房地产公司管理建议书

房地产公司管理建议书（精选8篇）

房地产公司管理建议书 篇1

XXXXX公司

企业管理制度之于企业如同法律法规之于政府，其重要性不言而喻。而从管理的角度看，因组织架构不稳定或缺乏专业知识而使流程制度的修改显得过于随意、频繁，导致制度办法的权威性、科学性、有效性不足，企业员工难以适应。

1、体系不够系统。企业管理体系应按①企业发展战略及公司组织架构；②管理手册及职责说明；③流程文件或程序文件；④规章制度、办法规定等支持性文件；⑤流程图或记录表格等层级进行建立。建议请专业的咨询公司指导完善并进行分类管理。

2、责权不够详实。企业高效运转必须做到公司领导、各部门、各（子）分公司的责权分明，奖罚清晰，不能互相重叠，更不能互相牵扯或矛盾。建议依据企业发展战略及公司组织架构进行职能分配和岗位分工并依此完善岗位任职条件以及相应的培训工作。

3、内容不够规范。建议所有流程文件或程序文件的编制条目为①目的；②范围；③定义或术语；④职责；⑤要求；⑥相关制度；⑦流程图；⑧记录或表格。而制度办法可紧紧围绕做什么（制度或办法）、为什么做（总则）、具体做法（细则）、补充说明（附则）进行描述；在具体做法中，又围绕谁来做（流程责任人）、怎么做（标准要求、检查监督、奖惩处罚）、怎么反馈（回路）进行描述。提高制度的指导性和操作性；杜绝制度流程没有形成闭环，缺乏有效的监督和反馈机制。同时格式要统一；还要统一字体、字号、目录排列方式、纸张大小及边距、页码格式等。条目要清晰、内容要完整、规定要详尽、文字要精练、排版要规范、表单要合理。

4、执行不够顺畅。职责分工不清晰、流程设计不合理、责任归属不明确、宣贯学习不深入、监督管理不到位、考核机制不健全、信息反馈不及时等等因素都会导致执行不力；尤其是领导作用非常重要。

为了企业的稳步发展，建立起一套完整、规范、科学、有效的管理制度体系是相当重要的。但企业的管理工作发展必然需要经历如下一些阶段：

1、建立初期，“救火”，出现什么问题解决什么问题；解决一个立即建章立制使其标准化。

2、发展过程中，“规范化”，完善与管理相关的各种规章制度，并长期坚持宣贯学习培训实施。另外，设置专人负责监督落实和纠偏。

3、发展高阶，“理性化”，企业已能按照既有制度及流程自行运作。

4、发展成熟阶段，“文化化”，企业形成自有的企业文化并根植每位员工的心中，并为公司的长期战略共同努力。

5、发展自由阶段：“人性化”，企业超越理性的约束，更加注重“人性化”的管理和自我完善。

以上各个阶段所经历的时间可长可短，但依然是逐步发展、不可超越的。不可盲目追求“大而全”或完全套用标杆企业的管理制度。考虑到企业架构及流程修订过于频繁的现状，建议北新房产在现有组织架构的基础上，先梳理企业核心管理制度（流程）并分阶段循序渐进依次进行修订。

房地产公司管理建议书 篇2

关键词：我爱我家,苏州,房地产经纪公司

2015年至今,苏州房价一直处于上涨状态。各房地产经纪公司为了抢占市场份额,提高营业额,纷纷采取以人数压倒对手,试图分取更大份额蛋糕的方式。其中又以“我爱我家”、链家、搜房、信义为代表。以“我爱我家”为例,2016年,我爱我家工作重点是,增加营业额,营造“我爱我家”的品牌服务。2015年前我爱我家门店数量只有100家多一点,三个月时间增加到了250家左右。

1 影响苏州房地产经纪公司发展的因素

1.1 土拍价格对市场的影响

2015年至今苏州房价整体属于上涨状态,2016年3月更为疯狂。苏州园区一新盘从2015年6月至2016年3月,从1.5万元涨到3.1万元。近期,苏州土地市场迎来一次又一次的土拍“冲击波”,4月7、8日两天,苏州政府抛出13块土地,涉及各大热门在售板块。4月7日,开拍的6宗地块共吸金超过100亿元,姑苏区三宗地块楼面价格均突破25000元/平方米,浒墅关楼面价突破14000元/平方米,就连市民印象中的房价洼地科技城板块楼面价竟然也突破了19000元/平方米。2016年4月8日,开拍的是苏地2016-WG-5号地块、苏地2016-WG-6号地块、苏地2016-WG-7号地块、苏地2016-WG-8号地块、苏地2016-WG-9号地块、苏地2016-WG-10号地块、苏地2016-WG-11号地块,共计7块地。

位于吴中区吴中大道北侧的苏地2016-WG-5号地块首先开拍,短短10分钟,叫价就过百轮,最后,历时47分钟,首次进入苏州的鲁能集团以总价387105万元竞得5号地块,楼面价18272.5元/平方米,溢价率146.4%。苏地2016-WG-6号地块,经过35分钟,232轮竞价,6号地块成交,成交总价403894万元,成交楼面价24743元/平方米,溢价率248.5%,竞得房企为北京国瑞兴业房地产控股有限公司,随着这一轮土拍的落幕,其周围二手房一天内房源减少了5%左右,不少房东纷纷要求涨价。

综合4月7日、4月8日两日的土拍,13宗地块共计揽金250.69亿元。

1.2 调息降息对房价的影响

房价上涨并不是一时市场抽疯,首先回顾2015年年初至今的政府动态堪称限购以来最大幅度、最宽松的政策环境。目前无论在房贷利率还是首付比例,都一个主基调,下调下降,政策不断张开臂膀迎接购房者。2015年三次降准降息次数是有史以来最多的一次,贷款压力变小,房贷族又省钱了。

1.3 二孩政策对房价的影响

二孩政策促进购房需求,二孩政策放开后,根据苏州市的规定,不是家庭唯一住宅的,要想上学必须人均房屋面积达到18平方米才能够报名上学,也就是说,一家四口72平以下的房子,江苏省内有其他房产的,孩子根本无法报名上学,这就扩大了刚需的市场,学区房成为热点,上涨的幅度尤为明显。

1.4 首付降低对房价的影响

银行首付比例的降低。从原来的30%到20%,2016年2月中旬这个消息像炸弹一样投入了苏州房地产市场中,随后苏州的房屋成交量节节攀升。我爱我家很多区2月半个月不到时间业绩过百万元。

1.5 特大型城市发展规划对苏州房价的影响

苏州在2015年正式成为江苏仅有的两个特大型城市之一:2015年4月8日,“中国60强城市”发布,苏州为1.5线城市,8月11日,国务院批复,江苏有两个城市升格为“特大”,一个是省会南京,另一个就是苏州,城市吸引力空前膨胀。城市快速发展吸引的大量外来人口以及政府为了更好地发展大量引进的人才都在将苏州的房产市场从一个高峰推向另一个高峰。

1.6 其他原因对苏州房价的影响

当然房价的上涨原因并不只这些,例如苏州基础交通设施的建设,使得苏州与上海间的距离越来越近,受上海经济的影响也越来越大;再例如房产中介公司在中间的推波助澜;还有苏州女性占比较高,这背后丈母娘的力量也是不可忽略的;等等。

2 苏州房地产经纪公司的发展问题

2.1 招聘问题

房地产经纪公司的急剧增加真的有利于公司的长远发展?真的能做好对外服务吗?我爱我家的管理人才是不对外招聘的(后勤部门除外),而门店扩张建设需要的管理人才约等于门店数量的两倍,那么,要做到扩张我爱我家采取的方法是将业绩做得好的,直接调过去做管理。但是管理人员是要带领一个团队进行战斗的人,在技术能力上,业绩做得好的人,专业能力都是可以胜任的。能力在单纯以业绩做判断的体系里,能否得到保障呢?公司的极速扩张必须有大量的新鲜血液的注入,时间有限,总量庞大的情况下,如何做到对招聘严格把关?

在招聘的时候就如此草率,还能否打造“我爱我家”的品牌服务?答案很明显是不能。3月房东投诉率增加,经常会接到投诉斥责“我爱我家”员工素质差。

2.2 快速扩张问题

公司上半年的目标是实现苏州门店达到360家的目标,也就是说接下来的两个月“我爱我家”还要激增门店。可现在内部“老经纪人”的数量已经所剩无几,如果继续坚持内部选拔,接下来一批店经理的质量及其带领团队的质量,给公司带来的收益都是令人担忧的事情。

公司的迅速扩张,回报率真的很高吗?“我爱我家”员工的底薪在其他同行之间已经算低的了,可是即便如此按照平均每人2000元的底薪计算,5000人光底薪就得发出1000万元,加上物料成本,水电煤,店面租金的费用,每个月公司的成本加起来不会低于1500万元。整个买卖事业一部的营业额2016年一季度平均一个月为750万元,这是业绩比较好的一个部,共五个部平均2016年一季度每月为3500万元。这些业绩里还得扣除员工业绩提成,到公司手里一个月纯收益估计在1200万元左右。这是全年市场最好时产出的业绩。当二季度市场平淡下来后,收益将远远缩水。容易出现资金链断裂问题。

3 房地产经纪公司发展的建议

3.1 管理人员多渠道选拔招聘

现在企业人员的招聘的方式主要分为内部选拔和外部招聘,而管理人员的选拔也不例外,通常是在内部选拔不足的情况下进行外部招聘。

“我爱我家”就是采用的内部选拔,即从企业内部选拔符合要求的人员来充实空缺的管理职位。企业根据人力资源部制定的季度或是年度人力资源需求计划、选拔计划等相关计划进行人力资源的补充。同时内部选拔也会按照企业一系列的相关规定进行,如何确定选拔的对象、要求、原则等。不同公司有不同的律规。

“我爱我家”已经明显显现出内部资源不足的情况,团队整体质量在下降,管理人员整体素质在下降,在这种情况下,再死守公司规定,一成不变,不启用外部招聘,人才短缺加剧。所以可以在内部招聘不能满足职位要求时进行外部招聘进行补足。

3.2 加强员工培训

要加强培训力度。新人入职的三天培训期,对他们来说是远远不够的。如何与客户沟通,专业能力的掌握,公司文化的理解,交易的过程。这些对于很多新人来说都是没有经历过的,在面对客户的时候会害怕,主要因为很多新人对于这个领域的未知,心里没底。公司应该定期进行培训,对新政,对市场,进行展业的解读。注重对外服务,提高员工的素质要求,将品牌形象放在利益之前。

3.3 加强CRM和员工奖励

我爱我家房产经纪有限公司的佣金收取方式为客户、房东各1.5个点。而搜房只有0.5个点,这样的价格优势让搜房网赢得了很多客户。在“我爱我家”价格上不占优势的时候,我们应该怎么去留住房东与客户?那就是靠服务。首先公司大影响力大,能够帮客户与房东更快地找到业主(买方),但是同时公司大,资源共享的弊端也随之显现。

谁登记的客户、房东,谁去维护,并在卖出或买到房子时给予更高业绩分成,这样为了房子的早点卖出登记房源的人也会真实备注因为有可观的提成,有客户的人也能更准确地掌握房源信息,更快地销售提升效率,房东也不会对我爱我家有偏见。

综上所述,房地产经纪公司近半年来的迅速扩张是因为市场行情一路看好。房地产不是粮食,是耐消品,一旦房价稳定下来,市场渐渐归于平淡的时候,之前过度的扩张将会成为累赘,所以房产经纪公司要做的是先维护好品牌形象,做好行业标杆,以更好的管理模式,更专业的服务在市场淡季的时候,才能屹立不倒。

参考文献

[1]陶芳.房地产价格影响因素探究及实证分析[D].天津:天津大学,2014.

[2]周云.房地产经纪实务[M].广州:东南大学出版社,2012.

房地产公司内控管理及评价研究 篇3

关键词：上市公司；企业发展；房地产企业；内部控制

目前很多房地产企业虽然建立了内部控制制度，但是其内部控制意识管理淡薄，缺乏应对风险的相关措施，而且内部控制有效性和实施状况也不是很乐观，很多房地产企业在爆发金融危机后，相继陷入经营发展的困境，而且市场需求也在大幅度地下滑，很大程度上是因为房地产企业的内部控制的缺失，在世界经济一体化的背景下，全球经济的持续低迷，房地产企业只有完善自身的内控管理及评价体系，才能适应环境的变化，帮助企业度过危机，抵御风险。

一、关于企业内部控制及评价研究的概述

企业内部控制是企业董事会、监理会和经理层等实施旨在实现经营效率、效果、资产安全、财务报告相关信息的真实程度、法律法规和资产安全提供一个合理的保证过程，它是企业管理的重要组成部分，它与企业的经营紧密地联系在一起，对企业的经营起到调节和约束的作用，保证整个经营管理能够起到监督和控制的作用。内部控制评价是指企业董事会或者决策的机构可以对内部控制起到一个有效的评价，并且形成评价结论，出示评价报告。在企业内部控制过程中，实行内部控制评价，保证企业开展的管理活动都可以有评价的标准。

二、房地产企业内部控制管理及评价的发展现状

据统计，仅有70%的房地产企业在官方的场合上，披露了董事会对公司内部控制的自我评价报告，而30%的企业并没有进行内部控制的自我评价；同时也有20%的企业是聘请了独立的会计师对其进行内部控制审计，并根据审计的内容，出示内部控制的审计报告。

三、房地产企业内部控制的特点和内涵

房地产行业是属于资金密集型的行业，具有非常强的特殊性，而且作为房地产开发的企业，它能够建立与实施内部控制的关系：一是内部控制建设需要房地产企业能够根据自身的情况出发，有针对性地采用内部控制，保证企业规模和管理水平能够相适应，同时能够符合企业经营发展的效率，实现企业经营管理的发展要求，真正把握控制点，保证内部控制能够作为企业内部的管理，严格按照企业的发展贯彻执行，同时实现企业外部环境的优化；二是内部控制执行，需要满足企业财产物资的安全和会计信息的真实性，真正促进经营方针和提高经营发展的效率，从而确保企业各项业务活动能够真实规范。

四、房地产企业内控管理及评价研究出现的问题

（一）内部控制的风险意识非常淡薄

金融危机之后，经济的发展形势正在恶化，所以国家加大了企业宏观调控制的发展力度，房地产企业面临着很多风险问题，而且40%的企业已经披露了风险评估的报告，风险评估是根椐企业的经营发展策略，利用自身的风险去分析技术，找出风险并采用合适的方法去降低风险，从企业的发展现状来看，大部分的企业并没有一个健全的风险预警系统，从制度上并没有风险评估的机制，所以企业不能够准确地辨别各种风险，就会失去处理各种风险的机会，一当风险不是企业可接受的范围，就会给企业带来巨大的损失。

（二）内部控制人员的执行力不足

房地产企业一般是独大的现象，接近百分之七十的房地产企业存在着这种情况，而且43%的房地产企业是国有控股，主要是因为国有股东并不是真正的股东，他不会像自然人股东那样在意出资和因出资带来的经济效益，所以国有大股东并不关注企业运作的风险，企业针对各种风险的控制只是流于形式，而且大部分的自然人控股，只是家族式的管理，只注重业绩而忽略了内部控制体系的建设，所以家族式管理最明显的标志就是最终决策权集中到一个人手中。

（三）治理结构过于简单

目前我国很多房地产企业只是根据法律和法规的形式建立股东大会、监理会、董事会、经理层，并没有建立完善的法人治理的结构，具体的表现是：房地产企业股权结构最重要的是一股独大，董事长和监事长都是大股东所许可或者委派，所以董事会和监理会并不能真正发挥他们应有的作用。同时由于下属机构的设置并不是很完善，所以许多房地产需要设立审计委员会，建立完善的制度和人员配置，但这样并不能完全发挥作用。独立的董事人选一般情况下是董事长的提议，然后需要股东代表所通过，所以这种独立董事很容易成为真正的大股东的利益，无法真正独立。

五、房地产企业内部控制及评价的建议

1.鼓励管理层加强专业的内部控制培训

如果管理层对于企业的内部控制认识并不准确，就不能够向员工去传达真正的内部控制思想，而且整个企业并不能形成对内部控制正确的认识，所以内部控制的效果也会受到严重的影响，所以需要鼓励管理层去参加专业的内部控制的培训 ，从而提高管理层对于内部控制的认识，这样才能真正提高企业高层管理人员对于内部控制的认识，形成一个良好的内部控制的氛围，保证企业内部控制体系的良好运转。

2.将内控思想与企业文化相结合

企业文化是影响企业员工思维的一种无形的力量，同时也是企业经营当中重要的部分，房地产企业可以把企业的内控思想真正融入企业的文化当中，通过企业文化来增加员工的控制意识，同时以一个相对较强的意识去组织并控制好环境，通过企业文化培养企业员工的内部控制的观念，使其能够真正影响到企业内部控制的执行，让内部控制的观念真正融入到企业员工的思想当中，保证内部控制的贯彻执行。

3.健全房地产企业的治理结构

改善企业股东大会的结构，股权集中和分散程度可以利于公司治理结构的完善，从而抗衡大股东的超强控制。为了确立股东大会在公司治理的核心地位，其他人员需要起到制约和监督的作用，所以合理分散股权非常必要。

同时还需要保证董事会的独立性，保证其在决策和监督过程中的独立性，只有董事会的功能完善了，才能完善企业的治理结构，保证董事能最大限度地发挥监督的作用和决策的作用。

4.加强成本管理

它需要政府和国家的支持，当企业面临着激烈的市场竞争，提高信息管理水平非常重要，作为企业管理者以及每一位职工，要尽可能去学习企业成本管理，提高员工的素质，将企业成本管理的理念灌输到每一位员工的头脑当中。同时企业的管理者需要加强自身的企业成本管理意识，强化企业成本管理的强度。

结语：金融危机的爆发，国际的经济形势也越来越严峻，所以给房地产企业带来巨大的冲击，中国的房地产企业需要抓住危机当中的商机，重视建设企业的经营发展策略，优化企业的治理，保证企业能够真正度过难关，根据目前房地产企业内部控制及评价，可以分析其中现状中发展的问题，在竞争激烈的市场环境下，完善企业内部控制管理及评价体系。

企业的内控管理是树立企业品牌的重要组成部分，只有有效的企业内控管理方法才能适应国际经济发展的环境，我国企业的企业内控管理的任务任重而道远，我们要坚持企业内控管理，相信在不久的将来，中国的企业将会在世界的舞台上有所作为。（作者单位：成都万华房地产开发有限公司）

参考文献

[1]陈东领，张新美. 成本会计学[M]. 北京交通大學出版社，2008

房地产公司投资合作协议书范本 篇4

立协议当事人：

甲方：××××股份有限公司 法定代表人： 注册地址：

乙方：××××有限公司 法定代表人： 注册地址： 丙方1： 丙方2： 丙方3：

第一章 合作的宗旨、范围、架构

××××房地产销售有限公司（以下简称公司）系甲、乙双方于_____年___月设立的房地产销售公司，为更好的开展公司业务，结合丙方的经营、管理经验，各方经友好协商，达成如下合作协议：

第1条 公司概况

公司为甲、乙双方于_____年____月____日在××市工商行管理局注册设立的，《企业法人营业执照》注册号为_______________，经营范围为商品房销售、中介，房地产营销策划，住所地为____________________，法定代表人为_______，注册资本人民币_____万元，企业类型为有限责任公司（国内合资）。甲方出资人民币____万元，占股___%； 乙方出资人民币____万元，占股___%。第2条 合作方式

甲、乙双方吸收丙方为公司的新股东，丙方负责对公司进行增资，各方按所占公司注册资本金比例的享有权利、承担义务。第3条 甲、乙双方已缴付了全部注册资本；丙方承诺按照本协议约定对公司进行增资。

第二章 公司增资

第4条 本协议签订后，公司增加注册资本人民币____万元，由丙方负责缴付。增资后，公司注册资本金为人民币____万元，公司各股东的持股比例为甲方占股 %、乙方占股 %、丙方1占股 %、丙方2占股 %、丙方3占股 %； 第5条 出资比例、出资方式 甲、乙双方所缴注册资本不变。

丙方1缴付人民币 元，出资方式为 ； 丙方2缴付人民币 元，出资方式为 ； 丙方3缴付人民币 元，出资方式为。第6条 增资时间

1、本合同签订后 日内，丙方应完成注册资本缴付义务；

2、丙方完成注册资本缴付后 日内，甲、乙双方负责完成相关工商变更登记手续。第7条 利润分配

各方经协商一致，公司完成增资后，股东分红按扣除企业所得税后的利润额由甲、乙、丙三方按 ： ： 的比例分配。第三章 当事人保证 第8条 原股东保证：

公司原股东特此向丙方声明和保证以下权益之真实性，否则，由此给丙方造成的一切损失均由其承担：

1、甲方、乙方保证其具有签订和履行本协议所必须的一切民事权利能力和民事行为能力。

2、甲方、乙方签订本协议已获得公司董事会、股东会或其他公司内部权力机关或法律所要求的其它机关的批准或同意。

3、公司是一家依法成立并有效存在的房地产销售公司，已取得一切必要的政府执照、授权、同意和批准。而且上述一切执照、授权、同意和批准有效且仍然存在，并无任何原因（丙方或丙方控股后造成的除外）会使上述任何一项被吊销、注销或取消。

4、甲方、乙方作为公司原股东已按公司原合同、章程规定完成对公司的出资义务。

5、如果公司至本协议签订前所从事的业务不符合现行法律的规定，侵犯了任何第三人的任何合法权益，由此给丙方或丙方控股后的项目公司造成损失的，则甲方、乙方应负责向丙方赔偿损失。

6、如果公司在本协议生效前所签订的合同或对外所发生的民事关系存在不合法或无效的情形，且公司因此产生任何包括但不限于违约责任、赔偿责任及侵权责任的法律责任，由此给丙方造成损失的，则甲方、乙方承诺向丙方赔偿损失。

7、甲方、乙方于本协议及本协议附件所陈述的事实是真实的、完整的，并无任何其它应向丙方披露而未披露的事实或情形。第9条 丙方保证

丙方特此共同向甲方、乙方声明和保证以下权益之真实性，否则由此给甲方、乙方造成的一切损失均由其承担：

1、丙方具有签订和履行本协议所必须的一切民事权利能力和行为能力；

2、丙方用于履行本协议之资金来源合法，并未侵犯任何第三人的任何合法权益，且不会与任何第三人产生争议。否则，将视为丙方对本协议的根本性违约。届时，甲方、乙方有权解除本协议，并要求丙方赔偿甲方、乙方因签订、履行本协议花费的一切费用以及已向第三方所支付的一切费用以及甲方、乙方因丙方的违约所产生的一切损失。

3、丙方于本协议及本协议之附件所陈述的事实是真实的，完整的，并无任何其它应向甲方、乙方披露而未披露的事实或情形。第四章 资产负债处理 第10条 资产确认

本协议双方一致确认项目公司于本协议签订前的财务状况（包括但不限于资产负债状况）以本协议之附件《项目公司 年 月之审计报告》披露的为准。第11条 负债确认：

双方经协商同意：本协议生效前除了本协议明确约定应由丙方或丙方控股后的公司承担或支付的债务外，公司的所有债务（包括但不限于产生于本协议生效前的债务、债务产生的原因存在于本协议生效前的债务，应交而未交的税、费）均由甲方、乙方承担。第五章 增资后公司的治理结构

第12条 公司设股东会，股东会为其最高决策机机构。第13条 公司设立董事会，作为公司运作管理中的最高权力机构，讨论决定公司章程所规定的重大事项。

第14条 董事会由五名董事组成，董事由股东各方委派。董事会设董事长、副董事长各一名，董事长由 方委派，副董事长由 方委派。

第15条 董事长是公司的法定代表人，副董事长协助董事长开展工作。

第16条 公司总经理由 方推荐担任。总经理由董事会聘任，聘期为三年，可连聘连任。总经理可由公司董事兼任。第六章 违约责任及合同终止

第17条 按本协议规定的丙方应缴付的款项，若丙方未能按约如期足额缴付的，则每逾期一日，丙方按照每日未付款项的万分之二向甲、乙双方支付滞纳金。若逾期一个月，则甲方、乙方有权解除本协议。

第18条 若由于甲方、乙方原因未能按约按期办理工商变更登记手续的，每逾期一日，甲、乙双方按照每日丙方已缴付款项的万分之二支付滞纳金。若逾期一个月，则丙方有权解除本协议。

第19条 若本协议任何一方违反了本协议载明的其它义务，违约方应向守约方支付约定增资总额10%的违约金并赔偿守约方由此造成的全部损失。第七章 其他

第20条 本协议经双方签章之日起生效；

第21条 本协议一式伍份，双方各执二份，余份备用。

第22条 签订和履行本协议所发生的税款及须向有关部门支付的费用，由协议各方依法及本协议的约定进行承担，本协议无约定的，由各方依法承担。第23条 本协议之附件为本协议不可分割的一部分。

房地产公司激励管理文章 篇5

公司第一的原则

以人为本的原则

激励系统又叫“两油”系统，即“动力油和润滑油”。

一、激励的功能

激励系统主要研究公司的“动力”和“润滑”。动力使公司向前进。润滑则是减少阻力。

（一）动力

1、员工的需要层次理论

自我实现需要 自尊需要 社会需要 安全需要 生理需要

（1）生理需要与人们的衣食住行有关，公司向员工提供合适工资、良好的工作环境。

（2）安全需要对大多数人来讲，工作需要有保障（工作稳定），有一个申诉制度（遇到专横的上司能使自己受到保护），有一个合适的 养老保险、医疗保险制度。

（3）社交的需要是指他和他人保持良好的关系，保持友情，接受他人以及被他人所接受，或能向他人诉说自己的情感，有公司共同语 言，有归属感，成为公司的一分子（良好的企业文化）。

（4）自尊的需要，包括个人的自尊心，受他人尊敬及成主得到承认，对个人的名誉地位等的需要。自尊心是驱使人们奋发向上的推动

力。管理人员通过给予若干外在的成就象征，如嘉奖、晋级加薪等。也可用提供工作的挑战性、责任和机会，在内在的层面满足 员工这方面的需要。

（5）自我实现的需要，是最高层的需要，他涉及个人的发展，充分发挥自己的潜能，富于创造性。这类需要的满足是完全在一个人自 身，他是管理人员

可以帮助创造的一种氛围，使个人能够自我实现。

2、激励的原则（1）公司第一

“我是壹景人”，要激励和调动员工的积极性，就应首先让员工知道公司的

前途，要和他们的命运连在一起。（2）尊重权力

人的尊严、权利是神圣的，公司中上至总经理，下至员工，尽管个人有不同的志趣，不同的能力，从事不同性质的工作，但大家

都在为公司目标的实现作贡献，不同个性的人都是人，理应受到人的待遇。（3）保持希望

公司的管理人员的责任就是帮助员工找出希望，那些需求或愿望对他们来说最为重要，搞清员工需要什么，并帮助他们去获得。管理人员运用多种管理技巧，坚持正确鼓励，用奖励的表扬的方法来提高公司员工的士气，使员工充满干劲。（4）增加员工参与的机会

员工对自己的工作有充分的发言权，怎么做可由他自己决定。正是由于员工自己参与做出了决定，这样必然更能激发其责任心。（5）培训

培训、创造学习的机会，增加个体竞争能力。奖励和工资给人的是钱，培训给人的是挣钱本领。

①把培训制度化使每个人有受培训的机会。

②业绩和培训相联系，干的好的，有培养前途的，公司就大力投资加强培训。（6）幽默管理

在形象轻松的气氛中了解某种管理思想，使我们更乐于接受这种教育方式。

（二）润滑

公司和机器一样，所有磨擦部位需要不停的润滑。公司需要润滑的部分有：

1、公司和环境

2、公司和消费者

3、同业之间

4、老板和雇员

5、上级和下级

6、管理者和执行者

7、技术工种和熟练工种

8、高薪者和低薪者

9、部门之间

10、岗位之间

二、激励机制的建立

公司通过以下部分来建立自己的激励系统。

思想工作（互动系统）

奖惩制度

培养提升机制

工资福利系统

企业文化活动

（一）思想工作机制（互动系统）三大原则

保持和提高员工的自尊。

互相理解

在解决问题时求得员工帮助。

1、思想工作的要点

（1）讨论针对事，而不是针对员工。

（2）不要力图使员工承认自己是错的（更不要说，就看你的态度了。）（3）倾听员工的想法。

（4）强调你需要员工的帮助。（5）征求解决方案。

（6）只考虑员工提出的可用的、适当的建议。

2、思想工作的步骤：（1）提高工作能力。（2）改善工作习惯。

（3）激励表现一般的员工的野心——雄心。（4）处理员工投诉。抱怨 = 机会

（5）处理部门间的冲突。

确保和其他部门保持合作关系。

帮助整个公司作为一个整体顺畅地运转。

明确本部门更顺畅，高效运转的方式。

三、奖惩

（一）原则

真实、慎重

前后一致

份量足够 奖，引着往前走 惩，打着往前走 都是激励

奖为主，惩为辅

该奖不奖，对立功者不公平该惩不惩，对守法者不公平

（二）奖励

1、对于有下列表现之一的员工，应当给予奖励。

（1）在完成生产任务或者工作任务，提高产品质量或者服务质量，节约财资和 能源等方面，做出成绩的。

（2）在改进企业经营管理，提高经济效益方面做出显著成绩，对公司贡献较大的。

（3）保护公共财产，防止或者挽救事故有功，使公司和员工利益免受损失的。

（4）长期遵守纪律，有带动性作用的。

（5）一贯忠于职守，积极负责、廉洁奉公、舍己为人，事迹突出的。以上奖励视情节，获得公司颁发的荣誉证书和100 元~500 元奖金。

2、程序：

提出人：凡与本职工作有关的，由其直接上级提出。凡与工作无关的由见证人提出，写出申请报告。核实人：人事行政部经理

审 核：企业管理中心副总经理 批准人：总经理

3、勤工奖：为奖励坐班人员全勤当值设置勤工奖，每半年评审一次，全勤人员可获得公司100 元奖励。

4、浮动奖金

（1）视员工个人工作态度与完成任务情况争取浮动奖金，奖金金额200 元。（2）浮动奖金发放名额每部门设一名，由工作成绩最卓越的员工得到。（3）浮动奖金每季度评审一次，（与绩效考评同步进行）评审办法如下：

首先由员工个人自评。

再提交部门经理评审。

最后由人事行政部经理会同副总经理、总经理作最终审定。

5、年终评奖（每年年终总结及述职后，具体见工作总结大会方案）。

（三）惩罚：

1、违纪过失

违反公司有关纪律，规章制度，称为违纪过失，填写违纪过失单（附后）。

2、责任过失

凡失职而使自己负有直接责任和领导责任的部分工作受到损失的，即犯责任 过失，填写责任过失单（附后）。

3、程序：

提出人：可以是任何有权发现问题的人。落实人：必须是其直接上级。核实人：一定是人事行政部 审核人：企业管理中心副总经理 批准人：总经理

4、惩罚内容根据公司规章制度和员工手册。

5、处罚从轻不从重，永远不搞从重处罚。

6、处罚和过失单必须知达本人。如本人不同意签字，可以由第三者见证人签。

7、本人有权辩护，不可以说为自己辩护是态度不好。

8、该罚不罚护短的管理人员，可以由人事行政部提出，记责任过失单。

（四）行政奖惩制度

1、奖励办法：嘉奖、记小功、记大功、晋升。

2、处罚办法：警告、记小过、记大过、停职检查、解雇。

3、奖罚制度： 1）以岗位员工的每天基本工资作为奖罚标准。嘉奖一次奖一天薪金（基本工资），警告一次扣一天基本工资。无论奖罚，均存档案 记录。2）嘉奖三次等于记一小功，记小功一次奖三天基本工资，记三次小功等于记一大功，记大功一次奖浮动工资，记三次大功给予特 别加薪。

3）警告三次等于记一次小过，记小过一次扣三天薪金，记二次小过等于记一大过，记大过一次扣当月浮动工资，记二次大过者将 给予解雇。

4、奖罚程序

1）奖罚由同事或主管依据事实提出建议，并填定“奖罚申请单”，一式二份，人事行政部、财务部各一份。

2）主管上司根据上报资料经查实后签署。

3）所属部门经理复核签署意见，交人事行政部存档。

4）人事行政部每月底前将一份交财务部，一份交人事部存档。

5、凡符合下列条件之一者，公司酌情给予嘉奖、记小功、记大功的奖励： 1）对改善公司管理，提高业务水平有重大贡献者。2）在工作中表现突出，创造优良成绩者。

3）在对外接待中，为公司树立良好形象，提高公司知名度，成绩显著者。4）发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者。5）为保护公司财产和顾客生命安全，见义勇为者。6）提出合理化建议，经实施有显著成绩者。

7）严格控制费用，节约开支有显著成效者。8）拾金不昧者。

6、有下列行为之一者，作为警告处罚： 1）对上司及客人有不礼貌行为。

2）在办公室或公司公共场所发泄个人情绪。

3）上班时间不穿制服或不戴工卡以及仪容仪表不整者。

4）上班时间做与工作无关的事，如非工作性会客，写私人书信、听收录机、吃零食、看小说杂志、打私人电话、在办公场所玩耍 等。

5）无故不参加公司或部门会议者。

6）无故串岗、闲聊、随地吐痰、乱丢果皮纸屑者。

7）下班时间未将所办业务或所用工具收拾妥当就离开工作场所者。8）请假未经批准、私自离开工作岗位者。

9）向他人或外界透露个人的薪金数额，违反公司薪金保密制度者。

7、有下列行为之一者，作记大过处分： 1）违反第六项规定二次者。

2）造谣惑众，挑拨是非或在公司内部带头不守规定，有事实证明但情节较轻者。3）违反规定工作程序，造成公司利益受损者。4）贿赂公司管理人员以达到不可告人之目的者。5）散播谣言，破坏公司正常工作生活秩序者。

6）工作不负责任，浪费公司财物者。7）私配办公室、宿舍及营业区锁匙者。8）私自动用或损坏消防及安全设备者。9）未经许可，受雇其他公司者。10）拾遗不报者。

8、在以下任何一种情况，公司有权对员工作出停职处理，在停职期间，员工不享受公司一切福利待遇及薪金：

1）经警告或其它纪律处分，依然故意重犯公司规则者。2）经记大过处分后仍再犯，等待公司决定是否予以解雇者。3）涉嫌及听候刑事案件审判结果者。

4）拒绝接受公司指定的身体检查、诊治或防疫注射者。5）做出其它不利于公司或同事的行为，造成影响者。

9、有下列行为者，可不经预告给予解雇： 1）违反第八项规定二次者。

2）赌博、吸毒、卖淫、嫖娼、盗窃或协助各类违法行为者。3）泄露公司机密、贪污、受贿、挪用公款者。4）在公司有打架行为之双方。

5）造谣惑众，挑拨是非或以强暴手段唆使他人怠工或罢工，情节严重者。6）利用职权职务之便，收取他人贿赂或为自己牟取私利者。7）利用社会不良分子解决公司内部问题者。

8）擅用公司名义在外摇撞骗或从事其他有损公司利益、声誉之行为者。9）故意损坏公司设备、工具原材料及重要文件者。

10）遇非常事故，借故躲避，致使公司财物蒙受损失者。11）对公司职员及其家属实施威胁，暴行或有侮辱之行为者。

12）未经预先准许而缺勤三天以上，或经常迟到早退，经批评教育无悔改之 意者。

13）经常玩忽职守，经批语教育后无悔改之意者。

14）向公司或上司提供虚假证明或资料，有欺骗或严重不诚实行为者。15）服务态度恶劣，损害客户利益影响公司声誉者。

16）蓄意违抗公司或上司的合理安排或调遣，不服从工作分配或顶撞上司者。17）窃取公司机密技术资料或财物者。18）经公司绩效考核不合格者。

19）一年内记大过二次或小过三次者。

附1 违纪过失单[1] 序号： Y-R-C-001 表

违纪人姓名 部门 职务 员工号 违纪时间 年 月 日 违纪地点 违纪经过： 见证人： 签字 违纪性质： 违反 规定，第 条第 款 规定条款原文：

属于： 轻 微 □； 一 般 □； 严 重 □； 重 大 □； 初 犯 □； 第二次 □； 第三次 □；

处罚：

行政： 批评 □； 警告 □； 记过 □； 记大过 □； 降级 □； 免职 □； 留察 □； 开 除 □； 经济： 罚 款 元； 赔 偿 元；、扣工资 元； 扣奖金 元； 注解：

处分人： 签字： 日期： 批准：

经 理 ： 签字： 日期：

人事行政部经理 ： 签字： 日期： 企业管理中心副总经理： 签字： 日期 总 经 理 ： 签字： 日期： 处分执行情况： 人事行政部经理：

附2

责任过失单[2] NO：Y-R-C-003 表

序号： 只限于主管级以上管理人员

处罚决定

受处分人姓名： 职务： 部门： 行政：

口头警告 □； 记 过 □； 记大过 □； 调 职 □； 撤 职 □； 开 除 □； 注解：

补充处分：

处分人： 签字： 日期：

受处分人或送达见证人： 本处分通知已送达受处分人 签字： 日期： 批准：

经 理 ： 签字： 日期：

人 事 行 政 部 经 理： 签字： 日期： 企业管理中心副总经理： 签字： 日期： 总 经 理 ： 签字： 日期： 处分执行情况： 人事行政部经理：

附3 责任过失单[1] NO：Y-R-C-002 表

序号： 只限于主管级以上人员

失职人姓名： 部门： 职务： 员工号： 发生时间： 年 月 日或时期： 当（不当）班 责任事故描述：

所失职责属于：直接责任 条 条款原文： 领导责任： 条 条款原文：

失职程度： 轻微 □； 一 般 □； 严 重 □； 初次 □； 第二次 □； 第三次 □； 结果或损失描述：

损失程度： 轻微 □； 一般 □； 严重 □； 重大 □； 影响：

本部门 □； 本企业 □； 社 会 □； 前一个职务或前一次处分情况：

四、培养和提升

培养和提升永远是激励员工的主要手段，但要掌握得当。

1、鼓励员工有雄心。

2、依据考核，考察其知识。依据业绩，考证其能力。依据表现，评价其品格。

3、“述职”过程中对岗位描述中工作责任的评价是提升重要依据。

4、在担任上一职务时的表现是考察其能力的重要手段。

5、人员适当流动会增加提升的机会。

6、提升后很快同级调动有利于发挥，这样会解决在原部门的平等关系。

7、员工培训是老板给员工最好的礼物。

第九部份 工资福利待遇系统一、工资制度：

1、评定员工薪金的原则为：按能力和贡献定职务，按职务定级别，按级别定薪酬。

2、全体员工按岗位领取工资，公司以月薪形式根据员工考勤卡计算薪酬，于每月15 日前发放上月工资，遇休息日延后，每年春节前

发放双薪。员工必须对各自的薪金数额给予保密。

3、员工的薪金在其试用期满之时，根据其工作和考核结果作一次调整。

4、公司对工作满一年以上的员工每年调薪一次，视员工工作表现评定加幅。

5、员工遇下列情况，可由其部门负责人向人事行政部申请临时调薪，以资鼓励：（1）有特殊功劳表现者。

（2）入职员工具有优秀的技能与显著成绩者。（3）为同行业竞相争取者。

6、在公司产生效益的前提下，于农历年前按比例发放上一年度的年终奖。

7、员工工资标准及架构表（附表 4）

二、员工福利

1、住宿待遇：公司将视发展的情况拟建“雄森苑”，为有贡献及忠诚于企业的员工解决福利按揭购房。

2、膳食待遇：公司员工按实际出勤日补助午餐费，每天伍元人民币，月终计薪时一并发放，领取出差补贴的扣除午餐补助。

3、年薪假：凡在本公司工作满一年（由结束试用期转正之日计起）的员工，均可享有年薪假七天，以后每年递增一天，如享受探亲假 不再享受年薪假。年薪假在春节期间一次休完，不作调休。

4、公假：凡属下列情况之一者为公假。（1）因公负伤不能工作者。

（2）经领导批准参加会议、社会活动者、出差者。

（3）经公司领导批准参加的各种学习，如函授、电大、培训等。

（4）国家法定节日。

5、婚假

员工在公司工作满一年后结婚，且符合国家有关规定的，给予全薪婚假三天；属晚婚者，另加晚婚假七天。

6、丧假

（1）员工直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女及姐妹、兄弟、岳父母）之故可给有薪丧假三天。

（2）员工到外地办理丧事，可根据路途远近核给路程假，但路费自理，超出期限按事假处理。

7、探亲假

（1）公司员工在春节期间均享受7 天探亲假期。凡已满试用期之员工，春节返乡探亲，车费报销50%，短途车车费一律不报销。乘车 标准如下：

职务级别 乘车标准 高管级 乘坐飞机 部门 火车硬卧 主管级 火车硬卧 员工一、二级 火车硬座

（2）探亲假春节期间一次性休完，不作零星调休之用。

8、事假

员工应尽量避免事假，如因特殊情况需经公司核准，酌情批给，但必须在不影响工作的前提下，事先作书面申请（填写请假单），事假一律无薪，并不得全勤奖。

（1）事假三日之内（含三天）需经部门负责人同意，送人事行政部核准后方可休假，如遇急事电话通知部门经理，人事行政部人事主 任备案，事后补假单。

（2）事假三日（不含三天）至五日（含五天）须报所管部门的副总经理批准并送人事行政部经理核准。

（3）事假五日（不含五天）至七日（含七天）须报总经理批准，并送人事行政部经理核准。

（4）部门经理（含副经理）事假须经主管副总经理批准。（5）事假超过七天，按自动离职处理。

9、病假

（1）提出病假须出示市级医院诊断证明及医疗费用单。

（2）病假三天内（含三天）发给基本工资的80%，病假三天至七天（含七天）发给基本工资的50%计发，七天以上不计发工资。

（3）病假三日（含三天）之内由部门经理批准和人事主任核准，三日以上需经主管部门的副总经理批准，经人事行政部经理核准，而

病假八天以上至十五天（含十五天）须经总经理特批，无工资计发。（4）病假超出三十天按自动离职处理。

10、产假

符合计划生育政策并在公司工作满一年（从试用期满之日算起）的女员工，凭市级医院证明可享受下列假期待遇：（1）小产

小产类别 休假天数 备 注 不满三个月 15 天 三个月至七个月 25 天 七个月以上 90 天

工资按照基本工资标准核 发，不享有其它福利待遇。（2）正常生产

本公司工产假天数 工 资备 注

龄 正假 晚育

一年 90 天 +15 天 50% 二年 90 天 +20 天 60% 三年 90 天 +40 天 80% 四年以上 90 天 +60 天 100%

1、上述产假需符合：①来公司工 作一年以上；②属独生子女。

2、工资按照基本工资标准核发，不享有其它福利待遇。

11、公伤或死亡

员工在工作中意外受伤，需立即通知部门经理及人事行政部，凡因工伤或死亡者，部门经理应及时向人事行政部呈交事故报告，按 《广州市公伤保险规定》办理。

12、医疗保险、养老保险及失业保险

公司依照国家有关规定支付上列保险金给员工，并在每月发薪时支付给员工自行购买，如员工需要公司为其办理，则从其工资中 扣缴。

13、贺金及生日

员工结婚且符合国家有关规定的，可分别获得公司发给的人民币100 元及50 元的贺金；员工生日可获赠公司领导签字的生日贺卡 及参加每月公司举办的生日或晚会或贺金50 元。

14、娱乐活动

在不影响日常工作的情况下，公司将举办各种各样有益身心健康的文化娱乐活动，如联欢会、月生日晚会、旅游等，选派代表参 加体育比赛及其他社会活动，丰富员工的业余生活。

15、手机话费的报销（单位：人民币元/月）

（1）报销原则：经公司批准的人员，按以下规定限额内实报实销手机话费。

（2）报销标准如下： 级别 职务 报销标准 备注 总经理 实报实销元 高管层

副总经理 500 元

部门层 部门经理 250 元 主管层

总经理秘书、工程师、公关秘书、车队队长 200 元

员工层 司机 150 元 具 体 名 单 另 附

雄森时代房地产开发有限公司

请 假 单 Y-R-Q 表01 部门： 年 月 日 申请人 职 务

□事假 □病假 □婚假 □丧假 □产假 □年假 □其他 请假事由 原因： 实际天数 申请时间

由： 年 月 日上午/下午 时 分

至： 年 月 日上午/下午 时 分 天 时

请假人 职务 代理人 部门经理 人事行政部 经理

副总经理 总经理 签 准

注：

1、员工请病假、生育假需附诊断书，所有给假标准按《员工手册》执行。

2、此单一式两份，一份由人事行政部存档。

三、关于对新入职员工明确每月薪酬结构的规定 为了新入职员工明确本人月薪酬结构，符合《劳动法》的有关条例特拟订本办法。

一、凡新入职员工，在接受入职培训时人事行政部应向新入职员工明确其月薪酬结构。

二、出示以下单据，新入职员工签字生效。先生/女士：

您任职xxx 房地产开发有限公司期间，在完成正常的工作任务的前提下，试用期工资为 等 级，每月薪酬为 元

人民币；试用期满工资为 等 级，每月薪酬为 元人民币。您所领取的薪酬中包括：基本工资、浮动工资、岗位津贴、交通津贴、住房公积金、技术补贴、医疗补贴、工龄补贴、全勤奖金、养老保险、失业保险和工伤保险（详见下表）。

薪酬 时间 基本 工资 浮动 工资 岗位 津贴 交通 津贴 住房 公积 金 技术 补贴 医疗 补贴 工龄 补贴 全勤 奖金 养老 保险 失业 保险 工伤 保险 薪酬 总额 备注 试用 期间 试用 期满

公司在此特别提请您必须遵守下列规定：

1、公司将视发展的情况建造“雄森园”生活区，如获福利按揭住房，您将被取消住房公积金。

2、您应按政府有关规定办理养老保险、失业保险和工伤保险，否则，公司会从您的薪酬中减除该三项保险金为您办理。

3、公司有权视发展及经济效益的情况增加或调整您的薪酬，薪酬如有变动，届时公司人事行政部会通知您。

4、对本规定无异议，请签名后交回人事行政部备档。入职人： 年 月 日

四、浮动工资执行办法 前 言

浮动工资是公司为增加员工的经济收入和充分调动员工工作积极性而设立 的工资制度。在公司运作状况良好，经济效益显著时将增加浮动工资的额度，相反，公司根据运作状况调整或取消浮动工资。希望全

体员工同心同德，勤策勤力为公司创造良好的经济效益。

1、目的：为了激励员工工作积极性，创造良好的工作业绩，特拟定本管理办法。

2、浮动工资的等级：

公司根据员工的职位和与职位相对应的工作职责，设定了九等（A、B、C、D、E、F、G、H、I）27 级浮动工资。（详见xxx 房地产开发有限公司员工月工资架构标准表）。

3、浮动工资的评定：

（原则上由主管上司对所属员工每月的工作态度、工作业绩、工作表现进 行评定）

（1）总经理评定：副总经理副总经理评定：各部门经理、总工程师（2）各部门经理评定属下员工

5、浮动工资评定的工作流程：

6、浮动工资计发的形式及标准：

（1）形式：每月1 日~3 日主管上司根据员工作计划、工作任务和工作总结、工作态度、工作表现进行评分。（2）评定标准：共100 分 每月1 日~3 日

主管上司对属下评分填表 每月4 日~6 日

人事行政部经理复核 每月7 日~8 日 副总经理审核 每月9 日~10 日 总经理审批

财务部制工资表

项目 分值 评分要素 说明

1、迟到、早退 5 分 迟到、早退每分钟扣0.25 分

2、病假 5 分 病假每小时扣0.25 分

3、事假 5 分 事假每小时扣0.5 分

考勤 20 分

4、其他 5 分 每天扣1 分

工作 业绩 60 分

上下级沟通后所定工作计划、工 作任务完成情况，每一项得分

如该员工6 月份工作计划共20 项工 作任务，按期保质、保量完成18 项，即每项分数3 分，得分为54 分

工作 表现 20 分

以《员工手册》所定规章制度为 标准。

违反一次扣2 分

以上规定与其它规章制度的奖惩不矛盾，此部分只计算浮动工资，其它规章制度照执行。

7、月评定分会值与浮动工资%比一览表 绩效考评分值与浮动工资%比一览表

评定等级 评定等级注释 得 分 浮动工资%比 备 注 优秀 表现非常优秀 90~100 分 浮动工资×110% 优良 表现优秀 80~89 分 浮动工资×100% 良好 表现较好，达到工作要求70~79 分 浮动工资×90% 合格 符合工作要求 60~69 分 浮动工资×80% 不合格 未能符合工作要求 59 分以下 浮动工资×60% 如某员工连续工资被评定为不合格，其将被辞退。

8、浮动工资月报表

月份浮动工资报表

部门： 填表时间： 年 月 日 项目得分

序号 姓名 职位 浮动工资

基准 工作业绩考勤 工作表现 得分 实得浮动 工资

制表： 复核： 审核： 审批：

9、浮动工资计算方法：

浮动工资基准×季度考评%比×月度考评%比 = 每月实得浮动工资（工资架构标准表）

如：某员工浮动工资基准为690 元，6 月30 日季度考评得分为95 分（浮动工资×90%），7 月份~9 月份的浮动工资基准为621 元，该

员工7 月份考评得分为65 分（浮动工资×80%），其7 月份实得浮动工资为621×80% = 496.8 元。

690×90%×80% = 496.8 元

10、本办法自批准之日起执行。

第十部份 档案管理系统一、总则

第一条：为了完整、系统地保存本公司（雄森房地产开发有限公司）在工作活动中形成的公文、图纸、合同、资料、簿册、图表、书

信、日记、录音、录像、盘片、传真等各种门类和各种载体档案，提高归档文件材料的质量，以适用公司领导决策科学化和

公司各项工作的需要，为公司积累门类齐全、结构合理的档案史料，特拟订档案管理办法。

二、档案的分级负责与归口管理

第二条：本公司的档案管理为“两级分工管理制”即公司为“一级管理”由人 事行政部负责；各职能部门为“二级管理”，由各部门自行负责。

第三条：鉴于本公司的归档文件资料面广、量大，因此必须分工归口管理，具 体分工管理如下：

1、公司一级管理归档范围：

（1）部门（含部门）以上的各种计划、方案、规划。（2）部门（含部门）以上的各种总结、报告。（3）部门（含部门）以上的各种重要通知、通报。

（4）部门（含部门）以上的各种文件、纪要、大事记。

（5）各种协议书、合同书。（6）各种工程图纸底图。（7）各种设备档案及说明书。（8）各类工程检测、鉴定报告。

（9）公司财务部、公司年初财务预算报告及年终财务报告。（10）公司各种审计报告、资产评估报告。（11）公司各种管理规章制度。

（12）公司各种注册、登记证件、政府批文。（13）公司各种法律、公证文件。

（14）公司各部门经理人事档案（其余员工的人事档案由人事主任保管）。（15）有董事会成员总经理参加的重大奠基、庆典、新闻发布会等仪式和社会 活动的图片资料及电视资料片。（16）公司发展大事记。

（17）公司总经理亲自起草或修改的重要文稿。（18）公司通讯。

2、部门二级档案管理归档范围：

（1）公司、部门及职员的各种计划、方案、规划。（2）公司、部门及职员的各种总结、报告。（3）公司、部门及职员的各种重要通知、通报。

（4）公司、部门及职员的各种文件、纪要、大事记。（5）公司的各种管理制度。

（6）其它各种职能业务性文件资料等。

三、公司档案分类表 类别 细目名称 编号 基本范围

经营决策

XSJ-2003-Y-000000 公司规划，重大经营战略性决策，公司发展规划，方案

目标管理等。计划工作

XSJ-2003-J-000000 公司中长期计划，年（季）度计划，各项专业发展计划，全面计划管理工作。

统计工作 XSJ-2003-T-000000 各种统计报表，公司综合性统计分析工作等。公司管理 XSJ-2003-G-000000 公司行政管理、各种管理制度。

财务管理 XSJ-2003-C-000000 资金管理，价格管理，会计管理，资金流通管理。物资管理 XSJ-2003-W-000000 物资供应，仓库管理，废旧物资回收与修旧利废等。经 营 管 理 类

楼宇租赁、售租

XSJ-2003-L-000000 市场分析，客户调查，楼宇销售，广告宣传，售后服务

工作等。行政事务

XSX-2003-X-000000 公司综合性行政事务工作，司务会议，总经理办公室工

作，文秘工作，机要保密工作等。

安全保卫 XSX-2003-A-000000 消防，保卫等。

法律事务 XSX-2003-F-000000 合同管理，涉外法律事务等。审计工作 XSX-2003-S-000000 各专项审计工作活动等。人事管理

XSX-2003-R-000000 干部管理，工人招聘、录用、调配工作等。

劳动管理 XSX-2003-L-000000 劳动定额、定员，劳动调配，劳动工资，劳动保护等。培训工作 XSX-2003-P-000000 职工在职培训，管理干部开发等。

档案和信息管 理

XSX-2003-D-000000 公司档案工作，各类数据管理，电子计算机系统，情报

工作，图书资料工作等。

医疗卫生 XSX-2003-Y-000000 员工防病治病，计划生育工作等。后勤福利 XSX-2003-H-000000 员工生活福利，宿舍等。行 政 管 理 类

外事工作 XSX-2003-W-000000 公司涉外活动等。

生产调度 XSS-2003-S-000000 生产组织、调度指挥工作等。

质量管理 XSS-2003-Z-000000 公司质量管理，楼宇质量检测和质量控制工作等。生产 技术

管理能源管理 XSS-2003-N-000000 能源消耗定额管理，功能 降耗工作等。

安全管理 XSS-2003-A-000000 安全生产，工伤事故处理，职工安全教育等。技术管理

XSS-2003-J-000000 新工程开发，技术成果管理，技术引进，技术创新和采

用新技术，合理化建议等。

环境保护 XSS-2003-H-000000 环境保护检测与控制，污染治理等。计量工作 XSS-2003-JL-000000 各种计量检测工作。类

标准化工作 XSS-2003-B-000000 公司标准化管理工作，各种标准档案。生 产 类

产品类细目名 称按工程项目 或建筑项目设 置

XSS-2003-000000 同一工程项目内，包含工程的勘探测绘图、总体规划图、各类设计图、施工图、水电图、竣工验收和工程创优的 全过程。设备 仪器 类

设备仪器档案 细目名称按设 备种类设置

XSB-2001-000000 同一设备仪器类，含设备购置安装调试、运行，维护修

理各设备管理等全过程。

注：编号解释说明，如 XS — J —2001 — H — 00 —00—00（公司）（类别）（年份）（细目名称）（月）（日）（编号）

四、档案的保管工作

第五条：档案的保管工作必须按规范进行科学管理。其程序如下：

（一）归档程序：

（二）保管程序：

资料收集 分类立卷 编号登记 检索目录 归档管理

第六条：归档的文件资料，必须根据其性质区别密级（秘密、机密、绝密）和 保管年限（短期、长期、永久）进行分类立卷。

第七条：必须建立按分工归口管理的档案借阅管理办法。

（一）凡属公司一级管理的档案——（1）借阅一般档案资料由人事行政部行政秘书批准。（2）借阅秘密档案资料由人事行政部经理批准。

（3）借阅机密档案资料由综合管理中心副总经理批准。（4）借阅绝密档案资料由总经理批准。

（二）凡属部门二级管理的档案——

（1）借阅一般档案资料由部门文员办理。（2）借阅秘密档案资料由部门经理批准。

（3）借阅机密档案资料由所属中心副总经理批准。（4）借阅绝密档案资料由总经理批准。

（三）凡借出或归还都必须健全登记和注销手续。

第八条：对已失去作用或已超过保管期限的档案资料经人事行政部经理鉴定后，副总经理审核，总经理批准，并进行登记后予以销毁。

第九条：档案管理部门必须做好经常性的防潮、防晒、防虫、防鼠、防火、防

借阅（登记）归还（销号）日常保管 经常维护

盗等维护性工作。

第十条：档案管理员应建立借（查）阅登记本，按文件名、借（查）阅日期、归还日期等内容填写，并由借（查）阅人签名。

第十一条：档案管理员要随时检查档案、卷宗的内容，发现问题应及时上报人 事行政部经理，重要问题应及时上报总经理。

第十二条：要妥善保管档案，谨防丢失，不得随意转借，或替当事人涂改内容。第十三条：档案柜钥匙不得随身携带，应妥善保管。

第十四条：对档案、文件的机密内容，保管人员要做到守口如瓶，严守职责，不得传播或泄露内容。

第十五条：档案管理员要经常清理档案柜卫生，要做到不堆放、不杂乱，整洁 有序，醒目易找。

五、借阅人员

第十六条：为确保档案机密程度，档案资料只供本公司员工借（查）用，一般 档案借阅期为七天，较重要档案为三天，重要档案不许拿走，在档 案管理人员监督下查阅。外单位若工作需要借（查）阅，必须经总 经理批准方可。

第十七条：借（查）阅人对所借（查）用一般性档案资料，须妥善保管，不得

转借、拆散、抽出、复印或在文件上涂改。

六、附 件

第十八条：每半年人事行政部组织相关人员对各级档案管理进行检查评分，90~100 分的档案管理人员记小功（奖励三天基本工资），80~89 分嘉 功奖（奖励一天基本工资），70~79 分为合格不奖不罚，60 分以下为 不合格，不合格者记小过（罚三天基本工资）并通报批评。

第十九条：本管理办法由总经理批准后实施，由人事行政部监控及实施。

七、保密工作管理制度

一、目的： 为了加强对公司保密工作的统一管理，防止失密、泄露及窃密事件的发生，保证公司的经营管理活动稳定可靠地进行，特制订此制度。

二、内容：

（一）文件保密

1、文件按其所涉及内容的重要程度和阅读范围，分为秘密文件、内部文件和公开文件三种。其中秘密文件指内容涉及公司及各部门的

不能向外公开的资料，其密级可分为秘密、机密、绝密三种。内部文件则指公司规定在一定范围内传阅、实施的文件。文件保密仅 指上述两种文件。

2、公司及各部门要严格把好组织关，必须搞好涉密人员的选拔、审查、任用和管理工作，确保其队伍的纯洁、可靠。

3、严格控制秘密文件处理的各个环节。

（1）重要文件在酝酿、起草、修改、讨论过程中，要注意保密，不能外传。（2）一切秘密文件在印制前都要依照有关规定准确地标明密级，确定发放范围，打印份数和清退时间。

（3）打印、复制秘密文件必须经过请示、履行审批、登记手续，并由档案管理人员进行操作。档案管理人员要严格按照批准的份数打

印、复制，操作过程中形成的废页、清样等必须及时销毁，不得擅自多印留存。（4）要加强电脑的保密工作，重要文件要在电脑上加密处理，一般人员未经准许不得在电脑上查阅文件。载有重要文件的磁盘由档案

管理人员妥善保管，并对重要文件、数据进行每月二次备份。

（5）文件收发是文件保密工作的重要环节，档案管理人员要按规定对收发文件一一登记，确切掌握每一份文件的收发情况和文件去向，传阅文件一律采取直传方式，由专人送阅，阅文人在《文件发放登记表》上签名后方可阅览，阅文人之间不得横向传阅。阅完和

办理之后要按文书立卷，要求交本公司档案管理人员归档。

（6）档案管理人员在工作调动或辞职时，必须将经管的秘密文件清理登记，全部移交清楚。移交时，要造册、清点、核对，并办理签 字手续。其他人员调动或辞职时，档案管理人员要主动将其手中的秘密文件或资料收回，以免丢失。

4、依法治密，完善制度，建立秘密文件管理责任制对秘密文件在收文、发文、分送、传递、借阅、移交，销毁等各个环节都要建立严 格的登记制度。努力把好各道关口，对违反规定，造成泄密事件的必须认真追查，情节严重者，要追究当事人的法律责任。

（二）会议保密

1、会议保密范围指会议内容涉及公司内部机密，并规定在一定的时间内，只限于一定范围的人知悉而不能外泄的会议。

2、会前准备工作过程中的保密。

（1）根据会议需要，严格确定出席、列席人员。会前要认真研究安全保密措施，选定会址后，要对会址进行保密安全检查，并对与会 人员进行保密教育，严格执行保密纪律。

（2）做好对会议文件的拟稿、复印、校对、保管与分送等环节的保密工作。

3、会议进行过程中的保密。

（1）严格控制与会议无关的人员进入会场。

（2）严禁乱印发会议秘密文件，对会议记录本要按秘密文件管理办法指定档案管理人员保管。

（3）与会人员不得以任何形式对外泄露会议秘密内容。

3、会议结束后的保密工作

（1）会议结束后，要对会场进行保密检查，看有无遗漏的秘密文件，记录本等。（2）会议分发的秘密文件（资料）会后要统一收回。

（3）会议记录要妥善保管，特殊情况除外，不得带出办公室。

（三）技术保密

1、技术保密范围包括本公司现有的技术基础上或待开发的技术项目。

2、针对技术泄密的主要渠道，采取防范措施。

三、附则

1、本规定的监督权、执行权在人事行政部。

2、对泄密人员的处罚见《奖惩制度》。

3、本规定自批准之日起执行。

第十一部份 财物管理系统一、财务管理制度 第一章 总则

第一条：本财务会计制度系根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务通则》 以及有关的法规和公司的实际制度。第二章 会计核算原则

第二条：本公司的会计年度采用公历年制，即自每年1 月1 日起至12 月31 日 止。会计核算分月、季进行。

第三条：会计核算工作以实际发生的经济业务为依据，做到记录准确、内容 完整、方法正确、手续齐备、符合时限。第四条：记帐原则为权责发生制。

第五条：记帐采用借贷记帐法。

公司设置的日记帐、总分类帐、明细分类帐和各种辅助性帐簿。第六条：以人民币为记帐本位币。

发生外币时，按实际发生当日的市场汇价的中间价为折合汇率。第七条：每一笔经济业务，都必须取得或者填制原始凭证。原始凭证经审核无误，才能据以填制记帐凭证。

第八条：存货、成本以实际成本进行核算和登记入帐。存货的核算采用永续盘 存制。领用或了出的原材料、产成品等按加权平均法核算。第九条：固定资产每年盘点一次，存货每月盘点一次。第十条：发生坏帐损失时，采用直接冲销法核算。第三章 财务机构

第十一条：公司设财务部，负责财务会计的日常工作。第四章 财务预算

第十二条：公司财务部每年应编制财务收支预算。公司的预算经董事会批准后，交由总经理具体执行。预算内的支出由各部门经理按预算掌握使用，副总经理和财务部经理监督执行。预算外因特殊需要如必须支付时，由需要量部门提出报告，副总经理审核，总经理审批。因发生较大 的变化，可以提出修改预算。第五章 财产管理

第十三条：公司财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载，人事行政部 参与管理，属经营使用的各种财产分别由使用部门管理。属生产使 用的由生产部门统一管理，属非生产使用的由人事行政部管理。

第十四条：使用年限在一年以上的建筑物、生产经营设备、器具、工具等和价 值在2000 元以上、使用年限超过两年的非生产、经营设备为固定资 产。

所有资产、低值易耗品按使用部门设卡登记，部分低值易耗品或工、器具按使用人设卡登记。

第十五条：使用公司的各种财产必须按规定定期进行检修。

第十六条：固定资产发生损坏时，使用部门应立即报告统一管理部门，损坏严 重时，必须报告副总经理、总经理，属责任事故时，公司人事行政 部查明原因，按损失情况分摊责任。

低值易耗品和工、器具发生损坏时，由使用部门或使用人向有关管 理部门办理交旧领新，属人为损坏者，由责任者进行赔偿。

第十七条：固定资产或低值易耗品报废时，由归口主管部门提出报告，人事行

政部和财务部核查后，经副总经理、总经理批准后报废，并由归口 主管部门进行处理。

第十八条：固定资产按以下类别分别计算折旧：

（一）房屋、建筑物暂按20 年计提折旧；

（二）机器、机械、汽车和其它设备为5 年；

（三）器具、工具、家具等为3 年。

每一固定资产在确定其残值后，按直线法计提折旧，从投入使用月份的次月计算，停止使用的，自停用月份的次月起，停止计算折旧。固定资产提 足折

旧后，仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的，不补提折旧。

第十九条：各种低值易耗品的摊销采用五五摊牌销法，在领用时摊销50%，报 废时再摊销50%。某些直接用于生产的低值易耗品，按使用时间摊 销。

第二十条：公司货币资金的结算一律通过财务部办理。

第二十一条：库存现金限额定为5000 元，当日发生的收支及余额，应填制现金 收支日报表，做到帐款相符。发现现金短缺或溢余应立即向财务部 经理报告并查明原因，重大事故应立即报告总经理。

第二十二条：银行存款的收支应每天结出余额并填制银行存款日报表。每月终 了，应取得银行对帐单，填制调节表。

第二十三条：对客户的货物帐款及所交费用，财务部和租售部应每月核对，必 要时应与客户进行核对，核对中发现未按时收回租金（货款）等情况

时，应立即报告主管经理，及时进行处理。

第二十四条：公司的银行结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理，公 司的发票只限于本公司使用，并不准出具空白发票。第六章 借款及报销

第二十五条：员工因工作需要借款时，填写借款单，经各级主管领导加具意见，总经理批准后，由财务部办理借款，所有借款除差旅外，一律办理支 票或汇票等。

（一）办理借款流程：

世间 因工作需要 签核 复核 复核 审核 审批 付款

（二）借款单：

借款人 上级主管 部门经理 副总经理总经理 财务部经理

借款人财务部出纳

雄森时代房地产开发有限公司 借 款 单

姓名 部门 职务 用途

款额 大写： 拾 万 仟 佰 拾元整 小写 元 证明人 主管上司 部门经理 副总经理 总经理

第二十七条：员工借款当月内，出差人员回公司后七天内必须报清帐目，交回 余款。无故拖延时间不报者，按借款金额扣罚每日1%连同借款，于发放工资时扣除。

第二十八条：除差旅费的旅差补贴外，无论购买物品或报销费用，均需有与报 销金额相符的正式发票。属购买物品的，还必须附有与发票的名称、规格、数量、金额相符的收料单或有验收人签收。

（一）报销程序

填写报销单 签核 复核 工业 复核 审核 审批 销帐

（二）报销单 报销人 上级主管 部门经理 财务部经理 副总经理 总经理 财务部 报销人

1、无发票的填写以下单据 雄森时代房地产开发有限公司 支付证明单 总号： 第 号

科目： 20 年 月 日 分号： 字第 号

金 额

事由或品名 数量 单位 单价

共计金额 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分 ￥ 受 款 人 未能取得单据原因

主管上司： 部门经理： 副总经理： 总经理： 会计： 出纳： 经手人：

2、有发票的在发票后盖下章填写（此章由财务部、人事行政部各掌握一枚）发票背面 经手人 用 途 证明人 复 核 审 核 审 批

第二十九条：所有借款单或报销单均应由财务部经理复核。

第三十条：各部门必须严格控制各种费用的开支，力求少花钱多办事。

第三十一条：各部门必须在每月25 日前向总经办递交次月的资金计划，包括差 旅费、应酬费、业务费及办公费，由财务部核定后交总经理审批。（附 资金计划表）

第三十二条：费用支出标准、报销津贴及审批权限

（一）旅差费的报销

1、办事人员出差回来，必须填写旅差费报销单，写明出差的原因、路程时间、天数、费用金额等，经部门负责人签字证实，交由财务 部复核，副总经理审核、总经理审批。

2、财会人员根据办事人旅差的路程及时间，按市面小巴价格给予报销，一般情况下，不得乘的士，如遇特殊情况，必须注明原因。

差旅费报销标准： 级别 项目 总经理 副总经理 总经理助理 部门经理 一般工作人员

飞机票 实报实销 实报实销 总经理批准 总经理批准 软卧火车 实报实销 实报实销 总经理批准 总经理批准 硬卧火车 实报实销 实报实销 实报实销 实报实销

船票头等仓实报实销 实报实销 总经理批准 总经理批准 交通 费

其他交通费实报实销 实报实销 实报实销 实报实销

特区、省级以 上城市

250 160 120 地级城市 200 120 100 住宿 费

其他地区 实报实销 160 100 80 宜章、耒阳、临武、资兴、桂东、永兴等

实报实销 30 25 20 其他地区 实报实销 40 35 30 伙食 补助

(每 餐)夜间乘车超 过12 点或 住宿

实报实销 10 10 10

3、两人出差同一地点以最高标准级别人员的标准报销住宿费，但不得双重报销。

4、凡当天可以往返的地区，中餐可以按级别伙食补助，未经批准不作出差处理。

（二）公事费用预借、报销定额审批权限： 职务 审批权限 监控

总经理 3000 元以上（不含3000 元）

副总经理 1000 元（不含1000 元）~3000 元 使用人、部门经理、财务部经理、副总经理

部门经理 1 元~1000 元（含1000 元）使用人、证明人、部门经理、财务 部经理

备注：以上费用属每月资金计划范畴，如资金计划以外，必须经总经理审批。

（三）接待：

因业务需要接待时，必须事前经批准方可接待。

1、总经理接待客人，按每人每餐120 元。

2、副总经理、总经理助理接待客人每人每餐100 元。

3、经理接待客人按每人每餐80 元。

4、其他员工接待客人按每人每餐30 元。

5、个别需要提高标准的要先向审批人申报。接待客人限定待客人数，一般每桌1~2 人。

6、招待客人一次性金额在200 元以下，一天金额在500 元以下的，由部门经理审批，财务部经理审核；一次性金额在200 元以上500 元以下，一天金额在1000 元以下的由副总经理、财务部经理审核；一次性金额在500 元以上，一天金额在1000 元以上的，由总经 理审批。

7、处理特殊关系，办理特别事情需要送礼，金额200 元以下部门经理、财务部经理审批；200 元~500 元，副总经理审批，财务部经理 审核；1000 元以上由总经理审批。

第三十三条：未经批准，任何员工擅自购买物品不予报销。

第七章 会计科目和会计报表

第三十四条：公司使用的会计科目和会计报表按照国家的规定

二、物资管理制度

第一条：分类

（一）生产、经营用固定资产：经营使用的年限在一年以上的房屋建筑物、机器、设备、器具、工具等。

（二）非生产、经营用固定资产：不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000 元以上，并且使用期限超过两年的。

（三）低值易耗品： 不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。

（四）办公用品：办公使用的消耗性物品。

（五）原辅材料：生产使用的消耗性物品。

（六）产成品及库存商品：生产的成品及为租赁（销售）而购进的商品。第二条：购买

（一）凡需新增固定资产、低值易耗品和购买各种其它物资，均需提出计划 以下资产及物资每月25 日前提出计划报总经办批准后转交财务部、中央采购部实施。

1、新增生产、经营用固定资产。

2、新增非生产用固定资产、低值易耗品、办公用品。

3、生产用原辅材料、为租赁（销售）而购买的商品。

（二）所有采购的物资均需办理进仓、验收手续。

属专用的固定资产、低值易耗品，由使用部门核对品名、规格、数量进行验收，属能用的低值易耗品及其它物资均按归口管理办 法验收进仓手续。第三条：领用、保管 原则：谁使用谁领用谁保管

（一）领用公司各种物资，都必须办理领用手续，各种物资的领用手续均须由主管领导签名。

（二）各种物资的管理和保管分别由：

1、生产、经营用固定资产，由使用部门保管、管理。

2、非生产用固定资产，低值易耗，由人事行政部管理，各使用部门保管。

3、文具办公用品由人事行政部管理，使用人保管。

4、原辅材料及产成品、半成品由中央采购部保管。第四条：消耗、修理、报废

（一）生产用原辅材料的正常消耗，应逐月分清产成品的品名、规格，报告消耗情况。

（二）生产中出现不正常的消耗，应及时报告主管领导，情况严重的应及时报告总经理。

（三）固定资产、低值易耗品需要维修时，由使用部门报告，报归口部门。属自然报废的，由归口部门处理；属人为损坏的（包括需 维修的），应由损坏者进行赔偿。

三、文具用品定额发放管理办法

为进一步节约办公资源，加强文具用品申购、发放工作的计划性，特制定 本办法。

1、文具用品分办公用品和文具两大类（详见《办公文具清单》与《办公用品清单》）。办公用品是办公使用周期一年以下的，如签字笔、圆珠笔、纸张等；文具是办公使用周期一处以上的，如：笔筒、打孔机、钉书机等。

2、文具用品以既保证正常办公使用，又能合理节约原则，实行以部门为计算单位，根据部门雇员类别、职位进行额定配备，由部门文 员统计填写YR-2000-B-002《月份文具用品计划表》。

3、各部门经理核签YR-2000-B-002《月份文具用品计划表》后于每月3 日前报交人事行政部汇总，复核后，呈交财务部经理、总经理

审批后，第一联人事行政部存查，第二联交中央采购部。

4、各部门文员负责填写YR-2000-B-004《月份文具用品实际消耗总结表》于每月28 日交人事行政部复核后呈报总经理、财务部经理 审阅。若因特殊需要，超过本部门额定费用指标，由部门文员填写《物品急需单》，部门核签后交人事行政部核备，交总经理审批，超支费用从下月额定费用指标中扣除。

5、新雇员入职时，中央采购部根据雇员类别职位核发文具用品，并按规定填写本职位应领用的个人文具用品品种、数量、使用周期，各部门文员（资料员）和人事行政部行政秘书做好领用记录。

6、离职手续中部门签名时应加注意雇员离职，未到使用周期的个人文具用品应交回原部门文员（资料员），如有丢失、损坏，折价赔 偿后，方可办理离职手续。

7、调动工作职位时，在原职位领用的个人文具用品，若未到使用周期，应交回原部门秘书（资料员），按照新职位类别重新领用个人 文具用品。

8、额定费用指标：（附）

9、各部门所需办公通用品如打印纸、便笺纸、墨盒等，在每月22 日交人事行 政部，并写清规格、数量、预算价格。

10、一般文具用品价格以市场价为准，特殊文具用品价格以购价为准。

11、此办法公司各职员遵照执行，各部门文员参照相应的表格填写，各部门经理监督执行。

文具用品申请程序： 文具用品领用、总结程序：

每月1 日职员提出申请 每月13 日前采购部采购回文具用品 每月14 日总经办、企划部、财务部、人 事行政部的文员到中央采购部领用办公 用品并发送职员，做好记录

各部门文员根据文具用品额定限额每 月2 日填写表YR-2000-002。

财务部经理每月7 日审核后交总经理审 批。

每月27 日部门文员填写表

YR-2000-B-004 并交部门经理、部门直属 人事行政部行政秘书根据各部门文员送 表YR-2000-B-002 每月5 日填写 YR-2000-B-001。

总经理每月8 日审批后转交人事行政部 人事行政部经理复核后，每月6 日呈交 财务部经理。

每月30 日人事行政部经理复核表

YR-2000-B-003，报财务部经理、总经理 审核、审阅。

每月16 日绿化保洁部、保安部、维修部、中央采购部、装修部到中央采购部领用 办公用品并发送职员，做好记录。

人事行政部行政秘书每月29 日根据各部 门送表YR-2000-B-004，填写表 YR-2000-B-003。

每月15 日设计部、总工室、工程部、租 赁部、经营管理部文员到中央采购部领 用办公用品并发送职员，做好记录。YR-2000-B-001、YR-2000-B-002 一式两 份，第一联人事行政部存查，第二联每 月9 日交公司中央采购部。每月28 日各部门文员送交表 YR-2000-B-004 到人事行政部。

部门经理复核表YR-2000-B002 后每月3 日~4 日部门秘书送交人事行政部

四、公务车辆使用管理制度

（一）申请用车条件：

1、公务车只限于工作上的需要使用，如采购物资，接送客人、外出办事务等等。

2、所有用车不能私事使用。

（二）用车申请程序：

1、凡符合用车条件，由各部门使用人提前一天（长途用车提前一天，短途用车提前4 小时）填写用车申请单，再由部门经理签字同意 后交人事行政部行政秘书，行政秘书将用车申请单汇总平衡后交人事行政部经理核签，开具派车单及交车钥匙、行车证给司机，司

机凭派车单出车（司机注意妥善保管车钥匙、行车证，出车后交回行政秘书），返回后将派车单交给行政秘书。

2、若当日无车辆安排，行政秘书以电话形式通知用车部门。

（三）用车安排的原则：

1、车辆的安排工作统一由行政秘书负责。原则上按申请时间顺序、事情轻重，尽量一车多用，减少单趟载货载客现象，提高用车效率。

2、采购急用优先安排，急事优先安排，重要接待优先安排。

（四）车辆的管理工作

1、申请用车应实事求是，严禁公车私用或改变行车地点。

2、公车私用或司机擅自改变行车地点，发生车辆事故造成的经济损失，一律由申请人、司机自己承担。

3、司机要注意保养车辆，保持良好车状，保持车内良好环境卫生。

4、车队长要按时办理车辆的年审、季审等有关手续。

5、车钥匙除人事行政部配置一把，任何人不准私自保留车钥匙。

6、行政秘书与司机记好每日车辆行驶公里数及各部门用车次数，月末统计上报。

7、司机出车前，出车后必须加强对车辆的检查与保养。

8、车辆每月进行一次保养与维修，到公司指定的修理厂维修，维修费由行政秘书与车队队长共同去办理结算。

9、各车辆维修费，单独核算累计，并建立车辆维修保养档案。

10、每月末行政部例会，车队长组织司机进行安全教育和学习交通法规，增强 司机安全意识，保证无交通事故。

（五）用油规定：

1、行政秘书每月末预估购买一次油票。

2、司机必须到指定的加油站加油（特殊情况除外）。

3、行政秘书每月底做一次《公司用油统计表》。

（六）劳动纪律：

1、司机必须按公司制度打卡，特殊情况由人事行政部经理签卡。

2、行车期间必须遵守交通规则，安全第一，因违章罚款一律自负。

3、上班期间，司机必须在值班室内等候任务。附：

雄森时代房地产开发有限公司

用车申请单

填表日期： 年 月 日

用 车 人 部 门 去往地点 用车事由

时 间 年 月 日 时至 年 月 日 时止 部门经理 人事行政部 车 队 长 司 机

五、复印、打印规定

为加强办公用品的利用和管理，励行节约，避免一些不必要的浪费，严格杜绝以公济私，多复印、私自收藏公司文件资料的不良 现象发生，特制定本规定。

1、各部门文件打印由各部门文员打印，不许在专业用机上打印文件，如文件较多，本部门文员忙不过来，报人事行政部统一协调。

2、各部门复印文件由各部门文员到人事行政部复印，行政秘书监督执行，复印 后填写复印数量、纸张规格，行政秘书每月末统计报表。

3、不准复印与工作无关的各种资料，未经同意不准擅自复印，违者每张罚款10 元。

4、各部门文员每月末将本部门打印情况制表报人事行政部，行政秘书汇总上报。

5、行政秘书联系专业机构对复印机进行定期维护、保养，保证复印机的正常使用。

6、各部门员工用打印纸，内部文件一律正反面两次使用，减少浪费。

7、此规定由人事行政部经理监督执行。

六、邮电、报纸、水电管理制度

1、公司各种来函信件，保安员必须及时送至行政秘书，行政秘书筛选后通知各部门文员领取分发，必须在当日处理完毕，不许积压、拖延，做好记录。

2、公司报纸到后，人事行政部文员要及时放送会议室报夹夹好，每周（七天）拆换一次。阅读者不许把报纸拆散、拿下，当作私人物 品，如发现一次罚款20 元，情节严重给予开除。

3、上班时间非公务需要不得使用电话，如擅自打长途电话，按原价的300%罚款。

4、行政秘书控制每月电话费用，每月要写出分析报告及节约办法上报阅批。

5、传真稿须顺序列流水号登记和收发，禁止漏失，并按月装订成册备核（分FAXIN、FAXOUT）。

6、各部门文员，每日下班离公司前负责关好各水电开关。

房地产公司行政管理制度 篇6

一、总则   

为加强公司行政事务管理，理顺公司内部关系，建立统一、科学、严格本制度规范公司的行政管理工作，公司所属职能部门和所有员工，除国本规定所指行政事务包括办公室管理、档案管理(包含：文书合同管理)、的行政管理体制，提高办事效率，特制定本规定。

家有关规定外，皆按本制度办理。

印鉴管理、公文打印管理、办公用品收发管理、奖惩管理、邮件收发管理、采购及付款管理、会议管理、人事管理、车辆管理等。

二、办公室管理         

三、档案管理

 档案管理的范围：公司的规划、计划、统计资料、劳动工资标准、经营情况、人事档案、会议记录、决议、决定、委任书、协议、合同、项目方案、通告、通知等具有参考价值的文件材料。

  档案管理指定专人负责，明确责任，保证原始资料及单据齐全完整，密级档案必须保证安全。

档案的借阅与索取： 员工着装要整洁、大方、得体，具有积极向上的精神面貌；

爱护办公室环境，不随意变更办公室的布置和色调，不乱摆放挂件和饰物。自觉维护办公室卫生，不乱丢垃圾纸屑；不随地吐痰，个人自备水杯，茶水不乱到；爱护公物，各类办公用品、设备须按操作方法使用；公用办公设备，如传真机、日工作完毕后，个人文件、资料、账簿要及时清理、整理，并收入档案柜和抽屉内。工作时间不在办公室随意走动，不在办公室玩电脑游戏，不阅读与工作无关的书籍，营造和睦、团结、互助的工作氛围，对待同事真诚有礼，对工作负责，对事不对人，未经允许，不得随意翻看同事的文件、资料等，借用公司或他人的东西，使用后及工作时间内，不得打私人电话，不得在电话里聊天。严禁办公电话私用，工作需要如不慎将地面、台面弄脏，应随手擦干净，便于他人使用。复印机、打印机等由办公室安排专人管理、使用。

不在工作时间闲聊、唱歌和大声喧闹，说话语调要放轻，以免影响他人工作。凡事有宽容之心，上级要尊重下属，知人善任。时归还，不得私自动用公款、公物。

时，也应提前组织好语言，尽可能节省通话时间。

1.总经办人员，借阅非密级档案可到行政部直接办理借阅手续，直接提档；

2.公司其他人员需借阅档案时，要经主管副总经理批准，并办理借阅手续；

3.借阅档案必须爱护，保持整洁，严禁涂改，注意安全和保密，严禁擅自翻印、抄录、转借、遗失，如确属工作需要摘录和复制，凡属密级档案，必须由总经理批准方可摘录和复制，一般内部档案由行政主管批准方可摘录和复制。

 档案的销毁：

1.任何部门或个人非经允许无权随意销毁公司档案材料；

2.若按规定需要销毁时，凡属密级档案须经总经理批准后方可销毁，一般内部档案，须经公司相关领导批准后方可销毁。

3.经批准销毁的公司档案。档案人员要认真填写、编制销毁清单，由专人监督销毁。

四、印鉴管理

第七条 公司印鉴由财务总经理负责保管。

第八条 公司印鉴的使用一律由总经理签字许可后管理印鉴人方可盖章，如违反此项规定造成的后果由直接责任人员负责。

第九条 公司所有需要盖印鉴的介绍信、说明及对外开出的任何公文，应统一编号登记，以备查询，存档。

第十条 公司一般不允许开具空白介绍信、证明，如因工作需要或其它特殊情况确需开具时，必须经总经理签字批条方可开出，持空白印鉴外出工作回来必须向公司汇报其印鉴用途，未使用的必须交回。

第十一条 盖章后出现的意外情况由批准人负责。

五、公文打印管理

第十二条 公司公文的打印工作由总经理办公室负责。

第十三条 各部室打印的公文或公司重要资料，需交办公室打印，并做详细登记。

第十四条 公司各部室所有打印公文、重要资料，必须交总经理办公室一份留底存档。

六、办公及劳保用品的管理

第十五条 办公用品的购发：

1.每月月底前，各部室负责人将该部门所需要的办公用品制定计划提交总经理办公室；

2.总经理办公室专人制定每月办公用品计划及预算；经主管副总经理审批后负责将办公用品购回，根据实际工作需要有计划的分发给各个部室。由部室负责人签字领回；

3.除正常配给的办公用品外，若还需用其它用品的须填写《公司采购申请》经主管副总经理批准方可购买领用；

4.公司新聘工作人员的办公用品，办公室根据部室负责人提供的名单和用品清单，负责为其配齐，以保证新聘人员的正常工作；

5.负责购发办公用品的人员要做到办公用品齐全、品种对路、量足质优、库存合理、开支适当、用品保管好；

6.负责购发办公用品的人员要建立帐本，办好手续。发放一定要由领取人员签字；

7.办公室用品管理一定要做到文明、清洁、注意安全、防火、防盗、严格按照规章制度办事，不允许非工作人员进入库房。

第十六条 劳保用品的购发：

劳保用品的配给，由总经理办公室根据各部、室的实际工作需要统一购买、统一发放。

（七）会议管理

第二十四条 公司每周/每月定时或总经理临时通知的会议，各部门应提前将会议安排计划交予行政部，便于做好会议地点、会议时间及通知相关参会人员等方面的工作。

第二十五条 行政部负责记录当日的会议记要，并整理好经总经理审核后进行编号归档。第二十六条 行政部负责对会议内容的执行进行提醒与监督，对需要统一上交的文件进行统一回收工作。

（九）人事管理

★劳动条例：

第二十七条 招聘：公司以任人唯贤为基本原则，凡有志于房地产工作的各界人士，都可对照公司相关招工简章，报名参与。公司将通过考核面试体检等必要的程序择优招聘员工。

第二十八条 试用期：员工需经过一个月的试用期，试用期满后经考核合格后正式聘用，不符合录用条件者将终止试用期。

第二十九条 工作时间：A 参照有关法规，结合本地情况和酒店工作特点编排工作日和工作时间。B 对加班超时的员工给予合理的补偿。

第三十条 发薪方式：每月10日发放上月工资。

第三十一条 岗位变更：根据工作需要，公司有权在内部调整员工岗位。第三十二条 员工辞职：员工辞职必须提前30天向所在部门负责人提出书面申请，经公司批准方可离岗。特殊岗位必须有合适人员替其工作后方可离岗。第三十三条 解聘：

（1）员工无任何过失而自动辞职，符合公司规定程序，获准后，方可离职，公司将根据工资正常发放时间发给当月工资。

（2）凡被公司开除的员工，工资将不予发放。

★ 有关权益

第三十四条 假期、休班：

1、按公司规定员工享受正常的休班时间，如春节法定假日需要员工加班，公司将按《劳动法》规定给予假期或薪金补偿。

2、病假：

员工生病必须在当日通知所在部门主管（病情严重者，可由家属代请）方属有效。病假期间的工资将按工资考勤制度执行。

3、事假：

无充分理由，员工不得请事假。事假不发薪。如有特殊情况需要无薪请假，必须提前一天申请。

房地产公司管理建议书 篇7

30年来，我国凭借廉价而充足的劳动力这一“比较优势”而成为世界工厂，跨国企业在中国主要投资加工制造业，就是利用中国的“人口红利”期赚取“劳动力红利”，所以在2008年实施新劳动法后，由于提高了用工成本，外资纷纷撤资。发达国家都是在“人口红利”期结束前提前进入了富裕水平，而我国在经济总量靠前、人均财富落后的情况下，“人口红利”期将接近尾声，“未富先老”成为人们的担心，随着人口老龄化特征显现，我国逐渐进入后“人口红利”期。

实际上, 拉动经济增长的除“人口红利”外，还有“土地红利”。由于房地产业对土地资源的完全依赖性，以及土地的稀缺性，房地产业在发展历程中经历了一个房价高涨的“土地红利”阶段。随着国家对房地产业调控和土地监管越来越严，房地产业依靠囤积土地资源赚取超额利润的时代即将结束，如何应对后“土地红利”时代的激烈竞争成为房地产开发企业当前亟需解决的问题。

一、我国房地产业发展历程及趋势

1. 发展历程

我国房地产业的发展从上世纪八十年代开始大致经历了四个阶段:

起步阶段 (1992年以前) ，在九十年代初期才有了真正的房地产开发。

非理性炒作与调整推进阶段(1992年至1998年)，房地产业从最初的高速增长以至出现混乱(典型的现象是海南、广西北海的房地产泡沫)，到宏观调控后回落、复苏，经历了大起大落。

高速发展阶段(1998年至2002年)，经过住房制度改革的不断深化，受国家为应对亚洲金融危机以固定资产投资拉动内需政策的影响，房地产业迅速发展，也同时带动上下游产业发展，成为国民经济的支柱产业。

房价快速上涨与国家宏观调控并举的“土地红利”阶段(2002年至今)，房地产市场异常活跃，价格快速上涨(见图1), 2009年1-6月份全国商品房平均房价比2008年、2005年分别增长19.5%、46.2%，国家出台了多项宏观调控政策对房地产业进行调控。

该阶段房地产市场持续走热，带动了房价高涨，房地产开发企业可以轻松的赚取超额利润。相当数量的房地产开发企业以土地资源为导向，占有大量土地资源，延长开发周期，以土地增值为主要获利手段。尤其是部分房地产企业的大盘开发策略，也是依靠先进的资源优先的超前战略，低价获取大宗的优质土地资源，以低土地成本确保项目盈利水平，享受“土地红利”。

2. 发展趋势

随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高，将带动房地产业持续发展。中国房地产业经过近20年的发展已日益成熟，国家对土地及房地产业的监管日趋严、紧，伴随着宏观调控的不断加强，房地产开发企业传统的经营模式将受到巨大的挑战，靠囤积土地轻松挣钱的“土地红利”时代逐渐结束，将进入到市场化竞争、规范化经营的稳定发展与微利时代，大型房地产开发企业都走向了跨区域发展、多项目运营的发展模式。企业的战略布局、资源整合与分配、异地项目的高效运营与实时监控、业务高效协同成为急需解决的问题。越来越多的大型房地产企业纷纷通过进一步规范专业化管理体系、优化业务流程、加强战略合作、加大管控力度等举措，提高管理效率，增强自身的综合竞争力，积极应对市场变化带来的严峻挑战。

二、房地产业“土地红利”时代分析

1.“土地红利”的原因分析

政府因土地出让金远远高于土地整理储备的成本获取“土地红利”;房地产开发企业凭借储备的大量土地资源、延长开发周期赚取土地增值带来的“土地红利”。

(1)地方政府的土地财政政策成为土地出让金高涨的推手。根据统计，2006年全国土地出让金收入约7000亿元，而2007年就达到13000亿元，2008年受国际金融危机影响，土地出让金收入大幅下降，但仍然达到9600亿元，土地出让金成为地方财政的主要来源，因此，各级政府都会积极创造条件，扶植房地产等产业发展，土地需求增加从而带动土地出让金不断升高。根据中原地产研究中心监测，上海市2007年每公顷土地出让金平均为2560万元，2009年每公顷土地出让金跃升为4159万元。

(2)土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升。同时，自2002年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松的赚取“土地红利”。

时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

根据克而瑞 (中国) 信息技术有限公司、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院联合发布的“2009年三季度末中国房地产企业土地储备TOP10榜单”，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米(见表)，仅凭借土地储备资源的增值，上述企业每年都可以获得巨额的经济效益。

2. 中国房地产业逐步进入后“土地红利”期

随着房价高速上涨，社会各界对房地产企业囤积土地的意见越来越大，政府部门不断出台政策加强对房地产开发用地的监管，加大力度清理闲置土地，严格控制每宗土地的开发建设时间。《中国人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。国家调控、限制房地产开发企业大规模囤积土地不按规定时间进行开发，将是今后一个时期的主调，囤积土地的风险越来越大。随着政府调控的不断加强和市场变化，房地产行业的竞争将进一步加剧，宏观调控和竞争的变化必将推动中国房地产市场发育成熟，未来行业将进入结构与战略调整阶段。房地产企业逐步进入后“土地红利”时代，依靠土地增值赚取超额利润的时代将一去不返，房地产企业只有主动提高自身综合竞争力，才能应对未来的市场变化。

三、房地产企业应对未来市场变化的管理建议

面对未来房地产市场的变化和激烈竞争，房地产企业要全面审视自身能力，通过管理转型，从战略、管控及执行三个层面提高自身综合竞争能力，积极应对未来市场变化。

1. 提高防范政策风险的能力。

目前，规范房地产开发企业囤积土地、调控房地产业的呼声越来越强，房地产企业必须加强风险意识，提前预测、及时掌握国家对房地产业的调控政策，防范政策变化的风险。尤其是目前拥有大量优质土地储备资源的房地产企业，其他同行不仅羡慕，而且嫉妒，都千方百计的想分一杯羹，难免会利用国家调控政策大做文章。要针对风险所在，未雨绸缪，提前制订应对措施，防范风险。

2. 提升战略布局能力。

战略布局是依据企业战略目标和方向进行战略部署的行为，房地产开发企业的战略布局包括业务布局、区域布局及布局时机等方面的内容。外部环境的客观变化需要房地产开发企业必须不断地重新审视战略布局。房地产企业要根据公司的战略目标，结合未来房地产市场的发展变化、目标区域、消费者需求等情况，从房地产行业发展态势和全国视野综合分析市场发展趋势，研究战略布局，解决产业发展规模、分布区域等问题。

3. 提升品牌运作能力。

品牌是房地产开发企业实力、产品质量、管理水平的综合体现，公司要努力塑造品牌。首先，通过内部管理大力提升产品质量;其次，通过加强物业管理做好售后服务，良好的后续管理能够维护企业品牌形象，提高客户满意度，实现口碑传播和客带客销售。通过提升产品质量和服务真正使公司成为具有生命力和竞争力的房地产品牌。

4. 提高产品研发与创新能力。

要对房地产市场及客户需求进行持续的深入分析，设计最大限度满足消费者需求的产品，形成标准的产品体系，促进项目的快速开发，缩短开发周期。每一类标准产品要明确目标客户群、目标区域、项目规模、建筑风格、视觉识别和设计定型等关键内容。

5. 优化并确定高效的管理和运营模式，充分发挥公司总部、项目公司的管理职能。

进一步清晰地界定公司总部与项目公司之间的管理关系，包括管理内容、管控手段和方式，明确职能部门之间的业务协作关系和各专业职能运作方式，提高公司进行资源整合的专业化管理能力。

6. 通过规范业务流程，逐步实现精益化管理。

通过房地产业务链的流程优化，逐步实现规范化、标准化和体系化。整个流程体系由高到低逐步细化，形成一整套从规范化到精益化的流程管理体系，以保证业务流程真正能被有效准确的执行。

7. 通过科学的绩效管理体系，确保企业战略目标的实现。

绩效管理的目的是通过调动组织和全员的积极性，发挥优势，提高公司绩效，为公司实现并创造价值。绩效管理要体现量化评价、公正公平、重点突出、便于操作、考核结果与奖惩任用相结合等原则。

8. 培养高水平的人才队伍，确保战略与管理的有效执行。

通过实施人才战略、优化企业人才环境、创新企业用人机制，建立职业化、专业化的员工队伍。人才队伍建设从依赖个别核心人才向增强企业团队能力转变，将个人能力沉淀到企业的知识体系中。

9. 加强信息化建设，提高工作效率和管理水平。

目前，大多房地产企业信息化建设严重滞后，大量工作靠手工完成，缺乏有效的信息系统支持企业管理和业务运作，致使效率低下、成本增加等问题时有发生。通过持续加强信息化建设，逐步实现全面的一体化信息系统支撑业务运作和管理，以固化管理体系，提高管理和业务运作水平，在业务运营上，提高业务运营效率和服务水平，在管理上，提高管理和管控的有效性，在决策上，支持公司领导管控与决策，确保公司战略与管理的高效执行。

房地产公司管理建议书 篇8

关键词：房地产；预算管理；问题；对策

一、引言

改革开放这几十年，各个产业发展速猛，预算管理作为合理调配企业资源的主要管理手段和工具，越来越多的企业家积极运用预算管理这一工具来提升企业的管理水准，这期间对预算管理的理论研究取得了突飞猛进的发展，但在企业实际运用过程重还是出现了很多需要待解决的问题。一是由于思路不清晰、对预算管理概念模糊、运用中没有遵循科学的理论方法，二是不够足够重视、预算管理的实施流于形式、没有真正发挥出应有的效能。

房地产在国民经济中属于先导性产业、具有较高的产业关联度和较强的带动效应，它的发展可以带动很多产业的发展，对于调整经济结构，改善城乡面貌，提升城市品位，加快城市进程都都具有重要作用；加之房地产行业本身具有较大的资金投入、較高的资产负债率、较大的投资风险、受宏观因素影响较大等特点，因此对房地产企业预算管理很有必要、对提升房地产水准具有重大意义。

二、我国房地产企业预算管理存在的主要问题

（一）无完善的预算管理体系

一个完善的预算管理体系应包括预算组织、预算管理、预算技术支持、预算考核等方方面面，就目前来讲一些企业重在预算编制，对于预算考核体系过于形式化，同时对于预算不够重视、没有形成预算管理委员会，而是交给某一部门来主导、这影响了预算的推进。这样既不能形成预算信息的沟通，也缺乏有效的考评机制，没有完善的预算管理体系。

在组织机构方面没有设置预算管理的专属机构，只是在现有各个业务部门之间，按照各项经营指标、把预算管理的各职能分配到各部门之中、缺乏责任主体和机动性、责任主体不明确；没有形成有效的预算管理体系和框架，取得的一些相关的预算数据资料不能及时有效的进行沟通联系、同时也不能对预算进行有效的监督和考评、这一定程度上限制了预算管理的推进。

（二）对预算管理不重视、同时导致测算的预算数据不充分

一些单位部门认为预算是财务部的事情、与本部门无关、编制预算时缺乏责任心、没有经过深入的调查和研究，提出的预算数据不准确，玩数字游戏，导致预算成为有名无实的不增值业务，失去了预算的意义。预算与企业战略密切相关，与企业的生产经营的各个环节密切相关，是关系企业全局的事情、应该积极负责预算进程的监控。

房地产企业的预算数据没有客观性、随意性很强，其量化指标不科学。目前，多数房地产企业为了能够取得优势的竞争地位，经常是赶进度、不择时机的去开发、有些单位或当地产企业在缺图纸的情况下便开始进行施工，结果导致施工图的预算超过设计预算等、同时竣工决算大大超过施工图预算。一些部门报送数据没有按照实际应该开发的数量来测算、而是为了应付预算工作、草率的完成、这样的数据缺乏合理性。

（三）考评与激励制度不够完善、分析机制缺乏

房地产企业普遍存在没有制定考评机制、一般考评参杂着很多感情因素。同时没有做好考评量化的指标、在已经施行预算管理的房地产企业中，同时还存在考评力度不够的现象，具体表现为考评部门的职责不明确、考评内容不细化、考评工作没有形成规范性条文等，这些都阻碍了考评制度的形成、也进一步的影响了预算的顺利实施。

房地产企业的预算管理一般注重在下达预算和编制数据等方面，对内部控制和分析上缺乏机制。对于执行过的事项、没有进行控制和监督，导致了出现偏差也不能及时发现，同时对于实现好的事项也做不到全面与深入的分析，这样不能有效的进行分析、从而出现问题找不准症结所在、这样容易造成预算形同虚设、不利于预算的意义、阻碍经营目标的完成。

三、加强房地产预算管理的对策

针对上述问题，房地产企业作为投资性较强的行业，应该加强预算管控、这样对提升经济效益，促进企业发展都有举足轻重的意义。笔者认为应该从以下几方面加以完善，进一步提高预算管理水准。

（一）建立健全预算管理组织机构

应该建立预算管理的基本框架。需要建立预算管理委员会、预算管理工作小组等、这样才有可能推进预算管理的工作、提升预算管理水平、从而能够提升经济效益。

预算管理委员会是在董事会下边的一个组织、是在董事会授权批准下做出日常决策的组织，成员应有公司总部的董事长、总经理、总会计师、副总（主管工程）以及各职能部门负责人等，其处于预算组织体系的中心。包括：预算文件的下达、预算管理的调整、预算工作的具体安排、预算手册的制定、平衡预算方案、协调解决预算实施过程中出现的问题、组织审查实际完成的执行情况，一方面对预算进行部分调整、另一方面对预算进行考评等。

预算工作小组的职责主要有以下几方面的内容：传达预算意见和要求、主导预算具体开展的工作、做好预算管理的分析和控制、企业的资金平衡、收入和利润指标的确定、开发量的计划、销售指标的制定等、部门之间的协调和沟通、预算考核监督，奖惩方案的制定和具体实施，明确各部门负责人和各项目公司负责人对预算执行结果要承担相应的领导责任、并且完善薪酬体系、结合预算数据进行考评、这样能有效的促进预算管理的推进。

具体预算组织机构图如下

预算管理机构图

制定合理的预算管理组织机构图、预算可以通过预算管理委员会和预算管理工作小组来督导、制定、执行、考评等，这样才能更有效的运行预算。

（二）强化预算管理意识、加强业务培训、科学有效地编制预算

1、树立正确的预算管理观念、增强预算管理意识

地产公司中高层管理者应强化各项目公司的经济责任、充分意识到实现企业目标的必然工具是预算管理这一手段，树立全局意识，同时保证预算管理与总体目标一致，用会计利润观念去衡量工作作风和能力、秉承“凡事预则立、不预则废”的理念、思想上重视预算。

2、加强业务培训、提升业务水准，应对编制预算数据的科学和合理性

中高层管理者要通过自身能力的提升，结合相关的业务培训，及时使员工关于预算管理方面的观念及做法不发生偏离；要对员工相关预算知识培训及时举行，使其真正意识到预算对于企业的重大意义，充分发挥预算管理的作用；预算是全员参加的事项，而不单纯是财务行为、这点要使员工意识到、同时预算也不是财务计划、需要依托全员才能发挥出预算的作用。

（三）完善预算绩效考核和分析制度

预算考评的是预算执行结果评估的重要环节、建立合理的预算绩效考核制度，确保预算的严肃性，是提高预算管理控制和约束力的可靠保证。地产公司的决策层和管理层应充分认识到预算管理考评的重要性，同时制定完善的预算考评的方法及程序。在客观评价的基础上，进行严格奖惩，形成恰当的激励和反馈。

1、要确定预算管理的考评指标

例如：对具体业务部门而言：收入完成率，收款率，费用节约额等、产品合格率，制造费用节约额等、管理事项完成率，费用节约额等。

2、要对考评指标执行严格量化管理、如下图所示：

表4.7 总会计师考核指标

3、要对考评指标执行严格量化管理管理、与绩效挂钩、如下图所示：

只有这样才能维护预算的严肃性和有效性，充分调动公司各个方面预算管理的积極性，使财务预算管理工作进入科学化、制度化、规范化的轨道。

4、要及时有效的分析预算偏差

针对预算过程中形成的预算偏差及时有效的分析、要每月、每季、每年等做预算执行情况表，针对差异找出原因、重在分析。

四、结论与展望

预算管理作为企业加强管理一个重要手段和配置资源的工具，同时作为一种重要的现代企业管理机制，兼具计划、协调、控制、激励和评价等功能。其理论研究和实践应用在国内外很多企业中已得到广泛的运用，但目前预算管理水平对于我国房地产企业来说依然相当落后。本文对房地产预算管理过程中存在的问题进行了剖析，并提出了预算管理问题的应对措施和建议、这对提升房地产预算管理水平奠定了一定的基础。房地产企业应根据改革政策需要和要求，不断加强自身的预算管理、更新预算管理观念、细化预算管理，科学编制预算、严格执行预算、规范调整预算、加强预算监督机制、完善预算分析及考核机制，逐步形成一套科学完善的预算管理管控体系，不断提升资金利用率，提升财务管理水准，促进房地产企业的健康有效发展。

参考文献：

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[4]陈晓杰.Z供电公司全面预算管理研究[D] .宁波大学，2011

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