老旧小区改造施工技术与管理要点
摘要：随着社会的快速发展，相应的建筑设计规范也发生了很大变化，近年来住宅改造工程越来越多，与此同时老旧小区改造工作出现了许多问题，对于工程项目的顺利进展造成影响。所以在本文中将基于当前老旧小区改造施工现状为出发点，对老旧小区改造施工技术与管理工作的要点内容进行探讨。
关键词：老旧小区;住宅改造;施工技术;管理
1.前言
在现如今社会经济快速进步与发展过程中，人们对生活居住条件的要求越来越高，大多数城市为了使人们的居住生活条件得到改善，投入了諸多人力物力以及资金进行老旧小区的改造建设，对老旧小区的建筑物功能性能水平进行提升。老旧小区改造不仅仅是为了让人们的生活居住环境水平得到提升，同时也是基于城市整体形象提升的需要。所以，在老旧小区改造过程中所使用的施工技术以及管理工作需要进行详细论述，这样才能够保证老旧小区改造工程顺利实施。
2.老旧小区改造工作施工技术
2.1外墙改造施工
对于老旧小区来讲，房子的主体结构大多数为砖混结构，并且通过涂料进行外墙装饰，很多老旧小区没有保温结构或为内保温结构，在时间的推移过程中，这类老旧小区很难保证居住的舒适性也不满足国家节能的大形势要求。对于老旧小区来讲，外墙保温是急需解决的问题，因为在过去的老旧小区中外墙保温层是没有的，所以在墙体改造的过程中需要增设外墙保温系统，不仅仅能够对主体结构进行保护，延长外墙的使用寿命，同时还能够增加保温效果提高建筑物的居住舒适度。对于保温层的施工有着严格的要求，就北京而言外保温材料的燃烧等级不得低于B1级，通过不燃材料进行六面包裹复合后达到A级，对于外保温使用材料这是最重要的要求之一。
2.2屋顶改造施工
在屋顶改造施工的过程中，可以选择保温隔热层，这样能够使阳光直射所导致的，对室内温度的影响大大降低。所以需要将原有的屋面面层剔凿拆除，并将防水层重新铺设，屋面的保温层、防水层还可针对需求进行倒置法或者正置法施工，改造施工后的屋面不仅解决了节能改造的要求，同时对于防水老化的问题一并解决，真正的解决了居民的实际问题。在屋顶处理的过程中，也可以使用纤维增强抗裂腻子，在屋面以及天沟和阴角等防水部位喷涂，能够使屋顶能有更好的防渗和保温效果。
2.3给排水系统的改造
对于老旧小区的给排水系统来讲，所使用的管材以及管道都需要进行重新铺设。首先对于给水管来讲，需要使用PPR管，然后通过热熔对管材之间进行连接，对于不同的管径管道来讲，热熔的深度和加热时间是有一定区别的。同时在热熔的过程中需要保证管材和管件干净整洁没有油污，否则可能会导致棺材连接之后出现滴水或者是漏水等工程质量问题。
其次对于排水管道的改造来讲，应能保证和室内的污水排放系统相连的地漏应当安装存水弯，并且水封的深度符合当前现代化工程项目建设的要求。坐便下方的立管需要使用90度的弯头和横支管进行连接，从使用角度考虑来讲，应当采用带检查口的90度弯头，这样才能够便于后期进行维护与检查。然后就是对于部分建筑物的排水管道来讲，出口横管和立管之间需要使用两个45度的弯头作为连接件。而且对于每一层的主力管都需要根据规范要求设置伸缩节，避免在温度变化的过程中管道伸缩及拉伸是管道主体结构受损。
针对部分小区的卫生间排水为侧排水更是特别需要解决的，这种侧排水的管道暗埋敷设在本层卫生间的垫层里，这就使得卫生间的垫层需要加高很多，对于老年人来说卫生间内的20公分左右的高台十分不方便甚至存在安全隐患，这种侧排管道再改造过程中均重新设计为直排水，对本层内的垫层、面层、管道全部拆除，重新打眼钻孔后进行排水管道及地面施工。
3.老旧小区改造施工管理要点
3.1协调管理
在楼梯小区住宅改造过程中，因为老的建筑物和建筑物之间间距大多数都比较小，而且道路也比较狭窄，所以改造工作必须要提前做好道路使用规划，在不影响居民正常出行与生活的前提下，进行老旧小区改造。所以施工单位在施工之前，需要深入到老旧小区内部对整个小区的空间分布情况以及出行习惯和出行规律等做好调查与分析，然后以此为基础规划车辆运输及使用时间段，合理安排好施工顺序。
3.2文明施工
因为对于老旧小区改造工程项目来讲，大多数都是在小区内部所开展，因此文明现场施工是非常关键的，相关施工企业需要组建施工项目部，然后由经理作为组长对文明施工过程以及规范性进行监督。就施工过程中的现场管理、垃圾运输、噪音污染以及日常生活管理等，应当派遣专业的人员进行现场监督与检查，并增设文明标识工牌，提醒施工作业人员在作业过程中时刻注意并共同实现文明施工。
3.3安全施工
因为老旧小区改造是在原有的小区内部开展工程项目改造建设，所以人流量非常多，车辆也非常多，在施工过程中开挖以及拆除和电焊等施工，对于来往的行人会造成一定的安全危险，所以应当做好施工的安全管理工作。成立好相关的安全管理工作小组，对个人施工过程中的安全职责全面落实并监督，然后定期开展检查工作，对重点施工项目以及具有高危风险的施工项目进行全过程管理，尤其是涉及居民住处的通道、入口部位，严格按照规范做好防护。
3.4质量管理
老旧小区改造的最主要的目的是为了提升老旧小区的居住体验以及居住环境，这也是当前老旧小区普遍存在的问题，所以要加强质量的管理。在工程项目建设过程中，需要开展全过程施工质量控制管理工作，确保工程项目建设始终规范，而且符合老旧小区改造工作要求。
4.结束语
综上所述，对于老旧小区改造工程项目建设来讲，施工过程中的技术应用以及管理规范性，对于工程项目建设质量都会产生至关重要的影响。所以应当着重加强对施工过程中施工技术应用以及管理工作监管，从而推进老旧小区改造工程进度提升。
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北京实创投资顾问有限责任公司 北京市 101100
作者：刘宇
随着我国市场经济的不断发展，为了提升广大人民群众的生活水平，我国对大量老旧小区进行了改造，给物业管理提出了一些要求，这些需求也加快了传统物业管理的转型升级。因此，我们需要从老旧小区改造的需求出发，加大对传统物业管理转型升级的研究力度，这样才能满足老旧小区日益提高的物业服务要求，为构建稳定和谐的社会环境奠定一个良好的基础。本文从老旧小区改造的基本需求出发，分析了老旧小区改造给传统物业管理转型升级带来的机会，并提出了几点老旧小区改造后物业管理转型的建议，目的在于加快传統物业管理的转型升级，为老旧小区居民提供高质量的物业服务。
一、老旧小区改造的需求
1.基本配套设施。老旧小区里和居民生活直接关系的有水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等，住建部还指导各地开展垃圾分类，把垃圾分类设施的配套作为保基本的内容。同时把装电梯也放在保基本里面，但并不能强制要求，如果老旧小区的居民同意，可以支持加装，政府适度补贴，这些是老旧小区改造的基本要求之一。
2.提升基础设施。随着生活水平的提高，居民的诉求也会再高一点，在保基本的基础上，回应群众关切，鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等，这些是在保基本以后进一步提升的内容。
3.完善公共服务设施内容。在这前两者的基础上，现在有一个概念叫建设“完整社区”，就需要改善居住条件，完善基本公共服务和基本公共环境，这里最关键的就是完善公共服务，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施，这些设施后面都带着公共服务，有些是非公益化或半公益化、市场化的。《经济参考报》记者指出：在投资规模方面，专家预计，按照现有17万个城区小区需要改造计算，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。在3-5年之内，要把这样一个项目落实好，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。
二、老旧小区改造给传统物业管理转型升级带来的机会
1.物业服务质量的提升。老旧小区改造之后传统物业管理急需解决老旧小区居民的治安维护、绿化美化、停车管理、卫生保洁等问题，特别是要解决一些专业性的服务难题，例如水、电、供暖、新装电梯及维护等其他维修设施方面，因此需要引入专业化的力量来提升物业服务质量，组建一支专业化的物业管理队伍。
2.提升物业管理体制。老旧小区改造之后物业管理建设能够得到政府投入的大量资金，然而对改造老旧小区投入大量资金，显然对商品房小区的居民也不公平，引起为了保证公共资金得到公平性和有效性的应用，物业管理公司需要制定出科学合理的物业管理机制，处理好与业主、政府和社会之间的关系，因此能够提升物业管理的体制水平。
3.补齐服务管理短板。社区治理的重点是老旧小区改造之后的物业管理，也是治理能力现代化和社区治理体系完善的难点，老旧小区改造之后要依靠高质量的物业管理才能够提升小区居民的满意程度，客观上要求引进专业能力较强的物业管理公司，能够有效解决服务管理短板的问题。
三、老旧小区改造后物业管理转型建议
1.创新物业管理模式。准物业管理模式作为一个过渡政策，其目的是通过政府补贴引入物业公司，一部分老旧小区曾为三公企业自管单位，居民没有缴纳物业费的习惯，一部分老旧小区居民则习惯于“政府兜底”，享“免费午餐”，这些观念的存在，导致部分老旧小区物业费收缴率低下，物业公司难以开展工作。因此，为了提高收费率，小区局鼓励物业管理公司提高服务质量，让居民们按月、按季度分次缴纳，降低交费压力。应强化监督，规范职业经理人履职行为。参照现代企业管理制度，明晰社区居民议事会与职业经理人的权责，既要保证职业经理人拥有充分的管理自主权，又要发挥好社区居民议事会和广大居民的监督作用，提升物业管理公司的物业管理水平。
2.逐渐转变观念。对于物业管理公司来说，服务与收费是相辅相成的，服务到位了收费率自然会上升。对于居民来说，享受物业服务的同时也需要缴纳费用，尤其是对于老旧小区的居民来说，需要逐渐形成购买服务的观念。物业管理公司应该在做好普通物业服务工作的基础上，延伸服务范围，把养老、抚幼、健身、文化娱乐、家政服务、定餐送餐等都纳入到物业范畴，加强宣传，搞一些体验活动，拉近与居民的消费距离，增进相互了解，逐渐转变居民的观念。
3.灵活应用信息化系统。第一，全面支持支付宝、微信、现金、停车券等多渠道、多应用场景的缴费方式，便利用户缴纳各类物管服务费用，例如停车缴费可用新型车牌信用付缴费方式，极大提升停车通行效率，减少停车场停车拥堵等现象。第二，物业管理公司应该结合老旧小区居民的实际需要选择适合的物业管理系统，定期对物业管理系统进行维护，保证物业管理信息系统的安全性，这样才能充分发挥出物业管理系统的重要性作用。
4.做好物业费用收缴工作。可建立区域物业管理协会失信人黑名单机制，各公司将不缴纳物业管理费的业主列入失信人名单，并与社区、属地政府联动，定期梳理化解，情况严重的可以同个人信用、政审等挂钩，还可建议设立弱势群体物业费民政部门救济财政转移制度，对于确有困难的低保户，实行费用补贴，将低保户的房屋维修纳入救济财政的开支范围，切实解决弱势群体物业费用的难题。在有条件的小区实行物业管理“酬金制”，通过市场化的手段和必要的行政辅助手段逼退存量“低、小、散”“僵死物业服务企业”，杜绝“碎片化物业管理”，杜绝增量二级资质以下物业服务企业进入市场，引导老旧住宅小区物业向大型品牌物业企业集聚，支持物业行业创新转型发展，形成内源性可持续发展良性循环的体制机制。
5.充分发挥出政府职能性作用。一方面政府部门可以对老旧小区改造之后的物业公司进行补助，测算管理小区所需经费，在合理收费的基础上，不足部分由政府财政予以补贴。为确定补助资金的来源，可在房屋维修基金或在新建小区的经费中先行划拨，然后通过新的收费机制，逐年偿还。还可通过财政支持、物业企业资助、业主缴纳等方式筹集资金，建立老旧住宅小区物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。另一方面对进驻老旧小区的物业企业，政府要给予相关的政策支持，例如设立老旧住宅小区物业长效管理奖励补贴资金，出台老旧住宅小区物业管理优惠政策等，明确属地政府的主体责任，这样可以大大提高物业管理企业参与积极性。
6.培养和引进物业转型高素质人才。老旧小区改造之后对传统物业管理提出了新的要求，对物业管理人员也提出了较高的素质要求。基于不同因素制约的情况下，各物业管理企业之间的业务水平及服务人员素质参差不齐，然而物业管理牵涉范围十分广泛，与社会发展、人民生活水平及政府政策关系密切，越来越多企业及人员投入物业管理行业。从业人员需要有各种专业知识，例如管理、财务、法律、护理、餐饮、物流及信息科技等，亦需具备高度的沟通技巧及人际关系处理技巧，符合客户日益提高的要求。因此，物业管理公司需要通过培训方式来提升物业管理人员的职业素质水平，对于人才培训应在职前培训中，令员工能详细了解部门运作及规章制度，职前培训能够使聘用的员工更快投入工作。员工的在职培训则应以项目形式进行，使其能够对工作中的复杂性更有效作出适当处理。
同时物业管理企业在人才竞争方面，应建立有效的激励机制，不仅应制定严谨的奖罚机制，亦应设置升职激励及提供学习深造机会等。员工培训集中提供物业管理法规知识、岗位技能、服务意识以及礼仪礼节等方面培训。通过运用各种手段，造就一支具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理团队。
老旧小区改造之后会对传统物业管理提出新的要求，会加快传统物业管理的转型升级，给传统物业管理带来的既是机会又是挑战。因此，物业管理公司需要紧紧抓住这个发展机会，采用科学合理的对策来加快物业管理的转型升级，为老旧小区居民提供高质量的物业服务，提升老旧小区的生活质量水平。
(作者单位：绍兴市柯桥区开发经营集团有限公司)
作者：何明
摘 要：老旧小区改造是一项重要的民生工程，从使用者的满意度出发，绿地景观改造应符合以人为本的要求。文章选取张家界永定城区5个老旧小区绿地景观作为研究样本，从绿地空间功能、绿地景观设施、绿地植物配置三方面开展居民满意度调查，然后分析调查结果，结合现场踏勘实情，提出利用老旧小区闲置资源，挖掘可更新的景观元素，贴近居民生活等绿地景观改造建议。
关键词：老旧小区;绿地景观;满意度
基金项目：本文系吉首大学校级自然科学类科研项目(Jdy19030)研究成果。
老旧小区往往占据着城市的中心位置，通常具有存量大、占地多、人口密集等特点。随着时代的发展，老旧小区的功能与现代生活需求之间的诸多矛盾日益凸显[1]，亟待改造或重建。近年来，针对老旧小区改造的相关研究与实践逐步增多，主要集中于小区改造内容、改造模式、关键技术、景观更新、文化营造等方面[2-6]，而针对老旧小区绿地景观改造的相关研究相对较少。小区绿地是居民交往的空间和纽带，如何合理改造老旧小区的绿地景观，具有重要的研究价值。张家界市作为以旅游产业为主导的城市，老旧小区绿地景观改造对于张家界城市风貌建设具有十分重要的意义。居民对小区绿地景观的满意程度，是小区绿地景观设计、建设与改造的源头与终极目标。本文以张家界永定城区的老旧小区为研究对象，选取5个具有代表性的小区绿地景观作为样本，从小区居民的满意度出发，结合现场踏勘实情，研究其绿地景观中存在的问题，寻求相应的改造策略。
一、调查对象
张家界市永定城区于2019年4月启动老旧小区改造工程，目前有172个小区纳入老旧小区改造项目。经现场调查走訪，从纳入近期改造项目的50个小区中选取市委机关宿舍二号院、建行宿舍、茂隆新村、机场小区、供电公司宿舍等5个老旧小区，对其绿地景观满意度开展调查。本次调查共发放问卷300张，其中，男女比例为1∶1.15，中老年人和儿童为居住区内休闲的主要人群。
二、调查方法
本次调研首先收集张家界市永定城区老旧小区的背景资料，包括老旧小区数量、位置等，然后再对老旧小区绿地景观进行图像记录，了解老旧小区绿地景观现状，并与老旧小区居民进行交流访谈。通过问卷调查了解居民的基本信息、绿地景观满意度情况和改造建议。
三、满意度调查结果与分析
本次调查回收有效问卷共210张，主要包括市委机关宿舍二号院40张、建行宿舍47张、茂隆新村43张、机场小区42张、供电公司宿舍38张。
(一)老旧小区绿地空间功能满意度
5个老旧小区绿地空间功能满意度处于一般水平，其中“很满意”平均所占比例约为27%， “满意”平均所占比例约为24%，“基本满意”平均所占比例约为25%，“基本不满意”平均所占比例约为14%，“不满意”平均所占比例约为10%(图1);从各小区调查结果来看，不同种类绿地空间满意度由高到低的排列顺序为宅旁绿地>公共绿地>道路绿地(图2)。
(二)老旧小区绿地景观设施满意度
绿地景观设施满意度调查结果显示(图3)，总体满意评价中的“基本满意”所占比例为28.45%。根据现场实地调查发现，得出以下结果：供电公司宿舍居民认为老旧小区的绿地景观私密性较差;茂隆新村的居民认为绿地中活动场地不够丰富，不能满足散步、下棋、打牌等休闲需求;机场小区的居民认为绿地景观设施类型单一;市委机关宿舍二号院的居民认为绿地无人管理，造成安全隐患，如植被侵占阳台，树枝阻挡视线。目前，一些小区基础设施缺失，不能满足老旧小区居民基本的休憩交流需求，绿地景观配套设施的趣味性、功能性方面还需要提升。
(三)老旧小区绿地植物配置满意度
建行宿舍、供电公司宿舍2个小区绿地植物配置满意度总体评价中“很满意” 所占比例均在30%以上;而市委机关宿舍二号院、机场小区、茂隆新村3个小区绿地植物配置满意度总体评价中，“很满意”所占比例仅为10%—13%(图4)。5个居住区实地景观效果比较表明：建行宿舍、供电公司宿舍2个小区植物景观均具有植物种类多样、植物配置层次丰富等特点;而另外3个小区内绿地植物种类单一是绿地景观中的最主要问题;绿地景观中植物缺乏管理，植物飞絮、土壤板结现象对居民日常生活造成了影响;绿地中堆积杂物导致植物生长质量下降，严重影响植物景观效果，很多小区居民认为绿地景观缺乏观赏性。
四、改造建议
(一)利用老旧小区闲置资源
老旧小区绿地景观改造是对功能分区、基础设施、植物等进行梳理，将绿地中闲置的资源进行整合，并针对性地进行激活，使小区中的空间和资源可以被更多人分享使用，以提高绿地景观资源的使用率。
(二)挖掘可更新的景观元素
老旧小区绿地景观改造并不是大兴土木、全盘重造，而是在对绿地景观详细分析后，选取老旧小区中一部分更新之后可以激活绿地景观的元素进行更新。这些景观元素可以是小区的建筑、小品、植物等物质元素，也可以是居民的生活方式、传统习俗、特色活动等非物质元素。因此在绿地景观改造的过程中，要因地制宜地进行文化资源挖掘利用，使其成为老旧小区中独具特色的场所符号。
(三)贴近居民生活
老旧小区中的居民需要的是贴近其日常生活的复合型绿地景观，如营造可食用的微型菜园，兼具种植、观赏、科普价值的微型花园。以绿地景观为载体，提取社区文化与居民兴趣爱好，构建文化展示区等绿色景观，可以提高老旧小区中居民的归属感与参与感。
(四)选择经济环保材料
张家界永定城区老旧小区绿地景观存在配套设施老旧问题，可以选择经济环保材料构成的绿地配套设施以满足居民的活动需求。要在绿地景观改造的基础上，选用成本低、耐久性高、易维护的材料进行改造，保证老旧小区绿地景观的品质。如布置耐久性高的健身器材，选择成本低、易成活的植物进行绿地景观营造。
(五)完善基础设施建设，点缀民族元素小品
在对老旧小区用户基本信息进行调查时发现，老旧小区居民多为老人和小孩。小区内应设置人性化的小品设施，例如设置沙坑等满足儿童玩乐需求的设施，为老人设置棋盘桌、健身设施等。园椅、园凳、垃圾箱、宣传告示牌、雕塑等园林小品应依据功能需要设置，针对张家界的历史文化背景，考虑其地域民族文化、风俗习惯，视觉造型上可以参考张家界土家族的翘角屋檐、回纹花窗等元素。在小区绿地中适当运用土家族凉亭等建筑元素景观小品，石碾、石磨等生活元素景观小品，西兰卡普、白虎图腾等装饰元素景观小品，使园林绿地蕴含丰富的历史文化内涵。小区绿地景观材质上应追求质朴、简约，符合张家界乡土特征，数量上少而精，切实反映场景主题，满足使用的需求。
五、结语
老舊小区的绿地景观改造是一个多元化的空间设计问题。如何保证老旧小区绿地景观的各项功能得以高效利用，使居民得到物质上的获得感?如何充分挖掘乡土特色，将地域文化元素应用到老旧小区的绿地景观中，使居民得到精神上的归属感?这些问题值得深入思考。这就要求相关人员在进行绿地景观改造时，要以实际情况为基础，以调查研究为指导，以改善老旧小区面貌、提升小区居民品味为目标，提高老旧小区绿地的环境品质，实现老旧小区的旧貌换新颜。
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作者简介：
刘湘琨，吉首大学艺术设计系硕士研究生。研究方向：园林景观设计。
田建林(通讯作者)，博士，吉首大学土木工程与建筑学院副教授。研究方向：环境遥感。
段莉，湖南农业大学风景园林系硕士研究生。研究方向：园林景观设计。
谢华锴，吉首大学艺术设计系硕士研究生。研究方向：园林景观设计。
作者：刘湘琨 田建林 段莉 谢华锴
实施老旧小区、背街小巷改造是关乎群众生活满意度和幸福感的民生大事，也是提升民生保障水平的重要举措。区政协于 11 月初组织委员对全区老旧小区、背街小巷改造提升情况进行了专题调研，听取了政府相关部门的工作汇报，到 X 街、X 楼等项目现场进行了实地查看，并同部分居民座谈交流、征求意见。现将有关情况报告如下。
一、基本情况 老旧小区，一般是指 X 年底之前竣工入住或节能标准未达标的居民生活小区。全区共有需要改造的老旧小区 X 个，其中区管小区 X 个、“三供一业”(指国有企业职工家属区供水、供电、供热及物业管理，统称“三供一业”)小区 X 个，区域内有需要改造的背街小巷 X 条。按照国务院和省、市政府的统一部署，这项工作 XX 年初全面推开。
老旧小区改造以改善社区基础设施为重点，分两年实施提质改造工程。改造内容包括楼体保温、水电管网、道路、停车位和绿化、环卫、外墙粉刷等基础设施。按照“市级组织、区级协调、协同推进”全面提质基础设施的总体要求组织施工，截至 11 月底，已完成 X 栋居民楼、共计 X 万平米的改造任务，投资 X 亿，基本完成了 X 个老旧小区改造提升任务。XX 被评为全市样板小区，双新楼达到精品小区标准。改造后的老旧小区面貌焕然一新，居住条件有所改善，受到居民和社会各界的普遍赞誉。
背街小巷整治主要是按照“五化两通一覆盖”要求，重点从“整饰建筑立面、完善市政设施、净化绿化街巷”着手，对和泓路、西马路、双桥里路、清真北街等道路进行全面改造提升。改造内容包括路面提质、下水道疏通完善、路灯安装、绿化提质、消防和环卫设施的完善等。同时注重特色街巷和精品街巷建设，打造老城区的新亮点。截至 11 底，X 条背街小巷整治全部完工，累计投资 X 万元，工程总量达到 X延长米。基本实现了“路平、灯亮、水畅、绿美、人行舒适、环境优美”的目标，初步改善了社区的交通条件和公共设施。
二、存在问题
尽管我区老旧小区改造如期完成了任务，但从整体上看，还存在着诸多困难和问题，亟待解决。
(一)改造质量标准还有待提高。老旧小区改造还缺乏统一标准，实施墙体保温改造的小区只有 X 个、仅占 17%，且均为三供一业小区，其他小区居民呼声较大;90%以上的小区缺少消防、停车位、公共活动场所等配套设施，目前尚未纳入改造计划;大部分小区属于“修补式”改造模式，还存在改造不彻底问题，如 X 屯楼小区道路硬化不全面、X 楼外墙粉刷返工补漆等现象。背街小巷个别改造项目还存在质量瑕疵，X 街、X 屯路、X 街、文化北后街等便道砖、路沿石还有缺损，可能会影响检查验收。
(二)旧小区推行物业管理面临新挑战。老旧小区物业管理方案从去年开始谋划，至今尚未拿出成型意见。目前绝大多数居民对物业管理持“冷漠”态度，主观上还习惯于“属地化”管理下的无偿服务模式，即将颁布的《老旧小区物业管理方案》，在实施过程中可能会面临收费难、运转难以及物业公司进驻难等难题。特别是“三供一业”小区从企管到区管过渡期，物业管理断档，环境出现较大反差，一些居民把对物业管理的担忧转嫁到排斥改造施工上来，原有“单位制”的物业管理模式向有偿服务的管理模式转变将面临更大困难。
(三)群众满意度有待提高。“政府花钱办事、百姓从中受益”，是老旧小区改造的初衷所在，最终目的是通过改造提质增强居民的获得感、幸福感。而从目前推进情况看，还有
相当一部分居民满意度不高，甚至怨声载道，对拖延工期和交叉作业造成的扰民问题反映比较强烈。截止 10 月底，X楼、X 楼等 5 个小区改造项目尚未启动，开泰、富民等 5 个小区改造进度严重逾期，铁一局二处家属楼两次停工，增盛楼改造时断时续，改造过程中的噪音和污染给群众生活和作息造成干扰。建设路以东地下管网改造普遍存在重复破土、回填不及时等问题，特别是 X 月份进场的电网改造项目，对X 个小区道路第三次开槽破土，给居民出行、停车造成不便。
三、几点建议 (一)抓好收尾和整改工作，切实把民生工程做好做实。坚持对群众负责的态度，善始善终做好各项收尾工作，切忌“虎头蛇尾”。对已经完工、改造不彻底的项目，查缺补漏，抓好整改，进一步完善路、水、电、气等基础设施，使硬化不彻底、设施不完备的工程尽快达标，最大限度提高群众满意度。对尚未开工的项目，严格执行招投标制度，把好设计、勘察、施工、竣工预验收每一个环节和关口，建立社会监督机制，增强公开、透明度。
(二)总结经验，举一反三，更好推动其他工作开展。政府及相关职能部门应认真总结老旧小区改造中的经验作法，客观评价成绩和存在问题，在争取上级支持、加强工作沟通协调等方面，吸取教训，举一反三，以更高效率、更实
作风，推动和改进其它工作，在惠民实事落实、棚户区改造、环境整治任务等工作中，既要抓好开局，更要重视结局，以实际行动赢得群众的理解和支持。
(三)抓紧实行物业管理，促进老旧小区良性发展。推进老旧小区物业管理迫在眉睫，不能停留在口号上，要积极研究措施，迅速落实到具体工作中，防止往后拖、随大波的发生。当前应抓紧出台老旧小区物业管理方案，从打破开局难入手，可在精品小区、区管小区和三供一业小区分别选择试点，引入物业公司，明确收费标准、管理标准、服务标准，推行“有人管、有钱管、规范管”的管理服务模式;对试点以外的小区，通过盘活社区资源，探索“先尝后买”的服务模式，让居民真正体验到好处后，再扩大有尝服务的覆盖面，健全社区长效管理机制。
老旧小区物业管理现状及思考
老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，两年来，尤其是今年以来，政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对我区多个老旧小区进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老旧小区中，有物业管理的为数很少，多数小区无物业管理。如何不让老旧小区改造的成果“昙花一现”，是老旧小区改造后亟待解决的问题，本文旨在探讨如何因地制宜地开展老旧小区改造后的物业管理。
一、老旧小区改造的基本情况
牡丹办今年共改造老旧小区23个，改造建筑面积为40万平米，63栋楼，334个单元，5589户。现已拆除了160处违建、15个自行车棚、145个配建棚厦。指导各改造小区成立了21个业主委员会。改造后的老旧小区，楼顶、地面、墙面明显改观，增设了各类健身器材和休闲设施，居民和业主普遍感到满意，改造成效十分显著。
二、老旧小区改造后在物业管理上普遍存在的问题及原因
目前，牡丹办老旧小区改造后在开展物业上普遍存在以下问题：
(一)开展常规性物业管理条件先天不足。老旧小区虽
1 然经过了改造，但老由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。如许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因，小区进出口较多，交通通道、夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大，如扬帆小区，总建筑面积为6.54万平米，6栋居民楼，东西南北有6个大门供居民和各种车辆出入。平安二道街紧邻小区北侧，小区4号楼各单元门邻平安二道街，整个结构看上去小区不象小区、邻街又不全象邻街，管理起来十分麻烦。
(二)老旧小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现。老旧小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。
1、物业管理用房配置严重不足。虽然在老小区改造整治过程中，街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但仍有许多小区因本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。如交通局小区，建筑面积只有0.49万平米，本不太宽敞的院内正中间又有一个诺大的供热站用房，居民活动的空间已很狭窄，根本无处建物业用房。
2、小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企
2 业收入比较困难。许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，基本没有专门的停车库和停车位。虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出，容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意，这也很难达成统一意见。如新立小区，不仅整体空间小，而且建筑格局本身不规整，很难划分出车位。
3、一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件。物业企业效益的实现，取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得。相当部分小区管理区域较小，投入产出比较低。如环卫局楼，总建筑面积0.85万平米，只有116户，物业管理分摊成本相对高，物业企业不愿进入。类似的小区还有加油站1组、2组居民楼。
(三)老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营。
物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证。但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。
对老小区而言物业管理费收缴率低原因是多方面的。一方面，老小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难;而更主要的是老小
3 区居民花钱买服务的意识未形成，由于房屋产权购置的特殊性，以及提供社区综合服务体制的历史沿革，许多居民认为物业管理是政府提供的福利，应该由政府掏钱。另一方面，一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。最典型的就是朝鲜一区，业主基本属于上述情况，还有相当一部分房屋出租给小生意人和外来人口，且民风彪悍，物业费根本收缴不上。
对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下，除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持。而通过法律程序取得业主欠交的物业管理费，由于现行管理条例规定不够明确，法律程序繁杂以及“法不责众”的行为特殊性，成本较高，造成催交物业管理费十分困难。
综上分析，老旧小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问题的成因也有特殊性，这些问题从根本上看，反映了三方面的突出矛盾：
一是改造后的老旧小区需要引入物业管理机制而老小区自身实施物业管理条件不足;二是许多社区居民不认同物业管理的方式，不愿遵循物业管理的运行规则;三是老旧小区需要物业管理机制的长效化运行，但要政府对老旧小区的物业管理扶持力度还需进一步加强。
三、老旧小区改造后实现长效物业管理的建议与意见
4 老旧小区整治改造后实施长效物业管理，是事关现代文明社区建设的大事，也是体现政府公共管理能力的一个重要方面。我们认为，物业管理市场化运作是老住宅小区社会化管理的基本方向，下一步的关键是要使物业管理走向规范化、长效化。可以考虑的办法措施有：
1、切实把握老旧小区实施长效物业管理机制的原则。老小区的长效物业管理有其特殊性，应该在“坚持社会管理社会化、政府引导、市场化运行”基本方向的前提下，切实把握以下几个原则：
一是市场机制原则。应该遵循市场经济规律，按照社会公共管理社会化、市场化的要求落实管理机制的长效化，逐步摆脱政府对社会事务大包大揽、社会管理不计成本、公共服务一味依赖政府投入的思路和做法。应该按照政府引导支持、企业市场化运作的思路，积极推行物业管理的操作模式，在实践中既要体现政府的工作导向性，给予物业管理必要的扶持和支持，同时要防止企业与政府的利益搏弈，影响市场公平竞争。
二是实事求是原则。老小区推行物业管理长效机制应该充分尊重现实，实事求是又灵活有效地选择管理的方式和内容。一方面对改造后具备条件的小区要积极实施物业管理，对条件尚不具备的小区，由业主自治或社区居委会代行管理逐步过渡;另一方面可以根据老小区实际的管理条件、居民
5 要求提供服务的内容，调整物业管理的服务方式和内容，充分体现规范和实际相结合的改革精神。同时，必须明确物业公司、业主委员会、社区居委会三者之间的关系。物业管理的主体是全体业主，业主委员会聘任物业公司，业主委员会和物业公司是聘任和被聘任的关系，物业公司必须根据业主委员会的要求，提供绿化管护、卫生保洁、治安管理、秩序维护等服务及物业费收缴等职责;居民委员会在物业管理中承担协调、监督及配合的职责，必须履行起业主委员会的选举、物业管理的监督等协调配合工作，确保物业管理的有序运作。
三是有效倾斜原则。从某种程度上讲，老小区实施物业管理离不开政府的扶持和支持。而政府的支持作用应该体现为有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分为物业管理的引入创造条件，提供给物业企业必要的生产经营条件，积极为物业企业解决企业运营中的实际困难。有限性是政府的扶持和支持在于促进成长，决不保护依赖;鼓励走向规范成熟，防止守成不能发展。同时政府支持也是有限度的，无论是时间上还是支持力度上，应考虑的限度就是物业企业能够进入正常的市场竞争环境，可以按照市场竞争规则的运营来获取经济利益。
2、加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。老小区整治改造是政府的民心工程，巩固整治成果、促进管
6 理机制的长效化，应该引起政府相关部门进一步重视和支持。一要整合相关工作部门职能，有效形成推进老小区物业管理的工作机制，房管、建设、城管、等职能部门以联席会议、专题工作协商等途径，加强工作协调，加大工作力度。二要进一步整合相关扶持政策，加大对老小区物业管理的支持力度。同时，不断分析研究老小区物业管理的新情况、新问题，调整和补充有关的工作措施。三要整合各种社会资源，充分调动街道、辖区单位和社区居民的积极性，共同参与、协调推进老小区物业管理工作。
3、积极探索老小区物业管理的特殊机制，提高物业管理的生存发展能力。一要对老小区物业管理公司进行有效扶持，积极做好相应的政策配套。要按照适度竞争的原则，在物业企业经营资格、企业税收、政府公共产品提供等方面予以重点倾斜，通过整合物业管理资源，提高物业管理效率，使企业真正实现良性发展循环。但同时也要防止企业过度依赖政府、封闭发展。二要把握不同老小区的实际情况，有效探索物业管理“菜单式”服务机制，由业主根据需要自由选择服务内容、分别议定收费价格、订立业主与物业企业的服务合同，也可以采取服务目标内容与服务质量评价挂钩的方式，提高小区业主对物业服务的认可度。三要有效整合老小区物业管理资源，合理调整、合并物业管理区域，降低物业管理成本，提高物业管理经营活动的规模效益。
4、创造条件努力配足物业管理用房，增强物业企业自主发展能力。必要的物业管理用房是物管企业自主发展的基础，应想方设法争取各种办法加以帮助支持。首先，要通过各种渠道，反映呼吁、积极争取规划部门的更多支持，在小区内改建、补建、腾退、调整必要的物业管理用房，保证不低于0.3%的用房配置。其次，应该争取提高预留物业用房价格标准，并允许采取“异地购置”等式增加物业经营用房。再次，合理划定机动车停车区域，在不影响小区车辆、人员进出和绿地保洁方便的前提下适当增加停车位;同时也可以考虑将小区外道路及相关空间辟为停车场，并允许纳入小区物业公司的收费管理。
5、整合政策资源，进一步加大对老小区物业管理的政策支持力度。整合政策资源，就是将政府现行的社会管理政策加以梳理选择、归并参照，在不新增支持政策的前提下，寻找对老小区物业管理更多的支持。如：政府城市管理经费与物业管理相衔接，可以考虑将未实施物业管理前小区原有的绿化养护、小区道路维护、化粪池清理、小区保洁等经费切块给物业公司，或选择若干小区物业服务内容仍由原管理主体承担。
6、加大宣传教育力度，努力提高老小区物业管理收费率。提高老小区物业管理收费率，是物业管理真正实现长效化的关键之一，在现实条件下，应该争取各种有效办法加以
8 改善。首先，要通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强居民花钱购买服务的意识。其次，要努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高对物业管理的认可度，在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，促进居民更多参与。再次，也可以积极反映呼吁，加大法律对业主欠交物业管理费的征交力度。同时，也可以积极探索老小区物业管理服务递减机制，完善物业管理收费与服务内容递减、物业公司退出相衔接的办法，提高小区居民对物业管理的关注度。
建议
建议政府加大对老旧小区改造的重视力度，因为老旧小区改造是一项涉及面广的系统性工程，它不仅是提高群众获得感、幸福感、安全感的民生工程，还是实现城市可持续发展，打造共建、共治、共享的社会治理格局的重要抓手性工作。它的“涉及面广”体现在，老旧小区改造可融入文明城市、美丽城市和宜居城市的创建中，还可以与我市的可持续性发展、旅游城市发展的规划配套联系，打造特色城市、特色工程，可由发展任务转为发展动力;“系统性”则是表现在，老旧小区改造不仅需要对小区环境亮化、美化及基础设施改善【注解1】，还需要在小区改造完成后，完善小区治理体系，实施规范化、可持续化物业管理，并配套开展社区文明建设和党建活动，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境,从小区的设备设施、信息化改造、社区服务等方面，缓解老人居家养老和刚性住房需求等社会问题。
下面我就此次调研活动参观情况，结合所思所想，从老旧小区改造目前状况、改造过程基本工作环节、普遍遇到的困难和几点建议四个方面进行汇报。
一、老旧小区改造目前状况
目前外部老旧小区改造情况可以用两个词语概括——起步阶段和标杆打造。
XX年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造;XX年12月，住房和城乡建设部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，将15个城市作为开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造新模式，秦皇岛和XX作为河北省的试点城市，先试先行;2018年，省政府办公厅出台《**省推进老旧小区改造工作方案》,公布了全省老旧小区改造的“时间表”，即2018年，启动老旧小区改造工作，年底前各市完成总改造项目的20%;2019年年底前，累计完成总改造项目的70%;2020年底前，完成全部改造任务。同年衡水市住建局起草制定了《**市推进老旧小区改造和管理工作实施方案》，拟通过2018年-2020年三年的努力，完成全市老旧小区改造工作。
从几个时间点可以看出，老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。调研参观的唐山、秦皇岛等市区也是于近年开始规划、部署老旧小区改造方案，开始标杆小区建设。唐山计划利用三年时间，按照2018年改造30%、2019年改 造40%、2020年完成剩余30%的计划，对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造;秦皇岛在XX年将市内老旧小区改造列入政府规划，研究谋划了88个老旧小区改造提升工程，计划在加强硬件改造的同时，注重软件建设，开展思想文明教育，提高社区服务品质。改造工作已于2018年5月份全面推开。
目前总体来说，各地老旧小区改造工作正处于起步阶段，现在着力于打造标杆工程。如唐山的草场街社区，是唐山震后恢复建设的老小区，占地面积136311平方米，现有楼房56栋，居民2074户4024人。自XX年开始社区建设，XX-XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造，完善的社区服务体系。目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络，实现了楼宇片区网格化，构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。社区居委会开展便民设施投入，配置了触摸式终端查询系统，供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目，安装了电子显示屏，定期滚动播放用工信息，政策知识。同时建立了网络微平台——掌上小区，实时发布社区信息，小区居民可以足不出户享受各项社区服务。
**区老旧小区改造工作是自XX年开始的，计划改造的 老旧小区【注解2】范围定为XX年之前建成且5年之内不列入拆迁规划的小区。XX年区财政投入70万，完成改造小区5个，XX年完成改造小区7个，2018年预算投入300万元，计划改造小区12个。目前**区老旧小区改造涉及的都是基础类改造【注解3】，与外部相比存在资金投入相对较少，改造标准不突出，社区配套服务不健全等问题。
二、老旧小区改造过程基本工作环节
老旧小区改造的前提——拥有一个强大的领导组织。
通过走访调研，我们了解到老旧小区改造基本涉及拆，清，改，管，提升五个环节。一拆是指首先对小区内的违建进行拆除;
二清是指对对楼道或场地内堆积的杂物进行清理;三改是指对小区内公共用地重新进行规划设计，改造、完善相关的配套设施;
四管是指改造完成后，引入物业服务，建立可持续性的管理体制;
五提升是指开展社区服务，党建教育，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境，提升小区文明形象及素质水平。这五个环节是环环相扣，逐步提升，但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。
老旧小区改造涉及居民的切身利益，通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路 和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及。串联各单位工作，促进各单位相互配合，这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。在走访秦皇岛海港区时了解到，海港区老旧小区改造时，秦皇岛市委书记田向利曾亲自到实地进行调研，强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事，务必要精心组织、细致谋划，把好事办到群众心坎上。海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组，经常深入改造中的小区，现场督办工作。XX年海港区改善提升小区43个，违建拆后复建小区22个，改造工程总建筑面积 220万平方米，投入资金2亿元，惠及居民3万多户、10万多人。
三、老旧小区改造普遍遇到的难点
老旧小区改造的难点——改造标准、资金来源和构建管理体系。
1、老旧小区的改造标准如何确定?
俗话讲：万事开头难，而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。改造标准涉及到工程的定价和完成后的改造效果评估，是一项必须前期规划确定好的事项。由于各地发展及各小区情况不同，目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准，只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。这样规定虽然增加了小区改造的灵活 性，但缺乏统一的规范标准不利于老旧小区改造的广泛性建设，也不利于向居民明确老旧小区改造的范围和特点，所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准，是需要考虑的首要问题。
2、老旧小区改造的资金来源如何筹集?
省里出台了鼓励老旧小区改造的文件，对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持，各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强，缺乏花钱买服务的意识，导致自筹经费收集困难，工程无法开展。如何提高居民积极性，激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作;据了解，当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要政府出台一个明确的使用办法;扩充资金来源，能否整合资源，集中力量共同推进，如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分，如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程，申请其他项目专项资金多措并举，由发展任务转为发展动力，是需要政府谋划的一项规划。
3、老旧小区改造管理体系如何构建?
老旧小区环境亮化、美化及基础设施改造完成后，需要完善小区治理体系，如何通过政府补贴以及居民自筹引入物业公司，实施规范化、可持续化物业管理，需要确定相关标准;老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，还在于协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境，所以如何搭建社区服务体系，开展社区服务，如通过增加为老年人服务的配套设施，小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等，解决老年人居家养老【注解4】的需求，通过提高小区生活品质，增设绿地、停车位和电动汽车充电设施，解决提升需求品质的家庭刚性住房需求【注解5】等社会问题，是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键，需要系统谋划;此外，社区服务和物业服务如何搭配，社区管理、服务人员身份如何定位，都需要制定详细计划。
四、老旧小区改造的建议
建议一：统筹规划
将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中，整合部门和资源，协同推进，让资源更有效的利用。打造我市的可持续性发展特色工程，申请省级以上专项项目资金补贴，在扩展资金来源的同事，将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。
建议二：打造标杆工程
目前，各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造，主要基于两方面优点：
1、从高标准老旧小区改造获取经验，探索老旧小区改造四方面机制【注解6】，总结可复制、可推广的措施和方法。即有利于可以作为样板，向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特点，又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。
2、标杆工程的打造可扩大影响，通过舆论宣传，让小区居民体会看得见的改造效果，从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。同时，标杆的打造可获得上级专项资金，更容易打造成为亮点工程、明星工程。
建议三：提高公众意识
加强老旧小区改造的政策宣传，运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导，用老百姓一读就通一看就明白的形式，公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事，政府会提供什么服务，居民该承担什么样的义务。可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。
老旧小区改造是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推 进老旧小区改造的进程中，政府拿出魄力和力度，发挥主导作用，多措并举，着力寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。
注解
1、“小区环境亮化、美化及基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造，供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级，小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等;
注解
2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼;
注解
3、老旧小区具体整治内容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。
在老旧小区的楼本体改造中，基础类项目包括：拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等，自选类项目包括：增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。
在小区的公共区域中，基础类改造项目包括：修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等，自选类项目包括：增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。
在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规范化物业管理等。
注解
4、中国社会老龄化倾向越来越明显，养老院的数量明显不足，大多数老人不得不居家养老，居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。
注解
5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会缓解购房压力。
注解
6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指：
政府社区居民分工：探索政府统筹组织、社会具体实施、居民全程参与的工作机制;
谁受益、谁出资：探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造;
建立社区工程师、社区规划师等制度：探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造相关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用;
加强基层党组织建设：探索健全一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会或业主自治管理组织，实现老旧小区长效管理。
加强老旧小区物业管理，创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，是月城区推进“繁华时尚之区”建设的一项民心工程和实事工程。多年来，月城区委、区政府高度重视老旧小区居民生活质量和环境的提高，并将其作为改善民生的重要工作抓手，取得了初步成效。近日，课题组对月城区老旧小区物业管理现状和推进准物业管理工作情况进行了专题调研，并提出对策建议。
一、现状与举措
(一)现状
1.模式方面。一是社区居委会自管，约占月城区的90%，主要以保洁为主，小区绿化、维修等分别由区有关部门承担;二是物业产权单位委托社区居委会从事保安、保洁工作，其他绿化、维修等工作由产权单位出资委托管理，约占5%;三是房管站及街道开展简单的物业管理工作，约占5%。
2.规模方面。月城区八个街道共有老旧小区无物业管理房屋1978幢、97416套，约687万平方米。从2009年开始已在8个街道9个小区的153幢、7632套、52.6万平方米先期实施准物业管理试点(介于专业物业管理与社区自治管理的一种模式)，在试点的基础上，今年又确定在16个小区334幢、15688套、1307152平方米继续推进准物业管理。至今，已有约22%的无物业管理老旧住宅小区推行了社区化准物业管理。 3.管护方面。老旧小区的物业大多是上世纪90年代以前建设的，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于老旧小区实行的是低租福利制的管理模式，物业费收取率及低，使得房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋设备陈旧、老化。尽管近几年月城区政府投入大量资金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小区绿化改造提升，但由于缺乏长效机制，小区“失管、失养、失修”等问题严重存在。
(二)主要举措
1.建立机构。为保障物业改善工程的顺利实施，月城区政府于2015年8月成立了月城区物业管理改善工程领导小组，各街道、社区也相继成立准物业管理工作机构，一般由社区书记或主任兼任物管负责人。通过区、街道、社区三级联动机制，推进改善工程。同时召开物改工作的专题会议，明确了月城区各职能部门的工作职责，并制订了《月城区老旧小区住宅小区物业管理改善工程实施方案》。
2.营造氛围。积极宣传相关法律法规和政策，在月城区8个街道71个社区张贴准物业管理“宣传海报”，对无物业管理状况作了全面的调查，进行了分类梳理。深入社区逐一听政，并落实“四问四权”(问情于民、问需于民、问计于民、问绩于民;知情权、选择权、参与权、监督权)，广泛征求意见、建议，形成共识。组织试点单位负责人参加市、区两级宣传教育和业务培训，帮助引导广大居民对准物业管理的知晓和参与，培养物业管理有偿服务意识，为推行物业管理提供组织保证和良好的外部环境。
3.落实资金。根据市配套政策要求落实了社区准物业管理中的经费，去年拨付25万元，今年共安排87万余元，也已全部到帐。主要是对生活困难的家庭救助、帮扶，补贴等方式，保证其也能享有相应的权利。同时加强了物业维修基金的使用。
4.建章立制。对老旧居住小区开展准物业管理在我市是一种尝试，在月城区也是一种新事物，主管部门在开展此项工作时，做了大量调查研究工作，提出了试点单位要达到“八个有”的规范要求，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有维修服务。从对去年9个小区实行准物业管理视察情况看，基本达到要求，并在不断创新和规范中。
二、问题与困难
(一)观念陈旧。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，在调查中，90%以上的居民对住宅小区“要不要物业管理”给予了肯定的答复，但65%以上的居民认为，物管是政府的事，应有政府承担一切费用，35%的居民认为如果引进物管要花钱，还不如不引进，心里有抵触情绪。消费观念有待转变，“花钱买服务”的意识淡薄。去年杭州市出台文件，统一收取每平方物管费为0.15 元，即便是如此低廉的费用，物管负责人对能否收齐物管费心存疑虑。物管收费难一定程度上制约了物业服务质量和水平的提高。
(二)产权分散。老旧小区住房产权形式有商品房，房改房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房等。住房的产权人也具复杂性，有居民个人、直管公房、单位产权人(包括省级单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、电信、邮政、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。且大多各自为“居”，难以形成一定规模的物业管理区域。有的老旧小区城市主干道、支路横穿其中，有大量社会车辆通行，无法实施封闭管理。
(三)基础薄弱。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，对硬件设施的提升提出了更高的要求，如管理用房不够、大小市政配套不到位，还如绿化面积过小、机动车停车难，大部分老旧小区没有体育健身设施和文化活动空间等，有些是可以通过大量投入进行改造提升，有些项目就是投入了也无法改变，如居住空间方面的问题等。
(四)管理缺失。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾，业主期望值与物业管理现状倒挂。从一项“住宅小区环境卫生方面”问卷中，对清洁状况反映最大的是：小广告乱贴，占56.39%，垃圾随地弃置占20.28%;对社区绿化评价一般的和不满意的占了52%;对停车占道，认为经常发生的占39.13%，没有占道的仅为6.67%。有些居民竟在自己家边搭鸡棚、圈狗窝、种蔬菜，法律对业主的行为存在缺失。社区与物业的矛盾、物业与业主的矛盾，以及公共维修、绿化养护、停车管理等矛盾错综复杂，有时难以调和。
三、对策与建议
(一)认识要再统一。加强老旧小区的物业管理，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决人民群众最关心最直接最现实利益问题、提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程，区各有关部门要进一步解放思想、创新思路、落实举措。街道办事处要切实将推进物业管理作为一项重要工作任务来抓。要充分发挥社区党委核心作用，建立和健全小区综合管理体制，保证老旧小区物业管理工作顺利推进，并及时总结经验，建立和完善物管长效机制。
(二)经费要再落实。按照“全覆盖、低收费、有补贴”的要求，用好、用足市政府关于推进物业管理相关资金和配套政策，区、街要按文件要求，及时匹配到位，并保证这一资金和政策的持续性，同时积极争取市财政补助资金按社会发展和物价上涨指数有一个增长的比例。规范物管服务收费行为，物管小区可以根据管理规模、服务成本、经营收入等情况，在政府指导价(每月每平方米建筑面积1.2元，可上浮20%)规定的幅度内，充分征求居民意见后确定具体收费标准。对确实入不敷出的物管小区，建议以街道为单位进行统筹，专款专用。同时建议月城区政府要减免相关物管税费，出台相应的扶持政策，对小区物管自有经营房、停车收入和小区广告收入要全部足额用于小区物业管理。
(三)硬件要再改善。对老旧小区硬件设施的改造和提升，是提高居民生活品质的根本问题，也是实行物业管理的核心环节，因此在推进“庭改”工作中，结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行全面改善，特别是小区道路、房屋维修整理、立面整治、管线序化、公用事业管线改造、公共照明、监控设施、保安门、绿化配置、停车位划定等，与大市政和整体布局相适应，尽可能一步到位，不留遗憾。抓住市政府对购买物管用房的补贴政策，尽快在全区开展排摸、统计，能新建的就新建，能新购的就新购，能置换的就置换，能补办手续的就补办手续，总之，要保证物管用房足额配置到位。因多种原因，暂时不能配置物管用房的，也要采取临时借用、租赁等过渡性办法解决。
(四)服务要再提升。月城区政府在加强对物管人员职业培训和技能培训的同时，要加大对街道物业管理推进工作的考核，并列入年终工作考核内容。建立健全基层物管组织机构，建议在街道城管科增挂物管办牌子。在条件许可的社区设立物管专管员，因条件限制一时无法解决的，通过整合资源，明确现小区配备的城管协理员兼管物业管理工作。加强社区准物业管理台帐。规范工作制度，不断深化服务标准，落实责任片，规范便民卡。尽快建立争议化解和纠纷处理工作机制，制定物业管理中投诉纠纷中的工作职责和处理程序，制定和完善物业应急管理机制，为广大居民提供最便捷、最有效的服务。加强资源整合，为使有限的经费发挥更大的作用，以街道为单位配备专业技术人员，由街道城管科(物管办)对技术人员进行统一调度，为各小区居民提供各项维护和维修服务。
(五)部门要再联动。尽快成立区、街推进物业管理领导小组，进一步明确建设、城管、行政执法、工商、公安、民政、卫生、国土、规划、环保等部门和相关专业单位的管理职责，各相关部门和专业单位要按职责分工、制定管理细则，做到不越位、不错位、不缺位。月城区政府应定期召开物管工作例会，分析研究、协调解决物管工作和准物业管理推进工作中碰头的困难和问题。共同推进老旧小区的物业管理。充分发挥街道和社区在物业管理中综合协调作用。社区居委会也要将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣传、协调、检查和考核等工作，确保正常运行。
老旧小区的物业管理尽管存在这样或那样的问题和困难，但只要我们制定推进规划，坚持和完善相应的管理办法，不断创新和提升服务水平，相信月城区老旧小区实施物业管理一定有一个非常美好的发展前景，准物业管理逐步向专业化物业管理过渡的目标一定会实现。
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目
录
总则 ..................................................... 3
一、落实安全责任、实施责任管理 ........................... 3
二、安全教育与训练 ....................................... 4
三、安全检查 ............................................. 7
四、作业标准化 .......................................... 10
五、生产技术与安全技术的统一 ............................ 12
六、正确对待事故的调查与处理 ........................... 14
七、造成安全生产事故的主要原因 .......................... 15
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总则
安全管理是为施工项目实现安全生产开展的管理活动。施工现场的安全管理，重点是进行人的不安全行为与物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标，以消除一切事故，避免事故伤害，减少事故损失为管理目的。
控制是对某种具体的因素的约束与限制，是管理范围内的重要部分。
安全管理措施是安全管理的方法与手段，管理的重点是对生产各因素状态的约束与控制。根据施工生产的特点，安全管理措施带有鲜明的行业特色。
一、落实安全责任、实施责任管理
施工项目经理部承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。因此，必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。
1、建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。
2、建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报告。
(1)项目经理是施工项目安全管理第一责任人。
(2)各级职能部门、人员，在各自业务范围内，对实现安全生产的要求负责。
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(3)全员承担安全生产责任，建立安全生产责任制，从经理到工人的生产系统做到纵向到底，一环不漏。各职能部门、人员的安全生产责任做到横向到边，人人负责。
3、施工项目应通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。
一切从事生产管理与操作的人员、依照其从事的生产内容，分别通过企业、施工项目的安全审查，取得安全操作认可证，持证上岗。
特种作业人员、除经企业的安全审查，还需按规定参加安全操作考核，取得监察部门核发的《安全操作合格证》，坚持"持证上岗"。施工现场出现特种作业人员无证操作现象时，施工项目经理必须承担管理责任。
4、施工项目经理部负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任，接受由此而出现的经济损失。
5、一切管理、操作人员均需与施工项目经理部签定安全协议，向施工项目经理部做出安全保证。
6、安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，做为分配、补偿的原始资料之一。
二、安全教育与训练
进行安全教育与训练，能增强人的安全生产意识，提高安全生产知识，有效的防止人的不安全行为，减少人的失误。安全教育、训练是进行人的行为控制的重要方法和手段。因此，进行安全教育、训练要适时、宜人，内容合理、方式多样，形成制度。组织安全教育、训练做到严肃、严格、严密、严谨，讲求实效。
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1、一切管理、操作人员应具有基本条件与较高的素质
(1)具有合法的劳动手续。临时性人员须正式签定劳动合同，接受入场教育后，才可进入施工现场和劳动岗位。
(2)没有痴呆、健忘、精神失常、颠痫、脑外伤后遗症、心血管疾病、晕眩、以及不适于从事操作的疾病。
(3)没有感官缺陷，感性良好。有良好的接受、处理、反馈信息的能力。
(4)具有适于不同层次操作所必须的文化。
(5)输入的劳务，必须具有基本的安全操作素质。经过正规训练、考核，输入手续完善。
2、安全教育、训练的目的与方式。安全教育、训练包括知识、技能、意识三个阶段的教育。进行安全教育、训练，不仅要使操作者掌握安全生产知识，而且能正确、认真的在作业过程中，表现出安全的行为。
安全知识教育。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。
安全技能训练。使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。
安全意识教育。在于激励操作者自觉坚持实行安全技能。
3、安全教育的内容随实际需要而确定
(1)新工人入场前应完成三级安全教育。对学徒工、实习生的入场三级安全教育，重点偏重一般安全知识、生产组织原则、生产环
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境、生产纪律等。强调操作的非独立性。对季节工、农民工三级安全教育，以生产组织原则、环境、纪律、操作标准为主。二个月内安全技能不能达到熟练的，应及时解除劳动合同，废止劳动资格。
(2)结合施工生产的变化、适时进行安全知识教育。一般每10天组织一次较合适。
(3)结合生产组织安全技能训练，干什么训练什么，反复训练、分步验收。以达到出现完善化、自动化的行为方式，划为一个训练阶段。
(4)安全意识教育的内容不易确定，应随安全生产的形势变化，确定阶段教育内容。可结合发生的事故，进行增强安全意识，坚定掌握安全知识与技能的信心，接受事故教训教育。
(5)受季节、自然变化影响时，针对由于这种变化而出现生产环境、作业条件的变化进行的教育，其目的在于增强安全意识，控制人的行为，尽快地适应变化，减少人的失误。
(6)采用新技术，使用新设备、新材料，推行新工艺之前，应对有关人员进行安全知识、技能、意识的全面安全教育，激励操作者实行安全技能的自觉性。
4、加强教育管理，增强安全教育效果
(1)教育内容全面，重点突出，系统性强，抓住关键反复教育。
(2)反复实践。养成自觉采用安全的操作方法的习惯。
(3)使每个受教育的人，了解自己的学习成果。鼓励受教育者树立坚持安全操作方法的信心，养成安全操作的良好习惯。
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(4)告诉受教者怎样做才能保证安全，而不是不应该做什么。
(5)奖励促进，巩固学习成果。
5、进行各种形式、不同内容的安全教育，都应把教育的时间、内容等，清楚的记录在安全教育记录本或记录卡上。
三、安全检查
安全检查是发现不安全行为和不安全状态的重要途径。是消除事故隐患，落实整改措施，防止事故伤害，改善劳动条件的重要方法。
安全检查的形式有普遍检查，专业检查和季节性检查。
1、安全检查的内容主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。
(1)施工项目的安全检查以自检形式为主，是对项目经理至操作人员生产全部过程、各个方位的全面安全状况的检查。检查的重点以劳动条件、生产设备、现场管理、安全卫生设施以及生产人员的行为为主。发现危及人的安全因素时，必须果断的消除。
(2)各级生产组织者，应在全面安全检查中，透过作业环境状态和隐患，对照安全生产方针、政策，检查对安全生产认识的差距。
(3)对安全管理的检查，主要是：
安全生产是否提到议事日程上，各级安全责任人是否坚持 "五同时"。
业务职能部门、人员，是否在各自业务范围内，落实了安全生产责任。专职安全人员是否在位、在岗。
安全教育是否落实，教育是否到位。
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工程技术、安全技术是否结合为统一体。
作业标准化实施情况。
安全控制措施是否有力，控制是否到位，有哪些消除管理差距的措施。
事故处理是否符合规则，是否坚持 "四不放过"的原则。
2、安全检查的组织
(1)建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实。
(2)成立由第一责任人为首，业务部门、人员参加的安全检查组织。
(3)安全检查必须做到有计划，有目的，有准备、有整改，有总结，有处理。
3、安全检查的准备
(1)思想准备。发动全员开展自检，自检与制度检查结合，形成自检自改，边检边改的局面。使全员在发现危险因素方面得到提高，在消除危险因素中受到教育，从安全检查中受到锻练。
(2)业务准备。确定安全检查目的、步骤、方法。成立检查组，安排检查日程。分析事故资料，确定检查重点，把精力侧重于事故多发部位和工种的检查。 规范检查记录用表，使安全检查逐步纳入科学化、规范化轨道。
4、安全检查方法。常用的有一般检查方法和安全检查表法。
(1)一般方法。常采用看、听、嗅、问、测、验、析等方法。
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看：看现场环境和作业条件，看实物和实际操作，看记录和资料等。
听：听汇报、听介绍、听反映、听意见或批评，听机械设备的运转响声或承重物发出的微弱声等。
嗅：对挥发物、腐蚀物、有毒气体进行辨别。
问：评影响安全问题，详细询问，寻根究底。
查：查明问题、查对数据、查清原因，追查责任。
测：测量、测试、监测。
验：进行必要的试验或化验。
析：分析安全事故的隐患、原因。
(2)安全检查表法。是一种原始的、初步的定性分析方法，它通过事先拟定的安全检查明细表或清单，对安全生产进行初步的诊断和控制。
安全检查表通常包括检查项目、内容、回答问题、存在间题、改进措施、检查措施、检查人等内容。
5、安全检查的形式
(1)定期安全检查。指列入安全管理活动计划，有较一致时间间隔的安全检查。定期安全检查的周期，施工项目自检宜控制在10～15天。班组必须坚持日检。季节性、专业性安全检查，按规定要求确定日程。
(2)突击性安全检查。指无固定检查周期，对特别部门、特殊设备、小区域的安全检查，属于突击性安全检查。
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(3)特殊检查。对预料中可能会带来新的危险因素的新安装的设备、新采用的工艺、新建或改建的工程项目，投入使用前，以"发现危险因素"为专题的安全检查，叫特殊安全检查。
特殊安全检查还包括，对有特殊安全要求的手持电动工具，电气、照明设备，通风设备，有毒有害物的储运设备进行的安全检查。
6、消除危险因素的关键。安全检查的目的是发现、处理、消除危险因素，避免事故伤害，实现安全生产。消除危险因素的关键环节，在于认真的整改，真正的、确确实实的把危险因素消除。对于一些由于种种原因而一时不能消除的危险因素，应逐项分析，寻求解决办法，安排整改计划，尽快予以消除。
安全检查后的整改，必须坚持"三定"和"不推不拖"，不使危险因素长期存在而危及人的安全。
“三定”指的是对检查后发现的危险因素的消除态度。三定即定具体整改责任人，定解决与改正的具体措施，限定消除危险因素的整改时间。在解决具体的危险因素时，凡借用自己的力量能够解决的，不推拖、不等不靠，坚决的组织整改。自己解决有困难时，应积极主动寻找解决的办法，争取外界支援以尽快整改。不把整改的责任推给上级，也不拖延整改时间，以尽量快的速度，把危险因素消除。
四、作业标准化
在操作者产生的不安全行为中，由于不知正确的操作方法，为了干的快些而省略了必要的操作步骤，坚持自己的操作习惯等原因所占
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比例很大。按科学的作业标准规范人的行为，有利于控制人的不安全行为，减少人失误。
1、制定作业标准，是实施作业标准化的首要条件
(1)采取技术人员、管理人员、操作者三结合的方式，根据操作的具体条件制定作业标准。坚持反复实践、反复修订后加以确定的原则。
(2)作业标准要明确规定操作程序、步骤。怎样操作、操作质量标准、操作的阶段目的、完成操作后物的状态等，都要做出具体规定。
(3)尽量使操作简单化、专业化，尽量减少使用工具、夹具次数，以降低操作者熟练技能或注意力的要求。使作业标准尽量减轻操作者的精神负担。
(4)作业标准必须符合生产和作业环境的实际情况，不能把作业标准通用化。不同作业条件的作业标准应有所区别。
2、作业标准必须考虑到人的身体运动特点和规律、作业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。
(1)人的身体运动时，尽量避开不自然的姿势和重心的经常移动，动作要有连贯性、自然节奏强。如，不出现运动方向的急剧变化;动作不受限制;尽量减少用手和眼的操作次数;肢体动作尽量小。
(2)作业场地布置必须考虑行进道路、照明、通风的合理分配，机、料具位置固定，作业方便。要求：
1)人力移动物体，尽量限于水平移动;
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2) 把机械的操作部分，安排在正常操作范围之内，防止增加操作者的精神和体力的负担;
3) 尽量利用重力作用移动物体;
4)操作台、座椅的高度从与操作要求、人的身体条件匹配。
(3)使用工具与设备
1) 尽可能使用专用工具代替徒手操作;
2) 操纵操作杆或手把时，尽量使人身体不必过大移动，与手的接触面积，以适合手握时的自然状态为宜。
3、反复训练，达标报偿
(1)训练要讲求方法和程序，宜以讲解示范为先，符合重点突出、交待透彻的要求。
(2)边训练边作业，巡检纠正偏向。
(3)先达标、先评价、先报偿，不强求一致。多次纠正偏向，仍不能克服习惯操作、操作不标准的，应得到负报偿。
五、生产技术与安全技术的统一
生产技术工作是通过完善生产工艺过程、完备生产设备、规范工艺操作，发挥技术的作用，保证生产顺利进行的。包含了安全技术在保证生产顺利进行的全部职能和作用。两者的实施目标虽各有侧重，但工作目的完全统一在保证生产顺利进行、实现效益这一共同的基点上。生产技术、安全技术的统一，体现了安全生产责任制的落实、具体的落实"管生产同时管安全"的管理原则。具体表现在: 12 ***********老旧小区综合整治项目
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1、施工生产进行之前，考虑产品的特点、规模、质量，生产环境，自然条件等。摸清生产人员流动规律，能源供给状况，机械设备的配置条件，需要的临时设施规模，以及物料供应、储放、运输等条件。完成生产因素的合理匹配计算，完成施工设计和现场布置。
施工设计和现场布置，经过审查、批准，即成为施工现场中生产因素流动与动态控制的唯一依据。
2、施工项目中的分部、分项工程，在施工进行之前，针对工程具体情况与生产因素的流动特点，完成作业或操作方案。这将为分部、分项工程的实施，提供具体的作业或操作规范。方案完成后，为使操作人员充分理解方案的全部内容，减少实际操作中的失误，避免操作时的事故伤害。要把方案的设计思想、内容与要求，向作业人员进行充分的交底。
交底既是安全知识教育的过程，同时，也确定了安全技能训练的时机和目标。
3、从控制人的不安全行为、物的不安全状态，预防伤害事故，保证生产工艺过程顺利实施去认识，生产技术工作中应纳入如下的安全管理职责：
(1)进行安全知识、安全技能的教育，规范人的行为，使操作者获得完善的、自动化的操作行为，减少操作中的人的失误。
(2)参加安全检查和事故调查，从中充分了解生产过程中，物的不安全状态存在的环节和部位、发生与发展、危害性质与程度。摸 13 ***********老旧小区综合整治项目
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索控制物的不安全状态的规律和方法。提高对物的不安全状态的控制能力。
(3)严把设备、设施用前验收关，不准有危险状态的设备、设施盲目投入运行，预防人、机运动轨迹交叉而发生的伤害事故。
六、正确对待事故的调查与处理
事故是违背人们意愿，且又不希望发生的事件。一旦发生事故，不能以违背人们意愿为理由，予以否定。关键在于对事故的发生要有正确认识，并用严肃、认真、科学、积极的态度，处理好已发生的事故，尽量减少损失。采取有效措施，避免同类事故重复发生。
1、发生事故后，以严肃、科学的态度去认识事故、实事求是的按照规定、要求报告。不隐瞒、不虚报，不避重就轻是对待事故科学、严肃态度的表现。
2、积极抢救负伤人员的同时，保护好事故现场，以利于调查清楚事故原因，从事故中找到生产因素控制的差距。
3、分析事故，弄清发生过程，找出造成事故的人、物、环境状态方面的原因。分清造成事故的安全责任，总结生产因素管理方面的教训。
4、以事故为例、召开事故分析会进行安全教育。使所有生产部位、过程中的操作人员，从事故中看到危害，激励他们的安全生产动机。从而在操作中自觉的实行安全行为，主动的消除物的不安全状态。
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5、采取预防类似事故重复发生的措施，并组织彻底的整改，使采取的预防措施完全落实。经过验收，证明危险因素已完全消除时，再恢复施工作业。
6、未造成伤害的事故，习惯的称为未遂事故。未遂事故就是已发生的，违背人们意愿的事件，只是未造成人员伤害或经济损失。然而其危险后果是隐藏在人们心理上的严重创伤，其影响作用时间更长久。
未遂事故同样暴露安全管理的缺陷、生产因素状态控制的薄弱。因此，未遂事故要如同已经发生的事故一样对待，调查、分析、处理妥当。
七、造成安全生产事故的主要原因
1、安全生产意识淡漠是最大隐患
不论你是大学毕业生、职业学校的毕业生，还是协作施工单位负责人及作业人员，当你跨入企业的大门，走进施工现场，成为项目的施工参建人员时，就应懂得要搞好工程施工必须有铁的纪律，不管是管理人员还是作业人员都必须遵纪守法，必须不断提高安全生产意识和自我保护意识。特别是在施工人员中，管理人员比较年轻，缺乏工作实践，对安全生产的认识较差，认为最重要的是学技术，掌握生产技术才是硬本领，而对学习安全生产技术则很不重视。而在施工作业人员中，文化素质不高，缺乏系统的安全教育与培训，安全生产意识和自我保护意识都比较差，有些人总是抱着侥幸心理，认为伤亡事故
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离自已十分遥远，不会落到自己头上，但是血的教训告诉我们，安全生产意识淡薄是最大的隐患。
2、未经培训上岗，无知酿成悲剧。有的生产经营单位招聘了职工后，不进行必要的三级安全教育。职工未经安全生产、劳动保护培训上岗，缺乏最基本的安全生产常识，冒险蛮干，违章作业，一旦发生事故，则惊慌失措，手忙脚乱，不知采取什么措施是正确的，头脑中一片空白，往往因此酿成悲剧。
3、违反安全生产规章制度导致事故
(1)企业的安全生产规章制度是企业规章制度的一部分，是建立现代企业制度的重要内容，企业全体员工上至经理，下至每名工人以及协作施工单位都必须遵守，尤其是新工人更应该注意。企业的安全生产规章制度应该是比较齐全的，但往往宣传、贯彻、落实不够，人员执行不力，往往因此而酿成了工伤事故，使自已受到伤害，或者伤害他人，或者被他人伤害。
(2)企业的安全生产规章制度必须落实到部门、工区、班组，必须落实到作业现场及每一个作业岗位。如果安全生产规章制度不落实，劳动环境就会存在以下不安全状态：
1)防护、保险、信号等装置缺乏或有缺陷。
2)设备、设施、工具、附件有缺陷，结构不合安全要求。
3)强度不够。机械强度和绝缘强度不够，起吊重物的绳索不合安全要求。
4)设备在非正常状态下运行，带“病”或超负荷运转。
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5)维修、调整不当设备失修，地面不平，保养不当，设备失灵。
6)个人防护用品用具缺少或有缺陷。
7)生产(施工)场地环境不良。①照明光线环境不良，照度不足，作业场地烟尘弥漫，视物不清，或光线过强;②通风不良;③作业场所狭窄、作业场地杂乱，工具、制品、材料堆放不安全。
4、违反劳动纪律酿成血的教训
一支不受铁的纪律约束的队伍，是一支没有战斗力的队伍。一个不以严格的纪律要求员工队伍的企业，是一个缺乏市场竞争力的企业。血的教训一再告诉我们，一名不遵守劳动纪律的职工，往往就是一起重大伤亡事故的责任者。违反劳动纪律的主要表现如下：
(1) 上班前饮酒，甚至上班时饮酒。
(2) 上班无故迟到，下班早退溜号。
(3) 工作时间开玩笑，嬉戏打闹。
(4) 不按规定穿戴工作服和个人防护用品。
(5) 在禁烟区随意吸烟，乱扔烟头。
(6) 不坚守岗位，随意串岗聊天。
(7) 业余生活无规律，上班时无精打采。
(8) 工作时不全神贯注，思想走神开小差。
(9) 上夜班时偷偷睡觉。
(10)不服从上级正确调度指挥，自作主张随意更改规章。
(11)无视纪律，自由散漫，上班时间吊儿郎当。
5、违反安全操作规程十分危险
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安全操作规程是人们在长期的生产劳动实践中，以血的代价换来的科学经验总结，是工人在生产操作中不得违反的安全生产技术规程。员工在生产劳动中如果不遵守安全操作规程，后果将十分危险，轻则受伤，重则丧命。对此，每个员工都万万不可掉以轻心。
人大汇报-老旧小区综合改造工作总结老旧小区综合改造工程是北京市今年重要的民生工程折子工程，**区委区政府责成**区住房和城乡建设委员会作为改造工程的建设单位，具体负责落实各项改造任务。
一、改造情况2011年区住建委已完成裕龙六区全部自供暖住宅楼和裕龙一区1号至7号住宅楼，约13万建筑平米节能窗和楼栋表的改造工作。2012年老旧小区综合整治分为建筑节能综合改造、抗震加固综合改造和小区环境整治三部分，总任务量为58.41万平米。
(一)建筑节能综合改造，任务量为52.15万平米，改造包括外窗改造、外保温改造和热计量改造三部分，今年原改造对象为西辛南北区和五里仓小区，实际改造面积为62万平米，共涉及149栋住宅楼，居民8084户，截止到2012年5月底，两小区的外窗改造工作已经基本完工，目前试点住宅楼(西辛南区37#和五里仓小区5#)的外保温和热计量改造工作已经基本完成，工程已获区发改委的立项批复，9月份开始全面改造，力争采暖季前全部完工。同时为了争取市级改造补助资金，充分利用今年我市老旧小区综合改造的优惠政策，今年我区又增加了53万建筑平米的改造任务，改造对象为幸福东区、义宾南北区和**一二三区，共涉及132栋住宅楼，居民7119户。新增任务将按照分步改造的原则，今年完成外窗改造，明年完成其他改造。
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