投资性房地产公允价值计量论文

摘要：我国新会计准则中引入了公允价值计量方法，其中，投资性房地产在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量，文章对如何进行投资性房地产公允价值计量进行了解析。下面是小编为大家整理的《投资性房地产公允价值计量论文 (精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

投资性房地产公允价值计量论文 篇1：

投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策

摘要：2011年是我国企業会计准则与国际财务报告准则持续趋同的关键时期，但在公允价值应用方面仍面临着许多特殊问题。新的企業会计准则已实施四年有余，投资性房地产公允价值计量模式仍面临应用困境。究其原因，市场条件不完善、准则限制条件严格、相关指引缺失、会计计量理念转变困难和上市公司的会计政策选择成为困境产生的主要原因。只有在始终保持审慎态度的基础上，积极采取相关措施才能应对公允价值计量模式的应用困境。

关键词：投资性房地产;公允价值;计量模式;国际趋同

金融危机使我们认识到，公允价值尚不完美，但改进公允价值并不应否定其科学内涵，而是应当建立一个更加有效的机制。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，但是我国目前面临着作为新兴和转型经济国家，能否和如何实现我国会计准则与国际财务报告准则在公允价值计量和披露的持续趋同中的许多疑虑和重大挑战。在此背景下，本文以投资性房地产准则为视角，探讨我国非金融工具类准则的公允价值应用问题。

一、公允价值计量模式的应用困境

出于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企業会计准则第3号——投资性房地产》(简称CAS3)允许企業有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已四年有余，其效果如何呢?经笔者分析，2007年，在沪深两市1570家上市公司中，存在投资性房地产的企業有630家之多，仅有18家公司@采用公允价值模式进行后续计量，占比不足3%。2008年，在690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的公司只新增了金融街、昆百大A、金宇车城以及泛海建设。而2009年，只有中航地产1家于年初公告开始采用公允价值模式。2010年，截止笔者发稿日，仅新增了海南航空、世茂股份、ST天龙和金隅股份4家公司采用公允价值模式。因此，CAS3实施四年以来，全国总共只有27家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产。

正是这组数据引发了笔者的思考：分布于各大城市的上市公司，仅有区区的27家符合CAS3的条件吗?尽管我国市场经济环境尚不成熟，但房地产市场近几年来一直比较活跃，尤其是一些经济发达的省市。以2007年为例，630家持有投资性房地产的上市公司分布于全国30个城市，其中仅广州、北京和上海三个城市就占据234家，而这三个房地产市场活跃的大型城市却仅有3.4%的公司采用了公允价值模式。此前被有关专家和众多投资者给予厚望的陆家嘴、张江高科和益民百货等在“钻石地段”拥有众多投资性房地产的上市公司，也都不约而同地继续使用了成本模式。显然，投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，与我国房地产市场的客观情况严重不符。

更让笔者困惑的是那些A+B和A+H类型的企業也不愿意采用公允价值计量模式。这些上市公司即使在境内采用成本模式，也需要按照境外会计准则要求估算并披露投资物業的公允价值。因此，仅从节约信息披露成本的角度来看，这两类上市公司也无疑是最有条件采用公允价值计量模式的。而根据笔者的统计，以2008年为例，54家A+H类企業中有23家持有投资性房地产，但除中国银行外，其余企業全部采用了成本计量模式。

二、公允价值计量模式应用困境的不利影响

基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，笔者认为，首先，这不利于投资者依靠会计信息相关性进行决策。如张江高科，相关机构研究表明，如果按照公允价值计量模式计算，其投资物業增值应至少在40亿元以上。而在成本计量模式下，此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来，其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说，投资者拿到的财务报表不能反映企業资产的真实价值。

其次，不利于满足国际投资者的需要。没有引入公允价值时，境内外财务报告因此存在着较大差异。比如，方大A(000055)2005年国内财务报告的净利润为-5837万元，而境外财务报告的净利润竟达到了1228万元。按照准则制定者的预期，“新准则实现了国际趋同，能够大幅度地降低我国企業进入国际资本市场筹资的成本”。可是，属于A+H类的北辰实業，在执行新会计准则后仍存在着显而易见的“会计准则的差异”(见图1)。原因在于北辰实業在编制境内外财务报告时，对同样的投资性房地产仍然选取了两种截然不同的会计计量模式。特别是我国已经取消了对A+B类、A+H类上市公司的双重报表编制和审计的规定，横向对比消失后，投资者又该如何得知企業的真实价值呢?

最后，不利于进一步实现国际持续趋同。《国际会计准则第40号——投资性房地产》(简称IAS40)允许企業在公允价值模式与成本模式之间作出选择，但相关规定显示其明显倾向于公允价值模式。IAS40之所以保留了成本模式有两大原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验;另一方面也是给房地产市场和评估行業不发达的国家(包括我国在内)留出时间以发展成熟”。从目前的应用现状来看，我们目前显然无法获得“使用公允价值模式的经验”，“特殊情况和环境”并不是我国长期保持的优势。同时，房地产市场“发展成熟”势必是一个漫长的过程。但是，我们总不能等到市场经济完全成熟之后，才去考虑推广公允价值的使用。

三、公允价值计量模式应用困境的原因分析

(一)市场条件不完善

如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断，所谓“鱼和熊掌不可兼得”。“在中国，市场竞争还不够充分和规范，为此我们对于公允价值的引入采取了适度的态度。”具体会计准则中公允价值的运用出自于实践与国际化的需要，而最终的限制运用却缘于规范资本市场和“中国国情”的需要。市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来进一步应用公允价值计量模式的最大障碍。

我国企業会计准则制定机构对待公允价值的审慎态度，笔者给予充分的肯定和支持。只是笔者的疑问在于，这种审慎的态度究竟应主要体现在会计准则“门槛”上的严格限制，还是应更多地体现在进了“门槛”之后的详细规定和配套措施上呢?笔者将作进一步的分析。

(二)投资性房地产准则限制条件严格

CAS3第10条首先对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企業能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。而何谓“同类或类似的房地产”?企業会计准则应用指南指出：“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同类或类似的房地产”，也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模

式转为成本模式”。CAS3的严格态度由此可见一斑。此外，《企業会计准则讲解》(2008)第四章第二节中亦指出：“不允许同一个企業同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”一些在上海、北京等大型城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量。但由于许多公司在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产可能不符合公允价值计量条件，因而影响了这类上市公司最终对公允价值计量的采用。

笔者认为，CAS3的严格规定传递出“公允价值不宜采用”的信息。由此，公允价值模式被置于一个尴尬的境地，企業容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式。并且考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没有可能，企業一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上就不可逆转，并被监管机构充分关注，因此企業不愿意贸然采用公允价值计量模式。由此，会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。

(三)相关指引缺失：基于国际比较的结论

比较国内外投资性房地产准则的相关规定(见表1)，笔者发现，对于选取公允价值模式的条件，IAS40和CAS3均予以明确，且CAS3对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格。而对于如何进行公允价值计量的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等规定，CAS3却基本上没有涉及。所以，我国虽然在引入公允价值方面实现了很大的突破，但CAS3大部分的限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，即对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格，而对于使用该模式之后的相关规定却几近空白。这样的做法最容易产生两个后果：一是容易传递出“公允价值不宜采用”的信息，从而使企業曲解甚至误解我国引入公允价值的初衷;二是会计人员虽然知道那些具体業务能够按照公允价值计量，但是对于如何计量、确认方法是否合理等却显得无所适从。因此，会计人员可能会顾及其难以操作的特性或避免在政策运用中出现偏差，就索性对新政策不予考虑。

(四)上市公司对后续计量模式的会计政策选择

按照CAS3的规定：有确凿证据表明公允价值能够可靠取得的，“可以”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。正是“可以”二字赋予了上市公司根据自身情况选择后续计量模式的权利。

1、税收成本影响分析

由于会计和税法的不同要求，两种模式对企業的纳税成本产生了不同影响。一是对于投资性房地产持有期间公允价值变动的征税问题，《关于执行(企業会计准则)有关企業所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)已明确：投资性房地产持有变动不计入应纳税所得额，只计入递延税项，处置时才影响纳税数额;二是会计上规定采用公允价值模式计量不计提折旧或进行摊销，而税法则允许这部分费用在计算应纳税所得额时扣除。因此，两种模式关于所得税方面的实际纳税差异只表现在可在税前列支的折旧或摊销抵税。采用公允价值后，不计折旧或摊销固然可以减少企業当期费用，起到了提高账面利润的效果。但是从机会成本的角度看，原来折旧或摊销的抵税效应的消失，也会引起税收负担的加重。且这种考虑在新会计准则颁布之初、未明确相关税收规定时，已演变成了对纳税的担忧。所以，企業为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的，在很大程度上仍会采用成本模式。

2、利润波动影响分析

Francesco Avallone(2008)曾对欧洲七个国家持有投资性房地产的房地产公司，有关后续计量的会计政策选择行为进行了实证研究。其中一个结论表明，如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性，则会倾向于选择成本模式计量投资性房地产，因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。对于我国来说，这种平滑利润的动机依然存在。由于公允价值变动形成的利得或损失会反映在财务报表上，将可能导致企業在不同会计期间的经营業绩有不可预期的波动，有些企業不愿意承担由此产生的风险，尤其是趋于稳定的上市公司。例如，地处上海浦东的陆家嘴(600633)拥有200多万平方米的投资性房地产，这些房地产项目大多形成于上世纪九十年代，成本极低。曾有学者预测，如果采用公允价值方法进行估价，陆家嘴旗下投资性房地产的公允价值会较之取得成本增长5倍以上，总资产则会增值150亿元以上。从图2可以看出，陆家嘴在2000年至2007年间的盈利能力非常强，除2001年以外，陆家嘴每年的总资产收益率都稳定在5%左右，说明该企業已经是一个经营状况趋于稳定的企業。因此，業绩良好的陆家嘴，尽管旗下拥有较多可增值的投资性房地产，但该公司为了保持自己收益的稳定性，以保证業绩增长态势，最终没有采用公允价值计量。

3、主要财务指标影响分析

每股收益、每股净资产和净资产收益率等指标的波动往往与公允价值使用关系密切。其中，净资产收益率更是上市公司实施再融资和股权激励考核的重要指标。在会计政策变更时，企業虽然能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而这也会影响当期甚至以后各期净资产收益率的变动。笔者选取了5家上市公司使用两种模式前后的会计指标数据来说明此问题(见表2)。从中不难看出，采用公允价值模式对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，但如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，如泛海建设、中航地产。由于公允价值对于净资产收益率等指标的影响变化难以预期，这将给公司管理层以及利益相关者带来新的压力。所以，企業在对后续计量会计政策进行选择时，很可能会将这方面的因素纳入考虑的范畴。

4、利润分配影响分析

利润分配政策通常会影响上市公司的股价，因此，依靠投资性房地产公允价值变动损益增加的利润是否可以参与分配，成为上市公司会计政策选择时所关注的问题。例如昆百大A(000560)2008年一季度末的未分配利润为-5411万元。2008年6月6日，昆百大A决定对投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。计量模式转换后，该公司未分配利润增至惊人的2.63亿元，增幅为585.43%，一举改变了连续三年未分配利润为负的尴尬局面。事实上，计入当期损益的公允价值变动，本质上属于未实现利得或损失，在资产或负债没有处置前，这部分收益只是在账面上确认，没有相对应的现金流量。因此，短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。从利于公司未来发展的角度，企業自然不愿意将“纸上富贵”向投资者分配利润，避免造成企業资金状况的恶化。

四、推广公允价值计量模式应用的相关建议

笔者认为，我们在对待公允价值的问题上，不论将来中国市场经济发展到什么程度，都应该始终坚持审慎的态度。但是，“谨慎使用”不代表“不使用”，也不代表“不愿使用”，更不代表“混乱使用”!我们要强调特色、欣赏特色，但并不意味着固步自封。因此，我们一方面不能够放弃追求真实收益的目标，另一方面应当辅之以其他的信息特征来完善公允价值计量模式的使用，总体思路如图3

所示。需要强调的是，本文所指的“进一步推广公允价值”，是指在尊重我国国情的基础上，“积极但却稳妥”地推广公允价值，绝不是指贸然地全面使用。

(一)准则恰当引导公允价值模式使用：提高相关性

CAS3第9条规定：企業“应当”在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;第10条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“可以”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。经过上文对准则实施情况的分析，结合国际趋同形势，并考虑到目前我国有部分企業可以取得公允价值的事实，笔者认为可以对上述规定进行改进，以进一步提高会计信息的相关性。即改为：企業“可以”采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“应当”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续Hit。这样的改进，一方面没有改变准则以前的审慎规定，另一方面可以适当地引导公允价值模式被更多已符合条件的上市公司采用，同时也缩小了企業会计政策选择的空间。

(二)补充和完善应用指南：提高可操作性

笔者认为，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公允价值。可以鼓励企業聘请专業的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企業，也可允许这些企業自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念;另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行業与会计行業进行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，将公允价值的确定顺序以层级的方式明确提出，并确定其具体操作方法。

(三)鼓励评估估价并辅之严格的配套措施和相关规定：提高可靠性

1、鼓励企業聘请专業房地产评估机构

由于CAS3没有明确如何确定投资性房地产的公允价值，所以企業可以选择获取公允价值的途径。那么，上市公司对公允价值的确定方法是否可靠呢?经笔者统计(依据年报、公告、网站信息等资料)，上市公司在确定公允价值时大多直接或主要采用了专業房地产评估机构的评估结果(16家公司)或参考第三方调查报告(3家公司)，但也存在公司董事会参考同类同条件房地产的市场价格自行确定公允价值，甚至照搬照套，含糊其辞的情况(8家公司)，这些方法显然不够客观和公允。

笔者认为，准则应指引企業根据第三方房地产专業评估机构的独立价值评估结果确定公允价值是有必要的。一方面，正如Dietrich J.Richard et al.(2000)认为外部资产评估师作出的公允价值评估一般具有谨慎性偏差较低、准确性较高、管理层操纵较轻的特点，独立评估师的专業性可以提高公允价值的可靠性;另一方面，独立评估师具有的独立性无疑会缓解公允价值的信任危机。但是，考虑到目前我国评估界在提高透明度和工作质量等方面还需要做大量的工作，尚不具备像香港那样强制使用评估价格的条件。因此，笔者认为，准则可以鼓励企業聘请专業的房地产评估机构确定公允价值，但对于有能力的企業，也可允许其自行确定，但必须制定相应的计量管理办法。

2、建立与公允价值模式相关的计量管理办法

笔者认为，采用公允价值计量的上市公司应当建立、健全《投资性房地产公允价值计量管理办法》，同时定期进行对外披露，并由董事会对其实施效果负责。具体来说，本文认为与投资性房地产公允价值计价相关的计量办法应当至少包括以下几方面内容：(1)公司依据会计准则的规定对公允价值计量适用范围是如何界定的，并制定出公允价值计量与信息披露的程序，建立完善的公允价值计量备查簿，各相关管理部门对公允价值的准确计量和信息披露的真实性负责;(2)按照公允价值计量的不同层次，明确公允价值的获取途径，选择恰当的估价方法进行估价;(3)公司通过培训专業人员，以提高会计人员职業判断水平和加强内部审计工作。

3、改进披露模式，增加披露的透明度

笔者认为，以评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。例如，不存在活跃市场、但类似可比资产(如同一城市中的房地产)存在活跃市场的投资性房地产，应当首先披露资产存续期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，并披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据(如根据房地产所处地段进行调整)，从而让报表阅读者根据会计报表可以判断上市公司采用的计量方法是否合理。

责任编校：蒋尧明

作者：刘永泽 马妍

投资性房地产公允价值计量论文 篇2：

新准则下投资性房地产公允价值计量模式解析

摘要：我国新会计准则中引入了公允价值计量方法，其中，投资性房地产在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量，文章对如何进行投资性房地产公允价值计量进行了解析。

关键词：投资性房地产;公允价值计量

新的《企业会计准则第3号-投资性房地产》中提出，“企业投资性房地产的后续计量，通常采用成本计量模式，但是有确凿的证据表明能够持续可靠取得公允价值的，可以对投资性房地产采用公允价值计量模式。”可是在实务中，更多的企业仍然采用成本模式。随着房地产价格节节攀升，若仍以成本模式计量，将无法真实体现投资性房地产的增值部分。为此，笔者提倡当企业所在地投资性房地产有活跃的交易市场，同时企业能够从该交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以此作为合理估计投资性房地产公允价值的依据时，企业应舍弃成本计量模式、运用公允价值计量模式。

一、投资性房地产的初始计量

在新准则中，对于投资性房地产的初始计量仍按取得时的历史成本确认。

第一，对于外购的投资性房地产按投资性房地产准则中规定的成本、支出作为入账价值，其中包括买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;对自行建造的投资性房地产，按发生的使其达到预定可使用状态前必要支出作为入账价值。会计核算时，按应计入投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产—成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

例1：假设A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年1月，A公司购入一栋办公楼用于对外出租。出租当日写字楼的公允价值为5000万元，A公司账务处理如下：

借：投资性房地产——成本

50000000

贷：银行存款 50000000

第二，自用房地产、作为存货的房地产是属于非投资性房地产的内容。如果非投资性房地产转换为投资性房地产，应当将房地产转换当日的公允价值作为转换后投资性房地产的入账价值。在会计核算时，自用房地产应当按该项土地使用权或建筑物在转换日公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目，作为存货的房地产应当按该项房地产在转换日公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”、“存货跌价准备”科目;按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”、“开发产品”科目。同时，公允价值与原账面价值之间的差额分两种情况处理：如果转换当日的公允价值小于原账面价值的，借记“公允价值变动损益”科目;如果转换当日的公允价值大于原账面价值的，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

例2：假设B公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年1月B公司将其一栋旧办公楼出租给C公司，该办公楼原价为5000万元，已提折旧1250万元，公允价值为3700万元，B公司账务处理如下：

借：投资性房地产——成本

37000000

累计折旧 12500000

公允价值变动损益 500000

贷：固定资产 50000000

二、投资性房地产的后续计量

在新准则中，投资性房地产如果有确凿证据表明符合公允价值模式进行后续计量的，应采用公允价值计量模式，

通常公允价值计量模式与成本计量模式账务处理是不同的，它不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不计提减值准备。后续计量时，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，取得的租金收入，计入其他业务收入或营业外收入等。会计核算时，公允价值与原账面价值之间的差额或借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目;当取得租金，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”等科目。

例3：(沿用例2)2010年12月31日，该项投资性房地产公允价值为3600万元，且收到租金8万元。B公司账务处理如下：

借：公允价值变动损益

1000000

贷：投资性房地产——公允价值变动 1000000

借：银行存款 80000

贷：其他业务收入 80000

三、投资性房地产的后续支出

在新准则中，投资性房地产的后续支出根据经济利益是否流入企业分别不同情况处理。

(一)资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。会计核算时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

例4：(沿用例2)2010年5月，B公司与D公司厂房经营租赁合同即将到期。为了续约，B公司决定按D公司要求进行改扩建。厂房改扩建工程完工共发生支出200万元，此时厂房的账面余额为1500万元，其中，成本1300万元，累计公允价值变动200万元。B公司账务处理如下：

1.投资性房地产转入改扩建工程时

借：在建工程 15000000

贷：投资性房地产——成本

13000000

——公允价值变动

2000000

2.发生支出时

借：在建工程 2000000

贷：银行存款 2000000

3.完工时

借：投资性房地产——成本

2000000

贷：在建工程 2000000

(二)费用化的后续支出

不满足资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。在会计核算时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

例5：(沿用例2)B公司对投资性房地产进行日常维修，发生维修支出5万元。B公司账务处理如下：

借：管理费用 50000

贷：银行存款 50000

四、投资性房地产转换为自用房地产

在新准则中，对于投资性房地产转换为非投资性房地产(自用)的，应当以投资性房地产转换当日的公允价值作为转换后非投资性房地产的入账价值。会计核算时，在转换日，按该项投资性房地产的公允价值借记“固定资产”、“无形资产”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，公允价值与原账面价值的差额，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

例6：(沿用例1)A公司将出租在外的办公楼收回用于本企业行政管理，该项房地产公允价值为5500万元，原账面价值为5750万元。其中成本为5000万元，公允价值变动为增值750万元。A公司账务处理如下：

借：固定资产 55000000

公允价值变动损2500000

贷：投资性房地产——成本

50000000

——公允价值变动 7500000

五、投资性房地产的处置

在新准则中，当投资性房地产发生出售、转让、报废等处置时，需要将处理收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(一)投资性房地产的出售、转让

在出售、转让投资性房地产时，应当按实际收到的金额确认当期损益，结转相关的成本。同时，还应将累计公允价值变动损益一并结转到当期损益，如果存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并结转到当期损益。在核算时，按其收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按其成本，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，按公允价值变动损益，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目;按资本公积，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

例7：(沿用例1)假设作为房地产开发公司的A公司将其开发的一栋写字楼出租给E公司使用，该写字楼达到预定可使用状态时的入账价值为5000万元，公允价值为5700万元。期末写字楼的公允价值为5800万元。租赁期满后，A公司决定收回并出售写字楼。售价为5500万元，A公司账务处理如下：

1.出租时

借：投资性房地产——成本

57000000

贷：开发产品 50000000

资本公积——其他资本公积

7000000

2.期末公允价值变动时

借：投资性房地产——公允价值变动 1000000

贷：公允价值变动损益 1000000

3.出售时

借：银行存款 55000000

贷：其他业务收入 55000000

借：其他业务成本 58000000

贷：投资性房地产——成本

57000000

——公允价值变动 1000000

4.结转累计公允价值变动损益

借：公允价值变动损益 1000000

贷：其他业务收入 1000000

5.结转原计入资本公积的部分

借：资本公积——其他资本公积

7000000

贷：其他业务收入 7000000

(二)投资性房地产的报废、毁损

对于报废、毁损的投资性房地产应当及时进行清理。在会计核算时，应将投资性房地产账面价值转入“待处理财产损溢”科目，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“投资性房地产——成本”，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。报经批准后，如有残值收入，借记“银行存款”等科目，如有可收回赔偿，借记“其他应收款”科目，发生的其他支出，借记“其他业务成本”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。

例8：(沿用例2)假设B公司租凭给C公司办公楼因地震发生倒塌，因此进行清理。发现倒塌时，该投资性房地产的账面价值为3700万元，其累计公允价值变动贷方余额为100万元。清理后的残料变价收入为10万元，B公司账务处理如下：

1.清理时

借：待处理财产损溢

36000000

投资性房地产——公允价值变动 1000000

贷：投资性房地产——成本

37000000

2.批准时

借：其他业务成本 35900000

银行存款 100000

贷：待处理财产损溢 36000000

参考文献：

1.财政部.企业会计准则2006[M].经济科学出版社,2006.

2.中国注册会计师协会.会计[M].财政经济出版社,2007.

(作者单位：湖北生物科技职业学院)

作者：甘琼

投资性房地产公允价值计量论文 篇3：

投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究

摘 要：自2014年7月《企业会计准则——第39公允价值计量》全面推广实施，推动投资性房地产公允价值计量模式的发展进入一个新的阶段，运用也得到了较大的推动。据此，以投资性房地产计量模式准则实施后实务中的具体表现，对投资性房地产运用公允价值计量模式现状做出初步总结，归纳了公允价值计量在运用中存在的问题，并在此基础上提出相关建议与措施，促进公允价值在投资性房地产计量的运用。

关键词：公允价值计量;投资性房地产;公允价值计量层次使用

2006年2月财政部颁布《企业会计准则第3号-投资性房地产》(以下简称CAS3)，该项准则将原划分为固定资产的投资性房地产独立出来，并针对其计量模式，在成本计量的基础上，给上市公司新增一会计政策：公允价值计量。公允价值计量模式运用在越来越多的资产负债计量核算中。为更好的促进公允价值模式的使用，2014年4月财政部颁布《企业会计准则——第39号公允价值计量》(以下简称CAS39)，该项准则进一步在可行性、操作性等方面，将公允价值计量落实到可操作层面，对比以往，更多的上市公司对其投资性房地产由原来的成本模式改为公允價值计量模式。

1 投资性房地产公允价值计量理论简述

CSA39在结合国外会计理论的基础上，对公允价值定义做出了最前沿的解释：公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。公允价值计量属性是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债计量属性。具体以投资性房地产为例，其公允价值通俗点表现为其市场脱手即销售价格或该房地产未来现金流量的现值。公允价值的定义体现出来投资性房地产公允价值模式的运用受限于使用条件、具体公允价值获取的手段，获取信息的可靠性相关性等。

2 投资性房地产公允价值计量模式运用现状分析

CAS39实施至今以后两年多的时间，该项准则的颁布与实施是否在一定程度上促进了上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，在这过程中存在哪些问题呢?笔者通过手工查阅统计分析我国1020家上市公司2015年年报中投资性房地产计量信息，其实施现状归纳为以下几点。

2.1 受限于准则条件的严格要求，投资性房地产公允价值计量模式运用现状受阻

CAS3虽然提出公允价值计量，但对实施会计主体强调条件限制，在符合一定条件的前提下，可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。比对2015年年报，800多家上市公司对于其投资性房地产这一资产采用公允价值计量模式的仅有4.47%(2015年年报，850家企业存在投资性房地产，其中38家运用公允价值计量模式)。这显然与我国近几年蓬勃发展的房地产市场严重不符。为何绝大部分企业都不选择公允价值模式计量呢?首先，CAS3中强调的有条件的选择，其中有条件是指投资性房地产所在地有活跃的交易市场，且企业能从交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息。持有投资性房地产的上市公司，首先强调其房地产资产所在地有发展完善市场高度发达的活跃市场，并在此市场背景下，借鉴同类或类似房地产在该活跃市场的托手价格即市场售价采用估值技术等信息确定其公允价值。这一条件，对于某些上市公司在受限发展不完善的房地产交易市场环境下，只能参考同类或类似房地产的交易价格，而对于类似资产这一判断条件，需参考房地产地理位置、房龄等多种影响房地产价格的因素，这为企业真能公允的取得类似资产的市场价格带来了多重变动影响因子，极大的增加了公允价值计量操作性的难度。其次，CAS3强调以采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这一准则的规定，结合我国房地产市场房价下跌的可能性，这在一定程度上更限定了部分采用公允价值计量的态度。

2.2 公允价值确认计量存在问题

CAS39中划分为三个层次的公允价值计量输入值，按其公允性，在使用的优先推用方面，依次是第一层次、第二层次，当无法取得第一、第二层次输入值，才会不得不使用第三层次输入值。公允价值计量强调的是公允、合理、可靠的价值。企业应当在当前有足够信息支撑估值技术运用的环境下，对其资产或负债才能采用公允价值计量。估值技术取得数据的相关性、可靠性在很大程度上受限于输入值层次的反应的数据质量等性质。CAS39默认公允价值采用第一层次的输入值，能体现最为可靠的资产或负债计量信息。第一层次信息，对于公允价值，反应的是模式市场环境下，相同资产无需调整可直接采用的市场脱手价格。但在我国发展不完善的市场环境下，存在某些资产在市场中难以找到相同资产市场脱手价格的现状比如投资性房地产，对于这一特殊的资产，就房产而言，第一层输入值就需要在房产房龄、产权、结构、地理位置、周边商业环境等多重因素方面与被计量的房产信息相同，这在模式市场中是很难找到取得该输入值的。上市公司在此种背景下，在已确定采用公允价值计量模式会计政策的准则条件下，此时为取得公允价值计量数据信息，就只能依据所获得的最可靠最相关的信息采用估值技术，反映企业可获得的最佳信息来确定其公允价值。而不同企业房地产所在地市场发展程度信息透明度等不同，不同的企业对相同资产的信息获得度不同，这在很大程度上导致不同企業针对同一资产的获得的公允价值最佳估计值也会不同，极大降低公允价值的可靠性与可比性。当上市公司第一层、第二层公允价值输入值均难以取得时，就只能依据第三层输入值来确定其公允价值。而第三层次的输入值是不可观察的输入值，其中大量需要会计人员的职业判断能力，这就导致估值技术因为融入了大量主观性的因子大大降低公允价值的信息质量和可靠性。通过对2015上市公司年报关于三个计量层次使用情况，其中86.96%大量使用了第二、第三层次的计量方法，这在很大程度上，给相关企业带来的盈余管理的嫌疑。

2.3 上市公司取得公允价值的评估费用较高，增加企业成本

为何绝大部分企业很少使用第一层次的输入值?统计分析15年年报披露的投资性房地产相关信息，上市公司確定公允价值时，表现为这几种方式：依据专业房地产评估机构或独立第三方评估调查报告、公司董事会等管理层自行确定等。采用公允价值计量模式计量投资性房地产的上市公司，至少每期末需要对投资性房地产的公允价值评估一次。企业依据第一层输入值来确定的公允价值，主要采用的是专业评估机构报告的相关信息;这种独立性、可靠性较高的数据的采集，往往是上市公司支付专业评估机构大额的公允价值评估费为成本才获取的，而这在一定程度上极大的打击了上市公司采用公允价值计量的积极性。

3 推进投资性房地产公允价值计量模式发展建议

参照上述对我国投资性房地产采用公允价值计量模式现状分析反映出的公允价值计量运用问题，笔者建议对推进投资性房地产公允价值模式运用可从以下几方面着手。

3.1 完善理论体系建设，提高估值技术，加强操作性的适应性

首先，完善公允价值理论体系，进一步修订公允价值计量准则。借鉴实务中多种资产公允价值计量运用现状，修订相关准则，并颁布针对性的公允价值操作指南。比如站立在我国经济发展实情的基础上，结合我国房地产市场发展情况，加强对投资性房地产公允价值计量模式的操作性体系的建立，完善非活跃市场条件下，投资性房地产公允价值计量的准则条件，完善现值技术的理论研究等，为我国公允价值计量准则的具体实施运用提供充分的理论指导与规则约束，以理论为公允价值实施开拓先行的道路。其次，准则中重点完善估计技术，增强公允价值的可操作性与相关性。甚至可针对不同的资產和负债，颁布详细的操作指南，增强其公允价值的获取性与可靠性。

3.2 鼓励企业聘请专业房地产评估机构，促进企业采用公允价值计量

笔者认为在公允价值取得的三个层次的输入值时，准则应引导企业采用第三方评估机构结果或调查报告来确定其公允价值。独立于第三方的外部评估机构作出的相关数据信息具有偏差率低、客观性高、企业管理层操作率低的特点，这在一定程度上大大提高了公允价值的客观性和相关性。相关准则应鼓励上市公司聘请专业房地产评估机构来获得公允价值信息，针对其评估费过高的成本支出，相关准则可以在税费方面给予一定的抵减优惠等，实际降低企业的管理成本，促使企业在实际财务方面更有条件和能力采用公允价值计量投资性房地产。

参考文献

[1]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以津滨发展及同行业同地区公司为例[J].会计研究，2013，(09).

[2]许珊珊.关于公允价值几个问题的思考[J].财会通讯，2016，(25).

[3]李庆玲.我国公允价值计量信息披露现状与改进-基于沪市A股上市公司的经验分析[J].会计之友，2016，(18).

作者：殷栋华