美国房地产经纪管理经验总结

美国房地产经纪管理经验总结

美国房地产经纪管理经验总结 篇1

经纪机构管理主体：

1、政府管理机构

州政府房地产局或房地产委员会。

州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。在经纪人和销售员执业资格考试中，它负责审批培训的学校和相关的课程，并审查执业资格考试的内容等等。

美国的房地产经纪人协会都是以私人发起的独立机构组织，可分为三级协会，既有全国性组织，又有地区性组织，即全美房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和市房地产经纪人协会。三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。三级协会之间因各自发挥的作用不同，而相互关联、相互依存。协会内实行董事制，董事分两种，一种是出资人董事，一种会员董事。一般来讲，出资人董事在董事会中占的比重不高，会员董事所占的数量较多。不论是全国性协会还是州市协会，会员董事的人数都是根据地方会员所占的数量多少来确定的。

美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会(National Association of Realtors，NAR)，成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人—房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训;另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务，其会员是有执照的销售员—房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)。

各州协会54个(其中包括本土50个州，4个特区或自治区)。地区(地、市)协会1600个，仅参加NAR的会员人数就达250万人。每个个人会员或企业均可成为这三级协会的会员。美国的房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府，也不享有任何政府管理职能。

房地产经纪也的政府管理机构是州政府房地产局或房地产委员会，房地产经纪人协会分为三级，全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。

2、房地产经纪人协会

管理职责：

州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。

房地产经纪人协会分为三级，全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。美国有两个著名的全国性行业组织，个是全国房地产师协会(National Association of Realtors，NAR)，另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，会员分别为有执照的房地产经纪人—房地产师和有执照的销售员—房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府，也不享有任何政府管理职能。

美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会(National Association of

Realtors，NAR)，其会员为有执照的房地产经纪人—房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训，另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务，其会员是有执照的销售员—房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)。

管理内容：

政府主管部门

1、对房地产经纪人的考试管理。由州政府主管部门直接管理，具体事务由主管部门以订立

合同方式委托给专业公司或学校去实施。有的州是委托给考试公司，有的州是向州政府申请聘请学校来培训房地产经纪人。后这需经州政府主管部门审查，如果具备所有要求条件，就会批准其招生培训资格，并订立合同，作为政府指定的定点培训学校，教材和试题由州政府的主管部门定夺。这种方式政府主管部门既能依法行政，又不会事务缠身。

2、对经纪人的日常管理

（1）调查经纪人的诚信行为：:①执业前。房地产经纪人通过考试后，在发证书前，为了判断其是否符合执业资格，由州政府主管部门负责调查其诚实行为的记录。

这种调查一般是委托专业公司对申请人进行调查，如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。②执业后。在经纪人从事房地产经纪活动过程中，若发现其

有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查，查实

有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。

（2）对申请从事房地产经纪人活动，以及已经参与房地产经纪活动中的当事人，在其面对申请培训、考试以及日常的房地产经纪活动中遇到的各类问题，给予指

导和咨询。

此外各州房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查他的业务记录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检查部门负责处理此类案件。他们接到买主或卖主的控告后，立即去调查，问题严重的将暂停或吊销执照。

诚信管理

在给经纪人发证书前，由州政府主管部门委托专业公司负责调查其诚实行为的记录。如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。当经纪人执业后，若发现其有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查，查实有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。

行业准入：

政府规定了资质准入制度。即对房地产经纪人实行资质审查制度，政府有关部门对申请从事房地产代理和销售的企业和个人实行资质认证制度。尽管各州的规定有所不同，但对于达到法定年龄、学历、无不良记录、通过经纪人专业考试都有所规定。

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员:一类是销售员(Salesperson)，另一类是经纪人(Broker)，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。

在美国，房地产经纪人执照要通过考试获取，因此房地产经纪人考试制度是执业执照管理的核心所在。

在美国，房地产经纪机构和房地产经纪人是同一个单词“broker”，这主要是由于在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owner)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，但不一定

每个持房地产经纪人牌照的人都会发起设立自己的机构，他可以受雇于别的房地产经纪人申办的房地产经纪机构。从这个意义上讲，持有房地产经纪牌照是发起房地产经纪机构的一种先决条件。

房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，一般来说，美国各州房地产委员会或者其它类似的政府职能机构是执行受理这类申请的权利主体。登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人(Broker)承担。因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经过机构的所有者或其授权的人进行确认。当机构所有者在牌照存续期间注册或重新考试未通过时，该机构不是选择倒闭就是更换所有者。美国法律规定一个经纪机构可允许有几个投资者即执业经纪人，但目前基本上都是一个经纪人拥有一家或多家经纪机构。

州房地产委员会有权发给执照，执行房地产业执照法及提供领有执照业者有关不动产方面的资料。该委员会通常通过以下三种方式来执法:拒发牌照、扣留牌照、吊销牌照。同时也可视案情的严重程度，向法院提起诉讼。

在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owner)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人(Broker)承担。

服务收费管理：

经纪人在日常业务中必须详细记录所有来往账目，一定时期要妥善保存所有登记的委托业务、成交记录的文件资料，以备有关管理部门检查。为了防止公私款不分，每位房地产经纪人必须开立特别信用账户，用来专门存放委托人的款项，禁止将委托人的钱款混入私人账户中。

根据美国反托拉斯法，任何房地产经纪交易机构都不可强迫订立最小佣金比率，若房地产经纪人为其提供的服务不是通过公开市场部分，而是擅自订立销售佣金，则违反了反托拉斯法的规定，将受到严厉的处罚。

美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%，不过其标准随所销售的房地产种类而有所不同，各个州也不太一样，由市场调节决定。单栋独立住宅的佣金率通常为3%-8%，大型商业用房地产收取的佣金费率则较低，为3%-6%，但未开发的土地，佣金则高达6%-10%。房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产机构收取佣金，经纪人可以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定。如果是两个经纪人通过经纪人协会联手做，即经纪人A开发房源，由经纪人B销售掉，A大约分配到40%-50%的佣金，B大约分配到50%-60%的佣金，另外5%-10%的佣金由中介机构获取。

纠纷投诉受理：

在美国，房地产经纪人只要犯了错，无论大小都要被记录在案，次数多了牌照会被吊销。美国还确立了回顾检讨制度，每隔一定时期由所有同行对一些业务行为进行回顾和评判，如果大家都认为有异议的，可以对其进行处罚。

州的政府主管部门一般还设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务记录，发现问题及时向该主管部门报告，由主管部门讨论决定是否做出处罚，严重的要向法院控告，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。消费者还可以通过两个渠道对房地产经纪人进行投诉:一是房地产经纪人协会，二是房地产仲裁会。房地产仲裁会经政府授权，可以作出吊销牌照的处罚决定，经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生并被暂停或吊销牌照，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此很难再从事这一职业。经纪人协会虽无权吊销牌照，但可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业中的影响作用，受其处罚的人也很难再在经纪行业中从业。

法规

美国有关规范房地产经纪人的法规大致有如下几种:①一般代理法规(Conunon-law Agency);②契约法规(Contract PrincipleS);③各州的执照法(State Licensing Laws);④各州相关法律(Qther state Laws);⑤联邦法(Federal Laws);⑥专业伦理法则(Professional Codes of Ethies)。以房地产执照法为规范中介业者最严密的法令。立该法主要目的是为了规定发给经纪人员执照所需符合的标准和具备的资格，并以此来保证房地产经纪业的一定专业水平，进而保证消费者免受不称职经纪人员的损害，同时也保证领有执照的经纪人员免受不公平对待或不公平竞争。

信息系统：

美国房地产经纪行业从业人员的协作关系主要体现在对房屋买卖信息的共享上面，这就不能不提到美国房地产经纪行业内已形成的成熟和稳定的信息共享机制——MLS(Multiple Listing Service)房源共享系统。MLS是20世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间完成。参加系统的每位成员均采用独家销售方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统。该系统建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到了20世纪八十年代，由于计算机网络的发展，系统成员开始按规定将自己独家销售的委托信息交由网络中心输入，所有的成员在家或办公室随时都可以查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况。房地产经纪人协会负责传送所有的卖房信息。经纪人得知开发商或业主卖房的信息后便汇集到经纪人协会，通过这个渠道各种信息源源不断地传送给经纪人协会，由协会汇总，实行信息共享。在美国，几乎90%的NAR会员加入了MLS，系统存储了约130条房源信息，囊括了全美国81%的住宅业务。

房地产经纪行业的主要经营资源是市场房屋的供求信息，如果每一个经纪人对自己所得到的信息进行垄断，那么整个行业的经营效率就不可能提高。因此，房地产经纪行业的信息管理是非常重要的一项管理内容。

在美国，一般由房地产经纪人协会对房地产经纪行业信息进行管理。当人们有出售房屋的意念时，一般都会先找经纪人。这样，信息通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后进行公布，详细介绍所有房屋出售的信息，并定期更新。

为了防止经纪人垄断信息，美国房地产经纪人协会规定，凡是加入协会的经纪人，不得将信息私有，必须报给协会;如果将信息垄断，一旦查出，协会就会将该经纪人开除。同样经纪人也总是先从协会的信息汇编或该网站上获得卖房信息。协会规定，凡采用协会信息，不论以何种方式成交，均要向协会交纳信息费，从佣金中扣除。经纪人不断地输送或从协会那里获取房屋信息，从而不间断地开展中介业务，市场效率大大提高。

房屋屋出售人将房源信息告知经纪人，信息通过经纪人源源不断地输送到该系统看，在美国，一般由房地产经纪人协会对房地产经纪行业信息进行管理。房传送给经纪人协会，协会汇总后进行公布，详细介绍所有房屋出售的信息，并定期更新。凡是加入协会的经纪人，不得将信息私有，必须报给协会;如果将信息垄断，一旦查出，协会就会将该经纪人开除。

房地产经纪人工作总结 篇2

以下是为大家整理的关于《房地产经纪人工作总结范文》的文章，供大家学习参考！

公司各部门： 20XX年，是继20XX年后的又一个房地产“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度的一年。为稳定房价，上半年，国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策(新老国八条及七部委意见等)，房地产市场一度呈现持币观望，成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场动荡不安的20XX年，在集团公司董事会的正确领导和决策下，全体同仁通过进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了年初工作目标计划。现将公司一年来的工作总结如下：

一、20XX年主要工作情况：

(一)经济指标完成情况：

全年开发房屋建筑面积170000平方米，建成房屋面积 150000平方米，完成房地产建设投资20300万元，实现销售23500万元，销售面积125000平方米。

(二)项目推进方面：

经过一年的艰苦工作，聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期

工作，并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜;完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建;完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元，并己开始售楼部施工。

但对照年初工作计划，两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因，主要有以下方面：一是国家实行宏观调控，公司领导从战略上考虑有意放慢进度;二是在高压线搬迁上，由于搬迁难度大，在实际运作中几经周折，影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲，花费了时间;四是在方案的报审上，由于难度大，困难多，致使报审的方案几经反复才通过方案评审。

尽管项目整体推进时间有所滞后，但对项目下步的运作还是利大于弊。首先，项目的产品和功能定位更加准确，20XX年整个房地产形势好转，将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力，增大了项目建设规模，龙头寺项目通过控规调整，建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米，增加了10余万方，聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右，潜在经济效益可观。同时，龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍，为项目的下步运作奠定了坚实的基础。

(三)企业管理方面

在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手，出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案，并及时制定和完善了员工绩效考核管理办法。同时，通过对公司现有的管理制度进行修改、补充和完善并及时组织全体员工集中学习，以及在工作中进一步加强了管理，对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理，使企业管理水平有所提高。

经过公司全体同仁的共同努力，集团被授予“重庆市第二届五十佳诚信房地产开发企业”，同时以其较强的综合实力和良好的社会效益再次荣膺“重庆市第四届房地产开发企业50强”，并荣获市、区统计工作“先进集体”。集团所属项目也在今年先后获得渝北区“优秀住宅小区”、“园林示范小区”，“江北区十佳建设项目”，“渝北杯工程奖”等荣誉称号。聚信地产品牌正逐渐被业界和广大消费者所接受和认同。

上述成绩的取得，是公司全体同仁共同努力的结果，同时，还涌现出了一批爱岗敬业、成绩突出的先进集体和先进个人。

(四)存在的主要问题：

在客观总结成绩和经验的同时，我们也清醒地认识到，我们的工作中还存在许多问题和不足，主要是员工素质水平和业务

技能参差不齐，团队整体创新意识不够，企业各项规章制度的贯彻执行力度不够。

以上问题必须引起高度重视，并在今后的工作中切实加以改进，籍以推进集团公司的全面工作。

二、20XX年工作计划

《房地产经纪管理办法》 篇3

第8号

《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。

住 房 和 城 乡 建 设 部 部 长 姜伟新

国 家 发 展 改 革 委 主 任 张平人力资源社会保障部部长 尹蔚民

二〇一一年一月二十日

房地产经纪管理办法

第一章总则

第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。

第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。

第二章房地产经纪机构和人员

第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

房地产经纪机构可以设立分支机构。第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。

本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。

第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。

第十条房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。

房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。

第十一条房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

第十二条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

第十三条房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

第三章房地产经纪活动

第十四条房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。第十五条房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：

（一）营业执照和备案证明文件；

（二）服务项目、内容、标准；

（三）业务流程；

（四）收费项目、依据、标准；

（五）交易资金监管方式；

（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；

（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；

（八）法律、法规、规章规定的其他事项。

分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。

房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

第十六条房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；

（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；

（三）服务费用及其支付方式；

（四）合同当事人的权利和义务；

（五）违约责任和纠纷解决方式。

建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。

第十七条房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。第十八条房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。第十九条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

第二十条房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

第二十一条房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托房屋有利害关系；

（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

（三）委托房屋的市场参考价格；

（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；

（五）房屋交易涉及的税费；

（六）经纪服务的内容及完成标准；

（七）经纪服务收费标准和支付时间；

（八）其他需要告知的事项。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

第二十二条房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。

房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。

第二十三条委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。第二十四条房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

第二十六条房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。第二十七条房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。

第四章监督管理

第二十八条建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。

被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。

第二十九条建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：

（一）房地产经纪机构备案信息公示；

（二）房地产交易与登记信息查询；

（三）房地产交易合同网上签订；

（四）房地产经纪信用档案公示；

（五）法律、法规和规章规定的其他事项。经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。

第三十一条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。

县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。

第三十二条房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。

第五章法律责任

第三十三条违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：

（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；

（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；

（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；

（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；

（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

第三十四条违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

第三十五条违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。

第三十六条违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

第三十七条违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

第三十八条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

美国房地产经纪管理经验总结 篇4

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．房地产经纪人从事房地产代理业务必须以房地产经纪机构为（）。A．主要的途径 B．载体C．依据D．担保

答案：（B）2．下列关于经纪的表述中，不正确的是()。A．经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为 B．经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易 C．经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬 D．经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系

答案：（D）

3．房地产经纪人或房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取佣金的行为，称为()行为。A．代理．B行纪C．居间D．代办

答案：（C）4．下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是（）。A．独立从事房地产经纪工作的自然人

B．可以在全国范围内从业 C．从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导

D．具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经纪人协理从业资格考试

答案：（C）5．下列关于房地产经纪人的表述中，不正确的是（）。

A．可以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务

B．经所在机构授权可以订立房地产经纪合同

c．《房地产经纪人执业资格证书》在全国范围有效

D．只能在报名所在地注册执业

答案：（D）

6．人们在从事各种职业活动的过程中应遵守的思想行为准则和规范是（）。A．道德规范

B．道德观念

C．职业道德

D．社会道德

答案：（C）7．如果客户来电话要找的人不在，最合适的礼貌应答是（）。

A．请问上次是哪位业务员接待您的 B．您好!××公司，请问有什么需要我为您服务 C．对不起!他(她)出去了，您需要留言吗

D．对不起!他(她)出去了，请您打他(她)手机

答案：（C）

8．房屋买卖代理收费应()。

A．按成交价格总额的35％收费

B．按成交价格总额的4．O％收费

C．严格按照国家规定的标准收费

D．采用差额定率累进计费

答案：（C）9．由于委托人的原因给房地产经纪人造成经济损失的，应由(C)向委托人提出赔偿要求。A．房地产经纪人协理 B．房地产经纪人 C．房地产经纪机构 D．房地产经纪机构和房地产经纪人

10．某商品房产权登记面积为137m2，合同约定面积为140m2，则面积误差比绝对值为（）。A．2．14%

B．2．19 %

C．96．87 %

D．97．86%

答案：（A）11．房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是（）。

A．二手房出租代理 B．房屋承租代理 C．期房预售代理 D．房屋转租代理

答案：（B）12．房地产查验的基本途径有现场实地察看和（）。A．了解

D．检查代理合同文本

答案：（C）

13．售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节，其内容包括延伸服务、改进服务和()。

A．产品服务

B．跟踪服务

C．售中服务

D．体验服务

答案：（B）14．在房地产经纪人员职业技能的构成中，供求搭配的技能是（）。

A．使供给方满意

B．使需求方满意

C．使供求双方在某宗房源上达成一致

D．为需求方提供尽量多的房源以供选择

答案：（C）

15．由于房地产是不动产，完成房地产居间、代理业务必不可少的环节是(C)。A．房地产信息的收集与整理

B．方案的设计与推广 C．购买方或承租方看房D．房地产权属登记(备案)16．在房地产居间业务中房地产经纪人可以（）。

A．以自己的名义进行房地产权属登记备案 B．以所在房地产经纪机构的名义进行房地产权属登记备案

C.协助委托人进行房地产权属登记备案 D．代理被委托人进行房地产权属登记备案

答案：（C）

17．李某在某二手房信息咨询事务所获得了两条符合其意愿的二手房出租信息，并为此支付了一定的费用。这家二手房信息咨询事务所提供信息的行为是（）。

A．房地产代理行为

B．房地产指示居间行为

C．房地产媒介居间行为

D．房地产信息咨询行为（B）

18．某房地产经纪机构在某市东城区创业后，想将业务拓展到其他区域以综合掌握该市各区的房地产信息，扩大机构规模，提高机构知名度，并能有效地协调各经营机构之间的关系。据此目的，该机构可以选择的最佳经营模式是()。A．特许加盟连锁经营B．分公司经营C．区域办事处D．直营连锁经营 答案：（D）

19．与房地产经纪活动相比，房地产拍卖遵循的基本原则是（）。A．以诚为本B．价高者得C．公平交易D．诚信守则

答案：（B）

20．房地产注销登记可由权利人自愿申请，也可由登记机关强制注销。房地产登记机关无权注销房地产权属证书的情况是（）。

A．权利人自行更改了房屋权属证书上的错误信息的B．由于申报人过失导致房屋权属登记信息不实的

C．抵押房地产被司法机关依法查封的D登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的 答案：（C）

21．对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，是房地产经纪信息加工整理过程中()环节的主要内容。A．鉴别 B．筛选

C．程序

D．编写

答案：（A）

22．房地产经纪信息通过加工整理后，通常以各种形式展现出来，其中最常见的一种形式是（）。

A．表格

B．图片

C．文字报告

D．房地产广告

答案：（A）

23．房地产经纪行业管理的基本模式有政府主管、行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式，这三种模式的主要区别是()。

A．管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同 B．管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同 C．管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同

D．管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同

答案：（A）24．避免房地产经纪纠纷的根本途径是()。

A．制定规范的各类房地产经纪合同示范文本

B．加强对房地产经纪行为的行政管理 C．制定房地产经纪活动操作流程，加强房地产经纪人业务培训．

D．提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理

答案：（A）25．房地产经纪活动应当遵循（）原则。

A．专业服务 B．合理收费

C．诚实信用

D．信息公开

答案：（C）

26．当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人（）。A．只能请求房地产经纪机构承担违约责任 B．可以请求房地产经纪机构既承担违约责任又承担侵权责任

C．可以自由选择请求房地产经纪机构要么承担违约责任，要么承担侵权责任 D．只能请求房地产经纪机构承担侵权责任

答案：（B）

27．在中国台湾地区的房地产经纪业基本制度中信誉制度的—个最突出特点是（）。A．建立公示制度

B．建立评分制度C．建立教育制度．D．建立营业保证金及赔偿制度 答案：（A）

28．美国房地产经纪运作方式中最常见、用得最多的是(A)。

A．经纪人独家销售B．开放式销售和联合专卖销售C．卖主与经纪人独家销售D．包底价销售和优先购买

29.经纪行为中广泛采用的一种基本形式为（）。A．居间 B．代理 C．行纪 D．回扣

答案（A）30．代理的特点包括()。

A．经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系 B．代理过程中的权利和责任归委托人 C．以自己的名义与第三方交易

D．经纪人可以以高于委托人指定的价格卖出，从中获利

答案（B）

31．专门的房地产()经纪人目前在中国还没有形成。A．居间

B．代理

c．行纪

D．评估

答案（C）32．房地产经纪人员接待客户时，最好()。

A．坐在客户的侧边 B．坐在客户的对面

C．坐在客户的后面

D．紧靠客户身旁

答案（A）

33．房地产经纪人协理从业资格实行（）制度。

A．全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度 B．各省、自治区、直辖市统一大纲、统一命题、统一组织考试的制度 c．全国统一大纲、统一命题、统一组织考试的制度

D．全国统一大纲、统一命题，各省、自治区、直辖市组织考试的制度

答案（A）34．作为一名房地产经纪人，其所属的房地产经纪机构的个数为（）。A．1个

B．2个

C．3个

D．4个

答案（A）35．房地产经纪人所在地是指(A)。

A．房地产经纪机构所在地 B．房地产经纪人住所地 C．房地产经纪人考试地D．房地产经纪人经常居住地 36．房地产经纪活动的原则为()。

A．自愿、平等、诚实信用B．工作丰富化c．高效率，高质量D．因事设岗，因岗设人

答案（A）

37．为了便于对房地产经纪机构进行管理，房地产经纪机构必须向工商行政管理部门申请登记，并报()登记备案，两种手续缺一不可。

A．土地管理部门B．房地产经纪主管部门C．房地产经纪行业协会D．县级以上人民政府

答案（B）

38．房地产经纪协会的性质是()。

A．社团法人B．行政机构C．经济组织D．质检部门

答案（A）39．我国目前的房地产经纪业务主要以（）为主。

A．居间B．代理C．居间和代理D．居间、代理和行纪

答案（C）

40．倾听客户的陈述，以充分了解委托人的意图与要求，衡量自身接受委托、完成任务的能力。这一环节是经纪业务基本流程中的（）环节。

A．信息收集与传播B．业务洽谈C．客户开拓D．代理交易达成 答案（B）41．商品房代理机构的售楼处是房地产经纪机构的（）。A．店铺B．办公场所C．经营场所D．注册地

答案（C）

42.根据中国人民银行规定，购房人以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，抵押合同自()之日起生效。

A．合同当事人签字B．合同公证C．抵押物登记D．抵押权人放贷

答案（C）43．房地产转让中最基本的方式是()。

A．房地产买卖B．房地产赠与C．房地产交换D．房地产抵债

答案（A）44.在房地产经纪机构的客户资料中最重要的报表为（）。A．日报表B．周报表C．来人登记表D．月报表

答案（C）

45.房地产经纪信息常常可以重复使用，而且随着信息的累积，将会有新的价值产生，这是指房地产经纪信息的()特征。

A．多维性B．积累性C．时效性D．增值型

答案（B）

46.房地产经纪信息通过加工整理后，通常以表格图片文字报告等形式展现出来，其中最常见的一种形式为()。

A．表格B．图片C．文字报告D．现场照片

答案（A）

47.房地产经纪信息来指导房地产经纪的业务活动，处于房地产经纪业务活动（）。A．接收客户方面信息的阶

B．指导查找房源信息和筛选房源阶段

C．制定市场推广计划和销售计划阶段

D．全过程的各个阶段

答案（D）48.目前在中国的房地产经纪业，（）是最主要的代理业务。

A．房屋出租代理B．卖方代理C．二手房出售代理D．买方代理职

答案（B）49．房地产包销活动中，房地产经纪机构（）。

A．本身并不直接从事交易行为

B．成为直接进行房地产交易的一个主体 C．以自己的名义交易时才成为房地产交易的一个主体

D．不以自己的名义交易时才成为房地产交易的一个主体

答案（B）50.（）是购房抵押贷款中运用较为普遍的贷款形式。

A．公积金贷款B．商业贷款C．公积金贷款和商业贷款的组合贷款D．商业组合贷款

答案（A）

51.房地产经营投资的目的不仅是为了（）原垫付的投资，而且要盈利。A．增加B．回收C．支付D．减少

答案（B）52．房地产经纪行业信用管理的原则是(A)。

A．统一规划，分级建设，分步实施，信息共享B．工作丰富化C．高效率高质量D．因事设岗，因岗设人

53．房屋出租时，对出租人而言，其出租凭证为()。

A．身份证B．工商注册登记证明C．房地产权证D．土地使用权证

答案（C）54．有关房屋转租说法不正确的是（）。A．房屋转租必须取得原出租人的书面同意

B．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 C．转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务

D．转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行

答案（D）55．基于互联网技术的无店铺销售方式正被越来越多的房地产经纪机构广泛采用，这种无店铺形式是指()。

A．没有经营场所B．不设立连锁店C．只有管理层，无操作层D．无分支机构

答案（B）56．房地产经纪机构岗位设置的基本原则是（）。

A．公开、公平、公正．B．工作丰富化C．高效率，高质量D．因事设岗，因岗设人

答案（D）

57．房地产经纪人员和机构进行行业管理，只有取得了房地产经纪执业资格和资质，并遵循 相关行业管理规定的人员和机构，才能从事这一专业活动。这一点符合房地产经纪人员职业道德基本要求中有关（）的相关内容。

A．尽职守责B．守法经营C．恪守信用D．以人为

答案（B）

58．房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给需求价格的现状及变化趋势进行判断。这是指房地产经纪人必须具备的职业技能中的（）。A．收集信息技能B．供需搭配技能C．市场分析技能D．把握成交时机技能

答案（C）59．对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索；并根据特定业务需要准确把握信息收集的内容、重点和渠道，灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地收集到针对性信息。这是指房地产经纪人必须具备的职业技能中的（）。

A．收集信息技能B．供需搭配技能C．市场分析技能D．把握成交时机技能

答案（A）60．经纪人提供中介服务，是以（）为主要目的。A．盈利B．代理C．发展D．行纪

答案（A）

61．经纪人是（）人，在商业活动中不归属于委托方或第三方，完全处于中间地位。A．服务B．代表c．中介D．销售

答案（C）62．佣金分为法定佣金和()两种。

A．定金佣金B．订金佣金c．预付佣金D．自由佣金

答案（D）

63．房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为，称为房地产（）。A．行纪B．居间C．代理D．包销

答案（C）

64．根据有关规定，房地产经纪人（）以其注册的经纪机构的名义从事经纪活动。A．不能B．不必C必须D．可以

答案（C）

65．经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，摄合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的经纪活动方式，称为（）。． A．代理B．居间C．行纪D．经纪

答案（B）

66．在承接每一项业务中，重要的是为客户提供高质量的服务，不能以（）来赢得客户。A．良好关系B．回扣C．经纪技巧D．质量和信誉

答案（B）67．以下不属于房地产卖方代理业务的是()。

A．商品房销售代理B．商品房预购代理C．二手房出售代理D．房屋出租代理

答案（B）68．售后服务的内容可以包括延伸服务、改进服务和（）。A．售中服务B．体验服务C．跟踪服务D．产品服务

答案（C）

二、多项选择题(共30题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得O．5分)

１．佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()等几项的综合。

A．劳动收入B.风险收入C．差价收入D．经营收入E．投资收入

答案：（ABD）52．房地产经纪的特征主要有(BC)。

A．不可储存性B．服务性C．非实物性D．专业性E．地域性

答案：（BDE）３．房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构的核心内容包括（）。A．法律及经济知识B．房地产经纪的基本理论C．房地产经纪的实务知识D．文学知识E．社会心理学知识

４．在房地产经纪机构注销时，下列对尚未完成的房地产经纪业务处理中，不正确的有(BCD)。

A．注销后再终止合同并赔偿损B注销后直接将业务转由他人代为完成C．注销前直接终止合同并赔偿损失

D．注销前直接将业务转由他人代为完成E．在符合法律规定的前提下，与委托人约定采用适当方式解决

5．房地产经纪人与房地产经纪机构之间有()关系。

A．主从B．经济C．执业D．支配E．法律责任

答案：（BCE）６．下列房地产转让流程中属于商品房销售基本流程的有（）。

A．购房人查询楼盘的基本情况

B．购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同C．办理预售合同文本登记备案D．商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋E．办理交易过户登记手续

答案：（ABE）

７．商品房买卖合同示范文本的主要条款包括(ABCE)。

A．计价方式及价款B．面积差异处理办法C．规划、设计变更的约定D．商品房价格鉴定E．争议处理办法

９．确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有（）。

A．查看该土地的土地使用证B．查看该在建房产的建设用地规划许可证C．查看该期房的建设进度

D．查看该房产的房屋所有权证

E．到房地产登记机关查询

答案：（ABDE）１０．房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义（）的行为。

A．承租房屋B．出让房屋C．购买住宅，D．购买商业用房E．出售商品房

答案：（ACD）１１．当委托人已有初步委托意向时，房地产经纪人要与其进行业务洽谈，洽谈内容涉及（）。

A．查清委托人是否对委托事务具有相应的权利B．了解委托人的主体资格及信誉C．确认委托房地产的市场价格D．向委托人履行告知义务E．与委托人协商签订房地产代理合同

答案：（ABD）

１２．为避免房地产代理经济纠纷，房地产卖方代理合同应明确的条款有（）。A．交易价格范围B．销售时间和进度C．销售中投人的人员数D．不同价格下佣金的计算标准E．商品房销售过程中广告费用的支付方式和时间安排

答案：（ABDE）１３．房地产居间业务流程中的主要环节有（）。

A．居间业务洽谈B．物业投资．C．代理委托人办理房地产权属登记备案D．信息收集与传播

E．佣金结算

答案：（ADE）

１４．房地产租赁居间业务主要包括（）。

A．新建商品房的期权预租B．新建商品房现房出租C．存量房屋的出租D．存量房屋的期权预租

E．存量房屋的转租

答案：（ABCE）

１５．下列关于房地产居间与房地产代理的主要区别的表述中，正确的有（）。A．房地产居间人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托 B．房地产代理人只能接受一方委托人的委托

C．房地产居间人不能以委托人的名义签订交易合同

D．房地产代理人不能以委托人的名义签订交易合同

E．房地产居间人可以以委托人的名义签订交易合同

答案：（ABC）１５．对房地产经纪信息的鉴别，就是对房地产经纪信息的（）等进行分析。A．准确性B．规律性C．真实性D．权威性E．可信性

答案：（ACE）

１６．房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人，包括（）之间的关系。

A．有关政府主管部门B．房地产经纪机构C．房地产经纪人员．D．房地产中介行业协会E．房地产经纪活动服务对象

答案：（BCE）

１７．房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动 A．诚实守信原则B．公开原则C．平等原则D．自愿原则E.客观公正的原则

答案：（ACD）

１８．在中国香港地区，所有房地产代理机构均须取得牌照方可营业，牌照的种类分为 A．地产代理(个人)牌照B．地产代理(公司)牌照C．营业员牌照D．操作员牌照E．促销员牌照

答案：（ABC）

１９．美国对失职或在执业中出现问题的房地产经纪人采取的主要措施有（）。A．拒发牌照B．罚款Ｃ．暂停牌照D．吊销执照E．行政处罚

答案：（BCD）20．房地产经纪的特性包括()。

A．房地产经纪的高风险性B．房地产经纪的服务性C．房地产经纪的专业性D．房地产经纪的地域性

E．房地产经纪的低风险性

答案（BCD）21．房地产经纪人职业资格分为（）。

A．房地产经纪人协理职业资格B．房地产经纪人从业资格C．房地产经纪人执业资格D．房地产经纪人协理从业资格E．房地产经纪人协理执业资格

答案（CD）22．经纪活动的作用具体体现在()。

A．传播经济信息B．优化资源配置C．推动市场规范完善D．形成房地产二级市场E．加速商品流通 答案（ABCE）

23．行纪与代理的区别为()A．经委托人同意，经纪人可以以低于委托人指定的价格买进，并增加报酬B．以委托人的名义与第三方进行交易C．经委托人同意，经纪人自己可以作为买受人D．经纪活动中产生的权利和责任归委托人E．从事房地产经纪及相关工作经历符合规定的年限，考试合格

答

案（AC）

24.取得房地产经纪人执业资格的条件是（）

A.具有完全行为能力B.大专以上学历，有一定的工作年限C.取得《房地产经纪人执业资格证书》D.取得《房地产经纪人协理资格》E.从事房地产经纪及相关工作符合规定的年限，考试合格

答案（ABCDE）

25．房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系为（）。

A.合同关系B.执业关系C.法律责任关系D.经济关系E.雇佣关系

答案（BCD）26．经纪活动涉及（）等各个环节，它是商品流通的润滑剂。A.生产B.分配C.流通D.消费E.售后服务

答案（ACD）

27．房地产经纪人受理了委托业务后，主要应收集的信息为(ADE)。j A．委托方信息B．相邻物业信息c．住房置业担保信息D．标的物业信息E．与标的物业相关的市场信息 28.房地产抵押分为()。

A．出让土地使用权抵押登记B．划拨土地使用权抵押登记C．以预购商品房作为抵押物D．以在建工程作为抵押物E．现房抵押登记

答案（ACDE）

29.房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括()。

A．房地产转让B．房地产抵押C．房屋租赁D．在建工程转让E．房地产赠与

答案（ABC）

30.为了避免商品房销售代理纠纷，卖方代理合同中应载明(ABDE)等条款。

A．交易价格范围B．销售时间C．房屋质量保修责任D．销售进度E．不同价格和销售进度下佣金计算标准

31．关于房地产居间合同说法正确的是（）。

A．房地产经纪人促成双方委托人交易成功，报酬应当由双方委托人平均负担

B．在房地产经纪活动中，指示居间与媒介居间两种方式常需要相互结合才能促成合同的成立

C．房地产经纪人没有完成促成委托人之间交易合同的订立，不得要求支付报酬 D．居间合同成立但因法定事由被确定无效的，经纪人应得报酬

E．居间报酬的支付期限是以居间达到目的为支付时限的 答案（ABCE）32.房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息，通常 包括()等几方面的内容。

A．房源信息B．房地产市场信息C．房地产评估信息D．房地产经纪行业信息E．房地产交易信息

答案（ABD）

33．房地产经纪信息管理原则包括()。

A．重视信息的系统性B．注视信息的个别性C．加强信息的目的性D．提高信息的时效性E．促进信息的网络化

答案（ACDE）34．房地产经纪信息的收集途径主要有()。

A．现场收集B．利用网络收集C．公开传播的信息收集D．从竞争对手处收集E．从有关 单位内部收集 答案（ABCE）

35．房地产经纪信息加工整理的程序通常包括（）这几个环节。A．研究B．分类C．筛选D．编写E．鉴别

答案（ACDE）36．房地产拍卖的特征包括()。

A．实行“价高者得”的原则B．法律性强C．政策性强D．拍卖过程简单透明E．拍卖过程繁琐

答案（ABCE）

37．房地产权属登记主要包括(（ABDE)几个类型。

A．房地产初始登记B．房地产他项权利登记C．房地产注销登记D．房地产买卖E．房地产变更登记

38．房地产经纪机构人员管理的训练方式主要为（）。

A．报酬激励B．服务评估C．讲授知识D．案例讨论E．实战模拟

答案（CDE）39．房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构包含（）几个层次的内容。A．法律及经济知识B．文化修C.相关专业基础知识D．计算机知识E．房地产经纪专业知识

答案（BCE）

三、综合分析题(共20 小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)

(一)张某拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：张某如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。张委托甲房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺，并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了甲房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年两个月的租金收入。后来李某找到王某，游说王某委托李某个人为其承租商铺，李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有李某的签名，出租方有张某的签名，李某向张某出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜

1．关于张某与甲房地产经纪机构订立的委托合同一事，下列表述中，正确的有()。A 有效B.无效C．效力待定D．该合同由李某个人承担责任

答案：（B）2．关于佣金和“好处费”，下列表述中不正确的有（）。

A

李某个人不能收受”好处费”B．甲房地产经纪公司收取的佣金应按合同约定的标准，但应当符合国家有关规定C．如果该经纪业务未做成，张某自愿支付给李某“跑路费”，李 某就可以收取

D．如果该经纪业务未做成，而委托合同约定：甲房地产经纪公司仍可以要求张某支付从事该经纪活动支出的必要费用1200元。甲房地产经纪公司据此收取了张某1200元

答案：（D）

3．下列关于上述的房屋租赁合同的表述中，正确的有（）。

A．有效B．无效C．经过王某签名确认后有效D．如果租赁期限为15年，即使王某在其上签名确认，该租赁合同仍然无效

答案：（D）

4．若王某在承租期内，张某因不能归还银行到期的抵押贷款，银行依法行使抵押权，处分该商铺，则下列表述中正确的有()。A．王某的装修损失由张某承担

B．李某如果告知王某该商铺已抵押，王某仍然委托李某订立租赁合同，李某不对王某的装修损失承担责任，甲房地产经纪机构也不承担责任 C．银行不承担王某的装修损失

D．该租赁合同因未经银行书面同意而无效，甲房地产经纪机构和李某因此不对王某的装修损失承担责任 答案：（C）

5．下列关于李某的上述经纪业务活动的表述中，正确的有（）。A．李某私自收取“好处费”违规，其他行为不违背经纪人执业的基本规范 B．李某如将收取的“好处费”上交甲房地产经纪机构，就不存在其他违规行为 C．即使李某未收取“好处费”仍然存在违规行为一

D．该经纪业务如对王某造成损失，则甲房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任

答案：（C）6．该商铺的租赁合同未经银行书面同意，银行因此享有的权利义务有（）。A．宣布该租赁合同无效B．追究张某的违约责任．

C．从发现张某擅自出租商铺之日起，直接收取王某应当支付的房屋租金 D．一旦发现张某擅自出租商铺，立即将承租户王某驱逐

答案：（B）

(二)小李到大明房地产公司买了一套期房，并按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。合同约定面积为140m。，期房单价为每平方米3000元。１．小李购买的期房达到交付使用条件后，产权登记面积为：130m2，如果小李不要求退房，则大明房地产公司应向小李退还部分房价款，退款金额为（）元。A．12600B．30000 C．59976D．47376

答案（B）２．大明房地产公司进行商品房预售必须具备的条件包括（）。

A．交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B．土地使用权的出让合同已签订，并缴纳了担保金

C．持有建设工程规划许可证D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

答案（ACD）３．小李所购买的商品房的保修期从(C)开始。

A．商品房竣工之日B．商品房竣工验收合格之日C．商品房交付使用之日D．商品房交付使用10日后

５．在小李所购住房的保修期内，一旦质量出现问题，则应由（）承担相应的保修责任。A．负责此工程的施工单位B．负责此工程的材料供应商C．大明房地产公司D．接管此物业的物业管理公司

答案（C）

(三)甲房地产开发商为尽快收回资金，拟销售其正在开发的在建住宅项目。为此，甲房地产开发商委托乙房地产经纪机构为其办理商品房预售手续。取得商品房预售许可证之后，甲房地产开发商委托乙房地产经纪机构为其提供订立房地产预售的媒介服务。该项目销售到最后只剩余少许零散房屋，甲房地产开发商拟全部降价出售。在这种情况下，乙房地产经纪机构将其全部买断伺机出售，赚取批零差价和时间差价。１．乙房地产经纪机构的上述经纪活动中包括（）。

A．代理B．居间C．买方代理D．卖方代理

答案：（AB）

２．下列关于乙房地产经纪机构将剩余的房屋全部买断行为的表述中，正确的有(AC)。A．房地产交易活动B．属于卖方代理C．该行为合法D．该行为有违房地产经纪的基本职业规范的要求、３．下列关于甲房地产开发商办理商品房预售许可证应具备条件的表述中，正确的有（）。A．甲房地产开发商已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书B．甲房地产开发商持有建设工程规划许可证C．向县级以上人民政府土地和房产管理部门办理预售登记 D．甲房地产开发商已经确定该住宅建设项目的施工进度和竣工交付日期，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上

答案：（ABCD）

４．甲房地产开发商取得预售许可证后进行预售，其基本流程有（）。

A．订立商品房预售合同

B．甲房地产开发商应该及时办理商品房预售合同登记备案 C．商品房竣工后，甲房地产开发商交付房屋 D．由购房人自行办理商品房预售合同登记备案答案：（ABC）５．预购人赵某在订立商品房预售合同三个月后，又拟将所购商品房再转让。赵某委托乙房地产经纪机构的经纪人董某代为出售。下列表述中，不正确有()。

A．乙房地产经纪机构可以接受赵某委托B．乙房地产经纪机构不应接受委托，而董某个人可以接受委托

C．乙房地产经纪机构如接受赵某委托，不必告知甲房地产开发公司D．乙房地产经纪机构如接受赵某委托，可指派董某与赵某签订经纪合同

答案：（BD）

(四)陈某与同事张某合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由陈某、张某共同负担。2000年2月公司暂调张某去省外的分公司工作，于是陈某一人住在这套公寓内。同年4月，陈某将张某的房间租给了大学生赵某，并就租金、租期、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了两个月房租后，住进了张某的房间。

１．陈某出租房间的行为属于()。

A．房地产经纪行为B．房地产代理行为C．个人民事行为D．居间行为

答案：（C）２．赵某在上述承租房屋的过程中，不应忽略的重要环节有（）。A．审查陈某的合法身份证明B．审查张某的合法身份证明

C．审查该房屋的合法产权证明D．租房合同的备案手续

答案：（ACD）３．下列关于该租房事宜的表述中，正确的有（）。A．该租房协议无效B．陈某收取的房租应归张某所有

C．如陈某所在公司事后认可该租房协议，则该租房协议有效E．张某房间的私人物品出现丢失，张某可以要求陈某承担责任

答案：（A）

(五)王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30％的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6％。

１．李某评估该套住房价格为19万元，则下列表述中，正确的有（）。A．李某不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估 B．李某可以评估，但不能收取评估费 C．甲房地产经纪公司可以收取王某的评估费

D．甲房地产经纪公司不能收取评估费，但因为李某为王某评估了该住房的价格，可以要求 适当增加经纪佣金

答案：（B）

２．李某参加了王某与乙房地产开发公司的洽谈，帮助王某以19．3万元的价格订立了《商品房预售合同》，甲房地产经纪公司的这项业务活动属于（）。

A．代理行为B．居间行为C．房地产投资咨询行为D．房地产价格咨询行为

答案：（BD）

３．王某与乙房地产开发公司订立了《商品房预售合同》，并将所购商品房抵押给银行，办理个人购房贷款手续需要到房地产登记部门办理备案登记的合同有（）。

A．《商品房预售合同》B．《借款合同》C．《房地产抵押合同》D．《房地产经纪合同》

答案：（ABC）

（六）胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“天罡房地产经纪公司”（以下简称“天罡公司”）。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理资格。天罡公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托天罡公司代理销售其拥有的一间办公用房，天罡公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为21年。

1．天罡公司要依法成立，应当具备（）等条件

A、注册资金须达10万元以上 B、胡某、李某作为股东，陈某不得作为股东

C、租期二年的办公场地 D、胡某和陈某无不良行为记录

（答案AD）2．有关天罡公司与朱某签订的房地产经纪合同，以下说法正确的是（）

A、王某作为天罡公司的代表在房地产经纪合同上署名

B、经口头请示胡某同意后，王某作为天罡公司的代表在房地产经纪合同上署名

C、崔某没有办理具体的经纪事务，但崔某可以作为天罡公司的代表在房地产经纪合同上署名

D、经陈某授权，王某可以代陈某作为天罡公司的代表在房地产经纪合同上署名

（答案CD）

3．该物业由天罡公司代理转让后，原租赁合同（）

A、无效 B、有效，有效期为18年 C、有效，有效期为19年 D、有效，有效期为21年

（答案B）

4．如果王某未将该物业已租赁的情况告诉其业务主管，买受方在不知情的情况下购买了该物业，买受方的损失应当由（）承担。A、天罡公司 B、王某个人 C、崔某 D、朱某

（答案A）

5．如果该物业在租赁前三个月由朱某抵押给工商银行，则下列选项正确的是（C）

A、租赁合同对工商银行有约束力

B、租赁合同对工商银行没有约束力

C、因为物业转让未经工商银行同意，物业转让合同无效 D、不管物业转让是否经工商银行同意，物业转

（二）乙市大行房地产经纪公司（以下简称“大行公司”）的经纪人贾某接受甲市宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租金不超过3万元、面积在300平方米左右的办公室，经纪佣金3万元。

1．如果经纪合同订立后70天，大行公司以宏程公司名义承租一间合适的办公室，下列选项正确的是（）

A、宏程公司应当支付部分经纪佣金

B、如果大行公司代理承租前，以传真方式告知了宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金和经纪佣金

C、如果大行公司代理承租前，以传真方式告知了宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支会租金，但可以不支付经纪佣金 D、宏程公司应当支付全部经纪佣金

（答案B）

2．如果经纪合同订立5天后，大行公司经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。下列选项正确的是（）

A、大行公司与欣欣房地产经纪人事务所就经纪事务承担全部连带责任 B、大行公司仍然是独立承担责任

C、大行公司不承担任何责任 D、大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任

（答案D）

3．大行公司在经纪活动中发现面积在300平方米，位置适中的办公室，月租金普遍在4万元左右。大行公司应当（）

A、按照委托人的指示处理委托事务 B、经委托人同意后，代理承租月租金4万元左右的办公室

C、增加1万元经纪佣金 D、经委托人同意后，代理承租月租金4万元左右的办公室，但不能要求增加佣金

（答案.B）

4．如果经纪合同订立5天后，大行公司未经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地 产经纪人事务所。下列选项正确的是（）

A、大行公司应当亲自处理委托事务

B、大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任

C、大行公司承担主要责任，欣欣房地产经纪人事务所承担次要责任 D、大行公司应当对欣欣房地产经纪人事务所的行为承担连带责任

（答案D）

5．如果经纪合同订立5天后，宏程公司通知大行公司，拟同时委托欣欣房地产经纪人事务所办理该经纪事务，大行公司对此表示同意，欣欣房地产经纪人事务所与大行公司共同办理了该经纪事务。下列选项不正确的是（）

A、欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务独立承担责任 B、大行公司对经纪事务独立承担责任

C、大行公司与欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务承担连带责任

D、委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息

（答案ABD）

（三）李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军介绍张三所有的一套房屋，李四看后拟同意购买。随后，李四与张三商谈《房屋买卖合同》事宜。

1．假设李四与张三办理了该房屋的转让手续，下列选项正确的是（）

A、李四应当按照约定支付报酬

B、刘军为促成房屋成交而发生的1000元费用，由中天房地产经纪人事务所负担

C、刘军为促成房屋成交而发生的1000元费用，由刘军自己负担

D、刘军为促成房屋成交而发生的1000元费用，由李四负担

（答案AD）

2．假如李四与张三未达成该房屋的转让合同，而刘军为该经纪活动发生了1000元的费用，下列选项正确的是（）

A、中天房地产经纪人事务所不得要求支付经纪佣金

B、中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的全部费用

C、中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的1000元费用当中的必要费用

D、中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付原经纪佣金的一半

（答案AB）3．在李四与张三就该房屋的转让合同进行洽谈过程当中，刘军不得（）

A、将李四可承受的最高购买价告诉张三 B、将房屋转让涉及的税费告诉李四和张三 C、将张三的付款能力等个人信用情况告诉李四 D、将张三的房屋存在租赁情况告诉李四

（答案A）

（四）李某到顺心房地产经纪公司，拟出租房屋。有一位穿着超短裙、无跟凉鞋的经纪人走过来说：“来，登个记”。说完，该经纪人拿出一张小纸条，扔给李某。李某登记时，桌上电话响了，经纪人没有接听电话。走时，李某才知道这名经纪人叫段某。

一天后，李某从未接触过的某中介公司经纪人雷某打电话与李某联系，说有客户承租李某的房屋。雷某仔细了解房源及附属设施之后促成了交易。两天后，李某接到段某电话，要李某请她吃饭，理由是：她接待李某并办理出租客户登记手续后，李某的房屋才顺利出租。

1．经纪人段某在经纪活动中，违反经纪人职业道德的行为有（）

Ａ、在店内穿无跟凉鞋、超短裙 B、接待客户时礼仪不周

C、段某打电话给业主，让业主请客吃饭 D、未能为李某寻找到合适的承租方

（答案AB）

2．李某房屋出租后，应当（）

A、减半支付佣金 B、支付佣金给段某 C、支付佣金给雷某 D、按标准支付佣金

（答案CD）

3．关于上述经纪活动，下列选项正确的是（）

A、段某与雷某之间存在转委托关系 B、顺心房地产经纪公司与雷某之间存在转委托关系

C、顺心房地产经纪公司与雷某共同完成该经纪事务 D、顺心房地产经纪公司与雷某执业的房地产经纪公司之间存在转委托关系

（答案D）4．针对上述经纪事务，可进行的经纪活动是（）

A、雷某确认房源详细资料 B、雷某介绍客户给李某

C、未能为李某寻找到合适的承租方，段某私自委托另一中介公司的雷某，请雷某提供承租方的信息

D、李某、雷某都应向段某支付佣金

（答案AB）

（五）某房地产经纪人需要了解甲办公楼在2002年9月11日的正常价格。已知案例A的成交价格为2100元/平方米，比正常情况高2%，其他因素与甲办公楼基本一致；案例B房地产的市场年净租金收入为230元/平方米，其收益倍数为9，其它因素与甲办公楼基本一致；案例C的成交时间在2002年9月3日，其个别因素比甲办公楼优3%，成交价格为2300元/平方米，其他因素与甲办公楼基本一致。

1．从案例A推知，甲办公楼的单价为（）元/平方米 A、2000 B、2058 C、2058.82 D、2100（答案：C）99．从案例B推知，甲办公楼的单价为（）元/平方米

A、2070 B、2100 C、2200 D、2300（答案： A）

100．从案例ABC推知，甲办公楼的单价为（）元/平方米

A、2300 B、2233.01 C、2120.61 D、2058.82