上海城市商业综合体

第1篇：上海城市商业综合体

上海虹桥万科中心商业综合体设计

摘要 介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。

关键词 商业综合体 公共空间 设计手法

1战略定位

2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。

虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。

2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块;2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。

2项目概述

项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。

3规划目标

贯彻落实以人为本和可持续发展的思想，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，着眼长远，面向未来，突出低碳设计和商务社区的规划理念，将本社区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。

4规划设计

为了打造虹桥商务区独特的城市规划特色，形成个性鲜明的城市空间及建筑人文风貌，虹桥管委会制定了详细的《虹桥商务区规划导则》，对建筑风貌、建筑沿街贴线率、建筑高度、业态构成、地下空间设计及动线连接等诸多方面，均提出了具体的限制及要求。

设计给出的解答是以七栋单体通过裙房、连廊等建筑要素，以及架空、悬挑等建筑手法，围绕地块周边布置，化零为整，将七栋建筑有机塑造成一个整体，形成围合之态，构成了外紧内松、具有完整临街界面的建筑场所;然后通过单体间留出的通道，实现与周边街道的流线衔接。场地西南侧有一处城市绿地公园，设计给予了充分重视，在此处以一个高达7层的空中连廊和大尺度的外立面倾斜，形成了一个雄伟的空中之门，将绿地景观巧妙纳入入口广场的视觉范围，将人的视线直接引入内部中央庭院，创造建筑向城市开放的整体形象。面对外部街道的多切面立面将七栋建筑单体有机地塑造成一个整体，但同时面向中央庭院的内部立面却保持相对的视觉独立性。在不降低办公空间有效使用率的前提下，利用外立面的简单折叠将各建筑单体融和在一起。建筑群屋檐高度的起伏变化使建筑立面和沿街视角都呈现出动态的张力，充分满足了商业和办公租户对建筑空间的使用需求，更为虹桥开发区营造了一个富于生命力的新建筑地标。

建筑外表以玻璃幕墙为主，通过面的斜切、拼接、折面处理以及上、下部的悬挑、退台、肌理变化，形成了仿若漂浮于此若宝石般的璀璨晶体;蓝灰色玻璃幕墙，形成水墨晕染的效果，反映天光云影的四季意象，整体效果流畅完整。建筑物内院局部重点部位设置明快的点缀色，以表达不同季节变化的色彩氛围。

七颗钻石形象组成的建筑群具有统一的建筑形象，加强了从虹桥火车站角度看项目的视觉冲击力，同时也具有独立运作的灵活性。

5商业创新

在规划布局上，针对传统商务区功能单一、尺度过大、公共空间少、配套服务缺乏等问题，突出宜人的尺度，强化功能混合，增加交往空间，加强社区认同感和归属感。

5.1亲切宜人的街坊尺度

规划在空间尺度方面突出了路网高密度、街坊小尺度、建筑低高度的特点，在保证适宜的开发强度、利于实施的同时，创造亲切宜人的环境品质。同时，增加支路及步行道，提高道路网密度：对于较宽的路面通过建筑贴线、增加绿化隔离带等措施减小空间尺度，优化道路景观，形成亲切宜人的街道空间。

5.2多元混合的功能业态

多元混合是低碳商务社区在功能业态方面最为重要的特征。在功能构成上，核心区主体功能为商务办公，配套功能包括零售商业、文化娱乐、体育休闲、高端会议、精品展示、餐饮、办公等。在规划布局上，摒弃传统的功能分区模式，采取了混合渗透、有机结合的高效模式。商务与办公相对均匀布置，商业功能以零售商业为主，主要包括高、中档和日常购物区，其中高、中档购物区结合下沉庭院布置，日常购物区结合商务、办公布置于街坊内部公共空间。文娱休闲功能主要包括餐饮、咖啡酒吧、健身房等，结合办公混合布置。

5.3均质统一的空间形态

规划在空间形态方面突出了整体均质的特点，通过对建筑高度、建筑密度、街巷布局、建筑形态等方面的控制，强调核心区细腻丰富的城市肌理，连续统一的界面树立起虹桥商务区的鲜明特征。街巷布局收放有序，并通过街坊内部的围合空间形成人性化的交流场所。

5.4丰富多样的公共空间

规划在塑造统一、均质空间序列的基础上，强调空间构成的多样性和人性化。结合功能布局和空间尺度，以地面步行道系统为主，串联步廊和地下空间，构建立体分层步行网络。由绿地、广场、公共设施和步行道形成公共空问系统。按照分层、分级布局的原则，设置尺度、规模不等的绿地、广场和人行活动空间，配置相应服务设施，形成亲切宜人、功能复合的活动场所，增强了区域空间的吸引力。

6技术措施

在现今多维度设计审查，多方、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师要以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足各方的要求。为保障设计及技术落地，在设计的宏观控制上采取了一系列的技术措施，为项目保驾护航。

(1)立意为先

虹桥核心商务区有严格的航空限高约束，建筑女儿墙高度控制在38m，最高点不能突破43m。因此，项目的地标性就无法从高度上体现，业主又基于运营及营销的诉求，要求控制每栋单体的面积规模，最终形成了7栋接近方块形状的单体。设计师在此不利条件下，顺势而为，将此组体块衍生为一盘有着多重切割面的钻石，破土而出，辉映云天，整个项目立刻被赋予了灵魂和内在主题，也在造型上取得了地标性的效果。

(2)同步推进

与概念方案同步的设计深化推进，从核心筒设计、柱网梳理、层高控制、消防布局、管线路径、系统设置、材料选择等诸多方面同步推敲，保障了每一个构想发展的逻辑性与可实施性，为项目的快速推进，赢得了宝贵的时间。

(3)借花献佛

由于贴线率的束缚，场地内沿红线退界周边基本无法解决消防登高场地的设置，经多方沟通协调，最终利用市政道路解决了这一问题，合理妥善解决了导则要求的贴线率与消防登高场地间的矛盾，将内部场地最大化地留给了景观广场及商业人流，从而保证了内部商业气候的实现。

(4)合纵连横

通过10m宽的三组地下连通道的设置，将虹桥万科中心与相邻地块的地下商业——北侧的金臣地产、西侧的红星美凯龙、南侧的瑞安地产有机联系为一个整体，并且充分利用与虹桥枢纽紧邻的便利条件，在地下车库二层开设连通道，经由虹桥枢纽的既有下沉庭院与虹桥枢纽的地下停车库相连，将虹桥枢纽汇集的客流直接引入项目区域，整合了整个虹桥核心区域的人流，为后续的商业运营提供了充分保证。与此同时，结合项目本体，合理规划为连通道而设置的疏散楼梯，保证了楼梯数量的合理以及位置的科学性。

(5)分进合围

将设计经验转化为经济效益。运用经验积累，合理利用规范条文，通过设置防火隔间、开辟下沉庭院、划分商业街等设计手法与措施的灵活运用，打组合拳，妥善解决了地下大型商业空间的设置限制，解决了餐饮区防火分区细碎、疏散口、疏散距离及楼梯数量众多与商业布局矛盾的难题。通过防火墙、防火卷帘、防火门、疏散通道等防火措施和手段的合理组合、巧妙安排，保障了商业区的空间品质与视觉效果，为商业运营提供了基础保证。

(6)优化布置

本项目7栋办公建筑均采用内筒外框的结构体系，通过多次优化来合理排布管井及设备用房，充分利用边角空间，安排送、排风井，合理压缩设备占用的空间，将核心筒的面积控制在最低范围，从而提高了办公区域的得房率，最终控制在80%左右。

(7)提升净高

通过结构构件优化及管线布局优化，控制净高：办公区吊顶净高达3m，确立了与同类产品的竞争优势。商业区域公共走道净高也保证在3m，商铺装修净高在3.4m左右。

(8)明修栈道

由于在地下一、二层均既有商业，又有车库与设备用房，空间布局较为复杂，流线易交叉。通过设置后勤通道的策略，分隔与界定了车库与商业的边界，一举解决了多功能复杂空间下的流线处理等多重矛盾，同时为防火分区的合理划分创造了有利条件，并为商业的灵活划分、运营提供了多种可能。

(9)暗度陈仓

合理利用边角及闲置空间：地库部分利用电梯不下地库留出的井道，设置风井，解决地库三层的通风问题，也解决设备的通风路径。利用下沉庭院大楼梯下部空间，设置雨水泵房和垃圾间;利用夹层设置自行车库等，提高了空间利用率。

(10)假道伐虢

结合主体建筑外廊、借助吊顶等合理设置送排风系统，保证场地上无独立风井，外部空间全部留给景观及广场，净化环境效果。将后勤供给、商业供货、垃圾收集、垃圾清运均置于地下一层，为此专门设计了高度、坡度均符合要求的货运坡道，保证坡道及货车通行区域的净高在3.5m，使货车在此区域畅行无阻。

(11)未雨绸缪

根据虹桥管委会的导则要求，本地块停车数量设置上限为850辆机动车。但经项目组分析判断，结合上海市的城市规划技术管理规定，为将来的运营留出余地，通过挖掘空间潜力，在不增加地下室面积的情况下，将停车数量提高到1100辆，并预留一定的空间为将来改造为双层机械停车位成为可能。

(12)高屋建瓴

设计之初就确立按照绿色三星标准及LEED金奖标准进行(目前已获得绿色三星设计认证及LEED金奖的预认证)，为此设计增加了雨水回用系统及太阳能系统，立面也由纯玻璃幕墙，演变为幕墙+竖向铝板遮阳格栅，整体造型更具有层次和韵律。本项目更已获得了万科2014年度商办类项目设计金奖。

(13)李代桃僵

项目因复杂而存在众多分包商，对这些分包商的协调管理也是重头戏。虽然不是设计总包，但设计在全程都注意通过业主，加强对分包设计的成果控制(幕墙、钢构、内装、景观、电梯、防火卷帘等)，对分包商的图纸细心校核，及时发现问题，并提请修改，从而保证了各分项分部工程的无缝衔接，保障了设计的整体效果。

(14)沟通无敌

还有一点必须要强调的就是沟通。在实际工作和项目推进过程中，设计、业主、审图、消防、规划、交通、绿化等部门，往往对问题有不同的解释或见解，尤其在某些涉及消防法规方面甚至有分歧，这就需要多方沟通，达成共识。例如，在地库商铺的防火分隔设置方式上，防火卷帘影响了商铺的分隔及疏散，经主动牵头审图及消防等多方专题商讨，最终既解决了防火分区的划分，又保证了商铺的通透性，保障了原创设计意图的还原实现。

7结语

(1)商业综合体设计较之普通的住宅、办公等，有着极为不同的特点，其构成复杂、形态多变、带有不确定性。同时，其区域、人流、定位、业态构成、配套指标的制定是否合理，往往决定了项目的成败。

(2)在项目推进过程中，设计随时可能会有调整与改变，对设计综合协调解决问题的能力和水平是极大的考验。如今每个项目都是在与时问赛跑，为了保证审批和开工，施工图设计往往是在很多相关要素未确定的情况下就匆忙完成的“急就章”。因此完成图纸设计往往只是万里长征走完了第一步，在整个施工过程中，处理随时发生的现场问题，后续分包商介入后的衔接管理，设备型号变化对设计的影响、协助后期运营介入后对业态的调整，才是“老鼠衔木铲——大头在后头”，也是检验团队真实水平和服务能力的阶段。

(3)产品最终是需要靠利润、业绩说话的。因此，从一开始就要确立成本意识，从场地的布局、空问的使用效率，交通流线的组织，到钢筋、混凝土用量的控制，再到设备选型、系统设定，需要设计师“斤斤计较”。仅仅合理、满足规范是远远不够的，还要优中选优，做到人无我有，人有我优，人优我精。

(4)设计的真正价值，在于帮助业主实现预期目标，而不是仅仅完成图面设计。因此，少说或尽量不说“NO”，多想想“怎么办”，运用设计智慧，集思广益，给业主提供选择和方向、出路，最终解决问题、实现盈利，才是硬道理。

作者：赵吟红　秦莹

第2篇：上海南京西路协和城商业综合体设计

编者： 建筑大师路易斯·巴拉干相信，有情感的建筑，所构筑起来让人有着生命般感动的空间就是它的美。感动不仅需要华丽的外衣，更需要真实的内在。

2012年，曹炜教授和中国美院上海设计学院建筑与环境艺术系建筑方向班的学生们在毕业设计选题中引入上海建筑界有争议的真实地块，在毕业设计思考中提出可持续发展问题，鼓励大胆自由的创意，引导绿色环保的方案，落实创意与工程的有机结合——以全新的设计思维方式挑战传统的学院训练模式，带来建筑设计创意的崭新天地。

呈现高校创意设计科研探索：本专题特别提供中国美院上海设计学院2012届建筑与环境艺术系建筑方向班关于毕业设计训练与科学理性的环境艺术设计教学改革的思考和行动样本，希望引发更多深入讨论，希望更多元丰富的设计教育体制的诞生。

在此之前，院校的毕业设计命题多以学校设计为主，虽然较易避免商业项目定位中的投机感，体现纯粹作为学生阶段探索的学术研讨性，但不足之处是课程逐渐模式化，以另一种枯燥取代了之前的乏味。学生需要了解未来建筑市场的多样性，需要了解学校之外的实战项目，这样才能做到理论结合实践。

我们在课程中将大胆自由的想法和理性严谨的计划付诸实现——“上海南京西路协和城商业综合体设计”项目是建筑班师生共同倾心培育的大作，是学生设计师职业素质的最好呈现。

一、 创意发散

——建筑与环境艺术设计建筑方向班的毕业设计

选择真题。以往美院学生的毕业设计选题多以学院派自居，研究对象有相当局限性，对师生来说也缺乏相应的挑战。处在上海这样一个国际化大都市，我们应该面对真实问题，尝试并探索对建筑的全新诠释。

本届建筑班毕业训练挑战的项目是《南京西路协和城商业综合体设计》。项目位于中华第一街——南京路末端，地块长约350米，南北宽约120米;东侧1千米内是静安寺商圈，北邻永源路，东接南京西路，西邻静安大厦，南邻南京西路和延安路高架，地理位置相当重要。

由于该项目要求在较为狭长的地块里综合配置办公、住宅、五星酒店与高档商业等功能，近20年来，开发商协和集团与众多世界一流设计单位就该地块功能定位、设计风格、开发方向等做了反复研究与推敲，前后花费上亿元，但至今尚未获得令人满意的设计方案。

选择以《南京西路协和城商业综合体设计》为题，可以让每个学生都有机会在毕业前感受上海文脉深厚、空间复杂、地价吸金、功能要求高端、用户要求无止境的建筑规划设计战场。

拓展创意。我的目标是：要求学生尽最大努力，以宏观统筹的视角策划方案，对整体和细节反复推敲，给出不同的问题解决策略;同时，要求他们探索世界建筑发展前沿，培养自己前瞻的眼光，深刻理解世界建筑发展趋向，以此为基石实现创意拓展。

调研阶段，我要求学生弄明白基地所处硬件和软件大环境，对周围状况，诸如华山饭店这类老建筑做了文脉及风格的研究与测绘，从而为未来有的放矢的创意奠定基础。概念设计阶段，也是整个项目训练最为精彩并有挑战性的阶段，日常课程中接触到的各类知识都应该在此成为创意的触媒：当代建筑前沿理念，当代建筑的最新科技成果，当代建筑杰出案例分析……我要求学生们把思路尽可能放开，在发挥自己的创造性之前，先搞清楚在此之前已有的突破性研究成果，从中学习、提炼，间接获取前人经验。在此基础上，想前人不敢想，为前人所谨慎为。要求每个方案组根据自身分析的切入点充分激发灵感，且灵感的爆发和轨迹既要符合建筑语言的表达特点，又要具备绿色、艺术甚至超现实的质感。方案设计初期阶段，我要求学生沉下心来研究基地限制条件和建筑规范，无论是采光日照、建筑平面，还是人行车流、商业动线，自由大胆的前期创意都要对应理性的功能性要求。深化设计阶段时，我把它看作创意的护航和再次提升的契机，不断提醒学生们回忆设计初衷，检查目前所运用的表现手法是否合理，甚至在基本问题分析结束后，再推导新方向探索研究的可能，以催化并深化学生对建筑创意的思考和理解。出图阶段，虽然学生们从概念分析、形体推敲到功能动线设计都已给出翔实具体的图纸，但我仍然不断激励学生继续尝试设计理念上的创新和突破。只有不断地回顾设计最初的信念，才能保持不断创新的意识。一次又一次的尝试，是对方案本身不同角度、更深层面理解的推进;基于这些考虑，我和学生们始终在设计过程中开拓创新，直到方案成型的最后一刻也没停止前进的脚步。

整个建筑班被分为5个小组协同作业，最后，从不同角度聚拢形成的5个地块综合设计方案各具创意特点。

首先，学生通过对商业人群行为方式的研究后发现，人的商业行为是由多种因素共同决定的，因而具有很强的不确定性。其次，学生设想，营造一个开放自由的“偶然性商业空间”，可以为人群提供更优质的商业选择。小组设计以曲线形建筑形态的变化吸引人流：在建筑曲线间的交合处形成的偶然空间，模糊了层的限定，增加了建筑空间的层次与趣味，这种新的吸引力可以在南京西路末端将商业氛围推向高潮。

《未来城市规划》、《协和山城》、《天空之城》三个方案着重探讨空中维度。当地面拥挤，新老建筑对话缺乏自由的空间，我们能否以空中城市实现传统与现代全新的对话关系?《未来城市规划》在缜密考虑了标准化单元组件、节点设计和单元链接等设计核心问题后，大胆贡献了未来城市空中巨构的傲岸形态。《协和山城》将正负零零的公共层面上升到15米-30米，期望人们漫步于此，不仅可以浏览城市景观，还可获得置身城市之外观看城市的独特体验。在为商场中商业氛围增色的同时，找到了建筑形态呈现的重要依据，发现了将建筑形态与商业空间巧妙结合的关键所在。《天空之城》将商区抬升至百米以上，“天空”城区与“陆地”城区相连，形成一个绿化、交通、购物、生活层层抬升的立体城市。

与众不同的《Endless》方案，以建筑形态的抬升、挤压形成循环的流线，试图打造一个多变的购物体空间，给人带来不同的空间体验。在设计中充分展示了空间的随机和多样，为当今商业空间所需求的高品质提供了更多的可能。

2012届建筑班的毕业训练作品以“大胆”的创意和扎实的专业水平获得了专家学者以及企业的一致好评。5组作品参加中国美术学院毕业设计展，分别获金、银、铜奖。

学生们的毕业设计作品让我欣慰不已，大家的努力也得到了学院的充分肯定。传统的环境设计专业如何锤炼出既有创意、又有建筑专业水准的学生?教改实施9年以来，这一直是萦绕在我们设计教育工作者心中的问题。为解决这个问题，我们开展了大量研究和实践。

二、科学支撑

——环境艺术设计教学改革

环境设计辨析。“环境设计”一词由19世纪欧洲的environment和design合并而来。据Britannica国际百科词典解释，环境艺术设计是人类打造自身所希望的环境空间的设计分支。

“环境设计”在亚洲的发展，源自20世纪80年代的日本。到了80年代末，环境艺术设计在中国兴起。为满足社会经济体制转型及国内市场需求，中央工艺美院率先将传统的“室内设计系”更名为“环境艺术设计系”，此后，全国众多院校纷纷效仿设立环境艺术设计专业，一个模糊室内设计、景观设计与建筑设计于一体的专业概念就此在中国产生。

如今，环境设计包含的学科有建筑设计、室内设计、公共艺术设计、景观设计等;其思想的涉及面也已扩展到包括建筑设计、地理地形、城市规划乃至历史古迹保护、照明设计、工业设计、生态环保设计等众多领域的综合学科。在日本，高校的“环境设计”学科被细分为建筑、室内、景观等不同系别，每个系别根据学校占有资源的不同，细分为造园、居住环境、家具、软装饰等各个方向。在美国，以环境设计命名的本科专业或者从属于建筑、景观、城市规划专业，或者提供建筑、室内等不同方向供学生自由选修，可见明确具体的专业方向，还是世界上大多数有环境设计专业院校的共同选择。

但在我国，由于环境艺术设计教育主要从老牌美术学院、综合性大学或其他大学中转轨形成，在教学上有的侧重艺术性，有的偏重功能性。此外，在有限的四年大学教育时间内，试图覆盖全部涉及专业并不现实，因而，学生的综合素质难以满足实际的需要。

我国每年有环境艺术设计专业近10万毕业生走上社会，由于没有科学的课程结构和教学体系，整体就业形势不容乐观，毕业生专业能力差，实践能力弱，就业单位、市场、行业、社会都不甚满意。

环境艺术设计教学改革。借鉴国外同类大学的经验，中国美术学院上海设计学院做了如下几方面的工作。

明确专业概念、改革课程设置。环境艺术设计与建筑设计相互交叉、相互渗透。在充分认识到环境艺术设计不可能脱离建筑设计而存在的事实的情况下，为学科发展需要，我们一方面增设建筑设计专业方向，另一方面，将原来的“环境艺术设计系”改名为“建筑与环境艺术设计系”。

在明确专业概念的基础上，“建筑与环境艺术设计系”对课程设置实施了大范围改革：第一，在认识到艺术类院校过分强调美术类专业训练的弊端后，取消一年级美术基础课程，增加与环境艺术专业密切相关的基础课，特别强调建筑制图课，培养学生的严谨态度、理性思维方式和熟练的制图表达能力。第二，有计划有目的地开设专业理论课，加强理论与相关专业设计课程的联系。不仅让学生了解文化、艺术、设计方面的常识，更要求学生把握设计的本质以及风格演变与社会现实的关系，为将来的学习和工作搭建坚实而雄厚的人文平台和学术平台。第三，调整专业设计课程的内容安排，加强课程的连续性。第四，重视实践课程的教学与指导。

细化、深化专业教学。常见的环境艺术设计教学通常为一年级安排基础课程，二、三年级安排专业综合设计课程，四年级分专业做毕业设计。这样做的弊端是专业细化、深化程度不够，导致学生毕业后无法从事相关专业的工作。改革后，我们在一年级切入专业基础教育，让学生初步了解室内、景观、建筑专业的基本内容和设计方法，对专业有一个整体认知;二年级就开始分专业教学，学生可以自主选择室内、景观、建筑等不同专业方向，接受有重点、有深度的专业教学。为避免学习内容单一，同时开设相关选修课，以增加横向知识的连贯性。

改革并创新教学模式。探索现代设计实践教育，加强教学活动与社会实践之间的联系，建立产、学、研一体化的教学队伍。师生共同参与社会项目设计，在市场中发现问题，提高学生解决实际问题的能力。

2012届建筑班毕业设计的成功基于教学改革与科学严谨的专业训练。环境艺术设计专业9年教学改革的成效是：毕业生就业前景良好，仅就2011年6月统计，应届毕业生除计划出国与读研者外，百分之百就业;其中在5月前就签订就业协议的学生数占全院签约人数的2/3。

在课程内容上不断调整与更新，在教学模式上实施大量探索与改革，始终致力于本学科发展的前沿方向，建筑与环境艺术设计系努力培养“T”字形和“十”字形人才，在追求设计理想和社会服务之间寻找合理的汇合点，收获了丰硕的成果。

曹炜

建筑学博士，同济大学设计创意学院教授;

中国美术学院上海设计学院兼职教授，学科带头人;日本建筑家协会会员;上海创意工作者协会理事

作者：曹炜

第3篇：城市商业综合体设计探索

摘 要：本文详细介绍了城市商业综合体的概念，并阐述了通过实地调研而发现的城市商业综合体在中国的发展现状问题，分析了城市型商业综合体的设计要点和手法，并对未来城市商业综合体的发展做出展望。

关键词：商业综合体;设计方法;未来发展

引 言：随着城市经济的不断发展，越来越多的新型商业建筑模式诞生、成长，而当代商业综合体建筑的发展更加引起消费者的关注。综合体建筑的定义，是将公寓、公园、写字楼等多种具有城市生活功能空间进行合理组合搭配，构成一个可以实现高效率、多层次工作状态的建筑组合。现实生活中，综合体设计可以使各种城市建筑相互搭配、相辅相成，做到在功能上相互依存、相互助益，从而使其能够适应城市多样化生活的需求，并进行自我更新与调整，以促进城市的进一步发展。而城市商业综合体更是促进城市经济进一步发展的良好条件。

1.城市商业综合体出现的必然性

1.1城市商业综合体的概念

城市商业综合体的简称是商业综合体，英文名称为HOPSCA，它是随着城市功能的多样化、规模大型化、以及空间与流线组织复合化而逐渐发展的一种新的复合地产，因此它统领着当今的地产模式，被称为当今地产模式的最高形式。

城市商业综合体的英文名称是由酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心等的首个字母组合而成，每个商业综合体至少由以上三种功能复合而成。各部分功能之间形成了一种相互依存、互助互益的关系。它是以一种功能为主、多种功能为辅配套齐全的多功能建筑群，它是城市功能的综合版，它具备了一座城市应有的功能。

1.2城市商业综合体的出现的必然性

城市商业综合体的出现的必然性有两个：

首先，第一个必然性就是由于经济的快速发展，那么城市也随之发展，由于城市的快速发展及城市的生活水平提高以及城市所需的工作岗位增多，美好的城市生活的梦想在越来越多的人心中扎下了根，一些经济收入水平较高的城镇家庭搬进了城市居住，同时一些农村的务工人员大肆涌入城市，导致城市人口日益膨胀。同时，由于城市的发展，导致城市的规模不断扩大，土地资源紧张的问题日益加深。这两个原因导致各种矛盾的日益暴露，例如：个人生活成本加大、经济运行效率降低、高品质的生活需求、缺乏景观和活力等等，伴随着各种问题的产生，人们积极寻求一种适合的解决方案，于是城市商业综合体应运而生啦!

其次第二个必然性就是城市商业综合体对城市的发展具有巨大的促进作用，它适合现代都市的发展，从其自身而讲，它是三维空间开发、多功能空间组合、立体交通体系的结合体，具有提高土地利用率、满足多种需求、改善区域交通等的重要作用。

2.城市商业综合体的设计特色

2.1城市商业综合体的外部设计特色

城市商业综合体的外部设计特色主要有：高可达性、高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性、内部与外部联系完整性等特色。高可达性，城市商业综合体通常位于交通网络发达的城市功能集中的几何中心处，像交通的沿线地带、城市中心地带、商务区等，因此说，城市商业综合体的设计特色具备与外界联系紧密的发达的城市交通网络及信息网络;高密度、集约性。建筑的高度和建筑密度都很高，形成高耸的高楼大厦的景象，是城市形象的重要标志，代表了一个城市的发达程度。人口密度大，白天、工作日工作人群进出密集，夜晚及周末消费人群进出密集，城市商业综合体依据白天与夜晚、工作日与非工作日所需的功能不同而形成互补，形成多功能、全面的建筑群落;整体统一性。设计风格统一，城市商业综合体中，各个单体建筑联系紧密，互相影响和配合，同时，城市商业综合体与外部的联系紧密、协调、整体、统一;功能复合性。城市商业综合体拥有城市的多种功能，如：商务办公、居住、文化娱乐消费、完善的交通运输体系等，因此，其自身可以实现完整的生活、工作配套运营体系。城市商业综合体的各个功能联系紧密，缺一不可;土地使用均衡性。注重均衡的土地使用方式及最大限度的利用土地资源、避免土地过分集中是城市商业综合体的重要设计特色。对于不同的土地要进行不同功能的建筑群分工，对于不同时段商业综合体的功能也要进行相应的变化，如昼夜之间、假日和工作日之间对商务、消费等的需求就会不同;空间连续性，空间的连续性在设计时会从两个方面进行综合考虑，即横向和纵向两方面。横向即在城市商业综合体进行设计时，会从整体上进行思考，其各功能具有相互联系性，只要一个功能发生改变，整体也会随之改变。纵向即建筑物的立面会影响综合体的整体性，因此，必须保持建筑风格的整体性、统一性。

2.2城市商业综合体的内在设计特色

城市商业综合体的内部设计特色主要有：大空间尺度、通道树形交通体系、高科技集成设施、现代城市景观设计等。大尺度空间，室内外空间较大，一方面与现代城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样化相匹配，是多功能的结合体;通道树形交通体系，将内部交通与城市交通系统联系起来，与公共空间形成完美的结合，形成一套完善的交通体系;现代城市景观设计，通过一些设备及照明设施等的运用，形成丰富多彩的现代景观及宜人的环境。

3.城市商业综合体的未来

随着我国社会主义市场经济的不断发展，在我国东部得一些沿海城市逐渐形成了以大型购物为中心，餐饮娱乐为一体的城市商业综合体。城市商业综合体在国外已经有了几十年的发展历史，但在我国却仅仅只有十年的发展时间，其中的一些项目经过几年的发展已经积累了一些宝贵的经验并达到了较高的水平，与此同时其发展也呈现了一些新的发展趋势。

城市商业综合体的业态具有多元性和多变性的特征，所谓多元性就是指业态的种类复杂多样，例如：零售、餐饮、娱乐、办公等主要功能，多变性是指商业空间的设计要随商业业态的变化而变化。不同地域的商业综合体其特征也不一样，因为它本身所处的文化圈都不相同。零售包括卖场、商店、百货等组织形式，要根据招商情况对其面积大小、楼层以及所处位置进行安排。通常对那些具有号召力的大型店是首先進行安排的，大型店的布局，应在每个楼层都有分布，以保证每个楼层的人流量都均衡，在每个出入口附近都要布置一些指示牌或指示条幅等，以方便顾客。面积特别大的卖场设置独立的入口，与其他卖场做出区别。餐饮店包括中餐、西餐、快餐、食街等类型，餐饮的平面布局迄今为止还没有固定的模式，但是应该集中布局在某一楼层，以便顾客行走目标明确。餐饮业对城市商业综合体内的环境质量要求比较高，应尽量争取直接采光以及优雅的环境，这样有助于吸引住顾客。娱乐包括歌舞、影视、休闲等方面，娱乐的业态较其他的少，但是很多商家将其作为特色来经营，这样可以提升竞争力。

结语

随着经济的发展、城市规模的不断扩大土、地资源的日益紧张及科学技术水平的发达，城市商业综合体越来越成为一种发展趋势，为了明天的美好家园，城市商业综合体必会不断生物向前发展，其发展速度及发展潜力都是不可估量的。

参考文献

[1]刘红杰.我国发展城市商业综合体的战略步骤及思路分析[J ].财贸经济，2008，10：71～ 73.

[2]陈兵兵. 城市商业综合体的管理模式研究[D].成都：西南交通大学，2006(4)：35;34;44.

作者：陈魁

第4篇：上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、 综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1-10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、 综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性;上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、 商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用;另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、 综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得;在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1-10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1-10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言;2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、 商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1-10地块开发借鉴;丰富的公交资源带来大量的客流，1-10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1-9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性;另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会!

杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1-10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导;同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1-10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、 商业综合体要注重商业氛围的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客;二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应;三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语!

第5篇：沪商游记——上海商业综合体

沪商游记——上海商业综合体考察参观记

上海，中国大陆第一大城市;四大中央直辖市之一;中国大陆经济、金融、贸易、航运中心; 上海，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模。

上海商业综合体开发的成功秘诀是什么?有哪些可鉴之处? 商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循?

带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观上海一些著名商业综合体。并对其中几个商业综合体作重点考察分析。

一、中粮大悦城

项目简介：

上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈。是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体。项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。 本次参观调研参观为大悦城一期。

项目设计亮点：

1)飞天梯：

中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。

商业价值随层高递减

如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键。

为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯。通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感。同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观。

飞天梯

2)单一流线：

如图,中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线。大悦城将主要购物空间设置于3-6层，餐饮功能设置于7-10层。通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上。大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层。

3)展示中庭： 中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭。大悦城通过3层的展示中庭，不定期地举办多肉展、捉妖记、儿童画展等一系类的活动。通过这些活动吸引人流，增强商业氛围，提升商业价值。

项目设计不足：

1)卸货区设置于地面：

现代城市商业综合体，尤其注重商业的界面连续，强调360°无死角商业。中粮大悦城将整个商业的卸货区设置于地面一层，严重影响商业界面。再者，影响整个城市的交通体系。 因此，在现代城市商业综合体规划设计当中，我司建议，应尽可能将卸货区设置于地下。

2)局部商业层高低：

中粮大悦城的一层、影院层层高都较低，给人以很强的压抑感

3)7层中庭空间局促：

中粮大悦城的7层中庭空间设计较为局促。7层中庭虽为过渡中庭，但整个空间包括4部飞天梯、2部层间梯，2部直达电梯及4根大柱子。同时还要兼顾与周边的连廊体系相结合。因此，整个空间非常局促，无让人可停留空间。嫣然成了一个交通过渡空间。

4)竖向交通薄弱：

中粮大悦城采用强制性单一流线，通过飞天梯带动人流，将人流带到7层，由7层强制性往下流动。整体弱化竖向交通的便捷性。层间梯每层只设上下各一部。使人购物很不便捷。有些地方走到尽头没有上下，只能返回。且直达电梯仅设置2部。等候时间太长。

5)顶部结构处理不当：

中粮大悦城顶部采用玻璃采光顶，但由于结构处理不当，在采光顶之下产生很多的横向拉梁，使得整个屋顶空间杂乱无章。此问题估计是由于方案控制不当所造成。

二、静安嘉里中心

项目简介：

静安嘉里中心是上海静安区的首个大型综合项目，位于南京西路和常德路交汇处的中心地段。紧密联结上海市中心的生机活力，静安嘉里中心距离虹桥机场20分钟的驾车路程，距离上海火车站只需驾车10分钟，占据极为优越的地理位置，以满足节奏快速的现代生活。项目与众多公共交通无缝连接，直接位于上海地铁二号线及七号线出口。属于南京西路商圈。

静安嘉里中心东面有恒隆广场、梅龙镇广场，西面有历史建筑静安寺和静安公园，上海展览中心正对面，静安嘉里中心处于静安区核心位置。中心结合该地段的传统历史，融合现代创新、进步和个性表现的精神，为大都会上海注入新鲜活力，更成为展现上海不断的繁华发展与远大志向的绝佳舞台。

项目功能交通分析：

在项目的规划设计上，静安嘉里中心规模庞大，功能繁而不乱。项目的总建筑面积达到了45万平方米，涵盖了15万平方米的国际超甲级办公楼、8.6万平方米的创意商场、备有133间客房的服务式公寓、拥有508套客房的静安香格里拉酒店、拓展至1340个停车位的超大地下停车场，以及电影院、精品超市和开放式公共广场，融汇了城市生活的多元化功能。

交通设计：采用立体交通系统，使私家车、出租车、地铁通道和步行道各归其位;同时，项目各楼宇间全部通过空中走廊等连通，体现人性化的设计理念。

公共空间;安义路经过改建，辟出3000平米的开放式中庭广场，有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所。广场上有一棟老式两层楼住宅，是毛泽东1920年时在上海居住过两个月的地方，毛居傍，会有一些关于上海和静安的文化展示厅。保留在开放式中庭广场内的历史建筑，继续传承着它对于上海乃至中国未来发展历程。

项目商业平面业态流线分析：

地下二层平面：零售为主，平接停车，停车与商业平层设计，顾客停车后可直接进入商场购物区。

地下一层平面：零售结合餐饮，地铁直达。

一层平面：零售结合餐饮，通过城市道路连接各功能片区。

二层平面：零售结合餐饮，部分尽端式购物流线，不利于商业的发展。

三层平面：零售结合餐饮，空中连廊，联系各功能片区。

四层平面：零售结合餐饮。

项目商业功能剖面分析：

项目设计不足之处：

中庭利用不足

由图可见，项目主入口采用4层通高中庭，此中庭只作为提升商业的主入口空间。面向此中庭的商业采用实体面设计。弱化中庭的商业价值。用4层通过的中庭仅作为提升商业主入口空间，对设计来说是一大败笔。

对于商业而言，中庭是提升商业人气的场所，中庭周边的商业价值之高。中庭作为商业空间的一大节点，起到引导商业流线的作用。常规中庭设置于离入口30米处。

而本案入口设置中庭，内部则较暗，未起到通过亮点引导商业人流的作用。

三、上海尚嘉中心

项目简介：

尚嘉中心该项目位于仙霞路遵义路交叉口，与虹桥友谊商城、虹桥万都中心和虹桥上海城相拥紧邻。项目包涵地上31层和地下4层，其中5楼到31楼为国际级甲级办公楼，地下2楼到地上4楼为高端购物中心，而地下3楼与4楼为停车库，项目总建筑面积14万平方米，其中4.7万平方米超甲级写字楼，4.9万平方米商业设施，其余为配套设施用房，建筑总高134米。

尚嘉中心建筑造型由日本著名建筑大师青木淳设计，外立面设计将建筑物流线外形从上而下，顺着天窗带到裙房之上，宛如一位身穿白色晚礼服的优雅贵妇，散发珠光宝气华贵格调，充分显示尚嘉中心高端品牌形象。

建筑外形宛如一湾轻柔的水流，形成气势宏伟的瀑布。在半空中保持平静的细小、纤弱的水流波浪起伏，在向底端流去时逐渐变得如巨浪般汹涌翻腾。水流唯一而持久的运动就是向外扩张并逐渐汇成一条大奔流，最终撞击在基岩上。因此，该建筑同周围其他建筑所具有的几何形体，和阳刚的特质形成鲜明对比，彰显出女性特有的优雅与温柔，凸显与自然的亲密、和谐。从楼顶到楼底，水流一直保持着竖直尾翼的形状，好像是被喷射出来一样。水流形成的尾翼倒影、不断变化的气温、太阳运动的轨迹以及人们行走的位置，使得整个建筑处于不断变化之中，显得更为灵动。水流及其形成的竖直尾翼形状显现在夜空中，为夜晚照明。 楼梯立面呈现竖直的曲面。与之相比，下方的大奔流内部含有四个封闭的环形，围绕着中庭形成一个水平向上重叠空间。瀑布般的外形，在中庭顶部变成玻璃结构。吸收大量的自然光线，成为楼顶的照明设施。一个大型活动区域赋予中庭对面的环境勃勃生机。

项目商业动线分析：

如图，整个项目共设4个出入口，购物中心及办公的主出入口均设置于仙霞路上。

项目内部结构方正，整体动线简单，围绕中庭设置商业，通过环形单一流线，组织商业动线。单一的动线便于顾客轻松找到品牌，通透的中庭，可以从顶层俯瞰商场全貌。

项目共布局2部自动扶梯及3部观光电梯。 项目设计不足：

1)无娱乐业态：

娱乐、餐饮是现代商业综合体的基本客流保障。

而尚嘉中心内零售与餐饮两大业态平分秋色，毅然舍弃了电影KTV等休闲娱乐业态及美容美体业态。穿插在美食与零售之间的只有少量的家居与美妆超市等，为最大程度上满足周边高端消费群体的生活需求及商务人士的时尚需求，但缺少娱乐业态，对整个商场的人气损失较大。 2)观光电梯，影响中庭：

观光电梯，同时作为LED银幕，本身本项目的一大亮点，但由于设计位置不当，电梯对中庭的影响较大。同时整体黑色，视线影响也较大。

3)退台空间，视线不佳：

如图，商业内部采用退台处理，但退台的尺度缺乏推敲，导致人在底下看不见上面的店招，降低商业的价值。

四、环贸iapm商场

项目简介：

环贸iapm商场座落于浦西淮海中路陕西南路商业区，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。项目面积逾12万平方米，轨道交通一号线及十号线均可抵达。

商场主打“夜行消费”的新购物理念。商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。

iapm商场整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。 iapm商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天然光。尤其在商场5层及6层，打造了一个动感主题区域，运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰，整体环境现代时尚。

项目设计亮点: 1)情景外摆;

沿街外部退台设计，丰富整体建筑形态，增加趣味空间。结合退台设置餐饮外摆，给商家提供盈利空间，提升商业价值。

2)豪华中庭;

中庭高宽比

用中庭空间侧界面的高度(H)和相对距离(W)的关系来衡量:W/H增大，空间就会产生远离感，超过2时则显宽阔;W/H<1就会产生接近感，逐渐变得狭窄 W/H=0.5：中庭空间显压抑; W/H=1: 均匀可见,但不清晰; W/H=2：立面形象和局部清晰可见

W/H=3：使人感到空间宽敞，封闭感降低 W/H=4：空间的容积性消失

项目核心中庭在(24米-30米)*42米，高度在24米，因此，W/H=1-1.75。且在整个核心中庭仅设置一部3层-6层的飞天梯。整个中庭空间给人以大气蓬勃的感觉。 3)动线清晰;

如图所示，本案围绕1大2小的中庭，组织商业动线。以中间的大中庭为核心，2边的小中庭解决竖向交通。

4)竖向交通便捷，候梯区域气派;

在动线尽端均设置上下自动扶梯，同时，多组飞天梯(2-5层、3-6层)满足消费者快速到达所需楼层。

项目设计缺点: 1)中庭无采光顶：

经过研究发现，项目的核心中庭是可以设计玻璃采光顶，但由于设计师追求屋顶绿化，想通过屋顶绿化的设置提升高层的品质。舍弃了商业的玻璃采光。

我司认为这种做法有些不当。因为，在商业里，有采光顶，有阳光进来，给人的感受是不一样的。虽然，本案的顶部处理的很棒，灯光也结合的很好，但我们认为如果能再结合采光顶，整个项目会更加出彩。

2)影院门厅太低：

相比于商业部分的档次，影院的门厅部分整体有点小气，整个层高只有一层高，相对于其他影院二层通高的门厅，本项目的门厅就有点太低。

以上四个项目，很多的设计优点是值得学习的，但也存在着诸多的问题，当然此类问题是在特定的规划建筑设计条件下产生的。我司所发现的这些问题，可能设计者及建设者都已经发现。有些可能已经做了很大的优化了。 建筑是凝固的音乐。优美动听的音乐应该是没有瑕疵的。这四首乐曲的瑕疵希望能引起更多的建筑者以深思。

第6篇：漫谈城市商业综合体之一

心若水

城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。

综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即

1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。

2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。

3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。

4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。

5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。

它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。

城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。

城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。

商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。

商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。商业地产是目前地产的最高形式，要在项目建设与运转中实现人才队伍的壮大，核心竞争力的加强，商业地产产品品牌的形成，呼应服务于城市主导、业主主功能、主业的价值链，为未来综合竞争力的打造做好基础工作。

第7篇：京沪宁城市商业综合体考察报告

遵照董事长指示，春节前(2013.1.30—2.5)后(2013.2.21—2.25)，我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、 “北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：

一、“去大型百货”商业发展趋势的警示

考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店(销售内容变化)、一价商店(定价方式变化)、连锁商店(组织形式

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变化)、自选市场(促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心(SHOPPING MALL)，以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体;上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处;南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”(“南京弘阳mall”),体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%;且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。

当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。

二、建筑构成与功能组合的严峻挑战

“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展

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览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。

19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。

三、总体建筑形式的开放与封闭的选择

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建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。

依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。

四、总体建筑的地下建筑配比取向

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19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%;建有2层商铺的9处，占47.4%;而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。

京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为?!

五、商业环境的平面与垂直动线的思考

动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾

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客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。

一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，

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还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。

六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴

大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%;17家设臵有“电影院线”，比例89.5%;8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%;12家设臵有“体验馆”，比例63.2%;16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%;11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%;19家均设臵有“主题商街”，比例100%;11家设臵有“大型超市”，比例57.9%;3家间带品牌“百货店”，比例15.8%;6家设臵有“小型百货店”比例31.6%;11家设臵有“家居店”，比例57.9%;13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%;6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，

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欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。

“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。

七、“南阳天地”的定位思考

京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD 、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于

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南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。

八、“南阳天地”规划设计的建议

“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：

(一)关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下

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设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层;

(二)关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑;

(三)关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补;

(四)关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套;

(五)关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间;鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍;

(六)关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐;作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留;

(七)关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店;

(八)关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响;除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。

(九)建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，

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形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。

(十)鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略;

(十一)在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计(经验)越丰富，应为设计方案首选。

九、关于招商工作的建议

商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：

(一)尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责;

(二)立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开;

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(三)力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案;

(四)招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作;

(五)在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。

考察人：刘卫国 雷永泽 余 浩 二零一三年三月八日

第8篇： 城市社区商业综合体发展模式研究



浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

(一)商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

(二)社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合

体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在

服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的

客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。 再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块;其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

第9篇：仙桃新城市商业综合体业态组合说明

文华集团仙桃新城市商业综合体(未命名)业态情况组合说明

一、

二、 商业占地面积：150亩(净用地); 商业综合体总体规划建筑面积：43万方;

其中：地面建筑：35万方;

地下建筑：8万方;

由以下商业板块类别组成：

第一板块：家居板块

 家居商业MALL(12万平方米)

第二板块：百货商业板块内容

1、百货综合类(10万方)

百货

 大型超市(地下一层，3万平方米)

 电影院

 电玩城

 KTV量贩

 餐饮

 快餐

 婚庆场所(大型宴会厅，可举办婚礼庆典、大型宴会等)  家电卖场

 室内游乐场(真冰场、旱冰场、室内游乐园等)

 儿童体验馆(儿童游乐场、亲子体验馆、儿童职业体验馆

等)

 高档健身会所、室内游泳馆。

2、写字楼(5万方)

3、外铺商业街(艺术街区)(5万方)

4、文华文化基地(3万方)文化中心(多功能音乐厅，可举办音乐会、报告会、演唱会等)

5、商业mall屋顶花园，健身设施、露天泳池。