住房按揭贷款风险分析（共11篇）
《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。
第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。
可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。
第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。
第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单
一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。
一、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段, 利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款, 从而达到套取银行信贷资金的目的。房地产开发商虚构房屋买卖关系, 恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。在假按揭中, 开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价, 然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明, 再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假, 申请贷款所需的材料在形式上是完整的, 银行很难发现问题。借款人申请到贷款后, 银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的账户。在假按揭人数众多的情况下, 银行划入开发商账户的就是一笔巨额资金。
在假按揭中, 借款人与银行签订的合同借款合同是以欺诈的手段使银行在违背真实意思的情况下签订的合同, 根据《合同法》第五十四条的规定, 该合同属可撤销合同, 银行可以据此向法院申请撤销该合同, 要求借款人返还借款, 赔偿损失。
在日常办理个人住房贷款过程中, 要防止假按揭的出现, 首先, 商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。其次, 在贷款审查阶段, 银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况, 最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式, 客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据, 还要要求其提供银行缴款凭证, 以防开发商伪造。最后, 在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况, 借款人一期未还款就要引起重视, 找出原因, 制定措施防止更大的损失。
二、由于房屋发生瑕疵的风险
如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵, 比如1.房屋有严重的质量问题, 无法正常居住;2.住房面积缩水, 以次充好, 抬高房价, 造成购房者的损失, 导致购房者抵触情绪大, 而拖欠贷款;3.开发商没有履行承诺, 未及时完成消防等配套工程, 推迟入住;4.开发商尚欠缴地价、配套费, 拖欠工程款, 未办妥房产证, 使部分业主拖欠贷款, 放弃供楼, 造成信贷风险;5.开发商为了售楼, 过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议, 由于出租不理想或开发商拖欠返租款, 使业主也拖欠银行贷款;6.物业管理不善, 造成业主与开发商的纠纷, 使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
此现象表面上属开发商与借款人之间的问题, 但其问题的出现将严重影响贷款银行的贷款收回。要防范此类风险的出现, 就是要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程, 要对其工程进度进行实时监控, 随时注意开发商的经营、管理等情况, 一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况 (如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工) , 要及时停止放贷, 并要求房地产开发商留足保证金, 一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时, 立即扣划该保证金以清偿银行债权。
三、个人住房贷款诉讼案件执行风险
2005年1月1日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》, 该司法解释对个人所有房屋的执行做了如下规定:“第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。
第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 可予以执行。”从以上规定可以看出, 人民法院倾向于保护被执行人及其所扶养家属的生存权的保护。而随着个人住房贷款业务的发展, 势必有越来越多的借款人因为无法还款而导致抵押房屋被执行, 那么, 在借款人仅有一套房屋居住的情况下, 法院对第六、第七条的理解与执行势必对银行能否实现抵押权产生直接的影响。因为在执行实践中, 我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的, 也许被执行人还有别的房屋, 只是不为人所知。这无疑对银行债权的实现大大增加了难度。
为防止个人住房贷款案件执行不能的情况发生, 贷款银行在诉讼中就必须尽可能地挖掘借款人的财产, 采取必要的措施防止借款人转移财产, 尤其是借款人用于贷款抵押以外的房产被转移。同时在贷款前, 对借款人的还款能力必须进行的充分调查与评估, 尤其是对购买第一套住房的借款人的贷前调查、贷后管理环节应该严格把关, 防止该类案件的发生。
【关键词】住房公积金 贷款 风险控制
一、引言
随着我国房地产市场的不断发展，城镇职工的住房刚性需求越来越高，住房公积金贷款数量也越来越高，作为我国主要的政策性贷款，这对于住房公积金贷款管理提出了较高的要求。然而，由于近年来住房公积金贷款规模持续增长以及房地产市场的起伏不定，住房公积金贷款面临的风险隐患也越来越高，确保住房公积金的资金安全，控制住房公积金风险问题已经成为我国住房公积金管理工作的重要内容，这对于确保住房公积金制度的有序运行也具有重要的作用。
二、我国住房公积金的运作模式
（一）住房公积金管委会决策管理
目前我国对于住房公积金的决策管理主要是由政府部门领导下的住房公积金管委会负责，也就是房委会管理，决策的内容主要是制定住房公积金管理制度，并对住房公积金的管理计划、预算和决算以及实施情况等进行审议和监督。
（二）住房公积金管理中心具体运作
对于住房公积金的具体管理运作则主要是由住房公积金管理中心负责，具体的工作任务就是制定住房公积金的管理计划，具体开展住房公积金管理中的归集、提取、贷款以及资金保值增值等，并对住房公积金的缴存、借贷、结算、核算等进行监督。
（三）专户管理
住房公积金的缴存以及提取都是采取的专户管理模式，由住房公积金管理中心委托银行代理设置账户，完成住房公积金的设计、缴存以及资金的借贷和归集，并由银行负责完成相应的贷款等业务工作。
（四）外部监督
住房公积金业务活动主要受到外部的财政部门以及审计部门的监督，监督的内容主要是住房公积金的业务运作经费、决策管理、具体运作等活动是否合法合规。
三、住房公积金风险类型及特征分析
住房公积金的整体运作管理，从缴存归集的角度来看具有明显的政策性，从运作使用以及核算管理角度又具有明显的金融活动特征，对于住房公积金而言，无论是公积金的提取核算还是委托贷款等，都有着一定的风险隐患。住房公积金的常见风险主要集中在以下几方面：
（一）信用风险问题
所谓信用风险，就是指在交易活动中由于一方无法完成合同义务的履行而造成的损失。住房公积金的信用风险问题主要有以下几种形式：违规套取住房公积金，即通过伪造购房材料或者是贷款材料等骗取个人公积金；住房公积金的借款人以假手续向中心借款或者是恶意欠款等；房地产开发商担保最终无法履行等风险问题。
（二）操作风险问题
操作风险问题主要是由于内部程序设置或者是人员管理不当造成的风险问题，操作风险问题也是住房公积金风险中最为常见的风险类型，操作风险主要有委托代办风险、内部管理风险、结算风险、住房公积金信息管理系统风险、员工违规风险、合作伙伴风险以及合同风险等几种类型。
（三）市场风险问题
市场风险主要是指由于市场供需情况的变化而带来的损失。在住房公积金管理方面的市场风险，主要是指由于房地产市场的变动以及国家相关产业政策调整、金融行业的发展等造成的市场风险问题。市场风险最集中的主要表现在房地产市场价格风险，即贷款抵押物贬值；流动性风险，公积金的资金头寸不足造成的风险；政策性风险，由国家宏观政策、信贷政策、利率政策以及货币政策波动带来的风险影响。
四、住房公积金风险防范控制措施
（一）加强住房公积金的监管制度建设
为了避免住房公积金贷款风险问题的发生，最基础的工作就是完善住房公积金各项贷款风险管理制度。首先，应该加强住房公积金的日常贷款业务管理，尤其是完善住房公积金贷款的内部控制管理以及审核机制建设，可以采取贷款个人负责制的模式，对贷款实施跟踪管理，加强风险的防范控制。其次，完善住房公积金内部的监管机制，尤其是强化财政部门、审计部门对住房公积金的管理监督，加强对住房公积金使用、预算执行的审计监督，严格控制住房公积金管理中出现的财务信息失真、会计造假以及资金流失的问题，确保住房公积金的真实合法合规，确保住房公积金贷款业务流程的安全。
（二）加强贷前审查与贷后管理
贷前审查与贷后管理是控制住房公积金贷款风险最有效的途径，也是最为关键的环节。在贷前审查阶段，要确保审查的全面性，既要对借贷人的资格信用进行审查，同时更要审查抵押物以及贷款用途，可以通过实地查验的方式确保真实性。对于贷后管理，则应该通过信息系统，建立档案台账，详细登记并定期联系，以便于及时发现各种贷款风险问题并妥善处理。
（三）完善住房公积金个人信用信息库的建设
个人信用情况是住房公积金风险的重要影响因素，同时也是住房公积金贷款发放管理是否成功的关键性因素。为了规避由于个人信用问题造成的贷款风险，首先，住房公积金管理部门应该重点完善个人信用体系的建设，通过对借款人的教育程度、职业职务、年龄信息、收入稳定性、发展前景、家庭经济环境、抵押房产风险情况、保证人的担保资质与担保能力等，进行全面的综合评估，准确的掌握借款人的各项具体情况，不断提高借款人的信用等级。其次，住房公积金中心在对贷款管理过程中，应该加强信用等级的评定控制，尽可能的采取智能化的手段对借款人的还款能力以及信用进行准确的评定后，加强贷款的审批管理，规避信用风险问题的发生。
（四）科学合理的确定住房公积金的贷款规模
由于住房公积金是一种相对较为封闭的资金运作体系，具有明显的融资渠道单一与资金来源有限的特点，因此必须通过准确科学的确定住房公积金的贷款规模来防范资金短缺的风险问题。在住房公积金贷款规模的具体确定上，首先应该综合考虑道不同区域的住房公积金的归集情况，归集能力较差则必须控制可贷额度；同时还需要充分考虑到区域的住房商品化程度以及住房公积金贷款人数，如果商品化程度高、住房贷款需求人数多，同样应该适当的降低贷款额度。通过这些措施，尽量维持住房公积金存款增长与需求借贷增长之间的一致性，避免资金短缺风险问题的发生。
五、结语
在住房公积金贷款规模持续增长的条件下，住房公积金管理部门更应该高度重视住房公积金的风险防范控制，这也是整个住房公积金制度可持续的基础工作。在住房公积金的风险具体防范控制方面，管理部门应该重点针对各种类型的风险，完善贷款风险管理制度，加强住房公积金贷款信用管理，完善还贷管理机制，以提高对住房公积金贷款的防范控制能力，确保住房公积金资金的安全高效使用。
参考文献
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住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能力，并推崇“低存低贷”的购房融资政策。无庸置疑，近年来住房公积金贷款规模急剧扩大，而贷款坏帐的数额仍相对较少。但应看到由于贷款业务开展的时间不长，贷款总规模还较少，潜在的风险还未充分释放，这就需要我们在今后工作中，合理管理
好风险和收益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取稳定的收益”的运作管理目标。[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http:///)一站在手，写作无忧!]
从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性，由于也有获利的可能，因而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机的可能一旦转化为现实，就难以弥补和克服。所以，我们要通过识别、衡量、分析风险，并在此基础上有效控制风险，用最经济合理的方法来综合处置风险，以实现信贷资金最大安全的科学管理办法。当前，在撇开系统性风险情况下思考，住房公积金贷款最具代表性的风险是信用风险和交易风险。所谓信用风险是指借款职工由于下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务造成购房融资资金无法收回的风险。所谓交易风险是指借款职工由于所购房产贬值以及房产交易纠纷造成购房融资资金无法收回的风险。
一般而论，住房公积金贷款的信用风险占全部风险的60-70，交易风险约占10-20。因此，有效管理信用风险，在注重收益性的同时注重安全性，对今后的住房公积金贷款管理将越来越重要。
管理信用风险的核心是：拟审批的贷款本息总额=申请人可承受的还款额，这是唯一的也绝对的信用审查条件。实践中，应着重考虑借款人还款能力来确定贷款额度，一般月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）。所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额 月物业管理费 其他债务月偿还额）/月均收入。对借款人的信用审查应着重把握两个原则：一是安全性原则。对借款安全性的判断主要包括：借款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款能力和意愿。二是成长性原则。对借款人成长性的判断主要包括：借款人适应社会发展的能力、借款人从事的职业、借款人所在单位的发展趋势。也就是通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首次支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
管理交易风险的核心：一是根据当地房地产市场和不同类型房屋价格变化的周期性规律，有效调节和控制贷款最高成数；二是严格执行现行规定，在建房屋封顶后再发放贷款。
众所周知，住房贷款与其他贷款相比，由于有房地产抵押，一般来说信用风险很低。但在我国由于显性的房价收入比较高，而且周边环境不断发生变化，如下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务等等，笔者认为，当前需要采取更为妥当的策略：债权保护措施、信用管理制度、内部控制。
在实践中采用的住房贷款债权保护措施主要有：住房抵押、保证人制度、投涉保险、融资公证。
1、住房抵押。住房贷款融资期限长，而且还款来源为职工每月的工资收入。在确保安全性的手段中，最典型的就是获得融资物件的抵押，抵押率应视房地产的类型、结构、成色、时价而定，一般不超过评估价的70。
2、保证人制度。保证人制度是当债务人拖欠还款或无力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三种。在实际操作中，企业保证随着住房贷款的户数增多，提供合作的房地产公司担保债务额增大，企业一旦经营不善，将会失去履行担保债务的义务，造成债权保证上的“悬空”。所以，较为现实的方法是第三者的机构担保。尤为推崇的住房置业担保公司。
3、投涉保险。对融资的物件附设财产和人寿保险，以防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也能利用来应付意外的事态。
4、融资公证。在我国绝大多数银行将融资公证作为提供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全措施。办理融资公证的主要目的是：在办理贷款手续时引入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债权过程中的人、财、物成本，加快回收进程。
信用管理制度较多，从实践看，笔者认为，要补充以下制度：利用规模优势，分散风险；把握违约原因，实行各个击破；提风险准备金，提高补偿力度；坚持面谈制度，并举回收对策。
利用规模优势。住房贷款涉及的债务人，因借款数额不同，职业种类分散，因而没有平均损失额的偏向。中心应利用这种
特性，加大投放，形成规模优势，分散风险。
把握违约原因。为了正确判断贷款本息能否回收的情况，需要把握违约原因。方法包括：违约原因、消除的可能性；收入支出情况；家庭总负债情况；家庭构成、年龄、职业；住宅装修和入住情况；继续还款的意愿和能力；已还款额、融资余额；有无特殊情况等。在调查基础上，进行整理分析，实行各个击破。
提风险准备金。由于住房贷款的还款周期长，随着经济形势的不断的变化以及失业、疾病等，借款人家庭经济陷入困境而难以支付月还款额，违约甚至产生坏帐的情形应有一定的比例，因此，必须按规定提足风险准备金，以承担合理的风险，提高风险补偿能力。
债权回收对策。通过与违约者的面谈、调查抵押物现状、听取受托银行的意见等，准确把握违约者及抵押物的基本情况后，可采取以下措施：①一次性偿还。②参加提取。③代替偿还。④强制执行。⑤执行抵押权。
内部控制是管理层为了把错误降低到最低，并有效进行控制而建立的对业务经营活动的检查和相互制约机制。住房公积金管理中心机构内部控制是住房公积金管理中心的一种自律行为，是为中心完成既定的工作目标和防范风险，而对内部各职能部门及其工作人员从事的业务活动进行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序的总称。住房公积金贷款是中心的主要资金运用业务，其贷款风险的内部控制是中心内部控制的重要组成部分，应围绕防止和降低贷款风险，提高贷款质量建立有效的内部控制制度，并严格控制贷款的方法和使用，使之符合国家的法律、法规和规章。
1、按照“效益性、安全性和流动性”原则，建立管理与操作人员行为控制的贷款管理制度。尤其是对当前出现的“假按揭”，要采取切实有效的措施：①受托银行应提高内部经营水平，完善调查、面谈制度，建立健全审批、监管体制，按照五级分类法对个贷业务进行动态风险管理，并加大工作责任奖惩力度。②积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物处理机制。个人住房公积金贷款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。但鉴于目前司法解释规定，对个人唯一住房只能冻结，不能处置，所以要寻求建立一套较简便的抵押物处置制度，即以廉租住房方法，使借款人腾空原住住房，从而使不良资产的抵押物及时得到处理。④加速建立个人信用管理体系，杜绝借款人采用逃避、迁居等措施可以有效逃废债务的发生。建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容纳入信息登记，大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用。
2、建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款应遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。管理中心应建立审贷委员会，完善个人住房贷款决策与审批机制，严格实行贷款责任制，按照“审贷分离，分级审批”原则，建立完善个贷风险预警预报与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会，采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未然。
3、加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。这项工作切实开展将对中心业务运营起到保驾护航的作用。
此外，还需建立严格的会计监控体系，在会计制度、会计操作规程、会计核算制度、会计工作的独立性、会计岗位的设置、会计人员的管理、会计帐户处理等方面实行全过程监督。
[摘要]资产证券化自20世纪70年代出现在美国并得以迅速发展，而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。我国住房抵押贷款证券化起步较晚，但是已经取得了一定的理论成果，随着中国建设银行推出的“建元-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”、“建元-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”的推出，我国住房抵押贷款证券化的进程已由理论研究阶段进入实践操作阶段，本文以我国住房抵押贷款证券化现状为基础，分析我国住房抵押贷款证券化存在的风险并提出相关的对策。
一、含义概述
个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。
二、发展历程
1、个人住房贷款的初步开展
1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复
1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展
1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%； 其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。
3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为
6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。
4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。
四、业务类型
1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。
2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。
3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。
4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。
5、个人商业用房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。
6、个人住房抵押额度贷款：是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。
五、主要风险
1、宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款的发展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。
2、利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。
3、房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。
4、法律风险：法律政策对银行的不利。
5、借款人风险：支付风险和信用风险。
6、开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。
7、银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部控制不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。
8.其他不可抗力风险
六、避险对策
1、健全社会环境方面的对策
（1）完善社会信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的主要任务和基本前提。
（2）完善社会保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，如果国家建立了一套健全的社会保障体系，银行的利益便可得到保障。
2、健全金融环境方面的对策
（1）住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为
抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
（2）发展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。
3、健全政策环境方面的对策
（1）成立个人住房贷款保险机构：直接为个人住房贷款保险或者为住宅抵押贷款债券进行保险，可以保证个人住房抵押贷款证券化的顺利实施。
（2）建立个人信用系统：通过行政力量，打破数据源单位的限制，建立公共的数据平台，实现征信数据共享，为个人信用评估公司进行信用评分和增值服务创造便利的条件。
（3）完善固定利率抵押贷款方式：即贷款在整个贷款期限内保持不变，每月以等额资金偿还贷款本息。
（4）制定商品房指导价：政府职能部门应制定商品房指导价，防止炒地皮现象的发生，降低商品房的成本，推动个人住房消费贷款的发展。
（5）完善公积金政策：住房公积金是一种专款专用的长期住房储蓄资金，是在职职工工资的一部分，用于职工在职期间购、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消费。
4、建设银行自身建设
（1）加大集资和市场研究力度：增加个人存款的揽储能力，扩大贷款资金来源，争取地方住房资金、住房公积金的专户存款，尽可能地缩小“借短贷长”资金结构不合理的差距，从而扩大利差收入。
（2）拓展银行信贷产品：实施还款方式和利率的创新，以适应不同年龄不同收入群体的需要。
（3）严格的内控制度：银行内部要有严格的内控制度和奖惩制度，信贷人员要有高度的责任感，要严格审查贷款手续，切实避免开发商利用个人住房贷款套贷的现象发生。
近几十年来, 我国住房公积金贷款呈现持续高速发展态势, 与之相伴随的贷款风险也日益复杂和积聚, 按照国际经验, 个人住房贷款在3至8年后将进入违约高峰期, 随着时间的推移, 一些公积金管理中心的不良贷款率正在上升, 风险防范已成为住房公积金管理的重要内容。公积金贷款风险防范研究要注意借鉴国外有益经验, 深入而细致地研究住房公积金贷款的风险防范措施, 以进一步完善我国特色住房公积金制度。
一、住房公积金贷款的风险分析
住房公积金贷款业务的大力发展势必导致隐蔽性较大的贷款风险日益积聚, 鉴于《贷款通则》中规定银行作为受托人, 不承担贷款风险只收取手续费, 公积金贷款风险最终落到了三个贷款主体之中的住房公积金管理中心上。住房公积金贷款风险主要分为不可规避性风险和可规避性风险两大类。
(一) 不可规避性风险
系统性风险是无法规避的, 指的是由于某种全局性共同因素的影响, 使所有住房贷款业务遭受损失的可能性。主要包含:
(1) 政策性风险。主要是指国家有关政策可能给贷款带来风险的可能性。政策的影响甚至可能超过竞争和市场的影响, 这是因为我国实行的是土地国有化。例如, 特定时期内国家为了宏观调控而限制房地产行业的发展, 就会导致房价整体下降及房贷放缓; (2) 房地产市场风险。房地产行业具有周期性, 在繁荣时期, 价格上涨过快的房地产价格远远偏离其真实价值, 当进入低谷期时, 日益积聚的价格泡沫开始破裂, 这时抵押房产价值大幅缩水, 房贷风险广泛蔓延。我国房产市场的不规范使得房产行业风险通过贷款转移到了公积金管理中心, 给后者带来了严重损害, 这方面的例子并不鲜见, 次贷危机就是一个典例; (3) 法律风险。是指交易合同不能得到法律保护而导致损失的可能性, 这是住房信贷较为突出的风险, 因为我国目前存在住房信贷相关法律缺失以及执行难的情况; (4) 购买力风险。是指因货币贬值、物价上涨而使投资者遭受损失的可能性, 对投资者的固定收益和资产影响很大。
(二) 可规避性风险
非系统性风险是可以避免的, 是由某一因素引起的对部分或单笔住房公积金贷款业务造成损失的可能性。主要包含: (1借款人信用风险。目前多数地方公积金贷款尚未纳入人民银行个人征信管理系统, 这样有关机构在审批时就无法准确掌握个人信用情况, 而公积金贷款服务对象多数为社会中低收入职工, 持续变化的经济发展增加了借款人收入来源的不稳定性同时较低的公积金贷款也增加了部分借款人主观拖欠贷款甚至骗贷的可能性; (2) 操作风险。指的是住房公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时决策不当或操作失误而造成贷款损失的可能性, 主要表现在贷前调查不细致、贷时审查把关不严、贷后检查不积极。应该说, 公积金管理中心风险控制能力较弱、内控机制尚不健全、信贷从业人员素质偏低等是导致操作风险上升的主要原因; (3) 开发商经营风险。是指因开发商未能准时交付楼房使得银行陷入债务纠纷从而利益受损的可能性, 有被迫违约和恶意欺诈两种。随着房产市场竞争的日益激烈和监管力度的逐步加大, 良莠不齐的资金链条日趋紧张的房地产开发商暴露出越来越高的风险; (4) 抵押物风险。是指贷款人在借款人违约后因处置抵押物后利益受损或无法处置的可能性。自然损耗贬值、房产市场持续变化、经济环境不同等都可能产生该风险; (5) 流动性风险, 也叫支付风险, 是指银行无法以合理的成本迅速为增加资产或减少负债提供融资, 给自身信誉造成一定损害的可能性。当银行中长期贷款比例过高时, 其整体流动性问题就较为突出。
二、我国住房公积金贷款风险管理现状
目前住房公积金管理中心在住房公积金归集方面都通过设立住房公积金专户实现了与银行的联合管理, 中心负责公积金开户与存取、审批贷款、签订合同、催收贷款等系列工作银行则依据中心所开具的有关凭证办理资金流动, 这种联合管理模式较好地体现了中心在公积金管理中的核心地位。为防范住房公积金贷款风险, 中心完善了贷前、贷中和贷后三查制度, 通过系列制度建设强化内部管理、建立有效的内部稽核制度、实行“中心领导—委托贷款处—办事处”三级审核严格审批房地产开发项目, 严格审查借款人经济状况及信用情况要求借款人购买住房综合保险等措施对住房贷款全过程实施了风险管理, 较好地转移和分散了贷款风险。
几十年的发展使得各中心已初步建立起了住房公积金贷款风险管理体系, 但仍然存在一些亟待解决的问题: (1) 中心每年资金筹集总量落后于贷款发放幅度, 不断增加的个人最高贷款额度增加了中心的资金总量风险, 而每年呈递增趋势的公积金提取额又势必造成资金短缺; (2) 住房公积金制度实施的前提是公平的, 但其具体实施却加大了贫富差距, 可能影响该制度的公平性。此外, 资金回收期过长, 贷款回收面临的不确定性也就越多, 其间变化较大的抵押物价值会增加贷款风险; (3) 仍然存在许多因中心内部管理不善或体制问题而产生的风险, 如放贷人业务素质不过关、责任心弱化等。住房公积金管理中心政策性的特征使得其服务意识不强并缺少主动性, 风险意识薄弱, 贷款审查流于形式, 机构人浮于事, 缺乏灵活应变能力且效率低下。此外, 代偿与催还贷款不及时的担保机构和只拿手续费, 对公积金贷款业务缺乏责任意识和管理积极性的银行也可能造成潜在贷款风险。 (4) 目前我国仍然十分落后的信用建设是形成贷款风险的主要因素, 信用风险防范任重而道远。此外, 与贷款担保制度相关的法律法规尚不完善进一步增加了贷款风险。
三、住房公积金贷款风险防范对策分析
(一) 科学合理确定贷款规模
资金来源有限、融资渠道单一的住房公积金存款增长低于贷款需求增长时, 资金短缺供求失衡就无法避免了。近年来公积金贷款额度有逐年上涨之势, 贷款额度直接关系到一个城市的住房商品化进程, 它的确定要充分考虑与当地的住房商品化程度和住房公积金归集规模的正向关系。在归集量没有同步增加的条件下, 应适当降低住房公积金贷款额度以便使更多职工家庭获得住房贷款, 贷款额度可参照以下公式确定:其中:E为最高贷款额度;R为公积金缴存人数;w为上一年月均工资;b为公积金缴存比例;k是用于备付放贷、支取资金需求的流动性系数;r是需要公积金贷款的人数。
(二) 确定借款人信用等级
个人住房贷款风险管理系统的开发与应用在我国尚处于起步阶段, 2006年人民银行正式运行个人信用信息数据库后, 我国住房公积金管理中心已可以查询该数据库, 但许多公积金中心相关管理信息却尚未纳入该系统, 电力、铁路等公积金还无法共享信用资源。应当进一步完善个人信用信息基础数据库, 以督促借款人及时归还公积金贷款, 中心也可通过该征信系统及时发现恶意贷款者和信用不良者, 进而化解贷款风险。同时, 公积金中心还可依据其客户群结构积累的经验值, 在借鉴商业银行的信用评分体系和国内外信用评分指标的基础上设计自身的信用评级指标体系, 可在公积金缴存情况及稳定性、学历、收入等方面进行评定。确定借款人的信用等级可有效判断借款人的还款意愿及能力, 内部评级应与外部评级相结合。
(三) 提高从业人员综合素质
流程标准化有助于操作风险的防范, 应当明确各岗位责任, 使人员依章行事, 通过标准化贷款流程、业务操作及业绩考核, 减少因人员变更可能带来的不稳定因素, 同时加强信贷人员的控制与管理, 进而管理好住房公积金贷款, 防范贷款风险。用有效激励与约束机制来规范信贷从业人员的行为, 稽核部门应适当增加贷后管理指标的考核, 严格追究超过贷款发放不良比率的管理人员的相关责任。优化信贷文化, 对工作人员进行深入而细致的教育与培训, 坚持轮岗制, 切忌形式主义, 真正提高其服务意识和业务能力。
参考文献
[1]曾国安.住房金融:理论、实务与政策.北京[M].中国金融出版社, 2004.
[2]曹彤.中国住房公积金贷款制度完善的路径选择[J].大连海事大学学报 (社会科学版) , 2009.3
住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。
其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。
建立住房抵押保险制度
购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。
法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。
个人住房抵押贷款需政策支持
在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。
研究抵押房产处置的途径
随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。
建立相关配套措施和制度
1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。
2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。
一，为方便各位客户的业务办理，敬请各位准备好以下材料：
1，个人和配偶的有效身份证（士兵证、军官证）已婚者须提供结婚证复印件，未婚需提供未婚证明（在政府行政服务中心办理）
2，户口簿
3，个人的经济收入征明（在办理银行领取填写、由所在单位盖章，银行将上门和电话核实）你在银行存款的存折流水复印件
4，商品房购买合同（原件）
5，购房的首付款证明（所购房屋的30%，要是您购买的第二套房屋为50%）由开发商给你出具的发票或收据。
6，离婚的需要离婚证，和法院判决书
7，我行需要的其他材料，上述材料均要求和原件核实。
二，在办理按揭贷款时你须办理的其它事项
1，抵押登记费（预抵押、房产证、他项权证、房产管理部门收取）
2，评估费、丈测费
3，交易手续费、他项权证办证费
三，我行的办理程序
1，在我行领取贷款资料册（贷款资料册、借款合同、抵押合同、借据）需要借款人（夫妻）亲自填写签署
2，办理房产抵押手续（预抵押登记他项权证，由购房人亲自到房管局签署）3，贷款的发放：我行将按照合同约定将贷款划往开发商账户
4，请您在我行的任意一个办事处开立一个还款账户，并将存折和卡复印件提交我行，贷款人委托银行按照合同约定的还款方式，每月20日按时还款付息。
5，请您要仔细阅读和我行签订的合同
四，还款方式：
等额本息还款法：
每月还款金额=本金X月利息X（1+月利息）还款期数（按月计）
一﹑资料清单:
个人征信报告、房屋产权查档证明（是否唯一住房）
已婚：
1、夫妻双方身份证（或警官证、军官证）原件及复印件五份。
2、夫妻双方户口薄（或常住人口登记表）原件及复印件三份，包括户口簿首页。
3、结婚证原件一份及复印件五份。
4、夫妻双方收入证明：
（1）公务员：
单位出具加盖单位公章的收入证明。
（2）公司职员或个体户：
a、公司出具加盖公章的收入证明。
b、或所经营企业营业执照原件、税务登记证原件及复印件一份。c、最近连续三个月税票原件及复印件一份。
d、常用银行账户或存折最近账户明细、信用卡最少近期三至六个月对账单 e、其他还款能力证明材料：如购车发票或住房、营业房产权证明等。未婚：
1、个人身份证（或警官证、军官证、护照）原件及复印件五份。
2、户口薄（或常住人口登记表）原件及复印件三份，包括户口簿首页。
3、未婚证明（婚姻登记处出具的未婚证明或公证处未婚申明）。
4、收入证明材料：（同上）根据收入情况确定是否需要父母担保。
二﹑利率
对借款人夫妻双方贷款购买的第一套住房,根据具体情况可享受基准利率的优惠。
对借款人夫妻双方贷款购买的第二套住房,按国家对二套房的新政策执行。
三﹑贷款期限：
借款人年龄＋贷款期限——男不超过65岁，女不超过60岁。有住房公积金的，在退休年龄推迟五年。
四：收费：
（契税）首套房90㎡以下的1%，90㎡—144㎡之间的2%
二套房以上（含二套房），90㎡以下的2%，90㎡—144㎡之间的4%无论几套房144㎡以上（含144㎡）契税均为4%。
关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施
随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。
一、住房公积金贷款特点
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。
住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构辦理。
同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。
二、贷款风险分析
由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。
一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。
二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。
三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。
三、贷款风险应对措施
在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。
一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。
二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。
三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。
四是坚持收支平衡，增加资金储备保持均衡。作为自收自支的公积金管理中心，发放贷款是其主要业务之一，但中心必须根据资金增长率、所在地域人均经济指标、消费结构变化等情况，有计划进行贷款审批发放。过度放贷会造成现金流量严重不足，必将使公积金中心发展产生极大障碍。
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