商业保理融资（精选8篇）
一、应收账款融资的定义
应收账款融资，是指资金的需要人（即筹资人，一般为供货企业）将赊销而形成的应收账款有条件地转让或质押给专门的融资机构，由其为企业提供融通资金、债款回收、销售分户账管理、信用销售控制以及坏账担保等单项或多项金融服务，从而使以赊销为方式的企业得到所需资金，加强资金的周转。
利用应收账款进行融资，在西方早已得到广泛应用，许多国家将其作为一个单独的行业成为金融业的一个重要组成部分，有专门的金融机构从事此项业务，是西方国家常规的融资渠道之一。
1月27日，李克强总理主持召开国务院常务会议，会议确定金融支持工业增效升级的措施，其中包括：确定鼓励拓宽融资渠道，鼓励扩大股权、债券等直接融资，大力发展应收账款融资。国务院首次提出“大力发展应收账款融资”，给应收账款融资带来新的发展机遇。
二、应收账款融资的基本类型
（一）应收账款保理融资
1、定义
应收账款保理融资，是指企业将赊销形成的未到期应收账款在满足一定条件的情况下，以协议的形式有条件转让给银行或保理机构，由后者对企业提供贸易融资、应收账款管理、应收账款催收和坏账担保等综合性服务的业务。
2、分类
（1）按有无追索权，可以分为有追索权保理和无追索权保理。
有追索权保理（又称回购型保理），是指在应收账款到期无法从债务人处收回时，银行或保理机构可以向债权人反转让应收账款、要求债权人回购应收账款或归还融资。
无追索权保理（又称买断型保理），是指应收账款在无商业纠纷等情况下无法得到清偿的，由银行或保理机构承担应收账款的坏账风险。
（2）按应收账款转让行为是否通知买方，可以分为明保理和暗保理。
明保理是指供应商与保理商签订保理业务合同将债权让与给保理商，在转让之时即通知买方并由买方确认的保理业务。
暗保理是出口保理业务的一种，是指供应商虽然与保理商签订保理业务合同将债权让与给保理商，但在转让之时并不立即通知债务人的保理业务。
3、银行五类应收账款不得做保理融资
《商业银行保理业务管理暂行办法》第13条规定，商业银行应当根据自身内部控制水平和风险管理能力，制定适合叙做保理融资业务的应收账款标准，规范应收账款范围。商业银行不得基于不合法基础交易合同、寄售合同、未来应收账款、权属不清的应收账款、因票据或其他有价证券而产生的付款请求权等开展保理融资业务。
注：
（1）未来应收账款是指合同项下卖方义务未履行完毕的预期应收账款。
（2）权属不清的应收账款是指权属具有不确定性的应收账款，包括但不限于已在其他银行或商业保理公司等第三方办理出质或转让的应收账款。获得质权人书面同意解押并放弃抵质押权利和获得受让人书面同意转让应收账款权属的除外。
（3）因票据或其他有价证券而产生的付款请求权是指票据或其他有价证券的持票人无需持有票据或有价证券产生的基础交易应收账款单据，仅依据票据或有价证券本身即可向票据或有价证券主债务人请求按票据或有价证券上记载的金额付款的权利。
（二）应收账款质押融资
1、定义
应收账款的质押融资是指企业将应收账款作为担保，质押给银行等金融机构以获取贷款。这种方式通常是与企业的现金流相连接，在企业提供应收账款质押取得贷款后，只要企业的现金流进来随即就将贷款归还的一种可循环使用的短期贷款。
2、用于质押的应收账款必须具备如下特征：
（1）可转让性
用于质押的应收账款必须是依照法律和当事人约定允许转让的。如当事人在产生应收账款的基础贸易或者服务合同中明确约定，基于该基础合同所产生的一切权利是不可以转让的，基础合同的权利义务只及于合同双方。则履行这样的合同产生的应收账款债权就不能作为质押标的。此外，基于特定的与人身性质不能分割的缘由产生的应收账款债权，也不适宜作为质押标的。
（2）特定性
即用于设立质押的应收账款的有关要素，包括金额、期限、支付方式、债务人的名称和地址、产生应收账款的基础合同、基础合同的履行程度等必须明确、具体和固定化。由于应收账款作为普通债权没有物化的书面记载来固定化作为权利凭证，质权人对于质物主张质权的依据主要依靠上述要素来予以明确。为此，各承认应收账款质押国家的立法，都对质押合同关于用于质押的应收账款的描述，作出尽可能详尽的要求，否则在面临诉讼时，就可能得不到法院的支持。
（3）时效性
用于设定质押的应收账款债权必须尚未超过诉讼时效。诉讼时效超过，便意味着债权人的债权从法律权利已蜕变为一种自然权利。因此，从保障银行债权的角度出发，一方面，银行在选取用于质押的应收账款时应确保该应收账款债权尚未超过诉讼时效；另一方面，在融资期限内也要对应收账款债权的时效予以充分关注，及时督促出质人中断诉讼时效。
（三）应收账款保理融资与质押融资的区别
两者虽然都将应收账款作为还款来源，但两者的区别甚大，下面将分析两者具体的不同点：
1、本质不同
应收账款保理融资是以应收账款的转让为基础的综合性服务，应收账款质押融资是以应收账款为担保物来提供的融资方式。
2、法律性质不同
应收账款保理融资是债权让与的一种形式，是指不改变债权的内容与客体，债权人将其债权转移给受让人的法律制度。以应收账款转让方式融资，在债权转让的情况下，原债权人退出债务的关系，受让人成为新的债权人，受让方获得的只是一种债权，仅具有债权效力。而在应收账款质押融资中，应收账款对应的债权没有发生转让，出质人仍是应收账款的债权人，只是在其到期不能向融资提供方（质权人）履行债务时才面临失权风险，实质上是一种权利质押，具有物权效力。
3、适用法律依据不同
在应收账款保理融资中，适用的法律主要是《合同法》中关于合同权利转让的规定。在应收账款质押融资中，应收账款质押作为一项新的担保制度，主要适用的是《物权法》、《担保法》等关于担保物权方面的规定。
4、服务功能不同
应收账款保理融资，保理商除可提供融资外，还可提供应收账款管理、催收和坏账担等服务；应收账款质押融资以企业明确的应收账款作为质押，仅向企业提供融资贷款的金融服务。
5、权利人的法律地位不同
主要表现为应收账款受让人与应收账款质权人的法律地位不同。应收账款转让后，受让人作为新债权人，可以直接向应收账款债务人催收款项。除附追索权的转让外，受让人是否能够向债务人收回账款及收回多少，与原债权人无关。而在应收账款质押融资中，首先由应收账款债权人（出质人）清偿债务，在其未按约定履行清偿义务或约定的实现质权的条件成立时，质权人才有权以质押的应收账款实现债权。质权人行使质权后，若所收款项大于被担保的债权额，须将余额退还出质人，如有不足，则质权人有权向债权人请求偿还不足部分。
6、法律后果及风险不同
在无追索权保理中，应收账款受让人承担买方信用风险，受让人应独自承担债务人恶意拖欠和破产的风险。应收账款质押融资中，银行不承担买方信用风险，质权人行使质权后，若所收款项小于被担保的债权额，有权继续要求应收账款债权人（出质人）偿还不足部分。
7、收费不同
应收账款保理融资收取融资利息及手续费，应收账款质押融资只收取融资利息。
8、财务报表的反映不同
对于应收账款保理融资，企业在内部账务上，直接表现为应收账款减少，现金增加，企业的资产负债率直接下降。对于应收账款质押融资，由于是企业以自己名义申请贷款，因此在财务报表上，应收账款并未减少，资产负债率则会相应上升。
作者：何芳
一、 融资租赁保理业务内涵及开展的必要性
融资租赁保理业务是一种依照银行与租赁公司之间的必然合作关系而将融资租赁业务与银行保理业务结合起来而形成的金融创新产品, 它是指银行作为保理商, 根据与租赁公司签订的保理合同约定, 租赁公司将租赁合同项下未到期应收租金债权转让给银行, 银行为租赁公司提供应收账款账户管理、应收账款融资、应收账款催收和承担应收账款坏账风险等一系列综合性金融服务。
保理的核心是“债权的转让与受让”, 即保理商 (主要是银行) 通过收购债权人“应收账款”的方式为债权人提供融资服务, 租赁保理的实质是将租金作为应收账款进行转让与受让, 租赁保理实现了租金期限、金额可调的业务特点, 突破了一般应收账款对应产品固定付款条件的限制, 是现代商业银行的金融业务创新。
从保理商角度, 首先, 银行流动性过剩呼唤银租合作。众所周知, 银行的资金是最富裕而成本又是最低的, 但其流动性过剩。这意味着银行吸收的相当一部分存款没有真实地进入实体经济部门运行中, 资金使用效率严重失衡。银行迫切希望找到良好的资金出口和渠道, 同时目前租赁公司85%以上的“租赁资金”来源于银行, 但我国的《商业银行法》规定, 银行目前还不能直接开展融资租赁业务。因此, 银行资金输出的重点渠道之一就是与租赁公司等同业机构合作。其次, 银行可以通过保理业务吸引客户, 银行担当保理商时, 一般指定客户在本行或者分行开设账户, 使银行在激烈的竞争中争取到更多的客户。第三, 租赁保理可作为银行贸易融资业务新的增长点。在国际上, 根据服务内容的不同, 保理的费用一般在0.5%～2%, 给银行带来可观的中间业务收入, 并且租赁保理期限通常较长 (3～5年) , 银行可获得长期稳定的利息收入。
二、 融资租赁保理业务的运作模式
在保理租赁中, 至少会出现租赁公司、设备供应商、商业银行和承租人四方。其中由供货商提供设备, 租赁公司提供租赁操作平台, 而银行则提供购买设备的大部分或全部资金, 以满足承租人融资和财务处理的需要。在实务中, 通常存在四种模式。
(一) 普通租赁保理融资模式
这是一种保理银行针对“通常情况下”的融资租赁业务的应收租赁款进行的保理融资, 租赁公司与承租人签署了融资租赁合同, 也与供货商签署了买卖合同, 货款及设备均已交付, 是对“已形成租金” (先交付, 后保理) 的应收账款的保理融资。用以解决“承租人实力强大, 供货商弱小”租赁交易架构中的“收款”问题。在实务中比较多见, 操作也比较简单。普通租赁保理融资模式操作流程如图1所示。
(二) 结构性租赁保理融资模式
这是一种针对“即将形成租金”的直接租赁保理融资模式, 在此模式中, 租赁当事人之间已形成附带生效条件的法律合同关系, 但租赁公司尚未支付货款。银行认可上述法律合同关系, 并对“即将形成租金”视同“已形成租金”进行先期直接保理。此模式用以解决“供货商强大而承租人弱小”的租赁交易问题, 是租赁公司的优质租赁项目获得银行资金支持的一种重要融资方式。结构性租赁保理融资模式操作流程如图2所示:
(三) 回租保理模式
这是一种针对承租人“自有设备”进行的售后回租赁模式, 用以解决调整承租人的财务结构, 提高资产流动比率、速动比率。在这种状态中设备已经由承租方买下, 由于资金周转等问题, 将设备卖给租赁公司, 然后租赁公司再将设备租给承租人。
回租保理模式操作流程如图3所示:
(四) 贷款与保理结合的融资模式
这是一种针对银行认可的租赁项目, 但对租赁公司信用有疑虑, 在银行办理贷款业务后立即就同笔租赁业务向该行申办租赁保理业务的模式。在此情况下, 贷款合同与保理合同应同时签订并相互支持。保理金额与贷款金额原则上应相同或低于贷款金额, 保理款项必须即时直接扣还银行贷款。贷款与租赁保理结合融资模式操作流程如图4所示:
三、商业银行开展融资租赁保理业务的风险
融资租赁作为一种已在西方发展得非常成熟的金融工具, 在中国具有广阔的市场空间。商业银行应积极开展与之相关的融资租赁保理业务, 但租赁保理作为一种金融创新产品, 在我国发展并不成熟, 参与租赁保理业务的各方尤其是保理商 (银行) 面临较大的风险。
(一) 法律风险
目前在我国并没有明确的保理法律规定, 只能依据《合同法》对债权转让层面存在为数不多的原则性条款规定。1999年颁布的《合同法》第五章第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人, 但有下列情形之一的除外: (1) 根据合同性质不得转让。 (2) 按照当事人约定不得转让。 (3) 依照法律规定不得转让。该规定虽为租赁保理提供了法律依据, 但并没有对保理业务涉及的其他内容做出直接的法律规范。如应收账款以何种形式转让、未来应收账款是否可转让、禁止转让条款对内对外的效力以及如何解决多次转让权利冲突问题等, 均未在《合同法》中作出明确规定, 这在一定程度上不利于银行开展融资租赁保理业务。同时, 缺乏对同业内公平开展保理业务的竞争规范。
(二) 合作伙伴信用风险
1.卖方 (融资租赁公司) 的信用风险
融资租赁公司信用风险主要分为两个方面:一是应收账款 (租金) 中故意隐瞒部分事实。具体表现为: (1) 租赁双方当事人签订的是禁止转让条款, 根据我国《合同法》相关规定转让无效, 银行无法取得该应收账款的所有权。 (2) 故意隐瞒第三方就该应收账款存在的权利, 如抗辩权等。根据《合同法》第82条规定:债务人接到债权转让通知后, 债务人对让与人的抗辩, 可向受让人主张。该规定表明, 随着债权的转让, 债务人对债权人的抗辩权等均可对抗受让人。如租赁公司故意隐瞒, 则会对银行利益造成损害。二是租赁公司以欺诈的手段, 恶意获得融资款, 并逃匿或破产。具体表现为:租赁公司伪造或虚构票据, 骗取银行的预付融资款;租赁公司故意提供不合格商品, 承租人产生抗辩, 致银行无法顺利收款;租赁公司利用关联关系签订虚假融资租赁合同进行欺诈, 导致银行陷入困境。
2.买方 (承租人) 的信用风险
承租人的信用风险直接关系到银行保理预付款的回收和盈利的实现, 也关系到银行对租赁公司的融资。承租人信用风险主要表现为以下两个方面: (1) 签订无追索权的租赁保理合同后, 承租人因经营管理不善无支付能力或破产、倒闭, 并且剩余财产的分配请求权设置不利于银行。 (2) 承租人在收货后, 以各种理由到期拒绝支付。在这些拒绝支付的理由中, 如果是由于租赁公司交付标的、交货时间、方式不符合合同要求, 银行无需承担该风险, 有权将应收账款所有权转回给租赁公司, 不需承担由此产生的损失;但如果此时租赁公司恰好破产, 银行则不可避免遭受一定的损失。
(三) 银行操作风险
开展保理业务不仅要对买方客户和卖方客户进行资信调查、信用评估和额度审批等, 还要涉及对相关单据的审查、合同真伪的辨别、应收账款的受让、预付融资款的支付、应收账款的回收和行业信息跟踪等活动。若因银行自身制度不健全, 信息交互系统不完善, 从业人员缺乏专业知识和经验而违规操作, 则将有可能因为银行对业务处理不当或不及时给银行造成资金损失。
四、商业银行开展融资租赁保理业务的风险防范
(一) 设立自律组织, 规范竞争
鉴于我国有关保理业务的法律法规并不完善, 银行可以建立保理专业委员会作为自律组织, 根据国家有关法律法规和方针政策, 代表会员建立行业自律性机制, 制定行业职业道德准则和自律性规约, 规范行业行为, 保障公平竞争, 增强融资租赁保理业务的行业自律管理。同时参与制定银行融资租赁保理业务的服务标准、收费标准和质量标准, 组织推进该标准的实施, 并依据该标准开展检查和测评工作。
(二) 进行信用评估, 谨慎选择合作伙伴
在选择合作伙伴时, 保理银行应充分考虑合作伙伴的财务状况、市场信誉及其所在行业的发展前景。比如选择国内外知名大型设备生产商作为供货商;选择资产质量良好, 具备较强的市场竞争力, 具有一定行业影响力的租赁公司;选择财务状况良好、无不良资信记录的承租人。同时, 针对不同的融资租赁保理模式下保理业务的风险点, 重点对承租人、租赁公司或供货商其中的一方或两方进行信用评估, 采取防范措施, 如表1所示。
(三) 审慎签订保理合同, 开展保理业务保险
银行在制定保理合同时应开展有追索权的保理业务以规避承租人信用风险。有追索权保理是指保理商不负责对债务人核定信用额度和提供坏账担保, 在债务人因任何原因不能支付形成坏账时, 保理商有权要求卖方买回已经支付的任何款项。这样, 银行不承担债务人信用风险。银行还要注意审查保理合同的一般性法律问题, 比如应收租金债权是否存在禁止转让的约定, 当承租人破产清算时, 剩余财产的分配请求权设置是否存在被租赁公司质押等情况。
同时, 为了分散保理业务的风险, 银行可以考虑将部分保理业务的利润再投保。如与相关的保险公司进行业务合作, 要购买哪种保险以及购买多少, 可以由银行与租赁公司协商确定。通过加强保理商与保险公司合作, 尝试开展保理业务保险, 在规范运作的基础上积极有效地防范风险。
(四) 加强员工培训, 运用信息管理系统降低操作风险
为降低银行自身的操作风险, 一方面, 银行应开展对员工的专业知识培训, 学习国外成熟的交易模式和丰富的管理经验, 提高员工的综合素质。同时, 积极与国际知名的保理商开展交流与合作, 以学习和借鉴先进的保理技术和经验。另一方面, 银行还需建立起完善的信息管理系统, 改善信息调研和服务工作。运用先进的信息处理技术和规模化的大型数据库, 对客户的每一笔交易产生的应收账款进行账户管理、单据处理、账款催收, 并定期给客户提供相关资料。运用高质量的信息管理系统可进一步减少操作失误, 为客户提供及时、满意的服务。
参考文献
[1]谢菁菁.国际保理中应收账款转让问题研究[M].北京:中国检察出版社, 2011:40-43.
【关键词】自贸区；融资租赁；商业保理业务
一、商业保理概述
所谓保理合同，实质为以保理商与供应商之间所构建的合同类型，基于此合同条款作用下所产生的应收账款，实为供应商和客户在合同框架下，所产生的具有范围限制性的应收账款，而针对个人及家庭等单元而言吗，其在货物销售时，基于操作需要而产生的应收账款，则不将此种业务划定在应收账款范围内，此外，从保理商角度来分析，需提供与之对应的至少两项服务，如账款催收、账户管理、融资及坏账担保等。依据《商业银行保理业务管理暂行办法》，保理业务实为囊括多种流程于一身的综合性的金融服务，如融资、坏账担保、管理及账款催收等，前提条件为掌权人转让应收账款。对于所开展的各种商业保理业务来讲，银行并非其开办机构，其所开展的业务，一致于保理业务。若保理触及商业领域，若为其下定义，则为保理商和债权人，根据合同规定及要求，将与债务人在销售、服务及出租方面所签订的各种合同，向保理商转让应收账款，就保理商来讲，则需将如下当中的两项内容予以提供，即坏账担保、资信调查、催收、账户管理及融资，而应收账款的受让及转让则为其核心，通过将应收账款的提前预付供于企业，以此达到实现企业融资的最终目的。当前，国内仅有各大商业银行开展保理业务，对于商业保理公司而言，其相比于商业银行，具有较小的市场占有额，但当前国内商业保理企业正迅猛发展。2013年底，我国共有281家注册为商业保理企业，相比于2012年，乃是后者的4.3倍。
二、融资租赁概述
依据在加拿大渥太华举办的国际外交会议所制定的《国际融资租赁公约》当中明确指出，所谓融资租赁交易就是出租人依据承租人同义条件及相关要求，与供货人达成相关供货协议，对于出租人而言，其依据合同所设定条款，从中获取资货物等，此外，出租与承租人，签订租赁协议，授权承租人，可对该设备予以使用，则但需缴纳租金。依据我国《合同法》相关规定，可将融资租赁合同概括为出租人依据承租人对租赁物及出卖人相应选择，将租赁物买于出卖人，且向承租人予以提供，承租人需缴纳相应租金。基于上述规定可知，从融资租赁角度来考量，出租人基于合同要求，采用租赁等方式，提供相应租赁物，在租赁期内，出租人不提供租赁物风险，而承租人则需将租金及时支付。我国融资租赁业起步于上个世纪80年年代，经过近几十年的不断发展，整个行业自小至到、从无到有，不仅经理了初期阶段的小幅繁荣，且在中期阶段还经历了较大幅度的深入调整。2007年，我国证监会，对金融租赁公司，在管理办法方面，作出了具体调整及修改。特允商业银行对股权予以控制，并成立不同于银行金融机构的相关金融租赁公司，至此，我国融资租赁业得到迅猛发展。
三、自贸区框架下的融资租赁公司开展商业保理业务
国务院于2013年出台的《自由贸易试验区总体方案》，其中允许组建自贸区，另外，采用兼营等方式，开展商业保理业务。而在2014年，中国自贸区管理委员会出台与之对应的各项政策，综合可知，企业从事商业保理业务，其业务内容为：（1）相关于商业保理的咨询服务。（2）国内及离岸保理业务。（3）进出口保理业务。（4）得到允许的其他类型的业务。基于从事融资租赁的相关公司来讲，可通过申请，且以兼营或主营方式，开展与之对应且符合商业需要的保理业务。此外，对于所颁布的暂行办法而言，其则对商业保理企业相应条件给出了明确规定，比如需在资金实力及经验方面要具备，且之前 不存在任何不良记录等。
当前，工程机械、商用车、船舶及飞机座位主流的租赁物，基于长远角度来分析，市场当中各种租赁物日益更新，至此，其为融资租赁企业更好的开展业务提供了新动力及方向，基于短期层级来分析，其对租赁物具有较为有限的需求，通常情况下，企业在最近几年甚至更长时间，仅会对所需设备实施一次性投入，所以，针对融资租赁企业来讲，各个客户融资服务仅有一次。基于上述问题可知，针对融资租赁企业，提供给单一客户将有限的融资需求，为提升业务的广泛性，租赁企业需不断挖掘及广泛开拓所需客户，然后，对那些新客户，实施评审及调查，势必造成运营成本的增加。基于客户层级，融资企业存在有限的交易次数，对于其良好信用记录的建立造成影响，由于彼此间还较为陌生，至此，便会造成企业融资成本增加。由于客户与租赁公司进行融资交易，乃为单纯性交易，彼此间具有较少的依存度，所以，如若客户存在资金不足状况，则其就会具有更高的银行依存度，而银行便可为此提供新的融资机会。所以，其在租赁公司租金及偿还银行贷款方面，客户对于后者更为注重，而租赁公司违约现象较为明显。
四、业务模式分析——船舶融资租赁为例
X公司乃是一个施工企业，准备在原有基础上新建一艘海上施工船，而N公司则为一家融资租赁公司，且准备为X公司提供相应融资租赁服务，与此同时，N公司通过深入了解分析，了解到X公司也有许多其它方面的流动性资金的需求。基于传统角度而言，N公司仅能为新建船舶提供对应的资金支撑服务，然而，N公司乃是经自贸区成立背景下所批准的，可对商业保理业务相应融资租赁予以从事的公司，另外，N公司经了解，知晓X公司还有其它工程将要完工，且业主针对验收工作并无相应要求或意见，但还未接工程款，N公司通过对业主实施审查工作，正是企业在工程款偿还能力上仍然具备，则N公司在向X公司提供融资租赁服务的同时，还可为X公司相应应收工程，提供相关的商业保理业务。至此，N公司可在X公司同时开展上述两业务，而x公司则可获取性质不同的两种融资。
五、结语
当前，我国融资租赁行业发展势头迅猛，且经过近些年来的持续发展及完善，在行业内部乃至行业间，均存在着激烈的竞争，而整个融资租赁行业，其中的核心竞争力并没有得到较好体现，至此，需指定更加企业当前需求的融资租赁政策措施，对实施细则予以深入，以此达到促进融资租赁行业深入发展的目的。
参考文献：
[1]巩中丽. 我国商业银行融资租赁保理业务运作模式及风险防范研究[J]. 对外经贸， 2012（11）：124-126.
300万元回购型国内保理的调查报告
有限公司向我行申请回购型国内保理300万元，期限9个月，拟采用应收帐款质押担保方式。现将调查情况报告如下：
一、企业基本情况
信用等级AA级，注册资金为700万元，实收资本700万元，其中投资648万元，占投资总额的92.57％，投资52万元，占投资总额的7.47％。法人代表：薛永玉。
主营业务：加工销售带钢、冷轧钢、打包带等。
主要财务指标：该企业成立于2005年7月8日，至目前生产经营正常，效益较好。2010年末资产总额6959万元，固定资产2371万元，负债总额2829万元，资产负债率40.65%；净资产4130万元；实现销售收入7481万元，净利润588万元。截至2011年6月末资产总额7786万元，固定资产2361万元，负债总额3276万元，资产负债率42.08%，实现销售收入5619万元，净利润380万元。
二、企业信誉情况
经查询法人客户信用报告和个人客户信用报告，显示企业信用状况正常，无不良信息记录。同时经调查核实，该企业按时归还贷款本息，缴税、用水、用电等情况正常，工资发放及时，与其客户也保持着良好的合作关系。
三、企业现有融资情况
截止目前，该企业融资总额3139万元，其中我行贷款1280万元（房地产抵押410万元、存货质押500万元、保理370万元）；银行承兑汇票429万元（已剔出承兑保证金286万元），由盛泰农化保证。农联社短期贷款220万元，由盛仁纺织保证；浦发银行潍坊分行短期贷款750万元，由盛德纺织保证。
征信系统查询借款人对外担保2920万元，经核实，借款人实际对外担保1420万元（与征信查询数据不一致有些担保已经到期，人行系统未及时更新），其中为瑞源纺织担保270万元，为盛仁纺织担保300万元、为卓恩特贸易担保100万元、为盛德纺织担保750万元。对外担保较为分散，且截止目前被担保单位生产经营正常，对外担保不会对企业造成不良影响。
四、销售收入归行情况
有限公司在我行开立一般结算帐户，经我行尽职调查，该公司2010年实现销售收入7481万元，剔除收到的承兑和易货交易等因素，合计归行6281万元，归行率83.96%，其中归我行5280万元，占比84.06%；截止申请日前12个月实现销售收入9815万元，合计归行8231万元，归行率83.86%，其中归我行7653万元，占比92.97%；截止申请日前3个月实现销售收入3239万元，合计归行2980万元，归行率92%，其中归我行2089万元，占比70.1%。企业在我行的归行占比超过贷款占比。
企业综合贡献分析
截至2011年6末，该公司货币资金496万元，其中银行存款268万元，分布如下：
高密工行30万元；高密农联社20万元；浦发银行188万元；潍坊银行30万元。
因该企业在我行的融资都是抵质押担保方式，在他行的融资担保方式全部是保证，其他银行要求交存一定比例的保证金；如果剔出保证金存款，则我行存款占比高于融资占比。
五、担保情况
经调查人落实，该公司拥有土地11113平方米，房产5000平方米，已在我行办理抵押。本次业务担保方式为应收帐款质押，是有限公司向青岛地恩地机电科技股份有限公司胶州分公司销售带钢而形成的应收帐款412万元、向日照市帅发工贸有限公司销售带钢而形成的应收帐款100万元，经调查购销双方有良好稳定的业务往来，履约记录良好；该应收款的回购意愿及回购能力较强，权属明确，账龄在9个月以内，结构合理，购货方付款意愿较强，付款能力及购货方的回购能力较强。购货方确实收妥货物，并出具了收到货物的证明；购销合同、应收帐款发票和出入库单等资料真实合法，本交易和应收款具备真实的贸易背景。该应收帐款我行认定价值512万元，最高担保额度307.2万元，本次申请保理融资300万元，质押率58.6%。
六、融资用途
该公司拟购进带钢等原材料600吨，共计价值360万元，企业自筹60万元，向我行申请贷款300万元。
七、业务定价意见
本笔业务执行利率为同档次贷款基准利率上浮10%，另收取保理手续费、托管费合计2.952万元，折合利率上浮20%，合计利率上浮30%，符合小企业定价有关规定。
八、风险分析
经调查，本笔业务具有真实的贸易背景，购销双方关系良好，履约情况良好，我行融资风险较小。
九、调查意见
拟同意为有限公司办理回购型国内保理300万元，期限9个月，担保方式应收帐款质押。
第一章 总则
第一条 为鼓励和促进霍尔果斯市商业保理行业的健康发展，规范商业保理企业的经营行为，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等相关法律法规的规定和《商务部办公厅关于做好商业保理行业管理工作的通知》（商办秩函〔2013〕718号）的要求，制订本办法。
第二条 本办法所称的商业保理业务，是指供应商与商业保理商（非银行机构）通过签订保理协议，供应商将现在或将来的应收账款转让给商业保理商，从而获取融资，或获得保理商提供的分户账管理、账款催收、坏账担保等服务。
第三条 商业保理业工作坚持科学审慎，风险可控，依法监管，规范发展的原则。
第四条 本办法适用于在我市新注册的内外资商业保理公司。
第二章 公司设立和业务范围
第五条 商业保理企业应当符合下列条件：
（一）主出资人应当为企业法人或其他社会经济组织，且在申请前1年总资产不低于5000万元；
（二）以公司形式设立，注册资本不低于人民币5000万元，为实收货币资本，且来源真实合法。内资公司注册资本由投资者一次性足额缴纳，外资公司注册资本缴纳期限按现行相关规定执行；
（三）拥有不少于两名具有3年以上金融领域管理经验且无不良信用记录的高级管理人员。高级管理人员，是指总经理（副总经理）、业务主管、财务主管、风险控制主管以及运营主管等。
（四）建立健全的财务制度、风险控制制度和重大风险事件应急制度。财务制度包括财务管理体制、财务机构和岗位职责、资金和费用管理要求、会计政策和科目、会计凭证管理等。风险控制制度包括组织架构和职责、业务操作流程和要求、资产分类管理、风险处置措施等。
（五）法律法规规定的其他条件。
第六条 商业保理公司原则上应当设立为独立的公司，不混业经营。商业保理公司的名称中的行业表述应当标明“商业保理”字样。
第七条 申请设立商业保理公司应当向审批部门报送下列材料：
（一）申请书；
（二）投资各方签署的可行性研究报告；
（三）公司章程（中外合资企业、中外合作企业还需提供合同）；
（四）投资各方的注册登记证明、法定代表人身份证明；
（五）投资规模分析、资金来源说明；财务制度、风险控制制度和重大风险事件应急制度；
（六）高级管理人员及风险控制部门管理人员情况介绍及有关证明；
（七）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；
（八）股东承诺书；
（九）审批部门要求的其他文件。
第八条 设立商业保理公司，应当经霍尔果斯市商经委批准后，办理工商登记手续。市商经委应当同时将批准情况抄送市金融办等相关部门。
第九条 商业保理企业可以从事与所受让的应收账款相关的下列业务：
（一）应收账款融资；
（二）销售分户账管理；
（三）应收账款催收；
（四）坏账担保；
（五）经许可的其他业务。
第十条 商业保理企业不得从事下列活动：
（一）吸收存款；
（二）发放贷款或受托发放贷款；
（三）专门从事或受托开展与商业保理无关的催收业务、讨债业务；
（四）受托投资；
（五）国家规定不得从事的其他活动。
第三章
经营与风险管理
第十一条 中外资商业保理企业从事的业务活动应当符合国家对外汇管理的有关规定。
第十二条 商业保理企业可以通过银行和非银行金融机构以及发行债券等渠道融资，融资来源必须符合国家相关法律、法规的规定。
第十三条 商业保理企业的风险资产一般不得超过净资产总额的10倍。风险资产按照企业的总资产减去现金、银行存款、国债后的剩余资产总额确定。
第十四条 商业保理企业应当按照审慎会计原则，建立资产损失准备金提取制度。可以参照《非银行金融机构资产风险分类指导原则（试行）》对保理资产风险进行分类，并根据风险大小，确定资产损失准备计提比例，按照季度提取资产损失准备金。第十五条 商业保理企业为股东及其关联实体提供担保或保理融资的总余额，不得超过该股东的出资金额。
第十六条 商业保理企业应当在人民银行征信中心的应收账款质押登记公示系统，办理应收账款转让登记，将应收账款权属状态予以公示。
第十七条 商业保理企业应当在境内已加入国际性保理企业组织的商业银行，开设商业保理运营资金的人民币专用存款账户（以下简称“专用账户”）。商业保理运营资金主要是指商业保理企业运用自有资金或自筹资金开展商业保理经营活动的资金。商业保理企业日常经营管理资金不纳入监管范畴。商业保理企业应当与商业银行的法人机构或授权的分支机构签订资金管理协议，明确双方的权利、义务和责任。商业保理企业应当每月向市商务主管部门报送经存管银行确认的资金存管情况；存管银行发现商业保理企业违反国家法律法规或存管协议的，应当向商务主管部门报告有关情况。
第十八条 商业保理企业应当做好重大事项报告工作，并于下列事项发生后5个工作日内，向商务主管部门报告，并配合有关部门开展调查。
（一）持股比例超过5%的主要股东变动；
（二）单笔金额超过净资产5%的重大关联交易；
（三）单笔金额超过净资产10%的重大债务；
（四）单笔金额超过净资产20%的或有负债；
（五）超过净资产10%的重大损失或赔偿责任；
（六）董事长、总经理等高管人员变动；
（七）减资、合并、分立、解散及申请破产；
（八）重大待决诉讼、仲裁。
其他需要向有关部门报备的事项按照有关规定执行。
第四章
监督管理
第十九条 市商经委负责建立全市统一的商业保理行业协同 监管系统，与工商、公安、金融、税务等部门和霍尔果斯银监局、人民银行霍尔果斯总部实现企业信息共享，加强对商业保理企业事中、事后协同监管。
第二十条 市商经委主管部门应当会同工商、公安、金融、税务等部门加强对商业保理企业的制度建设、内控机制、合规经营、融资管理、账户设置、统计数据上报的及时性和准确性等情况的现场检查和非现场监测，责令企业对有关情况和问题作出说明并限期整改，并将有关情况通报有关部门。
第二十一条 市商经委应当结合日常信息报送、现场和非现场检查等情况，每年开展合规考核。对违反本办法规定或达不到本办法要求的商业保理企业，责令其限期整改；对逾期不整改的以及违规情节严重的，不予通过合规考核，及时通报有关部门并向社会予以公示。市商经委应当将合规考核情况上报霍尔果斯市政府。
第二十二条 市商经委应当委托会计师事务所、律师事务所等专业社会评估机构，对商业保理企业风控体系、风险指标、信用风险、市场风险、操作风险、法律风险等进行评估。第三方评估应每两年开展一次，并将评估结果向社会公示。
第二十三条 商业保理企业在经营过程中有下列情形之一的，由市公安局等相关部门依法进行处理；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
（一）非法吸收公众存款、集资诈骗；
（二）洗钱和地下钱庄；
（三）实施高利转贷犯罪或违法放贷；
（四）应收债权重复质押、转让或欺诈性交易；
（五）借助国际保理业务实施操纵股价；
（六）暴力讨债等刑事犯罪和相关民事合同纠纷；
（七）其他违法违规行为。
第五章 政府管理和服务
第二十四条 建立由市人民政府分管领导为召集人的商业保理业发展联席会议制度，市商经委、市金融办、市财政局、市工商局、市统计局、市国税局、市地税局、人民银行等为成员单位。联席会议主要职责是协调解决制约商业保理公司发展的问题，促进我市商业保理业持续健康发展。
第二十五条 市商经委是商业保理行业主管部门，市金融办是商业保理业务监管部门。
第六章 附则
第二十六条 本办法自发布之日起执行，有效期2年。
1.1 商业地产正经历高速发展
近年来，随着国内经济和房地产业的飞速发展，商业地产开发在经历了一段时间的沉寂后，于21世纪初重新成为开发投资热点。自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并迅速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，进入2005年后，我国商业地产呈现出快的发展势头：2005年投资完成额1999.9亿元，比上年增长16.0%；到2009年完成投资额10613亿，比上年增长20.7%，占房地产投资比重29.7%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长30.8%和24.2%，销售额分别增长66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投资额12675亿，比上年同期增长41.9%，占房地产投资比重29.8%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长25.9%和35.2%，销售额分别增长48.4%和50.2%。随着我国商业业态的不断转型，经济的不断发展，区域城市的繁荣，人民生活水平的提高，交通条件的改善，另外就是2010年国家出台政策，开始对商品住宅的一线城市实行限购，二、三线城市实行限贷，商业地产成为投资追逐的热点，势必出现新一轮的高速发展。
1.2 资金问题是商业地产面临的突出问题
土地和资金就像房地产开发的两条腿，没有土地和资金，房地产开发将寸步难行。但从房地产的整个开发过程来看，资金短缺问题是目前中国房地产开发商面临的最突出问题，对于投资规模大、投资回收期长的商业地产更是如此。一个商业地产项目的投资少则几亿元，多则几十亿元、几百亿元，如果没有足够的资金支持，不仅开发建设完不成，而且即使开发成后期的运营过程中也会因此出现各种各样的问题。现在在商业地产项目中普遍存在的产权分割出售的现象，根本原因就在于开发商资金不足，急于尽快回收资金。而产权分割出售的后果就是在后期的运营过程中难以实现统一管理，最终导致项目失败。2 商业地产开发融资的概念与特点
2.1 商业地产的概念
目前国内外关于商业地产的概念和统计的口径各不一致。根据美国房地产协会(CCIM)的定义，商业地产包括四个分支：商铺、写字楼、库房和厂房，广义而言，其范围也包括其他经营性交易的经营场所，如银行、餐馆、宾馆等；而在我国的香港地区，房地产市场分为住宅、写字楼、商业楼宇、工业厂房四个分支市场，此处的商业楼宇泛指CCIM中的广义商铺，内地许多专家学者也大都使用这一标准。除了商铺和商业楼宇的概念外，商业地产还有商业物业、商业营业用房等多种名称，其中中国房地产统计年鉴就把进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。综合以上概念，本文所论述的商业地产定义为商业经营活动的经营场所，其中的商业经营活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的经营活动，也就是CCIM申广义上的商铺概念。
2.2 商业地产开发融资的概念
商业地产开发融资是指开发商为了确保商业地产项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。其实质是发挥商业地产的财产功能，为商业地产开发融通资金，以达到尽快开发、提高投资收益的目的；同时，将固定在土地上的资金重新流动起来，使其进入社会流通领域，以扩充社会资金来源。
2.3 商业地产开发融资的特点
商业地产开发融资的特点是与其自身的特殊性紧密相关的，概括起来，主要有以下两点：
2.3.1 资金规模大、融资周期长 投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，而商业地产对资金的要求尤为突出。因为商业用地的土地使用权出让价格是最高的，商业地产的规划设计水准高，建筑结构复杂并广泛采用新材料和新工艺，内部装修及陈设豪华，都使得商业地产所需资金远高于住宅或厂房物业。商业地产的经营一般还要经过2~3年的过渡期，才能有稳定的现金流，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。所以，商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求。
2.3.2 风险大、成本高 商业地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业的升值。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不稳定性增大。同时，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策变更都会对收益产生巨大的影响。而且，商业地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整或亏损。因此，商业地产经营的风险相当大。因此，投资商、信托公司等资金提供方为保障资金的安全或分享开发的高收益，一般要求较高的投资回报，对开发商而言融资费用和利息成本都是很高的。美国商业地产的资金循环模式及融资方式
国外商业地产的发展尤其以美国市场为典范，虽然在2008年美国房地产市场出现泡沫，从而爆发了严重的次级债务危机，但其经过多年积累的商业地产创新融资方式还是值得借鉴的。
3.1 美国商业地产的资金循环模式
美国的商业地产经历几十年的发展过程，无论是在经营模式、商业形态，还是资金平台上都已逐渐完善，尤其是在房地产证券化之后，房地产投资信托(REIT)日渐成熟，从而推动了美国商业地产取得前所未有的发展。美国商业地产资金循环的主要形式如图1所示 ：
由图1可以看出，REIT、产业基金等在美国的商业地产中发挥着重要的作用。对于资本市场来说，投资判断并不是着眼于公司单个项目的投资，而是根据公司长期发展的投资。也就是说，公司的成长性是资本市场的投资价值观，所以美国的商业地产企业按照资本市场的价值观塑造公司的发展模式，上市后依托资本市场的资金支持，持续扩张发展。
3.2 美国商业地产的融资方式
美国房地产在1990年的估算价值就约为5~6.1万亿美元，这些房地产大都以债务和权益融资。其中商业地产占了很大一部分，商业地产的融资方式有企业内部融资和外部融资两大类，具体有以下几种：
3.2.1 企业内部融资 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。商业地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。
3.2.2 企业外部融资 主要渠道和融资工具以下13种：
(1)上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金。
(3)银行贷款：到1997年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。他们持有50.2%的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的28%。
(4)其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务(CMOs)是由商业房地产抵押贷款担保的债券。
(5)合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。
(6)前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。
(7)房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。
(8)房地产投资信托(REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。在美国存在权益REIT(投资并经营商业地产)、抵押贷款REIT(购买商业地产的抵押贷款)、混合REIT(同时投资抵押贷款和商地产)和有限寿命REIT(在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产)四种类型的REIT。REIT立法要求资产由独立的顾问来进行管理。
(9)商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS)起源于20世纪80年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。
(10)租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
(11)回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投
资者也想获得可观的投资收益所采用。
(12)回买融资：即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。对于开发商而言，其不仅能获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。开发商在回买的过程中可以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，即可获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权人的身份参与分享物业的经营收入。
(13)夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。国内商业地产融资现状及发展趋势
4.1 国内商业地产的资金循环模式
国内商业地产发展时间相对较短，资金循环的模式得到市场验证的并不多，融资方式主要以银行贷款为主。
4.2 国内商业地产的融资现状
4.2.1 融资渠道单
一、困难重重 国内商业地产融资除一部分来源于自有资金外，70%~80%来自银行贷款，融资渠道单一。而自2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目的贷款发放。这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。
4.2.2 融资方式多元化已初现端倪 在各银行实施放贷紧缩的情况下，各开发商／投资商都在积极寻找新的融资渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信贷创新”、“典当”等纷纷登台亮相或者正在酝酿之中，商业地产融资多元化已初现端倪。在这些多元化融资方式中，REIT以其收益稳定等诸多利好成为商业地产融资新宠，早在2005年年底，“广州越秀”率先在香港发行REIT，开创了国内优
质物业打包到境外上市融资的先河。此外，自2005年以来，海外基金频频出手，在人民币升值预期的背景下，尾随高盛、摩根士丹利等巨头而来的机构投资者不断增加。
4.3 国内商业地产融资趋势
融资方式由间接融资向直接融资为主转变是国际融资市场发展的趋势，国内商业地产开发融资体系不仅会逐渐完善间接融资模式，而且会大力发展真接融资模式，从而使融资体系更趋合理化，这也是分散银行融资风险、拓宽商业地产融资渠道、解决商业地产资金紧缺问题的必由之路。随着融资体系的逐渐完善，各种融资主体都会进入投资收益比较高的商业地产领域，随之出现的是融资渠道与方式将呈现多元化，除银行贷款外，上市融资、REIT、商业地产基金、商业地产资产证券等都将会成为开发商/投资商可用的主要融资方式。我国商业地产开融资的几种主要方式分析
商业地产开发离不开融资工具的帮助和各类金融机构的支持。目前商业地产开发的融资方式主要有银行信贷、上市融资等；另外，商业地产开发可用的几种新的融资工具，如REIT、商业地产基金等，也一并进行探讨。
5.1 企业自有资金
5.1.1 企业自有资金注入的方式(1)开发主体为新的项目公司时，资金注入方可以是上级公司(母公司或总公司)，也可以是其他的投资者，以增加注册资本金为主要方式；(2)开发主体为内部独立核算而对外无法人地位的项目组时，以资金的直接划拨为主要方式。
5.1.2 运用自有资金融资方式的重要性 企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式，也是运用其他融资方式的前提。由于房地产开发是风险较大的经济活动，市场信息不对称，出现“逆向选择”和“道德危机”的可能性较大。作为资金的提供者，银行、信托投资公司及其他投资者在追求投资收益的目标下希望保证资金的安全。开发企业的自有资金注入开发项目则是一种良好的“信号发射机制”，促进了资金提供方和需求方的信息交流，降低了双方的交易费用，提高了交易的效率。因此，运用自有资金投资开发成了检验开发商诚意和实力的最佳方式，有“操盘手”共担风险，投资者的信心也大为增强，对开发商而言，则能获取更多的资金支持。
5.2 预租预售款和定金
商业地产的预租预售款及定金是内部融资的另一重要来源。在商业地产市场高涨的形势下，开发商可以利用买方的激烈竞争，以预租预售形式进行滚动开发，及早将产品推向市场，降低开发风险。预租预售款手段通常与商业房地产营销手段相结合，开发商能够借预售的声势带动楼盘的整体销售，提高整个项目的声誉，为后期招商工作打下基础。定金是锁定目标客户群的重要营销工具，以其再投资同样可以加快开发速度，节省融资的成本。但是这种融资方式受宏观政策和物业经营方式的影响很大。由于近年来房地产投资开发有局部过热的表现，北京出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》于2010年12月1日开始执行，进而在全国进行逐步推广，对商业物业的预售资金监管更加严格，资金使用受到限制；另外，随着开发商对商业地产后期运营的重视，商铺分割产权出售的比例将越来越小，预售款融资所占比例也会越来越小。总的来看，预租预售款和定金的再投资对商业地产开发融资具有重要意义，在政策允许和充分考虑物业长期经济的条件下充分利用这一方式会对开发活动产生积极的带动作用。
5.3 银行信贷融资
长期以来，银行信贷融资一直是房地产开发融资的主要方式之一，商业地产开发融资也不例外，这与我国的金融市场的形势密切相关，也与银行信贷融资具有成本较低、贷款额度大等优势有关。经过几年的摸索实践，国内的银行信贷融资方式在房地产业的发展过程中已发挥了重要作用，已经有了一定的经验与模式，相对比较成熟，在此不多赘述。在未来相当长的一段时间内，银行信贷融资仍将在商业地产开发融资中占有重要的位置。
5.4 上市融资
上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。
5.4.1 房地产公司上市融资的方式 房地产公司实现上市融资的可能途径有：(1)国内A股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市；(2)国内B股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市；(3)国内买壳上市，即房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资；(4)海外上市，即房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。
5.4.2 房地产公司上市融资的优缺点分析(1)上市融资的正面效应
第一，筹资量大：与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。
第二，融资能力强：由于股票的预期收益较高，并可一定程度上抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金；已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。
第三，资金使用年限长：发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股筹资没有固定的股利负担。
第四，改善企业的财务结构：自有资金在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标，上市融资可以提高公司自有资金比率，改善财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，从而增强公司通过其他方式融资的能力。
第五，分散风险：上市后，会有更多的投资者认购公司股份，股份的分散自然有利于原股东所承担风险的分散。
第六，有利于企业股份制改造：根据规定推荐上市的企业必须是股份制企业，房地产公司可以以上市为契机，建立现代企业制度以有利于企业的长远发展。
第七，提高公司价值：股票上市后公司股份流通性大大增强，其价值必然显著提高，进而提高股东财富。
第八，提高公司的知名度：上市公司为大众所熟悉，将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售，并且起到宣传公司品牌的作用，形成无形资产。
第九，便于公司进行并购(资产重组)：股票上市更容易为人们所接受，为公司提供了一个并购的有力工具，公司的收购与兼并将相对容易，有利于公司的长远发展。
(2)上市融资的负面效应
第一，融资成本高：首先从投资角度来看，股票投资风险高，相应必然要求有较高的报酬率；其次，股票股利是从税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也比较高。
第二，削弱原有股东的控股权：由于公司的部分控制权向社会公众转移，原股东的控制权相对减弱。
第三，增加公司的相关义务：上市公司必须遵循上市的有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，这些信息有时会涉及商业秘密，对公司的竞争可能会产生不利影响。
5.5 房地产基金融资
房地产基金是产业基金的一种，是指通过发行基金券(如受益凭证、基金单位、基金股份等)，将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目，并通过资本经营和提供增值服务，对受资企业或项目加以培育和辅导，使之相对成熟和强壮，以实现资产保值增值与投资回收，投资收益按出资比例分成的集合投资制度。商业地产的重点在于后期的经营，前期巨大的资金压力使得基金介入商业地产开发成为一种可行的选择。房地产基金一般会采取股权投资的方式，收购或直接投资所占的比重不会超过总投资额的50%，即在股权上不成为大股东，项目能用原来的办法持续经营。基金不参与项目的具体操作，而是留给企业来完成。当前中国《产业基金投资管理办法》正在出台过程中，中国的房地产业基金只能向特定投资者发行基金份额，即采取私募设立的模式。基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的。多采用投资公司形式运作，以规避政策的限制。海外基金的表现则相对活跃，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地产基金、荷兰国际(ING)、高盛、美林集团、雷曼兄弟等开始有规模地投资于内地房地产市场。2005年7月，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙房地产集团与摩根士丹利房地产基金及深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。从目前内地市场来看，海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高，具有经营特性的商业地产是海外基金投资的热点之一，其中收租型海外基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，再进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津等地。从房地产基金在中国的发展前景看，随着商业和服务业市场的对外开放，国内外商业企业都在加紧走连锁发展、跨区域扩张的道路，而已有的商业物业对现代商业发展模式的支持显然不够，可以预见商业房地产的需求量在近几年内会有持续的增长。宏观政策对银行资金流向房地产业的限制在短期内不会有松动，资金来源的多元化是商业房地产开发的必然趋势。在中国经济日益与世界经济接轨的大背景下，产业基金投资法等相关法律法规将得以制订和颁行，房地产业基金发展的政策瓶颈必将被打破。以房地产抵押贷款证券化为标志的房地产金融市场的不断发展与成熟，将为房地产基金应用于商业地产开发融资建立一个更为方便的进入和退出机制。
5.6 房地产投资信托融资
根据银监会《信托投资公司房地产信托业务管理办法》中关于“房地产信托业务”的界定，房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
5.6.1 房地产投资信托（REIT）的形式及其特点 我国房地产信托在历经几次整顿之后，在央行、银监局控制银行信贷风险的大背景下，得到了较快的发展。当前房地产信托的方式主要有三种：一是信用贷款型信托，指信托投资公司以受托的货币资金作为房地产开发的贷款，这种形式与传统的商业银行贷款类似；二是股权型信托，指信托投资公司以所筹得的资金持有房地产商的部分股权，与之共享开发收益，待开发完成后，由开发商回购股权；三是财产信托即以商业物业的财产形式委托经营获得融资。
(1)贷款型信托。这种信托项目，信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者(作为委托人)的委托，以信托合同的形式将其资金集中起来，然后通过一个信托贷款的模式贷给开发商，开发商在信托计划届满时，将资金偿还给信托公司。而信托公司在固定时点(如半年或一年)向投资者支付信托收益，并于期限届满之时将最后一期信托收益和本金偿还投资者。与商业银行贷款相比，贷款型信托期限较短，对资金的收益和安全性要求较高，所以单纯依靠信托资金，开发规模受到一定限制，适用于滚动开发；其融资成本高于银行贷款，且风险也较高，除此以外，与商业银行贷款没有本质区别，信托公司
主要起“搭桥作用”。贷款型信托一度是我国房地产融资信托的主要产品，主要原因在于它规避了银监局文件的诸多限制，如自有资金比例的要求和四证齐全的要求，使开发商较容易贷到资金，随着2006年第四季度，房地产贷款型信托计划“井喷”以后，监管部门己要求信托公司对此类信托计划参照商业银行的贷款标准执行后，其发展前景开始变得较黯淡。
(2)股权型信托。这种形式的信托，由信托公司向不特定的社会投资者募集资金，这笔资金以收购开发商的部分股权，甚至在有的项目中对开发商进行增资扩大股份，从而控制和获得开发商的部分所有者权益，并以转让或受让开发商股东的股权作为保证，将资金投入到相关项目中。信托计划届满时，由开发商的股东按照事先约定，对信托公司所持有的股份溢价回购，此溢价就构成了信托公司和相关投资者的共同毛收益。为保障信托委托人的利益，信托计划除采用股权溢价回购的规定以外，还要求有相应的担保措施，如专业担保公司承担连带担保，在某些案例中，甚至会要求房地产公司现有股东以其在公司的全部股份质押给信托公司，以确保信托股权的顺利收购，因而也被称为股权质押信托。这种形式的信托具有如下特点：信托的目的不是长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式来运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬；股权信托在这份合同中具有表决权的优先股性质，作为股东每年的回报率是固定的，不参与利润分成；在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位的，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求比较高，同时也是为了保证信托产品的安全性、收益性。
(3)财产型信托。此种方式，委托人提供业已存在并具有较强变现能力的商业地产类信托财产，将之委托给信托公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权，然后委托人在将信托受益权转让给投资者，实现融资目的，或者将受益权作抵押获得债务融资。其最大的特点在于几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金适用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。
5.6.2 信托融资的利弊权衡 通过权衡信托融资的利弊，可以得知该方式有以下优势和劣势：
(1)房地产信托融资的优势。第一，信托可以贯穿于房地产开发项目的全过程，包括拿地、市政规划、拿“四证”和销售许可证、预售到最后收购成熟物业的各个阶段，提供融资服务，堪称全方位、一站式服务；第二，综合财务费用低，虽然房地产信托融资要求的收益率高于银行，但信托的介入，有的是以股权形式介入的，帮助开发商达到银行的贷款要求，帮助房地产企业更早的办齐“四证”和销售许可证，尽早的销售，资金回笼，减少了资金的占用时间。故综合来说，信托融资降低了开发商的财务成本；第三，房地产信托可以串接多种其它融资工具，如可引入房地产基金转变为国内产业投资基金，可以固定回报方式介入项目公司，可适时包装房地产企业上市，可为项目前期建设融资以完成银行贷款条件等。
(2)房地产信托融资的劣势。对于房地产企业而言，信托融资的规模小、期限短，而且目前，信托投资公司介入商业地产开发的渠道较窄，2004年5月央行为配合信贷紧缩政策的实施，对从事房地产信托业务的信托投资公司进行了非正式告诫，信托对房地产的支持受到限制；另外，不动产信托业务的发展远远跟不上房地产市场的发展水平，无法满足商业房地产投资对流动性和合理避税的需要。
1 保理定义和分类
保理也被叫作托收保付,意为融资租赁企业进行租赁交易活动,产生应收租金后,把应收租金直接转交并卖给银行,然后通过银行索取,使承租方交付相应租金,而银行保有或放弃对租赁企业的追索权。
现代租赁保理主要涉及正向保理、反向保理和售后回租保理三种。
1.1 正向保理
又称卖方保理、普通保理、标准保理,是指由债权人(权利人)发起业务申请的托收保付。其中心主旨为“应收账款的转让与受让”,其宗旨是提高议价能力,捆绑上游。
1.2 反向保理
又称买方保理,是指由债务人(义务人)发起业务申请的托收保付。
1.3 售后回租保理
售后回租保理是指当卖方将设备等资产售卖给买方后,向买方将其租回利用,原来的买方变为租赁方,而原来的卖方变为承租方,其中产生的营收租金,由第三方进行索取并交付给租赁方。
融资租赁保理业务办理的费用:保理业务办理费用率通常是千分之一到千分之五,也可以结合实际状况将其免去。
无追索权保理意为托收保付机构凭借债权转让,对供应商进行融通资金后,就不保留对供应商的追索权,而是由托收保付机构独自承担买方不接受付款或没有能力进行付款的风险。
2 保理的流程和优点
2.1 保理的流程
2.1.1 正向保理流程
买卖双方有真实的贸易背景;融资租赁公司和供应商合作签订购货合同;银行对融资租赁公司采取间接授信额度;审核额度通过后,银行与融资租赁公司签署保理合同,办理应收账款质押登记;银行通过保理系统办理业务,发放融资给卖方,同时,供应商发货;到期买方(承租人)付款。
2.1.2 反向保理流程
租赁企业与大型供应企业之间具有买卖合同关系,而租赁企业与承租方又构成了融资租赁合同关系,供应企业已允诺回购担保,或其他第三方已经做出保证或进行物权担保,若是租赁企业完成货款支出,则保理业务完成。租赁企业应该在银行对产生的租金进行托收保付。
这种保理形式通常用来处理供应企业强势而承租方弱势的租赁业务中的支付款项情况。
2.1.3 售后回租保理流程
在该模式项下,承租人为获得融资为目的或改善财务结构,将自有设备出售给租赁公司,并且与租赁公司签署融资租赁合同,然后将此设备从租赁公司租回,是承租人和供货商为同一人的融资租赁方式。
2.2 托收保付的优势
2.2.1 正向保理优势:出卖方
(1)立刻将没到期限的应收账款转化成销售收入,优化和完善财务报表;
(2)为购买方提供竞争力更大的远期付款机会,扩宽市场发展路径,提高销售量;
(3)购买方的信用风险交由接受转让应收账款的银行来承担,使收款得到了保证;
(4)令接受转让应收账款的银行来进行资信调研、账务管控以及账款追还收回,可以降低管理成本。
2.2.2 反向保理优势:购买方
(1)通过接受远期付款机会,有利于资金运转,得到更多的经济效益;(2)减少开具银行承兑汇票、信用证等花费和开支。
其目的主要是在弱势购买方与强势供应企业之间建立一个交易成本低、流动性强的业务链。使融资困难的弱势购买方能够利用其对强势售卖方的应收账款来完成流动资金的融资,同时利用强势售卖方的低信用风险来取代弱势购买方的高信用风险,进而减少弱势购买方的融资成本。
2.3 售后回租保理的优点
(1)优化并整合承租方的财务架构,增大资产流动性和速效性;(2)如果将承租方得到的资金中的一部分用来偿还银行贷款,那么承租方的负债率将明显下降。
应收账款保理可以到中国人民银行征信中心动产融资统一登记系统进行查询。
3 保理会计处理及保理涉及的税收政策
3.1 贷款业务
意为把资金贷给他人使用而获得利息收入的经营活动。
所有占用、拆放资金获得的收入,包括未到期的金融商品利息利益的总流入、信用卡透支利息利益的总流入、购买返售金融商品利息利益的总流入、融资融券获取利息利益的总流入,还有融资性售后回租、买单结汇、票据贴现、罚息、转贷等业务获得的利息和利息性的利益流入,根据贷款业务缴纳增值税。
融资性售后回租,意为非资产所有人以融资为目标,将资产售卖给开展融资性售后回租经营活动的机构后,而开展融资性售后回租经营活动的机构又将该资产回租给非资产所有人。按照6%的税率缴纳增值税,另外“超3%即征即退”政策仅适用于有形动产融资租赁和有形动产融资性售后回租业务。
3.2 差额征税
融资租赁的差额征税政策,是指融资租赁公司收到的所有价款与价款以外各种费用,在扣掉融资租赁企业自身消耗的费用后,以剩余费用即销售额进行征税。租赁公司的成本包括租赁物直接相关的成本,如租赁物购入费用、关税缴纳成本、增值税缴纳成本、消费税缴纳成本、运杂成本、安装成本以及保险成本等,还包括融资租赁公司的融资成本。
一般纳税人的计算公式为:
应纳税额=[销售收入-支付价款]÷(1+税率)×税率-进项税额
小规模纳税人的计算公式为:
应纳税额[=销售收入-支付价款]÷(1+征收率)×征收率
3.3 有形动产超3%即征即退
经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会和商务部批准,为从事融资租赁交易的试点课税主体中的一般课税主体供给有形动产现代租赁服务,对这类课税主体增值税实际税收负担率大于3%的部分施行增值税即征即退政策。
经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会和商务部批准,为开展融资租赁交易的试点纳税义务人中的一般纳税义务人提供有形动产现代租赁服务,对这类纳税义务人增值税实际税收负担率大于3%的部分实施增值税即征即退。
3.4 发票
由国家税务总局发布的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》可知,融资性售后回租交易中,非资产所有人贩卖资产的行为,不可算在增值税与营业税的收取范畴中,即不对其收取增值税和营业税。公司采取融资性售后回租方式取得固定资产,根据相关规定需向从事融资租赁业务的企业开具普通发票(零税率),企业该行为不属于销售行为,在增值税和企业所得税上都不确认为销售收入。
3.5 融资租赁资产会计科目设置
本科目核算企业(租赁)为开展融资租赁业务取得资产的成本。
3.6 关注税收优惠政策
省级商务主管部门及国家经济技术开发区批准的租赁公司实收资本须达1.7亿元。
经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会或者商务部批准,开展融资租赁业务的试点课税主体中的一般课税主体,供应有形动产现代租赁服务与有形动产融资性售后回租服务,对这类课税主体增值税实际税收负担率大于3%的部分施行增值税即征即退政策。
参考文献
[1]陈婉怡.融资性售后回租业务问题的探讨[J].商业经济,2011(14).
[2]李瑞红.加快我国保理业务发展解决小企业“融资难”[J].柴达木开发研究,2012(01).
记者第一次见到Lionel Taylor，是2010年10月广交会期间。彼时，达泰DTF踌躇满志地在广州举办了开业盛典。转眼一年即将过去，保理业务也随着时间的推移不断深入人心。
保理业务在中国发展迅速
在此次的亚太地区国际应收账款融资年会上，来自中国、美国、英国、澳大利亚、俄罗斯等国家和地区的60多位保理行业的资深业内人士表达了他们对中国市场的看好。
“目前，我们在中国已经取得令人满意的成绩，在纺织、鞋类、消费电子等行业的成绩尤为明显。随着中国中小型出口企业对于保理服务的进一步了解和资金需求的渴望，达泰DTF即将多提供3000万美金的额度用于服务我们东西方的客户。” Lionel Taylor对记者如是说。
“从目前来说，中国的保理业务位居全球第二位，但是毫无疑问，未来中国的这项业务将突破为全球第一位，成为全球保理业务的领导者。”BCR Publishing Limited董事总经理Michael Bickers说。
据悉，近年来保理业务在中国得到了快速发展，2009～2010年，中国的国际保理业务由250亿美元增长到460亿美元，国内保理业务也从5709亿元人民不增长到10526亿元人民币。其中出口保理占全球保理业务总量的9.4%，为2000年总量的1041倍。在国际经济形势不容乐观的今天，中国保理业的逆势发展，成为业内关注的一个焦点。
事实上，在此次年会上，参与者普遍达成共识，保理作为一种新型的金融工具，已经逐渐为广大外向型企业所接受，成为扩展融资渠道、降低国际结算成本、发展对外贸易、实现资金合理分配的有效途径。
商业保理更具优势
不可否认，中国保理业的发展既面临着巨大潜力，又面临着严峻考验。与保理业发达的国家相比，中国保理业运营模式较为单一，商业保理发展较为缓慢，银行保理与商业保理发展很不平衡，部分保理业务领域还是空白。
“相对于综合性银行，独立的保理商在两方面更具优势：一是在市场方面，保理是个特殊的市场，独立保理商的服务更加专业；二是速度方面，独立保理商业务进展的速度要优于银行，保理的氛围也更为浓厚。” Michael Bickers向记者表示。
“保理商只做保理，而银行的两只眼睛，一支眼睛盯着客户，另一只眼睛则关注自己的产品会不会被淘汰。因此，独立的保理商更有专业精神。” Lionel Taylor形象地说。
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