城市综合体开发新模式

城市综合体开发新模式（精选8篇）

城市综合体开发新模式 篇1

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现；缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险；缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是

五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整；二是有效拉动消费需求；三是完善城市区域功能；四是创造大量就业岗位；五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

城市综合体开发新模式 篇2

一、城市综合体的来源

城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的, 一般认为, 城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”, 它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合, 并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系, 从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

工业革命前, 主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式, 各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”;工业革命带来了机器化大生产, 在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步, 资本和劳动力源源不断涌进城市, 城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代, 一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散, 这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心, 有的甚至发展为相当规模的卫星城, 于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。

城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式, 简言之, 就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设, 而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为, 城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外, 至少还有以下三方面的优势:

一是, 城市综合体开发使城市规划、设计更加合理, 有助于提升城市形象, 增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一, 需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要, 然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设, 因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱, 而城市综合体开发中, 在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后, 才做出整体、系统的规划与设计, 故恰好能弥补传统开发模式的不足。

二是, 城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心, 形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看, 城市综合体开发一般采取商业房产为基础, 带动住宅、公寓、商务办公, 辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式, 往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色, 细分了市场客户群体。因此, 城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如, 广州的万达广场、深圳的华润万象城等, 一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。

三是, 城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知, 很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象, 究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套, 这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。

二、城市综合体的开发模式

总体来说, 我国现阶段城市综合体开发的基本模式为, 商业先行配套 (包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业) 跟进, 辐射相关产业的发展模式。城市综合体开发的具体开发模式如下。

首先, 科学选址是城市综合体项目成功的关键。与传统的房地产开发不同的是城市综合体项目对选址的要求特别严格, 因为城市综合体开发是以商业地产开发为龙头带动相关配套建设的, 而交通、人口密度、客户群体等方面的条件又直接决定了商业项目的市场定位, 所以从这个意义上讲, 选址是日后城市综合体项目成功运营的前提。一般来说, 城市综合体项目会优先选址在交通便利、人口相对集中的城市核心区和商业相对集中的次中心区。以广州万达广场的选址为例, 它位于广州旧白云机场的南端, 周边有三元里、广园新村、柯子岭和机场生活区等几个大型的生活社区, 人口相对集中;同时, 它西邻机场路、解放路, 东接广园路, 南依白云大道, 更有地铁二号线从其项目经过, 可以说交通条件十分便利。另外, 附近还有中国音像城、化妆品批发城、三元里五福针织城、挂花岗皮具城等数家大型的商业中心, 商业氛围浓厚, 配套成熟。

其次, 分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径。综合目前我国成功的城市综合体项目可以看出, 综合体的建筑面积一般都在30万平方米以上, 很显然, 如此庞大的投资工程一次性完成是不现实的, 因此, 城市综合体项目基本上都是走分期开发的道路。此外, 分期开发中为何又要商业先行呢?笔者认为, 优先开发商业地产有以下优点:一是, 通过商业部分的开发能迅速提升周边房地产的价格, 为后期配套住宅开发做好铺垫。成熟的商业配套是提高住宅销售价格的重要因素, 因此, 优先开发商业部分是确保后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开发后, 旧白云机场地价高企、地王频出就是很好的例证。二是, 商业项目的成功运作有利于后期楼盘的销售推广。通过商业项目的运作可以增加项目本身的美誉度和影响力, 同时, 也有利于吸引来此购物的客户关注本项目的后期产品开发。

最后, 迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。成功运营城市综合体中的商业部分, 不仅有利于迅速收回前期商业地产投资成本, 而且为提高后期房地产开发利润提供了重要保障。目前, 城市综合体项目商业部分的运作模式主要为万达广场创立的“订单式开发模式”, 即房地产开发企业先与有影响力的知名商业单位签订长期战略合作协议建立战略联盟, 商业部分建成后将50%左右的商铺以相对优惠的价格优先出租给战略联盟商, 剩余商铺再出租给其他非战略联盟商。这样做的好处在于, 战略联盟商以较低的租金优先入驻, 能迅速提升本项目的商业影响力, 以吸引广大消费者前来消费, 进而可以顺理成章地抬高其他商铺租金。万达广场与商业巨头沃尔玛、新加坡大食代餐饮集团、肯德基等结成商业联盟, 就是很好的证明。

三、城市综合体开发模式的不足

城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”, 除了上述优势外, 还存在不足, 值得进一步思考与改进。

第一, 投资巨大、技术含量较高, 对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米, 甚至上百万平方米, 并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外, 由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发, 它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域, 对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此, 若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目的开发建设, 这也是目前仅有万达、华润置地、凯德置地等少数房地产大鳄才进行城市综合体开发的主要原因。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛, 不利于市场竞争, 容易导致垄断。

第二, 订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产, 为了引进战略联盟商 (通常为大型知名企业) 入驻城市综合体, 往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商, 商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商 (通常为中、小商户) 的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商, 对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说, 无疑是雪上加霜!若长此以往, 并且管理不善, 最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。

第三, 城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。如本文前面所述, 正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步, 因此, 选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响, 还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡, 不同区域的文化、消费习惯差别较大, 因此城市综合体开发未必适合于每个城市。例如, 因为所在城市不同, 重庆万达广场的影响力就不如广州万达广场。

城市地下空间开发综合效益 篇3

关键词：城市地下空间;开发利用;综合效益

1、我国进行地下空间开发的必要性

随着城市的不断发展，城市容量达到一定限度的饱和，城市发展与城市用地紧张之间产生较大矛盾。高层建筑物过分集中使城市环境快速恶化，高架道路太过密集对城市景观和环境产生不利影响。地球表面可供人类生存的空间已经非常有限，随着城市中建筑物的高度和密度受到各种因素限制，无法继续向上部扩展，人们渐渐认识到开发地下空间对于扩大城市空间容量的重要性。我国地下空间资源丰富。地下空间的开发利用对于城市可持续发展和环境改善的贡献是多方面的。一是可以节约土地资源。利用地下空間，建造生产生活设施，如地铁、道路、多层广场等，不仅可节约大量土地，达到安全快速的目的，还有利于将车辆、行人、商业、管网、车库等组成高效地下系统。此外，利用压缩空气运行的地下邮政通道，不仅不占地面，而且有利于快速运输。二是可以改善城市交通。在城区拓宽道路代价昂贵，高架道路不仅影响城市景观，且产生的噪音和震动也让人难以忍受。发达国家的经验表明，只有发展高效率的地下交通，形成四通八达的地下交通网，才能有效解决交通拥堵问题。三是可以改善城市环境。把宜放在地下的建设项目放到地下，可腾出土地，扩大城市容量，节约能源，从而降低地面建筑密度，改善地面建筑光照，缓解交通拥挤，减少煤烟、排渣和噪音等污染，扩大绿化面积，有效地改善城市社会环境和自然环境。此外，还能保护历史文化古迹、风景名胜，为后世子孙留下一笔丰厚的财产。总之，对城市进行地下开发，对实现城市的集约化发展和可持续发展，最终大幅度提高整个城市的生活质量，达到高度的现代化具有重要的促进作用。

2、我国地下空间合理开发利用的价值和重要意义

地下空间的使用价值，一般表现为开发后所产生的综合效益，包括经济效益、社会效益和环境效益。第一，经济效益。地下空间的经济性体现在与同类地上空间的比较上，地下空间工程在城市中的位置对其经济效益的高低有较大影响。一般来说，在城市土地价格昂贵的地区或地段投资，比如城市中心区，比在地价低的地方投资可获得更高的经济效益，其原因有两个方面：一是该地段地下空间的开发成本将小于地面建筑。从建筑经济学的角度分析，新建筑的总成本一般包括4个部分：即旧建筑的自身价值、旧建筑的拆除费用、建筑基础地的土地价值、新建筑的建设成本。尽管地下建筑单位造价是地面建筑的将近3倍，但因为地下建筑没有地面建筑的前三项费用，所以在经济上仍然具有较强的竞争力。城市聚集度越高，地价就越高，旧建筑的价值也越大，其拆除费用相应地也越大，因此地下空间开发的价值就越明显，在靠近城市中心一定范围内，地面空间造价很高，此时地下空间的开发成本将小于地面空间。二是地面的繁荣可以带动地下空间活动的发展。城市的繁华地段有着高能达性，具备便捷的交通和集生活、商务、商业、文化、娱乐为一体的完善设施。城市发展的“磁力效应”，暗示着其地下空间具有巨大的开发价值，也必定能够吸引各类投资者对该地段地下空间各项功能设施的开发，从而取得较高的经济效益。第二，社会效益。城市地下空间的利用能够使城市的整体使用价值高于传统的城市形式，具有重大的社会意义。首先，大大减少工作、居住、购物地点之间的通勤时间，能够提高整个社会的工作效率，同时也避免和减少了市政工程管理系统复杂的弊端;其次，城市和社会的相互联系会得到加强，有利于缓解现代都市中普遍存在的孤独感;再次，大大缩短了交通线和减少了运输量，节约城市能源的同时也有效改善了城市交通。比如慕尼黑使用地铁以后，1970-1977年事故率下降77.60%，车祸率下降27.1%，死亡率下降40.7%;最后，提高城市防护能力。除人防工程外的地下空间设施，如地下街、地下车库等由于容量大、交通方便、出入口多等因素，对于平时防灾、战时防护非常有利。平战结合，其潜在的社会效益是明显的。第三，环境效应。一方面，将有污染的，不雅观的建筑，如高速铁路、能源储存库、废物处理厂、垃圾焚化炉等修建在地下，既能减少城市污染，又有益于美化城市环境。1970-1973年期间，德国慕尼黑的地铁交通才只建设了一部分的时候，相比未建设地铁交通前，这座城市空气中的CO2含量便下降了25%，H2CO3的浓度下降了35%，HN03的浓度下降了44%。另一方面，修建地下铁道和多功能地铁车站，建立地下仓库、工厂，把部分住宅、商业街、停车场转入地下，可以实现少占用甚至不占用地面空间，从而有更多的地表能够进行绿化建设或建筑生活服务设施，可以增加城市绿化面积，促进生态环境良性循环。

3、我国地下空间开发举例及推广

举例南京新街口地下空间的开发利用，该站的布置主要为商业、公交以及地铁换乘客流服务。车站地下一层形成地下步行商业街，通过24个出入口把车站周边地下商业建筑连接起来，成为该地区地下商业网的联络枢纽。南京新街口地下空间的开发利用运用了以中心区改造为目的，以轨道交通建设为依托，充分融合现有的地下设施的开发模式，有计划、有步骤地在新街口地区开发出具有一定规模的、影响力较强的、高质量的地下空间综合体，地铁建设前，新街口地区人流拥挤，车流拥堵，虽然有30-40万m2的地下空间，但布局凌乱、相互独立，并不利于地下空间的进一步发展融合，地铁的建设增加了新街口地区的空间容量，改善了交通组织和区域的环境品质，通过规划调整，新街口地区的空间利用率得到了极大地提升，商业经济也得到了有效的融合，依托地铁建设重新布局的新街口区域已经成为了一个功能布局更趋合理、空间利用更加高效、设施齐备、环境宜人、形态有序、交通便捷、特色鲜明的城市与建筑一体化协调发展的现代化城市商业中心区。

4、地下空间最终一体化

在我国，随着经济社会的不断发展，城市化和现代化水平不断得到提升，对城市规模和城市功能的要求也在不断提高，然而，传统的城市发展模式已经无法满足城市发展的要求。城市地下空间的开发利用不但能在不占用城市地面空间的情况下拓展城市的空间容量，而且由于地下空间的独特优势改变城市功能的布局和发展方式。例如地铁网络的建成使得居民缩短了出行时间，减少了地面的交通拥堵，降低了大气污染，带来了良好的社会效益;城市基础设施实现地下化（如垃圾场、变电站、地下物流系统），地面上节省出的用地可以集中起来用于绿化，能够降低空气污染和减轻热岛效应，城市居民可以享受良好的生活环境，也为城市创造了良好的投资环境，从而也带动了经济增长。又比如地下步行通道系统将人流引导到地下，联通了附近的商业空间，进一步提高了城市，特别是城市中心区的集聚能力，地下空间的最终一体化，合理的布局方便了各种交通方式的换乘，即便在恶劣的气候条件下也能保证城市功能的正常运转;市政管线转入地下，不但进一步改善了城市的环境品质，而且提升了城市抵抗自然灾害的能力。

总之，城市地下空间的开发和利用具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。能够有效节约资源，缓解城市拥堵，提高人们的生活品质，实现资源共享，还有利于降低环境污染，为我们的子孙后代提供一个空气清新、绿色环保、持续发展的美好生活环境。

参考文献：

[1]童林旭，地下空间与城市现代化发展[M].北京：中国建筑工业出版社，2005

[2]陈立道、朱雪岩.城市地下空间规划理论与实践[M].上海同济大学出版社，2007

[3]陈志龙，王玉北.城市地下空间规划[M].南京：东南大学出版社，2005

城市商业建筑综合体发展的模式 篇4

综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古广场）位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1：各项功能均衡发展太古广场 案例（香港太古广场）顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。香港太古广场太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位

案例（香港太古广场）关键驱动因素——香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）

案例（广州中信广场）模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场

案例（广州中信广场）关键驱动因素——广州中信广场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体“ city within a city ”

案例（上海商城）关键驱动因素——上海商城五星级酒店Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场

案例（上海商城）关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：•定位准确，五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚

案例（深圳华润中心）深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。4：以商业为核心功能华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业

案例（深圳华润中心）华润中心规划与功能比例首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场

案例（深圳华润中心）关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性；•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队

四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、模式二：以写字商场、公寓等各种功能楼为核心功能的均衡发展的模式发展模式优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理客户（产业）支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式三：以酒店为核心功能的发展模式地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场模式四：以商业为核心功能的发展模式地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理外因内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓

城市综合体开发新模式 篇5

为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。

山西省依靠传统的煤、焦、冶金、电力四大能源密集型产业在过去十年中成为我国经济发展增速较快的大省，自国家整合小型煤矿开始，山西省亟需寻求经济发展新增长点。素有“关公故里”之称的山西省运城市是山西省南部人口集中城市，作为黄河金三角三省四市的中心点，北通太原，东至郑州，西接西安，高铁的通车无疑为城市区位优势锦上添花。

运城市在山西省内的特殊之处还在于其经济构成大部分为农业，无煤矿资源。农业总产值占山西省首位。高铁的通车将带给运城市新的发展契机。随着将于2014年6月全面通车的大西高铁的工程建设，位于运城北郊的“高铁低碳周边片区土地一级开发项目”建设势在必行。然而随着国家对于地方城市建设融资平台的清理整治，土地一级开发前期缺乏抵押物的项目特质，该项目难以直接向银行以贷款形式融资。

为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。会议由运城市副市长陈竹琴致开幕词，运城市人民政府闫勇副秘书长主持召开。由中房协苗乐如秘书长、朱中一副会长和住建部研究中心秦虹主任等专家和领导，围绕着当今形势下我国房地产发展趋势，及二三线城市发展建设机遇展开热烈讨论。会上清华北大MBA资本运作特聘教授、北京嘉富诚董事长郑锦桥，专门针对私募股权投资基金创新模式解决运城市高铁站周边片区城市开发之可行性进行讲解。会后由运城市市城投、北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司、托管银行、山西华商盛天城市建设有限公司等多方签署战略合作协议，共同组建山西省第一支城市发展专项基金“华商城市发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，预计募集资金3亿元人民币作为该项目前期启动资金，指定中房协会员单位北京嘉富诚出任基金执行事务合伙人，对基金进行管理及募集工作。

北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司管理的华商城市发展基金，属于有限合伙型城市建设投资基金。基金由专业股权投资基金管理机构联合地方政府共同发起，将成熟投资者的资金集中并形成独立资产，由基金管理人进行专业化透明的封闭式管理，投资于特定城市开发项目的一种利益共享、风险共担的新型城市建设的融资工具。相比其他

融资模式（银行贷款、信托、发债、增发），基金具有融资时间短、融资较为容易、政策风险低、资金监管松、退出机制灵活、对被投资项目要求相对较低等优势。

城市发展基金委托管理公司对基金运营情况的管理是保障多方利益的核心，合格的城市发展基金管理公司应该具有：1，成熟的城市发展型基金结构设计能力,；2，多年与政府城市建设部门合作经验；3，快速募资能力；4，投后管理，土地一级开发后续服务能力。嘉富诚作为基金管理方的优势在于：1，对基金财产在土地一级开发中使用的全面监管。基金的资金按用途分块，项目方提出用款计划，管理方结合其他项目经验与实际情况，制定使用细则，与战略合作银行共同实施监管。2，对项目的中后期能投提供专业而且持续的退出服务。嘉富诚利用已有城市开发经验和地产开发商网络资源，在项目后期指导与服务项目公司，实现土地一级开发项目的顺利退出。

城市综合体开发新模式 篇6

鲁建发〔1998〕44号

一九九八年五月二十二日

一、为加强城市房地产开发管理工作，保障房地产业健康、有序发展，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合实际，制定本规定。

二、凡在我省县城以上(含县城)城市规划区范围内，进行房地产项目开发的房地产开发经营 企业，均应交纳房地产综合开发管理费(以下简称综合开发管理费)。

三、综合开发管理费按综合开发费的1%—2%提取；综合开发费大中城市按当地住宅平均造价的40%—50%计收，其它城市按当地住宅平均造价的30%—40%计收。具体标准由市地物价部门 制定。

四、综合开发管理费由各级房地产开发管理部门在收取房地产开发项目价款时一并征收，管理费每年收两次，第一次是七月中旬收上半年的，第二次是翌年一月中旬收下半年的。按比例分配：属省、市(地)二级管理的，省提取15%，市(地)提取85%；属省、市(地)、县(市)三级管理的，省提取10%，市(地)提取10%，县(市)提取80%。

五、每年一月份，省房地产开发管理部门直接收取上年度省属房地产开发企业开发管理费。企业在交费时应提供开发项目明细表。

六、综合开发管理费由房地产开发经营企业分别在每个项目开发成本中列支。

七、综合开发管理费属预算外资金，纳入同级财政专户，实行收支两条线管理。综合开发管理费的数额由省市房地产开发主管部门根据当年开发计划提供。省按比例提取的综合开发管理费和省房地产开发管理部门直接收取的省属房地产开发企业开发管理费，属省级预算外资金。其中，省按比例提取部分，先由当地房地产开发管理部门上交当地财政部门，再由当地财政部门按规定时

间划交省财政专户；省房地产开发管理部门直接收取的省属房地产企业开 发管理费，由省房地产开发管理部门直接交入省财政专户。

八、综合开发管理费主要使用在以下方面：

1、补充房地产开发管理部门的办公经费，包括人员经费、会议费、业务费、培训费、购置 办公用具等费用；

2、组织项目的规划、实地勘察、项目建议书的编制、可行性研究和论证的费用；

3、组织协调和落实集体土地的预征和开发区内的土地开发、基础设施和配套公共设施建设 工作的费用；

4、组织进行开发项目的经济测算，拟定项目的招标方案和标底价格，发布招标公告，组织 有关专家进行项目的开标、评标和决标的开支费用；

5、组织拟定拆迁安置方案，与有关部门和人员协调的费用；

6、在工程建设中与有关部门的组织协调工作，监督、管理工程进度、质量等费用；

7、组织项目竣工后的单项验收、综合验收和交接过程发生的费用；

8、扶持住宅新型材料的推广、应用和住宅建设科技化、专业化等费用；

9、组织住宅小区试点工作等费用；

10、其他经批准的用于房地产开发经营管理的费用。

九、综合开发管理费的收取使用，必须严格按照规定执行，对违反规定的乱收费行为，开发 企业有权拒付，并由监督检查部门依法查处。

十、各级房地产开发管理部门应按规定到当地物价部门办理《收费许可证》，使用省财政部 门统一印制的行政事业性收费票据。

十一、本规定由省房地产开发管理部门、省财政部门、省物价部门在各自职责范围内负责解 释。

城市综合体开发悖论 篇7

现代都市中, 人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里, 享受高效率的生活和工作, 于是城市综合体便应运而生。“5分钟生活圈”、“一站式服务”所产生的诱惑力, 是城市综合体开发的核心动力。

城市可以有通衢、有窄巷、有老街、有新厦, 当然也可以有城市综合体。城市综合体其实是个好东西, 有问题的是城市综合体正在一点点的蚕食、侵吞城市其他业态的领地, 成为唯一的一种城市商业地产业态。这样的直接结果就是“被综合的城市生活”。

城市综合体是以商务活动为核心的集约物业形态, 涵盖了写字楼、服务式公寓、酒店、商业等多种关联性较强的物业形态, 常常出现在城市商务中心区或城市的重要节点。集约资源, 放大功能, 是综合体的本质特征。北京的国贸、东方广场就是典型的城市综合体。

从公司微观的角度看, 商务活动需求的升级及多样化趋势使得商务活动的内涵与外延都进一步扩大, 在降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力以及激发员工活力等方面, 城市综合体都具有突出的综合优势。从城市宏观的角度看, 城市综合体创造了一种新的城市商务生态环境, 它在一个小半径的范围内, 满足了都市核心人群复合性的活动需求, 极大地降低了人们活动的交易成本, 增强了活动的密集度 (也可以把它看成是动态的容积率) , 激发并放大了活动的能量, 创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式。

从结构决定功能、形态决定价值上看, 开放融合的规划设计是形成价值互动的基础, 而互动基础上整体价值的放大则是城市综合体的核心价值所在。开放融合意味着各个物业形态不是孤立地规划设计的, 而是彼此作为一个完整的系统相互紧密协调地融合在一起, 彼此良性的互动作用强化了物业各自的功能, 放大了物业彼此的价值, 从而取得了“1+1>2”的整体效能。这也正是城市综合体具有更强生命力、更具可持续发展性的根源。继续放大到城市看, 也正是因为城市综合体存在, 城市才具有更高的效能, 才能给都市人群提供更有效率的生活, 并增加人群的幸福指数, 才是真正意义上的现代城市。

严格意义上讲, 城市综合体是一个城市未来发展的方向, 但现实中为什么有那么多的不尽人意?

看看我们生活的北京就知道, 我们对城市的理解还停留在一个“征服”的水平上。一个生动的城市生命体被权力意志被无情地“规划”, 人为地“肢解”, 随意地“发挥”。基于各自权力与利益基础的所谓“功能分区”, 令城市资源四分五裂, 难以集约发挥效率;建筑的“高”、“大”、“全”, 透视出发展的权贵与霸王心态, 并导致运行的低效率;对土地价值的不尊重, 导致低品质垃圾建筑的产生与资源的消耗;对历史文化的漠视以及对洋派概念粗暴移植, 更使城市变得极端功利, 缺乏可持续发展的品质及精神内涵, 而结果, 恰恰是最大商业价值的丧失和人文精神的沦落。其实, 当人不能够感受到快乐与幸福的时候, 无论是公司, 还是物业, 其商业价值也会递减。

“被综合”出来的综合体

土地的大块出让是城市综合体“被综合”的开始。当一块前面临着大街而热闹繁华, 后面窄一些的道路却充满静谧气息, 不同时代的房屋共同挤出街道的轮廓和面貌的的街区, 演化为图纸上一个颜色, 和简单的“商业”二字的标识时, 看起来并没有错。但这种技术上的必要简化, 往往带来操作上真实的简化。于是, 这块地就被附加上一个冷冰冰的拉丁字母加阿拉伯数字的代码, 进入被挂牌出让的流程。然后, 面积、容积率等以数字形式表达的指标就代替了这块地上的房子、植物、颜色和气味, 成为其唯一的特征。

毕竟土地“大块”并没有阻止其他可能性。而相关各方, 包括开发商、策划者、建筑师和相关部门的合力继续推动着这块地向那个虽然未必有谁心里想要, 但事实上却非常明确的目标迈进。“这块地需要有一个统一的形象。”貌似没有人明确说这句话, 但原因是相关各方都认为这是天经地义的, 所以不必去说。

自发形成的商业形态往往以街道为源头, 最初以各自有所差别的面貌逐渐聚集成片, 并随着商业机会的增加向街区内部渗透。从一个多样的起点最终给体验者构筑一个综合的识别性。这种综合的识别性可以从多个侧面阅读, 依赖个人记忆体会出并不相同的面貌。一开始就对一片空白地块未来的“形象”做出明确的安排, 看似有条不紊、秩序井然, 实则压扁了多重阅读的可能性。

但这时似乎没有人这么想, 大家的努力都是把全部精力聚焦在这块土地上, 以直接而明确的识别性造就区别于周边那块、明确但却单一、失去多重性的形象。也许, 从图纸上那平涂的颜色开始, 这块地的命运便差不多被暗示出来了。

开发商的目标在于商业的成功, 商业成功的关键在于与周边那块相比的竞争力。在地块的内容还是一片白纸的状态时, 他们的心态往往是, 如果缺乏一眼就能够看得出来的特征, 这块地难以给人留下深刻意象, 竞争也就无从谈起。策划者的关注点也相似, 他们在开发商期望的引导下, 将其才智和精力集中在创造一个动听的口号使这块地的统一形象更加鲜明。

开发商和策划者毕竟不是具体形象的落实者。到了方案竞标的时候, 建筑师的作用开始强烈凸现出来。而建筑师在创造一个地块统一形象方面比开发商和策划者有过之而无不及。一桌子、一地的模型和效果图中, 一眼看上去清晰明确且冲击力强的设计方案引人注目的程度不必再说。所以, 方案竞标作为成就这块地未来形态的重要环节, 其评审机制的天平往往倾向于形象统一的方案。

而这块地是如此的大, 不可能仅仅容纳单一功能。水到渠成的思路是, 以多种不同的功能以一个统一的开发商标识、统一的口号和统一的建筑面貌呈现。城市综合体就这样“被综合”。被土地出让、地块策划和建筑方案竞标这三个程序中相关当事人的合力“综合”出来了。

差异在那里

“被综合”的城市综合体相互之间是否会存在突出的差异和多样性?毕竟无论土地出让、地块策划和建筑方案竞标, 城市综合体构想形成中的每一个环节都在努力寻找差异性, 也就是这块地如何以一个醒目而明确、并与大家习惯看到的其他城市综合体存在明显差异的统一形象来明确自身的特征。

当每个环节都聚焦于如何实现差异性时, 俨然城市综合体是走向特色和突出标识性的一条道路。可现实却往往并非如此。

看上海南外滩国际金融服务中心的建筑方案竞标前几轮的方案, 就知道开发商和建筑师们在最初阶段, 是如何不遗余力地追求差异性。富于理想主义情怀和雄心的开发商与国际顶级并且在相关领域做过长时间研究并有突出成果的建筑师们, 貌似可以导向任何可能性。MVRDV将低密度城市街区的尺度架在半空中的大平台上形成“空中之城”;矶崎新的“立体城市”与自己多年的纸上设想有着明显的连续性。还有很多方案也提供了存在实现可能的奇思妙想。但经过一轮轮的竞标, 方案一步步褪去这一系列奇思妙想, 向着平实中的周全和细致的方向转折。

理想主义的情怀和决心抵挡不住资本自身的强烈要求。建筑方案竞标时一个个方案强烈的差异性让位于资本自身的抽象性和对经营安全性的合理谨慎。

退后一步说, 即使差异性在很大程度上得以实现, 每一个地块自身的差异性在面向地块间的竞争性时, 也无法进而形成更大的区域乃至城市的差异性。由拒绝平庸而造成普遍过于用力, 并导致过度设计, 目的是突出特色, 而结果恰恰模糊了特色。

有幸得以建成和运营的城市综合体, 必然还要有招商这样的环节。而这一步几乎是在现存有限的可能性中做一道选择题。这个环节里面, 不同城市综合体之间的差异与特色则被进一步削弱。那些商业街、商场或者购物中心里, 不同城市综合体容纳的都是相似的品牌, 相似的logo和标准化CI;餐饮也是一样, 随着档次定位的不同, 各城市综合体中餐厅品牌有些差异, 但同一个品牌很少只在一个城市综合体设置自己的店铺;电影院更不用说, 院线安排本来就是惊人一致的;不同城市综合体的游乐场也充斥着相似的摩天轮、充气攀岩、摇摆机……

竞争依然是存在的, 但已经不是质上对差异的追求, 而演化为量上对资本、对细节、对妥帖性的比赛。前期刻意追求的差异在这个过程中被一点一点地抹平, 直到最后虽然也不能说全无差异, 这种有限差异却成为均质无特色的必然陪衬。随着一块地接着一块地这么运作下去, 原有的城市逐渐被这种综合体所侵蚀。渐渐我们忘了曾经有街上的吆喝、有让人留恋的传统小吃、有简单却欢乐的跳房子。我们不得不适应那众多的城市综合体, 不得不把城市综合体的模式理解成今天唯一的大型商业和娱乐生活形态。

前期被综合出来的城市综合体, 在后来的定案、建造和运营的过程中进一步衍生出被综合的城市生活。

未来如何生活

建筑师的工作涉及到城市综合体的最终形象, 却很少涉及到相关被综合的城市生活。如果说建筑师们在城市综合体的形态上仅仅负责一个华丽的外壳和内部的枢纽空间, 其实并不尽然, 也是很多建筑师所不甘心的。但从商业形态、从城市角度的思考, 却回避不了建筑设计涉及问题的边界有限, 很多问题要放到下一个环节解决的事实。平面图上那空空的柱网就是这个事实的有力证明。内部的枢纽空间或许有对于人的活动的具体考虑, 但诸多的不确定性导致的是生活细节上的太多待定。也许, 建筑师的工作中与城市生活安排最直接相关的部分, 就是如何把在或开车或行走在城市街道上的人群, 在地铁和公交车站旁的人群, 强力吸引到城市综合体内部的枢纽中去。

方案竞标之后, 一轮又一轮的修改所围绕着的也基本都是类似问题。只是最初的理想和雄心逐渐褪色, 开发商的经济考虑在这一轮轮的修改中逐渐渗透进方案之中。另外, 一些之前主要停留在经验层面的技术问题也开始逐渐浮现出来而必须考虑。

当设计环节更加深入时, 技术无可争议地占据了设计内容的中心地位。就像库哈斯所说, 现代公共空间——他称为“垃圾空间”——“是空调和电梯相遇的产物, 在纸质石膏板的保育器中孵化”。这些空间的运作背后离不开这几种关键技术的支撑。无论是会议室中各个专业为了划分管道井的争吵, 还是建筑和结构两个专业为了梁的位置相差半米的艰难协调, 或者空调风管与吊顶高度的设想偏差, 都证明设计的这个阶段, 城市综合体堆积在一起的“综合”本身也成为主要问题的来源。设计的最后阶段艰难完成以后, 最初那平面图上空空如也的柱网依然空空如也, 最多增加了一些细部的尺寸标注。

设计完成的时候, 建筑师实际上依然不确定建筑所容纳的各种内容及其形态, 除了外立面。城市综合体突出展现“城市”二字, 并不在于展现其作为城市的一部分的特性, 而是通过“综合”把自己塑造为一个城市。

城市综合体一般会占据整个街区大小的地块, 所以为了吸引人们并充分提升这地块每一寸空间的价值, 其必然努力在地块内部营造出一个中心, 一个足以看清城市综合体的组织方式的中心。原因很简单, 街道的人流聚集在一般情况下能够自行支撑商业的各种业态, 而街区的内部则需要一种人为中心的创造来组织。当然, 城市综合体占满一整块地并想塑造一个统一的形象, 在地块内部营造一个枢纽性的空间也就成了必要的选择。

城市综合体虽然开放, 但却并不外向。其面向街道的界面往往与街道空间若即若离, 而更强调对其内部的暗示和牵引。城市综合体是一种开放的内向, 试图以吸尘器般的强大威力把来自城市综合体周边的道路和公共空间的人群吸入中心。

所以, 城市综合体与城市的关系, 更多考虑在自我中心的前提下对城市既存资源的吸附。这往往与以街道为基本界面的传统城市街区形成对立。多年前天津恒隆广场工程产生的原浙江兴业银行大厦保护问题曾引起过广泛的关注, 在联名上书和政府干预之后, 原浙江兴业银行大厦得以保全。为此而修改的设计, 延续了和平路的街道界面。几经周折效果尚可。然而, 现在看到更多的例子是, 规划的退界要求本身并不支持街道界面的连续。保护建筑孤立着, 缩手缩脚在庞大的城市综合体旁边, 如同无人理睬的钉子户, 也如同古人穿越到今天的世界, 茫然不知到自己究竟该如何才好。

城市综合体或许从形态上, 经过良好的设计处理可以成功地“综合”地块上原有的老建筑, 但最方便的双赢可能是将老建筑纳入其布满整个街区的那种开放的内向。原有老建筑面向街道顺势而为的从容, 在被如此“综合”之后同样会出现明显的改变。

其实, 自我中心在很多情况下不是坏事, 但城市的每个地块都呈现出这种竞争式的自我中心显然未必合适。在长期历史条件下城市形态呈现出来多样的复杂特征, 也遗留了一些问题。一些地块需要一种自我中心来凝聚, 另一些地方则需要连续和缝合, 还有很多地方也许只需要轻微的针灸。如果这些不同的条件都由相似的、最多通过外表的差异来更加彰显其相似性的城市综合体来以不变应万变的解决的话, 必然会让城市现状的复杂让位给一种无所不包、看似复杂的简单。

如果这样, 城市综合体将不仅仅综合城市生活, 也必将综合整个城市。

城市综合体开发新模式 篇8

关键词：旅游综合体模式;巴马;旅游开发

引言：民族地区作为新型城镇化的一个重要组成部分，担负着民族地区经济发展的重要历史任务。民族地区进行新型城镇化的建设，主要应关注自身的区位、资源禀赋、经济发展水平等相关条件。位于广西西北部的巴马瑶族自治区，其境内山多地少，属于典型的喀斯特地貌，地理条件制约了其传统工业的经济发展。但巴马拥有丰富的生态旅游、养生长寿资源等，这些良好特色资源使得巴马依托旅游产业，实现旅游驱动城镇化发展。截止2013年底，巴马旅游产业发展已具一定规模，形成以巴马盘阳河5A级长寿养生景区、凤山三门海国际生态养生度假基地等为重点的旅游景区为主体，重大旅游项目为支撑的旅游体系，其经济和社会效益突出。然而，巴马世界长寿之乡在旅游知名度日益远扬的同时，环境、交通、旅游承载力逐步下降，资源不堪重负。在此背景下，构建巴马为核心，涵盖盘阳河、红水河流域6县的巴马旅游综合体对优化广西巴马养生旅游开发具有重大的实践意义。

一、广西巴马养生旅游开发现状及问题透视

（一）广西巴马养生旅游开发现状。广西巴马瑶族自治作为革命老区，其区位不佳，经济基础薄弱，但巴马长寿旅游资源十分丰富，借助长寿旅游资源，广西巴马县域经济得到较快发展，广西巴马有效将自然资源优势转变为经济发展现实优势，在旅游资源驱动城镇化发展模式中探索了有益思路。目前巴马县4A景区有巴马盘阳河景区、？巴马水晶宫景区;国家3A级旅游景区有百魔洞、百鸟岩等，同时巴马也荣获“中国王牌旅游目的地”、“中国王牌旅游景区”等称号;2009年坡纳屯成为河池市首个广西农业旅游示范点，基于长寿和健康的渴望，巴马2006年全年旅游接待人数为11万人次，而截至2013年这一数字达到了263万人次，巴马旅游总收入达到了25.3亿元。休闲养生旅游兴起，推动了县域相关产业经济发展，特别是绿色长寿农产品深加工工业得到长足发展，其中形成品牌产品包括矿泉水、山茶油、香猪等，长寿食品工业目前占巴马县全部工业总产值的57.7%，同时长寿食品工业又带动特色农业的产业化，截止2012年，巴马县2013年政府工作报告显示，旅游业、天然矿泉水制造业和长寿食品加工业实现财政收入2.15亿元，同比增长1.5%;城镇居民人均可支配收入14908元，同比增长12%;农村居民人均纯收入达到3931元，同比增长12%。总体上看，巴马养生旅游初步形成推动县域经济的发展驱动力。

（二）广西巴马养生旅游开发问题透视。（1）旅游产品开发偏离养生理念。巴马的长生旅游产品主要为“长寿观光旅游+长寿养生旅游”，观光性旅游在巴马的滞留时间为1-3天，游客以中青年为主;长寿养生旅游在巴马滞留时间为一个月至一年时间，游客以严重疾病患者和富余时间的老年游客而且这部分旅游者都聚集在盘阳河风景区，目前从游客数量井喷数量看，巴马养生旅游仍处于观光型旅游阶段，养生旅游产品的深入开发不够，过分追求游客数量的规模化，严重影响了养生旅游产品的可持续发展。巴马实际开发的旅游产品很多并不具备养生旅游的特质，例如诸如水晶宫、百魔洞、百鸟岩等诸多旅游产品，开发特征更具旅游观光性，其养生功能严重匮乏，面临着与其它旅游景区的旅游产品严重同质化竞争。（2）旅游生态破坏严重。目前巴马旅游生态环境十分脆弱，导致巴马旅游生态破坏的因素包括污染性企业排污行为、旅游引发的生活性排污行为、旅游者和居民不文明的污染行为。污染性企业排污对湖水污染影响最大。盘阳河上游的二条支流都收到严重工业污染。例如赐福湖附近的酒精厂、冶炼厂排出的“三废”直接排入湖中，无人监管，盘阳河上游二条支流分别收到金牙金矿、所略发电站工业用水排放污染;受土地财政影响，地方政府支持的广厦水泥公司及所有砖场的工业及生活用水，改从小盘阳河抽取，严重影响了当地居民的取水。大量旅游接待产生的生活性排污行为也是巴马生态恶化的主要元凶之一。盘阳河百魔屯公寓、宾馆的生活污水，直接通过排污管伸入河岸排放到了盘阳河中。连接坡月街和百魔洞的公路长达二公里，全天来自外地的驾车自助游车辆络绎不绝，扬尘不断，空气中PM2.5飙升，同时车辆排放的尾气严重影响百魔洞口的空气。（3）旅游产业配套设施不够完善。 旅游住宿设施规划不合理现象严重。目前巴马县养生旅游目的地主要集中于盘阳河沿岸的坡月、坡纳、巴盘等村落，这些村落的旅游住宿主要依靠当地村民建设，硬件、服务设施、卫生条件都比较落后而这些旅游住宿建筑杂乱无章的分布在盘阳河周边，乱建乱盖现象严重。养生旅游配套基础设施不足。巴马地区缺乏科学、完整、规范的康疗等机构，很多镇上除了乡村医疗卫生站外，专业的治疗研究机构严重匮乏。大量涌入的“候鸟人”给一些景区医疗服务带来了严峻挑战。以广西巴马瑶族自治县甲篆乡坡月为例，整个村里本土村民不到

3000人，常住的“候鸟人”却有4000多人，简陋的医疗条件显然很难满足需求。垃圾、污水处理配套设施空缺。盘阳河沿岸各村屯的生活环境普遍较差，特别是污水排放、垃圾处理和人畜共处的生活方式影响了乡村居民生活质量的提高，这降低游客旅游的兴趣。 （4）旅游业与其它产业拉动机制不足。经济欠发达地区通过旅游作为产业支柱，培育地方经济增长点是非常重要的一种机制模式，但从巴马旅游来看巴马旅游产业对GDP的促进，很大一部分依靠长寿旅游资源和旅游市场需求，但整体旅游驱动县域经济增长不足。主要表现在一下几个方面： 食品轻工业拉动效果不明显。虽然天然矿泉水制造和长寿食品加工业有了长足发展，但是实际品牌化发展后劲不足，以香猪为主题的系列产品系研发较少，香猪的礼品盒很精美，里面猪肉的实际功效并不明显，只能属于一次性旅游购买产品。火麻是巴马主推的一个特产，但实际上火麻在巴马种植不多，未形成规模化生产;农业产业拉动效果较弱。巴马地区明显属于农业县，通过旅游拉动农业产业化发展是一大亮点，但巴马地区没有开发出特色农业和观光休闲农业，也缺乏有机农业园区的建设，难以真正通过旅游带动农业的现代化和农民增产增收。文化产业拉动效果不足。围绕乡村旅游开展的旅游项目仅仅是观光性旅游，缺乏季节性文化产品开发，例如春游，夏季避暑，秋季漂流，民俗互动式节目等等;另外也缺乏对老年度假游客设计老年娱乐项目、健身项目、疗养项目等活动，显然这些项目往往与文化产业相关，需要进行旅游设计和策划。

二、广西巴马养生旅游综合体模式路径选择

（一）基于TOUP模式的巴马旅游开发。巴马构建成功的旅游综合体，应在功能设计进行合理规划，旅游综合体的开发，本质上围绕打造核心吸引中心、养生度假聚集中心，创新发展中心展开。

依据TOUP开发模式，巴马县城巴马镇作为全县政治、经济、文化等中心，比较适合打造为核心吸引中心，构建高端养生旅游聚集区，在养生旅游核心产品开发上，例如可以将县城北延伸至高速公路入口处的同贺地区定位为健康长寿服务中心;将龙洪片区的龙洪景区、赐福湖景区，定位为高端养生度假社区;将甲篆乡定位为长寿养生、民俗休闲娱乐的养生度假基地。根据TOUP模式通过创造多个独特核心吸引物，一方面减轻甲篆乡养生旅游目的地生态承载压力，另一方面，实现了县域养生旅游经济的均衡发展。

创造延伸发展中心，指在泛旅游时代发展旅游驱动相关产业发展，依据巴马县的资源特征，农业、食品加工业、文化产业应围绕旅游业进行跨界融合，形成旅游业拉动其它产业，其它产业促进旅游业更好的发展良性机制。

在农业产业方面，燕洞、所略等乡镇应定位为特色休闲观光农业区，将有机生态农业融入到巴马整体休闲养生旅游经济中;这些地区可以根据自身资源开发观光农业，包括观光型农业、农家乐;建立农产品示范园，扩大龙骨花基地、糖蔗基地、火麻基地、油茶基地、香猪基地的规模，依靠成熟乡村旅游拉动特色农业产业发展。在食品加工业方面，那社等乡镇应定位为特色矿泉水与养生食品加工区，大力发展矿泉水以及特色农产品的加工，鼓励民营企业大力发展特色长寿食品深加工企业，同时构建养生制造为核心吸引物的长寿食品工业旅游。在文化产业方面，鼓励文化企业落根巴马，深入挖掘养生文化，开发文化旅游产品，例如：巴马可以利用其世界长寿之乡的国际地位，开设国际长寿养生论坛，大力发展会议产业;同时围绕民族文化，结合巴马旅游特色设计文艺节目与各大媒体合作，推进自身文化产品输出。

（二）基于GEDM模式的巴马乡村旅游开发。全域体验式开发模式（简称GEDM模式）主要针对TOUP模式仅仅偏向迎合旅游消费者感官愉悦的需求，忽略旅游者深层次自我实现最高需求，全域体验式开发模式提倡满足旅游者个性体验通过游客人生价值的改变。全域旅游综合体模式强调对旅游相关产业链进行优化，适合民族乡村旅游开发，实现人与自然的有效核心，从内生角度降低对乡村生态旅游资源的破坏。

巴马长寿村落主要分布在甲篆乡、巴盘村，长寿生态环境更多受到旅游者和当地居民的不文明行为损害。对于这些乡村地区应改变传统开发-破坏-修复的旅游发展模式，首先应强化基础设施建设，尤其是环保设施建设，在不破坏生态环境的情况下，引入农家乐，特色观光农业，引导旅游者参与到乡村农村生产生活，减少生态破坏行为，同时让乡村民族社区居民也能享受生态旅游资源所带来的经济利益。其次，政府鼓励“候鸟人”旅游者成立民间非正式组织，引导旅游者正确认识自然，与自然平等和谐相处、尊重民风民俗，使自身的生活方式得到深层次改变。例如：2012年巴马 “候鸟人”成立“蓝色纽带”之家，组织的活动包括募捐、环保、互助。其具体活动包括举行集体游泳、游泳知识讲座、集体登山徒步、到山区瑶寨扶贫、清理垃圾等行动，这有效规范“候鸟人”的旅游行为。同时政府鼓励候鸟人参与巴马乡村生态环境治理，许多候鸟人经济基础雄厚，出于自身养生需要，愿意为乡村地区创建环保公司、急救站，修建游泳池等，因此政府应积极引导这些“候鸟人”带头人自己建设环保、娱乐、饮食、宗教宣传养生场所，避免无序居住对生态的破坏。

全域旅游综合体模式强调全员参与，一方面使民族乡村居民生产生活不受破坏的同时又提供了丰富的旅游内容，以较小的成本解决了民族乡村地区经济发展，最大程度保护生态，同时，让旅游者通过角色转换，正确树立可持续发展观，促进了游客和居民的和谐相处。

参考文献：

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[3] 杨振之. 度假旅游发展与区域旅游业的转型升级——第十五届全国区域旅游开发学术研讨会暨度假旅游论坛综述[J]. 旅游学刊.2010（12）.

[4] 张文磊，刘奥东，周忠发.“TG 聚合模式”——西部民族区域旅游业跨越式发展的选择[J].社会科学家，2012，（11）.