物业维修基金效用管理论文

摘要：探寻针对浙江奉化塌楼事件的责任追究路径可对类似的危房整治行动提供一些借鉴。城市化进程中的危房事件由多种原因造成，主要原因是非人的城市化、政府监管缺失、建筑承包方缺乏资质和躲避责任、居民野蛮装修和过于依赖政府、市场运转和社区管理制度不完善等。下面是小编为大家整理的《物业维修基金效用管理论文 (精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

物业维修基金效用管理论文 篇1：

共有产权房制度的民法适用分析

摘 要： 文章认为共有产权房制度建立在民法按份共有制度基础之上，但又因其社会保障的属性而不能全然为现行民事法律规定所涵摄。在共有产权房的应有部分层面，应限制应有部分的让与和抵押，并明确政府行使优先购买权的房屋价格确定办法;在“产权共有”的内外关系层面，相关民法规则的适用应服务于该制度保障公民基本住宅权利的政策目的，适当限缩个人的经济自由，以灵活变通的方式将“产权共有”的内外关系纳入既存民法规则的调整范围之内;在共有产权房的分割层面，共有产权房原则上禁止分割，但共有人因继承需要分割的，仍可请求分割。

关键词： 共有产权房;按份共有;法律适用

欢迎按以下方式引用：胡政.共有产权房制度的民法适用分析[J].克拉玛依学刊，2019(6)73-79.

中共中央、国务院于2019年1月24日发布《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》指出，雄安新区的个人产权住房以共有产权房为主。鉴于雄安新区的设立是国家的千年大计、是党中央作出的历史性战略选择，雄安新区以共有产权房为主的住房制度必将是中国未来住房供给体系改革的风向标。在此之前，2007年江苏省淮安市就已经开始供应共有产权房。2014年4月，住房和城乡建设部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市列为全国共有产权住房试点城市。截至目前，除上述试点城市外，南京、烟台、福州等城市亦启动了共有产权房项目，并取得了丰富的实践经验。

虽然各地方对共有产权房制度有着长达十余年的探索，但我国共有产权房制度远未成熟。基于此，共有产权房制度的顶层设计长期为学界所关注。就法学研究而言，多数学者集中于从行政法角度探讨共有产权房制度，旨在加强对共有产权房的管理，但缺乏对该制度的微观考察。事实上，共有产权房制度的核心在于按份共有，其主要体现在以下两个方面：一方面，共有产权房语境下的“产权共有”，无非是指中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，此点不符合共同共有人对“某项财产不分份额地享有权利并承担义务”之特征。[1]706另一方面，共同共有因共同关系而生，且该共同关系“一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间”[1]707。但在共有产权房制度下，购房者与政府显然不具备依法律或习惯认为具有一定共同目的之共同关系。因此，共有产权房制度的正常运转离不开相关民法制度、特别是按份共有制度的助力。遗憾的是，当前鲜有学者从民法视角全面审视共有产权房制度，实践中也存在与共有产权房制度相关的民法规则适用混乱的问题。基于此，本文对共有产权房制度的民法适用问题展开研究，旨在调和该制度运行中广泛存在的社会保障目的与个人经济自由之间的矛盾。

一、共有产权房的应有部分

(一)应有部分的处分

1.应有部分的让与

《物权法》第101条规定，按份共有人可以自由处分其应有部分，不必征得其他共有人的同意。此即按份共有区别于共同共有的主要特征。但考虑到共有产权房制度的民生保障功能，各地的共有产权房管理办法普遍对应有部分的处分自由加以限制，如《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《北京管理办法》)第25条规定：“共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额”。笔者赞同该条规定，因为如此处理可以有效抑制投机，避免共有产权房沦为套利工具。值得注意的是，《北京管理办法》第25条亦明确，产权份额的转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭，且新购房人获得的房屋产权性质仍为共有产权住房，所占房屋产权份额比例不变。笔者认为，对产权份额受让人的身份施以一定的限制是合理的。这是因为，共有产权房制度下的产权份额转让仅涉及购房人对其应有部分的让与，不会影响政府的产权份额。由于政府产权份额将持续存在，共有产权房的社会保障属性并不会改变。如果不限制产权份额受让人的身份，那么共有产权房将无异于商品房。

2.应有部分设定抵押

就购房人能否以其应有部分设定抵押的问题，各地立场不一。《北京管理办法》第28条允许购房人将其拥有的房屋产权份额用于抵押。与之不同，《上海市共有产权保障住房管理办法》(以下简称《上海管理办法》)第32条严格限制应有部分抵押权的设立，其仅允许设定共有产权保障住房购房贷款担保的抵押权。而《南京市保障性住房共有产权管理规定》(以下简称《南京管理規定》)第36条则规定个人产权部分抵押需经共有产权人同意。笔者认为，《北京管理办法》不限制抵押权设立的做法容易引发“在住房人不能还款时，银行拍卖中的共有物分割以及购买人的资格问题”[2]104。 《南京管理规定》“一刀切”的做法则过于僵化，一方面增加了政府的审核负担，另一方面埋下了政府滥用权力的种子。比较而言，《上海管理办法》的规定更为合理，其将应有部分抵押权的设立目的限制于共有产权房购房贷款一途，不仅切实减轻了购房人的负担，也避免了抵押权滥设所引发的房屋价值贬损问题。

(二)政府对应有部分的优先购买权

根据《物权法》第101条规定，当购房人转让其应有部分时，政府也享有优先购买权。但是，由于我国多地未对应有部分的转让和共有产权房的转让加以区分，且部分地区禁止应有部分的转让，故只有少数地方的管理办法对政府的优先购买权作原则性的规定。其中，《北京管理办法》第25条、《上海管理办法》第35条明确规定，购房人转让应有部分时，政府可在同等条件下优先购买。但对于同等条件的确定，《北京管理办法》第26条规定“应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定”; 《上海管理办法》第35条规定“由市住房保障行政管理部门会同相关行政管理部门，按照符合市场价格的原则另行规定”。政府行使优先购买权的房屋价格确定办法之所以不能单纯由市场调节，原因在于：共有产权房制度下优先购买权的行使不是为“减少共有人人数，简化共有物使用关系”[3]221， 而是为了避免共有产权房流失，减小套利空间。因此，确定一个客观公正的价格就显得尤为必要。比较而言，《北京管理办法》的规定更为可取，因为由行政管理部门等利益相关方确定价格，难以做到不偏私，极易损害购房人的利益;而由第三方机构进行评估可以保证评估结果客观中立，使房屋价格趋近市场价格，有利于保护购房人的权益。

二、“产权共有”的内部关系

(一)共有产权房的使用及收益

《物权法》第94条规定，按份共有人对共有财产按照其份额享有权利。具体而言，各共有人在不损害其他共有人之权利限度内，可按其应有部分的份额对共有物之全部为使用收益。[4]354但是，由于共有产权房的用途仅限居住，因而作为国家公权力机关的政府，不能像其他共有人那样具象化地行使居住权利，况且共有产权房制度的目的在于保障中低收入群体的基本住宅权利，如果政府不能确保购房人享有独立完整的居住权利，那么该制度的预期效果无疑会大打折扣。因此，为了更好地发挥共有产权房制度的功能，政府和购房者应当在购房合同或者房屋使用管理协议中对政府的用益权予以限制，并明确购房人享有完整的居住权利。对此，烟台市的经验值得推广。《烟台市共有产权住房管理试行办法》(以下简称《烟台管理办法》)第14条规定：“出售人的不动产份额对应的住房使用权，原则上无偿让渡给承购人，不向承购人收取租金。双方上述权利义务应当在购房合同中加以明确。”

(二)共有产权房的处分

围绕共有物的处分，具体到共有产权房制度层面，主要涉及共有产权房转让的问题。对于该问题，各地的管理办法都设置了远比《物权法》第97条严苛的条件。除《烟台管理办法》第13条要求购房人在未取得共有产权住房的全部不动产份额之前，不得将住房直接上市交易以外; 《北京管理办法》第25条、《上海管理办法》第34条、《南京管理规定》第37条、《淮安市共有产权经济适用住房管理办法(试行)》(以下简称《淮安管理办法》)第22条均规定购房人须取得房地产权证满5年且征得政府同意，才能上市转让共有产权房。笔者认为，在政府和购房人都同意且不违反社会公共利益情况下，过分限制共有产权房的转让并无必要。《烟台管理办法》显然过于僵化，不当地限缩了共有人处分共有物的权利;同时，对于共有产权房的转让问题，不能仅根据各共有人份额比例来决定。毕竟，共有物的转让涉及对政府产权份额的处分，而政府产权份额的存在决定着共有产权的社会保障属性。因此，笔者认可转让共有产权房须经政府同意的做法。需要补充的是，政府如果不同意转让共有产权房，则应当为购房人提供顺畅的退出机制，如允许购房人转让其产权份额，这样既可以实现购房人对其应有部分的处分自由，又可以保证共有产权房供给的连续性和流动性。此外，设置购房人的最低持有年限也是必要的，因为这不仅是对购房者收入水平提升的合理预期，而且可以避免投机套利行为的滋生。

(三)共有产权房的管理

对于共有产权房的出租，各地的管理办法大都设有具体的规定。其中，《北京管理办法》第23条允许已购共有产权住房用于出租，但应优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租; 《淮安管理办法》第24条、《上海管理办法》第32条、《南京管理规定》第36条均规定共有产权房在取得完全产权以前，不得用于出租经营，绝对禁止共有产权房的出租;只有《烟台管理办法》没有提及共有产权房的出租。笔者认为，原则上应当禁止共有产权房用于出租经营。理由有二：首先，共有产权房是为了满足困难群众的刚性住房需求，如果购房人将共有产权房用于出租，则表明了购房人不存在刚性住房需求。其次，共有产权房与廉租房的保障对象是不同的，廉租房主要针对低收入群体，共有产权房主要针对中低收入群体。对于低收入群体而言，其收入水平尚难承受房屋租赁价格，当务之急是有个安身之所，廉租房恰好能满足他们的需求;但对中低收入群体而言，其收入水平不符合廉租房的准入条件，尚不能独立购买商品住房，故被称作“夹心层”人群。因此，将共有产权房优先面向住房困难群众出租，无疑混淆了共有产权房和廉租房的功能定位，无法满足“夹心层”人群对房屋产权的需求。

此外，共有产权房的管理还涉及共有物管理协议、分管协议的问题。共有物管理协议，指共有人为共有物管理而订立的合同。[3]235分管协议系共有物管理协议之一种，指共有人之间约定由某个人或各共有人分别占有共有物的特定部分，并对该部分进行管理的合同。[1]698-699基于共有产权房的社会保障属性，共有产权房制度的运行往往会突破或者限制相关物权法规则的适用。因此，要实现共有产权房制度与物权法规则体系的兼容，必须通过共有物管理协议及分管协议就相关问题作出特殊约定。如政府无偿让渡住房使用權给购房者就需要通过签订共有产权房分管协议实现;政府和购房者对共有产权房保存及改良事宜的安排需要通过签订共有物管理协议加以明确。

(四)共有产权房费用的负担

1.保存、改良费用的分担

保存行为是指以防止共有物的灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的，维持其现状的行为。改良行为则指在不改变共有物性质的前提下，对共有物进行加工、修理，以增加共有物效用或价值的行为。由于这两种行为是维护共有物价值之必须，一般而言每位共有人均可单独为之。也因此，在通常情况下，比较公平的做法是，各共有人按其份额承担相应的费用。无论是政府，还是购房者实施的保存和改良行为，对于共有产权房及各共有人均有利无害，故由政府和购房者按其产权份额承担相关费用并无不当。但是，政府和购房人的关系有社会保障之意涵且购房者处于弱势地位，缺乏议价能力，故应限制当事人就该项费用之负担另行约定。具体而言，政府和购房人的约定只能使购房人的负担小于或等于其按份额所应承受的费用，但不能大于其按份额所应承受的费用。

2.物业服务费、维修基金的分担

对于物业服务费和维修基金的负担而言，各地方的共有产权房管理办法均规定购房人应承担物业服务费，并全额缴纳住宅专项维修资金。究其原因，主要有两个方面：一方面，业主缴纳物业服务费、维修基金的目的是为了维持良好的居住体验和卫生秩序，但作为住房共有人的政府不能具象化地行使占有、使用的权利，故政府无法直接享受因缴纳物业服务费、维修基金所获得的物业管理服务;另一方面，购房者享有完整的住房使用权，时刻享受着来自物业服务企业和维修基金的服务。因此，从权利义务相一致的角度来看，由购房人承担物业服务费和维修基金是合理的。

三、“产权共有”的外部关系

(一)对第三人的权利

1.物权请求权的行使

物权请求权是指在物权圆满状态受到妨害或有可能受到妨害时，物权人为了除去妨害或者防止妨害的发生可以凭借该权利请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。在所有物按份共有的情况下，鉴于按份共有系对所有权量之分割(一定之比率)，而非对共有物在量上之划分，故共有人的权利并非局限于共有物之特定部分，而是抽象地存在于共有物之任何微小部分。[4]351因此，当共有产权房受到妨害或有可能受到妨害时，政府和购房人的权利状态亦受同一之妨害或有同一之危险。虽然按份共有人仅对共有物所有权一定之比例享有权利，但该权利在内容、性质及物权效力上，与所有权并无不同。“共有人亦为所有人，应与所有人受同一的保护，故凡所有人本于所有权得行使之权利，各共有人亦得行使之”[3]238。因此，政府或购房人对于第三人，可以就共有产权房的全部单独行使物权请求权。政府或购房人行使上述物权请求权时，可就共有产权房的全部加以行使。此外，上述物权请求权的行使是为了全体共有人利益，且该利益是就“客观之法律上利益而言”[3]239，故一方行使物权请求权时，无需考虑另一方主观上有无行使物权请求权之意思。

2.债权请求权的行使

政府和购房者所享有的债权请求权主要包括不当得利返还请求权、损害赔偿请求权等。就该种权利请求的方法，有学者认为，应当区分对共有物产生的债权是否为可分割债权。对于可分割债权，共有人仅能按其份额提出请求;对于不可分债权，共有人应请求债务人向全体共有人履行。[5]118但根据《物权法》第102条规定，共有人对第三人享有的债权原则上应认定为连带债权。理由在于，按份共有人内部确定的债权份额并非当然为债务人所明知，故出于对债务人利益的保护，应将其认定为连带债权。与上述学者的观点相比，《物权法》的规定更具有合理性和可操作性。但是，在共有产权房制度下，如将政府、购房人对第三人的债权认定为连带债权，则第三人向政府或购房人全部清偿以后，将会产生内部求偿关系，这对政府、购房人各自债权份额的实现埋下了隐患。因为一旦出现内部求偿不能，政府、购房人二者之间必有一方受损。考虑到政府肩负民生保障的重任，购房人本身就属于中低收入群体，故应尽量避免二者任一方的利益遭受损失。因此，将共有人所享有的债权认定为连带债权并不有利于共有产权房制度功能的发挥。鉴于按份共有的权属状况是共有產权房的登记事项，根据登记的公示效力，应推定第三人知道政府和购房人不具有连带债权关系。据此，政府和购房人应依据《物权法》第102条但书之规定按其产权份额向第三人主张债权。此时政府和购房人所享有的债权是按份债权，如此处理不仅有利于简化法律关系、削减程序成本，而且可以确保政府、购房人各自债权份额的实现不因内部求偿关系而遭受风险。

3.业主表决权的行使

对于业主表决权行使的问题，各地方的共有产权房管理办法均无相关规定。但是，根据《物权法》第76条之规定，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的诸多重大事项，都需要由业主投票表决。笔者认为，由于政府不直接占有、使用共有产权房，对物业管理事项并不存在切身的利益，故政府不必行使业主表决权，如此处理既可以减轻政府的工作负担、又可以优化购房人的居住体验。就具体的实现路径而言，有学者建议，政府和购房者在签订购房合同或者房屋使用管理协议时，应当约定将政府的表决权以授权的方式赋予购房人。[6]10笔者赞同该观点。

(二)对第三人的义务

1.因约定产生的义务

因约定产生的义务，主要是指政府、购房人对共有产权房的管理、使用等所产生的义务。对此，当事人双方可就多数债务人承担债务的方式进行约定。如果双方约定按照共有份额承担债务，那么政府和购房人仅需就其分担的债务份额向债权人履行义务;如果双方约定均须就全部债务承担清偿责任，那么债权人就有权请求政府和购房人中的任一方承担全部债务。但须明确的是，因为连带债务具有“担保之机能”[7]388，所以相较按份债务，连带债务对于债务人颇为不利。因此，除法律有特别规定外，连带债务的成立须有当事人的明确约定，没有约定或约定不明的，应推定为按份债务。[8]332此外，转让共有产权房之给付义务具有一定的特殊性。因为共有产权房的转让须征得政府和购房人的一致同意且其给付不可分，所以该义务的履行需要政府和购房人共同为之。

2.因法律直接规定产生的义务

因法律直接规定产生的义务，主要指因共有产权房而生的侵权损害赔偿义务，主要涉及：建筑物等脱落坠落致害责任、建筑物等倒塌致害责任、抛掷坠落物品致害责任。在建筑物等脱落坠落致害的情况下，政府和购房人作为共有产权房的所有人都有维修、注意义务。如果损害发生的原因是所有人疏于履行维修、注意义务或者所有人不能证明自己没有过错，那么政府和购房人应按其所持有的份额承担损害赔偿。此外，为避免购房人遭受不公平待遇，政府和购房人就该损害赔偿所作的内部约定只能减小而不能加大购房人的责任分担比例。而在建筑物等倒塌致害的情况下，由于该种损害的责任主体一般为建设单位和施工单位，且所有人常为该种损害的受害者，[9]680-681故政府和购房人通常无需就该种损害承担损害赔偿责任。就抛掷坠落物品致人损害而言，如果难以确定具体侵权人，一般由可能加害的建筑物使用人给予补偿，除非相关使用人能够证明自己不是侵权人。由于政府将其所享有的住房使用权无偿让与购房人，政府不能被视为建筑使用人，其也就无法成为抛掷坠落物品致害的责任主体，损害赔偿的义务只由购房人承担。

四、共有产权房的分割

(一)共有产权房原则上禁止分割

《物权法》第99条规定，按份共有人可以随时请求分割共有物，但共有人之间另有约定的除外。此即按份共有制度下共有物分割自由之规定。按份共有人之所以享有共有物分割之自由，是因为按份共有人之间并不存在人的结合关系，其对各自应有份额享有相当于分别所有的权利。此外，从经济层面观之，共有物的用益、管理、处分均须依多数决为之，这不仅妨碍共有物用益和管理，而且会阻滞共有物的流通，不利于公共利益之实现。故此，法律允许按份共有人随时分割共有物，以尽快结束共有状态。而在共有产权房制度下，政府和购房者虽无人的结合关系，但不能径行适用《物权法》共有物分割自由之规定。这是因为，共有产权房制度的设计不是出于经济、效率方面的考量，而是为了满足中低收入群体的住房需求。倘若政府和购房人得随时请求分割共有产权房，一方面不能为购房人提供稳定的预期，不利于购房人经济计划的开展;另一方面则为购房人创造了绝佳的套利空间。所以，共有产权房原则上是不能分割的。对此，政府和购房人可以在购房合同或者房屋使用管理协议中对共有产权房的禁止分割事宜另行约定，以排除《物权法》第99条共有物分割自由之规定的适用。但须明确的是，即使政府和购房人约定不能分割共有产权房，但共有人有重大理由(如继承等)需要分割的，仍可请求分割。

(二)禁止分割之例外：因继承而分割

对于共有产权房的继承问题，只有烟台、上海两地提出了处理方案。《烟台管理办法》第13条规定，因继承需转移个人享有的不动产份额的，继承人可以继续与出售人(政府)按份共有不动产权利。换言之，《烟台管理办法》没有对共有产权房的继承施加任何限制。而《上海管理办法》第39条规定，购房人均死亡，其共有产权房产权份额的继承人不符合共有产权保障住房申请条件的，住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式，处置共有产权房。比较而言，上海的处理方案更为合理。理由为：首先，上海方案更符合共有产权房制度创设的目的。共有产权房制度是为了满足中低收入群体的住房需求，但购房人的继承人未必属于中低收入群体。如果不对共有产权房继承人的身份施加限制，则极易使共有产权房流入目标群体之外。其次，限定继承人的身份可以使共有产权房供应体系封闭运转，从而实现共有产权房的“循环利用”，这将避免共有产权房的重复兴建，大大减轻政府的财政负担和相应的社会成本。最后，上海方案强调依法分割共有物，其所谓“法”主要是指《物权法》《继承法》。依照《物权法》《继承法》共有物、遗产分割的指导思想，继承人可以通过折价等方式获得足额补偿，并不会蒙受财产利益上的损失。上海方案既符合共有产权房制度的本旨、又能妥善保护继承人的利益，故相较烟台方案为优。

但是，对于共有产权房的分割方法，是否需要作有别于《物权法》的特殊处理?笔者认为，根据《物权法》第100条之规定，共有人可以采取实物分割、变价分割或者折价分割的方法对共有物予以分割。由于共有产权房不应通过继承的方式流入不符合共有产权房申請条件的继承人之手，故当共有产权房需要分割时，必须使继承人从共有中退出，以确保政府在分割后对共有产权房享有完整的所有权。因此，分割共有产权房应采折价分割的方法，即共有人将共有物全部分配于其中一人或数人，而对于其他未分得共有物之共有人，代之以金钱补偿。可是，仅依据《物权法》第100条之规定进行分割的话，既可以将共有产权房分配给政府，也可以将其分配给购房人的继承人。对此，在现有立法条件下，必须找到一条合理的解释路径将共有产权房的分配对象限定为政府。由于前述共有产权房之分割因继承而生，故此种分割应顾及遗产分割之特殊性，不能单纯适用《物权法》第100条之规定。《继承法》第29条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”由此可见，遗产分割之方法更注重遗产效用的发挥。而共有产权房的首要功能在于满足中低收入群体的住房需求，因此，因继承需要分割共有产权房时，可以援用《继承法》第29条之规定，以发挥共有产权房的效用为指向，将折价分割的分配对象限定为政府。

五、结语

共有产权房制度经过我国不同地方十余年的探索，已经成为中国未来住房供给体系改革的风向标。然而，我国共有产权房制度仍存在着立法缺位、管理粗放、脱离实际等诸多问题。对此，笔者通过比较各地方共有产权房管理经验、结合相关民事法律、以按份共有为线索，系统梳理了共有产权房制度运行过程中可能出现的问题，并在现行民事法律体系框架下提出了相对合理的解决方案。笔者认为，共有产权房制度的各个环节必须贯彻好保障中低收入群体基本住宅权利的意旨，与共有产权房制度相关联的各项民事制度也应服务于这一意旨的实现。因此，在共有产权房制度运行的过程中，不应僵化地适用相关民法规则，而应在现行民事法律体系中以灵活变通的方式将共有产权房制度纳入既存民法制度的框架之内，实现新制度与旧制度的和谐共生。

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作者：胡政

物业维修基金效用管理论文 篇2：

城市化进程中对危房改造的责任追究透析

摘要：探寻针对浙江奉化塌楼事件的责任追究路径可对类似的危房整治行动提供一些借鉴。城市化进程中的危房事件由多种原因造成，主要原因是非人的城市化、政府监管缺失、建筑承包方缺乏资质和躲避责任、居民野蛮装修和过于依赖政府、市场运转和社区管理制度不完善等。就城市化危房改造中的责任追究而言，政府应对其负历史责任并从中吸取教训，完善对自身的责任追究和倒查机制，理顺建筑主体的行业规范，做好对相关居民的补偿和动员工作，进一步推进和完善社会救济制度。

关键词：奉化塌楼事件;危房改造;责任追究与分担

一、引言：事件梗概与问题聚焦

2014年4月4日，浙江省奉化市锦屏街道居敬小区仅仅建成20年的单元楼就发生坍塌，造成1死6伤的悲剧，这一事件引发全国关注，有不少人宣称中国建筑进入“集体报复期”。类似的“楼歪歪”、“楼脆脆”、“楼裂裂”等塌楼事件常见诸报端，之所以浙江奉化塌楼事件能成为拐点事件，笔者认为有如下几个原因。第一，曾经的“样板工程”仅20年就坍塌引人深思。这么短命的房子当初怎么被评为样板工程的问题被推向舆论的风口浪尖，腐败与责任追究问题首当其冲。第二，死亡和受伤的人员成为媒体的焦点。作为弱势群体代表的八十多岁老人在事件中丧生令人心痛，女大学生在事件中被截肢令人惋惜，工作人员何高波的自杀对事件也起到推波助澜的作用，产生叠加效应，使新闻舆论不断发酵。第三，在五年内同一街区竟然发生两起塌楼事件，那为什么不能吸取教训?为什么不能在事前排查和咎责阶段把损失降到最低呢?如何把事后补救措施与责任倒查追究制度结合起来?这引发对政府在危房整改中行为的大反思。第四，因历史原因难以找到施工方、监测方责任人，引发如何落实责任的思考。这些因素叠加使奉化塌楼事件已经不是个案，对于它的处理结果会对全国各地类似事件的应对具有借鉴意义，尤其放在城镇化加速的当今语境下反思，更具时代意义。

二、城市危房改造中责任追究的内在逻辑

(一)目前对于城市危房改造中责任追究的研究视角

第一，从公共服务供给和对弱势群体保护的视角看，认为危房改造政府责无旁贷。哪怕是在不少的西方学者那里，尽管认为住房应该主要由市场来配置，但也认为住房属于政府不能忽视的公共服务对象。正如布莱克·莫尔指出：“虽然市场在住房分配中起到关键性的作用，是满足人们住房需要的重要手段，但住房依然如同健康、社会保障、教育和社会福利服务一样属于公共服务，因为如果没有政府的社会政策介入，就难以满足中低收入家庭的住房需要。”[1](p.272)国内学者赵定东指出，国家在旧城改造中不可或缺，“需要由国家利用自我的力量实现对社会弱势群体的利益保护”[2]。

第二，从城市整体规划和回归“人的城市化”的视角看，政府对于决策失误应该承担责任。1961年，美国城市理论家刘易斯·芒福德在《城市发展史》一书中就提出了人本主义的城市规划论，认为城市规划应当以人为中心，城市建设和改造应当符合人的标准，注重人的基本需求、社会需求和精神需求[3](p.157)。而中国“压缩饼干式城市化”进程带来了粗制滥造，政府要为这些“危房集体报复”买单。

第三，从准公共物品的视角出发，认为居民、开发商与政府应共同分担责任。尤其从单位福利分房制走向市场化商品房改革之后，地产开发商对于不达标的建筑应承担起第一责任人。当然，居民对居民楼也有维护和监管的责任，不得进行“野蛮装修”、“乱搭乱建”。如姜文锦、陈可石、马学广以空间生产理论为指导，认为“旧城改造过程中政府、开发商、居民等各方主体共同作用于城市空间，引起城市空间使用者的置换和空间社会关系的变化”[4]，因此，基于城市空间而形成的社会关系网络要共同为之而负责。

第四，借助市场化的手段，根据合同的契约精神来分担各自主体的责任。正如张剑涛指出：“旧城改造的原则和发展方向应是市场化操作，旧城改造基本依靠企业，政府应当尽量少干预企业的具体市场化运作。”[5]通过借助市场化运作，明确建筑承包方和施工方的责任，让政府更好地监管市场，诸如加强保管和运用好建筑维修基金，做好维护和动态监管，把危机化解于萌发期;也可以对房屋进行投保，利用社会保险来分担居民个人的损失;还可以通过租赁、产权改革等方式，向社会融资，共同承担起保护那些具有历史保护价值的珍稀又维护昂贵的特殊建筑，如上海的石库门、北京的四合院、苏州代表江南水乡的民居等。正如万建忠对青岛市市南区劈柴院的改造模式的总结，认为其为“解决旧城区改造与历史风貌保护之间的矛盾问题找到了一条新路”[6]。

(二)城市危房改造中责任追究的研究逻辑

结合已有的研究成果，对浙江奉化塌楼事件进行深描，把不同责任主体的偏好放在事件的历史过程中，根据“事件—过程”的分析范式①，探寻有针对性的责任追究路径，可以对类似的危房整治行动提供一些借鉴。

三、城市化进程中危房事件的深层次原因透析

(一)历史原因分析：物的城市化而非人的城市化

快速的城市化进程难以确保建筑物的质量。尽管我国《民用建筑设计通则》规定重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年、一般性建筑为50年～100年，但我国于20世纪八九十年代兴建的建筑只有25年～30年的寿命，而英国建筑的平均寿命达到132年，美国达到74年。为什么会出现这种状况?调查研究发现，出现这种“未老先垮”的尴尬局面源于以下三个方面。

第一，在改革开放之后，中国的城市建设进入第一次热潮，为了满足城市建设和老百姓的住房需求，盲目追求速度而忽视建筑质量，那时比较牢固的钢混结构的居民小区比较少，多是比较简陋的砖混结构的小高层，或是单位厂矿帮忙建造的简易板房。这些燃眉之急的建筑具有暂时性和过渡性的特点，为未来埋下了不小的安全隐患。

第二，中国迅速的城市化进程是强大的行政国家推动的，传统的行政决策在城市建设规划方面缺少科学论证。过去我们在市政建设方面流传一句很形象的顺口溜——“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，不如领导一句话”，导致规划比较随意，缺乏长远的通盘考虑。这些“拍脑袋决策”、“拍胸脯保证”、“拍屁股走人”的“三拍”领导干部更多是从政绩出发而不是从市民的长远需求出发，追求的是建筑数量而不是质量。

第三，在急剧城市化需求之下的城市建设主体之间的责任在一开始都比较模糊，能够拿到承包项目的建筑商和施工方多是与政府有千丝万缕联系的关系户。如浙江奉化坍塌的居民楼由奉化市房地产开发有限公司(注册的地址为现在奉化市国税局的办公场所，综合判断为国有企业)开发。那个时代实行单位制，多是由政府或单位出资建房，都由政府来兜底买单。在政府的保护伞下，利益驱使下的建筑承包商偷工减料，很少考虑居民的需求，建造了大量豆腐渣工程。简言之，在城市化进程加快的驱使下，房屋供给方仅考虑把人捆在城市，放任建设粗制滥造的建筑，而没有更多考虑居民对城市的诉求，建造的是“物的城市”而非“人的城市”。

(二)政府监管缺失：疏于监管，导致腐败和怠政

尽管目前危房的周期性报复有其历史客观原因，但很多历史原因也是政府的行为所导致的，因而有必要总结过去政府行为方式的弊病，明确界定政府的责任。尽管奉化市政府在塌楼事件后处理得比较及时，危机应对能力也比较得当，如成立危房处理领导小组、制定相关的政府文件、在全市范围展开排查和整改，但也不得不让我们追问：仅仅20年房龄的居民楼当初是如何通过验收的呢?正如律师丁金坤在追责时指出：“第一，是否偷工减料，减低工程质量，是豆腐渣工程，而导致重大安全事故?第二，若是工程质量问题，验收工程的国家机关工作人员是否渎职，甚至受贿，涉嫌玩忽职守罪与受贿罪。第三，出具危楼鉴定报告的中介组织，是否实事求是?如果严重失实，造成严重后果的，也涉嫌犯罪。”[7]政府启动责任倒查机制发现有三个方面的原因。

第一，对建筑物的监管缺乏有能力的第三方监督。翻阅档案发现，1994年验收单位是当地质检站，核定结果是合格，施工单位象山一建内部自我评估的等级是优良。由于缺乏独立的第三方权威机构的评估，导致监督问责不到位，难以确保建筑的质量，为悲剧的上演埋下了祸根。

第二，在工程评比评优中滋生不少腐败，导致政府公信力的流失。在这次奉化塌楼事件中，令人匪夷所思的是塌楼的居敬小区曾被评“样板工程”。“在《奉化市锦屏街道居敬小区——宁波市环保模范小区创建工作汇报材料》中这样写道：该小区开发商严格按照规范要求进行小区规划建设，多项工程荣获‘甬江杯’及奉化市优质样板工程称号。设计中本着节约用地、节约能源的原则，尽量多选择绿色建筑材料。施工时实施围栏建筑施工，围栏施工率达100%……”[8]我们不得不追问这是哪个机构、依据何种标准和怎么评出来的。

第三，政府不作为，对民众诉求的漠视，没有尽到“亡羊补牢”的职责。在这次奉化塌楼事件中令人气愤的是：2014年1月17日，浙江建院建设检测有限公司已经鉴定为C级危房，建议尽快加固，就在大楼倒塌前一天，检测机构称房子还可以住几年，由于疏忽而导致悲剧发生。“塌楼前，居民一次又一次向当地职能部门反映大楼危象，却没有一次获得真诚回应。如果职能部门早就行动，何止于此?”[9]这种现象也常见之于报端，如济南用“胶带捆绑住民楼”的怪现象，上海、武汉等地居民楼墙体开裂而相关机构竟然称这属正常现象，等等。对于这些屡见不鲜的现象，政府不能搪塞责任，也不能疏忽放任。

(三)建筑承包方：缺乏资质和躲避责任

第一，20世纪80年代的建筑的施工主体多缺少专业性建筑知识，多是凭经验施工。当时专业化程度高的房地产商很少，建筑承包商多是农民包工头，带领一帮农民工成为城市建设的主力军，脱下“泥裤腿”，被赶上“脚手架”，建筑要求的标准简单照搬，也多是凭经验建造，导致他们的建筑资质难以保证，甚至有不少包工头被利润熏心，偷工减料，制造了不少豆腐渣工程。这也使得我国目前各地普遍出现“危房井喷”现象。

第二，建筑承包方与政府之间的关系紧密，寻求政府的保护伞。开发这次奉化坍塌居民楼的奉化市房地产开发有限公司尽管有奉化市大桥镇城市综合开发公司、奉化市经济发展公司和奉化市散装水泥办公室三家法人股东，但注册地址为奉化市国税局的办公场所。因此，综合判断该公司应属于国有企业。进一步深入调查发现，奉化市大桥镇城建综合开发公司投资的住房曾经出现过坍塌，即2009年9月5日锦屏街道的南门社区西溪路5栋第2单元西侧发生的倒塌。为什么同一街道同一开发商已经发生过塌楼事件但仍不引起高度重视、进行及时有效的整改而酿成更大悲剧呢?为什么建筑承包方能够一直躲避责任呢?这次事件暴露的是政府与建筑承包方之间利益纠缠、权责不清。

(四)居民的行为模式：野蛮装修和过于依赖政府

第一，住户的“野蛮装修”行为对这些危房雪上加霜。随着这些房屋进入市场流通之后，住户在内部装潢的过程中根据自己的偏好任意改变其结构，尤其是乱拆和改建承重墙，对这些本来就不牢固的砖混结构建筑造成毁灭性破坏。据检测人员报告，这在房屋装修中非常普遍，而社区物业管理委员会往往对住户的过错行为监管乏力，视而不见。

第二，居委会没有利用好住房维修金，或者很多老旧小区根本就没有这部分维修金，居民“等靠要”的依赖心理加剧了危房老化。在世俗化浪潮和住房的市场化改革的推动下，居民的想法也越来越多样化，如有的居民想维修加固、有的居民等着政府重新规划来盖新房、有的居民盼着拆迁好拿补偿款等，在对危房改造的参与过程中流露出的这些消极心态，也导致错失改造的最好时机进而酿成悲剧。这就要求政府与民众之间展开深入细致的多重博弈，通过有效的渠道将民意畅通地表达出来，把各种不同的民意收集起来，并给予积极回应;而这方面的工作政府又做得很不到位，要么态度强硬，要么消极不作为。

(五)市场运转和社区管理中暴露的问题：制度不完善

政府在从全能计划体制向市场经济转轨的过程中，对危房改造也在积极探寻市场化的“补偿机制”，但受益人并没有落实到居民身上。

第一，尽管我国有工程质量保证金制度、房屋质量保险制度(房产保险是借助社会保险的方式以提供必要的补偿，对居民房屋实行主体结构终身保修保险。对于业主的损失，先由保险公司赔付，然后再追溯相关责任人的法律责任，绝不姑息)，但在实践中存在着各种不足，无法真正有效发挥效用。在2007年以前，房贷险的受益人基本被强制地归银行所持有，只有在购房人还清房贷之后才将房屋财产保险受益人改为自己。另外，家财险也规定并不保障因为房屋质量问题出现的坍塌。这些在未来的险种设计和受益人保障方面可以进一步改进和完善。

第二，需要落实和完善专项维修基金的管理和运用。我国于1998年颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，而本案奉化塌楼所在的居敬社区建于1994年，根本没有这份专项维修基金。住房专项维修资金的收取是在2000年以后才陆续开始，而《住宅专项维修资金管理办法》是在2008才修订的新法规。“按照专项维修基金的管理办法，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额，以及发生列支的项目、费用和分摊等情况。”[8]而现实中居民并不清楚维修基金的使用情况。当然，在此也需要明确专项维修基金的用途，“我国现行物业维修基金主要针对的是物业共用部分、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用，如屋顶渗漏、墙皮剥落、电梯、消防设施等维修。而‘危房’特指建筑本身的主体结构出现问题，也就是说，危房所需要解决的主体结构问题应该由终身质保方承担，维修基金是不能用在危房维修加固上的”[10]。可见，即便居民小区有维修基金，但维修基金的管理不仅不透明、不到位，而且不能用于解决建筑的主体结构问题。

四、城市化危房改造中责任追究的路径选择

第一，政府应对造成危房的客观历史原因负责并从中吸取教训。针对这些建筑质量很差、房龄在二三十年就成为危房的问题，政府可以从如下方面考虑应对之策。一是各级政府应对20世纪八九十年代建设的建筑进行全面普查，根据房屋质量划归A、B、C、D四级整改标准，制定切实可行的分类整改措施，并保证落实到位，以最大限度地维护居民的生命财产权益。二是对于这些历史债，除了能明确找到承担责任的主体外，更多还应该由政府来买单。“在当年的草莽时代里，开发商粗制滥造房子，把利益肉吃掉了，却留下了一个烂摊子，现在问题浮出水面，要由政府或者纳税人来埋单。但反过来说，不是由政府来兜底保障，又该由谁来做这个工作呢?”[11]三是政府不仅应该正视和补救危房所带来的集体报复，更为重要的是，要吸取教训并在未来大力推进建筑产业的现代化，彻底改变过去粗制滥造的建筑格局。“各地在工程实践中，要对建筑产业现代化方式制造的工程严格把关，确保工程质量。要不断总结监管经验，探索适宜的监管模式和方法。部里将在各地实践的基础上，总结推广好的经验做法，在施工图审查、工程招投标、构建生产、现场安装、竣工验收等方面创新监管模式，保障建筑产业现代化健康发展。”[12]在房地产市场化的当今，政府职责更多是外在监管者，严格遵循《民用建筑设计通则》的规定，确保百年大计的民心工程。四是危房改造作为市政建设的民心工程，政府责无旁贷。当然，对于能够查明属于野蛮装修、之后又没有尽到保养和维修职责的居民来说，也不能免除私人业主的责任。“据悉，2012年，香港就曾推行强制验楼计划，其中清晰界定了私人业主与政府的责任。”[13]对导致危房的责任按照责任主体应承担的份额进行分割也是维系公平正义所必需的。

第二，完善对政府的责任追究和倒查机制。从完善对政府的责任追究和倒查机制来看，为什么不能在问题的萌芽期就把风险降低到最小，在问题的整改阶段及时查漏补缺、补正纠偏，而非要等到血案发生不可呢?一是明确政府责任主体，推进责任终身追究制度。对于在决策中失误甚至渎职的行为终身追究，也要加强对责任授权合同的档案管理，避免责任主体的丢失。二是从政府内部的“同体问责”走向“异体问责”和“公民问责”，健全和完善有能力的第三方评估机构独立监管制度。三是我国目前对政府的监管还多为行政主管部门的部门规章，如《民用建筑设计通则》、《城市危房管理规定》等政府文件，奉化塌楼事件之后也对危房拆迁管理制定了办法，但对于这些通则、规定和办法的执行情况并不尽如人意。实际上，我们不仅应从行业部门规章的角度严加监管，更应该上升到《建筑法》的高度。只有靠更为规范的法律来加大对政府行为的规范和惩处，才能避免政府部门自己制定规则来监督自己，从而取得危房治理的绩效。

第三，追究建筑主体的责任，理顺建筑行业规范。这次奉化坍塌居民楼的原开发商奉化房地产开发有限公司在塌楼时处于“吊销未注销”状态，该公司已经于20世纪90年代分拆为浙江建安实业股份公司、宏润建设集团股份有限公司、宁波聚实建筑有限公司和象山县浙东建筑工程公司。尽管这些“吊销未注销”的公司仍有承担责任的义务，但真正落实起来相当困难。好在奉化市房地产开发有限公司属于国有企业，应该由奉化市当地政府先承担起赔偿责任，再去追偿其建筑公司的责任。换言之，如果由于历史原因一时难以找到责任主体，政府应该先承担起监管不力的责任，再继续寻找责任主体和划分责任界限、妥善安排居民、协调解决好维修赔偿经费的出资比例等。我们应该吸取计划经济时代造成的政府与建筑承包方之间的权责不明晰的教训。在进入房地产市场化过程中，需要划清政府与市场的界限，明确和落实建筑承包方的权责。因此，尽管政府需要对危房风险兜底有一定的必要性，但也不能模糊掉政府在监管中失职而导致的责任，让全体纳税人来背负这些事件中真正罪魁祸首的黑锅，这既不合法、也不合理。因为从层出不穷的塌楼事件看，都靠政府财政兜底也越来越无法兜底，必须依法追偿其事故的责任主体，给人民以交代。尽管可能由于历史原因有些建筑主体的资料难以找到，但对于那些能够追查到的主体决不姑息纵容，使其承担赔偿责任以减轻居民危房改造的经济压力，使当前和未来从事房地产的承包方引以为戒，以儆效尤。此外，应将问题上升到法律的层面上，通过法律规定的权利义务关系来确保居民小区的建筑寿命，减少不必要的人员伤亡和财产损失。

第四，危房改造要做好对居民的补偿和动员工作，赢取民众的认同和支持。一是政府对于社会的弱势群体需要承担起帮扶补偿责任，应该根据危房区居民的实际经济状况制定不同的补偿标准，倒查追踪和明确赔偿责任主体，帮助居民维权和追偿赔款。如果是政府的责任必须勇于担当，需要加固的就得加固，需要美化的可以加以外饰，需要拆迁重建的就得重建。二是要求政府改变传统简单粗暴的行政强制手段，通过说服协商的方式对居民进行深入动员，获得居民的理解和支持，以便达成多方共赢的结果。因为危房改造牵涉的利益比较复杂，要让所有的利益群体相对满足是一个非常艰辛的协调平衡过程。另外，由于我国已经进入“住房质量整体性报复期”，如果都由政府来兜底，花的都是纳税人的钱，由于资金的压力而难堪重负，政府也不可能无限制地承担一切维修和赔偿的资金;需要把政府的扶持和居民的自救有机结合起来，让那些“等靠要”的居民意识到自身对于危房应该承担的责任。三是这类事情不仅关乎钱，而且关乎城市整体规划的通盘考虑。如针对那些特色民居的文化遗产保护，如何在尊重传统、维护历史原貌基础上进行危房整改，以及需考虑有些居民对长期居住地的感情因素等，这些都需要在危房改造中做好深入细致的动员说服工作。因此，相信只要是真心基于居民的利益出发，通过合理公正的补偿手段和苦口婆心的动员工作，一定能赢取民众的理解和支持，减少危房改造过程中的阻力，使民众意识到：在危房改造过程中，政府没有能力一步到位全盘解决好这类复杂棘手问题，只有政府、社会和居民多方共同分担才能取得比较好的治理效果。

第五，进一步推进和完善社会救助制度。一是完善房屋保险制度。韩国和香港特别行政区在房产保险方面的做法值得我们借鉴，有专家就指出，“地方政府可以让房地产商为开发的房屋购买保险，在房屋出现问题后，政府就可以通过这一部分资金解决危险房屋的修缮与改造中的资金来源问题”[14]。实现通过社会保险的方式来分摊资金压力。二是进一步完善住房维修基金制度。尽管专项维修基金并不适用于房屋结构性的主体修缮，但有了这笔专项资金做保障，就可以做好日常的检查和维修。同时也要求居民及时向物业主管单位或行政主管部门汇报房屋安全质量问题，这样也有助于延长住房的寿命和保障居民的居住安全。这些是如何从资金上来完善住房安全制度。三是建立动态更新的危房信息数据库，以便全面摸清家底，实施动态监管和统筹治理。对于那些的确需要拆迁的危楼做好安置和补偿工作，消除安全隐患;对于那些保留下来的小区应该加强物业管理公司的日常管理制度化，配合政府主管部门强制验楼，及时提供在日常维护中发现的安全隐患，严格控制和牢牢守住装修中不能逾越的底线，做好监管和备案工作。也可以根据自身的便利条件和掌握的信息帮助建立住房安全的档案库，以及帮助政府收集各种整改途径，在政府建设主管部门、街道、社区和居民等多元主体之间扮演好协商角色，促进各利益主体共同增进和维护小区的住居安全。这也说明物业管理公司不能仅追逐经济利益，而应更多承载起社会职能。过去单位制下就是因为没有物业，使得小区的日常维护、监管和上传下达渠道等方面受阻;房屋买卖走向市场化以后，市场化运作的物业也只有融入社区之中，承载起更多社会职能，物业公司才能做强做大。因为只有建立起物业公司的信用管理体制，突出物业的服务职能，更好地落实日常的监管职能，才能让居民愿意购买其服务。

五、总结与展望

浙江省奉化市塌楼事件引发人们对“危房集体报复期”的忧虑，对于这一事关全局的复杂问题我们只能迎接挑战，进一步明确政府城建部门的职责，学会利用市场化工具和遵循市场化规律，并积极构建回应民意和补偿公正的负责任政府，从而把政府、市场和社会各责任主体的积极性充分调动起来，打造宜居的城市家园与和谐的人际关系，也使中国的城市化进程走向成熟理性。

注释：

①“事件—过程”的研究范式是孙立平提出的一种口述史的分析方法，他主张将动态的事件过程，特别是那些有开头、有结尾、有情节的事件过程详细地予以记录和分析，从而揭示出这些过程中的种种隐秘关系，寻求深层次的原因，以期更为准确地认识和把握社会生活。参见孙立平、郭于华：《过程—事件分析与当代中国国家农民关系的事件形态》，《清华社会学评论》2000年特辑。

参考文献：

[1]关信平.社会政策概论[M].北京：高等教育出版社，2009.

[2]赵定东，雷天怡.棚户区改造中的社会资源配置逻辑与机制[J].社会科学战线，2009，(9).

[3][美]刘易斯·芒福德.城市发展史——起源、演变和前景[M].宋俊岭，倪文彦.北京：中国建筑工业出版社，2005.

[4]姜文锦，陈可石，马学广.我国旧城改造的空间生产研究——以上海新天地为例[J].城市发展研究，2011，(10).

[5]张剑涛.旧城改造须借鉴国际经验[J].改革，2009，(10).

[6]万建忠.旧城改造、历史风貌建筑保护与政府公信力：青岛市市南区例证[J].改革，2009，(7).

[7]李伊琳.奉化塌楼加固方案搁置始末[N].21世纪经济报道，20140414.

[8]裘立华，郑黎，等.曾是“样板工程”的房子“就像麻将一样倒了”[N].新华每日电讯，20140405.

[9]王石川.奉化塌楼及“样板工程”[J].杂文选刊(上)，2014，(6).

[10]姝瑞，白靖利.奉化塌楼引老房安全之问：危房谁来查 居民咋维权[J].安全与健康，2014，(5).

[11]沈彬.奉化倒楼：谁来承担危楼的历史债[N].东方早报，20140408.

[12]王宁.在全国工程质量治理两年行动电视电话会议上的讲话[N].中国建设报，20140906.

[13]段菁菁，裘立华.新建建筑寿命为何难超30年[N].中国建设报，20140409.

[14]柯敏.危房难修，瓶颈何在?——聚焦城市危房改造之困[J].中华建设，2014，(7).

[责任编辑：刘琼莲]

作者：陈毅

物业维修基金效用管理论文 篇3：

高层住宅建筑物业消防安全管理工作中存在的问题及对策探析

摘要：在当前房地产事业快速发展的形势下，物业管理行业也迅速崛起，特别是在各类高层住宅建筑中都有设立物业管理公司，消防安全管理工作作为物业管理的重要组成内容，在开展工作的过程中难免存在着消防安全问题频发的现象，如消防安全工作做的不到位、居民缺乏较强的消防安全意识、消防整改措施不到位、不合理等，这些问题都对居民的安全生活造成严重威胁。本文分析了加强高层住宅建筑中物业在消防安全管理工作中的重要性，针对当前高层住宅建筑中物业在消防安全管理中存在的问题，提出了相关对策，以供相关研究人员参考。

关键词：高层住宅建筑;物业消防安全管理;现状;对策

1 加强物业消防安全管理工作的重要性

在当前城市化进程逐渐加快的当下，城市的高层建筑尤其是高层住宅越来越多，目前，可以扑灭高层住宅建筑火灾的消防高喷车、云梯消防车等举高台无法达到较高的建筑楼层，所以针对高层住宅发生的火灾无法达到有效的扑救和营救效果。加之现代高层住宅建筑密集，层数多，居住人员多，家庭装修又采用许多易燃、可燃物质，如果发生火灾事故极易蔓延并导致大量的人员伤亡，所以进驻高层住宅建筑的物业公司尤其要对消防安全工作引起充分的重视。因此需对物业公司的消防安全工作采取有效的整改和管理，通过对建筑内部消防安全环境和消防设施的改善，提升物业公司的管理服务意识和水平，为高层住宅居民营造良好的消防安全环境。

2 当前高层住宅建筑中物业在消防安全管理中存在的问题

2.1高层住宅建筑消防设施严重损坏，室内疏散通道被堵塞

消防设施的损坏在老旧高层住宅建筑中表现的比较明显，超过5年的高层住宅建筑消防设施都有明显的损坏和残旧现象，10年以上的高层住宅建筑大部分消防设施受到严重损坏。主要表现在：(1)室内消火栓水带有破损情况：缺失水枪，消防水泵损坏情况严重，导致喷淋系统、消火栓系统的灭火功能无法正常发挥;(2)火灾自动报警系统破旧，如一些探头长期存在故障;(3)防火门闭门器出现损坏或被拆掉，变形的防火门不能关闭，防火分隔、防烟作用不能发挥;(4)消防应急灯、安全出口标志损坏或电源未接，灭火器失去效用;(5)杂物、车辆堵塞疏散通道(楼梯、安全出口等)，对疏散造成较大影响。

2.2消防通道、登高面被占用

《建规》中对高层建筑应设置的消防车登高、环形消防车道等操作场地有明确规定。通过检查发现，大部分高层住宅消防车道普遍存在被临时停车占用的情况，而这种情况在夜晚更加显著，极易导致高层住宅建筑一旦发生火灾，消防车辆无法及时到达着火建筑物的情况;而且消防车登高操作场地被占用的情况也比较常见，造成其通过的长、宽度不够，也因此高喷消防车、云梯消防车的正常战斗和营救工作受到较大影响。

3 造成当前高层住宅建筑消防安全管理问题的原因

3.1物业管理单位没有落实责任

在高层住宅建筑物业管理的过程中，很多物业管理单位只重視经济效益，在保养和维护小区建筑消防设施时缺乏充分的责任感，只单纯的把物业管理当成“管”，如果出现损坏现象，物业单位无法因为数十万甚至上百万的维修费用而未履行及时发动业主对公共维修基金进行调用的职责。许多高层住宅建筑物业管理单位不能有效落实消防安全主体责任，而且也对损坏的消防设施、丢失消火栓等问题视而不见，诸如此类的消防安全隐患存在时间较长，如果发生火灾，建筑消防设施无法正常使用或消火栓无水等问题，可能导致的财产损失和人员伤亡情况无法估计。另外一些高层住宅建筑物业管理单位还因害怕消防器材、设施遭到恶意损坏或被盗，私自把门锁等防盗设施加装在配电间、水泵房、消火栓箱、消防控制室等部位，直接造成发生火灾后无法及时发现并采取措施，导致火灾初期最佳的扑救时机被延误。

3.2缺乏明确的法律责任追究

部分高层住宅建筑内，经常出现一些楼梯封闭、消防通道被阻碍等情况，还有些居民把楼梯口当成自家的储物间进行改建，从行政法律方面进行分析，这种现象实际上是与国家规定的相关消防法律法规相违背的，严格来讲是应该负行政责任的。但是大多数物业公司的管理人员在制止和劝阻的过程中，顶多就是在口头上对那些使用公共面积情况不合理的居民发出警告，导致一些居民不能正确认识到自己行为的不妥，对物业公司的劝阻充耳不闻，占用公共面积修建的储物间仍然继续被使用，尽管这种行为物业公司也负有一定责任，但是也不能只处罚物业公司;而执法部门又不能直接处罚居民或业主。从民事关系上讲，我国法律规定一般行为对其他居民的权利造成侵害，或是居民自身的行为影响到其他居民的生命财产安全的，被侵权的居民在解决时可以自行选择诉讼的方式，但是中国一直以来都讲究睦邻友好，在解决相关问题时选择民事诉讼方式显得极端。

3.3居民缺乏较高的消防安全意识

因为高层住宅建筑群较多，通常都包括数幢或数十幢楼，居住着较多的居民，这些居民对消防安全有参差不齐的认识。而且在当前人们生活质量不断提升的情况下，大多数居民的出行都有私家车，但许多建筑在设计初期没有充分考虑到这些问题，造成消防车道、小区道路被堵塞，占用情况严重。加上许多居民并不了解消防安全法律法规，错误的把消防用水当作免费用水，便把消防栓里的消防用水偷偷接来用，如果用户使用较多而且又得不到及时补充，一旦发生火灾不能及时发挥灭火作用，后果不堪设想。一些居民为便于生活，把建筑物的消防通道改建成自己使用的储藏间、杂物间等，或者在电梯前室、疏散楼梯等区域随意堆放废弃杂物，如果有火灾发生则会较大程度的影响到居民的疏散逃生。

4 高层住宅建筑物业消防安全管理对策

对于上述提出的高层住宅建筑中物业在消防安全管理上存在的问题，相关物业公司应该加强对消防安全管理的力度，及时采取有效的、针对性的措施，为居民的居住环境提供安全保障。

4.1对物业公司工作人员加强管理

因为物业公司的工作人员是直接负责高层建筑内部各项事务的人员，这些人的业务素质应该相对较高。房管部门应该定期对物业公司的工作人员加强职责和技能方面的培训。消防部门、社区居委会、辖区的派出所、街道办等要组织各种培训班，不定期的培训物业工作人员，向工作人员现场讲解消防知识技能，使其对消防安全管理工作树立起严肃对待的态度，保证物业公司的相关人员都掌握一定的消防安全知识和正确使用消防设施、器材的方法，发现存在消防安全隐患的能力，而且还可以在突发情况下组织居民有效進行疏散和如何扑救初期火灾。还可以联合消防培训机构，为物业公司培养消防专业知识丰富的人才，使物业管理队伍得到充实，并使其一些管理弱点得以规避。另外，要保证物业消防安全管理岗位考核通过后持证上岗，可以独立值班、维护和保养消防设施等，保证其可以及时有效的处理消防安全管理工作。

4.2健全相关加强物业消防管理的法规

对入驻高层住宅建筑的物业企业加强管理，应该以相关法规建设为原则。地方政府部门应对物业管理企业增加相关规定，对物业公司的处罚种类和力度进一步明确，从法律层面对物业公司在消防安全问题的治理起约束和推动作用。可通过小区业主委员会的建立，对业主委员会及各委员责任和义务的进一步明确，构建相应的约束和监督机制，对小区居民加强管理。另外还应对物业行业的管理引起重视，通过政府相关部门的引导，积极做好各项考核和检查工作，登记物业管理行业，而且针对物业行业制定竞争机制，通过这种措施做到优胜劣汰。物业公司还可制定关于消防管理制度和规定的手册，向广大业主发放，及时纠正那些违反相关管理规定的行为，如果行为较严重，应采取相应的处罚措施以起到警示作用。

4.3提高居民的消防安全意识

每个高层住宅建筑居住的居民等级和素质都各不相同，为保证物业公司有效的进行消防安全管理工作，物业公司可采用合理的措施促使居民的消防安全意识逐步提升。物业公司可通过设立宣传专栏、制作板报、播放广播、发放传单等形式，使居民详细了解消防安全相关知识，积极遵守相关消防法律法规的重要性，在突发火灾时如何自救，消火栓和灭火器的正确使用方法，或者以其他居民小区真实发生的火灾事故为例进行宣讲，使居民树立起良好的消防安全的意识，并在日常生活中培养起良好的消防安全习惯，保证所有居民掌握的消防安全知识都能在关键时刻为自己所用。

5 结语

综上所述，随着当前物业服务企业管理模式的发展，居民高层住宅建筑物业消防安全管理已经越来越被重视，并且在时代发展下，高层住宅建筑的高度只会是越来越高，已建小区使用年限越久，越会凸显高层住宅建筑物业消防管理和火灾隐患问题。因此物业服务企业应该对当前和以后火灾的严重性及危害性有充分的认识，对消防安全责任和义务严格落实，促使高层住宅建筑物业抵御火灾的整体能力得到有效提升，为社区消防安全，人民幸福生活创造有利条件。

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作者：曾跃祥