商业地产项目招商政策（精选8篇）
对于一些特别需要引进的商家（如：主力店，品牌店）在招商政策方面一般都会有一定的优惠，而招商的优惠政策根据项目以及开发商与商家的谈判结果都会有所不同，招商优惠政策一般包括以下几个方面
免租期（包含装修期）：一般免租期按月计算，从1-36个月不等，根据商家要求，项目情况及谈判结果定制
租金标准：租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常市场的租金价格，其水平由双方共同谈判制定
递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低及递增方式也由双方谈判共同制定
租金支付时间和方式：租金支付时间有按月，按季度，按，支付方式有现金，支票，转账，营业额保底提成，流水提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定。其他补贴：对于一些项目培育期过长，而商家无法正常经营的商业项目，一般开发商对商家会采取一种保底营业额补贴的方式，让商家能够基本保本营业。
装修，设备设施：有些大型主力店会对开发商提出，由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要求，这些条件最终也是由双方共同谈判协商。
从2004年起, 鉴于政策导向, 商业地产开发变得炙热起来。由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出5%到10%, 吸引了越来越多的投资者转向商业地产的开发。2005年1月1日开始, 跨国零售商已开始在中国的全方位扩张。外资的到来推动国内商业市场发展, 为商业地产带来巨大商机。2006年至2008年市场上的商铺呈现出供过于求的局面, 空置率上升。规模放量使商业地产竞争白热化。2009年, 由于经济危机的影响, 更多开发商开始意识到商业地产对企业风险的影响与平衡。开发商对于商业地产的集体看好, 促使地方政府对商业用地的集中供应加速。2010年初, 新“国十条”出台, 实行更为严格的差别化住房信贷政策, 使得住宅房地产受到一定的影响, 而为商业地产的发展带来了机遇, 主要表现为以下几点:
1. 住宅地产投资下降, 商业地产投资上升
此次楼市调控的焦点是住宅地产, 受打压的都是住宅方面的再投资。在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下, 商业地产则成为投资者关注的新投资方向。国家统计局数据显示, 2010年上半年, 办公楼销售面积同比增长53.2%, 销售额同比大涨逾九成, 达到91.5%, 商业营业用房的销售业绩也非常好, 销售面积同比增长41.6%, 销售额同比增长57.1%。
2010年的楼市新政后, 国内商业地产将会进入新一轮的增长期。从新国十条出台的背景看, 对住宅市场投机炒作严格限制及打击会成为一个长期目标而不是一个临时性政策, 国内住宅市场一定会改变成一个消费为主导的市场。在这种情况下, 相同的信贷条件, 当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。
2. 商业地产从一线城市向二、三线城市转移
在房地产调控新政的压力下, 众多房企都举起了转型大旗, 其转型方向是进军二、三线城市。新政出台后, 包括万科、远洋等在内的地产巨头在二、三线城市的布局速度明显加快。2010年上半年, 万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米, 占总获取项目的5.66%, 而截至上半年末, 在二、三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。另一方面, 二、三线城市的商业发展还处于初级阶段, 甚至有些城市还存在老式的国营百货, 而没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场。从人口数量来看, 二线城市的人口在700万至1000万, 三线城市的人口也在百万左右, 商业需求多, 购买力强。
此次出台的楼市新政, 从中长期来看, 使得二、三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。而且除了二、三线城市中一些局部的热点城市房价虚高外, 在新政调控下二、三线城市中房价下降的并不多, 因为那里的供需处于平稳状态。在一线城市城市化率的提高和市场日趋饱和的背景下, 商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市转移的趋势。所以二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。
3. 宏观经济中长期发展趋势有利于商业地产的发展
中国经济增长的基本面在中长期内不会发生变化, 虽然在过程中会遇到人民币升值与暂时的高通胀难题, 破解这一难题一定依靠缓步升值、控制投资与激发国内消费需求相配合的方式完成, 中国经济增速有可能放缓, 但不会影响到个人消费, 甚至个人消费还会有所提速。具体到零售市场, 其发展速度将与个人消费同步, 我们预期中国未来几年的零售市场平稳增长, 不会有大幅度波动。对于商业地产市场而言, 符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐, 其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。
目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅物业市场不利影响较大, 而对于商业地产市场而言, 中国宏观经济基本面短期不会有较大影响, 中长期发展趋势有利于商业地产的发展。
二、商业地产未来发展趋势
随着住宅市场快速发展到一定阶段及居民生活水平提高, 市场对商业地产的需求越来越大。更为重要的是随着城市居民生活水平提高, 居民对商业城的需求会越来越大, 这样的一些商业城不仅能够满足居民的传统及日常消费, 而且可以将新商业网点及服务为城市不同层次的居民创造出新消费需求。新国十条的出台, 使得住宅市场撤出的资金进入商业地产。再加上房地产信托基金的发展并参与商业地产的运作, 中国城市化成为经济发展之动力。这些重要因素将推进我国商业地产进入新一轮的发展与繁荣期。在现行宏观政策下, 中国商业地产的发展将呈现以下特点:
1. 绿色生态商业地产———独立生态写字楼
商业地产也有低碳的问题, 包括环保、节能商业格局的设计。特别是伴随CBD经济的兴起, 应用节能低碳排放和绿色生态潮流要求的新型多功能单元低碳生态办公室日益受到追捧。绿色办公、生态办公、健康办公的理念, 在现代大都市快节奏、高压力的生存环境中, 已成为时尚办公的新潮流。写字楼市场经过近几年的高速发展, 已从传统的不注重办公环境转而注重商务以及生态环境。所以独立生态型写字楼将成为绿色生态商业地产的先行者。
2. 在消费模式上, 体验式消费带动商业购物中心的发展
随着国内经济的发展, 居民收入不断提高, 我国居民的消费需求已出现了新的调整和变化。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性, 注重个人品味的需求, 同时更注重体验整个购买经历的愉悦, 这就是体验式消费模式。这种趋势促成对购物中心的需求不断增强。
体验性消费将成为现代商业地产开发的主要推动力之一, 特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。而购物中心是零售商业地产的核心形态, 并且属于持有型商业资产, 具有较高的持续经营价值。在体验性消费的推动下, 加上开发商做好其规划及定位, 购物中心的发展前途不可限量。
3. 在经营模式上, “开发+持有”型成为主流
从发达国家的经验来看, 我国的城市化率接近50%, 已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。所以当前最佳的商业模式应为“开发+持有”模式——以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质物业。目前, 已有大部分的销售商自己持有大型物业, 这是新市场情况下对商业地产经营模式的尝试。
从长远看, 真正的利润增长来自于后期的物业经营。出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性, 将追求商业运营价值和不动产稳定收益。这种模式会成为未来商业地产开发的主流。
参考文献
[1].王巍栋.2010年:商业地产或喜或悲.现代商业.2010.4
5月25日，澳洲移民部长鲍文宣布改变现有的商业技术移民计划，新计划将从7月1日起正式执行。这其中最引人关注的就是不仅增加了资产要求的门槛，同时也鼓励创新企业进入澳洲发展。那么新政策到底在哪些方面有变化，有哪些潜在申请人会受到新政策的冲击呢？
增加最低资产要求，鼓励创新企业赴澳
新推出的商业创新和投资移民的计划，将原有的13个签证类别减少到3个。分别为：商业人才签证（类别132）、临时商业创新和投资签证（类别188）、以及永久商业创新和投资签证（类别888）。
主要政策变化就是在投资移民政策上和其它国家如英国、加拿大、新加坡和新西兰看齐，按照投资的比例和条件审理投资移民申请。将打分模式（Skill Select）融入新的商业创新和投资移民申请中。增加资产要求门槛，以便和澳洲商业环境适应，并鼓励创新企业进入。除此以外，还创造了一个“重要投资人”类别，给那些至少投资500万的重要申请人提供一个快速的通道，进入澳大利亚。
精明的澳洲移民局在设计签证名称时，想必也煞费了一番苦心，也许是特意选择了188、888这两个中国人认为最吉利的数字。根据移民局的数据显示，大多数商业移民申请人都会落入签证类别为188的签证申请。之后，按照他们的年龄、英语流利程度、职业、从商投资经验、净资产、商业营业额和企业创新能力等项进行打分。
借此，澳洲的政治家们希望能够让来自中国的投资人们把他们中国的工厂带到澳洲来，并能为澳洲创造更多的工作机会。并且更为看重他们的商业技巧和创新能力。
以前，对于负责审核的移民官来说，最大的挑战在于评估申请人是否合格。澳洲移民局也为此推出了EOI系统（Expression of Interest），申请人可通过该系统先表达意愿，移民官以此可以看出哪个申请人更适合澳洲的发展、谁更有意愿在这里长期居住等。而澳洲联邦系统也可以通过内部渠道了解到申请人的总体情况，以便及时改变政策方向。
这次澳洲商业移民法的其他变化还在于审理程序的改变。申请人须先按照初选要求准备材料并递交申请，等待移民局发出初选通过信后，方可递交正式的移民申请。
从目前来看，大部分想商业移民澳大利亚的申请人，需取得188类别的临居签证，满足一定的运营条件后再申请888类永久居留签证。不过其中仍然有商业创新组与商业投资组的区别。
以188商业创新组为例，新政要求申请人拥有80万澳元的净资产，生意营业额达到50万澳元。而188商业投资组移民，则要求净资产达到225万澳元以上，生意营业额则没有详细要求。而当他们转成888商业创新签证时，则要求申请人的净资产达到60万，营业额到30万。
不过无论哪种方式，都必须纳入到新的EOI评估系统。据澳洲移民局消息，新政的实施细则将在7月1日之前予以公布。
商业移民门槛渐涨，8 4 5签证最受打击
自从2009年、2010年移民政策收紧以后，商业移民政策的也变得门槛也越来越高。业内专家黄先生表示，“这次新调整的商业移民政策，受影响最大的就是原来准备申请845签证的申请人。就我所知，我周围有十多个朋友，公司已经买了，有的是咖啡馆，有的是餐馆，还有做IT公司的，也聘请了3个本地雇员，还差几个月就满足了18个月经营期的要求，马上准备递交申请了。这新的商业移民政策一刀切，7月份马上就生效，之前的努力全都白费了。”
“其实，我们业内人士都认为，这个新政策没有给那些申请人过渡准备期，很不人性。政府不能因为之前没有多少人申请，就把845签证给砍掉。据我所知，很多人是在默默做着准备工作，就是希望熬到18个月后递交申请。现在什么机会都没有了。”
黄先生也表示，新政策的具体内容还要等到7月1日以后才能知道，所以现在看来一切还不是很明朗。新政策听起来很美好，但是隐形条款还是有很多，比如新推出的EOI评估，还有Skill Select打分模式。即便达到最低分数线后，仍然会按照申请人的分数从高到低排列，得分高者先拿到签证。预计下一个财年的商业移民配额大约为7200人。
另外一位业内人士孙先生说：“被取消的845签证在最近一年受到很多人的关注，也是因为许多即将毕业的留学生因为专业的原因，无法走独立技术移民这条路，不得以才转成845签证，现在可好，连这条路也堵死了。”
一对上海的父女，女儿即将毕业，但是苦于专业不在技术移民名单中，无法递交申请。父女俩一商量，打算换个方式来移民。之后，父亲专程从中国来悉尼，花费了一个多月寻找小生意的机会，最后在悉尼北区的购物中心买了个咖啡店。刚开始的时候，生意都在亏本，现在刚刚能够持平，可845签证就没了。因为生意额小且未到18个月的经营期，无法转换成新的188签证，之前所有的努力都赶不上政策的变化，现在父女俩真是不知道怎么办了。
来自澳洲某城市的江小姐也表述了对于新政策的无奈与失望，20岁的她正在大学攻读数学。已经和一家连锁加盟店签下了合同，准备在学校里开设沙拉吧。前期已经投入了8万澳元，预计全部投资会达到36万左右。按照她的话来说，营业额达到845签证的20万要求不成问题，做得好的话，基本上能达到60万元。
可是突如其来的政策变化，打乱了她的全部计划。她说：“就算我经营得好，能够达到新政中188签证的50万营业额要求，可是我的净资产是无论如何也达不到要求的呀。同时，新政对于资产的来源有着详细的要求，这也是我无法提供的。另外，我还是学生，以前根本没有经商经验，这让我如何满足经商经验的要求呀。”
说起下一步有什么打算，江小姐苦笑了一声，“走一步，看一步吧。我还是会待在澳洲，店也是会开下去，因为钱也不会退了。我希望能挣到所需要的净资产要求。另外，我还打算继续读博士。期待将来政策会有所松动。”
不单为澳绿卡而申请，希望申请人长居澳洲
新的商业移民政策，在取消了845签证后，转而推出投资门槛更高的188和888签证，孙先生估计，大约有60%的申请人会受到这样类似的影响。孙先生说：“我一直强调，商业移民是有风险的，尤其是当很多人都在准备、都在做同一件事情的时候，就应该提起警惕了。”同时他表示：“以前，很多中国的商业投资移民申请人并不实际生活在澳洲，他们只想买个小生意，取得身份，而不想真正在澳洲把生意做好。这些人拿到身份后，便回到中国。挣着中国的钱，拿着澳洲的身份，去香港消费。而这次澳洲政府的新政策，就是希望防范部分这类情况，从而吸引那些真正想在澳洲扎根的人。”
就像李先生一样，其实想真心在澳洲安家的中国商业移民还是有很多的。李先生今年48岁，有两个年龄分别为15岁和10岁的女儿。当年与妻子第一次来澳洲旅游时就爱上了这个国家。回国后，他便开始苦学英语，并雇用了一个经理人来管理他在青岛的生意，之后便举家搬到了澳洲，在墨尔本东区定居。一开始李先生是在家里办公，但上个月已经有了一个独立的办公室，而且正在打广告招聘更多本地员工。“起初真的是很艰难”，李先生说，“甚至都不知道怎么交水电费、上哪儿去交，但我相信，我的未来是光明的。”
现在，李先生每周都要从中国向澳洲发送20至30个集装箱，里面装满了青岛工厂所生产的中国产品。集装箱卸货后再把澳洲产品如葡萄等装在空集装箱内、送回中国。他的生意逐步走上了正轨。
联邦移民部长鲍文预计，新政策7月1日起实施后，有更多像李先生这样的移民将受到欢迎。
专家观点：新政策希望引来“金凤凰”
150年前，澳洲的淘金热吸引来了大批的淘金者。当时冲突频繁发生在那些有着欧洲背景的矿工和那些来自中国南方寻求财富的中国矿工之 间。150年后的今天，中国一跃成为澳洲最大的贸易伙伴。与此同时，每年来自中国的新移民数量也在去年首次超越英国移民，而成为澳洲第一大移民来源国。
现在，澳洲已经不满足于吸引普通的技术移民。联邦政府希望通过升级商业移民计划，进一步从中国的蓬勃发展中受益。这项由移民部长鲍文（Chris Bowen）宣布的，名为商业创新和投资移民的计划（Business Innovation and Investment Program）在很大程度上，是瞄准了来自中国的“金凤凰”——中高端商业投资者。
笔者认为，澳洲商业投资移民的“蜜月期”已经过去，随着投资门槛的提高，政府希望更多具备英语和商业投资双技能的人才能把澳洲当成可以扎根的地方，而不是为了拿“绿卡”而选择澳洲。从目前已知的具体变化细则不难看出，政府现在正在逐步关闭“小本生意”的移民大门，而是希望有更多经济实力强的商人把澳洲当作首选投资地。
澳洲一直高度依赖外国投资来繁荣本国经济。今天，来自中国的投资是最大的钱口袋。数据统计，上一个财年即2010年7月到2011年6月，共有7796人申请商业投资移民，被批准的中国大陆申请人占到总人数的61.5%，远远超出其他地域的申请人。占排行榜第二位的韩国人仅占到8.2%，马来西亚人为5.3%，来自台湾的申请人占1.7%，香港则只有1.6%。
澳大利亚最新商业移民签证类别一览：
商业人才签证（签证类别132）
在新政策下，商业人才签证将来自于州或者领地政府提名，这一永久签证来自两个类别：
杰出商业经营历史（significant business history）类别
风险资本创业家（venture capital entrepreneur）类别
杰出商业经营历史类别主要为了高级别商业所有者移民所用，或者一个企业的联合所有人。这些人必须有真实商业移民目的，希望在澳大利亚管理企业。这一类别的申请要求，将和目前的商业人才签证一致。
风险资本创业家类别主要为了吸引具有卓越经营方案的人士。创业家必须在澳大利亚风险资本协会（Australian Venture Capital Association）融资至少100万澳元。
临时商业创新和投资签证（签证类别1 8 8）
商业创新和投资临时签证将是州政府或者领地政府提名的临时签证，没有任何英文要求，主要包括商业创新类别和投资者类别两个，申请这一签证必须：
年龄在55岁以下，或者由州政府或者领地政府出具免除年龄限制证明；
满足最低的商业或者投资要求；
在Skill Select系统，提交移民申请意向；
满足创新打分测试。
永久商业创新和投资签证（签证类别8 8 8）
这是州政府或者领地政府提名的永久签证，主要包括以下两个类别：商业创新类别和投资者类别。
这一签证的申请人必须：
持有临时商业创新和投资签证（类别188）；
满足临时签证时的目标；
满足特殊商业或者投资要求。
改革后，资产门槛有所增加，这是和澳大利亚企业所有人的资产水平中位数相当的。
为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房
地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011126日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。——《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。其中重点内容有：
第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”
第四条：“强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
2、京十五条（地方2011216）
以“国八条”为指导，北京市于2011216出台《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》的细则，对本市具体办法加以规定。
其中(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。
与其它地区相比，北京市出台的细则，堪称全国最严调控政策。其中本市户口居民限购第三套住房、非本市居民（缴纳满5年保险）限购第二套住房的政策，将使短期内北京市的房屋成交量锐减。
3、金融房贷紧缩政策：
根据国务院精神，银监会也表示要做好差别化信贷政策。今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。目前北京的各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。此项政策旨在减少流动性，对住宅类房产市场有一定的影响，因其执行的贷款利率接近或到达目前商业项目的利率水平，所以对商业项目而言，因减少或抵消了之前的利率差异，反而出现了短期的利好现象。
4、征收房产税政策：
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用，但其中关联问题比较复杂。此次财政部宣布两地试点之后，重庆与上海先后出台细则，并于2011年2月前开始实施。此次重庆试点区域仅限于主城区，并不包含我司合川区项目，所以就房产税方面而言，项目并未受到影响。
5、降低部分建设项目收费标准，规范收费行为
国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。
通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。
通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20％。三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。
通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。
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中国指数研究院
中国房地产政策报告 2012 年 10 月 8 日 2012 年三季度中国房地产政策盘点
2012 年三季度，房地产调控政策稳中趋紧。为巩固房地产调控成果，中央及相 关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不 动摇，房产税改革试点范围有望扩大。国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供 应总量由 17.26 万公顷调整为 15.93 万公顷，减少 7.7%，但与历年实际计划完成相 比，仍远超历史最高水平。展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主。具体来看，房地产调 控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放，四季度 市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹。
1、稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松 1.1 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松 三季度，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。今年上半年地方微调调控 政策较为频繁，楼市现反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，近三个月来，中 央及相关部委多次重申房地产调控不放松。7 月初，温家宝常州调研，强调防止变相 放松购房政策，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。与此同时，住建部、国土部、财政部、发改委等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7 月末，中 共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作时指出，坚定不移地贯彻执行房地产 市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。从中央到相关部委密 集强调房地产调控不放松，表明政府对房地产调控的坚定决心。
2012 年三季度中国房地产政策盘点
图：中央及相关部委密集强调房地产调控不放松
中央
温 家 宝 李 克 强 中央 政治 局 7 月 7 日常州调研 8 月 31 日天津考察 7 月 14 日湖北考察 防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机 投资性需求作为一项长期政策 巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资 投机性购房需求 继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房 困难家庭解决基本住房问题 保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理 确保公平分配，完善配套形成有效供应 月 21 日北京考察 7 月 31 日，中共中央政治局召开会议研究当前经济形势和经济工作： 坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需 求，切实防止房价反弹
相关部委
央 行 国家 统计 局 国土 资源 部 国土 部和 住建 部 财 政 部 银 监 会 住 建 部 发 改 委 7 月 5 日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构要继 续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。7 月 13 日，国家统计局新闻发言人就上半年国民经济运行情况答记 者问： 房地产调控不能放松。所以我们要进一步完善房地产调控的政 策，进一步巩固房地产调控的成果。7 月 16 日，部长徐绍史在国土资源厅局长座谈会上讲话：坚持房地 产调控政策不动摇，应保尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。7 月 19 日，《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控 成果的紧急通知》：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成 果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不 得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正 7 月 25 日，部长谢旭人在全国财政（局）长座谈会：严格实施差别 化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机 投资性购房需求 7 月 27 日，2012 年年中监管工作会议及 2012 年第二次经济金融形势 通报分析会议： 坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产 贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。8 月 24 日，根据此前督查楼市发现，国务院督察组已向有关地方政 府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠 正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。8 月 29 日，发改委主任张平向全国人大常委会报告说，下半年要稳 定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，防止房价反弹； 加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。
资料来源：中国指数研究院综合整理
本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 2 2012 年三季度中国房地产政策盘点 1.2 多部委强化市场监管，巩固调控成果 中央及相关部委就房地产调控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问 责，巩固调控成果。为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资 性需求，巩固房地产市场调控成果，7 月下旬至 8 月上旬，国务院派出 8 个督查组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了专项督查1。督查结果 显示，总体来看，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。督查 组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。9 月，国土部《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》 强调严格各类土地使用标准，发改委《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工 作的通知》指出，对于检查发现的违法行为，给予严厉处罚；住建部有关负责人在接 受人民日报记者采访时表示，继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限 购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地 区实行问责。
图：三季度相关部委有关房地产调控的专项检查 国务院 7 月 24 日 发改委 9 月 10 日 国土部 9月6日 住建部 《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工作的通知》，此次专项检 查从 2012 年 9 月 10 日开始，10 月 30 日结束。检查的范围是所有在售楼 盘，重点是商品住房。《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通 知》，要求严格执行各类土地使用标准，包括房地产用地宗地规模、容积 率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指 导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对 执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。有关部门还将继续做好房价、地价动态监测，密切关注住房成交量、房价 等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案。为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，国务院决派出 8 个督查组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况开展督查。月 23 日
资料来源：中国指数研究院综合整理
2、地方政策动态：部分城市重申调控措施
上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。近几个月来各地纷纷响应 中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化 政策措施执行及审核力度。如，7 月 27 日上海市政府发布通知，强调进一步严格执 参见报告：2012 年 7 月 25 日《国务院房地产督查解读：限购为督查重点，稳中趋紧仍为房地产政策方向》
本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 3 2012 年三季度中国房地产政策盘点 行房地产市场各项调控政策，9 月 6 日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策 等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序 发展。8 月 23 日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保 障性住房建设和分配管理，9 月 6 日北京市住建委发文加强限购审核。山东省保障性 安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放 松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度，武汉 10 月 1 日起将启动商品房 预售资金监管制度。近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售 规模和交易节奏。
图：地方关于房地产调控表态 上海 7 月 27 日，《市政府办公厅关于进一步严格执行房 地产市场各项调控政策的通知》 9 月 6 日，上海房管局《关于开展住房限售政策等 执行情况检查的通知》 北京 8 月 23 日，北京市政府常务会议：要坚持房地产调 控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理。9 月 25 日，北京市住建委《关于落实我市住房限购 政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》 广州 9 月 24 日，广州房管局官方微博透露：对中心 9 月 21 日，武汉市房管局《武汉 山东 8 月 23 日，夏耕副省长在全省保障 性安居工程和房地产市场调控工作 会议上的指出，各地要坚持既有政 策不放松，严格执行二套房认定标 准、首付款比例、贷款利率和三套 及以上住房停贷政策，加强住房交 易环节税收征管。全面实行商品房 预售资金监管制度。
武汉
城区个别异常高价的主旨项目采取了限制预 售规模和控制交易节奏的措施是必要的，也是 必须的。
资料来源：中国指数研究院综合整理 市新建商品房预售资金监管暂 行办法》，从 10 月 1 日起启动 商品房预售资金监管制度。
3、房产税试点扩容可期
房产税改革试点再成焦点，试点范围有望扩大。财政部部长谢旭人在 7 月全国财 政厅（局）长座谈会、8 月全国人大常委会均提到要稳步推进个人住房房产税改革试 点；媒体报道，国家税务总局政策法规司巡视员丛明 9 月 20 日在第五届中国企业税 务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。据媒体报 道，月国家税务总局组织来自全国 30 多个省市的 71 名税务系统工作人员在中国人 8 民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。
本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 4 2012 年三季度中国房地产政策盘点 表：房产税试点改革 日期 2003.7.26 重要事件 关键内容
全国财政厅（局）谢旭人指出，深化部门预算制度改革。研究完善消 长座谈会 费税制度，稳步推进个人住房房产税改革试点。国务院督查组来 重庆开展督查工 作 督查组希望重庆进一步加强基础性工作，实现信息 互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易 行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴； 加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案。财政部部长谢旭人向全国人大常委会报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点。严格实施差别 化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税 收征管，抑制投机投资性购房需求。下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产 税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年 初，房地产税最终会在全国实施。房和城乡建设部有关负责人接受人民日报记者采访 时表示：继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚 决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点 城市范围工作。
2012.8.3 2012.8.29 全国人大常委会 2012.9.20 国家税务总局政 策法规司巡视员 丛明在第五届中 国企业税务管理 创新大会 住建部有关负责 人谈如何坚持房 地产调控不动摇 月 23 日
资料来源：中国指数研究院综合整理
从近期频频传出的房产税改革的相关消息可以看出，房产税改革试点范围的扩大 是大势所趋，重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但房产税改革深入，将进一步打击投资投机性行为。8 月国务院督查组在重庆开展督查工作后指出，希望重庆深化房产税改革试点，为全 国提供有益借鉴。房产税改革试点范围的扩大，将进一步完善我国房地产长效机制，有利于市场健康发展。4、2012 年住房用地供应计划调整，提高计划完成率
住房用地供应计划下调，但仍远超历年实际供应最高水平2。8 月 5 日，国土资 源部发布公告称，对 2012 年 4 月确定的全国住房用地供应计划进行调整，计划供应 总量由 17.26 万公顷调整为 15.93 万公顷，减少 7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平，为完成量最大年份的 117.3%，能够满足全年住房用地有效需 求。其中，保障性安居工程用地由 5 万公顷调整为 4.76 万公顷，减少 5%；商品住房 用地由 12.24 万公顷调整为 11.17 万公顷，减少 8.7%。参见报告：2012 年 8 月 16 日《2012 年住房用地供应计划调整解读：提高计划完成率，严格住房用地供应管理》
本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 5 2012 年三季度中国房地产政策盘点
图：全国住房用地供应调整情况（单位：万公顷）
调整前 18 15 12 9 6 3 0 全国住房用地 计划供应量 保障性 安居工程用地 商品住房用地 ‐6% ‐7.7% ‐8.7% ‐8% ‐10% ‐4.8% 调整后 调整幅度 0% ‐2% ‐4% 数据来源：CREIS 中指数据，国土资源公报表：2009 年-2012 年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）
2009 年实际 供应 8.2 2010 年 计划 供应 18.47 实际 供应 11.5 计划完 成率 62% 2011 年 计划 供应 21.8 实际 供应 12.5 计划完 成率 57% 2012 年 年初计 划供应 17.26 调整后计 划供应 15.93 数据来源：CREIS 中指数据、国土资源部公告、2011 年国土资源公报近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因，不同省市的调整有明显差异。2010 年、2011 年完成率分别为 62%和 57%，今年上 半年全国落实住宅用地 4.72 万公顷，完成率不到 30%。对供应量做出调整，将有利 于提高计划的有效性和完成率。从各省市情况来看，此次住房用地供应计划调整，有 18 个地区计划量减少，其中辽宁和天津减少 30%以上，下调幅度较大；河南、河北、四川、海南和甘肃减少幅度在 10%-20%之间；青海、江苏、安徽、山东、云南、山 西、内蒙古、江西、浙江、黑龙江和广西的减少幅度在 10%以内。有 5 个地区的计 划量增加，分别是湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西，增加幅度均在 2%以下。
5、展望：政策稳中趋紧，市场平稳为主
政策稳中趋紧。7 月初，温家宝常州调研时强调防止变相放松购房政策，把抑制 房地产投机投资性需求作为一项长期政策，7 月 31 日，中共中央政治局召开会议研 究当前经济形势和经济工作：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投 机投资性需求，切实防止房价反弹。随后相关部委及地方政府密集表态坚持调控不放 松，近日住建部有关负责人在接受人民日报采访谈如何坚持房地产调控不动摇时指 出，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机 投资性购房需求，同时还指出继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限 购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地
本报告数据来自 CREIS 中指数据、fdc.soufun.com 或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936，hetian@soufun.com 6 2012 年三季度中国房地产政策盘点 区实行问责。上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，广州对个别高价 项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施，可见未来一段时间政策为稳中趋 紧。四季度市场以平稳为主。今年上半年，商品房销售面积单月同比降幅逐月收窄，7-8 月的当月销售面积止跌回升，累计降幅收窄幅度加快，与此同时，百城价格指数 同比下降幅度较二季度有所缓和，环比由下降转为增长，但涨幅有限。总体来看，房 地产市场量价趋势平稳，虽成交有所回升，但在调控政策不放松，以及房价尚不具备 全面反弹的条件下（9 月 23 日住建部有关负责人在接受人民日报采访），市场平稳局 面不会有大的改变。
图：2011.6-2012.8 商品房销售面积、百城价格指数变化
（1）2004年《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理制度的紧急通知》要求二套房首付款比例不低于40%。
市场反映：2005年上海房地产市场出现明显下降，最大降幅超过20%，除上海外，全国房价继续大肆上涨。
（2）2005年先后公布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）对个人购买房屋2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
市场反应：房价继续上涨。
（3）2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国15条）要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
（4）2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》
市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，2008年全年房地产出现明显下跌（跟国际经济环境有很大的关系）
（5）2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》松绑2套房贷。
市场反应：其他金融政策全面松绑，2009年楼市复苏后大涨。
（6）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国10条）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。
一、2010年房地产政策年政策回顾
2010年12月16日 15:20 法制晚报
2010年房地产“政策年”政策回顾
新年打出第一拳
2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。体现在济南便是，今年1月份，二手房成交量出现大幅下降，只成交1500多套，环比下降约70%。
紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”„„这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。
新春督促“央企退市”
3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家房地产公司未见动静，其给出的理由是“无人接盘、转让遇冷”。
4月祭出限购令
4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。
5月“限购令”地方版纷纷出台
国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点。先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。
北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国，例如深圳9月30日晚紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。
9月严查空置率
9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。
4月保障房体系出台
4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。
6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。今年，保障性住房的关注度、建设力度，已经是近几年所未有。就在各界高呼今年是我国保障房建设的一个里程碑时，住建部又发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。
全年连续六次
上调储备金率
中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。
此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。
不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。
二、2011年房地产政策总结及2012年趋势预判
房地产门户-搜房网 2011-12-26 07:53:00 来源：伟业我爱我家
[提要]2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。
1.“国八条”确立基调，明确调控措施
2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。
（1）控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报价格控制目标。
（2）强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。
（3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。
（4）扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。
2.地方政府细则跟进，北京举措最为严厉
在“国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提供存量房交易税费。
（1）限购：北京市进一步强化了2010年4月开始执行的限购政策，即对已拥有2套住房的北京市户籍家庭限购、已拥有1套住房的非北京户籍家庭、未能提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍家庭进行限购。其余城市限购条件均较北京宽松很多。
（2）房价：北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是所有城市中唯一以房价下降为控制目标的城市。
（3）税费：2011年12月10日起，北京市开始实施新的存量房交易计税标准，但并未对公众具体公布细则，据我爱我家事业集团实际调研结果显示，各区域新的计税标准大概是原最低过户指导价的3倍，意味原来通过做低合同价来少交税费的方式已不可行，存量房交易将再糟重创。
二、政策密集出台 2011年房地产调控政策大盘点
2011-12-14 11:17:00 来源：财讯网
[提要] 2011年4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。
2011年5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
2011年5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。
2011年5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010年7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。
2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
2011年10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。将商业个贷转成公积金贷款，购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例，商业个贷要比公积金贷款多还至少15万元。
2011年10月24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。
2011年11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
近年来, 由于部分城市房价过快上涨, 给人民的生活带来一定的影响。为遏制部分城市房价过快上涨, 切实解决城镇居民住房问题, 国家出台了一系列的政策和措施。央行宣布于4月21日再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点, 这已经是自去年初的第十次上调, 今年第四次上调, 使得存款准备金率高达20.5%的历史高位, 按3月底75.28万亿的人民币各项存款余额来算, 将直接冻结的资金量超过3700亿元。
而商业地产是一个资金密集型行业, 商业地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持, 在目前银根紧缩的情况下, 商业地产企业融资渠道正在减少, 面临资金链断裂危机。为寻求新的融资渠道, 缓解资金压力, 对商业地产的可行融资模式进行初步探讨。
一、什么叫商业地产
商业地产 (commercialproperty) 的概念最早出现在中国是2000年, 首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始, 并逐步蔓延到全国。一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓, 甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。
商业地产具有地产、商业与投资的三重特性, 它既区别于单纯的投资和商业, 又有别于传统意义上的商业地产行业。
商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体, 把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来;其次它是商务办公与住宅的结合, 符合人们的生活快节奏的时代要求;再次它是商业零售与传统百货的结合, 开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用;此外, 它还是贷款与融资的结合体, 一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的, 良好的资金链条至关重要, 没有支撑后期的管理和运营费用是致命的;最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体, 一站式的生活配套满足了人们的不同需求, 使项目成为一个个附属于城市的卫星城。
二、商业地产在紧缩政策实施前主要融资模式及存在问题
1.银行贷款:
银行贷款是商业地产企业的主要融资模式。商业地产企业项目自有资金一般在30%、35%左右, 过去银行对商业地产从投资和销售两方面提供支持。商业地产项目的开发贷款, 商业用房消费贷款, 再加上存量资产抵押贷款, 银行50%左右的信贷资金流入商业地产企业, 导致了商业地产企业过度依赖银行信贷的局面。
2.股东及关联企业借款:
由于目前投资商业地产的企业的母公司都在走集团化、多元化的道路, 需要投资的资金量太大, 而国家对上市筹集资金有所限制, 无法在短时间内筹集到大量资金, 只向商业地产企业投入大量资金就变成了一种奢望。
3.占用工程承包方资金:
承包商在工程承包阶段, 以垫资方式提供资金支持, 待项目完工商业地产企业按协议分期归还垫资款的融资方式。承包商主要垫支人工费、辅材费、大型建筑设备租赁费, 这种模式筹集资金有限, 商业地产企业不仅无法统筹安排使用融资款, 还需筹集主材费, 而且面临垫资款返还压力, 但在一定时间内会缓解商业地产企业资金。
4.民间借贷融资:
这是房地产企业重要的融资方式, 主要拆借以温州为中心的浙江地区、以福州为中心的福建地区的民间私募基金融资。民间借贷融资对房地产企业的资质和信誉要求严格, 利率较高, 融资额度难以保证, 现阶段不受法律保护, 存在违约风险。同时由于民间融资利率较高, 期限较短, 而商业地产开发周期较长, 短时间内无法归还本息, 经常会面临资金断链的风险。
以上传统的融资模式在当前金融紧缩形式下很难满足房地产企业的资金缺口, 无法从根本上减轻房地产企业面临的资金压力。
三、商业地产在今后一段时间内如何融资
1.合作建房:
合作建房是指以一方提供土地使用权, 另一方或多方提供资金合作开发房地产开发形式。商业地产在资金不充足的情况下, 寻求资金实力雄厚而一时没有好项目的合作方, 共同开发商业地产, 开发商最终分得商业部分, 形成自留物业, 而合作建房方得到部分商业配套用房, 用于销售, 也将获得较高的资金回报率。
2.商业地产辅以住宅小区开发:
商业地产项目由于投入资金量较大, 投资回报期较长, 经常存在资金问题。但商业地产一般都在城市的中心, 商业地产的开发, 提高了城市的品位和形象, 提升了政府的政绩。开发企业在与政府谈商业地产项目时, 可向政府提出配套一部分住宅用地, 用于弥补投资。因住宅投资回报期较短, 在现政策下, 只要出地面一层就可预售, 就可回流资金, 而最关键的土地增值税清算要到小区结束后才进行, 这就为住宅项目提供了充足的资金, 可以调剂到商业地产项目使用。
3.组建银团进行融资
银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件, 依据同一贷款协议, 按约定时间和比例, 通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。
银团贷款的牵头行承担贷前尽职调查的责任, 设计合理的银团贷款币种、期限、利率、费用等产品结构。银团贷款是防范贷款集中度风险的有效办法。
商业地产由于需要资金量大, 一家银行很难满足资金要求, 同时仅有一家银行贷款, 银行承担的风险较大, 而通过银团方式可分散风险, 同时筹集资金方便快捷。
4.通过信托短期融资
在银信贷收紧的情况下, 房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物, 它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。
尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快, 陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧, 然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。房地产信托的再次火爆, 让投资者发现, 还有另外一种方式, 可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小, 但却提供了一种新的融资模式, 可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
近年来，中国的房地产政策面临着始料不及的严峻考验。历次调控，之所以会出现调控手段越严厉，房价上涨越快的现象，最根本的原因是房地产新政的出台与实施，不能适应房地产市场的发展趋势与中国经济市场化的具体情况。正是这种与社会经济现实的本质背离，导致房地产新政出现南辕北辙的尴尬局面。
按照发达国家经验，人均国内生产总值处于1000~3000美元，是城市化进程最快的发展阶段。对于中国来说，住宅需求逐渐成为居民生活中最基本和最主要的需求。城市化的大规模推进，会加剧城市资源供给与需求之间的矛盾。
户籍制度改革作为扩大城市住宅需求的一个潜在因素，目前还没有充分释放。在城市，尤其是大中城市，当住宅需求呈现出急剧增长的态势后，抑制房价过快上涨的最有效办法，就是扩大住宅供给，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。
前一阶段的房地产调控，恰恰走入了从供地到销售，再到二手房买卖，全面抑制需求，并大幅提高成本的歧路。而且，政府用不断增加的房地产税收填补行政费用黑洞，而不是将资金投在住宅建设上。这更加剧了本已十分紧张的供需矛盾，从而为房价暴涨埋下重大隐患。
税费是商品消费成本的一个重要组成部分，要抑制商品价格上涨，最有效的办法是减税，而不是加税。试图在需求不断增加的情况下，通过大规模加税导致商品价格下降，这在社会经济发展过程中还没有过先例。而以前的房地产调控恰恰在遵循着这样一个自欺欺人的逻辑。在两年多的房地产调控中，加税成了各级政府的利器，名目繁多的税收与税种纷纷出台。其结果，就是房价大幅走高。土地拍卖、税收增加与限制投资成为房价暴涨的三大主因，在这个层层加码的误区中，市场与消费者成为政策失误的最主要受害者。
房地产新政一推出，各类媒体就开始制造“行政干预会造成房价大幅走低”的社会舆论，诱导人们去相信政府的力量。政府的行政干预被大大神化，统计部门还炮制了“我国住宅空置率已达26%，并大大超过国际警戒线”的虚假数据。随着房价走高，购房者对房地产新政失望，其心理从观望走向恐慌，导致最近一轮的抢房热潮，进一步推升房价暴涨。
房地产作为一个产业，有其自身的运行规律。从经济学角度说，如果是完全竞争的市场，且供给充分的条件下，价格一定会下降。近两年的房地产调控，大大恶化了整个房地产市场的竞争环境，并在很大程度上促进了垄断企业与垄断价格的形成，放任开发商囤积土地和商品房，直接减少了商品房的供给，助推了房价上涨。
宏观调控得以成功的一个重要前提是，政府对市场经济规律的深刻理解、整体把握、严格恪守与持续尊重。不满足这个前提，试图利用行政权力改变市场，甚至不断给各级政府和部门塞进“私货”，有可能使宏观调控逐步演变为情绪性调控、功利性调控与逐利性调控。这样的调控结果可想而知。
由于宏观调控对经济运行的影响具有广泛性与深刻性的特点，这种公权力的运用就必须有强大的约束机制，并且要慎用和善用。在对房地产市场的深层次矛盾与发展趋势没有重新审视之前，不宜过快、过度地推出新的调控措施，更不能把房地产调控演化为“政绩工程”，进而造成市场运行的更大扭曲与更深创伤。
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