土地增值税的税收论文

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。对土地增值税进行纳税筹划，合理合法地降低企业税收成本，对房地产企业具有现实意义。下面是小编为大家整理的《土地增值税的税收论文 (精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

土地增值税的税收论文 篇1：

房地产公司土地增值税的税收筹划

摘 要：在整个国民经济发展过程中，房地产行业往往居于基础性地位，属于支柱性产业类型。而土地增值税税收问题对房地产企业的持续发展产生直接影响。因此，对于房地产企业来说，应当加强土地增值税税收筹划，充分利用土地增值税优惠政策，制定合理的税收筹划方案，尽可能地降低自身的税负。鉴于此，本文将从加强土地增值税税收筹划的必要性入手，就房地产公司如何加强土地增值税税收筹划提出相应地策略。

关键词：土地增值税；房地产；税收筹划

国家通过开征土地增值税的方式对房地产行业的发展进行宏观调控，在房地产整体成本费用中，税收成本往往占据重要的位置，对房地产企业经济效益往往会产生直接影响。土地增值税在房地产企业所有税种占据主要地位，因此，为了有效降低房地产企业的税务负担，必须针对土地增值税加强科学筹划，深入分析土地增值税的优惠政策，做到不缴或少缴土地增值税，从而降低房地产企业的成本支出水平，提高其风险防范能力，促进其经济效益提升。

一、 加强土地增值税税收筹划的必要性

一方面，通过加强土地增值税税收筹划，能够更好地适应日益白热化的市场竞争。现如今，市場竞争日趋激烈，通过进行土地增值税，不仅能够合理设置相关税费制度，也能让其尽快适应当前竞争日益激烈的市场环境。近年来，由于国家针对房地产市场大力加强宏观经济调控，导致房地产企业税收成本水平日益提升，致使利润空间遭受严重压缩，对房地产企业的持续发展能力造成了不利影响。而通过开展税收筹划工作，就能使房地产企业税收成本大大降低，促进其市场竞争力的提升。另一方面，通过加强土地增值税税收筹划，能够使企业财务管理水平得到有效提升。由于国家宏观调控的不断加强，使得房地产企业的财务管理状况持续下降，而通过土地增值税的税收筹划，能够使房地产企业资金利用率得以提升。另外，随着房地产行业税收筹划的逐步发展，以及研究的不断丰富，在未来发展过程中能够得到进一步完善，形成全新的税收筹划模式，彻底改变当前只研究整体税负的现状，使税收筹划更具针对性，让房地产企业从中获得更多的实际效益。

二、 房地产企业土地增值税的税收筹划策略

（一） 及时转变税收筹划观念

房地产企业之所以开展土地增值税税收筹划工作，目的是为了提高自身效益，因此，在开展税收筹划工作时，必须在法律法规允许的范围内进行，否则极有可能被税务机关判定为偷税、漏税和逃税等违法行为。不仅造成对企业形象的损害，同时还可能面临罚款等各种处罚。对房地产企业而言，应当树立正确的土地增值税税收筹划观念，重视土地增值税纳税筹划工作，并保持对政府政策导向的密切关注，把握土地增值税改革调整动向，及时作出税收筹划调整。同时应定期组织财会相关人员学习土地增值税相关政策法规，领会政府文件精神实质，并在企业内加强税收筹划宣传。另外，房地产企业还要有土地增值税筹划战略眼光，能够从自身经营绩效全局出发，加强土地增值税筹划，并结合自身实际研究制定出与企业经营活动现状相适应的节税方案。

（二） 借助临界点与分散收入的方式进行筹划

一直以来，房地产企业把税收筹划的重点都放在土地增值税上，通过开展税收筹划工作，目的是为了降低土地增值率，这样就能够做到少缴甚至无需缴纳土地增值税。一方面，可以充分利用临界点，在运营过程中，房地产企业可以从税法相关规定出发，制度合理的开发方案，尽可能地使增值率在起征点以下，这样就不用缴纳增值税。另一方面，假定税前允许扣除的项目金额是固定不变，通过减少转让收入的方式也能有效降低土地增值额水平，税率和税额都会因此降低。因此，通过采用分散转让房地产的办法，能够使土地增值额因此降低。为了有效分散收入，常见的做法就是从房地产项目将可以分开处理的环节剥离处理，采取多次单独签约的方式就能有效减少税款缴纳。

（三） 通过增加可抵扣项目进行税收筹划

在开展土地增值税税收筹划工作的过程中，增加合理的利息支出扣除项目金额也能让土地增值率有效降低，并适用低税率，从而使税收负担大大降低。根据土地增值税的有关规定，有利息支出扣除项目的有关内容，房地产企业可以充分利用这些内容进行土地增值税税收筹划。对于房地产企业而言，如果增加借款总额，就会使利息升高，这时只需提供相关贷款证明文件，并对利息支出进行合理分摊，进行正确扣除。如果借款数额较小，利息支出水平较低，则无需出示贷款证明，也不用合理分摊利息支出，促进房地产企业经济效益提升。

（四） 利用建房的方式加强筹划

土地增值税法中明确规定，代建房和合作建房两种建房方式均不属于土地增值税的征缴情形，从而达到少缴甚至不缴土地增值税的目的。

一方面，采用代建房方式。指的是房地产企业接受客户委托，代替客户从事房地产开发，并于项目开发完成后向客户收取代建费用的行为。在整个代建房过程中，房地产企业虽然获得了收入，但整个过程并未房地产产权转移的现象，所获收入只能作为劳务收入，不属于土地增税的征缴范围，而属于建筑业的征税范围。自“营改增”试点后，建筑业已经由征收营业税改为征税增值税，适用11%的增值税税率，和土地增值税适用30%-60%的超率累进税率相比，税率要低得多，节税效果明显。所以，对于房地产企业而言，如果在项目开发初期，就能锁定客户，通过代建房的方式而不是先开发再销售的方式能够达到合理规避税收的目的。

另一方面，采用合作建房方式。合作建房是指由一方提供土地，一方提供资金，双方共同合作建房的行为。在土地增值税征收政策里面有这样的规定，对于一方提供土地，一方提供资金，合作建房，并于房屋建设完成后按照比例分房自由的行为，暂免征土地增值税。如果房屋建成后转让，发生产权转移，则应当征收土地增值税。因此，通过利用该项政策进行税收筹划，能够有效降低房地产企业的税款支出。如果房地产企业已取得某块土地的使用权，并准备建造住宅，呢么可以通过预收购房款的方式，并将这部分资金作为合作建房资金，从而满足一方出地，一方出资的认定条件。这样房地产企业在将剩余部分住房全部售出之前，无需缴纳土地增值税，只有转让属于房地产公司的那部分住房才需要缴纳土地增值税。

（五） 合理利用统筹的手段进行税收筹划

不同房地产的土地增值额和增值率往往存在显著差异，原因是同一房地产企业开发的房地产项目档次不同、消费者群体不同、价格不同，不同的地区房地产开发成本所受影响因素也不同。为了有效降低土地增值税税收负担，房地产企业应当统筹全局，将价位不同的房地产销售收入进行合并再向上申报，从而降低土地增值税税率，并对单个土地开发项目成本进行合理调整，使不同的房地产项目的增值率趋于一致，尤其是增值率较低的普通住宅，将尽量将其增值率控制在20%内，这样就无需缴纳土地增值税，从而帮助房地产企业有效节省税费支出。

三、 结束语

结合以上论述，当前，我国房地产企业正处于结构转型调整的关键时期，要想实现长久持续发展，就必须深入学习和了解土地增值税的相关政策规定，加强土地增值税税收筹划，并结合自身实际，通过及时转变税收筹划观念、借助临界点与分散收入的方式进行筹划、增加扣除项目、利用建房方式等有效手段，制定合理的节税方案，充分发挥土地增值税税收筹划作用，提升房地产企业盈利空间，推动其更快更好地发展。

参考文献：

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[4]金薇.ZL公司土地增值税的税务筹划分析[D].天津商业大学，2014.

[5]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化，2011，（16）：22-24.

作者简介：

路丽莎 ，沈阳华锐置业有限公司。

作者：路丽莎

土地增值税的税收论文 篇2：

浅谈房地产企业土地增值税的税收筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。对土地增值税进行纳税筹划，合理合法地降低企业税收成本，对房地产企业具有现实意义。 本文针对税收筹划相关理论；土地增值税内容；结合房地产企业的经营现状，分析其中典型的税收筹划方案，并提出合理建议；以促进房地产企业在市场经济中健康可持续发展。

一、税收筹划相关理论

（一）税收筹划的含义

税收筹划是指纳税人在不违背税法的前提下，运用一定的技巧和手段，对自己的生产经营活动进行科学、合理安排，以达到少缴、缓缴税款目的的一种财务管理活动。

（二）税收筹划的积极作用

税收筹划具有积极作用，主要体现在以下几个方面：

1.有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税等违法行为。

2.有助于税收法律法规的完善。

3.有助于实现纳税人财务利益最大化。

4.有助于提高企业的经营管理水平和会计管理水平。

5.有助于优化产业结构和资源的合理配置。

二、土地增值税概述

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产），并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。即不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论行业与部门；只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（二）征税范围

土地增值稅的征税范围可以界定为以下三种情形：

1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，转让集体所有土地使用权则是违法行为。

2.土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税，不包括出让和未转让。

3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，虽转让未取得收入的不征税。

（三）税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

三、房地产企业土地增值税税收筹划方案分析

（一）选择适当的开发方式

1.合作建房

税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

企业可以充分利用税法对这种特殊情况的规定，实现双赢。例如：甲房地产开发公司在某市产业园区拥有一块土地，拟与乙集团公司合作建造办公大楼，资金由乙集团公司提供，建成后按比例分房。

2.代建房

税法规定：房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

（二）利用扣除项目进行纳税筹划

例如：税法规定，作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。具体规定如下：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。

根据税法规定，房地产企业利息支出的扣除可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可按转让房地产项目计算应分摊的利息，并提供金融机构证明，据实扣除；如果企业主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不按转让房地产项目计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

（三）进行合理的销售筹划

1.设立独立核算的销售子公司

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，先将房地产销售给子公司，子公司再对外销售，在向子公司销售房地产时将增值率控制在20%以内，这样这个环节可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。

2.将销售与装修分开核算

例如：某房地产公司出售一栋楼房，房屋总售价为8000万元，并进行了简单装修和安装了必要设施，该房地产开发业务允许扣除费用为3200万元，增值额为4800万元。土地增值率=4800/3200*100%=150%，应当缴纳土地增值税为：4800*50%-3200*15%=1920（万元）

如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，即为，第一个合同为房屋销售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为6000万元，允许扣除项目的成本为2400万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用2000万元，允许扣除项目的成本为800万元。则土地增值率为：3600/2400*100%=150%（其中装修费用属于劳务收入，只缴纳增值税，不缴纳土地增值税），应缴纳土地增值税：3600*50%-2400*15%=1440（万元）。计算可以看出，纳税筹划后税收负担明显减少。

分析得出： 一是通过合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，来减轻房地产企业所承担的土地增值税负担；二是将销售与装修分开核算，这样房地产价格的装修、安装等费用属于劳务收入，不缴纳土地增值税。

四、结束语

随着国家对土地增值税清算规定的逐步细化，房地产企业只有通过合理的税收筹划，才能节省税收成本。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法律法规。房地产企业应通过税收筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险减轻税负，增强自身竞争力。同时，房地产企业在进行土地增值税筹划时须结合实际，准确测算增值率，灵活运用各种筹划技巧，从企业整体角度考虑税收筹划方案的可行性，降低税收负担，从而实现土地增值税筹划的目标，促进房地产企业在市场经济中健康可持续发展。（作者单位为风帆有限责任公司）

作者：梁翠云

土地增值税的税收论文 篇3：

浅议房地产行业土地增值税的税收筹划

【摘 要】 房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，随着国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的颁布，土地增值税的缴纳方式转成了“清算制”，国家加强了对房地产开发企业的税收管理。因此，能否合理、有效地对土地增值税进行筹划，将直接关系到房地产开发企业的生存与发展。

【关键词】 土地增值税; 房地产行业; 税收筹划

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。从2007年2月1日起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式由“预征制”转为“清算制”。所以，对于房地产开发企业来说，进行合理的土地增值税税务筹划以降低企业的开发成本和风险将是企业现在及今后发展中的重要研究课题。

1 税收筹划

1.1 税收筹划的概念

税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对自身的经营活动、投资活动、理财活动的事先筹划和适当安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到税负最小化，利润最大化的目标。

1.2 税收筹划的必要性

在经济全球化的发展形势下，企业之间的竞争日趋激烈，以最小的投入获得最大的收益，是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标。在企业的营运过程中，成本与收益成反向关系，就单个企业而言，税收的无偿性决定了税收的支付是一种资金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。因此，税收是影响企业营业成本高低的重要因素之一。

在税法规定的范围内，企业往往面临着不同税负的多种纳税方案，选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出，即可以直接增加企业的净收益，增强企业投资、经营、理财的预测和决策能力，从而提高企业的经济效益和经营管理水平这与降低其他成本项目具有同等重要的意义。

2 房地产行业土地增值税的税收筹划方法

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是专门针对高投入、高风险、高收益的房地产开发企业而设立的特殊税种，在房地产开发企业的所有税费中占有相当大的比重。

根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规，我们可以采用如下土地增值税筹划方法。

2.1 对征税范围进行筹划

税法规定，土地增值税的征税范围有以下三个判断标准：一是转让的土地，其使用权是否为国家所有；二是土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让；三是转让房地产是否取得收入。因此，房地产开发企业可以通过是否符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。比如，房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建费用的行为，对房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生产权的转移，其收入仅属于劳务性质的收入，属于营业税的征税范围，而不征土地增值税。房地产开发企业可以利用这种方式，在建房之前就确定最终用户，实施定向开发，避免房屋建成后销售缴纳土地增值税。

2.2 对转让收入进行策划

2.2.1 销售单价的策划

决定销售商品房的房款收入有两个因素：一是商品房的单价，二是商品房的销售面积。商品房的销售面积是相对固定的，而单价则是待定可变的。对于销售定价除了考虑市场因素、成本利润等因素，还要考虑土地增值税因素。

假设计算土地增值税的扣除项目是固定的，那么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商品房销售单价。首先应根据项目成本费用、项目市场环境及项目预算利润来确定商品房销售单价区间，然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额，再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利润总额，以形成利润总额最大的单价为最优单价。

例:某房地产公司开发××花园项目,在开盘前该公司根据市场环境及预计的成本122 000万元(含税)、期望的利润水平制定了该项目的均价区间为5 000~6000元/m²。假设均为普通标准住宅且不考虑因单价与单套房总价超标界定为高档房因素，该项目建筑面积为30万m²，并假设按税法规定的扣除项目总额为12亿元。

根据以上资料数据，假定未知数x为使增值比率等于20%的均价，那么可得以下方程式：

[30x-120 000×(1+20%)]/120 000×(1+20%)=20%

求出该均价为5 760元/m2,这样我们可知小于或等于5 760元/m²的均价不需缴纳土地增值税，并且在0~5 760元/m²的均价区间中，5 760元/m²带来的利润总额是最大的，即：5 760×30-122 000=50 800(万元)。

再来看5 760~6 000元/m²的均价区间中，哪一个均价带来的利润总额最大。首先，假定未知数y为使增值比率等于50%的均价，那么可得以下方程式：

[30y-120 000×(1+20%)]/120 000×(1+20%)=50%

求出该均价为7 200元/m2，由此可知在5 760~6 000元/m²的区间内均是按30%的税率计算缴纳土地增值税，设定Z为该区间值一均值，利润总额为：(30Z-122 000)-(30Z-144 000)×30%=21Z-78 800(万元)。那么Z值越大，利润总额越大。令Z为6 000元/m²，则利润总额为47 200万元，当均价为5 760元/m²时，其利润总额为50 800万元，大于均价为6 000元/m²所带来的利润总额。所以，我们可以判定在这个房地产开发项目中，在这个均价区间内，5 760元/m²是最好的均价。

从上述实例分析可以看出，并不是盲目抬高房价就能获得最大利润，这也是国家制定土地增值税的初衷。

销售方式的策划

由于土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而灵活的改变销售方式，可以达到分散收入，减少增值额，最终达到节税的目的。

一是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。例:某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是800万元，其所含各种附属设备的价格约为200万元，允许扣除项目金额为500万元。

假如该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则：销售税金及附加=(800+200)×5%×(1+7%+3%)=55万元

(5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加)

全部可扣除项目金额=500+55=555(万元)

增值额=800+200-555=445万元

增值率=445/555×100%=80.18%,

按规定适用40%的累进税率

应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元

(2)假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则:销售税金及附加=800×5%×(1+7%+3%)=44万元

(5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加)

全部可扣除项目金额为：500+44=544(万元)

增值额=800-544=256万元

增值率=256/544×100%=47.06%,

按规定适用30%的累进税率

应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元

可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45(150.25-76.8)万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移数据适用的0.5‰的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.2.2 分两次签订售房合同

在所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

2.2.3 对扣除项目进行筹划

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人可以将取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目从转让房地产取得的收入中扣除。因此，房地产开发企业可以对房地产开发成本项目进行合理的控制，以调整土地增值税扣除项目的金额，从而减轻相应的税务负担。其中，房地产开发费用中的利息支出应如何计算《土地增值税暂行条例实施细则》做了明确的规定：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权和房地产开发成本的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权和房地产开发成本的10%以内计算扣除。所以，房地产开发企业可以选择适当的利息扣除方式进行土地增值税的税务筹划。

案例：如果某房地产公司某个开发项目取得土地使用权的支出为2000万元，房地产开发成本为4000万元，应计算分摊的利息费用为M万元(低于商业银行同类同期贷款利率计算的金额)，则：

1)如果某房地产公司提供相关的金融机构证明，房地产开发费用=M+(2000+4000)×5%=M+300(万元)。

2)如果某房地产公司不提供相关的金融机构证明,房地产开发费用=(2000+4000)×10%=600(万元)。

对于某房地产公司而言，该项开发项目应计算分摊的利息费用M如果高于300万元，则可以争取提供相关的金融机构证明，据实扣除利息费用，以便降低房地产的增值额；如果应计算分摊的利息费用M低于300万，房地产公司就不必按该项目计算分摊利息支出，也不必提供金融机构证明，这样就可以多扣除房地产开发费用，降低房地产的增值额，从而避免多缴税。

2.2.4 对不同的增值率房产进行筹划

这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。

例如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商品房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算，能带来节税的好处呢？

1、分开核算

A房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%,适用税率为30%，应缴纳的土地增值税为：

(300-200)×30%=30(万元)

B房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%,适用税率为60%，应缴纳的土地增值税为：

(400-100)×60%-100×35%=145(万元)

共缴纳土地增值税175万元(30+145)。

2、合并核算

两幢房产的收入总额为:300+400=700(万元)，允许扣除的金额为：200+100=300(万元)

增值率=(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率为50%，应缴纳的土地增值税为：

(700-300)×50%-300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。

以上是笔者对房地产开发企业土地增值税进行纳税筹划的几点见解。纳税筹划作为企业理财的一个重要领域，有待我们进一步探索。

参考文献:

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[4]闫明杰,伊彩红.房地产公司土地增值税筹划[J].中国会计电算化,2004,(7).

[5]张淑欣.房地产业土地增值税筹划实证分析[J].税收征纳,2007,(5).

(责任编辑：黄 涛)

作者：黄翠芬