房地产估价师理论与方法试题

房地产估价师理论与方法试题（精选8篇）

房地产估价师理论与方法试题 篇1

1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值

A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定

2.一种资产只有同时具有( B )的特性，才真正需要专业估价

A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样

5.从房地产估价来看，( D )

A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源

C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”

D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间

6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是( A )

A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性

C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性

7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的( B )

A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段

8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是( D )

A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况

C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况

10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面

地价为 元/㎡，则土地单价为( C )元/㎡

A.1000 B.2000 C.2500 D.5000

11.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该3宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(D )

A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两土地均可

12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为( C )

A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断

14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是( A )

A.人口家庭构成 B.人口年龄构成 C.人口素质构成 D.人口职业构成

15.下列不属于房地产 区位因素的是( B )

A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层

16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( A )

A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平

17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( A )

A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素

18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是( D )

A.合法原则 B.估价时点原则 C.谨慎原则 D.独立、客观、公正原则

19.某估价事务所在6月20日至7月20日评估了一宗房地产于205月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现请你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( A )

A.年5月30日 B.现在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日

21.下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( D )

A.查阅政府有关部门的房地产交易资料 B.同行之间互相提供

C.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料

D.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为

22.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在( D )的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值

A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立

23.下列关于取可比实例的.说法中，有误的一项是( D )

A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区

B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例

C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格

D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好

24.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( A )范围内

A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍

26.建立价格可比基础中，统一付款方式是指( D )

A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积

C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清

27.下列叙述正确的是( C )

A.房地产市场不是地区性市场 B.房地产价格不易受个别行为影响

C.房地产之间不能完全替代 D.房地产独一无二性使房地产具有独占性

28.以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的( D )

A.房地产的权益和区位 B.房地产权益

C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位

二、多项选择题 (每题2分，共30分)

1.房地产估价是指房地产估价师(ABCD )，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

A.根据估价目的 B.遵循估价原则 C.运用估价方法 D.按照估价程序

2. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括( ACD )

A.应保持估价的独立性，回避自己、近亲属或其他有厉害关系人的估价业务

B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得

将托人的资料公开或泄露给他人

C.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，

也不得恶意降低收费进行不正当竞争

D.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

4.以下那些因素会造成住宅类房地产价格水平下降(ABD )

A.靠近城市主干道 B.靠近酒厂 C.靠近高等学校 D.靠近铁路线

5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( ACD )

A.不同的房地产价格影响因素引起房地产价格变动的方向和程度不尽相同

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上

涨;相反，则导致房地产价格下降

6.在房地产交易环节中需要卖方缴纳的税费有( CD )

A.契税 B.印花税 C.所得税 D.土地增值税

7.以下是房地产估价原则的有( BCD )

A.公平、公正、公开原则 B.独立、客观、公正原则

C.最高最佳使用原则 D.估价时点原则

9.以下难以使用市场法估价的房地产有(ACD )

A.学校 B.写字楼 C.古建筑 D.纪念馆

10.影响房地产价格的国际因素主要有( ABCD )

A.世界经济状况 B.国际竞争状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况

14. 非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如( ABC )等

A.未开发的土地 B.行政办公楼 C.教堂 D.汽车加油站

15.房地产是( ACD )三者的结合

房地产估价师理论与方法试题 篇2

一、实证调查分析

笔者通过对2006、2007年度公共事业管理专业房地产估价课程的授课, 发现单纯理论讲授课程效果不佳, 学生对房地产估价课程认识浮于表面, 内容的理解、估价的操作均处于一知半解状态。如何建立学生对房地产估价微观层面的全面认识, 成为本课程教学亟待解决的问题。

为全面了解此项工作的实效性, 笔者本着能得到客观的、学生坦诚评价的基础上, 选择在该门课程授课完最终考核成绩公布后的背景下, 从新疆农业大学公共事业管理专业061班和072班, 以及科技学院公共事业管理专业072班学生对2009-2010学年下年度的房地产估价课程做“房地产估价理论与实务学习状况”的问卷调查, 发放问卷121份, 收回有效问卷112份, 有效问卷占到92.56%, 统计结果详见表1。

从调查结果反映出, 绝大部分学生认识到该门课程的重要性, 认为重要的占到83.15%, 且学习目标普遍明确 (由于考取房地产估价师受到工作年限的限制, 主要以获得学分为主要目标, 并为以后考证做准备) , 同时认为考核形式呈现多样性。但在理论与实践结合度、案例教学丰富度、模拟实践条件、行业实习指导程度方面都认为有不尽人意之处, 所以该门课程教学中有诸多亟待解决的问题。

二、房地产估价课程教学中存在的缺陷

新疆农业大学人文学院房地产估价理论与实务课程受多种因素制约, 在以往教学中呈现出偏理论而轻实践, 在课程实践教学模式中存在以下不足。

1. 理论与实践教学存在较大现实距离。

房地产估价课程本是一门实践性很强的课程, 理论内容抽象不太容易理解, 而实践教学受教学资源等制约, 校内外课程实践不足, 因此其授课过程多采用理论授课—课程实习的短渠道教学模式, 出现学生理论知识含混不清, 行业实践理解不深的现象。知识学习过程应是一个了解、理解、实践内化、提升理解、巩固的循环积累过程, 而缺乏实践积累的短平快模式无疑会给教学效果带来负面影响。

2. 教学内容在设置上有一定偏颇。

授课中偏重于对城市房地产价格的评估, 忽视对农村房地产尤其是农用地的价格评估, 而我国农用地的商品价值属性正日益显现, 农用地的价格评估工作将全面展开, 因而加强其理论教学十分重要和迫切。同时估价方法的讲授并不全面、完整, 现实经济活动中已产生许多较为实用的估价方法, 它们各有其独特的适用对象和范围, 但目前的教学内容大都只限于市场法、成本法、收益法、假设开发法等几种一般性较常用的估价方法, 对于其他运用较少的估价方法则很少加以讲解。

3. 案例教学内容不完善。

本课程主讲教师为弥补实践教学的不足, 采用广泛搜集估价案例添加到授课过程中。往往针对某一章节内容进行相关管理案例的剖析讲解, 以增加理论内容的实践性。由于整体实践目标的缺失所收集的案例内容显得不够完整和系统, 对专业课程目标的能力培养仍显不足。案例分析的教学方法由于学生学习主体的参与性不足其效果也不甚理想。

4. 教学手段落后, 实践条件缺乏。

传统的房地产估价课程教学受到经费、场所、人员等客观因素的制约, 只能停留于课堂学习、课外作业、课后考试的教学运行模式, 学生的房地产估价业务操作能力相对低下, 走向社会后不能较快地独立开展正常的房地产估价业务。平时虽然在授课过程中穿插涉及一些估价案例, 但目前本校既无模拟评估实验室, 也没有进行价格评估所需的大量专业资料, 实践条件缺乏, 学生很难进行具体实践操作, 学生在学习过程中感觉抽象, 且大多存有想象空间。这样使学生不能很好地根据实地情况, 选择估价方法进行实地查勘、测评、考查房主的实际情况, 进行想象式的演练, 缺乏实战性, 对学生今后在实际工作岗位中仍然很茫然, 无从下手实际业务。

5. 行业实习指导力度不足。

目前本课程理论授课结课后进入专业实习阶段, 所涉及的社会企业岗位主要有房地产估价师、房地产市场调查业务员, 由于各自职能分工差异较大, 专业教师数量不足, 对学生行业实习实践的指导基本处于微乎其微状态, 实践课程学习的整体效果较差。

三、实行科学的课程教学方法, 提高教学整体效果

针对以上存在问题, 提出相应策略:

1. 提高教师自身素质, 加强双师型教师队伍建设, 缩短理论与实践教学的距离。

教师应积极开展科研、生产工作, 促进课程教学改革。教师应该在努力搞好教学的同时, 不断改善自身的知识结构和能力结构, 承担纵向或横向科研课题, 从事实际评估项目, 不断积累实践经验, 撰写专业论文或著作。激励教师增强科研和生产能力, 使教师正真具备“双师型”教师素质, 以促进教学质量的进一步提高。

教师必须树立科学的世界观、积极的人生观、正确的价值观和无私的奉献精神, 积极推进课程改革, 提高学生学习兴趣, 培养学生获取知识的能力, 以及分析问题、解决问题的创造性思维。授课教师应把自身尽快转化成专业执业人士, 加强与社会各界的联系, 积极参加各种专业性学术活动, 通过多种途径广泛获取信息, 提高专业技能, 拓宽教学的深度和广度。

2. 课程教学内容改革的具体目标。

根据实际发展要求, 及时选用内容较为系统、全面的教材。不受教材内容设置的局限, 开放性地引导学生学习掌握有关房地产估价的各种理论和方法。教学内容应适当增加农村房地产尤其是农用地这一估价对象的内容, 以适应实践发展对课程改革的迫切要求。及时获得和发现房地产估价学科领域的新知识、新问题, 并将其中有益的部分不断充实到课程教学内容体系中。让学生及时而充分地了解并掌握这一学科领域的前沿问题和最新动态, 进一步激发他们的求知欲和创造欲, 进而提高其解决实际问题的主动积极性。

3. 全过程案例式教学法, 改进课程教学方法。

所谓全过程案例教学, 是将房地产估价案例教学的思想、观点、方法、手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节, 使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。实施全过程案例教学, 一方面在课堂学习、课外作业、课内讨论、考试考核等各个教学环节中改变过去固有的教学方法, 以估价案例分析来加深学生对课程内容的认识和理解, 并多角度、多层次鼓励和引导学生形成一种学习的内在动力机制, 拓宽对实际估价业务的分析思路, 增强其随机应变、判断解决问题的综合能力。另一方面全过程案例教学也有助于提高专业教师的教学水平, 迫使教师积极参与各类房地产估价实务活动, 加强平时的案例资料收集和积累, 认真选择或编写教材内容, 注重实施有效的课程教学方法。

4. 建立房地产估价模拟实验室, 提高课程教学的整体效果。

建立房地产估价模拟实验室是将微观的估价活动搬进实验室进行实境模拟, 将估价案例教学实证化、动态化。它弥补了传统的房地产估价课程教学方式的缺陷与不足, 有利于帮助学生熟练掌握房地产估价的业务流程和操作实务, 提高其独立思考分析和解决实际问题的能力, 提高房地产估价课程教学的整体效果。

由于建立房地产估价模拟实验室需要一定的现实条件, 因此校方及授课教师也应遵循因地制宜的原则考虑如何改善教学手段及环境。花费足够的时间和经费去收集与房地产价格评估有关的各类专业材料、专业图纸、数据信息等, 并配置必要的数据处理软件进行统计分析和运算。

四、结束语

房地产估价课程教学中既要讲究科学性, 也要讲究艺术性。教学方法本身就具有多样性、综合性、发展性和互补性等特点。教师在日常教学中常常是多种方法有机结合, 综合运用。教师上课, 不仅要像演员那样利用语言、表情、动作等把预先设计好的内容表述出来, 更要向导演那样, 综合考虑学科 (课程) 特点、教学目的、学生水平等因素, 依材选法、因材施教。常言道:“教学有法, 教无定法。”每位教师都应在教学实践中不断探索, 逐渐形成并不断完善自己的教学风格, 为提高教学质量, 培养高素质专业人才做贡献。

参考文献

[1].柴强主编.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2009

房地产估价师理论与方法试题 篇3

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记 B．工商鉴证 C．公证 D．签订

2、契税实行的是__税率。A．比例 B．定额 C．累进

D．幅度定额

3、__是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

A．独立、客观、公正原则 B．合法原则

C．最高最佳使用原则 D．估价职业道德

4、关于投资组合理论的说法，正确的是。A：投资者应选择毫无风险的投资组合

B：投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C：投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D：投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 E：借款合同

5、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

6、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。A．1.60 B．3.00 C．4.25 D．5.00

7、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

9、以下列入国家三级保护野生药材物种的是 A．虎骨 B．熊胆 C．血竭 D．穿山甲 E．黄芩

10、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

11、注册房地产估价师继续教育由组织。A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调

12、下列不属于间接融资优点的是。A：筹资可以积少成多 B：安全性较高 C：安全性较低

D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：执行层的组织协调

13、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构 C．城市规划行政主管部门 D．房产测绘单位

14、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格 B：理论价格 C：评估价值 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格

15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面积

16、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。A：货币补偿 B：产权调换

C：产权调换或货币补偿 D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。A．32.57 B．27.14 C．67.43 D．50.25

18、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0% C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

19、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格 20、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。A：1 B：3 C：5 D：8 E：执行层的组织协调

21、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

22、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。A．0.21% B．1.23% C．2.01% D．3.23%

23、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资 B：房地产置业投资 C：房地产间接投资

D：投资于房地产投资信托基金 E：借款合同

24、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力

25、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。A：近期交易物业的租金或售价进行比较 B：市场上交易物业的租金或售价进行比较 C：类似物业的比较

D：市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

2、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。A．给以行政处分 B．作出停业或开除处理 C．予以处罚

D．要求公开致歉 E．记入其信用档案

3、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。A．甲大于乙 B．甲小于乙 C．甲等于乙 D．无法确定

4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件的恶化

5、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。A：规避估价风险

B：保护估价师和估价机构

C：使评估价值更接近实际成交价格

D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果

6、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。A：租赁合同到期，合同自行终止 B：符合法律规定可以解除合同条款的 C：符合合同约定可以解除合同条款的

D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

7、我国传统的城镇住房制度的特点包括。A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度

D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度

8、按资产投资的类型划分，可分为形式。A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型

9、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入 C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润

10、民法中的人身关系包括。A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系

11、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划 D．城市土地利用规划

12、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有__。

A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图

D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图

13、下列房产中，可免征房产税的是__。A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

14、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A．16 B．18 C．20 D．22

15、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

16、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。A．私有住宅转让后仍用于居住的

B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金 C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金 E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

17、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C：安置房和临时安置周转房的房源情况

D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

18、下列关于税收的征管，表述正确的是。

A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行 B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务

C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密

D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密 E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利

19、会计核算一般原则具体包括三个方面。A：衡量会计信息质量的一般原则 B：确认和计量的一般原则 C：起修正作用的一般原则 D：起规范作用的一般原则 E：起修正作用的特殊原则

20、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。A．措施费 B．规费 C．利润

D．企业管理费 E．税金

21、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。A．国务院

B．国务院建设行政主管部门 C．城市规划主管部门 D．土地管理局

22、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目

C：所有者权益类会计科目

D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目

23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。A．交通拥挤 B．建筑技术进步 C．城市规划改变 D．自然环境恶化

24、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。A．上市 B．增发新股

C．发行企业债券 D．住房抵押贷款 E．信用贷款

25、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位 B：用途 C：档次

房地产估价师理论与方法试题 篇4

展概况考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开 B．公平C．客观

D．诚实信用

2、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E：工业用地的监测点评估价格

3、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】 A：1．67％ B：2．33％ C：2．75％ D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格

4、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调

5、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。A．3 B．5 C．6 D．8

6、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)A：7．9 B：11．9 C：12．1 D：19．0 E：执行层的组织协调

7、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15 B．30 C．60 D．90

8、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调

9、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调

10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

12、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。

A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 E：借款合同

13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过年。A：30 B：20 C：10 D：5 E：执行层的组织协调

14、下列不属于优先股股东享有权利的是。A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权

E：执行层的组织协调

15、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性 B：更易受政策影响性 C：更长的经济寿命 D：更专业的物业管理 E：借款合同

16、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

17、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

20、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入

21、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。A．砖木结构 B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构 D．框架剪力墙结构

22、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

23、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值 B．理论价值 C．市场价格 D．理论价格

24、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价 B：正常市场价格

C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价

E：工业用地的监测点评估价格

25、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。A．充公权 B．管制权 C．征税权 D．征收权 E．出让权

2、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流一所得税

D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

3、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

4、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率

5、下列税种中，采用比例税率的有。A：契税 B：房产税

C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税

6、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权

7、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。A．权责发生制 B．谨慎 C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出

8、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

9、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权

10、下列属于建筑物折旧的是__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．结构折旧 E．性质折旧

11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途

12、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度 B：报告制度

C：集体决策制度

D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度

13、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

14、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

15、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者 D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者

16、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

17、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户

D：城镇自由职业人员 E：农民

18、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

20、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权

21、防水材料包括三大类。A：防水卷材 B：防水涂料

C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料

22、房产分户图表示的内容有。A：控制点

B：房屋产权界线

C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长

23、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

24、在市场趋势分析中，时间序列分析法包括。A：市场因子推演法 B：简单平均法 C：移动平均法

D：加权移动平均法 E：指数平滑法

房地产估价师理论与方法试题 篇5

内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。A：满5年的 B：5年以上的

C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调

2、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同

3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

4、防范估价风险的最后一道防线是。A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__ A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率 D．财务杠杆比率

6、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的

7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

8、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

9、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

10、面积误差比的计算公式为。

A：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／合同约定面积]×100％ B：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／产权登记面积]×100％ C：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／产权登记面积]×100％ D：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／合同约定面积]×100％ E：执行层的组织协调

11、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D．一个城市原则上只设一个担保公司

12、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00

13、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同

14、下列不是拍卖的基本原则的是__。A．公开原则 B．诚实信用原则 C．公正原则 D．保留价原则

15、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73

16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：借款合同

17、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。A．拍卖实践 B．拍卖过程 C．拍卖实务 D．拍卖行为

18、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

19、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2 B．3 C．4 D．5 20、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。A：17.13％ B：18.30％ C：18.61％ D：21.47％ E：工业用地的监测点评估价格

21、用成本法估价房地产时，房屋现值=__。A．房屋重置价格-房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度

C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

22、消费倾向是。

A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重

B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重 C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重

D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重 E：执行层的组织协调

23、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常 B：较低 C：平均 D：较高

E：工业用地的监测点评估价格 24、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。A：15％ B：25％ C：30％ D：35％

E：执行层的组织协调

25、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。A．7.5% B．3.5% C．2.2% D．1.2%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号

E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

2、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A：开发—销售模式

B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式

3、具体的长期趋势法主要有__。A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法

4、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。A：风险因素 B：资本化率 C：通货膨胀率 D：投资利润率 E：资金总额

5、建筑物重置价格的求取方法有等。A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法

6、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验

D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析

7、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损

8、收入具有的特点包括。

A：是从企业的日常活动中产生的 B：可能表现为企业资产的增加 C：可能表现为企业负债的减少

D：不可能同时引起资产的增加和负债的减少 E：将引起企业所有者权益的增加

9、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大

11、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同

12、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。A．社会养老保险 B．健康保险

C．劳动工伤保险 D．意外伤害保险 E．失业保险

13、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。A．流动性 B．安全性 C．偿还性 D．盈利性 E．地域性

14、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

15、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58

16、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。A．维修费 B．折旧费 C．税金

D．投资利息 E．管理费

17、列属于会计恒等式的是。

A：资产-费用=负债+所有者权益-收入 B：所有者权益=资产+负债

C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润 D：负债=资产+所有者权益 E：执行层的组织协调

18、建设工程竣工验收由__单位组织实施。A．施工 B．建设 C．监理

D．工程质量监督管理

19、间接融资的局限性主要表现在__。A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E．融资风险大

20、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。A．农业用地 B．工业用地 C．建设用地

D．乡镇企业用地

21、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。A．1270 B．1271 C．1272 D．1273

22、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

23、业主大会议事规则由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

24、农民集体的范围有__。A．队农民集体 B．村农民集体 C．乡农民集体 D．镇农民集体 E．县农民集体

房地产估价师理论与方法试题 篇6

一、我国房地产日照环境损害赔偿评估现状

(一)有关房地产日照环境损害赔偿的法律法规

虽然房地产日照环境损害赔偿的评估在近些年才慢慢兴起,不过法律上对日照损害的赔偿已有较远渊源。

《民法通则》第八十三条就规定“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活,团结互助、公平合理的精神,正确处理节水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”

同时《物权法》第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

此外,国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条也规定:“城镇个人建造住宅,必须符合城市的要求,不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光通风。”

(二)房地产日照损害的技术标准以及赔偿标准

我国《国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》规定:“大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时,冬至日大于等于1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照标准2小时的标准;旧区改造标准可酌情降低,但不宜低于大寒日日照1小时的标准。”每个地区可以根据本地的气候环境情况制定符合本地要求的技术标准,但是不能低于国家标准。

从法律法规层面来看,我国对于房地产日照损害赔偿规定还十分浅表,缺乏比较统一的法律规定,各个地方的赔偿标准不一,往往是通过当事人双方协商或法官判定来确定补偿的金额。

同时,在评估实务中,日照环境损害赔偿评估也是一种新兴的业务,评估技术的不完善也使日照环境损害评估存在众多难点。简单的传统评估方法往往难以较好地反映日照带来的减损。因此,市场急需一系列针对日照关键减损的评估方法。

二、评估方法探析

(一)市场法在日照环境损害评估中的应用

1. 市场法的概念及理论基础。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的理论依据是替代原理,即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

2. 市场法的适用条件。

要有一个活跃的公开市场;公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

3. 利用市场法进行日照环境损害赔偿评估。

就是寻找与估价对象受影响前后类似的可比房地产,从而通过各种因素的修正计算出估价对象受影响前后的房地产价值。运用市场法进行评估时关键的一点就是寻找可比对象,对于可比对象我们既要有质的要求,又要有量的保证。

从质量方面来说,我们选取的可比实例应符合下列要求:第一,可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。它一般包括与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当等方面要求。第二,可比实例的交易类型应与估价目的吻合。因为不同估价目的对房地产的价值具有较大的影响,所以在选取可比对象时我们一定要注意可比对象的交易类型与估价目的是否吻合。第三,可比实例的成交日期应尽量接近估价时点。一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过一年。第四,可比实例的成交价格应尽量为正常价格。这就是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

从数量方面来说,一般选取3个至10个可比实例。选取了可比实例以后,我们便可以通过交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正求取估价对象的比准价值。

比准价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数(公式1)

之后,我们运用简单算术平均数和加权算术平均数等方法计算出最终的评估对象价值。由此,便可以得到计算日照环境减损的价值公式:

C=Q-E(公式2)

公式中,C为估价对象房地产价值的减损,Q为日照环境未受到影响情况下的评估对象的公开市场价值,E为日照环境受到影响后的评估对象公开市场价值。而评估基准日应该为评估对象日照受到影响后的某一天。

4. 市场法的优缺点。

因为市场法利用的是实际发生并且经过市场检验的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值,所以其结果往往较直接并且具有较强的说服力,也容易被人们所接受和认可。然而,由于市场法较严格的适用条件也使本方法的运用存在着一些难点。首先,市场法要求存在一个活跃的公开市场,估价时点近期有较多类似房地产的交易,这就使得一些房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区,难以运用市场法。同时,房地产交易信息的不够公开透明也使市场法的运用受到影响。其次,在日照环境损害赔偿这种特殊评估中,对于日照环境受影响后的可比实例往往难以寻找。即使找到交易对象,其可比性往往也不高。

(二)房屋朝向相对变化系数修正法

1. 估价思路。

当房屋受到遮挡以后,往往会对其日照和景观等因素造成比较大的影响,从极端的角度来说就相当于改变了房屋的朝向。而我们可以用受影响后时间占受影响前日照时间的比率来从侧面衡量房屋朝向改变的程度。当然现实生活中房屋的朝向涵盖了很多因素,而不只是日照情况不同。因此本方法将结合德尔菲法对各个因素对价格的影响进行综合考评,以分离出日照环境对不同朝向房屋差价的影响程度。

2. 受影响日照时间计算。

每年受日照影响的时间由每日受影响的时间和一年中受影响的天数两部分组成。

(1)每年受影响的天数。

公式中,h为建筑物B的高度,h1为建筑物B的阴影落到建筑物C的高度,A为太阳高度角,L2为两幢建筑物的间距,L为建筑物B阴影的长度。

通过公式3的计算,我们便可以求得因为建筑物B的遮挡而对建筑物C每一层楼每年影响的天数。

(2)每天遮挡的时间计算。建筑物之间之所以形成遮挡,主要取决于两个因素:两个相邻建筑物的距离和遮挡建筑物的形状。我们自被遮挡窗口向遮挡建筑物B引两条射线,与建筑物B相交于E、F。因此,∠EDF角度的大小决定了每天日照受影响的时间。一天24小时,地球自转360度,所以每个小时转动角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影响的时间。

3. 利用房屋朝向相对变化系数修正法进行评估。

房屋在阳光受到遮挡以后,从日照层面来说就相当于房屋的朝向发生了相对变化。因此通过参考本地区的房屋朝向修正系数,便可以得到朝向极端变化情况下的修正系数。然后我们可以用受影响前后的日照时间比来换算得到评估对象朝向变化的程度。也就得到房地产日照环境损害的赔偿初步公式:

公式中,C为因日照受影响而造成的房屋贬值,P为日照受影响前房屋的公开市场价值,Z为本地区的朝向修正系数,M为受影响前的日照时间,N为受影响后的日照时间。

但是,公式5中的房屋贬值C包含了房地产因朝向改变带来的所有与朝向有关的因素价值总和。包括日照、景观和通风等因素。因此,我们需要通过德尔菲法将日照因素带来的贬值从所有因素中分离出来。

根据评估房地产的具体情况,利用设计的调查表,由选定的专家进行评选,然后汇总分析。经过多轮的打分,最终获得一个趋于一致的、有说服力的结论。这样,我们便可以分离出日照环境改变带来的贬值贡献率,记为G。因此,得到了房地产日照环境损害的赔偿评估的最终公式:

4. 房屋朝向相对变化修正法的优缺点。

房屋朝向系数修正法根据自身的价格进行修正从而得到房屋因日照环境损害引起的减损,在一定程度上克服了市场法因为缺少一个公开的市场,而导致的缺少可比房地产的情况。同时,运用德尔菲法将日照环境引起的价值从总的朝向改变引起的价值改变中分离出来,有效克服了以往模型中无法分离出单个因素的困扰,使评估的结果更加准确。然而,本方法也存在着一些瑕疵,比如在公式中房屋朝向修正系数的取值对于最终的结果具有十分重要的影响。所以本地区关于房屋朝向修正系数规定的科学性将很大程度上影响评估结果的合理性和可靠性。

(三)房屋楼层相对变化修正评估法

1. 评估思路。

因为建筑物B的超标高度H导致原本应在建筑物C上K点的太阳照射点移到了L点。因此,由于建筑物的遮挡使房屋的楼层发生了相对改变。我们可以根据楼层L点与楼层K点的房屋价格确定楼层引起的房地产差价,最后通过德尔菲法根据具体房地产情况分离出这个差价中日照因素引起的贬值。

2. 利用房屋楼层相对变化修正法评估。

我们假设建筑物C的层高为h,建筑物B的超标高度为H,估价对象的楼层修正系数为Q,未受影响的房地产公开市场价值为P,日照环境受影响引起的贬值为C。因此,我们得到初步计算因楼层不同导致的房屋差价的公式:

至此,得到的只是一个不同楼层的总体差价,我们继续运用德尔菲法将因日照因素影响的差价分离出来。我们假设专家评分得到的日照因素在楼层价格贡献率为G。因此,我们得到一个运用房屋楼层相对变化修正法评估日照环境减损赔偿的最终表达式:

3. 房屋楼层相对变化修正法的优缺点。

此方法的优缺点和房屋朝向相对变化修正法具有一定的相似性,它同样可以克服因缺少完全公开市场而导致的难以寻找可比对象的难点,而且计算的结果往往比较准确,但同时也存在着整个评估过程较繁琐等缺点。

三、结束语

本文结合我国目前的日照环境损害赔偿评估的现状和所处的法律环境,通过对房地产评估方法的研究,并根据评估对象自身的具体情况和所处的环境提出了三种适合日照环境损害赔偿评估的方法,并分析了每一种方法的适用条件和优缺点。同时,区别于以往的评估方法,在房屋朝向相对变化修正法和房屋楼层相对变化修正评估法中首次运用了德尔菲法,有效地将日照因素从所有因素中分离出来,从而更加准确地评估出了因日照环境损害带来的房屋减损,为法律纠纷赔偿或各利益相关者解决争议提供参考。

参考文献

[1].柴强.房地产估价[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2012.

[2].顾振发.日照、景观等因素对房地产价值影响的评估[D].国际房地产估价学术研讨会论文集,2005.

[3].张弘武.试析建筑物阴影对相邻房地产价值的影响[D].国际房地产估价学术研讨会论文集,2005.

房地产估价师理论与方法试题 篇7

1、()是房地产估价的基本原则。

A.最高最佳原则

B.独立、客观、公正

C.估价时点原则

D.合法原则

2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的()原则。

A.独立

B.客观

C.公正

D.中立

3、下列关于合法原则说法错误的是()。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

B.合法原则中所讲的法，是广义的法

C.估价对象状况必须依法判定

D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

4、房地产估价的合法原则是针对()来讲的。(2001年试题)

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

5、在依法判定的使用权利方面，应以()为依据。

A.国家的价格政策

B.相关合同

C.法律、法规、政策

D.使用管制

6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。【2011年真题】

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

7、评估期房的价值时，()。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

8、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。(2003年试题)

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。(2008年试题)

A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离()在同等条件下的正常价格。

A.相同房地产

B.同一城市房地产

C.类似房地产

D.同样用途房地产

11、替代原则是针对()而言的。

A.房地产状况

B.估价对象

C.估价结果

D.估价目的12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是()。【2011年真题】

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

14、()是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A.收益递减规律

B.边际效用递减规律

C.土地过度开发

D.使用管制

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。

A.该建筑物的价值低于拆除费用

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

16、()是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

A.适合原理

B.均衡原理

C.收益递减原理

D.最佳使用原则

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。(2003年试题)

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用()的估计值。【2011年真题】

A.正常

B.较低

C.平均

房地产估价师理论与方法试题 篇8

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有()。

A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是()【2011年真题】

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

3、影响某套住房价格的实物因素不包括()【2011年真题】

A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是()。

A.完备程度

B.基础设施

C.实物因素

D.环境状况

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

6、影响房地产价格的环境因素不包括()。(2005年试题)

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会()，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会()，房地产价格也就会下落。

A.增加，增加

B.减少，减少

C.减少，增加

D.增加，减少

8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格();相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

12、影响房地产价格的经济因素，不包括()。

A.人口状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

13、理论上，利率上升，房地产价格()。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格()。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不相关

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是()。

A.世界经济状况

B.政治安定状况

C.政治对立状况

D.军事冲突状况

E.城市化状况

18、影响房地产价格的心理因素不包括()。

A.投机心理

B.讲究风水

C.吉祥数字