国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《新的商业项目定位报告》，仅供参考，希望能够帮助到大家。
三星湖商业项目定位报告
三星湖商业定位策划
本项目商业的成功与否，关系整个项目的价值是否真正实现。
一、永川商业状况：
(1).城市规划商圈分布及现状 五大商圈带动城市商业建设
1.渝西广场商圈：总投资3.5亿元，占地73亩，商业面积10万平方米的俊豪中央商业中心，整体提升了老城商圈的形象
2.人民广场商圈：投资2亿元，占地180亩，营业面积10万平方米，集购物、休闲、观光于一体的华创商业中心，竹映三清楼盘大型百货的进驻进一步提升新区核心地位。
3. 桃花山仿古商业步行街商圈：建设完善营业面积1.5万平方米，集生态观光、地域人文、时尚商业、餐饮美食为一体的十里棠香生态美食园;着力打造投资3亿元，占地1000亩的，着力提升IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品一条街等项目的档次。
4.商贸城及客运中心商圈：商贸城的逐渐起色，在新老城交界处一个新的商圈正在兴起。
5. 兴龙湖CBD商圈：金科等大型地产商的介入，作为城市CBD规划的商圈正在形成。 (2).商业业态状况分析
永川区渝西广场位于老城市商业黄金地段，规划区范围内产业方面主要为服务业，包括商业、金融、贸易、百货、餐饮及其他生活服务业。
人民广场商以大型SHOPING MALL 为主，酒店等各类休闲娱乐行业发达。
餐饮、家居、IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品等行业也在永川各大商圈呈蓬勃发展态势。
总结：整体来说永川商业发展迅速，各类行业特别是大型商业和服务产业发展迅猛。城市商业发展齐备，规划完善。
二、.项目周边商业状况
(一)购物场所
人民广场有崇尚百货、新世纪、吉又吉等大型超市，兴龙湖及凤凰湖大中型百货超市即将出现。
(二)休闲娱乐
新区高档茶楼、歌城等娱乐场所发达，竞争激烈。市场需求也大。。
(三)餐饮娱乐
项目附近有丰富多样的餐饮配套，众多特色餐饮、娱乐休闲等设施。 总结：由于周边商业较为发达，本项目所处区域相对不够成熟，传统商业在本区域很难快速形成和成活。 三星湖商业定位原则
1. 本项目商业必须为提升项目品质服务
2. 项目商业须成为城市商业的补充或重要组成部分。 3. 项目商业必须具备与项目合适的文化气质和内涵。
4. 项目商业必须根据本项目特殊地理位置和地理条件，最大限度发
挥优势。
三星湖项目商业定位：
1. 关于儿童游乐主题商业的调查分析： 请星哥填写，哈哈~~~ 2. 商业定位：以儿童文化为主题的集游乐、购物一体的永川第一游乐商城
3. 商业分布组成：整体商业分为儿童游乐区和儿童修闲购物区、儿童教育区
第一部分：考察背景说明
为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。 第二部分：考察主要商业项目分析
一、项目名称：张家口德高森板业有限公司
1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。
2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。
3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务;建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。
4、 项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。
5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用;通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料;通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板;基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。
二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司
1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。
2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品90%外销。
3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原(紫3#)形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原(红81#)采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。
4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。
5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。
三、项目名称：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司
1、基本情况：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司位于文化名城扬州市郊，厂区占地面积10000平米，具有先进的生产设备。
2、经营现状：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司主要生产室外道路、广场、车站、码头、庭院及室内工矿照明灯具。品种有：高杆灯、单臂灯、双臂灯、组合灯、庭院灯、投光灯、草坪灯等，以及配套使用的镇流器、触电器，同时生产光控、时控开关箱等电器系列产品。
3、考察小结：目前，新疆各地在城市化进程中，照明设施作为城市基础设施的一部分，伴随着城市路网的快速发展而不断延伸。其在保障交通安全，提高运输效率，方便人民生活，维护社会稳定和美化城市环境等方面发挥着不可替代的作用。因建设年代原因，现有照明设施老旧程度不一，而且，部分县城、乡村由于基础设施建设滞后，极大程度的影响了新疆经济发展和维稳难度，为此，新疆各地由其是南疆各地道路或节点的照明设施及供电线路进行提升改造和建设已经是新疆当前和今后一个时期内较为重要的民生建设项目。目前，巴州周边县市照明器材厂家为数不多，利用太阳能发电的照明器材更是屈指可数，如果此项目能够落户本地，将有一定的市场前景和达到良好的商业运作效果。 第三部分：商业考察总结
1、商业项目定位
我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。
2、项目开发建设
商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理;每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。
3、项目运营管理
运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。
汇报人：张连婧
2014年8月20日
财务顾问：我国商业银行新的利润增长点
在我国，商业银行开展财务顾问业务的时间不长，但发展的步伐却是很快。近两年来商业银行与政府、企业签订财务顾问业务的协议不时地见诸于报端，如2003年3月和7月中国工商银行分别与云南省政府、郑州市政府签订了《银政合作协议》，为它们提供财务顾问服务;4月中国银行和中国建设银行也分别以1000亿元人民币授信北京市政府，并通过《金融合作协议》为其提供财务顾问服务等。财务顾问这项中间业务开始变得炙手可热起来。基于此，现阶段探讨如何规范、发展财务顾问业务对于我国商业银行来说就显得尤为重要。
一、商业银行财务顾问业务的内涵
财务顾问业务是指商业银行依托自身在长期经营过程中形成的网络、资金、信息、人才和客户群方面的优势，为客户提供策划、咨询、分析、方案设计等服务并从中收取一定咨询费的业务。财务顾问的对象有两大类：一类是资金筹集者，包括国内外工商企业和各级政府部门，对工商企业而言，主要是为其提供并购重组顾问、风险管理顾问、项目融资顾问等;对政府来说，则主要涉及实施产业政策和区域经济政策，制定经济发展战略，就区域经济和行业经济的整合提出决策方案，委托银行进行公共工程的可行性分析、筹资安排和资金运用，进行国有资产的估价、出售和资产转换等;另一类是投资者，包括中小投资者或机构投资者，主要内容是为投资者进行宏观经济分析、行业分析、公司分析和市场分析，为其提供投资项目策划和投资方案等。不同层次的商业银行根据自身经营的特点和发展战略侧重领域又会有所不同。这一业务的特点是银行为客户提供专业化、个性化的服务，专门为客户“量体裁衣”，以提升银行的服务层次与核心竞争力。它使商业银行走出一条“融资”与“融智”相结合的道路，也体现了21世纪知识管理的新思维。
二、财务顾问业务兴起的原因分析
(一)从商业银行角度审视
1.迎接外资银行挑战的需要。随着入世过渡期的即将结束，我国商业银行将面临外资银行强大的竞争压力。但受国内市场环境、信用体系或成本费用等因素的限制，外资银行在传统业务上与中资银行全面争锋的可能性不大，那么潜在市场巨大的中间业务将是外资银行竞争的着眼点，而在中间业务中外资银行又可能会凭借其运作的娴熟和经验的丰富选择财务顾问业务作为突破口。目前外资银行收入结构中非利差收入已经占到40%～70%，其中具有高智力含量的财务顾问业务收入占20%～30%.到2003年，我国四大国有商业银行平均非利差收入不足10%.可见，中间业务的兴盛，已经对我国商业银行传统业务产生了巨大冲击，只有进行赢利模式的脱胎换骨，我国商业银行才有同外资银行竞争的资格。
2.拓展赢利空间的需要。目前我国商业银行传统业务已进入了一个微利时代，存贷市场已由卖方市场转向买方市场，银行的存贷利差缩小，经营成本增加，赢利空间有收窄的趋势。据中国建设银行的分析统计，存贷利差每收窄1个百分点，效益将减少100亿元以上。随着资本市场的进一步发展和利率的市场化，这种趋势会进一步加强。商业银行要摆脱目前的这种困境，必须要寻求新的利润增长点。财务顾问业务是一种不直接占有资金成本，不产生坏账的低风险高收益的黄金业务，积极拓展不仅可以增加商业银行的收入，使收入结构多元化，而且它可以通过对传统业务和内外部资源的整合，创造市场需求，引导客户去使用银行新的产品和服务。开展财务顾问业务具有不可估量的滚动效应和联动效应。
3.建立新型银政、银企关系的需要。在计划经济体制下，政府是银行的顶头上司，在银行眼中政府不是客户，在政府心中，银行也不是真正的服务机构。经过十几年市场经济的洗礼，银行与政府的关系发生了本质上的变化。从政府财务顾问可以看出，政府不但是银行的“新”客户，而且是银行的优质客户，其结果是双赢的格局：政府得到了银行的专业服务，银行增加了利润收入和影响力。从银企关系来看，近年来，资本市场的发展导致以传统信贷关系为主要纽带的银企关系受到了挑战，外资银行的进入也使业已建立的银企关系格局发生了变化。银行通过担任企业财务顾问，对企业的经营管理有广泛的参与性和极强的渗透性，通过提前参与企业的项目或发展，实现银行经营管理有广泛的参与性和极强的渗透性，实现银行营销战略性前移，达到稳定和控制优质高端客户的目的;此外，为企业提供财务顾问，对企业进行深入了解，有利于解决信息不对称的问题，加强银行整体的风险防范与控制。
4.经营模式转变的需要。在现有法律的框架下，我国商业银行实行的是分业经营模式，这是我国现阶段合乎逻辑的必然选择。但随着市场化程度的提高，以为客户提供最佳金融服务为中心的混业经营是未来发展的必然趋势，毋庸置疑我国商业银行要融入到这一潮流中。财务顾问业务就是商业银行在不违背分业经营禁令的前提下逐步向混业经营转变的
正的服务机构。经过十几年市场经济的洗礼，银行与政府的关系发生了本质上的变化。从政府财务顾问可以看出，政府不但是银行的“新”客户，而且是银行的优质客户，其结果是双赢的格局：政府得到了银行的专业服务，银行增加了利润收入和影响力。从银企关系来看，近年来，资本市场的发展导致以传统信贷关系为主要纽带的银企关系受到了挑战，外资银行的进入也使业已建立的银企关系格局发生了变化。银行通过担任企业财务顾问，对企业的经营管理有广泛的参与性和极强的渗透性，通过提前参与企业的项目或发展，实现银行经营管理有广泛的参与性和极强的渗透性，实现银行营销战略性前移，达到稳定和控制优质高端客户的目的;此外，为企业提供财务顾问，对企业进行深入了解，有利于解决信息不对称的问题，加强银行整体的风险防范与控制。
4.经营模式转变的需要。在现有法律的框架下，我国商业银行实行的是分业经营模式，这是我国现阶段合乎逻辑的必然选择。但随着市场化程度的提高，以为客户提供最佳金融服务为中心的混业经营是未来发展的必然趋势，毋庸置疑我国商业银行要融入到这一潮流中。财务顾问业务就是商业银行在不违背分业经营禁令的前提下逐步向混业经营转变的突破口。开展财务顾问业务不仅本身能带来丰厚的回报，而且可以大大改善国内银行“一条腿走路”的不利局面，为未来混业经营积累经验、锻炼人才、储备客户，可以说是混业经营的前哨战。
(二)从客户方面考察
1.以股份制改造、上市、兼并、收购和资产转换等为主要形式的结构大调整、企业大重组的经验改革将全面推进，企业并购战略和财务方案的制订、并购目标企业的寻找以及融资服务安排都需要财务顾问支持。
2.国内很多私营企业已超越粗放经营阶段，正处在向规模化全新平台跃升的当口，也迫切需要经验丰富的财务顾问提供指导，以实现质的飞跃。比如聘请商业银行当财务顾问已成为温州老板的时髦之举。据介绍，财务顾问极大地增强了当地企业的造血功能。财务顾问不仅解决了企业发展急需的资金问题，而且为企业提供了发展的“金点子”，便于企业做大做好。
3.伴随全球化、信息化扑面而来，企业正在实现生产经营到资本经营的转变，而企业可使用的资本扩张工具、竞争工具更多，难度更大，专业要求更高，如何合理地利用信息化手段，如何利用国内国外两种资源、两个市场等复杂的情况使越来越多的企业难以独立应对，需要寻求“外脑”的支持。
4.随着我国经济体制改革的深入进行，如何振兴地方经济和区域经济;如何促进当地国有经济的结构调整和产业升级;如何招商引资，分析投资环境;如何支持基础设施和重大项目建设等等关系到国计民生。对于非专业化的地方政府而言，迫切需要银行等金融机构“融智”。
三、开展财务顾问业务应注意的几个问题
(一)防范新的金融风险产生
在新的银政合作模式下，银行和政府过于“亲密接触”，有可能酝酿新的金融风险。因为，一方面政府在选择谁充当财务顾问的过程中没有充分市场化运作，选择的过程不太明晰;另一方面，政府需要过问的项目大多涉及国有大中型企业，而这些企业又多半是银行的高端客户。在这种情况下，有些银行可能为了获取财务顾问资格、收取业务费用而盲目加大对这些客户的贷款，从而制造出新的问题贷款。
(二)建立健全相关法规政策
目前的《商业银行中间业务暂行办法》只是一个指导性文件，缺乏具体的业务实施细则。可在其基础上尽快颁布《商业银行财务顾问业务管理办法》作为其必要的补充，对财务顾问业务的收费标
准、业务范围、操作规程、监督管理等作更具体、更明确的规定。在适当的时机可出台《财务顾问法》，以规范业务的开展。如谁来监管财务顾问，如何防范个人“寻租”现象的发生，都是当前急需解决的问题。
(三)培养专业的业务人才
财务顾问业务专业人才的欠缺与拓展业务的紧迫性形成了十分突出的矛盾，为此须加大人才资源的开发力度，优化人才结构，不断壮大专业人才队伍。一是加强对现有员工的教育培训，提高现有员工的业务素质，以适应业务的急需;二是从现有人员中选拔一批敢于开拓创新，懂技术、精管理的人员进行培训，努力使他们既专又通，为业务的拓展奠定基础;三是加大中高级专业人才的引进力度，提高专业人才队伍的力量;四是要建立一个科学而又合理的人才激励约束机制，充分调动他们的主动性、积极性与创造性。
(四)营造业务开展的良好环境
金融管理部门在商业银行开展财务顾问银行的过程中，应充分发挥监督管理作用，创造公平的竞争环境，防止恶意竞争，对恶意竞争的商业银行应采取及时的违规处罚措施，维护竞争的公平性。杜绝各商业银行之间、商业银行与其他专业咨询机构之间的不规范行为，
为我国商业银行拓展财务顾问业务创造一个健康、公平而又规范的环境。
(五)组建专门的业务部门
为推动此项业务的有序开展，应组建专门的业务部门。其主要职责有：(1)负责制定业务统一发展规划，明确目标定位;(2)负责业务的研究设计、市场调研、宣传及营销工作;(3)制定有关的规章制度、操作程序和业务考核体系;(4)负责选拔培训和引进专业人才;(5)负责总结业务经验，组织经验交流等等。其下面又可以设不同的子部门，比如企业并购部门、信息咨询部门等，这样使业务开展更加有的放矢。
(六)各商业银行之间应进行协同竞争
伴随着经济全球化和信息技术的迅猛发展，开放和合作正变得与竞争同样重要。面对国外商业银行的强力挑战，国内商业银行必须摆脱那种粗放型的低层次的竞争，取而代之的是合作基础上的协同竞争。协同竞争观的实质是从追求独家利益到互惠互利，从你死我活势不两立到双赢、多赢。因此，在拓展财务顾问这一知识密集型业务的过程中，处于相对劣势的各商业银行应树立一种长远的、全局的竞争理念，摒弃狭隘的自我意识，最大限度地发挥资源、信息、人才、网络等优势，通过资源共享，优势互补，实现协同竞争，增强整体核心竞争力，为我国银行参与国际化竞争创造有利条件。
参考文献：
[1]沈沛。企业财务顾问探索[M].北京：经济科学出版社，2001.[2]杨爱新。财务顾问发力，建行嘱意投行市场[N].金周刊，2002.4(4)。
[3]张成凤，王道亮。财务顾问业务：金融创新的亮点[N].大众日报，2003 10 20.
[4]许占涛，刘晶。商业银行开展财务顾问业务的现状、问题与对策[J].投资研究，2001，7.
[5]杨晓依。商业银行业务新亮点———金融财务顾问正在成为服务主要角色之一
[N].金融时报，2003 11 13.
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、 PEST分析
政治要素(Politics)：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等;
经济要素(Economic)：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等;
社会要素(Society)：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查
公共设施状况
交通体系状况
道路状况、通行量
区域性质与功能特点
各项城区的机能
城市规划
三、区域商业现状调研
商业发展现状及布局情况(概况、规模、商圈分类)
商业发展规划(政策规划、趋势研判)
租金水平、售价水平研究等;
发展商开发情况研究;
零售品牌调研(分档次、分业种、分业态进行交叉分析)
新店开设趋势研究
典型案例分析
四、区域商业物业供需分析
区域供应
区域消化
供需交叉分析
租金走势
售价走势
租售交叉分析
典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究
地理细分调查分析
购买人群细分调查
年龄细分调查分析
经济状况细分调查分析
消费者交通和出行方式
购买者购买心理及行为分析
六、意向项目SWOT分析
(包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等)
七、结论
区域投资价值建议
项目投资建议
产品投资建议
XXXX商业项目定位报告任务书
一、工作任务
完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。
二、工作内容
㈠市场调研分析
1、总体环境分析
⑴区域规划
⑵区域环境发展趋势
⑶产业发展布局
⑷区域交通状况总体分析
①公共交通状况分析(地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。) ②区域交通未来规划及道路改造分析
⑸人口状况分析
①宅项目发展及人口状况分析
②域人口结构及未来人口放量(住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。) ③年龄、职业状况分析
2、区域商业市场环境分析
⑴区域商业市场发展历程
⑵区域商业市场现状分析
①现有商业供应分布
②现有商业供应特点
③现有商业供应结构
④现有商业物业租售价格
⑶区域商业市场未来发展趋势
①区域未来商业格局
②新增及规划商业项目
③区域未来商业整体放量
3、本项目周边(2公里)的状况分析
⑴项目区位及研究范围
⑵项目交通状况分析
⑶项目周边写字楼状况分析
⑷项目周边住宅状况分析
⑸项目周边商业状况分析(商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消
费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。)
①大体量商业状况(明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。)
②中小体量商业状况(华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。)
③商业街状况(建国道、永丰道、女人街等。)
④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析(品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。)
⑤项目周边未来商业放量分析
⑥项目周边配套状况分析
4、消费调研
⑴廊坊商场消费情况调研(展开年龄段)
①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。
②高档品牌、商业环境、商业布局
③消费目的
④消费频率情况
⑤消费习惯与喜好
⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业、收入、消费习惯)
⑦消费导向及消费金额分析
⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析
⑨重点项目消费者研究
⑵娱乐街、餐饮街
①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。
②娱乐街、夜店特点及品牌分析
③消费频率情况
④档次、内部装修
⑤规模与定位
⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业)
⑦消费导向及金额分析
⑧经营状况分析
⑨重点娱乐、休闲消费分析
⑶餐饮类
①各商圈餐饮一览表
②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布
④餐饮消费客群的特点(如家庭、朋友、公费)
⑤消费年龄构成
⑥餐饮口味、喜好和变化调研
⑦消费者对环境的要求
⑧餐饮商户分类及特点(餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求)
⑷项目周边(2公里)消费者调研
①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。 ②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。
③潜在消费群体特征(家庭构成、购买力、购买习惯)。
④消费地点和消费环境关注因素(包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店)。
⑤消费生活方式和价值观(包括运动习好)
⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析
⑦重点竞争项目分析
5、建筑规划建议
⑴外立面及动线建议
⑵室内设计建议
⑶硬件设施建议
⑷机电配置建议
6、商业策划及策略(结论)
⑴市场定位建议
⑵商业布局建议
⑶业态组合建议
⑷品牌落位建议
⑸租金评估及回报分析
三、工作要求
1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录;
2、详细说明工作方法和工作周期;
3、工作各阶段部署计划表;
4、调研报告的报价。
福临家园引进商业项目的调研报告
一、城市发展规划调研
1.1 地区概况;绥化市概况
1.2绥化市位于黑龙江省中南部，地处东经124°53′，128°30′，北纬
45°30′到48°02′。 东交伊春市 ，南邻哈尔滨市 ，西接大庆和齐齐哈尔市，北连黑河市。
1.3 绥化是中国黑龙江省下辖的一个地级市。绥化原名北团林子，清朝光绪十
一年十月十四日，(1885年11月20日)改称绥化。 绥化地区历史悠久。大约在一万年前的旧石器时代，绥化地区境内就有古人类繁衍、生息。绥化地区地表水资源比较丰富，境内主要河流有松花江、嫩江、呼兰河，河流主要分松花江水系和呼兰河水系，绥化地区东北部为小兴安岭山麓丘陵林地，西部为广阔的草原，江河沟泡遍布全区，动植物资源十分丰富，许多产品在国际国内市场上享有盛誉。
区号：045
5邮编：152000
面积：3.4 万平方公里。
人口：576.2万人(2008年)
位置：位于黑龙江省中南部， 东交伊春市 ，南邻哈尔滨市 ，西接大庆和齐齐哈尔市，北连黑河市。
民族：以汉族为主，共有32个民族，其中汉族占总人口的96.27%，少数民族占3.73%。共有满族、朝鲜族、回族、蒙古族、达斡尔族、锡伯族、苗族、壮族、瑶族、赫哲族、鄂伦春族、彝族、藏族、畲族、鄂温克族、维吾尔族、纳西族等31个少数民族，其中满族、朝鲜族、回族、蒙古族人口较多。
区划：辖1个市辖区、3个市、6个县：北林区 安达市 肇东市 海伦市 望奎县 兰西县 青冈县 庆安县 明水县 绥棱县。
首府：绥化市
重要景点：日月峡滑雪场、双河林木自然保护区、西洼荒、林枫故居、红星自然保护区、林枫故居。
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景点按区域划分：
绥化市：
日月峡滑雪场金龟山庄
望奎县：
西洼荒林枫故居
安达市：
红星自然保护区
兰西县：
东林寺南山景区
庆安县：
柳河华龙山庄双河林木自然保护区黄崖子民俗文化展览馆黄崖子民俗村朱开山大院柳河“五七”干校历史博
物馆1.2交通状况(现有和待建公交线路、停车系统)
现有公共汽车线路11条，以火车站为放射出发，路经市区，向近郊辐射。 停车场以火车站为主要的地方
1.3商业地段
以中兴西大街，中兴东大街为轴心，主要市场在南四马路和北二马路合围的区域，有庆客隆，华辰二个大超级市场和家电，农贸，家具，小商品，计算机，，等单位，本项目是绥化新城市区域的商业发展的启明星。
1.4城市机能—行政、经济、娱乐、商品销售
项目在城市新行政区域中心，与市政府平行东西主要街道;是未来的，满足商业，贸易，行政，社会发展事业的住房需要的地方。
1.5城市规划—功能性规划、近远期规划、商业规划、市政规划;
项目的发展是根据政府的行政服务发展规划，是要扩展北面区域，增加城市人口，改善居民住房条件，满足居民的商业需求，休闲需求，体育锻炼需求。 市政服务计划有的已经到位，如电信，有线，电力
安排社区服务进入项目预留，如街道办事处，派出所，医院，银行，娱乐场所，网络场所
1.6周边项目调研
周围无大型商业项目
通过调查发现，绥化客户在选择商铺时最看重价格、客流量、地段这三个因素。这也说明了，商业地产有很大的投资机会，商业地产是经过长期持有运营来实现保值增值和稳定现金流的形式，
新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。
二、区位调研
1.1行政区划分、人口;
截止到2007年末，全市总人口575.9万人。其中，非农业人口150.4万人，占26.1%;农业人口425.5万人，占73.9 %。60岁及以上老年人口比重11.8%，达到68万人。
绥化市辖北林1区人口;肇东、安达、海伦、绥棱、青冈、庆安、兰西、望奎、明水等人口。
共6个办事处、160个农村乡镇，1331个行政村。
经济指标(GDP、人均收入、消费价格指数、零售指数、投资规模、税收);
2007年，全市地区生产总值实现457.9亿元，同比增长11.5%;固定资产投资93.3亿元，增长28.2%;全口径财政收入27亿元，一般预算收入12亿元，分别增长17%和18%，其中，市本级全口径财政收入5.3亿元，一般预算收入1.8亿元，分别增长22.6%和23.7%;城镇人均可支配收入6081元，农民人均纯收入3181元，分别增长9.9%和9.3%
2009年 全市实现国内生产总值606亿元，同比增长13.8%;全口径财政收入39.4亿元，增长15%，一般预算收入19.3亿元，增长21.8%;城镇固定资产投资232亿元，增长67.2%;社会消费品零售总额220.9亿元，增长18.7%;城镇居民人均可支配收入8133元，增长14.4%;农民人均纯收入4371元，增长16.1%。以上指标增长均高于全省平均增幅，并提前一年实现“十一五”规划目标。肇东继续保持全省十强之首，并在全国百强县排名中升至89位，安达继续稳居全省十强和全国中小城市“四个百强”，北林、望奎、明水财政收入三年翻一番还多，庆安一般预算收入增幅列全市之首达43.6%，其它县市发展步伐进一步加快。
制定出台了促进市区棚户区改造和商品房销售的激励政策，推动房地产开工面积达116万平方米。
二、三级房地产市场交易活跃，交易额达8亿元。快速发展的房地产业，既拉动了住房消费，又在很大程度上抑制了房价上涨，同时又为当年财政集聚资金5亿多元，仅地产净收益就贡献了2.69亿元，纯增1亿多元。各项惠民工程如期完成。拆迁棚户区40万平方米，开工建设75万平方米，均超计划1倍，又有6000多户居民陆续搬进新楼房。配建廉租房879套4.4万平方米，为5712户住房困难户发放补贴1840万元。棚户区改造累计政策让利百姓资金达6亿多元。社区建设成效显著。2个1000平方米、3个400平方米、5个300平方米的社区办公和活动场所建成。机关事业单位第二步津补贴全部发放完毕，人均实际增资350元。科技馆正式开馆。五星级宾馆和中国绿色产品特供中心开工建设。地下商业街如期开业，增加就业岗位1300多个。新区实验学校建设开始启动。城市管理加强。交管数字化监控系统投入使用，"三优"文明城创建取得积极成效，城市环境进一步改善。
发展前景
2010年绥化政府工作深入贯彻落实市委二届四次全委扩大会议精神，以科学发展观为统领，以"两区"建设为抓手，以大事大项为牵动，坚持发展至上、责任为重、民生为本、一切唯实的原则，加快发展保增长，持续发展调结构，创新发展促改革，全面发展惠民生，推动全市经济社会在跨越发展上迈出更大步伐。
主要预期目标是：地区生产总值增长11%以上;规模以上工业增加值增长15%以上;固定资产投资增长35%以上;社会消费品零售总额增长15%以上;外贸进出口总额增长15%以上;财政一般预算收入增长11%以上;非公经济增加
值增长16%以上;万元GDP综合能耗下降3%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%和6%以上;人口自然增长率控制在5‰以内。
继续加大改善和保障民生力度。加速推进市区的棚户区改造。在原有31个区块基础上，再新增连片拆迁区块15个，拆迁面积30万平方米以上，建筑面积60万平方米以上，配建廉租房2.8万平方米以上。抓好集中供热和天然气工程。对投资25亿元大唐热电联产、投资3亿元的中油天然气项目，争取尽早立项上马。
全面推进保障性住房建设。充分发挥政府主导、规划引导、政策引带作用，把保障性住房建设与完善城市功能、加快新农村建设、促进就业有机结合起来，全面提高"一棚一草"改造成效。全市完成棚户区拆迁面积241万平方米，配建廉租房37.2万平方米，发放廉租住房补贴1亿元;改造泥草房3.8万户、320万平方米;改造倒危房2100户、10.5万平方米。
三、商圈调研
1商圈内住户、人口、交通、周边楼盘
周边成熟社区有：秀水家园，颐和苑，五环小区，福乾花园，军分区小区，公安小区，707地质小区，新安社区，绥美小区，司法小区，建安小区，人大小区，红星小区，消防小区，八一现代城，国税小区，农行小区，报社小区，交通小区，世纪方舟小区，世福汇小区，外贸小区，地税花园，润丰家园，福利家园，绥达花园，农恳小区等八万七千户居民，人口高达四十五万含新增小区人口十五万。多路公交畅达我项目，有通向火车站、客运站的10路，5路，3路，1路公共汽车。
项目建设后，向市政府申请建立有停车场的公共汽车终点站。交通方便，客流汹涌。
2、商业地产竞争对手调研
对商圈内及项目覆盖区域内竞争对手进行调研
根据我们的调查，在项目的商圈周围没有大型超市，农贸市场，家电商场，快餐饮类配套服务功能。只有小型仓买，小商店，蔬菜水果商店，地方性餐饮。本项目有很大的发展优势。特对有意创业的私企业者进行友谊招商。
未来的福临家园4万米的商业项目应是个非常好的项目，推进了绥化北市区的经济发展，政府招商引资，政策支持，市场发展逐步趋向于大型化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有发展空间的。
联系电话：0455-8716999
15546616811
13846705359
联 系 人： 徐 先 生韩 先 生
联系地址：黑龙江省绥化市黄河北路与新兴路交叉口东200米新兴路58号
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