房地产公司工程管理制度（精选8篇）
目录
第一部分投资管理
第一章项目投资管理制度
第二章项目建议书编制指引
第三章项目可行性研究报告编制指引
第四章项目立项评审决策指引
第二部分规划设计管理
第一章项目设计管理制度
第二章规划方案设计作业流程
第三章建筑方案设计作业流程
第四章景观环境设计作业流程
第五章规划设计指引编制要点28
第六章规划设计任务书编制要点
第七章项目规划方案评审指引
第八章建筑单体方案评审指引
第九章景观设计任务书编制要点
第十章施工图审查基本要求附：项目规划设计方案简评表施工图审查意见表49 6 9 11 19 2125 26 27 33 36 38 41 44 46
第三部分工程管理
第一章工程管理组织51
1.1管理组织机构51
1.2项目经理部的组织管理52
第二章经济合同管理55
2.1经济合同管理规定
2.2工程类合同编制要点59
2.3标准格式合同内容要点
2.4对外合同及付款签批的意见
2.5合同付款管理程序
附：经济合同审批表（500万元以上）
经济合同审批表（500万元以下）
经济合同付款审批表
合同管理台帐71
第三章采购与招标管理
3.1招标管理规定72
3.2材料设备采购规定
3.3甲供材料设备采购操作要点
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引
附：招标文件审批表85
中标通知书86
投标承诺函87
履约保证金保函88
材料设备采购计划表89 55 61 63 6668 69 70 72 788183
限价（指定品牌）材料设备审批表91乙供材料设备审定表92
第四章工程进度管理93
4.1工程进度管理规定93
4.2施工进度控制流程
4.3施工进度控制指引
4.4进度计划内容编制要点
第五章工程质量与施工管理
5.1项目施工管理规定
5.2施工组织设计制度
5.3技术交底及施工图会审制度
5.4样板指路制度110
5.5工程质量现场检查内容与要求
5.6材料设备质量技术要求管理规定
5.7材料设备进场验收指引
5.8质量保证资料检查要求119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求
5.10项目预验收检查要点
5.11项目竣工验收检查要点
5.12工程技术档案范围与建档要求
5.13工程竣工总结编制指引
5.14工程管理奖罚制度
附：重点监管部位质量监管计划表95 99 104 108 113 115 117 122 124 126 132 135 ***121
材料设备进场验收单138
甲供材料设备台帐139
第六章工程造价管理140
6.1成本管理制度140
6.2工程设计变更管理规定
6.3现场签证管理规定
6.4项目成本核算与分析指引
6.5工程结算控制指引
6.6工程造价管理奖罚制度
附： 设计变更审批表
设计变更通知单
现场变更签证通知单
现场变更签证费用审核单
成本动态统计控制表159
现场签证统计台帐
设计变更统计台帐
合同统计台帐163
第七章安全文明生产管理
7.1安全文明生产管理制度
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引
7.3施工现场安全检查指引170
7.4施工现场文明生产管理要点
7.5工程事故处理指引143 147149 151 154 155 156 157 158 161 162164 168172 173164
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制175
第二章 营销策划管理176
2.1 总则176
2.2 总体策划177
2.3阶段策划及实施
2.4市场调查与前期策划
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准
第三章 现场销售工作管理
3.1销售准备
3.2现场销售过程
第四章现场销售工作规范195
4.1销售准备工作
4.2销售价格管理要点
4.3销售合同范围与草拟注意事项
4.4销售面积确定操作要点
4.5销售工程设计装修注意事项
4.6广告方案与实施操作
4.7销售过程管理要点
4.8房产价格折扣管理指引
4.9销售收款指引214
第五章客户服务工作规范
5.1客户服务部职责
5.2客户资料管理指引178 182192 192 193 195 199 201202 204206 209 ***
5.3退换房办理指引220
5.4更名办理指引222
5.5客户按揭代办指引224
一、管理工作范围的审计
1. 企业内部工程管理。
企业内部工程管理包括集团公司工程管理部对现场工程部的管理和现场工程部内部的管理。
(1)集团公司工程管理部对现场工程部的技术支持和监督管理等,主要体现在建立和完善集团总部工程质量、安全、文明、技术标准体系,包括工程各阶段的预控要点和检查标准等内容,并组织标准体系在区域公司、项目公司的培训、推广和应用。开展集团制度执行情况检查工作时,依据集团公司工程管理部发布的各项规章指引文件,针对项目现场实际完工进度,检查各项制度的落实情况,并了解集团公司工程管理部对文件贯彻执行的情况。这可以从制度上审计规章的落实情况,对管理控制进行评价。
(2)对现场工程部内部管理的审计,应先了解现场工程部人员的分工和任务分配,再针对考勤、日志、内页审核、现场督促等多方面进行审计。一般各项目公司工程部都会有管理制度,对公司承建的各项工程进行全过程施工组织管理,通过对各项目的组织管理及其与公司其他部门的协调配合,实现对各项目的安全、质量、技术、文明施工、工程资料以及成本核算等的有效控制。
企业内部管理审计,可以从内部控制角度检查制度执行和控制漏洞,降低内部消耗风险,分析管理不到位的原因,提出相关的管理建议,提高管理效益。
2. 对对方单位的管理。
建设单位现场工程部实行目标责任管理制,全面负责项目施工现场的质量、进度、安全、文明等方面的监督、管理与协调工作,并针对工程成本控制提出建议。在项目施工开始前都会签订详细的合同,约定各类施工事项。例如,监理合同约定了相关监理工程师的人选,核实监理人员是否按合同要求全部到位、人员变动是否按照合同约定办理了相关手续且经过我方允许、是否存在书面的同意文件等。但是在现场工程部,存在缺乏合同思维的问题,其与施工单位、监理单位和设计单位的工作接触中,并未严格按照合同的要求进行监督管理。
通过合同和图纸管理对方单位,可以准确地对人员、质量、进度等方面进行监督,有利于我方加强对现场的控制。对发现的个别事项的违规操作,也可以采取相应的措施,通过正式的联系形式予以制止。此举还能更好地提升我方工程师对合同和图纸的熟悉度,加强他们的施工管理能力。利用合同和图纸管理,不仅可以使管理权力得到强化,还可以降低不必要的工程成本。例如,绿化工程涉及的树木棵数、品种和位置都在合同及图纸上有具体的标注,按照合同和图纸的规定实地检查绿化情况,能很快地识别施工单位自行进行的工程成本核减操作并采取处罚措施。并且,通过行业内通用的审批手续,可以了解各项工作进展和合同履约情况。具体可以从以下几方面着手:
根据施工单位提交的施工组织设计、方案和进度计划,检查审批手续是否完善。按正常要求需要经监理单位和建设单位批准签字的地方各项签字盖章是否齐全,以上都是检查的关键。此外,开工前工程的开工令是否经由我方建设单位签发也需要查看,可能对后期的工程总工期会有影响。
开工前的施工设计技术交底及图纸会审工作,应组织设计、监理、勘察、施工、建设单位共同参与,需要有相应的会议纪要和签到表,各方单位都要签字。
施工单位不论是总包单位还是分包单位,均要求其在施工前对施工人员进行书面的技术安全交底,文字说明质量控制要求和相关的操作工艺流程,交底的施工人员均要求签字确认,并且监理单位有责任对这项工作进行监督。
施工现场领用的主要材料要求“三证”齐全,即经营许可证、产品质量合格证、产品质量检测证等均要齐备。另外,对于甲供材、甲方指定的品牌和特殊要求材料,除了要由规定的监理单位验收,还应有建设单位到场进行验收。对不合格、不符合合同要求或规格型号不符的材料,施工单位均不得使用。
严格抽查监理或施工单位的旁站记录、验收记录和监理日志,这部分资料包含工程的关键工序、隐蔽工程的验收记录和相关的过程跟踪监督旁站控制记录。根据目前的验收制度,可根据各种验收记录比对资料的真实性之后,再决定是否执行整改程序。
一般要对工程的工序控制进行复核检查,如未经建设和监理单位的复核签证,施工单位是不予许进入下道工序进行施工的。
工程建设过程中的任何流程变更和业务增减核定都有规定的手续,各项技术变更和核定、图纸修改、材料变更、设计变更等均要求监理单位审核,涉及设计问题的还需要设计单位认可,并报建设单位同意并签字确认。而且各项变更可能会引起使用功能和成本的变化,故对于变更手续的要求一般都比较严格。
分部工程的验收应按规定的质量检验评定标准进行,施工单位在自验合格后,由监理单位初验后再报建设单位复验,最后组织设计、勘察单位和质检站等共同参加验收评定。
在施工过程中发生质量事故时,除应及时通知建设单位和相关政府部门,监理单位、施工单位、建设单位和质监单位也要到场,一起分析事故原因,确定后续的处理方案,并在处理后进行复核检查。同时关于这个过程的详细记录应得到各方的签字认可后,再行备案。
施工现场每周由监理单位组织召开监理例会,施工、建设、设计等单位均应派代表到场参加,对涉及的问题共同进行研究,会议纪要上各方代表均要签字确认。另外,对于监理例会上对所涉及的问题提出的解决方案,需要进行记录,以供法律纠纷时使用。
对于施工单位和建设单位的内部资料法律上要求进行存档管理,还要对照各个阶段和过程的资料整理台账。另外,根据资料验收要求,施工单位的档案资料需要先进行自检,然后交监理单位复核,再由建设单位审核,竣工后统一交当地的建设档案馆备案。
施工单位在工程完工后应首先进行自检,并将完整工程竣工资料先报监理单位审核,再由建设单位进行竣工初验。整体工程需要由建设单位组织施工、设计、监理、勘察、物业等单位一同进行竣工验收。各类会签确认、验收意见和工程验收证明书上必须有完整的签字盖章,并且各类复查验收记录需要存档。
监理单位在工程竣工后一个月内需要提交监理总结报告;同样建设单位工程部要在工程结束后完成工程后评估报告,对整个工程建设项目进行系统总结,分析建设中的经验和教训,并组织全公司的工程分享会议,加强经验交流。
二、质量工作范围的审计
1. 根据内部资料的检查。
通过内部的指令单、联系单和设计变更情况,确定具体变更项目和内容,针对已审批同意的情况进行现场核实,检查变更执行的情况。
根据公司内部发布的质量指引要求,抽检可见范围内的质量规范遵循情况,对各项样板先行比较,再检查实际执行情况。
通过对以上两个方面的检查,可以发现现场工作的不足。对质量要求把控不严、监督不到位的事项,需要规定具体整改时间,并将检查结果转发集团工程管理部。
2. 根据外部资料的检查。
通过查看现场主要施工总包单位和监理单位的资料,可以全面了解现场施工质量情况。施工总包单位资料的检查包括:甲方指定品牌的钢筋、管材和电缆是否超范围,同条件试块是否充足,材料送检报告是否齐全,隐蔽工程及混凝土浇筑验收记录是否齐全等。监理单位资料的检查包括:查看监理日志记录,检查对应施工单位的工作情况是否存在计划和实施上的不一致,检查监理通知单的闭合情况,比对监理旁站记录与监理日志等。
通过对以上情况的检查了解,可以知晓施工的实际情况,并能对总包单位和监理单位的质量把控有所了解,侧面反映出我方工程部质量管理的情况。
三、安全工作范围的审计
1. 保证现场资源的完整。
不论是对于建设单位、施工单位还是监理单位来讲,完整地收集现场资料不仅能全面反映施工现场安全文明生产状况,而且能明确施工负责人和具体施工人员在安全生产中各自承担的责任,有利于提高建设单位、施工单位在生产中的安全意识。
通过总包单位、监理单位的内部资料可以了解安全措施的具体要求,并且可以评价文件资料方面的安全工作是否到位。具体包括以下资料:施工现场起重机械拆装报审表、施工现场起重机械验收核查表、项目重大危险源控制措施、项目重大危险源识别汇总表、危险性较大的分部分项工程专家论证表、危险性较大的分部分项工程汇总表、特种作业人员登记表、地上和地下管线及建(构)筑物资料移交单、地上和地下管线保护措施验收记录表、安全防护用品合格证及检测资料、生产安全事故应急预案、文明施工管理机构及职责划分脚手架和卸料平台及支撑体系设计与施工方案、钢管扣件式支撑体系验收表、落地式(或悬挑)脚手架搭设验收表、工具式脚手架安装验收表、工程项目安全防护资料、基坑和土方及护坡方案与模板施工方案、各项安全防护设施检查记录、基坑支护验收表、基坑支护沉降观测记录表、基坑支护水平位移观测记录表、人工挖孔桩防护检查表、特殊部位气体检测记录、临时用电接地电阻测试记录表、塔式起重机租赁和使用及拆装的管理资料等。
2. 重视安全保障措施。
根据《建设工程安全生产管理条例》的规定,相关单位需明确各自应承担的安全责任。因此,安全审计过程中要对各项安全措施和各种安全文明标识标牌重点关注:比对施工安全方案的各项措施,检查时多采用突击检查或夜间检查的方式;对照监理例会、监理日志、监理通知单等要求的整改情况,核对、检查安全整改措施情况;随机抽查现场是否存在安全漏洞事项。
四、审计结果的分析
对审计结果的分析,需要注意各项支撑性资料是否齐全。对于现场发生的各项问题,要求在工作底稿上记录并签字确认。工程类的事项分析应从建设单位、施工单位、监理单位等多维度进行考虑,分析导致各项问题产生的客观原因。对部分有争议的事项,可以在现场先与我方工程部人员进行交流,待记录妥善后,与高级管理层进行沟通,听取相关意见后再判断是否与公司管理目标相违背。
针对发现的重大问题,应要求责任方进行反馈,主动提出是否存在审计缺失的情况,让被审计单位确定所发现问题的真实性和完整性,以减少被审计单位可能对此事项的异议。如果能够保证审计分析结论的可靠性,后期一般不会发生推翻审计结果的情况。
工程管理为房地产公司经营业务的重要组成环节,涉及部门协调的情况较多,涵盖范围较广。针对发现的问题,应谨慎处理,与相关专业部门进行充分的协调,才能得出准确的分析结论。
五、改善性建议
提供管理型的建议时,要立足管理层的制度规定,对发现的制度缺失或控制漏洞,提出相应的措施与建议。该类型的建议必须与管理层对公司的战略期许保持一致,必须能加强和完善制度体系的建设,必须能在一定程度上降低风险水平。相关建议包括以下几种类型:
1. 认知型的建议。
主要针对因沟通渠道的不畅通产生的分歧事项,对工程现场进度及工程人员的不信任提出改善建议。该类型的建议必须立足于公司现有体制框架内,必须能找到认知的切入点,还必须能在管理层和基层员工之间形成共鸣。
2. 督促型的建议。
要求督促解决已发现的问题,对后期整改时间和范围提出要求,明确具体整改责任主体。该类型的建议必须是经被审计单位认可的,必须是能在对应时间进度内完成的,此外还必须是针对后续跟踪反馈过程中发现的问题。
3. 教育型的建议。
必须能满足基层员工的需求愿望,必须能在管理层工作范围内,必须能取得实际培训效果而不是仅流于形式。
4. 奖惩型的建议。
如果涉及个人或部门功和过的,应该按照公司规定,明确提出应该给予的奖励或处罚措施。该类型建议,必须包含具体有据可查的奖惩行为,必须是经高级管理层同意的,必须是涉及个人且能够被部门认可的。
六、总结
工程预决算审计或者工程审计全过程监督主要侧重于工程成本的降低,对具体的管理工作没有针对性,无法满足房地产公司内部对现场工程管理的监督控制需求,对合作方的合同管理情况也不太理想。因此,很有必要加强内部审计工程管理,从而获得管理层预期的提高管理效益和降低工程成本的效果。
工程管理审计,即内部审计工作的具体操作并不只包括以上的几个方面,其具体的内容还应根据公司内部的要求来执行。但基本的流程和应注意的要点,已包含在上述内容中。因工程管理工作的复杂性,必要时应配置专业的工程管理人员担任审计工作。前期工作应注意资料的收集,应组织内部审计人员先行学习正式合同、投标文件、管理手册等材料,为工程管理审计工作做好准备,并提出风险点的审核计划。做好以上工作,审计人员才能在现场工作中发现问题,并有助于提高后期的建议采纳率。
综上所述,工程管理审计工作除了造价审计,还可从多方面加强现场管理、工程质量和安全工作,并且可以提高建设单位现场工程师的管理地位,对管理效益提升和成本降低均能产生积极的影响,能较大程度地满足管理层对工程管理工作的控制力度要求。另外,工程管理审计工作也是对工程造价工作的一种检查,通过现场的工程管理审计,可以发现施工不足之处或者质量缺陷,也是对工程造价核减情况的提示或者复核。
参考文献
闻国胜[J].房地产开发企业审计应关注的重点问题及对策[J].审计月刊,2006(3).
郝伟.工程管理内部审计问题分析与对策[J].内蒙古科技与经济,2015(1).
王道明.工程项目管理不同阶段的内部审计方案[J].中国高新技术企业,2008(14).
摘要:本文介绍了建设工程设计阶段造价的特点及重要性,从房地产开发公司的角度出发,分析了工程设计阶段造价管理存在的问题,提出了加强工程设计阶段造价管理的具体措施,供大家参考。
关键词:工程设计 造价管理 限额设计
0 引言
随着全球经济环境走入低谷,中国房地产行业也不可避免的随之迎来了冬天。在所有行业都在寻找出路、寻求逆境中立于不败的今天,地产行业也应该开始考虑如何从粗犷型向集约精细化发展的转变。一个地产项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消费过程,从投资决策,到初步设计、技术设计、施工图设计,再到施工、项目完工、销售……,长期以来,地产行业普遍忽视工程建设项目前期的造价控制,而把主要精力放在施工阶段——审核施工图预算、审核变更签证价款、合理结算工程价款,这些是目前地产造价部门重点关注和且投入较多人力物力的阶段,这样做尽管对工程造价的控制也有效果,但毕竟被动控制。而实际上,一个工程的造价70%的影响因素,是由决策和设计阶段所决定的。如果加强设计阶段的工程造价管理分析,就能有效地控制建设工程造价,取得事半功倍的效果。
1 建设工程设计阶段造价的特点
工程设计阶段是整个工程的决定性环节,是组织施工的依据,直接关系着工程质量、造价成本、使用效果。一般建设项目分初步设计和施工图设计两个阶段,大型的或技术上复杂的项目分为初步设计,技术设计和施工图设计三个阶段。工程设计阶段编制的设计概算,是具体工程项目投资控制的最高限额,也是控制施工图预算的依据。控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策和设计。设计概算确定工程造价不能是简单的按图套用概算定额,而要专业的造价工程师和设计师协同考虑多方面因素对造价的影响,起到有效控制造价的作用。
2 设计阶段造价控制的重要性
从地产目前状态来看,由于市场供求瞬息万变,决策层为了及时对市场作出反应,往往需要在较短的时间内就做出项目上马、限时开始销售的决定,常常导致投资决策时连方案都没有。要准确确定投资额确实不那么容易,尤其是变化比较大建筑,比如宾馆饭店,开发商往往想通过施工过程阶段的造价控制来达到不超出投资预期的目的,可是由于建筑方案、设计标准、所选用的材料设备、所采用的结构形式等等,影响工程造价的因素各不相同,致使一个项目的造价干差万别。如果没有完善的设计,必然大大加大造价控制的难度,甚至导致投入、项目质量与项目销售或经营的多方矛盾难以权衡,俗话说的好,“磨刀不误砍柴工”,因此非常有必要在设计阶段加强对各个工程的造价控制。
3 设计阶段工程造价管理常见问题
3.1 设计部门重技术轻经济现象普遍存在 无论是受委托的设计单位或者是地产公司自己的设计部门,常常为追求各自的经济效益想方设法多揽活,多出图,强调多完成任务,增加产值,却不注重设计的经济效果。为了使建设方、投资方满意,设计注重外观造型,而忽视工程造价,盲目追求高标准。
工程设计单位没有合理架构,往往一个设计团队总体缺乏经济观念,没有专人负责经济这块的工作,重技术,轻经济,为了完成任务,任意提高安全系数和设计标准,不愿接受先进的经济可行的技术措施,造成工程的极大浪费。技术和经济分离,不能实现限额设计。使技术与经济脱节,工程造价难以有计划性的控制
3.2 限额设计层次较低 有些开发公司只要能实现销售利润,前期的限额控制显得比较程序化,非常粗略。限额设计对各方面的人员提出了很高的要求,要求技术人员要不断拓展自己的技术知识.不断提高自己各方面的工作能力,限额设计也要求经济技术人员发挥专业知识,协同设计人员共同完成设计任务。由于设计开发团队架构的不合理,常常导致有些开发公司虽有限额设计方案,但不切实际,变更随意性大,常会突破已定限额。
3.3 造价管理人员难以参与及配合设计工作 工程造价管理是一个涉及面很广的系统工程。需要一批高素质的一专多能的复合型造价人才。就目前地产行业现状而言,由于长期以来工程经济工作得到的重视不足,被认为是辅助的,现在工程设计人员不懂概预算,也很少过问概预算,设计人员对概预算知识的缺乏必然影响到对设计造价的有效控制,我们的概预算人员,大部分只会接图纸套定额进行概预算的编制,对工程设计的有关专业技术知之甚少,或根本不懂,也不想去钻研,这样的概预算人员,在进行设计造价控制的过程中,无法为设计人员提供重要的可采纳的意见,从而导致没有一个合理完善的协作团队。
3.4 设计阶段招标不规范,开发商重视程度不够 设计阶段实行招标、投标制,对于整个地产行业发展都是有利无弊的,相当于为那些优秀的设计单位提供机会,也为开发商找到了最合理的造价、最优的设计。招投标制度作为市场经济下配置资源的一种重要手段,已广泛被人们所接受。而目前只有大型项目或国有项目才有比较规范的设计招投标工作。多数私有化的地产开发商很难有规范的招投标过程。招标的目的是设计方案优劣的比选。但目前招投标过程中仍存在很多不规范的行为,如有的开发商压低设计费,有的设计单位采取一些不正当的竞争手段等等。有的开放商甚至不采用招标方式,以为这样可以节省招标成本,而实际经济效果往往相反。
4 设计阶段造价控制的方法
4.1 建立健全制度 开发商本身要建立和健全设计造价管理工作,形成责任制度,动员各方面人员齐心协力做好设计阶段的造价控制工作,将工程技术人员和概预算人员的责、权、利与工程造价控制挂钩,才能调动其积极性,才能把设计阶段的造价控制工作做深、做细、做准确;只有制定好设计阶段工程造价控制的协作制度,把相关人员的协作工作从制度上规定好,才能共同把住设计阶段的工程造价控制关。
4.2 提高设计人员的水平 放长线、钓大鱼,开发商需要加强专业人员的培训,不断提高各方面人员的综合素质。设计人员、概预算经济人员要具备比较好的综合素质才能胜任相应的工作。针对设计人员不太懂概预算,经济人员不太懂工程技术以及新技术、新工艺、新材料不断出现的情况,就必需进行有针对性的培训,不断提高相关人员的综合素质,使其在设计过程中自觉地把技术设计与经济设计有效地结合起来,为加强设计阶段工程造价控制创造必要的前提条件。只有这样,设计阶段的工程造价控制才能持续有效地进行。
4.3 重视和完善工程设计阶段的招标工作 工程设计采用招投标制将会促使设计单位以及设计专业人员增强风险意识、提高设计水平和经济核算质量,从而达到优化设计的目的。工程设计分方案设计、技术设计和施工图设计三个阶段。为了有效避免设计阶段只注重方案招标,忽视技术设计和施工图设计阶段的招标对工程造价控制带来的问题,在设计招标工作中,不仅方案设计阶段通过招标完成,而且对技术设计和施工图设计也应引入竞争机制,使每个设计阶段均通过竞争完成己是势在必行。这样一来设计在每个细节上都会精益求精的去完成,否则,就有落选的可能。在设计阶段的评标定标应该通过技术、经济和效果评定,力求选择在技术先进前提下确保经济合理。在经济合理的前提下确保技术先进,在满足使用功能的前提下注意造型别致美观,既在经济、技术、质量三者间找到最佳点,以最少的投人创造最大经济效益的设计投标单位为中标单位。
4.4 把限额设计作为设计阶段造价控制管理的重要手段,加强设计变更管理 限额设计是当前普遍采用的控制工程造价的一种有效方法。限额设计是按上一阶段批准的投资控制下一阶段的设计。但限额设计并不是一味考虑节约投资,这需要设计单位对技术和经济这一对立统一问题的深度研究,从而克服长期以来重技术、轻经济的思想。
加强设计变更管理也是限额设计的一个重要内容。在工程各实施阶段,设计变更更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,反之就越大。如在设计阶段变更,则只需修改图纸,其它费用尚未发生,损失有限;如在采购阶段变更,不仅仅需要修改图纸,而且设备、材料还需重新采购;若在施工阶段变更,除以上费用外,已施工的工程可能要拆除,势必造成重大变更损失。为此,必须加强设计变更管理,尽可能把设计变更控制在设计阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,使工程造价得到有效控制。
4.5 设计方案优化 应用价值工程进行设计方案优化,价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动、着重对产品进行功能分析,使之以较低的总成本,可靠地实现产品必要的功能,从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。在设计阶段进行多方案比选时,利用价值工程进行方案优化,综合各方面因素选择技术先进经济合理的最优设计方案,不盲目追求高标准,使设计方案在体现适用的基础上适当美观,合理使用人力、物力和财力,以达到合理、有效地控制工程造价的目的,花少钱办大事,使有限的资金最大限度地发挥作用,提高投资效益。
4.6 推广标准设计 标准设计是根据共同的条件按照通用的原则编制的,是经过一定程序批准的,可供设计单位重复使用,既优质又经济。对于地产开发商来说,是很值得实施的经验方法,标准设计能较好地贯彻执行国家的技术经济政策,合理利用能源、资源、材料和设备,并能够缩短设计周期,加快施工进度,因此,采用标准设计一般都能使工程造价低于非标设计的工程造价。同时标准化的设计便于企业造价管理的积累,形成企业定额,给企业的造价管理带来很深远的意义。
5 结束语
XXXXXXXXXX房地产开发有限公司
工 程 管 理 制
工程管理部
XXXXXXX 度
XXXXXXX地产开发有限公司
目 录
一、编制目的
二、管理目标
三、管理依据
四、质量管理
五、进度管理
六、安全管理
七、文明管理
八、资料管理
九、会议制度
XXXXXXX地产开发有限公司
一.编制目的
为了使本工程各项管理工作满足公司管理要求，确保施工管理的各项工作有序、按标准在受控状态下进行，实现本项目的管理目标，特制定本管理办法。二.管理目标
2.1.质量管理目标：主体结构确保“达到合同要求”，单位工程达到合同质量标准要求。
2.2.安全管理目标：无轻伤以上安全事故及责任事故。2.3.文明工地建设标准：确保本工程达到省级安全文明工地。2.4.工期目标： 日历天。三.管理依据
3.1.招投标文件、施工合同、补充协议、来往有效文件。3.2.监理合同、监理规划、监理实施细则。
3.3.批准的施工组织设计、专项施工方案及技术措施。3.4.施工图纸、设计变更等设计文件。
3.5.国家、地方现行施工规范、验收规范、法律法规行政性文件等。四.质量管理
3.1.施工单位应按照既定质量目标，按照国家法律、法规、国家现行规范、强制性条文、设计文件、招投标文件要求认真组织施工。
3.2.施工单位应制定且实可行的质量保证体系和质量控制措施，并报监理、工程部确认后执行。
3.3.施工单位必须加强员工的质量教育，牢固树立创优意识；并定期组织技术及质量人员、工人进行规范、标准、操作的培训学习，监理单位督促执行。3.4.施工单位必须保证所制定的质量保证体系运转正常，所制定的保证措施能够执行具有可操作性。
3.5.任何分项工程施工之前，施工单位必须对作业人员作书面的技术及质量标准的交底，监理单位检查后备案。
3.6.监理单位应经常检查施工单位操作工人对质量验收规范、操作工艺流程情况的掌握情况，对达不到要求敦促整改，处罚施工单位200—1000元，整改后仍不能满足要求的清退出场。
3.7.施工单位的质检员要认真做好质量检查验收工作，做好分部分项工程的质量评定工作，真正做到现场实测实量，避免因自检不合格就报验收的现象。3.8.监理单位应严格按照监理人员要求，恪守监理职业道德，杜绝向施工单位“吃、拿、卡、要”的现象发生。一经发现，扣除监理费用200～1000元，仍不改正的予以清退出场。
3.9.监理单位应加强平行检查、巡视检查，认真做好抽检、验收和旁站工作。在验收以前对施工单位所存在的问题及时告知、敦促改正，争取做到施工单位报验时一次通过。监理单位应配合施工单位做到现场24小时施工的报验工作。
3.10.上道工序未经监理验收签字认可，不得进行下道工序施工。对于隐蔽部位（包括混凝土局部缺陷处理）的分项、分部工程，报于监理的同时，必须报业主人员参加验收。未经报验通过，私自进行隐蔽的，处罚施工单位1000-5000元，并进行返修，通报批评。
3.11.在需要监理旁站的关键部位、关键工序、关键工艺，监理单位应书面提交监理旁站记录，并于旁站前通知施工单位。在旁站过程中，如发现相关人员有脱岗现象的，施工单位人员脱岗的视情节处罚200-500元，监理单位脱岗的扣除200元的监理费用，并通报批评。
3.12.质量验收程序遵循：“三检制”＋“监理验收”＋“工程部验收”。4.12.1.首先施工单位要作内部的自检、互检、交接检，并确保真实性，严格执行“三检制”。
4.12.2.在施工单位自检合格的基础上，由施工单位填写质量验收报验单，报监理单位验收。
4.12.3.如遇施工单位报验资料不齐或不组织人员参加的情况，监理单位有权拒绝参加验收。
4.12.4.隐蔽工程及重点部位、关键部位的施工在报监理单位验收的同时，必须报业主人员验收确认后方可进行下一步施工。
4.13.施工单位必须严格控制施工过程质量，不得隐瞒施工质量问题，所出现质量问题必须及时向监理单位、工程部报告，不得私自进行处理。否则视情节处罚施工单位1000—3000元。
4.14.对施工过程中出现的质量问题，监理单位和工程部提出后，施工单位应立即组织整改或回复，严重的质量问题，由业主人员通知设计单位出具设计方案后施工单位进行整改，由此所造成的一切损失施工单位自行承担。
4.15.在本工程施工中，施工单位必须坚持以样板引路的原则，任何分项工程施工前，施工单位要先做好样板，经监理单位和业主人员验收批准后，方可大面积施工。
4.16.各种施工报验资料必须做到与施工同步进行，不得后补（包括所有分包工程的报验资料）。
4.17.施工单位必须做好进场材料、设备、构配件、成品和半成品的质量验收工作，在施工单位验收合格的基础上，监理单位亦应做好材料、设备、构配件、成品和半成品进场的检验、验收、见证取样工作。对于不合格的材料严禁用于施工并应立即退场。
4.18.监理单位应加强自身的业务学习，熟悉设计图纸、施工方案及有关施工验收规范，在检查验收时做到心中有数，并认真执行。
4.19.严格按照施工方案、施工规范检查进场混凝土的现场坍落度，不得随意改变混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式处理。砼浇筑前，施工单位必须报监理单位和业主人员签认《砼浇筑令》后方可进行混凝土的浇筑。
4.20.模板支撑拆除之前，施工单位必须通知监理单位、业主人员核定确认。下达模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工单位必须及时通知监理单位和业主人员进行验收。
4.21.对混凝土存在质量问题的处理：发现一处混凝土漏振、烂根，扣除施工单位100~500元的质量保证金，如再次出现，加倍进行扣除。
4.22.所有试验必须与施工同步，按国家现行规范要求进行见证取样工作，不得缺项漏做，弄虚作假。
4.23.施工单位必须做好安装专业和土建专业的配合，做好预埋、预留工作，监理单位认真验收检查。如因预留预埋错误，造成在结构墙板开洞、凿槽，每处对施工单位扣除500~1000元的质量保证金，对监 2
理单位扣除50~200元的监理费用；如因洞口预留偏差，造成割断钢筋或影响主体结构的情况，每处扣除施工单位500元的质量保证金，对监理单位扣除200元的监理费用。
4.24.由监理单位组织，建立施工现场周质量检查制度，多方联检，形成检查纪要，发送各单位。对现场检查存在的质量问题，由监理单位监督施工单位逐项整改落实。
五.进度管理
5.1.施工单位应按照工期目标要求，制定相应完成工期目标措施。合理组织使用人、机、物料，合理组织施工，避免造成人力物力浪费。
5.2.施工单位在质量、安全、文明方面应加强管理，避免由此造成整改或返工，而影响工程进度。
5.3.施工单位应制定工期总计划、月计划、周计划，监理单位认真审核，并对其提出合理化意见。
5.4.施工单位严格按照计划组织施工，监理单位和业主人员对施工单位的进度计划按月定期进行考核。如未完成进度计划，按月进度计划每推延一天，扣除工期保证金1000元/日；正负零节点、主体封顶节点、工程竣工，每推迟一天，扣除形象进度款5/000，直至完成。
5.5.施工单位应保证现场24小时不间断施工，确保工程进度。
5.6.施工单位应认真做好冬期、雨期、农忙季节、节假日期间等的施工措施，制定相应的确保工期的措施。六.安全管理
6.1.施工单位应按照安全责任目标的要求建立安全保证体系，建立安全生产责任制。安全生产落实到人，配备专职安全员，对项目经理部各级领导、各部门、各类人员所规定的在他们各自职责范围内对安全生产应负责任的制度。
6.2.施工单位应编制施工安全技术措施计划，主要有17个方面的内容，如防火、防毒、防爆、防洪、防尘、防雷击、防坍塌、防物体打击、防机械伤害、防起重设备滑落、防高空坠落、防交通事故、防寒、防疫、防环境污染等方面措施。无安全技术措施进行施工，对施工单位每次扣除100~1000元的 3
安全保证金，直至落实到位。
6.3.广泛开展安全生产教育，建立安全培训制度，把安全知识、安全技能、设备性能、操作规程、安全法规等作为安全教育的主要内容，牢固树立安全第一的思想。
6.4.施工单位应认真做好“三宝四口五临边”的防护工作，在检查时发现一处落实不到位，扣除50~200元的安全保证金，直至达到要求。
6.5.特种作业人员持证上岗。如电工、电焊工、架子工、机操工、起重工、机械司机、机动车辆司机等，未经安全教育培训合格的人员不得上岗操作。无证作业，对施工单位每人次扣除200元的安全保证金。
6.6.施工单位应做好安全技术交底工作，实行逐级安全技术交底制度，纵向延伸到班组全体作业人员。主要内容有：施工作业特点和危险点、针对危险点的预防措施、应注意的安全事项、相应的安全操作规程和标准、发生事故后应及时采取的避难和急救措施。无安全技术交底或无记录进行施工的，对施工单位每次扣除50~300元的安全保证金，直至达到要求。
6.7.施工单位应建立安全生产检查制度，定期不定期组织日常性检查、专业性检查、季节性检查、节假日前后检查等，并做好安全检查记录，对发现的危险因素有计划地采取措施，确保安全生产。
6.8.监理单位指派专人对施工现场安全进行监理，对发现的安全隐患及时敦促施工单位落实整改。
6.9.监理单位对现场发现的安全问题，除口头通知施工单位进行整改，还应下发书面监理通知要求施工单位进行整改，并抄送工程部。
6.10.施工单位对监理单位和工程部提出的安全问题，应立即组织相关人员进行整改，拒不整改或整改不力的，扣除100~500元的安全保证金，并通报批评，通知公司（施工单位）进行处理。
6.11.由监理单位组织，建立项目周安全检查制度，并形成检查纪要，发送各单位，监理单位对现场检查存在的安全问题监督落实。七.文明管理 7.1.施工单位应严格按照省级文明工地、标准化工地要求做好施工现场安全文明建设工作。
7.2.施工现场成立以项目经理为第一责任人的文明施工管理组织。分包单位服从总包单位的文明施工管理统一规定，并接受监督检查。
7.3.7.4.加强文明施工的宣传和教育，专业管理人员应熟悉掌握文明施工的规定。加强落实现场文明检查，检查内容应全面周到，包括生产区、生活区、场区场貌、环境文明及制度落实等内容。检查发现的问题及时采取整改措施。拒不整改或整改不力，扣除100~500元的安全保证金。
7.5.在对现场进行周检查的同时，对现场安全文明施工情况进行检查，并形成纪要，对存在的问题，由监理单位督促施工单位整改落实。
八.资料管理
8.1.施工单位应设置专职资料管理人员，按照建设工程文件归档整理要求，对项目工程资料包括（管理资料、质保资料、报验资料、安全资料等）收集、归档、编目、整理。
8.2.所有工程资料必须做到与施工同步进行，做到及时、真实、准确。8.3.监理单位应定期对本部门及施工单位的资料进行审核检查，发现问题及时进行整改。
8.4.其它资料，如签证、款项支付申请等，由建设单位相关人员制定出指定统一的表格，经领导小组确认后，严格执行。
8.5.工程部有权定期或不定期对监理单位、施工单位资料进行检查的审核权。8.6.所有人员对经手的保密档案和资料应做好保密工作。九.会议制度
9.1.本工程例会时间为每周，地点在。每周工程例会除合同另有规定之外，与会人员为项目经理、技术负责人和水电负责人，其它会议与会人员以通知时为准。监理例会的主持及会议纪要的整理由监理公司安排完成。
9.2.未经业主项目经理许可不得迟到、早退或缺席，违反者，每迟到或早退一次罚款300元人民币，每缺席一次罚款500元人民币。有关罚款将在工程款项中扣除。并且规定，迟到者对到会前所有会议内容无条件确认，早退者对离会后所有会议内容无条件确认，缺席者对全部会议内容无条件确认。本项目部只需按规定发放会议纪要，而无须另行通知传达。其他会议要求 5
与此类同。
9.3.会议期间，请不要喧哗，不要私下议论，手机开至振动状态。请按会议主持人要求按顺序发言，其他人发言时请不要打断。如有违反，有可能招致当面斥责。
9.4.对于会议纪要或其他经有关方面共同讨论形成的结论性文件，贵司在收到文件后应予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后二个工作日内以书面形式进行反馈。9.5.会议主持：
9.5.1.综合检查及综合检查会由业主人员（综合检查单位）主持； 9.5.2.监理例会由监理单位总监理工程师主持； 9.5.3.建设单位协调会由建设单位有关领导主持。9.5.4.会议纪要及时抄报、抄送各有关部门。9.6.备注：
9.6.1.本管理办法自开工当天正式实行。会议纪要24小时内报公司工程管理部、合同预算部、行政部、工程副总。
9.6.2.2.所有扣除处罚金均在结算时扣除。
9.6.3.3.本办法中业主人员指建设单位项目部（公司）。
9.6.4.4.本《项目现场质量管理控制要点》作为招标文件附件，施工单位必须认可。
监理公司 监理项目部
建筑公司 施工项目部
房地产开发有限公司 项目部（公司）
为加强企业质量，使工程质量管理规范化和制度化。树立施工质量好、进度快、管理水平高的施工企业形象，处罚施工质量差、进度慢、管理水平低的施工企业，以好的企业形象带动排在中间和落后的施工企业，这此项目工程部特制定工程的质量安全奖罚办法。具体内容如下：
一、质量安全管理机构
工程部在该项目上严格按照施工合同、公司有关文件及有关规定推行奖惩机制。
对违反法律、法规、施工规范、验收规程、技术标准、施工合同和设计图纸要求的，不按建设程序施工的各施工单位进行严格处罚。
**房地产开发有限公司项目工程部工程质量奖罚办法的管理由工程部质量管理小组执行，日常事务由工程部负责。
二、奖惩办法
1、工程部组织监理部、施工企业项目经理、技术负责人对工程质量、施工进度、安全、文明施工等方面进行大检查。检查评比实行综合打分办法进行。
2、检查后对存在问题进行单楼讲评。对质量问题、进度问题、安全问题进行大会通报批评，并下达工程项目整改通知单，限期整改。实施由监理部监督实施。
3、根据综合打分标准，排出检查评比名次。前两名通报表扬并给予奖励，后两名通报批评并进行罚款。罚款、奖励在大会上以现金形式支付。
（1）、通报表扬
经工程部、监理部检查评比，对施工质量好、进度快、管理水平高的施工企业，由工程部在工地例会上通报表扬，并抄送各参建单位及开发公司。
（2）、物质奖励
评比为本工程的先进施工企业：
A、参照公司《工程管理奖惩办法》（暂定）中的对施工企业的奖励标准，对单位或个人进行物质奖励。
B、用部分罚款金额对先进的施工企业或个人进行奖励。
（3）、设立落后企业上进奖，被罚的施工企业能够改善管理方法，迎头赶上，在工程质量、进度和安全上有较大进步的，给予奖励。
C、通报批评
在检查评比过程中发现管理混乱，工程质量和工程安全存在隐患，工程进度缓慢的施工企业进行通报批评。
D、经济处罚
按管理细则的规定执行，罚款金额与拨付工程进度款以一并扣除。
4、奖励资金的来源
检查评比所罚的款项均作奖励资金用。
5、在省、市、公司检查过程中受表扬的施工单位加大奖励，受批评单位加大处罚。
6、罚款由建设单位财务部代扣执行。资金管理由财务部、工程部共同实施管理。
三、对施工单位管理细则
（一）工程组织管理
1、施工单位组织机构、质量保证体系和安全保证体系不健全的；各种规章制度和管理制度不健全的；各种资质和岗位资格证不全的；人证不符的每项罚款1000元。并限期整改，限期内未整改的加重罚款，增加50%。
2、施工单位在合同约定的开工时间前7天将施工组织设计和专项施工方案报关监理部进行审批，如施工单位未按期报送，每拖延一天罚款100元。
3、施工单位应积极认真做好开工前的准备工作（资源准备、设施准备、技术组准备、监视测量准备），按合同约定的时间及时开工。由施工单位自身的原因推迟开工一天罚款300元。
4、施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项施工方案施工，不得擅自修改、调整。如在施工过程中考虑到工期、质量因素确需调整、修改时，必须以书面形式上报监理部，审核其调整可行性，批准后，上报工程部批准实施。否则擅自调整、修改罚款500元。
5、施工单位由于组织上的诸如：人力资源、财力资源和物资等资源满足不了工程质量和工程进度的要求，造成工期延误的按第五条规定加重处罚20%。
6、施工单位项目经理必须经常在施工现场协调、解决施工中可能出现的任何问题，确保工程施工的质量、进度和安全。对现场监理工程师、工程部的工程师提出的问题和发现的隐患，必须定时、定人、定措施进行解决，不解决或限期没有解决完的，每次罚款500-1000元。
7、工程部、监理部定期或不定期的对施工现场的质量检查员、技术员、技术负责人进行专业技能审核、考评，第一次考评不合格的通报批评，第二次考评不合格的责令施工单位予以更换。
8、施工单位应对主要技术工程建立考核档案实行动态管理，形成本单位工程的支柱施工力量，开工前将该部分人员专业、工程、名单报项目管理部，以便考核检查。对不合格者的限期更换，限期内未更换的罚款100元。
9、监视测量工具必须到法定的监测单位进行检测，有检测合格证明，如未经检测用于工程上的罚款200元。施工机械设备如塔吊、龙门架未经检测或检测不合格用于工程上的罚款500元，并责令停工。
10、施工过程中不服从工程部和监理部管理的施工管理人员，罚款100元；情节严重者罚施工单位1000元，并责令施工单位予以更换。
11、施工现场负责人玩忽职守，对存在的工程质量问题不制止，不汇报者罚款500元。
（二）工程质量管理
1、各分项、分部工程在施工前，施工单位技术人员必须向操作人员进行技术交底。交底应真实、有效，有纪录、有交底人备交底人签字。没进行技术交底或技术交底不清，按每分项工程罚款200元。
2、监理部、工程部每周组织召开生产例会和不定期专业例会，单位工程项目经理、技术负责人和其他指定人员必须按时参加。迟到一次罚款30元。无故不参加一次罚款200元。
3、参加会议人员必须认真做好记录，将会议纪要落实到生产中去，如落实不认真或不落实一次罚款200元。
4、施工现场砼、砂浆的配合比牌上必须有理论配合比和当配合比的计量数，检查没有配合比牌的一次罚款100元；试块按规范规定制作，发现少做一次（一组）罚款500元；配合比必须严格计量，发现不计量或计量不准的一次罚款200元。
5、砼、砂浆试块未按规定制作，弄虚作假，不能真实反映工程质量的，发现一次罚款200元。
6、隐蔽工程的在施工单位质量检查员专检合格的基础上，经现场监理工程师复检合格后方可隐蔽，进行下道工序，未经报验、复检私自隐蔽的，罚款500元。
7、施工过程中粗制滥造、偷工减料者发现一次罚款500元。
8、施工单位不执行“三检制“，不按施工程序野蛮施工的罚款500元。
9、不执行报验制度，上道工序未经监理工程检查验收确认，进行下一道工序施工的罚款500元。
10、主体工程存在的质量缺陷不积极整改或整改不彻底，留下质量隐患，影响工程转序者罚款5000元，不允许下道工序的施工。
11、工程竣工预验收检查，监理部下发的整改通知单，必须认真仔细整改，并严格按监理部、工程管理部指定限期内处理完毕。否则罚款1000元。影响竣工验收的罚款5000元。
12、如在政府主管部门质量检查过程中发现并被勒令返工一次罚款5000元，并追究监理部有关人员责任。
13、出现质量事故不按规定时间上报或瞒报者罚款1000元；出现质量事故私自处理者罚款1000元。
14、款按施工规范、规程和标准施工造成工程质量事故，隐瞒不报或做伪证者罚款1000元。
15、为推卸责任而有意谎报事故的损失和事故等级者罚款1000元。
（三）工程进度管理
1、施工单位按照批准的施工组织设计总进度计划和分解计划进行实施。编制甲供材料、购配件、器具等材料进场计划，上报监理部、工程部备案。监理部、工程部以此为依据进行进度检查和组织材料进场，没有备案的罚款500元。
2、未按批准的施工总进度计划或分解进度计划施工的，私自调整施工进度计划未上报，延误工期罚款500元。
3、工程进度的实施按审批的施工进度计划进行，不得拖延。由施工单位自身原因造成的工期延误：基础工程每拖延一天罚款1000元，主体工程按楼层计算每层工期拖延一天罚款300元，整个主体工程每拖延一天罚款2000元，装饰工程工期每拖延一天罚款1000元，单位工程总工期拖延一天罚款5000元。
（四）工程技术、安全档案管理
1、工程技术、安全档案资料收集、编制与工程项目施工进度同步，从工程签订合约及施工准备工作开始，直到工程竣工验收时完成工程资料的编写、归档工作。若技术档案编制未与工程同步检查，一次罚款100元。
2、技术、安全档案资料的填写必须符合现行的国家标准、规范、规程及有关规定，反映工程质量情况，做到内容真实可靠、数据准确、字迹清晰、签字手续完备。否则罚款100元。
3、检查工程技术、安全档案过程中如发现资料不齐全、有后补的现象等每发现一项罚款50元。
（五）工程安全管理
1、必须建立健全安全组织机构、安全管理体系和文明施工保证体系，设立安全监督机构，配备专职安全人员。否则罚款3000元，并限期整改，未限期整改的加重罚款50%。
2、必须建立健全各项安全生产规章制度，否则罚款3000元，并限期整改，未限期整改的加重罚款50%。
3、施工现场专职安全员必须持证上岗，全面负责施工现场安全监察、安全活动、安全宣传工作。施工现场如没有专职安全员罚款1000元，出现安全事故罚款5000元。
4、施工区域内应设置必要的安全警示牌，安全制度牌，危险地段派专人进行监护。施工现场未设安全警未牌的罚款100元，危险地段无专人监护的罚款100元。
5、工程开工前专项施工方案必须经过审批，施工单位严格按照审批的方案进行安全施工，违反方案施工罚款1000-5000元。
6、塔吊、龙门架安拆必备条件：
（1）塔吊、龙门架必须有产品合格证；
（2）塔吊、龙门架安拆方案必须经过监理工程师审批；
（3）专业安装单位必须具有法定的安装资质；
（4）施工单位和专业安装单位再交接手续上签字必须齐全。
以上条件缺一不可，每缺少一项罚款1000元，并责令停止安拆作业。
7、塔吊、龙门架运行时的必备条件：
（1）按规定定期或不定期进行检修；
（2）机械操作人员、指挥人员必须持证上岗；
（3）建立设备技术档案；
（4）指挥人员的指挥哨、指挥旗必须齐备；
（5）操作室安全保护措施完善；
以上条件每缺少一项罚款100元。
8、特殊工种操作证必须真实、有效，人证相符，无证上岗或人证不符的罚款200元。
9、施工单位的职工三级安全教育和培训工作必须有试卷和记录，职工培训合格后方能上岗，否则每人罚款50元。
10、进入施工现场的管理人员未戴安全帽每人罚款100元，施工人员罚款50元。
11、高处作业未系安全带的每人罚款100元。
12、竖向孔洞短边长大于250mm均应设临时封堵，临边防护均应设临时栏杆，设置防护必须符合要求，否则一处罚款100元。
13、脚手架、模板必须按专项施工方案施工，并检查验收，不按规定验收的，一次罚款1000元；出现坍塌事故（无人员伤亡）的罚款5000元。
14、水平安全网、竖向维护网的搭设必须符合要求，并及时清理网内的杂物，搭设不符合要求的罚款1000元；网内杂物未清理一处罚款100元。
15、所有建筑用料、废料必须用机械设备或人工搬运，不得随意抛掷，否则发现一次罚款500元。
16、施工通道必须畅通，否则罚款500元；爬梯、马道必须设置栏杆保证上下施工人员的安全，否则罚款100元。
17、总配电柜、分配电箱、电动机具等带设备，均应悬挂安全警示牌并设置必要的防护装置。否则每处罚款500元。
18、施工现场用电必须按《JGJ59-99》标准实施，配电按三相五线制，一箱、一漏、一机、一闸制，否则罚款100元。
19、施工过程中造成的工程污染必须及时清除。如不清除或不及时清除每次罚款100元。
20、施工现场应做到：设备、材料按规格、按型号摆放整齐，标识醒目，并做好安全、防雨工作。场地、道路清洁畅通。否则罚款200元。
21、施工现场要节约用水、用电。如工地发现长流水，长明灯一次罚款50元。
22、施工现场、施工驻地及施工单位虽管辖分担区必须每天清扫，如区域发现有大便每处罚款100元。
23、施工单位做好驻地管理工作，不许随意留宿他人。否则发现一次罚款100元。
24、施工单位每周组织一次施工现场驻地卫生清扫工作。工程部组织检查排出名次。结合工程检查进行表彰。
25、动力线和照明线应分别架设，满足安全距离要求，严禁乱接乱架，否则罚款500元，并限期整改，若不整改加重处罚。
26、各施工单位应及时维修各自负责的施工道路，要保证路基坚实，边沟排水畅通，路面无积水，无塌方现象，保证道路畅通，否则罚款500元。保持路面湿润，无扬尘，路面扬尘四起则罚款200元。
27、施工现场的生活区、库房、施工场地和易燃易爆场地必须配备满足防火需求的消防器材，否则罚款500元，并限期整改。
28、集中宿舍的区域或其他住宿区域各施工单位必须服从统一管理，严禁喝酒、闹事。对不服从管理，滋生是非，打加斗殴的进行严肃处理，每人罚款500元，罚所在施工单位1000元。严重的交送当地公安机关进行处理。
29、集中住宿的区域，各施工单位所在的区域必须设置垃圾箱（池）和厕所，应定时定人进行消毒，符合公共卫生和环保要求。检查不达标的每次罚款500元。
30、各施工单位严格遵守“工完料尽、场地清“的原则，做好施工现场的文明施工，检查时场地混乱、乱堆乱放，每处罚款100元。
（六）建筑材料管理
1、材料、构配件、成品、半成品的采购必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格证或检验报告等质量保证资料。如有使用无质量保证资料材料者，视该部分工程不合格并按材料总价款12倍罚款。
2、材料、构配件、成品、半成品进场自检合格后，向监理工程师提供有关规定的证明资料，经监理工程师复检、确认后方可使用。没报验的材料不得用于工程上，否则发现一次罚款1000元，用此材料施工的工程视为不合格。
3、需复试的材料、构配件、成品、半成品在监理工程师的监督下，按标准取样，进行复试，复试合格后方可使用。未经取样复试或复试不合格的材料不得用于工程上，否则发现一次罚款1000元，用此材料施工的工程视为不合格。
4、对检验、复试合格的材料、构配件以及成品和半成品按规定码放整齐，并做好标识。标识不清的或没有标识的每处罚款100元。有保质期的材料进行特殊登记，与现场保持沟通，在其有效期内进行使用。过期使用材料的视为工程不合格。
5、钢材的保管：在存放区域内用砖砌成高*宽300*240的条形基础三道，将钢材按不同规格型号分类摆放。在不同规格钢材堆放处分别放置标识牌，写明型号、规格、产地和合格、不合格、待检品、待确定等状态，以防用错。否则罚款100元。
6、推行材料、成品、半成品报验认可制度，要求供货方提供的样品，经设计单位、建设单位、监理单位、施工单位共同确认。使用未经认可的材料、成品、半成品视为工程不合格，并罚款1000元。
7、因使用不符合质量要求的原材料、构配件、成品、半成品发生质量事故，严肃追究有关人员的责任和领导责任，视情节严重进行处罚。
8、不合格的地材进入工地后限24小时内运出施工现场，如果未按限期要求运出现场，每车罚款500元。
9、材料进入施工现场24小时内管理人员进行检验完毕，否则每次罚款50元。
10、项目管理人员不得明示或暗示施工单位使用自己的材料，否则发现按材料价值的20%罚款，并将此材料清除施工现场。
11、施工单位所进的材料必须是正规厂家，质量证明材料和各种手续齐全，不得偷梁换柱，否则发现后，视工程质量不合格，罚款1000元。
12、材料管理人员要公正维护各方权益，不得乱用职权，以次充好，否则发现一次罚款100元，材料管理人员清除施工项目部。
13、大宗材料按平面规划，施工先后次序的要求进行堆放整齐，各种材料要避免混乱堆放，标识不清。否则罚款500元。
四、对监理单位管理细则
1、对监理人员管理细则
监理人员要爱岗敬业，努力工作，坚持原则，廉洁自律。如有下列情形者，清除监理部，并追究其或企业的经济责任和连带法律责任。
（1）监理人员按照建立合同约定认真履行自己职责。不得以职务之便串通施工单位偷工减料或使用不合格材料。
（2）不得以职务之便向施工单位推销建筑产品、建筑材料及施工人员。
（3）在施工过程中不得以任何理由任何方式向施工单位进行吃、拿、卡、要。
（4）不得以职务之便私自降低工程质量检查标准，中饱私囊，使工程质量存在严重的质量隐患。
2、监理部根据工程管理目标，结合工程具体情况认真、仔细、审查施工方案的针对性、可行性和可操作性。3日内审查完毕，并签署详细审查意
见，将审查结果上报工程部会签后实施。监理部3日内未审查完成，通报批评。拖延两天后每拖延一天罚款10元。
3、监理部必须按规定要求认真、及时检查施工单位开工前的准备情况，做好详细记录。未检查或未达到开工条件开工的罚款100元。
4、监理部严格按照批准施工组织设计文件对工程质量、施工进度组织的运行情况进行检查，并将检查结果在每周在工地例会上进行通报。没检查或不报的一次罚款50元。
5、施工单位使用无质量保证资料、不合格材料造成工程质量不合格的，监理部负有相应管理失职责任，管理人劝退。
6、工程部定期或不定期对监理人员管理技能进行考评，考评不合格者劝退。
7、工程档案资料按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》的规定进行编制，监理工程师要认真进行审核签字，工程部的管理人员进行不定期的检查，发现资料不真实、不全和后补签字等现象，发现一项罚款50元。
8、隐蔽工程进行隐蔽检查时，监理工程师必须随叫随到，不得以任何理由拖延，发现一次罚款50元。
9、每天对施工配合比进行计量检查，做好检查记录，否则每次罚款10元。
转眼间，又将迎来新的一年，回首2010年，在公司领导的正确指导下、在各部门的大力支持下、在工程部每名员工的努力下，工程部完成了春秋华庭A区二期工程的封顶（9#）、主体竣工（9#、16#、18#）、室内装饰完成70%、塑钢门窗框安装全部安装完成等工作。在工程建设过程中工程部全体成员勤勤恳恳、任劳任怨、积极主动地完成各级领导交给的任务，并在做好本职工作的基础上，不断学习钻研，努力提高自己的技术水平、业务水平、服务水平。在这新的一年来临之际，对2010年工作进行如下总结：
一、工程现场管理及工程形象进度：
2010年工程部主要进行了春秋华庭苑区一期工程的竣工手续办理及售后服务工作；二期工程的施工建设管理工作；三期工程方案规划完成、建筑初步设计完成并已报送审图中心等工作。详细情况如下：
1、一期工程竣工及售后服务工作：
1.1、2010年工程部在公司领导的正确领导下、各部门的协助下通过不懈努力，攻坚政府各部门，最终完成了一期工程单体楼的竣工验收工作以及部分证件的办理工作，目前主要完成的相关手续办理工作为：a、工程竣工资料存入档案馆，b、取得消防验收合格意见，c、规划局单体及室外复测完成，取得规划验收合格意见，d、一期工程竣工备案办理完成。
2010年工程部往来质监站、气象局、规划局（建设科、用地科、监察科、测绘队）、消防队等部门办理各项验收手续，协调自来水公
司办理给水验收手续。由于一期工程涉及到济宁新区与曲阜新区的管理更换，在各项手续办理过程中并不是很顺利。比如：
在消防验收过程中我们碰到了消防检测收费问题，消防大队不能提供相关的政府收费文件，却解释说他们需委托第三方检测机构进行检测的费用，在此问题上我公司多次与其沟通、协调、做工作，在长达四个月的持久攻克下最终完成了消防的相关检测验收工作；
规划局在拿到消防验收合格文件后开始办理规划验收相关事宜，由于前期规划时事由济宁新区管理的，规划许可证面积不包含夹层面积，但验收复测时，规划局却将夹层以1/2面积计入，造成复测面积与规划许可证面积不符，经多次与规划局相关负责人协调，最终得以解决；
1.2、售后服务：由于一期工程从09年至今交房工作一直在持续，部分产品因长期不使用导致一些问题产生，比如窗扇因长期不用第一次开启困难、座便器上水不畅是因滤网结满水垢等等，导致各施工单位产生一些负面情绪，维修不积极，这是一方面原因；另一方面因时间较长问题不集中，施工单位需长期组织人力物力，导致成本增加，也让施工单位产生了一些负面情绪。虽然因各方面原因导致维修阻力较大，但工程部一直秉承为业主服务、树立洲海品牌的原则，对一期工程中存在的问题均进行了及时的整改，坚决做到业主满意、用户放心。
2、二期工程建设管理工作： 2.1、形象进度概况
A、单体楼形象进度：
1）、1月下旬5#、8#、9#、17#、19#楼主体施工完成，12#、16#、18#楼主体框架完成；
2）、3月底完成5#、8#、12#、17#、19#楼主体验收进入装饰阶段；9#、16#、18#楼5月下旬完成主体验收进入装饰阶段； 3）、装饰工程阶段主要完成情况：屋面工程；内墙抹灰完成；室内地暖系统工程完成；卫生间瓷砖完成1/2；室内腻子第一遍完成；塑钢门窗窗框安装完成完成、固定玻璃安装完成1/4；进户门已进场；外墙抹灰、保温、饰面砖镶贴完成；安装方面主要完成预留预埋、管道安装等； 4）、剩余工程项目：
二期工程室内剩余 栏杆、大理石镶贴、室内腻子（已完成一遍）、进户门安装以及安装工程中的卫生洁具安装和电气穿线及灯具安装工程项目；外墙剩余涂料未施工（由于天气原因，春节后施工）。
B、室外工程完成情况：
1）、完成雨水、污水、给水、强弱电、庭院照明（已完成初步方案设计）、智能化、园林景观、苑区道路、热力等图纸的设计工作；
2）、室外管网5#、9#、12#楼已开挖完成，雨水、污水管道敷设完成（正准备检查井施工）；
C、目前二期工程室内剩余 栏杆、大理石镶贴、室内腻子（已完成一遍）、进户门以及安装工程中的卫生洁具安装和电气安装工程项目，外墙剩余涂料，其余的工程项目均已全部完成。
2.2、二期工程管理控制情况：
2010年二期工程现场管理工作充分授权监理公司进行管理，其现
场的质量、进度、安全等工作以监理公司为管理依托，所有的现场管理协调指令全部由监理公司发出，施工单位需要协调的问题首先递交监理公司，监理公司能决策的直接由监理公司第一时间协调解决，不能决策的由监理公司与我公司协商统一意见后作出决策，然后由监理公司统一安排施工单位施工，减少了现场的相互推诿、扯皮现象，提高了现场问题的解决效率。
总体上来说，2010年春秋华庭二期工程实现了质量、安全、投资成本均处于受控状态的目标。
在质量上：工程部对监理充分授权，发挥监理职能作用，实现有效监督；加强材料进场管理，严格执行先样品后材料进场的程序，加强工序材料应用检查验收，强化施工单位的自检能力，对不合格工序必须整改并重新检查验收，消除了因施工而带来的质量隐患。如19#楼内抹灰在未通过样板间验收的情况下，直接开始五层的室内抹灰，其砂浆配比与图纸要求不符，在监理公司及工程部的要求下，37处第四项目公司对不合格部分全部返工，及时制止了这一质量隐患。
在安全上：2010年春秋华庭工程实现了人员零伤亡事故，工程及各配套设施均未出现重大质量事故。工程部主要采用预防为止、防治结合的管理方式，实行每周由监理主持的安全全面检查工作，督促监理公司落实安全问题整改情况。
在投资成本上：工程部在狠抓进度、质量、安全的同时控制好投资成本，严格审查图纸，对于不利于施工或施工不清晰的部位，提前找设计院协调解决完成，二期工程签证平均到每栋楼的话不到十份签
证，相比一期工程平均每栋楼100多份签证来说，工程部的管理工作有很大的进步。在签证过程中工程部严格控制各类变更签证的真实性、有效性，一切以现场实际发生量为签证依据，以现场实测实量的数据为依据来进行签证。
在材料成本方面，工程部严格按照合同相关约定进行管理，二期工程施工过程中施工单位曾一度以市场材料涨价为由要求对部分材料进行重新批价，工程部及时将信息反馈分公司，在公司领导的大力支持和相关部门的协作下，未出现价格重批情况，严肃了合同价格的执行。
在工程进度上：在过去的一年，二期工程在施工过程中进度不甚理想，但总的来说仍在可控状态之下，能够达到2011年五一交房的预期目标。影响进度的原因是多方面的，其中施工单位自身组织不力是影响进度的主要原因之一，截止到2010年3月底：建安公司整个工地施工总人数不超过15人，9#楼未开工。37处第四项目公司整个工地总人数不超过50人，16#、18#楼砌体材料（多孔砖）未进场，17#、19#楼主体验收前细部处理工作无人处理；针对这一现象，分公司领导召开了有东华公司领导、37处领导、建安公司领导参加的进度专题会议，会后各施工单位才陆续增加人员，加快了施工进度；地域性施工工艺差异也对进度有影响，一个工序往往要更换好几家施工单位，比如二期工程室内抹灰，当地施工队伍在施工时养成罩面灰使用素水泥膏罩面的习惯，这严重与图纸不符，后经我公司与监理公司的多次现场协调，总包单位也更换了好几家队伍后才达到了质量要求。在外
墙保温及饰面阶段，正处于雨季，根据施工记录曾有一个星期连续降雨5天的记录，很不利于外墙施工的工期控制。在工艺上，5#、8#、9#、12#楼采用的相变材料保温是新型保温材料，施工队伍因操作不熟练再加上外墙脚手架重新搭设等造成进度缓慢，最后为保证工期将9#、12#楼外墙面砖饰面改由上海英硕施工，保证了工期。
3、三期工程的前期管理工作：
三期工作完成情况：规划方案已取得规划局批复意见书，完成地质详堪工作并已取得地质勘察报告书，三期临时施工道路施工完成，初步设计图纸设计完成并已报审图中心。
三期工程方案图纸制方面，工程部于2010年8月份开始接手三期工程前期工作，接到的方案为2010年7月22日版，夏恳尼曦只提供了户型配比表及部分户型平面图，其中部分图纸并不完善。因此工程部安排了专人跟踪及办理该项工作，春节前办理完成了方案审批、初步图纸设计工作，目前初步设计图纸已报送审图中心。
在此工作过程中，夏恳尼曦的配合并不是很积极，如房型问题及规划局提出的方案设计深度及部分技术要求不符合规范要求等问题迟迟不能解决，在这种情况下夏恳尼曦却提出了要求涨价及付款等商务性要求，中止了方案的相关修改及设计工作。在分公司领导的大力协调下才平息了此次事件，最终夏恳尼曦在11月12日才完成方案设计工作。
三、总结经验、去粗取精、吸取教训、长足发展：
2010年，工程部在管理上还是存在很多问题，在新的一年我们需
要总结过去，改正我们的不足，完善管理机制。
1、进一步完善、细化各种规章制度，不是靠人管人，而是靠规章制度约束、规范人的行为，靠制度促使所有的管理人员去主动工作，而不是被动工作，真正做到“凡事有人负责、凡事有人监督、凡事有章可循、凡事有据可查”。
2、加强业务培训，利用业余时间学习，特别是对新标准、新规范、新工艺、新材料的使用等学习和掌握，使得自我的知识得到更新。
3、工程开发项目确定后，就应进入“早谋划、早安排”的程序。加强部门之间的协调、沟通，做好一切施工前后准备工作，特别是前期、技术、计划等准备工作，做到有备无患、恰好衔接。
4、协调好各方之间的关系，特别是与监理单位的关系，如何调动监理人员的积极性，充分发挥监理人员的潜能，实现“小业主、大监理”的管理模式，是摆在我们面前的大难题和大课题。因为目前的实际情况是监理单位聘用的监理人员业务水平普遍较低，而且责任心较差，监督不到位，监理工程师人员数量不足，不能满足工程管理的实际需要。
5、有部分施工单位管理人员的业务素质较差，技术水平低下，不能满足施工管理的实际需要，比如：不会编制施工组织设计及施工方案，照抄照搬，不符合本工程的实际，对施工图纸不熟悉，吃的不透，不求甚解，不能正确的指导施工。造成返工现象严重。同时，自检体系不健全，有些单位根本不自检，只靠监理单位及项目部的专责工程师检查出问题后再整改。既影响了工期，又保证不了工程质量。有些承
包人在工程上不舍得投入资金和材料，以次充好，质量意识不高或者严重的说没有质量意识，使得工程质量很难控制。如在实际工程施工中不采取一些强有力的措施及时的扭转事态，靠承包人的修养和素质，其后果是不堪设想的。因此选择优秀的施工队伍是尤为重要的。
一、房地产公司股权转让模式
当前在进行房地产公司股权转让中, 主要采用的方式是签订股权转让合同, 实现股权转让, 此流程主要依据的是《合同法》及《公司法》中的相关规定。相对来讲股东之间的股权转让则比较简单, 股东向公司之外的人员实施股权转让则比较复杂。首先需要转让方将股权转让各事项对其他股东实施书面通知, 或者在公司内部提交股权转让申请, 就此问题召开股东发挥, 将股权转让相关事宜由股东会决定, 其他股东对购买权享有优先权。之后股东及受转让方需要签订股权转让协议, 股权转让双方均需要依照协议履行相关的股权转让流程。在实际操作中, 关于股权转让的价款, 一般都是依照公司在特定时间内评估净资产确定, 股东的原出资额并不是股权转让价款确定依据。具体的操作流程需要严格依照《公司法》第三章相关规定操作。
二、房地产公司股权转让中存在的法律风险
( 一) 股权出让方风险
股权出让方存在的法律风险主要是受受让方在交易过程中, 对相关股权转让对价义务不履行或者不完全履行, 从而带来相应的资金风险。
( 二) 股权受让方风险
相对于股权出让方来讲, 股权受让方的法律风险比较多。首先房地产公司股东有限购买权的行使及相应限制。依照《公司法》中的相关规定, 股东在进行股权转让的时候公司股东必须要通过公司股东数的过半同意, 在这一条件下其他股东均具有优先购买权。股权出让方需要出具股权转让行为是否通过其他股东同意证明, 其他股东的购买意愿等等, 这些因素均对股权转让行为具有直接影响; 其次公司是否存在负债风险, 这一方面则包括未对外披露的对外担保、一般性债务及合同违约等。如果股权公司有可能存在的债务, 股权受让方必须要对其有形资产及债务有详细了解, 同时也必须要对公司对外提供担保风险及已经构成违约合同风险进行评估及判定, 只有对这些情况有真实了解, 才能够对其风险最大化降低。然后转让股权本身的风险。股权公司股权中是否有公司表决权、委派董事及管理人员全、分红权、质押担保等第三人权利以及清算剩余财产分配权等相关权利, 股权出让方的股东权利以及出资情况等等也需要明确, 这些权利在确定中均具有一定的难度, 这些就需要股权受让方进行调查及合理评估。又然后房地产项目的风险评估, 股权出让方的目的是让受让方接受公司项目, 那么关于公司项目的风险也必须进行合理评估。对房地产项目合法性审查, 对其权属问题调查, 对其各项法律隐患进行合理的评估等等。最后股权转让交易中存在的履行风险, 对于出让方的履行协议义务必须严格控制, 同时加强资金安全键控制, 促进履行的顺利进行。
三、房地产公司股权转让的法律制度规制
( 一) 房地产公司股权能转让的法律依据
在进行股权转让过程中必须要严格依照法定股东人数规定, 对具有购买优先权的股东权益有效保障, 这一行为则依照的是《公司法》中的四七十二条规定。对于不动产物权设立、转让、变更以及消失的判定依照的法律为《物权法》第九条规定及第十七条规定; 股权转让并取得相应土地使用前之后, 实施房地产开发行为的相关规定则依照《城市房地产管理法》的第二十六条规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定。
( 二) 完善登记制度
想要对房地产股权转让中的简便性及风险性之间存在的矛盾有效解决, 则必须要对其等级制度有效完善, 所以需要把房地产公司股权转让和一般股权转让进行区分。在和房地产项目股权转让相关的时候, 不但要对其工商登记进行变更, 也就是股东的变更, 在土地使用权登记中也必须要将土地所属公司的股东变化情况详细标明, 之后进行对外公示, 对股权转让当事人的合法权益实施有效保护, 并确保购房者的合法利益。
( 三) 强化监管制度
在进行股权转让之前, 就必须要对转让主体有效审查。在房地产公司出现较大股权变动的时候, 监管机关则需要对其股权合法性及时审查, 比如说土地来源及其是否和相关规定要求相符等等。关于股权价款的制定, 则也必须严格依照相关评估机制确定。在进行股权转让过程中, 则必须要对其登记制度等相关转让手续规范。在股权转让之后, 还必须要对公司继续实施监管, 以免受让方出现违反合同行为, 或者防范公司出现倒卖土地等行为, 对国家和集体、他人利益造成影响。在股权转让中可以构建相应的监管机制, 对其监管职责及监管范围有效明确, 以此促进房地产行业的健康发展。具体措施包括:
1. 明确监管职能及转让条件。想要对城市房地产实施有效管理, 确保房地产行业的健康发展, 有效保障房地产公司股权交易双方的合法权益, 则实现需要对监管机构的法定职责和职能明确。所以在立法过程中首先对监管机构及其管理职能明确, 确保监管机构受到相应的法律保护且具有一定的可操作性。关于机构的具体监管内容, 则可以由房地产管理部门实施统一监管。房地产管理部门不但要具有一定的法定管理职能也必须有丰富的管理经验, 这样才能够对房地产股权转让实施有效监管, 对此过程中各项手续办理提供便利。另外也必须要对转让条件明确。在进行房地产公司股权转让中和其他股权转让具有一定差异, 和公司资产一样具有直接获利性, 并且对房地产市场流转秩序具有直接影响。所以需要设置严格的股权转让条件, 具体情况可以依照房地产转让限制条件制定。
2. 确定相应的征税制度, 在进行房地产股权转让过程中, 其具有直接获利性, 所以也必须要制定相应的税收制度。可以让公司直接到相关部门对相关营利性实施审查, 并将其相关费用进行缴纳, 以上这些流程是监管部门进行备案及工商变更登记的基本条件。
3. 制定具体的转让程序, 只有制定具体的科学的转让程序, 才能够让相关制度具体落实。因此在立法过程中则需要将房地产公司股权转让的具体程序有效规定。在此过程中不但要依照《公司法》中的相关规定, 也必须要让双方当事人严格依照相关程序办理: 首先双方进行股权转让合同签订; 其次在协议规定时间之内必须要转让合同到房地产监管部门进行登记, 其中包括公司资产证明、双方身份证明等相关文件; 第三, 房地产监管部门针对转让协议进行相关审查、核实等操作, 并给予双方答复; 第四, 依照相关规定房地产公司股权转让双方将相关费用缴纳完毕; 第五, 监管机构将股权转让备案意见提出; 第六, 对于满足相关要求及规定的双方当事人需要到工商部门, 对其实施股权变更登记。
4. 制定相应的信息公开制度, 其中公司收购信息公开制度也就是达到相应的比例的持股大股东需要将持股情况以及变化进行公开的制度, 或者公司收购信息进行依法披露的制度。通常情况下公司为了掩盖自身不足, 会将公司的不利条件掩盖起来, 但是目前在我国实施信息披露制度, 那么在房地产行业也应该实施信息公开制度, 提高股权转让安全性。
( 四) 强化市场主体的自律能力
房地产公司股权转让在实际操作中程序比较简单, 但是影响因素比较多, 风险比较大。因此必须要对其交易双方的每个环节实施全方位监管, 对其存在的风险有效监管。具体的过程可以依照以下步骤实施: ( 1) 股权出让方及受让方进行谈判, 初步确定双方股权转让意象; ( 2) 对公司项目实施前期调查, 双方相互了解对方基本情况; ( 3) 对公司项目实施综合评估, 可以从经济、法律以及其他因素等方面对双方股权转让风险以及存在的优劣势综合分析, 并对股权转让价款评估; ( 4) 初步制定相应的股权转让实施方案; ( 5) 双方当事人签订股权转让框架协议; ( 6) 对股权转让工作进行实质准备, 依照《公司法》中关于股权转让的相关规定实施房地产股权转让, 并且在此过程中严格遵循房地产监管制度; ( 7) 股权转让双方签订股权转让协议; ( 8) 双方当事人严格依照协议履行义务。依照以上流程, 能够提高当事人双方的自律意识, 并且在此过程中始终保持高度审查意识, 对此过程中存在的风险有效防范, 确保房地产公司股权转让的顺利实施。
( 五) 提高法律意识
受让方在签订收购股权合同的时候, 则需要对以下几点注意, 首先股权转让合同不能够对当前的房地产法律法规相关规定违背, 就算是合同形式能够满足要求, 也必须要确保其相关内容也严格依照相关法律规范。比如相关的开发建设约定及项目质量约定等等。其次, 合同制定必须要满足《合同法》的相关规定, 例如出现恶意串通, 损害国家或者机体利益的合同, 则为无效合同。在进行转让操作中如果实际价格要比合同约定的价格高, 以此减少缴纳费用, 对国家利益造成一定的损失, 那么合同中的价格条款则为无效条款。
四、结语
在房地产公司股权转让过程中, 具有一定的存在价值, 但是同样也具有负面效应, 例如可能对房价造成影响等等, 双方当事人在转让过程中也需要面对一定的风险, 这些风险对房地产市场经济发展也具有直接影响。通过对房地产公司股权转让法律制度完善, 有助于降低相应的转让风险, 同时也能够对其风险危害性显著降低。总之房地产行业是我国国民经济重要组成部分, 在住房体制不断改革环境下, 相关法律政策也有所改变。在这种情况下则需要不断完善相关法律体系, 对房地产公司股权转让相关人员的合理权益有效保护, 促进房地产行业的健康发展, 同时促进我国经济活动的参与者合法利益。另外也必须要对房地产公司股权转让流程监管, 以此促进各项经济活动的顺利实施。
摘要：房地产公司股权转让涉及到公司法及土地使用权流转等问题, 对当事人来讲具有一定的风险, 因此需要对房地产公司股权转让法律制度有效完善, 对其实施适度规制, 以此提高房地产公司股权转让实务操作规范性。本文则对房地产公司股权转让中存在的问题及法律制度规范策略展开探讨。
关键词：房地产,股权转让,法律制度
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【关键词】 公允价值； 盈余管理； 房地产业； 新会计准则
近年来，房地产行业发展迅速，房地产市价节节升高，俨然成为我国经济发展的主要动脉。2006年2月15日，财政部发布了新会计准则并于2007年1月1日起在上市公司试行。新准则大量引入公允价值，房地产企业采用公允价值计量备受争议，公允价值能否成为房地产公司进行盈余管理的手段，选择公允价值计量的偏好是什么？为了解答这些问题，本文选取了房地产行业上市公司进行实证分析。
一、文献综述
（一）国外文献综述
对于盈余管理的研究，国外从20世纪80年代就已经开始，且研究范围较为广泛，大多数学者是关于盈余管理的概念、动因等方面的研究，少数则通过实证分析对具体盈余操纵进行研究。
Catherine（1989） 认为盈余管理是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司经营业绩为基础的利益关系人的决策或者影响那些以会计报告数字为基础的契约的后果。Catherine （1999）深入研究企业经营者进行盈余管理的主要手段之后，提出了不同经济环境下，企业经营者为达到预定财务目标，会运用公允价值计量中大量的估计因素来操纵企业利润。William（2000） 认为，盈余管理是因为会计政策的选择而具有经济后果的一种具体表现，当经营者可在一系列的会计政策中自行选择时，他们会选择那些使自身利益或公司股票价值最大化的会计政策。
（二）国内文献综述
国内从20世纪90年代才开始着手盈余管理研究。顾兆峰（2000）提出盈余管理是企业管理人员通过选择会计政策使自身利益最大化或企业市场价值最大化的行为。陆建桥（2002）认为盈余管理是企业管理人员在会计准则允许的范围之内，为了实现自身效应最大化和企业价值最大化作出的会计选择。任春艳（2004）认为盈余管理是企业管理当局在不违反会计准则的前提下有目的地采取多种手段达到期望报告盈余的行为。王婷婷（2007） 认为公允价值的引入将对上市公司盈余管理产生较大的影响，增加企业管理当局会计处理的自由度，而在未来随着公允价值的规范使用，公允价值计量将发挥更大的作用。黄亦农（2008） 通过考察公允价值在上市公司的使用情况发现，公允价值变动使得上市公司损益和资本公积出现巨幅波动，其可靠性被大大削弱。
国内外学者对盈余管理研究在理论和实践方面较为全面，但缺乏从具体行业角度进行实证分析。
二、 研究设计
（一）研究假设
公允价值计量属性的引入使管理层的盈余管理方式有了更多的选择，无论其动因如何，归根结底都是出于对企业利润的影响。本文选择利润表中的相关项目作为盈余管理的影响因素，并提出以下假设：
假设一：企业利用公允价值变动损益进行盈余管理
利润表中的公允价值变动损益项目，直接反映企业资产在本会计期间与上一会计期间的变动差额。在房地产行业中，由于计量方式的选择，这一项目将会发生很大变动，进而影响上市公司的当期损益。
假设二：企业利用营业外收支进行盈余管理
利润表中的营业外收支项目虽然并不完全反映公允价值计量方式下的全部损益，但毋庸置疑的是公允价值变动对净利润产生较大影响，而大部分的营业外收支的产生就是通过公允价值变动来实现。例如：企业处置固定资产、无形资产等长期资产都是通过该项目反映公允价值的变动，进而反映在企业利润当中。
假设三：企业利用资产减值损失进行盈余管理
与营业外收支项目类似，资产减值损失项目的大部分发生额是因公允价值变动而产生的，公允价值变动对资产是否减值影响较大，资产计提减值是在公允价值计量属性下资产的可收回金额与账面金额相减得到的并计入当期损益，因此对企业盈余的影响也通过这个项目反映在利润表中。
（二）样本选取
本文以房地产行业上市公司为例并利用SPSS16.0统计分析工具进行实证分析。众所周知，企业盈余管理行为很可能产生利润波动现象，虽然利润波动并不一定是盈余管理行为引起的，但利润的连续大幅度波动存在盈余管理现象的可能性很大。因此本文从房地产行业上市公司中选取2008—2010年三年净利润连续波动大于50%的上市公司，并剔除一些数据缺失的公司，共筛选出48家房地产公司，认为这48家公司存在盈余管理现象。
（三）变量设计与模型构建
本文应用多元线性回归模型研究净利润与各变量之间的关系。首先进行相关分析，即用一个指标去表明现象间相互依存关系的性质和密切程度；然后进行回归分析，即用一个变量对另一个或另外多个变量依存关系进行研究。
因为构成企业净利润的主要因素是营业利润，同时营业利润也能反映企业规模的大小，因此可将营业利润项目作为模型的控制变量，基于上述研究假设的分析，本文构建以下研究模型：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X2：△公允价值变动损益
X3：△营业外收支
X4：△资产减值损失
（四）实证分析
1. 相关性分析
对自变量与因变量进行相关性检验，判定公允价值变动损益、营业外收支、资产减值损失与净利润之间是否存在相关关系，进一步确定是否存在盈余管理现象。相关性分析见表1 Correlations （相关性）。
**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.
*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.
根据表1的相关性检验可以得出：净利润的变动与营业利润和资产减值损失显著相关，而公允价值变动损益和营业外收支未通过检验，说明房地产公司会利用资产减值损失调节利润进行盈余管理，且相关系数为负，说明房地产公司会通过计提资产减值调减利润，少提资产减值调增利润。因此本文接受假设三，即企业利用资产减值损失进行盈余管理行为，说明房地产公司存在通过使用公允价值计量进行盈余管理的动机。
2. 回归分析
在对自变量与因变量相关性检验后，原构建回归模型根据相关分析结果变动如下：
Y=β0+β1X1+β4X4+u
其中：Y：△净利润
X1：△营业利润
X4：△资产减值损失
利用多元线性回归分析确定两个自变量对净利润变动的具体影响。分析数据见表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回归系数）。
根据表2、表3和表4进行分析，得出以下结论：
从表2可以得出：多重可决系数为0.845、修正可决系数为0.839，说明该模型的拟合优度良好，换句话说，营业利润和资产减值损失对净利润的联合影响程度很大。
从表3可以得出：F=123.063远大于临界值，通过了检验，说明该模型总体线性关系的显著性较强，因此，说明营业利润和资产减值损失整体对净利润的影响较大。
根据表4数据，求得回归系数，建立具体回归方程为：
Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4
上述回归方程说明：在资产减值损失不变的情况下，营业利润每增加一个单位，净利润将增加0.609，说明营业利润的增加将有利于净利润的增加；在营业利润不变的情况下，资产减值损失每减少一个单位，净利润将增加1.074，说明资产减值损失的减小将有利于净利润的增加。此外，X1和X4的t绝对值14.476和5.920均大于临界值，通过了检验，说明营业利润和资产减值损失两个变量分别对净利润有显著影响。
三、结论与启示
（一）结论
通过以上相关性分析和多元回归分析，房地产公司偏好通过计提资产减值损失减少利润，不提或少提资产减值损失增加利润，进而达到盈余管理的目的；出于样本的选取，公允价值变动损益和营业外收支这两种方式在房地产公司中进行盈余管理行为并不明显。因此，对于房地产行业，资产减值损失的计提主要包括存货跌价准备、坏账准备和投资性房地产减值准备等项目，对利润表的调减或调增也主要通过这几项资产减值的计提或不提。
（二）启示
1. 完善公允价值的应用环境
运用公允价值最大的前提是有一个公平、成熟的市场环境，只有市场信息透明化，买卖双方对于交易才能获得对等的市场消息，因此，要完善市场机制，大力倡导企业间的公平竞争，杜绝垄断、合谋等不良行为，使公允价值的应用空间更广泛。
2. 建立公允价值的相应准则
在一个活跃、完善的市场环境下，能有一个具体、可操作性的应用准则才具有指导意义。目前我国公允价值计量方法刚刚起步，很多方面还处于初级阶段，公允价值的应用也迫于与国际趋同的压力，还有很多不完善之处，这些不足在很大程度上阻碍了其发展。因此，制定一套公允价值计量的应用准则体系具有一定的应用价值。
3. 提高公允价值的可操作性
对于房地产行业来说，公允价值的取得是非常重要的，因此需要有专业人士通过可靠的模型和基于现行市场的各项要素作出预测并进行价值评估。因此，要建立房地产行业的相关统计数据和强大的信息网络，培养相关的高素质人才，进一步提高公允价值的有效操作。
4.发展诚信高、威望高的评估中介
在新会计准则下，房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日房地产公允价值为基础调整其账面价值，两者之差计入当期损益。因此，房地产公司当期净利润会随着公允价值的变化而产生波动，进而对净利润产生一定的影响。目前我国房地产价格年年持续增高，未来不确定利润还在增长，升值空间还很大，因此房地产公司的巨额利润在账面上得以充分体现，也大幅提高了企业的盈余。在这种情况下，以评估价值代表公允价值的可靠性和相关性直接取决于评估中介机构的诚信，因此，要建立诚信高、威望高的评估中介，让房地产行业市场价格更加公平、合理。
盈余管理与公允价值本身并不存在必然联系，公允价值只是作为盈余管理的一种手段，在不完善的会计政策和市场经济环境中，公允价值能够为管理者进行盈余操纵提供契机。
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