个人住房贷款形式（推荐11篇）
1、个人住房贷款组合贷款。
个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
2、个人住房贷款委托贷款；
个人住房委托贷款，通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
3、个人住房贷款自营贷款；
近年来, 住房保障被推上了政府民生议题的要位。“十一五”期间全国已开工建设各类保障房1630万套, “十二五”期间将进一步加大建设力度, 计划建设各类保障房3600万套, 使全国保障房覆盖面达到20%左右。随着2011年千万套保障房建设目标的落地, 今年将在保障房的投融资、建设、运营、管理等各个方面不断完善。可见, 保障房的建设正逐渐从注重数量发展到追求质量。
在住房保障事业的不断发展中, 住房保障究竟应采取何种形式, 一直都是一个关键问题。这不仅关系到住房保障的顺利推进, 也事关整个住房供给体系的构建。
人人享有适当的住房, 是住房保障的目标, 也是人类的居住理想。所谓“适当”, 就是说不同收入水平的人要对应不同的保障形式。而保障形式的选择, 是以租赁型为主, 还是以产权型为主, 或者是两者按一定的比例供应, 则取决于特定时期的国情民态。对此, 包括业界在内及至社会各阶层有不同的声音。有人主张, 现阶段应发展廉租房、公租房等租赁型保障房;也有人主张, 经适房、限价商品房等产权型保障房应大力建设。
对这一关系重大的问题, 显然不能轻率、简单地得出结论。必须从我国的国情, 从各地的实际, 从不同的发展阶段出发, 做认真、细致、科学、严谨的论证、分析。绝不能因为某种形式的保障房曾经出现过问题, 就将其“一棍子打死”;也不宜对某些相对适宜的形式过分夸大其优势, 一窝蜂式地“一拥而上”。在当前我国住房保障需求极大, 而各方面的资金支持并不太充裕的情况下, 只有科学论证, 从而正确选择符合我国实际的住房保障形式, 才能将住房保障这一重大的“民心工程”做实做好, 真正惠及民生, 为我国的和谐社会建设做出重要贡献!
住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。
其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。
建立住房抵押保险制度
购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。
法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。
个人住房抵押贷款需政策支持
在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。
研究抵押房产处置的途径
随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。
建立相关配套措施和制度
1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。
2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。
1、什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
2、贷款用途
用途是贷款人用于支持居民 个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类住房。
3、住房贷款种类
有自营性个人住房贷款、委托个人住房贷款和个人住房组合贷款三种。
4、自营性个人住房贷款
自营性个人住房贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。
5、委托个人住房贷款
委托个人住房贷款又称个人住房公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要来源，按规定的要求向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。该贷款不能以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度收到限制。
6、个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指向借款人同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。
7、贷款人条件
1）有合法有效的身份证
2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力
3）有合法有效的购买力（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件
4）有所购（建造、大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款
5）有贷款行认可的自资产进行抵押或质押，或由足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人
8、贷款额度，贷款期限
个人住房贷款的发放额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其不低于房款30%的首付款后的数量确定，最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%。银行可根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过30年。
9、贷款所需提供资料
1）个人住房借款申请书
2）身份证件
3）经办行认可的有权部门出具的有关借款人家庭稳定的经济收入证明或其他偿债能力证明文件资料
4）借款人与售房人签订的合法、有效的住房交易合同、协议或其他批准文件
5）抵押物或质押权利清单证明文件
6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明
10、贷款程序
1）提出申请。借款人在向银行咨询后，提出书面借款申请，或根据银行要求填写借款申请书，并提交有关资料。
2）贷款调查。贷款银行正式受理借款申请后，对借款申请人递交资料的完整性、真实性、有效性和合法性进行贷前调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件的，准备报批。认为不符合贷款条件的，说明理由通知借款申请人。
3）贷款审批。贷款银行经调查后在规定时间内将贷款审批表及审批材料交信贷审批机构审批。
4）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，借款当事人（借款人、抵押人、保证人）要到贷款银行与银行有权签字人签订借款合同及担保合同。
5）办理低（质）押登记。签订借款合同及担保合同后，采用低（质）押担保方式的，借款人应根据要求办理低（质）押登记手续。
6）开立账户。借款人须在贷款银行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、性用可账户。
7）支用贷款。经贷款银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款银行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款银行开立的存款账户内。
8）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式、偿还贷款本息。可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
9）清户撤押。当借款人按期归还全部借款本息后，应从贷款银行领取“贷款结清证明”，以示借款合同及相关约定相应解除，即可办理低（质）押登记手续的注销。
11、延期还款及其期限
借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款银行提出延长借款期限的书面申请，经贷款银行批准后，签订个人住房借款还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。借款人申请借款延期只限一次，原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。
12、借款人违约情况
1）未按合同约定清偿全部贷款本息
2）擅自改变贷款用途，挪用贷款
3）借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息
一、操作流程图
提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理
二、流程中各环节简要说明
1、提供咨询、受理申请、贷前调查
（1）提供咨询经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。
（2）受理申请借款人在向建设银行咨询后，根据要求填写《中国建设银行浙江省分行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。
（3）贷前调查经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。
2、贷款审批
（1）经办行审批权限内经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人
（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国建设银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。
3、贷款发放
签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。
（1）签订合同贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。
（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。
（3）合同生效后填制各类会计凭证。
（4）办理贷款划付手续会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款
4、贷款回收
（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。
（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。
5、贷后管理
（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。
（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）
押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。
关键词：建筑,给排水,审核
当前情况下, 要做到有效地防范和控制个人住房贷款信用风险, 商业银行业务上的努力或政府的宏观政策调控都是远远不够的, 必须把政府的宏观调控措施和商业银行的业务创新结合起来, 形成一套完善的行业制度和一套成熟的业务流程, 才能从根本上解决我国当前个人住房贷款市场信用风险难以控制的问题。
一、商业银行方面
1、加强贷前调查, 防止逆向选择风险
在目前个人资信系统还不够完善的情况下, 银行应从还款能力和还款意愿两方面对借款人进行评价。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、家庭财产证明、税单等资产证明, 结合其工作性质、职业、学历等判断借款人的还款能力;对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人品质的考察, 通过借款人的学历、职业、年龄、收入、家庭成员、居住状况等综合评定, 并通过与借款人的直接对话, 观察、判断其资信状况。
对抵押物价值的评估也是贷前调查的一项重要工作。在贷前阶段合理评估抵押物价值, 一方面可以增强借款人的还款意愿, 减少借款人故意违约的风险;另一方面评估价值接近市场价, 可减少银行处置不良资产的损失。
2、强化贷后管理, 防范道德风险
(1) 要加强对借款人资信状况的动态监控。个人还款是个长期的过程, 贷款发生后要及时监测借款人经济状况变化及一些异常经济活动, 对借款人职务升迁、企业改制、薪金变化、失业等关系借款人收入的因素要及时了解。
(2) 要定期对抵押物进行贷后检查。结合抵押物周边市政规划变化等情况, 检查抵押物是否存在严重缩水可能;借款人是否存在擅自转让或出租、出售、馈赠抵押物行为;是否存在重复抵押等。
3、体制改进, 把商业银行建设成为股份制银行
要把我国商业银行变为现代股份制商业银行, 只有这样才能提高银行特别是国有商业银行的发展能力、竞争能力和抗风险能力。而要成为真正的股份制商业银行, 一是要完善公司治理结构, 因为完善的公司治理结构是建立现代金融企业制度的根本所在;二是要完善内控机制, 建立健全科学的决策体系、有效的自我约束和激励机制, 保障公司治理机制的运行。
4、将信用审查风险转移给中介机构
目前我国个人诚信体系尚不完善, 而对于个人信用程度的认定往往需要专门技能。因此银行可以委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所或其他中介机构来完成借款申请人信用的真实度调查工作。这样就能有效地减少借款人违约的风险、假按揭风险以及抵押物的价值风险。
5、积极利用保险、担保等方式防范信用风险
由于我国的住房贷款保险业务尚处于起步阶段, 保险业参与住房金融的深度还不够, 有关住房贷款的更多品种的保险也正在探索之中, 银行可积极利用这种方式来规避风险。
6、改进个人住房贷款方式, 提供多层次、全方位、差别化的服务品种
银行要根据新客户群的要求, 制定出多层次、差别化的服务品种来推进个人住房贷款业务创新, 设计出适合不同风险等级借款人的贷款方式。通过还贷方式和产品的创新, 一方面可以主动降低与分散银行个人住房贷款风险;另一方面可以弥补市场空白, 提高商业银行个人住房贷款产品的市场竞争力。
二、政府方面
1、建立健全社会信用体系, 完善个人信用制度
从发达国家的成功经验来看, 建立健全社会信用体系、完善个人信用制度, 对于防范个人住房贷款中的信用风险起着关键的作用。目前, 我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库, 截至2007年8月底, 企业信用信息基础数据库已为1232万户企业建立了信用档案, 个人信用基础数据库已为5.86亿自然人建立了信用档案。然而, 我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段, 亟待完善。
2、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制
首先, 我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构, 专门为中低收入者抵押贷款提供保险。其次, 我国还应该进一步建立和完善住房贷款商业保险机制, 商业性的专业保险公司主要为高收入家庭和中、高档住房提供抵押贷款保险业务。
这种以政府为主导的、商业性保险为补充的住房贷款担保保险制度不仅有利于对信用风险进行事前防范, 而且也能为信用风险产生后的事后补救与风险化解提供有力保障。同时还能够大大地提高广大中、低收入阶层获得住房贷款和偿还贷款的能力, 体现政府的住房福利政策和住房产业政策。
3、健全个人住房贷款的法律、法规体系
完善的法律法规体系是防范和控制个人住房贷款风险、促进个人住房贷款业务健康发展的基本保障。要解决个人住房贷款的信用风险问题, 不仅需要金融业的法律法规制度, 而且也需要房地产业的法律法规制度, 更需要专门规范个人住房贷款市场的法律法规制度, 只有把这三个方面的法律法规制度有机地结合起来, 形成一个完善的体系, 才能有效地防范个人住房贷款中的风险。
4、建设和完善社会保障制度
要提高整个社会的信用水平。防范个人住房贷款信用风险, 离不开社会保障制度。当前应积极完善与人民生活关系密切的社会保障制度, 如医疗保险、养老保险、失业保险和失业救济制度等, 降低个人还款能力的风险系数。同时完善个人收入分配制度, 缩小贫富差距, 从而提高人们的预期收入水平, 减少银行所面临的信用风险。
5、为个人住房贷款的证券化积极准备
个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向和平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具, 我国理应借鉴运用。目前要在我国全面推行个人住房贷款证券化还缺乏市场基础, 应该先在部分条件成熟的地区进行试点。上海、北京等城市已经具备了试点的基本条件。住房贷款证券化可先在这些地区展开, 在实践中不断完善运作机制, 待条件成熟时再向其它地区推广。
结语
关键词：个人住房抵押贷款；特征变量；维度
个人住房抵押贷款违约特征变量选择是商业银行在建立评分模型时的一个重要步骤。本文在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。也就是充分利用个人信贷审贷官的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型中。通过大量的讨论和翻阅大量抽样档案资料，确定三个维度的个人住房抵押贷款违约相关变量选取的具体变量如下：
一、借款人维度
1、借款人年龄。在国外实证研究中普遍把借款人的年龄作为一个重要指标。一般来说，年轻人考虑不够周全倾向于冒险，刚工作时收入较少但最具成长价值：随着客户本身的年龄、身份、受教育程度、家庭状况、收人等不断的变化而使客户的价值不断成长：人到中年收入稳定且达到最高，考虑问题也更加周全。当人到了退休年龄后，收入普遍急剧下降。因此，年龄可能会成为个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素。
2、婚姻状况。婚姻状汉通常分为已婚、未婚、其他(离异，丧偶)等三个档次。已婚的借款人总体而言，其收入的稳定性较高：婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自双薪还是单薪。已婚借款人有较稳定的家庭基础，是夫妻双方共同赚钱来经营一个家庭，所以收入一般会比单身高，同时收入也更为稳定。
3、性别。在银行专家审贷实践中一般都把借款人的性别作为一个特征变量。但结论不一：有观点认为男性在收入水平、受教育机会、工作年限等方面均优于女性。个人还款能力强而且稳定性好：但也有观点认为在某些经济发达的区域，特别是大中城市，女性在平均收入水平、学历水平等方面不输男性。同时还款意愿更强。
4、最高学历。学历大体上可分为硕士研究生以上、大学本科、大专、高中(或中专)及以下等几个档次。如果借款人学历越高，一般来说在相同的行业背景下其收入可能性也越高。且收入稳定性更强。同时，学历高受到的教育多，人们考虑问题相对来说也更加全面，对个人职业生涯和家庭生命周期各个阶段的规划也更有计划性。因此高学历的借款人发生财务危机相对来说会小一些。
5、户口性质。户口性质通常分为本市常住户口和非常住户口两个种。由于上海近年来经济总量的不断扩大。常住户口的内涵发生了一些变化。在本研究中。我们将户籍和工作单位均不在上海市的借款人界定为非常住户口，而户籍和工作单位只要有一项在上海市我们就认定此借款人为常住户口。总体而育，本市常住户口借款人的稳定性较高。
6、月收入。借款人家庭总收入是衡量借款人偿还抵押贷款能力的重要指标。上海已婚家庭绝大部分是双薪家庭，因而第一借款人收入占家庭总收入的比例指标在我国就不能衡量家庭收入的稳定性。家庭总收入足以说明借款人的财务负担能力。
7、单位性质。本研究选择了“单位性质”作为间接特征变量。单位性质可分为国家机关、事业单位、优质大型企业(含国有及国有控股企业、世界500强企业等)、一般企业、小型私营企业及其他企业等档次。对于优质大型企业的认定。可以经授信审批部门。
8、服务年限。借款人在当前工作单位的工作年限可以间接考量其工作稳定性。
9、职务。职务可分为高级负责人(行政级别局级及局级以上领导或优质大型企业高级管理人员)、中级负责人(行政级别处级领导或优质大型企业中级管理人员，中型公司高级管理人员)、骨干员工以及其他等几个档次。职务级别越高，一般其收入稳定性也越高。但企业性质不同。相同职务的内涵差别较大。
10、当前居住条件。居住条件分良好(人均面积高于50平方米)。一般(人均面积高于32.2平方米但房龄大于10年)和较差(租赁住房)三种。居住条件是衡量借款人生活质量的一个重要标志，也是一个家庭收入能力和稳定性的综合体现，
11、家庭月供收入比。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比指标直接反映了借款人在该项债务上的负担情况。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比越大，说明借款人财务负担越重。将来发生财务危机的可能性也越大。正因为该指标的重要性，在国外理论界和实务界非常重视对该指标的研究。
12、家庭资产负债比。判断借款人的还款能力。只考虑收入是不够的，还要其家庭总体债务状况和支出状况，为此要将借款人收入放人其整体财务收支中加以综合考察。资产不仅是个人财富，有的还是个人收入的源泉，能给个人带来利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期还款，这些资产可以兑现或变卖偿还贷款，因而也是还款能力的一个重要保证。
13、诚信度。即使借款人有还款能力。如果其还款意愿较差，那么贷款的偿还也会出现问题，因此评估借款人的还款意愿是非常重要的。通过考察借款人的单位性质、职务、学历(含技术职称)等指标可以进行间接评估；对于借款人诚信度的直接评估则主要通过借款人的外部征信记录和银行内部信用记录来加以考察。内部信用记录通过查询借款人在本行历史交易状况，可以获得借款人在本行是否发生过各类业务(含信用卡)、是否发生过延迟付款等，可以将其划分为良好、一般、不良或无记录等几个档次。
此外，在国外同类研究中借款人特征维度因素还包括供养人口、家庭总债务月还款占家庭月收入比等等。由于我国实行计划生育政策，一般家庭只有一个子女，与国外多子女家庭存在很大的差异，因而赡养人数在当前我国城市家庭中。对家庭财务负担的影响程度差异不大而不予考虑。在我国对绝大部分借款人来说。个人住房抵押贷款是其占绝对比重的消费信贷，住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比与家庭总债务月还款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考虑家庭总债务月还款占家庭月收入比。
二、贷款特征维度
在本研究中，贷款特征维度变量主要包括业务种类、贷款金额、还款方式、贷款期限、贷款利率、抵押率(LTV)、追加担保等。
1、业务种类。分交易类贷款和非交易类贷款，在交易类贷款中，包括一手楼、二手楼、循环授信项下购房：非交易类贷款包括循环授信项下房屋装修贷款、车位车库贷款、综合消费贷款、同名转按、加按贷款。根据审贷实践，不同的业务品种风险度有明显不同，其中。非交易类贷款的风险度整体高于交易类贷款。而交易类贷款中，二手楼贷款的风险较高。
2、贷款金额。贷款金额反映了借款人的绝对债务负担量情况。一方面，在借款人收入既定的条件下，贷款金额越大。则其财务负担就越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。但另一方面。我国银监局对个人贷款的首付比例有统一规定，贷款金额于房产面积是正相关
的，一般大金额贷款对应的首付比例均不低于30％，反而从侧面反映了借款人具备较强的还款能力。
3、抵押率。个人住房抵押贷款初始的贷款价值比(LTV)反映了借款人初始的权益投人。在购买住房时借款人投资的权益比侧越大，借款人就越不愿意通过违约而丧失其在住房中投资的权益。同时，贷款价值比越高。在既定的收入水平、贷款利率和期限下。借款人月还款负担相对也越大。所以贷款价值比与违约风险有着正相关关系，即个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款价值比的增函数。
4、贷款期限。贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人的财务负担就越重。但同时由于贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人因前期的还款使其在住房中权益积累的速度就越快，对借款人来说违约造成的潜在权益损失也越大，而且贷款期限越短借款人在贷款期限内由于意外或工作变动导致的违约风险发生的可能性也越小。从国外研究来看，贷款期限与个人住房抵押贷款违约风险之间的关系并无一个统一的定论。
5、贷款利率。贷款利率越高。借款人的利息负担就越大，因而一般认为个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款利率的增函数。按贷款利率划分，国外个人住房抵押贷款分为固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款两种基本形式。从本次美国次贷危机的情况看，使用浮动利率的借款人违约风险较大。当前我国贷款利率定价是由政府统一规定的，借款人可以选择固定利率或浮动利率：对于抽样贷款基本上执行的是管制下的浮动利率，利率波动风险主要由借款人来承担。因而利率的变动可能对违约风险存在较大的影响。
6、还款方式。当前我国个人住房抵押贷款的还款方式有两种基本的还款方式：等额还款、等本还款：还有很多灵活的创新类的还款方式：双周供、每周供、随借随还等。等额还款指在贷款偿还期内借款人每期还款的数量是固定不变的(不考虑利率调整)；而等本还款是借款人每期偿还贷款本金额固定不变，偿还利息随贷款本金的减少而减少。等本还款方式下违约的概率相对较低。
7、追加担保。当前我国个人住房抵押贷款的担保方式主要是住房抵押，商业银行为了防范风险。对部分贷款申请要求追加担保。当前我国个人住房抵押贷款保险的第一受益人为银行，因此贷款保险增加了银行信贷资产的安全性。也有由自然人或法人作为担保人的。
三、房产特征维度
对于个人住房贷款来说。作为风险缓释的抵押房产是重要的第二还款来源，因此需要考察房产的处置可能性和保值性。在本研究中，房产特征维度变量主要包括抵押物类型、抵押物性质、抵押物评估价、抵押物面积、抵押物单价、抵押物所属区域等。
1、抵押物类型。本研究中的抵押物类型主要指用于抵押的房产物业类型。从物业价值角度区分。有极高档别墅、高档别墅或高档公寓、普通公寓、老公房等类型：在国内外同类研究中还有将房龄，或者将期房和现房作为个人住房抵押贷款违约的影响因素。上海由于具有百年历史，很多历史文化保护建筑的房龄久远但保值性很好，所以本文未予采纳。
2、抵押物评估价。个人住房抵押贷款的最终保证是充当贷款抵押物的房产价值。如果抵押物是足值的，即房产市场评估价值大于购买价格。当借款人在财务恶化时，可以通过出售房产来弥补成本。在房地产市场处于急速下滑时期(如美国目前的情况)，如果抵押物不足值，再加上个人信用制度缺失就会加大贷款的违约风险。本研究抵押物的评估主要由商业银行的个贷审贷官完成。
3、抵押物性质。主要考察抵押物是家庭首套自住用房还是投资用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般违约风险较小，但也不是绝对的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房产有贷款。属于过度投资性质，风险也较大。如果抵押物为家庭首套住房，借款人已获得了房屋的产权。借款人即便违约，在现有的制度安排下商业银行要全额收回贷款的成本巨大，会助长违约的发生。
4、抵押物单价。抵押物的单位价格综合反映了购房者感知到的住房户型、环境、邻里、小区文化等所提供的舒适度(Amenities)的价值以及预期未来建筑质量和区位的变化。如果这种预期与将来现实情况发生较大的背离时。则借款人发生违约的可能性就会增加。抵押物相对单价越低，违约风险越小。
5、抵押物面积。本研究中对抵押物面积区分为60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上几档。从银行实践看，抵押物面积小于60平方米的，或者大于200平方米的，处置难度较大。
1、借款人及其配偶身份证复印件4份（新式身份证需复印正反两面）。
2、户口簿复印件1份（首页、索引表、借款人及其配偶个人信息页）；无户口簿的需提供户籍证明原件1份（一个月内开具的有效）；
3、结婚证复印件4份（未婚的，须提供未婚证明4份,必须是民政局出具的；离异的，提供离婚协议及离婚证复印件4份）；
4、借款人及其配偶收入证明(我行规定格式,需加盖单位公章或人事劳资部门章，近3个月的工资条或近三月的工资表或在银行开立的个人账户近6个月流水)；
5、首付款证明（购房交款发票或收据复印件1份，银行交款凭条复印件）
6、合法有效的购房合同（原件复印件各一份）
7、另需本人在我行开立个人账户（一卡）。
8、我行要求的其他材料
9、房产查询证明
注 意 事 项
一、个人身份证明资料要真实有效，清晰可辨，要件齐全。
二、外地户籍在本市工作或从事经营的，须提供真实的一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。
三、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；（1）对我行优质个人客户（包括国家机关公务员，行政事业单位正式职工，金融从业人员，教育、医务工作者，电力、电信、石油、石化、航空行业正式职工，省、市分行级公司与机构重点客户中的正式职工），经营效益较稳定、有一定规模企业（如大中型企业或能够掌握其职工大体收入水平的企业）的正式在编人员等群体，收入证明材料为：单位出具的工资收入证明或（“或”字的含义是两者或多者有其一即可满足逻辑条件，下同）至少过去三个月的工资单或银行卡对帐单或存折对帐单或住房公积金缴交清单或其他能够证明收入的材料（如房租收入、投资收入等）。如果发现借款申请人提供的收入证明明显超过其所在单位一般收入水平（考虑到职位之后），则在其提供的单位收入证明之外，应同时要求其提供过去三个月的工资单或银行卡对帐单或存折对帐单或住房公积金缴交清单或其它材料之一作为辅助证明材料。（2）对于全资拥有股份有限公司的借款申请人，其偿还能力证明材料应主要为：税务机关出具的个人收入纳税证明或税单或企业连续三年（新成立企业可只提供能够提供的）及最近一期的财务报表或其他能够证明收入的材料，营业执照、税务登记证、法人代码证作为辅证材料。
（3）对于在股份有限公司内持有超过10％的股份的借款申请人，其偿还能力证明材料应主要为：个人收入纳税证明材料或银行卡对帐单或至少过去三个月的工资单或股东分红协议（同时提供企业连续三年<新成立企业可只提供能够提供的>及最近一期的财务报表、验资报告、公司章程作为辅证材料）或其他能够证明收入的材料。
（4）对于做为一般个体工商户的借款申请人，其偿还能力证明材料应主要为：当地税务部门出具的个人收入纳税证明或税单或经营资金银行卡对帐单或经营资金存折对帐单或真实的经营流水或其他能够证明收入的材料（如房租收入、投资收入等），营业执照作为辅证材料。
(5)对于上述范围之外的人群，其偿还能力证明应主要结合其所从事的行业、职业等信息，参照上述有关标准确定。
四、个人证信查询要有客户授权，个人信用报告要提供查询人的打印件，复印件无效。
五、房产查询证明，需提供房产局开出的原件，避免弄虚作假，一经调查核实，对伪造的证明材料，一律拒贷。
六、首付款收据与银行进帐单要核对相符。
时间：年月日谈话地点：借款人：联系电话：工作单位：现住所地址：现根据中国建设银行个人住房贷款的有关规定，请您回答以下问题，并保证内容的真实性。
1、您所购房屋位于，建筑面积平方米，房屋单价元/平方米，总房价元。
2、您购买房屋准备用于□ 自住□ 租赁□ 投资□ 其他
3、您是否已支付首付款？□ 是□ 否
您已支付了 元，分次交齐。
4、您是否是在了解了借款人的权利、责任和义务的前提下，自愿向我行申请个人住房贷款？□ 是□ 否
5、您此次购房是：□ 第一套□ 第二套□ 第三套以上住房
6、您及有关共同借款人提供的身份证件、收入证明、首付款证明、购房合同资料及申请表上填列的信息是否属实？□ 是□ 否
7、贷款银行依据合同约定或按照法院裁决处置抵押物时，您将被要求搬离已用于抵押的房屋，放弃以该抵押房屋为本人及扶养家属生活必需的居住房屋进行抗辩的权利，对此，您师傅清楚？□ 是□ 否
8、当本人违反借款合同约定拖欠贵行贷款本息时，您是否同意：我行自行组织变卖处置或委托拍卖机构进行拍卖该抵押房产，以变卖或拍卖价款直接优先受偿借款人在贵行的全部贷款利息。□ 是□ 否
9、您是否同意：建设银行将本人的信息提供给有关征信机构，并同意建设银行向人民银行个人信用信息基础数据库或有关单位、部门及个人查询本人的信用状况。□ 是□ 否
10、您是否还有其他想要说明的问题？□ 无□ 有（说明如下）
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摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。
关键词:个人住房贷款;贷款;风险
随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。
一、利润风险
1.贷款利率风险
在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。
2.存款利率风险
由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。
二、市场风险
1.通货膨胀风险
如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。
2.机会成本风险
这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。
3.房地产市场风险
个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。
三、信用风险
1.借款人的违约行为
（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。
（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。
2.开发商的信用风险
（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。
（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。
四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险
1.贷前调查形式化
银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。
2.个人信贷审批不严谨
在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。
3.忽视贷后管理
我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。
4.抵押物评估风险
主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。
五、法律风险
1.借款人借款资格
依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。
2.借款用途
我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。
六、风险防范的对策和建议
1.采取利率可变性发放贷款的方式
其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
2.提高贷款审查力度和管理水平
贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。
3.通过保险降低风险
保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。
4.借款人违约风险防范。
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。
5.银行对风险的控制。
银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。
6.重视IT技术的应用
正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。
7.落实信贷责任制
落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。
参考文献：
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[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.
[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.
一、个人住房贷款的风险种类
(一)借款人风险
借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。
借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。
(二)开发商风险
1. 信用风险。
开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。
2.“假按揭”风险。
一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。
3. 房屋价格风险。
个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。
4. 房屋“烂尾”风险。
个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。
(三)银行经营者管理风险
银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。
1. 贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。
2. 贷时审查不严不细。
一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。
3. 贷后检查不及时。
一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。
二、个人住房贷款风险成因的分析
(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。
三、个人住房贷款风险的防范与控制
(一)银行应理性地开展房地产信贷业务
(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。
(二)加强对房地产信贷业务的监管
(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。
(三)强化管理,从源头控制风险
1. 优选开发商和开发项目。
从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。
2. 加强银行自身对贷款风险的监控和管理。
银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。
(四)建立个人信用评级制度
个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。
(五)引入保险机制,保证贷款安全
在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。
(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度
(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。
总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。
参考文献
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