商业地产评估

商业地产评估（通用8篇）

商业地产评估 篇1

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

商业地产评估 篇2

关键词：商业地产,前期开发,项目决策,实物期权

0 引言

房地产是人们生产和生活的必备空间和基本要素，从古至今就是社会生活的重要财富。而在如今的市场经济中，房地产已然成为最重要，最稀缺、最有价值的财产形式。据统计，在一个国家的总财富中，房地产往往高达60%-70%。房地产业是一国国民经济的重要组成，对经济增长有巨大的推动作用。根据国家统计局公布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》，2011年度我国房地产开发投资达61740亿元，占国内生产总值的13.1%，比去年同期增长27.9%。其中，住宅房地产投资达44308亿元，占总开发投资的71.8%，商业地产（包括办公楼和商业营业用房）投资达9914亿元，占总开发投资的16.6%。(1)然而，由于政府持续实施的房地产调控未见松动，受限购、限价政策的影响，住宅房地产投资市场持续低迷，使得商业地产投资异军突起，成为2011年房地产市场的最大赢利点。如越秀地产日前公布的《2011年越秀地产年度报告》表明，商业地产的销售合同金额已经超过45亿元，占全年销售额比重的50%。可以说，房地产业的投资重心正在悄无声息的转移到商业地产上，为今后的资本流向提供了很好的蓄水池。正如此，脱胎于原住宅地产的传统的商业地产开发价值评估方法已经存在缺陷，需要更切合实际发展的方法进行评估。

1 传统的商业地产开发价值评估

房地产业投资规模大，投资周期长，开发环节多，具有高风险高收益的特点，使得房地产的开发投资存在很大的不确定性，因此需要对房地产开发的风险收益进行价值评估，作为投资决策的重要依据，房地产开发价值评估也就因社会生活和经济交易的需要而产生。

传统的商业地产是参照原房地产开发价值评估进行的。房地产开发价值评估是运用现金流折现法（Discounted Cash Flow,DCF法）将各年的净现金流按折现率进行折现后得出，并用净现值（Net Present Value,NPV）作为投资价值的判断指标。净现值是指将各年的净现金流按合现率进行换算后的投资初始价值，即未来净现金流的加总现值，计算公式如式（1）:

其中，n是投资年限，i是折现率，It是第t年的现金流入量，IO是第t年的现金流出量。

根据公式，如果NPV值为正，则说明能够实现高于必要收益率的价值，该商业地产的开发投资是可行的；如果NPV值为负，则说明将实现低于必要收益率的价值，该商业地产的开发投资是不可行的；如果NPV值为零，则说明将实现必要收益率的价值，该商业地产的开发投资可有可无。

DCF—NPV法主要体现了资金成本和机会成本的观念，在度量上并没有选择会计利润做基础，而是使用了现金流量进行数据分析，因此避免了跨期因素等影响，对于确定现金流的项目投资决策是比较理想的评估工具。然而，DCF—NPV法在商业地产开发的价值评估上却有着潜在缺陷。现金流折现的方法虽然能够简洁清楚地计算结果，但却是静态、僵化的决策方式，投资者只能对可行的投资项目立即实施，或者对不可行的投资项目永远放弃，并没有反应商业地产开发的灵活性。此外，公式中的几个重要参数，如现金流入量、现金流出量和折现率等都是通过预估计算出来的，对于不确定性高的商业地产开发不能孤立地适用。其中，折现率的预估应当考虑风险因素，传统的做法是将整个投资项目的风险视为定值，而商业地产开发的投资风险是随项目进展而不断变化的，企业通过检验勘定掌握更多信息，风险也会逐步降低，因此确定适当的折现率具有一定困难。在实践中，如果忽视了上述差别，将单一折现率作为依据对商业地产开发进行价值评估，会使得投资对具备巨大期权利益的项目退避三舍，这是对房地产业高风险带来高回报特征的背离。

在实际投资项目的决策过程中，通常对DCF—NPV法进行优化和改进，引入动态的决策方法，在一定程度上弥补了DCF—NPV法的潜在缺陷。主要的几种决策方法包括内部收益率法（IRR），敏感性分析法和决策树分析法。其中，IRR法是一种广泛使用的资本预算工具，它的基本方法是根据“折现后现金流出=折现后现金流出”的等式计算出基准折现率，只要IRR是高于基准折现率，投资项目就是可行的。然而该方法不能解释当IRR高于一般回报率时如何再投资来获取必要收益率。其他两种方法也都存在各自缺陷，不能全面反应商业地产开发的复杂性、灵活性和不确定性。因此部分学者提出，传统DCF—NPV法存在着不可避免的问题，需要寻求一种更贴近现实的价值评估方法。

2 基于实物期权的商业地产开发价值评估

期权定价是由法国金融学家路易斯·巴舍利耶（Louis Bachelier）在1900年发表的论文中首次提出的，此后各种定价模型或公式纷纷面世，影响较大的有1973年美国芝加哥大学的学者费雪·布莱克（Fischer Black）和麦伦·斯科尔斯（Myron Schole）对股票期权定价的研究，以及考克斯（Cox）、罗斯（Ross）和鲁宾斯坦（Rubinsetein）共同提出的二项式模型。期权定价的理论是基于对冲证券组合的思想，投资者可以构造标的资产和无风险资产的期权组合，用来对冲风险，锁定利润。在此基础上，1984年麻省理工学院的研究者斯图尔特·迈尔斯（Stewart Myers）又提出实物期权的理念，是金融期权理论在实物投资领域的延伸和扩展。他认为，投资项目产生的现金流所带来的利润，是目前拥有的资产加上未来投资机会。与传统的价值评估方法相比，实物期权分析（Real Option Analysis,ROA）充分肯定风险变化以及灵活的决策方式，有利于投资者在不确定的投资环境下进行分析，而且能够带来更大利益。然而应当注意的是，ROA法并非彻底取代传统的DCF法，而是有互补作用。通过将二者结合使用，可以对不同风险和收益预期的项目开发进行价值评估。

商业地产的开发流程可以分为项目前期开发阶段和项目运营管理阶段，投资者的投资也就包括相应的两个序列。由上述实物期权理论可知，投资者开发的任何机会都可以看做持有的一种实物期权，这种将商业地产投资的不确定性转变为得到最大利益的方式。而商业地产开发的价值评估也可以看做是投资者执行、扩张、延迟、收缩以致放弃投资机会的最优时机决策问题，一旦投资者选择执行项目开发，则其他的投资机会丧失，其具有的潜在价值也一并转化为投资的机会成本。因此，商业地产开发的两个阶段都可以看做实物期权的机会成本。在前期开发阶段，土地使用成本就相当于一笔实物期权费用，在支付这笔费用后，投资者就有权力在一定期限内对进行土地开发、经营或变卖等。而这些后续决策都有很大的不确定性和灵活性，投资者可以在国家规定期限内，根据市场、资金或管理等方面的风险提示，延迟对土地的开发投资，因此其中蕴含着推迟期权。而在项目管理阶段，由于商业地产的投资周期和经营年限较长，在整个过程中影响项目投资价值的主要因素是商业地产的未来租赁价格，受宏观经济、政策管理、运营效益等不确定性的影响，难以一次性对商业地产开发进行价值评估。由于房地产开发的不可逆性，投资者很少一次性投入资金，而是通常分期开发，根据市场反馈再进行下一期投资，以此来降低投资风险。商业地产中如百货商场、大型超市等因为要考虑整体形象，会采取一次性投资开发的模式，而其他类型如写字楼、酒店等则通常采取分期投资开发的模式。因此，项目管理阶段也蕴含着增长期权和收缩期权。

通过上述分析可知，商业地产的开发商是项目投资者，也就是实物期权持有者，可以根据开发投资的多方信息来判断是否执行投资开发，以及投资开发的时间和规模等。因此，商业地产的实物期权也可以看为美式看涨期权，即投资者认为等待能够获得更多新信息而增加投资价值，但是同时，投资者为了在竞争中抢占市场又不能等待，这种矛盾并不符合实物期权的决策规则。对此可以考虑在竞争基础上，引入博弈论来解决。

3 商业地产开发价值评估的临界值分析

为了能够从经济学角度阐释商业地产前期开发是否可行，需要以投资成本和投资收益相等的临界值作为判断的阈值。根据离散型二项式实物期权公式，假定商业地产投资开发项目的现值为P，在未来的t时期内可能出现两种趋势，项目价值增加为uP，或者项目价值减小为dP，无风险利率为r，投资开发的现期所需资投资成本为I,t期以后所需投资成本为Ien。给定I、t、u、d、r后，可以计算出项目现值P的临界值。

3.1 当现期P<I,t期后uP<Ien，且dP<Ien时；

因为现期P<I，所以投资开发现值P小于投资开发成本I，而在未来的t时期内uP和dP也都小于投资开发成本，则投资者现期投资是不可行的，且在t期后投资也是不可行的，根据给定假设：

经计算，投资现值P的决策区间为（），商业地产开发投资时不可行的。

3.2 当现期P<I,t期后uP>Ien，但dP<Ien时；

因为现期P<I，所以投资开发现值P小于投资开发成本I，所以现期投资的净现金流N=P-I<0，但是投资者还持有对项目的等待期权。如果在未来的t时期内项目现值P都增加为uP，则投资者现期投资不可行的。这一等待期权C就是实物期权的价值，可以根据二项式期权定价模型计算：

∴当实物期权的等待价值C大于现期放弃投资的损失时，则投资商业地产是可行的。

3.3 当现期P>I,t期后uP<Ien，且dP<Ien时；

现期P>I，所以投资开发现值大于投资开发成本I，投资项目可以带来收益，但失去了等待t期后项目价值增加为uP的机会成本，则投资者现期投资是否可行也应由等待期权C判断，根据给定假设：

∴当实物期权的等待价值C比N=P-I>0的价值更大时，投资者应当持有商业地产项目到t期后，如果项目价值增加为uP后则投资，如果项目价值下降到dP则放弃。

3.4 当现期P>I,t期后uP>Ien，且dP>Ien时；

现期P>I，所以立即投资项目可以带来收益，而等待期权为：

∴当N=C时，等待期权并不大于前期投资价值，投资者应当立即投资项目到。

综上所述，投资者持有期权进行等待的区间为：

当时，应当立即果断投资项目获取投资现值；

当时应当放弃该项目开发。

4 商业地产价值评估的实例分析

某房地产开发公司于2010年投资某商业地产项目，从2010年到2012年为该地产项目投资的首期，投资额分别为1750、1170、1460万元，2011年开始进行销售，销售期为2年，年末的净现金流量分别为1950、4080万元。

4.1 运用DCF法进行价值评估

假定该项目的资金成本率为20%，根据上述数据计算项目净现值。则：

则该房地产开发公司不适合投资该商业地产项目。

4.2 运用实物期权法进行价值评估

在DCF方法进行价值评估，事实上忽略了关联项目的投资机会，即未来项目的期权价值。而市场变化不定，关联项目的投资价值难以确定，可用实物期权方法决定2年后是否投资，投资规模可视情况而定。

假定该项目的价值波动率为30%，无风险利率为5%，标的资产现值为V，执行价格为M，根据期权定价模型，则：

则该项目的价值应为净现值与增长期权之和：

可见从整体考虑商业地产的投资策略，应当投资该项目。

5 结论

本文首先对传统的商业地产价值评估方法进行回顾和评价，指出由于假设条件的限制，DCF—NPV只能使用现金流确定的项目开发决策。为了适应商业地产高风险高回报的投资特点，研究引入了实物期权的理论和方法，提出实物期权对于商业地产开发的项目现值和未来价值的影响，可以通过对项目投资的临界值进行判断，依据每一期的进展做出最优决策，而传统DCF—NPV方法是无法考虑商业地产开发的不确定性因素，只放弃对持有项目等待可以获得的机会成本。最后，以离散型二项式为基础，从经济学的角度提出了商业地产开发的价值评估临界值，得出了投资者持有项目等待期权实现的期间。

参考文献

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[8]张志强.期权理论与公司理财[M].华夏出版社,2001.

地产评估与会计的协作思考 篇3

关键词：协作；地产评估；思考；会计

一、地产评估是一种与会计系统相互独立的社会公正服务活动

地产评估是评估人员依照相关数据资料以及模拟市场对于地产在一定的时间点上最能够实现的市场价值的判别与估计活动。所谓会计，其实就是计量、确认、传递经济信息的流程以做出有针对性的、有依据的决策与判断。会计和地产评估之间存在很多不一样的业务性质，在社会当中的效用与地位也有所差异，使得地产评估在计价原则及目标定位等诸多方面上和会计之间存在根本上的差别。

1 会计核算对象与地产评估对象不完全一致

会计是由人直接加入的一类社会管理和实践的活动，其是在生产力发展的推动下而不断发展的，同时还能展现出一定的生产关系。从根本上来说，会计核算是基于价值运动及物资运动之上彰显人和人之间的生产关系、以信息运动为桥梁的社会再生产过程。在这当中财务会计的主要对象是企业的生产经营状况，而管理会计是依靠有关信息针对企业及其经济活动在加工财务会计的客体“情况”开展控制、组织及引导工作。会计依靠确认、报告、计量企业交易事项达到管控企业生产流程及其所彰显的产权关系。事实上，在“过程控制”与“观念汇总”的管理活动当中，地产是会计核算的一项主要内容，此类“资产”说的是从原先事项或者交易衍生出的并且依靠企业拥有与控制的资源，从预期上看此资源能够给企业带来巨大的经济效益。

2 目标导向不同

地产评估是为了地产的转让、兼并、投资、收购等一连串的产权转让抑或是对发生产权转让可能的地产提出中介意见价以给交易当事人以一个较为公正的参考价格从而更好地服务于市场投资与交易。所以说地产评估与会计系统之间是相互独立的关系，此外，地产评估还具备会计用途及上市筹集资金等别的目的。

会计是随着社会的发展而发展到一定阶段的因人类管理生产的客观需求而形成的一种经济管理活动。而在一定时期内企业的生产经营结果及其过程都是依靠财务会计报告凭借着价值的形式全方位地展现出来的。然而，会计的根本目的是依靠体现企业的经营管理成果与财务状况等诸多信息而不是分类、求算期间损益、记录、报告企业财务情况从而给经营管理者与别的利益相关者供应监管经营时的各类价值指标，进而有利于企业筹集资金以及其经营管理的改善。实际上，过程控制是企业的根本目的，观念概括汇总是手段，这是会计与地产评估之间最基本的不同点。

3 二者所适用的前提条件不同

不断经营、货币计量、会计主体与会计分期是适用于会计的四大假设条件，四者互为一体，不可分割。同时，有关会计政策的挑选也需要在企业不断经营的基础上，要不然就是清算会计。但是适用于地产评估的假设前提条件大概有两类，其一为公开市场或者非公开市场、其二为经济主体，也就是指买卖或者其他行为主体。此外，评估的假设组合类别多如牛毛，而在不一样的假设前提之下的评估结果与评估手段也不一样。换言之，评估的各种假设是评估的充分而不必要的条件，而会计的各类假设均为会计计价的既必要又充分的条件。

就拿不断经营假设作为例子，会计核算假设能够对未来进行估测、预见，企业可以依据目前的状态及规模不断地经营发展下去，这样的话既不会大幅减少业务，又不会停止经营，同时依照这个择出最佳会计处理手段。而地产评估通常是在资产转让、兼并、投资及收购等一连串的产权转让抑或是资产有一定的产权转让的可能性的状况下出现的。当然，在企业生产经营活动中断的情形当中也可开展评估工作。由于评估和会计所适用的假设条件不同，因此在引用评估结论的时候会计时常有一定的限制性因素。

4 计价手段与计价原则存在差异

在传递、计算、确定经济信息时，会计要坚持金谨慎、真实、实际成本、客观性等诸多原则，否则就会使得会计信息的可靠性和真实性丧失保障。在这当中，谨慎性原则要求企业不少算费用或者负债，也不过多求算收益或者资产，并且也不能做什么秘密准备；真实性原则规定企业凭借着实际发生的事项或者交易真实地将企业的经营成果、财务情况及现金流量体现出来；实际成本原则则要求企业在获取到实际成本计量之后若出现减值状况依据规定计算提与之相对应的减值准备。会计实务内的计价体现的时常是以往事项或者交易已发生的或者原始的成本，此类在市场经济条件下、历史信息基础上时常和土地的当前的真实价值存在巨大的出入。最近几年以来，为让会计报表使用者正确地运用报表数据，已经在计价模式与会计计价理论上已经摆脱了历史成本计价的艰难状况，又形成了可变现净值、重置成本、公允价值等非历史成本计量属性。

地产评估的作用主要体现在产权交易服务上，所谓交易，指的是按照市场要求，把市价作为标准，使得交易变得公开、公平、公正。一般来说，地产评估最突出的就是资产评估的时候的市场价值，在对地产进行评估前，评估师需搜集源于四面八方的信息，基于对资料的具体剖析之上，公正判别评估标的价值。但是，这样的判断通常要基于可比性与客观性等的原则之上依靠调整会计原始价值得出的。

尽管地产评估工作过程当中需坚持客观性原则，但其会计和内在含义之间存在根本上的差异。在评估当中的客观性指的就是评估结果需要基于客观的事实及客观的市场条件上。当然，此类客观性可能也将评估人员在逻辑预测及判断与推理包括在内，仅仅规定全部地产基于现实的信息资料及现实的市场信息上。很明显的是，地产评估对现实存在的客观性更为注重，而会计则更为重视交易事项的客观性。

二、地产评估对会计有依赖性，但也会在一定程度上健全并补充会计系统

由于现行地产评估理论中已应用到比较多的会计手段与会计理论，因此评估师对财务报表有很大的依赖性，然后在这的基础之上适当地调节财务报表，消除虚假会计信息与会计职业判断等所造成的财务上的扭曲看法。尤其是在持续经营假设的基础之上的企业价值评估测算地产的预期收益均与如今财务会计数据支持密不可分。

身为基于公允价值之上的一种计量模式，地产评估可以如实地、合理地体现企业资本保全状态以及企业的资产情况，同时也可以在计量属性及计量单位上健全会计的配比原则，提升财务信息的相关性。换言之，地产评估能更迅速、更全面、更安全地供应会计信息。一旦企业以公允价值、可变现净值、重置成本等非历史成本标准当成会计计价的基石，那么地产评估的结果也许就会和会计计价一样。当然，对于会计系统地产评估也具备一定的健全与补充的效用。

三、加大会计和评估之间的合作和协调的力度，达成两者互动的目标

会计环境由于市场取向的经济体制改革会出现很大的波动，资产重组、企业产权转让、破产清算等诸多经济行为发生次数增多，进一步凸显出历史成本会计的局限性，而把公允价值作为典型的其他计量属性慢慢地踏上历史舞台上。

四、结束语

房地产评估报告 篇4

姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：

怡若梦 ******** ********** 1

房地产评估报告

项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司

估 价 人 员：刘海教 吴宁

委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司

估 价 日 期：2009年12月26日

房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号

目

录

一、封面........................二、目录.......................三、致委托方函..................四、估价师声明..................五、估价的假设和限制条件........六、《房地产估价结果报告》.......七、《房地产估价技术报告》

（评估机构留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：

我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。

采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。

人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：刘

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相

应调整。

6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：福建闽东电力股份有限公司

单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层

二、估价方：

估价机构：福建中兴资产评估有限公司

单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠

三、估价对象概况：

1、权属状况：

委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权

证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型

为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。

2、房产现状与环境 ：

委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。

3、估价对象区位状况：

估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。

四、估价目的：

作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。

五、估价时点：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、价值定义：

本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开

市场 价值。

七、估价依据：

1、《房地产估价规范》。

2、国家和地方的有关法律、法规和政策。

3、委托方提供的有关资料。

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。

（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。

（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。

九、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10

价。

十、估价结果：

我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合

确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签:

十二、估价作业日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估价报告应用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估价对象的相关资料。

2、估价机构营业执照（复印件）。

3、估价机构资质证书（复印件）。

4、注册估价师资格证书（复印件）。

5、各房产评估价格明细表：

估价测算过程：

一、估价方法：

根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用

市场法进行调整。

二、估价测算：如表1 和表2：

三、估价结果确定：

根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为

人民币：1026.33 万元。

房地产评估委托合同 篇5

房地产评估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

方 式：通

讯 地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系

电 话：通 讯

地 址：电

话：传

真：电 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。

联系电话：

如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。

2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。

因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。

4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。

4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。

4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。

4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。

决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。

5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。

第六条 争议解决

6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。

6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。

第七条 不可抗力

7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。

7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。

第八条 附则

8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。

8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。

房地产评估委托合同 篇6

受托估价方: 北京建正合生房地产评估有限公司 (以下简称乙方)

甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:

一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。

二、甲方应于 年 月 日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:

1. 上述住宅楼房的确权证明材料复印件;

2. 其他有关资料。

三、乙方应根据甲方委托评估的`目的, 对委估房地产的价格予以客观、公正的评估, 并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。

四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意, 不得对外公开或泄露给他人。

五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价[房]字[]第398号)文件规定的房地产价格评估收费标准(见下表)所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。

房地产价格评估标准收费计算表

档次

房地产总额(万元)

累进计费率‰

1

100以下(含100)

5

2

101以上至1000

2.5

3

1001以上至XX

1.5

4

XX以上至5000

0.8

5

5001以上至8000

0.4

6

8001以上至10000

0.2

7

10000以上

0.1

本协议签字之日,甲方向乙方预付评估费人民币 万元, 乙方将评估报告交付甲方时, 甲方将剩余的评估费一次付给乙方。

六、甲方如中途中断委托评估, 乙方不退还甲方预付的评估费。

七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜, 由双方另行协商解决。

八、本协议于XX年 月 日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。

甲方: 乙方:

(盖章) (盖章)

房地产评估的趋势研究 篇7

房地产评估研究的学术领域跨越许多学科, 不仅包括经济学、地理学、城市规划和设计, 而且商业、金融、统计和专业的房地产部门和学校。鉴于这一领域的动态特性, 定期反思当前的发展, 它可以对房地产评估的学术研究提供很好地洞察。随着几十年的发展, 国外空间计量经济学研究被广泛运用至各个社会科学方面, 包括社会学、犯罪学、政治学、经济学等等。目前我国学者对于空间计量经济学的研究与应用才刚刚起步, 主要的应用领域集中在省域科技创新、经济增长的收敛性等方面。

1 空间评估方法

为了处理空间计量模型的复杂性, 在过去的几十年里许多先进的空间计量方法已经被开发。这些工具大致可以分为两类:处理空间依赖性和处理空间异质性。

1.1 空间依赖性

空间依赖性也叫空间自相关性, 是空间效应识别的首要来源, 产生于空间组织观测单元之间缺乏依赖性的考察。空间依赖不仅意味着空间上的观测值缺乏独立性, 而且意味着潜在于这种空间相关中的数据结构, 也就是说空间相关的强度及模式由绝对位置 (格局) 和相对位置 (距离) 共同决定。

空间依赖性表现出的空间效应可以用以下两种模型来表征和刻画:当模型的误差项在空间上相关时, 即为空间误差模型;当变量间的空间依赖性对模型显得非常关键而导致了空间相关时, 即为空间滞后模型 (Anselin, 1988) 。

1.2 空间异质性

空间异质性又称空间差异性, 是空间计量学模型识别的第二个来源。空间异质性指地理空间上的区域缺乏均质性, 从而导致发达地区和落后地区、核心区和边缘地区经济社会发展和创新行为存在较大的空间上的差异性。空间异质性反映了经济实践中的空间观测单元之间经济行为 (如增长或创新) 关系的一种普遍存在的不稳定性。空间变系数的地理加权回归模型 (Geographical Weighted Regression, 简记为GWR) 是处理空间异质性的一种良好的估计方法。可以对多元的空间关系做出推断, 特别是对国家的政策。总之, GWR模型为研究人员提供高度灵活的方法, 衡量住房属性和住房价格之间的现有关系的空间异质性问题。

2 土地价值

最近的一些研究已经转向了更加密切关注土地价值的机制, 以便更好地了解近期房地产价值波动的时间和地理成分。在这领域的研究可以分为两大显著及相关类型:研究, 旨在跟踪土地价格指数以及把房地产价值分解为土地及结构件。

2.1 土地价值指数

众所周知, 房屋价格指数 (HPIS) 是房地产评估的重要指标。土地价值的类似指标, 却是少之又少。2007年初期, 少数的研究人员试图扩大对土地价值的检测方法。从1970年到2000年代中期, 居住用地价值比整体房价涨得更快, 可以肯定的是这些价格趋势有一个地理因素在内。

这项工作表明, 在过去四十年里土地价值已经经历了巨大的变化, 其中一些研究, 以及一些后续的跟进, 主要是从探讨的土地价值, 以及如何将它们从改善值中分离开来, 或如何将房地产价值分解成各个部分。

2.2 房地产价值的分解

将房地产价值分解成土地部分和改进部分, Davis and Heathcote (2007) and Bostic, Longhofer, and Redfearn (2007) 是这种方法最早的支持者, 因此, 我们应该预料到土地价值和改进值对外部冲击有着不同的反应。此外, Davis and Heathcote (2007) 解释说, 改善值只不过是建筑成本的折旧估计。因此, 这些价值受到材料和劳动力成本指数的限制外, 对于其他商品的原材料和劳动力是变化的, 因此根据价格的变动, 建设成本 (改善值) 通常显示更大的经济趋势 (Oliner et al., 2010) 。在另一方面, 土地在空间上是固定的, 并在本地供应受限, 这意味着土地价值更容易受从外部需求冲击所产生的大的波动的影响。

3 可持续性和房产价值

在过去的十年可持续发展已成为城市学者关注的主要议题。大量的文献已经踊跃去证明把城市扩张、节能建筑的益处和更加紧凑的发展形式更紧密相连联系到一起, 现在几乎普遍被城市规划者所接受。然而, 绿色建筑和紧密发展可以通过发展更传统的形式指挥价格溢价。

3.1 绿色建筑的溢价

随着房地产行业的极速发展, 大量建设会导致资源和能源被消耗。人们越发意识到城市建筑是能源消耗和温室气体排放重大来源。大量潜在的经济效益与绿色认证的建筑相关, 可提高价值, 它的能源成本节约是最明显的。在某种程度上, 绿色建筑的用户应该是愿意支付更高的租金。此外, 如果绿色建筑被认为是风险较低, 它可以指导价格溢价。例如, 在事件中招致税务执行费用的风险较低, 能效法规在未来颁布。这些溢价是由绿色建筑产生的大收入流, 因为这些建筑同时享受更高的租金和入住率, 从而导致房产价值溢价。绿色建筑的溢价也会随地理环境变化而变化。比起那些位于“黄金”地段的建筑物, 在规模较小市场的建筑物以及大都市周边地区的建筑物都会产生更大的价格溢价。

3.2 紧凑发展的价值

除了对绿色建筑的价值的研究, 城市研究者们越来越多的把自己的注意力放在识别价格溢价上, 可归因于更方便, 联系和便于行走和减少开车的紧凑型的城市设计上, 因为如果处于远离工作, 员工, 服务和运输的位置即使是一个净零能耗建筑是不可持续的。城市经济学家长期以来一直在关注可得到性和区位属性在塑造土地价值所发挥的作用, 但这只是在最近, 房地产评估研究已经投向可持续发展的范围内。

4 结论

文章强调了在房地产评估中三个显著的趋势: (1) 利用复杂的空间建模技术; (2) 恢复对地价的兴趣; (3) 研究可持续发展形式对房产价值增长的影响。然而, 考虑到缓慢的把空间直观的方法整合进房地产评估领域, 对于研究人员仍有机会对房地产估价产生变革。

5 不足和发展方向

空间计量经济学随着研究的进步在理论和实证方面上都有了很大地改进, 但仍存在着诸多不足和问题。针对这些问题, 专家们也提出了各种处理办法, 主要包括在以下几个方面:其一, 空间权重矩阵的设定。其二, 空间异质性和处理变结构模型的问题。现今, 地理权重回归模型是处理空间异质性的主要方法。因此, 空间计量经济学另一发展方向可以是空间异质性的相关问题。

参考文献

[1]Anselin, L. (1988) .Spatial econometrics:Methods and models.Dordrecht:Kluwer Academic.

[2]Davis, Morris A.and Jonathan Heathcote, 2007, “The Price and Quantity of Land in the United States, ”Journal of Monetary Economics, vol.54 (8) :2595-2620.

房地产推进评估与预警体系建设 篇8

建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，有利于形成良好的市场反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度实施宏观调控，防止市场大起大落；有利于增强市场透明度，引导理性投资消费，充分发挥市场的自我调节作用。

现行房地产信息统计制度与市场分析、评估和预警预报需要之间存在“五个不适应”：一是注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、产品差异性强、区域性强的特点；二是注重增量、不注重存量，不适应当前增量和存量互动的、统一的房地产市场体系初步建立的形势；三是注重城区、不注重城乡互动、不适应城乡人口迁徙形成的市场需求；四是注重买卖、不注重租赁，不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求；五是注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业与相关产业密切联系、相互影响的实际。