房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定, 是以盈利为目的, 从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此, 房地产开发的前提是取得国有土地使用权。房地产开发经营活动包括土地开发和房屋开发, 也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发。
这个定义是从对象角度出发的, 而房地产开发也可以看作从工程勘察、设计规划、征地拆迁、土地开发、项目建设、完工交房的一个过程。
利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白, 在其他条件保持不变时, 降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准, 房地产企业也毫不例外。因此, 大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标, 而成本控制就是实现这一目标的重要手段。
2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中, “逐步推进房产税改革”这一表态, 被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析, 可以合理地推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而, 成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发, 成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展, 进而提高房地产企业竞争力的战略问题。
项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目, 对三大目标是有不同侧重的。譬如说, 对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程, 进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言, 将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。
总的来说, 庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题, 主要表现在四个方面。
如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样, 房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象, 为了赶工期, 不进行成本规划, 这对于成本控制是十分不利的。
在进行了决策分析后, 进行成本的事前规划, 是房地产开发项目成本控制的重要依据, 可以有效地减低开发成本, 提高房地产企业的利润。
前面提到过, 房地产开发项目成本包括很多方面, 每一方面的成本都直接影响开发项目的成本。但是在现实中, 企业往往忽视其他阶段的成本控制, 而只关注于施工阶段的成本控制, 原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本, 即毫无疑问地被计入房地产开发项目的成本, 企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本, 提高了利润;而其他阶段的成本控制作为隐性成本, 往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。
许多企业在房地产开发项目完工之后就不再过问了, 项目的组织管理不到位, 不能及时反馈在项目建设中存在的问题, 丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目, 在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务, 但如果企业在完工之后没有进行恢复工作, 会面临着巨额罚款, 增加了企业的负担。
对前面提到几个方面的成本, 要从头到尾进行成本控制, 即全面控制, 但是如果所有成本都进行详细的控制, 不仅耗费巨大的精力, 而且也不符合成本效益原则, 因此在这里提出全面控制与重点控制的观点。重点控制就是根据不同阶段对成本的影响程度 (包括金额和性质两个方面) , 对重点阶段进行重点成本控制。不少研究表明企业决策成本对开发项目成本影响最大, 也是房地产开发项目成本控制的基础阶段。
房地产开发企业很少进行成本控制的规划, 如果能在这一方面进行改进, 那么对提高开发项目成本控制的质量、优化资源配置有很大的好处。
进行成本控制规划一般有两种方法:因素测算法和直接计算法。因素测算法是根据实际情况和以往积累的经验, 找出影响成本的主要因素, 提出降低成本的主要措施, 并验证于最近完工的房地产开发项目的建设过程中, 根据实施情况进行修改, 最后提出规划。
我国房地产开发企业拥有先进的成本控制方法, 但是却没有应用到开发项目的成本控制当中, 其中一个重要的原因是没有能够熟练运用这些方法的高素质的专业团队。首先, 要定期进行人员培训, 提高成本控制人员的职业素质。其次, 每一个或一组房地产开发项目都要建立合理的项目管理组织结构, 组织内各个部门要明确的分工, 责任清晰。
摘要：房地产是近年来的热门行业, 开发项目作为其经营活动的重心, 它的成本控制会影响整个企业的利润高低。本文从现象出发, 以理论为基础, 指出了在成本控制中存在的问题, 提出解决方法。
关键词：房地产开发,项目管理,成本控制
[1] 孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化, 2009.1
[2] 何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2007
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