拆迁新政策

拆迁新政策（共8篇）

拆迁新政策篇1

一、宅基地和房屋分开补偿

分开补偿是指土地补偿和土地的附着物的分离，农民在宅基地上建房子居住，在遇到宅基地拆迁时候，有两种补偿。

二、补偿形式

一般补偿形式分为两种，一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据当地的经济水平，按照宅基地面积置换为每平米多少钱付钱给农民。置换补偿就是在安置区域折算成多少平米经行安置。

三、补偿标准

征用农村耕地的补偿费将包括土地补偿费、安置补偿费以及附着物的补偿费，征地的土地补偿费一般是被征地前三年平均产值的六至十倍。

四、补偿费计算公式

房屋拆迁补偿=宅基地的区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置新价。

拆迁新政策篇2

关键词：拆迁补偿政策,货币补偿,区位基准价格,产权调换补偿

1 西安市拆迁补偿政策变迁

城市房屋拆迁政策随着我国经济、政治体制改革不断调整。1953年国家颁布的《国家建设征用土地办法》孕育了房屋拆迁法律条例的雏形, 其规定应给予被拆迁房屋及其附属物公平合理的代价予以补偿, 由于当时房屋交易情况很少, 拆迁补偿以实物补偿为主。在此《办法》指导下, 各地房屋拆迁政策都进入探索阶段。1989年陕西省制定了《西安市城市建设拆迁安置办法》 (以下简称旧《办法》) , 规定了对正式户口、长期居住人口均应给予安置住房, 明确了补偿方式为产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合, 体现了补偿方式由原来单一的“拆一还一”实物分配到按人头安置、货币形式补偿的探索创新。1991年国务院出台了第一部全国性的房屋拆迁法规《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称旧《条例》) , 使拆迁正式走上了法制化轨道。1993年、1998年陕西省对旧《办法》进行了两次修正, 主要内容没有变动。2001年国务院颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称新《条例》) , 取消了将户口因素作为确定安置面积标准的规定, 以建筑面积及相关因素为安置标准, 充分体现了按市场价值补偿原则。旧《条例》中规定:作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算, 新《条例》调整为:货币补偿的金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定, 考虑了房屋的土地价值。为了与国务院颁布的新《条例》衔接, 陕西省2003年第三次对旧《办法》进行修正, 即现行的《西安市城市房屋拆迁管理办法》。

由此可以看出, 拆迁补偿方式经历了实物安置补偿、实物补偿为主结合作价补偿、实物补偿或货币补偿三个阶段;补偿对象经历了由补“人头”到补“砖头”;补偿标准从重置价格变为市场评估价格;补偿基数由原来1989年的使用面积变为建筑面积。从以上发展看出, 拆迁政策在不断探索, 逐步适应我国改革发展和完善社会主义政治体制需要。

2 其他城市房屋拆迁政策借鉴

在新《条例》的大框架下, 各省市坚持“以人为本”的可持续发展观, 贯彻公开、公平、公正的原则, 制定出适合本地区发展的拆迁政策, 有效保护拆迁当事人的合法权益。以杭州市为例, 杭州市在实践的基础上, 不断对拆迁政策进行理论创新, 发展了我国城市房屋拆迁政策, 有很多方面值得借鉴。

2.1 以新建房屋市场价格为补偿基准价

在新《条例》指导下, 杭州市规定“被拆迁房屋的货币补偿基准价, 由房屋拆迁主管部门会同市价格主管部门按半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定, 报市人民政府批准, 在每年3月底和9月底前公布”。拆迁人按照新建房屋市场价格从被拆迁人手中购买旧房, 再对房屋实施拆除。对被拆迁人而言, 房屋拆迁不仅有了合理的补偿, 而且能从拆迁项目中受益, 共享改革发展成果, 有效地减少了拆迁矛盾, 促进了拆迁工作的顺利实施。不过相应的拆迁成本也随之增大, 不符合拆迁人利益。

2.2 拆迁同步安置

杭州市推行“先建后拆, 现房安置”模式, 切实考虑被拆迁人的利益, 实现了零过渡期, 有效杜绝了安置房不能按时交付使用的现象, 加快了城市建设步伐。2008年杭州市拆迁安置房项目开工380万平方米, 竣工220万平方米, 逐步实现“房等人”的目标。笔者在调查中发现, 很多居民不愿意接受拆迁安置的原因是担心拆迁人抽逃拆迁补偿安置资金, 不能按时完成安置房建设, 造成被拆迁人长时间在外过渡。同步安置不但消除了被拆迁人的担忧, 而且为拆迁人节约了过渡安置费用, 是一种双赢模式, 应该广为推广。

2.3 建立拆迁安置信息系统

杭州市在全国首创了城市房屋拆迁安置信息系统, 以信息网络为平台, 以公开、透明、高效、便民为主线, 以实现拆迁安置“房等人”为目标的新型拆迁安置管理模式。不仅创立了集项目信息、拆迁信息、安置信息于一体的拆迁安置信息系统, 还与产权交易、住房监督、住房改革、公房管理等系统信息相关联, 实现了数据共享、资源整合、综合审批、联合监督等多项管理目标。拆迁安置信息系统彻底改变了传统拆迁安置模式下的查询方式、数据采集不全、拆迁安置动态掌握难度大以及拆迁协议备案、拆迁户办理安置房产权手续繁杂等问题。

3 西安现行拆迁补偿政策存在的不足

3.1 在货币补偿方面

西安市区位基准价格标准由政府制定, 由于调整不及时, 造成货币补偿标准偏低, 使得拆迁评估价格严重背离房地产市场价值, 拆迁过程中的矛盾日益突出, 直接影响城市改造进程。以住宅房屋拆迁为例, 西安市现行房屋补偿价格可简化为:住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价格×建筑面积+房屋附着物及重置成新价+已办理土地出让手续的住宅房屋按剩余土地年限所计算的土地出让金。区位基准价格采用的是政府指导价, 由西安市政府2004年首次颁布, 现行标准是2006年调整后的价格。拆迁区位共分为五类, 拆迁基准价格在原标准的基础上涨幅5%, 如下表所示。

根据国家发改委公布的西安二手房价格指数, 2005年5月、2006年5月、2007年5月、2008年5月、2009年5月同比价格指数 (以去年同月价格为100) 分别为104.4、103.8、105.4、108.8、100.4。经计算, 2006年西安二手房价格较2004年上涨8.37%, 区位基准价格涨幅5%, 调整幅度接近, 较为合理;2009年西安二手房价格较2006年上涨19.51%, 在房地产市场发生巨大变化的环境下, 拆迁区位基准价格却没有根据市场及时更新, 仍维持2006年水平, 调整滞后。房地产购房价格上涨, 却由被拆迁人承担差价损失, 造成选择货币补偿的被拆迁人无力购房的情况出现。

3.2 在产权调换补偿方面

(1) 拆迁过渡期长, “先拆后建”模式造成了西安安置房源短缺, 被拆迁人不能及时得到安置已成为上访的焦点问题, 一定程度上影响了政府信誉形象。

(2) 过渡补助费用偏低, 不能满足被拆迁人过渡期间租房需求, 不仅使被拆迁人的生活负担加重, 也违背了旧城改造的初衷。

(3) 安置房远离市区, 交通、医疗、商业、公共设施、子女教育等问题相继出现。

4 解决问题的方法和建议

4.1 以评估的区位基准价格取代政府定价

政府应改变管理模式, 适应市场经济发展, 退出拆迁补偿标准制定领域, 由评估公司以市场为导向评估区位基准价格, 使货币补偿达到恢复被拆迁人住房条件及原有生活水平的标准。所谓区位, 是指某一房屋的地理位置, 主要包括在城市或区域中的位置、与其他地方往来的便捷性、与重要场所 (如市中心、机场、港口、车站、政府机关等) 的距离、周围环境、景观及城市大配套等。从房地产价格的组成部分上看, 区位基准价格就是指拆迁房屋在估价时点状态下, 考虑了区域综合因素, 包含楼面地价在内的综合平均价格。区位基准价格体现了同一供求区域内房地产价格形成的共性组成部分。用剩余法思路确定区位基准价格, 其价值是房地产市场评估价格扣除房屋重置价后的剩余部分。

其具体评估可以参考以下思路:①现场勘察。对拆迁区域进行现场勘察, 了解实际及内部情况;②选可比实例。对拆迁区域周边市场调查, 收集附近同一供求圈内二手房、新建商品房近期成交价格及相关信息;③算出可比实例的区位价格。可比实例区位价格=可比实例成交价格-房屋重置价格;④计算区位基准价格。对可比实例的区位价格进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正。

4.2 拓宽安置途径, 就近安置

针对拆迁过渡期限长、过渡补偿费低等问题, 可以借鉴杭州市拆迁同步安置的政策, 先建安置房, 妥善安置好拆迁户后再实行拆迁改造。也可以通过其他途径:①实行易地安置的, 拆迁人通过购买已建好的经济适用房安置被拆迁人;②实行回迁安置的, 拆迁人可为被拆迁人提供周转房供其过渡期使用, 政府应该储存一定数量的周转房, 供拆迁人租用;③按照市场二手房租赁平均价格为被拆迁人提供过渡补助费。针对安置房偏远问题, 应尽可能增加近中心城区的安置房源量, 对被拆迁人就近安置, 并完整详细规划安置房项目, 提高其建设质量, 完善安置小区周边的配套设施。这些做法可有效减少拆迁过程中的矛盾。

参考文献

[1]唐代中.上海城市房屋拆迁研究[D].同济大学博士学位论文, 2007.

拆迁新政策篇3

摘要如今城市建设步伐加快，在大力推进城中村改造项目形势下，房地产开发企业必然涉及到房屋补偿税收事宜。站在房地产开发企业角度，除了希望能享受更多的拆迁税收优惠政策以外，更希望政府能给予企业更多的税收便利。本次我们要探讨的就是在政策性搬迁情况下，支付给被拆迁企业的拆迁补偿费，是否可以不开建安发票，而以收据及相关拆迁协议等资料作为扣除凭证。本文将从营业税、企业所得税、土地增值税等几方面来加以说明。

关键词政策搬迁拆迁补偿费票据

一、营业税相关规定

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，因此，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。

根据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》国税函（2007）969号规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

再根据《征管法》第二十一条规定，“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。

从以上税收政策法规规定来看，补偿收入不属于生产经营收入，不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。

因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

二、土地增值税相关规定

按照土地增值税清算规定，对于房地产开发企业支付的拆迁补偿费，无论以何种方式支付，均应取得合法的凭证在土地增值税前扣除。在上述营业税论述中我们已说明政策性搬迁是一种免税行为，不交营业税，不需要开票，所以在计算土地增值税扣除项目时，也无需取得发票，应当以取得的收据及相关拆迁协议资料作为扣除凭证。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二项第二款规定“土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”

拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，审核拆迁补偿费时应当重点关注：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

因此，强调拆迁补偿费是否实际发生是关键。实际工作中主要以收据、双方银行流水记录为实际发生额提供证明，以双方签订的拆迁协议对其金额的合理性进行审查。所以，我们认为房地产开发企业对于拆迁补偿费，可以不需要发票，应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：

1、拆迁补偿合同或协议；

2、被拆迁人的身份证复印件；

3、被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；

4、支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；

5、政策性搬迁文件及公告；

6、其他相关资料。

三、企业所得税相关规定

根据企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

根据企业所得税实施条例第二十七条规定，企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

事实上，房地产开发企业支付给被拆迁企业的拆迁补偿费是为了建造房屋而发生的必要支出，根据拆迁协议支付的该项支出也是一项合理支出，符合税法相关规定。因此，我们认为应以被拆迁企业开具的收据及拆迁协议作为企业所得税税前扣除依据。

四、实际工作要求

拆迁补偿费是一笔大额支出，一般开发企业都是按年分期支付，可能在被拆迁企业搬离主城以后还会继续发生。按照现行土地增值税扣除办法相关规定，扣除项目必须要有合法的票据才能扣除。这样，当被拆迁企业在收拆迁款时，开发企业就会要求被搬迁企业必须先到税务开免税发票。这样无形增加了被拆迁企业工作负担。这时，被拆迁企业往往不配合开发企业到税务开免税发票。在实际操作中，许多开发企业又担心没有发票不能在土地增值税清算时扣除的税务风险。因此，根据“实质重于形式”的原则，也为了提高工作效率，简化行政手续，我们认为被拆迁企业无需到税务开免税发票，但是要提前将政策性搬迁文件及公告等拆迁资料交与拆迁片区主管税务所备案及开发企业备查。

综上所述，笔者认为，政策性搬迁支付的拆迁补偿费是可以不开发票的，以被拆迁企业开具的收据及拆迁协议等资料在税前列支。这样操作，并不违反我国现行税收法规相关规定，也不影响各地的税收征管，相反更为企业提供了税收便利。

参考文献：

[1]刘振芳.试析政策性搬迁补偿款财税处理差异.商业会计.2010年16期.

[2]李佳，李媛.政策性搬迁与处置收入税务处理.财会通讯.2010年25期.

[3]李勇.关于《企业会计准则——建造合同》的思考.会计师.2011年07期.

拆迁安置补偿政策措施篇4

对置换农户的拆迁安置补偿执行当地被征地农民同等的拆迁安置补偿标准，对置换农户的安置补偿，可以采用现房安置、货币补偿和全部或部分到工业集中区置换标准厂房三种形式。对要求现房安置的农户，采取“等价交换、差额结算”的置换方法，即农村住宅交换商品房遵循等价交换原则，在土地使用权互不作价的前提下，镇(街道)要制定对农宅估价的实施细则和原则上按成本价确定的安置商品房的价格及楼层差价。对拟置换农宅的面积、质量进行价值评估，镇政府(街道办)给予相等面积(或按家庭人数折算)的商品房，交换的成套商品房价格小于或大于农宅评估价格的，进行差额结算。

对要求货币补偿的农户，在对其原农村住宅进行价值评估后，确定应得的安置商品房补偿面积。货币补偿总额为应得安置商品房面积的市场折算价扣除政府定销价后的差额，并可在此基础上适当提高补偿金。但选择该类补偿形式的农户其前提条件是已有其他住房，或只要求获取安置商品房中的一部分，从而申请全部或者部分采取货币补偿。农户接受货币补偿后，政府不再安排商品房置换。

对要求以原农村住宅全部或部分到工业集中区置换标准厂房的农户，按照应置换商品房的价格和面积，综合折算应置换的标准厂房面积，原则上标准厂房面积应大于商品房面积。置换后标准厂房的所有权和出租产生的收益归农户所有。

《实施意见》明确，对符合规定的出宅条件并已提交出宅申请的置换区(拆旧区)内农民，自愿放弃宅基地申请的，可安排一套面积约120平方米的商品房作为政策性补偿。

同时，《实施意见》规定，不得假借建设安置商品房的名义，搞房地产项目开发，所建安置商品房必须专门用于参与置换的农民居住用房，不得向社会销售;安置区内所建的经营性、公益性公共服务设施，其产权归参与置换的农户共有，用于出租的，出租收入要用于安置区的物业管理费用支出;农村住宅置换后，农户原宅基地使用权由原集体经济组织收回，并由县级市、区政府注销其土地登记，收回相关权证;动迁农户的户籍关系迁入社区管理，可以参照被征地农户基本生活保障办法，享受相关政策待遇，符合条件的可以直接纳入城镇社会保障体系，转为城镇居民。

房屋拆迁政策法规宣传材料篇5

一、什么叫做房屋拆迁？

指取得房屋拆迁资质，接受委托的拆迁单位或具备条件的拆迁人，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员、组织和实施拆迁补偿、安置协议的行为。

二、城市房屋拆迁的主要政策法律依据有哪些？

1、国务院令（第305号）《城市房屋拆迁管理条例》；

2、云南省人民政府令（109号）《云南省城市房屋拆迁管理规定》；

3、云南省人民政府令（云政发[2003]164号）《云南省城市房屋拆迁补偿评估办法》；

4、建设部（建住房[2003]234号）《城市房屋拆迁评估指导意见》；

5、建设部（建住房[2003]252号）《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。

三、拆迁原则的什么？

1、须符合城市规划的原则；

2、利于城市旧区改造和生态环境改善的原则；

3、保护文物古迹的原则；

四、为什么要强调依法拆迁？

城市房屋拆迁关系到旧城改造，城市建设能否顺利进行，人民群众切身利益能否得到保护。为维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，规范房屋拆迁行为，拆迁人及相关单位要严格执行有关法律法规和规定，必须依法进行拆迁。

五、拆迁当事人有哪些权利与义务？

拆迁人取得房屋拆迁许可证后，在拆迁范围内有进行有关拆迁和动迁活动的权利，有与被拆迁人协商、签订补偿安置协议的权利。基本义务是根据《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人给予补偿安置，提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

被拆迁人对补偿方式有选择的权利，即可选择货币补偿或可选择异地产权调换安置，基本义务是在规定的搬迁期限内完成搬迁。

六、拆迁补偿安置协议包括哪些主要内容？

1、补偿方式和补偿金额；

2、安置用房面积和安置地点；

3、搬迁期限；

4、搬迁过渡方式和过渡期限。

七、拆迁范围确定后，拆迁房屋内的单位和个人，不得进行哪些活动？

1、新建、扩建、该建房屋。

2、改变房屋和土地用途。

3、租赁房屋。

八、为什么要对被拆迁房屋进行评估？

房屋评估价格是被拆迁补偿的依据。根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》第十条的规定：拆迁人对被拆迁人给予货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产价格评估机构的市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，应当按照房地产价格评估机构的市场评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额，结清产权调换的差价，所调换房屋的价格，可以自行商定，也可以由房地产价格评估机构评估。

拆迁人、被拆迁人应当如实向受委托的房地产价格评估机构提供必需的资料，并协助该评估机构开展现场查勘。

评估机构及其评估人员不得故意降低或者提高拆迁评估价；不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益；不得从事不正当竞争行为；不得编造虚假的拆迁评估价结果。

九、拆迁评估机构如何确定？

拆迁人对被拆迁人给予拆迁补偿的，在听取被拆迁人意见后，由拆迁人委托反房地产价格评估机构评估，并支付评估费用，受委托的房地产价格评估机构，应当按照评估委托合同约定的时间和条件完成委托评估业务，并向委托人出具房地产价格评估报告。拆迁人应当将房地产价格评估机构的评估结果书面通知被拆迁人。

十、拆迁当事人对评估结果有疑问的、有异议的，如何鉴定？拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

拆迁当事人对评估价结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原估价记过书面申请复核估价。

拆迁当事人对估价结果有异议的，也可以自收到评估结果之日起15日内。向房屋拆迁评估技术委员会申请鉴定，鉴定所需费用由申请人支付。房屋拆迁评估技术委员会应当自收到鉴定申请之日起20日作出鉴定，其鉴定为最终鉴定。

十一、被拆迁房屋用途及面积如何认定？

根据《云南省城市房屋拆迁补偿估价办法》第七条的规定：被拆迁房屋面积和用途，以被拆迁房屋所有权证载明的面积和用途为准。房屋所有权证未载明用途的，以房屋产权、产籍档案记载为准。

十二、什么叫做货币补偿？

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

十三、什么叫做房地产权调换？

房屋产权调换是指按照房地产价格评估的市场评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额，结清产权调换的差价。所调换房屋的价格，可以自行商定，也可以由房地产价格评估机构。

十四、怎样拆迁产权不明确的房屋？

拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。；拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关试想向公证机关办理证据保全。

十五、怎样拆迁租赁房屋？

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对接触租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

十六、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的怎么办？

拆迁人可以依法向仲裁委员会仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

十七、拆迁人予被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的怎么办？

拆迁新政策篇6

1、《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁政策作了哪些重大调整？

今年6月21日，国务院公布了新的《城市房序拆迁管理条例》，并定于11月1日起施行。新条例对房屋拆迁政策作了重大调整，主要包括：

（1）注重保护房屋所有人利益，兼顾对房屋承租人的安置；

（2）补偿安置标准充分体现市场价值补偿原则，取消补偿安置中的户口因素；

（3）

补偿安置方式采取货币补偿和同等价值房屋产权调换相结合；

（4）

规范行政管理行为，规范拆迁行为，加大对补偿安置资金的监管力度。

2、为什么要制定新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》？

（1）全面贯彻国务院新的拆迁条例，推动房屋拆迁从按人口因素补偿安置向按被拆除房屋市场价补偿安置的转变。长期以来，房屋拆迁中按人口因素的补偿安置办法为改善市民居住条件和加快城市建设作出了积极贡献。但是，随着住房制度改革的不断深化，原有的补偿安置办法所存在的矛盾逐步突出，有些居住面积大、住房结构好、人口少的居民所得到的拆迁补偿安置费难以保证其原有的居住水平，有些居民通过增加被拆除房屋中的户口数量或改变家庭结构等手段，谋取更多的补偿安置费用。因此，需要按照市场经济和深化房改的要求，把拆迁补偿安置工作纳入市场经济的轨道。

（2）结合本市实际，保持新老拆迁政策的连贯性，实现平稳过渡；

（3）推行市场化补偿机制，保护拆迁当事人的合法利益；

（4）加强对拆迁活动的全过程管理，形成透明和便民的工作机制。

3、新老拆迁政策怎样衔接？

今年11月1日以后核发拆迁许可证的基地，适用新办法。11月1日以前取得拆迁许可证的基地，适用老办法；其中尚未完成补偿安置的，11月1日以后需作出拆迁裁决和强迁的，在程序上适用新办法。

4、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的适用范围是什么？

在本市国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。

5、房屋拆迁活动中有哪些当事人？

拆迁当事人是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。包括房屋拆迁人、被拆迁人。承租人等，他们在拆迁补偿安置关系中所处的地位是不一样的。

（1）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

（2）

被拆迁人，是指被拆除房屋的所有权人，即拥有被拆除房屋所有权的单位和个人。一般来说，房地产权证记载的权利人则为所有人，可以是一人，也可以是几个共有人。

（3）

承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。主要可以分为两种类型：一是执行政府规定租金标准的承租人，如持有租用公房凭证的公房承租人；二是通过协商议定租金标准的承租人，主要是市场租赁关系中的承租人。

6、拆迁人有哪些主要权利和义务？

拆迁人的主要权利：与被拆迁人、房屋承租人达不成补偿安置协议时，可以申请裁决，被拆迁人、房屋承租人搬迁后可以拆除房屋。

拆迁人的主要义务：按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置。

7、被拆迁人、房屋承租人有哪些主要权利和义务？

被拆迁人、房屋承租人的主要权利：按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定，选择补偿安置方式，并要求拆迁人补偿安置；与拆迁人达不成补偿安置协议时，可以申请裁决；对拆迁补偿估价结果有异议时，可以申请鉴定等。

被拆迁人、房屋承租人的主要义务：必须在补偿安置协议约定或者拆迁裁决规定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人迁出被拆除房屋。

8、拆迁范围内单位和个人不得进行哪些活动？

规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（1）新建、改建和扩建房屋及其附属物；

（2）改变房屋和土地用途；

（3）建立新的房屋租赁关系；

（4）分列房屋租赁户名。

9、补偿安置协议如何订立？

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。但符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立补偿安置协议：

（1）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的；

（2）拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的；

（3）拆迁房管部门依法代管的房屋的；

（4）拆迁宗教因体委托房管部门代理经租的房屋的。

10、补偿安置协议应包括哪些主要内容？

房屋拆迁补偿安置协议的内容应当包括：

（1）被拆除房屋的建筑面积；

（2）货币补偿金额；

（3）补偿安置方式；

（4）搬迁期限；

（5）当事人需要约定的其他事项。实行产权调换的，补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。

11、拆迁货币补偿款和安置房屋归谁所有？

拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有，被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予被拆除房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

12、拆迁人如何向被拆迁人或房屋承租人支付货币补偿款？

拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人或房屋承划人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。特种存款单可以用于支付购房款，也可以兑取现金。

13、被拆迁人或房屋承租人拒绝受领补偿款怎么处理？

拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，且拒绝受领补偿费的，拆迁人可向公证机关办理提存。

14、拆迁协议订立后，被拆迁人、承租人未按协议搬迁，怎么处理？

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在协议约定的搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

15、拆迁当事人对评估结果有争议时，应当如何处理？

拆迁当事人对评估结果有争议时，一方当事人可以向本市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内，未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以房屋拆迁估价专家委员会的鉴定结果作为裁决依据。

16、什么是拆迁裁决？

拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政手段对补偿安置争议依法作出决断的具体行政行为。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉，或者在60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议。因此，拆迁裁决不具有惩罚性，目的是解决房屋拆迁争议，以便及时腾地。裁决作出后，对双方当事人具有一定的拘束力，即被拆迁人、房屋承租人必须在规定的期限内实施搬迁；拆迁人必须依照裁决给予被拆迁人、房屋承租人补偿安置。

17、如果当事人对裁决不服，如何向人民法院起诉？

当事人对裁决不服，可在裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起行政诉讼。当事人认为行政机关的行政裁决违法，可要求人民法院撤消、部分撤消裁决。当事人还可就裁决违法造成的损害事实向人民法院提起请求赔偿的诉讼。

18、什么情况下可以实施强迁？

被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，就可以实施强迁。强迁是指强制执行裁决规定的搬迁义务。实施强迁有两种方式：(1)

行政强迁，即经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门实施；(2)

司法强迁，即由区、县房地局向人民法院申请，由人民法院实施。实施强迁时，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人的补偿安置同时实施。

19、拆迁居住房屋有哪些补偿安置方式？

主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。

20、拆迁居住房屋时，市场价补偿安置标准如何确定？

由于本市被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，为了保持新老政策的连续性，既保障补偿安置水平不下降，又使补偿安置标准简单清晰，设置了最低补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：

货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积。

上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价；“价格补贴”，按照同区域已购公房交易平均单价的一定比例（不低于20％）确定。

21、拆迁私有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

（1）被拆除房屋为未出租和按市场方式出租的私有住房的，所有人补偿款的计算公式为：

货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×100％ ×被拆除房屋的建筑面积

按市场方式出租的私有住房承租人不作为直接补偿安置对象，原租赁关系由所有人和承租人协商解除；不能协商解除的，拆迁人只能对所有人实行产权调换，调换的房屋由原承租人承租，租赁关系继续保持。

（2）被拆除房屋为老出租私房（包括落政代为经租房屋）的，给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

货币补偿金额＝评估单价 × 100％ × 被拆除房屋的建筑面积

承租人补偿款的计算公式为：

货币补偿金额＝（市场单价 × 80％＋价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积

22、拆迁公有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

（1）所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：

货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）× 100％ × 被拆除房屋的建筑面积

（2）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

货币补偿金额＝评估单价 × 20％ × 被拆除房屋的建筑面积

承租人补偿款的计算公式为：

货币补偿金额＝（市场单价 × 80％＋价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积

23、拆迁房管部门代理经租的宗教团体住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

货币补偿金额＝评估单价 ×100％ × 被拆除房屋的建筑面积，给承租人补偿款的计算公式为：

货币补偿金额＝（市场单价 × 80％＋价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积

24、拆迁房管部门依法代管的住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？

给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：

货币补偿金额＝评估单价 × 100％ × 被拆除房屋的建筑面积

给承租人补偿款的计算公式为：

货币补偿金额＝（市场单价 × 80％＋价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积

25、拆迁居住房屋时，异地产权房屋调换安置标准如何确定？

从本市实际情况看，在实施市场价补偿安置方式时，可能还有一部分居住在旧里、简屋及不成套房屋中且居住面积较小、收入较低的居民难以用货币补偿款购买到满足其基本居住需求的房屋。为了保持新老政策的连贯性和平稳过渡，需要对这部分家庭（具体适用对象由区、县政府规定）实行异地产权房屋调换的安置方式，其标准以被拆除房屋的建筑面积为依据，按一定的百分率增加安置面积。具体比例见下表：

被拆除房屋地段

安置房屋地段

四五六一、二、三

30%

60%

100%

四

——

40%

70%

注：（1）房屋地段等级由市房地资源局划定；（2）应安置面积的最低标准及被拆除房屋在五、六类地段增加安置面积的标准，由被拆迁房屋所在地的区、县人民政府制定；（3）安置房屋的建筑面积如超过应安置面积的部分，被拆迁人、房屋承租人应按照安置房屋的房地产市场价支付房价款；（4）安置房屋在一、二、三类地段，以及被拆除房屋和安置房屋均在四类地段的，不适用本补偿安置方式；（5）廉租对象和孤老、孤残、孤幼等特殊困难家庭优先适用本补偿安置方式，并可以适当减免超过应安置面积部分的房价款。

26、拆迁居住房屋时，被拆迁人或承租人的临时过渡期如何确定？

拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处。

27、拆迁居住房屋时，被拆迁人或承租人的搬家补助费等费用由谁确定？

拆迁人应当向居住房屋的被拆迁人、承租人支付搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之月起增加临时安置补助费。

28、拆迁非居住房屋实行怎样的补偿安置方式？

拆迁非居住房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，或者实行与货币补偿同等价值的产权房屋调换。但拆迁用于非公益事业房屋附属物的，不作产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。

29、拆迁非居住房屋时，货币补偿金额如何确定？

非居住房屋的货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场价确定，不适用最低补偿单价标准和价格补贴。

（1）拆除未出租非居住房屋所有人的补偿款为：

货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 ×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋

所有人的补偿款为：

货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 × 20％。

承租人的补偿款为：

货币补偿金额=市场评估价 × 80％。

（3）拆除房管部门代管的非居住房屋所有人的补偿款为：

货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 × 100％；

承租人的补偿款为：

货币补偿金额=市场评估价 × 80％。

（4）拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋

所有人的补偿款为：

货币补偿金额=被拆除房屋的市场评估价 × 100％；

承租人的补偿款为：

货币补偿金额=市场评估价 × 80％。

30、拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当向被拆迁人、承租人补偿哪些费用？

拆迁非居住房屋时，拆迁人还应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（3）因拆迁造成的停产、停业的适当补偿。

31、拆除违章建筑和临时建筑如何补偿？

拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当的补偿。同时，被拆迁人接到停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

拆迁中拆迁补偿款的归属、实现和救济是如何规定的？

房屋拆迁的拆迁补偿款包括产权置换补偿款和居住区位补偿款。拆迁补偿协议经房产管理部门鉴证后，拆迁人将支付的货币补偿款的数额通知银行，银行开具货币补偿专项存款单，由拆迁人发送给被拆迁人。被拆迁人是指房屋及其附属物的所有人，法定代管人和承租人，即拆迁中所有人和使用人均能获得补偿。

1、拆除自有自住房屋的拆迁补偿款归房屋所有人。

2、拆除公有出租房屋，产权置换补偿款的20归产权人，产权置换补偿款的80以及居住区位补偿款支付给使用人。

3、拆除私有出租房屋，分两种情况。一种是租赁关系，由租赁双方自行建立的，按处理租赁关系的局面协议约定的支付方式支付拆迁补偿款，约定不成，由拆迁人用拆迁补偿款购买本市成套住宅，补偿给房屋所有人，原租赁关系继续有效。另一种是由于私房改造原因形成的租赁关系，当事人双方可以约定拆迁补偿款的分配，也可以采用拆迁补偿款买房偿还，还可以选择货币补偿，货币补偿时，产权置换补偿款支付给房屋所有人，居住区位补偿款支付给承租人。被拆迁人因住房面积过小无力购房，可以向拆迁人申请过渡房，由被拆迁人支付过渡住房入住费后，承租过渡房，租期末超过五年的，拆迁人应在被拆人搬离时支付补偿款，承租期超过五年，拆迁人只向被拆迁人支付产权置换补偿款，居住区位补偿款不再支付，支付的补偿均不计算利息。

4、被拆迁人需要以拆迁补偿款支付购房款的，应向银行提交下列文件：

（1）经鉴证过的拆迁补偿协议；

（2）经登记过的购房合同；

（3）拆迁补偿款专项凭据；

（4）房屋拆迁主管部门出具的拆迁补偿款使用通知。

银行收到以上文件后，转帐向售房人付款，以拆迁补偿款支付的房价部分，可免交契税，拆迁补偿款购房后有余额，余额不超过总额20的部分，被拆迁人可以现金提取，提取的现金依法纳税。

拆迁新政策篇7

关键词：猎德城中村,城中村改造,拆迁补偿政策,启示

城中村改造是城市化进程中的重要一环, 已被认定为城市的改造重点。然而城中村改造并不是一个简单的拆旧建新的过程, 当中涉及面广, 具体情况较复杂, 其中最为突出的难点和重点就是“城中村”房屋的拆迁补偿问题。本文对猎德村的拆迁补偿政策进行系统的研究, 分析猎德城中村改造的政策, 在这前提下对政策自身的原则以及主要内容的剖析, 寻找出猎德改造政策与其他城中村改造政策的区别, 总结其优势和局限, 为广州市城中村改造提供借鉴与启示。

一、关于猎德城中村改造的政策背景

1.城中村改造中拆迁补偿政策的重要性。公共政策政府发挥其职能的重要手段之一。房屋拆迁补偿政策作为公共政策的一种, 在城市建设和开发过程中, 对因拆迁人拆迁被拆迁人的房屋及其附属物, 而造成了被拆迁人的物质、精神等方面的损失, 拆迁人按规定应当向被拆迁人给予各种赔偿。它是维护被拆迁人的合法权益, 促进房屋正常拆迁, 实现城市规划目标的重要保障。因此, 完善城市的拆迁补偿政策对于维护社会稳定, 保护公民的合法权益, 提升公民幸福感, 实现城市化的健康发展和城市的合理规划有着重要的意义。

2.中国对城中村拆迁补偿的政策要求。为了保证被拆迁人的合法权益, 合理解决其拆迁后的生活问题, 以及拆迁重建促进城市经济社会的发展和效率, 国家对于拆迁补偿政策有以下要求:一要依法补偿, 在城市拆迁补偿及相关政策规章的制定过程中, 要有法律为支撑。二要公正补偿, 对于被拆迁者要一视同仁, 确定统一标准, 坚持公开透明, 做好监督, 避免政府职能的错位、越位和缺位。三要有效补偿, 迁补偿的标准要保证被拆迁人的物质和精神生活得以保持或是提高。四要有公众参与, 是征地拆迁工作得到监督的同时提升公众维权行为的合法性和合理性, 促进了拆迁补偿政策的有效实施。

二、猎德城中村改造中拆迁补偿政策基本原则、主要内容

(一) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的基本原则

1. 公众参与的原则。

城市拆迁涉及每一个被拆迁人的切身利益, 因此拆迁补偿应当尊重村民的集体意愿, 避免因村民权利模糊导致拆迁补偿等合法权益受到侵害的强制性拆迁行为。《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》公开透明地向村民阐述了“拆一补一”的原则、采取安置的方式、合法面积的计算、暂时安置的地点、违章建筑的补偿等等情况, 使村民能够清晰、准确地把握搬迁计划的具体安排, 解除了所有村民心中的疑惑, 并且有99.9%村民同意该方案[1]。

2. 有效补偿的原则。

所谓的有效补偿的原则是指拆迁补偿标准不低于拆迁前被拆迁人有与所该居住房屋直接相关的物质和精神价值, 或足以使被拆迁人保持甚至提高原有的物质和精神生活水平[2]。改造后的猎德村成为了广州的CBD的重要部分之一, 过去的脏、乱、差现象不复存在, 过去的“握手楼”变成一栋栋整理、有序的高级住宅楼, 杜绝了安全隐患, 同时, 现在的楼房的价值对比过去的宅基地提升了很多。

3. 物质与精神补偿相结合原则。

城市拆迁不仅拆除了现居房屋, 还破坏了原有的社区秩序、社区关系以及长期形成的生活习惯。因此, 拆迁补偿要关注社会的意识、观念、心理和环境, 不仅包括补偿财产损失, 还包括部分精神和感情损失。猎德村改造不但完整保留了村里的古建筑还建设村史博物馆, 使各种民俗文化得以保留和传承。

(二) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的主要内容

1. 拆迁补偿政策的参与主体。

对于猎德村的改造, 市、区政府在其中主要发挥统筹指导的作用, 广州市政府主要负责城中村改造的指导, 明确猎德城中村改造的总体要求, 并给予政策支持;天河区政府负责统筹组织、指导编制猎德城中村改造方案, 协调解决城中村改造中遇到各种难题;村集体是猎德城中村改造的实施主体, 负责做好土地调查确认, 组织征地拆迁、搬迁、补偿等活动, 并按照基本建设程序的要求, 全面实施猎德城中村改造。而开发商没有直接参与拆迁工作。

2. 拆迁补偿政策的资金来源。

猎德村改造的资金, 主要是在引入开发商的基础上, 通过土地拍卖的形式来获取改造资金。对于政府而言, 资金问题是城中村改造最难解决的问题之一, 引进开发商参与城中村改造, 能够很好分担一部分改造成本。开发商参与城中村改造不仅能使其获得比其他地方地产开发更多的利润, 还能为城中村提供稳定的资金支持和改造经验, 使城中村改造顺利进行。

3. 拆迁补偿政策的补偿安置。

根据《方案》, 此次改造将按“拆一补一”的原则进行, 即被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以回迁安置后关门面积计算, 一平方米补回一平方米, 如果村民需要增加安置面积, 则按3 500元/平方米的价格购买。村民也可以选择放弃新增的安置面积, 那么村集体将会按1000元/平方米的标准给予补偿。另外, 村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式的安置方法, 以四层为上限。除此之外, 政府对须临时搬迁的居民和违章建筑给予相应的补偿费。

(三) 现阶段广州城市房屋拆迁补偿政策的优点及不足分析

1. 现阶段实行的拆迁补偿政策的优点。

第一, 房屋价格确定的公平性。《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定:“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格, 由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的, 可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。”房屋价格由拆迁人和被拆迁人自行协商确定是市场经济条件下公平交易的前提。对协商不成的, 确实属于公共利益的需要或者由于城市建设的需要, 才由评估确定[4]。第二, 一次性支付补偿款的合理性。《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定:“拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿款或者差价款, 被拆迁人支付差价的, 可以分期付款, 首期付款不低于差价总额的30%。”[5]补偿款或差价款必须在搬迁前到位, 而被拆迁人可分期支付房屋差价, 正体现了照顾被拆迁人的基本理念。补偿费用主要是由拆迁人通过指定银行支付给被拆迁人保障了物权人的切身利益, 并且有效地防止专项经费在支付过程中可能产生的腐败现象, 是拆迁资金管理工作的重大成就。

2. 现阶段实行的拆迁补偿政策的不足。

第一, 拆迁人既得利益得不到保障。广州市对住房超过房改政策规定标准的部分, 能否得到补偿没有明确的规定。在房屋不被拆迁的情况下, 被拆迁人超过政策规定标准房屋, 由于某些历史原因可以取得的既得利益, 不需缴纳任何费用。而取得这些既得利益的历史原因与过程无从追究, 很难区分其正确与错误。现在要进行强制拆迁, 如果被拆迁人超标房屋面积不能得到补偿, 即其既得利益没有获得补偿, 违反了等价、有偿的原则。第二, 评估费用的承担有失公平。广州评估费是由委托评估的拆迁当事人承担。第一次评估所产生的评估费用在任何情况下都应该由拆迁人承担, 因为拆迁是由拆迁人提出, 被拆迁人是被动地接受拆迁因而产生了评估, 双方共同决定评估机构目的是为了避免不公事件的发生, 若因此双方都必须承担评估费用有失公平[6]。

三、猎德城中村改造中拆迁补偿政策的优势与局限

(一) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的优势

1. 土地改造组织形式的高效性。

猎德城中村改造确立了以市、区政府为主导, 村集体为改造实施主体的组织形式。这种组织形式通过“市—区—村集体”三个层面协调分工、职责明确的监控、管理、实施改造猎德村。而这种组织形式的确定, 是在充分发挥地方政府主导作用, 全面考虑全社会整体利益的优势下, 有效地弥补政府主导的一些缺陷, 发挥村集体与村民这种一脉相传关系的作用, 尽可能或杜绝减轻来自村民的阻力。

2. 土地利用改造方案的实用性。

猎德的土地利用改造的方案主要是采用土地使用“三分制”原则, 即土地的1/3用于村民的安置建设、1/3用于商业用地的开发、1/3用于村集体经济预留地的保留。根据这个原则, 改造将从东部开始, 村民先自觅或者由村集体来统一安排周转房居住, 在东部安置房建好后, 村民再按事先规定好的回迁方案入住, 每套房屋均统一办理集体土地的房产证。既给予村民实惠, 又解决了村民的后顾之忧, 同时还让开发商可以有利可图。

3. 土地产权置换资金的创新性。

猎德城中村改造通过拍卖1/3的商业地块引进社会资金。这一举措盘活了城中村自身的土地资产, 通过拍卖的93 928平方米的地块, 共筹集46亿的资金。通过自身土地资产来置换资金, 猎德城中村改造采取“土地转换为改造资金”做法, 不需要开发商直接与村集体、村民对话, 只要开发商作为投标者的角色, 竞标猎德村地块, 而拆迁工程则有政府来做。这一做法符合了广州市政府投入、村集体不投资、开发商不直接进入的改造资金筹措原则, 而且取得良好的效果。

(二) 猎德城中村改造中拆迁补偿政策的局限

1. 开发商为了追求利益最大化, 导致容积率过大。

猎德城中村改造过程中, 一方面, 开发商为了降低成本, 追求利润最大化, 不得不提高建筑容积率;另一方面, 村民、村集体获取充足的改造资金的支持后, 也倾向在改造后希望通过提高容积率来获取尽可能多的居住面积。猎德建筑的高容积率直接导致的后果是楼房间隔差, 外部设计没特色、村民住在里面不通风、房屋采光差等。

2. 拆迁补偿资金的筹集方式, 不具备普及性。

猎德村位于广州市珠江新城地区, 是一直以来广州都试图去开发珠江新城地区, 导致珠江新城地区的地价随之水涨船高, 广州社会科学院研究员彭澎博士称:“猎德村的改造模式并不是所有的城中村都可以借鉴的, 因为其他很多城中村所处的位置, 不可能有珠江新城这里的地价那么高昂”[7]。由此可见, 猎德村优越的地理位置决定其改造资金的筹集优势, 但这绝对不是其他城中村改造可以复制的, 尤其是西部地区的城中村改造, 其更不可能具备这样的条件。

3. 土地置换资金全额返还给村集体, 有违公正原则。

猎德村将地块拍卖所得资金除支付成本外, 其余所有部分都返还给村民, 从法理上来讲是站不住脚的做法。因为从产权上看, 拍卖的土地是属于国有土地, 而中国宪法明文规定, 国有土地的收益是收归国家所有的。再者, 猎德村能拍的46亿元的高价, 与广州市政府在进行城市规划过程中, 对于基础设施建设的投入和对珠江新城的重视是成因果关系的。因此其收益应当是由整个城市来共享, 而不仅仅让猎德村民去享用, 这样对其他没有享受到珠江新城CBD规划带来的好处的市民来讲是不公平的。

4. 猎德村违章建筑的补偿规定, 缺乏法律支撑以及支付标准。

虽然猎德经济开发公司规定, 对于违章建筑给予1 000元/平方米的补偿费, 但是其没有存在一个的区分合法建筑与违章建筑的具体标准。同时, 也没有存在对补偿中的一些特殊情况如天井、阳台、花园等详细的规定, 导致在实际操作中出现区分不明、标准不清的问题。当然从根本看这就是一个没有法律基础支撑的规定, 因此, 从合法性上来讲, 施行这样的标准是很难保证实施效果的。而且“制定规则者执行规则”也是导致违章建筑补偿标准引发村民争议的重要原因。

四、猎德村拆迁补偿政策对广州市其他城中村改造的启示与借鉴

1.充分发挥政府的协调作用。城中村改造的实质就是各相关主体的利益协调过程, 而作为城市的公共管理者的政府拥有行政权力, 就应当扮演利益协调者的角色。以社会公众利益作为总体目标, 整体性地把握城中村改造的具体操作过程, 对各项改造方案要尽量收集民意并遵循公共决策的程序, 力求在各方利益协商一致的情况下共同完成改造工程。其次, 政府要向开发商提供真实准确的信息, 包括违章建设的情况、总拆迁的面积等, 使其能够制定出最合适的开发方案。同时, 对开发商的相关改造活动进行严厉的监督, 防止其利用财力、信息等优势去损害村民的合法利益。最后, 政府应该满足村民的合理要求。对于村民要求高价补偿的情况, 政府应采取平等对话的方式与村民进行谈判, 并通过村集体对其进行解释、游说, 使其自愿将补偿金额降到最合理的水平。

2.坚持实施“一村一策”的原则。猎德村作为广州城中村改造的第一个试点, 其成功的改造经验对广州其他城中村的改造具备一定的借鉴意义。但由于各村之间的实际情况存在较大的差异, 因此其他城中村不能盲目复制猎德的改造模式。猎德改造模式的成功必须有以下三个前提条件:第一, 有土地的剩余且区位的优越。第二, 村民对猎德改造的自主意愿较强。第三, 其他市政工程的推动。因此, 政府或其他城中村在参考猎德改造方案之前, 必须考虑具体各村的实际情况, 实施“一村一策”。除猎德改造模式外, 还可以采用公共实施的推进方式、置换模式以及分期滚动开发方式等, 只有因地制宜地制定其改造方案, 才能保证城中村改造的顺利进行。

3.用创新的土地利用改造方案推动城中村改造。猎德城中村改造方案是根据猎德村的实际情况以及总结中国近十年来城中村改造经验的基础上提炼出来的。此方案的创新之处分为三点:首先是通过开发商不直接介入的方式引进社会资金;其次是实行土地产权置换资金;最后采用“三分制”的土地利用原则[8]。以“开发商不直接介入引进社会资金”为例, 为了防止开发商为追求利益最大化而损害公共利益, 政府在本次改造中通过总体指导, 明确改造要求及改造方案等手段引导并且监控开发商介入猎德城中村改造。如果不进行思维创新, 那么就不可能突破原来的规定, 猎德城中村改造所需的巨额资金也必将难以解决。

4.拆迁补偿政策要体现社会公正。一般情况下, 公共政策要在保护弱者的基础上, 也要体现公正平等的原则。在城中村拆迁补偿上, 对劳动能力较弱的村民要妥当安置, 保证其能够过正常的生活, 但对年轻一代则应刺激为主, 如果过度保护村民, 防止出现“养懒人”的现象。猎德村将地块拍卖所得资金除支付成本外, 其余所有部分都返还给村民的做法, 从法理上讲站不住脚, 因为宪法规定国有土地的收入是归国家所有。从公平性上讲, 猎德村民独享土地拍卖成果夺走了珠江新城CBD规划范围内的市民享受城区规划的利益的机会。

参考文献

[1]风云.99.9%猎德村民同意补偿安置方案[N].南方都市报, 2007-10-13.

[2]王正攀, 彭小兵, 曾国平.城市拆迁补偿政策研究[J].理论与改革, 2010, (5) :71.

[3]梁源源.猎德城中村拆迁补偿安置模式研究[D].广州:暨南大学行政管理系, 2009:20-22.

[4]广州市第十二届人民代表大会常务委员会.广州市城市房屋拆迁管理办法:第二十四条[Z].

[5]广州市第十二届人民代表大会常务委员会.广州市城市房屋拆迁管理办法:第三十二条[Z].

[6]蔡依平, 施国庆, 朱文龙.中国十大城市房屋拆迁补偿政策比较分析[J].河海大学学报, 2004, (4) :60.

[7]陈锡.古村融入CBD, 龙舟照划红照分[N].广州日报, 2007-08-28.

中国式拆迁新路径篇8

岁末年庚,中国正在进行着一场关乎民众的变革。

“拆迁”两个字消失了,在1月21日国务院法制办召开的第二次座谈会上,北大法学院教授王锡锌发现,“草案有了实质性的变化”。新条例草案有可能在春节前向社会公众征求意见。

中国政法大学原校长、物权法专家起草组负责人江平等8位学者参加了座谈会,江平说:“必须看到,拆迁问题已经引起了越来越大的社会矛盾。现行的拆迁条例违反《宪法》里‘公民的合法的私有财产不受侵犯’的条款,也不符合《物权法》的规定,必须废除。”

然而,这部伴随着中国城市化的进程而诞生,却被广为诟病的《城市房屋拆迁管理条例》足足实行了8年,也导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的巨大扭曲。

城市化围裹下的拆迁经济

这场变革的起始点,被舆论更多的定格在2009年11月13日。

四川省成都市金牛区天回镇,47岁的唐福珍独自站在自家3层楼顶平台上,面对拆迁大军的咄咄气势,点燃了自己。唐福珍用这种极端的方式捍卫着自己的一点点权利,但不久,唐福珍的行为被定性为暴力抗拒拆迁,数名家属也因此被抓。

在中国拆迁浪潮中,官与民的争斗历来演绎着各种荒诞的剧本,如今,在这样一个特殊的历史时期,唐福珍的行为被媒体无限放大,直至将要决定一项法规的变革。北京大学法学院副院长、博士生导师沈岿教授认为,目前制度的不合理使得强制拆迁、暴力拆迁引发的冲突越来越大,在利益的诱惑下,已经形成复杂的拆迁利益链条。

这个无形的利益链条背后,是中国城市化进程中政府之于拆迁经济的最大化追求,这种巨大的利益,使得政府与民众之间的地权之争愈演愈烈。1989年,财政部颁发《国有土地使用权有偿收入管理暂行实施办法》,规定城市土地出让收益的20%留给地方政府,用作城市建设和土地开发费用,其余80%按四六分成,中央政府占40%,地方政府占60%。

之后,在地方政府的争取下,中央政府做出巨大让步,将中央财政从土地使用权出让中分得的部分,对不同城市按85%～99%的比例返还给地方政府,返还期为两年。

土地收入逐步成为地方政府经济收入的重要来源。

1994年,中央政府实行分税制改革,大幅度提高中央财政收入占全国财政收入的比重,地方政府税收比例锐减,与此同时,土地收益开始全部列入地方财政收入,地方政府对土地经济的追求欲望达到最大化。北京大学法学院教授、博士生导师王锡锌一针见血地说:“最核心的还是利益。我看到一些数据,有的地方土地财政的份额占到三分之一以上,有的甚至更高,超过50%,所以卖地的收入,成了一些地方政府很主要的来源。在这种情况下,土地的征收、房屋的征收,如果变得更加有利于所有权人的利益,就意味着房屋征收的成本会提高,意味着土地使用权的转移会变得非常复杂,而这个是地方政府在目前的情况下不愿意的。”

有统计数据揭示:土地用途转变增值的土地收益分配中,政府大约获得60%～70%,农民获得5%～10%。在中国大规模推进城市化的进程中,拆迁成为一种常态的手段,这种手段也在逐步改变着人们的生活方式。

2009年初,河北省唐山市路南区委经提出“建设唐山市商业商务中心、创意中心、政务中心,打造中心城区新的增长极”的战略构想。

这些庞大构想出台后,截至目前,人口仅24.5万人,土地面积67.33平方公里,但却有28平方公里的采煤塌陷地和波及区的唐山市路南区已累计拆除各类建筑330万平方米,占建成区面积的三分之一,腾出土地1万余亩,这将是一笔巨大的土地收入。

而伴随着这种大规模的拆迁运动,政府与民众之间的利益暗战逐步升级。

2009年11月23日,河北省张家口市桥西区上演了一幕闹剧式的强拆。在还没有签定拆迁协议之前,退休女市民温春梅的房子被突然拆除。当地拆迁办的荒诞解释是:“房子不是故意拆的,而是雇佣大型钩机在清理垃圾时操作不当,不小心把房子碰倒了。”办案民警表示,不小心碰倒房子并不是故意损坏,所以不能立案,赔偿问题需要双方协商解决,协商不成只能走法律程序去法院起诉了。

国家信访局的统计数据显示,从2003年到2006年的上访中,有近40%涉及拆迁,而在当时的建设部这个比例高达70%～80%。中国律师精英网首席律师尹富强说:“和谐拆迁的前提应当是政府不与民争利,要让利于民,为民谋福利,这是构建和谐拆迁的根本。”

暴力拆迁中的政府逻辑

2009年10月20日,黑龙江省东宁县东宁电视新闻播出了对6名钉子户强拆的报道。

东宁县在连续多年大规模拆迁的基础上,又提出三年内拆除县城内剩余的60万平方米平房。拆迁为政府带来不菲的收益——全县连续3年土地出让金超过5000万元。

东宁县长任侃在2008年5月27日“东宁县棚户区改造动员大会”上说:“我们决不能因为钉子户的从中作梗,破坏了全县的发展大局,影响了广大人民群众住好房子、住好环境的热切愿望。在这里,我也希望有这种想法的人,把心态放平,把思想摆正,积极支持投身到拆迁热潮中来,不能与东宁人民为敌,不能以卵击石。”

在巨大经济利益面前,地方政府的拆迁逻辑永远被赋予了“发展大局”的标签。

中国政法大学教授、宪政研究中心主任蔡定剑认为,城市规划为强制拆迁提供了合法的根据。地方政府一旦以规划的名义把一个居民区变成公共利益项目,公民的合法财产权就很难被保障。在国外,保障财产权的更根本的一个手段就是城市规划中要有公众参与,这是一个从源头上保护公民财产权的制度措施。如果在每个程序的行政环节都有公众的参与,行政要滥用权力就不容易。没有公民源头上的参与,到拆迁的末端就只有暴力抵抗。

针对目前各地政府正在进行的突击拆迁行为,王锡锌建议,国务院应该出台一个文件或通知,规定一些明确的问责制度,明确规定在新的拆迁条例出来之前,要停止拆迁,特别要停止动用暴力的拆迁。

“拆迁”变为“搬迁”之后

2009年12月16日,北京金台饭店,经历了4个多小时的激烈讨论,国务院法制办副主任郜风涛宣布,《征收与拆迁补偿条例》颁布实施之后,旧拆迁条例将同时废除,整个拆迁的思路将发生“根本性变化”。

“遇到的阻力也很大,尤其是来自于地方政府的压力。”北京大学法学院教授王锡锌说,“因为修改《拆迁条例》直接牵涉到地方土地财政的利益,而且,现在许多地方政府在城市发展中将许多市政项目交付商业开发,这也是地方政府阻力的一个重要因素。”

这次拆迁条例修改涉及五大方面:对公民房屋的征收决定、拆迁条件及其程序;关于公共利益的界定;关于补偿的标准;关于争议解决的机制;非因公共利益的需要进行补偿和拆迁的问题。

针对征收条例制订中遇到的困难,国务院法制办主任曹康泰将之概括为三个主要问题。首先面对的是如何界定公共利益的问题,他表示,征收条例將会采取列举的方式界定公共利益,且倾向于采取对公共利益进行范围较窄的界定,不过这遭遇了地方的不同意见,地方希望能够将之界定得宽一点。

第二个困难为征收程序,包括征收程序由谁启动等问题都需要征收条例做出规定。此外,补偿问题也是难点,法制办倾向于按市场价格补偿,“你把人家房子拆了,总得让人家有能力购买新的房子。”曹康泰说。

究其根源,中国政法大学教授、宪政研究中心主任蔡定剑认为,“我们没有建立违宪审查制度。”尤其是对法规的司法审查制。司法审查制度肯定比政府的自我审查更清楚有效,而由于公民的参与,他们对法规是否侵害他们的权利更知冷暖,更有发言权,因而也是更有利于保护公民权利的制度安排。

1月21日召开的第二次关于拆迁条例的座谈会上,“搬迁”一词取代了“拆迁”。一字之变的背后则是对“公共利益”界定、征收程序、暴力胁迫、补偿环节等都做了相当细致而明确的规定。“拆迁”的历史结束了,搬迁的历史才刚开始。

新的《条例》能否扼制住之前“拆迁”乱象的延续,“搬迁”能否解决未来的冲突仍有待时间来验证。

在这种没有规划、

没有资质的拆迁运动中,