股权转让合同效力分析
摘 要：在公司股权转让实践中，因转让程序违反了《公司法》第七十二条的规定，未经其他股东过半数同意，或者侵害了其他股东的优先购买权的，股权转让合同的效力如何?虽然学者及相关法院判例对此也多有论述，但尚未形成统一的认识，我们拟结合《公司法》第七十二条的规定，对股权转让合同的成立与生效、效力范围及股权变动标准进行分析，以期抛砖引玉。
关键词：股权转让 合同效力 《公司法》
一、股权转让合同的成立与生效
股东内部之间互相转让股权可以自由转让，或者在股权对外转让时，经其他股东过半数同意并放弃优先购买权的，股权转让合同自成立之日起生效。理论上没有争议。但对于股权对外转让，未经其他股东过半数同意，或者侵犯其他股东优先购买权，其效力如何，《公司法》未作明确规定，理论上有生效说、效力待定说、无效说之别。生效说认为，股权转让合同自成立之日起即生效，对于相关主体即发生法律上的约束力;效力待定说认为，此种股权转让合同在成立时属于效力待定，根据《公司法》第七十二条之规定履行相关通知后，并经其他股东放弃优先购买权后，股权转让合同才生效，否则该股权转让合同不生效;无效说认为，《公司法》第七十二条的规定为强制性规定，未经其他股东过半数同意或者侵犯其他股东优先购买权的，股权转让因违反了公司法的规定而为无效。
笔者认为，除合同当事人约定附条件或附期限外，股权转让合同应当自成立时生效。理由如下：首先，根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。鉴于《公司法》以及《公司登记管理条例》对于股权转让合同均没有规定办理批准、登记手续生效的规定，因此认定股权转让合同应坚持成立生效主义，此为立法基础。其次，股权变动独立于股权转让合同，股权转让合同成立并不导致股权发生变动。如股权转未经其他股东过半数同意或者侵犯其他股东优先购买权的，仅发生合同不能履行的法律后果，而不影响股权转让合同的生效。此为理论基础。再次，最高人民法院在其终审的“北京新奥特公司等诉华融公司股权转让合同纠纷案”中认定， “华融公司与新奥特集团、比特科技签订的股权转让协议是当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。”此为判例基础。
二、股权转让合同的效力范围
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。如前所述，不论内部股权转让还是股权对外转让，股权转让合同均自成立之日起生效。那么，已经生效的股权转让合同对于与股权转让行为相关的主体的效力如何?下文将进一步论述。
1.对合同当事人的效力。股权转让合同生效后，股权转让方有权要求受让方按照合同约定支付转让价款，股权受让方有权要求转让方交付股权、协助办理股权变更登记手续，转让方应积极协助。
2.对公司的效力。在股权转让中，公司不是股权转让合同的当事人，但须按照《公司法》第七十四条的规定予以办理内部变更登记。对于该条规定，笔者认为应做以下理解：(1)公司虽不是股权的所有者，但股权实现均需通过公司完成，公司行使其股权的对方是公司。在股权转让中，如果公司不配合办理登记手续，则可能导致股权无法转让的后果。《公司法》第七十四条的规定是在法律层面上对为公司设定义务，为股东转让股权及办理变更登记提供了立法依据。(2)该条中“转让股权”与“股权转让合同生效”不能划等号。因公司法对股权内部转让采取自由转让原则，在股权内部转让中，“转让股权”可以理解为“股权转让合同生效”。但在股权对外转让中，如未经其他股东过半数同意或侵犯其他股东优先购买权的，虽然股权转让合同生效，因违反了公司法的规定，该合同不能履行，股权受让方自不能依据第七十四条之规定要求公司办理变更登记。
3.对第三人的效力。股权转让合同对第三人不产生效力。但股权转让合同生效，并经办理登记手续后，才得以产生对抗第三人的效力。此为股权变动的效力，笔者将在下文详细论述。
三、股权转让合同与股权变动
如同物权行为独立于债权行为，股权的变动也独立于股权转让合同。不论是内部转让还是外部转让，股权转让合同的生效均不能导致股权变动的效力。股权转让生效后，还必须按照公司法的规定完成交付从而发生股权变动的法律效力。根据《公司法》的规定，股权变更登记包括内部登记和外部登记。内部登记是指，公司将新股东的名称(姓名)、出资额等记载于股东名册;外部登记是指，公司将股权的变动信息在工商行政管理机关办理变更登记。
股权的交付以内部登记为标准还是外部登记为标准，学者们的认识尚未统一。在理论上有内部登记生效说、内部登记对抗说、外部登记生效说之分。内部登记生效认为，“对出让人、受让人和公司法人来说，认定股份交付宜以股东名册记载变更为标志，但股东名册记载变更效力不及于第三人。”国外立法例多采用登记对抗主义。外部登记生效说认为，股东的股权产生于工商登记，以登记获得的权利通常是以登记形式转移。因此股权转让当然也应以变更登记为要件，这是物权转让登记公示力、公信力的要求。外部对抗生效说认为， 公司登记机关的股权变更登记行为具有对抗第三人的效力。
笔者认为，股权转让应当自记载于股东名册之时视为股权的交付，此时基于股东身份享有的权利和风险随之转移;但股权变动事项自工商登记管理机关办理登记之后，始具有对抗第三人的效力。理由是：1、股权的实质是股东与公司之间的法律关系，股东行使股权的相对方是公司。根据《公司法》第三十三条第二款的规定可知，股东名册虽不具有创设股权的功能，但具有确认股东资格的效力，公司仅向记载于股东名册的股东负责。未记载于股东名册的股东除非由其他证据可以证明其具有隐名股东的身份，否则，公司法规定的各种自益权和共益权，股东以外的人不可以向公司主张。因此，只有在公司股东名册变更后，才能视为股权转让合同已实际履行，股权已交付给受让人。此时，股权受让人成为公司的股东，才能依据股东名册的记载主张行使股权。因此，股权内部登记生效说不仅符合《公司法》的立法本意，也更能保护交易安全、维护公司的经济效率和稳定。2、由于股东名册在本质上属于公司内部文件，相对于工商登记管理机关登记的信息而言，公示力和公信力均较低。股权变动信息只有在工商登记管理机关办理了变更登记，才能推定社会公众知悉或应当知悉这些信息，才能产生对抗社会公众和第三人的效力。《公司法》第三十三条第三款也重申了此点。因此，股权外部登记对抗主义能够更好的保护善意第三人的利益。
四、结语
根据《合同法》的规定，股權转让合同自成立时生效，但该效力仅及于股权转让双方。如股权转让程序不符合《公司法》第七十二条的规定，存在未经其他股东过半数同意或侵犯其他股东优先购买权的情形，则该股权转让合同不能履行，股权受让方不能依据第七十四条之规定要求公司办理变更登记，也当然不产生对抗第三人的效力。
参考文献：
[1]参见《最高人民法院公报》2005年第2期.
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作者：庞鹤 王红梅
【摘要】本文以有限公司股权转让合同效力问题作为研究对象。首先，从自由和限制两方面分析了有限公司股权转让制度的理论基础。然后，根据《合同法》和《公司法》的相关理论，总结了股权转让合同效力的影响因素。最后，对股权变动情形下股权转让合同效力如何认定进行了辨析。
【关键词】有限公司 股权转让 合同效力
随着我国市场经济体系逐步走向规范和完善，公司制形态的企业组织在经济发展中发挥着越来越重要的作用。股权逐步成为社会财富的重要法律载体。股权转让作为财富流转的手段在经济活动中被频繁使用，由此带来的纠纷也日益增多，并以股权转让合同效力纠纷最为常见。相较于股份有限公司，有限公司因其自身的封闭性等特征，其股权流通性较弱。公司实务中数量最多、法律关系最复杂的股权纠纷案件往往发生在有限公司。并且，股权转让合同效力涉及转让方、受让方、公司、其他股东、公司债权人等多个权利主体的利益，对其加以明确无疑具有重要意义。有鉴于此，本文拟从有限公司股权转让合同效力的理论基础、有限公司股权转让合同效力的影响因素和有限公司股权转让合同效力本身三方面入手，对有限公司股权转让合同效力问题进行初步探讨。
一、有限公司股权转让合同效力的理论基础
(一)股东股权转让自由原则
公司作为现代经济社会中最主要的企业组织实体，具有法人资格是其相较于独资企业、合伙等其他企业形式最主要的特征。公司独立人格的保证有赖于公司资产的维持，于是确立了公司的资本原则。资本维持原则要求公司成立后股东不能抽回投资，这是股东以其不得退股作为代价换得了有限责任的地位体现。因此，股东欲收回其投资，只能采取股权转让的方式。确立股权转让自由原则的原因如下：
1.股权转让自由是由股权的私权性质决定的。自古罗马乌尔比安起，法律便有了公法与私法之分，公私法相区分后相应的也就有了公权和私权之分。股权的性质，众说纷纭。主要学说包括所有权说、债权说、社员权说、股东地位说、综合民事权利说等。不难发现，各家观点只是就股权具体属于私权利这一权属下具体的哪一种或哪几种权利产生争议，而对股权属于私权并无异议。股权的私权性质决定了其要坚持私法自治原则，股权的自由转让则是当事人意思自治的具体体现。
2.股权转让自由是优化资源配置的要求。经济社会的发展离不开资本的注入，公司是现代市场经济中最重要的商事组织和市场主体，促进投资进而促进社会的发展是其应有之功能。促进投资包含两方面的内容，一是吸引社会资本，注入经济运行中来，这是经济活动开展的前提条件;二是促进资本的流动，体现财产的价值。这两方面内容的实现都离不开股权转让自由原则的确立。首先，投资是一种风险行为，逐利是投资者本性，只有在“进得去，出得来”的前提下，投资者才敢于投资。在公司资本制度使得股东不得抽回投资情况下，股权自由转让为股东提供了退出路径。其次，“任何财产的价值都由使用价值和交换价值构成[1]。”当使用价值相同时，交换价值越高，财产的价值越高。交换价值即体现为流动性。股权不能自由转让无疑将会阻碍资本的自由流通，影响资本效用的发挥。
(二)有限公司股东股权转让的限制性
股权转让自由是一个相对的概念，它还要受到各种限制，有限公司的股权转让尤其如此。根据股权转让对象是否为现有股东，可将股权转让划分为股权内部转让和外部转让。股权的内部转让，即股权在现有股东之间转让时，因未有新的股东加入，原有的信任关系犹在，人合基础尚存，并不用加以特别限制，以自由转让为原则。当有限公司涉及股权外部转让时，则要求保护现存股东的利益多过外部第三人，即对股权转让有所限制。对此，我们可从以下两点具体分析。
首先，就维持有限公司正常运行的角度来分析。当股权外部转让时，随着新股东的加入，维持有限公司正常运行的，由原股东相互之间的信任基础受到挑战，其原有的稳定的人事组织和行为预期势必也将发生改变。这样一来，有限公司的人合性基础将面临支离破碎的危险，放任股权外部转让自由进行的结果只能是使有限公司的寿命走向尽头。
其次，从维护公平的角度来分析。公司作为商事主体，以营利为目的，以效率为先。股权的自由转让符合财产流动性的固有价值特征，正是效率的体现。但是公平原则同样重要，哈佛大学教授罗尔斯有言：“一个社会无论效率多高，如果它缺乏公平，则我们就不能认为它就比效率低但比较公平的社会更理想[2]。”股权外部转让，涉及出让股东，受让第三人，其他股东，公司以及公司债权债务人等多个主体的利益。放任股权外部转让自由进行，把效率绝对化，不考虑公平，势必使各方利益失衡。尤其是其他股东的利益，很可能因新股东加入导致原有信赖基础动摇而遭受损失。为彰显公平，平衡股东之间的利益[3]，必然要对股权外部转让予以限制和规范。
二、有限公司股权转让合同效力的影响因素
有限公司股权转让合同一方面作为合同，要受《合同法》等相关法律法规的调整;另一方面，股权转让合同涉及公司财产关系和组织管理关系，还要受《公司法》等相关法律法规的调整。现行法中，影响有限公司股权转让合同效力的因素也主要来自这两方面。
(一)合同法的一般规定
在合同生效问题上，我国现行法采用以成立生效主义为原则，批准生效主义或登记生效主义为例外的立法方式。另外，合同当事人还可依法附加条件和期限，影响合同的生效。有限公司股权转让合同作为一种具体的合同形式，其欲生效自然应符合上述规定。需要注意的是，有限公司股权转让合同涉及批准生效或登记生效，主要是指国有股权转让需经国有资产管理局或省级人民政府国有资产管理部门审批，外商投资企业股权转让须经原审批机关核准这两种情形。
(二)公司法的特殊规定
特别法优于一般法，这是法律适用的基本规则。在有限公司股权转让合同规制方面，《公司法》与《合同法》正是特别法与一般法的关系。故要探究有限公司股权转让合同效力问题，在了解《合同法》一般规定基础上，更要清楚《公司法》的特殊规定。如前所述，根据股权转让对象是否为现有股东，可将股权转让划分为股权内部转让和外部转让。由于对有限公司的人合性影响的程度不同，现行法律对两种类型的股权转让作出了不同的规定。
1.有限公司股权内部转让。股权内部转让，即股权在现有股东之间转让，除了会影响股东的股权比例外，并不会从根本上破坏业已形成的公司人合性基础。有鉴于此，法律并不会对有限公司股权内部转让作出特别的限制。我国现行《公司法》涉及有限公司股权内部转让的规定主要有以下条款：第七十二条第一款：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。”第七十二条第四款：“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”《公司法》第七十二条第一款是关于股东内部转让制度的核心条款，其是典型的授权性规则和任意性规则，表明了国家允许股权在股东之间自由转让。但此规定并不代表有限公司股权内部转让不受任何限制。这是因为，股权内部转让虽不会动摇现有股东之间的信赖关系，但却会导致各股东持股比例发生变化乃至公司控股权也会发生变化。资合性毕竟才是有限公司的根本特征，股东利益获得多少根本上还须取决于其所持股权比例。对此，《公司法》第七十二条第四款作出了规定。我们可以发现，立法上并未直接做出具体限制规定，而是赋予了股东自治权[4]。股东可以通过公司章程对股权内部转让做出相应规定，只有当章程没有做出特别规定时，才适用《公司法》第七十二条第一款规定。
公司法对股权内部转让的规制在有限公司股权转让合同效力上体现即是：(1)当公司章程无特别要求时，该股权转让合同只需满足《合同法》规定的合同生效要件即生效;(2)当股东在公司章程中另有约定时，只要该约定不与法律、行政法规的强制性规定相违背，该合同在满足《合同法》关于合同生效要件的规定外，还须符合公司章程的要求才能生效。
2.有限公司股权外部转让。基于对人合性基础的维护，法律以限制作为有限公司股权对外转让的基本格调，在现有股东与第三人的利益权衡中更着力保护前者。立法者一般通过设立同意制度和优先购买制度，对有限公司股权外部转让进行限制。(1)同意制度。所谓同意制度，是指有限公司股东向外部第三人转让股权须征得公司或其他股东同意。具体到法条上，则是《公司法》第七十二条第二款。对于此项条款，须注意以下问题：第一，股东向第三人转让股权，须经其他股东过半数同意。第二，推定同意。法律规定以书面通知的方式征求意见并要求接获书面通知的股东在30日内做出答复。对于其他股东逾期未答复的情况，法律则推定其作出了肯定的答复，即“视为同意转让”。第三，强制购买义务，即其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权。(2)优先购买权制度。《公司法》第七十二条第三款规定了优先购买权制度。首先，行使优先购买权的前提是股权对外转让获得了其他股东过半数的同意。其次，行使优先购买权须在“同等条件”下。对于“同等条件”的认定，法律上并未明确列出标准。从商事习惯看，包括同等价格条件和其他对价。另外，“同等条件”应是出让股东与第三人在其他股东在行使优先购买权之前，通过协商等方式确定的条件。最后，当有多个股东行使优先购买权时，法律规定该多个股东通过协商确定各自受让比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
法律鼓励公司自治和股东自治。和有限公司股权内部转让一样，股东可以通过公司章程对股东外部转让另行约定。
三、有限公司股权变动与股权转让合同效力
如前文所述，有限公司股权转让合同满足了合同法中规定的成立和生效要件即发生法律效力，在合意双方之间产生债权债务法律关系。有限公司股权转让合同的签订以发生股权变动为最终目的。股权的实际变动意味着由股权价值变化带来的利益和风险从出让方转移至受让方。但对于股权转让合同和股权实际变动的关系尚存争议，且在司法实践中关系重大，故有讨论之必要。
合同标的物包括有形物(动产、不动产)和无形物(主要是权利)。动产、不动产作为有形财产，以占有、登记作为公示方法，动产或不动产所有权属于绝对权和支配权，具有排他性。一般的权利让与(如债权)由于缺乏公示性，与动产或不动产转让规则完全不同。股权虽然属于权利，具有无形性，但与一般的权利让与不同。股权具有公示性，第三人可以通过出资证明书、公司章程、股东名册或公司登记机关登记知悉股权的归属。因此，就股权转让合同导致的股权变动而言，完全可以比照适用动产、不动产物权变动规则。
大陆法系民法理论中就物权变动主要有债权意思主义、债权形式主义和物权形式主义三种模式之分。债权意思主义以法国民法典为代表，依此主义，动产或不动产的所有权只需合同成立、生效即发生转移。债权形式主义是指除了当事人双方达成转让合意外，尚需要对标的物进行交付或登记，物权才发生变动。物权形式主义最为严格，动产或不动产的所要权的移转，在债权形式主义的基础上，还需要当事人就标的物的所有权的移转单独达成一个合意，此主义以德国民法典为典型。
根据《物权法》第九条和第二十三条规定，可以看出我国属于“债权形式主义”。在合同生效后，标的物的物权变动尚需经过公示方能发生效力，动产物权变动采占有或交付为公示方法，不动产物权则以登记为公示方法。合同生效并不必然导致动产或不动产物权发生变动。以此类推，股权转让合同生效也不必然导致股权发生实际变动。《公司法》中涉及股权变动时间规定有第三十三条第三款和第七十四条。现行公司法把出资证明书、公司章程、股东名册、公司登记机关登记这四种方式作为股权权属的证明形式以体现股权的实际变动。不管这四种权属证明各自的功能有哪些，分别能产生什么样的法律效果，但至少可以明确一点，股权发生实际变动，除了股权转让合同成立、生效外，还需要一定形式的公示方法，股权变动属于合同实际履行的问题，合同生效时间并不等同于股权实际变动的时间。反之，合同是否得到履行并不影响合同是否生效，股权最终是否发生变动并不影响股权转让合同的效力。在股权转让合同生效后，如果因为各种原因导致股权转让未能发生，一方当事人可依据《合同法》追究另一方当事人违约责任。
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作者简介：胡涛(1989-)，男，重庆人，华东政法大学2011级经济法学专业硕士研究生，研究方向：商法与财税法。
作者：胡涛
摘要：近年来有关瑕疵股权转让的案件大量出现，这引起了学界和事务界的高度关注，瑕疵股权装让中仍存在诸多问题亟待解决。本文通过对瑕疵股权类型的划分、对此类问题的主体，即瑕疵出资人的股东资格认定以及权利义务的界定，结合瑕疵股权转让合同的有关学说，探讨了瑕疵股权转让合同效力的若干问题，以期为审判实践提供参考。
关键词：瑕疵股权；股权转让；合同效力
作者简介：陈思羽（1993-），女，吉林长春人，吉林大学法学本科在读。
一、瑕疵股权的类型
（一）出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资：这种股权瑕疵是由于出资人认缴的出资为所有权受限的财产性权利，公司不能自由地使用或支配，所以它所体现的财产性价值大打折扣，致使这种出资相当于在原有完整权利价值的基础上出现残缺。议定的出资额不变，实缴的出资额减少，又因为出资和股权密不可分的关系，出资人所持股权为瑕疵股权。《公司法解释（三）》第八条规定，如果出资人以划拨土地使用权出资或者以设定权利负担的土地使用权出资，并且在人民法院责令其在指定合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担而逾期未办理或未解除的，出资人应当被认定为未依法全面履行出资义务，同时其股权应被认定存在瑕疵。
（二）出资人以非货币财产出资：这种瑕疵股权是由于出资人以显著低于公司章程所定价额的非货币财产（物）出资的情况。实践中公司、其他股东或者公司债权人在发现问题后，通常会请求人民法院认定出资人为未依法全面履行出资义务，人民法院委托具有合法资格的评估机构对财产评估作价。评估结果如果“明显低于”公司章程所定价额，出资人则被认定为未依法全面履行出资义务，同时其股权被认定为存在瑕疵。《公司法解释（三）》第九条对此做出了规定。笔者认为，这种认定应该溯及之前，即这种股权自始存在瑕疵。
（三）出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，未在合理期间内办理变更手续：这种股权瑕疵是由于出资人的出资为需要办理登记手续的特殊的财产性权利。如果没有办理相应手续，则公司对于这些权利的支配受到限制，不能达到出资人承诺和公司预期的目的，即削弱了这种出资的价值。《公司法解释（三）》第十条规定，出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，如果未在合理期间内办理变更手续，即被认定为未依法全面履行出资义务，同时其股权认定为存在瑕疵。
（四）抽逃出资导致的瑕疵股权：抽逃出资即股东在公司成立后将其缴纳的全部或部分出资撤回，但是仍然享有股东资格的瑕疵股权。抽逃出资一般发生在公司成立之后，是一种出资人主观故意明显的违法行为，笔者认为，抽逃出资的瑕疵股权相对于其他一般类型的瑕疵股权的瑕疵程度更为严重。认定瑕疵程度的标准应该有两个，一是应缴出资和实缴出资的差额之大小，二是出资人的主观恶性。对于抽逃出资的行为来说，出资人在明知公司已经成立并且自己身为股东须向公司、其他股东、以及公司债权人负责的情况下仍然为此行为，置他人于不顾，置市场经济秩序于不顾，是主观恶性较大的。
二、瑕疵出资人
（一）瑕疵出资人股东资格的认定
1.实质要件欠缺时股东资格的认定
实质条件的欠缺主要是指出资不足或出资不实的情况，即出资人并没有按照议定的出资额实缴出资。我国的蒋大兴学者认为：“如果可以因出资不实而直接否定股东资格，其直接后果可能会导致许多已经确定的法律关系发生改变，影响交易安全和社会稳定。”此时的出资人虽不具备获取股东资格的实质要件，但具备形式要件，如果认定其不具备股东资格，则在先与其建立法律关系的债权人的利益将受到巨大损害。有人认为债权人负有审慎缔约的义务，在两方缔约前应该意识到对方出资不足或不实的情况。但笔者认为，这有悖于商法的交易简便、迅捷原则。出资人与债权人缔约时具备股东身份的权利外观（形式要件的具备），而在这种情况下还要债权人花费大量的人力物力和时间进行深入调查，实在是无形地阻却着交易的进行和财富的流转。因此，笔者认为实质要件欠缺的出资人可以具备股东资格，只不过这些股东所有的股权是存在瑕疵的，他们保留股东地位，但应该及时弥补实质条件的缺乏，充实出资以获得完整权利。另外，《公司法》实行分期认缴制度，这种资本制度的缓和也说明股东资格的取得与股东对公司的实际足额出资并不存在必然联系，出资并不是股东资格取得的唯一条件。
2.形式要件欠缺时股东资格的认定
形式要件的欠缺主要是指取得股东资格的形式要件不具备的情况：一是公司章程中的欠缺；二是股东名册中的欠缺；三是登记机关处登记的欠缺。笔者认为，不同情况应不同对待，在实践中形式要件欠缺的情况不多见，而且它并不是瑕疵股权产生的主要原因，因此不做过多赘述。
（二）瑕疵出资人的权利义务
股东资格与股权密不可分，股权从广义来讲是股东权利义务的集合，并且权利义务相互对应不可偏在。常见的股权内容有包括股息和红利分配权、新股的优先购买权、剩余财产分配权等财产性权利；还有包括表决权、查阅公司文件权利、请求召开临时股东会权利、监督董事及高管权利等非财产性权利。相对的，股东在公司成立之前有出资义务，公司成立之后负有权利不得滥用义务以及对债权人的相关义务。对于瑕疵出资人来说，其出资义务没有完全履行，这就意味着他的权利不能完全享有。但不能完全享有并不是完全不能享有，笔者认为，瑕疵出资人享有的权利应该与其履行义务的程度（相当于出资数额）成正比，不能剥夺其转让股权的权利，更不能一口否定其股权转让的合同效力。
三、瑕疵股权转让合同效力有关学说的探讨
（一）绝对无效说
这种观点认为瑕疵出资人的出资不完整，不具备完整的股东资格，因此其与第三人签订的股权转让合同无效。学者有言：“原始股东出资不到位，本身就是违法行为，这种违法的出资是不能转让的，否则转让行为也是无效的。”笔者认为，这种学说未免将股东资格取得的问题绝对化了，认为出资不完整或不到位就不能享有股东资格是对微小瑕疵出资股东的不公正对待。瑕疵股权亦存在善意的瑕疵出资与恶意的瑕疵出资之分，很多瑕疵出资人可能完全是基于主观过失的原因产生了微小的善意瑕疵，这种情况也被一概否定显然不合乎法律之公正旨趣，也不能促进财产流转乃至社会主义市场经济的发展。
（二）绝对有效说
这种观点认为瑕疵股权转让人与受让人签订的股权转让合同是确定有效的。主张这种观点的理由有二：（1）瑕疵出资人已被记载于公司章程、公司股东名册和公司登记机关文件中，就应该享有相应权利，承担相应义务。（2）有效说是商法维护交易安全和效率的基本要求。笔者认为，理由一的观点太过强调权利外观的重要性，虽然这种公示主义的资格确认有其合理性，但是太过将其绝对化必然会导致不符合实质条件的瑕疵出资人的增加和第三人疏于实质性资产调查的情况的增多。
（三）区分对待说
这种观点中，“区分”的标准有两个：
一是区分该公司实行的出资制度是实缴资本制还是认缴资本制。实行认缴资本制的公司股东自始获得股东资格，只需要按照约定缴纳出资，不需要一次缴足。虽然新《公司法》出台后，将注册资本实缴登记制改为认缴登记制，公司股东自主约定认缴出资额、出资方式、出资期限等，但依然会存在议定实缴资本的情况，那么这种区分就还有意义。
二是区分瑕疵股份出让人是否对于受让人构成欺诈。对于此处“欺诈”的认定依赖于《合同法》中的规定。若构成欺诈则合同属于可撤销合同或无效合同（瑕疵股权转让合同损害国家利益的情况），若没有构成欺诈则认定为有效。（具体的“欺诈”构成的标准问题将在第三章中详述。）
笔者认为区分对待说相对于绝对无效说和绝对有效说具有一定可取性。后两者绝对化地否定了一些仍具有有效性的情况，虽然界限的划定清楚简单，但是有失法律公正。而区分对待说相对具体地考量了不同情况的法律后果，为多方所能接受。
四、合同效力问题结合瑕疵股权转让问题的探讨
常见的合同效力形态有四，分别是有效、无效、可撤销和效力待定。笔者认为，在转让瑕疵股权场合可能涉及到所有合同效力形态，因为概括性的合同效力形态适用几乎所有涉及合同交易的问题，并且这些形态产生的原因在判断合同效力时是优先考虑的因素。例如存在瑕疵的股权转让合同是股东与一个十二岁儿童订立的，那么我们首先将其界定为效力待定的合同，无论该股东的股权是否存在瑕疵。因此，笔者只对其中需要与瑕疵股权转让结合的典型情况进行研究：
（一）以欺诈手段订立合同
《民通意见》有，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此可知，欺诈主要有两种行为方式，一是故意告知对方虚假的的情况，这是一种作为的欺诈；二是故意隐瞒不说真实的情况，这是一种不作为的欺诈。瑕疵股权转让中存在欺诈就是指转让人明知股权存在瑕疵，但是故意告诉对方其股权没有瑕疵或故意隐瞒其股权存在瑕疵的事实，致使受让方在不知情的情况下与瑕疵出资人，即出让人签订股权转让合同。笔者认为，应认定这类合同为可撤销合同，不知情受让人有权行使撤销权。但是实践中从出让人意思表示的角度出发又会出现，“出让人也不知情”和“出让人未告知受让人”的情况。欺诈的构成要件有四：一是一方故意告知虚假事实或隐瞒真实事实；二是对方因此陷入错误认识；三是对方因此作出不真实意思表示；四是欺诈具有不正当性。笔者认为，第一种情况不构成欺诈，第二种情况需讨论。首先，出让人不知情，如果情况属实，那么他不具备欺诈的第一和第四个要件，主观上并无恶意，可以通过协商等方式进行事后救济和填补；其次，出让人未告知，可能是因为出让人不知情而未告知，此时与才述情况相同。也可能是出让人知情，但受让人没有询问，所以出让人并未告知。笔者认为，此时出让人具有告知受让人其股权存在瑕疵的义务，出让人因受让人未询问而选择不告知的行为系其侥幸心理的映射，是一种不作为的欺诈，这种情况下合同应该被认定为可撤销合同，受让人应具有撤销权。
（二）侵害其他股东同意权和优先购买权的瑕疵股权转让合同
《公司法》第七十一条第二款规定“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让……”第三款“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权……”《公司法》明确规定了其他股东的两项在先权利。任何享有法定优先购买权的股东均可请求法院或仲裁机构撤销该合同。笔者认为，未经其他股东同意或侵犯其他股东优先购买权而作为合同标的的股权虽然本身不一定具有出资不足或出资不实等瑕疵，但此时该股东的股权之可转让性以及该股东与第三人合同行为的效力已非完整，认定此类合同为可撤销合同有利于维护公司内部的和谐稳定及人合性。
[参考文献]
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[2]赵艳秋.特殊情况下有限责任公司股权转让合同效力的认定[J].学术交流，2010.
[3]葛勇.瑕疵股权转让合同法律效力研究[D].内蒙古大学，2008.
[4]谷梦婕.瑕疵股权转让合同效力的认定及民事责任承担[D].上海交通大学，2011.
[5]杜甲华.瑕疵股权转让合同效力之析[J].社会科学辑刊，2011.
作者：陈思羽
_______公司股权转让合同
甲方(转让方)：______________________公司
自然人
(身份证号：
) 乙方(受让方)：恒大公司
(合同指引：转让方为自然人的，需填姓名和身份证号，转让方为法人请写全称。)
鉴于：
一、AA公司(以下简称“项目公司”)是依中国法律于_____年____月_____日合法成立并存续的有限责任/股份有限公司，注册资本为人民币_______万元，实收资本为____万元，注册号：______________，法定代表人：______ ;本协议签订时，___________公司/自然人出资______万元，占项目公司 ___ %股权;___________公司/自然人出资______万元，占项目公司 ___ %股权。
二、本协议签订时，项目公司已通过合法程序取得位于____市____区____路____亩的国有土地使用权(以下称为“该地块”)，项目公司债务不超
万元 / 项目公司其他资产债权债务情况详见资产负债清单。(可选择适用)
三、甲方同意将项目公司100%的股权按本协议约定转让给乙方或乙方指定主体(以下统称“乙方”)，乙方同意受让该股权。
四、甲方承诺，甲方将项目公司股权按本协议约定转让给乙方，不需进行任何公示，亦不需公开竞价，并已取得相关权利人的认可。 为明确各方权利义务，经甲、乙双方友好协商，就项目公司股权转让及合作事宜达成以下条款，共同遵照执行：
第一条 释义
除本协议另有特别注释，以下词语含义如下：
1
1、征地拆迁补偿费
本协议中的“征地拆迁补偿费”是指因该地块被征收(用)，需向所有有权获得补偿的主体(单位、镇、街道、村、社、承包户、承租户、个人等)支付的土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置费、地上建筑物、构筑物、附着物及水利、电力设施赔补费用、通信设施赔补费用、地下管网安置补偿、拆迁补偿等全部费用。
2、包干费
本协议中“包干费”是指根据本协议约定，甲方履行完本协议约定义务，乙方取得项目公司100%股权并获得该地块的全部权益且无其他义务负担，乙方应支付的全部款项。包括但不限于：股权转让金;因该地块产生的出让金、利息、滞纳金、违约金、契税、土地交易服务费、土地使用税、征地拆迁补偿费、因容积率调整需补缴的出让金及契税、因用地性质调整需缴纳的所有费用;因剥离项目公司资产、债权、债务所产生的所有税、费;甲方履行本协议的收益等已发生的和甲方为履行本协议将发生的全部费用。
3、交地
本协议中的“交地”是指甲方负责完成将该地块范围内的建筑物、构筑物、附着物、电线杆(塔)、通信设施、地下管网等拆迁安置补偿完毕、并终止该地块用地范围内的所有租赁关系、承包关系及其他土地使用关系，并完成该地块用地范围内的一切补偿，甲方完成以上义务后，将该地块交乙方开发建设而无任何第三方阻止，乙方或乙方持股后的项目公司不需要再对任何单位和个人进行任何补偿，无任何第三方因交地前的事由向项目公司主张权益或影响该地块的开发建设。
4、交割日
本协议中的“交割日”是指甲方完成下列全部事项的当日： 甲方将项目公司____%股权过户至乙方名下、项目公司法定代表人变更为乙方指定人员(以乙方取得新的营业执照为准);甲方将包括但不限于项目公司证照(营业执照、税务登记证书、组织机构代码证、贷款卡、开户许可证等)、印鉴(公章、财务章、合同章、法定
2 代表人私章等)、财务资料(账册凭证、发票、税务申报等);该地块的出让合同、拆迁补偿合同等所有合同、批复、附图、证件等以及项目公司所有合同、文件、批复原件移交乙方。
以上事项在同一日完成的，则当日为交割日;如无法在同一日完成的，则以最后事项完成的当日为交割日。
(合同指引：上述资料移交时，双方应确认并签署交接清单，并注明日期。)
第二条该地块
甲方承诺对该地块情况的披露全面、真实、无遗漏，甲方承诺该地块相关情况如下：
(1)权属情况
“该地块”位于__________
;四至：_________ _。项目公司于____年____月___日以___方式取得该地块__
_平方米国有土地使用权。现该地块已签订出让合同，合同编号为：_______、________、________。已取得国土证，国土证号分别为：______、______、 ______。
(合同指引：如已取得其它批复、合同等，也需写明详细情况。) 该地块的出让金及契税、土地使用税等相关款项已全部缴清，并取得了完税证明。
(合同指引：如上述费用未缴清，需注明已缴金额，未缴金额、已缴至
年
月
日，附：相关合同及票据。) 该地块不存在土地闲置问题，无需缴纳土地闲置费、滞纳金、违约金等，不存在收地的风险。
(合同指引：如上述费用未缴清，需注明已缴金额，未缴金额、已缴至
年
月
日，附：相关通知、合同、资料及票据。)
该地块不存在任何抵押担保、与其他第三方合作、转让等情况，
3 也不因甲方及项目公司的债务等原因被追索。
(合同指引：如有抵押担保，需注明抵押担保基本情况，包括贷款金额、贷款的利率、抵押面积、抵押期限、抵押权人名称等并附抵押担保合同;如有合作、转让，需甲方承诺解除原协议时间，并承担相关费用和全部经济法律责任。)
(2)规划情况
该地块规划用地性质为______，总用地面积为______平方米，净用地面积为______平方米，容积率为__ __，总建筑面积不小于______平方米，可售/地上建筑面积不小于____平方米，限高
米。 甲方负责将该地块用地性质调整为______，容积率调至____，总建筑面积调至____，限高调至
米。(如无需调整，则删除本条。)
(3)现状及拆迁情况
该地块现为净地，无任何拆迁，本协议签订后项目公司和乙方无须再支付任何征地拆迁补偿费。
(合同指引：如有拆迁，需注明已完成拆迁面积、未完成拆迁面积;已拆迁户数，未拆迁户数等。) 该项目尚未动工。项目公司及甲方未就该地块对外签订工程、建设、设计等协议。
(合同指引：如动工，需注明工程、设计等合同签订情况，款项支付情况、工程建设进度等。)
(4)回迁安置情况
该地块不存在任何回迁安置问题，项目公司也无需承担任何异地安置的义务。
如有：
该地块内需建回迁安置房的位置、占地面积，总建筑面积、户数、
4 标准、性质(住宅、商业、办公楼等)。
该地块异地安置的位置、占地面积，总建筑面积、户数、标准、性质(住宅、商业、办公楼等)。
第三条 具体操作程序
1、本协议签订后7个工作日内，乙方负责对项目公司进行尽职调查，甲方应予全面配合，提供项目公司相关资料原件交乙方查阅，应乙方需要提交复印件，并保证提供的资料完整、真实、合法、有效。在尽职调查后完成并不存在甲方在本协议中声明不符事项后，双方按本协议约定事宜展开实际操作，但乙方的尽职调查，并不代表乙方已对项目公司的实际状况全部知晓认可，并不在任何程度免除或减少甲方在本协议下的义务。尽职调查完成后，如存在与甲方在本协议中承诺的事项有重大不符，则乙方享有单方解除权。
2、甲乙双方同意，纳入项目公司股权转让的资产(不包括本协议中未说明的债务)包括但不限于：
(1)与该地块相关的完整权益、项目公司全部股权; (2)已缴纳的全部土地出让金、税费等全部投入形成的该地块的资产、权益(本协议另有约定除外);
(3)已取得的及将取得的与项目公司有关的、与该地块相关的各项批文、证照、规划文件等各种文件、资料;
(4)项目公司全部印鉴、文件、账号、财会资料、原始凭证、发票等。
3、本协议签订后15个工作日内，甲方负责将持有的项目公司____%(51%以上)的股权变更至乙方或乙方指定的主体名下,同时项目公司的法定代表人、董事、监事由乙方指定(以乙方取得新的营业执照为准)，当日甲方负责向乙方移交本条第6款的全部资料。上述股权过户至乙方后，由乙方负责项目公司的经营管理，甲方不再参与项目公司的经营管理，并不享有项目公司的经营收益及利润分配，但乙方办理项目公司经营管理事宜时甲方应予积极配合。
(合同指引：地上无拆迁，合同总金额较小的情况下，建议100%一
5 次性过户股权。)
本协议签订后
个工作日内，甲方负责将持有的项目公司____%的股权变更至乙方或乙方指定的主体名下(以乙方取得新的营业执照为准)。
4、甲方保证在本协议签订后___日，乙方可进场进行钻探等前期工作。甲方负责本协议签订后___日内，向乙方交地。
5、甲方负责在本协议签订后_____日内，将该地块用地性质调整为_______;将该地块容积率调整为不低于_____，使该地块上可售的总建筑面积(不含回迁安置房面积)不少于_____万平方米。
6、在甲方将项目公司___%(51%以上)股权过户至乙方名下当日，甲方应向乙方移交项目公司的以下资料原件：。 (1)印章、印签，包括但不限于公司公章、法定代表人章、财务专用章、财务印鉴等;
乙方有权决定是否启用新的公司印章、印签。
(合同指引：无论是否启用新的印章、印鉴，双方应当签字确认留印模。) (2)证照，包括但不限于营业执照、(正、副本)、税务登记证(国税、地税)、组织机构代码证、开户许可证、贷款卡、房地产开发资质证书、国土证等(如有);
(3)财务账簿、发票、收据等。
其中，甲方负责向乙方提供可计入土地成本、可在项目公司企业所得税、土地增值税税前抵扣的发票不少于______，票据应当真实合法有效，并提供相关的合同及资料。
(4)与项目公司及该地块相关的全部合同、文件、资料包括但不限于合同、政府批文、证件等
7、甲方承诺项目公司负债不超过____万元详见：资产负债表。
6 (根据实际情况可选是否附资产负债表)
8、因交割日前的事由产生的以及甲方为履行本协议义务、为实现本协议目的而产生的项目公司所有经济法律责任由甲方承担，因交割日后的事由产生的经济法律责任由乙方承担。
9、 劳动人事
本协议签订后 日内(建议乙方受让51%股权前)，甲方终止项目公司原有人员的劳动关系，并承担由此产生的补偿、赔偿等全部费用，否则乙方直接从包干费中予以等额扣减。
第四条
包干费总额及支付进度
1、包干费总额
(1)甲乙双方经协商确定，甲方将项目公司100%股权及该地块所有权益转让给乙方的包干费总额为人民币_________万元(大写：_________)。
2、包干费支付
(1)定金
乙方完成尽职调查后___个工作日内，向甲方支付定金人民币_________万元(大写：_________)。
(合同指引：该地块为净地时，定金原则上不高于包干费总额的10%)
(2)第一期包干费
甲方完成本协议第____条第___款、第____条第___款的义务后____个工作日内，乙方向甲方支付第一期包干费人民币______万元(含定金，大写：______)。该款项直接/优先由于该地块的拆迁、债权债务的剥离。
(2 ) 第二期包干费
第一期包干费支付后
个月内，且甲方完成本协议第____条第
7 ___款、第____条第___款的义务，乙方向甲方支付第二期包干费人民币______万元(大写：______)。该款项直接/优先由于该地块的拆迁、债权债务的剥离。
(3)第三期包干费
第二期包干费支付后
个月内，且甲方完成本协议第___条第___款、第___条第___款的义务，乙方向甲方支付第三期包干费人民币______万元(大写：_____ _)。该款项直接/优先由于该地块的拆迁、债权债务的剥离。
(4)剩余包干费
第三期包干费支付后____个月内，且甲方完成本协议约定的全部义务，乙方向甲方支付剩余包干费人民币______万元(大写：______)。
3、包干费调整
甲方同意，如该地块的净用地面积少于____平方米，则减少部分按_______元/㎡由乙方直接扣减本协议中的第_____期包干费;如该地块上可售地上建筑面积(不含回迁安置房面积)少于_____平方米，则减少部分按_______元/㎡由乙方直接扣减本协议中的第_____期包干费;如甲方未按本协议约定向乙方提供发票或未足额提供的，则乙方按差额部分直接扣减包干费。根据上述情况，包干费总额作相应调整。
(合同指引：扣减款项时，不能压在最后一期包干费中扣减。)
乙方在支付各期包干费时，有权代扣代缴甲方的个人所得税。
4、包干费支付方式
乙方按本协议约定向甲方指定的银行账户汇出款项后，即视为乙方已经履行本协议约定的支付义务，甲方内部之间对包干费的分配与乙方无关。
甲方指定账户：
8 收款单位/收款人：
; 开户银行：
; 开户账号：
。
第五条
甲方的权利义务
1、按本协议约定享有权利和承担义务。
2、甲方承诺本协议约定的股权转让手续符合公司法的规定，甲方股东内部之间相互放弃股权转让的优先受让权，甲方保证所转让的股权未设置任何质押、赠与、转让等。
3、甲方承诺，股权转让完成前甲方拥有对该地块涉及的财产及权益以及对所持项目公司股权享有完整的权利，不存在本协议中未列明的其它任何诸如担保、质押、转让、合作等处理，项目公司涉及的财产及权益没有第三方权利以及不存在本协议中未披露的债务，否则，应由甲方代项目公司即时进行清偿，并放弃对项目公司进行追索的权利;或者同意乙方在应支付给甲方的包干费中予以等额抵扣。甲方承诺在股权转让完成后，该地块涉及的财产及权益真实合法。
4、关于项目公司的资产、债权、债务的剥离
甲方承诺，项目公司负债不超过____万元，详见：资产负债表(根据实际情况可选是否附资产负债表)，除本协议另有约定外，在本协议签订后
日内，完成对项目公司的资产、债权、债务的剥离，若项目公司负债无法全部剥离，则甲方将对无法剥离的债务代项目公司进行偿还并放弃对项目公司进行追索的权利或者由乙方直接从包干费中予以等额抵扣。甲方承诺承担因上述资产、债权、债务剥离产生的全部费用和税金等。
5、本协议签订之日至交割日期间，项目公司暂停全部经营(即不产生任何负债)。
第六条
乙方权利和义务
1、按本协议约定享有权利和承担义务。
9
2、乙方承诺按照本协议约定的条件、金额向甲方履行支付义务，但甲方逾期履行本协议约定义务的，乙方的付款义务相应顺延。
3、乙方承诺积极配合甲方履行本协议。
4、乙方依照承诺的开发建设期限、投资规模等，积极办理与该地块有关的报建、用地许可等手续，并对该地块予以合理开发。
第七条
违约责任
1、甲方违约
(1)交割日后，出现本协议或补充协议未披露的债务(包括或有债务或税务等费用)或诉讼、仲裁等纠纷的，甲方应当负责处理完毕并承担所有经济责任和费用(包括案件受理费、诉讼代理费、鉴定费等相关费用)，并放弃对项目公司的追偿权;否则，即视为甲方违约，乙方有权中止本协议约定包干费的支付，甲方应予以即时清偿、赔偿或与债权人达成协议，如甲方未及时解决则乙方有权直接解决上述债务和纠纷，并按照因此所产生的全部经济责任和费用直接扣减，并且自债务发生之日起每逾期一日，甲方应按逾期清偿金额的万分之五支付违约金予乙方。
(2)甲方逾期履行义务的，每逾期一日，按照已付包干费的万分之五向乙方支付违约金，如果逾期达到___日，乙方有权单方解除本协议，自乙方发出解约通知之日起五日内，甲方应将乙方已付的全部款项及违约金支付给乙方，并承担由此给乙方造成的全部损失。
2、乙方违约
乙方逾期付款的，每逾期一日，按逾期数额的万分之五支付违约金，如乙方逾期付款达到___日，甲方有权解除本协议，乙方向甲方支付违约金。
3、单方毁约
如因一方原因致使本协议目的无法实现，即任何一方中途擅自解除本协议、甲方拒不转让或者乙方拒不受让本协议项下股权的、任何
10 一方在协议中表述不实造成本协议无法履行或难以履行等的，则违约方需要向守约方支付
万元的违约金。但依法律规定或本协议约定享有单方解除权的除外。
第八条 争端解决
本协议履行过程中发生的任何争议，双方应友好协商，如协商不成的，可依法向该地块所在地人民法院提起诉讼解决。
第九条 其他
1、本协议与提交给工商管理部门进行股权变更登记或备案的文件中内容有冲突的，以本协议为准。
2、税费承担的约定：
3、甲方指定的通讯地址为：
收件人：
邮编： 乙方指定的通讯地址为：
收件人：
邮编：
上述通讯地址如发生变更，应书面通知本协议各方。
4、本协议经甲乙双方签字盖章后生效，一式四份，甲乙双方各二份，具有同等法律效力。
(以下无正文)
11 (本页为签署页)
甲方：
法定(或签约)代表人：
签署时间：
年
月 乙方：
法定(或签约)代表人：
签署时间：
年
月
日
日
居间合同
甲方(转让方)： (以下简称甲方) 乙方(中介方)： (以下简称乙方)
鉴于：
1.甲方委托乙方介绍协作促成甲方与持有100%股权转让，甲方愿支付居间服务费给乙方;
2.甲方是购买编号：本着互惠互利及诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》，为保障各方的合法权益，双方就乙方介绍协作促成持有编号宗地项目公司100%股权转让及有关佣金收取分配等事宜签订本《居间合同》，以供双方遵守。
第一条：总则
1-1本合同是双方合作的最高行为准则，对双方均有约束力。
1-2甲方有意出让方完成
1-3乙方帮甲方受让的项目公司所持有的编号宗地地块，位于，乙方为“甲方及甲方的关联方”(以下简称甲方)实施服务，“甲方及甲方的关联方”包括但不限于：甲方的母公司或子公司、甲方的股东(法人或自然人)、与甲方有关联的企业或个人、甲方的经办人、或经甲方经办人转介绍的企业或个人。
项目公司所持有的编号地块项目规划如下：
此地块用地面积：平方米,其中建设用地：平方米。
指标按建设用地面积计算：
1. 建设覆盖积率≤4.0
2. 建设覆盖率≤35%
3. 建设间距：满足日照及消防间距要求
4. 建筑高度或层数：高层
5. 建筑面积：平方米
第二条：投资服务方式
2-1服务内容：乙方受甲方委托，协助甲方受让本合同第一条1-3条款式所约定的土地，并协助甲方签到宗地项目公司100%股权转让协议，在股权转让成功后，则乙方完成甲方委托的工作。
2-2服务金额：经甲方双方友好协商，在甲方完成编号宗地项目公司100%股权收购后，
甲方愿付给乙方居间服务费用甲方按照下列符合条件的方式计算支付佣金
2-1-1如转让价为1%支付给居间方;
2-1-2如转让价为(不含)以下的，则按转让价的1%以及转让价低于部分的30%，合并支付给居间方。
2-3 支付方式：在甲方取得编号综地项目公司的100%股权，在支付项目
转让费的同时的3个工作日内，甲方必须按与乙方约定的居间服务费无条件存入乙方指定的帐户内。乙方需向甲方提供等额发票。若甲方违约，需另按每天1%拖欠费支付违约金。
第三条：保密条款
3-1甲方对乙方提供的任何资料不得向任何与本合同无关的第三方泄露，否则要求承
担由此产生的一切责任。
3-2甲、乙双方必须保守本合同内的秘密，不得向任何与本合同无关的第三方公开或
谈论合同书内容。
第四条：甲方的权利和义务
4-1 甲方根据需要，有权要求乙方提供第二条2-1条款中所列的作业内容。
4-2 甲方对乙方提供的项目资料有保密义务，甲方有对乙方公开股权转让谈判进程的
义务，如甲方在隐瞒乙方的情况下，跟乙方所介绍的项目方达成交易，乙方除有权要求甲方按第二条2-2条款中约定支付居间服务费用的同时，还可要求甲方按该项目收购标的金额的1%支付违约给乙方 ，并在3个工作日内全部支付完毕。若此项又有违约，需要另每天1%拖欠费用支违约金。
4-3 甲方在成功取得项目公司100%的股权后，必须按约定兑现双方书面协定的居间服
务费用或其它经济权益。
第五条：乙方的权利和义务
5-
1、乙方根据第二条2-1条款中所列作业内容为甲方提供服务。
5-
2、乙方有权知情整个项目的收购谈判。
5-
3、在项目收购成功签约后，乙方有权要求按双方的书面协议由甲方支付居间服务费
用或其它经济权益给乙方。
第六条：合同的生效及违约
6-
1、本合同一旦签订，若无协议第七条款约定的解除合同的情况或其它法定情形，双
方均不得以任何理由单方面解除合同，甲方如果单方面解除合同，须以合同约定佣金的总金额全部赔偿给乙方，并支付总金额10%的违约金。
6-2如双方产生违约纠纷，应在尊重事实基础上友好协商解决，若双方协商不成，则
任何一方有权向法院提起仲裁或诉讼。
第七条：合同的终止
7-
1、本合同签署之日起到双方履行完本合同时终止。
7-
2、出现不可抗力的因素导致合同在事实上无法履行时，本合同终止。
第八条：其它条款
8-
1、本合同生效后，甲方双方均应严格履行，本合同未尽事宜，可另签补充合同，
补充合同和本合同具同等法律效力。
8-
2、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经双方签字后生效。
甲方：乙方：
甲方法定代表人：
乙方法定代表人： 2014年7月15日签于上海
转让方(以下简称甲方)：某某房地产有限责任公司
受让方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用原则，为加快某商贸城的进一步发展，经友好协商，就甲方向乙方转让某商贸城项目的权利义务相关事宜达成一致意见，签订本合同如下：
第一条转让标的(某商贸城项目)概况
1.该项目原由某某镇人民政府和湖南省A 某某房地产开发公司合作开发，而后经各方协商，该项目法人变更为B 某某房地产有限责任公司，由B 某某房地产有限责任公司对该项目继续开发。
2.该项目一期工程(除
17、18栋及物管房只完成了桩基外)已按规划完成，主体工程及其附属工程(除11栋外)均验收合格;二期工程也已作了大量的前期工作。
3.该项目手续合法，真实有效，证件基本齐全，已竣工房屋所有权证及土地使用证正在紧张办理之中，其中一部分已办妥。(详见附件一)
4.招商引资的优惠政策手续基本办妥，部分已兑现实施。
5.该项目现在的物业管理由甲方负责。
6.本项目房屋出售情况，售房价款支付情况及工程款支付情况见附件二。
7 、该标的为项目的总体转让，也是该项目总体第二次转让，其内容和性质一致，即权利、义务及法律责任一并由甲方转移给乙方。
第二条转让标的涉及的权利义务转让方案
1.甲方与B 某某房地产开发公司在承包建设及项目转让过程中发生的经济结算关系仍由甲方负责(现已结清);
2.甲方在建设某某商贸城过程中因该项目建设实施发生的债权、债务(含自然债务)由乙方负责(详见附件三)。
3.甲方与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给乙方，尚未履行的债权债务由乙方继续履行，甲方不再承担履行义务，房屋办证及相关手续在标的转让后由乙方继续办理;
4.甲方拥有的转让标的项下全部房屋所有权及土地使用权一并转让给乙方，相关转让手续由乙方办理，甲方应该予以协助。
5.该转让标的项目物业管理权利义务转让给乙方。
第三条转让方式、转让价格、价款支付时间和方式
1.甲方将本合同第一条规定的转让标的以人民币(大写)元(以下简称转让价款)转让给乙方。
(转让价款的确定以存量资产为基本依据，并估算投入成本，适当考虑双方利益。)
2.转让价款支付方式
乙方应于本合同签订后五日内将转让价款的首期款共计人民币万元汇入甲方指定的账户，剩余价款人民币万元于年月日前付清。
第四条余款担保方式
乙方应对余款以方式提供担保，并另签担保合同。 第五条转让标的的交割事项
1.自本合同生效起十日内，甲方应将转让标的相关权属证书、
工程技术资料清单、合同文书及本合同附件等移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章。
2 、甲方应协助乙方办理相关证件的过户和合同主体变更手续。转让标的自过户和主体变更手续办理完毕后转移至乙方。
3 、本合同项下的过户和主体变更手续涉及相关税费由乙方承担。
第六条通知义务
乙方应于本合同生效后将某某商贸城权利义务转让情况通知与甲方有权利义务关系的相对人(包括但不限于购房户、施工方等)，并由合同相对人予以确认。
第七条合同各方的违约责任
1.本合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金万元。
2.乙方未按合同约定支付转让价款在十日以内，应按迟延支付转让价款每日万分之五支付违约金给甲方;迟延支付超过十日的，甲方有权解除合同并要求乙方按转让标的价款总额的百分之十向甲方支付违约金。
3.甲方未按本合同约定交割转让标的的，乙方有权要求甲方赔偿损失，并承担违约责任。
第八条合同的变更、解除与补充
1.当事人双方协商一致，可以变更或解除合同。
2.双方可对本合同修改或补充，由此形成的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第九条争议的解决
因本合同发生争议，由双方协商解决。协商不成，双方同意由合同签订地人民法院管辖。
第十条合同的生效
本合同自乙方向甲方支付首期转让价款之日起生效。
第十一条其他约定事项
第十二条本合同一式两份，甲乙双方各持一份。
转让方：受让方：
合同签订地：
转让方(甲方)：
法定代表人： 职务： 国籍：
住所：
开户行： 帐号：
受让方(甲方)：
法定代表人： 职务： 国籍：
住所：
开户行： 帐号：
甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目(简称项目)转让达成致意见，特签定本合同。
第一条：房地产项目概况
1.1 项目名称：，位于 ，其四至范围为：东至 ，西至于 ，南至，北至 。(详见附件一，规划拴桩红线图);本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等(详见附件二)。
1.2项目使用性质： (住宅、商业)
1.3项目规划条件：
(1)占地面积： 平方米;
(2)规则容积率 ;
(3)限高：
(4)总建筑面积：平方米;
(5)地上面积： 平方米;
(6)地下面积： 平方米;
1.4规划指标：
1.5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额 万元，现转让方已累计投资万元，达总投资额的25%以上。
1.6其他情况。
第二条 项目开发建设现状
由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容(详见附件三)。
第三条 项目法律手续
3.1 甲方以 方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ;甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为;国有使用权使用期限从 年 月 日计算，为 年;
3.2该项目的拆迁许可证号为 ;
3.3该项目的建设用地规划许可证号为 ;
3.4该项目的建设工程规划许可证号为 ;
3.5该项目的建设工程开工许可证号为 ;
3.6该项目的固定资产投资计划立项批准文为;
3.7该项目的商品房预售许可证号为 ;外销许可证号为;
3.8 《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》
3.9 ;等。
第四条 法律手续的转移
4.1 项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件(包括交清土地出让金的凭证)在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权拒交有关证件。
4.2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按( )处理：
4.2.1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担;若补办不成功时，甲乙双方按4.2.2处理;
4.2.2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的 %予以赔偿;
4.2.3 。4.3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续 而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：
4.3.1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。
4.3.2 合同解除，乙方按已付费用的 % 赔偿甲方的损失。
第五条 项目转让费及其支付
5.1 项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为 万元 。
5.2付款方式：转账或以转账支票支付。
5.3 付款期限：
乙方须在 年 月 日前向甲方支付定金万元;
乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;
乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;
乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;
乙方须在 年 月 日前将转让费用余额即 万元向甲方付清。
第五条 项目转让的间接费用
5.1 项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。
5.2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用(本合同其他条款特别约定的除外)全部由乙方承担。
第六条 项目转让后办理法律手续义务
乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。
第六条 甲方关于项目工程建设的责任
6.1 甲方向乙方转让该项目尚需完成工程(依实际情况约定,如6.1.1)：
6.1.1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用;
6.1.2 ;
6.1.3 等。
第七条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。(依实际情况约定)
7.1 ;
7.2 ;
7.3 。
第八条 项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理
8.1 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。
8.2 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下(内容详见附件四) (依实际情况约定)
8.2.1《建设工程承包合同》;
8.2.2 《工程监理合同》;
8.2.3《商品房预售合同》，共 份 ;
8.2.4 。
8.3甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。
8.3.1 若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。
8.3.2 若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。
8.4 上述8.3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。
第九条 甲方责任
9.1 甲方保证其有资格转让项目，并保证项目符合法定转让条件;
9.2 甲方保证项目不存在为第三人或甲方债务担保的情形。
9.3 甲方保证项目转让时，不存在法院查封、扣押等情形。
9.4 甲方保证项目转让时不存在有其他行使《中华人民共和国合同法》第286条规定的优先受偿权的情形;
9.5 甲方应当如实向乙方提供项目转让时现状情况;
9.6 甲方应按本合同第4.1条约定及时向乙方提供许可证件和法律文件，并积极协助乙方向有关部门办理相关转移手续;
9.7甲方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将甲方在与乙方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取乙方任何商业秘密(资料)泄露(包括故意或过失)给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密(资料)已正当地为公众所知悉。
9.8 甲方应按本合同约定履行其他义务. 第十条 乙方责任
10.1 乙方保证有资格受让项目，并有能力继续开发建设本合同项目;
10.2 乙方应当按本合同第五条的约定向乙方支付项目转让费;
10.3 乙方应积极协助甲方处理项目转让前所签订的合同事宜;
10.4 乙方保证履行甲方已按本合同第八条处理的后由乙方履行的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同。
10.5 乙方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将乙方在与甲方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取甲方任何商业秘密(资料)泄露(包括故意或过失)给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密(资料)已正当地为公众所知悉。
10.6 甲方应按本合同约定履行其他义务。
第十一条 违约责任
11.1 甲方违约责任
11.1.1甲方若没有资格转让项目或项目不符合法定转让条件，而乙方不知晓或不可能知晓的，致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方应据实赔偿。
11.1.2 甲方未按本合同第四条约定按时向乙方转交有关证件的或甲方未按本合同第九条9.1款至9.5款的义务(有一款即可)时，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的 %向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过此违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。
11.1.3 甲方没有11.1.2的根本违约情况下，而未按本合同第九条9.6至9.8款履行其义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。
11.2 乙方违约责任
11.2.1 乙方若没有法定资质受让项目而甲方不知晓或不可能知晓，而致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若甲方实际损失超过此赔偿额时，超过部分乙方应据实赔偿;
11.2.2 乙方未按本合同第五条约定向按期如数向甲方支付项目转让费，每逾期一日按项目转让费用的万分之 支付违约金。若逾期 超过30日，甲方有权解除合同，罚没定金。同时，乙方再按已付项目转让费的%向甲方赔偿。若甲方实际损失超过此两项赔偿费用时，超过部分乙方仍须据实赔偿。
11.2.3 未履行本合同约定的其他义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。
第十二条 不可抗力
不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括因国家政策的变动、城市规划的更改等。
由于不可抗力的原因，致使直接影响本合同的履行或者不能按条件履行时，应书面通知对方，并在15日内提供事故详情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延迟履行的理由的有并效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的有权权力机关或公证机构出具。按其对履行需要影响的程度，由双方协商解决是否需要或部分免除履行需要的责任或延期履行的协议。
第十三条 法律适用
本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，适用中华人民共和国的法律。
第十四条 争议的解决
因执行协议所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决。如协商不能解决，双方同意按以下第 方式解决。
(一)向项目所在地人民法院起诉
(二)向 仲裁委员会申请仲裁。
第十五条 合同文字
本协议文本用中方写成。本协议正本三份，甲乙双方各持一份，另一份由甲乙双方共同报 房地产管理部门备案。
第十六条 合同生效及其它
本合同自甲方双方签字、盖章后，经政府审批机关批准后生效。
本合同未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议具有本合同同等法律效力。
第十七条 合同附件
附件包括与本合同相关的协议，附图、附表、交接手续等，是本合同不可分割的组成部分。
附件
(一)
附件
(二)
附件
(三)
附件
(四)
附件
(五)
附件
(六)
甲方：
住所：开户行：
账号：
年月日
乙方：
住所： 法定代表人：
委托代理人：
电话：
传真：
开户行：
账号：
法定代表人：
委托代理人：
电话：
传真：
年月日
1、前期工作
如果我方为出让方，则应该做以下工作
1)办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续; 2)办理项目土地使用权的变更登记手续;
3)办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理; 4)办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理;
5)办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。
如果我方为受让方，应审查以下内容
1)转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;
2)转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;
3)项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上;
4)转让人是否是项目所有人。
2、合同中所应注意的事项
1)转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等;
2)项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件;
3)已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续; 4)成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序;
5)未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续;转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意;
6)转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式;
7)项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人;
8)项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除;
9)房地产项目转让前已实行预(销)售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法;
10)以转让项目公司股权方式转让的，应约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。
5、房地产项目转让合同;
1)万顺(湖南)置业发展有限公司与湖南开元置业发展有限公司房地产转让纠纷案——双方失误原因：出让方未取得土地使用权且未完成项目开发投资总额的25%，违反了国家的禁止性规定，导致合同无效。
2)黑龙江北辰房地产开发有限公司与哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司项目转让合同纠纷上诉案——受让方失误原因：签订合同时未考察签约人是否为项目的权利人，也未深入了解出让项目的具体情况。
3)《房地产项目转让的若干法律问题》——房地产开发项目的转让应具备以下条件：(1)转受让方应具备房地产开发经营资格(但受让方受让项目后作自用情形的除外);(2)转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;(3)转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;(4)项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。
转让方(简称甲方)：
地址：联系电话：
法定代表人：
受让方(简称乙方)：
地址：
法定代表人：
甲乙双方就房地产开发项目达成如下协议：
1.甲方在××市(地块编号：)拥有房地产开发项目(名称：土地面积㎡;建筑面积㎡;现已完成工程行象进度为。现有偿转让，转让方式为
(1)出售
(2)交换
2.乙方自愿从甲方受让上述房地产开发项目的土地使用权及其房屋建设权。
3.甲乙双方对上述房地产开发项目转让数量、面积核对无误，同意上述房地产转让价格为人民币，单价元/㎡，总金额为元。
付款方式为分次，第一次付款时间为年月日，付款额为元;第二次付款时间为年月日，付款额为元;第三次付款时间为年月日，付款额为元;并于年月日前全部交完。
4.甲方的责任
(1)向乙方提供本项目的土地、规划、建设等批件(详见附件1.项目批件明细表)。
(2)向乙方提供本项目的技术文件(详见附件2.项目批件明细表)。
(3)于年月日向乙方办理资料与场地移交。
5. 乙方的责任
(1)依据甲方提供本项目的土地、规划、建设等批件，按时向土地、规划、建设部门办理审批和备案手续，并自行承担相关费用。
(2)于年月日会同甲方办理资料与场地接收事宜。
(3)自本项目移交之日始，所发生的一切费用乙方自行承担。
6.土地使用年期为年，自年月日起至年月日止。
7.乙方继续履行原《土地使用权出让合同》中载明的权利与义务的有关规定。
8.乙方从年开始，缴纳土地使用费，在此以前的土地使用费全部由甲方负责。
9.房地产项目转让中所发生的税费由负责缴纳。
10.转让合同由双方签字盖章，经市公证处公证，并到政府主管部门办理变更登记手续后，经市房地产开发建设管理办公室批准乙方正式取得土地、开发、建设经营权。
11.本合同正本一式份，甲乙双方、房地产开发建设主管部门权、公证处各份。
转让方：(盖章)受让方：(盖章)
法定代表人：法定代表人：
年月日
附件：(略)
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