建筑房地产企业简介（精选8篇）
山西长风建设有限公司成立于2010年1月12日，公司地址位于太原市晋源区西峪东街15号，注册资本2000万元，经营范围建筑、路桥、市政、水利水电工程施工，仿古园林、绿化工程等。
公司前身为山西汾水建筑有限公司第八分公司，成立于1997年，13年来以广阔的建筑市场为基石，良好的信誉为纽带，以优质的工程为形象，严格管理，诚信经营，先后承建了万柏林下元小区18#住宅楼，太原狮头水泥厂11#住宅楼，兔八线22公里柏油路，朱赵线2级公路，中阳西山环公路，长风西街全部路基涵洞工程，市交警支队附属工程，煤气化二期扩建部分工程，孙家村村委会办公楼，南屯学校教学楼及办公楼，太原机床厂大门等一批批优质合格的工程项目，受到了同行的关注和认可，得到了社会的一致好评。
公司下设综合管理部、工程部、经营部、物资采供部、财务部、计划发展部、法律事务部、裕峰花园项目部、长风商务区项目部、河北成安项目部和山西长风建设有限公司第一分公司。现有员工355人，其中工程技术和经济管理人员155人，其中高级职称人员16人，中级职称人员62人，初级职称人员77人，公司各种设备齐全，检测设备先进，经济实力雄厚，已具备承建和开发特大、高层房屋建筑住宅小区；地产与基础装饰、装修；断桥铝合金的加工、维修、安装及材料销售；中高级公路、桥梁、水利、市政为一体的建筑施工企业；年施工能力为3.5亿元。
公司本着“以质量求信誉，以信誉求发展”的企业宗旨，逐步建立健全了一套科学先进的目标管理体系、安全评价体系、人才测评体系、财务经营体系、质量监督管理体系。不断采用推广、使用新工艺、新技术、新材料，积极参与市场竞争和挑战，正在建设中的河北成安图书广场和18层住宅楼将作为河北省成安县的标志性建筑耸立在冀中大地；长风西大街大井峪裕峰花园A、B座高层商住楼将在“万亩生态园”拔地而起，俯瞰龙城晋阳；九院沙河工程作为太原市环保、景观、防洪为一体的利民工程，将为我公司挺进水利建筑打下坚实基础。
公司将一如既往，始终坚持团结、求实、诚信、卓越的企业精神，以坦诚的合作态度，以良好的信誉和优良的工程，竭尽所能、竭尽全力为客户提供满意的服务，为自身创造更大的价值，为社会创造更多的财富。
公司简介
山西瑞泽源房地产开发有限公司 成立于2010年3月12日，位于太原市晋源区西峪东街15号，注册资金2000万元，主要从事房地产开发与销售。公司拥有总资产6亿多元，流动资金2亿多元。
公司下设六部，即项目开发部、成本控制部、营销策划部、财务部、法律事务部、物业部，共有员工46人。其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占员工总数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力，是山西太原房地产界的一支具有强烈社会责任感和引领房地产业科技创新的房地产新军。
公司始终坚持“创造美好家园，让生活更美好”的企业宗旨，在河北开发建设了成安图书广场和18层高层住宅，在太原市“万亩生态园”裕峰花园开发建设了A、B座高层商住楼。
在项目开发建设中，公司坚持“规划前为用户着想，施工中为用户负责，竣工后让用户满意”的经营理念，逐步建立健全了一套项目开发体系、营销策划体系、成本控制体系、合同监管体系、质量评价体系。不断采用推广新工艺、新技术、新材料、新构思、新理念，积极适应并参与市场竞争和挑战。
中国建筑金属结构协会副会长兼秘书长刘哲、全国工商联房产商会秘书长钟彬出席了会议并在会上致辞, 北京广联达科技股份有限公司董事长刁志中以及部分房地产企业采购主管、部分门窗部品生产企业的负责人参加了会议。中国房地产部品采购联盟技术顾问井振威介绍了中国房地产部品精益采购平台, 今典投资 (集团) 有限公司招标采购中心副总监赵英武介绍了利用信息化技术实现精益集中采购的管理经验。会上还以“目前房地产企业的采购现状及需要解决的问题”、“房地产部品采购联盟如何开展工作”以及“部品生产企业如何参与到采购联盟中来”等话题进行了主题对话。全国工商联房地产商会副秘书长赵正挺主持了本次研讨会。
房地产部品采购联盟
全国工商联房产商会秘书长钟彬在致辞中说:据统计2011年全国房地产投资为61400亿元, 增速比上一年回落5个百分点, 商品房销售4.9亿平方米, 增速比上一年回落5.7个百分点, 重要的是开工面积仅有19.01亿平方米, 增速回落24%, 增速大为下降。从维护民生社会和谐来讲, 政府对楼市的调控是必要的, 但是对于房地产企业来说, 尤其是从紧的货币政策和信贷政策, 给企业资金链造成很大的压力, 其带来的后果及负面影响不得不引起重视。近一阶段, 在降价潮的带领下市场成交量从3月份开始呈明显回落。今年在政府经济发展速度放缓以及房价调控的双重政策影响下, 房地产市场仍将面临下行的风险, 深刻影响房地产生产型企业。在这种背景下, 房地产利润空间受到挤压, 控制开发成本也将成为今年企业考虑的重点。
钟彬说:房地产企业如何与国家的经济结构调整和产业升级相适应, 重新定位本行业和转型, 实现房地产业和宏观经济整体布局的协调发展已成为房地产业未来可持续发展的重要课题。为此我们认为:除了房地产商实现开发方向的转型以外, 更为重要的是在我们企业内部发掘生产潜力, 降低开发成本, 提高运行效率。
据钟彬介绍:在2011年举办的房地产转型与产业化发展的高峰论坛上, 中国建筑金属协会与房产商会宣布共同发起, 成立了中国房地产货品采购联盟。这个联盟的宗旨就是以房地产项目为依托, 帮助企业实现异地远程跨地区采购, 建立采购的集中管控。以建设科学的信息化专业采购体系为第一目标, 更好的整合房地产上下游的产业链, 逐步建立和完善房地产开发企业与货品供应企业的整体合作机制。联盟下一步的工作就是以互联网的采购系统为基础平台, 以产业板块为支撑, 增强产业链联合, 实现房地产和部品生产企业的跨越式发展。此次研讨会的目的就是探索如何建立高效的采购体系, 促进房地产业内部的转型。
中国金属结构协会副会长兼秘书长刘哲在致辞中说:建筑部品生产和房地产业是唇齿相依、共存共荣的两个大行业, 目前随着国家宏观调控措施的步步深入, 以及欧债危机导致的国际市场的恶化, 两个行业都面临着严峻的考验。面对这种困难, 一是要更好的提高我们产品的质量, 二是降低生产的成本。建设“中国房地产部品采购联盟”就是要把我们这两个行业联合起来, 建立合作发展平台, 形成合作共赢的机制。意大利金融学家帕力拓曾经说采购管理对工程项目的影响仅次于规划和设计, 要远高于施工和维护管理。采购管理水平的完善对降低房地产企业成本, 保证质量, 提高项目的效益, 有非常重要的作用。
刘哲介绍说:我们两个协会通过这次合作建立中国房地产物品采购联盟, 主要解决我们两个联盟企业的采购问题, 通过这个联盟帮助采购方了解企业提供部品的产品性能和质量情况, 了解部品生产企业的技术水平, 了解市场情况和信息。联盟的作用:一是对产品使用出现的问题, 可以组织两个行业的专家共同调查认定, 提出解决方案, 使问题尽快得到解决;二是可以以联盟的形式共同制定采购合同的示范文本, 编制采购办法, 规范企业诚信, 维护采购双方的合法权益;三是通过这个联盟把采购企业对部品使用的建议反馈给生产企业, 促进产品质量的提高和性能改善;四是通过采购平台开展联合采购, 降低采购双方的成本, 推动两大行业对接, 加速科技成果向实际生产转化, 加快新材料、新产品、新设备、新项目的推广应用;四是积极推动技术标准和规范的制定, 推动部品生产的标准化和系列化。
刘哲说:中国金属结构协会是一个多行业的协会, 有钢结构、幕墙制作安装, 门窗、门窗配套件, 散热器、地暖制造安装, 给排水、喷泉, 太阳能光电建筑应用, 模板脚手架等十几个行业, 这些行业都和我们的房地产企业有关, 我们协会和我们协会的各个行业, 都希望与房地产企业能够更好地合作, 为我们的房地产业提供更好的产品。
房地产部品精益集中采购的信息化平台
研讨会上, 技术顾问井振威在演讲中介绍了房地产企业的精益集中采购管理的信息化平台。
中国房地产采购联盟是国内各房地产企业及其他相关单位自愿组成的联盟团体。这个联盟面向中国房地产行业工程项目与物资类采购业务, 针对采购业务中优质厂商资源缺乏、采购成本居高不下、采购诚信度不高、采供双方关系紧张等问题, 通过会员间的持续合作, 实现采购经验和供货商资源共享, 促进行业信誉体系和采购标准体系建立, 进而加强产业链整合, 提升会员单位采购业务效率, 降低采购成本, 共同营造行业诚信高校的采购环境。
采购联盟规划分四步建成:
第一步:建立地产行业采购联盟组织, 建立沟通平台, 促进同行经验交流、分享, 加强供应商信息共享, 促进厂商信息化应用, 提供企业内部采购管理系统建设服务;
第二步:建立行业采购平台, 促进公开透明的商业环境, 初步建立采购信誉体系;
第三步:初步开展联盟会员联合采购机制, 建立行业采购标准体系;
第四步:提供金融服务, 实现电子交易, 实现与物流网的零衔接。
精益集中采购主要实现三个目标:一是增益, 帮助企业建立先进的精益集中采购管理体系, 通过降本增效大幅提升企业利润收益水平;二是提效, 帮助企业实现采购信息的迅捷传递、精细处理、安全存储, 使采购效率成倍提升;三是阳光, 借助信息化手段使采购过程“透明”起来, 帮助企业实现公开、公平、公正的采购管理, 树立阳光诚信的企业采购形象。总之, 通过信息化和互联网的应用, 让采购相关方更加“独立”, 让供应商资源“竞争择优”, 使专家资源能够“去伪存真, 奖优汰劣”, 使采购价格“持续积累”, 让采购成本“精打细算”, 让采购绩效“持续改进”, 让采购变得更精彩。
井振威说:具体地讲, 建立部品采购联盟的工作主要有这样四个部分的内容:首先是成立这样的组织;二是搭建这样的沟通平台促建行业经验交流;三是加强供货商的信誉共享, 促进厂商信息化的应用;四是提供房产企业内部采购管理系统建立服务。我们将借助两个网络一个是互联网, 一个是物联网;实现两件大事:一个是交易, 一个是物流的管理。
这是我们联盟远期的一个构思, 我们中期, 也是大家比较期盼的事情就是供应商的管理, 一家房地产企业的供应商毕竟有限, 把你的供应商拿到平台就是我们构建的开始, 当越来越多的企业对这个平台熟悉, 认可以后, 这个共享平台就会建立起来。那毫无疑问对我们房地产企业是非常有意义的, 我们可以分享别人家的好的供应商。从供应商的方面上看, 他也能有收获。在平台搭建以后, 特别是为供应商提供有效地对房地产进行销售的平台, 由过去传统的挨家找客户的这种模式进入到新的模式。
现代房地产商的采购模式
会上, 房地产商会副会长单位、经典集团招标副总监赵英武先生给大家介绍了精益集中采购经验。赵总介绍说:
金典投资集团的业务分为四大板块:建材产业, 地产业, 电力产业, 文化产业, 在集团招标采购中, 地产板块占90%左右。集团在建的地产项目主要有, 三亚海棠湾酒店, 三亚红树林酒店, 还有青岛红树林度假酒店等等。
赵总说:做好采购招标这个工作必须解决下面的几个问题, 第一个是计划进展缓慢, 招标执行不力, 计划赶不上变化;第二是招标效率不高, 包括内部审批;还有就是监管的问题, 因为项目不是在北京地区, 所以招标采购的业务监管难度比较大;第四是资源的问题, 供应商缺乏, 淘汰机制欠缺, 从招标体制来讲, 确定的中标人不一定是性价比最优的;第四是招标成本, 组织招标消耗大量的人力物力。
我们解决上面的问题, 主要是从下面六个方面入手:
1.建立和完善采购管理制度
2011年我们制定了招标管理办法, 明确了招标采购流程和职责分工, 编制采购人员工作标准手册和指南, 同时为了规范采购招标的审核, 编制了规范采购操作表格, 所有操作流程全部由表格实现。
2.设计匹配的组织架构
首先是组织架构优化。根据招标管理办法, 我们在招标业务体系架构下, 采用矩阵式组织模式, 加强资源整合, 提高反应速度;招标人员由整个招标过程中各部门人员组成, 所有参与招标的人员都要进行统筹, 招标中心牵头统筹, 加强横向和纵向部门的紧密联系, 提高协同效率, 各层级单位的招标工作依据制度授予不同的权限。在管理方面, 由分段式管理转变为全过程式管理。
3.建立电子商务平台
电子商务平台包括:招标管理系统和投标管理系统。招标管理系统的主要内容有:
我们的采购都是计划管理, 这个电子平台包括财务软件, 招标管理系统是投标人双方可以是互动的。
4.强化集中和竞价采购
我们采用多层级单位集中采购模式, 如下图:
采购的每一个项目都有自己的计划, 各地的招标采购计划, 完全都是由下面单位执行的, 总体的计划是到这个平台里以后, 由我这里来看, 那些计划是可以合并的, 那些计划要集中采购, 分析以后再把任务下分到各个分公司。
再一个就是招标过程是一个多层次的竞价, 最终要找到性价比最高的单位。如下图:
规模采购和充分竞争, 才是降低采购成本的根本方法。
5.优化与供应商的关系
奖优汰劣, 从“博弈”走向“双赢”, 才能建立良好的供需合作关系。首先我们在我们的招标网站上, 集团网站上, 长期放置招标公告。一些优秀的供应商, 经过我们严格的审核以后, 进入我们的再用管理制度中。还有就是供应商的供价, 所有的资料都有完整的记录, 建立我们的评估体系。还有就是我们同行交流, 我们逐步实现品牌的增长, 通过与供应商的关系我们把供应商分别纳入到我们的评价体系中, 同时我们也对供应商进行激励。对没有入围的企业我们也给予激励, 等下一次招投标。如下图:
6.加强采购绩效评价
我们利用这个互联网电子平台对招标采购中心进行横向纵向的对比, 由于招标的业务涉及都很多部门, 评价方式是一标一评, 也有月度的、季度的和年度的评价。
下面我简单介绍我们对电子商务平台应用的情况。我们从2003年开始在集团自己做的网站建立供应商注册门户, 这是对供应商的初审。到2007年, 因为有异地开发项目, 根据我们内部的管理办法通过异地平台进行招投标。2011年编制我集团的招标管理办法, 后来开发了建设商务平台。现在我们投资集团, 地产集团, 电影集团, 以及我们内部的上市公司, 装饰公司, 酒店集团, 全部招标业务都使用这个商务平台。我们的规定是:工程类30万以上, 货物类15万以上, 服务类10万元以上的采购必须通过招标平台来招标。2012年, 现在我们网站招标采购业务比较多, 厂家有两千家左右。
首先是计划管理, 我们是以招标计划进行采购业务的, 第一栏计划的编制, 以季度招标计划为准, 计划的编制是由各个区属单位, 就是项目所在地, 自己通过网络平台编制, 到我这里审核后进行任务重新分配。各个项目的采购人员, 他们收到招标任务以后都要填这个表, 就是招标工作计划。有了这个计划以后, 每个节点都会自动记录, 然后招标工程师收到计划以后就可以按照这个时间节点去协调每一个使用单位。从采购管理上讲, 从这里可以很清楚地知道每一个项目的进展。还有一个是月度报表的问题, 现在我们所有的招标业务报表, 基本上都是可以从网站上下载的, 如价格体系方面的, 招标工程师每个月, 按照完成的, 需要结转的, 还是需要变更的, 打一个勾就自动生成一个报表;还有合同管理, 进标了以后, 招标工程师会把合同分的很详细的与对方签订, 在整个招标过程中, 都是通过网络来进行的, 从价格体系上来讲, 我们会把每一次招标都登陆到网上, 这从各方面来讲都有重要的意义。
我们还专门有供方评估一栏, 中标人签订合同以后工程类项目每一季度进场的第一个月我们要进行评估的, 以后是每季度评估一次, 所有评估结果都会自动地给评估单位一份, 要是不满意, 可以到招标采购中心进行核议。
从我们的实践经验看, 电子商务平台应用价值可以总结为以下几点:一是从效率上讲, 提高了审批效率, 因为这些招标采购业务都是在网络上进行的;另外由于减少了中间环节, 也提高与供应商交易的效率。二是从效益上讲, 电子商务平台应用方便建立企业价格的数据库, 可以对采购价格进行指导和控制, 节省了财力费用。三是管理来讲, 由于采用会议视现场招标, 使整个招标过程更透明。四是从资源来讲, 通过网络公开招标, 吸引了1168家供应商 (库里有3800家) , 最近又陆续增加80家, 全面共享。对于中标的97个单位我们进行了评估, 基本形成供应商分级库, 极大地丰富了采购资源。
我们电子商务平台建设和应用的体会:一是制度要与系统相结合, 制度是根本, 系统是载体;二是要先专后全地进行业务系统的建设;三是企业系统建设要与行业资源信息共享相结合。
采购方与供货方的对话
在座谈会的专题对话环节, 房地产采购商与部品生产商共同探讨了房地产采购联盟的发展方向, 精益集中采购体系的创新模式对采购的积极作用, 以及开发企业、供货企业如何参与这一模式等问题。参加专题对话的有当代节能置业股份有限公司总工程师陈音、华远地产股份有限公司成本管理中心总经理张雪松、星联世纪投资管理有限公司总裁宫铁军、北京国瑞兴业地产有限公司招标采购中心副总监孙晓东, 北京米兰之窗有限公司董事长马俊清。对话由房地产商会副秘书长赵正挺主持。
对话中首先发言的是当代节能置业股份有限公司总工程师陈音, 他在发言中说:全国工商联房地产商会牵头和中国建筑金属结构协会成立的这样一个建筑部品采购联盟, 无论是对开发商来讲, 还是对部品生产商来讲都是一个非常好的机会。中国的经济发展, 有一个很大问题就是流通环节成本非常高, 其次就是市场信用的缺失。我相信这样一个联盟如果能合理地运作这样一个平台, 能够使双方产生一个共赢的结果, 实现降低工作成本, 减少流通环节费用的目标, 能够使开发商找到好的产品, 使供应商能找到好的项目。对我们来讲肯定希望加入采购联盟, 也希望联盟能提供更多的供应商和我们建立起长久的战略性合作关系。我们当代集团三年前因为业务的扩展也做过这方面的尝试, 把集团的采购集中起来通过信息化平台进行操作, 取得不错的效果。中国建筑金属结构协会是个很全面、很权威的协会, 很多建筑部品的生产商是协会的会员。协会有很多分会很活跃, 在全国很有影响, 能够为联盟提供众多的有实力的供货商, 相信协会能够在联盟中发挥很好的作用。
华远地产股份有限公司成本管理中心总经理张雪松在发言中介绍了华远集中采购的发展过程, 他说:公司实行采购的集中管控之前, 是分项目单独招标的。作为总部管控来讲, 成天忙于招标, 工作量比较大, 而且重点不明确。为此我们成立了专门的部门, 去搞战略合作, 通过集团优势资源, 将不同的材料设备分别统一由一个到两个合作单位供货, 每个项目直接签约通过。但是这样发展一段时间以后, 发现有一个弊端, 因为没有竞争, 供货单位在配合跟进, 包括远程技术支持等方面达不到相应的力度。后来我们又增加了能达到我们技术要求和成本基本相近的合作供方, 采取两到三家竞争的方式。这种模式在逐步发展中, 但也发现了一些问题, 就是相对价格还是有点高, 或者设计面窄。2009年我们参加了一个开发商的采购组织叫忠诚联盟, 成员有50多个, 供货商一百多家。参加这个联盟后感觉效果还是比较好的, 我们参加了一次电梯的集采, 效果比较满意, 得到了比与我们长期合作的单位更好的价格。但在执行当中有一些问题是不可避免的, 就是联盟是自发组成的, 没有一个牵头部门, 没有完善的流程和制度。虽然流程和制度各个公司都有, 但是这个联盟却没有制度, 没有制度的问题就是效率比较低。同时这几家房地产商各有各的目的, 定位不一样, 许多问题无法达成一致意见。很多大的网站对这件事情很关注, 开始是搜狐感兴趣, 后来新浪加入进来。新浪在2011年10月份也开通了一个叫智慧阳光采购平台, 这个平台华远参与过一些制度流程的规定。这个平台现在已经启用了, 但是效果不太好。现在我们房地产商会, 也提出联盟的事, 说明大家都有这个意识。而我们房地产商会比企业自发组织的联盟更具优势的一点在于会员更多, 知名度更高。我希望大家在商会的组织下, 能尽快搞出一个成果, 使更多的企业能更好的参与进来。
北京国瑞兴业地产有限公司招标采购中心副总监孙晓东在对话中谈了自己对联盟的认识, 他说:联盟的主要作用是沟通, 是在房地产开发商和建筑部品供应商之间建立更好的沟通方式, 沟通的主要目的是建立彼此的信任。我们在采购中要做很多的工作, 这些工作量很多都是因为彼此不信任带来的, 采购方对供货商产品的质量不信任、价格不信任, 又担心投标各方联合串标, 供货商也会担心采购方暗箱操作等等。所以联盟的建立是件好事, 通过信息化手段使我们的采购更加透明是采购和供货双方共同的愿望。这不仅需要我们大家积极参与, 同时也需要房地产商会和建筑金属结构协会积极做好组织工作, 做好配套和完善工作。
星联世纪投资管理有限公司总裁宫铁军谈了自己的体会, 他说:去年我们做过交流要做一个采购联盟, 因为在行业中确实需要这样的组织。今天来学到更多的东西, 主要有两点体会, 一个是作为企业内部管理来讲, 从90年代末起, 几乎所有企业基本认识到, 房地产发展未来会有一个蓬勃的发展, 但随着房地产市场竞争越来越激烈, 内部管理, 内部挖潜的需求也越来越强, 可能更需要商会的支持;第二点就是寻源变得更重要, 寻找货源、寻找开发商。寻源这个过程很难, 不单纯是开发商, 其实供货单位也在寻找商誉比较好的企业, 寻缘是相对相互的, 是互动的, 这是个成本比较高的过场, 各企业如果能够信息共享将会节约很多的交易成本。还有一点补充就是信息求证, 就是我们得到的信息如何知道它是对的, 如我们得到的价格是否如供货商所说是最低价格等等, 目前无法知道怎么去求证它, 所以采购需要信息透明, 需要“阳光”, 需要有第三方的支持和证明, 所以联盟的建立很有必要。
北京米兰之窗有限公司董事长马俊清作为供货商的代表在对话中说:这个联盟的建立和平台的搭建不仅有利于我们房地产商的采购, 更有利于供应商提供产品。提供服务。我作为中国建筑金属结构协会的成员, 在这方面也有很多感触。我觉得无论是哪个采购平台, 无论是哪种采购方式, 过程基本是一致的, 就是要进行考察、技术探讨和招投标, 非常劳神。我认为在这里, 诚信是一个非常重要的问题, 考察解决的主要是信任问题。采购需要明确产品的定位, 定位的过程就是产品选择的过程, 选择那类产品、哪一种档次, 在定位明确的情况下选择性价比合适的产品, 一般会有比较好的结果。目前我们的采购还做不到这一点, 往往考察半天, 费了很大的劲, 还是最低价中标。而且采购商来采购考察的时间很长, 供货的时间给的很短, 我们生产企业非常难做, 由于时间过紧, 产品质量、服务都容易出现问题。建立这样的平台最大的好处就是建立信任的机制, 把前期繁琐的考察去掉, 给生产留出更多的时间解决产品问题, 提高产品质量。中国建筑金属结构协会是一个在建筑部品生产方面很权威的机构, 会员覆盖建筑部品的主要生产商, 像门窗, 采暖, 给排水、钢结构等等, 这个协会有这个优势为开发商提供各方面的保障。首先能够保障我们供方渠道来源正规, 由我们协会认可的企业都是比较强的企业, 实力方面, 专业方面应该都是不错的。其次, 中国建筑金属结构协会也应细分会员企业的定位, 来清晰的告诉我们的采购商, 哪家是做什么的, 用定位好的产品去适合开发商的需求, 这样就能保证采购平台提供产品基本上不成问题。这是我们这个采购平台应该能做到的, 也是我们要努力做到的, 如果做不到, 这个事也不会长久。我们认为平台建设的目的是要建立信任, 减少考察, 提高效率, 降低成本。
[关键词]建筑工程；成本控制；质量控制；过程控制
1.引言
对于房地产开发商来说，其主要目标就是如何高效高质地实现项目竣工，因此作为开发商管理人员就必须负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作，对所负责的工程项目，有效地执行其预定的工期、质量、安全、成本等实施计划。在项目管理中通过组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素采取全过程的动态管理。这需要管理人员在工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。现结合笔者实践，探讨作为开发商管理人员如何在项目中实现有效管理。
2.现场质量管理
作为开发商管理人员，必须对施工现场所进行的与质量有关的活动进行观察、监督与检查，核心是检查现场的施工工作是否按已批准的程序进行。在施工现场所采取的质量检查活动是随机的，在无特殊原因，原则上应当每天都要进行。
加强技术管理，认真贯彻规范、标准及各项管理制度，建立岗位责任制，熟悉施工图纸及有关技术要求，做好技术交底工作。实行目标管理，进行目标分解，按单位工程及分部分项工程落实到责任部门和人员。从项目的各部门到班组，层层落实，明确责任，制定措施，从上到下层层开展，使全体职工在生产的过程中用从严求实的工作质量、用精心操作的工序质量，一步一个脚印地去实现质量目标。积极开展质量管理（QC）小组的活动，工人、技术人员、项目领导“三结合”，针对技术质量关键组织攻关，积极做好QC成果的推广应用工作。
2.1材料质量管控。根据工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；
2.2施工过程中的质量控制。加强施工工艺管理，保证工艺过程的先进、合理和相对稳定，以减少和预防质量事故、次品的发生。坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。做好各工序的成品保护工作，下道工序的操作者即为上道工序的成品保护者，后续工序不得以任何借口损坏前一道工序的产品。
混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。及时准确地收集质量保证原始资料，并作好整理归档工作，为整个工程积累原始准确的质量档案，各类资料的整理与施工进度同步。钢筋、水泥等重要物资必须有从各批材料进场检验到使用于建（构）筑物的具体部位的跟踪原始记录。
2.3产品验收管控。开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：1）承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。2）对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系統采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。屋面、沟坑无渗漏且排水畅通。墙面平整、色泽均匀、线条平直、阴阳角方正、垂直。地面平整、无裂纹、无积水、盖板平稳、周边顺直。土建主要项目内在质量控制良好；地基处理质量可靠、沉降观测值准确且在允许范围内。钢筋材质及焊接进行全过程跟踪管理，各验收批焊接检验一次合格率大于96%。对混凝土进行全过程质量控制，各检验批混凝土强度评定合格率达到100%。
3.工期保证管理措施
3.1从管理制度上管理。落实岗位责任制，明确从项目经理到各级管理人员工作的职责，相互协商，防止打乱仗。加强技术交底和技术责任制。全部施工工序由相关技术人员组织技术交底，施工过程中由技术员、质安员、工长认真复核，尤其对测量定位、原材料质量、配合比要严格把关，做好隐蔽验收。加强技术培训工作，全体进场人员均应接受进场教育和必要的培训工作，每个员工都能熟练操作，提高工效。严格奖罚制度，施工中以分部分项控制点实施奖罚，以提高员工积极性。建立领导值班制度，以适应工地快节奏、满荷载、日夜均衡作业的要求。
3.2从施工组织上管理。均衡组织施工，加强各个队伍间的组织协调工作，同时尽可能使多数工序提前，见缝插针的进行，以加快施工进度。加强计划和调度，计划设月计划、旬计划、周、日作业计划，坚持每天生产调度，从人力、资金、物质上充分保证。根据工程特点科学合理的实施分段流水作业，适当组织交叉作业，以争取工期，为后续工序提供工作面。做好机械设备维修保养工作，使之保持完好状态，防止施工时出现故障。做好资金平衡工作，保证工程顺利进行。
3.3从技术措施上管理。编制好施工组织设计，做好技术准备工作；认真学习图纸，做好图纸会审。施工中随时和设计单位取得联系解决图纸问题。科学合理地提出修改图纸建议，提高工效，保证质量。大力推广采用新技术、新材料、新工艺、从技术措施上保证施工工期的提前。
4.施工安全管理
（1）安全检查管理制度。通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。每天检查安全隐患、违章指挥、违章作业的情况一旦发现及时发出整改通知，限期整改。分公司里每月定期进行安全检查，检查安全防护措施，各种违章制度执行情况、安全措施等。
（2）安全管理。安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产文件。班组每天晚上定期召开安全总结会议，对当天生产活动进行总结，针对不安全因素，发动群众，提出整改意见，防患于未然，学习有关的安全生产文件等。
5.结语
实践表明，作为开发商管理人员应当全面调度公司的人、财、物，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，确保实现各项预定目标。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是开发商管理人员的目标。
参考文献
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[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[J].建筑工人,2011，（07）．
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。
根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：
1、土地征用及拆迁补偿费
2、前期工程费
3、建筑安装工程费
4、基础设施费
5、公共配套设施费
6、开发间接费用
一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。
在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍：
（一）应使用的主要会计科目
要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。
1、原材料
一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。
二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。
三、原材料的主要账务处理。
（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（二）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（三）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（四）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。
（五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；
（六）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。
（七）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。
采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。
采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。
四、本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。
2、应付账款
一、本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。
二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。
三、应付帐款的主要帐务处理
（一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（二）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
（四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。
3、预付账款
一、本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。
预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。
二、本科目应设置以下两个明细科目：
1．预付承包单位款；
2．预付供应单位款。
三、预付账款的主要帐务处理
（一）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；
（二）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目；
（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
（四）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。
4、开发成本
一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。
企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。
二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
三、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
四、开发成本的主要帐务处理
（一）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。
（二）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。
企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料——库存设备”科目。
根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付帐款”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
五、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。
六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
（二）“建筑安装工程费”的核算程序
房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：
1、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；
2、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；
3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；
4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；
5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；
6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；
7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。
（三）会计核算举例
房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。
【例】某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算），签订《建设工程施工合同》后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80％再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5％的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金（附加税费略去不计）。现将相关帐务处理说明如下：
1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。
帐务处理为：
借：银行存款
100万元
贷：其他应付款——履约保证金
100万元
2、该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。
帐务处理为：
借：预付账款——施工企业——预付备料款 200万元
——施工企业——预付工程款 300万元
贷：银行存款 500万元
3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元（2年质保期满后退还）后，以银行存款支付93.5万元。
帐务处理为：
借：原材料——库存材料 60万元
原材料——库存设备 50万元
贷：预付账款——预付购货款
15万元
其他应付款——质量保证金
1.5万元
银行存款
93.5万元
4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。
帐务处理为：
借：预付账款——施工企业——预付备料款 110万元
贷：原材料——库存材料 60万元
原材料——库存设备 50万元
5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。
帐务处理分为：
借：开发成本——某项目——建筑安装工程费 600万元
贷：应付账款——施工企业——工程款 600万元
6、次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。
帐务处理为：
（1）抵扣工程预付款和备料款
借：应付账款——施工企业——工程款
180万元
贷：预付账款——预付工程款——施工企业 100万元
预付备料款——施工企业 80万元
（2）代扣营业税金
借：应付帐款——施工企业——工程款
18万元
贷：应交税费——代扣营业税金
18万元
（3）实际支付工程进度款
借：应付帐款——施工企业——工程款
402万元
贷：银行存款 202万元
应付票据
200万元
说明：如果开发商不代扣营业税，则施工单位应开具600万元的发票；如果开发商已经代扣营业税，则由开发商向主管税务机关为施工单位代开600万元的发票。
7、以后每月支付工程款与〔例6〕基本相似，其帐务处理就不再赘述。
8、2005年8月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产值4900万元，甲方已经确认，并进行了帐务处理，即房地产开发企业已计入“开发成本——建筑安装工程费”4900万元，已预付施工单位工程款3920万元，应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料，甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元、代扣营业税金47.4万元外，一次性支付施工单位工程款1257.6万元。
帐务处理为：
借：开发成本——建筑安装工程费
600万元
应付帐款——施工企业－工程款
980万元
贷：其他应付款——质量保证金
275万元
应交税费——代扣营业税金
47.4万元
银行存款
1257.6万元 说明：本例中，施工单位开具的发票金额应该是1580万元。
房屋开发成本的核算
一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类: 一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。
为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：
1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。
二、房屋开发成本的核算
（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
（二）前期工程费 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
（三）基础设施费 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
（四）建筑安装工程费 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合计 1134 000元 则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 设例中： 101 商品房
1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102 商品房
1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
（五）配套设施费 房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。
1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。
2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋 开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。
（六）开发间接费 企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。
三、房屋开发成本核算举例 如某房地产开发企业在某内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：
152 182
商品房
商品房 出租房
周转房
支付征地拆迁费 180000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 应付承包设计单位前期 工程费 30 000 30 000 30 000 30000 应付承包施工企业基础 设施工程款 90 000 75 000 70000 70000 应付承包施工企业建筑 安装工程款
600 000 480000 450000 450000 分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 180 000 贷：银行存款 180 000 结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 150 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000 将应付设计单位前期工程款入账时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 120 000 贷：应付账款——应付工程款 120 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 305 000 贷：应付账款——应付工程款 305 000 将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 1980 000 贷：应付账款——应付工程款 1980 000 分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 265 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 280 000 贷：预提费用——预提配套设施费 280 000 分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——房屋开发成本 272 000 贷：开发间接费用 272 000 同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。
四、已完房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账： 借：开发产品 3 562 000 贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款 或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品
支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款
或应付账款——应付工程款 自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款
或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资
分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》
一、营业税条例修订的主要内容
（一）调整了纳税地点的表述方式。
（二）删除转贷业务差额征税规定。
（三）删除税率表中征税范围一栏。
（四）将纳税申报期限延长至15日。
二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定
（一）“视同销售”新规定：
1、旧《细则》第四条规定：
（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
2、新《细则》第五条规定：
纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化。
（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。
（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情况”。
（二）“混合销售”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。
2、新《细则》规定：
第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为
（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化
（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。
（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。
4、案例分析：
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。
应纳增值税 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元
应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元
【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。
分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。
营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元
5、【相关链接：“自产货物”的概念】
货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。
判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：
（1）是否符合货物的特点：
自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。
（2）加工过程是否属于“生产过程”：
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。
（三）“兼营业务”新规定：
1、旧《细则》规定：
第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。
2、新《细则》规定：
第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
3、新旧对比：
旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。
4、案例分析：
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。
分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元
应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元
5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。（2）两者的区别在于：
①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。
②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。
（四）“承包承租”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。
2、新《细则》规定：
第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
3、新旧对比：（1）增加了挂靠的业务；
（2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定，以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。
（五）“建筑工程总包分包”新规定：
1、旧《细则》规定：
第五条：
（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
2、新《细则》规定：
第五条
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
3、新旧对比：
（1）删除了关于“转包”业务的相关规定。
4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】
（1）分包、非法分包、转包的概念：
①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。
②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：
（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；
（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；
（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；
（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。
③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。
（2）分包与转包的区别：
①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。
②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。
（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源
根据《建设工程质量管理条例》第二十五条、《工程总承包企业资质管理暂行规定》第十六条规定、《建筑法》第二十八条规定、《合同法》第二百七十二条，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。
（六）“价外费用”新规定：
1、旧《细则》规定： 第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
2、新《细则》规定：
第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。
3、新旧对比：
（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项等项目。
（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。
（七）“销售退款”、“销售折扣”新规定：
1、旧《细则》规定：
旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。财税[2003]16号第三条规定：
（1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。
（2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
2、新《细则》规定：
第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3、新旧对比：
（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范性文件提高到规章的高度。
（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。
4、【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】
长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。
（1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念
①在“企业会计准则第14号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定：
现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。
商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。
销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。
②关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。
（2）营业税与企业所得税政策比较
①营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除
②企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。
③现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。
实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。
（八）“建筑业营业额”新规定：
1、旧《细则》规定：
第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
2、新《细则》规定：
第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
3、新旧对比：
（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。
（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。
4、相关说明：
（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。
5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】（1）设备的概念;设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。设备分为标准设备和非标准设备。
标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。
非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。
设备包括以下各项：
各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等； 各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等；
附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分；
无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。（2）材料的概念：
材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。
材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。
（九）“费用扣除”、“合法票据”新规定：
1、旧《条例》、《细则》规定：
旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
2、新《条例》、《细则》规定：
条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
3、新旧对比：（1）支付给境内的：
原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。（2）支付给境外的：
原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；
（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。
（十）“扣缴义务人”新规定：
1、旧《条例》《细则》规定：
《条例》第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（3）财政部规定的其他扣缴义务人。《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：
（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。
（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。
（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。
2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人：
（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
3、新旧对比：
（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。
（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营业税的的规定（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。
（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。
4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】（1）常见征管现象：
地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。（2）征管依据：
①旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
②财税〔2006〕177号（已经于2009 年5月28日被财税[2009]61号文件宣布自2009年1月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。（3）执法过程中存在的问题： ①政策适用过程错误。
首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。财税【2006】177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。
②处理结果错误。
第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。建筑企业不可能出这笔钱。第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。
③造成征管错误的根源：
第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。
第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。
说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。
（4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改：
新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑：
第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。
第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。
依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。
至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。
至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人
只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。“甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。
（十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定：
1、旧《细则》规定：
第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。《细则》第二十四条
条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
3、新旧对比：
（1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款；（2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”；（3）明确了 “收讫营业收入款项”、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念；
（4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；
（5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定；
（6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。
以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。
第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定）
1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？ 财基字【1998】7号：
物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。
（1）主营业务收入：
包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。
①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
（2）其他业务收入：
是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。
2、物业管理收入如何缴纳营业税？
（1）财税[2003]16号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。
（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。
3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？
根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。
4、代收收入如何缴纳营业税？
（1）国税发[1998]217号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。（2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。
5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？
（1）国税函【2005】1128号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。
（2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。
6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？
以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。
7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？（1）《营业税暂行条例》
第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
（2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。
问：请用一句话来为“样板房”下定义。
：样板房是地产发展商为吸引目标客户而精心打造出来的理想居家空间。
样板房设计重点会放在营造引人入胜的视觉效果、注重表现楼盘的特质以及展现目标客户理想中的生活品位这三大方面。当美观和实用出现冲突时，样板房一定会选择美观而放弃一定的实用度，例如为了让空间看起来更大，样板房可能会减少储物空间。
问：在你看来，一个成功的样板房设计有哪些标准?
：成功的样板房首先要吸引目标客户群，使他们产生共鸣，从而令楼盘增值。在设计上，原创精神是很重要的．设计师把新的理念、理想的人居环境带给大家，这样才能促进人们生活的不断提高。
问：请用一句话来为“样板房”下定义。
邱德光：样板房是集中了当下世界流行设计趋势、本土生活文化。目标客户生活状态而产生的风格的完整呈现。
问：你认为样板房设计与居家设计的区别在哪里?
：如我前面所说，样板房是将当地的生活文化与目标客户的品位、喜好相结合，再融进设计师对潮流和美学的理解来实现的，它面对的是一个群体。居家设计则是为一个特定的对象而服务，消费者是一个追梦者，他可能有一个梦或是好几个互相冲突的梦，而设计师就是将这些不同的梦协调组合并去实现，甚至超越他原有的梦想，形成一种新的生活方式。问：你认为对一般人来说，可以从样板房中学到点什么?
：样板房展现的是一种生活态度，以及空间与装饰的完美契合。一般人从中可以学到的就是要理解一种空间秩序。有些人也许会学局部的装饰或色彩的搭配，但这如果运用在你自己的家里，就未必好看。真正好的空间，在整体和细节上都有一种协调的美感。你不仅要知道，这个空间因什么因素而变得好看？更要知道，这个空间少了什么因素就会不好看？问：在你看来，一个成功的样板房设计有哪些标准?
：平面布局的合理性和人性化的考虑，三度空间感的把握和立体艺术效果的呈现，生活氛围的营造和内涵的深化。
1、房地产营销中推广样板房的目的随着房地产业及装饰产业的进步与发展，消费者有了更高的使用要求及更成熟的消费理念。自从万科地产成功地策划制作了中国本土的第一套样板房以来，房地产开发商为了提高市场竞争力，都着重进行样板房的推广。
房地产楼盘做样板房，一是要达到展示公司的形象和品味的目的，但更多的是要打动目标人群，像商场的橱窗商品，但其功能又不仅仅局限于此，应该是一个楼盘整体设计风格的完整传达。成功的样板房设计可以倡导新的生活方式，突出楼盘的设计优势，弥补回避户型结构或方位的不足，使消费者能直观可视地了解楼盘，从而调动起心底的梦想，刺激购买欲。可见，在诸多的房地产营销手段中，样板房设计已经成为其中最重要的经营要素和营销手段，甚至是标志、品牌。
2、房地产营销中样板房的特点
样板房作为房地产开发的特殊产物，它的设计既注重空间布局、材质应用等设计学上的考虑，同时也明确表达出样板房作为地产产品的商业价值特征和丰富的产品信息，进行商业考虑。样板房本身的商业价值决定其作为商品应有的特点：针对性、展示性、特色性、创造性、前卫性。
2.1 针对性
样板房针对某一特定的目标人群，针对这一群体的共性生活方式需求，通过设计语言诱导潜在消费者。在设计风格上体现出这种针对性的差异，力争让不同年龄不同层次的消费者都能在不同的设计里找到心动的感觉，使得消费者能够便捷准确地从众多的样板房中收集不同的价值信息并进行分析比对，为自己的购买行为提供依据。
2.2 展示性
样板房设计不仅仅是在较短时间内传达出售楼的相关信息，更强调它的感观效果。为了推动销售，设计中大量运用丰富绚丽的造型手段、语出惊人的创意观念和高深晦涩的思维理念，通过光、影、色、摆设创造出吸引人的氛围，激发消费者的购买欲望。
2.3 特色性
样板房设计围绕鲜明的主题，努力表现出个性化，展示唯我的独特魅力，让人耳目一新，甚至引起轰动效应。
2.4 创造性
样板房设计最大的特点是对户型结构进行美化和再创造，通过扬长避短，强化通透的空间、完美的布局、良好的采光、较好的层高、开阔的视野等优点，掩饰户型结构缺憾。于是便有了所谓 “使用面积大于建筑面积”的宣传效应，让消费者觉得物超所值。
2.5 前卫性
样板房设计往往站在设计的前沿，引导潮流，引导消费。可以说，一切新的设计元素、新的设计理念、新的材料、新的工艺、新的陈设都在样板房设计中有所体现。“地中海风情”、“东方情怀”、“欧陆风”、“简约风”、“复古风”等各种流行风格；环保材料、节能材料；各色陈设搭配，都是消费者的风向标。
3、房地产营销中样板房设计的现状和趋势
样板房为消费者提供最为直观的成品效果。样板房设计的成功与否对于消费者的决定影响巨大。很多消费者都是在比对样板房的环境与自身家庭环境后，确定其产品的适用性。
3.1 样板房设计的现状
目前，样板房的设计大多在空间划分、装修材料和家具样式上下功夫。风格上简约主义设计和模式酒店式设计十分盛行。样板房设计平庸雷同，毫无生气可言，导致消费者产生对样板房的距离感，很难对于户型使用提出有益建议和以后在该住宅中生活场景的想象提示。一边是很多地产开发商在样板房户型上往往选取大户型，以期达到更宽敞的室内景观效果，另一边是通过缩小样板房中家具尺寸以换取较大空间效果的做法。这样的做法导致样板房效果可信度的降低。
3.2 样板房设计的趋势
3.2.1 人性化
样板房不光考虑它的美观，还注重它的实用，这是一个新趋势。不同层面消费者的经济状况具有很大的差异，在主要消费群体能够承受的范围内进行样板房的设计建造，充分体现不同类型户型及其针对的消费群体的特点。
3.2.2 多样化
现在的社会是一个多元化的社会，样板房设计在统一的风格下从不同角度、不同设计思路切入，使用各种不同的设计元素在一个规划合理的空间中去尽情地发挥，让每一个消费者都能受到空间氛围的感染，产生良好的共鸣，从而了解到更多不同的生活内容和更高的生活质量，并从中选择适合自己的装修设计方案和设计风格。
3.2.3自然化
“天人合一”的传统哲学思想和“自然主义”的设计思维，以及对环保的、绿色的诉求，成为样板房设计的新趋势。样板房从设计的布局到空间的塑造，从材质的对比到色彩的搭配
运用一些比较自然的符号，使其更具生命力，以满足消费者追求贴近自然的方式，促成其购买行为。
3.2.4智能化
随着科技的进步，智能化已成为人们对居住环境的更新的要求。样板房把现代信息技术融入设计中，通过信息技术，给家庭提供发展空间，让每个家庭自己的系统和所处的大环境融为一体，从而获得多方面、多角度的信息获取。
随着社会经济的快速发展, 我国房地产开发的规模也不断扩大, 并且取得了一定的成就。与此同时, 房地产又属于稀缺资源, 在改善人居环境的基础上, 反过来又促进了社会、经济的发展。当前, 该行业已经成为国家支柱型产业, 具有不可估量的作用。然而, 由于市场的不稳定性, 给房地产企业的发展也带来了严峻的考验。当务之急, 必须要降低项目的成本。与此同时, 在项目成本中, 建筑安装工程成本 (以下简称“建安成本”) 的比例最大。基于此, 企业必须引起重视, 采用有效对策来降低建安成本。
1 房地产企业建安成本概述
建筑项目在施工的过程中, 通常由于生产的耗费会产生各种费用, 该费用就是建安成本。在行业中, 全称为建筑安装工程成本。建安成本包括多个部分, 比如:直接费用、间接费用、税金、利润等。其中, 占比例最大的为直接费用。通常情况下, 直接费用主要有:原材料的费用、工人的工资、设备修理与维护的费用、燃料费、配件的费用等[1]。可以看出, 在很大程度上, 建安费用的高低, 对商品房价格的波动造成了很大影响。基于此, 房地产企业在项目开发的过程中, 对建安成本的重视度非常高。当前, 在市场经济环境下, 房地产企业要想取得长久的发展, 必须采取合理的办法与措施, 在保证工程质量的前提下, 尽可能将建安成本降到最低[2]。
2 加强房地产开发企业建安成本控制的重要性
2.1 提高房地产企业的市场竞争力
近年来, 房产市场竞争力愈演愈烈。在新的发展形势下, 也加大了地价对房地产开发成本的影响。然而, 在同等条件下, 并不是每个开发商可以决定的, 最终拥有决定权的还是出价最高的开发商。但是, 建安成本具有变动性质, 作为总成本的重要部分, 存在于整个工程的始末。如果该成本出现较大的波动, 显然能够对整个工程的成本控制带来巨大的影响。鉴于此, 在项目开发中, 房地产企业必须加大对建安成本的控制力度, 以此来减少不必要的投入。这样做, 能够保证市场的稳定性, 使更多的购房者被吸引过来, 扩大销售的空间, 为企业赢得更多的利润。同时, 也减少了市场突变对企业的不利影响, 增强了房地产抵御风险的能力, 提高了综合竞争力[3]。
2.2 促使房地产行业朝着理性的方向发展
近年来, 我国房地产行业的发展可谓突飞猛进。在这种情况下, 受到市场经济环境的影响, 导致房产泡沫四起。特别是在一线城市中, 不仅给居民购买带来了困难, 而且不利于社会的稳定, 比如北京、上海、广州等城市。基于此, 房地产企业如果加大建安成本控制, 就可以减少资金的投入, 进而使房价处于一个合理的范围内, 保持平稳发展的状态。这样, 有助于消除房产泡沫, 引导房地产行业朝着理性的方向发展。
3 房地产开发企业建安成本控制要点分析
3.1 规划设计阶段
规划设计是项目的起始阶段, 关系到整个项目的成功与否, 其重要性不言而喻。如果该阶段出现问题, 在后期会产生很大影响, 无法补救。基于此, 在规划设计阶段中, 必须提高重视度, 加大建安成本控制的力度。下面从投资决策与设计方面进行分析、论述。第一, 在投资决策阶段, 要做好这几项工作。首先, 初步研究开发项目的可行性, 制定详细的可行性分析报告。同时, 基于项目要求, 对市场环境、选址、技术、人员配置、建筑物环保与节能、投资方案、营销方案进行考虑。除此之外, 按照国家房产开发项目方面的要求与规定, 对项目的风险、债务偿还能力、盈利状况进行评估。在此基础上, 制定出可行性的研究报告, 作为决策的参考。第二, 在设计阶段, 要做好这几项工作。首先, 基于项目本身, 坚持经济与技术并重的原则, 满足建筑物的环保与节能功能。然后, 进行限额设计。同时, 根据行业中的相关要求, 充分考虑施工中会遇到的各种问题, 比如障碍物、安全防护、地下管线等。在分析的基础上, 保证投资分配的合理性、科学性。这样, 可以在保证工程质量的同时, 发挥建筑物本身的功能。如果发现投资出现超额现象, 要及时向上级汇报情况, 采取有效的办法解决。其次, 设计人员在设计施工图纸时, 必须统一质量标准与造价标准, 严格审核图纸。正确推算钢筋与混凝土成本, 如果超出预算, 就需要对方案进行调整, 达到减少成本的目的[4]。
3.2 施工阶段
在项目施工阶段, 需要做好这几个工作。第一, 按照规定, 严格招标。开展项目招标活动时, 要落实公开、公平、公正的原则。对投标单位的资质、技术、管理、信誉等情况, 进行严格审查。如果发现招投标双方存在谋取私利、相互扯皮的现象, 激励取消投标单位的资格。同时, 对参与到不法行为中的招标人员给予严厉处分。合理低价中标后, 双方签订合同, 明确具体的责任。在此基础上, 保证工程的顺利开展。第二, 加强合同管理。首先, 在合同谈判阶段, 约定好双方的权力、义务、责任, 保证合同的合法性。其次, 做好合同保管、会议记录方面的工作。再次, 做好索赔工作。如果承包商违反了合同中的规定, 建设方需要根据合同中约定的事项, 及时提出索赔。第三, 合理设置施工流程。根据工程的实际情况, 减少水、电、热产生的额外费用, 加大成本控制力度。同时, 提前做好辅道施工工作, 缩短工期。第三, 严格控制材料的价格与质量。在房地产工程建设中, 需要消耗大量的材料。然而, 受到市场价格波动的影响, 很容易增加成本。所以, 要求密切关注市场材料的价格, 加大材料质量、成本的控制, 减少建安成本[5]。最后, 加强施工间的审计工作。在项目施工中, 企业应该安排综合素质高、专业能力强的人员参与现场监督, 了解施工的具体情况, 防止施工人员为了谋取私利, 随意增加成本。同时, 合理、科学地计算所需钢筋的用量, 加大成本造价控制。除此之外, 管理人员要及时把图纸、技术、报价、签证方面的资料交给审计人员, 为以后竣工审计做好准备。
3.3 竣工阶段
在项目竣工阶段中, 需要做好这两项工作来控制建安成本。一方面, 严格进行工程结算, 确保施工图纸与实际施工情况相符。针对项目的变更, 需要相关人员签字, 并妥善处理好增减的账目。对材料的调价与竣工调价, 要作为重点来审查。另一方面, 做好结算审查工作。在审查的过程中, 必须严格遵守相关制度与规定, 防止出现漏账、重项的现象。在此基础上, 确保结算的质量。
4 结语
房地产行业与人们的生活、工作息息相关, 同时也关系到社会、经济的发展, 作用非常重要。当前, 受到市场经济因素的影响, 导致房产泡沫不断, 购房困难。基于此, 有必要加大建安成本的控制, 减少房产投资, 以此来促进房价回归理性。本文结合实际的工作经验, 在分析控制建安成本重要性的基础上, 从项目的规划设计阶段、施工阶段、竣工阶段出发, 分别提出了控制建安成本的办法, 希望可以作为参考。
摘要：以房地产开发企业建筑安装工程成本控制的研究为题展开论述, 对房地产企业建筑安装工程成本进行了简单的介绍, 阐述了在房地产开发中加强企业建筑安装工程成本控制的重要性, 以期促进房地产事业的快速、稳定、可持续发展。
关键词：房地产,开发,企业,建安成本,控制,研究
参考文献
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[4]宋曙光.加强房地产企业建安成本的核算和管理[J].财会学习, 2016 (1) :121-122.
摘要：本文主要介绍了房地产工程项目管理的内涵和作用，通过对目前房地产工程项目管理现状的分析，提出了相关管理优化途经。
关键词：房地产工程项目管理；管理现状；优化途经
房地产工程项目管理是房地产项目建设是的重要组成部分，重视房地产工程项目的管理将实现房地产工程长久有序的发展。
一、房地产工程项目管理
（一）房地产工程项目管理的内涵
房地产工程项目管理是为高效率的实现工程项目的目标，而开展的一系列计划、组织、协调、监督和控制活动。一般包括开发管理、规划管理和施工管理三个阶段。
（二）房地产工程项目管理的作用
房地产工程项目管理的作用集中体现在计划、组织、协调和控制几个阶段。
首先，计划管理。计划管理即是对项目的开发建设制定计划，使工程项目有序的开展。通过一个动态的计划管理，可以有效地将工程的整个过程纳入轨迹，使目标有效地实现。
其次，组织管理。组织管理是通过责权的划分、合同的签订与执行的管理，依据相关法律法规，实现的组织保障体系，能够进一步确保目标的实现。
再次，协调管理。协调管理对各个内外环境，各个组织结构部门进行协调与沟通，有效地促进了公共环境的和谐，促进了人际关系，确保工程项目能够顺利的进行。
最后，控制管理。控制管理即是对工程项目的质量、工期和成本进行控制，以实现最大的综合效益为目的。控制管理的手段主要包括计划、决策、反馈和调整，通过这些手段，对项目进行分析，执行与检验各种指标、定额与阶段性目标，从而对成本、工期和工程质量等进行有效的控制。
二、房地产工程项目管理常见管理模式及管理现状
（一）常见管理模式
目前房地产工程项目管理模式主要有三种，包括常规单一项目管理模式、常规多项目操作和大项目部制。
房地产工程项目的常规单一管理模式属于职能型组织结构，相应成立的相关控制部门为：财务室、项目拓展部、工程部和销售部，四个部门统一由总经理负责。其中工程部的职能明显，责权较大。这种模式板式效率较高，人员精练，但随意性较大，对人员的素质要求较高，工程质量与成本之间难以控制，容易形成管理漏洞。
常规多项目操作主要有工程部下辖项目组和项目公司制两种形式，均属于职能型组织结构。项目组模式实现了对工程部总之能的拆分，与单一项目管理模式相比职能减少，仅负责规划部门规定内的事务。该管理模式针对性、专业性较强，但管理面较窄，存在部门间的相互牵制。项目公司则直接由总经理领导，在财务上可进行独立核算。项目组公司具有较好的灵活性和较高的效率，但决策受到多头领导的制约。
大项目部制是项目组和项目公司之间的一种模式，该管理模式的工程部负责提供技术支持，进行方案的优化等；项目部拥有资料、现场技术岗、事务协调岗、建筑设计岗、材料岗和预算岗；还存在设计部、预算部和招标小组等。该管理模式专业化强、灵活规范，责权明晰，效率高，但存在多头领导。
（二）管理现状
目前房地产工程项目管理现状存在一定的问题。
首先，风险管理薄弱。风险管理主要包括政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险7个方面。政治风险即是政治环境的变化，将影响投资走向，导致房地产投资风险。环保风险即是房地产开发过程中如噪音和粉尘等污染，对环境造成的负面影响，所面临的风险。金融风险一般是因为跨国或者金融风暴或者国家货币政策所带料的风险。市场风险是由于建筑市场的供求关系和设备资源的短缺所带来的风险。良好的信用是企业的象征，信用风险涉及到开发商、承包商和营销。企业经营都必须避免财务风险，若企业面临财务风险，很有可能导致企业破产。经营风险一般是因为企业的管理不当带来的。如果企业没有较强的风险意识，将对各个管理环节造成负面影响，或造成损失。
其次，成本管理问题。从房地产工程的决策、设计到施工和竣工都会涉及到工程造价和管理费用。因此，优化项目成本管理，有十分重要的意义。通过减少错误决策、根据实际建设问题合理造价，控制施工造价的合理性等实现成本的控制。
此外，在房地产开发企业内部还存在组织结构问题、项目管理体系不健全、以及企业人员素质不高的问题。
三、房地产工程项目管理优化途经
（一）提高风险意识，加强项目风险管理
房地产工程项目管理需要加强风险意识、危机意识，以便应对房地产工程中的复杂情况。风险可能存在于工程各个阶段，若管理人员缺乏风险和危机意识，缺乏风险管理，将很有可能造成严重的损失。加强风险管理一般采用相应的技术管理办法来进行，以便尽量降低风险，避免造成投资方的损失。风险管理的手段一般有风险回避和风险转移。通过风险回避及时发现风险是否超过了投资方底线，或将采取放弃投资等，对风险进行回避。风险转移则是对风险采取一定的防范，将风险转化成以其他形式或使风险消失。风险转移运用较广泛，通常有签订合同和购买保险两种手段。
（二）优化组织结构，健全工程项目管理体系
实现对组织结构的优化将有利于建筑房地产工程项目的决策、组织落实、进行相关协调并对工程的各个环节进行控制。在工程的进行中，若监理单位发挥的作用不到位，造成与投标时承诺不符，将给工程项目的管理造成影响。因此，需要约束监理单位，使其发挥应有的效用，增加合同中可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式。
（三）加强造价控制和成本管理
实现投资省、进度快、质量好的三重效果，主要从决策出发，控制设计造价，在施工中全面进行对决策与设计中的造价管理来实现的。成本管理的阶段主要包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段和竣工经营阶段。对设计阶段的工程造价控制，可以通过合同条款实现对设计人员的规范作用，增强设计人员的经济意识，避免设计的变更。还可建立激励机制，通过设计单位承担相应的经济责任，来实现对设计的优质优价，对设计质量形成一定的要求。投资决策阶段，同时对成本进行定量和定性分析，从项目的大体成本以及效益成本进行分析，以便控制造价成本。工程项目建设阶段控制造价必须严格控制工程变更，并按程序办事。加强施工现场的管理，即需要委派工程监理，对施工现场，诸如材料、方案和施工进度进行监督和控制。
（四）提高企业人员素质，加强项目质量管理
房地产开发企业需要通过加強项目质量管理来保证工程项目管理质量，诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容，需要对多个学科，对项内容进行学习，如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力，促进企业发展，使项目的管理更加成功。
（五）做好运营后的管理
房屋使用后做到有效的管理，对经验教训进行积累，将促进以后项目管理的完善，既充分满足消费者的利益，又使企业获得更多的利益保证。一般是对房地产工程项目进行全面的评估，主要包括承包单位的施工、管理、工程质量以及施工中发生的问题和解决途径进行评估分析。并尽量发挥物业公司的职能，做好日常的运行、维护等工作。
结束语
加强建筑房地产工程项目管理涉及到许多方面，从设计到施工，包含了许多环节，过程也相对复杂。为了改善目前房地产工程项目管理的现状可通过上述几个方面的改善来实现，从而提高房地产企业的信誉度和知名度，提高企业的竞争力，并促进房地产行业的发展。
参考文献：
[1]苏泉.建筑房地产工程项目管理理性分析[J].科技创新导报，2010，（12）
[2]郭永刚.关于房地产工程项目管理的探究[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（3）
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