老旧小区物业管理

老旧小区物业管理

老旧小区物业管理 篇1

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。

一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。

三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。

老旧小区物业管理 篇2

一、准业主组织的妥当性

从全国范围来看, 老旧小区的管理主体主要有三类:业主大会、物业服务中心 (站/公司) 和小区管理委员会或者类似组织。

(一) 业主大会作为管理主体的妥当性分析

对于老旧小区来说, 改造后条件比较好的, 适合采用专业化物业管理的, 在当地政府物业管理部门的指导下, 由小区全体业主成立业主大会进而推举业主委员会, 由业主大会或业主委员会作为物业管理主体委托物业公司进行物业管理。实行这种物业管理的小区不但基础设施较好, 而且产权也比较清晰, 大部分是已经完成住房改革的房改房, 小区居民对于房改房拥有所有权。而对于基础设施和条件不好、产权比较复杂的老旧小区, 一般采用准物业管理, 而没有采用业主大会或者业主委员会作为物业管理主体决定或负责准物业管理的做法。

需要分析研究的是, 为什么大部分城市在老旧小区的物业管理中都没有选择业主大会或业主委员会作为物业管理的组织者和决定者呢?老旧小区成立业主大会和业主委员会有没有可行性呢?按照物权法的一般原理, 业主作为物业的所有权人, 对于物业具有全面的权利, 而所有业主的集合体业主大会作为小区所有物业的权利人具有决定小区物业管理的绝对权利, 因而业主大会及其推举的业主委员会作为小区物业管理的主体是顺利成章的。但是这种模式是以全体或者绝大部分物业占有使用人就是法律意义上的业主为前提的, 而老旧小区由于其特殊性无法满足这一前提。

由于历史上计划经济时期城镇居民住房政策的原因, 同一老旧小区内的房屋所有权结构非常复杂, 除了有购买人拥有完全所有权的成本价房改房的情况外, 也有公有住房租给居民使用和居民拆迁回迁房, 及单位具有部分产权由职工购买使用的标准价房改房的情况。特别是公有租房承租人因单位职工等特定身份获得承租资格, 继而通过分期支付房租获得了永久承租权, 公有住房的承租权甚至可以继承, 也就是说公房承租人对于房屋已经具有了不同于一般承租人的特殊使用权。正是这一特殊状态造成了真正法律上的所有权人不使用这些住房而现实的使用人却并非法律上的所有权人的困境。法律意义上的所有权人虽然可以作为业主组成业主大会或业主委员会进行物业管理, 但是由于这种所有权仅是一种历史上计划经济的遗留物, 是一种形式意义上的所有权, 所有权人对于房屋的权利非常有限, 也并不居住使用这些房屋, 因而其根本不具有进行物业管理的动力, 而且也不愿意承担物业管理的费用。因此, 除了个别产权改革比较彻底且基础设施比较好的老旧小区可以成立业主大会开展物业管理外, 对于大多数老旧小区而言, 将非法律意义上所有人的诸多老旧小区房屋的实际使用人排除在管理组织之外并不妥当。从这种意义上说, 大多数老旧小区不具备成立业主大会进而推举业主委员会的现实条件。这样一来, 业主大会不适合作为大多数老旧小区准物业管理的主体。

(二) 物业服务中心 (站/公司) 作为管理主体的妥当性分析

根据老旧小区准物业管理的规定和实践经验街道社区以及其成立的服务中心、服务站或物业服务公司作为管理主体, 是一种被普遍采用和接受的做法。北京、杭州、南京、郑州、合肥、淄博、哈尔滨等城市采用了这种做法。街道或社区作为老旧小区物业管理主体的正当性在于老旧小区物业管理本身具有一定的社会性。由于老旧小区是一种建筑物、道路、治安等的综合体, 具有一定的社会性, 因而物业管理在不同程度上承担了某些社会管理的职能, 如环保卫生、保安、消防以及因群居生活关系而产生的社区建设、社区秩序管理等。事实上老旧小区的物业管理活动也超出了业主个人利益而直接影响到社区的公共事务, 因此街道或社区介入具有一定的合理性。从这种意义上说, 街道或社区作为老旧小区管理主体是其履行社会服务或管理职能的体现。

街道或社区作为老旧小区物业管理主体, 成立物业服务中心 (站/公司) 实施准物业管理, 仅收取低廉的物业服务费, 节省了老旧小区居民的组织协调等方面的成本, 同时也具有高效、便利、廉价的优势, 因此为老旧小区普遍接受和采用。客观而言, 这种模式在一定程度上解决了老旧小区管理难的问题。不过, 这种模式虽是历史遗留问题, 但与住房货币化的房改政策不符, 长此以往将加重政府的财政负担, 对于未享受此种福利的商品房小区居民来说也是不公平的:政府为何动用财政资金为特定居民而不是全部居民提供社会服务?同时, 从物权法角度审视, 老旧小区的专有部分基本上转化为私人财产, 私人财产当由私人进行管理, 而不应交由政府管理。哈尔滨市在实施社区物业服务站过程中, 已经意识到这一问题。虽然社区物业服务站现在受到居民欢迎, 但它并不是一个物业管理的普遍模式, 它是为了解决老旧居民楼的卫生、治安、消防安全及对低保户等弱势群体的关怀等问题成立的非商业的组织。政府给予属于低收入阶层老旧小区部分居民物业服务费补贴具有一定合理性, 但不能不加区分的对老旧小区居民全部给予物业服务费补贴, 更不能因此替代老旧小区居民自身承担的管理义务。从这种意义上说, 街道或社区服务中心 (站) 作为老旧小区准物业管理的实施主体只能是权宜之计, 否则老旧小区管理的长效机制难以建立。

(三) 小区管理委员会作为管理主体的妥当性分析

除上述做法外, 北京、天津、沈阳等城市还采用以小区管理委员会以及类似组织作为老旧小区管理主体的做法。这种做法主要发挥老旧小区居民的积极性, 实行居民自治。即:针对老旧小区产权状况复杂的特点, 在街道或者社区居委会的指导下, 召开居民代表大会选举产生本小区管理委员会, 管理委员会的委员基本是热心公益、愿意为小区服务的社区居民。居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式及收费标准, 并通过居民公约实行自治管理, 定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。由于老旧小区居民作为老旧小区物业的实际使用人, 物业状态和小区环境与其具有直接的利害关系, 因此, 由社区居民组成小区管理委员会能够切实负责地进行老旧小区的物业管理。此外, 由老旧小区居民组成的小区管理委员会对于老旧小区物业管理的事项进行具体决定, 确定物业管理费用标准, 有利于小区居民自觉缴纳物业服务费。居民自治管理委员会相当于业主委员会, 它是居民自发组织的管理团队。

从老旧小区的产权结构方面看, 除了商品房所有人属于法律意义上的业主外, 房改房所有人、回迁房所有人、原售房单位或者产权单位基本上属于法律意义上的业主, 公房承租人则几乎等同于法律意义上的业主, 由他们全体组成老旧小区的管理人组织符合建筑物区分所有权的法理和相关法律规定。只是这一管理人组织的成员并不都是严格法律意义上的业主, 因而该管理人组织其实是准业主组织。据此, 需要适当改进目前实践中小区管理委员会制度。实践中, 老旧小区的小区管理委员会通常由居民代表大会选举产生。根据北京市朝阳区的做法, 目前小区管理委员会的产生方式, 有的是在社区层面由社区居民代表大会选举产生小区管理委员会, 有的是直接在小区层面推举居民代表选举产生小区管理委员会。而居民代表大会往往没有包括原售房单位或者产权单位, 根据老旧小区产权结构的特点, 这种做法有所不妥, 忽视了一定条件下原售房单位或者产权单位的业主地位。这里所谓的一定条件主要是指两种情形:一是老旧小区存在标准价房改房或者公房承租的情形, 原售房单位作为标准价房改房共有人或者公房的所有人理应参与其财产的管理;二是原售房单位对老旧小区共用设施设备享有所有权的情形, 理应参与其财产管理。

二、小区管理委员会的法律地位

老旧小区准业主组织的妥当性分析只解决了小区管理委员会可以作为老旧小区的管理主体问题, 但并没有解决其法律主体资格问题, 即小区管理委员会是不是法律主体的问题。实践中, 小区管理委员会缺乏法律主体资格的问题会使小区准物业管理的合法性受到一定挑战, 在收费时可能会受到居民的质疑, 物业收费可能会面临“名不正、言不顺”的困境。

小区管理委员会作为非营利性的组织, 其承担老旧小区的管理职责, 必须明确其法律地位。如前所述, 小区管理委员会相当于新型住宅小区的业主委员会。而业主委员会的法律地位也存在争论, 《物权法》、《物业管理条例》均含糊其词, 仅确认了其民事主体地位, 即可以进行民事活动。《物权法》第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构, 履行下列职责: (一) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四) 监督管理规约的实施; (五) 业主大会赋予的其他职责。”第16条:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”上述规定确认了业主委员会的民事主体地位。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条和第10条确认了业主委员会的诉讼主体资格, 即可以进行民事诉讼。由此可见, 业主委员会的民事主体资格当无疑问, 只是它为何种民事主体存在争议。这种争议同样存在于小区管理委员会。

(一) 小区管理委员会系其他组织

我国民事主体有三种类型:自然人、法人和其他组织。小区管理委员会作为自治组织只能在法人和其他组织中作出选择。

1. 小区管理委员会不具有法人团体地位

老旧小区准物业管理实践中, 不少人士主张赋予小区管理委员会法人资格。从小区管理委员会的现状出发, 主张就必须使其成为民办非企业单位或者社会团体, 从而获得法人资格。我们认为并不妥当。《民法通则》第36条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”它的特征可以概括为:独立人格、独立财产、独立责任。法人的成立, 必须具备以下条件:第一, 依法成立, 即欲成为法人的社会组织的设立必须合法, 它的设立目的和宗旨要符合国家和社会公共利益的要求, 它的组织机构、设立方式、经营范围、经营方式等要符合国家法律和政策的要求;第二, 有必要的财产或者经费, 这是法人享有民事权利和承担民事义务的物质基础, 也是其得以独立承担民事责任的财产保障;第三, 有自己的名称、组织机构和场所;第四, 能够独立承担民事责任。

成立民办非企业单位 (以下简称民非) 对小区管理委员会来说存在很多困难。根据我国的相关法律规定, 成立民非需要符合一定的条件:要经过业务主管单位审查同意;有规范的名称和必要的组织机构;有与其业务活动相适应的从业人员;有与其业务活动相适应的合法财产;有必要的场所。由此可见, 成立民非有着严格的法律规定, 每个小区的小区管理委员会都登记成为民非, 既不现实, 也比较困难。我国对于社会团体成立条件的规定是:有50个以上的个人会员或30个以上的单位会员;个人会员和单位会员混合组成的, 会员总数不得少于50个;有规范的名称和相应的组织机构;有固定的住址;有与其业务活动相适应的专职工作人员;有合法的资产和经费来源, 有三万元以上的活动资金;有独立承担民事责任的能力。由于社会团体成立的审批程序严格, 如果让每个小区管理委员会都登记成为社会团体也是不现实的。

赋予小区管理委员会法人资格存在诸多优点。温州市赋予业主大会法人资格, 其优点就是小区管理委员会法人资格优点的最好注脚:第一, 维权方便, 具有诉讼主体资格, 可以独立打官司;第二, 可以开设银行账户, 自己管钱;第三, 可以把车库、电梯、会所等公用设施都登记在其名下, 以避免开发商和物业公司把业主共有财产据为己有, 侵占业主的利益, 进一步实现“自己的小区自己管”。尽管 (准) 业主自治团体法人化将会带来一定的益处, 但是小区管理委员会与法人在特征和成立条件等方面存在差距。主要表现在以下两方面。

第一, 小区管理委员会无独立的财产和经费。老旧小区作为区分所有建筑, 专有部分归业主所有, 共有部分归业主共有, 当然也不排除某些共有部分归原售房单位或者产权单位单独所有。这就意味着从老旧小区的专有部分和共有部分都存在所有人的角度而言, 老旧小区的产权人也是清晰的, 不存在无主的专有部分或者共有部分, 小区管理委员会不是共有部分的产权人。物业维修基金也是全体业主为了有效管理房屋, 按照购房款的一定比例缴纳的费用, 是全体业主的共有财产。那么小区管理委员会从哪里获取独立的财产和经费呢?

第二, 小区管理委员会不能独立承担法律责任。小区管理委员会没有完全独立所有的财产, 故不能独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条指出, 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的, 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。这一规定表明业主委员会无法独立承担民事责任, 与之地位相类似的小区管理委员会也应当如此。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 (1994年) 第16条规定:“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后, 取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。”该规定在2004年修订时被删除, 管委会无法独立承担民事责任恐怕是重要原因。由此可见, 小区管理委员会与法人在特征和成立条件方面都存在本质的区别, 不宜将小区管理委员会纳入法人范畴。

2. 小区管理委员会可纳入其他组织范畴

从我国现行法律制度和现实国情出发, 可以将小区管理委员会定性为非法人组织, 并归入我国法律规定的“其他组织”, 赋予其相对独立的法律主体地位和当事人能力。具体而言, 小区管理委员会具备“其他组织”的基本构成要件。

第一, 合法成立。从北京市老旧小区管理委员会的实践来看, 均是在政府相关部门的引导下, 老旧小区产权人和使用人通过选举等方式产生的代表组成。这说明小区管理委员会是依法成立的组织。虽然北京市老旧小区管理委员会的成立均未履行登记程序, 但登记并非一个组织合法成立的必要条件。各种组织的成立要求和法律依据并不一样, 企业成立需要办理工商登记;社会团体成立需要办理民政登记;而有些组织, 如业主委员会, 根据《物业管理条例》的规定, 只要履行备案程序。因此, 法律并没有要求所有的组织必须履行登记程序才能合法成立。尤其像业主委员会、小区管理委员会这样的组织机构, 在现行法律并没有要求对其进行严格登记的情况下, 我们不能以登记作为判断其是否合法的依据。

第二, 有一定的组织机构。在构成上, 非法人机构应为多人的集合, 依一定的目的成立和存在, 并拥有名称、机构及相应的代表人和管理人, 表现为团体形态。根据《朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册》的相关规定, 小区管理委员会由9人组成, 其中主任1人、副主任1人、委员7人。同时, 对小区管理委员会委员的任职资格、权利义务、产生办法、工作职责以及小区管理委员会的议事规则等作出了较为详细规定。因此, 小区管理委员会的组织机构是健全与完备的。小区管理委员会可以形成独立于其成员个人意识的团体意识, 通过小区管理委员会主任对外代表团体, 以团体的名义进行民事行为。

但是, 独立财产和独立承担法律责任最多只是一个团体或组织具有法人资格的标准, 而并不是非法人组织或“其他组织”的必备要件。非法人组织并不要求有独自所有的财产或经费, 甚至允许其没有财产或者经费, 并因其财产的非独立性而由与其有法定责任关系的组织或个人承担相应的责任。因为自然人之外的组织能否成为民事主体, 也应当以其是否具有独立意志这一标准进行衡量, 而不问其能否独立承担民事责任。因为责任承担形式作为意志表示的一种后果, 其要解决的是, 一个主体实践其意志的后果是由一个还是一个以上的主体来承受的问题, 这本身是一种法律设计, 包含着立法者的主观因素在里面;而是否存在独立意志要解决的是一个组织是否具备形成独立意志的机制、是否能为其他主体所辨识、能与其他主体区别开来、能被特定化的问题, 是一个事实判断, 因而与责任承担形式根本不同。

就法理而言, 小区管理委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”, 即非法人组织 (团体) 。同时, 我国关于业主委员会法律地位的司法实践, 也佐证了小区管理委员会的非法人组织地位。2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 可以以自己的名义提起诉讼。2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出, 根据《物业管理条例》规定, 业主委员会是业主大会的执行机构, 根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动, 所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的, 可以作为被告参加诉讼。究其原因, 赋予业主委员会当事人地位, 可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。既然组织的法律地位选择属于法律设计的范畴, 我们就可以借鉴司法实践中业主委员会的定位界定与之相似的小区管理委员会的法律地位。

三、结论

综上所述, 将小区管理委员会纳入其他组织的范畴不仅在理论上成立, 在司法实践中也是可行的。因而, 建议通过相关立法确认小区管理委员会的其他组织地位, 建立健全小区管理委员会的法律规则, 为开展老旧小区管理工作奠定良好的法律基础。

参考文献

[1].梁慧星.民法总论.法律出版社.2001

老旧小区物业管理 篇3

一、老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：

基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

政府主导实施。2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

建立管理机构。如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。

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落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。

（三）构建物业化管理长效机制

政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得成效

居住环境大幅提升。三年来，如皋市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。

缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。

四、老旧小区物业化管理启示

老旧小区改造是前提。老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

群众参与管理是基石。在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索一条新形势下老旧小区管理新路子。

落实管理责任是根本。落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

物业化服务是关键。过去，老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁。老旧小区物业管理实现社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅减轻了社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

政策奖补扶持是推手。老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

常态监督考核是保障。物业服务行业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务行业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，定期对物业服务质量明察暗访，交办存在问题，督促整改，提高物业服务质量，提高居民满意度。

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（责任编辑：郑树平）

老旧小区物业管理 篇4

加强老旧小区物业管理，创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，是月城区推进“繁华时尚之区”建设的一项民心工程和实事工程。多年来，月城区委、区政府高度重视老旧小区居民生活质量和环境的提高，并将其作为改善民生的重要工作抓手，取得了初步成效。近日，课题组对月城区老旧小区物业管理现状和推进准物业管理工作情况进行了专题调研，并提出对策建议。

一、现状与举措

（一）现状

1．模式方面。一是社区居委会自管，约占月城区的90%，主要以保洁为主，小区绿化、维修等分别由区有关部门承担；二是物业产权单位委托社区居委会从事保安、保洁工作，其他绿化、维修等工作由产权单位出资委托管理，约占5%；三是房管站及街道开展简单的物业管理工作，约占5%。

2．规模方面。月城区八个街道共有老旧小区无物业管理房屋1978幢、97416套，约687万平方米。从2009年开始已在8个街道9个小区的153幢、7632套、52.6万平方米先期实施准物业管理试点（介于专业物业管理与社区自治管理的一种模式），在试点的基础上，今年又确定在16个小区334幢、15688套、1307152平方米继续推进准物业管理。至今，已有约22%的无物业管理老旧住宅小区推行了社区化准物业管理。3．管护方面。老旧小区的物业大多是上世纪90年代以前建设的，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于老旧小区实行的是低租福利制的管理模式，物业费收取率及低，使得房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋设备陈旧、老化。尽管近几年月城区政府投入大量资金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小区绿化改造提升，但由于缺乏长效机制，小区“失管、失养、失修”等问题严重存在。

（二）主要举措

1．建立机构。为保障物业改善工程的顺利实施，月城区政府于2015年8月成立了月城区物业管理改善工程领导小组，各街道、社区也相继成立准物业管理工作机构，一般由社区书记或主任兼任物管负责人。通过区、街道、社区三级联动机制，推进改善工程。同时召开物改工作的专题会议，明确了月城区各职能部门的工作职责，并制订了《月城区老旧小区住宅小区物业管理改善工程实施方案》。

2．营造氛围。积极宣传相关法律法规和政策，在月城区8个街道71个社区张贴准物业管理“宣传海报”，对无物业管理状况作了全面的调查，进行了分类梳理。深入社区逐一听政，并落实“四问四权”（问情于民、问需于民、问计于民、问绩于民；知情权、选择权、参与权、监督权），广泛征求意见、建议，形成共识。组织试点单位负责人参加市、区两级宣传教育和业务培训，帮助引导广大居民对准物业管理的知晓和参与，培养物业管理有偿服务意识，为推行物业管理提供组织保证和良好的外部环境。

3．落实资金。根据市配套政策要求落实了社区准物业管理中的经费，去年拨付25万元，今年共安排87万余元，也已全部到帐。主要是对生活困难的家庭救助、帮扶，补贴等方式，保证其也能享有相应的权利。同时加强了物业维修基金的使用。

4．建章立制。对老旧居住小区开展准物业管理在我市是一种尝试，在月城区也是一种新事物，主管部门在开展此项工作时，做了大量调查研究工作，提出了试点单位要达到“八个有”的规范要求，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有维修服务。从对去年9个小区实行准物业管理视察情况看，基本达到要求，并在不断创新和规范中。

二、问题与困难

（一）观念陈旧。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，在调查中，90%以上的居民对住宅小区“要不要物业管理”给予了肯定的答复，但65%以上的居民认为，物管是政府的事，应有政府承担一切费用，35%的居民认为如果引进物管要花钱，还不如不引进，心里有抵触情绪。消费观念有待转变，“花钱买服务”的意识淡薄。去年杭州市出台文件，统一收取每平方物管费为0.15 元，即便是如此低廉的费用，物管负责人对能否收齐物管费心存疑虑。物管收费难一定程度上制约了物业服务质量和水平的提高。

（二）产权分散。老旧小区住房产权形式有商品房，房改房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房等。住房的产权人也具复杂性，有居民个人、直管公房、单位产权人（包括省级单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、电信、邮政、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。且大多各自为“居”，难以形成一定规模的物业管理区域。有的老旧小区城市主干道、支路横穿其中，有大量社会车辆通行，无法实施封闭管理。

（三）基础薄弱。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，对硬件设施的提升提出了更高的要求，如管理用房不够、大小市政配套不到位，还如绿化面积过小、机动车停车难，大部分老旧小区没有体育健身设施和文化活动空间等，有些是可以通过大量投入进行改造提升，有些项目就是投入了也无法改变，如居住空间方面的问题等。

（四）管理缺失。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾，业主期望值与物业管理现状倒挂。从一项“住宅小区环境卫生方面”问卷中，对清洁状况反映最大的是：小广告乱贴，占56.39%，垃圾随地弃置占20.28%；对社区绿化评价一般的和不满意的占了52%；对停车占道，认为经常发生的占39.13%，没有占道的仅为6.67%。有些居民竟在自己家边搭鸡棚、圈狗窝、种蔬菜，法律对业主的行为存在缺失。社区与物业的矛盾、物业与业主的矛盾，以及公共维修、绿化养护、停车管理等矛盾错综复杂，有时难以调和。

三、对策与建议

（一）认识要再统一。加强老旧小区的物业管理，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决人民群众最关心最直接最现实利益问题、提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程，区各有关部门要进一步解放思想、创新思路、落实举措。街道办事处要切实将推进物业管理作为一项重要工作任务来抓。要充分发挥社区党委核心作用，建立和健全小区综合管理体制，保证老旧小区物业管理工作顺利推进，并及时总结经验，建立和完善物管长效机制。

（二）经费要再落实。按照“全覆盖、低收费、有补贴”的要求，用好、用足市政府关于推进物业管理相关资金和配套政策，区、街要按文件要求，及时匹配到位，并保证这一资金和政策的持续性，同时积极争取市财政补助资金按社会发展和物价上涨指数有一个增长的比例。规范物管服务收费行为，物管小区可以根据管理规模、服务成本、经营收入等情况，在政府指导价（每月每平方米建筑面积1.2元，可上浮20%）规定的幅度内，充分征求居民意见后确定具体收费标准。对确实入不敷出的物管小区，建议以街道为单位进行统筹，专款专用。同时建议月城区政府要减免相关物管税费，出台相应的扶持政策，对小区物管自有经营房、停车收入和小区广告收入要全部足额用于小区物业管理。

（三）硬件要再改善。对老旧小区硬件设施的改造和提升，是提高居民生活品质的根本问题，也是实行物业管理的核心环节，因此在推进“庭改”工作中，结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行全面改善，特别是小区道路、房屋维修整理、立面整治、管线序化、公用事业管线改造、公共照明、监控设施、保安门、绿化配置、停车位划定等，与大市政和整体布局相适应，尽可能一步到位，不留遗憾。抓住市政府对购买物管用房的补贴政策，尽快在全区开展排摸、统计，能新建的就新建，能新购的就新购，能置换的就置换，能补办手续的就补办手续，总之，要保证物管用房足额配置到位。因多种原因，暂时不能配置物管用房的，也要采取临时借用、租赁等过渡性办法解决。

（四）服务要再提升。月城区政府在加强对物管人员职业培训和技能培训的同时，要加大对街道物业管理推进工作的考核，并列入年终工作考核内容。建立健全基层物管组织机构，建议在街道城管科增挂物管办牌子。在条件许可的社区设立物管专管员，因条件限制一时无法解决的，通过整合资源，明确现小区配备的城管协理员兼管物业管理工作。加强社区准物业管理台帐。规范工作制度，不断深化服务标准，落实责任片，规范便民卡。尽快建立争议化解和纠纷处理工作机制，制定物业管理中投诉纠纷中的工作职责和处理程序，制定和完善物业应急管理机制，为广大居民提供最便捷、最有效的服务。加强资源整合，为使有限的经费发挥更大的作用，以街道为单位配备专业技术人员，由街道城管科（物管办）对技术人员进行统一调度，为各小区居民提供各项维护和维修服务。

（五）部门要再联动。尽快成立区、街推进物业管理领导小组，进一步明确建设、城管、行政执法、工商、公安、民政、卫生、国土、规划、环保等部门和相关专业单位的管理职责，各相关部门和专业单位要按职责分工、制定管理细则，做到不越位、不错位、不缺位。月城区政府应定期召开物管工作例会，分析研究、协调解决物管工作和准物业管理推进工作中碰头的困难和问题。共同推进老旧小区的物业管理。充分发挥街道和社区在物业管理中综合协调作用。社区居委会也要将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣传、协调、检查和考核等工作，确保正常运行。

老旧小区物业管理 篇5

各区县人民政府，高新区、文昌湖区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：

《淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

淄博市人民政府办公厅

二○一一年六月二十七日

淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法

第一章总则

第一条为了加强我市中心城区老旧小区的物业管理工作，切实改善人民群众的居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，根据《山东省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称老旧小区，是指已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区。

本办法所称简易物业管理，是指不具备实施专业物业管理条件的无人管理的老旧小区，由各街道办事处成立“两站一中心”，并由街道办事处物业服务中心负责对老旧小区实行以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的物业管理活动。

本办法所称“两站一中心”，是指街道办事处物业管理投诉调解站、街道办事处物业应急维修服务站和街道办事处物业服务中心。

第三条本办法适用于本市中心城区无人管理的老旧小区物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条老旧小区物业管理坚持以人为本，坚持“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则，实行“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。

老旧小区物业管理优先选择由业主大会选聘物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式，业主大会成立前或者业主大会成立后没有选聘物业服务企业的，由街道办事处物业服务中心实施简易物业管理。

第五条市房管部门负责全市老旧小区物业管理活动的协调指导和督查落实工作。区房管部门具体负责本行政区域内老旧小区物业管理活动的指导落实和监督检查工作。

张店区政府、高新区管委会对本行政区域内老旧小区物业管理工作负总责。

各街道办事处负责辖区内老旧小区的物业管理工作，包括组建街道办事处“两站一中心”，开展老旧小区物业管理；组织指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责；调解处理物业管理纠纷；召集物业管理联席会议，解决物业管理区域内发生的突发事件以及其他需要协调的物业管理事项等。

各社区居民委员会负责具体落实街道办事处交办的与物业管理有关的工作。

各职能部门按照各自职责，做好与老旧小区物业管理有关的工作：

规划部门负责老旧小区新建物业服务用房等公共配套建筑的规划审批工作；

公安部门负责老旧小区的治安秩序管理工作；

财政部门负责相关资金的拨付及投资评审工作；

城管执法部门负责老旧小区内乱搭乱建的查处工作；

物价部门负责老旧小区简易物业服务收费的管理工作；

工商部门负责老旧小区内市场规范管理工作；

体育部门负责老旧小区内健身设施的配置和维护工作；

其他相关部门依照各自职责，做好与老旧小区物业管理有关的工作。

第二章简易物业管理的组织实施

第六条老旧小区物业管理区域的划分，由街道办事处会同区房管部门，根据小区建设用地规划许可证确定的红线图，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素确定。

第七条简易物业管理由街道办事处成立“两站一中心”组织实施。

（一）街道办事处物业管理投诉调解站负责受理并调解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，将矛盾化解、解决在基层，促进社区和谐。

（二）街道办事处物业应急维修服务站负责为辖区内实行简易物业管理的业主提供房屋排险、下水管道堵塞及水电故障排除等有偿应急维修服务。

街道办事处物业应急维修服务站应配备专业人员和抢修设备，建立起与各专业维修公司的联系网络，有效解决群众应急维修问题。

（三）街道办事处物业服务中心负责对辖区内无人管理的老旧小区实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的简易物业管理。

房管部门负责对物业服务中心管理人员进行培训，提高管理人员的专业知识和业务技能。

第八条街道办事处物业服务中心管理的老旧小区，应配置物业服务用房，为实施小区物业管理提供基本条件。物业服务用房可由政府直接投资建设、购买或租赁。

第九条街道办事处物业服务中心应搜集整理物业管理必需的资料，有关单位和个人应予以协助配合。物业管理资料应按小区分类管理，妥善保管，方便利用。资料包括：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)业主名册；

(五)物业管理必需的其他资料。

街道办事处物业服务中心对老旧小区实施简易物业管理期间资料，按有关档案管理规定进行管理。

第十条简易物业管理服务内容和服务标准实行动态管理，由房管部门根据经济社会发展情况制定，定期向社会公布。服务内容应包括公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护等基础性服务。

街道办事处物业服务中心提供的服务内容和服务标准应达到规定标准，服务内容和服务标准应在小区内显著位置向业主公示。

第十一条老旧小区物业管理应当建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

第十二条街道办事处应当按照职责加强对老旧小区业主大会成立的组织、指导工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，不断提高业主大会成立率，不断提升业主自治管理水平。

第十三条老旧小区未成立业主大会的，街道办事处物业服务中心实施简易物业管理前，应会同社区居委会参照国家示范文本制定小区管理规约，对物业的使用维护管理、业主共同利益、业主的权利义务、物业服务费用的收交方式、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约不得侵害业主的合法权益。

街道办事处物业服务中心应将管理规约向业主公示，业主应对遵守管理规约作出书面承诺。

第十四条业主或者物业使用人应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

街道办事处物业服务中心、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门及时处理。

第十五条老旧小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备，由街道办事处组织，按照有关规定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接受。各专业经营单位应在业主委员会、街道办事处物业服务中心或社区居委会的协助下，分别与最终用户签订服务合同。

专业经营单位应当承担专业经营设施设备分户计量装置（含）或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第十六条实行老旧小区物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务中心、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

联席会议主要协调下列事项：

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

(二)物业服务中心在履行职责过程中出现的突出问题；

(三)物业管理区域内发生的突发事件；

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第三章简易物业管理费用及政府补贴政策

第十七条简易物业管理费用实行多方筹集，包括政府补贴、业主交费等途径。

需由业主交纳的物业服务收费标准实行动态管理，由物价部门根据简易物业服务内容、服务标准、物价指数变动情况、城镇居民人均可支配收入等情况制定，定期向社会公布。

街道办事处物业服务中心为业主或者物业使用人提供政府规定服务内容以外的专项服务的，其收费标准由双方约定。

第十八条实施简易物业管理小区中的低保户、特困户，可根据政府有关规定向物业服务中心申请物业服务费减免，减免部分纳入政府补贴。

第十九条实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会或社区居委会督促其交纳，并可以在住宅小区内的显著位置予以公示，必要时，街道物业服务中心可向人民法院提起诉讼。

第二十条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务中心接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务中心代收费用，不得因物业服务中心拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十一条简易物业管理费用政府补贴资金纳入市、区财政预算，由市、区财政和街道办事处共同承担。市级财政按补贴资金的一定比例对张店区、高新区进行补助。

第二十二条申请简易物业管理费用补贴须符合以下条件：

（一）街道办事处注册成立物业服务中心；

（二）街道办事处物业服务中心在辖区老旧小区内开展简易物业管理工作；

（三）物业服务内容和标准达到政府规定的要求。

第二十三条简易物业管理费用补贴的申请和拨付按以下程序办理：

（一）申请和受理。符合本办法规定条件的，街道办事处物业服务中心向区财政部门和房管部门提出补贴申请，资金核算以小区为单位，材料齐全的，区财政部门和房管部门应予以受理。

（二）审核和补贴。区财政部门会同房管部门在10日内进行材料审查和实地察勘，情况属实的，由区财政部门将补贴资金拨付街道办事处物业服务中心。街道办事处物业服务中心要将补贴资金专项用于小区物业管理，不得挪作他用。

（三）市财政对中心城区补助。区财政部门会同房管部门根据本区老旧小区简易物业管理费用补贴资金实际发生数，向市财政部门和房管部门提出补助申请,由市财政部门会同房管部门核实后，按比例拨付

第四章老旧小区改造整治

第二十四条区政府应当采取措施对老旧小区进行改造整治，并将改造整治规划和计划向社会公布。

老旧小区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第二十五条老旧小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。

第五章监督管理

第二十六条区政府应加强对老旧小区实施物业管理工作的组织领导，强化监督检查，将这项工作列入政绩考核抓好落实。

第二十七条街道物业服务中心应当建立物业管理费用筹集情况和使用情况账目，并接受小区业主委员会和政府有关部门的监督。

第二十八条街道办事处物业服务中心违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝并进行举报，由物价部门责令限期改正，按有关规定处罚。

第二十九条违反本办法规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延接收专业经营设施设备的，由政府责令限期改正。影响业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第三十条业主或者物业使用人违反本办法第十四条规定的，由房管部门或者其他有关部门依法予以处罚，给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第三十一条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条房管部门、街道办事处和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有滥用职权、玩忽职守、循私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条镇辖区内的老旧小区实施物业管理参照本办法执行。

第三十四条张店区、高新区可根据本办法制定实施细则。

第三十五条其他区县老旧小区实施简易物业管理可参照本办法执行。

老旧小区问题 篇6

城市发展得好不好，不能只看高楼广场这些“面子”，更要看老旧小区这些“里子”。老旧小区是城市管理的难点，也是群众关心的热点，一方面基础设施差、乱堆乱放多、脏乱差多，整治难，易反弹，真愁人；另一方面，困难群众多，收费非常难，治安案件多，真可怜。就事论事，谈谈自己的看法，望能抛砖引玉。

一、老旧小区现状

各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。

（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。经过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、楼道门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、监控技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私拉乱扯问题严重，消防设施不全。有时修补小区路面，揭开一看，下水道基本全坏了，需要重做。

规划户型不尽合理。有一些小区的老楼，房子特别小，只有五六十个平方，还没有配建储藏室，住户不得已把一些物品堆放到楼道、楼下，甚至是私建储藏室。还有些房屋没有供暖，冬季有人储备一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的乱堆放，清理起来难度都比较大。2014年，济南市大明湖街道实施了按市场价回收蜂窝煤的行动,共回收40多吨，街道专门租用了一处废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的办法。

（二）主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商品房，回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化。早期房屋开发重建设、轻管理，导致建管脱节，天长日久，开发商不管了。随着很多企业破产、合并、重组，加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社会化和后勤服务体制改革，通过发放物业补贴，逐渐和单位宿舍脱钩，通过组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位也不管了。

但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，组织过程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行情况也一般，群众参与的积极性也不太高，现在还没担起老旧小区管理这个重担。所以，很多时候都是街道、社区管理，可以说投入了大量的精力、人力、财力。

（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单位职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁户等。老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分人素质不高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱建、毁绿种菜时有发生。这部分人对于清理自己的乱堆乱放、毁绿种菜、乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不理解态度，甚至胡搅蛮缠、撒泼耍赖骂大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱势群体的生活习惯问题。很多人经济困难或是会过惯了，用不着又舍不得扔的旧东西,习惯于堆放到楼道或楼下,见到有别人扔的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，形成乱堆放。

这在一个小区，形成鲜明对比，六排楼，前三排基本没有乱堆放，后三排经常有。一打听，原来前三排是住的是年轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还有些困难群众，经常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，垃圾车还没到，就有大爷大娘过来捡，一眼看不见就捡走了，所以会看到似曾相识的破沙发、旧床“长腿”跑回来了，让人哭笑不得。

（四）管理费用不足，收费难度很大。首先是收费标准低，现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每月每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾的钱，养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封闭、监控、路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%算是比较好的。极少数人、极极少数人是真不自觉，自己不交卫生费，堆积了垃圾就打举报电话投诉、叫新闻媒体曝光，说垃圾堆成山，就是没人管，用这种手段来倒逼居委会给他打扫卫生。（此办法观众切勿模仿，谢谢！）

其次是收费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有确立有偿购买物业服务的意识，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，这个是全国普遍存在的问题。深圳市社科院做过问卷调查，老旧住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。

老旧小区住户对小区改造整治和引入规范物业管理的愿望强烈、非常强烈，但在出资和缴费问题上态度消极、非常消极。砖家说是“你要管理我欢迎，你要投资我赞成，让我出钱你别想”。所以物业公司普遍不愿进驻老旧小区，即便是进驻了的也是惨淡经营，很多地市出现老旧小区改造提升后物业进驻，收不起来物业费最后跑路的现象。

二、解决问题的建议

（一）大力实施老旧小区改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作会议提出“加快推进老旧小区改造”，这是大好事，难点在筹钱。关于资金问题，一是可以成立一个专门的老旧小区维修基金，市场化运作，负责资金的筹集、运营和调配。二是尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，获得收益进行贴补。三是借鉴江苏南通“PPP”模式改造老小区道路照明的经验，吸引社区资金参与。四是创造融资平台，通过一定优惠政策，吸引有兴趣参与老旧小区物业管理的大型物业企业出资。

（二）明确主体，尽快建立业主委员会。老旧小区业主的物管意识普遍淡薄，多数人不清楚业委会是干什么的，自我管理、自我维权意识不强，不愿意参加业主大会，更不愿意参选业委会委员，常说的一句话是“管闲事落闲事”。仍停留在有问题找政府的旧思维上，难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。业主委员会普遍缺乏办公经费，加上很多委员都是兼职的、没有报酬的，积极性及公益热情难以持久。

（三）引入物业化管理，树立大物业理念。小区建设“三分建、七分管”，政府投入了巨大的资金进行老旧小区改造，如果管理不跟上，必定会反弹。把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，无疑是最好的选择。

针对收费难的情况，可以采取灵活多样的方式，一是参照公交公司模式，成立公办的非营利性老旧小区物业公司，政府补贴资金。二是在老旧小区改造整治中，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。三是对承担老旧小区管理的物业公司或社区进行补贴，比如淄博市，2011老旧小区物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元。政府补贴标准为每月每平方米建筑面积0.20元，业主交费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。徐州市的老旧小区物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用，小区居民按住房建筑面积负担0.05元/m2/月的标准承担费用。四是对老旧小区物业实行以“以奖代补”政策，设立长效管理奖励资金，即对每个小区安排一定数额资金，经考核达到文明城市标准要求的，每年实行一次性奖励。大物业管理是指物业外包的范围不光是老旧小区的环境卫生，还包括店外经营、占道经营、乱停车、乱搭建、小广告、五小行业等，以弥补现有执法力量的不足，这种大包的方式，在深圳、南京、舟山都有试行，也有一些争议。其实城管外包不是洪水猛兽，需要认真分析，加强管理来解决，公共服务外包是改革的重要方向，不应因噎废食。

（四）更新观念，教育群众。通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即“政府花钱买机制，百姓花钱买服务”。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，房产证是你的名，你作为产权人要承担维修养护责任。同时，加强正面典型宣传，表彰奖励百名优秀楼长、业委会主任，千名文明市民，把精神奖励和经济补偿相结合，建立一支长效化的文明志愿者队伍。

老旧小区物业管理 篇7

1 沈阳市老旧小区物业服务现状调查结果分析

1.1 业主对老旧小区物业综合服务较满意

由于老旧小区居民平均年龄在55岁的老人, 收入普遍不高, 而老旧小区的物业服务与物业费的收费有一定的关系, 调查的几个小区中物业费最高的是0.7元, 所以业主对物业服务也没有太高的期望, 尤其有个别老旧小区经历了弃管后, 体会到了没有物业服务对日常生活的影响, 在物业费低廉的情况下, 居民对于物业服务的要求以卫生安全环境为主, 而老旧小区物业服务基本上都能满足居民对物业公司在安全、卫生、环境、维修服务、物业公司客户服务这几个方面的需求, 因此总体来说对目前的物业服务还是比较满意。

1.2 老旧小区物业整体清洁质量较高

这也说明老旧小区的物业服务比较看重传统的保洁服务, 也投入了大量的人力、物力保持公共环境的清洁。清洁的及时性和频率较高, 一定程度上维护了小区的卫生环境。但是墙皮脱落, 墙面乱涂乱画现象严重也为保洁人员的清洁工作增加了难度。

1.3 老旧小区物业环境较差

老旧小区由于整体的建筑年份较高, 很多区域分界不是很明显, 居民自身的素质也一定程度上影响了小区的卫生情况。居民将垃圾随意丢弃造成了小区环境不整洁现象。老旧小区的前后门口处以及小区内摆地摊的地方也比较多, 一定程度上影响了居民的出行, 也给环境带来了压力。此外, 老旧小区绿化养护问题存在漏洞, 基本上没有专业的人员负责小区绿化养护。

1.4 老旧小区消防安全管理薄弱

随着居民们的安全意识逐渐增强, 而老旧小区由于时间较老, 很多设备设施处于老化状态。小区乱搭乱建现象严重, 由于违章建筑堵塞消防通道, 给小区造成安全隐患, 给居民生活带来影响, 有些老旧小区没有专用消防泵和消防控制柜, 消防设施人为损坏、自然破坏和被盗的现象严重, 部分路面有损坏, 井盖破损, 维修不及时, 另外还有很多业主长时间来也一直占用楼道等公共空间放置个人物品, 增加了消防安全的隐患。

1.5 老旧小区安保人员缺乏管理, 素质不高

一方面是因为目前物业行业保安服务人员的基本素质本身较低, 而老旧小区由于受到物业服务费的限制更难雇到高素质的人员;另一方面也是因为停车管理的问题, 由于老旧小区并未进行停车位的规划, 而随着业主车辆的增多, 固定车位少, 小区居民胡乱停车, 必然会增加停车方面的纠纷, 像是小区正门小商小贩摆摊现象严重无人监管, 处于开放状态, 流动人员多, 安全没有保障, 影响整个小区的交通环境。

1.6 老旧小区物业维修技术及质量一般

其中很大一部分原因是老旧小区公共设备设施已经老化, 过了质量保障期, 需要启动维修资金来维修, 但目前受政策的限制维修资金启动非常困难, 这就影响了维修的时间, 由此不明原因的居民将此项责任归为物业的责任, 觉得物业服务有漏洞。此外, 老旧小区的物业确实没有专业的维修人员, 给予不了很多技术上的支持, 但对于公共区域的灯等的小设备的更换, 居民觉得还是很及时的。

1.7 老旧小区的文化活动设施设备缺乏

老旧小区业主对文化生活方面满意度偏低, 究其原因老旧小区居民流动性大, 社区设施条件不足, 物业服务积极主动性不够、小区居民对活动兴致不高等原因都会导致活动很难开展, 参与面不广, 活动质量不高等。尽管社区的设备 (健身器材、棋牌室等) 可以满足居民日常活动, 但规模较大一点的活动还需增进。另外部分小区健身器材过于老旧, 也没有定期维护保养也存在了隐患。由于老旧小区一般都在20年以上, 当初在设计规划是没有考虑社区活动设施设备的安装, 尽管后期政府在老旧小区改造的时候为很多园区增加了一些活动设施设备, 但远远不能与新建住宅小区相媲美, 也远不能满足业主的需求。

综上所述, 我们了解到居民对物业服务的基础工作比较满意, 基本接受物业服务在老旧小区中的开展, 可以看出物业企业在物业小区中的工作得到了多数居民的认可。但同时老旧小区的居民对物业服务的要求也在不断提高, 已经从最初的是否实施物业管理发展到物业的基础服务, 再到精神文化需求。

2 提升沈阳市老旧小区有关物业服务质量的建议

为了更好地提升老旧小区的物业服务质量, 让居民满意, 物业服务企业应从以下几方面入手, 全面提升老旧小区的整体服务。

2.1 加大资金筹措力度

老旧小区物业服务满意度提升困难重重, 很重要的原因在资金落实上。建议从以下几方面筹措资金:政府扶持是关键。根据财力和民生需求出台扶持老旧小区管理的相关政策, 政府可以在物业企业接管老旧小区方面提供优惠, 适当采取减税免税政策, 以鼓励企业接管老旧小区;允许企业用经营性收入补贴经费不足;对于老旧小区物业管理中做得较好的企业采取奖励扶持机制;政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜, 对老旧小区的特困职工适当补贴物业服务费。其次, 物业企业应在政策允许的范围内, 适当采取多种经营的方式来弥补物业费不足的问题, 把老旧小区的停车收费, 自行车库、管理用房的租金, 利用共用部位取得的广告收益, 纳入管理专项经费, 以补充服务费用短缺, 在小区内开展一些有偿服务来弥补经费不足。最后在房屋维修和设施改造方面, 由政府建立专项维修资金, 相关产权人补交专项维修资金, 小区公共场地及公益设施的完善由居民集资;市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运, 路灯维修, 供热、排水设施维修养护, 健身器材的维护等。

2.2 制定切实可行的物业管理方案, 提高物业管理水平

根据《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中对落实老旧小区管理及扶持的意见, 建立成熟的老旧小区物业管理体制, 制定相关的具体实施方案, 针对小区环境综合治理、困难职工补助等方面, 制定具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策, 让老旧小区的物业管理有法可依, 物业企业有信心接管老旧小区, 小区的困难职工能够获得相应的补助从而接受物业管理。

2.3 提高居民对物业管理的认识

在调查中我们发现, 老旧小区的居民对物业管理的认识很少, 尤其是一些条件较差的小区, 居民对物业有着抵触情绪, 不愿意配合调查, 对物业抱着怀疑态度, 一提到物业管理居民都是摇头表示这些与他们无关。老旧小区物业管理水平提升, 首先必须居民接受和配合。提高老旧小区居民对物业管理的认识, 让其接受物业管理和服务, 是推动老旧小区物业管理水平提升的重要方面。对此可以采取多种方式进行宣传引导, 政府采取宣传教育, 普及物业管理相关知识, 让居民从正面认识物业管理;媒体进行宣传和报道, 唤起各有关部门的高度重视, 加强正面引导, 避免负面新闻;同时物业企业加强服务意识, 积极改善小区环境, 做好与业主的沟通交流, 为业主提供优质服务, 及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题, 让业主认识物业, 了解物业, 构建物业企业和业主的和谐关系。

2.4 强化老旧小区内部管理

首先, 在居民对于老旧小区物业服务满意的基本上, 继续满足居民对物业公司在安全、卫生、环境、维修服务、物业公司客户服务这几个方面的需求, 对于保安, 保洁方面定期检查工作情况;其次, 老旧小区物业环境方面, 可以通过加强宣传力度, 提升居民素质, 减少乱扔垃圾和墙体乱涂乱画现象, 并且规范小区内部及附近摆放摊位行为, 改进交通环境, 方便小区居民出行。安排专业的人员提高绿化养护的及时性;第三, 老旧小区消防安全管理方面, 设置专用消防泵和消防控制柜, 将设备设施更新, 并定期给予养护。及时发现并解决违章建筑堵塞消防通道以及乱搭乱建, 一直占用楼道等公共空间放置个人物品现象。对于消防设施人为损坏、自然破坏和被盗, 部分路面有损坏, 井盖破损, 维修不及时情况实时监督, 消除小区安全隐患;第四, 老旧小区保安服务人员强化职能, 聘请高素质的人员, 规划停车位, 杜绝居民胡乱停车, 小区正门小商小贩摆摊现象进行监管, 门口处实行一车一杆制度, 监管流动人员, 保障小区交通安全;第五, 老旧小区物业维修技术需要聘请专业人员, 提供及时服务。最后, 老旧小区的文化活动设施设备方面需多方采取措施, 可以更新原有的设备设施, 建立棋, 牌室, 公共设施区。通过社区经常性的组织、物业积极主动承办、宣传号召业主热情参与, 来促进老旧小区文化活动的开展, 提升活动质量, 让居民满意。

3 结语

业主满意度直接影响了老旧小区物业服务工作的开展, 影响老旧小区的规范化管理, 进而影响着物业服务行业的整体发展水平。老旧小区基础条件薄弱, 居民整体素质不高, 对物业行业缺乏认识。物业服务工作面临种种困难。老旧小区管理涉及部门多, 服务内容范围广, 这就需要各方积极努力, 共同参与, 形成工作的合力, 切实提高物业服务水平, 推动老旧小区物业服务工作的深入开展, 推进城市文明进程。

摘要：作为我国重要的老工业基地, 沈阳老旧小区数量庞大, 共有2700余个, 建筑面积达9000万平方米, 占全市住宅面积的60%。老旧小区的数量比重尤为众多, 其管理的好坏对周边地区的和谐和稳定起着重要的作用。分析业主对老旧小区物业服务质量的态度, 充分了解业主对物业服务的需求, 不满意的服务内容和原因, 有利于提升老旧小区物业服务质量和老旧小区居民的满意度, 进而推动沈阳市整体环境发展新格局。

关键词：老旧小区,物业服务,调查研究

参考文献

[1]邵滨军.旧住宅区改造的四大瓶颈[J].住宅与房地产, 2015, (06) .

[2]吴延明, 何欢.破解城市旧住宅区物业管理难新途径——以M市Y住宅区为例[J].才智, 2015, (08) .

老旧小区物业管理 篇8

关键词：老旧小区，有机更新，建筑物区分所有权，权属问题

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）05-0075-80收稿日期：2016-03-02

老旧小区有机更新是新时期政府的一项惠民工程，既有利于经济增长，也可以提升城市和社区风貌，进而改善居民的居住条件。现实中我国老旧小区改造更新面临着资金、政策等诸多难题，而其中权属关系如何界定是老旧小区改造更新的核心和难题。在老旧小区改造更新中一般会遇到面积扩展、楼层加层、加装电梯、增设停车设施、管网改造等带来的权属问题。

1 建筑物区分所有权理论及各国法律规定

建筑物区分所有权理论对建筑物区分所有权，尤其是混合型建筑物区分所有权的专有部分及共有部分作了明确区分；国际上各国也以此为指引对建筑物所涉权属予以了界定，该理论和经验对我国老旧小区改造更新所涉权属问题具有重要参考价值。

1.1 建筑物区分所有权的主要类型及特征

建筑物区分所有权类型主要有纵切型区分所有权、横切型区分所有权和混合型区分所有权。

纵切型区分所有权，即普通的一栋建筑物的单独所有。

横切型区分所有权，即一栋建筑物以横的水平分割，各层分属于不同的区分所有人。

混合型区分所有权，通俗讲就是多层楼宇的每一层均有多户住户，具体表现为各区分所有权人所有的部分系以分间墙、楼、地板等与他人所有部分分割成封闭性空间，在构造上形成独立性，二层以上的区分所有权人其所有的部分因与基地不直接相通，而是通过走廊、阶梯或电梯与外界相通。因而，在此形态的区分建筑物上，共用部分占有十分重要的份量。

在混合型区分所有权下，涉及的权属关系就存在着专有所有权和共有所有权之分。专有所有权即区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利；共有所有权即区分所有权人对区分所有建筑的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。专有所有权与共有所有权的界定不明，直接影响着建筑物所有权的界定，进而对小区建筑物改造维修带来诸多阻碍。

我国要改造的老旧小区，主要是以集合式住宅小区为主，其所涉及的所有权关系类型为混合型区分所有权。

1.2 国际上对混合型建筑物区分所有权的权属界定

关于混合型区分所有权中专有所有权和共有所有权的界定，各国法律法规都有相关规定，但不同国家的规定之间存在一定差异。

日本《有关建筑物区分所有等之法律》中第2条规定：专有部分为区分所有权标的物的建筑物部分，它从构造上的独立性和利用上的独立性加以认定。关于构造上的独立性一般以有无固定墙壁间隔为依据；利用上的独立性以能满足人们生活目的的独立机能为依据。而对于共有部分则采取了排除法来确认，即专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分的建筑物附属物和依本法规定而约定为共有部分的附属建筑物与通往数个专有部分的走廊或楼梯，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分。

美国《公寓大厦所有权创设示范法》中第二条规定：专有部分必须是坐落在一栋建筑物的任一层楼板上，可供独立使用的房间或封闭性空间，且与公共街道或经由共用部分与公共街道相通的直接出口；而加州《民法典》第一千三百五十条则规定：专有部分系指区分所有权要素中非属于公共部分的部分。关于共用部分则采取了列举法予以确认，依据《公寓大厦所有权创设示范法》，建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、电力系统、电梯等公用设备，除了区分所有权人另有约定外，原则上均属共用部分；加州《民法典》则规定除专有部分以外的整个建筑物部分，但专有部分内的中央空调系统，水、电管线等则非属共用部分。

德国《住宅所有权法》规定：专有部分指与共有部分不可分离的供特定住宅用或非供住宅用的空间，判断标准为该建筑物部分在构造上是否有独立出入的楼梯间或走廊通到户外，在机能上有无独立的经济使用价值。共有部分采用排除法和推定方式加以认定，具体包括：建筑物所在的土地及附属的庭院以及围绕建筑物的空地；维持建筑物的安全所必须的建筑物部分，如外墙、承重墙、天井、屋顶、天花板、地板；供住宅所有人共同使用的设施，如楼梯、电梯、冷暖气设备、自来水、电力系统；依住宅所有人全体约定共用的部分。

法国《住宅分层所有权法》中第二条规定专有部分指确保一特定区分所有权人享有排他性使用的建筑物部分或土地。第三条规定共用部分即供区分所有权人全体或数分区所有权人予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地。

我国集合式住宅小区的有机更新改造可以建筑物区分所有权的基本理论及各国法律法规相关规定的有益经验作为参考。

2 我国现有法律法规对所涉及权属关系的法律规定

我国老旧小区有机更新改造是一项新工程，因而对于老旧小区改造更新中所涉及的权属问题，现有法律法规仍缺乏较为明确的、专项的规定，但在所涉相关法律中也有了相应的法文指引。

2.1 面积扩展及楼层加层

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“要引导旧住宅区居民分摊部分共用部位、共用设施设备的整治改造成本，对于扩大居住面积、修缮更新住房产权人专有的设施设备等项目支出，应由受益的住房产权人承担。”该规定为老旧小区改造中带来的扩展面积的产权归属提供了明确指引，而关于楼层加层的权属认定仍然缺乏较为明确的法文规定。

2.2 加装电梯

《物权法》第七十六条规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。

第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。以上规定对加装电梯的实施及电梯费用分摊等提供了指导。

2.3 增设停车设施

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定明确了小区内停车设施应优先满足本小区内业主需求，并对其处置方式作了明确规定。

2.4 管网改造

《物业管理条例》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。

第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。

《城市供水管理条例》第二十七条规定“城市自来水供水企业和自建设施供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施，应当定期检查维修，确保安全运行”。

《中华人民共和国电力法》第十九条规定“电力企业应当加强安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针，建立、健全安全生产责任制度。电力企业应当对电力设施定期进行检修和维护，保证其正常运行”。

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“对于更新改造供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担”。以上规定对管网改造中涉及的权属问题具有较为明确的方向指引。

3 国际上对小区共有设施重建或维修的经验与做法

从国际上看，各国对建筑物混合所有权下共有设施的重建与维护除了有相关法律规定外，也有一些有益的实践经验和做法。

3.1 新加坡

新加坡住宅以组屋为主，小区物业维修和保养是由政府负责牵头，同时要求物业管理企业积极配合。对于住宅楼的维修，政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、屋顶、地下管网及其他公共场所进行维修；并对水电设施进行维修保养。

住宅小区公共设施运行维修费用由国家负责，如地下管网的维修；具体来讲，政府每年在预算中预留部分资金弥补小区公共管理部分赤字，同时在房屋运转利润中留存部分作为小区管理资金；另外，通过法律法规对小区装修及维修期限做出了详细规定。

3.2 日本

日本小区的物业管理法制化、规范化程度很高，能及时防范房屋失修失养及管道老化现象。如遇重大维修，一般也由政府负责主导，政府将整个地下管网体系统一到政府公共服务中去，并依靠引入中介组织实现对小区管理的规范化；通过立法将某些社会服务职能转移给社会事业单位或行业协会。

对于小区内停车设施，认为地下车库拥有独立空间和专有特性，因而归专人独有；而处于公共区域的停车设施所有权，开发商逐渐取代了所有业主的地位而掌握了其所有权，但学界至今争议颇深。

3.3 欧美国家

由于欧美国家小区基本上都为私人住宅和小型物业小区，小区地下管网的归属一般按城市公共服务设施统一建设和维护。具体讲，小区内的小工程及日常服务一般由内部维修人员来进行，大型维修工程一般采取承包方式，由专业的维修公司来做，其费用由物业管理费承担，政府可以提供补贴；而对于私人住宅，房屋内部的地下管道由房主负责，其他则由政府公共服务部门统一负责。

德国对小区停车设施规定若停车设施界标是持久性的，则此私人所属车位受法律保护，而与车位设置位置无关；并且法律规定停车设施的支出不能纳入建筑物中。

美国则规定小区内停车设施属于本小区业主，其他人无权持有；停车设施在买卖时必须与房屋一并销售，且不允许小区内停车设施出于盈利性目的出租或建新。

4 老旧小区改造更新涉及权属问题的政策建议

在老旧小区改造更新过程中，能否明确的界定所涉及的相关权属问题直接决定了各利益相关者的权责，进而影响着人们及所涉权属单位的参与意愿，最终将影响老旧小区的改造进程。

4.1 通过立法明确相关权益的边界及归属

借助《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定，出台可操作性强的关于明确界定所涉权属问题的法律规定；同时借鉴国际有益经验，明确老旧小区内专有部分及共有部分的产权归属问题，从而明确界定在改造实施过程中各方责任与义务，并在实践中加以落实，减少改造过程中由于权属归属不清问题导致的利益冲突，提高改造进程和效率。因此，在完善相关法律法规及明确产权的基础上，结合各地已有的有益经验，所涉相关权属问题的具体做法可参考如下。

4.1.1 面积扩展

改造过程中增加的面积应归业主所有，业主需承担建造费用，明确其产权归属，所收费用除弥补成本外可作为小区维修基金。

4.1.2 楼层加层

涉及楼层加层的改造，所加楼层采取对外出售的方式，所得资金用于楼宇加装电梯费用和其他改造费用，明确产权归购房人所有；或可引入市场化机制，由企业出资进行综合改造，加层面积产权归该企业所有。

4.1.3 加装电梯

对于加装电梯，应在业主同意的前提下费用由全体业主共同承担，按照《物权法》的规定，电梯产权应归业主共同所有。

4.1.4 增设停车设施

小区增设停车设施应该本着服务本小区内业主的基本理念，合理科学规划，改造以后向业主出售或者出租。如若出售，停车设施产权归购买者所有，出售资金扣除停车设施改造成本和参与改造企业合理利润后用于整个小区改造；如若出租，停车设施产权及相应收益归小区全体业主所有。

小区外公共用地上的新增停车设施建议采取BOT方式，通过特许经营模式运作。

4.1.5 管线改造

管线改造涉及的权属关系应界定清楚政府、涉及权属单位及个人的权属边界，具体要做到一户一表，权责明确，表后及入户部分费用应由住户自行负责，小区公共部分由业主委员会或管线所属单位承担，小区红线外部分归属于企业，其应承担维护费用。

4.2 加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识

在法律层面上，个人权利与义务是对等的，在享受权利的同时也应承担应尽的义务。在混合型区分所有权小区内，专有权与共有权共存，对于其共有部分而言，居民在享受其带来便利与服务的同时，应相应承担其维护、改造所需的费用是符合法律上权利义务对等理念的。

在现实中，居民往往只关注权利的享有，而不乐于承担义务或者只关注改造带来的义务的增加而未意识到其所带来的权利的享有，造成了在老旧小区改造尤其是公共部分改造中资金收缴困难。特别是改造后居民只关注眼前利益，缺乏长远意识，在意识到要承担缴纳物业费的义务时并未意识到现代物业的建立使其所能享受到的现代物业管理服务的权利，因而居民对建立现代物业管理服务体系态度不积极。因此，应加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识。

参考文献：

1.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007

作者简介：

刘峰，住房和城乡建设部政策研究中心，博士，助理研究员，研究方向为宏观经济、房地产等。

Abstract：The old districts organic renewing is a Waste Management Project of China.It is a major event for the country and the people，not only promoting economic growth by bringing investment，but also improving the urban environment beautifying the living environment，and upgrading the living conditions of residents.Because the old district was built many years ago，its ownership is complex.Besides，the ownership，such as adding floor，installing elevator，increasing parking area，enlarging acreage and piping network transformation，affects the old districts renewing progress.

Keywords：Old district，Organic renewing，Ownership of building distinction，Ownership