房地产公司财务会计管理制度
1、目的为了加强公司财务会计工作,维护投资者和债权人的合法权益,根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》、《公司法》和国家有关法律、法规，结合公司的实际情况，特制定本制度。
2、范围
3、职责
3.1本公司为股份公司，其投资人对其投资设立的公司债务以其出资额承担有限责任。
3.2公司依照国家的法律、法规和国家财政主管部门的规定建立财务会计制度，建立财务会计核算责任制并承担公司对外投资、融资业务。
3.3公司保障会计人员职权不受侵犯，任何人不得对会计人员进行打击报复。公司总会计师、财务部经理由公司董事会聘任。
3.4公司会计记帐采用“借贷记帐法”。
3.5公司财务年度采用公历年制，即从公历1月1日起至12月31日为一个会计年度，按会计期间编报年、季、月度的会计报表，按规定程序上报。
3.6公司会计核算以人民币为记帐本位币，以国外货币计算的，应当折合人民币记帐，同时登记外国货币金额和折合率。
4、方法与过程控制
4.1财务管理基础工作
4.1.1原始记录：
公司在生产经营过程中的各项存货及其他资产的收、发、领、退、盘盈、盘亏、毁损和报废等原始记录是进行经济核算的重要依据，要按照规定的格式、内容和方法，填制票据传递、汇总、计算和反馈，确保提供真实、完整、准确的会计核算基础资料。
4.1.2建立公司的财产、物资的清查、盘点制度。公司管理财产、物资的有关部门要密切配合，会同财务部对资产盘点的结果进行鉴定、审批，并作相应的帐务处理。
4.2货币资金的管理
4.2.1公司设置现金和银行存款日记帐，按照业务发生顺序逐日逐笔记录。
4.2.2银行存款应按照银行和帐户进行明细核算。有外币业务时，应分别按人民币存款和外币存款进行核算。
4.2.3遵守国家对现金、银行存款结算的各项规定，帐户不得用于与公司经营无关的收付或违反国家规定的其他结算业务，不得签发空头支票和使用空白支票。
4.2.4银行支票、印鉴规定分别由专人保管，以保证安全。
4.2.5要建立严格的支票等结算票据的签发手续，凡已作废的支票要注销并装订保管。
4.2.6严格按照《现金结算制度》在规定范围内支付、使用现金。
4.2.7严格执行财经纪律，不准挪用库存现金或用白条抵库，不准编造用途套取现金，不准坐支现金，不准公款私存，禁止私设小金库。
4.3资金筹集的管理
4.3.1公司按照独立核算，自负盈亏的原则，按照规定向银行等金融机构筹措资金，以保证正常的生产经营工作顺利进行。
4.3.2公司因生产经营和发展的需要，需通过发行公司债券、募集资金等其他形式筹措资金时，报国家有关部门批准后进行。
4.4往来帐户的管理
4.4.1按国家统一规定建立坏帐准备金制度。
4.4.2公司年末按外部应收款项的余额及有关规定计提坏帐准备金，采用备抵法进行坏帐损失处理，处理坏帐必须经过审批程序后方可办理。
4.5存货管理
4.5.1公司经营所需要的材料、物资等要本着质优价廉的原则进行采购，并分类保管。制定材料、物资的采购、验收、保管、领退、盘点、清查的管理制度，切实加强存货的管理。
4.5.2公司按照实际成本进行存货核算。商品房销售成本计算采用实际开发成本的方法进行核算。
4.5.3低值易耗品采用一次摊销法。
4.5.4对存货和贵重材料物资进行定期盘点，待销售商品房年终决算前进行盘点。
4.5.5对存货的盘盈、盘亏和毁损的盘点情况如果与帐面金额不符，应当查明原因后，按有关规定及时进行会计帐务处理，一般在年终结帐前处理完毕，不得跨年度处理。
4.6固定资产和在建工程的管理
4.6.1企业拥有的使用年限在一年以上、单位价值较高的劳动资料，作为固定资产进行核算。固定资产原价的确定，按《企业财务制度》有关规定办理。
4.6.2固定资产的购建、报废、调入、调出、租入、租出以及对外投资均由有关管理部门办理手续，经公司审批后由财务部进行帐务处理。
4.6.3完善公司设备管理制度和目标管理责任制，设备按照谁使用、谁管理的原则，实行专人负责管理，确保设备的完好和有效利用。
4.6.4凡固定资产用于兼并、联营、入股经营或对外投资，其涉及产权变动的经济行为须由主管部门办理必要的手续，由公司审批并报请有资格的机构进行资产评估后方可进行资产的转移。
4.6.5固定资产的盘盈、盘亏、报废由使用部门提出申请，公司组织专业技术人员进行鉴定后处理。
4.6.6固定资产折旧，采用平均年限法计提折旧，其残值按5%计算。固定资产折旧按月计提列入成本、费用。
4.6.7当月增加的固定资产当月不计提折旧，从次月起计提折旧;当月减少或停用的固定资产,当月照提折旧,从次月起停提折旧；已提足折旧的固定资产不计提折旧；提前报废的固定资产其净损失计入营业外支出，不得补提折旧。
4.6.8由公司财务部负责组织，年终对固定资产进行清查盘点工作，各使用部门编报固定资产盘点表，作为盘盈、盘亏及报废固定资产帐务处理的依据。
4.6.9在建工程立项前，进行市场预测，对项目的资金来源、投资效益、投资回收期及回报率进行详细的论证和分析，确保决策的科学性。
4.6.10对已立项的工程项目，根据批准的论证报告，将工程进度和资金使用计划及时报财务部，由财务部按照工程进度筹集和调度资金。
4.6.11对已完成工程项目需经过预决算审计，由项目实施部门组织竣工验收，确保工程质量，并编制竣工验收报告，手续齐全后报财务部进行在建工程结转固定资产的帐务处理。
4.7成本、费用的管理
4.7.1公司实行独立核算，并按要求制定适合本公司特点的内部管理制度，做好成本管理，加强成本核算，提高经济效益。
4.7.2公司健全和完善成本核算的基础工作，健全成本核算的有关原始记录，确保成本核算的真实性、准确性。
4.7.3公司编制年度财务成本计划，报公司董事会审定，作为考核公司经营管理及各部门业绩的依据，做到指标落实，责任明确，奖罚分明。
4.7.4公司财务部负责公司成本核算工作。成本的核算必须以计算期完成的工程量，按照权责发生制的原则计算实际成本。
4.7.5公司成本核算应划清成本界限和成本费用开支范围，凡应由本期负担而尚未支付的费用，作为预提费用计入本期成本费用，凡已支付应由本期和以后各期负担的费用应作为待摊费用，分期摊入成本费用，严禁以摊销和预提方式调节成本。
4.7.6对已领用材料不能挂帐。已领未用的材料在年终要办理退库和假退料手续，正确计算开发成本，真实反映开发成本情况。
4.7.7正确划分开发成本和期间费用的界限。
开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。
期间费用包括：销售费用、管理费用和财务费用。
4.7.8正确分配和计算产品应负担的成本费用。
4.8投资的管理
4.8.1对外投资项目，应进行资金来源、市场分析、投资回报率等方面进行可行性论证分析，并提出立项申请报告，提交公司董事会审查通过后，财务部和有关部门方可投入运作。
4.8.2公司财务部根据长期投资有关合同的利润分配条款，在年度决算时进行清算，并按国家有关规定，对投资收益作出相应的帐务处理。
4.8.3投资的核算按《企业会计制度》和《公司法》等有关规定的方法进行。根据对投资单位是否拥有实际控制权，分别采用成本法和权益法进行核算。
4.8.4公司持有的有价证券必须建立相应的台帐登记制度，有价证券设专人负责，妥善保管并及时收回应得收益。
4.9收入、利润及其分配的管理
4.9.1正确划分主营业务收入和其他业务收入，正确计算营业收入和营业成本。
4.9.2当产品已售出、劳务已提供，同时收讫价款或者取得收取价款的凭据时，确认销售收入的实现，并将实现的收入按时入帐，计入当期损益。
4.9.3公司的各项收入，要按规定计入财务帐内，严禁另立帐户存储。
4.9.4营业收入与营业成本内容和范围的界定，须遵循收益与费用相配比的原则，正确计算公司营业利润。
4.9.5凡当期已经实现的收入和已发生或应负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不作为当期的收入和费用。
4.9.6公司计算企业所得税后的净利润，除国家另有规定外，应由财务部按照下列顺序分配：
（1）弥补以前年度亏损；
（2）按税后利润的10%提取法定盈余公积金；
（3）按税后利润的5%～10%提取法定公益金；
（4）按投资额分配利润。
4.9.7公司提取的法定公积金累计超过注册资本的50%时，可不再提取；公司累计法定公积金用于弥补以前年度亏损不足时，用当年税后利润弥补，然后再提取公积金和公益金。
4.9.8公司提取的盈余公积金用于弥补公司亏损，扩大公司生产经营或转为公司资本金。
一、房地产公司财务管理问题分析
当今世界, 房地产作为带动经济发展的龙头产业, 其有着无限的连锁增值与潜力空间。在实践中, 房地产与现实经济有着密不可分的关系。其中, 最为直接的体现就是财务管理。一般而言, 房地产财务管理主要从两个方面分析:一是公司自身利益;二是公司所服务对象的经济利益。一旦发生利益关系, 必然产生诸多问题, 这样, 房地产财务管理也衍生出一系列问题:
(一) 管理职能作用得不到充分发挥
目前, 我国房地产财务管理的职能过于偏弱, 其作用根本得不到发挥, 比如在资金的使用和管理上, 成本意识薄弱, 在经费的管理上, 也只是限于事后预算, 严重忽视了事前预测与事中控制的重要性, 而房地产公司对于经费的收支, 还停留在传统的账面平衡与核算考核上, 对于资金用途必要性以及资金使用效能, 根本没有进行必要、科学的考核, 这样, 一方面, 会导致房地产公司经费过于紧缺, 另一方面, 严重影响到资金的使用效率, 长此以往, 必然会对给公司的财务管理造成恶性循环。
(二) 融资困难
房地产公司财务管理存在很多问题, 其中, 融资困难也是其中一个突出问题, 一方面是由于财务管理不严格, 民营企业由于自身的经济实力和财务管理科学化的欠缺, 往往达不到银行规定的信贷标准。而且, 相当多的民营企业资信相对较差, 企业和银行之间的信息不对称, 取得抵押担保贷款困难。另一方面是由于管理层的资质问题, 管理层资质决定企业的命运。第三个方面是体制上的原因, 民营企业与国有银行在所有制上的差异, 造成了银行与企业之间的距离, 银企联系不强, 使民营企业获得贷款困难。
(三) 缺乏科学的对内核算
对内核算主要是财权方面, 由于中小企业管理上一般混乱或者人情及强权情况严重, 这就造成财务管理人员在操作规则和实际情况上做选择, 也就造成不严格或账面不清晰的问题。
二、房地产财务管理问题产生的原因分析
房地产公司中财务管理的问题, 面临这些问题, 必须要从中找到原因, 认清当前现状, 找出解决问题的方法和措施, 促进企业发展。经过大量的实践调查发现, 其原因大体有以下几点:
(一) 管理方式过于落后
管理方式的落后也是造成我国房地产企业劣势的一个主要原因, 除了体现在企业的管理规模上, 而且还体现在企业的决策方式上。而且民营企业发展的非专业化现象最主要的症结在于其自身为大企业配套生产的能力差, 专业化水平不达标。另外, 企业的经营者在管理上采用直觉型管理、经验型管理、家族式的协调管理, 这样, 要想达到决策的科学化、企业制度的规范化, 是存在着很大问题的。
(二) 财务管理缺乏科学判断
我国大多数房地产企业其属于重复性的生产与劳务, 或者是劳动过于密集的、又或者是劳务服务行业, 这些企业缺乏长远、科学的经营规划, 在这样的战略环境下, 企业对未来的发展趋势是不可能做出可靠以及正确的判断的。
三、解决措施
针对以上提出的房地产财务管理问题, 提出了以下解决的建议和对策, 具体有以下方面:
(一) 明确财务管理对象, 强化管理职能
财务管理人员需要明确财务管理的主要对象, 财务管理的对象既企业的资金及其运用, 财务管理的对象决定着财务管理的内容、职能。一般而言, 财务管理的对象是企业资金运行系统, 包括筹资系统、投资系统、资金运用系统和收益分配系统。财务管理是对资金运用的职能性管理, 工作重点是具体操作资金运用过程。与此同时, 还需要强化财务管理职能, 具体包括以下内容:财务管理的内容 (职能) 主要包括资金的筹集、资金的使用和资金的分配。因此, 房地产公司在进行财务管理时, 必须要紧密围绕以上三项具体的内容展开进行。具体来讲, 首先, 要以发行股票和债券、吸收直接投资、向金融机构借款、取得商业信用等方式筹集资金;其次, 要以对外投资、购买生产资料、发放工资、支付办公费和利息等方式使用资金;再次, 要向投资者分配利润。
(二) 解决融资问题, 促进公司发展
据统计, 我国房地产公司目前已达2930万家, 其企业总产值、利税总额和出口总额分别占全国企业的60%、40%和60%, 并创造了75%的城镇就业机会。我国房地产企业已成为国民经济中一支重要且活跃的力量, 对经济发展起着战略性的作用, 然而, 融资难却成为制约房地产公司进一步发展的“瓶颈”。如何解决房地产公司融资问题是我们亟待解决的课题。在具体的实施过程中, 可以通过以下方式来实现:
首先, 房地产公司可以在融资时, 主要利用自己手中的资源以及自身业务环节, 拓宽融资渠道, 与此同时, 还要加大资金的支配与控制。其次, 房地产公司融资最合适的渠道还是银行, 为此, 需要规范自身, 通过银行贷款, 条件不满足时, 借助担保公司或者企业联保, 实现低成本融资。但是, 由于银行看中的还是风险和利益以及业务三个方面的问题, 为此, 需要企业信用情况良好, 此外, 银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质, 分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途, 其贷款利率一般比较优惠, 贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。
(三) 加强财务核算管理, 控制经费科学使用
核算管理已经成为财务管理的重要内容, 房地产公司必须要加强财务核算管理, 控制经费的科学使用, 在具体的处理时, 可以通过以下方面来处理, 一般提供处理方法有通过账务处理进行核算、通过设置往来辅助核算、通过明细科目核算、通过应收管理系统进行核算等等, 但是在核算管理时, 需要注意以下问题:一是辅助核算是在不增加二三级科目的情况下, 对应收账款或应付账款单位进行项目核算, 与科目核算是一纵一横的关系, 简化了财务科目设置, 加强了对财务业务往来中账款的管理;二是明细科目核算是按房地产业务往来单位在往来账设置二级或三级科目进行往来单位往来明细核算, 如果往来单位很多就不方便管理, 若是往来单位较少或较固定可用明细科目核算。
四、创新管理
第一, 科学投资, 降低投资风险加强对内投资, 并且要以对内投资为主。一般而言, 企业的对内投资大体上有三个方面:一是技术的改造, 一是新产品的投资, 还有就是对人力资源的投资。对于房地产公司而言, 其最应该注重的就是对人力资源的投资。因为对于任何一个企业而言, 人力资源是企业发展和制胜的法宝, 因此, 房地产企业必须要强化人力资源投资, 培养一批适应于公司发展的高素质管理人才以及技术型人才, 为公司发展提供强大的技术支撑。
第二, 完善企业财务信息系统。随着房地产企业财务活动的日趋复杂, 一方面需要利用网络建立完善的财务信息系统, 以支持财务控制系统的高效运行。通过网络可以把各职能部门经济活动的信息流统一起来, 使管理者随时掌握客观信息, 从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及生产业务的全过程和各个经营环节, 并将各层次、各过程、各环节的财务控制有机地结合起来。
第三, 促进财务管理的现代化发展。随着现代计算机技术的发展和广泛应用, 房地产公司必须要实现计算机财务管理, 将财务管理的专业问题和核心问题, 融合计算机电子表格软件、VBA程序设计技巧、数据挖掘理论等各个方面的知识, 突破了以往的传统的财务管理方法, 运用软件财务管理模式, 通过现代计算机技术和许多自然学科的数据分析方法, 对房地产财务管理的自然数据进行科学分析, 进而做出科学化的判断。
第四, 加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手:一是要了解当下的法律环境, 尤其是在现有的市场环境下, 企业必须要以法律为依托, 规范各项业务活动和经济活动, 科学进行利润分配, 强化企业理财职能;二是要了解企业所在的经济环境, 要以我国国民经济为导向, 深入公司体制改革, 适应我国的市场经济体制, 一切从实际出发, 及时调整公司的经营方式, 以此来提高自己的市场应变能力。
五、总结
总而言之, 房地产公司要想充分落实财务管理问题, 就要从公司的本身实际出发, 深入问题的实质, 找到根本性的解决对策, 强化投资管理, 避免风险的发生, 进行促进财务管理目标的实现。
摘要：文章针对房地产公司中财务管理的问题及解决措施, 进行了简单分析和探讨。
关键词：房地产公司,财务管理,问题,解决措施,探究
参考文献
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[5].高庆磊.完善房地产企业财务管理体系的研究[J].中国商界 (下半月) , 2010 (4) .
关键词：房地产公司；财务管理；问题；解决对策
中图分类号：F426.6 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）17-0039-02
在生活中，有好多公司就是因为公司的财务管理出现了问题，有的导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，越来越重视房地产公司财务管理的研究。房地产公司为了获得进一步的发展，就必须加强对财务的管理，提高财务管理水平。
1 房地产财务管理的作用
①提高资金使用率。加强房地产的财务管理可以避免资金的盲目投放，有效提高资金的使用效率，缩短资金使用周期，给企业带来较大的收益。同时，还能优化融资环境，为企业的进一步发展提供充足的资金保障。
②通过预算控制和预算调整可以有效控制项目成本。对项目成本的控制是决定企业成败的关键因素，企业财务管理可以通过预算控制和预算调整，设置项目开发的成本上限和总成本的控制范围对项目成本进行控制。
2 财务管理问题
①管理制度不完善。目前房地产企业缺乏完善科学的财务管理，虽然一些企业建立相应的管理制度，但是在实际应用中，仍旧是流于表现形式，缺乏具体的措施，由于财务管理制度不规范，进而影响到工作人员的主动性与积极性，加上缺乏清晰的总体经营战略，既影响员工的发展，又影响企业的长期发展。另外，房地产企业财务管理制度缺乏可操作性，企业财务工作过于盲目，导致财务分析无法得到应有的有效应用，加上理论与实践的相互脱节，从而使得项目在实施之前缺乏可行性分析。
②财务管理意识淡薄。在国内的房地产企业发展中，往往把公司管理工作的重点放在经济效益方面，缺乏对财务管理的足够重视，尤其是在公司的长远发展过程中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多公司往往把财务管理的作用看成是记账、薪资发放等，对财务管理的支撑作用缺乏足够的重视。这种相对淡薄的财务管理意识不仅会影响公司的管理效果，還会在很大程度上制约公司的长远发展，增加公司经营的风险和面临的挑战。
③企业融资难。房地产企业人为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资，扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。但在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
④风险意识不足。房地产企业缺乏财务管理风险意识，目前诸多的房地产企业各个部门统一由企业主自己所决定，加上缺乏较高的素质水平、学历水平、复杂关系，导致企业财务管理分工不明确，专业性不强，面对较多的投资机会，缺乏科学判断，盲目扩大生产规模，从而造成财务管理风险的增加，致使公司面临较大的风险控制；又比如企业财务人员业务不熟，对财务制度掌握不到位，一些财务人员只是为了迎合领导，缺乏应有的工作热情和积极性，从而造成腐败行为的发生，这样，必然会为企业发展带来不利影响。
3 财务管理解决对策
①强化财务管理意识。房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。
②健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度，如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序，提高会计质量。
③建立财务监督体制。加强内部审计，充分重视企业财务的内部审计的重要性，以具有专业水平的审计人员，并在此基础上保证审计部门的独立性、权威性，对所投资项目的成本、收入、回收期、收益严格分析，避免随意性过大，全面控制投资成本，以增加企业收益。同时，房地产企业还要加强财务管理部门执行全面预算管理的能力的培养，财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束。
④优化融资方式。在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。
⑤重视资金的信用管理。信用标榜着一家企业，是企业的一张脸。信用良好的企业能够为融资带来便利，可以获得条件优厚的长期低息贷款。这对于企业来说，非常重要，这样企业就会有更多的资金去经营更多的房地产项目。
⑥合理、合法运用税收筹划手段。房地产企业在土地增值税核算中选择对企业有力的扣费方式。比如在土地增值税核算中，房地产开发费用有两种扣除办法，作为公司的财务管理部门，要了解这两种扣除办法，并要选择对公司有利的扣除方式。
4 结 语
在房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。公司财务管理质量的好坏直接关系公司的竞争力和公司的长远发展。从本公司的实际情况出发，深入问题的本质，强化投资管理，找到解决问题的对策，规避风险，不断完善房地产公司的管理体制，才能保证房地产公司的健康长远发展。
参考文献：
[1] 程英华.房地产公司财务管理的问题及解决措施研究[J].财务管理，2013，（146）.
[2] 赵刚.解析房地产公司财务成本管理存在的问题及对策[J].财经纵览，2008，（73）.
一、财务管理基本理论：
(1)资本结构理论是研究公司筹资方式及结构与公司市场价值关系的理论.(2)现代资产组合理论与资本资产定价模型现代资产组合理论是关于最佳投资组合的理论.(3)期权定价理论是有关期权的价值或理论价格确定的理论.(4)有效市场假说：有效市场假说是研究资本市场上证券价格对信息反映程度的理论.(5)代理理论是研究不同筹资方式和不同资本结构下代理成本的高低,以及如何降低代理成本提高公司价值.(6)信息不对称理论是指公司内外部人员对公司实际经营状况了解的程度不同,即在公司有关人员中存在着信息不对称,这种信息不对称会造成对公司价值的不同判断。
二、财务管理循环的主要环节包括：
（1）制定财务决策，即针对企业的各种财务问题制定行动方案，也就是制定项目计划。
（2）制定预算和标准，即针对计划期的各项生产经营活动拟定用具体数字表示的计划和标准，也就是制定期间计划。
（3）记录实际数据，即对企业实际的资本循环和周转进行记录，它通常是会计的职能。
（4）计算应达标准，即根据变化了的实际情况计算出应该达到的工作水平。
（5）对比标准与实际，即对上两项数额进行比较，确定其差额，以实现例外情况。
（6）差异分析与调查，即对足够大的差异进行深入的调查研究，以发现产生差异的具体原因。
（7）采取行动，即根据产生问题的原因采取行动，纠正偏差，使活动按既定目标发展。
（8）评价与考核，即根据差异及其产生原因，对执行人的业绩进行评价与考核。
（9）激励，即根据评价与考核的结果对执行人进行奖惩，以激励其工作热情。
（10）预测，即在激励和采取行动之后，经济活动发生变化，要根据新的经济活动状况重新预测，为下一步决策提供依据。
房地产公司财务管理制度.doc
浙江众安房地产开发有限公司财务管理制度（草稿）目录目录1第一章总则2
第二章财务部设置和会计人员配备2第三章会计人员职业道德3第四章主要会计政策3第五章会计核算一般要求4第六章会计科目的设置4第七章会计凭证5第八...房地产公司财务管理规定.doc
第二十条支票付款后凭支票存根，发票由经手人签字、会计核对（购置物品无忧商务网5ucom共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理无忧商务网5ucom共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理由保管员签字）、总经理...房地产公司财务管理规定
...务专用章和支票由出纳负责保管.办公室主任房地产公司财务管理制度财务部是公司一切财政事务及资金活动的管理与执行机构,负责公司日常财务管理,筹资管理和财务分析工作,其工作范围和职责主要有:1,负责公司财务管理工作....房地产公司财务核算管理制度
**集团公司财务核算管理制度集团财务核算部二〇一〇年三月目录第一章总则
第二章会计核算的基本要求第三章会计凭证及账套设置第四章会计政策和会计估计第五章会计科目第六章房地产公司.32203010101住宅项目客户负债3220301010...某房地产公司财务管理制度
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1、短期偿债能力比率：
（1）、流动比率=流动资产/流动负债=56889/6055=9.39
（2）、速动比率=流动资产-存货/流动负债=19323/6055=3.19
（3）、存货周转率＝销售成本/平均存货=11338/37961=29.87%
（4）、应收帐款周转率=销售收入净额/平均应收帐款余额=无
（5）、现金流动负债比＝（经营性现金净流量+期末货币资金余额）/流动负债总额=14443/6055=2.39
（6）、到期债务偿还比率＝经营活动现金流量/（本期债务利息＋到期债务本金）=7015/1566=4.482、长期偿债能力比率：
（1）、资产负债率＝负债总额/资产总额=26055/58181=44.78%
（2）、利息保障倍数＝息税前利润/利息费用=4198/1566=2.68
（3）、现金债务总额比＝经营性现金净流量/债务总额=7015/26055=26.92%
3、盈利能力比率：
（1）、销售毛利率＝销售毛利/销售收入=18.45%
（2）、销售利润率＝利润总额/销售收入=17.18%
（3）、资产利润率＝利润总额/平均资产总额=2632/57708=4.56%
（4）、资本收益率＝净利润/实收资本=2134/20000=10.67%
（5）、销售现金比＝ 经营活动现金净流量/ 销售收入=7015/15322=0.464、营运能力比率：
（1）、资产周转率＝销售收入/平均资产总额=15322/57708=26.55%
（2）、流动资产周转率＝销售收入/流动资产平均余额=15322/56844=26.95%
二、房地产公司指标分析
1、从短期偿债能力比率分析
（1）一般说来，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越可以得到保障。但比率过高，表明企业流动资产占用较多，影响了企业资金的使用效率加大企业的筹资成本，进而影响企业的获利能力。该企业流动比率为9.39，远远高于同行业水平，该企业共有三种开发业态，公寓，写字楼、酒店和商业。从报表中看，该企业只销售了公寓和写字楼，尚未对酒店和商业部分进行销售，企业资金进行了沉淀，酬资压力比较大。
（2）速动比率较之流动比率更能准确、可靠的评价企业资产的流动性及偿债能力，因为它剔除了存货等变现能力较弱而且不稳定的资产。该企业速动比率为3.19，也高于同行业水平，虽然短期债务的偿还的安全性很高，但因为现金等占用过多，大大增加了企业的机会成本。
（3）存货周转率的高低，反映企业的管理水平，对企业的偿债能力和获利能力产生决定性的影响，该企业的存货周转率29.87%，在合理的范围内，反映该企业产品结构及价格定位准确，宏观经济宽松。
（4）应收帐款周转率为0，反映该企业存货变现能力较强，全部为货币资金支付。
（5）现金流动负债比从现金流量动态中来分析企业的实际偿债能力，该指标越大，越可以反映偿还短期债务的能力越强，该企业现金流动负债比为2.39，高于同行业水平，表明，该企业流动资金利用不充分。
（6）到期债务偿还比从动态中反映企业偿还到期债务的实际能力，该企业到期债务偿还比为4.48，表明该企业在会计期内无到期债务。
该企业从短期偿债能力分析来看，宏观经济比较宽松，销售回款率为100%，企业产品定位准确，但存货及货币资金占用过多，影响了企业的获利和远期发展能力。经查，该企业欲将存货资产用于自营，存货资产进行沉淀，未来酬资及偿还长期债务压力较大。
2、从长期偿债能力比率分析
（1）资产负债率反映企业长期偿债能力，过大则表明企业的债务负担较重，过低。表明企业采用了相对保守的企业经营策略，该企业资产负债率为44.78%，在合理范围内，表明企业正在进行经营结构的调整，作为一个新办企业，目前的资产负债率应该是低的。
（2）利息保障倍数反映企业获利能力对债务偿付的保障程度，若要维持正常的偿债能力，该指标一定大于1。该企业利息保障倍数为2.68，大于1，反映该企业偿债的安全性和稳定性是有保障的。
（3）现金债务总额比是从动态中反映企业偿债能力，指标越大，表明偿还债务的能力越强。该企业现金债务总额比为26.92%，在合理的范围内，表明该企业财务结构是安全和正常的。
该企业从长期偿债能力分析，该企业总体财务结构比较稳健，偿还债务的能力有保障，但作为新办企业，资产负债率较低，表明企业采用了相对保守的经营策略，目前正在进行经营结构的调整。
3、从盈利能力比率分析：
（1）销售毛利率和销售利润率反映一个企业市场竞争能力、发展潜力和获利能力。该指标并非越高越好，要看其收入来源或利润获得方式，是否具备核心竞争力，未来几年内是否是完全市场竞争。该企业销售毛利率为18.45%。销售利润率为17.18%，全部是主营业务产生的收益，表明企业的产品结构新颖、产品业态适合市场需求，应继续加大对该产品的产业链延伸，增加产品的附加值。
（2）资产利润率全面反映了企业全部资产的获利能力，该企业资产利润率为4.56%，低于同行业水平，主要是因为存货资产过大造成的，部分存货资产尚未销售，尚未产生利润，该存货资产未发挥应有的效应。
（3）资本收益率反映企业实际投资人对投资的获利水平，该指标应高于同期银行存款利率。该企业资本收益率为10.67%，在合理范围内，表明该企业是安全、稳健的，资本运用的比较充分。
4、营运能力比率分析：
资产周转率和流动资产周转率反映企业全部资产和流动资产的的利用效率，该企业的资产周转率为26.55%和流动资产周转率为26.95%，反映该企业是大量资产中仅是存货在充分利用，由于固定资产数量较少，未发挥作用。
三、综述
1、由于该企业为房地产开发企业，存货为在产品或产成品，开发周期较长，形成销售收入的时间较长。从目前从短期偿债能力来看，该企业偿债能力较强，销售收入集中在本内实现，现金占用较多，存货资产未发挥最大效应。如果企业转变经营策略，将影响短期偿债能力。
2. 根据公司年度营运目标，对各部门每月营收损益的营运达标率进行监督管控，以促进公司总体目标的达成。
3. 负责财务策略的拟定、计划执行、评估及修正
4.制定公司财务成本管理目标、计划并指导实施
5.审核公司财务成本相关文件，控制财务与经营风险
6.贯彻公司财务成本制度，优化管控流程
7.审核各部门预算使用情况，实施预算考核，强化预算管控
在楼市调控形势下,房地产企业如何寻求自己的出路呢?上市融资成为许多房企的选择。面对股市融资大门开启,多家房地产公司开始谋划上市。世茂,雅居乐、仁恒和绿城都是1年内上市成功。
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的研究报告显示08年中国房地产上市公司整体发展状况为:(1)房地产上市公司总资产大幅上升,在港上市公司总资产均值突破200亿元;(2)营业收入稳定增长,新上市企业表现突出;(3)多数企业EVA呈增长趋势,少数沪深上市公司EVA下降;(4)房地产上市公司盈利能力大幅提升,主要盈利指标增幅较大;(5)资产负债率大幅走高,短期风险值得关注。
截至2007年末,沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元,同比增长70.20%;营业收入均值为79.68亿元,同比增长75.18%;利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元。与沪深房地产上市公司整体水平相比,综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍,运营效率也优于整体水平,其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。
2 解决房地产上市公司财务管理问题的对策
在知识经济时代,房地产企业更有必要加强财务管理的建设。因此企业自身应从以下几个方面入手:
(1)采用科学决策,加强对开发项目进行可行性论证。针对房地产企业的行业特征及产品特点,在项目开发前,应从企业整体效益出发,通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。投资决策时,不要仅局限于单个项目,而是要同时引入几个不同的开发项目,对不同开发项目的可控成本与不可控成本的影响因素进行分析,并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。
(2)针对国家相关政策的变化,及时调整和转变财务管理手段,规避财务风险。针对税收新规定,及时调整和处理三项费用,在规定的时限内结转费用,避免给企业带来损失。信贷紧缩政策,加大了企业的资金压力和举债成本,企业毛利率水平将呈下降趋势,企业必须适时改变盈利模式,以稳健发展为原则,开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房,从多中求利。
(3)加强自身实力,增强信用等级。无论何种形式的融资方式,对于提供资金的一方,都希望在较小风险的前提下,获得最大的收益。房地产行业的高收益显而易见,而风险的控制,则是供资方需着重考虑的的问题。
(4)构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程,筹资任务十分繁重。因此,企业要建立多元化的筹资渠道:发展银行贷款以外的其他金融业务,如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式;积极进入资本市场,通过发行股票、债券等筹集经营资金;要以自然人或企业发起方式,定向募集民间游资;要主动出击,通过并购和重组逐步扩大市场份额,增强和壮大企业的实力。
3 改进的财务分析体系在房地产行业的应用
利用改进的财务分析体系对房地产上市公司的财务数据进行分析是窥探我国房地产行业走势的直接方法。改进的财务分析体系与传统分析体系相比,主要的区别是:
(1)区分经营资产和金融资产。经营资产是用于生产经营活动的资产。与总资产相比,它不包括没有被用于生产经营活动的金融资产。保持一定数额的现金是生产经营活动所必需的,但是外部分析人无法区分哪些金融资产是必需的,哪些是投资的剩余,为了简化都将其列入经营资产。
(2)区分经营资产和金融资产的主要标志是有无利息,如果能够取得利息则列为金融资产。区分经营负债和金融负债。
改进的财务分析体系核心指标的具体分析过程如下:
根据该公式,权益净利率的高低取决于三个驱动因素:净经营资产利润率(可进一步分解为销售经营利润率和净经营资产周转率)、净利息率和净财务杠杆。根据调整财务报表计算的有关财务比率如表二、三所示。
报表数据来源:深圳证券交易所公告万科A08年中报及招商地产08年中报。
各影响因素对权益净利率变动的影响程度,可使用联环代替方法测定,如表三:
根据计算结果可以看出,招商地产权益净利率比万科A低6.0467%,其主要影响因素是:(1)经营资产利润率低,使权益净利率低6.6358%;(2)税后利息率低,使权益净利率高0.2925%;(3)净财务杠杆高,使权益净利率增加0.2966%。显然,招商地产的基础盈利能力不及万科A,并且可以认为招商地产基础盈利能力除了问题,而在经营资产的营运管理、筹资成本控制以及资本结构安排上都优于万科A。因此,提高企业的权益净利率必须从以上三个方面同时入手,统筹安排、处理好各因素间的相互关系,这样才可能最大化的提高股东报酬。
摘要：在我国房地产市场不断完善的今天,大量房地产公司陆续上市,其财务状况受到多方关注。本文分析了房地产上市公司的财务现状,总结了解决财务问题的对策以及如何运用改进的财务体系研究房地产上市公司财务能力。
关键词：房地产上市公司,改进的财务分析体系
参考文献
[1]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京:经济科技出版社,2008.
[2]付东阳,李奕帆.房地产龙头万科财务质量分析[J].现代商业,2008,(17).
关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制
目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。
一、关于企业内部控制及评价研究的概述
企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。
二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状
据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。
三、房地产企业内部控制的特点和内涵
房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。
四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题
（一）内部控制的风险意识非常淡薄
金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。
（二）内部控制人员的执行力不足
房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。
（三）治理结构过于简单
目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。
五、房地产企业内部控制及评价的建议
1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训
如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。
2.将内控思想与企业文化相结合
企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。
3.健全房地产企业的治理结构
改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。
同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。
4.加强成本管理
它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。
结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。
企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）
参考文献
[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008
2、对公司财务和经营状况进行专业化的实时评估并审核财务部门提供的详实的实时数据，主持公司年度财务决算和项目投资决算，为公司财务决策提供依据;
3、审核财务报表，财务分析和管理工作报告;
4、参与投资项目的财务分析、论证和决策。跟踪分析各种财务指标，揭示潜在的经营风险并提供公司决策参考;
5、负责推行全面预算管理，指导各中心编制预算，并对各中心上报的预算进行审核、平衡、调度;
6、负责与银行、工商、税务、审计、统计、评估等金融机构建立并保持良好的关系;
2、全面负责公司总部及分公司、项目部的财务人员的管理工作;实施有效的岗位责任制，并实施财务人员绩效考核实施细则，包括财务体系的建立及岗位培训、轮换、激励等;
3、建立健全适合公司发展的财务管理制度及实施细则;建立和完善公司财务会计体系和内部控制体系，负责公司整体的资金预算控制;
4、参与审核制订公司重大经营计划，方案，包括年度财务预算和决策方案，资金使用和调度，成本费用开支计划，利润分配方案等工作;
5、负责财务预测和分析，定期编制公司财务情况说明，及时报告企业财务状况、经营成果和财务计划执行情况分析;发现问题及时向总经理和董事长汇报，并一同商议解决办法和措施;
6、负责公司资金筹划工作。加强资金管理，合理核算各项资金定额，定期进行资金预测和分析;及时掌握国家的信贷政策及金融和非金融机构的信贷品种及操作方法，使公司能最大化的享受到各项资源。
7、创建、协调、维护集团内外关系，包括银行、融资机构、地方政府相关部门以及各子分公司及重大客户的关系。
8、积极制订并监督实施税务计划，合理避税，负责税务部门的关系维护和完善工作，沟通协调内外关系。
9、对公司所有资产进行风险控制，保障资源利用最大化;
10、组织执行国家有关财经法律、法规、方针、政策和制度，保障公司合法经营，维护股东权益;
11、负责组织实施内部审计并配合外部审计工作;
关键词：房地产；预算管理；问题；对策
一、引言
改革开放这几十年，各个产业发展速猛，预算管理作为合理调配企业资源的主要管理手段和工具，越来越多的企业家积极运用预算管理这一工具来提升企业的管理水准，这期间对预算管理的理论研究取得了突飞猛进的发展，但在企业实际运用过程重还是出现了很多需要待解决的问题。一是由于思路不清晰、对预算管理概念模糊、运用中没有遵循科学的理论方法，二是不够足够重视、预算管理的实施流于形式、没有真正发挥出应有的效能。
房地产在国民经济中属于先导性产业、具有较高的产业关联度和较强的带动效应，它的发展可以带动很多产业的发展，对于调整经济结构，改善城乡面貌，提升城市品位，加快城市进程都都具有重要作用；加之房地产行业本身具有较大的资金投入、較高的资产负债率、较大的投资风险、受宏观因素影响较大等特点，因此对房地产企业预算管理很有必要、对提升房地产水准具有重大意义。
二、我国房地产企业预算管理存在的主要问题
（一）无完善的预算管理体系
一个完善的预算管理体系应包括预算组织、预算管理、预算技术支持、预算考核等方方面面，就目前来讲一些企业重在预算编制，对于预算考核体系过于形式化，同时对于预算不够重视、没有形成预算管理委员会，而是交给某一部门来主导、这影响了预算的推进。这样既不能形成预算信息的沟通，也缺乏有效的考评机制，没有完善的预算管理体系。
在组织机构方面没有设置预算管理的专属机构，只是在现有各个业务部门之间，按照各项经营指标、把预算管理的各职能分配到各部门之中、缺乏责任主体和机动性、责任主体不明确；没有形成有效的预算管理体系和框架，取得的一些相关的预算数据资料不能及时有效的进行沟通联系、同时也不能对预算进行有效的监督和考评、这一定程度上限制了预算管理的推进。
（二）对预算管理不重视、同时导致测算的预算数据不充分
一些单位部门认为预算是财务部的事情、与本部门无关、编制预算时缺乏责任心、没有经过深入的调查和研究，提出的预算数据不准确，玩数字游戏，导致预算成为有名无实的不增值业务，失去了预算的意义。预算与企业战略密切相关，与企业的生产经营的各个环节密切相关，是关系企业全局的事情、应该积极负责预算进程的监控。
房地产企业的预算数据没有客观性、随意性很强，其量化指标不科学。目前，多数房地产企业为了能够取得优势的竞争地位，经常是赶进度、不择时机的去开发、有些单位或当地产企业在缺图纸的情况下便开始进行施工，结果导致施工图的预算超过设计预算等、同时竣工决算大大超过施工图预算。一些部门报送数据没有按照实际应该开发的数量来测算、而是为了应付预算工作、草率的完成、这样的数据缺乏合理性。
（三）考评与激励制度不够完善、分析机制缺乏
房地产企业普遍存在没有制定考评机制、一般考评参杂着很多感情因素。同时没有做好考评量化的指标、在已经施行预算管理的房地产企业中，同时还存在考评力度不够的现象，具体表现为考评部门的职责不明确、考评内容不细化、考评工作没有形成规范性条文等，这些都阻碍了考评制度的形成、也进一步的影响了预算的顺利实施。
房地产企业的预算管理一般注重在下达预算和编制数据等方面，对内部控制和分析上缺乏机制。对于执行过的事项、没有进行控制和监督，导致了出现偏差也不能及时发现，同时对于实现好的事项也做不到全面与深入的分析，这样不能有效的进行分析、从而出现问题找不准症结所在、这样容易造成预算形同虚设、不利于预算的意义、阻碍经营目标的完成。
三、加强房地产预算管理的对策
针对上述问题，房地产企业作为投资性较强的行业，应该加强预算管控、这样对提升经济效益，促进企业发展都有举足轻重的意义。笔者认为应该从以下几方面加以完善，进一步提高预算管理水准。
（一）建立健全预算管理组织机构
应该建立预算管理的基本框架。需要建立预算管理委员会、预算管理工作小组等、这样才有可能推进预算管理的工作、提升预算管理水平、从而能够提升经济效益。
预算管理委员会是在董事会下边的一个组织、是在董事会授权批准下做出日常决策的组织，成员应有公司总部的董事长、总经理、总会计师、副总（主管工程）以及各职能部门负责人等，其处于预算组织体系的中心。包括：预算文件的下达、预算管理的调整、预算工作的具体安排、预算手册的制定、平衡预算方案、协调解决预算实施过程中出现的问题、组织审查实际完成的执行情况，一方面对预算进行部分调整、另一方面对预算进行考评等。
预算工作小组的职责主要有以下几方面的内容：传达预算意见和要求、主导预算具体开展的工作、做好预算管理的分析和控制、企业的资金平衡、收入和利润指标的确定、开发量的计划、销售指标的制定等、部门之间的协调和沟通、预算考核监督，奖惩方案的制定和具体实施，明确各部门负责人和各项目公司负责人对预算执行结果要承担相应的领导责任、并且完善薪酬体系、结合预算数据进行考评、这样能有效的促进预算管理的推进。
具体预算组织机构图如下
预算管理机构图
制定合理的预算管理组织机构图、预算可以通过预算管理委员会和预算管理工作小组来督导、制定、执行、考评等，这样才能更有效的运行预算。
（二）强化预算管理意识、加强业务培训、科学有效地编制预算
1、树立正确的预算管理观念、增强预算管理意识
地产公司中高层管理者应强化各项目公司的经济责任、充分意识到实现企业目标的必然工具是预算管理这一手段，树立全局意识，同时保证预算管理与总体目标一致，用会计利润观念去衡量工作作风和能力、秉承“凡事预则立、不预则废”的理念、思想上重视预算。
2、加强业务培训、提升业务水准，应对编制预算数据的科学和合理性
中高层管理者要通过自身能力的提升，结合相关的业务培训，及时使员工关于预算管理方面的观念及做法不发生偏离；要对员工相关预算知识培训及时举行，使其真正意识到预算对于企业的重大意义，充分发挥预算管理的作用；预算是全员参加的事项，而不单纯是财务行为、这点要使员工意识到、同时预算也不是财务计划、需要依托全员才能发挥出预算的作用。
（三）完善预算绩效考核和分析制度
预算考评的是预算执行结果评估的重要环节、建立合理的预算绩效考核制度，确保预算的严肃性，是提高预算管理控制和约束力的可靠保证。地产公司的决策层和管理层应充分认识到预算管理考评的重要性，同时制定完善的预算考评的方法及程序。在客观评价的基础上，进行严格奖惩，形成恰当的激励和反馈。
1、要确定预算管理的考评指标
例如：对具体业务部门而言：收入完成率，收款率，费用节约额等、产品合格率，制造费用节约额等、管理事项完成率，费用节约额等。
2、要对考评指标执行严格量化管理、如下图所示：
表4.7 总会计师考核指标
3、要对考评指标执行严格量化管理管理、与绩效挂钩、如下图所示：
只有这样才能维护预算的严肃性和有效性，充分调动公司各个方面预算管理的积極性，使财务预算管理工作进入科学化、制度化、规范化的轨道。
4、要及时有效的分析预算偏差
针对预算过程中形成的预算偏差及时有效的分析、要每月、每季、每年等做预算执行情况表，针对差异找出原因、重在分析。
四、结论与展望
预算管理作为企业加强管理一个重要手段和配置资源的工具，同时作为一种重要的现代企业管理机制，兼具计划、协调、控制、激励和评价等功能。其理论研究和实践应用在国内外很多企业中已得到广泛的运用，但目前预算管理水平对于我国房地产企业来说依然相当落后。本文对房地产预算管理过程中存在的问题进行了剖析，并提出了预算管理问题的应对措施和建议、这对提升房地产预算管理水平奠定了一定的基础。房地产企业应根据改革政策需要和要求，不断加强自身的预算管理、更新预算管理观念、细化预算管理，科学编制预算、严格执行预算、规范调整预算、加强预算监督机制、完善预算分析及考核机制，逐步形成一套科学完善的预算管理管控体系，不断提升资金利用率，提升财务管理水准，促进房地产企业的健康有效发展。
参考文献：
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[5]孙春兰.加强企业财务预算管理探析[J].北方经济.2012，8
第一, 较低的资金周转率。
房产企业的项目开发先后分为四个环节:征地、土地开发、房屋开发、竣工销售和物业。这四个环节每个都需要消耗大量资金, 而只有拥有预售许可的房地产企业才能在第三环节实施预售, 从而回收部分资金。此外, 房产价值大的固有特点使大多数购房者都会选择分期付款的方式, 这又减缓了资金回收的速度, 很多企业的资金回收期甚至长达十至二十年, 这使众多企业面临不可小觑的筹资压力。
第二, 过度使用财务杠杆。
房地产企业常常选用贷款的方式来满足大量的房地产开发的资金需求, 其直接后果是财务杠杆的过度使用和高企的资产负债率。财务杠杆实际上是一柄双刃剑:其好处在于公司在自由资本少的情况下, 掌握大量可支配资金;其坏处在于更大的流动风险会随着高企的财务杠杆而产生, 很容易为企业带来强大的还款压力, 为股东权益的收益率带来不稳定性。
第三, 不匹配的资产期限。
大部分房地产企业的业务经营主要依靠举债实现, 这种经营模式要求公司有很高的变现能力, 公司的自有资产必须与其借款量相互匹配, 不然很容易将公司置于资金短缺的风险之中。存货是房地产企业的主要流动资产, 其种类分为开发产品和非开发产品, 进一步细分的话可以将房地产开发产品分为拟开发土地、在建开发产品、已完工商品住宅和出租开发产品, 非开发产品则涵盖了原材料、库存商品和低值易耗品。例如万科的年报显示其2008年的存货占流动资产的76%。流动性差、不易变现是此行业存货的主要特点, 这致使流动负债和流动资产的匹配度较低, 偿债压力很大。
第四, 不均衡的现金流入期限。
公司正常经营的重要保障是良好的现金流, 但每年不稳定的现金存在于很多上市的房地产企业之中。现金流不稳定的原因之一是很多房地产企业利用预售来获得提前流入的资金量, 而忽略了各个项目销售期和预售期的匹配, 从而导致一年高一年低的主营业务现金流。原因之二是公司投资收益的现金流也存在不均衡现象, 现金冗余和短期偿债风险会随着现金流入量的改变而交替出现, 在长期运营中, 现金利息涵盖比例无法得到保证。
第五, 较弱的项目调整能力。
几年, 甚至长达几十年的开发周期使得许多项目投资巨大, 具有较长的管理周期, 这不利于房地产项目实施计划的及时调整, 资金一旦被投放到项目之中便会加大现金流出。很多不确定因素都存在于长期的开发周期之中, 一旦某一因素导致项目被迫停止, 现金流产生的可能便会降低, 无法收回已投入的资金, 公司的日常经营便会受到阻碍。
第六, 房地产企业发展的关键来自于土地储备。
近些年来, 土地增值便成为了驱动房地产企业利润水平提升的主要动力。在没有发生大变化的市场之中, 公司是否获得利润的根源在于取得土地的能力, 因此一家房地产企业的竞争力体现在土地储备量之上, 房地产公司市值的主要考量因素便成为了其拥有土地的数量及质量。
2 房地产公司在财务风险管理中存在的问题
第一, 过高的资产负债率。
规模巨大的投资是房地产公司项目的主要特征, 其自有资本很难一次性应付如此巨额的资本需求, 在这种情况下, 很多房地产公司都会转向银行寻求贷款支援, 巨额贷款在帮助房地产公司渡过难关的同时也增加了其债务偿还的风险, 一个负债率过高、财务风险过大的房地产行业便由此诞生。
第二, 较差的资产流动性致使房地产行业出现较大的偿债压力。
由于房地产存货是房地产公司的主要流动资产, 这些存货的变现能力差、变现周期长, 而大部分房地产企业都有很多期限长短不一的债务需要偿还。公司也许可以利用长期销售来偿还对应的长期债务, 但是却很难在较短的时间内筹集到需要的资金去应付短期债务, 这种极易出现的短期资金短缺给房地产公司带来了很大的财务风险。
第三, “圈地”现象严重。
房地产项目开发的主要生产资源就是土地, 土地的数量和质量对公司在市场和行业中的表现有着直接而重大的影响。也正是如此, “圈地”现象在房地产行业中极为严重, 其机会成本严重影响了资金的利用效率, 在算清土地增值税后, 高额的税收补缴政策将会打击一直被房地产公司奉行的“低价拿地”策略。
第四, 房地产公司主营业务的赢利能力正在被多元化的盲目投资侵蚀。
多元化投资一直被我国房地产公司视作防止企业出现财务危机的主要策略, 但是很多公司在对自身条件、状态和投资行业状况缺乏充分研究和部署的情况下, 便做出不成熟的多元化投资行为, 这种盲目行为不仅不能够为公司带来足额的利润和必要的保护作用, 还很可能拖累公司现有的主营业务, 抵消其主营业务的赢利, 为房地产业务的发展带来很多财务管理上的麻烦。
第五, 很多公司都存在不完善的公司管理结构。
我国房地产企业内部管理结构的完善基本停留在形式上, 在实际运用过程中则缺乏实效性, 监管体系更是处于极为危险的真空状态。一系列不必要的管理问题也会由此产生, 例如公司管理层很难完全以公司的利益为出发点来作出最适合公司发展的决策。
3 财务风险的防范
3.1 防范财务风险的主要手段
(1) 分散法。
顾名思义, 企业可以通过经营方式的改变来分散现有风险。一方面, 房地产开发企业可以联合其他企业一起开发资金需求量大、投资项目风险大的项目, 这样可以在降低企业财务风险的前提下促进企业的发展;另一方面, 企业可以将现有资金投资于种类不同的项目, 防止某一滞销项目拖累整个企业的经营, 实现投资多元化, 也能够在一定程度上规避风险。
(2) 转移法。
风险转移就是将企业可能面对的风险转嫁到企业外部的第三方, 从而降低风险对房地产企业的威胁。转嫁风险的方法有很多, 企业应该根据自身情况而定。例如, 企业可以利用购买保险的方法, 将风险转嫁给保险公司;如果企业是通过发行股票或者债券的方式融资, 可以选用包销, 从而顺利降低风险;企业还可以将长期闲置的资产租赁给其他企业, 赚取租金, 降低财务成本。
(3) 降低法。
直接降低房地产开发企业经营风险的首要方法, 就是建立完备的风险控制系统, 企业应该设立专门的人员或者部门对企业的财务流程做出监督, 随时发现风险并报告风险, 争取将财务风险扼杀在萌芽状态。也许这会暂时加大企业的经营成本, 但可以在长期中降低经营风险。同时, 监控系统提出的反馈意见有利于企业经营结构的优化, 提高运作效率, 也有利于直接降低财务成本和财务风险。
(4) 回避法。
房地产开发企业在选择投资方案时, 应该对每个方案的投资收益、风险水平作出全面性的评估, 在投资收益水平相同的方案中选择财务风险最小的, 以此实现规避财务风险的目的。
3.2 构建财务风险的控制模式
房地产企业应该在建设财务风险识别模型的基础上, 注重观察日常的财务指标, 结合日常观察和重点观察的内容, 做出及时有效的财务风险控制, 从而将财务风险带来的潜在损失降到最低。
首先, 要注意控制偿债风险。偿债风险指的是由于企业不能偿还各项债务而遭遇的财务风险。根据上文对房地产企业财务风险管理所作出的特点总结, 很容易发现高负债率使得房地产行业面临着巨大的偿债风险, 利用资金结构的合理安排来降低房地产企业的偿债风险具有重大的实际意义。为此应从两个方面入手:其一, 债务与权益的比例应该以经济形势、融资环境、企业规模和未来发展情况为依据, 与此同时还要将投资额的大小和开发营销存在的不确定性因素纳入考虑范围;其二, 债务期限结构的搭配要依据房地产周期的特点进行, 在以“长期债务为主, 辅以短期债务”的同时运用担保贷款等回笼资金, 使资本结构得以改善, 缓解筹资压力。
其次, 要善于控制营运风险。销售收款计划的有效实施对企业的营运风险控制大有裨益, 房地产公司能否实现资产的顺利变现, 其关键在于是否能按既定的速度在项目开发的四个环节中实现销售目标。一般情况是房地产公司资产变现的能力随着销售期的延长而降低, 在发生滞销时, 应该针对分期付款的情况制订有效的收款计划, 从而使公司在既定的时间内稳步实现资产变现。此外, 要在日常经营活动中注意资产结构的合理配比, 资产结构反映了企业内部各种资产的相互比例关系, 例如总资产和短期资产、长期资产、对外投资之间的比率关系。如果企业在日常运作过程中不能使各项目之间的资产配比保持在合理的水平上, 很可能在项目开发的高峰期出现资金周转不灵或是在开发的清淡期出现资金闲置等现象, 带来极大的财务风险。即使流动资产比例较高是房地产行业的重要特点, 但房屋建筑等毕竟是不易变现的, 所以房地产企业应该注意通过资产配比来提高流动资产的周转率。
最后, 要狠抓内部管理控制。内部管理控制应从内部控制环境的改善入手, 植入科学的管理思想, 强化董事会运作的独立性, 实施先进的人力资源管理方案, 通过严格执行职务晋升和工资评级等激励政策来提高员工的工作热情。企业应根据国家出台的内部控制标准体系来建立并完善风险的预测、评估、控制和约束机制, 从而降低企业的风险。此外, 内部监督体系的完善也至关重要, 这就涉及如何设置内部审计机构的问题, 应该把财务控制和内部审计有效地结合起来, 从而形成良好的制衡机制, 强化企业的风险管理模式。可以将独立董事组成的审计小组设置在董事会下, 将审计机构设置在经营管理系统之中并实施“双向负责”和“双向报告”制度, 即审计机构开展的审计业务需及时向审计小组报告并接受监督指导。
摘要：房地产一直是处于风口浪尖的行业, 经历了高成长的发展阶段之后, 随之而来的是严厉的调控措施, 这使房地产公司的日子变得艰难起来。此时, 依据房地产企业运作特点分析其财务风险和应对策略, 对该行业的发展具有重大意义。本文将先后分析房地产企业的财务特点和面临的风险, 并提出应对其财务风险的控制模式, 希望对该行业的发展有促进作用。
关键词：房地产公司,财务风险,控制模式,资产结构
参考文献
[1]庞海峰.房地产公司财务风险成因与治理[J].现代审计与会计, 2011 (12) .
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