信贷抵押资产是指债务人或第三方为担保商业银行相关债权实现, 抵押或质押给商业银行, 用于缓释信用风险的财产或权利。根据巴塞尔新资本协议对抵质押品的分类划分为金融质押品、商用房地产和居住用房地产、应收账款、其他抵质押品四大类。目前我国大多数商业银行准入的抵质押品是按《物权法》第一百八十条规定认定, 主要包括 (1) 房屋; (2) 土地使用权; (3) 通过合法途径取得的土地承包经营权; (4) 存货; (5) 在建工程; (6) 交通运输工具; (7) 国家相关规定未禁止抵押的其他财产等。对于具体范围各商业银行相应制定了不同的准入标准, 但大都只是将合法性作为对抵押资产认定和准入的主要标准, 而对抵押资产本身的价值波动特性、变现能力和内在价值等缺乏明确的应对措施。商业银行在具体管理过程中, 通常采取抵押资产的公允价值进行计量, 通过选择合理的抵押率提高授信客户的违约成本, 降低违约概率从而缓解借款人的信用风险。
在全球化的背景下, 银行业快速成长, 而对银行来说, 当务之急是怎么样去管理信用风险。巴塞尔协议刚好在这方面提出了重要的指导意见, 抵质押担保是巴塞尔新资本协议规定的风险缓释工具之一, 对防范信息不对称、控制违约风险、有效减少违约损失具有不可替代的重要作用, 其主要是在转移或降低信用风险发生的概率及损失等方面表现出缓释作用。
当前中国经济由高速增长发展到了中高速增长的阶段, 人民的生活质量日新月异, 传统企业生产的产品已经无法满足人民对美好生活的向往, 消费者的需求在不断变化且要求越来越高, 行业内竞争日趋激烈, 盈利状况恶化, 倒逼众多企业进行转型升级, 资金需求不断增大, 企业发展的不确定因素增多, 流动性不足导致企业还款意愿及还款能力下降;同时失业人员增加, 个人收入不稳定, 信用状况变得极为脆弱, 而加上房价波动引起房屋变现能力下降, 导致抵押资产的风险极易转变为银行的信用风险, 因此对作为授信客户第二还款来源的抵押资产风险管理愈发重要。受理抵押资产可以在当借款人无法偿还贷款时, 通过处理贷款担保, 即处置抵押物、质押物或者对担保人进行追索所得到的款项优先受偿减少信贷资产损失。
对授信客户提供的抵押资产做出合理价值评估是使抵押资产作为减少违约损失的信用风险缓释的前提条件。对抵押资产做出合理价值评估对授信的前中后期都会产生重要的作用, 在贷款受理期间, 抵押资产价值是商业银行进行信贷分析及确定提供授信额度重要参考依据;在贷款存续期间, 及时关注抵押资产价值波动情况, 并采取相应措施应对可能发生的信用风险;而在清收处置阶段, 抵押资产价值是判断商业银行可能收回的信贷资金额度的重要参考依据。
因缺少独立、专业的抵质押品价值评估人才, 商业银行内部难以对评估机构评估方法的合理性、评估结果的公允性进行有效判断, 对抵押资产的价值也无法做出重新审核确定, 押品价值只是被动接受评估机构的评估结论, 从而导致商业银行确定的抵押资产评估价值极易偏离真实的价值。此外, 相应的内控制度也尚未完善, 调查评估人员素质参差不齐, 调查评估不严谨, 合法合规意识谈化, 部分押品的来源与价值存在较大风险。
常见的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和其他估价方法等。对同一抵押品采取不同的评估方法因其采用不同的具体价值特征和市场环境等参素评估的结果都有可能出现较大的差异。现行的资产评估技术是建立在活跃的交易市场基础上的, 估价结果在很大程度上有理想化的倾向, 假如没有识别出抵押品存在有悖于相关法律法规等方面的问题, 或是不存在活跃的交易市场等情况, 而直接做出抵押品能够快速变现的结论, 则抵押品的价值及有可能会被高估偏离真实的价值, 无法起到有效缓释信用风险的作用。而商业银行更倾向于在审核抵押品时使用市场价值标准确定押品价值, 无形中加大了商业银行的抵押资产风险。
在计量评估净值时对估价变现能力分析中, 变现可能产生的费用所含的项目往往不周全, 如预计转让税费一项就没有考虑土地增值税、契税等。我国税法对商业用房转让应纳的相关税费要高于个人住宅转让的相关税费, 导致商业用房的流动性、变现能力相对减弱, 抵押资产风险敞口相对较高, 如某银行在拍卖处置抵押物时发现, 该抵押物购入价格为1000万元, 法院拍卖评估价1亿元, 账面增值番了10倍, 而目前, 二手商业用房主要缴纳的税种有:契税, 增值税及附加税费, 个人所得税, 印花税, 土地增值税等, 如果以8折价格拍卖成功, 就仅土地增值税一项就要缴纳比较高额的税费, 由此导致抵押资产清算净值资不抵债。
目前部分商业银行抵押资产风险管理还没有建立完善的管理机制及规范的管理流程, 风险管理意识相对薄弱, 抵押资产风险管理方法单一, 未能有效发挥抵押资产的风险缓释作用。抵押资产管理中仍存在分工不够合理、权责划分不明晰等问题, 突出表现为抵押资产管理职责分散, 未能从战略高度对抵押资产管理进行顶层设计;部分商业银行只有在抵押资产价值的出现重大负面信息时才进行重新评估, 没有建立动态监测机制对在存续期内的抵押资产价值变动情况进行监测;此外, 目前大多数商业银行还没有建立抵押资产信息数据库, 负责收集抵押资产类型、市场交易情况、抵押资产估值、相关政策及行业、地区环境变化等相关数据, 因此难以准确分析抵押资产价值变动对违约损失率的影响, 未能准确为商业银行信贷决策、风险管理提供数据依据。
商业银行为了有效防范抵押资产的价值评估风险, 首先应从高级管理层开始提高资产评估风险管理意识, 建立以防范风险为导向的管理机制;其次要组建专业的抵押资产内部评估队伍, 并通过建立有效的监督检查机制, 保证其做出的评估价值相关公允, 不受第三方影响, 真正有效发挥内部评估作用。同时加强信贷从业人员对对抵押资产评估专业知识方面的培训学习, 不断提高业务人员专业水平, 确保从业人员能够严格审查和研判押品的合法有效性, 摒弃押品价值主要依靠外部评估公司评估报告等现象。
商业银行应综合考虑抵押资产在贷款期间的平均损失程度, 合理确定抵押贷款价值、清算价值, 结合相关抵押资产所涉及的税费等各种因素审慎确定各类押品的抵质押率上限, 并根据经济环境、风险状况和市场环境及时调整, 变相提高授信客户的违约成本, 降低违约概率。
任何模型的建立及使用都离不开数据, 通过建立抵押资产信息管理系统, 持续收集抵押资产类型、市场交易情况、抵押资产估值、相关政策及行业、地区环境变化等相关数据, 以此为基础, 在采用市场价值评估或抵押贷款清算价值评估, 商业银行都可以依据该数据库的数据建模对相关抵押资产做出准确的价值评估。因此, 商业银行应建立独立的抵押资产数据库, 搜集、汇总和整理评估所需数据, 包括区域、行业、资产类型、经济阶段等, 并按资产处置前价值、变现价值、处置税费及其他未知因素等进行归类总结, 并定期汇总分析, 以调整商业银行内部对抵押资产评估价值的确定。
商业银行应将抵押资产管理纳入全面风险管理规范体系和加强抵押资产管理, 提高信用风险管理水平。通过相关制度安排明确抵押资产估值的责任主体以及估值流程、估值方法, 对于外部评估结果应由内部专业人员审核确认;将业务管理权限控制规则嵌入信息系统, 对不同级别的人员授予不同的权限, 加强系统相互制约, 防范抵质押业务风险;针对同一类型抵押资产比例过高所带来的集中性风险, 应采取相应的防控措施加强管理;根据抵押资产的重要性和风险状况, 定期对抵押资产进行压力测试, 并根据测试结果采取相应措施应对信贷风险。
抵押风险不同于客户违约风险, 其涉及第二还款来源的保障能力, 为获取科学、专业、严谨、高效的抵押资产评估价值, 商业银行应当加强引进专业人才, 建立健全规范有效的抵押资产管理体系, 建立标准统一、管理规范的抵押资产评估管理制度。同时商业银行抵押资产管理应充分考虑各项风险因素, 动态评估抵押资产价值, 有效发挥其风险缓释作用, 积极防范信息不对称、控制违约风险, 转移或降低信用风险发生的可能性及损失, 依法依规加强抵押资产管理, 确保抵押资产能够有效保障商业银行信贷资产、减少违约损失, 确保商业银行长期健康发展。
摘要：当前中国经济进入到了新常态, 消费者的生活水平不断提升, 需求也随之变化, 致使众多产业优化升级, 行业竞争日趋剧烈, 企业发展受到了来自国内外的多方挑战, 使得授信客户的第一还款来源承受了巨大的压力;作为授信客户的第二还款来源, 抵质押物的价值评估与风险管理对于商业银行而言愈发重要, 其对于防范信息不对称、控制违约风险、有效减少违约损失具有不可替代的作用。基于此, 本文对商业银行抵押资产的价值评估以及风险管理相关问题与对策进行研究, 旨在为同类银行提供参考与借鉴。
关键词：抵押资产,价值评估,风险管理
[1] 夏斌.关于股份制商业银行加强抵质押品管理的思考[J].商业时代, 2011 (27) .
[2] 李瑞红.商业银行抵质押品管理中的问题及对策[J].新会计, 2012 (7) .
[3] 刘长江.我国商业银行抵质押品管理中存在的问题及对策研究[J].河北企业, 2012 (8) .
推荐阅读：
银行风险识别与评估06-21
浅谈商业银行消费者权益保护机制06-14
商业银行信贷风险06-04
商业银行会计风险分析06-21
商业银行信用风险研究07-05
我国商业银行零售业务发展的问题与06-16
银行声誉风险评估报告07-03
银行支行资产管理部经理述职报告06-03
