物业小区绿化管理工作制度（精选8篇）
工作总结合集
小区物业管理处工作总结范文
一、自身建设质量提高
一年来，我处强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。
(一)规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗;对业主、客户服务按公司规程操作;员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达10xxxx，管理处现形象识别系统符合公司要求。管理处每两周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程;由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达10xxxx。
小区物业管理年终工作总结
小区物业管理年终工作总结【一】
**年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨，到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其工作总结如下：
1 当前物业消防安全管理存在的问题
物业管理属于城市生活的基层管理, 由于在我国的起步较晚, 想要走向专业化和规范化, 还需要不断的努力和探索, 在这过程中也出现了不少的问题。众所周知, 消防安全管理作为物业管理的一项重要工作, 目前也存在着许多现实问题需要我们解决。
1.1 缺乏相关的制度规范指导
物业管理是一种以合同规定的履行管理职责的工作, 其中渗透了各行业的经营管理模式。虽然我国有出台一些有关物业管理的法规、政策, 但对于物业消防安全管理的法律地位、管理责任、管理维护经费, 以及法律责任等都没有做出明文规定, 缺乏强制力和规范性, 这导致在物业消防安全管理中发生了大量的纠纷和矛盾, 司法机关也会因为缺乏法律依据, 难以全面解决这些问题, 例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实以及火灾责任和赔偿责任等问题, 都无法落实解决。
1.2 物业消防监督力度不够
实际上, 我国的房地产开发和物业管理存在严重的脱节现象, 未对物业管理的设计、营销、消费的全过程进行监督和管理, 这种脱节的问题造成了物业的投入使用和消费过程中出现建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理, 或者消防设施设备不齐全的问题, 作为火灾留下了隐患。
1.3 物业消防职责不确定
物业消防安全管理涉及到消防设施维护等管理工作, 以及日常的监督和宣传工作等, 目前也没有准确划分物业管理作为企业行为所要履行的消防安全管理的工作范围和内容。
2 解决物业消防管理问题的途径
2.1 明确物业管理人员职责
首先要让物业管理部门明确自己所担负的消防责任, 了解物业服务企业的职责是保证管理范围中的共用消防设施的使用安全, 并提供消防安全防范服务。物业管理部门的员工因应具备相应的物业管理知识, 熟悉和使用各种消防器材;严格加强消防控制;掌握各种消防法规和政策, 根据规定进行消防管理;管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具, 按时做好检查和监督, 保证器械维持在最好状态。
2.2 建立高素质的物业消防安全管理队伍
物业企业的员工应该对物业消防管理有一定的认识, 熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。尤其是消防控制室的人员必须经消防部门的教育培训合格后持证上岗, 熟练的掌握消防器械操作以及消防管理办法。不少消防安全灾害发生主要是由于物业管理人员的消防观念淡薄没有及时采取有效的消防措施, 所以, 提高物业管理人员的消防意识是很必要的。为此, 我们必须建立一支有能力、有素质的消防管理队伍, 确定物业消防管理主管, 该主管人员必须具备一定的消防知识和技术能力, 并经过消防培训合格后, 持证上岗。这些专业化的消防安全管理队伍能更好的预防消防事故和处理消防灾害, 还能在国家消防处理人员到达现场之前做好人员疏散和安全管理工作, 减少灾害损失。
2.3 加强物业中消防设施维修、更新资金的管理
为了保证消防质量, 小区内的消防器械必须通过严格的检验和维护, 保证其使用效率, 确保这些器械在使用年限内可以得到正常的使用、维护和保养, 这就要求公安消防机构参与建立完善的、有效的的资金使用监督体系。主要的做法有: (1) 建立消防设施、设备维护专项基金; (2) 对于维修基金的使用, 物业管理部门必须向公安消防机构提出申请和报告; (3) 建立评估考核和听证会制度, 使资金得到合理使用; (4) 协调物业管理部门和行政管理部门的工作。
2.4 公安消防机构的安全管理监督指导
公安消防机构必须定期对物业管理人员进行消防培训, 同时加强安全管理培训增强他们的消防安全意识。另外, 物业管理人员还应对业主进行有效的消防宣传, 如在物业区内出黑板报、发消防知识传单等, 提高业主的消防安全意识, 杜绝消防违章行为。通过公安机关对物业管理部门的监督和指导, 能有效做好消防监督检查, 为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务, 提高物业管理的消防水平。
2.5 加大宣传力度, 增强业主的维权意识
不仅要培训业主的基本防火灭火知识以及疏散逃生能力, 还要加强安全监督, 增强业主维护小区公共安全的意识, 其实这也是维护自身权益的一种手段。首先, 让业主之间互相监督, 全力履行业务消防监督的职责, 共同维护小区的消防设施, 减少和预防违章行为的发生;其次, 业主和业主委员要对物业部门加强监督, 促进其履行消防职责, 及时消除各类火灾隐患。通过这些做法, 培养业主在做好私有财产和自身安全的前提下, 同时积极参与公共范围内公共消防设施设备管理和监督的意识, 真正提高小区的消防安全管理。
3 结语
综上所述, 物业企业不仅要为小区服务, 还要不断提高其经济效益、社会效益和环境效益, 落实自身的社会责任, 为业主和物业使用人创造一个安全、和谐的生活环境, 努力做好本职工作, 真正实现物业消防管理的专业化和规范化, 逐渐为自己营造一个自我监督、自我管理的工作氛围, 同时提高业主的自我防范意识, 对小区消防的总体消防能力进行监督, 让物业消防管理实现专业化、社会化、规范化和法制化, 最后形成一套系统的管理机制。
摘要：为了减少居民小区发生火灾, 物业管理部门必须全面落实消防管理工作, 文章通过对物业管理不买了消防安全管理方面的现状分析, 提出了加强小区物业消防管理工作的对策, 并对消防预防进行了深入思考。
关键词：居民住宅,火灾形势,物业消防
参考文献
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[3]王民浩, 王小拾, 杨志刚.水电建设工程安全设施的“三同时”管理[J].水力发电, 2005, 8.
[4]刘毅敏.关于物业消防安全管理相关问题的探讨[J].科学之友, 2010, 4.
关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务
一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出
国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。
在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。
由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。
二、业主委员会自行管理物业存在的弊端
（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定
在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。
由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。
（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性
当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。
1.缺乏资质，服务水平差
实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。
2.收费依据不明确
一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。
3.人员管理不规范
一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。
（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督
首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。
其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。
最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。
三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议
（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体
依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。
虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。
1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷
由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。
2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷
由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。
3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊
在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。
（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性
一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。
二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。
（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督
国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。
四、结语
由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。
参考文献：
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[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20
[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。
[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）
作者简介：
时间：2014年8月28日
一、业主委员会成立的条件：
（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%以上。
（二）首次交付使用的物业专有面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的30%以上。
二、成立业主委员会的申请：
占业主总人数10%以上业主联名向所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开业主大会，成立业主委员会的申请。
三、第一次业主大会的筹备：
（一）时间规定：街道办事处、乡镇人民政府在收到申请召开业主大会的书面报告之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。
（二）筹备组组成人员：由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位（前期物管）、社区居委会的代表协商组建。
（三）建设单位的责任：自业主大会筹备组成立之日7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。
（四）社区居委会的责任：协商建设单位、业主做好筹备工作。
摸底、审查、推荐、确认业主委员会候选人，提出或审核把关管理规规约和业主大会议事规则（草案）。
1、管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（1）物业的使用、维护、管理；
（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（3）物业共用部分的经营与收益分配；
（4）业主共同利益的维护；
（5）业主共同管理权的行使；
（6）业主应尽的义务；
（7）违反管理规约应当承担的责任。
2、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（2）业主委员会的职责；
（3）业主委员会议事规则；
（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（5）业主投票权数的确定方法；
（6）业主代表的产生方式；
（7）业主大会会议的表决程序；
（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（9）业主委员会换届程序、补选办法等；
（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
四、业主委员会的职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（二）代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同。
（四）监督管理规约的实施。
（五）业主大会赋予的其他职责。
（六）物业管理公司的服务监督、协商、支持。
五、必须由业主大会表决决定的事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会会员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得利益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项；
工作要求：
（一）社区居委会要认真按照《湖南省物业管理条例》、《住建部业主大会及业主委员会指导规则》及的相关法律法规，认真履行职责：
（1）社区要建立业委会工作群；
（2）首次业主大会筹备时，一定要把好关。
（二）业主委员会成员要认真学习相关政策，建立完善的工作制度。
（1）学习《物权法》、《湖南省物业管理条例》、《衡阳市物业专项维修资金管理办法》、《住建部业主大会业主委员会指导规则》等相关法律法规；
（2）建立业主联系QQ群。利用信息时代的网络优势，及时在群里向业主发布信息，征求意见、汇报工作，同时业主也可通过QQ群向业委会反映问题及提出建议意见，在网上进行大讨论，确定近期工作目标和今后工作思路；
（3）遵守法律法规和各项规定，严格按业主委员会职责要求及业主规约和业主大会议事规则开展工作，克服不作为和乱作为。
1、不作为：
（1）不按期召开业主大会；
（2）不向业主报告业委会的一年工作情况；
（3）不公布业委会收入和支付账目；
（4）不听取业主正确意见；
（5）不履行业委会应该承担的职责；
（6）不监督物管服务公司开展服务。
2、乱作为：
（1）物业维修基金的使用及用途不通过业主大会。
（2）选聘和解聘物管服务公司不通过业主大会。
（3）擅自同意提高物管服务费收费标准。
二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。
三、收费标准：
1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。
2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。
3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天(连续24小时)收费。
4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。
5、本收费标准为20XX年度标准。
1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。
2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。
3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。
4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。
5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。
6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。
7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。
（二）防火巡查、检查制度
1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。
2、消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。
3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。
4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。
5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。
（三）安全疏散设施管理制度
1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。
2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。
3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。
4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。
5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。
（四）消防控制中心管理制度
1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。ft>
2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。
3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。
4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。
5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。
6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。
7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。
（五）消防设施、器材维护管理制度
1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。
2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。
3、消防设施和消防设备定期测试：
（1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。
（2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。
（3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。
（4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。
（5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。
4、消防器材管理：
（1）每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。
（2）派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。
（3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。
（4）各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。
（六）火灾隐患整改制度
1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。
2、在防火安全
检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。
3、在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。
上一篇文章谈到,业主自治责任是业主不可转移的责任,如何进一步具体地构建相关制度,我们继续讨论。
一、个体业主具有当然的自治责任
首先,业主作为物权所有人,拥有对世权的同时也承担了对世责任。业主如果不承担责任,不履行管理义务,那么建筑物就步入不断损坏的趋势。于是,使用建筑物的人,不论是业主、住户还是来访人员,都有可能被伤害。具体哪个人被伤害,是无法预料的。每个人都有可能。因此每个人都有权利请求制止这类对其强加的风险。个体业主因为拥有制止危害的权利与义务,就拥有了管理的权利与义务。换言之:作为共有人,任何业主在管理人违反约定或约定不明确又或者没有约定下,都有对应的管理权与义务。因此,每个业主看到小区的问题,如果是属于没有约定或约定不明晰的,就不应说“这事得业委会或物业或政府管,与我无关,因为我没有责任”。
二、业主自治责任通过共同契约规定
自治责任需要业主们共同履行,共同履行则需要共同认可的契约来约束。首先是业主规约。规约是业主之间签署的一份“全局性”的契约。全局性包含如下两层含义:一是任何两个业主之间相互约定遵守此规约;另一层含义是,这个集体之中的任何一个局部团体,都与其他单个业主或业主团体、群体达成一致遵守此规约。也就是这个群体的每个业主、每个小型团体都对其他每个业主、每个团体宣誓共同遵守规约。这样的契约结构,使得业主的自治责任履行,并非仅仅具有“直接对其自身负责而保护其自身利益”的责任链条,还增加了“经由对其他业主的负责,保护了其他每一个业主的利益,最终保护了自身利益”这样的责任链条。规约通过业主与业主、业主与业主团体、业主团体与业主团体之间相互签署权责对等的协议方式,来实现内部约束。于是,当某个业主放弃其自治责任时,他就会对其他任何一个业主、业主团体造成侵权或违约,势必遭到抵制。反之,若业主对共同契约的全局约束认识淡薄,并没有在意识上建立个体利益与共同利益之间的关联。一旦共同利益遭损造成业主自身利益遭受伤害,这些缺乏全局约束意识的业主、业主团体往往会仅从自身利益出发维权,而没有认识到“共同责任缺失”才是根本原因。这种以自身、小群体利益的名义被激发的维权,会不管其他个体与群体的利益,甚至以侵犯其他人的利益来宣示维权的急要,具有“无政府”的盲动特征,比如堵路、堵大门、冲击他人家庭生活、面对面群体冲突等。普遍的自治责任放弃,以及对应的局部高度动荡,乃是巨大的风险。不论公益人士、物业企业还是看上去更为可靠的政府,都无法担保。
除规约外,还有特定群体之间的契约,如委员选举之约。“选举委员”乃是一部分未来叫做委员的业主与另外一部分业主签署的相互契约:你选我,对我有哪些要求;我若承担责任,我对你有哪些要求。这份相互契约是投票内容的主要部分。这份契约对小区的制度变革极有意义。比如,业委会委员为了改进小区财务管理,将“物业费的透明管理”作为条件放入契约,并对业主们提出具体要求—选举我,就得把钱交给公共账户,并授权我来公开透明地管理;否则不要选举我,选上了我也不当。契约一旦签署,业委会委员将获得财务监督的权力,而业主们则应以实际行动完成承诺,将下一年物业费预交至共同账户。如果无此约束,选举之前,业主把物业费交给不公开账目的物业公司;选举之后,业主继续把钱交给坚持不公开账目的物业公司。对于这样的“无信选举”,热心业主为什么还要争取成为委员?
三、推进实施信用制度,确保业主遵守契约
要使规约充分发挥作用,业主应守信于规约。如何促进业主守信,我们要论及当下各地普遍开展的信用制度的尝试,特别是如何使信用机制得到正确使用而非滥用或误用。
首先,可以作为信用管理的合约,应当是甲乙双方自由签署、责权对等的合约。如果霸王条款可以进入信用,那么信用就成了霸权的代名词。前期物业合同,个体业主只有缴纳物业费的义务而没有停止合同的权利,是一份责权不对等的合约。这样的合同当然不可以作为信用基础。其次,可资信用管理的合约,违约行为应当容易界定。因此,服务本身要具备标准化,且双方举证都应极为简易。如果服务难以标准化,是否违约就难以判断。如果一方难以举证,而另一方容易举证,举证不对等就造成难以举证的一方无法通过抗辩来保护自身权利。这个时候,信用就成为另一方恶意侵权的工具。物业服务的非标准化,业主难以举证,以及上述的不对称权责,决定了物业服务合约不应成为信用管理的合约。
进入信用合约的应是业主之间的“共同契约”,特别是其中标准化程度高、易举证的部分,比如分摊义务。不论明确登载或未明确登载于共同契约,下列三种行为都是分摊义务的履约行为:业主归集物业费到业主共同账户(再委托业主委员会对物业服务测评后支付质价相符的物业费);或者依据个人的服务确认而将相应折扣比例的物业费缴纳给物业服务人;或者在业主按质付费、但物业企业拒收、且没有业主共同账户可供归集的情况下,业主将经由法院依据服务质量的调查而判决的物业费来支付物业服务人。因为这三种行为没有伤害其他业主、业主团体的利益,他们都属于共同契约所认可的履约行为。行政机关如果能转变思维,积极帮助、督促业主成立业委会,建立共同账户,则此后可将物业费缴纳到共同账户作为一条更为简约清晰的“信用合约”。
四、通过立法明确业主组织并建立激励制度
立法首先明确自治机构“应该始终存在”,而不是“可有可无”。业主自治责任的担当,需要有内部监督与执行机构。业主行为与共同契约的偏离,如果没有自治机构与自治权力,则处置手段只能是依赖行政机关干预或诉讼。然而行政机关因为人力不足,难以或无法确切知道小区的冲突细节,干预容易出错。错误的行政干预,反倒会加重业主与物业之间的囚徒困境。而采用诉讼方式作为解决小区纠纷的主要方式,虽然实践中很好维护业主利益,但其效率低、费用高。反倒是业主自治机构对内部情况更为熟悉,更有说服力与处置效率。
通过对比研究大陆与台湾的相关立法看得更清楚。在国内《物权法》与《物业管理条例》里,对业主成立自治机构,只采用了“自愿”的表述,而不是“必须”的表述,如《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”;而台湾的《公寓大厦管理条例》与实施细则,则采取了“应该成立”的表述,并就相关主体与程序作了详细规定,参见《公寓大厦管理条例》第二十九条“公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人……”。同时,对设立自治机构之核心环节的“召集人”的产生做了详细规定,目的就是要使业主必须履行自治责任。《公寓大厦管理条例》第二十五条“召集人无法依前项规定互推产生时,各区分所有权人得申请直辖市、县(市)主管机关指定临时召集人,区分所有权人不申请指定时,直辖市、县(市)主管机关得视实际需要指定区分所有权人一人为临时召集人,或依规约轮流担任,其任期至互推召集人为止”。这样,小区业主中一定会至少产生一个召集人。也许有人会疑惑,如果某人虽然被政府部门指定做了第一个召集人,但他惰于履行责任呢?在《公寓大厦管理条例》第四十七条,有对召集人的罚则。如果他不履行召集人的相应义务,他会被“由直辖市、县(市)主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚”。注意,这个连续处罚并无上限。自这第一个召集人起始,小区的业主就必得承担起自治的责任。
其次,立法在确定自治机构必须设定后,应将“匹夫有责”与“绩效竞争”作为制度的激励内核。业主要承担无法推卸的自治责任,但是谁愿意给自己肩上放担子呢?逃避责任,这是人性。对抗人性而创设制度,效果并不理想。因此制度的设计,不要强迫每个人都站出来,而是要便利“愿意承担的人”“能够承担的人”,使得他们可以既规范便利又有激励地从事自治工作。这就是要在业主之间,建立一份具备如下内容的共同契约:如果小区没有任何一个业主愿意承担责任,法律应提醒他们,现实将惩罚这样的小区业主,他们将背负信用减损、保险费增加与风险承担的后果。但是,假若有一个人、哪怕只有一个人、哪怕是基于轮流或抓阄产生,站了出来,这个人就应当获得一份足够的全权,而大家要承担相关后果。如果依旧没有人出来,那么政府就可以指定其中一人为代表人。这就是“匹夫有责”的约定。此后,既然任何业主都可以代表你,既然你必须承担其行为后果,逃避已经失去了免责的可能,反倒不如关注如何提高自治效率、降低自治费用以达到自己满意。换句话,如果谁对这个站出来的业主的绩效不满,那就可以公开竞争。谁胜利谁代表大家获得自治的领导权,而众人皆承担相关后果,这就是“绩效竞争”。
如果法律是这样规定的,那么自治就是责任,委员就不再是可干可不干的公益,而是竞争出来的更优自治方案的代表者。在获得足够全权的同时,委员也承担了相关的必要责任。比如台湾的《公寓大厦管理条例》第四十七条至五十二条是罚则条款,里面包含了对于业主、住户、业委会委员、物业服务人、建设单位没有履行当有职责的,应受到处罚,甚至是连续处罚、按次连续处罚。《公寓大厦管理条例》第四十八条“有下列行为之一者,由直辖市、县(市)主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚:一、管理负责人、主任委员或管理委员未善尽督促第十七条所定住户投保责任保险之义务者……”。又可参见第五十二条,乃是强制执行条款:“依本条例所处之罚款,经限期缴纳,届期仍不缴纳者,依法移送强制执行。”
五、居民、居委会与公房所有人的自治责任
那么,小区里是否一定会产生这样的“有责匹夫”呢?当立法规范好居民组织与公有房屋产权人(或管理人),“匹夫”并不缺乏。
居民的居住行为涉及对共有的使用,因此居民要承担维护共有部分的相应责任。依据权责对应的原则,居民也自然获得维护共有部分相关的恰当的共同管理权利。《杭州市物业管理条例》第十四条“……非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利……”部分承认了居民的共同管理权利。进一步,业主委员会委员的人选资格,我认为还可以进一步扩大到居民。比如台湾《公寓大厦管理条例》第二十九条“公寓大厦之‘住户’(非该专有部分之区分所有权人者),除区分所有权人会议之决议或规约另有规定外,得被选任、推选为管理委员、主任委员或管理负责人”。更进一步,居民自治组织也可以经由居民授权,获得部分共同管理权。也就是说,居委会不必经由街道就依凭其所具有的居民自治组织地位,在获得业主的同意下,具有适当的小区共同管理权,可以从事属于物权保护或使用权相关的共同事务(不涉及物权交易、重建等包含所有权变更的事务)。事实上,一些老旧小区居民早已围聚在居委会下,通过市场采购物业经理人、保洁、保安、绿化、设备设施维护维修等“准物业服务”。
公有房屋的所有权也是一份建筑物区分所有权,其产权人(或管理人)尽管是政府,也需要承担作为小区共有人的责任。不仅如此,还应起到模范履行自治责任的带头作用,而不是成为一个被动的不关心小区自治的公房使用人或出租人。当政府如小业主一般,带头履行责任,带头将物业费交给业主大会,带头监督物业服务,带头爱护“自己”的共有部分,带头要求确认权属,这对于北京小区普遍设立理性业委会是有大作用的。不只是房管局管理的公房,这些责任主体还包括小区人防、教育用房等。只有将这些行政部门所有的区分所有权或者行政部门作为管理人而管理的区分所有权,都依法回归到业主大会的公开透明的共同治理之中,业主自治的秩序之花才会开放。
六、大型小区的业主如何便利履行自治责任
我们针对大型小区的自治难,建议通过导入社会公信机构来帮助大型小区业主实现自治。
不论多大的小区,治理问题根本上是权力配置的问题,或者说是信任竞争的问题。业主自治的信任来源,有两个渠道:一个是内部产生,基于内部已有的自治传统或社会资本,发现业主当中的有领导经验、有公信、有较好资源的人士。但是,客观上小区是陌生人为主的社群,信任内生的过程相对缓慢;另一个渠道则是发挥已经建立的社会信用体系,将外部机构导入小区,比如行政、律师事务所、业主自治辅导机构、保险公司、银行乃至公房信托管理人等。事实上,在业主的成员义务与业主履行物业服务合同的合同义务之间,存在“隔层”—业主完全可以经由民事关系,信托其他代理人处理物业费信托保管、物业服务监督、物业费支付乃至代理组织业委会等事务。如果北京有100个大大小小的各类机构,面向不到4000个小区,相互竞争而更好协助业主履行自治责任,业主自治还有那么难吗?
最后,当下我们内地大部分的业主自治倡导者,往往仅仅基于权利出发研究自治,常不得不面对业主的弃权行为,如“我很忙,我就不参加维权活动了”。这种行为如此普遍,对自治普及带来极大负面影响:业主自治倡导了20多年,自然产生业主组织的小区不到30%,能够稳定运转的不到5%～10%。因此这些倡导者将不参加、不关心投票看作这类业主的陋习,将他们叫做“搭便车的业主”“冷漠的业主”。从这个角度出发的制度设想与实践,就是一味设法呼唤其他业主站起来,更多人搭建的业主代表体系,以更激昂的辞藻来发动,以及看到无动于衷后更大的埋怨与失望。现在看来,这种思路的根本问题在于不符合人类自利的天性,不符合人类依据个体的特长而追求更大自由的天性,也不符合社会的开放发展趋势。事实上,社会的发展,使得人的多样化才能得以发挥,专业分工变得越发普遍,由此使得每个人都有许多可以选择的事业机会或生活方式。在这个大背景下,个人的多项权利在得到更强的社会保障下经由分工而放弃了自主行使。
换个角度从责任出发研究业主自治,通过强调各个主体的责任,很多问题豁然开朗。法律上,责任是无法放弃的。你放弃责任,对他人要么构成侵权、要么构成违约。因此,放弃责任,必然会引发外部力量的对抗,使得相比起放弃权利,放弃责任很难达到普遍地泛滥。在旧的制度下,强调“权利”驱动而使搭便车具有极大的普遍性,阻碍自治无法进一步发展;但是在新的制度下,强调“责任”可以带来成本降低,反倒让自治具有了最广泛的自利基础,使自治成为极大的普遍性。也就是说,通过立法对责任的明确,可以促使业主构建出普遍的共同行动的秩序。
目前双流县共471个商品房物业服务项目，项目总面积达4189万平方米。全县物业服务企业总数为179个，其中本地企业（本县注册）总数113个，外地企业66个。
问题
物业服务企业理念定位不清。物业服务既是一个管理过程，更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等；而服务对象是业主。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清，管理及服务方式缺乏人性化，导致工作单一，服务质量下降，纠纷不断。
物业服务企业人员综合素质偏低。部分企业为降低运行成本，低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗，使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面，遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。
物业服务合同不甚规范。部分小区管理规约条款简单，文本不规范，内容与合同的条款不相符合，双方的责权利书面约定不平等，致使双方的合法权益得不到有效的保证。其中业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定是关键因素。
物业服务费收费率低。收费难问题一直困扰着物业服务企业，影响物业企业健康发展。物业费收取率低主要存在两方面因素，一是物业服务自身服务质量无法保障；二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念，缺乏“花钱买服务”的消费意识。很多业主未建立正确的消费理念，另外，社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导。
物业承接查验存在的问题。由于建管不分，同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事，造成了物业承接查验制度不完善；移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员，无法发现工程质量问题。在查验时，只知道项目及配套设施设备的有无，是否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。
小区未真正纳入社区管理。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题，由于管理、服务工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后，物业服务企业因无任何行政手段，只能对居民进行劝阻。
因此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，由于政策滞后，政府一些部门在相互配合上缺乏整体性，对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。
开发商遗留问题影响物业管理工作。开发商遗留问题转嫁物业服务企业，多数小区由于开发商向业主交房屋之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。
举措
加强培训，全面提升物业机构人员专业素质。开展有目的性的培训工作，全面提升物业服务机构人员的专业素质。
严格执行承接查验标准。认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准，在物业接管时，明确物业企业与开发单位的责任，杜绝此类问题的发生。
培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作。针对业主消费观念不成熟，部分业主大会违规操作的问题，物业企业要加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主规约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。
双流县房管局创新经验
对此，双流县房管局将以业主大会规范化运作为重点工作，在全省范围内率先创新业主大会运作模式，采取选举楼栋长，业主通过书面委托的形式，授权楼栋长行使业主权利，解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题，使楼栋长发挥议事、决策和监督职能，迫使业主委员会更好地履职。
六大创新手段：
行政部门齐抓共管、各司其责，建立联动机制。业主购房阶段，房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题；规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性（虚假宣传）；建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段，房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”，大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”；物价部门负责双流县物业小区收费备案及许可，查处违规收费，规范物业小区经营收费行为，协调处理物业区域内收费方面的纠纷；公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段，房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理。防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素；公安部门负责流动人口管理，支撑相关部门联合执法，查处业主委员会的违规操作，负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况（具体视小区大小来定），防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素；规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为；技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题，防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。
建立“三级网格化”管理。即房管局、镇（街）和社区，一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。
建立履约保证金，健全对物管企业的监督管理。防止物管公司收缴水、电、气费后“卷款逃跑”。
建立对业主委员会的监管体系。监督日常工作，年终作为“评优选先”的重要依据。
此项工作纳入县委、县政府目标考核体系。县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职，各负其责的情况进行目标考核。
创新宣传方式。对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为，制作专题VCR宣传片，形象生动便于记忆，形成较强的威慑力。
（作者单位：双流县房管局）
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