物业岗位职责

第1篇：物业岗位职责汇总

前期物业管理中的服务纠纷与政府职责

导读：前期物业管理相较于后期物业管理具有其自身的特殊性，很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷，突出表现为建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展、前期物业管理期限过长，前期物业服务合同终止难度大和前期物业服务质量不高三个方面。建设单位在前期物业管理中占主导地位是前期物业管理发生纠纷的根源，解决前期物业管理疑难法律问题的对策在于强化政府在前期物业管理中的管理职责，具体来说包含强化对前期物业服务企业选聘的监管、加大对前期物业服务合同内容的审查、主导首次业主大会的筹备过程和及早介入解决前期物业服务纠纷四个方面。

一、案例介绍

2014年8月，重庆市某区法院受理了重庆某物业管理有限公司诉袁某某等人物业服务费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业服务费及公摊水电费的情况，欠缴物业服务费及滞纳金3千～5千元不等。经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业服务费主要是认为：原告作为开发商选定的前期物业服务企业，其物业服务严重达不到业主要求的标准，包括安保问题严重导致业主财产被盗、房屋质量有瑕疵、共用部位被占用等。因此，承办法官在接手上述案件后考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业服务费具体标准，还按图索骥寻找矛盾的深层次根源：一方面建议业主采取合法方式进行维权，应当依约缴纳物业服务费;另一方面建议业主成立业主委员会来选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。据统计，物业服务费纠纷在该区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，其中绝大部分都涉及到前期物业服务公司在前期物业管理中的物业服务质量问题。

现阶段，因业主欠缴物业服务费引发的物业服务费纠纷是实践中最为常见，也最为人们关注的物业纠纷。尽管物业服务费纠纷从法律层面上看属于物业服务合同的履行问题，即业主拖欠物业服务费，但其实并非如此简单，其产生具有深刻的背景因素，有其发展的脉络，具体可分为纠纷埋设阶段、纠纷爆发阶段和纠纷延续阶段，纠纷埋设阶段则主要体现为前期物业管理中建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)对前期物业管理没有进行专门规定，《物业管理条例》第三章对前期物业管理进行了专章规定，上述规定对于规范我国前期物业管理活动起到了十分重要的作用，但前期物业管理有其较大的特殊性，很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷。[1]

二、前期物业管理的特殊性

前期物业管理相较于后期物业管理具有其自身的特殊性，明晰前期物业管理的特殊性是研究前期物业管理疑难法律问题的前提。

第一，前期物业服务合同的签订主体和履行主体不一致。前期物业服务合同的签订主体为建设单位和物业服务企业，而履行主体则是业主和前期物业服务企业，业主被排除于合同签订过程之外，前期物业服务合同是通过业主的书面承诺从而对业主产生法律效力。前期物业服务合同签订主体和履行主体的不一致，更容易引发业主与建设单位、前期物业服务企业之间的纠纷。[2]

第二，建设单位在前期物业管理中占主导地位。一方面，前期物业服务企业由建设单位选聘，并与其签订前期物业服务合同，而实践中建设单位选聘的前期物业服务企业往往与其有较深的利益关系，这导致部分业主将前期物业服务企业视为建设单位的利益代言人;另一方面，建设单位在首次业主大会筹备及召开中占主导地位，在某种程度上决定了首次业主大会能否顺利召开，进而决定着前期物业管理何时结束。因此，建设单位既决定着前期物业管理何时开始，也对前期物业管理何时结束有重要影响，可以说其在前期物业管理中占主导地位。

第三，业主权利在前期物业管理中易受侵害。由于业主被排除于前期物业服务合同签订过程之外，建设单位选聘的前期物业服务企业往往与其有较深的利益关系;而建设单位作为业主购买房屋买卖合同的相对方，与业主之间往往具有利益上的对抗关系，这导致业主在面对建设单位和前期物业服务企业时处于明显弱势地位，权利极易受到侵害。

第四，前期物业管理期限具有不确定性。尽管前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效了，前期物业服务合同即终止。这就可能出现两种非常规的结果：一是由于业主委员会很快与新的物业服务企业签订物业服务合同，导致前期物业管理期限极短;二是由于迟迟不能成立业主委员会或业主委员会迟迟不能选聘出新的物业服务企业，导致前期物业管理期限极长。

三、前期物业管理的疑难法律问题

前期物业管理的特殊性很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷，造成法律适用中的难题，影响了通过法律手段规范前期物业管理的效果。

(一)建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展

前期物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由建设单位所形成的，因此建设单位对前期物业管理的认识和重视程度直接影响了后续的前期物业管理水平。

现阶段，建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展，主要体现为以下几个方面：一是房屋质量问题。由于规划设计缺陷或施工质量差等问题导致业主不满，绝大部分业主不是通过正常渠道向开发建设单位交涉维权，而是与物业公司交涉，物业公司往往无力协调解决。二是建设单位促销中的虚假广告问题。在房屋销售时建设单位为了促销，时常打出夸张的不切实际的对物业管理服务的宣传，例如，24小时供应热水、保安服务、全天监控，还有“五星级”、“港式”“英式”“管家式”服务等，但绝大多数难以兑现，或在前期由建设单位“输血式”投入支持运行，待房屋销售完后一撤了之，导致了后期物业服务工作难以运行。[3]三是建设单位在房屋销售时的乱承诺问题。建设单位为了缓和规避一些矛盾，将问题转嫁给物业服务企业，经常打出减、免、送物业服务费，电梯费、维修费等。四是保修期内不履行保修责任问题。建设单位不认真履行房屋的保修责任，将问题压给物业服务企业，物业服务企业成为了其逃避保修责任的“挡箭牌”和“替罪羊”。[4]

(二)前期物业管理期限过长，前期物业服务合同终止难度大

在西南政法大学与重庆市渝北区房屋管理局联合组织的调研中，66%的业主表示所在小区的前期物业服务企业并未更换，并且56%的前期物业服务期限在3年以上，这表明前期物业服务企业被更换的频率并不高，管理期限相对较长。前期物业管理期限过长，一方面导致前期物业管理期限超过前期物业服务合同约定的期限，使得前期物业管理只能受“事实物业服务合同”的调整，不利于明确各方主体的权利义务;另一方面导致前期物业服务合同的终止难度大，实践各方主体特别是业主很难通过现行法律手段来终止前期物业服务合同，使得各方主体的权利义务无法及时得到调整，纠纷无法通过合同方式予以解决。

究其原因，首次业主大会筹备困难是前期物业管理期限过长、前期物业服务合同终止难度大的深层次原因，而首次业主大会筹备困难的主要原因在于建设单位在前期物业管理中占主导地位。根据《物业管理条例》第26条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即终止。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的前提是召开首次业主大会，并选出业主委员会代表业主来选聘物业服务企业。实践中，首次业主大会的筹备过程比较困难，经常会遇到无法召开或者拖延召开的情形，也会出现首次业主大会会议所做出决议的合法性受质疑等问题。概括来讲，主要存在以下几个方面的困难：1.业主无法及时知悉物业出售并交付使用的建筑面积情况，而寄希望于占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面提出要求也比较困难，建设单位基于自身权益的考虑主动要求召集筹备首次业主大会的积极性也不高，这导致首次业主大会筹备工作的时间被延后，使得首次业主大会迟迟不能召开;2.建设单位参加筹备组受到质疑，由于筹备组必须要有建设单位参加，而建设单位作为小区的开发商，一方面基于自身利益的考虑往往对首次业主大会的召开持消极甚至抵制的态度，使得首次业主大会迟迟无法召开，另一方面建设单位在筹备组成立过程中往往起到主导的作用，其基于自身利益考虑往往会推荐与其有利益关系的业主参加筹备组，使筹备组产生的合法性受到质疑;3.筹备组中业主代表的资格没有法律明确规定，主要由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐产生，使筹备组中业主代表产生的合法性受到质疑;4.部分业主基于对筹备组产生合法性的质疑或者出于局部利益的考虑，自行筹备召开首次业主大会，对建设单位主导的筹备组持抵制态度，也影响了首次业主大会的顺利召开;5.尽管首次业主大会会议的筹备工作是在政府相关部门的主导下进行，但受政府相关部门职能所限，实践中政府相关部门的管理义务虚化，筹备组的成立往往由建设单位主导，并容易被少数人不法操纵，不利于促使首次业主大会的召开。

(三)前期物业服务质量不高，是物业服务纠纷的深层次原因

在西南政法大学与重庆市渝北区房屋管理局联合组织的调研中，对于业主与前期物业服务企业发生纠纷的首要原因，65%的业主认为是前期物业服务企业服务质量不高，业主往往以此为借口拒绝缴纳物业服务费，为业主与物业服务企业之间爆发大规模的物业服务纠纷埋下了隐患，最终致使业主与物业服务企业之间陷入“欠费—诉讼—欠费”的恶性循环。

前期物业服务质量不高，究其根本原因在于建设单位在前期物业管理中占主导地位。实践中，前期物业服务企业均由建设单位选定，且往往与建设单位存在较大的利益关系，因此，建设单位一般将业主房屋的钥匙交予前期物业服务企业，而业主在接房时一般会被要求必须书面承诺履行前期物业服务合同，并提前缴纳至少一年的物业服务费及其他费用，才能领到钥匙入住，否则将不予交房。尽管建设单位和前期物业服务企业的上述要求没有任何法律依据，属于明显的违法违约行为，但是绝大多数的业主出于尽快接房的考虑，没有采取诉讼等法律手段进行维权，而是同意了建设单位和前期物业服务企业的不法要求。上述过程中，前期物业服务企业看似捡了一个大便宜，未耗费人力物力即与业主签订了前期物业服务合同，并提前收缴了至少一年的物业服务费及其他费用，但这只是表面现象，由于物业服务合同的长期性及持续性，这实际上是埋下了业主与前期物业服务企业发生纠纷的隐患：1.业主与前期物业服务企业未进行有效的沟通，使业主无法切身了解物业服务、物业服务合同及收取物业服务费的合理原因等主要内容，这导致业主虽然在前期物业服务合同中签了字，但都认为自己是受胁迫的，未从内心里真正尊重前期物业服务合同，也不会主动自觉地履行前期物业服务合同;2.容易给业主造成建设单位和前期物业服务企业是一体的印象，导致业主自然地认为诸如房屋质量纠纷、配套设施不足等建设单位遗留的问题，也应当由前期物业服务企业来解决，从而给业主和物业服务企业增添了更多的矛盾根源。

前期物业服务企业借助建设单位的力量很轻易地与业主签订了前期物业服务合同，并提前收缴了至少一年的物业服务费及其他费用，这容易给前期物业服务企业造成强势优越的心理，从而不会主动与业主进行沟通，不愿接受来自业主的正当监督，不愿考虑业主提出的合理要求，也不愿正视自身的问题并及时进行改正。当物业服务质量无法达到业主的心理要求时，业主开始以各种理由拖欠或者拒不缴纳物业服务费，如与前期物业服务企业没有合同关系、前期物业服务企业未经招投标、服务质量差、收费不合理等理由。此时，前期物业服务企业不可避免地会选择诉讼来索要物业服务费，业主与前期物业服务企业之间的物业服务费就此全面爆发。业主与前期物业服务企业之间的物业服务费索要诉讼，一般会经历以下程序：1.前期物业服务企业选择个别业主提起索要物业服务费诉讼，个别业主限于法律知识及时间精力上的欠缺，通常很难提出有力的抗辩证据，甚至有部分业主采取消极逃避的态度，根本不出庭应诉，这导致法院一般会按照双方之间书面合同的约定判决业主缴纳物业服务费，并承担一定数额的滞纳金;2.前期物业服务企业在取得胜诉判决后，一般会在小区内张榜公布，以震慑拖欠物业服务费的业主，促使其尽快缴纳物业服务费;3.如果业主仍拒不缴纳物业服务费，前期物业服务企业会将所有拖欠或拒交物业服务费的业主告上法庭，此时意识到问题严重性的业主往往会提出诸多的抗辩理由，如服务质量差、收费不合理等，但是法院基于同案同判的司法审查规则，一般会直接支持物业服务企业的主张，即要求业主全额缴纳物业服务费，而不理会业主提出的抗辩理由，这就给业主留下了法院偏袒前期物业服务企业的印象，认为法院裁判不公;4.法院的判决很少会得到业主的自觉履行，前期物业服务企业此时会申请法院强制执行，并引发更为激烈的冲突。至此，业主与前期物业服务企业之间形成了一个“欠费-诉讼-欠费”的恶性循环：前期物业服务企业起诉部分业主索要物业服务费，法院判决支持;前期物业服务企业起诉全体拖欠或拒交物业服务费的业主索要物业服务费，法院遵循同案同判的原则判决支持，基本不考虑业主的抗辩理由;业主对法院的判决不满，拒不履行法院的判决，不愿意主动缴纳物业服务费;前期物业服务企业收费不足，提供的物业服务质量必然下滑，进而引起更多业主的不满，业主拖欠或拒交物业服务费的规模更大。这种恶性循环，使得业主与前期物业服务企业之间的矛盾全面爆发，从入住时强迫签约开始积累起来的种种隐患纠纷集中在物业服务费诉讼中体现，并以前期物业服务企业索要物业服务费这种单一的方式集中表现出来，此时这并非一个简单的物业服务费拖欠或拒交问题，还包含有业主对开发商遗留问题的不满、对前期物业服务企业物业服务质量的不满以及对法院判决不能解决业主现实问题的不满等诸多问题。

四、前期物业管理疑难法律问题的解决对策

通过上述分析，建设单位在前期物业管理中占主导地位是前期物业管理发生纠纷的根源。因此，解决前期物业管理疑难法律问题的对策在于强化政府在前期物业管理中的管理职责，明确建设单位的协助义务。

(一)强化对前期物业服务企业选聘的监管

以重庆市为例，按照《重庆市物业管理条例》第39条的规定，物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，政府应重点监管住宅项目的前期物业服务企业选聘是否经过了合法的招投标程序。一方面对于未经过招投标而签订前期物业服务合同的行为，按照《重庆市物业管理条例》第74条的规定追究建设单位的行政责任;另一方面对于违法招投标的行为，按照《中华人民共和国招投标法》的规定追究相关单位和人员的法律责任。同时着力构筑公开、公平、公正的招投标机制，包括：1.建立专家库，评委在专家库中随机抽取产生。挑选了一批对物业管理熟悉的专家、企业领导组成评委库，每次评标一半以上的评委必须在专家库中随机抽取产生。2.独立封闭打分。评委对标书的评定必须在指定的地点当天完成，不得相互参考。3.现场宣布结果。除标书得分外，企业综合情况和现场答辩分由评委在评标会现场打出，现场统计，现场唱分，现场宣布结果。[5]

此外，特别是要强化对协议选聘前期物业服务企业的审批，根据《重庆市国土房管局关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》渝国土房管发〔2010〕27号的规定，各区县房地产行政主管部门应当核实投标人不少于三个且需要经物业所在地房地产行政主管部门批准。

(二)加大对前期物业服务合同内容的审查

以重庆市为例，按照《重庆市物业管理条例》第40条的规定，建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门备案。但是，仅仅规定了未将前期物业服务合同报送备案行为的法律责任，未规定前期物业服务合同内容明显违法或侵害业主权益行为的法律责任。因此，政府应加大对前期物业服务合同内容的审查，对于前期物业服务合同内容明显违法或侵害业主权益行为的情形，房地产行政主管部门一方面应及时交由工商部门进行调查处理，另一方面应及时提醒相关的业主和业主委员会，告知他们相应的法律权利和救济途径。

(三)主导首次业主大会的筹备过程

根据前述，首次业主大会筹备困难是前期物业管理期限过长、前期物业服务合同终止难度大的深层次原因。因此，要彻底解决前期物业管理期限过长、前期物业服务合同终止难度大问题的对策在于政府主导首次业主大会的筹备过程。具体而言：1.明确要求建设单位应动态公示物业出售并交付使用的建筑面积，以及已经入住的业主数量，并及时报送房地产行政主管部门，同时规定相应的法律责任;2.参照业主委员会成员的任职条件规定筹备组业主代表的任职条件，特别是专门规定按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务和本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作这两点;3.淡化建设单位在首次业主大会会议筹备中的作用，明确其协助义务，不进入筹备组;4.强化房地产行政主管部门在首次业主大会会议筹备中的管理职责，重点审查筹备组成员以及业主委员会委员候选人的资格，主导筹备组的成立。

(四)及早介入解决前期物业服务纠纷

根据前述，前期物业服务质量不高是物业服务纠纷的深层次原因，政府应及早介入解决前期物业服务纠纷，避免业主与物业服务企业之间爆发大规模的物业服务纠纷，打破“欠费—诉讼—欠费”的恶性循环。[6]具体而言：1.在前期物业管理阶段倾斜保护业主的利益，对于业主反映的前期物业服务质量不高等问题及时进行查处，消除可能引发物业服务纠纷的因素;2.在物业服务纠纷发生后，与法院建立联动机制，深入小区了解物业服务纠纷发生的真实原因，对于可能引发群体性诉讼的案件，及时召开业主与物业服务企业的座谈会，为双方进行沟通提供平台，不单纯依靠法院的判决解决物业服务纠纷;3.对于群众反映强烈的前期物业服务企业，及时指导业主大会作出解聘前期物业服务企业的决议，督促前期物业服务企业及时移交物业服务区域，对于前期物业服务企业的违法违规行为及时进行查处;4.出现无人管理小区时，及时联合街道、社区等基层组织派出工作组接管小区，并指导业主尽快选聘新的物业服务企业。

参考文献：

[1]张红蕊.前期物业管理工作的重要性分析[J].企业文化(中旬)，2015(5)：65.

[2]高茜.物业管理中的法律关系辨析[J].中国房地产(学术版)，2015(7)：75.

[3]张一民.物业服务企业将趋于专业管家定位——2015年物业管理行业发展探究[J].中国物业管理，2015(29).

[4]亓红.开发商如何加强前期物业公司的管理[J].建筑工程与技术设计，2015(22)：162.

[5]孔陆军.前期介入是物业服务的首要环节[J].现代经济信息，2015(2)：104.

[6]陈小芳，邓福康.国内外物业管理模式对安徽省物业管理发展的启示[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版)，2015(8)：23.

责任编辑：张炜

作者：张文波

第2篇：物业实务汇总

承接查验

一、早期介入的作用

1、有利于优化设计;

2、有利于提高工程质量;

3、有利于了解物业情况;

4、有利于为物业前期管理做充分准备;

5、有助于提高开发建设单位的开发效益

二、开展物业承接查验工作的重要性

1、责任转移的风险防范的需要;

承接查验实际上是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发商质量的确认。

2、物业服务企业工作开展的需要

《物业承接查验办法》第39条：物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任

3、物业服务企业自我保护的需要

可以分清有关各方(开发单位、建设单位)的责、权、利，减少物业管理矛盾纠纷，并促使开发/建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接

二、新建物业承接查验工作的概要

1、前期准备：人员、计划、资料、设备及工具

2、查验方式：观感查验、使用查验、检测查验、实验查验

3、查验内容：物业资料、共用部位、共用设施设备、园林绿化工程、其他公共配套设施

三、新建物业承接查验常见工具

1、压力实验工具(俗称手动加压泵)

2、测标卡尺

3、测距仪

4、投线仪

四、新建物业承接查验工作开展的基本流程

1、地产准备：核验移交资料;核验交接对象;人员组织准备;交接计划

2、物业准备：成立专项小组;相关培训;资料及表格准备;计划确定;思想和心里准备

3、现场初验：资料核验;房屋本体、公共设备;公共设施;形成记录并确认

4、现场复验：问题反馈;再次复验;资料及钥匙交接;验收确认签字

5、办理移交：设备设施清单;房屋权属清册;完成交接签章

五、新建物业承接查验遗留问题的处理

1、收集问题：收集整理存在问题

2、处理方法：以备忘录形式：由施工单位引起的质量问题在保修期内按建设部《建筑工程质量保修办法》规定由开发单位督促建设单位负责

由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题由开发单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

4、跟踪验证：在整改实施的过程中现场跟踪，整改完工进行验收后办理查验手续。对整改不合要求的工程项目必须继续督促开发单位落实、处理。

六、物业服务企业更迭的承接查验

主动/被动、财/关系/物、责任/义务/权利

1、各项费用与收支情况项目机构经济运行情况，各项费用的收取和支出等账务情况，各项费用和资产的移交，共用配套设施和机电设备的接管(在保修期内的承接单位应与开发建设单位、移交单位共同签订移交协议)

2、物业原始资料，业主入住资料及房屋装修资料、管理资料(如设备维修记录、水质化验报告等)，财务资料、合同及协议等

3、物业共用部位、共用设施设备及管理现状

4、物业管理用房、产权属全体业主所有的设备、工具、材料;与水、电等市政管理单位的供水、供电合同、协议等。

七、承接查验的风险提示与防范

1、在承接查验前，物业服务企业与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方人员，验收各分类的时间，注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

2、承接查验不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、建筑小品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

3、对查验中发现的问题，属于必须改正的，应书面报请建设施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修期限;属于无法返修的项目，应与开发建设单位协商达成一致意见，形成备忘录备案。

4、对验收完后的设施设备进行试收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物业服务企业技术人鱼与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

八、交付的含义与准备工作

1交付的含义：交付是指开发建设单位将已具备使用条件的物业交给业主使用并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业服务相关手续的过程，这一服务过程我们通常也称其为入伙或交房。

2、物业交付操作的模式有两种：第一种是以开发建设单位为主体，由物业服务企业配合的作业模式。第二种是开发建设单位将物业交付服务委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理交付的模式，物业服务企业为主体。

九、交付前的准备工作资料准备：

1、开发商：开发建设单位应准备的资料：“两书”、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、《入伙通知书》、《入伙须知》《入伙资格证明》《物业验收须知》《业主房屋验收表》

2、物业服务企业需准备的资料：《业户(住户)手册》、《临时管理规约》、《装修指南》、《业户家庭情况资料表》、《钥匙领取记录表》

3、业主应准备的资料：《商品房购房合同》《入伙通知书》业主身份证原件及复印件、业主个人及家庭成员登记照片1张

十、交付前的准备工作其它准备

1、与开发建设单位的工作对接

2、物业公司人力资源准备

3、必要的物业准备(交付准备物资清单)

4、交付前统一培训(物业、开发商、建筑商)

5、交付前外部关系的协调(派出所、城管等)

6、配套服务单位的布展(有线电视报装、装修服务等) 十

一、与开发建设单位的工作对接:

1、集中交付时间、场地及布置

2、共用部位的查验

3、清洁开荒

4、统一说辞及应急预案

5、标识制作

6、装修管理的事先预案

7、保修管理

8、空置房、车位、会所等资产管理十

二、交付过程管理

1、交付过程管理：流程手续岗位安排;验房及发放钥匙;物业费用缴纳;资料归档

交付流程两大部分

第一部分：开发建设单位向业主交验房

第二部分：物业公司收集业主资料、签订相关协议、代办服务及收取相关费用等十

三、交付手续办理

1、业主凭《入伙通知书》购房发票、《购房合同》《入伙资格证明》及身份证登记确认。

2、验收房屋并填写《业主房屋验收单》，签字确认。

3、签署物业服务的相关文件并交纳相关费用，如物业管理收费协议，装修管理协议等

4、领取《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《业户(住户)手册》，房屋钥匙

5、领取房屋钥匙十

四、交付现场岗位分工

1、迎宾岗

2、入伙资料审核岗

3、资料填写岗

4、验房岗

5、收费岗

6、资料归档岗

7、钥匙发放岗

8、特别事务处理岗十

五、物业费用缴纳

1、物业服务费：依据销售合同约定向业主收取当期物业服务费

2、装修收费：出入证工本费、装修保证金、建筑垃圾清运费

3、车位费用：车辆停泊服务费和租金

4、门禁卡费用：收取门禁卡工本费

5、水电等其它费用：物业服务企业接受委托代收，不得向业主收取约定代收手续费、佣金等。十

六、交付应注意的事项

1、交付时间的选择(截止日期不能超过法定交付日期)

2、交付手续办理方式(一站式柜台服务)

3、集中交付期间的安排需灵活(按时间、楼栋分批办理)

4、指定专人负责办理交付手续的各类咨询和引导

5、现场张贴或准备《入伙公告》《项目综合备案证《分户验收资料》《实测面积》以及入伙流程图等装修服务

十七、装修服务的内容

1、装修申报

2、审核登记

3、入场手续办理

4、交纳费用

5、过程监督检查

6、验收

装修管理依据：住房和城乡建设部(原建设部)110令《住宅室内装修管理规定》以及国家和地方的其他规定十

八、装修服务的流程

1、交付评估：交付前期

2、信息收集：交付前各类信息进行收集，包括当地法规、当地客户装修的习惯、项目周边环境，开发商承诺等;借助业主见面会等途径对客户装修信息和装修需求进行了解。

3、服务手册：在对前去各类信息分析的基础上确定项目的装修服务细则、编制(装修服务手册)，对符合政策法规及(临时)管理规约的装修项目，联合开发建设单位根据房屋特点设计统一的装修方案，供业主选择，十

九、装修服务的准备工作

1、成品保护

2、制定装修服务流程

3、书面告知装修期间的注意事项

4、收费标准及依据

5、装修垃圾存放和清运规定

6、装修时间的限制

7、违约装修的引导和应对

8、对违约行为的处理

9、编制《装修服务手册》二

十、装修服务过程管理

1、装修备案环节：常规手续(备案、登记)，重点关注装修主要注意事项、违约装修的相关要求

2、装修过程服务：常规的装修巡查，制止违约，重点关注建立装修档案，违约装修的提醒

3、装修结束后的服务：装修隐蔽工程验收，如水管打压、电器线路绝缘检测，地漏和排水管道的通水等测试)，协助业主进行装修清肠及退款等手续的办理。

4、违约装修管理：根据装修进度每天至少到装修现场检查一次，以便及时发现超出备案方案的违约装修事项;违约事项按以下原则处理

1) 涉及建筑物安全(拆除承重墙、开挖地基等)，坚决制止以防即成事实 2) 一般损害公共利益的(私搭构筑物、封阳台等)，履行告知法律与(临时)管理规约约定、制止不当行为

3) 对侵害相邻业主利益的(如遮阳棚、搭花架等)行为，可以做出明显判断的，依据管理规约约定支出，劝阻并协调相邻业主协商，不能明显判断的，上报主管部门

4) 留存违约装修的制止，上报依据的要求，《装修违约告知书》，房屋主管部门的签收或者快递至主管部门的存根及书面回复意见。二十

一、处理违章三部曲

1、提示告之

2、制止

3、报告

二十二、装修各方主体的责任

1、装修人指业主或物业使用人，装修企业指装修施工单位

因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿，

2、装修企业

二十三、装修管理应注意的问题

四、把好验收关：验收工作是装修管理的最后一道程序，也是控制违章的最后一关，如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。

五、处理违约依法依规

对于在物业装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规，业主公约及物业装修管理服务协议进行处理

六、装修资料，归档保存：

1) 装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表

2) 在每一单项装修完成后，物业服务企业需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归入业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。

二十四、入住管理的含义

1、入住管理是指房屋自交付后，经过装修期，小区进入日常管理阶段的物业服务。

2、根据物业类型的不同，通常可分为住宅和非住宅两类。

3、根据物业使用功能的不同，通常可分为四类：居住物业、商业物业、工业物业、其它用途物业二十

五、物业类型的分类

1、居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等

2、商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等

3、工业物业：工业房、仓库等

4、其它用途物业：车站、机场、医院、学校等二十

六、物业的基础业务

1、环境管理

2、公共秩序

3、客户服务管理

4、房屋及设备设施管理二十

七、工业物业的管理

1、商业物业的特点：工业厂房、仓库、工业园

管理侧重点：对治安保卫和消防要求严格;对重点设施设备的管理;对保洁、绿化等常规工作的要求高标准;对物业管理的专业性要求强二十

八、不同阶段

1、五年以内的

2、五年以上的

二十九、交付五年以内的物业

1、设施设备管理：重点对设施设备的调试及检查，要尽可能高频率的使用各项设施设备，充分了解设施设备的使用情况，运行规律及优缺点，建立详细的适行记录档案，充分利用质保期内厂家的技术及维修资源，对出现故障的设施设备根据合同约定及时联系厂家检修和更换，减少物业服务企业维修成本，同时借助厂家的技术力量对物业员工进行培训，建立设施设备档案，建立规范的水电能耗管理制度。

2、绿化方面：督促施工方完成质保期内死时，坏树的补栽，加强因建及水景的调试及使用，对存在设计缺陷及影响业主生活的问题要求施工方整改，园区树木和植被建立管理档案，为后期规范管理奠定基础。

3、保洁方面：保洁区域的合理划分，建立规范的作业流程及标准，重点部位如石材、电梯的保养要进行专业处理，垃圾清运制度的落实及清洁设施的规范保护，建立日检、月检及专项抽检的管控制度

4、消杀方面：新建楼盘需要高频率进行专业除四害消杀工作，特别是蚊蝇的消杀。三

十、交付五年以上的物业

1、设施设备管理：根据设施设备的使用年限和老化成大适时申请房屋维修资金进行中修和大修确保设施设备的正常运行，重点关注电梯的维修养护及更新改造。

2、客户服务管理：随着业主入住率的提升开展多面延伸服务项目，开辟经营渠道，实现有偿服务的创收，开展丰富多彩的社区活动，拉近与业主之间的距离;定期开展上门拜访及满意度调查，了解业主需求，持续改进工作不足，为成立业主大会及物业管理费调价等重大活动做好各项宣传工作

3、公共秩序管理：对物业园区或大厦存在的设计缺陷，安全隐患及安全死角进行针对性整改，并建立人防与物防的有效结合，最大限度减少安全事件的发生，加强对秩序维护员各种突发事件的处理的培训与学习，减少与业主的摩擦与纠纷

4、环境管理:：绿化方面：根据树木的老化及时移栽、更换;保洁方面严格日检、月检及专项抽检的管控制度，清洁设施如垃圾桶的更换。消杀方面：重点进行老鼠和蟑螂的消杀工作。

三十

一、业主大会成立的条件

1、专有部分交付使用的建筑物总面积达到建筑总面积的50%以上

2、首次交付使用专有部分之日起满两年以上且交付使用的专有部分建筑面积达到20%以上的。

三十

二、业主委员会成立后的重要工作

1、签订物业服务合同：根据物业管理条例规定，成立业主大会后业主委员代表全体业主与物业服务企业重新签订《物业服务合同》，并对双方权利与义务，服务标准、物业服务费标准进行重新确

2、建立沟通机制：物业企业对业主委员会要给予充分的尊重和支持，严格履行合同约定，并建立定期工作汇报制度，及时将管理工作中存在的问题及困难向业主委员会通报，以达到公开透明和共同管理的职责。

3、维修资金的启用：物业服务企业可根据设施设备的老化情况，向业主委员会提出申请，并向全体业主公示，经业主大会同意后，报房管部门审批，启用房屋维修资金，以保障物业服务企业有足够的维修费用开展工作

4、物业服务费的调价：随着物价及各种成本的上涨，物业服务企业应着手与业主委员会协商物业管理费上调工作，通常在成立业主委员会后可着手开始做各项调价的准备工作，包括事先与主管部门的沟通，项目的财务测算，第三方财务审计报告，业主问卷调查，遗留问题的处理及突发事件的预案等等。三十

三、什么是物业退出

物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业的过程。三十

四、物业退出的原因

1、物业服务企业与业主大会《物业服务合同》到期，不再续约

2、业主委员会提前解除与物业公司的《物业服务合同》

3、物业服务企业自动因经营困难主动放弃对项目的管理。三十

五、物业机构更迭交接内容

1、物业资料的移交：如经营所得的收益余额，物业管理项目的档案资料，竣工总平面图，单体建筑、结构，设备的竣工图等，物业竣工验收资料，物业质量保证书和使用说明书，物业管理需要的其他资料等等

2、共用部位、设施设备等查验：如供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备，保安监控，对讲门禁设施等等。三十

六、物业退出注意事项

1 、原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将移交所列事项移交新物业服务企业

3、新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。

4、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作

物业综合管理服务费

一、物业服务收费的组成

物业服务收费：综合管理服务费、停泊服务费、特约服务费

二、停泊服务费：停车费=车辆停泊服务费+车位租金

公共停车位业主收益=停车费-车辆停泊服务费-业主应缴税费-物业公司代收的管理费(双方协商)

三、物业项目的其他业务收入

1、主要是综合管理服务费、停车费

2、其他：其中包括：物业经营收入、房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等

四、物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价

1、经济适用住房的物业综合管理服务、车辆停泊服务费实行政府指导价。

2、其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价

五、“四公开一监督”

1、公开物业服务人员的姓名和岗位

2、公开物业服务内容和标准

3、公开物业服务收费价格

4、公开报修、投诉和监督电话

5、接受业主监督

六、物业服务费用通常采用两种收费形式

1、包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2、酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，企业全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。，

七、其他业务收入是指物业服务企业在物业项目中从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。

八、物业服务企业从事其他经营服务时，应注意

1、办理相应的经营资质和经营证照。

2、为规避风险，物业服务企业也可将一些经营业务委托给相关有资质的专业经验单位，可通过分包合同或协议进行约定取得合理经营收入。

3、在专业性强的经营服务中，应配备具有专业从业资格的人员进行经营。

4、经营活动具备一定的风险时，可选择购买相应的商业保险分担企业承担的风险

5、利用物业服务区域内共用部位或接受业主(物业使用人)委托的经营性房屋经营取得的经营收入，应在物业服务合同(或前期物业服务合同)、委托合同或协议中明确约定经营收入归属和分配比例，避免在经营活动中产生法律纠纷。

九、小区广告费收入归属权，取决于广告载体的所有权及所有权人的约定，没有约定或约定不明确的，归业主所有。

十、项目多种经营

第一类、以物业本身为中心开展多种经营。

第二类、专项经营

第三类、与房地产相挂钩的经营。

十一、通过法律诉讼来追缴物业服务费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。十

二、物业服务成本构成一般包括以下部分：

1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行、维护费用。

3、物业服务区域清洁卫生费用。

4、物业服务区域绿化养护费用

5、物业服务区域秩序维护费用

6、办公费用

7、物业服务企业用于该项目的固定资产折旧

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、社区文化活动费用。

10 物业服务企业内部管理成本分摊 11 物业服务企业的利润 12 法定税金

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。员工管理

一、员工的招聘

1、现场招聘

2、校园招聘

3、网络招聘

4、内部推荐

5、社区招聘(两种类型)：

1、对小区居民(含物业服务企业所管辖区域的业主)招聘

社区工作人员的招聘

二、员工的离职

物业管理项目和员工解除劳动关系可分为：员工自行辞职、辞退员工或员工自动离职三种情况。

三、离职面谈的目的

1、、维系双方关系

2、预防不利行为

3、获得真实心声

4、提升项目形象

5、构建未来合作

四、培训方法的运用

1、课堂教学法

2、现场教学法

3、 “传帮带”式培训法

五、会议是一种常态的培训，通过会议可以使员工相互分析问题，众人各抒己见，找到问题方法。

六、培训要留下详细的记录，特别是规章制度的培训，使员工对岗位的工作性质及其工作中注意事项更加了解。

七、员工的考核

绩效考核的结果可以直接影响到薪酬调整、奖金发放及职务升降等诸多员工的切身利益。

八、物业管理项目员工考评通常采用定性考核法和定量考核法

1、定性考核法主要包括采用个人述职、群众考评、组织谈话、上级评定等方式进行。一般从“德”、“能”“勤”“绩”四个方面组织考核

2、定量考核法主要包括设计相应考核指标体系，通过对被考核人所管部门、承担职责、工作完成情况进行指标分解，以量化指标进行考核，

九、员工岗位轮换

1、岗位轮换遵循的原则

1)符合公司的发展战略，符合公司的人力资源发展规划 2)有利于提高员工的综合能力，做到量才施用。

十、团队及团队建设

团队是由员工和其管理层组成的一个共同体，该共同体合理利用每一个成员的知识和技能协统计工作，解决问题，达到共同的目标，十

一、物业项目员工保有与团队建设

1、满足员工的基本要求----公平 1) 报酬系统的公平 2) 绩效考核的公平 3) 选拨机会的公平

2、创造和谐舒心的民主氛围----沟通

3、让员工享受春天般的温暖----关爱十

二、档案是历史的原始记录

1、进过归档保存的原始记录及其载体

2、该原始记录的信息内容十

三、档案的分类

1、物业项目档案按文件性质分类为：物业项目技术档案、物业管理服务运行档案和业主档案

1、物业项目技术档案(承接查验期间永久保存)

物业项目技术档案包括：产权资料、技术资料、验收资料、其他资料等

2、物业管理服务运行档案(日常物业管理期间，保存期限较短)

3、业主档案(交付、装修、日常管理期间，长期保存)

十四、物业管理档案的收集整理一般是按照物业管理的流程分类进行的通常包括物业承接查验期档案，物业入住及装修期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。

十五、物业服务企业信用档案，是指利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公示，接受社会监督。

十

六、武汉市物业服务企业和项目经理信用档案中所称信用信息，包括基本信息、业绩信息、市场信息和警示信息。

十七、业绩信息由区房屋主管部门认定的下列信息组成：

1、国家、省级相关项目评优评先活动中获得良好评价、认定、认证等荣誉称号的

2、本市相关项目评比中获荣誉称号或行业协会表彰的

3、物业服务企业通过国际质量管理体系认证的

4、物业服务企业法定代表人、总经理或项目经理工作突出，获得区级以上政府或者政府行政主管部门及行业协会表彰的。

十八、物业服务企业和项目经理警示信息记录实行加分制，基本分为0分，警示信息有效期限为3年。

十九、信用警示，以下处理，予以蓝、黄、红牌公开警示：：

1、企业警示信用记录分值达到8分时，蓝牌警示;记录分值达到10分钟时，黄牌警示;记录分值达到12分时，红牌警示。

2、在警示信用记录分值达到8分以上时，取消该企业各类物业服务评先资格，不予开具企业资质升级等诚信证明。

3、项目经理记录分值达到10分时，由项目所在地区房屋主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)约谈该项目经理。

4、项目经理记录分值达到12分时，建议物业服务企业撤销其项目经理职务。

5、警示信息记录分值累计超过12分的物业服务企业的法定代表人和相关责任人、累计超过10分的项目经理应当接受市房屋主管部门委托的行业协会组织的物业管理行业相关法规何信用知识培训。

客户沟通管理

一、客户沟通渠道

1、日常工作

2、意见薄/箱

3、业主委员会沟通

4、业主恳谈会

5、物业服务报告

6、小区宣传栏

7、专题短信/邮件

8、消防广播

9、主动拜访

10、其他

二、客户投诉的定义：指的是业主认为由于我们工作中的失职、失误、失度、失控伤害了他们的尊严或权益，或其合理需求没有得到满足，从而通过口头、书面和网络等形式反映的意见/意见。

三、客户投诉的分类

1、房屋管理类

2、设备管理类

3、安全管理类

4、环境管理类

5、综合服务类

6、业主纠纷类

7、地产相关类

8、其它类

四、客户投诉处理原则

1、及时原则

2、诚信原则

3、专业原则

五、客户投诉重点分析(人、机、料、法、环境)

六、客户感知服务质量的五个纬度

1、信赖度

2、反应度

3、专业度、

4、同理度

5、有形度

七、秩序维护团队管理的四个要点

1、结合企业文化建立团队使命感

2、结合企业制度明确职业发展路径

3、坚持常态化的员工沟通

4、做好日常考核管理，兼顾定期的预案演习

八、践行安全防范协助义务

发生安全事故时，要求物业服务企业履行三项义务：

1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。

2、及时向有关行政管理部门报告事故

3、协助做好救助工作

九、火灾的分类：

1、 A类火灾：固体火灾

2、 B类火灾：液体火灾

3、 C类火灾：气体火灾

4、 D类火灾：金属火灾

十、火灾扑灭基本方法

1、

2、

3、窒息灭火法冷却灭火法隔离灭火法

4、抑制灭火法

十一、火灾报警要点

1、如果发现火灾发生，最重要的是报警，这样才能及时扑救，控制火势，减轻火灾造成损失。

2、

3、

4、

5、火警电话的号码是119. 发现火灾，可以打电话直接报警。

报火警时，要向消防部门讲清着火的单位或地点。报警以后，最好安排人员到附近的路口等候消防车

十二、车辆停泊服务费，是指在指定的停车场地(含室内车库)内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包括场地(车库)租金。

十三、停车场常见风险及处理预案

1、

2、

3、

4、

5、车辆碰撞、受损的处理车辆冲岗处理车辆丢失处理

人身意外伤亡事故的处理停车场风险防范

十四、非机动车管理(出入管理、停放管理、标识与设施、方法与制度) 十

五、简单叙述客服流程?

答：

1、掌握遵守相关法律法规，熟悉业务知识，熟知业户手册内容，掌握辖区房屋及配套设施的基本情况

2、负责责任区域的巡查及发现问题跟踪、协调处理

3、负责责任区域装修管理(装修巡查、违章处理、装修验收等)

4、负责监督、检查各项维修、清洁、绿化、客户装修，公共设施设备等日常管理工作事项，做好辖区内各项管理内容的日常巡查与记录。

5、与客户保存良好的沟通，不定期进行回访，了解客户需求、意见、建议，并及时解决、反馈。

6、协助开展社区文化活动及宣传栏内容的更新。

7、负责催收责任区域各类费用

8、负责责任区域空置房的巡查管理客户服务流程：

1、业主入住接待 1) 验明客户资料 2) 填写资料，签服务协议 3) 发放物品、资料 4) 房屋验收及整改 5) 收取物业服务管理费

2、业主装修接待 1) 装修申报 2) 审核登记 3) 入场手续办理 4) 交纳费用 5) 过程监督检查 6) 验收

3、日常报修及来电来访接待

4、客户回访

5、社区文化活动

房屋及设施设备管理

一、房屋种类及构成

1、材料

2、承重

3、层高

4、用途

二、房屋种类的划分

1、按房屋建筑结构划分：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其它结构。

2、房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑

3、房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途

三、房屋本体管理的内容

1、使用管理

2、维修保养

3、安全管理

4、技术档案资料管理

四、设施设备维修方式

1、预防性维修 1)计划性预防维修 2)状态监测下的预防维修 3)改善性的预防维修

2、事后维修

3、紧急抢修

五、编制维修养护计划应考虑的问题：3-2-1原则(三：时间、技术、资金)(二把握关键点、平衡工作量)(一计划科操作)

1、应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间

2、计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制定计划

3、对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修

六、设施设备运行管理：

1、制定运行计划

2、配备合格人员

3、提高良好环境

4、尽力规章制度

5、掌控运行状态

6、关注节能降耗 1)采用管理手段节能 2)采用技术改造节能

七、物业日常维修分类：

1、维修范围分类

2、维修性质分类

3、维修时间分类

八、公共部位的维修费用通常应从物业管理费、维修资金中列支

九、保修期外的零星小修责任通常有业主、物业服务企业承担

十、建筑图识读方法与步骤

1、看封面目录

2、看设计总说明

3、看总平面图

4、看建筑施工图

5、看建筑详图

6、看结构施工图

7、看设备施工图物业清洁服务

二、清洁服务的范围：公共场地、共用部位

三、清洁服务管理要点

1、明确清洁质量标准

2、完善保洁操作规程

3、制定清洁服务计划

4、实施保洁检查考评

四、建设部颁布的《全国城市马路清扫质量标准》中，下列(每天普扫两遍，每日保洁、达到“六不”标准、达到“六净”标准)可以作为物业区域道路清扫保洁质量的参考。

五、下列属于保洁四级检查制内容的(员工自查、班长检查、经理抽查)

六、居住区绿化布局要点

1、协调

2、绿地率要求

3、景为人用原则

4、通风采光

5、降噪降温

6、私密性

7、实用性

七、请谈一谈白杨树作为小区行道树种有哪些缺点? 答：

1、根系较浅，易倒，存在安全隐患

9、杨树飘絮，影响居民生活

10、易发生虫害

11、落叶乔木，不美观，清洁不便。

八、控制居民践踏草坪及控制小区黄土裸露，除提高全民素质外，还可以做哪些工作? 答：

1、合理设置园路 2选择耐践踏草坪

3、因地制宜，选择耐阴旱植被

4、设置警示牌

5、进行必要维护

6、加强管理

九、绿化的十项工作

1、除杂草

2、松土

3、培土

4、浇水

5、施肥

6、补植

7、修剪

8、病虫害防治

9、保洁 10绿地设施防护

十、白蚁防治方法

1、挖巢法

2、药杀法

3、诱杀法

4、生物防治法十

一、灭蚊

1、环境治理

2、药杀

十二、小区因大面积水源、小面积积水及小区相邻工地上不流动的死水等引起的小区蚊蝇孽生，其正确的灭蚊措施是什么

答：

1、对于大面积水源，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食

2、对于小面积积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊

3、对于工地上不流动的死水可通过可入少量机油等方法来减少蚊子的孽生。十

三、应急处理

1、应急预案：预案的实用性

2、处理流程：流程的合理性

3、强化培训：培训的针对性

十四、请列举暴雨天气地下车库防洪抗灾的措施答：

1、事前准备

1) 接管验收：是否存在设计缺陷、安全隐患 2) 应急准备：人员准备、物资准备、资料准备 3) 设备检修：排水泵、止回阀、排水沟、备用发电机等

2、事中落实：

1)通知落实：短信电话通知、单元车库口告示、重点车辆通知(灰尘) 2)排险落实：排水泵启用、专人值守、应急泵准备、挡水设施启用

3、事后救援

1)车库抽排水2)救援协助

3)车库清洁、消毒4)车库设备的检修归位

4、沙袋准备

5、封堵进出口

6、检修水泵

7、购买应急水泵

招投标

一、招标条件

主体条件：

1、开发建设单位(开发商)

2、业主大会(业主委员会)

3、公共物业单位(政府及其它产权单位)

招标人为业主委员会，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开。

二、物业服务方案的基本内容

1、关键性内容 1)整体设想与构思 2)组织架构与人员的配置 3)费用测算与成本控制

4)管理方式、运作程序及管理措施

2、实质性内容 1)管理制度的制定 2)档案的建立与管理 3)人员培训

4)早期介入及前期物业管理服务内容 5)常规物业管理服务综述 6)管理指标 7)物资装备 8)工作计划

三、制定物业服务方案的程序

1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业服务方案的制定

2、对物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料

3、根据物业项目招标文件规定的内容进行分工、协作

4、确定组织架构和人员配置

5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业服务成本

6、根据物业项目文件规定的物业服务需求内容制定详细的操作方案

7、测算物业服务费用

8、对拟定的物业服务方案进行审核、校对、调整

9、排版、印制、装帧

四、制定物业管理方案的要点及方法

1、物业项目的整体设想与构思 1)项目简介

2)客户服务需求分析 3)项目的可行性研究与定位 4)物业管理服务模式

5)物业管理服务的重点及难点：商业类型的写字楼物业、重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面;工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理;政府物业的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面;居住类型的物业的重点在基础性的物业服务内容层面;公用事业类型的物业在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理

2、人员的配备、培训与管理

组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高校运作的组织架构。

3、早期介入及前期物业管理服务内容

管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成。

4、运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示。流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。

5、管理机制一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。

6、管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成

第3篇：物业公司致辞汇总

“家”让我们彼此成为了邻居和朋友，中国有句俗话叫“远亲不如近邻”，这是旭光·光明城带给我们大家的缘分，让我们互相帮助，和睦共处，为创造美好的家园，共享光明未来而共同努力。能认识大家，我感到非常荣幸和高兴。再一次对旭光·光明城整个开发团队为我们业主们所做的一切努力和服务表示诚挚的感谢，祝愿在坐各位来宾在新的一年里生活愉快、工作顺利!接下来是小编为大家整理的关于物业公司致辞，方便大家阅读与鉴赏!

物业公司致辞1

今天，很难得新、旧业主欢聚一堂，我们满怀欣喜的举办这次活动，和大家一起送旧迎新、迎接新年的到来!

新年新气象，新年给我们新的机遇和新的挑战。在小区住户的支持下，我们顺利送走了不断进步的二○○五年。过去的一年对我们是考验的一年，我们全体员工团结一致、满怀信心地接受了考验，在很多方面进行了完善和跟进。最近，市政水，在短期内就可接通，但我们还是应部分业主的提议，以用泉水为主，并且集团为了能充分满足整个小区用水量，另外多打了泉井。那么在将来，小区的用水，将保证以泉水供应为主，市政水供应为副，满足住户的不同要求。在市电方面，二期的用电手续已全部办完，将在短期内和一期一样，全部使用市政电。不断完善小区的资源配套。

现在，随着二期的收楼，新的业主也陆续入住，我代表物业全体员工热烈欢迎你们!同时，感谢所有给予我们支持和帮助的所有住户。感谢你们的厚爱!

在这一年里，集团公司对物业管理寄予了很大的重视和希望，今年，正式将百世物业更名，将物业管理与公司的品牌直接关联在一起。希望物业公司能代表君华的品牌，创造出与集团发展方针相一致的专业服务水平与服务业绩，在山水柔美的地方创造出一片和谐、美满的生活环境。这是你们的期望同时也是我们的心愿。

我们将始终追求这样目标：铸造专业的物业管理企业品牌，坚定不移地贯彻“业主利益第一、住户满意第一、服务品质第一“的质量方针，开拓我们的服务领域，不断提升我们的服务质量。　说到物业管理他主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。所以，服务是贯穿在整个物业管理的工作当中，服务是物业管理的“生命线”。你们对物业管理的满意程度是衡量和考核我们服务水平的重要标准。所以，在新的一年，我们将倡导"关怀酝育和谐"的思路，把提升服务水平放在第一位。我们将推出专人专线的跟踪型服务，及时、到位地跟进大家提出的要求，以关怀、互动的方式推进我们的服务工作。同时将在每个大堂设立总经理信箱，开拓更多的沟通渠道，大家可以把意见、建议直接向我反映，每一封来信，我都会亲自回复和安排落实，力求从根本上，提高效率、解决问题。

和谐从沟通开始，只有当沟通无障碍，才能了解彼此的真正需求、获得相互的理解，才能更好的推进我们的工作，营造良好的社区氛围(于是，当我们收管理费的时候，大家也会心情愉快很多)。

一个社区就象一个大家庭，古人说：远亲不如近邻。我们会不断创造这样的机会，比如举办类似的社区活动，根据大家不同的爱好组织一些兴趣班，瑜珈、拉丁舞、太极拳、高尔夫等等。创造更多的机会，让住户与住户之间、家庭与家庭之间增进友谊，互助互动，共创和谐。

我们具备着天然山峰，林泉秀色，在这样一流的自然环境，我们有信心创造出一流的服务，让我们的社区成为名副其实的江南美景，居住胜地。

不论过去、现在还是将来，你们的支持与关爱永远是我们前进和发展的动力。我们在新的一年里将一如既往地为大家提供尽心的服务，也为我们的品牌创造更加辉煌的业绩!

最后诚挚地祝愿大家：

新年进步，万事如意，在小区的生活，美满幸福。

物业公司致辞2

尊敬的各位领导、全体员工同志们：

在这中秋和国庆佳节之际，今天晚上我们在这里欢聚一堂，共渡良宵，共庆佳节，举行保持共产党员先进性知识竞赛趣味活动。首先，我代表x公司全体员工向莅临知识竞赛趣味活动现场指导工作的市直工委、市规划建设局和x总公司领导表示热烈的欢迎。

当前，x公司正如火如荼地开展保持共产党员先进性教育活动，x公司作为第二批先进性教育活动单位，在市直工委、市规划建设局的直接领导下，狠抓组织领导，思想发动，营造活动氛围，创新活动形式，确保活动质量，在学习动员阶段做了扎实有效的工作，得到了市直工委督导组的充分肯定，并推荐公司在市直工委先进性教育转段大会上作为四个发言单位之一，进行经验介绍。x公司党支部在公司党委的领导下，在全司员工的支持配合和全体党员努力参与下，积极开展保持党员先进性教育活动，努力完成上级党组织和x总公司党委的目标要求，并结合x公司公交窗口服务工作实际，加强组织领导，营造活动氛围，充实活动内容，创新活动形式，为x总公司先进性教育活动顺利转段作出了贡献。在开展教育活动中，x公司结合实际，充分发挥党员先进性和党支部战斗堡垒作用，努力克服活动中的工学矛盾，采取定时学习，分线路、分车间的集中学习和晚间学、班前学、待班学、间隙学的自学相结合等多种形式开展学习活动，较好地完成了先进性教育活动学习动员阶段的学习任务。通过先进性教育活动的开展，全司党员、积极分子、员工全心全意为乘客服务的思想更浓，工作热情更高，自7月27日至8月26日学习动员阶段，全司党员员工齐心协力，顽强拼搏，创营运产值x万元，超额完成总公司下达的营运生产任务，优质服务工作上台阶，拾金不昧5次，收到感谢信2封，取得了较好的社会效益和经济效益，达到了x公司先进性教育活动的“内容创新、服务提高、产值上升、事故下降”的工作目标，得到了市直工委督导组和公司党委充分肯定。

企业改制以来，x总公司获得快速发展，x公司在各方面都取得巨大进步，靠的是全体员工辛勤劳动，勤奋工作，拼搏进取，无私奉献，脚踏实地干实事，风正心齐抓发展，以高度的主人翁责任感为公交的建设发展做出了积极贡献。在此，我代表公司党政向全司员工表示衷心感谢。今天我们在这里开展“保持共产党员先进性知识竞赛趣味活动”，目的是让全司员工都来了解企业开展的先进性教育活动，进一步推进公司保持先进性教育活动的深入开展，营造先进性教育活动的良好氛围，增强员工法律法规知识，学习企业规章制度，加强对企业的了解，并以丰富多彩的文体活动丰富员工业余文化生活，陶冶情操，增进友谊，增进知识，创建企业和谐环境，增强企业凝聚力、向心力和战斗力。

最后，祝全司员工“中秋、国庆”节日愉快，工作顺利，身体健康，全家幸福;并通过你们向全力支持公司工作的家属致以节日问候，代表公司党政工青妇组织向他们表示衷心地感谢。预祝这次“保持共产党员先进性知识竞赛趣味活动”圆满成功，祝每一位参赛选手和所代表的车间、路队获得优异成绩。

物业公司致辞3

首先感谢各位领导百忙中来参加这个会议，这是对我们最大的理解和帮助，目前我们现场监理工作已经顺利展开并进入良性循环，这与业主的英明决策以及充分信任密切相关，再次感谢各位领导。

通过这几年的监理工作，我们在不断地总结、完善和提高：

第一点是监理如何定位，合同中约定，监理和业主的关系是委托与被委托的关系，这就要求我们要始至终以维护业主利益为第一原则;同时意味着，业主方每个负责人，都是代表业主，监理方每个工程师都代表监理，监理人都应对业主人所提指示和要求做出相应服务，正像我们公司的服务理念：用专业意识加上专业水平，得到专业效果。

第二点是监理责任意识，包括经济、法律、专业等意识的主动服务精神，这就要求我们要由始至终站在工程高度，坚持做到公正、公平、公开的原则，今年公司的战略方针为建设有中科国金特色的监理工作，包括前期手续，施工前图纸会审，结构封顶前分包队伍及材料设备选定和进场，竣工前的验收安排等。正像我们公司的服务理念：我们着眼于避免问题的发生而不是在发生后推诿责任，项目管理出现任何问题我们都有解决的义务。

第三点是现场监理工作

一、进度做好事前控制，监理方在各施工方所报计划基础上，制定相应的完整系统的总控计划，以此每月进行检查交圈，同时向业主汇报、提示，最终实现工期目标(关键线路，关键工作，逻辑关系)

二、造价做好助手工作，在洽商、变更方面：根据我们类似工程经验，提供相应的造价咨询意见，以供业主决策(真实、客观的第一手资料);在进度款控制方面：根据每月付款情况做好台帐，逐月统计资金使用情况，以备业主根据投资情况进行宏观调控;

三、做好质量和安全管理工作，这是监理方义不容辞的责任，尽量减少或规避政府部门，因质量和安全事故所带来的停工风险。

各位尊敬的朋友：

大家晚上好!在新的一年即将来临之际，非常感谢首创置业及禧瑞都项目提供这样一个欢聚迎新的机会。我非常荣幸能够站在这里，代表禧瑞都的业主向大家致以新年的祝福。

首先，很高兴有这样的一个机会，一个场合，和各位未来的邻居、朋友相聚在这么一个辞旧迎新的时刻。在x年，我们作出了一个共同的选择，那就是选择了禧瑞都。无论是出于什么样的原因，不论是喜欢cbd的繁华，还是喜欢这里的纯居住氛围，或者是中意这里的“无流派奢华空间”，我们最终相聚在这个红色建筑中。在x年，我们希望看到首创置业能够取得更好的成绩，奉献更好的作品，我们也希望我们的事业蒸蒸日上。

今年年初，中国超过了德国，成为世界第三大的经济体。而在年末，中国也顺利地走出了金融危机的阴霾，实现了v字反弹，并在一定程度上为全球经济复苏作出了自己的贡献。因而，在近期的一份关于大国认知的调查中，中国与美国占据了前两位。与此同时，作为首都的北京，它的cbd房价却有着充足的升值空间，尤其是像禧瑞都这样具有鲜明特色的顶级物业。禧瑞都的升值能力，我们是有目共睹的，所以，在土地日益稀缺的cbd，及时拥有就是一种资产的高回报。我坚信，我们的禧瑞都会在未来的数年中，价值不断攀升，让我们不断获得惊喜。

我相信在场的很多宾客与我一样，见证了北京cbd十年的奇迹发展。而在年底的时候，我们的cbd终于完成了东扩方案的招标，并将在x年开始东扩。基于现有cbd的成功，和国家经济的强大，我对北京cbd的东扩充满了信心。未来的这里将成为中国的曼哈顿，这里也将诞生北京的百老汇，北京的时报广常更让我们惊喜的是，我们意外地获知我们的禧瑞都在cbd东扩方案中成为了大cbd的核心，这意味着禧瑞都的未来价值将会有更大的提升，也意味着我们选择的不仅仅是一套房子，一个空间，我们选择的是一种大国盛世下的都会繁华生活!

物业公司致辞4

尊敬的各位领导、各位朋友：大家好!

花好月圆人团圆，迎风赏月阖家欢，今天我们又相聚在一起共庆团圆、共话发展。区委领导召开茶话会让我们大家相聚在一起，会见老朋友，认识新朋友，深入交流思想，展望美好未来，这是党和政府关心团结各界人士，充分调动我们参政议政的积极性，为共商未来、共谋发展提供了交流平台。我为有机会参加这样的聚会而深感荣幸。

农历八月十五日，是我国传统的中秋节，也是我国仅次于春节的第二大传统节日，是我国汉族和大部分少数民族的传统节日，月亮和我们的生活、文化有着紧密的联系，古人赋予月亮许多传说，从月中蟾蜍到玉兔捣药，从吴刚伐桂到嫦娥奔月，丰富的想象力为月宫世界描绘了一幅幅斑驳陆离的胜景。自汉至唐，文人墨客纷纷吟咏月亮及月中之事，经常以花好月圆来祝愿家庭的和睦团圆;八月十五月圆时成为抒发感情的极佳时刻。在我国封建社会，开科取士，一直是统治者十分重视的一件大事。而三年一次的秋闱大比，恰好安排在八月里举行。胜景与激情结合在一起，人们便将应试高中者，誉为月中折桂之人。

在我们佛教里经常用“月”来比喻佛法，比如以‘千江有水千江月’来比喻佛菩萨的真如本性在众生心地中的反映;伊斯兰教也以新月象征开创了人类文明的新时光，其象征含义是上升、新生、幸福、吉祥、初始光亮等。中国的也会在中秋之夜团聚在一起感谢上帝的恩典、祈祷家庭的团聚、和睦、幸福。随着国家的繁荣富强，各项社会事业都在蓬勃发展。宗教也在追赶时代进程，把握属于自己的历史机遇。放眼全球，我们正处于一个全球化竞争的时代，也是一个文化剧烈竞争的时代。宗教作为承载了传统文化基因的社会系统，正在发挥着积极的、强大的作用。而宗教人才的培养、寺观教堂的管理、教规教义的传播，乃至整个宗教的发展，是越来越多地依赖经济社会的发展。由此，宗教必须与社会主义社会相适应。爱教必先爱国，国兴而后有教法之绵延;爱教则必然爱国，两者相互促进。

多年来，在党和政府的领导下，我们通州区的宗教界人士认真贯彻和执行党的宗教信仰自由政策，坚持独立自主自办原则，引导宗教与社会主义社会相适应，不断发挥宗教的积极作用，努力服务人群、服务社会、服务发展。积极引导信教群众爱国守法，参加社会生产建设，开展社会慈善事业，为加快现代化、建设新通州贡献应有的力量。

今天既是一次茶话会，也是一次交心会，千言万语话友情，同心同德谋发展。我们感谢各级领导对我们的关心和支持，为通州人民和通州的未来祈福，所以我想以一句诗来结束我今天的讲话：去年明月今又来，人间一岁几多情，但愿月圆花常开，世间此情古今同。祝大家中秋团圆、吉祥如意!

物业公司致辞5

各位领导、各位员工：

大家下午好!

光阴荏苒，时光飞逝。转眼间20x年已过去，新年钟声即将敲响，在这喜庆祥和的欢乐时刻，请允许我代表中信物业公司总经办向全体员工致以诚挚的问候和新春的祝福。

过去的一年中信物业公司在郧县闯出了一片属于我们自己的天地，赢得了较好的口啤。20x年我们全体员工不骄不躁，团结互助，立足城市花园的实际，注重物业实战训练，全年基本实现零投诉，公司步入稳健的经营轨道。以城市花园为中心的特色物业管理服务已经扎根，更好的推动了开发公司战略。在此我代表中信物业总经办向全体员工的辛勤付出表示最衷心的感谢。

俗话说“打江山容易，座江山难”，在新的一年来临之际，我们沉浸在美好的喜悦中时，更应该总结过去，谋划未来，认识到短板，我们的综合管理水平、员工素质、紧急事件的应急处理能力需要进一步提升。我坚信在新的一年里，有我们全体员工团结奋进、辛勤付出，中信物业的明天会更加灿烂!

最后预祝大家新年快乐、万事如意，谢谢大家!

物业公司致辞汇总

第4篇：物业公司致辞汇总

今年进行的一系列变革，都是在大家的支持与努力下才得以顺利完成。但是我们也应该清醒地认识到，我们的专业素质和专业技能离专家的要求还存在距离，我们的敬业精神和敬业态度离公司的要求还相差甚远。部分干部、员工的责任心还很不够，相互还缺乏有效的沟通和交流。接下来是小编为大家整理的关于物业公司致辞，方便大家阅读与鉴赏!

物业公司致辞1

各位领导、各位企业家朋友：大家晚上好。

非常高兴大家能在百忙之中到商业公司来作客。刚才我们商业公司x领导介绍了商业公司基本情况，大家本来就对我们商业公司不陌生，这回应该说对内部组织结构、商品类别更清楚了。下面，我代表公司对公司经营服务理念给大家进行汇报。

首先，我们不是在卖东西，而是在帮顾客买。

我们企业改制x年了，已经在市场里扑腾了十几年了。市场经济发展到今天，市场在变，我们的经营理念也在与时俱进。过去，在相对短缺经济的形势下，讲顾客是上帝，做好服务就可以了。那时讲的服务，很大程度上是柜台式服务，要求要讲文明礼貌，不与顾客吵架，百问不烦、百拿不厌这些。那么现在，再要以这样的标准来做商业，标准就太低了。现在，我们强调要能够减少顾客的购买成本，要为顾客创造价值。顾客的购买成本很多。比如采购商品的机会成本、选择成本、物流成本、体力和智力支付成本等等。什么叫机会成本?通俗地讲就是顾客因为上你这里来消费而放弃掉的价值或收益的部分哪个更划算。比如，我今天本来和别人约好了要去别的地方买东西，结果一看到你的活动，我就开了车、耗着油上你这来了，结果来了一看，果然名不虚传，比我上更远的地方保定呀、沧州呀品种更全、品牌也不错，价格更便宜，服务又好，那我就说，来对了，我的机会成本小于我的收益，我就是划算的。反之，就会说太不划算了，成本比较大。另外，还有选择成本、选购成本、沟通成本，体力和脑力的付出成本等等。老实讲，在商品经济发达的今天，要买一样可心的商品，与过去相比更难了。商品越发达，选择的成本会越高。这个意义上讲，各位都是在政府做事和在企业做事，有时单位搞活动要买个奖品或者开会选购礼品，是要好好选一选的，那么，常常最难的是众口难调，你好不容易调研完市场，说这个行，没准谁一句话，你就很为难，领导又不方便用行政命令的办法定度。好不容易选好了、买完了，结果下面职工一片埋怨，好事不好办。这里的原因是什么呢?固然有企业文化、单位环境的因素，更重要的原因是信息不对称。市场经济环境下，信息不对称是常有的事，而且不对称的程度还很高。所以，这样的事交给我们专业的机构和专业的人来做就会好很多。我们虽然都是常年在市场里泡着，但是从公司领导到各单位经理经常要调研市场。各单位也随时进行市场考察，以保持对市场的了解和敏感度。更不要说普通顾客了。尽管我们可以通过网络搜索，可以现场看，但这都是一种成本付出，我们为了完成每一次的购买行为不可能都去付出这样的成本。我们在减少了顾客的各种成本后，我们就是要为顾客创造了价值，减少了顾客选购的机会成本，能够为大家提供一个量身定做或者更贴心的服务。

第二，关于今天举办的联谊会这种沟通形式。

我们希望把这个论坛办成一个开放式多功能的论坛，办成一个与各位朋友交流的平台，要长期办、经常办、大家办。主要是多听听来自政府、企业界及广大消费者对商业公司服务方面的意见，在经营管理方面的建议，真正为大家服好务。另外，大家有什么需求可以提出来，我们可以举办一些管理论坛，提供给大家一个平台，让大家在这个平台上交流出一些经验，碰撞出火花来。在推动“互联互通”，一带一路，在世界都是村庄了，我们这最多几十公里路还算障碍吗?这只是个开始，关于联谊会的形式，大家还有什么好的意见和建议可以提出来，我们一起讨论，以便于我们更好地组织。希望大家经常参加，并且把商业公司当成自己的亲戚和朋友，有空到朋友这里坐坐，常来常往。

物业公司致辞2

尊敬的市委、市政协副主席，尊敬的董事长，各位领导，各位来宾，同志们：

在这草长莺飞的早春二月，花园住宅小区正式开工了。这是道县经济社会发展中的一大盛事。在此，我代表县委、县人大、县政府、县政协，向项目的开工表示热烈的祝贺!向出席开工典礼的各位领导、各位来宾表示热烈的欢迎!向关

心支持小区建设的各级领导和同志们表示衷心的感谢!

花园是道县县委、县政府确定的重点建设项目，是我县今年城市建设的一个亮点工程。该项目由房地产开发有限公司投资兴建，总建筑面积25万平方米。项目位于建设中的行政中心附近、县城黄金地段，距道县商业中心和五里牌汽车总站均不到十分钟的车程，周边设施配套完善，升值潜力较大，是居家兴业的宝地。项目的开工建设，对进一步优化我县人居环境，提升城市品位，带动全县房地产业发展，加速我县城镇化进程，必将起到积极的作用。

项目开工后，我们将一如既往地以最大的热情、最诚挚的态度、最周到的服务，全力支持项目建设，切实帮助解决项目建设中出现的矛盾和问题，为项目的顺利实施创造良好的环境。同时，我们也希望永州湘鹏房地产开发公司和施工单位，以“建百姓房、建百年房”为宗旨，严格按照合同办事，以一流的施工质量、最快的施工速度、最文明的施工形象，将这一项目建设成我县的优质工程。

最后，预祝花园项目建设圆满成功!

物业公司致辞3

各位同仁、各位员工亲属、朋友们：

大家下午好!

律回春晖渐，万象始更新。我们告别成绩斐然的，迎来了充满希望的，今天我们欢聚一堂，共叙友情，共享和谐太平，共迎新春佳节，共谋美好明天。值此新春到来之际，我谨代表董事会，向全体努力进取和勤奋工作的同仁，向关心和支持我们工作的员工亲属们致以深深的谢意!祝大家在新的一年里和气致祥、身体健康、家庭幸福，万事如意!

岁月不居，天道酬勤。刚刚过去的x年，是极不平凡的一年。一年来，在x公司、x公司、x公司各级经营团队和全体员工的共同努力下,我们实现了全年运营收入达()万元，顺利完成了x、x、x工程;为跨越到“创世界品牌，争行业先锋”的运转轨道，我们x公司投资x万元扩建的二期厂房即将完工，x钢铁交易中心顺利投建……这些令人欣喜和振奋的成绩证明：公司董事会的战略是清晰的，定位是准确的，决策是正确的;通过这些成绩，我们看到了一个充满生机和活力的公司新形象。在这里，感谢这个伟大的时代!更感谢一年来全体员工的不懈努力!

面对x年良好的运营状况，我们应该有清醒的认识和更为远大的目标——创世界品牌，争行业先锋。缔造伟业，就要先改变思想，认清周边形势。当前，x市钢铁行业发展势头迅猛，产业正处在上升期，但我们与东莞、佛山、广州等地相比，仍存在不小的差距，要迎头赶上他们，我们必须不拘一格，大胆创新。创新成就未来!变革创新、知行合一是我们通向未来之路。变革创新就是完善公司治理结构，建立和完善层次清晰、责任明确的三个层面的管理体制，加大激励力度，实施企业再造与流程创新，在管理力度和管理风格上实现突破;知行合一就是针对不同的层面，在管理上严格要求、在经营上慎重求实、在技术上掌握核心，真正做到战略合理、组织高效、制度完善、流程顺畅，人员精干。同仁们，在x年改革创新上我希望你们能演绎出浓墨重彩的一章，而留下的将是你们硕果累累的智慧和勤奋实干的串串足迹……

机遇与挑战同在，光荣与梦想共存!传承我们优秀的企业文化，通过全体同仁的努力，我们坚信：我们定会迎来更加辉煌的明天!

最后，祝愿大家新春愉快，身体健康，合家欢乐,万事如意

物业公司致辞4

正如我们的logo所诠释的内涵——标志是一个富有理想和激-情的团队。我们倡导健康丰富的人生、追求充实有价值的忙碌;引导开放乐观的心态、培养逆水行舟的创新精神;规划像家一样的工作环境、组建亲人一般的团队集体。标志人认为，建筑改变城市，品质改变生活。建筑是城市的重要元素，建筑的品质一定程度地反映出城市的品位和档次。房地产开发商在创造企业效益的同时，作为专业公司，担负着创造理念、引导消费，提高居注工作和生活质量的责任。

标志人认为，房地产的品质在于前期的设计、中期的建设和后期的经营管理。事实证明，将房地产的开发和经营管理有机的结合将为业主创造更大的附加值。

标志人认为，在经济快速发展的时代，健康、生态、环保将是衡量房地产品质的重要因素。

标志人认为，诚信是构建和-谐社会的基础，是企业持久健康发展的前提。随着社会综合素养的不断提高，诚信将是一切经济和社会活动的最终价值取向。标志人注重每一个细节，信守每一项承诺，始终坚持对客户负责、对社会负责的态度，全力打造诚信标志品牌。

标志人认为，高新产业作为21世纪最富有创造力和生命力的产业，将逐步在国民经济中占有重要地位。eod生态办公作为目前风靡全球的新兴办公形态，必将为越来越多的企业所追求和推崇。两者之间的结合，必将产生巨大的经济和社会效益，推动时代进步与发展。

“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”，新兴的标志房产期待着大家一如既往地支持。

物业公司致辞5

各位领导:大家好!

今天，我能站在此讲台上，首先要感谢街道领导给我这个机会，和对我的信任，其次要感谢各位条线领导和各部门的支持，还要感谢工作在一线的环卫工人们，没有他们的辛勤劳动和无怨无悔的工作，环卫所不可能在短短的不到一年中有这么大的成绩，下面我讲三点让大家参考。

一、工作回顾

俗话说，人靠衣装，马靠鞍，美丽的城市首先离不开卫生，所以我们环卫工人为了美丽而清洁的惠山新城从早上4点多钟就开始工作了，我所共有环卫工人及运输工人19个，担负着金惠路、无畏桥段、长八路、友谊路、水厂路、张村路、长安市民广场的保洁任务及城郊结合部等路段的特急任务，4辆拖拉机负责部、委、办、局、企事业单位等80多个部门及11个开发小区的垃圾清运任务，和两个垃圾填埋场的管理。

二、宁愿一人脏，换来万人洁

1月16日，我所组织全体环卫工人进行了一次总结及经验交流座谈会，大会围绕着主题及我是一个惠山新城的清洁美容师谈自己的想法，让他们根据自己的工作经验讲自己的心得，要学会爱岗敬业，有责任感、光荣感、自豪感，进一步提高自身素质，他们个个都发了言、表了态，特别是在这次抗击雪灾中，就能看出我们环卫工人的觉悟，在没有交通工具的情况下，他们个个拿着铲雪工具，从早上6点从原长安镇一直走到我们街道进行铲雪，都年过60，走了2个多小时，这体现了一种精神，一种美德及抗击雪灾的一种贡献，我们环卫所同志被区评为优秀环卫工人。

二、工作思路

在现有工作基础上，巩固成果，创新本职工作，不断拓宽工作渠道，增强精品意识，加大管理力度，以质量求生存，靠制度促管理，向管理要效率。尤其是垃圾压缩中转站即将建成并投入运行，同时，为全面贯彻区委、区政府关于生活垃圾在6月初100%无害化处理目标，我们通过对相关村、社区的考察摸底，根据实际情况制定了相应的方案，来确保各村、社区的生活垃圾100%送至垃圾压缩中转站进行无害化处理。同时按照谁污染谁负担的原则，收好各种规费来减轻街道对环卫所的经济投入。

环卫工作任重道远，我们坚信，在街道党工委办事处的正确领导下，经过我们全体环卫工人的共同努力，扎实推进，开拓创新，一定能够实现环卫事业的新跨越。我的发言完了，不当之处请指正，谢谢大家!

物业公司致辞汇总合集

第5篇：深圳物业公司资料汇总

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第6篇：拒交物业费问题汇总

1.业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最大理由。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。

2.发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时，会交维修费用，可有的业主不但不同意有偿维修，还会因此拒交物业费。

3.邻居出租房屋，感觉不安全。今年年初，某小区8栋，有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。

4.一楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公司已向业主下达整改通知，并将情况报给业委会和相关执法部门，就没有责任了。

5.小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家禽，影响其他业主。此情况，物业公司只能报给有关部门。

6.小区地面车位不合业主心意。在长春市很多小区内，停车位都是很有限的，占不到车位，应该是业主的运气问题，不应该归到物业公司身上。

7.配套设施不完善。去年冬天，某小区物业公司因部分业主不交费问题，与业委会进行了多次磋商。其中，有一些业主是因小区无健身路径而拒交物业费。其实，这也属于开发商建设时的遗留问题，与物业无关，但物业公司还是尽量去协调，希望能够解决。

8.暖气不热。此事真的与物业无关。

9.滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。

10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。

11.前楼接层挡光。业主可通过《物权法》维权，找规划部门和行政执法部门解决。

12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找政府相关部门解决。

13.未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。

14.私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修。与物业无关。

15.因公共部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。与物业无关。

16.有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不是物业服务范围。

17.还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。

18.无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交;有的因家中失火，物业未及时发现而拒交……但更多的时候，这些五花八门的理由与物业无关。

但也不是所有的都不归物业管，下面的几种情况就应该物业管

19.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。

20.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。

21.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。

22.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。

最后还有一些是需要看情况，来决定如何处理

23.家中被盗。此问题有一个责任区分，如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域;如果行窃者是从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关;行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。

24.车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任;车停在自律停车场被划伤，物业不负责任;如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。

25.各种设施设备老化后，物业无钱更换。正常情况下，小型维修应由物业直接进行;如果大修就要动用大型维修基金，需要业委会进行申请。但目前来说，一些物业公司收取上来的物业费可能只够维持人员开支和日常费用，到维修设备设施时也真就没钱了。

第7篇：物业工程部年终总结（汇总）

导语：年终总结是人们对一年来的工作学习进行回顾和分析，从中找出经验和教训，引出规律性认识，以指导今后工作和实践活动的一种应用文体。年终总结的内容包括一年来的情况概述、成绩和经验教训、今后努力的方向。以下是小编整理物业工程部年终总结的资料，欢迎阅读参考。

物业工程部年终总结

1XX年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求，物业工程部年终总结。为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程维修技能，xxxx整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成XX年工作再上一个新的台阶，现将XX年工作总结如下：

一，主要工作汇报：

1，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关;今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。

2独栋弱点问题查找和恢复监督工作

由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司领导和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

3日常维修工作的开展;

今年我工程部接到维修单张，完成张，修缮率在百分以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定，工作总结。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380v水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。4，日常设备维护保养情况目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

二，本工作遗留问题

1，小区罗芬路美兰湖路围墙XX千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆报告已经打了，正在等待油漆。

3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。该报告已经打到公司采购。

三，目前存在的问题

1)专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2)工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致

3)养护单写的不是很规范，字迹不够工整，

4)仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

5)个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

6)和各部门工作衔接还不是很完美

四，XX年美兰金邸维修工作重点设想;

针对以上提到的问题和薄弱环节，XX年对我们美兰金邸维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展

1)计划：主要对XX年的工作做一个全年工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。

2)完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对美兰金邸工程部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度

3)规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，(包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录

4)落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处

以上就是我XX年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正!

物业工程部年终总结

2xxxx年，也是本人在xx物业有限公司工程部工作的第二年，在这一年的时间里，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在工程部领班的岗位上发挥了应有的作用，总结主要如下几方面：

一熟悉地理位置以及各区域机房，电房设备

初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在黎主管耐心指导下，经验通过摸索，思考和总结，再加上黎主管带领多次到时现场讲解，培训，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。

二、做好维修班员工的管理工作、做好上级安排的任务和客服中心的来电报修工作

本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员,迅速处理。对客服中心的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。

三制定全年的保养工作计划和保养工作标准

工程部在去年的工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个月，制定了详细的保养工作内容与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。

四重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。

工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保大厦的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生

五安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对大厦各处作了安全防范，保证大厦在雨季的安全;对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。

六对大厦的设备型号，产地，数量进行详细记录

七部门年工程部完成主要工作项目：

1.完成生活水泵及其控制柜电气检修工作。

完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。

3外围地板砖进行修补。

4公共走道墙面进行修补。

5所有的强电井清理卫生，除尘维护工作。

6所有的公共走道灯进行改造，做节能处理。

7对所有的消防栓进行检查和贴封条。

8对所有的弱电井清理卫生，除尘维护工作。

9完成对大厦的水、电、气管线的普查，对办公楼/住宅楼各楼层配电井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。

10完成了定期对大厦内公共走道照明进行维修和更换。

11完成了对大厦天面，14楼及负二消防风机除锈和翻新工作。

12完成对楼层走火通道的门，闭门器及门锁的检查和维修。

13完成配电房低压配电室检修、除尘维护工作。

14完成了对a办公楼/b住宅楼电表除尘以及母排螺栓紧固工作。

15完成了对a办公楼房内/b住宅楼走道的烟感罩摘除和检查。

16完成了新管理处办公桌的布线及网线的布置。

17 完成节日对a/b栋大堂的彩灯布置。

18完成对商场6f~1f所有走梯门的固定。

20完成了对a办公楼/b住宅楼及负一负二的消防电话的测试通话

21对工程遗留存在的问题进行检查、跟踪和维修，主要配电房渗水和房内外漏水。

22除了完成以上项目的工作外，完成日常维修工作。本人在xxxx年一年中带领工程部人员对大厦的用电设备及共公设施进行检查和维护记录。