物业维修基金管理论文

[摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。下面小编整理了一些《物业维修基金管理论文 (精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

物业维修基金管理论文 篇1：

物业维修基金管理与运作的法律问题研究

【摘要】为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。物业维修基金为全体业主共同所有，由银行代存，全体业主共同使用，并且由各级房地产主管部门、国务院所建设的主管部门以及财政部门共同监管。物业维修基金管理运作对于提高房屋使用寿命，保证房屋安全以及保障物业保值增值具有着无可替代的作用。本文主要对物业维修基金管理与运作的法律问题做出了简要的研究探讨。

【关键词】物业维修基金;管理与运作;法律问题

一、我国物业维修基金的相关概念

为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。

二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题

(一)物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。

第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

(二)物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

(一)建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。

另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

(二)规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

(三)规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

(四)建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。

第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

结束语

随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。

参考文献

[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版

[2]孙丽丽.物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009年

[3]张宏，杨承志.物业管理热点问题解析[M].广东经济出版社，2006年版

作者：孙丽娜

物业维修基金管理论文 篇2：

物业管理维修基金的法律问题探讨

[摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。

[关键词]物业管理;维修基金;法律保护

我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。

一、物业管理基金现今存在的各种问题

在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：

(一)业主方面关于物业管理维修基金存在的问题

在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。

1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。

很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。

2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。

我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。

(二)物业管理维修基金管理和使用的不规范

对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：

1.没有合适的管理物业管理维修基金机构

由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。

2.物业管理维修基金的升值贬值问题

在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。

3.物业管理维修基金的续缴问题

在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。

二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解

建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。

(一)尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善

1.建立统一、完善的法律法规

在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。

2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规

在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。

3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设

我国的物业管理维修基金白1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴;建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润;建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入;向业主和租户收取的物业维修基金费;相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。

(二)在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度

1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度

如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。

2.建立业主自主管理基金的资金管理机制

笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一笔巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。

3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制

在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。

(三)加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心

前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。

(四)关于物业管理维修基金实际应用的补充

市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。

[参考文献]

[1]廖红，浅论物业公共维修基金的管理[J]，现代物业(上旬刊)，2011年1期

[2]孙丽丽，物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D]，华东政法大学，2009

[3]罗飞，我国物业维修基金管理模式法律问题[J]，中国商界(下半月)，2010年08期

[4]王燕，浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J]，财经界，2013年12期

[5]赵玉梅，浅谈物业维修基金管理[J]，科技创新与应用，2012年12期

作者：黄姗

物业维修基金管理论文 篇3：

物业管理中公共维修工程成本控制策略

摘要：随着我国城市化的逐步推进，居民住宅的数量也在逐年增加，而物业管理就是对居民住宅共有建筑及设施进行管理的经营活动。公共维修是物业管理中一项十分重要的工作，必须要加强重视。在现阶段的物业管理成本中，公共维修成本占比很高。本文就针对物业管理中控制公共维修工程成本的必要性进行了研究，提出了物业管理加强公共维修工程成本控制的策略，主要有做好事前事中事后控制、制定好成本计划、做好维修成本控制、建立对应的考核制度。

关键词：物业管理;公共维修;成本控制;策略

市场经济改革的深入推进，各行各业在发展过程中都面临着新的机遇与挑战，伴随着城市住宅建设的大面积推进，物业管理行业也应运而生。但是在物业管理工作中，之所以管理成本居高不下，一个十分重要的原因就是公共维修工程的成本难以降低。本文就针对物业管理中公共维修工程成本控制的相关问题进行了分析。

1 物业管理和公共维修工程的内涵

1.1 物业管理的内涵

19世纪60年代的英国，城市化进程加快，大量居民开始涌入到城市中生活，物业管理就在这样的社会大环境下应运而生。但是相对于西方国家来说，我国的物业行业发展较晚，国内首家物业公司成立于20世纪80年代，最早属于香港企业[1]。对于我国城市居民来说，物业管理还是一个十分新鲜的事物，其主要是物业企业在小区业主的委托下，代为承担小区管理相关方面的工作，及时对小区居民共有的基础设施、建筑区域等进行维护。在我国，《物权法》中有明确规定，在小区物业的管理方面，可以是小区业主共同协商解决，也可以是在小区业主的共同授权下，由物业服务机构代为统一管理。通常而言，物业公司提供给小区业主的服务主要可以分为三种，即委托性服务、针对性服务、常规性服务三种。现阶段，物业公司在向业主提供服务的过程中，其收取的报酬有国家指导价和市场价，其主要依据就是当地的平均消费水平以及物业服务的项目。同时，企业在向小区居民提供物业管理服务的过程中，要始终坚持职权统一、公平竞争、业主主导、依法行事、统一管理、专业高效、服务第一、合理收费的原则。最近几年，随着国家对于房地产行业发展的管理力度逐年增加，住宅型物业的发展速度有放缓的趋势，工业型的物业以及商用型物业的发展速度却在逐年增加。但是从整体的角度来讲，在我国物业行业的发展中，住宅型的物业依然占比较大。

1.2 公共维修工程的内涵

在很多人的印象里面，公共维修的主要内涵就是对小区内的一些基础设施以及建筑进行小修小补，工作开展过程中，并不需要有较大的资金投入，其实这种认识是存在严重问题的[2]。在小区内公共设施的维护和维修工作中，其主要的目的就是使建筑的各方面性能能够满足居民日常的生产和生活需要。在工程维修过程中，要想保证维修的质量，延长相关设施的使用寿命，增进设施的功能及外观效果，就需要投入大量的资金。因此在实际维修工作开展的过程中，必须要对工程的维修成本以及计划投入的资金有充分的规划，如此，才能在保证维修质量的同时，最大限度地保证物业企业的经济利益。

2 加强物业管理中公共维修工程成本控制的必要性

在我国，物业管理工作中，最主要的内容就是对小区范围内的基础设施以及建筑等进行维护、改造、管理，对于因老旧而存在危險性的设施，要及时进行拆除，所以在物业管理成本中，占比最大的项目就是公共维修项目。现阶段，小区管理过程中，维修基金主要包括两个部分，一是业主在物业费中缴纳的专项维修储备基金，二是根据实际维修需要向业主收取的专项维修基金。通常而言，业主在购买房产的时候，购房款的2%～3%即为公共维修基金，当业主初次缴纳的维修基金无法满足维修的要求时，就需要在当地房管部门的配合下，由业主大会发起，向全体业主收取房屋维修基金，收取的金额根据国家的标准和业主住房面积的大小来确定。专项基金必须要用于小区公共设施的维修、改造和更新，物业管理部门要避免将专项资金挪作他用[3]。现阶段，城市中还有很多使用年限较长的建筑，这些小区由于受历史原因影响，很多都没有专项的维修基金，小区的公共维修费用很多都是由小区所属单位拨款或是业主协商集体出资的形式来进行筹集的，但是由于一些小区的公共设施维护不到位，很难满足业主的需求，导致物业公司工作开展的难度大幅度增加，同时，作为商业性质的企业，长期无法获得较高的利润，也会影响企业自身的健康发展。因此，在开展物业维修工作的过程中，需要加强对资源配置的优化，在保证维修质量的基础上，控制好成本，进而有效地提升居民对于物业服务的满意度。

3 物业管理加强公共维修工程成本控制的策略

3.1 做好事前、事中、事后控制

物业企业在实际的经营过程中，要想实现对公共维修成本的控制，就需要从整体的角度出发，针对公共设施维修的各个环节做好规划。物业公司在开展公共维修工程的过程中，需要对施工的各个环节进行控制，大致可以分为三个环节，即我们常说的事前控制、事中控制和事后控制等方面的工作。

首先，从事前控制的角度来讲，也就是物业公司在制定本年度公共维修工程成本预算的过程中，需要充分分析上年度公共设施在使用过程中的损坏情况，以此为依据，确定本年度公共维修工程项目及成本[4]。在制定工程计划的过程中，公司的工程部需要对本年度需要维修的项目进行统计，形成维修项目清单，项目维修清单的主要内容包括需要维修的项目、规模、项目的内容、维修工作需要的资金等，此项工作完成之后，需要及时将项目维修清单交由财务部门审核。财务部门需要综合分析现阶段市场上维修材料的价格、历年的维修项目成本数据等各方面内容，对本年度公共维修工作开展过程中需要的资金投入进行预估。总的来说，事前控制的主要目的是确定维修工程项目并预估资金投入额，以便于全面掌握物业管理工作实施后所需要的各项资金，并严格控制各项资金，进而提升成本控制的有效性。

其次，从事中控制的角度来讲，物业公司在开展公共维修工作的过程中，一方面要做好项目的事前控制准确把控资金投入额，另外还需要做好事中汇报以及按照合同付款等方面的工作。在进行项目事前控制工作的过程中，对于维修合同的签订，物业公司的财务部门需要全程参与。第一，财务部门要在充分分析预算材料的基础上，加强对各个维修环节成本的控制，同时根据需要维修的项目，制定维修预算表格，财务部门的主要领导要重视对维修项目的金额、合同的内容以及整体维修工程的预算进行分析，只有财务管理部门通过了项目的维修方案，负责相关工作的部门才能进行合同签订。在维修合作企业的选择上，物业公司还需要对选定公司的信誉以及资质进行审核，使维修工程的质量得以保证。而在项目的事中环节，物业公司的管理人员要依据项目的维修工程款预付的相关规定、工程资金的相关使用规定以及维修工程开展的各项规定，将工程预付款付给维修企业;同时，在维修工程的实际施工过程中，对于工程施工各个环节的实际支出以及工程的进度，物业公司财务部门都要给予必要的关注。而在工程进行中的合同付款环节，财务部门要重视审核工程负责人员的验收签字情况、工程款的发票回收情况。除此之外，在实际的施工过程中，遇到具有较好信誉度的维修单位，物业公司也可以考虑与其建立长期合作关系，一方面可以获取维修企业的一些优惠政策，一方面可以有效地降低公共维修工程的成本。同时，也可以通过竞标的方式来选择维修企业，在对维修企业的资质、信誉度、报价等方面的信息进行综合分析的基础上，选择合适的维修企业。另外，在日常的管理工作中，发现损坏或是老化的设施以及建筑，要及时采取有效的手段进行维护和修补，针对出现的小问题，要做到随时发现随时处理。同时对于维修企业的信息，物业公司要注意搜集与分析，尤其是对于维修材料的价格等方面的信息，物业公司的工程负责人员必须要有充分的认识，进而有效地实现对工程的维修成本进行控制的目标。

最后，从事后控制的角度来讲，在一个自然年度结束之后，要对小区内公共设施以及建筑的维修情况进行统计，对本年度公共维修资金以及获取的收益进行综合分析，为下一年度维修计划的制定、维修成本的预估等提供完善的参考依据，使公共维修工程的成本能够得到合理的控制。

3.2 制定好成本计划

所谓的成本计划，主要指企业生产经营总预算以货币形式规定企业在计划期内产品生产耗费和各种产品的成本水平以及相应的成本降低水平和为此采取的主要措施的书面方案[5]。成本计划制定的一个最主要的目的就是在保证维修质量的基础上，充分调动工作人员的积极性，实现对各个维修环节管理有效性的提升，在实现成本控制目标的同时，提升维修企业的收益。从整体的角度来讲，企业管理中，成本管理具有非常重要的地位，能够有效地提升企业的利润率。因此，在开展公共维修工作的过程中相关人员必须要对成本控制方面的工作加强重视，在提升维修质量的同时，控制好维修工程的成本。除此之外，相关管理人员还需要提前制定计划，加强对维修过程中投入的资金的管理，实现预先制定的成本控制目标。

维修人员在正式开始施工之前，需要对施工现场的情况有充分的了解，这样才能保证维修工程的施工符合实际需要，同时对施工的设施要及时进行登记，要注意记录维修的情况，包括维修的地点、时间、设施的损坏程度和其他的干扰因素等，维修人员必须要对设施的情况有充分的了解，这些都是在进行成本规划工作的过程中，相关人员必须要掌握的信息。维修人员正式开始维修工作之前，要提前进行实地考察，对设备的相关参数进行测量，进而对需要的费用进行预估。在此基础上，对所有需要维修的公共设施和建筑的情况进行统计。在实际的施工过程中，如果在没有特殊情况的前提下，要避免实际支出超出预算的情况，实现成本控制工作的目标。

要想提升预算的准确性，就需要加大对计划成本的管理力度。相关人员在制定成本计划的过程中，对于收集到的相关材料要及时进行整理和分析，进而对施工的工作量做好预估，同时参考前一年的成本控制数据，确定成本控制的方向，提升施工过程中的维修材料费、人工成本费等数据预估的科学性[6]。同时，技术人员要提前确定施工过程中需要的设备，在公司现有的资源条件下，创新施工方式。在维修计划工作的审查中，施工人员要积极配合上级领导的工作，认真对待领导交代的各项工作任务，积极听取上级领导的意见和建议，实现成本控制的目标。

在制定成本计划的过程中，要想提升成本计划的精确性，就要重视维修成本核算，同时，根据实际情况，确定成本计划。制定成本计划的主要目的就是力求创新技术措施，做好各种资源投入的控制，实现节约维修成本的工作目标。

3.3 做好维修成本控制

在实际的维修施工过程中，定额管理是一项十分重要的工作，工作人员必须要加强重视。对于施工过程中的原始记录，施工人员需要不断进行完善;进入施工现场的维修原材料，需要提前对其质量进行审核;不断地针对施工方案中存在问题的地方进行改进，通过对每一个环节的施工成本进行控制來实现整体的成本控制[6]。如果实际的施工成本超过了预期，就要依据需要维修项目的情况，重新对项目的计划进行审核，但是必须找到超支的原因。在实际的维修过程中，如果没有出现特殊情况，就要最大限度地避免超支的发生。

在维修的过程中，技术人员要采取多种方式对维修过程进行记录，同时，维修工作结束之后，要妥善地保管这些记录，为以后出现问题提供必要的调查依据。在维修材料方面，首先在保证材料质量符合施工需要的基础上，方可使维修材料进入维修现场，对于不合格的维修材料，要做到早发现早处理，在保证维修质量的同时，实现成本控制的目标;除此之外，新技术的使用也是控制维修成本的一个十分重要的手段。对于施工过程中产生的直接费用，要定期进行核算，将计划施工成本和实际的施工成本进行对比，进而对于施工过程中出现的各种问题，要做到早发现，早解决，避免后期问题扩大导致施工成本超支的情况。

此外，在维修工作开展的过程中，还需要对安全问题给予高度的重视，避免因安全问题给企业带来意外成本。关注安全，一方面是维修工作开展过程中的安全措施是否落实到位，一方面是要保证设施在使用过程中的安全，也就是要保证维修的质量。物业公司负责安全问题的人员需要定期对施工的过程进行检查，同时，加强对施工人员的安全教育力度，在保证维修人员在施工过程中自身安全的同时，也要保证设施使用人员的安全[7]。同时，物业企业还需要经常对维修人员进行交通安全和防火安全相关知识的培训 ，避免施工过程中发生安全事故，给维修人员的家庭生活带来不利的影响，增加物业企业的成本。

3.4 建立对应的考核制度

公共维修工程中，施工成本的控制和成本计划的执行情况需要定期进行考核，保证工程成本控制的目标能够顺利达成。定期考核参与维修工作的员工，可以有效地调动员工工作的积极性和主动性。要将员工各项福利待遇的发放和设施建筑维修效果的质量、维修材料的质量、执行安全维修规定的情况有机地结合到一起，这样的考核方式一方面能够使维修人员在工作的过程中具有更强的责任感，还能有效地激发员工钻研技术的积极性，提升维修人员专业素养的同时，实现公共维修成本控制的目标。

在考核制度的建立上，要保证相关的制度能够充分调动相关人员的工作积极性，提升对安全问题的重视力度，避免维修人员在工作过程中发生危险的可能性，在安全的前提下，实现成本控制的目标。

4 结语

综上所述，物业管理工作中，公共维修是一个十分重要的组成部分，在对小区的建筑、公共设施等进行维护的过程中，由于项目繁多，分工复杂，不同岗位的工作人员在实际的工作过程中经常需要进行密切的配合;在实际的维修过程中，非常容易出现实际支出超过预算的情况，正是因为这样，做好成本控制工作十分有必要。在开展物业维修工作的过程中，需要加强对资源配置的优化，在保证维修质量的基础上，控制好成本，进而有效地提升居民对于物业服务的满意度。要保证物业企业的利润率，相关人员就要对公共维修的成本控制工作给予高度的重视，提升项目维修的质量，从而提高物业公司的经济效益和社会效益，推动整个物业企业更为长远的发展和进步。

参考文献：

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[5]孙丽丽. 物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009.

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[7]高虹. 房屋维修工程项目管理探讨[J]. 门窗，2013，(10)：201-202.

作者：武丽娜