房地产行业经济管理论文提纲

论文题目：房地产市场宏观调控中的法律问题研究

摘要：自我国开始住房制度改革,国家便大力扶持房地产行业,促使其迅猛发展,并逐渐成为我国国民经济支柱产业。但随着房地产行业市场化程度越来越高,其市场调节的局限性越来越明显,出现了“房价非理性上涨”、“供求总量失衡、结构矛盾”、“房地产投机盛行”等问题。为解决这些问题,国家于2003年开始全面调控房地产市场。国家通过实施一系列调控措施,运用各种调控手段调节房价、平衡房地产市场供需,以稳定房地产市场秩序、满足人们的基本住房需求。但因房地产市场宏观调控的法律体系不完善,制度不健全,政府对房地产的调控并未达到预期效果,宏观调控中存在的一些法律问题值得我们深究。宏观调控的方式,无论是经济手段还是行政手段,都要建立在法律的基础之上。法律既是宏观调控权行使的依据,又能规范权力运行,防止权力滥用。本文在了解我国房地产市场宏观调控现状的基础上,将焦点对准房地产宏观调控中的主要法律问题,针对这些问题,通过学习其他国家的一些有效做法,寻求解决这些问题的法律路径,以健全我国房地产市场宏观调控法律制度。本文采用了文献研究法、比较研究法、逻辑分析法等多种研究方法。研究的目的,是实现房地产市场宏观调控的法治化,发挥法律手段在房地产调控中的基础作用,用法律手段引导经济手段和行政手段,以达到促进房地产市场协调、稳定、健康发展的目的。本文提出,现阶段我国房地产市场宏观调控中,存在房地产市场宏观调控政策部分与法律脱节、政府调控房地产市场的具体行为缺乏法律依据、保障性住房的推进缺乏具体的制度安排三个主要的法律问题,从而影响了房地产市场宏观调控的效果,未达成各项调控政策的预期目标。为解决这些问题,我们可以借鉴国外的成功经验,从房地产宏观调控法律制度入手,通过法律将调控政策制度化,规范政府调控房地产市场的具体行为,并通过法律制度积极推进保障性住房建设,发挥保障性住房政策在房地产市场宏观调控中的作用,从而建设符合我国特色的房地产宏观调控法律制度。本文由四个部分组成,第一章从政府调控房地产市场的必要性和国家的经济管理职能两个角度出发,阐述了政府调控房地产市场的正当性;第二章在第一章的基础上,提出我国房地产市场宏观调控中存在的三个主要法律问题,并细化分析了这些问题;第三章介绍了美国、日本、德国、新加坡等国家在处理这些问题的成功经验,以及我们从中获得的启示;第四章针对前面提出的问题,在借鉴域外经验的基础上,提出完善我国房地产市场宏观调控法律制度的建议,以期能够解决现阶段我国房地产宏观调控中面临的各类问题,为房地产宏观调控实践提供一定的理论支持和帮助。

关键词：房地产市场;宏观调控;调控政策;法律问题

学科专业：经济法学

摘要

Abstract

引言

第一章 政府调控房地产市场的正当性分析

一、市场失灵决定了政府调控的必要性

(一) 房地产市场存在垄断性

(二) 房地产市场存在经济外部性

(三) 房地产市场存在信息不对称

二、政府的经济管理职能要求其对房地产市场进行调控

(一) 国家干预房地产市场的理论基础和法律依据

(二) 国家调控房地产的积极作用

第二章 我国房地产宏观调控中的主要法律问题分析

一、房地产市场宏观调控政策部分与法律脱节

(一) 房产税试点征收政策与税收法律规定不一致

(二) 房贷政策与抵押法律规定不一致

二、政府调控房地产市场的具体行为缺乏法律依据

(一) 土地有偿出让开发权的法律规范滞后

(二) 调控政策在地方执行中缺乏统一规范标准和奖惩措施

(三) 对房地产市场宏观调控的监管没有具体制度规范

三、保障性住房的推进缺乏具体的制度安排

(一) 未在法律层面确认公民住房权

(二) 保障性住房供应不到位

第三章 国外房地产宏观调控经验及对我国的启示

一、国外房地产宏观调控政策的制度化及对我国的启示

(一) 联邦立法和州立法相结合的美国房产税法律制度

(二) 融资渠道多样化的俄罗斯房地产金融法律体系

二、国外规范政府行为的主要制度及对我国的启示

(一) 规范政府土地管理行为的日本土地监管制度

(二) 稳定地方财政来源避免政策受阻的德国税权划分制度

三、国外保障性住房制度建设的成功经验及启示

(一) 融入市场机制的德国社会住房制度

1、引入市场机制的社会住房建设制度

2、以“租”为主的住房保障政策

(二) 以政府提供的组屋为主的新加坡住房权保障制度

1、特有的组屋制度

2、强制土地征收制度以降低保障性住房成本

第四章 完善我国房地产宏观调控法律制度的路径

一、房地产宏观调控政策的制度化途径

(一) 确认房产税政策的法律地位

1、提高房产税的立法层次

2、赋予地方政府有限的房产税立法权

(二) 健全房地产金融法律制度

1、拓宽融资渠道以分散房地产市场金融风险

2、加强金融监管立法

二、地方政府执行房地产宏观调控政策的规范化途径

(一) 完善土地管理法律制度

1、尽快修订《土地管理法》

2、建立法制化的土地价格管理体系

(二) 扩大地方政府在房地产市场宏观调控中的权限

1、提高地方政府财政收入以改变其对土地财政依赖的现状

2、赋予地方政府房地产宏观调控政策执行的裁量权

(三) 健全对地方政府的监督问责机制

1、加强舆论对地方政府履行房地产市场监管职能的监督

2、完善地方政府怠于履行房地产监管职能的法律责任

三、依法推进保障性住房制度建设的法律路径

(一) 以法律形式确认公民的住房权

1、在宪法层面增加对公民住房权的保障

2、尽快制定住房保障法

(二) 增加保障性住房供应

(三) 加强对保障性住房建设和分配的制度监管

结语

参考文献

谢辞