房地产分销方案

房地产分销方案（通用10篇）

房地产分销方案 篇1

分销商含义：

所谓分销商，就是房产经纪公司利用遍布市场的二手房中介门店终端网络，为开发商的一手楼盘销售进行一对一的客户深耕，扩大客户源，有效对接到真正的潜在客户，从而加快销售进度，回笼资金。

房地产项目为什么要采用分销渠道: 当楼市陷入阶段性长时期的低迷状态，开发商的地产项目去化量锐减，加之预售资金监管、银行信贷收紧，开发商对于资金的敏感度再次升温；与此同时，二手房中介的优质房源挂牌量减少，生意难做，急需开拓新的收入来源。渠道分销于是成了开发商和中介在严冬中相互抱团取暖的联合体平台。

房地产分销现状：

市场分析房地产产品和分销渠道一个房地产一般有几个代理商？一或两个？错了，答案是n。近年来，随着房地产市场，“购买”连续挤压，合格的房地产买家购买越来越少。锁定意向客户已成为竞争的焦点的主要开发者在茫茫人海。反映在市场上，这是一个“广撒网”、“撒大网””已成为流行的分布模型。近一两年，特别是海南房地产-清一色和“多代” “n分销”销售代理合同，代理模型，成为规范。

行业分析

1、影响分销因素

客源开发、团队搭建、同行竞争、市场影响、开发商合作信用

2、分销的利于弊

一、利：投资相对较小，回报较为丰厚

二、弊：依赖于发商存活

四、公司运作模式

1、线上

主要通过百度推广，企业在购买该项服务后，通过注册提交一定数量的关键词，其推广信息就会率先出现在网民相应的搜索结果中。简单来说就是当用户利用某一关键词进行检索，在检索结果页面会出现与该关键词相关的广告内容。由于关键词广告是在特定关键词的检索时，出现在搜索结果页面的显著位置，百度推广按照潜在新客户的访问量计费，根据自己的需要，灵活控制推广力度和投入。

2、线下

线下推广主要包括：渠道推广、终端推广、人员推广、公关、派单

3、岛内外渠道开发

4、楼盘代理

五、分销公司经营成本

1、前期网站建设：

网络软件: 元 推广软件： 元 400电话： 元

每月百度推广： 元

2、人员配备：

网站技术管理（主要负责网站维护编辑、推广优化）人：月薪 元

文员：（负责考勤、工资结算、文件处理、网站图片更新）人：月薪 元

销售经理：（主要负责销售部管理、团队组建、销售培训）人：月薪 元

行政经理：（主要负责行政、网络部门运营、工作考核、后勤管理）人：月薪 元

销售主管：（主要负责房产销售、小组团队工作安排）人：月薪 元

（个人销售提成佣金 %、团队销售提成佣金 %）

置业顾问：（主要负责房产销售）人：月薪 元（个人销售提成佣金的 %）

财务（兼职）：1人：月薪 元

3、车辆：两辆轿车、一辆商务

4、办公设备几用品：电脑 台（每台 元）共 元、办公桌椅 元、文件柜 元

5、房租： 元

6、车辆费用： 元

7、兼职司机： 元

首月预算开支总计：万 固定每月开支：万 总开始预算：万

六、回报率：

置业顾问每人每月客户量 人共计 人（每位客户网络成本费用 元）费用共计： 元

客户成交率：（每月成交套数 套，每套利润 万）月销销售额： 万 年销售额： 万 利润：年销售额 万

七、风险：

业绩未达到目标

1、开发商切客及市场泡沫

2、网络推广未达到预期效果

3、销售团队能力不足

4、同行恶性竞争

房地产分销方案 篇2

同时,网络营销渠道具有迅速、高效与低成本等优势,这也正是传统营销渠道的劣势。如果能将网络营销渠道与传统营销渠道相结合,则能弥补传统营销渠道沟通能力的不足,降低沟通成本,提高沟通效率,从而使企业拥有更多的时间和精力来进行核心业务的提升,实现两者的优势互补。因此,很多企业在保留传统营销渠道的同时,纷纷开拓新型的网络营销渠道,使分销渠道的范围被拓宽,分销渠道呈现多元化、动态化特征。然而,当传统企业把网络销售作为一种新的销售渠道引入已有的分销体系时,必然面临新的渠道冲突问题。对于采用多渠道策略的企业来说,必须处理好渠道冲突,否则会激化各渠道之间的矛盾,最后以失败告终。

一、新型分销渠道冲突的表现形式及其产生原因

(一)渠道冲突的内函及表现

在西方渠道行为理论中,渠道冲突被定义为这样一种状态:一个渠道成员意识到另一个渠道成员在阻挠或干扰自己实现目标或有效运作;或一个渠道成员意识到另一个渠道成员正在从事某种伤害、威胁其利益,或者以损害其利益为代价获取稀缺资源的活动。分销渠道冲突的实质是利益冲突。各种各样的渠道冲突最终归结为一点,那就是利益的分配和对利益的追求。分销渠道冲突内容通常体现在区域争夺、价格冲突和渠道控制三大方面。从横向看,表现为经销商与经销商之间的冲突,分公司与经销商之间的冲突,以及零售终端与批发商之间的冲突,冲突内容主要集中在品种搭配、价格差异和销售区域上。从纵向来讲,主要表现为供应链不同环节间的冲突,冲突内容主要集中在价格水平、利润分配、促销力度、费用支付和渠道控制问题上。新型分销渠道冲突是基于企业将网络营销渠道引入传统营销渠道系统的变革中所产生的,本质上是网络营销渠道与传统营销渠道之间的交叉冲突,或称为多渠道冲突。

由于传统营销渠道层次及交易关系的多样性与网络营销渠道构成模式的灵活性,新型分销渠道冲突主要表现为以下几种形式:制造商自行建立属于自己的网络营销渠道,直接与自己的传统营销渠道竞争时产生的冲突;第三方的纯网络销售商(指不拥有传统零售商店的网络销售商)与传统营销渠道之间的冲突;制造商与纯网络销售商之间的冲突。无论哪种形式,导致新型分销渠道冲突的主要原因都是目标的不一致性、领域冲突和对现实认知的差异等,这和传统分销渠道冲突的原因大致相同。

(二)渠道冲突产生的原因

1.目标的不一致性。网络营销渠道与传统营销渠道的目标往往存在很大的差异。由于目标不同,实现目标的行动也往往不一致,甚至相互抵触。网络营销渠道具有费用节省、方便与快捷的特点,因为产品策略的差异与传统营销渠道之间出现明显的冲突,进而破坏了传统营销渠道的固定客户群。

2.领域冲突。虽然网络营销渠道与传统营销渠道可能是各自占据不同的细分市场,具有不同的领域,但不可避免地会出现竞争市场中相同顾客的情况,结果就导致了竞争市场的冲突和供应商内部的冲突,也令顾客迷惑不解。

3.对现实认知的差异。网络营销渠道与传统营销渠道之间可能对渠道中事件、状态和形式的看法与态度存在分歧。网络营销因为直接应对消费者的需求变化导致企业管理层对市场形成新的发展预期,并因此影响到传统营销渠道的营销战略调整,引发网络营销渠道与传统营销渠道之间的冲突。

二、新型分销渠道冲突的治理方案

(一)产品

1.实行产品差异化,通过不同的渠道销售不同的产品。比如可以为将在网上销售的产品设计和使用一个独特的品牌,即使有可能这些商品在本质上与那些在传统渠道销售的商品是基本相同的。差异化战略将网络营销渠道与传统营销渠道进行分离,从而避免渠道冲突的产生。

2.市场差异化,将企业产品市场细分为几个子市场,针对不同的子市场采用不同的渠道策略。把网络分销的注意力只放在那些愿意通过网络进行购买的那部分细分市场的顾客上。例如:德州仪器公司通过在线渠道向大客户销售少量的、高价格的半导体,而通过传统渠道来销售大量的、低价格的产品,如存储器等。

3.根据产品的生命周期来制定不同的销售渠道策略。当产品需求快速增长的时候,在网上销售这些产品就有可能只对传统营销渠道的销售产生较小的影响,但是在产品的成熟期和衰退期,再通过网上销售的话就很可能与传统营销渠道争夺资源,产生较大的冲突。因此,为了降低冲突,企业可以只在产品生命周期的前期,也就是快速增长期进行网络销售部分产品。

(二)定价

价格上的差别是产生新型分销渠道冲突的一个重要因素,中间商往往会对价格有着很强的敏感性,因而容易做出过激的行动。因此,合理定价对管理这种新型分销渠道冲突有着至关重要的作用。企业可以根据市场消费规模和当地的消费水平,制定较为系统的产品价格体系,进行合理的产品价格管理,避免不同渠道间因为价格差异形成直接冲突。企业应对网络营销渠道上的产品价格进行控制,一般来说,企业不应该对网络营销渠道上的商品提供比传统营销渠道伙伴的销售价格更低的定价。网络营销渠道上的产品可采用隐蔽的方式降低价格,或者采用与传统营销渠道上的产品不可比较的定价,以降低渠道之间的冲突。

(三)促销

企业可以制定统一的促销策略,并鼓励不同的渠道互相为对方做广告,鼓励和推动两类渠道间的交叉促销,可以促进网络营销渠道与传统营销渠道之间的合作,减少新型分销渠道冲突的产生。企业可以利用网络的优势,在为自身产品做好宣传的同时,可以向消费者介绍并推荐传统营销渠道中的合作伙伴,或者在网站上辟出专栏给传统分销商进行广告宣传,甚至在某些目标市场上不接受网上直接订购,而是提供给消费者当地可供选择的分销商信息。企业可在网站上为传统分销商的赠品活动进行宣传,并且鼓励消费者在网上订购产品前先去传统分销商那里进行产品试用,或者通过在自己的网站上提供传统分销商的目录及其主页链接,为买家提供了两种选择:在线购买和到分销商那里购买。同样的,也可通过传统营销渠道来扩大企业网站的知名度,宣传企业的在线销售。

(四)渠道

渠道成员之间的交流在渠道协作过程中起着重要的作用,加强网络营销渠道与传统营销渠道之间的相互沟通、信息共享,可以有效解决由于认识或观念上的不一致而导致的渠道冲突。构建有效的渠道沟通机制,通过一系列的沟通措施,包括进行必要的人员交流以及制造商对分销商进行培训等,来强化其主观认识的趋同性,降低渠道冲突。在产品的供货方面,企业可把网上收取的订单转交给离顾客最近的传统渠道商,借助传统渠道商快速的物流配套设施来实现物流转移,提高了供货速度,给顾客带来了便利,同时让不同的渠道成员共享利润。把渠道伙伴整合于网络销售过程中,可以节省大量的人力、物力,建立起公司和渠道伙伴之间信任与合作的关系,并且能阻止不必要的渠道冲突。

摘要：电子商务环境下，新型分销渠道冲突即网络营销渠道与传统营销渠道之间的冲突日益突出，企业必须对新型分销渠道冲突产生的原因进行客观的分析，分别从产品、定价、促销、渠道等方面进行具体的治理。

关键词：网络营销渠道,新型分销渠道冲突,治理方案

参考文献

[1]叶彩鸿，董新平．电子商务环境下的渠道冲突与共赢管理[J]．商业研究，2006(1 2)．

[2]王铁明，万涛．分销渠道冲突的成因与协调机制[J]．科技进步与对策，2005(9)．

[3]何润清．企业网络营销与传统营销的渠道协调策略[J]．现代管理科学，2004(9)．

房地产分销方案 篇3

关键词：电子商务网络营销大规模定制渠道融合

1新经济下的营销变革

在二十一世纪，随着互联网在全世界范围的普及，电子商务逐渐成为一种流行的时尚，也成为销售领域的一大亮点。电子商务可以定义为通过网络渠道进行的商品买卖、服务提供和信息交换等活动。互联网突破了时间和空间的局限，为商家和客户提供了一个高效的互动沟通渠道。通过互联网，商家可以宣传自己的企业，创立企业的品牌和树立企业的形象，推广本企业的商品和服务，开辟新的销售渠道，培育新的经济增长点。客户则有更多的选择，可以获取更多的信息，包括商品的规格、价格等，并可以比较不同品牌的同样种类的商品，可以说是不出家门，买遍全世界。与此同时，营销组合又由传统的4P组合(产品、渠道、促销和价格)向电子商务时代的4C组合(客户、便利、沟通、成本)转变。4P理论和4C理论的关系可以描述为，企业生产的产品要以满足客户的需求为出发点，销售渠道的选择要以为客户提供方便为主导，变传统的推式促销策略为现代的拉式沟通策略，商品销售的价格的制定要以消费者可以接受的购物成本为基础。网络营销为客户提供了商品个性化的机会，并且能够实现大规模定制。大规模定制是一种集企业、客户、供应商、员工和环境于一体，在系统思想指导下，用整体优化的观点，充分利用企业已有的各种资源，在标准技术、现代设计方法、信息技术和先进制造技术的支持下，根据客户的个性化需求，以大批量生产的低成本、高质量和效率提供定制产品和服务的生产方式。进入网络时代，营销的主要变革主要体现在渠道方面，很多跨国公司采用了网络直销的模式，即不通过中间商，直接将商品由生产商销售给消费者，电子支付通过电子银行转账，物流配送交给专业的第三方物流公司完成。网络直销为企业降低了销售成本，使消费者得到了实惠，但是网络这种新型的渠道使得中间商的的作用不断弱化，必然与传统的销售渠道产生冲突。

2网络分销渠道与传统分销渠道的冲突

成本方面的矛盾。网络分销相对于传统分销在产品最终价格上有较大竞争优势，这主要有以下几个原因：①企业库存成本降低。网络营销采取了按订单生产的方式，同时采用产品定制化，降低了企业库存的压力，甚至可以实现零库存，从而减少了企业的库存成本：②流通环节减少。以前企业的产品从生产者到最后的消费者，一般要经过批发商、零售商等多个中间环节，而每经过一个环节，为了使中间商有一定的利润空间，必然要使产品的价格上升20-30％，这样就使得最终的销售价格大大超过生产成本。而网络营销一般是消费者直接与生产企业联系，商品直接由生产者通过自己的分销渠道或第三方物流公司送达。这样商品的流通环节就会大大减少，商品的销售成本也随之大大减少，这必将引起商品价格的下降：⑨价格竞争的结果。通过网络，消费者可以在更多的卖家中选择，并且可以获取更多的产品价格信息，在这种激烈的市场竞争中，为了吸引消费者购买。企业和网络中间商不得不制定较低的价格：④信息对称的结果。在传统营销中，生产者在定价中处于有利的地位，因为生产者掌握了更多的信息，而消费者根本不清楚商品的生产成本到底是多少，这也导致了成本只有几块钱的商品在市场上可以卖到上百块，而在网络时代，消费者要获得有关产品的制造成本的信息将不会很困难，他们在信息的掌握方面已经可以和企业处于一种平等的地位，这使得企业想再凭借信息优势获得超额利润已不太可能。

效率和效果方面的冲突。传统的销售渠道有固定的地点和不变的营业时间。而互联网上的企业没有时间和空间的限制。传统的营销手段只能提供单项的信息输送，营销部门因无法及时获得消费者的反馈信息而影响企业的盈利。网络的互动能力为企业提供了高效率。網络可以提供即时的交流，销售商可以根据顾客反馈信息对产品进行改进或推出新品，使得新产品的开发周期大大缩短。

消费者心理方面的反差。顾客对网络购物这种新生事物的接受要经过一个过程，目前大部分消费者还是习惯到传统的商店去购物。传统购物心理是眼见为实，消费者可以通过味觉、触觉、听觉等来感受商品，从而影响其购买行为：网上购物方式属于人机交往，网络营销无法适应所有的产品，网络营销因其虚拟性，生产者虽然可以尽情展示其产品的内部结构、功能等，但消费者无法接触到有形产品是它最大的缺陷。

3营销渠道冲突的解决方案

新生的网络渠道和传统的分销渠道都有各自的优势，并在很多方面是相互对立的。与此同时，它们彼此都有自身难以克服的劣势，因此营销渠道的设置应该从分散、独立的过程发展到统一的、协同作用的过程。为调和多重渠道间的冲突，我们可以根据顾客需求、商品特征和经济标准来重建渠道。

与普通的消费者相比，网络顾客更加年轻、收入较高和学历较高，工作生活与电脑网络紧密相关，更愿意通过网络定制产品，对于现实的购物不感兴趣或没有时间去购物，追求廉价、高效、快捷的购物环境。而传统的销售方式在满足消费者追求社会心理满足的方面更胜一筹，购物对许多人来讲并不完全是一种商品买卖活动，更大程度上是一种体闲娱乐方式，一种社会交往的过程，而这些心理需求只能通过现实的交易方式才能得到有效满足。

根据商品的特征进行渠道选择。随着网民数量的增长，网络销售的产品种类也增加。据统计，目前网上购买数量最高的商品依次为：书籍、软件、个人电脑外围设备、旅店预定、玩具、鲜花以及个人电子产品等。现阶段有许多产品不适合进行网络销售，有很多产品可能并不是理性所能完全决定的，例如服装、工艺品、食品等，更重要的是凭借一种主观感受，而不接触有形产品，这些主观感受就不存在了。根据经济标准进行渠道选择，通过网络渠道分销的商品一般被认为成本较低，但是当消费者购买的商品单位价值很低，数量很少，或者较远距离购买时，其运输成本会超过商品本身价值，这种情况就更适合传统渠道。

房地产分销代理合同 篇4

委托方(甲方)： 营业执照号码： 地 址： 联 系 电 话： 代理方(乙方)： 证 件 号 码： 地 址： 联 系 电 话：

根据国家有关法律法规，经甲乙双方友好协商，甲方委托乙方负责甲方名下的位于 项目的分销代理事宜，达成如下协议，以资共同遵守。

第一条、委托项目

甲方委托乙方分销代理的项目位于，项目名称（以下简称该项目），委托范围包括该项目：。

第二条、合作期限

本合同自签定之日起生效，至 年 月 日止。如需终止本合同，甲乙双方均须提前七日以书面形式告知对方，告知七日后并征得对方书面同意回函后本合同自动终止。合作期满，经双方友好协商，可续签本合同。

第三条、甲方的责任和义务

1、甲方对该项目拥有完全的所有权。

2、已取得该项目为合法销售之商铺的相应证明文件。

3、甲方负责该项目的策划和推广工作，并负责向乙方提供本项目的宣传物料。

4、购铺客户所缴付的定金均由甲方收取，并由甲方向购铺客户开据收款收

据与办理相关财务手续。

5、甲方承担本项目的宣传推广费用及配合客户拓展产生的看楼车、饭局营销招待费、外出宣传差旅费、项目宣讲场地费、宣传物料等所有费用，如需产生以上费用乙方需提前向甲方进行书面审批。

6、甲方负责现场接待或指定销售代理机构现场接待乙方推荐客户并与购铺客户签署《认购协议书》和《 商品房买卖合同 》以及办理后续的按揭、交铺、办证等所有工作。

7、甲方同意乙方组织同业机构分销转介，并由乙方向同业机构支付分销费用。

8、甲方承担因本项目《 商品房买卖合同》条款所带来的一切法律和经济责任。

第四条、乙方的责任和义务

1、乙方通过电商、CALL客、同业机构转介、派单、圈层活动等各种拓客方式组织客户到访委托项目案场，并转交给甲方或甲方指定代理机构提供接待、咨询、交易等服务，乙方派驻销售专员配合甲方或甲方指定代理机构做好客户的服务工作。

2、3、乙方承担电商活动产生的线上网络媒体推广费用及CALL客的费用。乙方负责培训销售团队向客户讲解甲方房地产项目相关信息，充分开发客户和提高看铺的效率，并负责协调出来购铺活动中出现的各种问题。

4、5、乙方如组织外围销售推广活动应事先征得甲方同意。

乙方保证为甲方所进行的推广活动不得超出甲方提供书面资料上的承诺范围，不得对外作出与甲方提供资料不符的承诺。

6、在销售过程中，乙方不得以甲方名义收取客户所付的购房款，应指导客户将购房款交由甲方财务部或存入甲方指定帐号。

7、乙方的推广机构及其指定推广人员不得作出欺骗、欺诈、虚假承诺等损害甲方房地产项目及公司形象与利益的事情。

8、乙方不能以甲方名义收取定金和房款。

9、乙方可派销售人员陪同自身推介之客户到该项目现场售楼处，客户接待前，由甲方指定人员与乙方销售负责人为乙方做书面确认，双方各自存档备查，客户确认后，现场讲解、解答客户疑虑、引导看铺等程序由甲方或甲方指定代理机构负责。

10、乙方应协助甲方或甲方指定代理机构与客户签订《认购协议书》和《商品房买卖合同 》。

第五条、分销代理服务费及支付方式：

1、分销结算依据以客户缴纳定金为依据，在客户缴纳定金后则视为乙方成交。

2、本合同的佣金为分销代理服务费。

2、佣金按照合同签约面积 600元/㎡ 方式结算，即合同签约面积×600元/㎡。

备注：1）、客户缴纳定金并签定认购协议书，即视为乙方完成本套房屋的销售。

2）、以甲方与买受人签订《商品房买卖合同》并付清所有购铺款项为结算依据，甲方根据实际成交金额及相应的代理费率向乙方支付佣金，每月结算一次。

3）、分销代理费乙方应向甲方提供甲方所在地税部门认可的发票。

4、乙方于每月的1日前提交前一个月的成交结算单；甲方需配合乙方于每月的5日前完成前一个月的成交结算单的核对和确认；乙方于每月的 10日之前将前一个月经双方确认的成交结算单及发票送至甲方，甲方在当月 15号前向乙方支付。

5、如因甲方原因造成客户退铺，甲方仍应按本协议约定乙方支付相应的佣金。如因乙方原因造成客户违约，则乙方不得收取佣金，已经收取的，应当全部返还给甲方。

6、在客户交纳定金后违约被甲方没收定金的，所没收定金甲方50%乙方50%。

第六条 业绩与客户认定

一、客户确定方式：

带客户到案场直接签联动确认单（1）带客户到案场的置业顾问必须完善联动确认单的填写，如未完善联动确认单内容，视为无效客户登记，成交后不计算业绩提成。（2）联动确认单上必须有现场销售经理、接待销售人员的签字才生效，为保证客户归属，请尽量在当天完善联动确认单上的每项内容，完成签字确认。

三、客户界定标准

1、分销商带看客户，需为新客户，来电、来访已登记客户视为无效客户。

2、分销商带看客户保护有效期为两个月，两个月后成交不享有业绩提成。

3、分销商带看，客户归属无争议的，该客户归属归该分销商。

4、分销商带看，遵循客户第一接触原则，以第一次登记联动客户确认单为准确定客户归属。

5、客户到访或成交以后转介绍朋友购买的，业绩归属原分销商。

6、分销公司客户可以先接待后确认，但必须在事后3天内提出查询，并提供最近15天内与客户的至少两次相关通话（通话时间每次不少于15秒）或短信记录。

第七条 违约责任

1、乙方有下列行为之一时，甲方有权解除合同： 1）未经甲方书面同意，擅自向客户额外收取费用； 2）从事其他有损甲方合法权益和声誉的行为；

2、终止合同后，甲方仍须按照合约约定在终止合约一个月内向乙方全额支付推介服务费的佣金。

3、若甲方逾期支付乙方佣金超过一个月，从逾期一个月之日起计算甲方应向乙方支付每日百分之五的滞纳金。若甲方逾期支付乙方佣金超过一个月的，乙方可单方面解除合同，甲方除应支付乙方所有应付佣金和滞纳金外，还应向乙方赔偿人民币伍拾万元整作为违约金。

4、任何一方未经过对方许可单方面终止合同，违约方应赔偿对方损失并另外支付人民币伍拾万元整违约金。

5、在整个委托事项的执行过程中，乙方应以和平、积极的心态处理相关事宜，不得有强迫交易或其他违背当事人意志的行为。否则产生的相关责任甲方不予承担。且乙方自身同样得注意安全等相关事宜，如产生人身损害或财产损失的，亦与甲方无关。

第七条、本合同书若有未详尽之处，经甲、乙双方协商认可后可续签补充合同，补充合同与本合同具同等法律效力。

第八条、本合同书的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中国法律的约束。

第九条、本合同一式肆份，经甲、乙双方代表签字及盖章后生效。甲、乙双方各执二份，均具同等效力。

甲 方：（盖章）法 人：（盖章）经办人：（签字）签约日期：

房地产分销方案 篇5

合作共赢

销售渠道代理合同

甲方：

乙方：

一、项目情况

项目名称：

项目位置：

销售房源：

项目目前所推出的所有房源。（具体信息详见房源信息表）

二、合作期限：

自

年

月

日至

年

月

日。

三、合作内容及合作价款：

1、合作内容：

甲方现委托乙方在合作期限内为该项目提供拓客服务，乙方在甲方的全权管理下展开工作。乙方应在本合同签订后 日内按照甲方要求组建团队完毕并进入工作状态。

2、成交佣金：

乙方拓展客户向甲方交付房屋渠道服务费，购买100㎡以下的户型，向甲方交纳2万元房屋渠道服务费，可享受总房款优惠4万，购买100㎡以上的户型，向甲方交纳3.5万元房屋渠道服务费，可享受总房款优惠7万，且与售楼部付款方式按期到位的优惠政策可叠加，甲方在签署《认购协议书》或《商品房买卖合2 强强联手

合作共赢

同》后将该费用返还给乙方作为佣金。

3、结算方式：

乙方“渠道分销团队”拓展的客户在签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》并交纳首期房款后视为成交；甲方在客户成交并于双方核实无误后7日内将“渠道分销团队”应得佣金（扣除相关管理费用后）划入乙方指定账户。

4、管理费用：

乙方客户成交后，费用结算时乙方向甲方支付总结算金额的15%-17%作为“管理费用”；该“管理费”用于团队培训、考核、团队激励、团队建设等方面使用。

每月30日前甲乙方对各“渠道分销团队”规定下月销售任务，当月“渠道分销团队”完成规定销售任务的，管理费用按照15%标准扣除；当月未能完成规定销售任务的，管理费用按照17%标准扣除。

5、保证金制度：

各“渠道分销团队”进驻案场开始拓展业务前须向甲方（）交纳3.5万元费用作为“保证金”。

6、保证金的退还：

“渠道分销团队”与甲方合同到期，双方不续约情况下工作交接完毕；在甲方核实无误后3日内将保证金退还“渠道分销团队”。

“渠道分销团队”在合同履行期间由于自身原因被开发商或甲方清场、辞退的所缴纳保证金不予退还。

7、退房时渠道服务费的退还规定

如“渠道分销团队”拓展客户成交并取得渠道服务费后发生客户退房情况，3 强强联手

合作共赢

则应在客户退房情况发生后3日内将渠道服务费退还甲方；如未能按时退还费用则该笔费用将于“渠道分销团队”下一套成交渠道服务费中扣除。

四、甲方的权利及义务：

1.提供关于服务项目所需的有关资料，包括：项目简介、房源销控、平面图、户型图、面积、价格等。保证现有销售政策能长期有效执行。

2.签订合同后，甲方有义务针对乙方销售团队进行综合培训，让乙方销售团队更好了解产品信息。

3.甲方人员负责收取客户认筹金、定金与房款，并负责办理按揭客户的银行贷款及购房合同的备案、交房事宜。

4.甲方负责保证该项目的开发、建设和销售的合法性，申办有关销售之法律规定批文和手续，并以法律或法规认可之程序进行销售认购。

5.及时提供乙方所需的各类资料及政府批文，并确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性。

6.项目整体监控，协调项目相关沟通工作，销售现场管理及客户事宜协调。7.按本合同约定的时间、方式、金额向乙方支付成交佣金。8.因甲方原因造成客户退房的，乙方佣金不退。

五、乙方的权利及义务：

1.乙方要安排公司人员对项目信息以及销售政策进行集中培训。2.未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的资料及文件泄露给第三方。

3.乙方必须要以甲方的销售口径为准，不得超越甲方授权向客户做出任何承诺，不能对客户隐瞒、夸大项目情况。4 强强联手

合作共赢

4.乙方在工作开展过程中需向甲方汇报乙方公司在项目对外宣传上的文字及图片内容，其内容不得损害甲方的企业及产品形象，5.乙方承诺：乙方及乙方工作人员具有履行本协议的资质，并确保服务行为符合国家与地区相关法律法规。在本协议约定范围内，根据甲方所确定的条件（售价、折扣、付款方式、销售手册之内容、认购方式、销售策略、促销及本协议条款等）完成有关接待、销售、认购、推广及宣传活动，在此过程中不得有夸大、隐瞒、欺诈、抬价、擅自收佣、虚假或过度承诺、挪用客户资料、收取客户服务费等行为。

6.乙方保证积极配合甲方项目市场策划、销售工作，按照有关法律规定和本合同约定为甲方提供拓客服务，对甲方所委托事项按时、保质、准确完成，不得以任何理由拖延，影响整体工作。

7.乙方须按照甲方提供的流程、制度、质量表格文件执行。所有关于销售价格、销售策略、销售组织、销售资料、销售收费、对外宣传口径等工作都需要经过书面确认，乙方才能组织实施。未经甲方书面确认的，视为甲方没有授权乙方，乙方不得擅自实施，因此而产生的法律和经济纠纷，一概由乙方承担；因此导致甲方依法须向客户承担赔偿等责任的，甲方有权向乙方追偿。

8.乙方承诺对甲方书面告知的本项目现状条件和情况完全知悉并认可，无任何异议。

9.甲方有权及时对乙方所提交的策划思路、策略、建议、报告分析等工作文件、策略、管理企划，提出修改意见或建议，并随时查询乙方工作情况，乙方及时予以配合。

10.乙方应按照双方同意之决定严格执行。如乙方对有关项目市场策划、销售各方面的策略和执行决定有异议，乙方应及时以书面形式提出；如甲方坚持原决定5 强强联手

合作共赢

不变，应以甲方之决定为标准执行。

11.除甲乙双方协商外，乙方自行负担其根据本协议约定履行相应义务导致的一切开支和责任。

12.乙方履行本合同的行为如因乙方操作不当触犯相关法律、政策及要求，由乙方自行承担由此引起的一切法律责任，并同时赔偿甲方遭受的全部损失。13.如乙方不能按照甲方的节点要求完成相应的目标及标准，甲方有权利随时终止双方合作。

六、其它：

1、如因不可抗力（地震、自然灾害、战争、政府行为），导致甲乙双方任何一方不能履行本合同时，本合同自动终止，双方互不承担给对方造成的任何损失。

2、若无正当原因，合同一方未履行合同条款，另一方有权解除本合同，且有权要求对方承担造成的任何损失。

3、本合同终止时，甲乙双方尚未结算完毕的事项，由甲乙双方按本合同的规定继续进行结算。

七、合同期间如发生争议，双方协商解决，协商不成依法向甲方项目所在地人民法院提起诉讼。

八、廉洁条款：乙方不得接受甲方职员的家属或者亲友从事与合同相关的业务。乙方应当通过正常途径开展相关业务，不得为获取某些不正当利益，甲方发现乙方有违反本条款或者采用不正当手段与甲方人员骗取渠道服务费用等做法，甲方有权根据具体情节和造成的后果追究乙方责任，并对乙方进行200000元人民币（大写：贰拾万元整）的罚款。6 强强联手

合作共赢

九、本合同未尽事宜，甲乙双方协商签订补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，泛亚机构一份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：

乙方：

法定代表人： 合同经办人： 电话：

通讯地址：

日期：

****年**月**日

法定代表人:

合同经办人:

电话:

开户银行:

账号:

账户姓名：

通讯地址:

营业执照编号:

日期：年

月

房地产分销方案 篇6

1，以公司现有人员为基本，都按100元提成，即200元出货。累计销售1000张时，另奖笔记本电脑一台或泰国7日游一次。

2，其开发的分销商按80元提成，220元出货，5张以上。对20张以上，按210元出货，提成空间90元。业务人员按20元/张予以奖励。对于分销商发展的下级经销商，80元利润空间由其自主分配。

3，对于发展的县级代理，首次提货后奖励1000-1500，代理商享有100元利润空间（200出货），后续每次的提货按10元/张奖励。

校园内开展的业务奖励参照分销商制度。即出货220元，业务员有20元奖励。

如果可以增加到25-30元/张的奖励则更好。

以上方案，做为对利润分配计划单的补充，请公司予以批准。

另：关于招商广告的发布

〈〈三秦都市报〉〉搜城咨询广告价格：6*3.2400元/次一个月8000元。

6*4500元/次一个月9000元。

〈〈华商报〉〉 为您服务广告价格：3.1.5240元/次

3*3460元/次

房地产分销方案 篇7

一、背景

5月底29组团钻石岛开盘，办卡增加关键时机。目前项目办卡约90组，远未达到开盘一波冲量的销售目标。开盘前的销售节点较少，而目前办卡进程滞缓。重庆远大汽车销售服务有限公司主要从事高档进口车销售服务业务，主营车型为宝马、奔驰、奥迪、路虎、丰田等国际知名品牌高端越野车。其客户群体具有较强的购买能力和个性品味方面与南山高尔夫项目价值点相切合。

二、目的1、利用远大汽车销售平台，向高端汽车客户的圈层传播项目信息；

2、采用联动销售的方式，深度挖掘远大汽车客户群，直接促成销售；

3、稼接高尔夫球资源与远大客户群，以高尔夫培训班形式增强项目体验；

4、以远大高端汽车展的活动引起客户关注度，提升项目品质体验。

三、执行

1、豪车展

时间：客户升级之前

活动地点：庆隆销售部

邀约客户：远大汽车客户，庆隆客户

宣传方式：远大汽车客户电话邀约，销售现场x展架，dm资料单宣传，远大销售人员讲解

活动内容：

 庆隆项目推荐

 开盘奖品：以远大的一款力型作为庆隆开盘抽取奖品吸人眼球

 汽车推荐：远大提供展示豪车，并作汽力销售推荐

 试驾活动：在项目内规划线路邀客户试驾，让客体验项目环境资源，终点为

样板示范区

 参观样板间：样板区设置冷餐，提供休息， 高尔夫球练习体验：向客户发放高尔夫球练习券

2、“远大尼克劳斯高尔夫培训班”球会活动

时间：2014年5月

活动地点：庆隆高尔夫球学院 邀约客户：远大汽车客户

宣传方式：在远大汽车销售中心物料宣传、远大销售人员电话邀约客户 活动内容：

 以远大汽车客户维护的名义，电话邀约远大客户参加“远大尼克劳斯高尔夫

培训班”，让远大客户到访项目体验高尔夫球运动和圈层生活；

 远大客户在汽力销售现场报名参加高尔夫球培训班，每位学员发放高尔夫球

练习兑换券10张，通过积累达到学员10名以上；  给学员培训高尔夫球运动专业知识和高尔夫别墅价值；

 预计在5月17号、5月24号开班2次，下午2点到5点由庆隆球会提供

专职教练对培训班学员免费教学；

 穿插“庆隆南山高尔夫最美一角活动”，拍摄南山高尔夫项目照片3张，发

朋友圈，得精美礼品。

3、长期合作：庆隆与远大汽车客户资源联动

时间：长期

活动地点：远大销售中心、庆隆销售中心 邀约客户：远大汽车客户、庆隆成交客户 宣传方式：

庆隆别墅——在远大销售中心物料宣传、远大销售人员直接向客户推荐 远大汽力——在庆隆销售中心长期放置一辆名车展示、庆隆置业顾问直接推荐 活动内容： 庆隆别墅销售——

 远大团购：凡远大汽力来访客户、成交客户均为团购目标客户，客户可在远

大销售中心领取远大团购卡；

 渠道给予远大公司分销佣金政策，让远大销售中心成为庆隆第二卖场；  庆隆给远大客户团购优惠政策；

 客户界定：远大电话报备客户、持远大别墅团购卡的客户 远大汽力销售——

 庆隆团购：凡庆隆成交客户均为远大汽力团购目标客户  远大汽力给予庆隆汽车客户推荐佣金；  远大给予庆隆业主购车优惠政策；

 客户界定：庆隆销售人员向庆隆业主发放购车优惠卡，业主凭购房合同和优

房地产策划方案 篇8

青莲家园位于郑州市西北区，北临连霍高速公路，西接河南工业大学和郑州大学，南有莲花街，整个区域201亩坐落于西开发区。

1市场分析

1.1.区域市场分析

一、地理位置

青莲家园位于郑州西区牡丹路与月季街交汇处，区位优势明显，距郑州市中心约12公里，南挨310国道，北临连霍高速公路，交通设施发达。并且处于郑州市西开发区内，紧邻西大学城，完全接受文化的熏陶。

二、市场背景

目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，青莲家园所处地段发展趋势正旺，是很多人所向往的好地段。

现在的房产市场有以下几个特征：a产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。b宣传推广理念落后，一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。c现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，青莲花园居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。

1.2.定向市场分析

本项目位于新西区，但并不仅仅局限于西区，从近的看，涉及到金水区，二七区，以及整个郑州市，从远的看，辐射到周边的市区。近几年郑州发展迅速，交通系统也正在升级，尤其是地铁的建设。未来的郑州将是中原地区的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是人们购房置业的优先选择。

1.3.青莲家园项目分析

(1)项目规划用途：整个面积201亩，用于住房建筑区域160亩，绿化面积30亩11亩用于其他用途（停车位，健身设施用地等等）

(2)项目户型：适用于中高阶层的中小型面积户型

(3)用地性质：居民住宅用地

(4)销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在我们青莲家园价格趋于合理，而且市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，为此我们的人员更加专业化，宣传手段也在不变化创新。

(5)客户需求的变化:A客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；B客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；C客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。

(6)市场环境的变化

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

(7)优势

1出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；

2具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件；

3附近各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；

4周围有郑州大学医院，信息工程大学医院，还有若干医疗场所，离市中心较近

方便人们出行购物游玩。

(8)劣势

1城市生活配套设施缺乏；

2项目相对孤立，难以形成板块效应；

3地理位置偏僻；

4区域发展缓慢，餐饮娱乐业等服务业较贫乏

(9)前景分析

国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；政府加大卫星城的投入 项目周边城镇的人员具有购买欲望大学城的发展促进文化的进步

(10)前景威胁

郑州政府的政策导向以及附近楼盘项目的发展都会使客户的流向出现问题；楼盘自身影响力小，客户无法得知青莲家园的有关消息；

1.4.项目周边配套状况

学校：郑州大学河南工业大学信息工程大学郑州外国语学校

超市：丹尼斯超市

其他：郑州高新区管委会

周围交通：45路公交车，将建成的地铁一号线

2.项目市场定位

2.1.市场地位

本案的均价在8000元/平方米，最低价可保持在5000元/平方米以上。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市西北区域楼盘的聚集之地，是这一块地区成为居民住宅中心。

2.2.项目形象定位

户型：

A:3室2厅1卫1厨

B:3室1厅1卫1厨

C:2室1厅1卫1厨

项目特色：住宅以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

2.3.项目客户定位

本项目201亩，客源定位：

1青年人：刚步入社会以及结婚等问题，需要房子，但收入较低，无太多存款，对住房面积要求不大。

2公司员工类：这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；多数人有一定的经济基础，但不会太雄厚，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；

3自主创业类：。经济基础较为雄厚，能承担很大的经济支出。社交圈较大，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；

4公务员类：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求；

3.3.付款方式建议

（1）一次性付款：选择一次性付款，可获得高档家居以及一年的免费停车时间

（2）分期付款：首付超过房价的40%以上，可享受免去半年物业费的优惠政策。

（3）银行贷款：公司为其出示证件，向银行贷款

3.销售策略

3.1.市场气氛培养

市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：

（一）视觉，运用雕塑、摄影、油画、建筑等作品吸引客户来欣赏；并夹杂各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，让买家明确功能；不可缺少样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望；

（二）听觉：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。

（三）味觉：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具；

（四）触觉：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染；

（五）嗅觉：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围；

综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。

同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球营造销售气氛。

3.2.促销手段建议

① 本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书；

② 工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；

③ 电台广播，随时随地，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果；

3.3.媒体选择

房地产团购方案 篇9

团购简介

市面上常见的团购有两种：

1、网络团购：由团购商与卖家切定价格和数量，团购商进行推广，销售款项进入团购商支付宝账户，成功后消费者凭短信取货。

2、大宗团购：由第三方机构(媒体、装修公司)拉拢消费者，同商家对订单进行谈判，取得让利后筹资达成购买。

我们考虑的团购结合上述两种方式，采用明码标价的方式，即达到广告上表示的团购数量即可获得特定折扣，通过订金方式交易，借助中介渠道和推广会进行配套宣传。广告的方式如下：

A、团购信息推广(例)

XX团购网，独家代理“荣昌・东方广场”团购事宜。

10人以上即可享受9.8折，封顶100人组团，9月截止。

(另外附带具体的折扣表格)

B、团购数量发布(例)

截至8月20日，团购人数达到24人。

还有2人，即可享受团购价9.2折!

执行流程

1、 确定方案：核算团购可以承受的价格优惠幅度，确认推广计划，

和售楼处协调具体的团购销售流程;

2、 启动推广：以第三方形式组织发布会启动独家团购，渠道上借

助中介网络和人脉，以收取保证金的方式，在各县市设置若干报名点，网络、报刊、电视同步启动推广;

3、 正式报名第一文库网：有客户进行报名的`情况，一方面登记资料，一方面

收取一定的订金。开发商根据报名的情况，实时更改广告，增加事件的噱头，达到推广的效果。

4、 线下交易：开发商根据报名情况，筛选或组织客户进行成交，

并按照实际约定的价格和销售方式。具体工作由售楼处配合。

折扣设计

根据开发商对客户的实际把握，和售楼处定价策略决定。 人数

折扣

10人 98折 25人 96折 50人 94折 100人 92折

优势分析

1、 充分利用推广成本：用同样的推广成本，把推广和销售捆绑，

制造团购的事件进行宣传，节约推广成本的同时，也灵活的把销售以团购的方式结合进来，塑造了成交了可能。

2、 广告上的噱头：在眼花缭乱的广告中，以团购这种方式，独立

区隔出一块市场，我们最核心的说法既是“中俊对面”，而通过团购和中介渠道的建立，这个产品很快就能在市场上铺开。

3、 开发商控制交易：开发商对交易全程可控，通过对报名资料的

整理和成本核算，可以灵活的在广告上体现期望的折扣，而活动过程中团购人数也是可以控制的，在交易上，更可以根据售楼处的实际情况来和具体客户或具体的团购客户协商。

4、 不损害经济利益：团购本身就是利用广告预算在进行推广和活

房地产活动方案 篇10

就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

二、市场分析

1.1写字楼宏观市场分析

在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至底。至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2武汉写字楼现状分析

要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。

武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间，租价基本在40-70元/ M2·月之间，，管理费基本在10-15元/ M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。

武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。

2、主要竞争对手分析

2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)

因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场B座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。

亚贸广场经济指标

名称：亚洲贸易广场

地点：武昌区武珞路628号

开发商：亚洲贸易广场股份有限公司

总占地面积：1 M2

总建筑面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2

规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成

层高：A座28层 B座32层

功能：底楼—美食城、肯德基、停车场

一楼—五楼为商场

A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼

A座18-28层为高档写字楼

B座为高档写字楼

租售方式：出售、出租、以租代售三种形式

售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投

资优惠政策

租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)

以租代售：120元/ M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%)

管理费：5.5元/ M2·月

入住率：B座100% A座尚未入住

配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙

楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美

食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

球馆、美发美容中心等。

实用率：69%

外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅 蓝色玻璃

内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A

座共6部电梯

内部装修：写字楼无天花、水泥地面

优惠政策：

三、 项目分析

1、项目理解

项目名称：中商广场

地点：武昌区中南路

占地面积：6700M2

建筑面积：

规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成

楼高：180米

楼层：A座49层 B座38层(均含地下二层)

功能：地下一、二层为停车场

地上1-6层为购物中心

地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心

地上10-49层为写字楼

实用率：62%

室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部

专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米

室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌

火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统(BAS)、

自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统

(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统

(OAS)

空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风

增氧系统

消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报

警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36

层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部

直升全程消防专用电梯

供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小

时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以

供主要设备的紧急启动

停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系

统由电脑控制，全天候服务

外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色

玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰

内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用

高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套

装修。写字间均装天花，地面铺地毯

租售方式：可售、可租

售价：均价7000元/M2

月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2

开发商：中商集团中江房地产开发有限公司

物业管理：中江物业管理有限公司

物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司

建筑商：武汉建工集团

2、过往推广策划

2.1过往市场定位：5A智能大厦

2.2过往目标客户群定位：IT行业

2.3过往销售价格：7000元/M2

3、项目机会及优势分析

3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。

3.2 国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。

3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力

3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边

众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、

儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。

3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，

又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充

分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活

优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。

3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必

备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。

3.8 中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对

手30%的率下降到20%左右，即从7000元/M2调整为5600

元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市场、灵活应变。

3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与

竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。

3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于

租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。

4、项目问题及劣势分析

4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，

因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根据点尚需时日

4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教

科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。

4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以

其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。

4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为

地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，

要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。

4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱炒期楼的投资客已无空间。

4.6中商广场实用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。

4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，

应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。

四、项目介入市场身份设定

根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：

1、市场形象定位

中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：

项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦

原因：该项目有足够的质素支持上述定位

支持点：

1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中

心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们

心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化

位于武汉政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独性。

1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商

广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。

1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监

控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动

化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。

2、项目市场推广定位

根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。

项目推广定位：领袖风范、商贵首选

2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企

业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户

群体的特性，突出尊贵感。

2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，

以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管

公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目

的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获

得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业

主来说也会以入主中商广场办公而自豪。

3、目标客户群定位

3.1从企业性质定位

境外跨国企业，尤其是知名国际企业

国内中大型国有企业

国内有实力的私营企业

3.2从企业类型定位

房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。

3.3从目标客户的来源定位

对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;

现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);

投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);

自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。

但首期款不能太重，贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)

4、项目价格定位

4.1 售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高

价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，

此价位应该是中商广场的价格突破点

4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，

另管理费12.5元/M2(含空调费)

五、项目包装

1、 售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)

原则：体现中商广场的档次与风格

体现一种大气、豪气

2、 中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)

3、 中商广场大门前升旗设计(见附图)

4、 更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。

六、推广策略

1、 本项目推广四大障碍点

1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。

1. 2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。

1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。

1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。

1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。

2、 本项目推广五大突破口

2. 1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。

2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘

价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。

2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基

本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物

管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品

展示会的场所等。

2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必

须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取

五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以

此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。

2.5 目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。

3、 设计logo、统一标识

4、 项目包装(前面已述，略)

5、 宣传主题

5.1中心上的中心(强调区位)

5.2东方之颠 世纪基业(强调气势)

5.3上流品味 领袖风范(强调地位)

5.4商贵云集 商贾首选(强调客户群层次)

5.5口首付、口风险、五年返租 震撼江城(强调付款轻松及高回报率)

5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)

6、 媒体广告(见附页)

7、 媒体计划(略)

七、营销策略

二、 营销节奏及分区销售建议

A座为10—50层为写字楼(其中第10、23、36层为安全层)，即共38层写字楼，面积约40000M2。

B座10—38层为写字楼，(其中第10、23、36层为安全层)，即共26层，面积约26000M2。

分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。

2、 价格策略

2.1 价格均价建议不高于5600元/M2

2.2 价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差

2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。

2.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。

3、 付款方式策略

3.1 付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。

营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。

3.2投资秘笈主体内容

3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对具体客户实施如下。

3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：

例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”， 售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：

该写字楼原销售总价为：100 M237000元/M2=700000元

该写字楼现销售总价为：100 M235600元/M2=560000元

免该客户物管费金额为：100 M2312.5元/ M231232=30000元

该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：

首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元

该客户贷款额为：56000350%=28000元

该客户每月供款额为：(280000y10000)3129S38≈3623元(以

住房贷款利率计算)

该客户租写字楼每月所交租金为：5500元

每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元

从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。

3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2

具体计算为：100M2*5600元/ M2=560000元

该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元

(第一个月交清)

该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元

每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元

每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元

五年还返该客户金额为：56000*5=280000元

该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元

该客户贷款金额为：560000÷2=280000元

该客户月供金额为：(280000÷10000)*129.38=3623元

还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元

五年内还返该客户的月平均租金为：

(560000÷12)÷100≈47元/ M2

该写字楼正常出租价格为：55元/M2

发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元

发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元

3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种

八、促销策略

1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户

为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，

保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目

标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村

销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。

2、 DM邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜

访前先实行DM邮寄，拜访。

2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼

的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

3、 优惠政策

3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。

3.2租或买写字楼获x人x日游

限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。

旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。

3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商

购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;