括房地产价格的波动)、借款人收入水平的变化以及借款人的道德风险等因素都会影响到借款人的还款行为,从而导致贷款的信用风险,进而引发资产支持证券的信用风险。目前,有相当一部分管理中心对个人住房抵押贷款采取了担保公司全程担保,同时又增加了借款人个人缴存的住房公积金保证,且其绝大部分人工作相对稳定,信用风险影响很少。
7.4.2 早偿风险
即基础资产项下的债务人提前偿还个人借款将直接导致资产支持证券本金的提前偿付,从而影响投资者的收益。早偿风险是住房公积金个人住房抵押贷款的一种主要风险,因对证券收益有直接影响,对证券成功发行不利。在证券化前建立早偿风险分析预测机制很重要。
7.4.3 流动性风险
资产支持证券投资者可能会面临证券无法在合理时间内以公允价格出售而遭受损失的风险。
7.4.4 混合风险
资产支持证券的服务机构将其自身的资金与受托资产池的现金流混合的风险。
7.4.5 利率风险
资产支持证券的票面利率与市场利率走势产生较大的偏离可能对证券投资者的预期收益产生影响的风险。
7.4.6 操作风险
住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品,涉及众多参与主体,各交易参与方是否严格履行各自的职责,以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点,证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。
7.5 其他需要注意的问题
7.5.1 历史数据的收集及技术支持
住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务,整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节,同时,在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理,深入分析各项明细数据,研究基础资产现金流变化的趋势特征,特别是当基础资产数量众多时,必须依赖信息系统的支持,因此,有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。
7.5.2 信息披露
参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体,必须根据法律、法规的规定,披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》,受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。
8 结束语
住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段,技术上主要还存在以下几个方面的问题:(1)如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题;(2)根据标准化的抵押贷款,如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券;(3)住房公积金抵押贷款证券管理问题;(4)证券发行风险管理防范问题;(5)相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国,住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高,住房公积金的保值增值、风险防范与化解,做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献
[1].沈炳熙.资产证券化中国的实践.北京大学出版社.2008
[2] .王博峰.我国资产证券化的切入点——住房抵押贷款证券化.湖北经济学院学报(人文社会科学版)2005
随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，购房的人越来越多，购房贷款成为市民热议的话题。通过对住房公积金贷款和商业性住房贷款的比较，找出他们的区别与联系，帮助购房者选择一种适合自身的贷款方式。
关键词：
住房公积金；商业性贷款；区别与联系；组合贷；商转公；公转商贴息
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2016）04014403
0 引言
随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，大量人口进入城市，购置房屋成为新进人口面临的重要问题，购房贷款成为市民热议的话题，许多购房者咨询住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别，以期寻找到一套适合自身的个人贷款方式。
住房公积金贷款与商业性住房贷款是购房贷款的两种基本融资方式，他们有各自的优缺点，下面就两种贷款方式进行比较，找出他们的区别与联系。
1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别
住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金贷款是职工使用住房公积金的重要方式。
住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用职工及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的住房消费贷款。目前，住房公积金贷款主要类型有：新建商品房贷款、二手房贷款、自建房贷款、大修自住住房贷款。
住房公积金贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）申请贷款时正常缴存住房公积金一年以上；（3）具有稳定的职业收入，信用良好，有按期足额偿还贷款本息的能力；（4）实际发生购买、建造、翻建、大修自住住房的行为，已支付规定比例的首付款或首期资金；（5）本人及其配偶均无尚未结清的公积金贷款；（6）同意以贷款所购买、建造、翻建、大修的房产价值全额作为抵押；同意按照管理中心的规定提供担保。
商业性住房贷款是银行用其信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，也称为自营性个人住房贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性住房贷款。
商业性住房贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明；（3）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录；（4）与卖方签定有效的购房合同或购房协议；（5）支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款；（6）贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
目前，住房公积金贷款与商业性住房贷款区别主要有以下几方面：
（1）贷款主体与风险承担主体不同。住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心，贷款风险是由住房公积金管理中心承担；商业性住房贷款主体是商业银行，贷款风险是由发放款的商业银行承担。
（2）贷款性质不同。住房公积金贷款是不以盈利为目的政策性贷款，而商业性住房贷款是以盈利为目的商业性贷款。
（3）贷款對象不同。住房公积金贷款是正常缴存公积金1年以上，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的职工；而商业性住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力且经资信考查合格、具有还款能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人。
（4）贷款资金来源不同。住房公积金贷款的资金来源是职工及所在单位缴存的住房公积金；而商业性住房贷款的资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款）。
（5）贷款利率不同。利率低是住房公积金贷款的主要优点，例如：5年以内，住房公积金贷款利率为275%，而商业性住房贷款利率为4.75%；5年以上的，住房公积金贷款利率为3.25%，而商业性住房贷款利率为4.90%。例：某借款人贷款35万元，贷款期限为20年，等额本息，公积金贷款月还款为198519元，利息合计126444.44元；商业性住房贷款月还款为229055元，利息合计199733.00元，比住房公积金贷款利息多73288.56元。随着期限延长、额度增加，差距更明显。
（6）所需要费用不同。住房公积金贷款一般不需要评估费、保险费、律师费等，而商业性住房贷款需要评估费、保险费、律师费等。
（7）贷款额度不同。住房公积金贷款额度由房价成数、公积金缴存情况、贷款最高限额、还贷能力四个条件中最小值来确定。计算方法如下：
①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；
②按公积金缴存情况计算，最高可贷款额度=（借款人公积金月缴存额×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3+（配偶公积金月缴存×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3；
③单笔最高贷款额度，南平市延平区、建阳区最高贷款额度为40万元，其他市县最高贷款额度为35万元；
④按还贷能力计算，月供+其他负债+1230×2<双方收入。
商业性住房贷款额度由房价成数、还贷能力两个条件中较小值来确定，计算如下：
①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；
②按还贷能力计算，（月供+其他负债+物业费）×2<双方收入。
（8）贷款流程不同。住房公积金贷款在借款人在签订购房合同后，先到住房公积金管理中心申请，待管理中心审批后再到受托银行去办理贷款相关手续。商业性住房贷款在借款人签订购房合同后，直接到银行办理贷款相关手续。所以，住房公积金贷款较商业性住房贷款环节多，手续复杂。
2 住房公积金贷款与商业性住房贷款的联系
2.1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的组合贷款
住房组合贷款是住房公积金管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人、用同一抵押物发放的住房贷款，是政策性贷款和商业性贷款的总称。
当借款人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受托银行申请配套的商业性住房贷款。商业性住房贷款的额度由受托银行确定，但贷款期限、担保方式和还贷方式等均应与住房公积金贷款一致，利息与收益分别计算。住房组合贷款一般是在住房贷款超过当地规定的住房公积金贷款的最高上限才使用的。例如，武夷山某楼盘商品房，规划用途为住房，总价70万元，贷款比例70%，期限20年，等额本息，双方正常缴存公积金1年以上。现需贷款49万元，住房公积金贷款35万元，商业性住房贷款14万元，35万按公积金利率3.25%计算，月还款2102.53元；14万按商业性贷款利率4.9%计算，月还款993.34元，住房组合贷款月供3095.87元。
组合贷款的流程 借款人提供相关证明材料先向管理中心申请，管理中心审批后书面通知借款人住房公积金贷款额度、期限等；借款人再向受托银行申请配套商业性住房贷款，受托银行审核后书面通知商业性住房贷款额度、期限等；借款人与受托银行签订住房组合贷款合同及其他相关手续；受托银行到房产部门办理抵押登记手续；受托银行将贷款金额划转到售房单位在银行开立的账户。
2.2 商业性住房贷款可转化为住房公积金贷款
商业性住房贷款转住房公积金贷款，是指已办理商业性住房贷款且具备住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性住房贷款余额转成住房公积金贷款。
为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，支持广大职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻公积金缴存职工购买住房的商业住房贷款利息支出和还贷压力，住房公积金管理机构制定商业性住房贷款转住房公积金贷款管理办法，让购房时没有缴存住房公积金或贷款额度不够而选择了商业性住房贷款的职工享受住房公积金贷款的。
（1）商转公贷款基本要求 商转公贷款的职工必须符住房公积金贷款条件；有尚未结清且银行同意可提前结清的商业性住房贷款；原商业性住房贷款还款1年以上，无逾期，已办妥得房产证、土地证；贷款金额不得高于原商业性住房贷款余额和住房公积金最高贷款限额，期限不超过原商业住房贷款的剩余年限，利率按中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率。
（2）商转公贷款流程 借款人提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、征信报告及原商业性住房贷款的借款合同、贷款余额证明、银行同意提前结清的证明等材料向公积金管理中心提出申请；管理中心对贷款申请材料进行审核，符合条件的通知申请人结清原商业性住房贷款；职工以自有资金结清原商业性住房贷款，原贷款银行注销商业性住房贷款抵押登记；借款人携管理中心批准后的材料，与受托银行签订住房公积金借款合同，受托银行办好相关贷款手续，并重新办理抵押登记手续；最后由受托银行发放贷款。
2.3 住房公积金贷款转商业性贴息贷款
住房公积金转商业贴息贷款，是指公积金中心因阶段性资金紧张，由银行按照公积金中心审批的贷款额度，先向公积金贷款借款人发放商业性住房贷款，由公积金中心按月给予借款人利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将商业性住房贷款置换转回为公积金贷款。
2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、南京、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷的现象。为化解资金流动性风险，满足住房公积金缴存职工购房贷款需求，充分发挥住房公积金制度的作用，各地住房公积金中心制定了住房公积金贷款转商业性贴息贷款办法。
当住房公积金个贷率高于90%时，管理中心开始启动公转商贴息贷款业务，并根据银行资金规模、利率优惠条件、业务系统支持度、服务质量等情况选择合作银行，签订《住房公积金贷款转商业性贴息贷款金融合作协议》，委托银行办理公转商贴息贷款业务。同时符合公积金贷款和商业性住房贷款条件的职工，可在自愿的情况下申请办理公转商贴息贷款并享有公积金贷款的权利和义务，管理中心按公积金贷款原则进行管理，作为一次公积金贷款，贴息资金在住房公积金业务支出中列支。
（1）商转公贴息贷款基本要求 贴息贷款实行按人、按户限额制度，具体可贷额度根据公积金缴存额和公积金贷款可贷额度标准、所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定；贷款首付比例不低于30%；贷款期限最长为30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁；贴息金额按照借款人贴息贷款协议约定的公积金借款金额、商业性住房借款合同约定的贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额确定；还贷方式为等额本金，月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率。
（2）商转公贴息贷款流程 借款人提供贷款相关材料向公积金中心和银行提出贴息贷款申请；管理中心和贷款银行按各自贷款要求进行审批；借款人按规定与银行签订《商业性住房借款合同》，同时与公积金中心、银行签订《住房公积金转商业性贴息贷款协议》，并按规定办理房产抵押预告登记或抵押登记手续；银行在收妥抵押预告登记或抵押权登記证书后发放贷款；借款人在贷款发放的次月起按月归还借款本息，银行按商业性住房借款合同的约定，在借款人扣款账户中扣收应还本息。贴息支付实行“先付后贴”原则，即在每一个还款日，借款人按约定的商业性住房贷款利率标准偿还当期还款本息，每期还款后的次月，公积金中心将贴息款项划入合同约定的还款账户；住房公积金中心在资金宽裕时，可根据资金供应实际情况和协议约定，将公转商贴息贷款置换为公积金贷款，借款人按公积金借款合同的约定偿还置换后的公积金贷款本息。
3 结束语
公积金贷款、商业贷款、住房组合贷款三种贷款各有优缺点，购房者在决定采取哪种方式贷款时，应充分考虑到各种方式的特点，依照自身实际情况选择适合贷款方式。对公积金缴存者首选住房公积金贷款；未缴纳公积金或公积金额度不够，银行又不做组合贷款，只能选择商业性住房贷款；借款额度相对较大，公积金额度不够，银行又可做组合贷款，就选择住房组合贷款。对于已办理商业性住房贷款的职工，如满足公积金贷款条件时，可将商业性住房贷款转化为住房公积金贷款；另外，在住房公积金资金紧张的情况下，可将住房公积金贷款转化为商业性贴息贷款。通过对本文的阐述，希望能为现阶段的购房者提供有益的参考。
参考文献
[1]住房公积金管理条例[Z].20020324.
[2]南平市个人住房公积金贷款管理暂行规定[Z].20130605.
[3]南平市个人住房商业性贷款转公积金贷款管理办法[Z].20110712.
[4]南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法，20150824.
个人住房抵押担保合同
营口经济技术开发区住房置业担保有限公司监制
抵 押 担 保 协 议 书
甲方：营口经济技术开发区住房置业担保有限公司（担保人）乙方：（借款人）丙方：（贷款人）为促进城市住房金融的发展，活跃个人住房消费市场，明确甲、乙、丙三方各自的权力、义务。根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》及参照《辽宁省城镇个人住房置业担保贷款管理办法》的有关规定，三方自愿签订此协议，以便共同遵守。
一、甲方对座落于物进行调查认定后，给予担保。
二、借款金额（大写）元，期限年。
三、本协议担保借款金额的%，担保金额为￥元。期限年。
四、甲方按合同约定收取乙方担保风险基金，当借款合同、担保合同、抵押合同发生任何情况变化，乙方无权向甲方索回该笔费用。
五、合同正常履行期间，抵押权人为丙方。
六、抵押期间甲丙双方有权检查乙方对抵押物占有使用情况。
七、丙方应在乙方未能按计划履行义务之日起一个月内，以
书面方式通知甲方。
八、乙方如出现下列情况之一的，甲方同意在10天内为其偿付余下借款本息。
1、乙方连续三个月或累计六次以上未按照合同约定归还贷款本息的；
2、乙方在还款期限内死亡，宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人，或其继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的。
九、甲方在担保金额以内偿还乙方所欠借款本息，借款合同终止，同时，甲方拥有第一顺位抵押权。在甲方行使房屋抵押权，处置抵押房屋时，抵押人或者房屋使用人必须无条件搬出。
十、处置抵押物应委托营口经济技术开发区宏诚房地产估价事务有限公司作价，房产拍卖行进行拍卖变现、甲方依法处置抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1、支付处置抵押物所需的税费。
2、清偿乙方所欠甲方担保范围内的借款本息、违约金等。
3、支付其他费用（如律师费、调查费等）。
十一、本协议同借款合同、抵押合同具有同等法律效力，本协议由三方签字、盖章后，即生效。
十二、争议解决方式：由营口经济技术开发区仲裁委员会进行仲裁，仲裁适用简易程序。
十三、本协议一式四份，甲、乙、丙三方及有关部门各执一
份，具有同等法律效力。
十四、本协议如须公证，公证须具有强制执行效力。
甲方：
乙方：
丙方：
│(中国建设银行)个人住房贷款│
│抵 押 合 同│
│(封面)│
│合同编号：年字第号│
││
│抵押人(甲方)：抵押权人(乙方)：│
│住所：住所：│
│电话：法定代表人(或授权代理人)：│
│邮政编码：电话：│
│开户金融机构及账号：邮政编码：│
││
└───────────────────────────────────┘
为确保乙方与__________签订的__________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1．房地产坐落
2．地号
3．土地面积
4．土地使用年限
5．土地来源
6．土地出让(转让、划拨)合同号
7．国有土地使用证号
8．房屋建筑面积
9．共有权份额
10．房屋所有权证号
11．房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1．抵押土地四至
2．抵押土地面积
2．抵押土地评估价值
4．抵押房屋部位
5．抵押房屋建筑面积
6．抵押房屋评估总价值
7．房地产评估总价值
8．在土地使用权抵押期间，抵押人其抵押的土地上所建的房屋不得转让、出租、出售。
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自________年_______月_______日至_________年________月_______日，贷款用途为__________。
第五条 甲方对抵押物依法享有所有权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日起把购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款担保的范围：贷款金额(大写)___________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的账户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。
第十四条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十五条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十六条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十七条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1．甲方被宣告破产或被解散；
2．甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条约定义务或发生其他严重违约行为；
3．借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空、改变贷款用途、发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为等情况。
第十八条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额__________％违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。
第十九条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1．支付处分抵押物所需的费用；
2．清偿借款人所欠乙方贷款利息；
3．清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等；
4．支付其他费用。
第二十条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十一条 其他约定事项：
第二十二条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十三条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十四条 本合同正本一式二份，甲乙方双方各执一份。副本份。
甲方(印章)：乙方(公章)：
法定代表人或个人(签字)：法定代表人(签字)：
(或授权代理人)(或授权代理人)
年 月 日年 月 日
正规个人抵押借款合同范本1 甲方(出借人、抵押权人)：，身份证号码
乙方(借款人)：，身份证号码
丙方(抵押人)：，身份证号码
本合同各方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任、恪守信用，经充分协商一致签订本合同，并保证共同遵守执行。
借款条款
第一条 借款金额：据乙方申请，甲方同意借款给乙方。
第二条 借款用途：本借款只能用于，乙方不得以任何理由将借款挪作他用。
第三条 借款利率：
第四条 借款期限：，自 年 月 日至 年 月 日。
如实际放款日与该日期不符，以实际放款日期为准。乙方收到借款后应当出具借据，乙方所出具的借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
第五条 借款的偿还：利息按月结清，月初支付当月利息。本金在借款到期日结清，同时甲方应当归还乙方先前所出具的借据。如推迟归还借款，乙方应当按日支付滞纳金。
第六条 本合同有效期内，发生下列事项的，甲方有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的借款提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部借款本息，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。
(一)乙方违反本合同借款条款中的任何条款;
(二)根据担保条款的约定，因抵押人、抵押物发生变故或抵押人违反担保条款的约定，致使抵押人需提前履行义务或甲方提前处分抵押物的;
(三)乙方发生其他可能影响归还甲方借款本息的行为。
第七条 本合同的相关费用(包括抵押登记、公证等)均由乙方负责。抵押条款
第八条 抵押物为，现抵押人同意以该资产的剩余价值作为抵押，为本《借款合同》下的借款做担保。
第九条 抵押担保范围为本《借款合同》项下的借款本金、利息、滞纳金及实现债权的其它所有费用，同时也包括因借款人违约而给甲方造成的损失。
第十条 抵押期限自抵押登记之日起至主债务履行完毕止。
第十一条 抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得出租、变卖、赠与抵押物，或以其他任何方式处分抵押物。
第十二条 抵押权人可以单方凭经过公证的本《抵押借款合同》到登记部门办理二次抵押登记手续并领取《它项权利证书》。如登记部门一定要抵押人到场，则抵押人应当配合。抵押物的《他项权利证书》或抵押登记证明交由抵押权人保管。
第十三条 本合同中“借款条款”如因某种原因导致其部分或全部无效，不影响“抵押条款”的效力，抵押人仍应按照约定承担责任。
第十四条 借款人如不能按时还款，自逾期 天后，抵押权人则可以变卖抵押物以挽回损失
其他条款
第十四条 本合同自甲方、乙方、丙方签章之后生效，本合同中的抵押条款在办妥抵押登记之后生效。
第十五条 如借款人违反本合同，借款人愿意接受法院的强制执行。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
正规个人抵押借款合同范本2
合同抵押人(以下简称甲方)：____________________
抵押权人(以下简称乙方)：__________________
甲方因资金周转需要，向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其所有的财产(以下简称甲方抵押物)，作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。经双方自愿平等协商，就有关事项订立如下协议：
1.乙方向甲方借款金额为________________元人民币(￥________________)。
2.借款期限：自________年______月______日起至________年______月______日止。
3.甲方以位于{
1、房屋座落：____________市(县)________(小区)____栋____号____室。
2、房屋类型：_______________
3、房屋结构：______________
4、建筑面积：___________
5、抵押物价值：__________
6、购房合同编号：_______________________
7、房地产权证编号：_________________(房屋详情复印件附后)｝自有财产做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到____________市______县房地产管理局办理抵押登记手续(即办理房屋他项权利证)。乙方将在他项权利办妥后三天内将全部资金付给甲方。
4.借款利率：按照人民银行同期存款利率3倍执行。
5.甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息。否则乙方有权处置抵押物
6.抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止。
7.签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让等影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物。
8.违约责任
1)乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2)甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。
9.本合同自签订之日起，双方应向_________市______(县)公证处办理公证手续，有关抵押的登记、公证等一切费用由乙方负责。
10.本合同经___________市______(县)公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲方到期不履行义务，乙方可根据《民诉法》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。
11.本合同一式三份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份。甲方：________________________
抵
押
人
住
址
：________________________________________________
联系电话：_______________
乙方：________________________ 抵
押
权
人
住
址
：______________________________________________
联系电话：_______________
住房抵押消费贷款是商业银行贷款发放的重要形式之一。我国的房地产市场很早已进入结构性调整阶段, 房价的周期性波动在所难免, 这将造成银行住房抵押消费贷款违约概率的上升和贷款风险的加剧。而以房价波动为导火线所引发的美国次贷危机目前已经演变为20世纪大萧条以来最严重的一次金融危机, 也给我们以深刻的警示。
传统的定价方法把住房抵押贷款看作是一种期权, 用期权理论来对其定价。然而, 住房抵押贷款区别于期权的特点是贷款人可以在贷款期限的任意时间内提前还款, 使得国内外学者对于提前还款越来越为重视。
国外学者关于贷款定价的研究成果, 主要有结构化模型和简化形式模型。结构化模型的核心原理是将违约概率看作内生变量, 将企业债务看作一种期权, 并利用期权定价公式对债务进行定价。主要代表性的理论有Black (1973) 和Morton (1974) [1,2]提出的期权定价理论。之后, 在期权理论的基础上发展出来了很多新的理论, 包括单因素模型和双因素模型等。简化形式模型强调在贷款的历史数据中通过统计方法描述出借款人的还款行为特征函数并建立贷款定价模型, 其核心思想是将违约概率作为由历史数据得出外生变量, 利用固定收益证券的利率期限结构理论对风险债务进行定价。代表理论有Schwartz (1989) [3]的贷款价格模型, Boudoukh (1997) [4]的风险对冲机理, Deng (2000) [5]的竞争风险模型等。
国内学者的相关研究成果主要有:仪垂林、刘玉华 (2005) 提出基于欧式期权定价的研究方法[6]。后面出现的一些理论主要是在模型上或者数值上进行定量或定性分析, 主要代表性理论有:唐文进、陈勇 (2006) 的交替方向隐性有限差分法[7], 郭战琴、齐鸿儒 (2006) 基于简化信用风险定价模型[8], 龙海明、邓太杏 (2006) 的消费贷款定价模型[9]。李蕊、殷促民 (2006) [10]的改进贷款定价模型以及赵保国、龙文征 (2007) [11]通过对KMV评级模型等。
本文通过建立生命表函数来对最优提前还款和次优提前还款两种还款行为统一刻画。运用B-S模型对到期不还违约损失进行计算, 根据各种类别的违约率比率, 通过它们的加权平均给出了贷款的指导利率, 综合考虑它们得到定价利率, 比较分析指导利率和定价利率得到一个合约利率, 最后得到了违约判定方法。
2 模型建立
2.1 非意愿性违约损失
根据文献[12], 假定成本与目标收益具有附带性, 只与本金有关, 则有如下关系式:
式中, Vt表示到第t年为止还款后的剩余款额, 在k≥T时, Vt=0, k|qx表示危险函数, 即为年龄x岁的人在x+k岁到x+k+1岁发生非意愿性违约的概率, k表示贷款期限内的某一年, (1+r1) 表示累计因子, r1表示贷款利率, T表示贷款年限, p0为贷款本金, c为运营成本率, yd为目标收益率。
上式说明仅考虑非意愿性违约损失的贷款价格与目标收益率、运营成本、和非意愿性违约贷款期望损失额有关。
2.2 意愿性违约
(1) 提前还款
提前还款是一种理性还款行为, 由于市场的利率与贷款利率存在差别, 这样就存在借款者从市场借入资金来提前履行自己的还款权利, 借款者可以在任意时间借入资金, 这样剩余还款额的贷款价值与市场价值会存在一个差, 把这个差记为这个时刻的违约盈余值:
其中, V表示t时刻的合约规定还款额, W (t) 表示t时刻的市场利息率, r2表示贷款利息率, 并且记NEP (x) =∫xTP (t) dt为提前还款违约后的盈余。借款者考虑自己利益, 其提前还款的条件为:
C (t) 表示t时刻的违约罚金现值。
(2) 仅考虑提前还款违约损失的定价
根据上面的假设, 商业银行为了防范借款者的违约可以得到如下定价方程:
由式 (3) 和式 (4) 可以得到均衡条件下的最有可能违约时刻以及贷款利率满足的方程:
其中, f为最有可能的违约时刻。
方程 (5) 是均衡条件下的只考虑提前还款因素的违约利率与时间的组合。
(3) 仅考虑逾期不还违约损失的定价
假设到期日贷款本息和为F (贷款价值) 。以抵押物为标的欧式看跌期权的价格为Pe.贷款利率r3满足期权定价的相关假设条件, 如假定市场无摩擦, 没有税收和违约成本, 没有抵押品处置的流通成本等。则借款者的债务现值 (将商业银行的目标收益和资金成本也附加在借款人的债务中) 应满足下面公式:
若S表示住房的市场价值。则Pe由Black-Scholes公式给出:
其中:为标准正态分布函数, 为住房价格波动率。把式 (7) 代入式 (6) 式得:
(4) 定价
(1) 指导利率的定价
假定住房抵押贷款违约数据中非意愿性违约损失占的比例为θ, 意愿性违约损失所占的比例为 (1-θ) , 意愿性违约损失中提前还款损失占的比例为h, 逾期不还的损失比例为 (1-h) 。定义指导利率为:
指导利率反映了一些损失占比的影响, 在贷款政策上具有指导性, 可以看作是一种政策性贷款利率。
根据总体的损失率为LGD, 非意愿违约损失率为LGDL1G, D提2前还款损失率LGD2, 可以得到
由于上面的权重是从整体出发的, 可以从两方面去考虑, 一种是对于贷款不分类, 根据各笔贷款的实际违约的情况 (非意愿性与意愿性) 算出的权重, 这样得到了一个总体的指导利率, 二是对于根据贷款的期限、信用等级进行分类, 然后根据某一类贷款中的实际违约情况计算权重, 代入上面的公式, 这样得到了某一类贷款的指导利率。
(2) 单笔贷款利率的定价
贷款减项主要包括:到期不履约而造成的损失;由于非意愿因素造成的损失;提前还款造成的损失由违约罚金补偿后的净损失;银行自身的收益和成本。类比式 (8) , 则单笔贷款的定价利率公式为:
3 实例分析及定价模型变量的实现
2005年, 某借款人用当时市价为80万的住房向商业银行贷款56万, 贷款期限为10年, 当时的贷款基准利率为5.31%, 采用等额本息付款方式还款。
3.1 非意愿性违约损失
基于我国失业人口主要分布在刚毕业的大学生等一些人群中, 他们大都缺乏经济实力, 因此本文只考虑死亡因素。根据《中国人寿保险业经验生命表 (1990-1993) 》, 运用EXCEL计算贷款额为1元的非意愿违约损失从而g=80g0=0.656万元[12]。
3.2 成本率和最低收益率
根据文献[9]中贷款资金成本率的计算公式以及最低收益率的计算方法, 选取5年的资金成本率3.04%作为本文的成本率, 同时yd=11%×8%=0.88%.
3.3 市场利息力W (t)
由文献[13]并根据我国国债市场的数据, 运用MLE得到的10年期的CIR利率估计方程为:
3.4 违约罚金成本
罚金是作为违约的惩罚, 商业银行不能控制其不发生, 只能通过设置合理的罚金成本来预防, 基于商业银行自身考虑, 越迟违约, 对商业银行的影响越小, 因此罚金成本应该是开始高, 随着时间的推移慢慢降低。本文假定罚金成本函数为Y (t) =0.56 (10-t) , 0<t<10, 用贷款利率贴现后的成本函数为:
3.5 提前还款违约盈余
根据式 (11) , 忽略布朗运动的影响, 由r0=0.0375解得的利率方程为, 得到的提前还款违约盈余为:
3.6 危险率
危险函数λ (t) 表示个体 (贷款) 存活到时间t在t时刻的瞬间失效率, 通常由比例危险提前偿付模型来对其进行定价。本文采用Copula函数来拟合, Copula函数中的First-Passage模型对于公司的生存概率可以由下式表示:
_-V表示公司资产净收益率, e为资产波动率, D为违约边界, A0为公司初始资产。在本文中, _-V看做是目标收益率, e为房价波动率, D为违约边界。A0为住房市场价值。
由_-V=0.88%, 假定D=70, A0=80。根据, 可以得到不同波动率下的提前偿付的危险率, 并用多项式对他们进行模拟, 其结果列于表1。
3.7 均衡条件下最有可能的违约时刻贷款利率
从控制风险的角度出发, 占有主动权的一方 (商业银行) 会选择如下目标函数来进行定价:
对上面的函数求偏导得到:
可以解得最有违约时刻与贷款价格的关系r2=Y (f) 。将r2=Y (f) 代入式 (16) 得:
可以解得f带入r2=Y (f) 最终得到贷款价格。
4 合约利率及其判定
根据式 (5) , 得到单独考虑非理性违约损失的住房抵押贷款的价格为s1=0.50%.由于提前还款可以在借款期限内的任意的某一天, 在这种情况下, 运用模型时可以将合约规定还款额进行细分, 得到的合约规定还款额Vt=0.024839万元 (按天记) , 代入式 (16) 、式 (17) 通过模拟得到波动率在10%下的利率为r2=9.73%.计算得到期日贷款本息和为F=75.30, 根据式 (12) , 在e=10%时, r3=2.96%.
4.1 定价利率
根据式 (10) 可以得到在波动率为10%的情况下的单笔贷款的定价利率r*, r*在[r1, r2]上变化。因此, 根据三种违约情况, 可以建立如下的模型:
其中, a, b, c表示它们偏离实际利率的变量, 可以用概率分布表示, 为待估参数。根据分布叠加法则可以知道, 式 (18) 可以写成指导利率的某种形式。
k可以认为是政策变动因子, 受宏观经济的影响, V (r1, r2, r3) 为贷款人自己的还款意向, 为r1, r2, r3某种组合形式。于是, 实际的贷款利率是由政变动因子和还款意向决定的。
假设指导利率对 (r1, r2, r3) 的经验系数分别为 (a0, b0, c0) 。则式 (19) 可变形为:
由于a, b, c, 都为变量, 因此, 当后面的项都为0时, 单笔贷款利率为指导利率的线性形式。也就是:指导利率具有线性指导性 (政策性) 的条件为:
由于a, b, c都为变量, 故根据上式, 具有相同的分布。根据k的分布形式, 可以得到a, b, c, 的具体分布, 这就确定了贷款政策刚刚出台时的预计分布。
4.2 合约利率
由指导利率具有线性指导性 (政策性) 的条件, 给定k的分布形式, 则可以得到a, b, c的分布形式, 政策因子分布密度函数c (k) , 由于政策影响通常比较滞后, 因此c (k) 保持不变, 假定c (k) 为连续函数, 则a, b, c的先验分布密度函数为。随着具体经济环境的变化, a, b, c的分布也会发生变化, 根据式 (23) , 得到的a, b, c的实际分布形式为c (a) , c (b) , c (c) , 则合约利率可以由下面的公式得到:
其中, 为信度因子, 可以选取r*=kr+X线性模拟的拟合度R2作为κ.
4.3 判定因子
定义判定因子, 当X过大时, 说明合约利率相比定价利率过高, 则借款人违约的可能性较大, 当X较小时, 则说明合约利率过低, 银行的收益较低。过高和过低的X都是不平衡的, 当X=1时, 说明合约利率较为公平。
5 结论及讨论
本文通过计算单个影响因素下的贷款利率, 最后根据经验违约率和各种违约所占的比率得到了一个指导利率, 分析发现非意愿违约比率的提高将造成指导利率的下降, 在意愿性违约损失率一定的情况下, 由于总体违约率与非意愿性比率反向变动, 总体违约率与指导利率存在正向变动的关系, 而意愿违约中提前还款比率的上升会导致总体指导利率的上升。本文也给出了贷款的定价利率公式, 在此基础上得到了合约利率公式, 并提供了一个利率高低的判定因子, 初步分析得到当X=1时, 合约利率较为公平。这些结论能够为商业银行贷款的定价, 住房抵押贷款的利率高低判别提供一定的依据。
摘要：住房抵押贷款损失分为非意愿性违约损失和意愿性违约损失, 意愿性违约损失包括提前还款违约损失和到期不还违约损失。通过单个因素下计算得到的利率及其权重, 可以得到住房抵押贷款的加权利率, 而将所有因素及其权重放在B-S公式中得出了单笔贷款的定价利率公式, 在一定条件下, 定价利率是加权利率的线性函数。将此条件下的贷款政策分布因子参数作为先验信息, 运用贝叶斯后验分布公式得到一个合约利率, 基于合约利率与定价利率的比率, 可以判别合约利率是否合理, 理论及实例分析表明当比率接近1时较为合理。
发达国家住房金融体系的基石
在美国、加拿大等发达国家，任何住房抵押贷款，若被认定具有较高违约风险，都会被要求购买房贷违约保险，并以此作为是否发放贷款以及利息标准的重要前提。传统上，首付是否到达房屋购买价或评估价的20%以上，被视为高风险按揭的分水岭。但近几十年来，随着住房贷款保险机构的诞生、成熟和壮大，首付低于20%的家庭也有资格申请房贷了，前提是此类按揭需要购买住房抵押贷款违约保险，由此保护和补偿银行等金融公司此类房贷所具有的违约风险和信贷损失。
在美国，接近一半首付在20%以下的住房抵押贷款是由7个规模很大的专业私人按揭保险公司提供违约保险的。另一半则是首付极低和家庭收入也不高的住房贷款，主要是由联邦政府下属的房贷保险机构—美国住房管理局（FHA）为其提供违约保险，只是此类房贷的保险费用也相应高一些。在加拿大，无论家庭收入和贷款额度，所有的按揭保险主要由政府下属的专业房贷保险公司，加上三家美国私人按揭保险商负责承保。
在现代国家，住房抵押贷款是个人和家庭购买住房最主要的融资渠道。抵押贷款保险则与之配套，已成为了西方发达国家保障住房金融市场健康持续发展的重要基石，并成功经受住了百年不遇的全球金融危机的考验和洗礼。
金融危机中的表现
在美国，按揭贷款保险行业是唯一在2007-2009年金融海啸中未受到重大破产困扰的与住房相关的金融行业，发挥了极其重要的危机中“救市”和危机后帮助房市复苏的多项功能，并为银行和其他金融机构赔付了约440亿美元的违约损失。
在危机爆发前，绝大部分首付不足20%的次级贷款申请，因无法通过按揭保险公司的承保审核而想方设法“创造性”地钻了法律的空子，进而绕过按揭保险公司，获得了银行等各类金融机构发放的抵押贷款，这也是次贷业全线崩溃、违约损失集中且惨重的一个主要根源。
危机爆发后，美国政府“救市”干预举措中最为立竿见影的两手恰恰是：通过联邦政府下属的房贷保险机构（美国住宅管理局），对即将违约的次级贷款提供重新贷款的违约保险；通过两大政府支持的按揭金融巨头（房利美和房地美）来加大购买优质按揭的流动性力度和宽度，但同时明确规定，首付不到20%的任何住房贷款，不得绕过私人按揭保险公司，唯有获得了它们颁发的按揭违约保险证书，才能有资格被房利美和房地美考虑购买。
中国急需建立首家由政府主导的全国性房贷违约保险公司
上世纪90年代末，中国在启动住房商品化和市场化的过程中，从西方引进了住房抵押贷款。此后，住房抵押贷款在中国由无到有，逐渐形成了巨大的市场，帮助无数中高收入阶层的家庭购买了自己的住房，从而极大地推动了国家经济的发展，提高了人民的住房消费水平。但是，住房抵押贷款有着与生俱来的违约风险，这类金融风险通常在按揭或房市大涨之后集中出现。此外，房地产业和经济发展都存在周期性，无法排除房价大跌或大量失业的可能性—而在这些情况下，会出现大量按揭贷款违约以及抵押品（房屋） 赎回权被银行收走的结果。既然无法完全规避违约风险，中国就应该尽早建立一个按国际规范设计和管理、由政府主导或投资的全国性住房抵押贷款保险公司，以合理有效地防范和减少可能出现的大面积违约风险，从而避免对中国金融市场的稳定性产生灾难性的影响。
同时，由于中国的金融机构多年来坚持首付30%（甚至40%）以上的房贷标准，无数刚需强烈但存款不足的家庭、特别是中低收入者只能无缘按揭，望房兴叹。这不符合社会正义原则，因此社会和政府有责任帮助这部分人群共享按揭这一重要金融资源。同样重要的是，这些人群恰恰是中国房地产市场健康发展应该倚重的主力军。他们数量巨大却被排斥在房贷市场之外，这是中国近年来房市低迷、后继乏力以及多年来中国房价被高收入的炒房投机者左右的重要原因。
虽然中国已做过一些努力和尝试，但迄今为止，在既能满足中低收入家庭的购房刚需又能有效管控按揭违约风险的体制建设上，基本上还是一片空白。2004年，由时任中国建设部首席经济学家兼房地产司司长谢家瑾女士和中国人民银行货币政策司司长戴根有先生率领的中国房地产金融高级代表团访问了美国和加拿大。此行的目的就是专程调研美加两国的按揭违约保险体系。当时，笔者受美国联邦政府住房和城市发展部的委托，邀请和组织了十几位美国住房按揭贷款保险和证券化领域的顶尖高管、官员和学者接待了中方代表团。这应该是中国在按揭违约保险领域所做出的第一次重大努力。
目前，散布在中国各地的住房置业担保公司，算是有些接近于西方按揭违约保险公司的金融实体。但是，两者存在本质的区别。中国的此类公司主要是为政策性的低息公积金贷款提供逾期担保，而公积金贷款在中国住房抵押贷款市场中只占很小的一部分，中国绝大部分的住房抵押贷款，则是迄今还没有得到违约保险保护的商业性住房按揭贷款。其次，公积金贷款违约风险低，而低首付高风险的商业性按揭是西方按揭保险公司的重点。再者，这类担保公司都是地方性质的，非跨地区全国性的。此外，它们规模不大，资本储备金的抗灾能力有限，也缺乏政府的统一监管。一旦某地或全国爆发大规模的经济衰退或者房市深度下滑，随之出现的大量按揭违约（“断供潮”），极可能使这些担保公司无力应对，难免重蹈美国第一代按揭保险机构的覆辙—上世纪30年代，美国所有50多家规模不大、地方性的按揭保险公司在“经济大萧条”期间全部破产倒闭，无一幸存。
中国建立按揭违约保险市场现实可行
考虑到目前西方国家的按揭保险主要针对的是首付比例20%之下的房贷，建立中国的按揭违约保险体系是否现实可行呢？答案是肯定的。
首先，在几乎所有西方发达国家的住宅金融发展史上，对按揭的首付要求曾经普遍很高。例如，美国在1930年代“经济大萧条”之前和期间的房贷首付门槛均为至少40%。即便到了1950年代初期，加拿大的首付要求仍为25%以上的首付。随着这两个国家于1934年和1954年分别成立了全国性的住房抵押贷款保险机构（或公司），首付要求才降低至20%以下，中低收入家庭的住房和信贷市场也随之出现了迅猛而健康的发展。中国目前正处在上述国家经历过的住房金融改革转型的关键时刻，中国同样可以通过建立一个全国性的、资本充足的大型按揭保险公司，提供多样化的违约保险产品，并逐步和适当地降低目前过高的首付比例要求。
其次，目前中国一些地区出现了经济下行、楼市不稳、房价下跌和“断供潮”的结构性风险的先兆，有可能导致房地产市场长期不振、房贷市场的巨大违约风险。防范和减免这些风险无非有三种方法： 1.大幅减少住房贷款的发放量；2.将目前本已很高的首付比例（30%） 进一步提高到40%～50%；3. 允许银行等房贷金融机构将最低首付要求从30%降低到20%（以后可降到15%），同时成立一个资本金充足的大型全国性按揭保险公司，为这类按揭提供违约保险。前两种方法都已尝试过，但副作用极大。可以说，中国的住房金融发展到今天，的确已遇到了发展的“瓶颈”。突破这种“瓶颈”的有效途径唯有通过第三种方法。
从目前情况分析，中国实际上已经存在一个首付比例在15%～30%之间的潜力巨大的按揭保险市场。如果政府决定在中国建立住房抵押贷款的违约保险体系，将会产生重大和深远的影响。 中国消费者（特别是中低收入家庭）对住房的合理需求将得到极大和持续的提振，住房市场将能获得结构性的稳定发展，与房地产和抵押贷款相关的金融、建筑、材料、家电家具、交通等数个行业将因为新鲜血液的注入而获得空前的发展，无数中低收入家庭的消费能力得到释放。与此同时，中国在住房金融风险的防范、分散和最小化方面，将从此获得一种体制性的保障，从而在金融领域的深化改革上迈出坚实的一步。
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