三四线城市房地产去库存策略探讨

一、三四线城市房地产现状概述

事实上，在部分三四线城市当中房地产市场已经具备了较大去库存潜力。部分一二线城市人口逐渐向三四线城市转移，使得三四线城市人口快速增长，这在一定程度上扩大了三四线城市房地产需求。这部分转移人口无法在一二线地区市常驻，他们对回乡创业、就业以及置业等具有较大需求，这使得三四线城市房地产逐渐活跃起来。部分三四线城市房地产市场供给在去库存政策环境下存在利好，但需求拉动相对有限。一些地区经济增长缺乏动力，产业整体活力不足，再加上就业机会相对有限，就业岗位规模与收入水平无法成为消化房地产库存的有效需求，这无疑增加了三四线城市去库存难度。

二、三四线城市房地产去库存问题分析

部分地区三四线城市房地产去库存过程中依然存在较大阻力，在某些环节上存在一定问题：(1)库存量较大，消化需要时间。目前来看，三四线城市库存量极大。相关统计表明，全国房地产库存量消化期基本上超过两年，且一些中高层、高层房地产产品需求量并不大，存在部分隐性库存。同时部分三四线城市市场化程度并不高，房地产空置率较高。近几年三四线城市返乡置业得到集中释放，房价上涨在一定程度上驱动了商人以及市民投资房地产。在个体理性、集体非理性的情况下，库存量依然持续增长，但在短时间内无法消化。(2)购房需求有所下降。在三四线城市当中集中了大量民营、私营企业。由于宏观经济不景气，经济增长步伐放缓，使得三四线城市居民整体收入受到了影响。在部分经济相对落后城市人口出现永久性流失，使得购房需求持续下降。就业压力加大、收入下滑、城市人口减少，使得三四线城市房地产市场去库存受到严重影响。(3)住房供应效率较低。国内很多三四线城市存在房价下跌预期，不乏城市居民对楼市持有观望态度，购买意愿及积极性不强。近年来，随着高铁以及高速公路规模的不断扩大，一些新城新区逐渐涌现出来。三四线城市规模有所扩张，逐渐形成了“南北呼应，东西联动”的楼市发展格局。

三、三四线城市房地产去库存相关策略

（一）大力推进房地产供给侧改革

三四线城市房地产去库存是一个持续性的过程。在房地产去库存过程中要遵循国家政策方向，顺应供给侧改革。三四线城市国土部门要充分发挥引导作用，将自身职责落实到位，统一制定房地产开发规划、管理制度。房地产开发用地由上级政府以及人大共同监督，对下级政府在房地产用地方面进行监管，避免出现审批权力过大及失控问题。同时，要完善城市规划建设，严格控制房地产增量，推进房地产行业整合，为房价调控、消化存量等提供通道。以不动产登记条例以及房地产税改为基础，对恶意炒房、囤房行为进行控制，大力发展房地产租赁行业，为低收入群体进城创业就业提供空间，以此来化解部分库存。另外，要加快政务信息化建设步伐，及时公开城市房地产库存量以及房价成本，增加相关信息透明度，缓解信息不对称问题，让社会公众能够清晰地了解房地产市场动态。

（二）结合库存及人口城镇化刺激购房

三四线城市地方政府要对房地产开发商进行积极引导，让房地产开发商转变发展模式，突破传统“找钱、拿地、卖房”的陈旧运作模式，要将房地产与其他产业联合起来，打造个性化、定制化服务。房地产企业可进一步拓展外向型市场需求，优化投资，完成产业转型、升级，做好配套设施建设。除了传统房地产外，还可大力发展旅游地产、体育地产以及养老地产，形成多元化的地产结构。在刺激购房方面，应该适当降低购房门槛，出台一系列刺激性政策，包括降低后续购房首付、放贷成本;提升公积金使用率;对普通住宅标准进行调整，降低税费;出台购房减税、补贴政策，以此来带动消费，为市场注入活力，将整个市场盘活，促进去库存。

（三）实现户籍制度改革

户籍制度改革是三四线城市房地产去库存的重要途径之一。在三四线城市当中如果能够解决农民户籍问题，农村转移人口便能够在就业地区购房或长期住房，以此来扩大房地产市场需求，缓解库存压力。在房地产去库存过程中，要将其与城镇化建设充分结合起来，加快农民工市民化步伐，以此来扩大供需渠道。为鼓励农民在城市购房，还可出台针对性政策，为其提供低息贷款，设置政策性银行为其提供放贷担保。除了户籍改革外，还要将经济杠杆配置到医疗、教育等领域，积累一批教育资源以及医疗资源，围绕去库存联动其他产业共同发展，形成良性循环，进一步提升去库存动力。

四、结语

目前来看，三四线城市房地产在去库存方面依然面临着巨大的压力，且整体形势不容乐观。三四线城市房地产去库存是一个漫长的过程。在这个过程中，要大力推进房地产供给侧改革，结合库存及人口城镇化制定一系列政策来刺激购房，并实现户籍制度改革，逐步缓解去库存压力，让区域房地产市场保持健康发展状态。

摘要：现阶段我国房地产已经进入了发展瓶颈期, 三四线城市住房库存持续上升, 房地产去库存压力变得愈来愈大。房地产行业经过十多年的发展黄金期后, 供需已经发生逆转, 特别是在部分三四线城市已经出现了严重过剩的情况。如何让三四线城市房地产有效去除库存已经成为未来房地产行业发展的重点难题之一。基于此, 本文对三四线城市房地产去库存进行了分析, 并提出了部分策略, 以供参考。

关键词：三四线城市,房地产,去库存

参考文献

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