物业品牌战略规划

物业品牌战略规划（共8篇）

物业品牌战略规划 篇1

一、前言

二、发展战略规划

1、长期战略

2、中期战略

3、近期战略

三、发展战略具体目标及

四、近期战略目标实现的依据

五、中期战略实现的步骤及实现措施

六、实现战略目标的基本保障条件

七、战略风险分析

八、战略实现财务分析

九、结语

第一部分物业公司现状诊断

XX物业管理公司自成立以来，基本状况是以管理处形式开展各方面工作，应该说公司成立一年以来，取得了一定的成效，尤其是管理处现场管理工作。组织一个物业管理公司，其运作由于客观原因基本以没有正式开展，根据一个星期的调查、了解，现将本物业公司的基本现状诊断如下：

一、组织机构不建全，规章制度不完善

物业公司目前其实就是一个管理处在开展运作，公司组织机构基本为零，在公司制度对XX物业的描述中，XX物业将由总经办、市场拓展部、物业管理部、各管理处等机构组成，但由于成立时间短，物业管理面积小，公司上述部门除总经办和管理已为实体外，其他部门均为虚设。当然这是由于客观原因造成的，但如果公司要发展，并在一定的时间内上规模、上档次，就必须完善公司组织机构。由于公司机构的虚设，自然导致物业公司规章制度建立的不完善，目前除管理日常运作制度相对较完善以外，公司为物业公司的各种规章制度均没有，就是已有的管理处日常运作制度也均是抄别的公司的，其具体符合性和可操作性都不强。

二、人力资源结构不合理，员工素质有待提高

若要公司为一个正式的物业管理公司开展工作，目前的人力资源结构是非常不合理的，除现场管理处人员外，公司其他人员均为空缺。目前公司缺少的人员有以下几部分：一是市场拓展人员；二是内部规范管理人员。公司要上规模、上水平，必须加强人员培训和调整人力资源结构。

就目前物业公司已有员工来看，素质普遍不是很高，甚至有些人员对物业管理非常不，应该说，如何提高现有公司人员的业务水平和职业素养是物业公司今后要狠抓的工作。

第二部分物业公司发展规划（三年）

一、物业公司总体发展战略（2003.7-2006.7）

用三年时间，将物业管理公司发展成为科学、高效规范的经营性国家一级物

业管理企业。

二、发展战略目标

第一阶段规范管理、品版策划和包装阶段（2003.7-2004.7）

具体目标：

1、策划和创建“XX物业”产品整体形象

2、编制和完成“XX物业”服务和管理市场推介书，找业务模块录制相应宣传电子件。

3、在公司全面推行ISO9000，并通过认证，全面规范物业公司内部管理。

4、组建市场推广和现场管理两支队伍，并进行全方面培训。

5、有针对性地开展公共关系活动，提升“XX物业”品版知名度。

6、有计划地启动和开展山东、湖北、西南物业管理市场。

7、完成公司企业文化建设，完善公司组织机构。

8、寻求战略合作伙伴，结成市场拓展和业务管理战略

第二阶段市场拓展品牌树立阶段（2004.8-2005.7）

本阶段主要以树立公司社会品牌为核心目标

具体目标：

1、嘉福芬园及相关项目通过创达标。

2、全面开展山东、湖北、西南为主导市场的业务拓展，其拓展以增加“XX物业”品牌度为目的。

3、创办XX物业公司自有知识产权的“中国物业管理职业经理人”网站，创建相应报刊或者杂志。

4、开成“XX物业”品牌产品（主要含人力资源管理，管理、设备管理、客户管理），全面开展物业配和培训项目的市场培养和拓展工作。

5、物业公司已委托和管理面积将达到50万平方米以上，经济效益为

第三阶段“XX物业”品牌提升阶段（2005.8-2006.7）

具体目标：

1、公司管理面积达100万平方米以上

2、具有完整的管理和业务开展模式及员工团队

3、实现企业经济效益100万元以上

4、通过国家一级物业管理企业资质认证

5、成为全国物业管理协会常务理事单位，进入全国物业管理主体企业名列第三部分近期战略目标实现步骤及实现措施

XX物业的发展，将严格实施目标管理，在规划中必须完成的各项业务，必须在每阶段严格执行。在整个三年发展战略中，第一阶段是基础阶段，也是今后发展能否成功的关键阶段，为了实现近期战略目标，物业公司将采取以下步骤和措施：

一、目标实现步骤（2003年7月至2004年七月）

二、实现近期目标的措施

为了确保能按时完成近期目标，并达到目标质量要求，公司拟采取相应发展措施，以保证近期目标的有效实现。

（一）完善公司组织机构，形成高效组织运作机制

在对物业公事现状进行诊断进，已经反映出物业公司的组织机构设置不完善，为了该公司能走上正常发展的轨道，并能在高效的组织运作机制下开展物业公司的各项工作，物业公司将健全和完善内部组织机构，成立市场发展部和物业管理部，完善公事总经理办公室，规范管理处动作。与些同时，为提高组织动作效率，将在公司全面推行目标管理，并实施内部机构工序化管理，每一部分均为一工序部门，上一级工序部门为下一级部门产品和服务在那一部门出现工序混乱式影响整体工序正常运行将实行相应的绩效管理制度，给予相应的奖惩。

（二）完善一切为力资源结构，全方位提高员工素质，培养XX物业团队资源的保障是公司实现发展目标的基本保证，为了配合公司机构设置，完善公司业务功能，拟在七月份----八月份向公开招聘总经理助理、物业管理部经理，并在部分学校聘用物业管理专业实习生。在人员到位的前提下，开展员工培训，提高员工素质，并在此基础上逐步形成XX企业文化和XX物业品牌文化，精通物业管理运作的物业管理团队。

（三）完善公司各项规章制度，全面推行规范化管理

目前，物业公司规章制度有仅不完善，而且有很多内容不适用。为此，公司拟借推行ISO9000国际质量保证体系契机，全面完善公司各项规章制度，全面推行公司规范化管理，并在此基础上形成物业公司团队和个人业绩的考核体系。

（四）严格执行集团财务制度，全方位控制日常管理成本

物业公司目前正处于创业阶段，资金的使用必须保证其高效和合理。为此，公司在严格执行集团公司财务管理制度的前提下，推行适度成本控制下质量管理运作，管理处和各部分必须在成本意识的有效控制下，最在限度地达到质量目标要求，公司不提倡为达到而忽略成本的控制。目前，公司将认真检讨目前各业务和管理过程的结构，使之更趋合理化。做到在增加部分，增加人员的情况公司人力资源成本和管理成本。我们将做实习生也是从公司成本控制考虑的手段的有效人力资源使用模式。

物业品牌战略规划 篇2

一、准确的定位是创立品牌的前提

企业物业服务在本质上不同于市场化的物业管理企业, 虽然它也具有社会化、专业化、企业化、经营化的特点, 其基本业务是对物业进行日常维修保养和计划修理工作, 使其房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都处于良好的工作状态, 但它的服务对象具有特指性, 均为本企业的员工及家属, 所以社区物业管理企业在管理与服务中就具有特殊性, 不仅要发挥它的社会性、市场性, 还要考虑到员工及家属的切身利益。要做好社区物业管理及服务业务, 打造具有特色的服务品牌, 可以从以下方面考虑。

1. 具有良好的硬件设施。

精品物业的质量和影响力有助于物管企业品牌效应的产生, 物管企业可以借助精品物业的影响力和知名度推动自身的品牌知名度, 从而产生“推波助澜”的作用。一个好的物业首先应具备达到标准的硬件设施, 即主体建筑、附属设备、配套设施以及道路、交通等, 在此基础上才能谈得上从事完善、专业的物业管理。

2. 管理服务者与服务对象具有确定性。

要管理服务者为本企业员工, 他们对企业有着深厚的感情, 对企业的基本状况比较了解, 管理与服务者本人也是被服务的对象。要服务对象具有确定性, 均为本企业员工、家属。所以, 要求管理与服务人员不仅要做好物业管理, 更要注重做好对小区内人员的服务, 了解人员状况、进行分类管理。针对小区内的孤寡老人、伤残居民及行动不便人员、子女因为工作而长年在外的独巢老人、父母长期在外工作的留守儿童, 都要制定服务计划, 以高度的责任心及良好的耐心定期上门服务, 提供必要的帮助, 体现企业的温暖与社会的关爱, 以情感人, 打造服务品牌。

二、以优质的服务和专业化运作树立品牌

作为企业物业管理服务行业, 为企业居民提供服务是物管企业的经营宗旨, 创立企业品牌就必须以提高服务质量为目标。有针对性地将提供优质服务作为系统工程去建设。除要高质量地完成保养、维修、治安、绿化、卫生、家政等常规物管项目外, 还应致力于探索物业管理服务的内涵, 注重服务创新, 形成亲情化的服务体系、现代科技服务体系以及超前的预见性服务体系, 为业主提供深层次的教育文化、个性化、多样化服务, 实现社区物业管理服务和社区文化教育服务一体化, 凸显服务个性, 突出品牌优势。

1. 专业化的优秀人才队伍是打造品牌的关键。

物业服务看似简单, 似乎没有很特别的技术要求, 人们误认为没有专业性要求。其实, 现代物业管理不只是打扫卫生、站岗放哨和维修, 而是一门专业, 要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。如, 仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新等项目;保安员不仅要学会巡逻发现应急事项, 还要学会擒拿格斗处理问题, 不仅要求具备保安知识, 还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识;维修工是物业管理企业的基本技术力量, 应钻研相关的维修技术, 学会电脑, 成为本行业的行家里手。

2. 良好的服务理念是打造品牌的前提。

要树立“业主至上”服务理念, 树立主动为业主提供服务的思想, 不能以自我为中心, 在工作中要换位思考。想想“如果我是业主, 我会如何想、如何要求”等问题。以热情服务感动业主, 如发现业主提较重东西在小区行走时, 应主动帮助提, 树立优质服务品牌, 当业主有什么投诉时, 应体谅对方的心情, 分清轻重缓急, 抓紧办理, 只有把服务工作做好了, 物管企业才能受到广大业主的认可。物业服务工作无大小事可分, 要牢记“凡是业主的事都是大事”, 将“物业服务无小事”贯穿到工作的方方面面。实施亲情服务, 以自己的行动去帮助人、感染人, 共建和谐社区。

三、物业管理企业品牌化建设策略

1. 服务品质化是基础。

产品质量是品牌的基础保障, 质量上没有亮点, 品牌就无从谈起。物业服务企业需要适当的“客户关怀”, 在提供业主的直接需求的服务外, 也满足其心理期待。走品牌化战略.品质化的服务才是物业企业产品的核心, 真正能够获取业主的认同。我们提供的服务让业主接受的同时, 还要让业主由衷的觉得满意, 最终的目标, 是让客户为我们的服务感动, 这才是真正优秀、成功的品质化服务。

2. 制度规范化是保障。

规范化的制度是企业稳定地提供优质服务的保障, 只有制度规范了才能够保持提供服务的一致性。物业管理公司作为拥有资质的物业管理企业, 公司重新修订制度后, 将会最大程度的保障企业长期的服务品质, 同时提升企业的品牌竞争力。

3. 引入专业化的运作。

大量实践证明, 服务行业要想保证服务质量, 保证日常工作良好有序, 必须走规范化的发展之路, 物业管理所涉及的工作千头万绪、琐细繁杂。只有建立健全严格的制度, 按严格规范的程序、标准进行运作, 才能保证服务质量。建立科学有序的ISO质量管理体系、企业形象标识系统, 树立专业化的“管家”企业形象, 通过企业的标准化建设, 提升管理平台, 最终提高企业的整体素质和市场竞争力。形成完整体系中专业化服务的品牌, 物管企业与非专业化的物管企业相比, 在物业管理的实际中将会形成巨大的反差, 突显专业化管理的种种优势, 更能被消费者广泛认同。

4. 打造高素质的员工队伍。

随着人们生活水平的不断提高, 对物业管理的要求必然会越来越高, 高素质的员工与高科技的管理手段必不可少。大量的物业管理实践证明, 管理人员的素质、高科技手段的应运对提高服务质量、管理效率十分有效。国内外优秀的品牌企业首先都是一个学习、研究型的组织。从树立人才培训、终生培训、素质培训的观念着手, 让员工不断地培训增值, 通过人才资源的增值集合裂变为企业的整体增值。“以人为本”决非空谈, 它是企业未来长足发展的资源和基础, 是企业发展的后劲和动力, 要始终将人才的培养作为重点来抓。

5. 在服务中融入企业文化。

物业管理的最高境界是“功成事遂, 百姓皆谓自然”。高层次的物业管理必须跳出基本的管理模式, 提倡一种新的社区文化, 使人与人、人与时空相互交融, 创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会环境。物管企业应从社会效益、经济效益、企业长期发展的角度来审视自身的文化行为, 把企业文化上升到企业经营和市场推广的层次并加以建设, 使企业文化与社区文化相互协调、融合。组织结构的优化直接提高企业的服务能力与效率, 确保企业能持续不断地为业主提供高效且优质的服务, 从而树立起良好的环境文化、休闲文化、科普文化、视觉文化、网络文化氛围。

物业品牌战略规划 篇3

此次名为“春天盛约，醇美绽放——2007绿城新品物业赏鉴会”的活动,包括高品质项目推介、新闻发布会、园区生活秀、庭院生活营造等内容,还集中传播了绿城40多个在售、将售项目的信息,包括产品形象、服务形象、物管形象、公关形象等,这是绿城集团自去年上市以来首度面向社会公开展示其整体形象。

“今年集团的在建项目、开盘总量、营销指标都开辟了历史新高,特别是一批品质高、形式新的物业项目在今年集中亮相、相继开盘,这更进一步确立了绿城“高品质物业营造专家”的行业形象,也更加验证了绿城12年来坚持走品质之路的正确选择,也是绿城品牌向全国性品牌进军的良好契机。”绿城房地产集团副总经理裘剑平表示。这也正是绿城集团2007年开始实施“精品战略”的理由与支撑,而“精品战略”体系则涵盖了工程营造、客户服务、营销推广等全过程。据了解,本次活动推出的都是绿城集团的重点精品项目,作为绿城集团“精品战略”第一阶段的重点,承担着展示集团精品工程形象,树立精品工程样板的任务。

物业品牌战略规划 篇4

文/王超美

近几年来，随着个人住房的全面启动，广大住户拥有了自己的产业，居民对住房问题的关注从有无转变为大小和质量，继而更加关注环境和社区服务。同时，对保持房产和附属设施的完好，以保值、增值的观念也逐步树立，使物业管理的好坏已成为居民选购住房考虑的重要因素之一。

在当今物业管理市场竞争异常惨烈的情况下，创建名牌企业和优秀物业管理小区，以成为我市物业管理企业的管理目标和奋斗方向，目前，我市有物业管理企业800余家（具有资质的企业仅400余家），纵观其管理水平和规模也不近相同，良莠不齐。笔者通过近期的工作调研，深刻认识到，物业管理企业要制定和实施品牌战略，应从以下几个方面努力和加强。

一、认识品牌价值与形象价值的辩证统一关系

品牌是内在品质与外在形象的统一体。物业管理企业是一项精品工程。（如评选出优秀物业管理小区或安全文明小区），因此，我们不能只看重企业“产品”的外在形象价值，只图华丽外表，而忽视“品牌”的内在品质价值，“品牌”的内在品质价值，其一个层面是物业管理服务质量和性能及效用方面，另一个层面则表现在企业的素质、能力和品行等方面，内在品质价值是物业管理品牌价值的根本体现，这个根本价值从一定意义上说是恒定的。而物业管理品牌的外在形象及其价值的表现、流露和展示，是不确定和易碎的，转瞬即失。仅注重“品牌”外在形象价值只能是昙花一现，所以实施物业管理品牌价值战略，必须以“品牌”的品质战略为根本，以品牌的形象价值为手段，从而使两者相互促进和提高形成辩证统一的关系。比如，济南高新开发区物业管理总公司，自2005年10月份以来所开展的外树形像、内练硬功的做法，收到明显的成效。在目前我市物业管理市场低迷、效益下滑的形势下，而唯独该公司独树一帜在很短的时间内效益大幅度提高，成为我市物业管理行业的排头兵。

二、物业管理的经济价值与文化价值的统一化战略方针

物业管理品牌的内在品质和外在形象价值从另一个层次和角度来看，又都是品牌文化价值和经济价值的关系。“品牌”效应对物业管理企业来说，是生产经营成本与经营收入的关系，是生产者的剩余或利润，而对于业主来说，是购买成本与物业管理企业、效用或满足的关系，是业主的剩余。经济价值与文化价值的区别主要在于：前者是物质的，用货币来衡量，而后者主要是意识和观念等非物质性的东西，是一种心理感受和观念的评估。但是两者又不能截然分开。首先经济既包含文化，又从属于广义上的文化含义；其次，业主的满足既有物质方面的也有精神方面的。物业管理品牌效应的经济价值是基础，而其文化价值可以说是关键。众所周知，我市是著名泉城，自古以来，以泉水而名扬天下，因此，我们的各级物业管理公司应大打“泉水”这张“文化牌”，积极创建“家家泉水、户户垂杨”式的优美小区环境建设，进而提高我市物业管理行业的档次和水平。实事求是地讲，我市的物业管理水平与许多沿海开放城市相比有很大的差距，但是我们应该抓住我市独特的文化优势，使城市的文化价值更加充分地体现在各个经济领域，发挥其独特地效能。在当前市场经济条件下，成功地文化价值会转化为较大的经济价值，进而带来巨大的经济效益。如三联集团建设开发地阳光舜城社区，优美地居住环境，良好的物业管理服务，使购房者趋之若鹜。许多社会名流、富贾巨商定居此地，促进了房地产开发和物业管理服务的提高，同时也给企业带来了可观的经济效益，这就是文化价值最大限度地转化为经济价值的成功范例。

三、业户价值与物业管理企业价值的统一体战略

物业管理品牌文化价值的实质是尽最大限度地满足业户的需求，使业户的价值最大化、满足需求最大化，这就反映出创建物业管理品牌效应要忠实于业户本质的特性。实施品牌战略方针充分说明物业管理企业已从过去的以生产和服务为导向的阶段，走到了如今以质量、艺术、文化为导向的新阶段。一个小区，一栋大厦的管理服务关键使业户的满意度，业户满意度越高，物业管理企业的品牌价值也就越高。在当前市场经济条件下，业户价值已从幕后走向了前台，物业管理企业的价值也得到了充分的展现和提高。因此，品牌效应既是物业管理企业的“金字招牌”，也是业户对物业管理企业信任度高低的标志，更是物业管理企业在市场的价值显示，这就促进了企业价值与业户价值的统一。

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四、立足持续发展追求利润最大化的战略方向

物业管理企业实施品牌效应战略，虽然将业户价值提升到重要位置，甚至放在了首位，但物业管理企业最终目的还是为了提高和增强企业的经济效益，物业管理企业实施品牌效应战略，不能只是为了眼前利益和宣传需要，更不能竭泽而渔，成为“短命”的企业，而应该立足于长远发展。在我国加入“W T O”之后，国外许多先进的物业管理知识和经验都会通过各种渠道传播进来，众多物业管理公司也会杀入我国市场，抢占这个领域。严峻的现实，使我们的物业管理企业，有了清醒的认识，我们只有下大力气创建实施品牌战略，大市场战略和可持续发展的战略，我们才能无往而不胜，永远占领这个市场。

单位：济南高新技术开发区物业管理总公司

南京地铁商业物业品牌建设 篇5

一方面，地铁运营品牌建设将有助于吸引客流，给地铁商业物业带来源源不断的商流。

另一方面，地铁商业物业品牌建设不但为广大市民提供快捷、便利的商业配套服务，而且将吸引站外客流前来消费，间接提升运营客流，同时扩大运营服务功能，满足客流的多种需求。

反之，低档、无序的地铁商业物业将给地铁运营品牌建设带来较大的负面影响。

可见，地铁商业物业与地铁运营两者相辅相成，相得益彰。

(二)地铁商业物业品牌建设是城市发展的需要

以地铁车站为核心的地铁经济商圈正逐步形成城市经济发展的一道亮丽风景线。

地铁的发展不仅优化了城市的交通服务功能，同时改变了整个城市的商业结构。

地铁的发展促使零售、餐饮等商业资源向地铁沿线集中，地铁商业物业的发展使得城市商业区域范围得以扩大，地铁经济正成为现代城市商业发展的助推器。

地铁商业物业品牌建设将进一步提升沿线商业形象、档次，推动城市商业发展。

二、南京地铁商业物业品牌建设

(一)南京地铁现有商业物业概况

南京地铁现已开通1、2、10号线和S1、S8五条线路，共92个车站，总里程180.5公里，运营日均客流量超120万人次，现有商业物业约27万平方米，经营类型包括站厅零星商铺、地下整体商铺、出入口小型上盖物业、大型上盖物业等。

其中，地铁自营商业物业约6.7万平方米。

南京地铁已与苏宁电器、麦当劳、肯德基、苏果、海王星辰、一伍一拾、深发展、交通银行等国内外知名品牌进行合作，提供包括餐饮、便利店、银行、百货等多种类商业服务。

20，南京地铁将一号线商铺整体租赁给苏宁电器公司经营。

，南京地铁一号线南延线、二号线开通后，除大部分商铺继续采取对外整租模式，开始逐步尝试商业物业自主经营，旨在加强自营商业物业的品牌建设。

(二)南京地铁商业物业自主品牌

，南京地铁开始打造商业物业自主品牌――“地铁时光星街区”。

我们对于该品牌诠释为：地铁宛如地下银河，地铁商业恰似银河里灿烂繁星，熠熠生辉。

穿梭游弋在地铁星河，徜徉陶醉于购物天堂，畅想南京地铁美好时光。

时光星街区是南京地铁继时光韵房地产、时光文化传媒后，倾力打造的又一时光系列商业品牌。

(三)南京地铁商业物业品牌建设理念

1.品牌化经营

地铁商业物业由于其土地性质、产权特殊性，只租不售，因此，它不是通过物业销售来获得地产增值利润，而是通过持续的专业经营管理集聚人气，提升商业空间的价值，扩大租金收益。

因此，地铁商业物业的品牌经营显得更为重要。

依托“地铁时光星街区”的品牌魅力，南京地铁与麦当劳、肯德基、华润苏果等商家结成战略合作联盟，与苏宁电器等商家结成紧密型合作，并积累了一批长期合作伙伴，从而确保了每建设一处地铁商业物业，均形成了客户的“简单复制”，从最大程度上缩短了招商周期，节约了招商成本，提高了招商成功率。

2.网络化经营

预计至，南京将新建成9条线路，开通运营总里程386.6公里。

随着南京地铁的网络化建设，南京地铁商业物业也将呈现网络化发展的态势。

初步测算，20，南京地铁商业物业总面积将由目前的27万平方米扩大至50万平方米以上，租金年收益将由目前的7900万元扩大至1亿元以上。

地铁商业物业的网络化发展，将给城市商业规模、范围产生较大影响。

地铁除了改变人们出行、消费习惯，还将将重新定位城市商圈结构。

对于传统商圈而言，地铁将使其辐射范围得以扩大。

对于城市新区，地铁将促使周边商业进一步向地铁站点聚集，形成新的.商圈。

地铁商业物业的网络化发展态势，和某些业态商家的发展趋势、新店选址原则不谋而合，如餐饮连锁、便利店、超市等。

尤其是麦当劳、肯德基这些类型的国际快餐连锁巨头，他们有较强的租金承受能力，更看中地铁客流长期、稳定增长趋势，对于偏远站点也有非常浓厚的投资愿望。

3.特色化经营

面对激烈的同业竞争，地铁商业物业还需准确定位，走差异化竞争、特色化经营之路。

考虑到地铁商业的特殊性，商业物业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多的体现出个性化的特征。

通常来讲地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造，延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力是在商业定位中需要给予高度关注的内容。

“地铁时光星街区”与传统的“Shopping Mall”和“街区”既有共同点，又有不同点。

相同之处在于：都可以集中在一个区域销售某一类商品，形成集聚效应，如分为餐饮区、百货区等。

不同之处在于：传统街区集中在一栋大楼或一个卖场内，分区之间通过通道连接;而“地铁时光星街区”则将分区设置于不同的地铁站点，一个站点的全部或部分商铺作为一个分区，分区之间通过地铁连接。

每个分区销售商品种类不同，但是具有统一的标识物和视觉识别系统，统一招商、统一管理。

今后，有可能尝试统一收银、统一售后服务等服务内容。

4.专业化经营

对于地铁公司而言，整租与自营相结合的经营模式可以取长补短，充分发挥资源优势，“把对的事交给对的人去做”，实现经济效益最大化。

专业化经营包含两方面内容：

(1)专业化整租。

在地铁公司发展初期，由于缺乏经营经验和专业人才，南京地铁将所有地铁商业物业整体打包交由社会上的专业化公司运作。

目前南京地铁现已与苏宁电器、豪布斯卡、台湾勇信等企业形成深度合作。

(2)专业化自营。

随着经营经验的积累和专业人才队伍的成熟，南京地铁自20以来成立专业的商业物业招商管理部门，开始尝试地铁商业物业自主经营。

目前自营范围主要包括体量较小的站厅零星商铺、地下整体商铺、出入口小型上盖物业和上盖写字楼。

随着经营管理经验不断积累、专业人才队伍不断壮大成熟，南京地铁将逐步扩大自营规模。

三、结束语

众所周知，品牌建设是一个长期传播的过程。

随着地铁线网的逐步建成，覆盖群体的不断壮大，地铁商业物业的影响力将不断扩大。

创造物业公司品牌形象的办法 篇6

(一)重视前期物业管理

就房地产开发商而言，首先要编印好住宅使用说明书，并作为售楼合同要约。说明书要图文并茂，注明房屋结构、面积、标明住宅承重墙(梁)及电线管道走向、以便业主遵守；住宅装修标准、室内外配套设备和水电设施如灯具、开关、插座等都要在图上标明位置，注明规格、数量，以便业主照图验收，维护业主合法权益，对空调及排水孔位置也要标明，以保持外观整齐。

其次，要及早引入专业化物业管理。要在开发建设之初就组建或委托专业化物业管理公司，参与物业的规划设计和建设过程，包括对物业的验收、接管，使建成的物业利于安全使用和维修养护。小区物业管理方式也应载入商品房销(预)售合同。

就物业管理公司而言，一经介入小区物业管理，首先要拟订业主公约，明确小区环卫绿化、治安及公共设施维护等管理规定，包括小区精神文明建设公约，交通车辆管理，水电管理等，以便规范业主居住行为。要将物业装饰装修的有关规定、物业管理服务内容、收费标准及车辆存放与收费标准等送达开发商售楼部，作为售楼合同要约，以便共同遵守，避免不必要的纠纷。业主公约应向物业管理行政主管部门登记备案。

其次，要制定住宅小区物业接管验收办法，包括接管条件、验收标准和工程质量处理，并向住户印发《住宅质量保证书》，明确保修范围、内容、时限和标准，以确保把一个物业完好、设施完善的社区交到业主手中，最大限度地防止偷工减料、粗制滥造和短斤缺两等有损业主权益的行为。即使在使用过程中发生质量问题，也便于业主通过物业管理公司向开发商追究保修责任，或委托物业管理公司按约定进行维修。

(二)创立物业公司品牌

品牌是一种资产，是企业的无形资产，无形资产本身不具有实物形态，但却可以持续地为所有者和经营者带来经济效益。无形资产一般包括工业产权中的知识产权及专有技术、企业行为权利、商誉及其他无形资产等。本文所述品牌资产指无形资产中的商誉。

在服务行业中，企业或公司的品牌是首要的。它不同于生产行业，生产行业产品的有形性决定了产品的品牌是至关重要的。由于服务缺少有形性，不可进行包装，不可作出标记和展示，无法给服务产品贴上商标，所以在服务行为，企业或公司的品牌是至关重要的。品牌的含义起到展示品牌、服务观念、质量和价值的作用，并区别于其他公司企业所提供的服务。品牌的信息主体是公司或企业的名称。

物业管理企业在我国是新兴行业，处于初步发展阶段。将品牌资产观念引入企业管理者中，使现有物业管理企业在其发展中逐步树立起品牌意识，创立自己企业品牌的市场形象，意义甚大。物业管理企业经营者应面向市场，面向未来，树立品牌意识，特别是一些在市场上已有一定知名度的企业，实施品牌战略，将使企业在这一行业的发展初期，以较少的投资树立起企业的市场形象，进而在日后的竞争中处于有利的地位。

物业管理企业在确定品牌目标市场前，须对物业管理市场进行分类，分类时应综合考虑：

(1)物业所处地区。具体因素可包括国家、地区、城市、乡镇，以及城市发展规模、经济发展状况等。(2)物业类型。具体因素可包括住宅小区、解困房(包括安居工程、危房改造工程、微利房等)、写字楼、高档公寓、高级别墅；出租物业或产权业所有物业；商场酒店等等；

(3)消费者收入及需求。具体因素可包括低收入消费者一般需求、一般收入者需求(包括特殊

需求)、高收入者需求等等。

(三)提高物业公司的竞争力

竞争是什么?就是现行市场经济条件下，公司间实力的比较。那么企业要提高自身的实力，就人员规范服务、经营管理、合理收费等方面下功夫，靠投机取巧、拉关系走后门等斜门歪道这条路，在居民群众的监督之下是站不住脚的。只有苦练企业“内功”，提高企业素质，在战争中学习战争，才是真本事。物业管理公司本身是靠劳务、技术、收费、服务来营运的，说到底在于人才的竞争机制的建立。人才竞争的本质，只有通过专业培训，持证上岗，才能达到的。再一个就是企业管理方面的竞争机制，对有的房管所改成的物业公司、部分开发公司下属的物业公司，一定要认识自身的局限、认识到在计划经济向市场经济转轨时期，对他们来讲，原来的体制，一种是束缚，一种是保护。所谓束缚，就是上级单位的条条框框太多，束缚了他们自主经营、自我经营的活力。另一种是保护，所谓保护就是房管所渴望上级单位给予更多的房子管理，开发公司的物业公司吃惯了饭来张口的“大锅饭”，于是，他们在“救生圈”、“保护伞”的掩盖下，得到了既得利益的种种保护，任务不用急，办公用房无偿提供，长此下去，自然企业缺乏竞争力。故此，竞争是企业提高自身素质的第一法宝，也是对企业生存之检验，竞争的结果只能是企业自己救自己，凭本事吃饭。从这个意义上说，竞争确实是物业管理的“第二次革命”。要提高物业公司的竞争力首先要克服如下三种物业病：1素质低下

物业管理需要高素质的人才，物业管理一方面是对物业的管理，更重要的是向人提供服务，给广大业主创造出一个崭新舒适的生存环境。但有些部门仅从盈利角度出发，仓促上马，成立物业管理公司，随意聘用一些未经物业管理专业训练的人员，搭成一个班子，美其名曰物业管理公司，使得物业管理这一新生的服务行业蒙上了一层阴影。

2职能单一

目前，国际上通行的物业管理往往是从工程设计、工程施工的开始阶段就介入。因此，到了售后使用，服务和管理就容易做到有的放矢，想居民所想，急居民所急。当前，我国许多物业管理公司仅仅停留在收水电费、供暖、清扫卫生、房屋修理等初级的售后服务水平上。不仅建管脱节，而且由于专业人才匮乏，物业保值增值意识不强，还难以很好承担“管理”的职责。

3唯利是图

当前物业管理存在三种模式。一种是专业公司接受委托，进行社会化、专业化、企业化的物业管理，这是较为典型的市场模式，因而问题较少；第二种是房地产开发企业组建的物业管理机构，留守管理自己开发的物业，该模式建管衔接较好，但缺乏有力的监督和制约。还有一种是由原房管理部门转化的物业公司，这种模式是计划经济向市场经济过渡的产物，服务观念尚待转变，问题较多。尽管模式不同，但问题却有共性。目前物业管理的焦点是收费和服务，顾客普遍抱怨收费过高而服务水平较低，质价不符。而物业公司则抱怨投资回报率低而不愿卖力。

(四)营造良好的物业文化氛围

树立物业管理人本思想，管理与服务相结合，寓管理于服务之中，是营造文化氛围的重要方法。物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工

验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合服务。由此可见，物业管理的对象是“物”，而服务的对象是“人”，管理是通过服务来实现的。因此，在物业管理中，管理和服务是结合在一起的、寓管理于服务之中。物业管理的目的就是为了尽可能地、最大限度地满足人民群众的生活的需要，创造一个安静、舒适、方便和优美的生活环境，是一项服务性工作。所以物业管理必须建立人本思想，一切为住户着想，根据住户的需求开展工作。这样，即可以满足人民群众的生活的需要，又可以为自己增加收入。“人本思想”的具体运用，可以体现在以下几个方面：

1建立多种经营机构，向居民提供更加周到的服务，更好地满足居民的多层次的消费需求，提高人民的生活质量。如代搞卫生；代购物品如粮食、煤气、家具等；代管房屋，代管车辆；为居民提供居室的装修装饰；家电维修；服装裁制、清洗；为居民接送小孩，代为照看老人等。

2要在居住区内建立良好的人际关系，创造合谐的居住区气氛。物业管理公司在进行管理和服务的过程中，不仅仅是完成管理和服务为目的，还要注意在居住区内建立一种合谐的人际关系，这样，才能更好地为居民服务，实现经济效益，社会效益的统一。建立合谐的人际关系，也是物业管理公司开展优质服务的基础，要求物业管理公司要严于律己，建立一套严格的内部管理制度，提高公司员工的专业水平，培养员工强烈的敬业精神。在管理和服务中，站在住户的立场上来考虑，“想用户所想，忧用户所忧”。谁家发生了不幸的事情，公司要派人前去慰问，谁家有喜庆的事情，公司也要派人前往道喜。另外，公司每一项新制度的出台，都要向居民解释清楚，以免发生误会；对于工作中出现的失误，要向居民解释道歉，并及时更正，给居民造成损失的，要给予补偿。建立居民之间合谐的人际关系。物业管理公司要提倡居民之间互助互爱的关系，协助居民之间建立合谐的人际关系，充当“亲善大使”的角色，帮助居民之间化解矛盾。建立居民与政府和社会的良好关系。居民除了接受物业管理公司的管理和服务外，还要与社会上的其它部门发生广泛的联系。如：政府、医院、保险公司、消防等。物业管理公司要协助居民与这些部门进行交往，如向居民提供咨询，帮助居民出谋划策等。

3协助居民建立各种活动团体，丰富居民的精神生活，为社会主义精神文明建设服务。随着人们生活的现代化，闲暇时间越来越少，造成了同住一楼的居民老死不相往来的现象。这与人对交往的需要是背道而驰的，因此，物业管理公司应帮助居民建立各种活动团体，增加居民之间的交往。如建立文学社、歌舞队、棋社、钓鱼协会等，这样，通过各种活动，就把兴趣相同的人吸引到一起，增加了他们之间的交往，创建一个文明的居住区。

(五)把准物业管理的文化品位

建筑是城市文化的折射，优秀的建筑对于城市来说不仅是一首诗、一曲凝固的交响乐，而且更是在逐渐发现、发掘这一城市居民人文性的内涵与价值。黄金分割，是由5000年前古希腊毕达哥拉斯学派最早发现的。

物业管理要创造一个建筑美与环境美相结合的氛围，城市建筑需要一个良好的形象，而良好的形象首先来源于楼体的造型。尽管这是建筑师们的事，或者是建造商的事，但是物业管理还是可以前期参与，从管理的角度，从建筑维修、保养、使用等提出一些实际操作中的问题，以便于设计师们改进。有人说建筑的造型是骨架，而外观的色调是灵魂。走进一个或一群建筑，给人印象最深的往往是房子的造型和色调。在规划设计中，人们对建筑的空间布局以及造型比较重视，而对建筑的色调则注意不够。其实，建筑的外观色调对整个建筑或建筑群的品味、风格都有重要的影响，是创造一个赏心悦目的生活所不可忽略的组成部分。作

为物业管理来说，也应该懂一点建筑美学，其中包括色彩这个基本要素。色彩虽然本身没有什么确定的情感内容，但是由于不同的国家、不同的民族、不同的宗教、不同的风俗习惯、不同的地理环境，因此色彩的联想习惯也不相同，给人们带来的心理感受也不同。研究表明：红、橙、黄这几种色称为暖色，给人的感觉是突出、逼近，看起来显得近一些；蓝、绿、青这几种色称为冷色，冷色显得远一些，能提高视觉的空间高度。冷色调令人感到凉爽、宁静，暖色调使人感到欢快、温暖。因此，建筑与建筑群的外观色调选配，一定要尽量注意色彩与建筑的功能相协调。

小区内景是目前物业管理追求的又一文化建设的新目标。现在购房者或使用者的眼光越来越挑剔，他们不仅把目光集中在房型、地段、朝向与价格，而且还十分注重建筑的氛围。小区建设的首要一条是绿化覆盖率。久居大都市的人都对枯燥、单色调的生活感到乏味，他们渴望和大自然亲近。这样绿色成了都市相匹配的亭台楼阁，如搞点小亭子，建点假山，配些富含艺术韵味的雕塑和喷泉等。

(六)采用信息化手段管理物业

1有效地改善有关资料的存储方式

一幢建筑或一个小区，各种规划档案、设计图纸、管道图、验收文件等资料相当庞杂，采用传统的手工方式，虽经精心编排，但查阅、统计起来仍十分费时。利用计算机不但可以把所有资料存入到很小的磁盘中去，而且可以直接把建筑设计单位利用计算机制作的各种图纸、小区内的各类照片等加入到管理系统中，查找、翻阅、修改、复制各项资料都非常方便、快捷。

2及时地分类记录日常的各项事务

物业管理日常需要处理的事务较多且手工处理时既繁琐，又无规范。往往容易造成遗漏和各部门之间的不协调情况出现。采用计算机参与日常事务管理，是可以及时地将各项事务分门别类而又相互关联地存储起来，按时进行提示，统计分析，以帮助管理人员高效率地处理日常事务。

3实现信息的共享与高速交换

未来可以说是一个网络的时代，各个企业的运作将很大程度地依赖于计算机网络，谈判签约、传递文件、支付款项、查询资料、产品广告产品销售都将可以在网络上进行。物业公司通过组建内部网络或加入外界的公共网络，可以实现其与用户和外界之间的交流，如收发文件、划拨账目等，用户也可以用自己的计算机查询房屋资料、交纳费用及使用情况等信息。4实现高度自动化的管理

管理的自动化包括无纸化作业，利用网络传递各类信息，使用计算机计算、存储、统计各项费用，用计算机监视、控制各项设备的运行等先进的管理方式，这一切活动都是以计算机为核心进行的，其中一系列合乎实际、使用方便的管理软件是其最得力的助手。5实现决策科学化

物业管理信息系统可以综合存储各类信息，并能按规则自动进行统计、比较、绘制图形等工作，为领导的决策提供材料和初步的依据。

(七)突出物业管理特色

1打绿化牌

高档次的物业以全面绿化做为其特色，例如有的物业管理公司在整个住宅区内的道路，全部铺设为红砖地面的林荫道路，禁止车辆通行(车辆号有规定的停车场)提出“首创安全绿街大厦群”口号，将这句口号附加在房屋名称的上面，旁边再紧造一则简单明了的位置图(房

屋所在地的地形图)，让消费者切实注意到，这是大厦型的花园别墅，地点是在市区内，并不是郊区的花园别墅。

还有的物业管理公司在小区内营造“安全绿街”，尽量让消费者知道，本物业强调“安全”、“宁静”、“健康”等问题。

2打档次牌

名牌物业常常提醒人们，本物业是售价高的高级商品，以“高格、大气派”方式来表现广告，以求和商品特色密切配合，营造高档次的物业管理形象。

(八)合理选择广告媒体进行宣传

1利用广播宣传物业形象

广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体。利用广播做广告有以下优点：

(1)广播媒体传播广告的范围之广超过其他任何一种媒体。一方面广播信息几乎可以到达任何一个地方；另一方面收音机是最为普及的接受信息工具，而收听广播不受文化程度限制。

(2)由于广播广告诉诸于听觉，因而能使听者在不知不觉中毫无抵抗地接受广告并不断加深印象。

(3)广播是用声音(包括音乐和语言)传播广告信息的，听众容易理解，并有一种亲近感。

(4)由于传播范围很广，因而相对广告费用较低。

当然，利用广播做广告也有两条缺点：

(1)广播的表现手段比较少，只用声音作广告，无法向听众展现商品的形象。

(2)广播广告播出后立刻消失，且不易展开描述、解释。

由于两个缺点的限制，广播媒介一般是不适宜作详细说明性广告的。

利用广播做的房地产广告内容一般较简单。广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者存在某一待销(出租)的房地产，并不作详细介绍。广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播做房地产企业广告是适宜的，因为企业广告可以不作描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。

2利用电视宣传物业形象

电视作广告的优点在于：

(1)电视广告形象化，传真效果好，能逼真地展现商品，这就便于增加顾客对商品的了解，从而增加顾客对商品的信任感和安全感。

(2)电视广告色彩鲜艳、丰富，画面不断变化，不仅能够提高观众的注意率，而且能增加对商品的影响。

(3)电视广告可带有戏剧性，演员的表演将引起人们的联想，尤其是假如自己使用广告上宣传的商品的联想，这有利于刺激顾客的商品购买欲。电视广告中的演员和解说人实际是起到了推销员的作用。

(4)电视广告一般都穿插在文艺、娱乐节目之中播放，因而人们往往也是在毫无抵抗的情况下接受电视广告的。同时电视广告又是与文艺、娱乐节目的内容截然分开的，这又使得观众在观看广告时专心一致，不受干扰。

3利用夹报宣传物业形象

夹报广告就是全页新闻纸广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告具有相同的优缺点，如夹报广告发行量大，有明确的发行地区，内容可以比较详细，说明性较强，但照片传真效果差，色彩单调。

(1)夹报广告是一张纯广告新闻纸，人们今天生活在广告的海洋之中，很容易对广告产

生一种逆反心理，因此，在拿到报纸时发现夹报广告，很可能看都不看就将夹报随手扔掉。

(2)夹报没有报纸那样的权威性，因而在读者心目中可信度和说服力往往低于报纸。夹报房地产广告与报纸房地产广告的内容完全一样，如可以登房地产外型图、相片、结构、说明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告合在一起的专页广告，这样可以使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。

4利用海报宣传物业形象

海报广告又称张贴广告。海报广告的优点是：

(1)传真效果好，色彩鲜艳，容易引起观众的注意，而且往往能烘托出一种热烈的气氛。

(2)图文并茂，宣传手段比较齐全。

(3)海报不受版面限制，一般是一张海报推广一种商品，因而可以用较多文字对商品进行介绍。

海报广告有明显不足：

(1)由于海报及张贴的数量有限，因而海报宣传范围十分有限。

(2)人们很少从从容容地看海报，绝大多数情况是人们在匆匆赶路时有意无意地对路过墙上或商店橱房上的海报广告投上一眼。因而海报广告除了看者是有心人外，实际效果是极差的。

(3)海报广告寿命一般不长，除了雨水会侵蚀外，为了维护城市环境卫生，有关人员也会很快将它们清洗掉。

海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期内造一种声势，烘托一种气氛。

(九)提高科技含量有利于提升物业形象

要注重科技、远近结合。以科技为先导，全面提高科技含量，是小康住宅示范的首要要求。只有以科技为先导，才能使建筑物功能质量、工程质量提高到新的水平。提高科技含量，既不要脱离实际地堆砌许多高科技产品，增加建设投资，超出目前住户的实际需要和经济承受能力，又要充分考虑目前和将来科技飞速发展和人民生活中科技内容日益丰富的需要。

(一)电子安全防盗措施。采取了四道安全防卫措施：1设置红外线摄像监控装置；2 每个单元均安装电子对讲门；3每户设置用红外光束和磁环配合使用的防盗装置；4加强保安人员的巡逻和物业管理中心的值班。

(二)智能信息系统工程。除了每户有两个以上电话线，两对以上闭路电视接口和门铃对讲及电子门系统、防盗监控系统外，重点是设置综合布线系统。该系统采用可承载语音、数据及图像等多种信号传输。

(三)三表户外计量。水、电、气三表均设置在户内，而通过红外探测及专线可传至户外，既可在本幢设置汇集器用单板机采集后输入管理微机打印计费，也可直接传送到管理微机，直接打印出收费通知。

(四)多回路供电。为了保证供电的稳定性和可靠性，在某一电器超容跳闸时不至影响其他电器的停电，住宅示范区进户电线每户有5—6个回路，使空调线、动力线、照明线全部分开。还特别设计了一路备用线，作为装设电脑等电子设备的专用供电线，以保证其电力的稳定性和可靠性，使软件、硬件能安全使用。

(五)提前完成服务配套有助于提升物业形象

试论高校物业管理品牌的创建 篇7

一、高校物业管理品牌创建现状

随着社会的发展、高校改革的需要, 高校物业管理也悄然兴起。它有别于以往的总务后勤管理和社会物业管理, 有其特定的属性。高校物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样, 都要追求管理的专业化、规范化和科学化, 通过规范的市场运作, 精心严密的管理, 细致周到的服务不断提升服务质量和管理水平, 不断创立品牌。物业管理企业创建品牌的动力来自于市场竞争和优胜劣汰的机制, 而高校物业管理企业多数背靠高校, 并没有完全进行市场化运作, 其结果就是创建品牌的观念淡薄和创建品牌的动力不足, 最终导致高校物业管理企业难以形成大的品牌。

(一) 高校物业管理企业创建品牌的观念淡薄

高校物业管理企业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境, 协助提升高校的对外形象。其无论干好干坏, 高校自身早已为其切好了“蛋糕”。高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制, 是一种内部共管式的管理模式。具体而言, 甲方代表学校行使后勤管理的职能, 乙方作为经济实体, 按企业化运行, 为学校提供后勤服务与保障。这种机制下, 甲乙方仍为高校的职工, 其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面, 必然呈现着不完全的市场竞争, 甚至没有市场竞争。无市场竞争压力的高校物业管理企业, 很难产生创建品牌的想法, 自认为守住校内“二亩三分地”足矣, 是否创建品牌就无所谓了。

(二) 高校物业管理难现大品牌

思想上若不重视品牌建设, 自然高校物业管理难现大品牌, 跟社会上的规模较大的物业管理企业相比, 品牌建设差距很大。高校物业管理品牌的特征主要有:有较高的知名度、较高的美誉度、较大的规模和文化内涵等。不少高校物业管理企业打破过去的管理模式, 采取新的管理方法, 以人为本, 结合学校实际情况, 虚心向别人学习, 吸收物业管理方面的经验, 制定了有关规章制度, 形成了物业化岗位责任制、卫生工作标准以及保洁、保安工作的考核标准, 物业人员统一着装, 文明礼貌, 敬业爱岗, 得到了广大师生的好评。但高校物业管理企业还存在许多不足, 亟待解决。高校物业管理难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨, 学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全, 难以真正达到专业化、企业化的要求。缺乏服务意识, 服务水平低下。目前高校物业管理人员普遍还停留在管理员、保洁员的身份上, 服务意识弱、水平低、办事效率差, 缺乏统一的行之有效的管理。

另外, 物业管理队伍知识老化, 年龄老化问题严重。高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员, 没有系统学习物业管理的专业知识, 而大部分管理员、值班员、保洁员、保安员来自招聘的年龄偏大退休人员、失地农民、下岗再就业职工, 本身素质较低, 又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去, 服务不到位。高校物业公司盈利能力低, 缺乏造血功能。大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款, 物业管理公司盈利能力不足。原因在于:一方面是广大师生观念没有转变, 没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念, 另一方面则是由于物业管理公司服务水平差, 达不到师生的要求。以上几个方面相互影响, 造成了目前高校虽然成立了物业管理公司, 但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远, 更不用说出现大品牌的高校物业管理企业了。

二、高校物业管理品牌创建的重要性

物业管理品牌作为物业管理企业的标记, 是“产品”内涵的反映和“产品精神”的体现。一个品牌可以代表一个物业服务企业, 一个优秀物业管理项目可以代表一个物业服务企业的实力。物业管理品牌是什么?它是对物业管理与服务承诺兑现的程度, 是认真细致工作的结果, 是长期让业主 (服务对象) 感到满意的回报。

(一) 创建品牌是自身发展的需要

高校物业管理品牌是由物业品牌跟服务品牌共同构成的, 构成的要素主要有:物业管理企业的声誉、形象以及形成和影响物业管理企业声誉、形象的一系列因素, 包括管理业绩、服务层次、社会评价、业主 (服务对象) 的反应等;管理层的素质;专业技术人员的职称或技术等级等;此外, 还包括物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。实施物业管理品牌是物业服务企业在市场竞争中生存与发展的需要。物业服务企业只有创立名牌, 运用品牌优势扩大经营服务范围, 形成规模效应, 才能充分利用人力、物力资源, 降低成本, 使企业获得效益。高校物业管理企业要成功打造优秀品牌, 必须从物业的特点、硬件、软件设施着手, 分析探索创建品牌的先决条件。

高校物业管理企业创建品牌是自身发展的需要。一些高校物业管理企业不光管理自身所在高校的物业, 还在开拓校外物业管理市场, 增加自身的盈利功能和造血功能。高校物业管理企业若不创建品牌, 将很难在物业管理市场争得一席之地。高校物业管理企业创建品牌是市场竞争的需要, 也是自身生存的需要。不少高校将高校后勤企业, 包括物业管理企业与学校“断奶”, 让高校物业管理企业自主经营、自负盈亏, 成为市场的主体, 参与物业管理市场竞争, 这或许是正确的选择。无品牌的高校物业管理企业将在市场竞争中处于劣势。

(二) 创建品牌也是高校物业管理特殊性的要求

高校物业管理具有育人功能。高校的活动主体是在校学生, 校园环境的好坏, 物业管理水平高低, 承载着显性与隐性育人功能。大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念, 有助于培养学生良好道德品质。校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境,

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容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质, 培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人员的热情、主动、文明的服务, 引发大学生对劳动的尊重和热爱, 有助于培养他们热爱劳动的朴素感情。高校后勤物业管理以优质服务为最终目的。高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的, 改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式, 加快后勤建设, 提高后勤服务水平。高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作, 取得师生员工的一致满意。

三、高校物业管理品牌创建路径

创建高校物业管理品牌最基本的要求为:服务设施、配套设施、设备等硬件的功能必须做到质量达标;其次是物业管理区域的环境, 包括卫生环境、生态环境和人文环境必须符合现代社会的需求;第三为质量, 包括管理质量、服务质量, 要建立完善的规章制度和培养高素质的从业人员, 勇于探索, 大胆实践, 大力创造整洁、文明、高雅、安全、便捷、舒适的环境, 大力倡导“以人为本, 服务至上”的经营理念, 努力为业主 (服务对象) 提供优质、便捷、高效的服务。

(一) 重视高校物业管理品牌创建

思想观念决定人的行动。高校物业管理品牌创建路径最重要的在于, 思想上重视高校物业管理品牌创建, 改变过去轻视品牌建设的做法。高校物业管理企业要有竞争观念、专业观念、素质观念和质量观念。

竞争可以推动生产力发展、可以锻炼人才。通过竞争可以提高物业管理服务水平, 在竞争中完善管理和服务, 在竞争中锻炼队伍, 在竞争中发展企业, 同时也可以创出企业自己的品牌。物业管理公司是一种专业化企业。作为专业化的企业, 首先要服务标准化, 其次要操作规范化。另外, 公司内部要做到管理科学化, 在管理、服务及技能上精益求精, 从而反映出高校物业管理企业的专业化特点, 创出特色品牌。提高企业素质是提高物业管理企业经济效益和社会效益的关键。一个具有高校“姓教”特色的物业管理品牌, 必须具有文化素养、团队精神并相互协作, 才能做好各项工作, 使客户满意, 这样才能为企业创品牌。物业管理企业应该把研究、保证和提高服务质量的工作放在重要位置。服务质量可以说是物业管理企业的生命线。物业管理企业创立品牌要确立“以质量求生存, 以品牌求发展”的观念。

(二) 引入竞争机制

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差距, 而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高, 学校后勤有必要有选择地放开部分市场, 让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来, 通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。随着高校物业管理公司的发展, 在立足高校为师生服务的基础上, 还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此, 高校物业管理公司必须加强自身品牌建设, 形成自己的服务特色, 用质量和信誉去赢得市场。在过去, 高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理, 所有费用由国家包下来, 不重视成本, 不讲经济效益。近年来通过后勤改革, 学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型, 开始讲成本、讲效益。只有盈利能力上去了, 高校物业管理公司才能真正成为“自主经营, 自负盈亏, 自我约束, 自我发展”的企业法人。

(三) 加强物业管理队伍建设

要选聘一批能够深刻理解和把握公司品牌并执行力强的管理人员和各岗位员工, 建立一支品牌队伍。品牌是人创建的, 人是起决定性作用的根本因素。所以, 一个好的物业管理品牌后面, 必定有一个优秀的员工队伍。后勤物业管理公司由学校总务处转型而来, 人员专业素质不高, 缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平, 一个重要的方面就是全面普及物业管理知识, 采取送出去或引进来的方式, 从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关, 使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高, 才能提高物业公司的服务水平, 增强物业公司管理的专业化程度。

(四) 以人为本、提供人性化服务

校园物业管理公司管理的是物业, 服务对象是人。物业管理质量的好坏, 取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通, 反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。要让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。南京信息工程大学宿管员吴光华, 能叫出宿舍楼内300多名学生的名字。除了做好本职工作外, 她还经常给学生做些收被子、缝衣服、热牛奶、熬姜汤这样的事情;看到学生经常打游戏、上网夜不归宿、谈恋爱不注意影响、睡懒觉“逃课”、不遵守学校纪律的, 都忍不住要唠叨一下。她是以人为本、人性化服务的典范。

(五) 开展认证, 确立质量管理体系

产品的竞争首先是质量的竞争, 质量是企业的生命, 是企业的立足之本。服务是无止境的, 服务的满意程度也只是反映一定时期的服务质量, 持续稳定的优质服务才是企业追求的终极目标。因此, 必须建立符合国际标准的质量管理体系。南京师范大学的物业企业 (江苏高校社区服务有限责任公司) 在工作中不断引入ISO9001:2008、ISO14001:2004和GB/T28001-2001质量管理、环境管理、职业健康安全管理体系认证标准, 不断创新并科学地实施物业管理与服务, 在稳定的基础上求新求变, 建立“试验田”, 以点带面, 最终做到求新不脱离实际, 求变有利于实际操作。通过强化服务功能, 与时俱进、开拓创新, 建立起具有独特特色的物业管理与服务体系。

(六) 建设具有高校物业管理特色的企业文化

遵循“品质文化”原则, 打造“品牌服务”效应。外树形象, 建立品牌效应;以人为本, 创建企业的人力资源管理系统, 抓好员工队伍建设;建章立制, 完善管理制度;建立质量体系, 提高服务水平;开展活动, 培育团队精神。企业形象是企业文化的一个重要组成部分, 良好的企业形象是企业的无形资产和无价之宝。形象的树立是由每一个细节组成, 从员工的穿着、打扮、交往、谈吐, 到工作设备的购置、工作标准的制定等等。以人为本, 树立员工也是上帝的观念。人是企业的主体, 企业的存在必须由员工来创造。同样, 企业文化的主体也是人, 是企业的全体员工, 在企业经营中不能光考虑到顾客是“上帝”, 还要树立员工也是“上帝”的观念, 充分发扬员工的主人翁精神, 发掘员工的潜能, 创造出较好的经济和社会效益。

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物业品牌战略规划 篇8

摘 要： “选配一个好书记、建设一个好班子、带出一支好队伍、完善一套好制度、构建一个好机制、创造一流工作业绩”是中国石油长庆油田公司党委提出的基层党支部建设的标准。本文就长庆油田矿区事业部兴隆园物业服务处办公区服务部“六个一”标准化党支部建设工作实践，对推动油田办公楼宇物业服务品牌的创建，做了一些有益的探索。

关键词：自身建设；教育管理；开展活动；服务管理

长庆油田矿区事业部兴隆园物业服务处办公区服务部党支部按照油田公司“六个一”标准化党支部建设的要求，以“美丽矿区”建设为主线，以保障油田办公区安全平稳运行为目标，不断完善自身建设，强化党员教育管理，创新载体开展活动，使党支部的战斗堡垒和党员的先锋模范作用得到了有效发挥，为打造“环境整洁优美、秩序井然有序、服务保障到位、运行组织高效、安全稳定和谐”的油田办公楼宇物业服务品牌，奠定了良好的

基础。

一、健全组织体系，强化班子功能发挥

按照“宜专则专、宜兼则兼和积极推进交叉任职”的原则，选举产生了新一届党支部委员会、工会委员会和女职工委员会，明确了班子成员工作分工。在领导班子9名成员的工作分工上，改变过去“区域负责”模式，采取“条块结合”模式，每名班子成员既分工负责1-2项整体工作，又分管一个办公区域，还要协管一项工作或一个区域，形成了既分工负责、又相互协作，既负责整体、又分管具体，既有“责任田”、也有“承包地”、还有“协作垄”，使班子整体功能和个人优势得以充分发挥。

二、强化自身建设，提升班子整体能力

党支部重视班子的思想政治建设，组织学习党的十八大精神和公司三级工作会议精神及政策规定，在政治、思想和行动上自觉与上级党委保持一致。坚持完善班子民主集中制，落实民主生活会、组织生活会、党务公开等制度，对涉及员工利益的事项听取群众意见，开展批评与自我批评，增强班子解决问题的能力。突出班子作风建设，强化班子成员的日常教育管理，执行干部述职述廉制度，定期分析班子建设情况，了解成员思想动态。发扬求真务实精神，深入班组岗位，主动联系党员群众，抵制各种歪风邪气和不正之风。强化班子能力建设，根据个人工作经历、特长特点、履职需求等，合理确定班子成员工作分工，确定培训内容和培训方式，送外培训与工作锻炼相结合，提升班子成员综合能力。两年来，干部员工参加服务处以上培训学习28人次，举办业务培训21次，培训员工236人次。

三、加强阵地建设，强化党员教育管理

党支部在坚持 “三会一课”等传统方式的同时，建立了党员活动室、支部工作动态宣传栏和党务公开栏。围绕长庆油田大发展的形势和美丽矿区建设的任务，运用党员易于接受的方式方法，采取党员喜闻乐见的形式和载体，把思想灌输与启发引导相结合，把解决思想问题和实际困难相结合，增强了党员教育的针对性和实效性。加强党员日常管理，建立了党员基本情况表，鼓励有特长党员参加社区志愿者活动。2012年以来，以“为民服务创先争优”活动为为载体，开展学习教育活动6场次，党员与员工谈心20余次，评议党员42人次，困难帮扶慰问12人次，参加志愿服务活动36人次。

四、创新活动载体，丰富支部工作内涵

坚持把标准化党支部建设与服务处重点工作、与创建“油田办公楼宇服务品牌”、与日常工作紧密结合，在建设过程中，探索发挥党组织及党员作用的有效途径和着力点。开展“为民服务创先争优”活动，持续推进党建“三联”工作，支委、党员建立联系点24个，培养入党积极分子5名，发展党员3名。开展反腐倡廉公开承诺活动，签订公开承诺书64份。开展提升保障服务水平劳动竞赛，组织技能培训12次，练兵比武2次。开展困难帮扶送温暖活动，为服务处“同心互助金”捐款14800元，为雅安地震捐款6850元，为患病员工献爱心5250元。开展党员义务奉献活动，每年组织党员参加春季植树，清理办公区域草坪绿篱垃圾，党员担当“义务环保员”。开展社会公德教育，践行社会主义核心价值观，两年来，管理服务人员捡拾手机125部、皮包5个、现金27000元、物品5件，全部归还失主。