住房需求调查报告

住房需求调查报告（共8篇）

住房需求调查报告篇1

城市化是人类经济社会发展到一定阶段的现象，是现代文明社会的重要标志，是通向现代化的必经道路。为落实国家、省、市的住房建设政策，促进汕尾市经济社会全面、协调、可持续发展，理顺住房供应关系，引导房地产市场健康稳定发展，努力解决困难市民的住房问题，加强对近期城市住房，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的指导和统筹，本人结合汕尾市实际状况通过网络、走访进行了调查。

一、基本情况

汕尾市区现有户籍人口10.7万户、47.96万人。至2006年底，汕尾市区居住用地面积847.94平顷，城区人均居住用地面积30.54㎡,住房屋建筑面积909.98万m2；市区人均住房面积约20.6 m2；直管公房面积5521 m2，全部出租；户建筑面积45 m2以下或人均10 m2以下的住房困难户230户。依据汕尾市城市总体，到2010年汕尾市区总人口控制在40—45万人，其中2008年－2012年要解决的住房城镇人口为45万人，需新增住房面积400万㎡。根据不同收入家庭结构分析和较低收入人群住房保障要求，需建政策性住房280万㎡，其他商品房120万㎡。目前，我市城镇住房保障制度的建立工作还属于刚起步的状态，住房保障问题将会随着人民住房需求进程的加快而日益突出。

二、汕尾市区人民住房需求所存在的主要问题

（一）在现在的商品房屋建设过程中，土地价格在成本中所占的比重不断攀升，房地产商购买土地的价格不断提高，房价也正不断上升。双特困家庭住房需求只能面向廉租房；低收入和中等收入家庭可以购买或租赁低价位商品住房，本市或市外中等以上收入家庭则可以满足其他商品住房的住房需求。

（二）随着中国经济的快速发展,人口的增加，人民的住房需求越来越大，目前城镇人均住宅建筑面积达到二十三点七平方米,农村人均住房面积达到二十七点二平方米,达到世界中高收入水平。与此可以看出，住房供求矛盾突出，中小型、中低价位普通住房供不应求，与中低收入家庭住房消费需求不相适应。

（三）我市还属于经济欠发达地区，人民收入水平还比较低下，而楼房价格在近些年来上涨过快的情况下，单纯衣靠市场途径已经无法满足人民日益增长的住房需求。而房价过高，上升过快，这加大了人民群众通过市场解决住房问题的难度。

（四）建筑方面存在选址、质量、配套设施等欠缺，保障不到位。陈随意性住房归根结底只是为了保障中低收入的家庭居住而建，在其建设楼房的过程中，应充分考虑到人民的住房需求。而中低收入家庭的住房往往处在交通不便的地区，这一方面是由于保障性住房建设起步较慢，而中心地区已经被开发，且价格较高。

三、保障汕尾市区人民住房需求的对策

坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障

范围、保障方式和保障标准，探索建立符合汕尾实际的新型住房保障制度。到2011-2015年末，全市保障性住房覆盖面达到20％左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

（一）保障性住房以公共租赁住房为主体。逐步将全市现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），只租不售。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。

（二）合理确定供应对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。

城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上城镇居民人均可支配收入的60％左右确定，由各县（市、区）人民政府在每年的第一季度公布；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米计算，各县（市、区）的具体细则可根据本地经济发展水平，按人均不低于13平方米自行确定。

（三）实行分类保障。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中，低收入住房困难家庭优先予以保障。

新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。

（四）合理确定户型面积和租金标准。新建的成套公租房，单套

建筑面积以40平方米左右为主。鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

公租房租金标准参照市场租金水平确定。

（五）实行租金减免。符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的，其租金按公租房租金标准20%—50%范围内计收。

（六）加强组织领导。市政府成立市住房保障制度改革工作领导小组，负责制订全市住房保障制度改革重大政策措施，研究部署和指导实施住房保障制度改革工作。市住房和城乡建设局要会同市编办和市发展改革局、监察局、财政局、国土资源局、金融办、法制局等部门，加强对全市住房保障制度改革工作的统筹协调和检查督导。

住房需求调查报告篇2

近年来, 城市居民住房虽然得到了明显改善。但是, 还有部分既不符合廉租住房、经济适用住房享受条件, 又无力通过市场租赁或购买住房的城市中等偏下收入家庭 (如刚毕业的大学生、外来务工人员等) 的住房困难问题日益突出。在此情况下, 2011年杭州市政府颁布了《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》, 指出公共租赁住房是由政府主导投资、建设、管理, 或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理, 限定建设标准和租金水平, 租赁给符合条件的城市中等偏下收入存在住房困难的家庭及新就业的大学毕业生和创业人员的保障性住房。

为了解杭州市民对公共租赁住房有何期盼, 设计了针对杭州市公共租赁住房的调查问卷。从2012年9月到11月, 历时2个月, 分别在杭州市滨江区、西湖区、上城区、下城区、江干区、拱墅区等六个区进行调查。剔除无效问卷, 有效问卷为483份。调查对象为杭州市具有行为能力的常住人口, 其中313人有杭州市户籍, 占调查人数的65%, 170人为非杭州市户籍, 占35%;公司或者单位提供住房的人群占50%, 另25%有自有住房, 剩下的25%以其它形式居住;工龄4年及4年以上的占53%, 工龄为2年以下的占28%。

2 基于调查数据的分析结果

2.1 调查对象对公共租赁住房的共性要求

(1) 公共租赁住房的配套设施问题:几乎所有调查对象均希望公共租赁住房配有衣柜、桌椅、床, 约有32%的人认为厨房设施为必需配备品。

(2) 公共租赁住房与公共交通问题:近90%的人认为, 从公共租赁住房到市区的公交车程应在40分钟以内, 只有约10%的人认为40分钟以上的公交车程是可以接受的。

(3) 公共租赁住房户型问题:在483名调查对象中, 若租房, 约48%的人选择2室2厅, 约42%的人选择2室1厅, 25人选择单套间, 21人选择1室1厅, 只有3人选择3室一厅。

(4) 公共租赁住房面积问题:超过37%的人期望公共租赁住房面积在41~50平米之间, 约37%的人期望公共租赁住房面积在31~40平米之间, 两者约占总人数的75%。

(5) 公共租赁住房租金水平问题:约40%的人认为租金应为同类住房水平的50%~60%, 约25%的人认为租金应为同类住房水平的50%及以下, 近25%的人认为租金应为同类住房水平61%~70%, 约10%的人认为租金应为同类住房水平的70%及以上。同时, 约85%的人认为公共租赁住房的合同期限应为1年。

(6) 公共租赁住房租金支付方式问题:65%的人认为公共租赁住房租金与物业费分开支付更合适, 约33%的人认为公共租赁住房租金与物业费合并支付是可以接受的, 只有少数人持无所谓的态度。

2.2 不同群体对公共租赁住房的特殊要求

(1) 不同收入群体与租金水平的统计分析

由表1可知, 收入水平与租金水平相关性检验的P值为0.001, 因此收入的高低与租金水平高度相关, 且由两者的相关系数可知, 收入越高可接受的租金水平越高。

由表2可知, 收入为2000元及以下人群期望的租金水平为同类市场住房的50%及以下, 收入2500元及以上的则认为租金水平为同类市场住房的51%~60%。

(2) 不同收入群体与公共租赁住房面积的独立性分析

由表3可知, fisher精确检验, 其伴随概率为0.00<0.05, 所以认为不同收入的人群对公共租赁住房面积的要求不同, 且收入越高, 希望能租到的公共租赁住房面积越大。

(3) 不同年龄群体与公共租赁住房户型的独立性分析

由表4可知, fisher精确检验, 其伴随概率为0.00<0.05, 所以认为不同收入的人群对公共租赁住房户型的要求不同。

在483个调查对象中, 处于21~30岁与31~40岁这两个年龄层次的人群各占调查总人数的约37%, 这两个年龄层次的人群占调查总人数的约75%。因此, 在表5中给出了这两个年龄层次的人群对户型要求的情况。从表5可知, 21~30岁年龄层次绝大多数人喜欢租住2室1厅, 31~40岁这年龄层次绝大多数人喜欢租住2室2厅。

3 调查结论与建议

根据调查的分析结果, 建议杭州市在投资建设公共租赁住房时, 公共租赁住房户型以2室2厅、2室1厅为主, 表5年龄与户型关系配套少量的单套间, 每套面积以30~50平方米为宜, 公共租赁住房应配有衣柜、桌椅、床和厨房设施等日常生活必须品。公共租赁住房租金水平应为同类住房水平的50%~60%, 公共租赁住房租金与物业费既可合并支付, 也可分开支付。

由调查结果可知, 绝大部分人希望从公租房到市区的公交车程在40分钟以内, 因此, 公共租赁住房的选址建设应采取大分散、小集中的方式布局, 为租住人生活工作提供方便。

一般来说, 住房户型越好, 面积越大。年青人希望能租到2室1厅, 中青年希望能租到2室2厅的公共租赁住房;收入越高, 希望能租到的公共租赁住房面积越大;同时, 收入越高的人, 能承受的租金水平越高。因此, 政府可考虑对不同户型的公共租赁住房, 实行差别化的租金水平, 公共租赁住房的合同1年1签。

参考文献

[1]杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法, 杭政办 (2011) 20号.

[2]陈云英.廉租房法律制度研究——论我国廉租房法律制度的完善[J]k, 特区经济, 2008年10期.

[3]崔竹.城镇住房分类供应与保障制度研究[D], 中共中央党校, 2008年.

[4]刘菲.我国公共租赁住房保障问题及对策研究[D], 重庆大学, 2011年.

被高估的住房需求篇3

关于城镇化支撑房地产市场的逻辑并不复杂。首先，从现有的存量看，过去五年我国年均城镇化率为1.5%，每年约2000万农村居民进城。1998年-2013年，城镇化率从33.6%上升到53.7%，新增大约7000万个城镇家庭。这些家庭或租房或买房，都有居住需求。根据国家统计局公布的房地产竣工面积，1998年-2013年房地产竣工总面积为106亿平方米，扣除约30亿平方米左右的拆迁面积，城镇地区约新增70多亿平方米的住房，也就是7000多万套住房，与新增城镇家庭的数目相当，房地产市场供需看起来大致是平衡的。

从潜在增量看，2013年我国的城镇化率53.7%，与发达国家75%-80%的城镇化率相比还有很大提升空间。以它们为目标进行估算，未来还有2.5亿以上的农村人口将转移到城镇地区。

因此，未来房地产市场还有巨大的发展潜力。事实上，城镇化已经是政府、业界和广大老百姓普遍认为的未来房地产市场最重要的推动力。据了解，中央及各级政府和许多房地产开发商也广泛参考相关的城镇化数据进行土地和房产的开发和规划。

被误解的城镇化

值得重视的是，对城镇化的理解普遍存在误区，这使得城镇化带来的住房需求被大幅度高估了。在城镇化进程中，农村家庭进入城镇地区生活，成为城镇地区常住人口，一般都认为他们会背井离乡，“扛包进城”。

但这个理解是有偏差的。事实上，中国的城镇化包含两种形式：一种是主动进城的农村家庭，即我们一般理解的进城农民工家庭。他们在城镇地区没有住房，因此有刚性的住房需求。

另一种是农村家庭“被进城”，这些农村家庭并没有离开居住地，其农业户籍和社会保障也未发生变化。但由于其居住地的城乡分类码发生了改变，由农村变成了城镇，在统计意义上他们变成了城镇常住居民，被纳入了城镇地区的统计范围。

根据国家统计局公布的统计用区划代码和城乡划分代码，截至2013年8月，全国共69.4664万个社区。其中，29.5%的社区为城镇社区（居委会），70.5%为农村社区（村委会）。另外，国家统计局从2009年起，每年公布各社区的分类码。从分类码的变化中，可以看到，2009年-2013年全国共有3.5%的社区由农村社区变为了城镇社区。居住在这些社区的农村户籍居民也就变成了城镇居民，他们就是我们所说的“被进城”部分。

这部分人的数量有多少统计局并没有公布。根据中国家庭金融调查的数据，常住城镇地区的农村户籍家庭中，57%其户籍所在地与常住地一致，也就是“被进城”。另外43%的常住城镇地区的农业户籍家庭的户籍所在地与常住地不一致，为主动进城，“被进城”农村户籍家庭比例显著高于主动进城的农村户籍家庭。

虚高的住房需求

“被进城”家庭与主动进城家庭有很大的差别，其中最重要的差别是“被进城”家庭在常住地的住房拥有率高达90%，远高于主动进城家庭;人均居住面积达36.1平方米，显著高于主动进城家庭的22.2平方米。“被进城”家庭的住房以自建房为主，占比达67%，商品房占比仅为14%。

事实上，“被进城”家庭的住房情况，包括在现有房屋的居住年限及人均居住面积，与农村家庭非常接近。他们本来就是农村家庭，只是因为地区编码变化而被人为归类为城镇家庭。

尽管如此，我们不能因为住房的特点接近于农村住房而认为这些住房不是城镇住房。首先，这些住房解决了“被进城”的城镇常住居民的住房需求，应纳入城镇住房的分析之中。另外，根据中国家庭金融调查2013年的数据，13.5%的“被进城”的家庭将其住房出租，部分解决了外来人口在城镇地区的住房需求。因此，这部分住房是不能从城镇住房中直接剔除的。

为了进一步研究各类家庭的住房需求，必须对刚需和改善型需求有清晰定义。中国家庭金融调查将住房刚需定义为常住地无房或有分家需求，将改善型需求定义为在现有住房居住20年以上家庭或人均居住面积小于当地中位数的家庭。

依此计算，“被进城”家庭中有刚性住房需求的比例为19.5%，与城镇户籍家庭相当，显著低于主动进城家庭的39.6%。“被进城”家庭改善型需求为16%，与城镇户籍家庭的14.6%接近，但显著高于主动进城家庭8个百分点。

当然，不是所有的剛需或改善型需求的家庭都能有足够的经济实力满足其需求。结合家庭收入与常住地房价，按家庭还贷能力，我们估算了当前可实现住房需求。有刚需的“被进城”家庭中，目前可实现的比例仅为57%，高于有刚需的主动进城家庭可实现比例的36.9%。有改善型需求的“被进城”家庭中，当前可实现比例仅为34%，略高于主动进城家庭的30%。

消除“被进城”的影响

总体看来，在认识城镇化进程上，忽视“被进城”现象至少在两方面影响了房地产市场。首先，“被进城”家庭在常住地拥有住房的比例非常高，因此这些家庭目前的刚需远低于主动进城家庭。由于“被进城”家庭的比例高于主动进城的家庭比例，因此将“被进城”家庭误认为主动进城家庭，就会严重高估当前城镇地区的住房需求。这种高估恐怕是当前房地产市场过度过快开发的一个重要原因。

“被进城”带来的直接后果就是房地产市场的错配现象：一方面是新建的大量商品房空置，房地产市场的过度开发以及在各地区的不均衡发展，导致供给远大于真实的住房需求。另一方面是许多“被进城”家庭的自有住房陈旧，产权不清，意味着长期对住房有潜在的需求。只是由于现阶段的购买力限制等，而暂时没有短期内的住房需求。

这意味着，如果“被进城”高估了短期的住房需求，长期而言我们有可能低估因城镇化带来的潜在需求。“被进城”家庭现在居住的房屋的房龄普遍很长，条件也相应比较差。虽然在短期内他们很难有足够的资金和意愿购买商品房，但随着他们家庭收入的提高，“被进城”家庭潜在住房需求会释放出来，中国住房市场还会有很大的发展。但这种潜在住房需求的实现不是现在，也不会是最近几年的时间，而是多年以后的未来。因此，必须意识到这种房地产市场长短期错配对宏观经济造成的不良后果。

住房需求调查报告篇4

－关于公共租赁房的建议

近几年来，国内房价飞涨，民生沸腾，到2010年5月上海市均价一直徘徊在20000元/平米上下，过高的房价已经限制了大部分中低收入阶层的购买力。针对不同类型的住房困难居民，政府已经建立了廉租房（面向本市户籍的低收入住房困难家庭）、经济适用房（面向本市户籍的中低收入住房困难家庭）和动迁安置住房（主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭）。这意味着，公租房将与廉租房、经适房一起，共同拉动上海市保障性住房建设。向前看，无论是“上海人”还是“外乡人”，也无论蓝领还是白领，中低收入阶层或暂时买不起房的工薪阶层，都可能在未来的某一天享受到住房保障。

2008年上海市户籍人口中，人均建筑面积12平方米以下的“困难家庭”有62.2万户；外来常住人口中20岁-35岁的青年有236.5万，并以每年10万人的速度在增长。而截至2009年末，廉租房仅解决6.15万户住房困难家庭；首批经适房试点两个项目，也只有2419户家庭通过了准入门槛，进入收入审核程序。

面对新形势，2010年6月上海发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》，作为新增加的一项住房保障政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。这一政策建立后，上海将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系。对于公租房个人有以下建议:

1.当前租金水平趋于市场化，既要保障承租人在相对较低的租金水平租到房子，又要使得有空置房源的人愿意拿出房源，这是个难题，建议可以予以房东适当的免税或经济补贴形式。

住房问题的调查报告篇5

作者——01级电子商务2班调查目的：

高房价引发出的住房问题，至今还是社会议论的一个热点。舆论多集中在三个方面：一说是管理部门失责，调控不力；二说是地方本位主义，地方操弄地价，房地产商操弄房价，炒热了房市；三说是房地产商投机爆利所至。最近，社科院“蓝皮书”提示：近两年，平均每年近40条限令并未能阻挡房价继续攀升的步伐，专家指出是因为“房地产业垄断一直被忽视”。更有“统计失准”说，使我们难以作出正确的判断。在众说纷纭之下，应该直接触及一下住房问题的根源，在体制内来查找形成今天住房问题的成因和对策。

报告正文：

住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，主要原因是住宅的价格上涨太快，很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。显而易见，我国的住宅政策、房地产发展出现了一定的偏差。

面对着中情况，我们以当今住房问题展开了调查，我们本次调查主要采用的网上问卷调查的方式。被调查的对象只要是各地的网民。

问卷公布后，有131人浏览该问卷，有效答卷为52份。以下为调查的基本情况：

一：您将来想要购买的住房总体类型？

独栋别墅：28.85%花园洋房：23.08%

普通多层：17.31%小高层住宅：17.31%

据调查数据显示，绝大多数人希望自己的以后能有拥有高档的住房。这也是人之常情啊，谁不希望自己能住上洋气的小别墅呢。这也是很多人的愿望呢。房子对于中国人来说不仅是休息场所、能住就行，而是一辈子的避风港、根据地，买房是件隆重而严肃的事情，往往选之又选。有些人买了一栋又想买一栋更好的。房子似乎是很多大半辈子都在奋斗的目的。因此，适合大众的房子往往供不应求，加剧了住房供应的紧张。

二：对于您自己对未来住房的要求，结合目前自己实际的情况，将来能否购

买？

不确定：44.23%不能：25%能：30.77%

由该数据可看出，真正有信心能实现自己房子愿望的只有30%左右。中国的国民收入结构是金字塔型：绝大多数的中低收入者和极少数的高收入者。这就决

定了中国的房地产不能只瞄准高档户型，而要兼顾大多数人的需求——经济实惠的房子。现在，我国有些城市的房价收入比已经超过12：1，这是个什么概念

呢？这就是说，如果一个城市的人均年可支配收入为3万元，按一家三口人计，户均可支配收入为9万元，则该城市每套住房的平均销售价格约为108万元。买

这样的一套房子，不吃不喝也得花十多年。可以看出中资阶级的压力之大啊。能

买的起一套小房就不错啦。

三：目前城市楼价普遍高涨，您怎么看待？

楼价过快增长，给市民购买带来压力：48.08%；觉得楼价高，压力过大无法购买：

40.38%；开发商盲目炒楼价，不管百姓疾苦：36.54%；

虽然有国家政策控制楼价，但是还是过高：36.54%。

从以上数据显示：几乎所有的人都认为压力大，政府采取的措施也还不够力度。

最近房地产商中有一句挺流行的话：现在楼盘的利润率，已经高到让我们不好意

思的程度了。开发商漫天的乱叫价，使得房价高的吓人。我们党中央高度重视这

关乎国计民生的住房问题，今年连下重手整治不规范的房市，可是个别地方政府

免不了要阳奉阴违。对于一个城市发达与否，从感性认识上很大程度取决于此地

高楼大厦的多少，一些官员为了有拿得出手的政绩，免不了要支持、至少不反对

房地产的开发，某些负责人甚至借机大赚“灰色收入”。如果地方政府管的严，开

发商敢这么肆意妄为的作乱么？

四：您觉得经济适用房的价格在多少您会考虑购买？

1500元/㎡以下：30.69%;1600-3000元/㎡:40.31%;3100/㎡-4000元/㎡:28.77%;

从上可知，绝大部分人都是喜欢经济实用的。因此房地产应多建一些适合中介层

认识可以接受的价格房子。这样也能缓解一下住房紧张的问题。

对于现在的住房问题，我们又改采取怎样的措施呢？

居者有其屋是民生问题之一，而且是很重要的民生问题。近日，温家宝总理在新华网和网民交流时说：民生是“十二五”最关注的事情，百姓的住房显然当列入其中了。

中国的住房问题从国家包住房分配到百姓自主购房，是改革。住房推向市场，能不能推向市场，经过十多年的检验已经证明，解决百姓住房仅仅靠推向市场只是愿望，任何一个国家的住房问题政府都不可能一推了之。

应该说本轮房地产市场的调整，不是短期行为，更不是一蹴而就的急就章。从表面看上去调控是挤资产泡沫，和国际环境流动性过剩有关，实际上深层次问题是居者有其屋的民生问题已经凸显，沿着住房靠市场的单向思路，不仅会导致资源过度集中，还会引发社会新的矛盾，健康持续的住房机制将无法建立。

1.住房问题关乎国计民生，国家要高度重视。多制定一些相关的制度，约束房产商的开发。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

2.对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，向少数富人收取资源超占费，用以资助城市中低收入人群。

3.加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。

4.加快政府保障型住房建设，切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题。

5.加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应量。

6.加快推进老城区改造，改善人居环境。

7.加快用地和房屋建设审批，加快住房供应。

8.开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。

城镇居民住房消费市场调查报告篇6

“>城镇居民住房消费市场调查报告2007-12-15 23:02:02第1文秘网第1公文网国家统计局城市社会经济调查总队组织了一次大规模的入户抽样调查，调查显示：近七成的家庭拥有了自己的产权房，户均购房金额2．6万元，户均使用面积52平方米；家庭装修已成新产业，三成多的家庭户均装修支出1．4万元；12．9％家庭今年打算购房。以上数据表明购房已成家庭最大消费。

55．7％家庭已经购房，户均2．6万元

随着国家房改力度加大，我国城镇居民已形成掏钱买房住的观念，超过半数居民已购买了住房。

在购房家庭中，户均购房金额2．6万元，为城镇居民家庭平均收入的1．5倍。其中购房改房的家庭占86．9％，户均购房金额1．9万元；

购商品房的家庭占9．7％，户均购房金额7．9万元；购买其它住房的家庭占3．3％，户均购房金额3．4万元。户均购房金额小于1万元的家庭占购房家庭总数的31．1％，户均购房金额1至3万元的家庭占46．5％。

购买住房的家庭中，1990年以前购房的家庭只占4．2％，1991－1994年购房的家庭占％，1995－1996年购房的家庭占％，1997－1999年购房的家庭占44．3％。可见随着房改力度的增加，居民购房呈上升趋势。

65．8％家庭住房产权归己

随着我国住房制度改革不断深入，已初步构建起了住房新体制基本框架。它打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主、多个产权形式并存的格局。

近年来，国家加大了房改力度，公有住房比例下降，私有住房比例上升，其中居民家庭拥有原有私房的为％；拥有房改私房的为％；拥有商品房的为5．4％。近1/3的居民家庭实现了拥有一套产权归自己的住房梦

想。传统租赁公房的家庭由1993年的76．8％急剧下降到目前的28．6％。

户均使用面积52平方米

住房面积是衡量居住水平的重要指标，从实际使用面积来看，户均小于20平方米的家庭占总调查户的％；户均20－40平方米的家庭占％；户均40－60平方米的家庭占％；户均60－80平方米的家庭占14．1％；户均80－100平方米的家庭占％；户均100平方米以上的家庭占4．5％。

从不同的行政区域看，使用面积最大的为海南和福建省，户均为76和74平方米，使用面积最小的为上海、北京和天津，户均分别为30、38、38平方米，高、低相差一倍以上。

值得注意的是，在户均使用面积小于20平方米的家庭中，仍然存在着15．2％的三人以上家庭的安居问题。其中，大多是离退休、下岗待业及家庭负担重、就业人口少的低收入家庭。这些家庭的成员因工作单位经济效益差、福利待遇低，住房条件长期得不到改善。

住房成套率达到72．7％

我国城镇居民居住的房屋类型分为7种，58．7％的城镇居民家庭住房结构为二居室或三居室，其中二居室达到．0％；三居室达到％；一居室和四居室比例较低，分别为％和2．6％；普通楼房和平房居住率达％和17．2％。

绝大部分家庭居住条件较好，拥有比较齐备的生活设施。其中拥有暖气设备的家庭占％；拥有厕所浴室的家庭占％；拥有管道煤气天然气的家庭占％。部分家庭的居住条件较差，生活设备不配套，81％的家庭没有单独属于自家的卫生间；％的家庭无暖气设备；17．7％的家庭使用煤炭燃料。

32．3％的家庭户均装修1．4万元

随着生活水平的不断提高，城镇居民对居室环境的要求越来越高，近1/3的家庭进行了住房装修。户均装修支出万元，其中房改房户均装修支出万元，商品房户均装修支出2．4万元。装修家庭中，户均装修支出小于1万元的家庭占58．3％，装修支出1－3万元的家庭占33．7％，3万元以上的家庭占8％。

12．9％的家庭打算购房

有12．9％的家庭打算在2000年购房，其中6．8％的家庭打算购买现住房，3．2％的家庭打算购买商品房。

不同收入家庭购房意向差异较大。在2000年打算买房的家庭中，年收入在5000元以下的家庭为％；年收入在3－5万元的家庭为％；年收入在7－10万元的家庭为％。低收入家庭对住房的需求比较迫切，但是受收入的限制难以立即转化为有效需求。可以看出准备买房的大多数属于中、高收入家庭，他们有较强的改变住房条件的愿望及相应的经济承受能力，如果有比较优惠的鼓励购房的政策，这部分人将成为今后实现住房消费的主体。[1] 在百度搜索:城镇居民住房消费市场调查报告

天津滨海新区住房需求结构预测篇7

一、滨海新区住房需求总量分析

(一) 因素回归方法

住房需求的影响因素相当庞杂, 既有社会方面的也有经济方面的、政策方面的, 不可能将所有影响住房需求的变量一一穷尽。经济学中的需求取决于两方面, 一是消费者愿意购买某种商品而能够获得效用, 即满足程度;二是取决于消费者对该商品的支付能力, 又包含消费者的收入水平和商品价格两个方面。真实的需求是指, 在既定价格水平下, 消费者愿意购买并且购买得起的商品数量。因此, 人口规模和财富水平是影响住房需求的重要变量。

根据理论分析, 对住房需求设定影响因素变量分别为:

人口密度:人口规模的扩张必然增加对住房需求, 但是和一般商品不同的是, 由于土地面积是固定不变的, 一个地区竟租的激烈程度影响着土地价格。人口规模越大, 对住房需求越高, 用人口密度反映滨海新区土地需求程度。

GDP:经济是影响住房需求的主要因素。对于住宅这样价值较高的资产来说, 在一个家庭的总资产中占据相当大的比重。可支配收入只是特定时点的资金流入, 很少有家庭可以用某一年的收入一次性支付全部购房款。家庭若想购买住房必定寻求外部资金的帮助。在实际中, 预售是我国目前商品房的主要销售方式。一般来说, 经济发展水平不仅影响着居民收入, 而且抵押物价值和银行发放贷款金额往往与经济水平息息相关。

由于住房需求不是孤立的商品, 必须依附于土地以及周边配套设施情况。而固定资产投资和地方财政支出等计算到GDP当中, 为避免多重共线性只采用GDP总量反映这一问题。

此外, 一个地区投资性住房需求量与当地的预期经济发展水平也密切相关。

回归结果显示, 滨海新区人口密度和GDP总量均与住房销售面积正相关, 这一结果符合经济理论假设。而且与《天津市滨海新区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出的地区生产总值年均增长17%以上, 到2015年GDP超过1万亿元的目标刚好吻合。

销售面积=-2266.48421812+5.15227599949*人口密度+0.00585622854929*GDP

(二) 指数平滑法

时间模型通常不以经济理论为基础, 寻求变量的内在动态机制的计量模型。所涉及的住房需求影响因素, 其在过去发展过程中必然存在一些变化规律及趋势状态, 借助计量经济模型可类推模拟出这种规律与趋势。运用时间序列方法就意味着, 随着时间的增长, 对于住宅需求量的变化都置于时间的变化过程中, 将时间视为影响因素。

数据来自于《天津统计年鉴》和《滨海新区统计年鉴》。

数据来源:1998-2011年数据来自于历年《滨海新区统计年鉴》, 2012、2013年数据由天津国土资源和房屋管理局市场处提供。

移动平均法广泛用于经济预测, 但该方法也有一定的缺陷, 相邻时期的数据所占比重过大, 而指数平滑技术可以在一定程度上克服移动平均法的不足。回归分析法预测, 运用所有时间序列数据分析, 而指数平滑法预测过程中, 近期的数据比较早期的数据拥有更多的权重, 更贴近实际。

指数平滑的预测思路是将下一期的数据等于当期数据加上或减去调整因素。当期的预测值和实际值的差再乘以平滑系数由此得到调整因素。

二次指数平滑法是对一次指数平滑值作再一次指数平滑的方法与一次指数平滑法配合, 建立预测的数学模型, 然后运用数学模型确定预测值。本文列出了一次和二次指数平滑的预测结果。

两种预测方法对滨海新区商品住宅销售量的预测结果可以看出, 2015年滨海新区住房销售量预计能达到450-480万平方米, 2020年有望达到550-600万平方米左右。

二、滨海新区新建商品房需求结构分析

住房市场既有住房的供给与需求总量平衡问题, 同时也存在住房供应结构与消费结构相协调问题。前面预测了滨海新区的住房需求规模, 应该注意的是, 这里所指的需求总量是销售量。而住房需求不一定完全依靠购买产权解决“住有所居”问题, 特别是在收入差距不断拉大的情况下。因此, 在确定住房政策时必须重视住房需求结构的研究。

住房消费最终以人作为服务对象, 因此落脚点是要以区域内人的各种特征作为研究切入点。住房消费需求结构是人们根据各自不同的支付能力和实际需求, 对住房消费产生的各种层次的需求。住房消费需求按照收入、人口年龄、产业等不同的角度进行分类。

(一) 住房价格结构预测

在现实生活中, 处于某个行业某个年龄段的某种收入的人, 上述分类实际上是互相交叉的。如果按房屋本身的品质档次结构分类, 分为高档房、中高档房、中档房、中低档房, 同时也反映在面积大小。一般来说, 住房的品质档次结构中, 高档房必然价位高, 低档房相应价位低;在住房的面积结构中, 每套面积大, 总价也必然高, 每套面积小上, 总价相对较低;在住房的区域结构中, 由于土地区位和地价的不同, 市中心区住房价位必然高, 城市郊区住房的价位比较低。因此, 房屋的品质档次、面积、地理位置也同时反映在住房的售价上, 同时也反映了住房需求者的收入、年龄水平。

目前滨海新区10000元/平方米以下的住房最受市场青睐, 价格区间越高, 销售量占比逐渐降低。通过使用指数平滑法的Holt线性趋势模型, 对滨海新区未来至2020年不同档次价格的住房需求比例进行了预测。而从预测结果可看出, 随着滨海新区经济的快速发展, 居民收入水平也不断提高, 改善型需求不断增加。另一方面, 人口密度的增大也是推高住房单价的原因之一。

(二) 住房面积结构预测

滨海新区经济的高速发展将会对人才需求大量增加, 人口增长速度逐步加快。根据《天津滨海新区总体规划 (2005-2020) 》, 至2020年, 滨海新区常住人口规模达到300万人左右, 其中城镇人口290万人, 城市化率97%。城镇建设用地规模控制在510平方公里, 塘沽、汉沽、大港三城区将成为人口增长的主要地区, 三城区城镇建设用地规模约279平方公里。

2013年11月16日, 国家卫生计生委明确, 启动实施“单独”两孩政策, 放开二胎政策带来的人口增量在社会上将形成新的消费需求市场, 产生新的劳动力供给。根据前瞻产业研究院出版的《2013-2017年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》, “单独二胎”的放开在2051年可增加适龄购房人口约2800万人, 而完全放开可使适龄购房人口在2051年增加至4600万人。另一方面, 我国已经进入人口老龄化社会。进入老年后, 老年人的生活结构发生了重大变化, 对所居住的环境提出了更多特殊的要求。而且居家养老也是我国养老的主流模式。因此, 住房户型设计必须要适应人口老龄化的趋势, 为年老者提供恰当的生活条件。

本文利用前面两种方法预测的滨海新区住房销售总量平均数, 乘以销售的不同面积住房所占比例, 从而得到不同种类住房的需求量。

三、滨海新区租赁型住房需求结构分析

住房需求的多样性决定了住房供应结构必须分清政府与市场在这一过程中所起的作用, 住房消费结构与供给结构存在着相互制约、相互促进的关系。在任何时点, 住房的供给由存量房和新建住房组成, 但存量房交易不涉及新增土地, 只是内部交换, 因而政府作为土地管理者, 对住房供应的控制主要放在土地供应和容积率方面。

廉租住房和蓝白领公寓是以出租方式提供, 并未体现在销售量当中, 这部分住房需求量需要根据收入水平的人口规模单独计算。

(一) 廉租住房需求量预测

廉租住房是向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。《滨海新区保障性住房保障标准和申请条件》规定了廉租住房的申请条件:包括 (1) 具有新区非农业常住户口; (2) 家庭上年人均月收入低于800元 (含) ; (3) 家庭人均现住房使用面积低于9平方米 (含) 。还规定, 家庭住房或收入已超过规定标准的, 视为不符合承租条件, 新区住房保障行政管理部门依法收回房屋。

由于缺乏滨海新区城镇居民住房情况的统计资料, 只能从家庭收入情况对廉租住房的需求量进行预测。《滨海新区统计年鉴》同样也没有给出按收入水平进行分组的家庭情况, 依据《天津统计年鉴》所列示的天津全市收入水平划分, 2011年, 天津市最低收入户的人均总收入达到11568.72元, 更低收入户人均总收入为9503.31。根据滨海新区廉租住房家庭上年人均月收入低于800元 (年收入低于9600) 的要求, 只有更低收入户的收入水平再结合住房面积等情况符合申请条件。

然而, 申请条件中还要求具有新区非农业常住户口, 因而天津市的收入统计数据并不能代替滨海新区的实际情况。从2002年起, 城镇住户调查对象由原来的城市市区和县城关镇的非农业居民家庭改为居住在城镇区域范围内的常住户, 为了保证数据的可比性, 数据的时间起点设定为2002年。由于《天津统计年鉴》和《天津滨海新区统计年鉴》都未单独列出滨海新区城市居民人均可支配收入数据, 只给出了塘沽、汉沽、大港这三区的数据, 因此, 通过计算这三区的平均数代替整个滨海新区的城市居民人均可人均可支配收入增长12%这一数据估算而得。

从以上数据可以看出, 滨海新区经济不仅得到了快速发展, 同时还带动了居民收入水平的快速提高。从滨海新区与天津市城市居民人均可支支配收入。天津市滨海新区是由原塘沽、汉沽、大港三个行政区撤销合并设立而成, 因而估算的数据是比较可靠的。2012年滨海新区数据是根据滨海新区发改委公布的2012年城市居民配收入比较可以明显看出, 滨海新区的人均收入水平均高于全市。那么以此也可以推断出, 滨海新区的最低收入户和更低收入户人均收入也高于全市。因而, 在滨海新区廉租住房申请条件不变的情况下, 滨海新区城镇居民符合廉租住房申请条件的人数较小, 需求量也相对较少。廉租住房的供应可以借鉴一些发达国家的做法, 在建设商品住房同时, 配建一定比例的廉租住房, 不仅可以共享公共设施, 同时还可以避免出现富人居住区和贫民窟的两极分化现象, 促进区域均衡发展。

数据来源:2012年《天津统计年鉴》

(二) 蓝白领公寓

根据《滨海新区蓝白领公寓规划建设管理办法》, 新区蓝白领公寓正式纳入公租房管理, 并纳入新区总体规划及各功能区分区住房专项规划。蓝领公寓是指政府提供优惠, 限定房型、面积和租金标准, 向来新区就业的各类技术工人, 以出租方式提供的, 具有保障性质的政策性住房。白领公寓是指政府提供优惠, 限定房型、面积和租金标准, 向来新区就业的各类管理和科技人员, 以出租方式提供的, 具有保障性质的政策性住房。

因此, 蓝白领公寓的供给量必须结合滨海新区未来技术工人、管理和科技人员规模予以提前规划建设。由于《滨海新区统计年鉴》中没有详细的统计数据, 依据二、三产业从业人员数量, 利用人员比率法预测出2020年滨海新区技术人员与管理人员规模。

2012年, 滨海新区蓝领技术工人约30万人。本文推算蓝领技术工人占第二产业从业人员的比重为20%, 且未来滨海新区高级技师所占比重呈现出逐年提高的趋势。由于2011年第二产业从业人员由2010年505456人猛增至834952人, 增幅高达65.2%, 与前几年增幅相差较大。为了保证数据稳定从而得到相对可靠的预测结果, 利用2010年和2011年的平均数670204人替换834952人, 再进行预测分析。

白领公寓主要针对企业的各类管理和科技人员。《滨海新区统计年鉴》中列出了大中型工业企业从事科技活动人员数量。通过相关资料发现, 企业的管理人员占从业人员的比重一般为20%左右。为了避免重复计算的问题, 设定管理人员占整个从业人员的15%, 再加上从事科技活动人员数量, 即可得到白领公寓的总需求量。

数据来源:根据历年《滨海新区统计年鉴》数据利用一次指数平滑法预测而得

根据《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》, 蓝领公寓人均建筑面积6平方米左右, 白领公寓人均使用面积不高于25平方米。通过测算得到的2020年蓝领技术工人、管理人员和科技从业人员数量, 再乘以规定的人均使用面积, 预计2020年蓝领公寓需求量约为222.5万平方米, 白领公寓需求量约为383万平方米。

(三) 社会租赁房

天津滨海新区的流动人口数量已达到130万, 并且外来流动人口每年以30%的速度递增, 这也形成了巨大的住房需求。由于收入水平、户籍等原因, 部分外来人口暂时无法负担购房压力, 同时也不符合保障性住房的申请条件, 只能转向租赁房市场。这部分人群主要包括产业工人、零售、餐饮等劳动密集型就业人员, 具有收入水平不高、流动性较强的特点。

由于管理人员和高级技术工人可以申请蓝白领公寓, 或者一些经济基础较好的居民可以选择购买商品住房, 剩余部分扣除本市户籍人口才是潜在的租房需求者。因此, 假设第二产业从业人员中, 扣除20%的蓝领技术工人和15%左右的管理人员, 大约40%左右的第二产业从业人员具有租房需求;2003年以及之前的《滨海新区统计年鉴》统计了批发和零售业、贸易餐饮业的从业人员, 从2004年开始则分别统计批发和零售业、住宿和餐饮业, 本文将这两个行业合并计算以估算批发零售业、餐饮业的从业人员。因为批发零售业、餐饮业的从业人员多为外来人口, 学历不高而且流动性较强, 这部分租房人群比例要略微大于第二产业, 设定比重为50-60%左右。

同预测蓝白领公寓时的方法类似, 由于批发和零售业、住宿和餐饮业就业人数由49406人增至90190人, 增幅高达82.5%。利用这两年的平均值69798人替代90190人, 以保证预测的平稳性。

四、小结

根据《滨海新区保障性住房保障标准和申请条件》, 经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。限价商品住房分为面向社会住房困难家庭的普通限价商品住房和面向企业、单位的企业定制限价商品住房。面向社会的普通限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米以下, 一居室50平方米左右, 两居室70平方米左右。其中一居室、两居室住房套数的比例不低于70%;面向企业、单位的企业定制限价商品住房套型建筑面积在90平方米以下的住房套数比例不低于90%, 套型建筑面积在120平方米左右的住房套数比例最高不超过10%。因此, 在住房销售统计口径中可以纳入到前面测算的90平方米以下住房销售量当中。

另外值得注意的是, 廉租住房和蓝白领公寓不同于商品房销售。由于商品房需求量是在不同年份的累加, 而租赁型租房可以流转, 一旦不符合承租条件管理部门即可收回承租房屋, 再出租给符合条件的申请人。因而, 在供应政策性租赁房时应该考虑最大需求量, 而不是逐年累加。

本文通过对滨海新区各种住房需求规模进行了预测, 从而为政府供应土地提供参考。值得注意的是, 住房需求结构是一个动态概念, 必然随着经济发展、人口增长、收入水平等不断变化。此外, 住房供应结构也要适应住房消费结构的升级和变化具有一定的超前性。在住房供应结构管理中还要考虑时间结构问题, 也就是供应速度。要进行动态管理, 而不是简单的预测需求量和供应结构以后一哄而上, 要加强风险管理, 控制建设节奏。

参考文献

[1]人民网:天津滨海新区2012年GDP增长20.1%http://news.163./13/0131/09/8MHPJSUR00014JB6.html:2013-01-31

海南省住房投机性需求问题浅析篇8

本文在海南岛被列为国际旅游岛的背景下，立足海南省房地产投机性需求过度增长问题，分析了当前海南省住房投机性需求增长发生的现状和所带来的问题，同时解析了当前相应的政府政策。试图通过分析该问题提出相应的解决对策，对抑制海南省的住房投机性需求提供帮助。

关键词海南房地产投机性需求抑制对策

海南省，作为中国南海的璀璨明珠，凭借其独特的地理优势，繁荣的自然景观和魅力的生态环境，在吸引着全球旅游爱好者的同时，也成为了众多投资者瞩目的焦点。在受到如此强烈关注的同时，2010年“海南国际旅游岛”建设的获批，为海南的旅游业、房地产业及相关产业创造了巨大的发展契机，使海南省的区位优势日益凸显。正是基于国家政策的大力支持，促使海南房地产在全国楼市中迅猛发展，吸引了越来越多的投资、投机者跻身购房热潮。

一、海南省房地产整体发展的现状

海南省房地产的发展道路充满了机遇、挑战和考验，在经历过1992、1993年的房地产泡沫后，花费十年时间迎来了复苏春风。尤其在大力实施面向省外的“外地广告投放”等营销策略后，逐渐形成了由内部消化转变为由外部购买的模式，构成了独特的房地产市场结构。

尽管近年来国家对房地产市场实行了严厉的调控政策，但对于发展势头良好的海南省来说，2010年的房地产市场虽然在下半年受到较大影响，但全年的房地产市场运行状况依然良好。数据显示，2010年海南省房地产开发投资规模扩大，全省房地产开发投资总额达467.87亿元，比上年同期增长62.5%，增加180亿元，增幅同比提高18.2个百分点。同时，全年商品房销售面积为854.73万平方米，比上年同期增加近300万平方米，同比增长52.3%，增幅同比提高1.8个百分点。由此可见，海南省的房地产发展呈现了平稳快速的良好势头。

二、海南省住房投机性需求的表现

对房屋的需求，作为“衣食住行”中的基本需求之一，具有一定的现实刚性。尽管近年来房屋建造成本的上升成为了房价上涨的一大影响因素，然而基于购房者的现实需求，是房价上涨的更主要因素。

就海南省房地产市场的需求主体分析来看，共有三大类：来自省内居民的自住房需求，省外居民的旅游、养生需求，外来务工人员的寄宿租房需求。

所谓的住房投机性需求是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是，购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润，投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。简单地说，投机需求是区别于长期持有的投资需求，侧重于获取短期价差的一类需求。

在上述三大类需求主体中，来自省内居民的自住房需求主要用于个人住房的购买和更新，在现实意义中并不能带来巨大的房价拉动作用。真正的拉动因素，在于以旅游、养生引发的投机性购房需求。数据显示，2007 年三亚、海口两市的房地产外地居民购买比例分别为87%和52%，琼海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房者占60% 以上。2009年海南省的三亚、海口两市的外地居民购房比例分别为79.4%和54.05%。由此可见，较于省内居民的消费需求，省外居民的购房需求带动了房价的高位增长，而基于此需求所引发的系列问题则不得不引起高度重视。

三、过度投机性购房产生的问题

（一）过度投机需求使市场偏离自我调节轨道，看不见手的作用被限制

过度的住房投机性需求哄抬了海南省的房价，导致当地房价虚高，产生了大量的房地产泡沫。在微观经济学中，产品价格是由市场的供给和需求相互影响决定的，正常情况下的房价是由市场的供给和需求共同决定，只有市场的供给量与需求量平衡时才能达到均衡价格。然而，住房投机性需求的过度出现致使假性的住房需求过度产生，形成膨胀的房地产泡沫，在房屋供给量没有能同步变化时，出现供小于求，造成了房价的哄抬现现象。一般情况下，当商品价格高于均衡价格时，市场会发挥自动调节作用，从而使新的均衡产生。但目前海南省房价持续高涨，关键就在于投机性需求的持续升温，使市场的调节作用偏离了应有的轨道。

（二）过度投机需求使住房资源的占有比例高度不对称

持有充足资金的消费者大量购置房地产，以期通过转手抛售获得短期利益，这种投机性行为在短时间内迅速哄抬了房价。同时，过度的需求与供给的滞后性亦对房价起到推高作用，日渐增长的房价超出了普通消费者的购买能力范围。于是出现了投资投机者持有大量住房，而对住房真正具有刚性需求的普通消费者需求无法被满足的现象。2010年8月新华网的一则新闻显示：海南部分小区空置率高达90%，超七成住房销往岛外。居高不下的住房空置率和一部分居民“居者无其屋”的现状产生鲜明对比，住房资源的占有不均成为过度投机性购房的一大恶果。

（三）过度投机需求使资金高度集中，造成资源配置的不合理

被海南省良好的发展前景吸引，众多投资、投机者将闲置资金从金融市场中抽调用于房地产的购置。同时，由于具有充足的资金，省外居民的投机性购房行为支付方式一般很少采用银行贷款，而多是一次性付款结清。数据显示，2010年海南省的固定资产投资资金中，以定金及预付款等个人资金为主的其他资金为724.67亿元，占总资金的31.8%，同比增长158.0%。房地产开发排除上年结余的本年资金来源计为173.65亿元，同比增长84.8%。本年资金主要源于销售滋长带来的资金回笼。此方式为海南省房地产的开发和建设提供了必要的资金保证，也使得市场资金高度流向房地产，导致其他市场的资金短缺，造成不必要的资源浪费。

（四）过度投机需求易着眼短期经营，忽略长期的可持续发展

海南省的房地产经营一直采用粗放型模式，即大多数商品房为中低价的中小型住房，这些住房由于不具备高端价格优势，使省外购房者较易购得，虽然在短期内促进了海南省房地产的快速增长，但就长期来看，粗放式模式造成了资源的过早消耗，为未来大力发展旅游房地产造成了不利影响。

四、基于投机性需求的现行调控政策的分析

对于海南省房地产投机性需求的过度增长，海南省部分地区出台了一些政策，意图对过度衍生的需求进行积极调控。

（一）全额征收营业税时限“2改5”抑制短期买卖持有住房现象

海口市地税局规定：“个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”时限由2年恢复到5年，通过增加交易成本延长资金周转年限，可以抑制短期内购买出售房屋的行为，使得即将进入投机市场的购房者收敛投机性购房行为。

（二）差别化信贷、税收政策，抑制投资投机性购房行为

海口市实行差别化信贷政策，政策规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于总房价的50%；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居地暂缓发放购房贷款。”在税收方面，对于是否首次购买商品房，海口继续实行差别化的税收政策。本条例对投资投机性购房行为设置了更高的壁垒，抑制部分消费者的投机性购房行为。

（三）减少首套购房贷款利息优惠，间接抑制投机需求

海南的首套房贷利率由原先的7折优惠上升到8.5折优惠。利息优惠的减少一定程度上也减少了贷款申请，间接抑制了过度的投机性需求。

五、抑制投机性购房的策略

（一）合理行使法律手段，适度征收房产税

上海和重庆市在2011年1月28日开始试行房产税，分析其在试行期间的效应，住房价格出现了一定程度的松动。反观海南楼市，今年1月份，海口市房地产交易量呈下降趋势，海口市房地产营业税同比下降3.7%，减收434万元。虽然1月海口房价环比上涨0.5%，但是成交量明显下降。

如采取与上海重庆类似的房产税政策，在海南针对高档房、豪宅以及炒房者征收一定比例的房产税，在对住房刚性需求没有影响的情况下可以对部分住房投机性需求产生相应的抑制作用。新增的税收成本必然会影响到投资投机者的选择，进而抑制投机性购房，稳定房价。

（二）重点发展旅游房地产，减少对粗放式地产的GDP依赖

海南省在建设“国际旅游岛”政策的大力支持下，旅游业将迎来强有力的发展浪潮。海南的房地产在此机遇下，也将迎来重大转型。近年来，房地产业一直是采取粗放式经营，为了满足短期市场需求以获得GDP增长，造成了资源的过早消耗。以此为戒，海南省应当重点发展旅游业，同时拓展旅游房地产的高端市场化，从而减少对粗放式房地产的GDP依赖。

（三）构建住房信息平台，大力发展房屋二级市场

目前海南省房地产现状问题为存量房的空置。省内居民的住房需求未能得到满足，省外投机者却购买并持有多套房屋，造成了存量房的空置。因而，在解决存量房问题上，就要构建住房信息平台，为存量房持有者与住房需求者搭建交流沟通渠道，从而促进二手房屋的发展，有效解决存量房问题，得到房屋资源的优化配置。

参考文献

[1] 海南省统计局.2010年海南房地产开发市场运行情况.海南,2011.

[2] 顾志明,赵海峰.遏制投机性炒房的必要性与对策.武汉科技大学学报(社会科学版),2006,8(4):17-21.

[3] 中国人民银行海口中心支行课题组.房地产价格合理性研究：以海南为例.海南金融,2008(12):36-41.

[4]郭彩萍.破解住房难题之海南样本-卫留成等代表谈保障住房.[EB/OL]. http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/zg/201003/08/t20100308_21076878.shtml.

[5]新浪地产.海南部分小区空置率高达90% 超七成住房销往岛外.[EB/OL]. http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/08/09/196726.html.

[6]海南省统计局,2010年海南固定资产投资运行情况.海南,2011.

[7]吴健,彭桂洁.海南房地产：已到转型升级关键时期.今日海南,2009:20-21.

[8]符泽亢. 二手房营业税年限2改5海口过户房屋激增.[EB/OL].http://house.focus.cn/news/2009-12-14/816048.html

[9]王存福.海口实施差别化政策抑制投资投机性购房需求.[EB/OL].http://www.xinhuanet.com/chinanews/2011-01/03/content_21774342.html.