房改政策

房改政策（精选6篇）

房改政策 篇1

(1)已取得房地产产权证。

(2)出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。

标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。

成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。

补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。

(3)交换、赠与的，已按成本价付清房款。

(4)已交纳应分摊共有建筑面积价款。

说明：对于10层以上(含10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。

房改政策 篇2

1. 为什么要出台《暂行办法》?

答:《暂行办法》是根据我区实际情况制定的住房新政策, 其出台主要从如下三个方面考虑:

(1) 危旧房改住房改造迫在眉睫。从1964年至1995年, 全区共建成试验性大板房屋近300万平方米, 这些大板房屋属于淘汰建筑, 绝大部分存在结构安全隐患, 达不到抗震设防要求。再有全区工矿企业棚户区住房面积达300多万平方米, 大部分低矮拥挤, 占地多、空地少、绿地少, 住房存在危险、破旧现象。对危旧房改住房进行改造, 可以改善职工居住条件, 保障住户生命财产安全。

(2) 增加普通住房供应, 促进我区城镇化发展。在当前国家严格控制建设用地的情况下, 通过对危旧房改住房改造, 可充分利用原有住宅用地, 提高容积率, 增加普通住房的供应量, 不断满足我区城镇化发展带来的普通住房需求。

(3) 拉内需, 扩就业, 保增长, 促发展。为贯彻落实党中央、国务院关于积极应对国际金融危机, 加大力度, 扩内需, 保增长的总体要求, 加大我区危旧住房改造工作力度, 这是自治区党委和政府关注民生、拉动内需的重要举措之一。据测算, 在全区已售的7000万平方米公有住房中, 可拆除1980年以前建造的危旧房改住房至少1000万平方米 (含大板房屋近300万平方米) 。如果每年拆除危旧房改住房200万平方米, 新建住房600多万平方米, 可拉动广西经济近200亿元, 带动广西GDP增长一到两个百分点;五年内完成1000万平方米危旧房改住房改造, 可拉动相关产业经济1000多亿元, 增加50万个就业岗位, 使80多万户中低收入家庭受益。

2.2009年全区危旧房改住房改造的目标是什么?

答:2009年度全区危旧房改住房改造投资16亿元, 开工建设面积100万平方米。

3. 哪种情形的房改住房可以改造?

答:《暂行办法》规定, 以下5种情形之一的危旧房改住房可以进行改造:

(1) 经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的;

(2) 竣工年限超过建筑设计使用年限的;

(3) 1982年12月31日前竣工, 结构不合理, 使用功能不齐全, 配套设施不完善的;

(4) 大板住房竣工年限超过20年的;

(5) 不符合建筑抗震设防要求的。

危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70%以上的, 可以对小区全部住房进行整体改造。

4. 危旧房改住房改造有哪几种方式?

答:按照《暂行办法》规定, 危旧房改住房改造可通过三种方式进行:限价住房方式、参照经济适用住房方式、全额集资建房方式。

5. 危旧房改住房改造成本大, 需要政策支持, 《暂行办法》对缴纳土地出让金有何规定?

答:危旧房改住房改造用地是重复利用原有的住宅建筑用地, 既不是闲置土地, 更不是新征用的土地。由于改造危旧房改住房, 原则上实行住房置换, 但经房改住房产权人同意也可以实行货币补偿, 不论哪种方式都会增加改造成本。因此, 《暂行办法》在政策上给予一定支持, 其中对缴纳土地出让金做如下规定:

(1) 利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的, 改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金, 根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定, 按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定, 列入建设成本, 但已上市交易过的房改住房除外。

改造后的住房建筑面积不属于还建住房 (简称非还建住房) 面积部分的土地出让金, 按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定, 列入建设成本, 但不得低于国家规定的最低价标准。

(2) 参照经济适用住房方式或全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的, 原划拨土地的性质保持不变, 待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。

6. 过去房改住房产权人没有购买过公摊面积, 在进行危旧房改住房改造时对公摊面积如何处理?

答:《暂行办法》规定, 未购买公摊面积的房改住房, 房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后, 公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积。

7. 危旧房改住房改造时对房改住房产权人有哪几种安置补偿方式?

答:《暂行办法》规定, 进行危旧房改住房改造可实行住房产权置换或货币补偿。

实行住房产权置换的, 原则上在原地按照原房改住房建筑面积进行置换。建设单位与房改住房产权人另有约定的, 从其约定。

实行货币补偿的, 补偿金额根据房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素, 由建设单位与房改住房产权人协商确定。

不论是住房置换还是货币补偿, 建设单位都应当与全体房改住房产权人分别签定改造补偿安置协议。

8.《暂行办法》第二十四条规

定, 建设单位或者代建单位存入不低于危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金, 作为项目建设保证金。如何理解“危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金”?

答:“危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金”是指应被拆除危旧房改住房的价格总额, 由建设单位或者代建单位委托具有相应资质的房地产评估机构对被改造住房进行价格评估, 评估结果作为缴存项目建设保证金的依据。

9.《暂行办法》对新建住房面积有何规定?

答: (1) 以限价住房方式改造的, 新建住房为普通住房, 其套型建筑面积按照国家和自治区的有关规定执行。也就是说新建住房面积不能超过144平方米。

(2) 以经济适用住房方式改造的, 还建住房可按原房改住房面积建设, 也可以适当扩大建筑面积, 但面积扩大后, 不得超过普通住房控制面积标准;非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右。

(3) 以全额集资建房方式改造的, 套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行。

1 0. 非还建住房能否像商品住房一样对外销售?

答:不能。《暂行办法》规定, 对非还建住房, 应当按照下列顺序供应:

(1) 未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭;

(2) 享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭;

(3) 建设单位职工购房后有剩余住房的, 由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂: (1) 同级政府的其他单位中未享受过房改购房政策的职工家庭、享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的职工家庭; (2) 当地城镇无住房中低收入家庭。

以限价住房方式改造的, 在满足上述三种情形后还有剩余住房的, 可以向当地城镇居民供应。

1 1. 新建住房能否上市交易?

答:《暂行办法》规定, 以限价住房方式改造的, 还建住房和非还建住房属于限价住房, 在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。

以经济适用住房方式或全额集资建房方式改造的, 还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房, 在取得《房屋所有权证》后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。

二、经济适用住房管理部分

1. 经济适用住房管理办法修订后, 经济适用住房供应对象与原规定有什么不同?

答: (1) 我区2004年制定实施的经济适用住房管理办法规定经济适用住房供应对象为中低收入家庭, 即夫妇双方年工资收入低于当地统计部门公布的上一年职工平均工资6倍的家庭, 均可申请购买经济适用住房, 明显存在保障面太宽的问题。

(2) 新修订的经济适用住房管理办法明确供应对象为低收入住房困难家庭。低收入家庭年人均收入标准由当地政府在小于当地统计部门公布的上一年度城镇居民年人均可支配收入90%的范围内合理确定。保障范围大大小于原来的办法。

2. 申请购买经济适用住房需要符合哪些条件?

答:城市低收入家庭申请购买经济适用住房应符合下列条件:

(1) 具有当地城镇户口, 或在当地城镇居住工作三年以上 (含三年) 的外来务工人员;

(2) 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

(3) 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准;

(4) 单身家庭申请购买经济适用住房的, 申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。

3. 新修订的经济适用住房管理办法对经济适用住房建设面积的规定与原规定相比有什么不同?

答:2004年制定实施的经济适用住房管理办法规定, 经济适用住房户型应以二、三类中小套型住房为主, 具体的建筑面积标准由各市、县人民政府根据当地实际情况确定, 对面积的控制不是那么具体, 建成后的住房面积偏大, 对低收入家庭来说负担过重。

新修订的《经济适用住房办法》考虑了我区城镇化水平低、一户多人的现象相对较普遍, 因此, 明确经济适用住房建筑面积原则上控制在60至80平方米。要求各市、县人民政府要合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例, 并进行严格管理。

4. 购买了经济适用住房后可以上市交易吗?

答:新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定:

一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。

二是明确购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

三是明确购买经济适用住房满5年, 购房人上市转让经济适用住房的, 按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款, 政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后, 取得完全产权。

四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

5. 目前部分城市经济适用住房

供应量偏小, 一些城市甚至没有统一建设经济适用住房, 低收入家庭想买也难以买到。请问新的办法在这方面有何新的举措?

答:一些城市确实存在上述问题。

针对存在的这些问题, 新修订的《经济适用住房办法》规定:

(1) 市、县人民政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中, 要明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容, 并将其纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划, 及时向社会公布, 同时报上级人民政府备案。

(2) 自治区人民政府对全区经济适用住房工作负总责, 对设区城市人民政府实行目标责任制管理。各设区城市人民政府对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

(3) 经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划, 在申报年度用地指标时单独列出, 确保优先供应。经济适用住房建设用地数量应不少于当地商品住房建设用地数量的20%。

6. 我区一些乡镇教师、卫生院

等及远离城市的企事业单位职工收入比较低, 在当地也没有经济适用住房可以买, 他们的住房问题如何解决?

房改售房协议 篇3

甲方（卖方）： 乙方（买方）：

根据国家及省、市房改有关政策，甲、乙双方协商一致，签订本协议，以资共同信守执行。

一、甲方同意将座落在_________________________________号房产（建筑面积

㎡），按房改政策以（大写）

元出售给乙方，产权比例为100%。

二、乙方自愿以上述价格购买该套房产，于

****年**月**日前将购房款壹次付清给甲方。如逾期，每逾期一天，乙方应向甲方支付违约金

元。

三、甲方于

****年**月**日前将该套房产正式交付乙方所有。如逾期交付，每逾期一日，应向乙方支付违约金

元。

四、办理上述房产交易过户手续所需缴纳的费用，双方按国家有关规定分别承担。

五、双方约定其它事项：

1、___________________________________________

2、____________________________________________

3、____________________________________________

六、本协议未尽事项，按国家有关房改政策执行。国家和地方政府未明确规定的，由双方协商议定。

七、本协议壹式

份，由甲、乙双方各执

份，交房地产管理部门备案

份。

八、本协议经双方签章后生效。

甲方（签章）：

法人代表（签章）：

委托人（签章）：

乙方（签章）： 委托人（签章）：

房改成功2个案例 篇4

重庆书写房改样本

“住房是老百姓最大的民生问题”，市委书记***曾说过，“我们党要赢得民心，就要为老百姓盖房子，努力实现‘居者有其屋’。”

市长黄奇帆也曾表示，居住权是人的一项基本权利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。不管房价调控得多么好，但总还有相当一部分困难群体拿不出钱买房。一个社会的住房供应不能100%是商品房，具体比例可以根据每个城市的实际情况定，但住房配置“双轨制”是我们社会应负的责任。

为此，我市在对商品房进行调控的同时，也搭建起了一套完善的住房保障制度。2009年冬天，一个温暖人心的决定在全市经济工作会上被提出：重庆将开建公租房。2010年6月，市委三届七次全会上出台了《关于做好当前民生工作的决定》。决定提出，把住房作为头等民生大事，建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，进一步明确了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房调控思路，并决定以公租房为“抓手”，构建新的城市住房供应体系，尤其是解决不属于廉租住房保障对象又暂时买不起商品房的“夹心层”人群的住房困难问题。

同年，公租房还被市委、市政府列为十大民生工程之首，并承诺，3年内要建成4000万平方米公租房。

公租房——这个新词开始为人们所知晓，它由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由国有企业持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋，重点解决“夹心层”人群的住房问题。它也与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓这5种保障方式，形成“1＋5”保障性住房体系，达到城市保障性住房的“全覆盖”。

“在房价高涨的背景下，重庆的公租房制度触及了住房制度改革的深层次问题，是对完善城市住房制度的重大探索。”清华大学公共管理学院教授崔之元评价。30万人“居者有其屋”

去年4月16日，民心佳园公租房小区迎来了它的首批承租户，这是我市第一个签约入住的公租房小区。这时，距离公租房的开建，仅过去了14个月。

那天，河南人李玉光是首批拿到钥匙的承租户之一。

“当初我以为外地人不能申请公租房，没想到一打听，重庆的公租房申请没有任何户籍限制。”公租房申请点的工作人员告诉他，在重庆，只要年满18周岁、有稳定就业岗位和收入来源、具有租金支付能力、本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准的市民，都可以申请公租房。而且，住满5年后还能把房子买下来。

“房子的户型多种多样，装修也好。你看，卫生间、厨房都基本上装好了，再添点家具我们就能住进来，以后争取把它买下来，在重庆扎根。”李玉光说，小区及周边的环境配套也让他们十分满意：道路两旁种满了青翠的竹子和香樟，每栋楼齐刷刷都是白色腰线、灰色“外衣”，超市等各种便利的商业设施就在楼下，广场、健身器材也一应俱全。在家门口，还有轨道交通、公交车停靠。

市公租房管理局负责人表示，我市主城区所有公租房项目均位于一二环之间的21个大型聚居区，而且，我市所有的公租房小区都和商品房小区混建，“住在公租房里，能享受到中档商品房小区甚至更高水平的住房条件和配套。”同时，公租房也不能由私人企业建设或管理，它永远姓“公”，其资金筹集、建设环节等都是封闭运行，租金只有市场价的6成左右。

为了确保公租房等保障性安居工程用地落实，市国土房管局专门建立了规范、有序、高效的保障性安居工程建设用地供应机制；有土地储备的国企则拿出了手里毗邻轨道交通沿线或交通条件较好的地块；在建设中，负责修建的国企也非常“给力”，又好又快，“三天一层楼”；市建委专门制定了《公共租赁房设计标准》，并从今年1月1日起实施。

层层关卡的设立，只为能够让更多人实现“居都有其屋”。

截至去年底，全市已开建2871万平方米公租房，通过4次摇号配租分配了8.2万套，加上工业园区和远郊区县分配的公租房，全市公租房分配量达到了11万套，惠及群众近30万人，累计入住1.5万户、约3万余人。预计到今年底，全市累计有15万户家庭入住。

从“有房子住”到“住得舒服”

“来，手洗干净了，大家一起包汤圆啰！”今年春节前夕，民心佳园居委会里开展了一次热热闹闹的包汤圆活动，小区里春节不回老家的农转非居民、孤寡老人、贫困户居民，纷纷来到这里包汤圆，一起提前团个年。

“住进来之后确实感觉不一样。”腿部有残疾的孙双莹老人热衷于参加小区的各种活动，“小区里面邻里关系特别好，生活也大变样了。”

春节前，在康庄美地小区，承租户们免费领到了书法家现场书写的春联。

„„

“公租房小区，在这个集合了各类人群的新型社区里，如何协调邻里关系、规范居民行为、化解内部矛盾，成为社会管理的新课题。”市公租房管理局负责人坦陈，由于小区里每个承租户的文化程度、生活背景都不尽相同，需要经历人际关系的重塑和磨合，文化冲突在所难免。如何实现社区的和谐稳定，是决定这一“民心工程”成败的关键问题。

为了打造平安、健康、和谐、宜居的公租房小区，我市分四步走，创新了公租房小区管理模式。

第一步构建起管理网络。由市公租房管理局和公租房小区属地政府联合组建社区管理委员会，整合属地有关部门和驻小区单位力量，充分发挥社区居委会、承租户委员会、楼栋长、社区志愿者等基层自治组织的作用，形成“横向到边、纵向到底”的社区网格化管理。

第二步是创新服务方式。每个公租房小区的物管公司都是经过招标选聘，只有一级资质的物业公司才能为公租房小区提供专业化服务。同时，结合小区周边的产业，对小区居民有针对性地进行就业指导和培训。截至目前，已帮助1300余名承租人实现就近就业。另一方面，对小区内承租户信息建档，对小区残疾人、孤寡老人、智障等困难群体开展联合帮扶。现在，公租房小区里的3000余户困难承租户都有了慰问救济，700多户困难承租户也有了帮扶对子。

第三步是丰富小区里的文化生活。据介绍，小区“唱读讲传”等社区文体活动经常化，组织红歌会、篮球赛、新春联欢会等社区活动。

第四步是提高居民素质。“要实现公租房社区的融合、稳定，需要实现居民心理的融合、文化的融合和市民素质的整体提升。这就要做好物业管理、房屋管理等基础性工作，更需要集合党政、民间、居民的力量做好社会管理和公共服务。”该负责人说，在这样的背景下，每周一课的市民学校应运而生。此外，通过每周一期的小区专栏、短信教育平台，来引导承租人培养文明意识和行为，居民素质显著提升。

沈阳

沈阳积极推进住房分配体制改革

沈阳市根据住房体制改革的复杂性及本市的实际情况，确定住房分配货币化先在市级财政拨款的机

关事业单位试行，取得经验后再全市铺开的方案，取得了初步成效。

为贯彻落实国家有关住房制度改革精神，沈阳市政府于1999年4月下发了《沈阳市关于进一步深化住房制度改革的通知》，出台了《沈阳市机关事业单位住房分配货币化试行办法》、《沈阳市企业住房分配货币化指导意见》。在住房分配货币化推行过程中，沈阳市对机关事业单位主要采取两种方式，一是对1999年5月1日以后参加工作的职工（新人）实行高比例缴存住房公积金方式，即职工按本人月平均工资的15％缴存住房公积金，职工所在单位按职工本人月平均工资的20％为职工缴存住房公积金，并在以后适当调整缴存比例。对此类人员，今后单位不再为其解决住房。二是对1999年4月底以前参加工作的无房和住房面积未达到标准的职工（老人），实行购房补贴方式，即在其购买住房时，职工单位按其标准发放补贴。其中对参加工作年限满25年的职工，购房时可按实际工作年限发放，差额部分在以后的工作年限中由

单位根据财力状况再分次或一次性给予补发。

在具体实施过程中，沈阳市政府首先划定了享受补贴的范围，在80个无自有住房资金来源的市级财政全额拨款单位分配指标资金；对有自有住房资金来源的单位，1999年暂未分配指标资金；对实施安居工程建房的单位暂不分配指标资金，但仍可享受有关政策。市直单位在补贴资金分配方面统一标准。为做到补贴资金的合理有效利用，沈阳市在市住房公积金管理中心设立了市直机关、事业单位购房补贴指标资金专户，规定年度指标资金分配计划当年有效，单位余额不得结转下年。补贴资金只能用于购房补贴，严禁他用。另外还独立增设补贴帐户，记载指标补贴资金、出售公有住房资金、单位原有住房资金

等的来源及使用情况，保证购房补贴办法的持续运行。

沈阳市还制定了统一规范的操作程序，包括建立核定住房档案、排队轮候选择房源、单位申请审核审批、资金划拨补贴到位等，使购房补贴资金在职工购房时计发到位、专款专用，保证购房补贴的平稳启动

和顺利运行。

从1999年10月至今年3月底，沈阳市已有103个单位进行了购房补贴操作，有971名职工得到了购房补贴。共发放购房补贴资金4743万元，职工人均补贴4.88万元，调动职工个人购房补贴支出9457万元，职工人均购房支出9.73万元，实际购房总面积达7.2万平方米，人均购房面积74平方米，达到了领导比较

市房改办挂职干部 篇5

市房改办挂职干部：赵海燕

在挂职锻炼期间，我通过学、听、看、干，进一步开阔了视野，丰富了工作经验，增长了才干，主要收获有三：一是增强了责任。挂职期间，创业大学生始终把我看作是“自家人”，有困难就倾诉，有喜悦就分享，所以我谨记自己的工作职责，竭尽全力，努力为他们做好服务；二是增长了知识。挂职期间，更多的是学习，是收益。不仅学到了审批的业务知识、党建的基础知识、企业的管理文化，还有更多的是精神层面的东西。在指导领导身上，学到的是工作思路的创新、工作作风的踏实、工作效率的高速；在创业导师身上，学到的是逆境中求生存的坚毅、常规中求突破的勇气、不达目的誓不休的执着；在创业学生身上，学到的是年轻的热情、生活的热爱、创业的热忱。三是提高了能力。通过指导领导的传帮带，通过与基层的直接接触，通过业务工作的协助开展，我增长了一线工作的实践经验，提升了工作能力。

挂职锻炼是我“受教育、长才干、做贡献”的重要途径，此次工作经历，大大增强了自我价值实现的成就感，将会成为我受益终身的精神财富。在下步的工作中，我一定要把挂职期间学到的好经验、好做法用到工作中去，努力在本职岗位上发挥更大作用。

学习美国房改经验的遗憾 篇6

一、美国的房改和现代住房制度

1930年美国召开全国住房会议,决定实行房改,改革旧的住房商品化、市场化制度,推行现代住房制度,主要内容是,对占居民总数20%的高收入者供应商品房,对占居民总数62%的中等收入者供应含有一定住房福利的社会住宅,对占居民总数18%的低收入供应含有较多住房福利的廉租屋。世界住房界认为,这是一个认真汲取英国房改的经验教训、加以改进和合理化的住房分类供应制度。美国的制度从本国的实际出发,有以下主要特点:

(一)没有像英国那样让居民没有区别地享受同样的住房福利,而是将居民分为高、中、低三种不同收入者,在住房福利支持上,则采取不给、少给和多给的区别对待、分类供应。

(二)没有像英国那样开始时全盘摒弃商品化和市场化,而是一开始就实行住房福利与商品化相结合。即对高收入者实行住房商品化,中等收入者购买了带有一定福利的社会住宅后,可以自由买卖,进入商品化行列。

(三)由于社会上有大量充裕的、可供低收入者租用的住房。因而不建公房,而是让低收入者到市场上去租住政府规定房租以内的住房,低收入者拿出本户25%的收入付房租,其余部分由政府补贴。

(四)美国已形成了一个比较富裕的中等收入阶层,其房价收入比在三至六倍之间。也就是说,已经具有购房能力(注:上世纪80年代和90年代我们曾两次去美国考察,收集到的资料是,各城市的中低收入者的收入分界线,是按占居民18%低收入者的高限反算出来的。当时中等收入者的户年均收入在24000美元至10万美元或12万美元之间。当年美元与人民币的比值为1:8.3,换算成人民币,约为20万元至100万元,在我国是当之无愧的高收入者。固然,1930年中等收入者的收入要低于八、九十年代,但买得起房的仍占多数) 。因此,美国只给中等收入者较少的住房福利,主要有:一是在建社会住宅时酌减税费和提供低息贷款;二是居民购房可以取得最长30年的低息住房抵押贷款(1930年后的较长时间里,美国能坚持推行低息贷款。二战以后,随着居民收入的提高,贷款利息也逐步有所提高)。

(五)居民购房后,按每月归还的抵押贷款本息,相应地减收所得税。这里要说明两点。1.“二战”以后,由于居民的收入进一步提高,绝大多数中等收入者即使政府不给优惠也买得起房。因此,各城市对建设社会住宅的税费和低息优惠已陆续消减。2.虽然有些专家认为社会住宅已经名存实亡,但美国官方迄今仍保留社会住宅这个名称,并保留购房长期抵押贷款和相应减收所得税两项优惠,其好处:一是可以保留政府在住房问题上为广大居民谋福利的美誉;二是有利于刺激中等收入者居民不断地换购更高档次住房的积极性。居民平均一生换购住房次数越多(注:美国居民平均一生换购住房次数在7次以上),市场越活,越有利于推动经济发展。

(六)中等收入者购买社会住宅后可自由租售,即售后可进入商品行列。由于绝大多数中等收入者都具有购房能力,这一办法是合适的,不会引发住房问题。

(七)20世纪初,美国已是住房条件相对较好的国家,住房难的问题不像英国那样突出(当然低收入者的住房问题还是不小的),因而在何时推行现代住房制度,曾反复研究而一直未作决定。而在1929年爆发了世界上最大的经济危机。美国政府当时研究认为,及时推行现代住房制度,不仅能较好、较快地解决低收入者的住房难问题。而且新制度能够把政府投入与调动居民住房消费结合起来,加快住房建设,带动相关产业,有利于加速从危机中复苏经济的步伐。这就是美国在1930年才推行现代住房制度的主要原因之一。

(八)美国政府认为,本国社会上存在的住房问题,主要是因低收入者住房难。只要把他们的问题解决好,全国的住房问题就解决了。办法是:将低收入者的比例定为18%,廉租屋所需补贴资金由中央政府拨付。由于美国政府经济实力强,在国会通过颁布新住房制度后,低收入者所需补贴资金都能如数及时下拨到位,因而成为在新制度颁布后迅即解决好住房问题的国家。

(九)二战以后,美国从其土地资源丰富的国情出发,普遍地推行大套型住宅。新建中等收入者住宅一般的套型多在150平方米以上,200平方米以上套型也占很大比重。特别是最近一段较长的时间里,许多城市大力修建郊区住宅。即在郊区先建一批连接公路主干道(多为高速公路)的乡间公路,然后沿着乡间公路每隔一二百米建一幢住宅。由于这些住宅占地宽阔,套型多在200平方米以上。美国搞大套型住宅出问题,是上世纪八九十年代。当时,二战以前建设的可供廉租屋出租的中小套型住宅因逐步超过使用年限而陆续淘汰,二战后建的大套型住宅又不宜转作廉租屋,导致许多城市出现了廉租屋供不应求的问题。美国既要解决这个问题,又坚持不建廉租屋公房的政策,经反复研究采取了用较多的优惠政策,鼓励住房经营商建设中等套型住宅用于廉租屋的办法。

(十)上世纪八九十年代,有些城市的政府以居民收入提高为由,缩小了低收入者占居民总数的比重,也就是从原来的低收入群体中,挤出一部分人进入需要购房居住的中等收入者群体。这些被“挤出来”的居民,如果购买中等套型的住房还有能力承担。可惜的是,市面上出售的基本上是大套型住宅。他们买了大套型住宅,就成了还款有严重困难的“次贷”者。更因对“次贷”者逐年增多未及时引起重视和采取妥当对策,终于在本世纪初爆发了次贷危机,并成为爆发这次影响全世界的金融危机的“导火线”。

世界住房界的专家评论,美国推行的住房分类供应制度,是一种既合理又有效的现代住房制度。但因其许多具体措施是从美国国情出发的,在学习汲取其经验时,必须与本国国情结合起来。例如,美国已形成一个相当富裕的中等收入者阶层,如果没有这一条件,就不要生搬硬套。又如,美国不建廉租屋公房的办法,是一种既可节省大量的建公房资金,又可省去大量管理公房人员和维护费用的好办法。可惜其先决条件是社会上拥有大量可供出租给低收入者的住房,这是很多国家都无法学习借鉴的。

二、我国学习借鉴美国房改经验的“成”与“误”

(一)23号文采用了新加坡的住房分类供应模式而没有采用美国的模式,这是最为成功之处。

(二)我国学习采用了美国购房长期抵押贷款的经验。遗憾的是,美国曾较长时期实行低息贷款,而我们则利息不低。顺便指出,日本是一个世界住房界认为住房福利稍差的国家。但直到今年,其购房抵押贷款的利息仅为3%。