住房公积金个人住房抵押贷款证券化研究
摘要：通过对国内外住房信贷资产证券化现状分析，结合国内住房金融改革的现实需要，对目前我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化从现实性、可行性、证券化过程、风险管理和相关问题处理等多个方面进行了较深入探讨，并初步设计出住房公积金个人住房抵押贷款从一级市场到二级市场证券化交易流程结构，为我国住房公积金个人抵押贷款证券化机制设计及交易体系建立提供了有益探索。
关键词：住房公积金，证券化，交易结构，个人住房抵押贷款
住房信贷资产证券化起于20世纪70年代的美国，经过不断发展和完善，现在已成为美欧、日本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房金融业务已取得迅猛发展，住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度，在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产，如何借鉴发达国家资产证券化经验，尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度，提高资金流动性，转移住房信贷资产中贷款风险，提高资金使用效率，充分发挥其住房保障作用，是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。
然而，这一金融制度创新是一项复杂的系统工程，它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善，而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面，为此，本文从住房公积金制度创新角度，对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。
1 国内外住房信贷资产证券化现状
就国外而言，一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家，而且是这方面最发达的国家，它在70年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司，这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构，将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池，以资产池所产生的稳定现金流作为担保，以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者，从而开创了住房信贷资产证券化。
美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点：一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景；二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高，总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997年的亚洲金融危机之后，为解决资金短缺困境，政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》，并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司（K0MOCO），在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下，成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进，但在规模和制度建设上走在我国前面。
我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段，2005年12月15日，中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产，并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券（包括A、B、C档）和次级资产支持证券。2007年4月又推出第二单RMBS，资产池总金额40.2亿元，根据信托安排，A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让，C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让，而次级证券由建设银行自行持有，不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验，推动了房贷二级市场发展。
2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性
2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要
我国目前各住房公积金管理中心（以下简称管理中心）发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长，最长可达30年，试点项目贷款期限一般也在5年，而资产的收益是抵押贷款本息，但这种现金流要在较长的时间内才能实现，加之考虑增值收益因素，定期存款和国债又不能随意流动使用。
同时，新条例即将出台，住房公积金提取政策放宽，这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险，为避免这种风险发生，全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款，或贴息借款补充流动性，或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式，以减少流动性风险。种种应急方式使用，一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具，迅速回笼资金，不仅大大提高了资产的流动性，而且将有效解决管理中心资金流动性风险。
2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模
目前，全国各管理中心为扩大资金规模，想尽办法进行归集扩面，但是，在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下，要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。
为此，合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具，从资金使用效率出发，另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模，做大做强住房公积金事业，将是今后发展趋势使然，也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。
2.3住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段
由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道，而且还可以增强住房抵押贷款流动性，分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化，管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少，政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显，住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。
住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品，涉及众多参与主体，各交易参与方是否严格履行各自的职责，以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点，证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。
7.5 其他需要注意的问题
7.5.1 历史数据的收集及技术支持
住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务，整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节，同时，在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理，深入分析各项明细数据，研究基础资产现金流变化的趋势特征，特别是当基础资产数量众多时，必须依赖信息系统的支持，因此，有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。
7.5.2 信息披露
参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体，必须根据法律、法规的规定，披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》，受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。
8 结束语
住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段，技术上主要还存在以下几个方面的问题：（1）如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题；（2）根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；（3）住房公积金抵押贷款证券管理问题；（4）证券发行风险管理防范问题；（5）相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国，住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高，住房公积金的保值增值、风险防范与化解，做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献：
1.沈炳熙.资产证券化中国的实践.北京大学出版社.2008
2.王博峰.我国资产证券化的切入点——住房抵押贷款证券化.湖北经济学院学报（人文社会科学版）2005
3.张超英等.资产证券化——原理、事务、案例.经济科学出版社.1998
作者简介：
雷少毛，长沙住房公积金管理中心监察室主任、工程师，中南大商学院硕士研究生；主要研究方向为住房公积金政策及应用、住房金融。
彭欢首，长沙住房公积金管理中心主任、党组书记；主要研究方向为住房公积金政策及应用。
作者：雷少毛 彭首欢
摘要：借款人逾期还款、断供和提前偿付是房地产抵押贷款支持证券面临的主要风险。从抵押贷款利率变动、房地产市场运行情况等角度分析个人住房抵押贷款提前偿付行为发生的机理。整理了建元2007-1住房抵押贷款支持证券2008年至2014年每季度末提前偿付数据，然后实证分析了利率、房价变动、国房景气指数和提前偿付风险的量化关系。最后提出可通过设定提前还贷锁定期、收取收益率维持费、推进商业银行利率市场化等方式来量化管理个人住房抵押贷款支持证券提前偿付的风险。
关键词：住房抵押贷款证券;提前偿付风险
建元2007-1是我国建设银行于2007年12月发行的个人住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securities，MBS)产品，运行至今已满六个年头，但其产品的风险因素仍待时间检验。MBS是解决商业银行房地产抵押贷款一级市场风险集聚和流动性问题的重要工具，对于我国未来稳定房地产市场和增加住房贷款流动性具有重要意义。文章重点分析建元2007-1产品提前偿付风险，以期为未来在房地产领域推广MBS提供产品运行风险控制依据。
1住房抵押贷款证券化提前偿付风险定义
提前偿付行为指的是住房抵押贷款的借款人在約定的计划本金偿付日之前，偿还部分或者全部的借款，以达到缩短偿还期限、减少利息支出的目的。以2013年4月30日贷款100万，期限为30年共计360期为例，如借款人于2015年4月30日提前偿付20万元，利率执行2015年3月调整的5年期及以上抵押贷款基准利率5.90%，借款人选择减少月还款额，借款期限不变的方式，则投资人利息损失贴现为203684.08元。因此，提前偿付行为将带来证券化产品未来现金流和收益的不稳定，从而引发投资风险。
2住房抵押贷款证券化提前偿付产生原因
受房地产市场变动、住房抵押贷款利率调整、家庭年均总收入增长、季节性因素等多因素的交叉综合影响，抵押贷款借款人会综合考虑决定家庭是否要进行提前还款。
2.1抵押贷款利率调整
在房地产抵押贷款还款业务中，利息支出是借款人关注的重点。由于我国各商业银行在办理个人住房抵押贷款业务中签订的合同多采用可变利率，即借款人还款利率一年一定。当央行调整基准利率时，住房抵押贷款利率从下一年初开始按照相应利率档次执行新的利率规定。因此，如借款人在还款期间遇到央行调高利率，且借款人预期未来利率下调的可能性较小，为避免第二年执行新利率增加利息支出，部分借款人将提前偿付贷款。对于住房抵押贷款证券化产品而言，需提前预估利率调整可能引发的提前还款规模，且需要为第二年将收到的提前偿付的本金安排新的投资渠道，否则将面临收益率下降的风险。
2.2房地产市场因素
在房地产市场活跃，房价上涨速度过快的情况下，部分投机性需求购房者会通过提前偿付抵押贷款为抵押房产解押然后出售来获利。因此在价格体系不稳定，价格上涨速度过快的情况下，投资人需防范投机性需求借款人提前还款带来的证券化产品收益损失风险。
2.3收入增长及消费观念的个人因素
中美两个老太太在天堂关于买房的对话形象的表达了中国和西方国家关于住房消费的观念差异。在西方国家城镇居民倾向通过信用贷款改善住房需求。且当他们的收入大幅增长，如果贷款利率和再融资成本并无太大变动，借款人会将资金用于消费和其他投资而较少选择对贷款进行提前偿付。而国内居民受传统价值观中“无债一身轻”观念的影响，当家庭收入到达一定数额时，会选择提前还款以节省利息支出和尽早让房产完全归属借款人名下。
2.4个人生活环境变动
当借款人由于工作变动、家庭变动、孩子升学等原因需要进行房屋周转时，往往伴随着提前偿付行为的出现。借款人会选择出售现有房产然后在工作地或者孩子就读地购买新的房产。由于国内商业银行转按揭手续办理复杂，上述情况下原借款人一般会通过中介垫资或者买方垫资解押的方式提前还款然后再办理房产转让。从历史数据中总结分析得出：在其他因素没有变化的情况下，春季(从 3 月份开始)和夏季提前偿付率呈上升的趋势，大约在 8 月份到达最高峰，随后在秋季(从 11 月份开始)和冬季呈下降趋势。
3提前偿付对个人住房抵押贷款证券的影响
借款人提前偿付会在以下几方面对个人住房抵押贷款证券产生影响。
3.1对MBS定价的影响
债券的定价原理是预测未来现金流后根据一定收益率折现得到出售的价格。如MBS在定价过程中考虑提前偿付因素情形下，因资产池中现金流不稳定且呈逐期递减趋势，则MBS将被看作是普通证券中嵌入看跌期权，这将增加住房抵押贷款支持证券的定价难度。
3.2对资金池的影响
2007年12月建元2007-1住房抵押贷款支持证券发行之初资产池内有12254笔贷款，本金余额为4160683708元，截至2015年3月报告期期初本金余额为63304722962元 ，资产池的规模减少352763647838元。由于商业银行等额本息和等额本金两种抵押贷款还款方式设计中前期利息支出较大，后期本金比重大。提前还款后利息支出将减少，从而使月还款额中本金所占比重增加，资产池整体结构中本金比重将加大。另假设借款人选择缩短还款期限方式提前偿付，资产池的加权平均贷款剩余期限将缩短。
3.3对投资人的影响
投资人购买个人住房抵押贷款支持证券，本质上购买的是抵押贷款未来产生的利息收入。在市场利率不变的情况下，借款人选择提前还款会带来不同程度的利息损失，从而导致预期收益的减少。同时，如未能正确预估提前还款的速度和规模，银行将打乱银行原来的资金安排计划，银行需要在极短时间内找到能够等于原个人住房贷款利率的投资项目将回收的本金以再次发放出去， 才能维持原有的收益水平。
4提前偿付风险分析模型
4.1风险分析基本公式
本论文运用我国常用的固定比率法计算住房抵押贷款SMM指标，将该指标值作为度量住房抵押贷款支持证券提前偿付风险的依据，具体模型公式如下：
SMM=当期提前偿还金额期初未偿还本金额-当期计划还款本金额
(1)
其中，SMM是月提前偿付率;SMM指标值的指示意义在于如果指标值越大意味着贷款被提前偿付的比率越大，提前偿付风险越高，反之提前偿付风险越小。
4.2数据的来源
文章通过整理中国债券信息网公布的2008年至2014年 “建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”中样本期收款期期初余额、当期计划还款额和提前还款额通过公式1计算得出样本期月提前偿付率SMM。因建元2007-1资产池中抵押贷款选取的是深圳、福州和泉州三个市的个人住房抵押贷款项目，且资产池的区域结构分布中深圳市抵押贷款金额占贷款余额的比重为73.82%，因此文章主要选取中国指数研究院新房指数深圳市住宅指数来分析房价变动和提前偿付的相关性。另为从宏观层面分析利率调整和房地产市场景气程度和建元-1RMBS提前偿付风险的关联关系，文章加入五年期抵押贷款利率和全国房地产开发景气指数(以下简称国房景气指数)两个指标对建元2007-1个人住房抵押贷款证券提前偿付风险进行分析。
运用1stOpt软件对以上数据进行分析，发现利用五年及五年以上贷款利率、全国房地产开发景气指数两个指标和SMM拟合结果显示R=0.84，在可接受范围，且为三个指标值和SMM拟合效果最优的情况。如设全国房地产开发景气指数为x，五年及五年以上贷款利率为y，月提前偿付率SMM为Z，得到求解公式：
z = p1+p2*x+p3*x^2+p4*x^3+p5*x^4+p6/y+p7/y^2+p8/y^3+p9/y^4+p10/y^5
其中：p1～p5见表2。
由于在分析过程中选取的数据源有限，建立的分析模型还有不足之处，但可作为预测提前偿付风险的基本模型，通过贷款利率和开发景气指数的观测值预估提前偿付率SMM，以便后期为应对提前偿付风险做好准备。
5结论及建议
为未来能够真正在中国推进房地产抵押贷款证券化进程以及提高实施证券化后应对提前偿付风险的能力，建议开展以下几方面工作。
5.1根据房地产市场景气程度判断提前偿付发生的速度
SMM指标值越大，抵押贷款本金单月死亡率就越高。在SMM指标值持续升高的年份，商业银行需要分析影响借款人提前还款的原因是什么，如2009年SMM指标值持续高位运行，其主要原因是经历2008年深圳房价大跌2009年3月后房地产市场开始回暖，其后价格快速上涨，购房者认为转让时机成熟，加之贷款利率下调增加购房需求，供给和需求契合后住房转手率增加，导致抵押贷款提前还款规模增大。因此，在经济繁荣，房地产市场交易活跃的情况下，商业银行和投资者都要警惕借款人提前还款引发的投资收益下降风险。
5.2推进利率市场化，优化商业银行利率结构
我国利率市场化程度较低，随着国家宏观调控的利率政策的数次调整，抵押贷款利率跟着浮动，造成部分借款人在预期利率上升时为减少利息支出而提前偿还部分或全部贷款，造成商业银行的利息损失。因此，推进利率市场化，优化商业银行利率結构，给予商业银行更大的利率浮动空间，使得商业银行可以根据市场需求灵活运用利率手段稳定抵押贷款的提前偿付率。
5.3以提前偿付锁定期和收益率维持费抵消部分利率调整引发的提前偿付风险
如预估未来MBS运行期间会遇到调高住房抵押贷款利率引发提前偿付，那么资金池组合过程中的首先，应选取贷款在发放时就规定该项贷款在一定的年限内是不能够提前偿还的项目，以此度过生息周期借款人提前还款引发的投资风险。其次，为维持证券原有收益率，可向资金池中项目借款人收取一笔收益率维持费，该费用的数额等于未来计划偿付额的现值与提前偿付额的差值。这样， 就可以通过对提前偿付额和收益率维持费用进行再投资，以获得与原计划价值相当的现金流量， 从而达到规避风险的目的。
参考文献
[1]刘林，严太华. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J]. 金融与经济，2005，(08)：2526.
[2]王燕，霍学喜. 住房抵押贷款证券化提前偿付风险探析[J]. 特区经济，2006，(03)：8990.
[3]陈现玲. 我国住房抵押贷款证券化提前偿付风险的预测模型[J]. 消费导刊，2009，(02)：95+97.
[4]高清华，聂靖. 资产证券化中提前偿付风险的分析与防范[J]. 北方经济，2007，(05)：7374.
[5]汪慧颖.住房抵押贷款证券化提前偿付的风险分析与防范[J]. 时代经贸(中旬刊)，2007，(S8)：159160.
[6]谢湲，郑浩. 我国住房抵押贷款证券化模式研究[J]. 经济与管理研究，2007，(11)：2733.
[7]李梦宇. 中国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范[J]. 经济研究导刊，2014，(10)：100101.
[8]陈奕宁，潘小玉. 我国住房抵押贷款证券化的风险分析——以“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券为例[J]. 法制与经济(下旬)，2014，(03)：7779.
[9]唐军，陈玉明，陈玉博. 住房抵押贷款证券化风险防范[J]. 中国金融，2014，(10)：5253.
[10]刘坤. 我国住房抵押贷款证券化研究[D].成都：西南财经大学，2013.
作者：郭堂辉
摘要:住房抵押贷款一直是中国住房供给和经济持续增长的金融动力并且是商业银行着重发展的优质贷款,随着宏观经济环境变化和局部地区房地产市场不合理发展,个人抵押贷款极其容易转化为违约贷款。将着重分析我国住房抵押贷款风险现状,并对国内外个人住房抵押贷款风险主要原因及相关理论进行归纳分析,试图在此基础上找出影响我国抵押贷款的风险因素。
关键词:个人住房抵押贷款;违约风险;风险防范
文献标识码:A
1 国内研究现状
国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。
1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险
李鹏雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何優化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。
1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险
吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。
陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。
国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。
1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款
孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。
在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。
1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险
蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。
国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。
1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险
刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款——违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。
国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。
2 结语
国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。
在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。
参考文献
[1]李鹏雁,王雅林.基于层次分析法的住房抵押贷款风险评价[J].哈尔滨工业大学学报,2006,(11).
[2]劉春红.上海市个人住房抵押贷款违约因素实证分析[J].上海金融,2000,(1).
[3]王福林,贾生华.国外个人住房抵押贷款违约风险理论述评及其启示[J].海南金融,2004,(7).
[4]杨红,陈德棉.个人住房抵押贷款违约相关变量选择[J].金融证券,2009,(4).
[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究[J].统计研究.,2009,(5).
[6]吴晨,蒋晓枫,黄卫国.个人住房抵押贷款风险的博弈分析[J].中国纺织大学学报,1999,(12).
[7]田启伟,肖凯.住房抵押贷款理性违约的博弈分析[J].郑州航空工业管理学院学报,2004,(6).
[8]陈颖.住房抵押贷款偿还过程中的博弈分析[J].哈尔滨工业大学学报,2007,39(8).
[9]孙冰,刘洪玉.信息不对称下的个人住房抵押贷款交易与风险[J].华中师范大学学报(人文社会科学版),2006,45(3).
[10]牛明雷,李爽.住房抵押贷款中存在的问题与对策[J].重庆建筑大学学报,2003,25(4).
[11]张宇,刘洪玉.当前我国个人住房抵押贷款利率风险分析中国软科学,2009,(8).
[12]吴青.固定利率住房抵押贷款的利率风险分析[J].武汉金融,2005,(7).
[13]陈为涛,杨晓庄.加息对我国住房抵押贷款影响的实证研究[J].商业研究,2005,(11).
[14]刘洪玉,孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报:自然科学版,2007,35(1).
[15]孙冰.个人住房抵押贷款违约风险跃迁概率研究[J].金融论坛,2009,(4).
[16]姚捷.我国住房抵押贷款借款人提前还款行为分析商业研究,2005,(23).
[17]尚耀华,万威武.如何运用房贷保险控制违约风险[J].经济导刊,2007,(7).
[18]买建国.住房抵押贷款被动违约风险控制方略[J].货币银行,2005,(9).
[19]何晓晴,谢赤,吴晓.住房按揭贷款违约风险及其防范机制[J].社会科学家,2005,(11).
[20]蒋勤,祁彦.加拿大,美国住房抵押贷款担保及其对上海的启示[J].上海住宅,2002,(6).
作者：孔 娟 谢 虎
怎样用住房公积金贷款的回答如下,仅供参考。
一、政策:凡缴存住房公积金的职工,可到相应住房置业担保有限公司咨询,了解担保借款对象、条件和程序,以主贷款担保金额、期限和利率等情况。 贷款对象:在本地购买自住住房,同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。 贷款条件: 具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等); 具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力; 具有购买住房的合同或有关证明文件; 提供住房资金管理中心同意的担保方式; 符合住房资金管理中心规定的其他条件。 贷款期限和金额上限:贷款的最长年限为30年,且不超过借款人法定退休年龄。贷款额度最高不超过15万元,同时不超过借款人家庭月收入之和×30%%×贷款期数(月)。
二、贷款申请:当借款人提出借款申请时,由担保公司提供《个人住房公积金购房担保借款申请书》供借款人填写(在申请公积金贷款的时候,只有在当前所在单位正常汇交住房公积金的情况下才能使用)。
三、申请受理:借款申请人提供相关资料,经担保公司初审后符合担保借款条件的,借款申请人凭担保公司的《个人住房公积金购房担保借款受理单》,按收费清单支付费用,并在《个人住房公积金购房担保借款合同》上签字。相关资料如下: 本人户口本、身份证或其他有效居留证明; 购房合同或意向书等有关证明文件; 借款人所在单位同意贷款的证明; 住房资金管理中心要求提供的其他材料。
四、房产公司盖章:借款人请房产公司在《个人住房公积金购房担保借款合同》上盖章,房产公司提供阶段性担保。
五、落实还款方式:借款人凭本人身份证到贷款银行办理还款帐户,已有信用卡的去银行落实信用卡还款确认,同时签订委托还款协议。 贷款期为一年:到期一次还本付息额=贷款本金×(1+年利率(%)); 贷款期不到一年:到期一次还本付息额=贷款本金×(1+月利率(‰)×贷款期(月)); 其中:月利率=年利率÷12; 如以住房公积金贷款1万元,贷款期为7个月,则到期一次还本付息额为:10000元×(1+(4.14%÷12月)×7月)=10241.5元。
六、办理抵押登记:借款申请人持相关资料,到购房所在地的区县房地产交易中心,办理住房抵押登记手续。
七、通知银行放款:借款申请人凭办妥抵押登记手续的凭证,及经合同各方当事人承诺的《个人住房公积金购房担保借款合同》向担保公司递交相关资料。担保公司审批同意后,向贷款银行发出《放款通知书》通知其放款。
八、领取个人资料:所有手续办完后,担保公司通知借款人来领取个人保管资料。
收入证明
南平市住房公积金管理中心：
兹证明同志(身份证号 ) 现在在我单位工作，有稳定的工资收入，其本人的基本情况： 目前月平均收入 万 仟佰 拾 元 (小写￥元)，系 (干部或职工)身份， 现任职务(或职称)为。
本收入证明仅作为住房公积金贷款使用，特此证明。
联系电话：
证明单位： (公章) 年 月
日
赢了网s.yingle.com
遇到劳动纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>
http://s.yingle.com
子女能用父母的住房公积金贷款买房吗
许多子女没有购买住房公积金，或是住房公积金额度不大，于是做父母的就想要将自己的住房公积金给子女来进行买房，但在买房的时候户主想要写子女的名字。那么，子女能用父母的住房公积金贷款买房吗?听听赢了网小编给出的具体意见。
子女能用父母的住房公积金贷款买房吗
可以，根椐《公积金管理若干规定》第十五条：职工或者其父母、子女在本市购买、建造、翻建、大修自住住房时，职工可以向公积金管理中心申请住房公积金贷款。
首次使用公积金，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例最低为房屋总价的20%。购买建筑面积大于90平米的，最低首付为30%以上。
一、住房公积金贷款所需材料：
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
借款人及其配偶的户口簿;
借款人及其配偶的居民身份证;
借款人婚姻状况证明;
购房首付款证明;
银行打印的借款人及其配偶的信用状况报告;
符合法律规定的房屋买卖合同或协议。
二、住房公积金办理条件;
1.个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年;
2.借款人有稳定的经济收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力;
3.借款人购买商品房的,必须有不少于总房价30%。
三、住房公积金办理流程：
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
1.贷款人准备相关资料，到银行填写贷款申请，并提交材料;
2.贷款银行接到申请后进行资料的确认和审核;
3.审核过后，贷款银行联系贷款人，签订相关合同;
4.银行放款，贷款人履行还款责任。
可以用父母的住房公积金贷款购房贷款的额度计算：
1.如子女为未婚则可以按照房屋总价的70%贷款，但要综合父母公积金的月缴存额度，以及离退休年限以及原有公积金额度合并计算。
2.如子女为已婚则房屋产权视同子女和父母各占一半。贷款额度按照房屋总价的50%的70%计算公积金计算。
子女能用父母的住房公积金贷款买房吗?住房公积金贷款买房的时候必须要与户主名是一样，不能够由别人代为买房，这点大家要能清楚，做父母想要帮助子女买房可以将公积金账户钱取出来。想要详细了解住房公积金贷款买房的你可以在线与赢了网律师一对一沟通。 来源：(子女能用父母的住房公积金贷款买房吗http://s.yingle.com/ld/222070.html)
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
劳动工伤.相关法律知识
工伤食指截肢赔多少钱
http://s.yingle.com/ld/676894.html
签了三方协议还要签劳动合同吗
http://s.yingle.com/ld/676893.html
所有补休都可以代替加班费吗
http://s.yingle.com/ld/676892.html
劳动合同到期单位忘记续签如何解决 http://s.yingle.com/ld/676891.html
绩效工资跟年终奖被扣如何维权
http://s.yingle.com/ld/676890.html
国家法定病假扣工资吗
http://s.yingle.com/ld/676889.html
违约离职应否赔偿损失
http://s.yingle.com/ld/676888.html
工厂职工工伤赔偿标准(2018http://s.yingle.com/ld/676887.html
年)是多少
劳务人员临时协议范本
http://s.yingle.com/ld/676886.html
公司与劳动者之间不签劳动合同违法吗 http://s.yingle.com/ld/676885.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
法定节假日有没有带薪
http://s.yingle.com/ld/676884.html
用人单位解除劳动合同有几种法定情形 http://s.yingle.com/ld/676883.html
汽车服务顾问有绩效奖金吗
http://s.yingle.com/ld/676882.html
唯一住房法院可以强制执行吗
http://s.yingle.com/ld/676881.html
年假可用事假、病假等进行抵冲是否有效 http://s.yingle.com/ld/676880.html
集体劳动合同的签署程序
http://s.yingle.com/ld/676879.html
试用买卖指的是什么 http://s.yingle.com/ld/676878.html 工伤拇指骨折私了能得到多少赔偿 http://s.yingle.com/ld/676877.html
员工事假的时间期限是什么样子的 http://s.yingle.com/ld/676876.html
请多少天病假就不能享受年休假
http://s.yingle.com/ld/676875.html
国有企业试用期有年终奖吗
http://s.yingle.com/ld/676874.html
工伤保险费可减免吗 http://s.yingle.com/ld/676873.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
脚九级残废工伤赔多少钱
http://s.yingle.com/ld/676872.html
2018年男方生育险报销程序及比例
http://s.yingle.com/ld/676871.html
不在编人员有探亲假吗
http://s.yingle.com/ld/676870.html
劳动合同还需备案吗 http://s.yingle.com/ld/676869.html 劳动纠
纷
案
中
的
标
的
指
什
么
http://s.yingle.com/ld/676868.html
工伤1根肋骨骨折大概怎么赔偿
http://s.yingle.com/ld/676867.html
如果工伤期满12个月后仍然不能上班怎么办 http://s.yingle.com/ld/676866.html
职工伤亡配偶赔偿多少钱
http://s.yingle.com/ld/676865.html
劳动法自动离职工资结算
http://s.yingle.com/ld/676864.html
晚婚假可以调吗 http://s.yingle.com/ld/676863.html 兼职人员在法定节假日有加班费吗 http://s.yingle.com/ld/676862.html
邯郸殷清利律师制作(河北省历次调整最低工资)实录全集 http://s.yingle.com/ld/676861.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
月底离职下个月社保公司会买吗
http://s.yingle.com/ld/676860.html
劳务合同违约赔偿金如何计算
http://s.yingle.com/ld/676859.html
试用期合同受劳动法保护吗
http://s.yingle.com/ld/676858.html
没有签合同可以违反劳动合同法辞职吗 http://s.yingle.com/ld/676857.html
国家规定(2018)丧假多少天
http://s.yingle.com/ld/676856.html
2018年女职工二胎流产假规定(2018) http://s.yingle.com/ld/676855.html
大额医疗保险可以不交吗
http://s.yingle.com/ld/676854.html
工伤手中指断了赔几万
http://s.yingle.com/ld/676853.html
手指折了赔几万 http://s.yingle.com/ld/676852.html 绩效
奖
金
是
绩
效
工
资
吗
http://s.yingle.com/ld/676851.html
工程施工分包的法律规定
http://s.yingle.com/ld/676850.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
企业中级职称退休待遇是什么样子的 http://s.yingle.com/ld/676849.html
工伤赔偿与户口性质有关系吗
http://s.yingle.com/ld/676848.html
公务员探亲假和公休假抵消吗
http://s.yingle.com/ld/676847.html
探亲假工资含岗位津贴吗
http://s.yingle.com/ld/676846.html
企业解除劳动合同要提前http://s.yingle.com/ld/676845.html
1个月吗
劳动合同法规定(2018)的用工种类有哪些 http://s.yingle.com/ld/676844.html
20天探亲假是带薪假吗
http://s.yingle.com/ld/676843.html
2018残废军人抚恤金 http://s.yingle.com/ld/676842.html 劳动法中对临
时用工有
什么要求
http://s.yingle.com/ld/676841.html
什么叫基本医疗保险 http://s.yingle.com/ld/676840.html 仲裁裁决被人民法院裁定不予执行，当事人再次向仲裁委员会申请仲裁应当怎样 http://s.yingle.com/ld/676839.html
探亲假夫妻可以分别休吗
http://s.yingle.com/ld/676838.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
病假最长是多少天 http://s.yingle.com/ld/676837.html 年终奖
临
界
点
的
六
个
盲
区
http://s.yingle.com/ld/676836.html
劳动争议失效期是什么意思
http://s.yingle.com/ld/676835.html
省内能休探亲假吗 http://s.yingle.com/ld/676834.html 部队家属休探亲假扣年终奖合法吗 http://s.yingle.com/ld/676833.html
退休后2018年独生子女补贴
http://s.yingle.com/ld/676832.html
办理退休需要多少张照片
http://s.yingle.com/ld/676831.html
提出辞职，得赔偿多少违约金
http://s.yingle.com/ld/676830.html
孕妇年终奖怎么扣 http://s.yingle.com/ld/676829.html 签固定期限劳动合同能超过三年吗 http://s.yingle.com/ld/676828.html
工伤医药费全额报销吗
http://s.yingle.com/ld/676827.html
工亡认定难不难 http://s.yingle.com/ld/676826.html 仲裁调解书和仲裁裁决书的法律效力有哪些异同 http://s.yingle.com/ld/676825.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
公司裁员应该怎样给员工赔偿,年终奖要给吗 http://s.yingle.com/ld/676824.html
未婚怀孕告男方什么罪
http://s.yingle.com/ld/676823.html
哪些情形劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同 http://s.yingle.com/ld/676822.html
老人撞肋骨骨折赔几万
http://s.yingle.com/ld/676821.html
劳动合同试用期满未按期转正公司违法吗 http://s.yingle.com/ld/676820.html
医保卡里面的钱能取出来吗
http://s.yingle.com/ld/676819.html
公司与员工签订上班工时协议有没有法律效力 http://s.yingle.com/ld/676818.html
员工哺乳期间劳动合同到期需要续签吗 http://s.yingle.com/ld/676817.html
工伤小骨折该如何赔偿
http://s.yingle.com/ld/676816.html
非因公死亡遗属困难补助供养年限 http://s.yingle.com/ld/676815.html
夫妻不在同一地上班有探亲假吗
http://s.yingle.com/ld/676814.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
员工检查职业病期间有没有工资
http://s.yingle.com/ld/676813.html
10年工龄病假如何计算工资
http://s.yingle.com/ld/676812.html
实习协议包括哪几部分
http://s.yingle.com/ld/676811.html
单位没有办理住房公积金怎么处理 http://s.yingle.com/ld/676810.html
什么情况下辞退员工会给予赔偿
http://s.yingle.com/ld/676809.html
奶奶病世请假能算丧假吗
http://s.yingle.com/ld/676808.html
工伤二级烫伤赔付多少钱
http://s.yingle.com/ld/676807.html
员工中途离职当年年休假天数怎么折算 http://s.yingle.com/ld/676806.html
什么情况下企业要付代通知金
http://s.yingle.com/ld/676805.html
工伤裁定申请书(2018最新)书写格式2018 http://s.yingle.com/ld/676804.html
临时工有无必要签订劳动合同
http://s.yingle.com/ld/676803.html
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
哪些情形下，不宜采用口头合同
http://s.yingle.com/ld/676802.html
工伤下巴留疤赔多少钱
http://s.yingle.com/ld/676801.html
过年放假和年假有什么区别
http://s.yingle.com/ld/676800.html
没有签订劳动合同的情况下工人受伤属于工伤吗 http://s.yingle.com/ld/676799.html
劳动法规定(2018)病假工资是多少
http://s.yingle.com/ld/676798.html
机关事业单位值班可以发放值班补助吗 http://s.yingle.com/ld/676797.html
工伤鉴定拾级能赔多少钱
http://s.yingle.com/ld/676796.html
劳动合同中的试用期包括在合同期内吗 http://s.yingle.com/ld/676795.html
法律咨询s.yingle.com
贷款对象及条件
1、具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居住权的境外、国处自然人。其中境外人士需在我国学习、工作一年以上，并提供相应居住证明方可购买一套自用住房。
2、身份证明 ：借款人及其配偶的身份证(军官证)、户口本
3、婚姻状况证明：结婚证(离婚证或离婚判决以及离婚未再婚证明)单身需提供由民政部门开具的单身证明。
4、收入证明，借款人夫妻双方所在单位出具的经济收入证明，并需附近期连续3个月的工资领取凭证，个体经营者需提供营业执照副本，近期连续3个月的纳税票据
5、一式两份购房合同、购房首付款发票
6、借款人1寸近照2张
7、建设银行根据具体情况要求提供的其他资料
该种类贷款额为单笔1-200万元，贷款期限1-30年，贷款利率执行中国人民银行的有规定
个人消费额度贷款
贷款对象及条件
1、年满18周岁(含)具有完全民事行为能力的中国公民，且借款人年龄与贷款期限之和不超过65周岁(含)
2、具有当地常住户口或长期居住证明，有固定的住所
3、具有稳定、合法的收入来源，有按期还款能力
4、具备建设银行认可的信用资格;信誉良好，无不良记录
5、提供建设银行认可的担保;在建设银行开立结算账户
6、借款人1寸近照2张
7、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料
贷款额度最低为单笔2万元，最高为50万元;贷款期限最长为10年;贷款利率执行中国人民银行的有关规定
还款方式
贷款期限在一年(含)以内的可采取等额本息还款法、等额本金还款法、到期一次还本付息还款法方式;贷款期限在一年以上的，可采取等额本息还款、等额本金还款法
需提供资料
1、借款人及其配偶有效身份证和婚姻状况证明
2、个人或家庭收入及财产状况等还款能力证明文件
3、贷款用途证明材料
4、抵(质)押物清单，权属证明，有权处分人同意抵(质)押的声明
5、借款人1寸近照2张
6、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料
个人助业贷款
贷款对象
个人助业贷款的对象为临时资金周转和从事生产经营的个人，主要为：
1、用于临时资金中转的个人中高端客户
2、从事合法生产经营的个体工商户、个人独资、个人合伙企业的经营者、合伙人等
3、依据{中华人民共和国公司法}规定设立的有限责任公司、股份有限公司的股东、董事等
贷款条件
1、年满24周岁至55周岁，具有完全民事行为能力的中国公民
2、有当地常住户口或当地长期居住证明，有固定住所
3、有稳定、合法的收入来源，有按期还款能力
4、信誉良好无不良记录
5、具备建设银行认可的信用资格，提供建设银行认可的有效担保
6、在当地建设银行开立个人银行结算账户，其投资经营的企业原则上要在建设银行开立基本结算账户，或主要结算业务通过建设银行办理
7、具有合法有效的生产经营证明(包括营业执照、经营许可证、纳税凭证等)
8、具有从事合法生产经营的能力和满两年以上的该行业从业经验
9、所经营的产品符合国家产业政策和区域经济发展政策，具有良好的经济效益和社会效益
10、借款人1寸近照2张
11、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料
贷款额度最低为单笔10万元，最高为500万元，贷款期限为3个月-5年，贷款利率执行中国银行的有关规定
个人再交易贷款(二手房贷款)
个人再交易贷款是指建设银行向在城镇住房二级市场购买各类型房产的自然人发放的个人购房贷款
借款人需提供的资料
1、借款人及配偶有效身份证件、户口本、婚姻状况证明。
2、借款人及配偶偿还能力证明材料
3、借款申请人与房屋产权所有人签订的合法、有效的房屋买卖合同或协议
4、首付款证明，即借款人支付首付款的资金证明(存折、存单)或卖方出具的收条
5、借款申请人及配偶同意我行通过个人证信系统查询其个人信用报告的书面声明
6、提供经办机构认可的评估机构出具的评估报告
7、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权力权属证明文件以及有权处分人同意抵押的书面证明
8、涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明
9、借款人1寸近照2张
10、建设银行根据具体情况要求提供的其他材料
该种类贷款额度最低为单笔10万元，最高为500万元，贷款期限为1-10年，贷款利率执行中国人民银行的有关规定
职工个人住房抵押贷款需带以下资料：
1、职工个人住房抵押贷款申请书;
2、单位对个人的证明;
3、借款人身份证复印件(原件);
4、借款人户口复印件(原件);
5、(1)购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”;
(2)购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件;
(3)购安居房(经济适用房)，需带安居工程住宅(经济适用书)预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件;
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%;
2、个人借款不得超过购房款(100%产权或33%产权)的70%，最多不超过两万元。购安居房(经济适用房)可适当增加贷款额度。
3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
职工个人住房抵押贷款申请书
XXXXXX住房资金管理中心：
本人是单位的职工，经批准购买本单位住房(安居房、经济适用房)路号第栋单元层号住房一套，建筑面积平方米，房价为元。现已交房款元，尚缺元。根据《XXXX职工个人购、建房抵押(委托)贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款元，期限年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年月日
什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
自住房组合贷款还款方式
1、什么是个人住房组合贷款(以下简称“组合贷款”)
组合贷款是指北京住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于其购买个人自住住房的住房公积金贷款和商业银行向同一借款人发放用于其购买同一个人自住住房的商业贷款的贷款组合。
即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用公积金贷款和商业贷款满足购房所需。
※注：北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心的组合贷款业务，按照中央国家机关分中心的有关规定在中央国家机关分中心办理。
2、组合贷款的适用对象
组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
3、组合贷款的受理部门
购房人办理组合贷款，即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊(区、县)管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请。
组合贷款申请被受理后，购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理。
4、组合贷款的担保方式
购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银行认可的担保，担保方式有以下三种：
Ⅰ 抵押+第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。
Ⅱ 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。
Ⅲ 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保。借款于质押手续完成后发放。
5、组合贷款的年限
组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年。
6、组合贷款的利率
组合贷款中住房公积金贷款和商业贷款分别适用各自的贷款利率。
7、组合贷款的还款方式
组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。
8、组合贷款的偿还
组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户(两张还款卡或两个还款存折)分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。
组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款。
组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。
※注：借款人欲办理组合贷款除还款相关事宜外的其它变更业务时，应同时通知公积金管理中心及商业银行进行办理。
本手册仅供宣传之用，具体规定以北京住房公积金管理中心规定为准。
住房公积金贷款自由还款方式
一、自由还款方式 1. 什么是自由还款?
自由还款就是您申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据您的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。
2. 自由还款方式有哪些特点?
1) 只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定;
2) 可以通过客户服务部电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力;
3) 除最后一期外，每月先按照您通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，可以减少您贷款逾期的可能性。
3. 最低还款额是怎么确定的?
住房公积金管理中心根据您申请的借款期限、借款金额和房屋折旧，确定您的最低还款额。
4. 客户服务部功能简介
客户服务部是北京住房公积金管理中心为大家提供的服务平台。您可以通过客户服务部调整月还款额，还能查询到您贷款的相关情况，同时客户服务部为您提供人工咨询服务。
二、自由还款方式下偿还贷款
1、我想调整月还款额时，如何办理手续呢?
在借款偿还期间，您可根据自身经济状况，在不低于最低还款额的前提下，可通过以下方式调整月还款额：一是您可通过客户服务部电话委托调整月还款额，每期有两次利用该方式调整月还款额的机会;二是您本人携带身份证到贷款业务柜台，通过柜台书面委托办理调整月还款额操作，每期有一次利用该方式调整月还款额的机会。
需注意的是：您需要至少于三个工作日前办理手续;若您在一期内进行了多次的通知，则以您向客户服务部电话委托和柜台书面委托的最后一次有效通知金额为准;您不能一次通知多个月的还款额，但在此期间，如您不再通知，就以上次通知额一直扣划下去，直至再次进行调整为止。
2、我怎么办理提前还款手续呢?
在自由还款方式下，由于您可以自由设定还款额，所以不存在提前部分还款。如果您想提前还清全部贷款，有两种办法：
一种办法是：您可以于下一还款日把贷款全部还清，但您需要于三个工作日前通过客户服务部进行委托或到贷款业务柜台办理手续。
另一种办法是：您也可以在下一还款日的三个工作日(不含)前把贷款全部还清，但您须于三个工作日前到贷款业务柜台办理手续。
3、我的贷款逾期了，怎么办?
若您的贷款逾期了，您可以在下一还款日或约定的某一天按照提前还清全部贷款的办法偿还逾期贷款。
4、我偿还贷款的钱都包括什么?
您的钱是这样分配的：如果您的个人贷款逾期，按照先偿还逾期，后偿还正常的原则，对于逾期的部分，先偿还最早一期的逾期额，然后依次按顺序偿还。如果您的个人贷款没有逾期，或逾期部分还清后还有剩余，则先偿还利息，后偿还本金。
5、我这次还款钱还的比较多，以后几个月是否可以不还款了?
不可以，您以前还的钱不能用于冲抵以后的还款，您每月还需要按时还款，否则您的贷款将要逾期。
6、既然只要每月不低于最低还款额还款就不逾期，那我每月就按照最低还款额还就行了吧?
虽然您每月以最低还款额偿还贷款不会有逾期，但如果一直按最低还款额度还款，到贷款到期时就会有一大笔剩余贷款要还，比如说您购买一套住房，借款期限20年，金额30万元，则您每月的最低还款额为1493元，您如果一直按照最低还款额偿还贷款，那么，您最后一期要偿还222224.77元。 如果不能偿还也是要计算逾期罚息的，而且贷款已经到期了，不能还款的话房子要被处置，想要慢慢偿还已经来不及了，所以您还是应该根据自身情况合理设置每月还款额度，不要使自己最后面对巨额贷款无力偿还，自由还款是为借款人提供了一个根据自身不同阶段收入支出进行合理规划安排贷款偿还的自由，而不是简单降低借款人每月还款额度。
三、特别提示：
1、日对日还款：放款日为几号，还款日即为每月几号，如该月无对应的还款日，则在当月最后一天还款。例如：1月31日放款，2月28日还款。
2、交通银行还款卡包括太平洋借计卡和太平洋公积金卡，太平洋借计卡每年要收取年费，而太平洋公积金卡目前不收年费，建议您采用太平洋公积金卡偿还贷款。
3、您应该在还款日前一天将还款资金存入还款卡或存折。
4、如果您不慎将用于还款的银行卡或存折丢失，请您携带同一银行的银行卡或存折及时到贷款业务柜台办理变更手续。
5、如果您将客户服务部电话委托系统的密码遗忘，您可以持身份证原件、复印件、《电话委托服务协议》至贷款业务柜台办理手续，重新设置密码。
6、您的贷款全部还清后，您可以到贷款业务柜台领取还清全部贷款证明。
注：本手册仅供宣传之用，具体内容以中心规定为准。因住房公积金政策调整，手册内容会有修改，届时以中心相关规定为准。
提前还款相关事宜
提前还款-基本简介
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。 提前还款-还款手续
一、办理程序说明：
1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3.原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4.原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
二、办理提前还贷手续
根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变;另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。 提前还款-注意事项
一、提前还贷 别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月) ;银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息;银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。
二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
三、提前还贷 别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
四、最初一年不要提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
提醒一：提前还贷选择等额本金还款法
中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月= 8947.56元，偿还利息为3160.99×12=37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。
提醒二：违约金阴影下可选转按揭
按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。
提醒三：不可盲目跟风提前还款
提前还款虽然是个很普遍的现象，但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。
1、住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。
2、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”，投资股票或基金也是不错的选择。
3、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，比如别人向您借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。
另外如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。 提前还款-选择方案 提前还款方案比较
向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。
例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定提前还款。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。
第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01元。
利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。
第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为390353.07元。
第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为486450.1元。
第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。
第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。
由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。 提前还款-不宜人群
第一类：使用应急资金还款
对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。
第二类：等额本息进入还款中期 目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。
第三类：等额本金还款期已达1/4
从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。
第四类：有更好的投资理财渠道
如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。 提前还款-利息计算
由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化，因此有时会出现借款人不需要所借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的，按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款期间计算;提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的，视作贷款人同意变更合同的履行期，借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。 提前还款-贷款违约金
为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。
提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%);或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。
违约金的有效期通常不会超过3年(也有的为5年)。有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。
不是所有的贷款都必须缴纳违约金，一般固定利率的贷款有违约金，可调节利率的贷款没有违约金，有些特殊种类的贷款没有违约金。所以在签订贷款合同前，借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。
违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款，当贷款因素变化时，借款人需要重新优化贷款，这时，就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金，借款方可以申请在合同中取消违约金。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。
当然，也存在掠夺性的贷款方，它将提前还款违约金强制的塞进合同里，对借款人剥皮扒骨，有时法律也奈何他们不得。一般地讲，掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同，选择是否接受含有违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问(包括文字上的答复)，帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同，这样可以防止将来利率下落时，能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。
总之，违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定：借款人目前的财务状况，借款人是否需要重新优化贷款计划，借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意，可以提前结束在当前贷款机构的贷款，改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。
什么是公共维修基金
公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。 当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。 商品房的公共维修基金
商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。
此前，北京是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”
建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用
什么是契税
概述
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。 契税的计税依据，归结起来有4种：
一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。 征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
一、土地使用权的出让，由承受方交。
二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
三、房屋买卖：
1、以房产抵债或实物交换房屋。
2、以房产作投资或股权转让。
3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。 在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%-5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收
应纳税额的计算
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
3、交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税
4、房屋附属设施征收契税的依据(今年新补充内容)：
(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税
(2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。 税收优惠
一、契税优惠的一般规定
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
二、特殊规定
1、企业公司制改造
一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税;另外，要注意不征税与免税是不同的概念。 企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2、企业股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。
国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税
3、企业合并、分立
(1) 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
(2) 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4、企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税
5、企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税;全部安置原企业职工的，免征契税
6、房屋附属设施(今年新增)
对于承受与房屋相关的附属设施(如停车位、汽车库等)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
7、继承土地、房屋权属
法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税; 非法定继承人应征收契税
8、其他
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 契税的征收管理
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、契税征管
要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。 契税(deed tax) 在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。 契税的特点：
1、契税属于财产转移税。
2、契税由财产承受人缴纳。 近期契税变化：
从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
什么是等额本息还款法
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款额计算公式如下：
[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1] 下面举例说明：
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。
上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元(200000×4.2‰)，所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元;第二期应支付利息837.97元(199515.67×4.2‰)，归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。
此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。
什么是等额本金还款法
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。 如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。 等额本金贷款计算公式：
每月还款金额= (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率 小额贷款且利率较低时：
举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年 等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元 等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元 两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元
举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年 等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元 等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元 两者差额：9283.98元/20年，一年才差465元
推荐阅读：
个人住房贷款形式09-21
个人住房抵押担保借款合同06-12
个人如何办理住房贷款09-20
个人住房公积金贷款收入证明07-14
申请银行个人住房贷款工作流程07-22
中国工商银行个人住房装修贷款09-23
个人住房合同电子版协议06-29
住房抵押贷款合同09-08
住房抵押贷款申请书10-01
枣阳市城市规划区个人住房建设09-06
