物业公司问题

物业公司问题（推荐8篇）

物业公司问题 篇1

摘要：物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领域，涉及的法律关系比较复杂，且我国尚未出台一部统一的物业管理法。本文针对我国物业管理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题，从研究物业管理企业及其相关的概念如手，重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围，以及在物业管理中存在的一些法律问题，提出了相应见解。

关键词：物业管理; 物业管理公司; 业主公约

一、物业管理相关基本概念解析

人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。

(一)物业管理的概念

一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。

(二)物业管理的性质

物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。

第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。

第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。

第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。

(三)物业管理企业

物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

(四)物业管理企业的特点

物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点：

第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。

第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房261 号《物业管理企业资质管理(试行)办法》规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。

第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可代理有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。

第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。

第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。

二、物业管理企业的责任分析

物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同—物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类

(一)物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任

第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以包括：①日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养和维修，使其处于良好的可使用状态;②安全保卫，即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作;③清洁绿化，即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境;④物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主及业主管理团体的监督。⑤及时处理业主投诉;⑥其它业务。

第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务;为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。

(二)物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任

第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责;②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。

物业公司问题 篇2

关键词：物业管理,会计核算,特点

物业管理公司是从房地产开发企业中发展出来的一个新兴的行业,它在经营过程中所发生的物化劳动和活劳动的消耗,也需要通过货币形式加以综合计算,以反映和控制企业在经营过程中发生的成本和费用,并通过成本、费用与收入相配比,计算出企业已实现的利润(或已发生亏损的弥补情况)。这些能够用货币形式表现的经济活动,就是物业管理公司会计所要核算和监督的内容,笔者试图对这一问题发表自己的一些浅见。

一、物业管理公司会计核算的概念及其特点

在物业管理公司中,会计核算是其财务管理的一个重要内容。物业管理公司的会计核算就是以货币的形式全面、系统、连续地反映和监督物业管理公司及内部各核算单位生产经营过程的各种经济活动,并定期编制财务报告,向有关信息使用人提供财务信息。

物业管理是一个新兴行业,其会计核算具有自己的专业特点,与其他行业相比主要表现为:

1、由于物业管理公司的经营过程既不涉及生产活动,也与销售活动无关,大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务,其资金运动过程及形式相对简单,从而决定了财务核算对象相对简单。

2、物业管理公司的各项收费的监督不仅来自企业自身,还来自政府有关部门以及物业的业主等,使其对资金运作过程的监督督更为全面。

3、物业管理公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,物业管理公司所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业管理公司会计科目的设置

正确合理地设置会计科目,是正确组织会计核算的重要前提,也是会计核算的一种专门方法。物业管理公司应按照财政部统一制定的《企业会计制度》,正确设置和使用会计科目,在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总,以及对外提供统一的财务会计报告的前提下,物业管理公司可以根据需要自行增设、减少或合并某些会计科目。

(一)资产类会计科目

1、流动资产类会计科目:可以分为货币资金类、短期投资类、结算资金类和存货类会计科目。具体包括现金、银行存款、其他货币资金、短期投资、短期投资跌价准备、应收票据、应收股息、应收账款、其他应收款、坏账准备、在途物资、原材料、低值易耗品、库存商品、商品进销差价、委托加工物资、委托代销商品、存货跌价准备、待摊费用等。

2、长期投资类会计科目:包括长期股权投资、长期债权投资等。

3、固定资产类会计科目:包括固定资产、累计折旧、在建工程、固定资产清理等。

4、无形资产类会计科目:包括无形资产等。

5、其他资产类会计科目:包括长期待摊费用等。

(二)负责类会计科目

1、流动负债类会计科目:包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬酬、应付利润、应交税金、其他应交款、其他应付款、预提费用、代收款项、待转资产价值等。

2、长期负债类会计科目:包括长期借款、长期应付款、代管基金等。

(三)所有者权益类会计科目

1、资本类会计科目:包括实收资本或股本)等。

2、公积类会计科目:包括资本公积、盈余公积等。

3、未分配利润类会计科目:包括本年利润、利润分配等。

(四)成本类会计科目

包括物业工程等。

(五)损益类会计科目

1、主营业务类会计科目:主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加等。

2、其他业务损益类会计类科目:包括其他业务收入、其他业务支出等。

3、期间费用类会计科目:包括管理费用、财务费用等。

4、投资损益类会计科目:包括投资收益等。

5、营业外损益类会计科目:包括营业外收入、营业外支出等。

6、其他损益类会计科目:包括所得税等。

三、物业管理公司会计核算的特点

由于物业管理公司是从房地产开发企业发展出来的一个新兴行业,按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定,进行会计核算。物业管理公司接受物业产权人的委托,对居住小区房屋建筑物及附属设施设备等公共财产及公共事务进行管理时,应根据不同情况进行会计处理。《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》突出以下几方面规定:

1、物业管理公司一般按年度收费,预先向房屋产权人或使用人收取物业管理服务费用,分期确认收入。对于物业管理公司预收的款项,通过“预收账款”科目进行核算,预收款项记入该科目贷方,分期确认收入时,从该科目借方转人“主营业务收入”贷方。预收物业管理服务费时,借记“银行存款”、“现金”等科目,贷记“预收账款”科目;向物业产权人或使用人提供物业管理服务并确认收入时,借记“预收账款”科目,贷记“主营业务收入”科目。

2、物业管理公司在向物业产权人或使用人代收水电费、煤气费、有线电视费、电话费以及受物业产权人委托代为收取房租时,可单设“代收款项”科目,各种代收款项记入该科目贷方,支付代收款项时,记入该科目借方。物业管理公司取得代收款项时,借记“银行存款”、“现金”等科目,贷记“代收款项”科目,将代收的款项交付给有关单位并同时收取代办手续费时,借记“代收款项”科目,贷记“银行存款”、“主营业务收入”等科目。

3、物业管理公司为了清晰地核算代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金的收支,应该单设“代管基金”科目,过去有的物业管理公司将维修基金归集在“应付账款”科目,也有归集在“长期应付款”科目,《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》增设了“代管基金”是为房屋使用人和业主代管的部分基金,此改革既符合国家规范,又符合物业公司实际。收到代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金时,借记“现金”或“银行存款”科目,贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时,经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用,借记“银行存款”科目,贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的,实际发生工程支出时,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“库存商品”或“原材料”等科目;工程完工,经业主委员会或者物业产权人、使用人验收,借记“代管基金”科目,贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目;同时,结转完工工程成本时,借记“主营业务收入——物业大修成本”科目,贷记“物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的,工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时,借记“代管基金”科目,贷记“银行存款”科目。

4、物业管理公司有偿使用产权属于全体业主的商业用房和公用设施设备(不含办公用房,因据《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条规定:建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房,包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房),支付各种使用费用时,应按受益对象,借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目,贷记“代管基金”科目。

5、物业管理公司从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时,借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目,贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目,并按物业收入的种类分设“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时,应按税法规定计算应纳税金,借记“主营业务税金及附加”科目,贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目;交纳税金时,借记“应交税金”科目,贷记“银行存款”科目。

6、物业管理公司对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行维修和装饰装修所发生的支出,可单设“物业工程”科目核算。企业承接的房屋共用部位、公用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“原材料”等科目。工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本。借记“主营业务成本”科目,贷记“物业工程”科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也通过“物业工程”科目核算。

7、物业管理公司从事物业管理活动,为业主委员会或物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费和直接材料费等,应借记“主营业务成本”科目,贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“原材料”、“库存商品”等科目;物业管理活动中发生的间接费用,期末应采取一定的分配方法,计入“主营业务成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种间接费用,借记“管理费用”等科目,贷记“银行存款”、“原材料”、“库存商品”、“应付职工薪酬”等科目。

8、物业管理公司应于每个会计期间结束时进行财务成果核算,将各项收入结转到本年利润,借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目,贷记“本年利润”科目;将各项支出结转到本年利润,借记“本年利润”科目,贷记“主营业务成本”、“主营业物税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额,再计算出应交纳的所得税,借记“所得税”科目,贷记“应交税金”科目;结转所得税时,借记“本年利润”科目,贷记“所得税”科目;交纳所得税时,借记“应交税金”科目,贷记“银行存款”科目。

物业管理公司应于每个会计期间结束时,根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

参考文献

[1]、吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2008(3).

[2]、刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理[J].北方经贸,2007(9).

物业公司问题 篇3

关键词：发展；服务；问题

中图分类号： F279.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）26-5-2

1 A物业公司的发展现状及存在的问题

1.1 A物业公司管理公司概况

A物业公司成立于2007年，属三级资质物业公司，目前海淀区经营项目只有清景园。A物业公司实行领导层和科室两级管理，现有职工30多人，经理1人，负责主持该公司的全面工作，下设五个科室：客户服务部、工程部、行政管理部、安保处、财务处。客户服务部是与业主进行最直接交流的部门，掌握第一手信息；工程部负责水、电、气等设施的维护和维修，房屋及配套设施的维护保养；行政管理处既负责公司的对外的一些业务，也负责公司的招聘。

1.2 A物业公司的发展现状

1.2.1 A物业公司做得比较到位的方面

由于正式职工的人工成本远远高于临时工的人工费，为节约成本，在保证质量的条件下，A物业公司将技术含量较低的小区清扫保洁工作、绿化设施维护管理和小区保安工作外包。但是，由于清景园小区住房和绿化面积大，尽管严格控制了人工成本，环卫、绿化费支出仍然很高，为了减轻负担，环卫费已通过收取卫生费的方式由住户承担。

①绿化维护。虽然绿化是房产公司在验收之前已经经营好的，但是后期的维护也是必不可少的。绿化状况是住宅小区生态环境的标志，是评价小区居住环境优劣的重要指标。通过对各种绿化植被、绿化带、绿化工程进行管理，创造清洁、舒适、优美小区环境，是物管公司所追求的目标之一。A物业进入小区将近十了，即使在今天，小区的绿化保持的还是那么完整，物业会定时聘请专门的园艺工人对小区的花草树木进行处理。

②保洁保安外包。企业规模比较小，而小区在保洁和保安方面的需求很大，因此采取外包形式，尽量减少企业的人工成本。

小区的卫生保持得很好，每两个单元一个保洁人员，一天清洁1次。

小区流动人口大，保安24小时值班。南门北门各一个，大门进入需刷门禁卡，小区内2个流动保安。

③文化氛围。五一的时候每个楼门都悬挂五星红旗，给居民营造了活跃的文化氛围，任何人都会感觉到节日的气氛，这就是一种潜在的情感投入。

1.2.2 A物业公司本身存在的问题及解决办法

①人员问题。物业管理为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，而A物业的队伍素质偏低，人才短缺，大部分员工没受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识、管理经验贫乏。员工普遍学历低，没有专业的知识技能。因此A公司应努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高。

②收入来源问题。物业管理费收入和停车场收费是A物业公司的主要收入来源，但是如果物业管理公司所设置的物业项目收费标准、收缴率不能维持正常运行或者出现较大赔偿时，物业管理企业将面临破产的风险，因此采取多元化的经营是保证收入来源的重要保障。

③ 激励机制。由于临时聘用员工较多，职工们不关心公司的发展愿景，只是抱着当一天和尚撞一天钟的心态工作，没有压力，没有动力。虽然是比较年轻的团队，但缺乏活力。即使是临时性的员工，企业也应建立健全激励机制，避免人才流失，避免工作人员的频繁流动，解决人员成本。

④投诉机制。在与员工的聊天中得知，A物业公司没有投诉设备，业主有什么不满只能到物业公司找客服部门直接反映，这对于企业的发展是不利的。没有足够的投诉的机制，我们不能很及时很全面的了解业主的需要，不能与业主进行很好的沟通，对于物业公司自身服务的完善是很大的障碍。物业公司可以让保洁人员不定时地在小区巡视，做一些不定期的家访；在每个单元的门口各安一个投诉信箱，鼓励住户对小区的物业提出意见和建议；设置网上投诉、客户意见卡等。

2 以A物业公司为例浅谈中小型物业公司的发展

虽然我国物业行业引入已有30多年的历史了，但是目前行业内还是以中小型物业公司为主，这些公司一般只承接一到两个小区，专业物业管理人员较少，大部分公司只顾着眼前利益，不做长远打算。随着房地产市场的发展以及人们生活质量的不断提高，中小型企业面临着不发展即淘汰，不发展即被取代的危机，因此中小型物业公司想要生存，必须从根本上进行改革，才能在行业内有立足之地。

2.1 提高从业人员素质

以A物业公司为例，目前大部分物业管理从业人员都是从别的专业转行过来的，从业人员缺乏专业的知识和系统的培训。企业的竞争实质是人才的竞争，若能市场上占领一席之地，人才的培养和储备是必不可少的。

①培养高水平的管理者。企业的管理者是企业的带头羊，领导要站得高，看得远，要用于创新，赶走别人前人没有走过的路。

②员工招聘的时候严格把关，对应聘者要进行严格的筛选。作为物业企业人才挑选时要注重员工的综合素质，职业愿景以及对物业行业的理解和认可度。

③加强员工的培训。培训表面看是高成本无实时收益，但实质是一项一劳永逸的投资。在与A物业工作人员的交谈中了解到，他们是每星期都要进行服务方面的培训，但只是一个简单的会议，没有真正意义上的专业知识的培训。虽然物业的行政法规还不是很完善但作为物业工作人员应该熟知每一部法律条文，而每个市区又有自己的一套规章制度，不熟悉所在地的相关服务限制规定，怎么能很好地服务民众。

规模小的物业公司，没有能力做到聘请专家进行讲座，但可以利用丰富的网络资源，由客服人员搜集最新的物业动态，或者与同等水平的物业公司相互学习交流。培养一批业务精、作风好、素质高的物业队伍已经势在必行。

2.2 提高服务质量，打造优质服务品牌

服务至上是任何企业的宗旨，而物业管理行业的产品就是服务，因此物业公司的发展离不开服务质量的提升，长远的发展就是打造优质的服务品牌。一是承诺做到位。日常维修、业主要求等凡是物业能解决的，都要想办法解决，一切服务要围绕业主所需，解决业主所急。二是注重细节。细节决定服务的效果，物业人员统一着装，提升物业公司的形象；在各楼层张贴保洁员联系电话，确保业主有事能及时联系到保洁员；物业在能力允许范围内设置快递托管等增值型服务都是取得顾客信任的有效途径。三是沟通畅通。物业管理企业应将“情感”贯穿于管理与服务的始终，致力以情动人、以情感人、以情服人，把业主当成挚友亲朋，真诚相待，彼此信任，相互尊重，互相谅解，使业主在接受管理与服务的过程中能得到一种享受和满足，因此物业公司与业主的沟通很重要。物业公司可以通过设置投诉电话、投诉信箱、网络平台投诉等做到与业主的实时沟通，从源头上减少客户抱怨，促进物业公司与业主的和谐。

2.3 利润来源的多元化

以A物业公司为例，国内很多小型物业公司都只是单纯地靠物业费和简单的几项有偿服务维持其运行，这样的经济来源不能保证公司的发展，团队的扩大、服务的改进都需要很大的资金来源。物业公司除了正常的物业管理费用、卫生费之外，可以通过其他的增值服务提升利润收益。一是开展娱乐性的增值服务。可以通过与周边景区、农家乐合作的方式组织业主有偿性出去游玩，既是收入的一部分，又可以增加与业主的情感交流；二是可以提供入户维修、装修业务、室内检测、搬家等增值服务。一般新建小区最多的是维修业务，而10年以上老住宅就会有二次装修，物业公司可以采取与第三方合作的方式为业主提供住房类的增值服务；三是广告经营。小区电梯间、广告栏均可以对外承接广告；四是家政服务。物业公司可以结合自身保洁工作培养一批专业化的家政服务队。都市生活节奏快，且上班族居多，因此物业公司可以向业主提供包括室内保洁、家庭保姆等周到而细致的服务，企业发展到一定程度，可以为业主需求提供定制化服务。

参 考 文 献

[1] 张曦薇.S物业公司服务营销研究[D].西北农林科技大学，2014.

[2] 季晓明.安徽省电力行业物业公司体制改革的思考[J].工程与建设，2006，20（S1）：607-608.

[3] 杨静波.成都市物业管理现状与对策专题研究[D].电子科技大学，2013.

物业公司问题 篇4

建设和谐社会的基础在社区；当前影响和谐社区建设80%的问题来自物业服务。物业问题成为当前一大社会热点、焦点问题，也是关系民生的人民利益问题，需要引起以为人民服务为宗旨的各级政府的高度重视。建设和谐社区，迫切着力解决物业服务问题；只有提升物业服务质量，才能为建设和谐社区打下坚实基础。

一、突出的物业服务问题及危害

（一）物业公司的问题

1、物业公司服务质量问题。

卫生不好。烟头、废纸、狗粪、树枝等随处可见。总体卫生状况已不及街道管理时的卫生。

安全问题。业主丢过摩托车、自行车、轿车被破坏等。

绿化问题。草及树质量很低，种植及管理问题大，新植树后，挖出的石块不清理，压在草地上；不及时剪枝、补植。

服务不及时。漏水、天然气、门把手坏了等。按照规定在一小时到达，而实际上有的过了几天物业才去修理。

缺乏负责心。保安、保洁人员及小区内在草地行走，已被践踏出小道，物业没有人来管理。对有的业主将公共人行地圈为养狗圈的行为不制止。对外来出租户在小区内收垃圾、放垃圾不制止。

对乱建、乱搭行为不制止，不上报；对乱放自行车、摩托车、汽车，乱挂衣物不制止。

对业主要求不及时解决。如电子门损坏、漏水等问题，不及时修理。

2、物业公司侵权违规行为。

如：不经业主或业主委员会同意，擅自与其他公司签定协议在物业服务的小区内施工；擅自在物业服务的小区内开展商业活动；开发商及物业公司擅自违规同意业主改变车库、储藏间结构；越权擅自将小区草地改为停车场；越权擅自挖去草地改栽花；由此造成房屋质量隐患和设施及环境破坏。也不向业主报告物业服务费用使用情况。

3、影响小及业主安全问题。

车库、储藏间被改变用途。有开保健室、理发室、小卖店、小吃店、修改店、冼衣店、超市、缝纫店……可谓五花八门。上述行为，都属于违法、违规行为。

进出小区的大门不封闭，小区开后门、开侧门，随意进人、进车，包括重载车和出租车、收垃圾车。

（二）房地产开发商的问题

1、没有按照规定为业主提供2%用房。

《物业管理条例》第六十四条规定：违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

2、房屋质量问题。

主要有：墙体长毛及长斑、房顶透风、窗户透风及漏水、烟道及下水返味、道路积水等。

3、多收费问题。

按揭贷款的律师费、公证费，应当由开发商负责；装修保证金，至今没有返还，按照规定是不能收取的。

4、其他问题。

扩大公摊面积，学校、托儿所、老人活动场所等公共设施没兑现问题，越权擅自同意业主违规改造车库、储藏间而挪作它用问题，擅自改变小区规划设计问题等，也不同程度地存在着。

此外，还有其他系统的问题。如供热质量低等。

（四）少数业主的问题

不遵守建筑规则，不遵守《业主公约》，不遵守法律法规。私扒乱建，不服从管理，干扰其他业主的正常生活秩序。也有无理由不交物业费的问题，如华北小区、黎华小区就有部分物业费收不上来。

（五）由此造成的严重危害

小区物业服务质量每况愈下，存在诸多现实问题，并潜在着一些重大隐患。主要是：

1、存在重大安全隐患。

有些店已扒门、扒窗、扒墙，破坏建筑质量，对楼房质量及安全造成隐患；

开办的各种店，多数都已住人，通过私拉电源、私接自来水、私接暖气、也有的用电暖气，既对消防等安全不利，也因为偷用、用水、用气，造成国家利益或业主利益的损失；

小区内成为垃圾站，给业主带来潜在疾病危害；

车库、储藏间随意出租，任何人可以自由出入小区（华北小区、黎华小区），不是封闭小区，由此对业主财产安全造成危胁，已有业主丢过摩托车、自行车等物品。

2、降低业主生活质量。

如黎华小区不封闭，乱改变车库、储藏间、住宅用途，给业主带来人身、财产、火灾等安全隐患，并因此降低了小区的品质，影响业主的工作效率和心理健康。

3、影响和谐社区建设。

现在，业主与房地产开发商、物业公司的矛盾很大。经常由于房屋质量、物业服务质量而引起冲突。有的被物业公司弃管，小区卫生环境及秩序很差。

4、影响党和政府形象。

现在，政府职能部门在小区管理上，基本处于真空状态。业主们是一个弱势群体，向政府连续多年反映问题，多数石沉大海。业主们在问：政府职能部门为什么不负责？谁该对业主负责？谁来保险他们的合法权益？

二、解决物业问题及社区居委会和物业公司之间协调的方法

社区居委会和小区物业公司都是城市建设管理的最基层单位，是城市管理工作的重要组成部分，它们既是住宅小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；又是政府联系群众的桥梁和纽带，要处理好社区居委会与小区物业公司的关系，必须着重解决好以下几个问题：

（一）明确职责分工

要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责，指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的前提条件。明确社区居委会的职能：其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。

物业公司职能：明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为。接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

（二）规范社区运作

在开展社区建设和管理中，根据社区建设和管理情况，由街道办事处牵头，召集街道各科室、社保站、社区居委会、物业公司定期不定期召开协调会或联系工作会议，研究社区建设形势、协调解决社区建设工作中存在的问题和矛盾。

（三）加强沟通协调

居委会和物业公司要加强沟通，通过来访、召开座谈会、经验交流会等形式联络感情；联手举办丰富多彩的社区文化、娱乐和联谊活动，促使广大居民支持和配合他们开展社区工作。

（四）管住规划第一关

建设管理部门在进行住宅小区竣工综合验收时，要按照社区建设要求把好关，确保各种配套设施的完善。

（五）加强业务培训

社区居委会和物业的工作人员进行岗位培训，加强工作人员的道德建设，培养工作人员养成良好的职业道德习惯，强化服务意识。要树立“以人为本，服务至上”的理念，明确管好小区是物业公司和社区居委会义不容辞的责任，以主人翁的态度，为业主提供全方位、多层次、优质和高效的服务。

（六）传媒宣传，多方帮助

物业公司问题 篇5

XX物业公司员工考勤管理办法

1、目的为了加强员工劳动纪律和工作秩序，根据《XX集团员工考勤管理办法》结合物业公司实际情况，特制订本办法。

2、适用范围

适用于物业公司所有内部员工。

3、职责

3.1各物业处

3.1.1负责各口员工考勤的统计、监督、管理。

3.2总经办

3.2.1负责对各物业处员工考勤的复核、监督、管理。

4、工作时间

4.1物业公司人员实行每周六天正常班工作制（有特殊规定的除外）。夏季（6月1日-9月30日）上班时间为上午8：00—12：00；下午14：30—18：00，冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为上午8：00—12：00；下午14：00—17：30。

4.2保洁员实行每周六天半工作制。上班时间为上午7：30-11：30，下午14：00-17：30；

4.3安防员上班实行倒班制。安防员上下班时间：早班：7：00—15：00；中班：15：00 —23：00，晚班：23：00—7：00。安防员上班需提早10分钟到岗交接班。每个班每隔3天倒一次班，带班班长上班时间同安防员。队长因岗位特殊实行24小时待岗，若有突发事件，随时到岗组织处理，若晚上后半夜查岗（需打卡），次日可于早上10：00前上班。

4.4营销中心标兵岗上班时间：夏季（6月1日-9月30日）上班时间为上午8：30—12：00；下午14：30—18：00，冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为上午8：30—12：00；下午14：00—17：30；夜班守卫人员夏季（6月1日-9月30日）上班时间为18:00-次日早上8:30, 冬季（10月1日-次年5月31日）上班时间为17:30-次日早上8:30。

4.5车管员、监控人员、厨工上班时间依据具体工作情况而定。

5、考勤方式

5.1公司全体员工实行上下班打卡制（有特殊规定除外）。凡弄虚作假者，均属违纪行为，一旦发现，按旷工处理；

5.2因特殊原因无法打卡者（如无法录入指纹等），应立即到总经办或指定地点办理签到手续，在《员工签到表》上进行相应的签到,并由部门/处负责人确认。

6、异常考勤的处理

6.1迟到早退

6.1.1凡当月迟到或早退一次，10分钟以内（含）扣5元，10分钟（不含）至30分钟

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（含）扣10元，超过30分钟-2小时（不含）的扣发半天工资；

6.1.2当月累计迟到或早退三次以上（不含）者，全部予以双倍扣款。

6.1.3班长以上人员迟到或早退（无论公事私事）或中途外出，需事先电话告知公司负责人，否则以旷工半天处理。

6.2旷工

以下情况，视为旷工：

6.2.1无故缺勤两个小时（含）以上；

6.2.2未获批准即擅自不上班的（包括续假未批准、私自外出）；

6.2.3旷工的最小计算单位为半天；

6.2.4旷工薪资按正常上班薪资的200％扣发。

6.2.5当月累计旷工2天、全年累计旷工3天以上者，扣发当月工资及年终所有奖励，根据《员工违反劳动纪律或企业规章制度的处分规定》按严重违纪处理，与之解除劳动合同。

7、外出登记

7.1员工在上班时间因公外出须事先填写《员工外出登记表》，按实际外出时间注明往返 时间并标明去向。员工外出登记由其部门负责人批准；如因部门负责人外出、出差等原因无法及时办理外出登记手续的，应及时报总经办备案；班长以上人员外出应报公司负责人同意并到总经办报备，填写《员工外出登记表》后外出，否则以旷工处理。外出不登记或登记不完整或提供虚假信息扣30元/次，部门负责人对外出登记审批把关不严连带扣30元/次

7.2若有特殊情况直接在外办理公务，无法在有效时间内打卡的，应事先电话向部门负责人说明情况，事后应在1个工作日内补办外出登记手续，逾期未办理的按旷工处理（详见6.2）。

8、请假规定

8.1请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假等。

8.1.1员工请假的最小计算单位为半天。

8.1.2员工请假至少应提前1天填写《请假单》，经批准后报送总经办存档。员工已办理请假手续，班长以上人员超过1天方报送总经办的，班长以上人员每次予以扣款5元。

8.1.3因突发事件（如突然生病等），事前无法请假的应及时通知部门负责人和总经办核准，并应于上班后的1个工作日内补办手续，上班后超过1天才补办手续的，每次予以扣款5元。事前无请假手续，事中未及时电话告知部门负责人和总经办的，事后补假不享有相关福利（如病假薪资、路途假、慰问金等）；

8.2请假审批权限（不论假别）：班长以下人员请假：1天以内（含）由部门/处负责人批准； 1天（不含）以上，3天（含）以下由部门/处负责人初审后，报总经办审批；3天以上，由公司负责人批准；班长及以上人员请假/调休均需由公司负责人批准；公司负责人请假，由集团总裁批准。员工请假十天以上者，需报集团人力资源部备案。

8.3新员工在试用期间请假，试用期按请假天数顺延。新员工在试用期内请假时间超过 10天（不含10天）者，若无特殊原因，将被视为自动离职；

8.4假期薪资

8.4.1病假扣日工资的30%，月累计超过3天者，超过部分按事假处理（住院除外）。连续病假3天以上者，事中及时电话报部门/处负责人及总经办核准，事后5天内提供医院住院证明方可按病假处理。

8.4.2事假按日工资的100%扣除。

8.4.3婚假、丧假、陪产假在批准范围内按全额工资(含绩效)发放。具体时间及其他规定详见《XX物业公司员工福利管理办法》。

8.4.4产假。女员工在国家规定的产假期间内，停发工资，可得到生育津贴。若员工户口或工作所在地已实行生育保险统筹的，生育津贴由生育保险基金支付。未参加生育保险统筹的，由公司支付生育津贴，按照员工本人月工资总额（不含绩效）的70%支付。

8.5请假期间不享有补贴。

8.6除病假外，正式员工才能享有各种带薪假日。

8.7员工的考勤行为将列入绩效考核范围。

9、加班及调休

9.1加班：员工因工作需要，需在休息日加班的，应提前填写《加班确认单》中的加班 联，由其部门负责人、总经办签字认可后加班，员工加班一般用调休形式处理。加班时应按照规定进行打卡，加班时间以考勤记录为准；

9.2调休：员工的加班时间由部门负责人根据工作情况，酌情安排其他时间调休。员工调休需提前填写《加班确认单》中的调休联，由其部门负责人批准后，交由总经办备案。

9.3物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员因完成本职工作而需要延时工作、或因突发事故需履行工作职责而赶赴现场处理的，一般不予以计算加班，不作补休处理；

9.4鉴于物业服务行业的特殊性，每逢节假日、大年三

十、休息日等，物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员、各物业处财务人员均应坚守工作岗位，服从值班安排，确保假日期间物业服务工作的正常进行。班长以上人员每日应开通手机、对讲机，确保24小时通讯正常，如遇突发事故时，应立即赶赴现场，采取有效措施进行现场控制与善后处理，并及时报告，否则按旷工、工作失职、违反《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》等违纪处理。

10、记录

10.1《员工请假单》W-RS-008-A

10.2《加班确认单》W-RS-009-A

10.3《员工外出登记表》W-RS-010-A

10.4《员工签到表》W-RS-011-A11、有关文件

11.1《XX物业公司员工福利管理办法》

11.2《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》

12、附则

本办法自颁布之日起执行，由物业公司总经办负责解释，原有制度同时作废。

物业公司物业主管岗位职责 篇6

接待、受理来电来访，妥善处理客户投诉，虚心接受批评和建议，不断改进工作。

熟悉辖区物业楼宇结构、楼座排列、单元户数和管、线路的走向，各种设备开关的位置、人员素质、管理费、水电费的收费标准和计算办法。

了解《中华人民共和国消防条例》的有关规定，掌握看抄水表、更换灯泡等的基本技能，熟悉发生火警、电梯困人、台风、盗窃事故的应急处理程序。

维护治安秩序和公共设施完好，每天巡查楼宇，发现不正常情况，及时处理并作好记录。

检查、监督、指导对外分包工作。

做好客户服务中心各种财产、用品、工具、领用材料的登记、保管和发放工作。

全面掌握责任区域楼宇的数量、结构、层次、户型、面积、入住户数。

对客服板块的来文、报告、通知、业主档案、装修申请表等资料，分门别类做好收发登记工作。

参与楼宇的验收交接工作。

及时传达上级和公司的各项通知规定，密切保持与客户的和谐关系。

协助项目出纳员催收水费、电费、管理费、有偿服务费及专项维修资金等费用。

浅谈物业公司经营现状 篇7

如果要想进行物业管理工作, 我们首先要清楚物业公司到底是干什么的, 它的工作范围包括哪些?教科书上明确的告诉我们:

1.1 物业管理公司的基本业务

(1) 前期物业管理

(2) 物业的使用管理

(3) 环境养护与管理

(4) 物业产权户籍管理

(5) 提供全方位、多层次的后期服务

1.2 物业管理公司的辅助业务

物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动, 如兴办餐饮服务业, 开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等, 创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长, 兴办物业管理以外的服务业务。

1.3 物业管理公司的内部业务

(1) 人才的选用与培训

(2) 劳动与分配管理

(3) 设备维修管理

(4) 服务质量管理

(5) 多种经营管理

如果我们简单地总结一下, 对于物业公司来说, 日常的管理工作主要是指:日常管理和特约服务。

(1) 日常管理是经济性的管理和服务, 包括以下内容:日常养护, 清洁绿化, 安全保卫, 消防工作, 日常维护, 征收各类费用、保管使用管理基金, 协调各方面社会关系, 处理好物业内部人际关系。

(2) 特约服务是指:根据业主和住户需要, 提供各类特别服务, 这些通常是有偿的。如送奶送报, 看护老人、病人、儿童, 订票送票, 代为购物, 送货上门等。

此外, 物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营, 增加收入, 补充管理经费不足, 减轻业主和住户的负担。

2 日常管理存在的主要问题

笔者通过到企业中参加实际工作, 对物业管理日常工作有了一些自己的体会, 主要概括成一个词就是:管家。在业主的角度来说, 他们所能够直接对话的就是物业, 所以一切事务都是找物业来解决, 有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家, 成为业主和其他单位部门的纽带。

想要做好这项工作, 物业公司的组织架构就显得十分重要了, 什么样的架构有利于行之有效地解决问题, 协调各部门关系, 对于一个从事服务性行业的企业来说, 信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲, 采用直线职能制是非常必要和有效的。

现阶段, 由于很多方面很多部门 (建筑施工方, 室内外设施供货安装方, 供暖供电供水等部门) 存在很多问题, 所以导致当前物业公司管理状况混乱, 鱼龙混杂, 从业人员良莠不齐, 致使现在业主和物业的关系并不是那么友善, 甚至有些敌我对峙的意思, 在走访挂职单位所负责的物业单元时, 很多业主提起物业就是满腹怨言, 而问及物业公司的同事时, 他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断, 到底为什么形成这样的现象呢?

通过观察和思索, 笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题:繁, 凡, 烦。怎么解读这三个字呢?

(1) 繁, 即为烦琐。

对于物业从业人员来说, 每天所面对的工作, 归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了, 哪个楼层的灯不亮了, 哪个单元电梯不好用了, 为什么又停电停水了?暖气为什么不热?等等, 这些问题涉及各个方面各个部门, 十分烦琐, 琐碎。但是也正是这些烦琐的事情, 构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作, 怎么样与业主沟通, 怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。

(2) 凡, 即为平凡。

每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题, 很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感, 不像其他职业那么“伟大”。很多时候还得不到业主的理解, 听难听的话, 所以很多物业从业人员失去积极性, 对工作和问题应付了事, 能拖则拖。

(3) 烦, 即烦躁, 心烦意乱。

正是因为前面两个 (繁、凡) 字, 致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付, 大部分时间和业主打交道, 不是因为什么地方出了问题需要解决, 就是催缴物业费。用现在流行的词语就是, 接收到的大都是负能量, 所以工作起来很烦躁, 这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。

3 运营现状的调研及分析

物业产业在中国的兴起时间还不长, 市场虽然很大, 但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构, 使得此行业缺乏较为严格的准入机制, 不免产生了鱼龙混杂的局面, 使得对物业公司的管理更加趋于无序和混乱。通过观察, 我感觉, 的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足, 处理问题不得当, 从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的, 不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况, 并且在我了解这个行业的过程中, 我发现, 随着物业管辖小区年限的增长, 很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中, 可以尽量通过在校期间的学习和教导, 让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点, 了解这个行业的现状和问题, 能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。

我归纳总结了一下, 对于物业公司或者说物业管理人员来说, 首先要清楚一件事情, 那就是物业管理或者说物业服务本身, 它就是一种商品, 业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理, 比如我去沃尔玛超市购物, 我支付了2000元, 那我一定得到的也是价值2000元的等价商品。如果沃尔玛收取你2000元却让你空手回家, 我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理, 如果我们把物业服务也看成是一种商品, 那么业主既然支付了相应的费用, 作为物业公司或者物业管理人员来说, 我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系, 致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序, 杂乱无章, 致使业主和物业的关系陷入僵局。

由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限, 所接触的物业类型比较单一, 对于不同层次, 不同规模, 不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时, 对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别, 也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。

通过这段时间的实践, 我对物业公司运营状况进行研究分析, 使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高, 物业已经不是一个可有可无的事物了, 而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业, 这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点, 人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势, 把我们的物业管理专业做大做强, 希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用, 使我们的教学工作更好更顺利地进行, 培养出更多高素质的物业管理人员, 从而慢慢改变物业管理工作的现状, 让这一行业更好更健康地发展。

摘要：物业管理在我国是新兴的行业, 被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高, 物业管理行业对一线员工的管理服务水平、能力和技能的要求越来越高。我们作为教学工作者, 需要了解行业用人单位对从业人员的综合职业能力的要求, 合理进行课程改革, 提高物业管理专业教学水平, 更好为企业输送适用型人才。通过调研, 笔者了解到物业公司对从业人员的学历要求大部分集中在高职毕业生上, 所以我们作为高职院校, 培养出的物业管理人员, 就业前景非常乐观。其次, 企业对于一线物业管理人员所学专业的要求, 更多的希望招收专业对口的毕业生, 但是对其他专业比如酒店管理等的认同, 也反映了对物业学生综合素质的要求呈上升趋势。这就要求我们需要按照一线企业的要求和标准来培养我们的学生, 使之能达到企业和职业的要求。

关键词：物业,管理,业主

参考文献

[1]倪维栋.浅谈物业管理活动中存在的问题与解决对策[J].中国市场, 2010 (41) .

发送避孕药具的物业公司 等 篇8

辽宁省卫生厅一位副厅长到普兰店市鑫凤物业公司调研社区卫生工作，发现物业公司设立了避孕药具专柜，无不惊喜和感慨地说：“我几乎走遍了全省各地，还第一次看到有物业公司为业户发送避孕药具的”。

这几年，城市居民小区封闭的越来越严，社区干部登门发送避孕药具，往往遇到门难开，人难见，服务难兑现。小区居民自已到社区领取避孕药具，有时遇不到计生干部，又羞于向其社区干部启齿，很不方便。而物业公司的保洁人员，却有每天清扫楼道，熟悉接触业户的优势。针对这一特点，社区及时与物业公司协商，结合共建，以保洁人员为主体，成立了鑫凤物业公司计划生育协会，建立起使用避孕药具人员台账，设立了药具专柜。社区干部还专门对物业保洁人员进行各种避孕药具性能等知识培训。从此，辖区内124名使用避孕药具居民，全部由保洁人员包楼包户，定期按时发放，并跟踪访视使用效果，向社区反馈信息。去年春天，物业保洁人员发现外来妇女辛玉宁意外怀孕，经了解原来这名妇女使用的是从老家带来的已经过期失效的避孕膜。想去医院流产，家庭又非常困难。物业公司计生协会立即发动保安、保洁人员，为其捐款1000元，由社区干部陪送辛玉宁去医院做了流产手术。出院后，社区干部又去其家中看望，送去营养品。此后，物业公司及时为辛玉宁送去由社区提供的避孕药具，并安排她在物业公司担任保洁员，解决她的家庭生活困难问题。

三年来，鑫凤物业公司代替社区为业户发送避孕药具，不仅使居民享受到亲情化计生服务，也增强了物业公司与业户之间的亲和力，业户自觉支持物业公司的工作，促进物业管理水平不断提高。鑫凤物业公司被评为辽宁省优秀物业达标小区，物业公司的计划生育协会，也被评为全国优秀计划生育协会。

“知荣明耻树新风 争做群众贴心人”

——省人口计生系统开展社会主义荣辱观教育实践活动

为认真学习贯彻胡锦涛总书记关于社会主义荣辱观的重要讲话精神，引导广大人口和计划生育工作者树立、实践社会主义荣辱观，辽宁省人口计生委决定在全省人口计生系统开展“知荣明耻树新风、争做群众贴心人”社会主义荣辱观教育实践活动。

活动要求，各级人口计生部门一要加强社会主义荣辱观教育，各级人口计生部门工作人员，尤其是领导干部，自觉把“为民、务实、清廉”作为行为准则，努力做到“八带头”。即带头加强思想修养和从政道德修养、带头严格遵守政治纪律、带头树立科学发展观、带头依法行政廉洁从政、带头勤政高效、带头务真求实、带头艰苦奋斗勤俭节约、带头深入基层调查研究。二要重点搞好“依法行政、廉洁从政”专题教育活动，努力建设群众满意的基层人口计生部门。全省普遍开展一次“请农民兄弟姐妹评计生”活动。三要加强调查研究。四要认真开展纪律教育，形成良好的行为规范。当前，要重点落实好国家人口计生委《人口和计划生育检查考评工作纪律》和《人口和计划生育群众工作纪律》，全省开展一次工作纪律大检查。

姜雪菲

中心户长享受电话补贴

凤城市石城镇石城村是镇政府所在地，在与周边的三个村合并后所辖育龄群众猛增，而中心户长经过调整，由原来18人调整到13人。随着工作量的增加，村里对中心户长制定严格的考核制度和合理的报酬，并决定为每名合格的中心户长年末一次性补贴电话费30元。这些措施充分调动了中心户长工作的积极性。

闫丽敏

万名花娘绢花忙

近几年来，铁岭县横道河子满族乡计生协会从本地实际出发，以服务为先导，跑订单、促销售，壮大绢花产业。使广大育龄妇女走出家门，参与社会，提高收入。

横道河子满族乡有加工绢花的历史。乡计生协会因势利导，大兴绢花产业，各村成立产业分会，妇女主任当经纪人。乡协会领导亲赴沈阳、抚顺跑订单、签合同，经过几年时间的努力，目前绢花产业已成为该乡主导产业。全乡设有24个绢花加工点，36名经纪人。后营村妇女主任穆桂荣亲自组织全村60名育龄妇女从事绢花，把自己家的房子无偿做为绢花点，育龄群众无不拍手称赞。通过这种方式培育了许多少生快富标兵。上石村的罗敏、百贯村的佟秀梅成了远近闻名的绢花大王、致富标兵。2002年以来，横道乡计生协会积级参与全乡招商引资工作，在绢花点的基础上建起两家大型绢花企业。安置300多名育龄妇女就业，产品直接出口韩国、新加坡、美国等国家，全乡绢花产业又上了新档次。目前横道乡80%的育龄妇女常年从事手工绢花生产，仅此一项人均收入3000余元，全乡呈现“万名花娘绢花忙，炕头就业奔小康”的喜人景象。

许冬梅

“八荣八耻”卡片进农家!

为认真学习贯彻胡锦涛总书记关于社会主义荣辱观的重要讲话精神，大连市旅顺口区人口和计划生育局、计划生育协会，在全区人口计生系统广泛开展了“知荣明耻树新风，争做群众贴心人”社会主义荣辱观宣传教育活动，他们印制以“八荣八耻”为主要内容的卡片2万多张，发放到计生干部、计生协会会员、农村育龄群众和外来流动人口手中，让他们详细了解“八荣八耻”的具体内容和实质意义，更好地把他们的思想和行动统一到社会主义新农村建设中来。

吴 浪

阜新市打造示范村进农家

为了推进社会主义新农村建设，阜新市人口计生委决定“十一五”期间在全市开展计划生育达标村、先进村、示范村创建活动。这项活动以创建达标村为基础，在此基础上再创建先进村、先进村达标后创建示范村。此活动按着“两委负总责，专干抓落实，协会做骨干，家庭为中心，群众当主人”的模式运作，并坚持整体推进与分类指导相结合的原则开展，经济基础、工作基础、群众基础较好的地区要率先创建，基础相对薄弱的地区要从实际出发循序渐进。

刘丹阳吴振宇

她的大棚我的课堂进农家

台安县高力房镇黄金村是生产绿茄的专业村，村里的中心户长韩春艳是种植的高手。为了带领全村姐妹共同致富，韩春艳就把中心户的活动搬到了自己家的大棚里，现场给姐妹们讲解茄子以及各种蔬菜的种植技术，还特地请来镇里的农业技术员现场讲解、现场解答、现场示范操作。

大棚课堂不仅深深吸引了本村的种茄专业户和种菜能手们，还吸引了周边村屯的种菜专业户，韩春艳的大棚一有活动就会迎来许多熟悉的或陌生的笑脸。他们都说，活动带给我们的是“黄金经”啊，我们参加不够啊。

赵复艳

抚顺市人口计生委

获“为经济建设服务最佳单位”

抚顺市人口计生委积极做好本职工作，切实为全市经济建设服务，当好市委、市政府的参谋、助手，在计划生育利益导向、新型生育文化建设、优化经济发展软环境工作中做出了突出贡献，取得了较好的成绩。

日前，在市委、市政府进行的综合考评中，抚顺市人口计生委以总分第三名的成绩，获得了“为经济建设服务最佳单位”荣誉称号，受到了市委、市政府的表彰。

艾哲

让新风更劲吹

本溪市最近召开大型会议对2001年-2005年的婚育新风进万家活动进行了总结，表彰了一批先进集体和先进个人，并对2006年-2010年的婚育新风进万家活动进行了部署。

“十五”期间，本溪市坚持以人为本，婚育新风进万家活动以建设新型生育文化为重点，努力营造“大宣传、大联合、出精品”的人口与计划生育宣传工作新格局，并取得重要阶段性成果。

今后五年，本溪市将深入开展关爱女孩、提高出生人口素质等六个方面的宣传活动，拓展婚育新风进万家活动的内涵。同时，全面融入新农村建设、和谐社区建设，深化婚育新风进万家活动。新农村人口文化建设计划由十项内容组成：新农村人口文化基地建设行动；生育文化黑土地行动；关爱女孩促进行动，开展扶助千名女孩升学、帮助千户只有女孩贫困家庭脱贫的“双千”活动；文化彩带连城乡行动；宣传教育能力建设行动；公共宣传服务网络建设行动；人口文化产品进农村行动；数字化人口文化信息建设行动；以城带乡共发展行动；新农村、新家庭、新婚育观建设行动。力求通过新农村人口文化建设规划的落实，全力引导农民家庭树新风、讲道德、讲信用、讲责任，建设良好的新农村人口文化氛围，推进社会主义新农村建设。

白宏月 刘士海

为分流职工落实奖励待遇

清原满族自治县采取有效措施，落实企业改制职工计划生育奖励待遇，努力维护企业分流职工在计划生育方面的合法权益。

县计生局积极协调县体改委、人事局、劳动保障局，将改制职工计划生育奖励待遇纳入转制成本，计生局负责政策咨询、审核确认。林业局所属企业林产公司、林业机械修配厂转制并轨，分流职工240名。林业局确定专人，对181名领取独生子女父母光荣证人员情况逐一进行核实，并根据省条例不同时期的规定测算独生子女父母奖励费和职工的退休补助费，总计62720元计入转制成本之中。计生局配合林业局做好改制职工计划生育奖励待遇的落实工作，使独生子女父母计划生育奖励和职工的退休补助费及时发到职工手中。

李 彦任树林

健康大讲堂进村屯励待遇

为配合新农村建设，今年，沈阳市人口计生委把关心育龄妇女的身心健康作为计生人性化服务的重要举措，在全市开展了“百场万人生殖健康大讲堂”进农村活动，把活动宗旨落实在“五心”上：即进村（社区）宣传与育龄群众交心；提供优质服务让育龄群众放心；推行“知情选择”让群众舒心；尽力排忧解难增强育龄群众维护基本国策的信心；充分利用现代科技服务和温馨宣传让育龄群众开心，进一步弘扬婚育新风、传播生殖健康科学知识，传播新时代的健康生活新理念。

由市组织专家深入到全市农村进行巡回讲座，已历时两个月，举行100场。第一期在东陵区举行，讲座刚刚结束，农家育龄妇女就排成队，争先恐后的向专家询问，她们激动的说，受益太大了，让我们农家妇女不用花钱在家门口就能学到科学知识，真是服务到家了。专家们陆续还要到8个农村县区授课。通过“大讲堂”活动，进一步促进了人口和计生、生殖健康、婚育知识进村，进入千家万户，进入育龄群众的心中。