旧城商业街区改造的和谐之路
摘 要：本文在前人研究的基础上，系统地总结了旧城商业街区改造的理论和实践过程，提出旧城商业街区改造的分析和定位应该考虑哪些因素，才能科学地确定其合理的容量和规模，并制定相应的更新策略。文章提出要科学地确定商业街区的容量及建设规模，另外还从开发模式、交通体系的优化和空间环境的构筑进行阐述。
关键词：商业街区; 功能定位; 商业容量; 建设规模; 开发模式
文献标识码：B
商业街区作为城市中最为活跃、最富有活力的一个缩影，是反映城市经济、社会和文化发展的敏感区域，它的改造与再开发成为城市内部空间调整一个举足轻重的热点。旧城商业街区更是如此，一般来说，旧城商业街区见证了城市发展历史的沧桑，如北京的王府井和上海的南京路。
中山市长堤路商业街区地处曾经的商贸中心，但随着新区的开发建设，城市中心逐渐向东部转移，以孙文路和长堤路为商业中心的单核心城市结构向多核心的方向转变，逐渐削弱了孙文路和长堤路的吸引辐射能力。因此，对长堤路传统商业街区进行改造更新是城市发展的必然。目前中山市长堤路正在进行改造工作，商业街区改造如何恢复其生机又能保护其传统的特色呢?中山市先后也进行过一些商业街区的更新，如孙文步行街、逢源商业街和大信新都汇，可以说，孙文步行街改造是相当成功的，无论从空间尺度还是改造成本上都为我们做出了一定的榜样。步行街的成功塑造仿佛带给了我们希望，但是实际上步行街“一层皮”的改造，在带来希望的同时也给我们带来了交通隐患。旧城中心地带的主要交通被切断却无法找到新的替代，南北交通缺乏应有的顺畅贯通。另一条商业街区逢源商业街的改造也已经完成，其中有90%的居民原地回迁，但由于周边的旧城居住区人口结构趋于老年化和大部分是出租户，消费能力不高，加上新区公共服务设施的完善尤其是商业，以及人的消费观念转变和需求档次的提高，逢源商业街虽然更新得不错，但并没有预期中的那么理想和繁荣。
因此，我们不得不深思这些原因何在?旧城商业街区到底应该考虑那些因素?如何才能精益求精呢?我们希望以长堤路商业街区为主要对象，针对其商业街区在城市发展与更新过程中所存在的问题，从功能定位、规模容量和交通改善等方面提出改造更新的具体解决对策和设计方法，籍此为探讨旧城商业街区改造与更新寻求和谐的整合之路。
1合理界定商业街区的发展定位
现代商业街区应该是多功能的，具体有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。商业街区必须先对目标消费群体进行透彻的调查研究，根据消费群的大小规划商业街区的规模，以及根据消费群的结构和市场的竞争状况规划商业街区的行业构成，也就是哪些产品应该是主流，哪些是次要但又应该有的，哪些是可有可无的。在此基础上确定商业街区的布局，形成建筑规划。对于商业街区改造来说，前期的发展定位在整个过程中是至关重要的，在界定商业街区发展定位之时一般要考虑规划建设要求、环境特色、消费需求、商业性质和建筑风貌等因素，根据区域优势明确发展定位，避免无差别定位造成的资源浪费，可以形成城市各商业街区的优势互补。
1.1城市规划建设因素的考虑
从中山市城市规划建设对商业街区的要求来说，中山政府部门也充分认识到商业街区对于提升城市形象，加强城市竞争力的重要作用。由于现代商业街区的多功能性，它的建成不仅有利于实现中山商贸中心和旅游中心的功能定位，还有利于吸引更多的投资者、消费者、旅游者，对于中山未来的发展无疑会带来更多的建设资源。因此中山现代商业街区的建设可以说是和中山城市建设息息相关，改造后的商业街区一定要在各个方面都能体现中山的风采。
从《中山市商业网点规划》对商业街区的要求来看，中山市商业中心体系由市级商业中心、高级区级商业中心、一般区级商业中心和社区级商业中心组成。目前这四级体系虽已基本成型，但称得上市级商业中心区的只有一个，就是以孙文西路为中心的商业圈。大信新都汇与益华商业圈在规模、人流、交通条件等方面都具备成为市级商业中心的条件，但其在步行街、相邻区域特色街、以及城市广场等配套设施方面发展空间不足，近期内难以成为具有全市影响的综合性商业中心，且大信新都汇与益华商业中心与孙文西路商业中心的距离较近。故将大信新都汇和益华商业中心分别作为市级商业中心的东西两翼，成为孙文西路商业中心的有益补充和有机组成部分，形成以孙文西路商业核心区为主体、大信新都匯和益华商业区为两翼的“一体两翼”市级商业中心结构。
1.2环境特色因素
商业街区的环境特点是各种各样的，具体的环境是展现商业街区特色的基础。每个商业街区总是处于特定的空间位置，它是区别于其他商业街区的天然条件。充分利用不同的地理环境，不同的空间特点，营造建筑群体与不同空间环境的和谐统一，体现商业街区面貌的环境特色。旧城商业街区改造要立足于发挥自身的优势，挖掘潜在的文化内涵，其更新改造作为城市更新的一部分，不能只做一个独善其身的孤立系统，也不能只是对现有城市结构形态的刻意模仿与呆板延续。相反，现代城市中的旧城商业街区应该成为绽放于城市环境大系统中的一朵奇葩，生于斯长于斯，虽年代久远却依然有着旺盛的生命力，璀璨夺目。
以长堤路商业街区为例，该地块处于旧城区，是中山市商业起源的地方，其区别于一般的城市区域，它拥有唯一的历史文化资源，位于旧城风貌区的核心位置，街区周边面水背山，其商业地产的开发不仅仅只是考虑商业因素，与城市其他片区商业网点对比，具有更多竞争优势的就是它的自然环境和文化底蕴，在未来的发展中对自己的竞争市场要敢于重新定位，振兴街区的商业活力。
1.3消费需求因素
从消费者因素考虑，首先以孙文西路为中心，包括长堤路、凤鸣路在内的商业街区客流量来看，近几年来，该商业街区的客流量处于下降的趋势，据统计，长堤路商业街区附近的步行街平均日流量为1~2万人次，近几年节假日的日流量一般维持在10万人次左右。而新出现的大信新都汇目前平均日流量是4~7万人次，节假日高达18万人次。从客流构成角度看，长堤路商业街区以及周边的消费者中青年人的比例很大，他们可谓是消费的前卫群体，追求时尚新潮，希望通过特色化的商品显示出个人的特色，因此他们对新品、特色品的需求较大。而一些家庭收入较高、事业上较成功的消费群体则是希望能够有一个可以汇集休闲和精品名牌的地方。
1.4交通环境因素
交通是一个复杂的巨系统，包括动静态交通、设施、交通需求、交通工具政策、交通管制、公共交通和土地利用等方方面面。旧城商业街区往往是城市物流、人流汇集的核心地区，是城市中交通出行总量最大、密集度最高、高峰时间强度最大的区域。中心商业区内部及其周围地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺等现象经常发生，交通条件的便利与否直接影响商业街区的形成和发展定位。旧城的商业街区开发必须适应城市的发展，在规划设计的协调配合下，与整个城市的交通体系结构紧密相连。商业街区的定位必须要考虑该街区的交通容量，在交通负荷允许的情况下合理地确定其发展和功能定位，其开发建设应考虑其所在的区域，区域的交通情况、停车的难易、路面的宽窄和居民意向等因素。
2科学确定商业街区的容量及建设规模
商业区或商业建筑在建成以后，顾客稀少，则达不到设计的目的和预期的效益;相反商业区或商业建筑长期处于饱和状态或超负荷运转状态，既影响了消费者消费活动的质量，也对经济效益有较大的负面影响。因此，在城市建设中，商业容量的规划和确定是城市规划和商业建筑设计过程中的关键性环节，如广州作为南中国的大门，北京路和上下九路的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/m2。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费业态金字塔结构的顶尖。反之，如果在常住人口只有几十万或一百来万的非旅游型中小城市里做商业街区，就不能照搬照抄大城市的做法。因为在中小城市的消费者，外来人口的比例一般情况下只占极小的比例，目标消费人群以本地居民为主，居民的购物习惯并没有因为商业街区的出现而产生根本性的变化。因此商业街区的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。
本文所说的商业容量就是该商业区或商场在某一时间内，依据其环境等条件，可吸引顾客购物及相关活动的能力，国内学者曾经做过相关方面的研究。商业容量概念与客流量概念相比，研究的侧重点在于空间环境对客流量的影响，具有明确的空间界定，也可从顾客的心理感知角度、基本服务设施供给能力等方面进行研究。而客流量并无严格的空间界定，主要与时间和人数有关。
商业容量Q=(1)
Q——该商业区或商场在某一时间内，依据其环境等条件，可吸引顾客购物及相关活动的能力;
α——日变化系数(α≥1);
β——辐射区内常住和暂住人口平均年出行至该商业区或商场的次数(次/人·年;)
P——辐射区内常住人口和暂住人口的总数(人);
1+n——流动人口修正系数，n为到该商业区或商场的流动人口占总客流量的百分率。
商业的建设规模则是依据城市商业容量、城市规划要求及设计任务书确定的商业区或商业建筑总营业面积或建筑面积，可以由以下公式表示：
S= (2)
式中：S——可开发的营业面积，S=K·S1 ;其中K是营业面积利用率(%)，S1 是开发的总建筑面积(m2);
P——每m2营业面积日均客流量(人次/ m2·日);
Q——商业区与商业建筑的商业容量(人次/日)
使用这些公式求得准确商业容量的关键在于合理确定各个参数，在深入调查研究的基础上分析研究影响这些参数的各因子状态。以长堤路商业街区为例，公式的参数结合旧城的相关项目和《中山市商业网点规划》的调查而确定，具有一定的适用性。计算公式测算的建设规模为67000m2，长堤路商业街区开发方案实际确定的总建筑规模是56067m2，这个规模通过交通影响评价也可以证明是可行的，因此，无论对环境容量还是交通容量来说，从公式中推算出来的规模是具有一定的指导意义。
3选择恰当的商业街区开发模式
对一个城市而言，旧城商业街区的改造更具有代表性。旧城一般都是商业的最初发源地，也形成了较多具有特色的街区。但是随着时间的推移，这些街区非但不复往日的繁华，更面临衰败的危险。自20世纪80年代末以来，各地都开始对城市进行改造。但是，最初改造的模式却千篇一律，都是由政府安排拆迁计划，交由商业企业进行开发。随着旧城改造的深入，无论是政府还是人们都对旧城改造的开发模式产生了质疑，什么样的改造才是最佳的呢?为何要对旧城进行改造?如何处理好保护与改造的关系?能否让开发商介入其中?政府扮演着何种角色?公众参与是否必要?中外历史表明，对于这些命题的作答，都曾或多或少地走过一些弯路。从国内外商业街改造的情况来看，可分为不同的类型，例如从改造的范围来讲分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造两种;从改造的力度可分为大规模成片再开发、小规模渐进式与项目梯度为主的三种模式;从开发主要参与者来看有政府主导;政府与开发商合作开发;政府、开发商、市民共同参与等模式。
不同的模式存在不同的问题，在经济能力与客源市场有限，又无法回避自身种种问题，怎样实现旧城商业街区的改造?从可持续发展的角度来看，商业街改造的社会效益与经济效益同等重要，因此本文研究更加倾向于保护与开发、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造模式。
复合开发是一种宜居生活方式的载体，整合了商业、旅游、生态、体育、教育等各类产业，将舒适便捷的生活方式完整地镶嵌到城市的生活区之中，满足人们对于文化休闲更高的理解与追求，因此复合开发模式将成为最有效的模式之一。然而复合开发在国内的现状却并不乐观，许多人将其理解为将各类功能简单拼装到一起。正确的复合开发模式首先需要确立经营主题，明确项目的核心竞争力，然后再围绕这一中心，进行扩散式功能开发。复合开发不仅仅是结合各类功能，最重要的是要能够融合这些功能，不仅仅是把复合开发作为一个标牌，应该是在规划设计之时，将复合开发的理念融合到每一个环节中去。复合开发模式运做成功的前提是不采取短期行为、应采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。其中开发范围、开发步骤、改造力度及改造模式是复合开发应注意的几个方面。
以长堤路商业街区为例，为了建议加强对开发商、管理者与经营者的选择，保证改造该片区投资主体的实力，政府在委托项目开发建设的同时，应该要求开发商委托有名的策划公司对片区未来的商业发展进行专业策划，探索新型的运营策划模式。然后政府的开发建设单位寻找一家具有雄厚实力的商业管理公司，将约定40年或70年的期限整体委托其进行运营和收益，达到建设资金的回收。项目的规划思想、原则与要求就转化为政府的政策与要求，规定开发商的开发行为。同时将规划内容转化技术指标与要求，辅助开发业主的招商或者招标。从长堤路商业街区的区域位置来看，该街区处于最能代表中山历史的核心风貌区，成片大规模的开发不可能进行，全部采用小规划摸渐进式的开发又会进展不大，因此綜合考虑诸多因素的影响，建议将改造片区中由凤鸣路、长堤路、光明路和孙文西路所围合的区域划为核心的商业街区，这部分区域大部分属于公房，又是危房，建议其作为一期开发，采取大规模开发的做法，对其进行整体开发，核心区域东面的街区则采用小规模渐进式进行，由居民或公众作为改造的主体，对建筑立面和区内的景观环境进行改造。核心商业街区以整体性原则进行设计，即规划、建筑、景观、交通、市政等多专业统一设计，然后采用公用资产或政府旗下的企业或公司作为投资主体，这样可以保证核心区的完整性和开发进度。
4采用适度的土地混合使用及空间复合组织
一般我们在进行土地利用规划时，都会将不同的地块划分为各种各样的功能，每个地块的功能都是较为单一，相互补充的。但是对于商业街区来说，越来越多的商业街区改造采用混合用途土地开发的概念。混合用途的商业区模拟城镇中心区的功能模式，将不同功能的内容和建筑，以街道、公园、广场公共空间为主轴展开。一般来说，商业街区应由多幢建筑和街道所组成，其用途可以包括零售、公寓、办公、酒店、电影院、娱乐、餐饮等。在旧城中心区改建时，保留某些旧建筑，利用原有的空间和格局，再加上新的建筑和内容，会取得较好的效果。其不同用途功能内容可以是水平划分的，即不同用途的建筑在平面布置上解决;也可以垂直方向划分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如底层为商场，上面数层为居住或办公。建筑物之间用露天街道、步行通道、公园和广场来组织和联系，在开发程序上也较为灵活，降低投资风险。这样的一种混合使用的土地开发，可以避免建设单一的商业功能，尽量减少对区域外的依赖，减少步行时间和距离。
对于长堤路商业街区来说，土地的混合使用主要体现在建筑功能上，建筑功能以商业、文化娱乐、餐饮及居住多功能混合。因此，长堤路片区改造采用适度的土地混合使用，垂置方向由下到上布置有商店、酒吧、餐厅、办公和旅馆等，充分利用商业的空隙优势，加强片区商业业态的多样化。
5优化旧城商业街区的交通体系
交通条件的改善是旧城商业街区改造与更新最关键的内容。从国外商业环境更新的成功经验看来，步行化改造是旧城商业环境发展的必然选择。人车分流是当前旧城商业街区交通优化和调整的主要内容。但是由于目前旧城商业街区的交通问题多属结构性失调，其次才是道路本身，故必须从城市或区域整体结构入手，并与城市规划密切配合，才有可能从根本上解决。优化旧城商业街区的交通体系主要从三大方面着手考虑：
5.1交通组织上的优化策略
5.1.1公交优先与交通换乘站
以公共交通为主导，鼓励居民出行采用公共汽车这些公共交通设施，减少商业街区的私车交通量。另外，对于外来的机动交通，采用在商业街区的中心适宜地段设置交通换乘站。
5.1.2停车
停车因素对于环境质量的有两个直接的影响：一是对城市形体结构的视觉形态产生影响;二是促进旧城商业街区的生存。因此提供足够的、具有最小视觉干扰的停车场地是旧城商业街区改造与更新成功的基本保证。通常可采用以下四种途径：
① 在商业街区的外围对外的主要通道处，结合交通换乘站设置一定数量的停车面积。人们的出行方式，由“驾车直达”转向“停车一换乘”。
② 在时间维度上建立一项“综合停车”规划，发挥停车场地的最大效率。
③ 停车尽量不占用商业街区地面空间，停车设施应立体开发使用，建立多层停车库、屋顶和地下停车场。
④ 建立高效、协调的停车场管理体制，如停车诱导系统。
5.2区域道路系统的整合
由于商业街区的前身往往都是城市“心脏”部分的一根“主动脉”，原本依靠交通便利形成的商业优势，现在又要以限制交通来实现新的发展。对于商业环境的发展而言，步行化无疑是一种明智的选择，然而对于城市原有的结构而言，街道性质的脱胎换骨，宛若割去一段动脉，对其所承担职能的重新分配，将改变整个区域一贯的自平衡系统和本地块长期存在人们心中的印象。因而商业街区的改造与更新，首要的一个问题就是要对区域的交通重新分配与整合。
5.3步行空间的系统化
建立系统化的步行空间是激发商业街区环境活力的有效手段。步行空间系统化是指用步行化的方式将传统商业街道、街区、水系、历史建筑、公园与市民的生活空间联系在一起，形成一个良好的购物、交往、休憩、娱乐、感受历史文化的步道系统。同时商业街区的步行系统与城市整体环境产生内在有机的联系，在旧城中心区范围内形成涵盖广泛的由历史、文化和自然景观系统构成的由微观到宏观的城市步道系统。
6精心构筑商业街区步行化的空间环境
6.1步行化空间环境改善的主要内容
6.1.1拆除违章建筑，完善基础设施。两者是改善商业街区环境的一项基础性工作，是创造积极外部空间的前提。
6.1.2组织绿地系统及开敞空间的序列，增加休闲区、小广场、小公园等空间节点，为人们提供宜人的休闲停留空间。
6.1.3增加雕塑、水景、座椅、花坛、指示牌等小品和街道公共服务设施和无障碍设施。同时通过颜色、比例、尺度、形状、连贯性等风格和形式设计产生良好的视觉效果。
6.1.4对公共空间界面的整修、清洁、粉刷和立面改造，去除对公众视觉产生不良影响的因素，对于与周围环境不协调的建筑可以通过添加构件、符号、粉刷等措施进行立面改造。对于新建建筑要从商业街区的整体特色和天际轮廓线的角度，控制其高度，风格特色等。
6.1.5广告牌匾的清理。调整杂乱无章的广告牌。广告位的设计尽量减少对建筑物的遮挡，强调秩序感和整体性。
6.1.6建筑色彩控制。色彩是提高环境质量的重要因素之一。色彩的控制可以创造统一感，同时利用色彩的分区亦可以形成节奏感，突出环境的主题。
6.1.7夜景照明设计。夜景设计的重要性是毋庸置疑的，灯光往往更能烘托商业中心的繁华，成了商业中心形成特色的标志。夜景照明设计，要注意建筑、街道、广场以及绿化等不同部位的灯光设计特点，对灯饰的位置、种类及色彩等有一个总体的控制。
6.2长堤路商业街区步行化空间环境的构筑
由于地块比较狭长，不宜做内院式建筑，也不宜做成商业街的形式。根据现有地形，与周边的建筑、歧江以及烟墩山结合，使建筑能很好地从立面以及剖面都能融入到原有环境中。初步确定做成文化商业的综合体，地块上布置若干50m×30m或50m×50m的建筑单体，沿凤鸣路比较规整，沿江可以做得比较丰富，部分建筑甚至可以向江边延伸，使人沿江边活动时能在室外跟室内两种空间中交替穿梭。立面设计上主要结合当地建筑材料运用现代建筑的设计手法，注重把分离的若干建筑用特殊的手法形成一个整体性较强的建筑综合体。设计特别注重挖掘地块及周边的原有肌理，使基地建筑环境既能融入于整个区域之中，又能突显自身个性。
地块建筑大致为2-6层(包括地下和地上)，地下为1-2层，具体层数根据停车量灵活安排，功能为停车场或一些零售商业;地上为2-4层，一二层为酒吧、餐厅和零售商业;三四层为一些文化设施如影院、博物馆、文化馆，除此还安排一些中小型办公空间和居住空间，其基本原则按照基地周围需求量来安排具体功能。
沿凤鸣路继续用现代的手法延续原地块骑楼街的风格，保留凤鸣路的街道整体性和历史记忆，而地块西侧则着重于建筑与歧江河的关系，一是需要加强东西向空间和交通联系，二要保持基地南北向三地块的整体性。
南北向三地块地下空间贯通，根据建筑规模需要实行全开发或半开发，交通成系统，人流不通过地面可从地下直接进入目标地块;地下一层除布置停车场之外，还可开发部分商业，来客停车之后在地下一层可直接进入地下或地上功能区。
西部滨水区空间是整个改造的重点，基本原则是外部滨水环境与建筑之间相互交融，根据周围建筑肌理和功能需要设置开敞空间，尽可能保护好原有道路行道树，并丰富驳岸形式，如根据水位线设计1-3层驳岸空间，加强亲水性。临歧江河一侧的空间在设计与组织上具有丰富灵活、多层次的特点，例如适当增加一、二层甚至三层的观景休闲平台;局部创造出更多的面向歧江河开敞而舒适的观景休闲平台，使室外活动空间与室内空间形成自然过渡;提供多层次近距离的观景休闲场所。这类平台空间虽是半开敞的公共空间，但对游客而言，观景视廊是通畅的，既丰富了观景的空间与层次，又增添了片区的活力。
对旧城商业街区改造的研究兴趣，源于工作中一些关于旧城的项目，使我们对其日新月异的发展產生一种感性认识。现代社会多种多样的新型商业组织和商业形式不断涌现，而作为城市商业重要组成部分的旧城商业街区，它应该如何来应对这不断发展变化的形式?如何在现代生活中再次焕发出光彩和活力?这是一个值得我们关注的问题，希望通过总结该商业街区的开发经验，从而可以为下一个旧城片区的改造开发提供依据，也对今后的旧城商业街区改造研究起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1] 曹昌谷.商业容量与建设规模的探讨.华中建筑，2002(2)：48.
[2] 曹昌谷.商业容量与建设规模的探讨.华中建筑，2002(2)：48.
作者：江宁进 吴青苗
浅析示范性步行街改造提升
摘要：步行街改造提升是促进国内市场繁荣、打通国内大循环格局的重要手段。全国示范性步行街，其溢出效应和带动作用被日益关注，但在破解步行街改造中存在问题也较为明显，作为杭州知名步行街破解改造难题做了总结。本文根据实际改造提升案例，提供经验支持，推动步行街高质量发展。
关键词：步行街;改造提升;经验;高质量
步行街作为商业资源的集聚地和居民消费的重要场所，是满足人民日益增长的美好生活需要、培育形成强大国内市场、畅通国内大循环的重要载体和抓手。2021 年上半年，11 条示范步行街客流量、营业额同比分别增长 55.4%、78.4%，比 2019 年同期分别增长 22.9%、9.6%，其溢出效应和带出作用显著。总结 11 条示范步行街改造提升的经验，对于指导各地破解步行街改造提升面临的难点、推动步行街高质量发展具有重要意义。
一、步行街改造提升问题
1、同质化问题
同质化是我国步行街发展面临的一个突出问题，主要表现为街区发展定位模糊，经营业态单一，商品和品牌缺乏特色，“千店一面”或“千街一面”现象比较严重，造成街区吸引力不强、经济效益欠佳、持续性发展面临挑战。究其原因，主要有三个方面：一是街区定位不合理。部分步行街尚未充分考虑地方特色和目标客群消费特点，街区定位模糊，盲目照搬国内外知名步行街发展模式，导致街区缺乏特色和吸引力。二是业态调整不到位。由于步行街产权复杂、经营分散，加之部分街区招商时急功近利，导致街区业态调整和优化升级困难，难以形成特色化、差异化的业态和品牌布局。三是场景打造不细腻。由于部分步行街对街区文化、地方特色和商业资源等挖掘不足，消费场景单一，多元化、体验化新场景欠缺，导致消费体验感不强。
2、商旅文融问题
目前，全国各地都把商旅文融合作为重要抓手，积极推进步行街改造提升，但从总体上看，多数街区在推动商旅文融合发展方面仍面临一些困难。一是商业开发与历史文化资源保护之间存在矛盾。传统步行街有着厚重的历史文化底蕴，大量的古建筑、古文物反映着城市的历史文脉，但往往也会变成街区商业发展的枷锁，使街区在改造过程中受到原有历史风貌、规划、高度、形式、规模等多重限制。二是商业设施与文化场馆、景点难以找到融合的契入点。部分街区拥有丰富的历史文化遗迹、场馆和景点，但由于很难找到与商业的切合点，缺乏与商业发展的有机融合，造成街区商业、文化、旅游资源相互割裂，使街区呈现“有形而无神”的状态。
3、智慧街区建设问题
智慧街区是步行街发展的重要方向。目前全国智慧街区建设仍处于探索阶段，多数街区在建设智慧化硬件设施设备以及智慧街区大数据平台时，缺乏“以人为本”的建设理念，导致街区部分智能化设施利用率不高，成为了“街头摆设”。主要有三方面原因：一是前瞻性、系统性顶层设计难。智慧街区建设是一个新事物，从城市和街区发展全局出发，对总体架构及其各个方面、各个层次进行统筹考虑和设计，尚无可借鉴的经验和模式。二是建设运营机制形成难。目前，部分街区虽然对智慧街区建设进行了初步尝试，但由于大多数街区没有运营管理主体，“谁投入、谁建设、谁运营”的建设机制和模式尚待探索。三是数据开放共享难。智慧街区建设不仅要求内部各应用模块数据共享，也要求与外部政府各部门之间系统互联互通、信息共享。但由于街区商户以及政府相关部门数据不愿开放，造成智慧街区大数据平台数据量较少、数据层次较浅，无法满足消费者、商户等相关利益主体对数据的需求。
二、改造提升的主要经验做法
(一)背景
根据《建设国际消费中心城市三年行动计划(2021-2023年)》中提及的“提升‘三圈三街’国际能级，发挥湖滨步行街和延安路国际商业大街的新消費示范引领作用”，围绕新上城打造“一区四中心”新定位的重要内容，为使位于湖滨商圈核心区域的湖滨银泰in77项目进一步集聚时尚消费资源，推动上城区建成一流国际化现代城区，助力杭州建设国际消费中心城市。
(二)主要经验和做法
1、模式创新深挖步行街特色
示范步行街根据地方经济发展阶段、地域特色和消费需求，将步行街作为新应用、新模式、新场景的试验区，聚焦新经济形态，创新商业模式，打造步行街特色优势，提升街区知名度和吸引力。一是发展首店经济。示范步行街通过引进全球首店、亚洲首店、全国首店和城市首店，发展体验店、跨界店、概念店、全品类店等特色店，实现了街区特色化、差异化发展。二是做大品牌经济。示范步行街积极引进、集聚国际知名品牌和本土特色品牌，通过“IP 授权”、跨界合作等形式来打造新场景，实现品牌用户客群的拓展，促进了街区品牌消费蓬勃发展。同时，老字号是以传统文化为根基的商品品牌，示范步行街通过引入中华老字号、地方老字号，弘扬了传统文化，提升了老字号的品牌价值，促进了老字号的传承与发展。三是培育场景经济。步行街充分挖掘现有建筑天台、后街场景、地下空间等资源，通过与商业、休闲、艺术等业态结合，打造新消费场景，促进了新型消费模式的发展。步行街充分发挥高楼特色，通过将楼顶观景和餐饮、休闲等业态结合，盘活了存量天台资源，打造了新的城市生活和消费场景，提升了消费热度。
2、文化创新商旅文融合
文化是步行街发展的精神内核，商旅文融合是实现街区差异化发展的重要手段。示范步行街注重文化传承和历史记忆展现，促进传统文化与新兴业态结合，提升步行街文化底蕴，打造文化 IP，以文化旅游带旺商圈，提升街区发展活力。
一是推动历史建筑活化利用。部分示范步行街注重历史文化保护和传承，依托街区历史文化底蕴，加强历史建筑合理有效保护，活化利用老建筑，培育地标品牌，为城市保留了重要的历史文化纪念物和场所。
二是与周边文化旅游景点联动发展。示范步行街通过加强与周边旅游资源、文化场所互动，连点串线、连线成片，打造旅游精品线路、文化体验场景，使街区旅游热度大幅提升。
三是打造街区文化 IP 塑造街区文化故事。示范步行街结合历史文化、地域民俗，引入创意集市、沉浸式演艺、历史主题展示等形式，打造街区文化 IP，提升了商旅文融合的内核。例如，杭州湖滨步行街将西湖文化、南宋文化等元素渗透融入城市家具、装置艺术、公共文化平台中，不定期举办杭州书房、“九里七星”等街景文化小品展演和音乐、街舞、行为艺术、歌舞快闪等各类活动，吸引众多市民和游客驻足欣赏，形成了“湖上市集”“睡前练会琴”等湖滨特色 IP。
3、共享平台建设助推智慧街区建设
针对智慧街区建设面临的难题，部分示范步行街积极探索，搭建互联互通、业务协同、信息共享、服务智能、安全规范的智慧街区大数据平台，整合街区商业资源和社会资源，建立规范通用的多个开放式接口，实现与商业企业、消费终端、城市管理、公共服务等信息系统对接和数据共享，为消费者、商户、街区运营管理机构和政府部门提供精准化、人性化、多元化服务。如上海南京路通过搭建智慧商圈大数据分析平台，对步行街客流情况进行实时监测、客流分析、行为分析、画像分析，为商圈、商场、商户的运营决策以及政府管理提供了数据支撑服务，也为市民和游客营造了安全、便捷、愉悦的人性化服务新体验。杭州湖滨步行街以 1 个智慧街区综合管理平台为核心，通过接入数字城管、市场监管、智慧消防、公安 4 个部门的业务平台，设置智慧灯杆、智能导视牌、广告牌系统及无障碍地图 4 种智慧终端设施，构建了涵盖街区数字治理、智能出行、智慧商业、城市大脑四大业务功能板块的街区智慧大脑。
参考文献：
1. 王岩，董超，路红艳 . 日本步行街发展经验及其对中国的启示 [J]. 国际贸易，2019(12)
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作者：何相国
城市改造更新背景下商业步行街改造提升对策
摘 要：随着我国新型城镇化的高质量发展，城市改造更新已经成为目前城市建设的重点任务。商业步行街作为城市活力元素，是一座城市的形象展示窗口，其改造提升是我国新型城镇化建设过程中的重要一环。结合城市改造更新的背景，对商业步行街的发展现状、存在问题进行归纳总结，并选取杭州湖滨步行街、成都宽窄巷子等知名商业步行街作为案例進行分析，总结出适合大中小型商业步行街改造提升最核心的三点策略：避免同质化，保证持续性，体现专业度。
关键词：新型城镇化 商业步行街 城市更新改造 提升策略
一、前言
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，包括保护、再开发、整治改善三种方式，涉及对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。商业步行街是一座城市的社会文化和经济发展的代表，同时也是一座城市形象的展示窗口，改造提升是城市更新中的重要一环。当前，在城市更新改造的背景下，商业步行街作为城市活力的元素，以独特的城市空间尺度、场所感和可识别性以及历史意义等在城市发展中的作用愈来愈显著。2019年1月，商务部正式发文通知，决定对全国11个城市的11条步行街进行改造提升试点。在此背景下，全国各地多个商业步行街均开始改造更新建设，力争在2022年前完成三年改造提升任务清单。
二、商业步行街研究现状
中国传统的商业步行街区起源于宋代，北宋的《清明上河图》是当时生活场景的写照，从那以后城市商业街区充斥着各种市民活动。近代商业步行街始于上世纪80年代，伴随着我国经济的飞速增长与居民生活水平的不断提高，商业步行街也在全国范围内如火如荼地建设，重庆的解放碑步行街、成都的春熙街、广州的上下九步行街等全国知名商业步行街都在该时期得到了快速发展。
商业步行街的发展模式有三种，政府投资建设、传统商业街区的演变和专业的步行街运营商或地产商投资建设。然而要赋予一条商业步行街生机、活力以及商业价值，其关键因素并不在于通过哪种发展基础发展而来，而是前期规划及运营中的各种问题能否妥善解决。大到一个城市，小到一个小镇，都在尝试着开发富有特色的商业步行街。毋庸置疑，商业步行街已经成为美丽的城市会客厅。随着商业步行街逐渐在各大城市兴起，又在城市改造更新的浪潮中不断蔓延，“商业步行街热”逐渐显现，许多中小城市了加入了建设商业步行街的行列。然而由于缺少足够的人流量和曝光度，缺乏充分的前期调研、合理规划和专业化运作，大多数中小城市的商业步行街陷入了发展困境。在此现状背景下，运用城市学的理念统筹商业步行街的发展路径，解决“人、地、钱”的问题，显得尤为重要。
三、当前商业步行街存在的问题
(一)商业步行街同质化严重
步行街在许多城市里，都承载着“城市名片”的功能，是城市的商业集中区，由于人流量大，往往会成为当地商业文明发展程度的标志。但随着商业步行街的扩容，全国各地步行街已经现出了“同质化”的问题。部分城市对商业步行街的建设缺乏足够的可行性分析，盲目引入国内外大城市商业街模式，或是照搬照抄全国各地普遍适用的“流水线”经营模式，造成了“千街一面”“千店一面”的现象，使商业步行街逐渐失去竞争力，人气无法有效聚集，效益产出与投入无法持平。
(二)商业步行街人文价值未彰显
商业服务是商业步行街的核心内容，一味地营造商业气息则会让商业步行街缺乏底蕴和“温度”，而过分强调文化氛围的营造，则会忽略商业步行街的真正价值。国内许多商业步行街都是由传统的集市演化而来，在传统集市的背后，往往蕴含着深厚的人文历史和文化底蕴，而商业步行街运营商往往看重街区的短期商业价值，一味寻求人流量与曝光度，从而忽视了文化价值的营造。人文价值的缺失会让商业步行街缺乏特色与卖点，让游客缺乏归属感和认同感，不利于商业步行街的可持续发展。
(三)商业步行街空间利用效率有待提升
商业步行街往往地处城市核心位置，缺乏合理的规划与布局会影响商业步行街空间利用效率，进而影响商业步行街的单位面积产出效益。就地上空间而言，商业步行街两侧商场、商铺间往往缺乏有效的步行交通动线，游客在此游览和消费时，将花费大量时间在重复路径上，不但影响游客的消费体验，对于寸土寸金的城市中心空间而言，也是资源的浪费。就地下空间而言，商业步行街除地下停车场和地下商场外，还缺乏各商场地下的人行、车行通道。各商场独立的地下空间将会影响商业步行街整体的停车效率和商铺价值。地上地下空间利用效率不高不利于解决“人从哪里来，地从哪里来，钱从哪里来”的问题，对于商业步行街而言是“隐形的损失”。
(四)商业步行街普遍面临“权责不清”的局面
我国商业步行街大多由地产开发商筹建，并将商铺进行分割出售，导致市场管理缺失。此外还有部分商业步行街是在商圈建设过程中自然形成，步行街不同区域分属不同街道管辖，因此在商业步行街的整体改造提升过程中，出现了权责不清、利益冲突等问题，从而导致商业步行街“高开低走”的现象，不利于长期高效运营。由于缺乏明确的责任主体和运营主体，我国许多商业步行街在开发建设3-5年后出现经营不善的问题，无法聚集人气，甚至被政府重新规划另作他用，对公共资产造成极大浪费。
四、商业步行街改造提升策略分析
(一)错位经营，精确定位
商业步行街的开发与建设必须基于充分的可行性分析，对周边商业环境、交通情况、人流聚集等因素进行充分考虑，对其市场定位进行慎重论证，做到因地制宜，因时而异;通过错位经营，避免竞争激烈的商业业态，开发适合自身发展的增长点，与其他定位的商业步行街形成经营互补，从而最大限度地提高商业步行街的商业价值。成都锦里古街采用错位经营、抱团向外的经营方式，严格定向招商，有效杜绝业态重复、经营产品重复，成功实现错位经营，有效避免内部价格竞争的恶性循环，同时形成锦里“色、香、味”俱全的独特魅力，更提升了锦里抱团对外的竞争力。
(二)挖掘文化，彰显特色
我国各城市都具有深厚的文化底蕴，文化底蕴是无形资产，虽不能直接反映在经济指标的增长上，但它代表了商业步行街的形象，并具有城市名片的功能。这不但可以提升商业步行街的整体定位，也有利于商业步行街保持经济增长点，促进可持续发展。应深入挖掘城市、街区的文化底蕴，使其成为商业街的品牌特色。以杭州湖滨步行街为例，湖滨步行街主打西湖文化、东坡文化和杭州韵味等文化，西湖山水景观丰富了步行街区游客的深度旅游体验，而街区亦为西湖游客和市民提供了多元的特色美食、文化、购物、休闲等，两者相辅相成、自然融合，创造了更高的附加值。成都的宽窄巷子大部分区域保持传统院落是民居建筑，尤其是街巷风貌基本保持清末民初的风格特征，采用整体性、原真性、多样性、可持续性的保护策略，完整保留了宽巷子、窄巷子、井巷子三条传统街巷及其风貌特征，使整个街区依然保持清末民初时期的院落形态，同时增加了商业、餐饮、酒店、展示、观演等多种形态，满足了游客的消费需求。
(三)合理规划，高效利用
商业步行街的开发与建设需要重点考虑周边商业环境、交通状况、人流密度等因素，应提前规划与布局，进一步提升商业步行街的空间利用效率，进而提高产出效益。就地上空间而言，可规划建设空中廊桥和过街通道，不但能提高游客的游览和购物效率，也能增加商业步行街的经济增长点，提升商铺的商业价值。就地下空间而言，地下空间的打通有利于解决步行街内停车难的问题，缓解步行街周边道路的拥堵状况。虽然地下空间的打通在短期内需要较大的投入，但是就长期发展而言，提高地下空间利用效率有利于商业步行街的可持续发展。香港中环空中步道系统主要通过并联式的组织方式，将过街天桥、大厦中的二层走廊及各种零售店、地铁站等活动场所有机地连接在一起，形成四通八达的空中步行系统。空中连廊接入建筑后使高层建筑多了一层进入的方式，因此连廊空间也复合了门厅空间的功能。
(四)明确主体，持续运营
一条商业步行街的成功离不开明晰的责任主体和专业的运营团队。杭州河坊街通过设立步行街管理委员会，建立步行街商户协会、完善街区管理制度、形成多方主体议事协调机制，进一步明确步行街的责任主体，提升步行街的运营管理水平，为商业步行街的长期高效经营提供条件。同时要顺应时代潮流，对商业步行街进行改造与提升，保证步行街有持续的人流量和关注度，避免商业步行街出现“高开低走”的现象。
城市改造更新，特别是商业步行街区的改造提升，关注的不仅仅是城市更新的建设过程，更应关注街区及周边区域的持续运营过程。商业步行街的打造不是其他城市商业街的复制与模仿，而应充分发挥其城市名片的功能，充分挖掘城市及街区的文化底蕴，并充分顺应时代潮流，通过文化元素、智慧元素的融入，彰显商业步行街特色。同时对商业步行街进行深入调研、合理规划，明确发展定位与发展路径，为商业步行街持续运营与高效利用打下良好的基础，进一步提升步行街的品质。
參考文献：
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作者：廖文睿
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