司法拍卖房产能否适用限购政策的法理分析
摘 要：为了稳定房地产市场，我国各大城市广泛采取了住房限购政策。然而，限购政策与国家司法拍卖有关法律存在冲突，给房产司法拍卖执行活动带来了一定程度的冲击。笔者认为，房产司法拍卖是否适用限购政策不能“一刀切”。依据整体性法律观，要综合考虑有关法规、原则和政策，妥善加以解决。在有关法规与政府政策相冲突时，既要坚持保障民事权利的法律原则，也要兼顾维护公共利益的政策需要，在公共利益和当事人的民事权利之间取得适当平衡。
关 键 词：司法拍卖;限购政策;整体性法律
收稿日期：2017-08-25
作者简介：黄辉明(1968—)，男，安徽桐城人，中共江苏省委党校法政部副教授，法学博士，研究方向为法理学和法史学。
目前，为了抑制房地产投机炒作和稳定房地产市场，全国各大城市针对房地产市场推出了一系列限购政策，取得了一定的效果。然而，对于司法拍卖房产是否受限购政策调整，各地的做法不一，已引起了媒体和社会的广泛关注。因此，从法理上分析这一问题具有重要的现实意义。
一、地方法院与地方政府部门两个
文件规定的冲突
针对司法拍卖房产是否适用限购政策，2017年5月31日，江苏省高级人民法院在江苏法院系统内部下发了《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提出：“司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不收地方性房产限购政策的影响。”同时，《通知》还要求“各级法院在司法拍卖中严禁出现司法拍卖适用房产限购政策的说明或特别提示，在竞买人咨询或现场看样时应当作出司法拍卖房产不受限购政策影响的肯定性答复。目的是鼓励竞买人积极参与竞买，消除其后顾之忧。”
江苏省高级人民法院下发《通知》的起因是担心限购政策影响司法拍卖执行活动。《通知》认为：“个别地方出台文件，要求司法拍卖也要适用住房限购政策，一些法院执行局机械套用，不经请示上级法院，在拍卖公告中作司法拍卖房产也适用住房限购政策的特别提示，严重影响了司法拍卖成交率及司法财产处置工作。”“司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，个别地方出台的房产限购政策，主要目的是调整市场自主交易行为，而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不受地方性房产限购政策的影响。”同时，《通知》也提出了司法拍卖房产的法律依据：“依据相关法律和司法解釋规定，司法拍卖成交或者裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债后，应向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书，不动产登记部门应当依法办理登记，拒不协助办理登记手续的，依法采取强制执行措施。”
然而，引起媒体和舆论格外关注的是另外一个文件：南京市房地产市场综合执法办公室《关于明确<关于进一步加强房地产市场调控的通知>操作有关事项的通知》，发文时间是2017年6月7日。该文件表达的内容恰恰与江苏省高级人民法院下发《通知》的内容相反，两者间隔的时间也仅有一周。该文件明确要求：“因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格;同时，取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续，司法拍卖的成交确认时间在通知执行日之前的，不执行住房限制转让政策。” 南京市房地产市场综合执法办公室的这份文件发送给南京市中级人民法院、南京市国土局、南京市司法局，各成员单位，各区房地产市场综合执法办公室，并规定从2017年6月10日起开始执行。笔者认为，行政部门将自己的文件发给法院要求执行，做法上有些不妥。因为南京本地执行限购政策，外地人到了南京，如果不具备购房资格，还参加了司法拍卖，南京的限购政策即形同虚设。
由上文可知，江苏省高级人民法院与政府部门这两个文件存在明显冲突，在司法拍卖房产是否限购问题上二者的态度截然相反。那么，对于司法拍卖房产是否属于限购范围这一问题，其他省市又是如何规定的呢?关于司法拍卖房产是否适用限购政策，各地的做法不一。多数城市的做法是遵守法律规定，不予限购。如2016年11月10日，杭州住建局官网明确答复“司法拍卖住房不在限购范围内”。2017年6月28日，西安在出台的限购政策中明确提出，通过司法裁决和直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受限购政策规定的限制。但北京、深圳、广州、厦门、南京等10多个城市要求“司法拍卖房产”限购。2017年4月27日，北京多部门协商决定，法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。目前，关于地方政府的限购政策是否影响到司法拍卖领域，在国家层面尚没有统一的规定。
二、司法拍卖房产有关法规与限购
政策的冲突
涉及司法拍卖房产的有关法规有《物权法》《民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《民事诉讼法》第二百四十二条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
根据上述法律规定和司法解释，司法拍卖房产的所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策影响，产权过户协助执行单位必须配合办理相关手续。因为无论是《物权法》的规定，还是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定，不受地方限购政策的约束。因此，江苏省高级人民法院下发的《通知》是有法律依据的。
拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖，即法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。司法拍卖不仅要让债权人的利益最大化，也是一种执行程序，重要的是价值获得最大化，价高者得。限购政策是对自由买卖的限制，不是价高者得，从而防止炒作，抑制高房价，维护房地产市场的稳定。因为限购不是价高就能得到，影响偿债能力，这就是法律与政策冲突之所在。反之，一些人可能利用司法拍卖“钻空子”，避开限购政策，这也是地方政府担心的主要原因。
限购是政策，不是法律，是一种临时性措施。虽然地方政府既是为了维护房地产市场的稳定，也是贯彻中央对房地产定位的要求，但地方政府通过下发文件的形式就置全国性法律于不顾，则不符合建设法治国家的要求。拍卖行为本身是法院为了保障债权人的合法权益而行使的司法权，地方政府单方面要求法院适用限购政策有行政权对司法权扩张的嫌疑。
在司法拍卖房产是否限购问题上，法院和政府有各自的合理关切，两者的冲突是客观存在的。要想找到解决冲突的办法，不能仅停留在冲突的表面，要对此问题进行深入的法理分析。
三、阐释性法律概念和整体性法律观
要想解决司法拍卖房产法律适用上存在的问题，首先必须对“什么是法律?”这个历久弥新的问题有一个全面的认识。在这一问题上，分析法学、功利主义法学与自然法学等学派有着迥然不同的观念。就本文内容而言，应区分三种法律观，即形式性法律观、工具性法律观与整体性法律观。
形式性法律观认为，法律是一套固定的、形式性的规则，法官无权改变它，只能机械适用法律，以维护法律的稳定性、连续性和权威性。形式性法律观是一种机械的法律概念，分析法学和概念法学都持形式性法律观。分析法学家们甚至提出了“恶法亦法”的观点，主张把道德与法律区分开来，即使是邪恶的法律，在立法机关改变它之前也都是有效的法律。英国著名分析法学家哈特说：“道德上邪恶的规则可以仍是法律”。[1]依据形式性法律观，法官成了一部机械适用法律的“仪器”，类似于“自动售货机”，案件的判决结果是确定的、完全可以预见的。
工具性法律观认为，法律是实现政治目标的工具，关切公共利益，随社会需要而变化，在法律规则的背后是现实规则。工具性法律观是一种实用主义或功利主义的法律概念。边沁认为衡量立法的标准是功利原则：即“最大多数人的最大幸福”，[2]个人利益要服从多数人的利益。工具性法律观否定法律的确定性。在法律适用上，法官不能机械适用法律，而应根据政治目的，灵活运用法律。弗兰克提出“規则怀疑论”，认为“法律在很大程度上过去是，现在是，而且将来也是含混的和有变化的。”[3]卢埃林认为，法官的主要任务是使新生的社会生活的需要得到最大限度的满足，为此要对法律进行解释。工具性法律观注重集体目标，忽视个人权利，损害了法律的稳定性和权威性。
在整体性法律观看来，法律既不是一套固定不变的规则集合体，也不是没有某种一致性。法律与道德、法律与社会具有紧密的联系，因而法官在适用法律要考虑多种因素的影响，灵活阐释法律，特别是处理疑难案件时，法官要创造性适用法律，保持一定的灵活性。整体性法律观是一种阐述性法律概念，对法律的理解在于阐述，但阐述也不是随心所欲的，要从整体上理解法律。自然法学和社会法学一般都持整体性法律观。社会法学提出“活的法律”，自然法学提出人定规则之外的“自然法则”，这些观念都扩大或矫正了形式法律概念。
美国著名法律学家罗纳德·德沃金是整体性法律观的典型代表。他立足于美国社会现实，本着独特的视角来建构其整体性法律理论。在德沃金看来，法律属于实践性学科，必须用建设性阐释回应社会需要。他说：“我们必须以完善建设性阐释开始，使法律研究适合于社会实践。”[4]德沃金以阐释的态度来理解法律，提出了整体性法律观。作为整体的法律“既是法律实践的产物，又是对法律实践进行全面阐释的激励。它向裁决案件时的法官们提出的程序是基本的阐释而非偶然的阐释”。[5]整体性的见解是德沃金法律观的核心，即“法律的生命与其说是某些漂亮的迷信，不如说是整体性。”[6]为此，德沃金对整体性作了全面分析：“一是立法的整体性原则，它要求那些以立法制定一项法律的人在原则上保持该项法律的一致性。二是审判的整体性原则，它要求那些负责确定法律内容的人在理解和实施法律时以上述方式保持一致性。”[7]可见，德沃金是想运用整体性原则来保持法律在某种意义上的一致性，因而他批判形式性法律观和工具性法律观在法律确定性问题上的两极对立：“作为整体的法律对‘法律就是法律’那种陈旧观点的机械主义以及较新的‘现实主义’那种观点的犬儒主义表示叹息。”[8]德沃金在对整体性法律观作出总结时认为：“接受整体性阐释理想的法官力图在关于公民权利和义务的某种前后一致的原则中，找到对其社会的政治结构和法律学说的最合理的建设性阐释，以此去判决裁决疑难案件。”[9]
依据整体性法律观，德沃金认为，法律是规则、原则和政策的综合。针对哈特的“法律规则”论，德沃金认为，法律不仅指规则，而且还包括“原则、政策和其他各种准则”，[10]它们也是法的重要组成部分。一是德沃金分析了规则与原则的区分。德沃金认为，法院在那些首创性的判决中经常要采用一般原则，而并不是规则。例如：在一个遗嘱继承人为取得遗产而谋杀遗嘱人的案件中，就不能根据继承法遗嘱有效的规则判决该犯罪嫌疑人享有继承权，而应根据一项普通法原则判决，即“任何人不应从自己的错误中获利”这一原则判决剥脱犯罪嫌疑人的继承权。原则与规则不同，规则是确定的，在适用时或者有效或者无效，而原则则比较灵活，它决定法官考虑的方向。原则也具有法律约束力，在规则与原则发生冲突时，原则具有优先性。二是德沃金指出了原则与政策的区别。政策“规定一个必须实现的目标，一般是关于社会的某些经济、政治或者社会问题的改善。”[11]原则“应该得到遵守，并不是因为它将促进或者保证被认为合乎需要的经济、政治或者社会形势，而是因为它是公平、正义的要求，或者是其他道德层面的要求。”[12]德沃金批判了功利主义法学，认为后者仅强调一般福利，一种集体目的，即政策。但事实上，就立法而论，往往要兼顾政策和原则，在司法上主要应以原则为依据。“疑难案件的判决，显然是而且也应该是因原则而不是因政策而产生的。”[13]如对飞机制造商提供津贴的立法体现了加强国防的政策，但一个飞机制造商提起要求获得立法所规定的津贴之诉时，所依据的是他有取得津贴的平等权利的原则，而不是加强国防的政策。又如审理案件时遵循的判例，所遵循的也正是“同样情况同样处理”的公平原则。可见，在政策与原则之间，德沃金更看重原则。
德沃金的学说以“权利论”作为核心。他之所以强调规则、政策与原则之分，就是为了强调权利原则，法律必须以某种道德原则作为基础，原则是整体性法律的灵魂。德沃金要求政府必须认真对待权利：“我们可以坚决要求它认真地对待权利，要求它遵守一个关于权利是什么的前后一致的学说，要求它始终如一地恪守自己的宣言”。[14]虽然德沃金法律学说强调的是个人权利，但其整体性法律观具有可取之处，为我们分析疑难案件提供了一个建设性的分析工具。
四、整体性法律观在司法拍卖房产
法律适用问题上的运用
在疑难案件处理问题上，法官要发挥主观能动性，创造性地阐释法律。依据整体性法律观，法律是规则、原则和政策的有机统一。在司法拍卖房产是否限购问题上，我们要综合考虑有关法律规则、民事权利原则和政府政策，以原则为统帅，灵活解决规则与政策的冲突。
依照司法拍卖房产的有关法律，为了保障司法拍卖房产的顺利变现，并无限制购房人资格的规定，而政府的限购政策在一定程度上妨碍了涉讼房屋的司法拍卖。可见，司法拍卖房产有关法律与限购政策存在冲突。
从形式性法律观来看，法院在处理司法拍卖房产问题时，有理由只适用国家法律，不适用地方政府部门的政策性文件。换言之，法院可以允许不具购房资格的公民参与竞买司法拍卖房产，并以司法文书裁决房屋归竞买人所有。依据《物权法》，房屋所有权自司法文书生效时转移。与此同时，法院还可以要求政府登记机构协助执行。
从工具性法律观来看，在司法拍卖房产问题上，法官有很大的自由裁量权，法官可以从公共利益出发，适用限购政策。至于其中可能对当事人个人利益造成的损害，可以不予考虑，因为法官关注的是集体目标而不是个人权利。
从整体性法律观来看，法院在处理司法拍卖房产问题时，不仅要考虑国家有关法律，还应该考虑到政府限购政策。虽然限购政策是地方政府部门制定的，但限购政策也是贯彻中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一房地产政策精神要求的产物。在房地产市场长效机制形成以前，限购政策是当前稳定房地产市场秩序的必要手段。因此，法院在处理司法拍卖房产问题时，不能对限购政策置之不理，而应当审慎对待，协调限购政策与法律规则的冲突。
至于如何协调二者的冲突，还要回到原则的高度，在规则与政策发生冲突时，原则的效力高于規则与政策。所以，法院可以运用相关原则来协调规则与政策的冲突。民事法律的首要原则是保障民事主体的权利。这一原则要求司法拍卖房产应尽可能顺利变现，以保障原告的受偿权，也防止被告财产权的不当减损。限购政策可能损害原被告双方的财产权利，同时也影响执行的效率。因为政策是一时一地的政策，具有多变性，如果法院裁决完全依据限购政策，就会损害法律的确定性和可预测性，从而影响公众对法律秩序的信赖，这是不利于法治国家建设的。笔者认为，为了保障原被告双方的民事权利，司法拍卖房产因其特殊性要与一般商品房区别开来，审慎适用限购政策。
民事法律还有一条重要原则，就是民事权利受公共利益限制原则。住房问题是民生问题，涉及公众利益。限购政策是政府为了稳定房价，抑制投机炒作，维护房地产市场秩序而采取的宏观调控措施。可见，限购政策是出于公共利益的需要而对民事权利的一种限制。如果允许司法拍卖房产不受限购政策制约，势必不利于限购政策的实施，进而影响房地产市场稳定。因此，司法拍卖房产适用限购政策符合民事权利受公共利益限制原则的要求。综合这两条民事原则，得出结论是：既要保障民事权利，又要维护公共利益，两者之间要适当平衡。这就要求在为了公共利益的需要而不得不损害民事权利时，应当给予适当补偿或采取某种补救措施，这也是公共利益限制原则的应有之意。对于司法拍卖房产来说，既不能排除限购政策，也不能“一刀切”地适用限购政策，正确的态度是灵活地适用限购政策。如果限购政策影响到司法拍卖，就要采取相应的办法加以解决。这需要法院与政府部门协商，在调查研究的基础上从限购政策对司法拍卖房产带来了不利影响的角度进行评估，照顾各自的关切，平衡民事权利与公共利益的要求。例如：可以允许司法拍卖房产由具有购房资格者优先报名竞买，在优先报名者人数为零或低于以往正常值的情况下不限购。同时，允许法官在司法拍卖房产法律适用问题上行使一定的自由裁量权，综合考虑有关法规、原则和政策的要求，不能“一刀切”。这样，既不会冲击限购政策，也能够保障司法拍卖的顺利进行，从而在公共利益和当事人的民事权利之间取得适当平衡，将会比“一刀切”收到更好的效果。
【参考文献】
[1](英)H.L.A.哈特.法律的概念[M].张文显等译.中国大百科全书出版社，1996.207.
[2](英)杰里米·边沁.政府片论[M].沈叔平等译.商务印书馆1997.92.
[3]Jerome Frank，Law and the Modern Mind，Gloucester： Peter Smith，1970，PP.17.
[4][5][6][7][8][9](美)罗纳德·德沃金.法律帝国[M].李常青译.中国大百科全书出版社1996.60，202，150，60，203，227.
[10][11][12][13][14](美)罗纳德·德沃金.认真对待权利[M].信春鹰，吴玉章译.中国大百科全书出版社1998.40，41，41，119，245.
(责任编辑：苗政军)
作者：黄辉明
海口正式加入取消或调整楼市限购政策城市行列。7月23日，海口市住房与城乡建设局向外界证实海口市政府已发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。这也是继今年6月海口出台“买房送户口”新政之后对房地产市场进行调控的最新举措。
这份《关于中止执行房地产限购政策的通知》（下称148号文）由海口市人民政府办公厅下发。文件中明确指出，“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。中止执行房地产限购政策后，各单位要加强房地产市场监管，遏制投资投机炒房，抑制商品住房价格过快上涨，加强预报预测和分析研究，从市场需求出发完善开发建设思路，调整产业结构，创新营销模式，总体提升我市房地产的吸引力和竞争力。”
海口市住建局相关负责人称，148号文件是住建部门向开发商和房企等行业内部的公告文，内容参照了其他城市取消限购的做法，由住建局拟文，海口市政府批准。
据了解，海口叫停的“限购政策”始于2011年2月。今年6月，海口市出台了具有海南户籍的购房者“买房送户口”、“单身满25岁可购限价房”等刺激刚性需求的政策。 多名海南房地产开发商告诉南海网记者，今年以来海南房地产持续低迷，在前段时间“买房送户口”的刺激下，市场反映并未达到预期。“在这样的形势下‘中止限购’政策的出台相比‘买房送户口’房产新政更具实用性，房地产开发商当然欢迎”。
[摘 要] 房产是我国21世纪初期备受关注的经济热点，为确保国民经济稳健地发展，2010年4月起国家相继出台家庭住房限购政策。具备中国时代特色，针对政策漏洞绕过限购的假离婚现象开始出现。杭州房地产市场在全国一二线城市中具有一定的代表性，作为已取消限购的重要东部沿海城市，积极响应党中央宏观调控政策及时推出一系列房管政策，研究其住房调控政策变动与假离婚现象变化对公共政策制定借鉴意义。
[关 键 词] 住房限购;调控管理;政策漏洞;假离婚
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一、杭州住房限购政策产生的背景
住房是21世纪备受关注的话题，在中国迅猛高效的城市化进程下，杭州作为中国富裕、活跃的城市之一，可借此清晰地描绘中国地产时代的发展轨迹。1999年起，杭州市行政、企事业单位的住房分配逐步实行货币化分配，住房货币化改革序幕由此拉开。
杭州楼市进入十年迅猛发展期后迎来短期产能过剩，2008年9月，万科·魅力之城等楼盘的急剧降价成为导火线，杭州楼市面临前所未有的下滑，部分开发商接近崩盘的边缘。杭州楼市在政府引导下，楼市迅速升温，为防止楼市过热，2010年10月11日杭州市出台22条房产调控新政从严限购。上有政策，下有对策，鉴于房产调控对象以家庭为单位，不少人想到用假离婚拆一为二绕过限购政策。假离婚现象在房价越高的城市越明显，甚至北京、上海这样的城市，有本地户籍的人通过多次结婚、离婚帮助非本市户籍的人购房谋利，每次提取购房款5%的佣金，每次大约10～15万，严重扰乱国家住房调控政策的执行效果[1]。
二、杭州市政府住房调控新政
(一)杭州市住房调控新政策概要
2010年的杭州限购政策有效抑制了楼市需求，开发商不得不以血腥的价格战刺激消费。2012年4月丁桥昆仑·天籁正式宣布降价，以均价8800元/平方米的价格进行销售，创主城区房价新低，杭州楼市走入熊市。
据杭州透明售房网统计数据，2014年6月末杭州市区(含萧山、余杭)库存量历史新高，市区新建商品房可售房源132 262套，环比增加4923套。同期杭州市区二手房情况也不容乐观，住宅价格指数环比下降1.1%，连续5个月下降。在行情大逆转情况下，杭州市政府在国家政策指导下有步骤地对限购松绑。
(二)杭州市住房新政与限购政策的比较
杭州市政府房管部门最新住房调控政策运用金融、税收工具全方位在商业贷款、公积金贷款、营业税激发购买需求，与限购政策有着巨大的变化(详见下表)，还从拆迁货币化安置、人才引进等方面进行政策倾斜。
(三)杭州市激发购房需求的其他政策
在城市高速发展的进程中，鼓励租房和拆迁安置合理消化库存是维稳的重要工作之一。2015年4月29日杭州市政府出台《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，主要内容包括：(1)向符合公租房条件的中等偏下困难家庭、大学毕业生和创业人员发放租房补贴;
(2)国有土地被征人选择货币补偿且按期搬迁的，被征收人房屋按评估价补偿后，按评估价20%奖励，领取货币补偿款之日起一年内购房，再按被评估价22%给予奖励，合计奖励42%评估价;(3)集体土地征用被补偿人在领取补偿款之日起一年内购房，也给予10%左右的奖励。
三、不同调控背景下假离婚可行性分析
杭州楼市在市场运行和政府干预交替作用下，经历了2009年疯狂，2011～2013年持久低迷，2014年下半年回暖，2015年3月30日新政推出后，成交量、库存量、房企年销量屡创新高。杭州市取消住房限购政策后，假离婚现象是否还存在?
(一)限购令下假离婚的成本收益分析
对杭州市2010年10月11日限购令下假离婚现象进行分析，调控对象针对家庭，而不是个人，就有政策漏洞。政策漏洞的存在为人们避税、规避政策、获取利益优惠预留了空间，政策成了婚姻的“第三者”，违背了正常的伦理规范[2]。课题组调查发现，假离婚规避原限购政策主要发生在购买环节，即原以家庭为单位限购二套房(认房又认贷)六成首付和利率1.1倍，销售环节本应由卖方承担的20%个人所得税在交易习惯中由买方承担，卖方没有操作假离婚的必要。按年龄来划分，35岁左右家庭假离婚动机主要为买学区房，40岁左右假离婚主要为改善居住条件。
鉴于我国目前针对离婚采用的是“形式审查”，则无论基于何种目的解除婚姻，只要二人认为是符合其利益的，法律就无权干涉。可是住房限购令下假离婚违法收益相当可观，以2012年1月购买价值200万房产为例，假离婚可以减少60万首付，140万本金按等额本息按揭30年计算少付15.3674万利息，从货币的时间价值角度衡量远超当事人的心理预期，有人愿意冒假戏真做的险也不足为奇。
(二)住房新政下假离婚的可行性分析
杭州市2014年7月开始推动房地产市场稳定健康发展，满足市民理性住房需求，合理消化商品房库存为导向的取消限购政策与原有的一刀切限购政策有着本质不同。住房新政虽然还是以家庭为单位，但不管家庭名下有几套住房，只要商业贷款结清后购房即算首套，二套房首付也降为四成。公积金贷款申请门槛降低，甚至省内异地也可贷款，贷款额度按住房公积金账户月平均余额15倍，首套首付只需二成。这些政策的出台无疑有利于购买学区房和大户型改善居住条件的刚需人群，真正满足了人民的生活需求。此外，2015年3月1日起执行《不动产登记暂行条例》、创历史高点的商品房库存和预计可能出台的房产税使盲目投资的投机客失去炒作空间，纷纷抛售房产。杭州市2015年3月30日新政后，课题组对楼盘及二手房中介实地访谈调查假离婚现象为零，分析当事人假离婚形成的非法收益与可能会真离婚的隐性成本相比，违法动力明显不足。
2016年1月15日，浙江省城建工作会议上明确指出，全省房地产调控的首要任务就是“去库存”。2016年1月24日，据杭州市经济形势通报会公布数据，2015年杭州地区GDP总值达10053.58亿元，人均GDP达到富裕国家水平。随着国家房产管理政策日益完善，把握住房调控的核心，增加百姓福祉，集民意的原则上推行不动产登记和房产税征收制度，在取消限购的杭州市甚至全国其他限购城市畸形的“假离婚”现象将失去生存的土壤。
参考文献：
[1]王加典，范雪芹.假离婚的若干法律问题探析[J].法制与经济(下旬刊)，2014(3).
[2]于乐，张岐鑫.论假离婚[J].法制与社会，2013(13).
作者：陈竹韵
导语近日，成都限购政策刷爆了朋友圈，引来了人们的广泛热议。在中国，买房一直是咱老百姓的刚需，因此，购房政策一直是人们关注的焦点。本次成都限购政策一出台，让许多考虑买房的人都焦虑起来，担心自己没有购房资格。那么，成都限购政策具体有哪些内容呢?成都限购区域有哪些?成都二手房限购吗?成都限购后外地人在成都买房条件有哪些呢?更多关于成都限购的知识欢迎阅读本专题了解!成都限购政策最新消息今年成都买房政策接二连三，房价波动一直引起购房者的关注，随着成都限购措施的出台，购房消息牵动着广大购房者的心。面对新的房产政策，真是几家欢喜几家忧。为了让房产价格平稳，新出炉的成都房产政策： 限购区域买房满3年才能转让，有哪些内容呢?下面就让华律网小编为大家讲解吧。成都出台房产新政策,加强对房地产市场的管理。新政规定,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。除此之外,新政对开发商捂盘惜售、首付款资金来源等进行更为严格的监管。具体内容如下:成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知各有关单位:为进一步落实成都市人民政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)、《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等文件要求,加强房地产市场管理,防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险,促进房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下:……
加载更多成都限购区域有哪些随着限购政策的实施，越来越多的城市都在实施着住房限购，其中就包括成都这一座城市。那么，成都住房限购的区域有哪些呢?今天，华律网小编就来给大家详细的说一说成都住房限购的区域和限购期间买房需要注意的相关事项。希望可以帮助到大家。
一、成都住房限购的区域在哪些地方成都限购区域：(成都主城区)高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购。
二、限购政策实施期间购买住房的注意事项。一是购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明，非本市户籍居民家庭还应提供纳税证明或社会保险缴纳证明;二是购房人要将《购房人家庭成员住房情况申报表》及证明材料作为住房买卖合同的附件和办理商品住房合同网上备案和权属登记的申请材料;……
加载更多成都限购外地人在成都买房条件随着近年来房价的高涨，炒房，买房的话题热度一直是居高不下的。政府也随时出台着相关的调控政策，那这些房地产政策对我们买房者有些什么影响呢?在这里由华律网小编为您详细介绍，2018年成都限购后外地人在成都买房条件，供你参考。2018成都限购政策解读，外地人在成都市买房需缴纳2年社保，成都住房限购新政出台，将二手房纳入限购范围。这些区域买房要有当地户籍：购房者在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区、高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区购买住房，应具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业。一.权威解读3月23日晚间，传言已久的成都限购新政终于落地。根据公告，这一次二手房也被纳入了限购范围，规定将于3月24日起开始实施。成都市为何要在此时出台限购政策?在推进职住平衡，支持创新创业，遏制投机炒房行为方面，新政有哪些重要举措?在加强审查、防止弄虚作假上，新政又如何在购房资格审查上做好文章?……对于购房者关心的系列问题，成都市房管局相关人士做了一一解读。…… 加载更多成都限购政策全文成都也叫“蓉城”，成都是天府之国，平原大地，但是房价也是很贵的，为了防止他人炒房，购买第二套房屋会有严格的限制。那么，成都限购政策具体规定是怎样的呢?今天，华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。成都最新住房限购令为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项通知如下。
一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。……
加载更多成都限购政策全面解读买方在中国人的世界中是一件大事，近日，成都限购令再升级，令许多人措手不及，那么这次的限购令中究竟有哪些细节?在一些具体问题上，官方是怎么回答的呢?以下是由华律网小编为您整理的有关成都限购再升级的具体细节以及官方答复。
1、成都市哪些区域实行限购政策?答：限购区域包括我市12个区，分别为成都高新区(包括高新区南部园区和高新区西部园区)、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。
2、此次限购新政何时开始实施?答：自2017年3月24日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成商品住房定购、拟定合同、已售(备案)状态之一的;二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”(居间成交)或“成都市存量房买卖合同”(自由成交)的，按原政策执行。
3、此次限购包含哪些住房?答：此次住房限购包括商品住房和二手住房。
4、什么是二手住房?答：已取得房屋所有权证或不动产权证的住房再上市交易的，通俗称二手住房。……
加载更多成都限购限贷政策这段时间，限贷限购成了大家最关注的热点之一，现在在大城市买房子可不容易了，不仅要有钱还要有资格。那么，2018年成都限购限贷政策是怎样规定的?华律网小编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。2018年成都限购限贷政策4月12日下午，两则关于房地产市场调控的新政接连落地成都，作为今年第二波房产调控政策，此次也是将3月23日限购政策再次升级。两则新政中最引人关注的是，自即日起，在成都市住房限购区域内，新购买的住房(含商品房和二手房)必须取得不动产权证满三年后方可转让。同时也对商业个人住房贷款最低首付比例进行了调整，其中首次购房的居民家庭仍按原政策执行，最低首付比例不低于30%;而拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，在成都市限购区域购买二套房首付提高至60%，贷款年限不超过25年。其中天府新区成都局管辖区和高新南区最低首付比例不低于70%，且贷款年限不超过25年。此外，拥有二套房及以上住房的居民家庭，无论是否有贷款或是否结清贷款，均暂停发放商业性个人住房贷款。…… 加载更多成都二套房限购政策伴随着成都房管局限购政策的出台，后续房管局也陆陆续续出台了相应的完善措施，如果你对这方面比较感兴趣，或者你最近正打算购房的话，可以跟着华律网小编一起来看看，希望下面的知识对你有所帮助。《成都关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》成都市城乡房产管理局、成都市金融工作 办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知成房发〔2017〕45号各有关单位：为进一步落实成都市人民政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)、《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等文件要求，加强房地产市场管理，防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险，促进房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下：……
加载更多成都二手房限购政策《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》的颁布未来很长一段时间将会直接影响到我们的生活，影响到房市的一个走向问题，具体内容是如何的呢，一起跟着华律网小编来了解一下吧。昨日，成都市政府办公厅签发《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，规定限购房屋类型由之前的商品住房扩大为商品住房和二手住房。规定将于3月24日起开始实施。成都市房管局相关负责人透露，“近期二手房市场交易活跃，投机炒作迹象有所抬头”，强调此举是贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步强化住房的居住属性。为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项通知如下。…… 加载更多成都限购实施前未能网签怎么办自从成都出台了房屋限购买卖的通知之后，房产一直是我们关注的一个重点，同时也存在很多的问题，例如关于出台之前购买的房子只是因为没有网签该如何处理，等等，那么具体的情况是如何的呢，跟着华律网小编一起来看看吧。成都市房管局回应: 限购政策实施前未能网签怎么办3月26日，在这份《关于限购政策相关情况的说明》中，成都市房管局称，限购调控政策出台后，市房管局密切关注市场反应，及时进行限购政策知识问答，在房产分中心设置专门的咨询窗口，做好咨询解答工作，并收集相关问题分类研究答复。针对限购政策实施之日前有未能及时网上签约的问题，说明如下：限购政策必须严格执行，坚决维护政策的严肃性和权威性，保护群众的合法的正常的居住需求，坚决打击投机行为，充分体现“房子是用来住的，不是拿来炒的”的精神，还原住房的本来功能。以诚实、真实的契约精神为前提，以实事求是为原则，保护买卖双方的合法权益，依法依规依约处理限购政策实施前签订的合同要求继续履行的问题。…… 加载更多
天津”限购令“规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
天津国土局解读限购政策28问 3月1日开始执行 日前，市政府印发了《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》(以下简称《意见》)，分别提出了住房价格控制、保障房建设、税收、信贷、土地供应、限购政策、市场监管等调控措施。为切实做好《意见》组织实施，市国土房管局针对本市房产限购有关政策进行解读。具体内容如下：
一、限购政策的主要内容是什么?
对本市户籍居民家庭：在本市已拥有1套住房的还可以购买1套;已拥有2套住房的不可以再购买住房了。
对非本市户籍居民家庭：在本市没有住房且在办理房地产权属转移登记时能够提供累计1年以上(含1年，下同)在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明的可在本市范围内购买1套住房。在本市已经拥有1套住房的，以及在办理房地产权属转移登记时不能提供累计1年以上在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明的，就不可以在本市购买住房了。
二、本市户籍居民家庭包括的范围?
本市户籍居民家庭包括：一是全部家庭成员为本市户籍居民的家庭;二是家庭成员之一为本市户籍居民的家庭;三是驻津部队现役军人和现役武警的家庭。
三、居民家庭的成员范围特指哪些?
居民家庭的成员包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女。子女满18周岁及以上的，可单独视为另一个居民家庭单位。
如：刘某夫妻户口簿中除包括他们夫妻二人及未满18周岁的未成年子女外，同时还有他的母亲和妹妹。那么刘某买房子的时候，对他的家庭成员认定只是指他本人、妻子及其未满18周岁的孩子，他的母亲和妹妹都不计入同一购房居民家庭成员范围。
四、限购政策施行时间?
2011年3月1日起施行。
五、限购区域范围?
全市行政区域范围内。
六、限购住房包括哪几类?
新建商品住房、限价商品住房和二手住房。
七、本市户籍居民家庭购买新建商品住房时，应向开发企业、中介代理机构提交哪些材料?
居民家庭成员身份证件、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房家庭情况申报表》。
家庭成员有驻津部队现役军人和现役武警的，则提供军(警)身份证件代替身份证;未成年子女无身份证的可用户口簿替代。
八、非本市户籍居民家庭在购买新建商品住房时，应向开发企业、中介代理机构提交哪些材料?
居民家庭成员身份证件、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房家庭情况申报表》。
在签订商品房买卖合同前，还应提交家庭成员之一在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的原件和复印件;不能提交的应出具《缴纳证明承诺书》。
九、非本市户籍居民家庭购买新建商品住房时不能马上提交在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的，还能购房吗?
非本市户籍居民家庭在签订新建商品住房买卖合同时，不能马上提交在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的，可先出具《缴纳证明承诺书》。但是在办理房地产权转移登记时则必须提交在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的原件和复印件，否则不能办理房地产权属转移登记手续。
十、非本市户籍居民家庭购买新建商品住房是否需要同时提供在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明和社会保险证明两种证明?
不需要，只要两种证明之一即可。
十一、《关于本市及非本市户籍居民家庭在津购买住房有关问题的通知》中“在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明”所指的“累计1年”是否中间可以间断?
只要所得税完税证明或社会保险证明各月加总共12个月即可，中间可以间断。例：2008年5月、7月、9月、11月、2009年1月、4月、6月、7月、8月、9日、10月、11月。十
二、本市户籍居民家庭购买二手住房时应提交哪些材料?
购买二手住房时，应当向房地产交易大厅二手住房网签窗口提交居民家庭成员身份证件、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房家庭情况申报表》。十
三、非本市户籍居民家庭在购买二手住房时，应提交哪些材料?
非本市户籍居民家庭购买二手住房时，应当向房地产交易大厅二手住房网签窗口提交居民家庭成员身份证件、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《购房家庭情况申报表》。同时还应提交家庭成员之一在本市缴纳累计1年以上个人所得税完税证明或社会保险证明的原件和复印件。
十四、两人以上且不属于同一居民家庭共同购买新建商品住房或二手住房的，应注意些什么?
如果不是同一居民家庭的两人(或两个人以上)共同购买同一套新建商品住房或二手住房的，应注意要分别以自己的家庭为单位，填写《购房家庭情况申报表》。
十五、不是同一居民家庭成员的共有单套房屋是否计入居民家庭拥有住房套数?不是同一居民家庭成员共有的单套房屋不计入居民家庭拥有住房套数。但是购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女之间的共有产权房屋要记入居民家庭拥有住房套数。例如：李某夫妇和他的未成年子女三人名下共同拥有1处住房，该房产应当计入李某全家的住房套数。而李某夫妻双方和未成年子女与其他任何人共同共有的住房则不计入该家庭住房套数。十
六、购房人在何种情况下应当出具婚姻状况证明文件?
凡购房人的户口簿记载为已婚，但不能提供婚姻状况证明文件的，夫妻双方应出具书面的《婚姻状况承诺书》。
十七、购房人在填写《购房家庭情况申报表》时，应注意什么?
购房人应如实填写《购房家庭情况申报表》，并应注意确保身份证件号和姓名等信息填写准确无误，同时每一个家庭成员均应提交出相应的户籍证明，以保证对家庭拥有住房情况查询时，查询结果正确。
十八、开发企业、中介机构在对购房人提交的材料进行复核及对居民家庭成员拥有住房情况进行查询时应注意什么?
开发企业和中介机构应对购房人提交的身份证、户口簿、婚姻证明等材料与《购房家庭情况申报表》进行认真复核，保证购房人各项信息填写准确。同时，销售人员在通过商品房销售管理系统对居民家庭成员新建商品住房买卖合同签约、二手住房房产买卖协议签约和房屋所有权登记等情况进行查询时，应保证录入信息准确。
十九、公产住房是否算居民家庭拥有住房套数?
居民家庭所承租的公产住房不计入居民家庭拥有住房套数。
二
十、如果购房人申报内容虚假不实会承担什么后果?
如果购房人申报信息内容虚假不实的，产权登记机构不予办理合同备案(预告登记)及房地产权属转移登记，购房人已支付给房地产开发企业或卖房人的定金或购房款造成损失的，购房人只能自行承担由此造成的经济责任和法律责任了。
二十一、3月1日以后再签订新建商品房购房合同、打印二手住房买卖协议，但还没有办理合同备案或过户手续的，是否算为居民家庭拥有住房套数?
3月1日后，只要签订新建商品住房买卖合同、打印二手住房买卖协议，无论是否办理合同备案、过户手续，都算为居民家庭拥有的住房套数。
二十二、二手住房买卖时，卖方应注意什么问题?
作为房屋的卖方，要特别注意问清楚买房人及其居民家庭成员是本市还是外省市户籍，另外要问清楚买房人及居民家庭成员在天津的住房拥有情况，包括有没有打印新建商品住房买卖合同、二手住房房产买卖协议、名下有没有所有权的住房，以免因为购房人不具备购买资格耽误了自己的卖房计划。
二十三、在《关于本市及非本市户籍居民家庭在津购买住房有关问题的通知》发布实施前，已通过房地产管理部门网络系统打印新建商品住房买卖合同、房产买卖协议的住房，还能否办理相关备案、登记手续?
限购政策3月1日执行，3月1日前已通过房地产管理部门网络系统打印商品房买卖合同、房产买卖协议的住房，可按原规定继续办理相关手续。
二十四、《购房家庭情况申报表》、《婚姻状况承诺书》、《缴纳证明承诺书》的范本可以去哪下载?
可在天津市房地产综合信息网站上下载范本。网址：.cn
二十五、如果购房人在进行是否符合购房条件查询时，对查询结果有异议的应怎么办?
申请查询人及其申报的家庭成员对在天津拥有住房情况信息如有异议，应立即到有异议房屋所在地的房地产登记机构进行查询。查询中会包括购房人及其家庭成员房产的几种情况：一是名下房屋所有权的信息;二是已打印了新建商品住房买卖合同的信息;三是已打印了二手住房房产买卖协议的信息。
二十六、因拆迁安置需购买住房如何办理手续?
办法实施后，因拆迁安置需要签订新建商品住房买卖合同(含《天津市商品房买卖合同》和《天津市限价商品住房买卖合同》，下同)、二手房房产买卖协议、办理房地产权属登记的，凭拆迁安置协议办理相关手续。取得所有权后的住房计入居民家庭住房套数。
二十七、司法裁定的住房如何办理手续?
办法实施后，因司法裁定后需要签订新建商品住房买卖合同、二手房房产买卖协议、办理房地产权属登记的，凭司法机关出具的法律文书办理相关手续。取得所有权后的住房计入居民家庭住房套数。
二十八、继承、遗赠的住房如何办理手续?
办法实施后，因继承、遗赠需要签定新建商品住房买卖合同、二手房房产买卖协议、办理房地产权属登记的，凭公证后的继承、遗赠文书办理相关手续。取得所有权后的住房计入居民家庭住房套数。
1、哪些地方属于西安市户口?
9区4县
9区：新城区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区
4县：周至县、蓝田、户县、高陵
2、那些房子属于限购的类型?
商品住宅、二手住房、公寓、拆迁安置房和商住
写字间和商铺不在限购之内
3、限购令针对的人群有哪些?
1)限购在执行中都是按家庭来界定的，如果两代人户口在一个户口薄上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。
2)本地学校的集体户口也在限购令内。
3)西安市驻军军官不限购房，士官不得购买。
驻军指9区4县的军官不限购;军官、军人的户口是随军走的;外地驻军，结婚了的，只要配偶有一方是西安市户口，就可以按西安市户口对待。
4、填写购房资格申请续地哪些资料?
西安户口：身份证、户口本、结婚证/单身证明、方章
外地户口：身份证、户口本、结婚证/单身证明、方章、一年以上社
保或个人所得税。
注:单身证明从法定结婚年龄开始男:22女：20 在户口所在地的民政局。
离婚了的从离婚之日开始
18~22/18~20岁不需要开。
5、哪些区域需开具无房证明缴纳契税?
首套面积在144平米以内
城六区、陕西省以内城六区以外——为了尽快领证，享受契税的优惠政策。
3%是契税的征收标准1%和1.5%是优惠政策，但必须开具无房证明;在开具无房证明，根据面积享受优惠政策。
凡在高薪过户，不论属于哪里，均需在西安市产权户籍管理中心开具无房证明及户口所在地的无房证明。
成都购房新政策：在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后才能转让。
成都限购区域：成都高新区(包括高新区南部园区和高新区西部园区)、天府新区成都直管区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、锦江区、青羊区、金牛区、温江区、双流区、郫都区。
一、在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：
1、购房人具有拟购房所在区户籍(其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上)，或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。
2、本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。
二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：
1、购房人具有上述区域户籍(其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上)，或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。
2、本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。
三、在我市其他区(市)县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。
四、夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。
五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
六、本通知自印发之日起施行，原有政策规定与本通知不一致的按本通知执行。
成都限购外地人在成都买房条件
这些区域买房要有当地户籍：购房者在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区、高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区购买住房，应具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业。
限购政策实施期间购买住房的注意事项。
一、购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明，非本市户籍居民家庭还应提供纳税证明或社会保险缴纳证明;
二、购房人要将《购房人家庭成员住房情况申报表》及证明材料作为住房买卖合同的附件和办理商品住房合同网上备案和权属登记的申请材料;
三、是购房人提供虚假证明材料的，将承担住房买卖合同不能网上备案、不能办理权属登记、合同解除后的经济损失等经济和法律责任。
落实《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》有关事宜的通知
发表单位：市住房与城乡建设局 发表时间：2011-03-19
佛建〔2011〕16号
各区国土城建和水务(利)局，各房地产开发企业、各房地产经纪机构、各有关单位：
为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)和佛山市人民政府《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》(佛府办[2011]28号)精神，现就落实我市住房限购措施有关事宜通知如下：
一、自2011年3月18日起，在本市行政区域内实施住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
二、境外机构和个人购买商品住房的，严格按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(建房〔2010〕186号)等国家有关政策执行。
三、本市行政区域内所有商品住房交易均按本通知规定执行，交易时点按照以下标准认定：
(一)商品房预(销)售，以网签购房合同时间为准。
(二)存量房买卖以各区房地产行政主管部门(房地产交易登记部门)业务收件时间为准。
四、购房人在签订商品房或存量住房买卖合同时，应如实填写《购房人申明陈述书》(附件一)(以下简称《申明陈述书》);两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申明陈述书》。并提交下列材料：
(一)本市户籍居民提交身份证、户口本、结婚证等证件的原件和复印件，以及《申明陈述书》。
(二)非本市户籍居民提交身份证、有效《居住证》、户口本、结婚证等证件的原件和复印件，《申明陈述书》，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的证明文件。 上述证件复印件作为购房合同附件及房屋转移登记的申请材料。
五、房地产开发企业及房地产经纪机构在签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策，核验购房人提交的证件及资料的原件与复印件，核对《申明陈述书》所填信息内容，并在上述材料复印件加盖企业印章。
六、存量住房交易过程中，买卖双方未经过经纪机构提供服务、自行交易的，在房地产交易登记部门办理存量房买卖申请手续时，房地产交易登记部门应一并做好对购房人的限购政策告知和相关证件的核验工作。
七、各区房地产交易登记部门在商品房合同备案、存量房交易审批时必须先登录“佛山市个人住房信息系统”，对照购房人提供的《申明陈述书》等资料对购房人资格进行核验。
(一)不符合住房限购规定的商品房买卖合同不予备案;
(二)不符合住房限购规定的存量房买卖不予批准转移登记。
八、自本通知发文之日起，全市各区房地产行政主管部门必须将购房人的户籍信息录入房地产权登记系统。
九、房地产开发企业及房地产经纪机构应当严格执行本通知规定，切实履行相关责任和义务。违反规定，未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假证明信息，给购房人造成经济损失的，应当承担相应责任，市住建局、区国土城建和水务(利)局对此类企业严肃查处并予以曝光。
十、购房人因提供虚假申明信息，造成的责任由购房人自行承担。
十一、各区房地产行政主管部门对住房限购政策执行不到位，区房地产交易登记部门不按规定严格核验购房人资格的，由纪检、监察部门对区房地产主管部门、房地产交易登记部门相关领导及工作人员进行查处。
十二、非直系亲属间的房屋赠与、个人通过拍卖所得住房办理房屋转移登记参照上述规定执行。
二○一一年三月十八日
1月29日，限购政策在青岛市市辖七区内实行，并不包括周边县市。本市户籍居民家庭不能超过2套住房，能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭不能超过1套住房。限购期暂时实行到2011年年底。
限购政策要求，购房人购房时需填写家庭成员情况申报表，并提交房产交易登记机构的住房情况证明。房地产企业和经纪机构应严格执行。青岛市国土资源和住房管理局副局长王咸宁说，房地产企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定，如有违反依法严肃查处，并可暂停其网上签约资格。
2月15日，青岛市国土资源和房屋管理局下发了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》青岛限购令细则密集落地。
细则全文具体如下：
《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》 (青政办发〔2011〕8号)(以下简称《意见》)精神，现将落实住房限购政策有关事项通知如下：
一、政策界定
(一)购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前(含1月31日)的，不受住房限购政策限制。
(二)本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。
(三)家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。
(四)购房人无婚姻登记记录证明,应当为购房人户籍所在地婚姻登记处出具的证明。
二、相关规定
(五)自2011年1月31日起，市南、市北、四方、李沧四区购房人在购房前，应先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件原件及复印件到青岛市房地产登记(交易)中心领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》(附件1)后，申请出具《住房情况证明》(附件2);崂山、黄岛、城阳三区购房人在购房前，应持上述材料到拟购房屋所在区房地产交易登记机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《住房情况证明》。对符合条件的，房地产交易登记机构予以出具《住房情况证明》。
(六)住房限购政策期间，购房人办理房屋交易合同网签备案时，应提供购房人家庭成员身份证明、户口簿、婚姻关系证明以及《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》;购房人家庭为非本市户籍的，还应提供从申请之日起前2年内、在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》原件等作为合同附件网签备案。
(七)住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关贷款机构。
(八)房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改;拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。
VS2月12日济南正式出台限购令
根据要求，各商业银行对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30%及以上;贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%等规定;购买第三套及以上住房的，则暂停发放贷款。
从现在起至12月31日，济南市及非该济南市户籍居民家庭，只能在济南市区范围内新购一套新建商品住房。
A实施范围
市辖七区
对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房); 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。
深度解读：
五市不在限购范围之内
家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。也就是说，在胶南、即墨、莱西、平度、胶州拥有房产，再到市内七区购房仍不受限制。另外，对于多人拥有一套住房的情况，根据规定，申请人在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算 。
B实施时间
1月31日之前限购政策限制
新购令实施时间段为意见发布之日至12月31日，购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前(含1月31日)的，不受住房限购政策限制。 “也就是说，在1月31日前已办好网签的，无论是新房还是二手房，都不受限购政策限制。注意是网签，而不是拿到房产证为准。”市房地产交易中心负责人介绍，但如果仅仅是向开发商或二手房房房东交了意向金、预订金或签了协议，未做网签的，一律不算，将受到限购令的限制。
深度解读：
合同网签备案时间在2011年1月31日之前(含1月31日)的，不受住房限购政策限制。开发商抓住此节点，加大销售力度，青岛楼市1月31日之前成交量暴涨，而迎来限购令细则之后，开发商已开始从容接招。“现在到底要不要出售买房子呀?”搜房网友王女士向记者咨询，“售楼处工作人员告诉我，限购令下青岛房价不会上涨得太快，一旦限购令结束，房价将会暴涨，所以抓紧出手吧”。
C实施范围
深度解读
拆迁安置房算家庭已有房 两套房卖了再买不受限
“我和妻子名下各有一套四十平的老房子，都是各自父母留给我们的那种特别差的那种。早就想买套稍大点的，现在限购令细则下来了，不知算不算是在被限的范围内?”搜房网友张先生咨询道。对此，青岛限购令细则规定显示，家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算。房改房、拆迁安置房及其通过集成、赠与、分家析产和法院裁决等方式取得的住房都作为家庭已有的住房，拥有上述房产的家庭不予开具无房证明。
但是，卖掉其中一套再买一套，是不属于被限制的范畴，允许购买。“这样的情况基本上是属于改善性需求，不过就算卖掉一套再买，那也是属于第二套房，首付利率都不低，市民在买卖前还是会斟酌的，估计出现这样的情况不会太多。”房屋中介机构负责人辛先生分析说。
D实施措施
住房限购政策期间，购房人办理房屋交易合同网签备案时，应提供购房人家庭成员身份证明、户口簿、婚姻关系证明以及《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》;购房人家庭为非本市户籍的，还应提供从申请之日起前2年内、在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关贷款机构。
深度解读：
造假骗购追究法律责任
“为将„限购‟政策落到实处，借鉴已实行„限购‟政策城市的工作经验，《意见》设定了买卖双方和中介机构的义务，一旦发现违规个人和中介机构，将予以严查。”市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁说。
据介绍，购房人购房时应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明，提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应法律责任;房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定，如有违反依法严肃查处，并可暂停其网上签约资格。青岛搜房网总经理单伟国表示：“购房行为受到贷款机构的约束，购房已不简单的是一个愿打一个愿挨的事情了。”
