申请银行个人住房贷款工作流程（精选14篇）
（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部门办理预售登记。
（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。
两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
“两种还贷方法哪一种更合算呢？”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢？”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
一、个人住房贷款业务风险分析
1. 信用风险
信用风险, 主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况, 而我国商业银行个人住房贷款在风险识别、评估、控制与处理机制等方面存在的缺陷, 使得商业银行不能全面了解贷款申请人的信用状况, 在发放个人贷款时信息不对称的问题相当突出。由于个人住房贷款还款期限长, 因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生, 在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性, 极可能转换为银行贷款风险。加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善, 银行难以对住房抵押贷款申请人的财产以及收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。
2. 流动性风险
流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产, 以致不能清偿到期债务, 满足客户提取存款要求的风险。目前, 我国个人住房抵押贷款期限大多为10-20年, 最长可达30年, 而银行吸收存款负债的期限大多为2-5年。资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。根据国际经验, 个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题, 势必要通过系统内或它行拆借资金满足支付需要, 这样将增加银行的负债成本, 降低银行的盈利水平, 甚至出现亏损。同时, 由于我国目前住房抵押贷款担保和保险制度不完善, 难以有效化解商业银行的流动性风险。
3. 操作风险
商业银行贷款操作风险, 主要包括信贷人员职业道德、贷款操作流程执行不严格以及外部欺诈引起的风险。信贷人员职业道德引起的操作风险主要表现在信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强, 甚至职业道德缺失, 就会对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断, 甚至明知开发商、借款人的投机或虚假贷款行为还会大开绿灯, 骗取银行信贷资金。贷款操作流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前调查和贷后检查工作而造成的风险隐患。如果贷前调查不尽职, 未能充分说明存在的风险或故意回避风险点, 对借款人的收入状况和信用状况等缺乏有效的分析和评价, 这些都将影响审贷的意见。贷后管理没有有效的跟踪和监控机制, 使银行不能及时掌握贷款的真实用途和借款人的收入变动及其他资信情况, 无法有效化解个人住房贷款业务的风险。外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。
4. 抵押物风险
目前, 商业银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款, 只有不足10%的贷款采用保证担保方式。抵押物风险主要包括抵押物处置风险、不可抗力风险及价值风险等。
(1) 抵押物处置风险。从2005年1月1日起施行的《查封新规》第六条中规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债”。此规定银行很难得到充分的处置权, 贷款抵押形同虚设。
(2) 抵押物不可抗力风险。是指由于较为严重的自然灾害 (如水灾、火灾和地震等) 和人为伤害, 使房产毁灭, 贷款无法收回, 让银行失去物质保障的风险。
(3) 抵押物的价值风险。我国房地产评估业起步较晚, 发展时间不长, 难免会出现房价高估的问题, 这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。从长远看, 房地产具有保值增值的功能, 但不排除由于经济波动等原因, 导致房地产在一定时期内贬值的可能性。
二、提高个人住房贷款风险管理的对策
1. 建立个人信用风险评分模型
目前, 我国个人信用征信体系还不健全, 银行为了化解信用风险, 必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色, 将个人信用作为考察的重点, 设立相关的个人信用档案, 建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况, 依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》, 对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。银行利用信用评分审批模式可以实现标准化操作, 在短时间内由银行内部建立的信用评分系统得到的分数来决定借款人贷款申请, 提高了贷款的审批效率, 也在一定程度上避免了人为的不当干预。
2. 推进个人住房抵押贷款证券化
为了化解个人住房贷款带来的流动性风险, 应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险, 推进个人住房抵押贷款证券化市场的发展。作为一项金融技术, 资产证券化在发达国家的使用非常普遍。目前美国1/2以上的住房抵押贷款, 3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券。使原来集中由一家或少数几家银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上由众多投资者持有的抵押债券, 不仅调节了商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险能力, 而且也增强了房地产金融市场的活力。
3. 加强银行自身操作管理
通过建章立制规范业务人员的行为, 强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训、岗位责任与敬业精神培训、风险意识教育及职业道德教育等, 不断加强他们的业务意识、道德观念和责任心, 减少主管放纵风险的可能。严格执行贷款操作流程, 加强贷前调查, 把好防范信用风险的第一关, 通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料, 充分了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况, 对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷, 避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关;坚持借款人面谈制度, 直观了解借款人的基本素质和能力情况, 对其信用程度做出感性判断, 并作为资信评定的参考因素。完善贷后管理工作, 对已发放贷款的还款情况要进行跟踪调查和监控, 及时发现和分析借款人在借款周期中的各种不利于风险防范的因素, 对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理, 对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度;完善贷款风险准备金管理, 既要按时、足额提取风险准备金, 又要严格呆账、坏账核销的审核、审批管理办法, 防止舞弊行为, 切实提高风险准备金对贷款安全的保障作用。对于今年5月12日发生在我国四川汶川地区的地震, 银监会为减轻四川汶川等地受灾地区人民群众的债务负担, 已就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知。通知指出, 各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法 (2008年修订版) 》的规定, 对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿, 或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务, 应认定为呆账并及时予以核销。
4. 完善抵押物管理措施
制定切实可行的抵押物处置方案, 争取将抵押物直接变现, 否则可由借款人租借住房, 放弃住房所有权清偿债权。要积极参与廉租住房建设, 为自己处置抵押物建立可用房屋储备, 一旦借款人违约不还贷款, 可为其调换住房、缩小住房面积, 使借款人既有房屋可住, 又能减轻还款负担, 提高偿债可能。另外, 同保险公司签定合作协议, 由借款人购买个人住房按揭贷款意外保险和保证保险, 由保险公司替借款人偿还贷款, 以保障银行资产安全。对于房价畸高的地区适当提高贷款条件、降低贷款比例, 形成稳健发展的态势。
参考文献
[1]胡立波, 谢生业.个人住房贷款业务的风险及防范[J].华北金融, 2005, (6) .
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[4]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸, 2006, (3) .
[5]昌晓英.个人住房贷款的风险及控制研究[J].世纪桥, 2007, (4) .
关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范
1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析
当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：
1.1违约还贷风险
违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。
信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。
1.2提前还贷风险
提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。
1.3操作风险
商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。
2.我国商业银行房贷风险防范对策
2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制
加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。
加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。
2.2建立个人住房贷款风险预警系统
房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。
2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系
房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。
建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）
参考文献
[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.
[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.
[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.
一、个人申请银行贷款需要什么资料
借款人应提供的材料
1、夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本
2、结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份
3、收入证明(银行指定格式)
4、所在单位的营业执照副本复印件(加盖公章)
5、资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等
6、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。
二、银行贷款需要具备的条件
由于不同的贷款类型，申请贷款条件和材料都不一样，以下将为大家介绍几种常见贷款所需的条件。
贷款种类一：个人信用贷款
个人信用贷款是目前时尚的贷款方式，那么申请此类贷款需要什么条件呢?通常情况下，银行要求借款人具有二代身份证、稳定的工作证明、收入证明、贷款用途证明;个人信用状况良好;对借款人的收入也有一定条件的限制，一般会要求借款人月均收入不低于4000元。在提交相关申请资料后，银行审核通过就可以申请到月收入的5-8倍的贷款，即：无抵押无担保贷款平安银行新一贷贷款。
贷款种类二：房屋抵押贷款
之所以越来越多人选择房产抵押贷款就在于，贷款利率一般为基准利率，还贷压力较小。那么申请该类贷款需要什么条件呢?一般来说，除了对贷款人收入信用方面有较强的要求外，房屋的年限还要在20年以内，房屋面积大于50平米;房屋具有较强的变现能力;抵押贷款额度一般不得超过房屋评估值的70%。这样在提交相关资料、银行审核通过后，就可以申请到最高不超过1500万、期限最长20年的贷款。
贷款种类三：大学生创业贷款
大学生对此类贷款的关注度之高超乎我们的相信，目前很多地区都对大学生创业贷款有扶持政策，常见的有贷款补贴或者无息贷款。那么申请此类贷款需要什么条件呢?一般来说，大学生创业贷款要求：在读大学生、以及毕业两年以内的大学生;大专以上学历;18周岁以上。相对而言，对于该类贷款的申请条件还是比较宽松的，而后只需将学生证、成绩单、对账单等资料提交给银行，审核通过后即可获得贷款。
贷款种类四：个体户贷款
个体户已经成为了社会经济发展的主力部队了，但是面多个体户融资困难，许多人选择该类贷款，申请此类贷款需要什么条件呢?一般来说，需具有完全民事行为能力，有当地户口;有本地固定的经营场所，且收入稳定;能提供合法的抵(质)押物;在贷款行开立存款账户。在满足以上条件后，将银行要求的资料提交审核即可。
贷款种类五：房屋按揭贷款
目前很多人购房申请房屋按揭贷款，那么该贷款需要什么条件呢?一般来说：具有有效身份证及婚姻状况证明;良好的信用记录和还款意愿;稳定的收入;所购住房的商品房销售合同或意向书;具有支付所购房屋首期购房款能力;在银行开设个人结算账户以及具有有效的担保。在满足以上条件后，将申请资料提交银行即可，由银行审核决定是否放款。
综合上文可以看出，不同类型的贷款所需的条件和材料是不一样的。不能相提并论，同时，不同主体申请银行贷款的时候，所需要提供的材料、满足的条件也是有所差异的。现实中，各位需要结合自身情况，了解清楚了银行的规定之后，再进行贷款申请。
民生银行的贷款业务有很多，在这么多的贷款业务中个人贷款的比重又是很大的。民生银行个人贷款的种类有很多的，例如信用贷款，民易贷等等。现在淘钱宝即将讲述的则是民生银行的个人消费贷款。
个人消费贷款，就是指银行向申请购买“合理用途的消费品或服务”的借款人发放的个人贷款。在民生银行，个人消费贷款的申请是怎样要求的呢？淘钱宝就为你介绍一下。
一、民生银行个人消费贷款申请材料
1、身份证；
2、中国居民身份证；
3、公司开具的收入证明（盖章）；
4、工资银行流水单；
5、3年以上从业年限；
6、近期居住地的水电煤账单。
二、民生银行个人消费贷款申请条件
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民；
2、具有贷款行所在城市常住户口或有效居留身份，在贷款行所在城市有固定居所；
3、具有持续、稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
4、能够提供消费项目或服务证明材料；
5、能够提供民生银行认可的贷款担保。
三、民生银行个人消费贷款申请步骤
1、借款人向经办行提出贷款申请，并提交相关申请材料；
2、银行受理申请，并对借款人提交的贷款资料进行审查、审批；
3、通过审批后，双方签订贷款合同，并办理抵押登记等手续；
4、银行发放贷款；
5、借款人按时足额还款；
6、结清贷款后，办理撤销抵押登记手续。
四、民生银行个人消费贷款额度和期限
贷款额度最高100万；
贷款期限最长达1年；
自申请资料完备之日起，最快10个工作日贷款即可发放。
五、民生银行个人消费贷款利率
六个月以内（含六个月）：5.60%
六个月至一年（含一年）：6.00%
一至三年（含三年）：6.15%
三至五年（含五年）：6.40%
五年以上：6.55%
个人消费贷款贷款利率为月0.5%；
深圳农业银行个人消费贷款申请条件、手续
额度范围：1~500 万元
受理地区：广东-深圳 还款方式：分期还款
费用说明：参考月利率 0.66% 贷款期限：双方协定
放款时间：3个工作日（审批为3个工作日）产品特点：额度较高
速度较快
贷款申请条件
22-60周岁、信用良好、本地经营注册满一年 1、22-60周岁
2、申请人及配偶信用良好
3、企业在本地经营注册一年以上
4、经营状况良好
5、确保还款来源
贷款所需资料
1、身份证、户口本、结婚证、离婚证
2、房产证、租赁合同、近一年任意3个月固定电话缴费清单、水电费缴费清单等公用事业收费单据等
3、营业执照副本、组织机构代码证副本、税务登记证
4、公司章程（工商备案）原件
5、贷款卡
加速贷官网
6、收入证明
7、近3个月借款人家庭及经营实体帐户流水原件
8、房产证、土地证（土地证为大证的另出具同意抵押证明）
9、我行认可评估机构出具的评估报告
贷款特别说明：正规贷款成功前不要支付任何费用
“个人消费贷款”是指银行或其他金融机构向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款
近年来, 房地产开发商通过“虚假按揭”套取银行资金的案件屡有发生, 有的涉案资金巨大且已造成贷款损失。特别是在目前国家对房地产市场加大宏观调控、银行购房贷款紧缩的金融环境下, 房地产开发商资金链收紧, 商业银行如何防范“虚假按揭”贷款, 保障银行信贷资金安全, 是银行加强风险管理迫切需要解决的重要问题。因此, 个人住房“虚假按揭”贷款问题必须引起我们足够的重视。
一、“虚假按揭”贷款的表现形式
下面, 我们先引入一个典型案例:A房地产开发商向B银行申请办理“C楼盘”按揭贷款, 该项目位于H市西区大街, 建筑内容包括住房四幢、商业楼及地下停车场三个部分。楼盘价格明显高于周边项目。从20××年起, B银行共向A房地产开发商发放个人住房按揭贷款N笔, 贷款年限和成数分别为住宅7成30年、商业楼房5成10年, 该项目尚未落实抵押登记手续。A房地产开发商先后以虚抬房屋交易价格、通过内部员工或员工亲属及关联企业的员工向银行申请个人住房按揭贷款, 并同时虚构商品房交易合同、提供虚假收入证明等手段套取按揭贷款。A房地产开发商从贷款后的次年第四季度开始拖欠贷款本息, 形成巨大的风险敞口。B银行向法院起诉A房地产开发商和借款人, 借款人称系单位员工, 并无真实购房行为, 是名义上的借款人, 只是按照A房地产开发公司上级的要求出借身份证明, 购房“首付款”及按揭还款均由A房地产开发商统一支付。
由上述案例可以看出, 目前已经发现的“虚假按揭”贷款的表现形式大致可分为借款人身份真实但购房行为和贷款交易不真实以及以伪造借款人签名的购房合同和借款合同方式申请贷款两大类:
1. 借款人身份真实但购房行为和贷款交易不真实的“虚假按揭”贷款。
这类“虚假按揭”贷款形式主要是房地产开发商串通无真实购房意愿的购房申请人, 以虚假购房交易或通过虚假抵押及虚抬抵押物价值等手段, 套取银行个人住房贷款并代替借款人统一归还贷款。其主要特征如下: (1) 商品房合同交易价格明显不合理和严重偏离市场价格。 (2) 房地产开发商公司通过内部员工或员工亲属参与购房, 并以个人名义向银行申请按揭贷款, 由公司统一负责偿还。 (3) 房地产开发商通过关联企业 (子公司、母公司、建筑单位或业务往来企业等) 的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款, 由房地产公司统一负责偿还。 (4) 抵押物抵押错误、重复抵押或单个合作项目多笔抵押物未在规定时间内办理抵押登记。
2. 以伪造借款人签名的购房合同和借款合同方式申请的“虚假按揭”贷款。
此类方式的“虚假按揭”贷款中所涉及的借款人是不真实的, 是房地产开发商以伪造借款人签名的方式向银行提供虚假的购房合同和其他申请资料向银行申请个人住房按揭贷款, 银行同意申请后, 开发商伪造借款人的签名同银行签订借款合同, 并以借款人的名义还款。
在上述两类个人住房“虚假按揭”贷款中, 表现形式不一, 实际发生以第一类居多。
二、加强银行内部控制, 从根本上防范“虚假按揭”贷款
新巴塞尔协议对操作风险的定义重新进行了界定, 它对操作风险的规范表述:操作风险, 是指由于不充分或失败的内部过程、人和系统或外部事件所造成的直接或间接的经济损失的风险。商业银行的操作风险一般分类为以下四类: (1) 流程风险, 它是指因为对产品、服务或变化没有切实有效地制作文档记录、并有效执行所造成的风险。 (2) 人员风险, 它是指因员工缺乏职业操守、违章违规违法操作、隐瞒越权、失误等所造成的风险。 (3) 系统风险, 它是指因业务活动支撑系统或技术的缺陷、复杂性和不稳定性而造成的风险。 (4) 外部事件风险, 它是指因公司直接控制以外的因素所造成的风险, 包括与供应商、联盟伙伴和服务提供商有关的风险。
从前面对“虚假按揭”贷款特征的分析来看, 造成“虚假按揭”贷款的主要原因是银行操作不够谨慎, 其实质是操作风险的一种表现形式。通常, 商业银行可以通过加强内部控制来防范“虚假按揭”贷款。下面以控制个人住房贷款“虚假按揭”、谨慎防范操作风险为例进行分析。因本文涉及零售贷款真实性的操作风险, 故从“借款人身份真实性”、“借款资料真实性”、“借款申请真实性”、“抵押物真实性”四个方面进行操作风险防范。
1. 借款人身份真实性、借款资料真实性的操作风险防范。
借款人身份真实性、借款资料真实性的操作风险防范, 应从加强零售贷款“三查”制度入手, 即加强贷前调查、贷中审查、贷后检查。其中调查核实借款人身份的真实性、借款资料的真实性, 是控制个人住房贷款操作风险的重要关口。同时, 要加强个人住房贷款各个环节的风险防范, 消除由于借款人身份的真实性有问题、贷款资料不真实引发的操作风险隐患。这方面的风险控制流程见表1:
根据表1的风险控制流程, 应在贷前调查中建立客户“面谈”制度, 即银行客户经理在贷前调查时必须采取适当方式对客户进行面对面的直接调查, 全面了解并核实客户身份真实性、相关贷款资料的真实性。当银行客户经理在借款申请人的资料中发现可疑特征。如, 申请人年龄在25岁以下, 在开具的收入证明中显示职务为副总经理, 月收入2万元;又如, 户口簿中显示申请人为中学学历, 而收入证明中申请人职务为营销总监, 月收入3万元等均值得怀疑。那么在“面谈”及以后调查环节就应该对此加以特别关注。
2. 借款申请真实性的操作风险防范。
个人住房贷款交易真实性的操作风险主要表现为购房行为和贷款申请不真实。一般具有以下特征:购房申请人不了解或不关心楼盘质量甚至房屋面积、房屋价格等;同一楼盘或同一经销商的大部分借款人贷款申请金额一致、贷款期限较长;同一楼盘或同一经销商的大部分借款人提供同一还款账号;合作方集中还款、合作方统一划拨首付款等等。
对此类贷款购房申请真实性的的操作风险防范措施主要包括:银行经办人员现场或电话核查借款人情况;调查合作方在银行结算账户资金往来情况;现场核查交易房产位置和房屋价格;现场核查房产交易登记情况等控制手段。这方面的风险控制流程见表2:
3. 借款抵押物真实性的操作风险防范。
借款抵押物真实性的操作风险是指抵押物来历不明, 错误抵押或重复抵押, 或多笔抵押物未在规定时间内办理抵押登记、合同交易价格明显不合理或严重偏离市场价格等, 银行经办人员和主管领导对这些问题未能甄别出来所形成的虚假抵押。对此类借款抵押物真实性的操作风险防范措施包括:与合作方相关人员进行面谈;现场或电话核查交易价格情况;现场核查抵押物情况;对借款人、抵押物、合作项目进行贷后跟踪管理。具体防范措施及操作风险控制流程见表3。
三、结论
目前, 我国商业银行办理个人贷款的操作风险管理仍然存在一定的问题。特别是个人住房按揭贷款业务对于各家商业银行来说是一项优质资产业务, 同业竞争非常激烈, 一些商业银行分支机构出于对市场竞争的考虑, 在贷款办理过程中不严格执行贷款条件和贷款流程, 贷款“三查”制度未落到实处, 如:银行经办人员未对借款人进行面谈和走访, 也未对借款人材料进行核实, 至关重要的抵押环节完全依靠担保公司, 未取得第一手资料;零售贷款队伍相对薄弱, 与业务发展不相适应;一些银行重发展轻风险等。这些问题使得个人住房贷款操作风险凸显, 让某些房地产开发商、非法中介机构有机可乘, 利用“虚假按揭”骗 (套) 取银行信贷资金。
实践中暴露出的问题说明, “虚假按揭”贷款已成为商业银行个人贷款的主要风险源头之一。对此, 商业银行必须引起高度重视, 充分认识“虚假按揭”的危害, 采取有效措施, 防范各种贷款的虚假按揭, 彻底化解各类风险。
商业银行应加强内部控制制度建设, 严格执行银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《商业银行内部控制指引》等的规定, 从制度设计、流程再造、内部控制、信息系统、员工培训、责任追究等方面强化风险管理, 建立和完善防范风险的长效机制, 增强内部防范风险的能力, 实现对个人住房按揭贷款风险的有效控制。
摘要：个人住房贷款“虚假按揭”是目前影响商业银行个人贷款质量、危及信贷资金安全的主要风险源头之一。本文运用个人住房贷款案例, 从借款人身份真实性、借款资料真实性、借款申请真实性、抵押物真实性四个方面分析了银行发放个人住房贷款所面临的风险, 并提出了商业银行如何防范“虚假按揭”贷款风险的措施。
关键词：个人住房贷款虚假按揭,借款人身份真实性,贷款申请真实性,抵押物真实性
参考文献
[1].张炜.住房金融业务与法律风险控制.北京:法律出版社, 2004
霍颖励副司长就商业银行对房地产的金融支持解释中，应该包括以下几个方面的内容：
第一，近期房地产金融运行的情况，并指出了到目前为止美国次货危机对中国房地产金融所造成的影响不大。
第二，指出近期房地产信贷新政的内容与实质。比如，2008年10月22号人民银行发布的302号核心思想是：扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例，在这个基础上，要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。2008年12月22号国务院又出台了若干意见，在更高层次上提出了加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度，进一步明确了国家推动住房合理消费，促进房地产健康发展的基本态度。
第三，最近的房地产金融新政，并非如计划经济情况下的指令性政策，即各家商业银行只能按照这种指令执行就是。反之，最近的房地产新政仅是一种指导性政策。各商业银行可能以针对各地不同的情况做出不同的解释，出台不同的执行细则。比如说，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。比如对于不同地方住房贷款，可以由商业银行根据借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人还款能力，合理评估风险后确定贷款利率。也就是说，个人住房贷款利率最后决定权，并不是仅仅由政策文件所规定的指导意见，而是根据不同的情况由商业银行提供差异性的贷款利率。
第四，要把商业银行对房地产的金融支持与防范风险结合起来，并在这之间找一个平衡点。比如，个人购买住房的最低首付比例及个人每月按揭还款占收入的最高比例等。其实，对个人住房按揭贷款市场准入，在最早的文件中，都有相关规定，而且在2007年的359号文件中得到进一步强调。但是，这些规定相对而言还是比较宽松的。这就出现了早几年。凡是购买住房者没有不能从商业银行借到钱的怪现象。也出现了一个人向商业银行借款几千万元购买住房一百多套的怪事。对于个人按揭贷款市场准入放松的现象，在近年来有所改进，特别是2007年359号文件中更是强调了。
第五，公告要求，目前房地产市场正处于全面调整期或价格理性回归期，各商业银行要密切关注这种市场之变化，特别是要关注早些时候房价上涨过快地方的市场变化。因为，这种市场变化加大商业房地产信贷的风险。在此基础上，商业银行要加强内部风险控制，密切监测房地产市场运行情况，这样才能真正的推动房地产市场的健康发展。
借款人若需要银行贷款，应当向银行或其经办机构直接提出书面申请，填写《贷款申请书》。申请书的内容应当包括贷款金额、贷款用途、偿还能力及还款方式，同时还须向银行提交以下材料：
1、借款人及保证人基本情况；
2、财务部门或会计师事务所核准的上财务报告，以及申请贷款前一期财务报告；
3、原有不合理占用贷款的纠正情况；
4、抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件；
5、项目建议书和可行性报告；
6、银行认为需要提供的其他有关材料；
7、固定资金贷款要在申请时附可行性研究报告、技术改造方案或经批准的计划任务书、初步设计和总概算。
二、银行的审批
1．立项
该阶段的主要工作是确认审查目的、选定主要考察事项、制定并开始实施审查计划。
2．对借款人进行信用等级评估
信用等级是根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素来评定的。评级可以由贷款人独立进行，内部掌握，也可以由有关部门批准的评估机构进行。
3．进行可行性分析
这一阶段包括发现问题、探究原因、确定问题的性质及可能的影响程序等。其中，对企业的财务状况的分析最为重要，因为它是银行掌握和判断企业偿还能力的依据。
4．综合判断
审查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断企业目前的状况、中期的盈亏和长期的发展，复测贷款的风险度，提出意见，按规定权限审批。
5．进行贷前审查，确定能否贷款
银行贷前审查的方式多种多样，主要有A接调查、侧面调查等。贷前审查结束后，由银行经办人员写出贷款审查报告进行审批，并明确能否给予贷款。
三、签订借款合同
若银行对借款申清进行审查后，认为各项均符合规定，并同意贷款，便与借款人签订《借款合同》。在《借款合同》中约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、利率、贷款期限、还款方式、借贷双方的权利和义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。《借款合同》自签订之日起即发生效力。
四、贷款的发放
借款合同签订后，双方即可按合同规定核实贷款。借款人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。借款人提款时，由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。
五、银行贷后检查
贷后检查是指银行在借款人提取贷款后，对其贷款提取情况和有关生产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。
六、贷款的收回与延期
贷款到期时，借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。
1、银行在短期贷款到期前1个星期、中长期贷款到期前1个月，向借款人发送还本付息通知单。
2、借款人应及时筹备资金，贷款到期时，一般由借款人主动开出结算凭证，交银行办理还款手续。
3、对于贷款到期而借款人未主动处款的，银行可采取主动扣款的办法，从借款人的存款账户中收回贷款本息。
四大银行在办理个人住房贷款时候的按揭流程攻略 2010-11-12 10:18:02 来源: 互联网 佚名
【四大银行个人房贷按揭流程攻略】 四大银行个人房贷按揭流程攻略】 建设银行住房按揭贷款流程 建行按揭住房贷款流程(一)咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷” 经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。(二)受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴 足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表 填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银 行，也可由银企联络员统一报送。(三)审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借 款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后 逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期 为壹个月。(四)签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售 方签订正式购房合同、并缴付 30%以上的预付款，然后凭购房合 南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签 章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合
同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。购房贷款步骤当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您 代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理 有关手续： 第一步 借款人(购房人)持有关资料(身份证原件、半寸方章及建 行活期存折)进入签合同地点——按揭事务中心。第二步 借款人(购房人)请按指示路线到合同会签就座，听取律 师讲解借款等合同文本。第三步 借款人(购房人)在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜 台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。第四步 借款人(购房人)缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领 取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。第五步 借款人(购房人)若错过借款合同讲解专场，请自己阅读 合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得 到妥善的解释。第六步 借款人(购房人)如认为合同没有什么问题，请您在所有 合同文本上签名盖章并填写签订日期。第七步 借款人(购房人)办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。第八步 借款人(购房人)有关借款签约手续已办妥，按揭事务中 心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请 您放心回家。
个人住房贷款
需提供的资料： 借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件;双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件;借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件;合法的购房合同;借款人预付 30%以上的预付款收据原件及复印件;贷款银行规定的其他资料(如家庭财产证明等)。农行住房按揭贷款流程⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意 向。⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与 符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳 30%以上的房款(营业 房 40%)。⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向 贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登 记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原 则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。⑹借款人以后只要每月(每季)20 日前在存款账户或银行卡上留 足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全 部结清。
(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵 押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收 取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。中国银行住房按揭贷款流程 借款人提供申请资料 ↓ 中国银行 ↓银行审核正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同 ↓ 办理合同的公证 ↓ 办理保险业务 ↓ 办理产权抵押登记 ↓ 银行发放贷款 ↓ 借款人还款 ↓ 贷款还清后，办理抵押 房产注销登记手续 中信实业银行住房加按揭贷款流程 申请贷款应提交的资料 借款人需提交的文件或材料 1.借款人有效身份证件(居民身份证或军官证、警官证、护照等)、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件;2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等;以家庭收入 偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料;3.有关购房合同、协议。
4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证 明;中信实业银行认可的评估机构出具的二手房(或抵押物)估价 证明;5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人可以获得完全产权;6.提供购房首付款证明;7.银行要求的其它文件或资料。客户贷款流程 1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户;2.请您按要
要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规 定的材料 3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提 供的资料的真实性、合法性和完整性 4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同;5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续;6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专 用帐户或者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中;7.请您按借款合同的规定还本付息。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状
近年来, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”, 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段, 个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年, 住宅年销售额平均增长率达到35%以上 (1998年为2007亿元, 2009年为43900亿元) , 然而, 同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1% (1998年为5425元, 2009年为17175元) , 两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策, 极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。
从表1我们可以发现, 2001年以来, 城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时, 个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势, 而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平, 房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底, 个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类, 年末余额已达到30128亿元, 个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升, 2007年末首次超过10%。
数据来源:中国人民银行网站、国家统计局网站
2008年金融危机的影响开始波及全球, 我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击, GDP增速减缓, 居民可支配收入增长率也出现下滑, 我国房地产市场有所调整, 商品房成交量减少, 房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响, 个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元, 首次出现下降, 占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。
2009年, 为应对国际金融危机, 我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加, 房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下, 全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长, 个人购房贷款持续回升。2009年末, 个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。
商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款, 主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率极低, 比批发类贷款风险小得多。事实上, 个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然, 它是同经济环境等因素密切相关的。
二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较
(一) 房地产金融市场风险
我国房地产金融体系和美国相比相对简单, 地产金融参与者相对单一。目前, 我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款, 这种单一地产金融机制, 使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制, 也没有对抵押贷款进行分级, 个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的, 个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准, 在具体掌握过程中, 对符合准入条件的客户, 基本上给予全部的优惠条件, 缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
(二) 利率风险
从2004年6月开始的两年时间里, 美联储连续17次提息, 利率大幅攀升加重了购房者的负担, 美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象, 而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是, 我国央行从2004年10月开始连续8次加息, 尽管单独一次加息增加的还款额不算大, 但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小, 一旦房价出现波动, 违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致, 一旦房地产市场出现降温, 购房者因此而无法及时还贷, 房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
(三) 信用风险
我国没有美国的次级按揭贷款制度, 但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”, 就是一种欺骗行为, 主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资, 如挪用到房地产开发, 或者进入股市, 导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为, 很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中, 信用风险不容小觑。
(四) 银行的风控管理水平
我国银行的风险管理水平较低, 征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足, 且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场, 通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入, 而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品, 增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。
(五) 结构性风险
美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭, 而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段, 公众对增长的预期非常乐观, 因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息, 风险就会完全暴露出来, 改变投资者的市场预期, 从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形, 因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了, 正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而, 自2006年以来, 美国的房价出现大幅度下滑, 其实只是5%-10%的下跌而已, 却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃, 尽管房价下降并不是唯一的原因, 但是杀伤力足显。
此外, 还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险, 需要我们加以防范。
三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
(一) 制度建设及风险意识方面
第一, 应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训, 切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度, 提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试, 适时调整风险拨备, 加强银行的住房抵押贷款风险意识, 防止出现类似美国的次贷危机。第二, 必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债, 蕴涵着大量的金融创新, 金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中, 控制杠杆是分散业务风险的前提, 是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的, 破坏力极强且不易扭转。因此, 我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设, 把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来, 杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三, 应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训, 在坚持以规制性监管为主的基础上, 实现规制监管与原则监管的有机结合。第四, 应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性, 对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究, 通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平, 并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时, 必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制, 稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用, 保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五, 密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响, 很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响, 可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统, 造成商业银行不良贷款率上升, 作为抵押品的房地产价值下降, 最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
(二) 操作环节方面
首先, 把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查, 贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训, 银行永远不要懈怠贷前尽职调查, 银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次, 不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值, 而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此, 除了注重自身流动性风险的管理以外, 银行对于客户现金流的管理, 即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次, 减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷, 但实际上风险转移并未降低风险, 更不意味着风险消失, 而是使风险以一种更加复杂的形式出现。
美国的次贷危机的影响还在继续, 值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是, 无论是基于庞大系统工程的金融创新, 还是日复一日反复操作的传统业务, 永远都要重视风险管理的基础性工作。
摘要：我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大, 个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分, 由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状, 并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较, 从美国次贷危机中找出启示, 在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。
关键词：商业银行,住房抵押贷款,风险
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贷款操作流程
为降低客户购车成本，提高办贷效率，增强同业竞争力，促进个人汽车贷款业务的快速、健康发展，根据中国人民银行
《汽车消费贷款管理办法》、《中国农业银行汽车消费贷款实施
细则》制定本操作规程。
一、“直客式”汽车贷款模式是指客户购车贷款直接面对
贷款银行，银行在对客户进行资信调查后符合条件，与客户签
订贷款协议。该协议对客户确定一个贷款额度，客户拿贷款额
度到汽车市场上选购自己满意产品的贷款业务。“直客式”运作
模式的目的是培养实现客户消费融资需求“首先找农行”的观
念。
二、“直客式”个人汽车贷款操作流程图
三、“直客式”个人汽车贷款操作流程说明
（一）借款人到汽车消费贷款经办网点咨询有关情况，客
户经理提供有关车辆信息，根据客户拟购车价位初步测算债务
承受能力，客户以书面形式提出贷款申请。
（二）经办网点调查岗负责受理贷款申请，并对客户基本
情况进行初步调查，认定是否具备发放贷款的基本条件（参照
《中国农业银行汽车消费贷款实施细则》，下同）。
（三）对同意受理的贷款申请，由贷款调查岗通知客户填
写统一制式的《中国农业银行汽车贷款申请表》，并提供有关资
料的原件或复印件。对客户填制的制式申请和书面申请以及提
交的相关资料进行登记后，调查岗进行贷款调查。对以履约保
证保险方式申请贷款的，必须由保险公司出具《个人分期付款
436 履约保险承保通知书》。调查结束后，填制贷款调查表，作出调
查结论。同意发放贷款的，填制贷款资料交接清单，连同全部
贷款资料移交贷款审查岗，并办理资料交接登记手续。
贷款审查岗收到有关贷款资料后，进行贷款审查，审查后
填写信贷业务审查表，撰写审查报告提出审查意见。同意发放
贷款的，连同有关资料报有权审批人审批。
对有权审批人批准发放的贷款，出具个人汽车贷款通知书
(见附件5)通知借款人。
（三）借款人到汽车经销商处看车，达成购车意向后，借
款人交纳定金，与汽车经销商签订购车合同。
（四）借款人凭与汽车经销商签订的购车合同和定金收
据，到贷款经办网点办理贷款手续。贷款经办网点审查购车合
同和定金收据的真实性并为借款人开立活期存款账户，借款人
存入足额首付款。与借款人签订贷款合同，填制借款凭证，办
理贷款账务处理手续后，贷款转入借款人活期存折户，也可直
接由贷款经办网点为借款人开具本票。
（五）贷款经办网点调查责任人（客户经理）携带汇票（本
票）陪同借款人到汽车经销商处办理提车手续。如汽车经销商
在经办网点已开立结算账户，则可通过转账方式把款项划至经
销商的账户上。汽车有关证件等购车资料，由贷款调查岗负责 掌握。
（六）客户经理与借款人凭有关购车手续资料，一同在农
业银行合作保险公司办理车辆保险手续，作为贷款经办网点的
代理保险业务。
四、“直客式”个人汽车贷款风险防范要点
由于“直客式”个人汽车贷款业务没有合作经销商这一环
节，对贷款的风险控制提出了更高要求。在办理这一贷款业务
时，须从以下方面控制风险：
437
（一）加强借款人的资信调查，把好客户准入关；
（二）严格贷款担保手续，除少数符合信用贷款条件的客
户外，均要设定抵押或第三方保证担保，严格审查担保人担保
能力和资格；
（三）严格执行贷款调查岗人员陪同客户付款提车的有关
规定，确保贷款专款专用；
（四）配备足够汽车贷款客户经理，按300 贷款户配备一
名客户经理原则掌握。
贷款买房不是个新鲜事了，然而对于第一次申请贷款买房的人来说，申请贷款缺乏经验是个大忌讳。由于缺乏贷款经验，在申请贷款的时候可能申请条件都不符合，或者因为申报材料不知道都要求什么，造成各种麻烦。
据汇小贷调查，招商银行相对其他商业银行放贷速度很快，所以贷款人都会首选招商银行，但是很多贷款人在申请招商银行贷款往往都会被拒绝，原因不外乎是申请条件不符合等等之类的。那么招商银行房贷的要求条件到底是什么呢？
首先对于贷款人来说：
1、贷款申请对象为具有完全民事行为能力的自然人。
2、须具有合法有效的身份证明。
3、具有按期偿还贷款本息的能力及其收入证明。
4、签定有购买住房的合同或预售合同。
5、有招商银行认可的资产作为抵、质押，或有足够代偿能力的第三人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
其次对于所购楼宇来说：
1、应为楼盘封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼宇。
2、应满足有关部门核发房地产权证的所有条件或房地产证已经办妥。
3、并且应具有较好的地理位置和变现能力的商品房。
所规定的条件符合之后，就可以准备招商银行房屋贷款申请材料了：
1、身份证明：身份证（夫妻双方）、暂住证（外地人口）、户口本（夫妻双方）。
2、婚姻证明（结婚证、离婚证、丧偶证明或单身证明）。
3、首付款证明。
4、还款能力证明：收入证明，有共同借款人的还需提供还款能力证明文件；包括纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿及有价证券等的原件或复印件。
5、商品房买卖合同或二手房买卖合同。
6、有共同借款人或共有权人的，其需提供相关的身份证件及同意抵押的承诺。
关键词：住房按揭贷款,违约风险,信用衍生产品,资产证券化
个人住房按揭贷款是指购房者用所购买的住房做抵押并由该住房的开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务。从世界范围看, 个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比, 公认比较低。即使在失业率很高、房产价格大跌的情况下, 个人住房按揭贷款的坏账率和损失率也普遍较低。然而, 我国商业银行是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足个人住房按揭贷款的, 在房价不断上涨的过程中其潜在的风险被掩盖起来, 一旦我国房地产市场价格出现逆转, 个人住房按揭贷款的违约率将会上升。2008年, 深圳出现的房贷“断供”现象, 表明了我国个人住房按揭贷款违约风险的客观存在。
一、个人住房按揭贷款违约风险的形成机理
个人住房按揭贷款违约风险是指由于借款人没有按时偿还个人住房按揭贷款本息, 从而使得作为贷款人的商业银行遭受损失的情况。借款人的违约情况按借款人的还款意愿, 可分为理性违约和被迫违约。
理性违约, 又称借款人转移投资违约, 是指借款人在有偿还能力的条件下主动违约。当房地产市场价格上升时, 理性违约的情况较少。因为即使借款人没有能力偿还贷款, 也可以通过转让房屋还清贷款;当房地产市场不景气或价格下降时, 借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余贷款额大于购置相同功能房屋所需代价时, 借款人即使有偿还能力, 也可能会主动违约。目前, 个人住房抵押贷款发生的理性违约基本上是借款人预期贷款利率上升而出现的提前还款行为, 但一旦高企的房价出现下跌, 理性违约的可能性将会大大增加。
被迫违约是指借款人的被动行为, 导致被迫违约是因支付能力不足而无法继续供款。说明借款人有还款的意愿, 但没有还款能力。从根源上来看, 发生被迫违约主要是家庭实际收入的不稳定, 由于个人住房按揭贷款的贷款时间通常比较长, 发生变数的可能性很大, 如借款人收入水平恶化、失业、意外身故、意想不到的家庭支出等, 都会打破银行的预期, 导致借款人无法按期还款, 被迫违约就会发生。
二、我国商业银行住房按揭贷款违约风险的控制
(一) 建立科学严密的住房按揭贷款审核制度
我国的商业银行没有建立一套科学完善的个人信用评级体系, 个人信用无法把握, 无法控制住消费贷款的风险。在这种情形下, 商业银行发放贷款将要承担较大的不确定因素带来的违约风险, 为此, 我国商业银行业应注重强化事前风险控制, 利用科学的评估手段, 严把个人资信审查关, 更多地消除贷款审批过程中工作人员的主观判断, 增加审批的科学性和客观性。例如, 美国的金融机构在审核借款人的还款能力时, 需要申请人填写一些表格并通过专业的信用局了解申请人的情况, 内容涉及近几年的个人报税单、近几个月内的个人银行账户记录、工资收入记录、个人财产证明和记录、居住稳定性记录、就业稳定性记录等资信信息。然后, 金融机构采用自主开发的评分模型对获取的信息进行分析来核定申请, 如信贷记分法、Z计分模型、“5C”判断法等。基于科学研究的基础上, 再根据借款人的不同情况设计出合理的贷款价值比、贷款利率和贷款期限, 达到既促进住房消费, 又降低风险的目的。
(二) 建立健全的个人信用评级系统
目前我国尚未建立完善的个人信用评级系统, 由于信息的不对称, 借款人可通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款, 使得商业银行面临较高的道德风险。如没有固定收入的人员只要缴纳一定手续费就可由中介帮助开出收入证明, 这已经成为业内潜规则。同时, 个人住房按揭贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生, 往往就可能转换为银行的贷款风险。目前, 我国商业银行对于个人住房按揭贷款利率普遍采用的是浮动利率制度, 当市场利率处于上升周期时, 借款人每月所应偿还的利息就会增加, 加重了借款人的还款负担, 违约的可能性加大。为此, 我国应尽快完善个人信用评级体系, 建立发达的个人信用查询系统, 同时通过立法等途径制定信用制裁制度, 加大信用造假的成本。具体可以从以下几个方面入手:
第一, 完善储蓄存款实名制, 尽早实现各商业银行的网络一体化, 将居民在各银行的存款实时汇总, 创立个人基本账户。
第二, 建立个人信用信息登记制度。将商业银行、民政部门、公安司法部门提供的个人基本人身信息、个人社会活动特别记录和个人基本账户信息归并整理, 建立网上个人信用信息综合数据库。
第三, 建立由价值体系和信誉体系构成的个人信用评级模型。
第四, 建立个人信用等级网上查询系统。
(三) 完善我国住房金融担保制度
目前, 我国缺乏个人破产制度, 个人拖欠银行贷款并不会受到严厉的处罚, 违约成本较低。商业银行在借款人违约时, 虽然可以取回抵押的住房并进行拍卖, 但在实际操作中存在很多困难, 如抵押财产处置、拍卖变现难, 而且还要支付高额的律师费、处置费。虽然房地产开发商对抵押房产提供阶段性担保, 但根据我国《担保法》第28条规定:“同一债权既有保证又有物的担保的, 保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的, 保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此, 商业银行必须先处分抵押房屋, 当获取金额不足以偿还贷款时, 商业银行才可以要求开发商履行保证责任。为此, 完善我国住房金融担保制度势在必行。
1、建立政府主导的个人住房抵押贷款担保制度西方国家的住房贷款担保制度, 具有较为成熟的经验和做法, 以美国为例, 成立了许多专门的政府机构为抵押贷款提供担保服务, 最著名的有美国联邦住宅管理局和退伍兵管理局, 它们分别针对低收人家庭和退伍军人提供抵押贷款的再担保或保险。这些担保机构一方面大大提高了广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 另一方面也大大增强了商业保险机构进入市场的信心, 最终形成了住宅金融领域中的政府担保与商业保险相互补充的保险机制, 对美国住房金融的发展发挥了重要的作用。加拿大的个人住房抵押贷款保险体系与美国有许多相似之处。不同的是, 加拿大的抵押贷款与住房公司不是政府机构, 而是联邦政府独资拥有的皇家公司, 其注册资本2500万加元全部来自联邦政府的财政预算。在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下, 政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。由于我国《担保法》规定, 政府机构不得作为保证人。为此, 我国的政策性个人住房抵押贷款保证保险可效仿加拿大政府, 即由政府通过财政注资和发行长期债券来筹集部分资金在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构, 对中、低收入居民的住房贷款进行担保, 促进住房抵押贷款市场的稳健发展。并在条件成熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围必须根据各地区的实际情况实行按年调整, 内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等的调整。其中最为关键的是对购房者收入上限的确定, 政府的担保应该面向中低收入者, 高收入者应该通过商业保险获得相应的贷款担保或保险。
2、健全和完善商业保险制度。由于政府担保主要是面向中、低收人家庭住房抵押贷款, 中、高收人家庭的抵押贷款保险就必须由商业保险制度来承担。目前, 我国抵押贷款保险的品种主要有:个人抵押住房综合保险和抵押贷款履约保险。这些保险存在着保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限;保险公司一次性收取全部保险费;保险合同约定的保险金额不合理;住房贷款保险的范围狭小, 把房屋附属物排除在外;将不可抗力作为除外责任, 保险起不到任何保险作用等一系列问题。为此, 应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理, 引导其健康发展。保险公司应严格保险标准, 降低信用风险, 同时进行市场细分, 按照不同年龄、不同收入水平、不同地区的购房者违约的概率, 制定合理的保费费率, 以体现公平, 降低社会成本。
(四) 实现商业银行住房抵押贷款的资产证券化, 完善风险转移机制
不可否认, 资产证券化能起到增大金融机构的流动性和实现信用风险的作用, 不能因为次贷危机的爆发而叫停或者否定资产证券化, 而应总结经验教训, 根据我国的实际来推出合适的资产证券化产品, 合理发挥其积极作用。对于我国这样一个法制还不太健全的国家来说, 在资产证券化推出的初级阶段, 应该注意以下几个方面:
第一, 控制基础资产信用风险, 从源头上把握资产质量, 防止证券化过程中不审慎行为导致的畸形信用扩张。
第二, 选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作规范的的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。
第三, 由政府出资设立半官方的SPV住房抵押证券公司。
第四, 在不同的发展阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在初期, 可以将技术简单、可操作性强、有政府提供担保的转手抵押贷款证券作为首选品种。在住房抵押贷款证券化技术日趋完善, 金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下, 可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
第五, 通过成立政府抵押贷款担保机构, 培育住房抵押贷款证券的机构投资者, 完善中介服务体系, 加强法规建设, 实时税收优惠政策等方面为住房抵押贷款证券化的全面推行创造良好的外部环境。
(五) 加强银行自身操作的规范性
从银行业务操作程序的角度看, 由于缺乏必要的相关法律的约束, 再加上各大商业银行之间激烈的竞争, 银行的房贷部门有时为了扩大其市场份额, 竞争房贷客户, 会竞相降低贷款人的首付比例, 或者放松借款人的审批条件, 或者通过虚高抵押物评估值协助借款人多贷款。在操作过程中, 没有严格的抵押住房登记制度, 贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分, 对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看, 目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多, 在技术滞后、缺乏系统支持和信息共享、授权不严格等情况下, 贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款, 一旦贷款人无力偿还, 抵押物往往很难处置, 资产无法分割, 也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。为此, 各家商业银行应强化员工素质, 强化风险意识, 树立内控人人有责的观念, 加强员工的定期培训, 不断学习银行会计和各项业务知识, 以应对和防范各项风险。建立良好的内部控制文化, 营造良好向上的企业文化氛围。
参考文献
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[2]、吴志宇.个人住房抵押贷款保险模式的国际比较与我国选择[J].世界经济与国际比较, 2010 (4) .
[3]、张彦君.美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示[J].金融经济, 2010 (4) .
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