住房抵押贷款申请书（推荐7篇）
然而,这一金融制度创新是一项复杂的系统工程,它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善,而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面,为此,本文从住房公积金制度创新角度,对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。
1 国内外住房信贷资产证券化现状
就国外而言,一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家,而且是这方面最发达的国家,它在70 年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司,这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构,将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池,以资产池所产生的稳定现金流作为担保,以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者,从而开创了住房信贷资产证券化。
美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点:一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景;二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高,总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997 年的亚洲金融危机之后,为解决资金短缺困境,政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》,并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司(K0MOCO),在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下,成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进,但在规模和制度建设上走在我国前面。
我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段,2005年12月15日,中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行,从这三家分行选出了15000 余笔、金额总计约30 亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产,并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券(包括A、B、C档)和次级资产支持证券。2007 年4 月又推出第二单RMBS,资产池总金额40.2亿元,根据信托安排,A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让,C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让,而次级证券由建设银行自行持有,不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验,推动了房贷二级市场发展。
2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性
2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要
我国目前各住房公积金管理中心(以下简称管理中心)发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长,最长可达30年,试点项目贷款期限一般也在5年,而资产的收益是抵押贷款本息,但这种现金流要在较长的时间内才能实现,加之考虑增值收益因素,定期存款和国债又不能随意流动使用。
同时,新条例即将出台,住房公积金提取政策放宽,这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险,为避免这种风险发生,全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款,或贴息借款补充流动性,或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式,以减少流动性风险。种种应急方式使用,一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具,迅速回笼资金,不仅大大提高了资产的流动性,而且将有效解决管理中心资金流动性风险。
2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模
目前,全国各管理中心为扩大资金规模,想尽办法进行归集扩面,但是,在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下,要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。
为此,合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具,从资金使用效率出发,另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模,做大做强住房公积金事业,将是今后发展趋势使然,也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。
2.3 住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段
由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道,而且还可以增强住房抵押贷款流动性,分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化,管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少,政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显,住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。
3 我国住房公积金信贷资产证券化的可行性
我国住房公积金制度实行20 年来,其个人住房抵押贷款余额已超过3万亿元,况且我国资本市场也有了很大的发展,目前呈加速之势,相关法律法规配套正逐步完善。因此,笔者认为我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化已具备一定的可行性。
第一,我国住房公积金个人住房抵押贷款抵押房屋产权清晰,在法理上为住房抵押贷款证券化提供了风险管理保证。
第二,资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范,为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。
第三,住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件:即可接受的信用特征(保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等),未来产生可预测的稳定现金流量,现金流量的期限结构清晰,本息完全分期摊还,借款者有广泛的地域和人口等统计分布,资产有较高的变现价值,资产具有标准化、高质量的合同条款。
第四,住房公积金个人住房抵押贷款一级市场规模大(截至2014 年底余额已超过3 万亿元),一般省会城市住房公积金个人住房抵押贷款余额基本上超过250亿元以上,已具备住房抵押贷款证券化局部试点的条件。通常情况下,抵押贷款一级市场的规模越大,基础抵押贷款组合的构成分布就越广泛,以此为担保的证券所对应的风险就越小。
第五,住房公积金个人住房抵押贷款证券具有比较稳定的社会需求。发达国家资产证券的主要投资者是机构投资者,包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等,同时也不乏分散的个人投资者。在中国随着基本养老保险金覆盖面的扩大,养老保险基金收缴率越来越高,滚存结余会越来越多,资金的再投资问题将越来越突出,收益安全、稳定的住房抵押贷款证券应是养老保险基金的理想选择之一;另外,中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后,参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域;同时,伴随居民可支配收入的提高,近年居民储蓄高速增长,住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间,个人投资者将是住房抵押证券的巨大潜在投资者。
第六,住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础,并有银行类似成功经验可借鉴,同时,资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种,在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。
4 住房公积金住房抵押贷款资产证券化相关原理
传统的融资方式是以借款人的整体信用水平为基础,而住房公积金个人住房抵押贷款证券化是以出让金融资产的要求权为信用基础,住房公积金个人住房抵押贷款通常是期限长、流动性差的资产,通过证券化,可以极大提高这些资产流动性。住房公积金抵押贷款证券化之所以可以让住房贷款变为在市场上流通的证券,主要基于三个基本原理:资产重组、风险隔离和信用增级。
4.1 资产重组原理
资产重组是管理中心为实现发行证券目的,通过相关机构运用一定的技术与手段对公积金住房贷款进行重新组合,实现风险与收益分离,使其风险得到有效释放,资源得到有效运作。住房公积金抵押贷款重组一般应遵循三个原则:贷款组合的分散性、规模性和同质性。所谓分散性是要求贷款不能全部集中在某一地域,以防因这一地域的经济在未来某个时间出现困难发生风险集中问题,从而损害投资者利益;规模性是因贷款证券化过程中许多费用是固定的,若贷款规模过小导致成本率过高;同质性是指构建资产池的贷款具有基本相同的特质,以便能较准确预测未来风险和收益。
4.2 风险隔离原理
管理中心将个人住房抵押贷款“真实出售”给特设机构,这部分信贷资产与住房公积金管理中心的破产隔离(正常情况下国家不会允许公积金中心出现破产情况),使得出售贷款资产的价值不因发起人的破产而受影响,使投资者的风险只限于证券化组合中,从而保护投资者利益。
4.3 信用增级原理
信用增级是指将资产池中的资产通过一种或多种信用的支持确保发起人按时支付投资者收益。通过信用增级可以使风险层层分解,让风险分解给所有愿意承担的参与者,从而降低整个交易系统风险,使收益与定价更趋合理。使资源得以最有效配置。
5 住房公积金抵押贷款证券化交易流程结构
住房公积金个人住房抵押贷款的基本交易流程结构主要包含三个主体:发起人(一般为住房公积金管理中心)、特设机构(special purpose vehicle SPV)和投资者;两个抵押市场:一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场是住房公积金个人住房抵押贷款发放市场,它的主要参与者是借款人、管理中心、委托银行(具有放贷资质商业银行);二级抵押贷款市场是特设机构对住房公积金个人住房抵押贷款进行信用增级和发行证券的市场,其主要参与者有SPV、投资者、信用增级和评级机构、投资银行、证监局等。一般说来,一个完整的资产证券化基本运作流程:首先是由管理中心作为发起人确定可以进行资产证券化的信贷资产;然后再构建一个特殊目的SPV ;发起人将证券化的资产真实出售给SPV,或者SPV主动购买发起人可证券化的资产,并将这些资产汇集成资产池,再通过对资产池的资产进行信用增级和信用评级后,以该资产所产生的稳定的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券,最后用资产池产生的现金流清偿所发行的有价证券。其证券化交易结构流程(见图1)。
6 住房公积金个人抵押贷款证券化过程
6.1 构建资产池
具有法人资格的管理中心申请,经相关部门审批同意后,根据自身对信贷资产证券化融资的需要,确定用于证券化的贷款,然后对证券化贷款资产进行分析,根据证券化的目标确定,汇集成资产池。目前,我国住房公积金管理机构是按市设置,一般都具有独立的法人资格,独立核算自负盈亏,如果单以一个中心做发起人,用于证券化贷款资产可能过小,不具备证券化规模。由于住房公积金个人住房抵押贷款风险极小,远低于商业住房贷款,违约率不足0.2%,同时全国各中心的住房贷款一般具有同质性,若以省一级为主体作为发起人,同证监会、人民银行等部门制定配套制度,汇集全省各地级市住房公积金管理中心的住房抵押贷款资产,适合购建用于证券化的资产池。
注:虚线表示证券化后资金流向。
6.2 建立特设机构
特设机构是专门为完成资产证券化交易而设立的一个特殊机构,它是资产证券化运作的名义主体。其主要有三个基本功能:一是代表所有投资者拥有资产,并成为证券或受益凭证的发行主体;二是隔断资产与资产出售人之间的关系,保障投资者权益;三是争取合理的会计与税收政策。MBS发行主体有两个选择:作为其他金融机构的附属机构,或者新设立特别机构(Special Purpose Vehicle,SPV)。从信用增级的角度看,SPV发行MBS有优势,从效率的角度看,SPV发行MBS也具有优势,成立专业化的住房公积金个人抵押贷款证券发行机构适应了社会化大分工的发展趋势,有利于提高市场运作效率。
6.3 信用增级
住房公积金个人住房抵押贷款汇集到资产池后,必须需要信用支持后才可以在市场上流通发行。信用增级是信贷资产证券化技术过程中的关键,可以避免投资者的损失,减少系统风险,并且可以以较低的成本在金融市场上进行融资。许多管理中心在发放个人住房贷款时,在办理住房抵押的基础上,同时另要求了担保公司担保,虽然,2014年下半年建设部发文取消收取个人担保费,但有些管理中心为保证资金安全,将原来个人承担的担保费改从管理中心营运成本中列支。因此,从信用风险方面考虑,住房公积金个人住房抵押贷款基本是无风险信贷资产。
6.4 信用评级与发行
住房公积金个人抵押贷款证券公开发行时,必须有专业的信用评级机构对证券进行信用评级。评级机构对资产池里的资产未来产生的现金流量的能力进行评估,并据此预测投资者的风险,便于投资者的投资决策。经评级后,由评级机构向社会公布评级结果,并由承销机构在市场销售。
6.5 支付购买价格
特设机构在证券承销商那里获得住房公积金个人抵押贷款证券发行收入后,按事先约定的合同,把大部分发行收入转交给发起人,作为发起人管理中心在市场融资的目的就达到了。
6.6 资产管理和资产收益回收
住房公积金个人抵押贷款证券化服务机构主要负责对资产池的资产进行管理,主要业务是:收取、记录资产池产生的现金流收入,并把全部收入存入特设机构事先指定的受托银行,受托银行专门建立积累资金帐户,便于按时向投资者支付本金和利息。
7 住房公积金个人抵押贷款证券化过程中相关问题的解决
7.1 基础资产的现金流重组处理
在住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化过程中,还需要对基础资产的现金流进行重组,基础资产的现金流重组,可以分为过手型重组和支付型重组两种。两者的区别在于:支付型重组对基础资产产生的现金流进行重新安排和分配以设计出风险、收益和期限等不同的证券,而过手型重组则没有进行这种处理。
7.2 会计处理
会计处理问题,即住房公积金个人抵押贷款证券化是表外融资还是表内融资的问题。在管理中心信贷资产证券化过程中,发起人出售或转移资产而取得的现金收入,列入资产负债表的左边——“资产”栏目中,同时,由于资产转移实现了真实出售,相应地基础资产从发起人的资产负债表的左边——“资产”栏目中剔除。这既不同于向银行贷款、发行债券等债权性融资,相应增加资产负债表的右上角——“负债”栏目;也不同于通过发行股票等股权性融资,相应增加资产负债表的右下角——“所有者权益”栏目。
7.3 投资者收益低的问题处理
管理中心因不是以盈利为目的的事业单位,个人住房贷款利率低,如果将住房公积金个人住房抵押贷款证券化,不进行贴息,势必证券票面利率比银行业固定类理财产品利率低,这将很难吸引投资者兴趣。如今,新《住房公积金管理条例》将出台,增值收益在提取管理费用、风险准备金等成本后,剩余部分将不再作廉租住房建设资金上交当地财政,建议管理中心对个人住房抵押贷款证券化采取贴息方式,即适当提高风险准备金率,划出一部分风险准备资金作贴息以提高投资者证券收益,由于住房公积金个人住房贷款属于政策性贷款,国家可从政策层面考虑减免税收、交易、抵押权证变更手续费等相关费用,提高投资者收益,以促进住房公积金个人住房贷款证券在市场的吸引力。
7.4 风险管理
住房公积金个人住房抵押贷款在证券化过程中主要面临如下几种风险,根据国内外经验,早偿风险与操作风险防范是管理中心特别需要重视的风险。
7.4.1 信用风险
就住房公积金个人住房抵押贷款证券化而言,借款人不能按时偿付按揭贷款的本息将导致个人住房抵押贷款支持证券面临不能及时偿付的风险,同时,房地产市场风险(包括房地产价格的波动)、借款人收入水平的变化以及借款人的道德风险等因素都会影响到借款人的还款行为,从而导致贷款的信用风险,进而引发资产支持证券的信用风险。目前,有相当一部分管理中心对个人住房抵押贷款采取了担保公司全程担保,同时又增加了借款人个人缴存的住房公积金保证,且其绝大部分人工作相对稳定,信用风险影响很少。
7.4.2 早偿风险
即基础资产项下的债务人提前偿还个人借款将直接导致资产支持证券本金的提前偿付,从而影响投资者的收益。早偿风险是住房公积金个人住房抵押贷款的一种主要风险,因对证券收益有直接影响,对证券成功发行不利。在证券化前建立早偿风险分析预测机制很重要。
7.4.3 流动性风险
资产支持证券投资者可能会面临证券无法在合理时间内以公允价格出售而遭受损失的风险。
7.4.4 混合风险
资产支持证券的服务机构将其自身的资金与受托资产池的现金流混合的风险。
7.4.5 利率风险
资产支持证券的票面利率与市场利率走势产生较大的偏离可能对证券投资者的预期收益产生影响的风险。
7.4.6 操作风险
住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品,涉及众多参与主体,各交易参与方是否严格履行各自的职责,以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点,证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。
7.5 其他需要注意的问题
7.5.1 历史数据的收集及技术支持
住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务,整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节,同时,在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理,深入分析各项明细数据,研究基础资产现金流变化的趋势特征,特别是当基础资产数量众多时,必须依赖信息系统的支持,因此,有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。
7.5.2 信息披露
参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体,必须根据法律、法规的规定,披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》,受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。
8 结束语
住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段,技术上主要还存在以下几个方面的问题:(1)如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题;(2)根据标准化的抵押贷款,如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券;(3)住房公积金抵押贷款证券管理问题;(4)证券发行风险管理防范问题;(5)相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国,住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高,住房公积金的保值增值、风险防范与化解,做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献
[1].沈炳熙.资产证券化中国的实践.北京大学出版社.2008
[2] .王博峰.我国资产证券化的切入点——住房抵押贷款证券化.湖北经济学院学报(人文社会科学版)2005
一
住房抵押贷款在我国发展十几年，虽然在一定程度上激起了人们心中购房的欲望。但一路走来，住房消费市场却并没有象人们所期望的那样活跃，问题出在哪里呢？
住房抵押贷款存在风险
1、信用风险
发放居民贷款要冒信用风险，而且风险较大。由于居民住房抵押贷款是零售性贷款，其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行对借款人的财政状况等进行持续的、有效的监察在我国目前是相当困难的，而且成本很高。同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业，银行较难对借款人资信的起初状况做出准确的判断，这样银行发放居民住房的抵押贷款就要冒很大的信用风险，所以银行缺乏发放居民住房抵押贷款的安全感和积极性。
2、抵押物风险
由于目前房地产市场极不成熟，银行对房地产项目的评估缺乏专业的房地产评估人员，很难准确的评估楼价。而且随着时间的推移，由于市场的波动，银行要对楼市进行准确的预测相当困难。这就使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款的本息，造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难，从法律的角度说，抵押贷款到期未还，银行就能对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期，房地产进入市场交易为数极少。在现行市场体系不完备的条件下，抵押贷款逾期的越多，需要处分的土地、房屋也就越多，而实际处分起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全，使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没有登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性，直接威胁抵押贷款的安全。不规范的操作很容易造成"房地产泡沫"，而最终导致金融危机。
缺乏住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指住房贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券市场。二级市场又可分为证券化市场和非证券化市场两部分。证券化市场因其所具有的流动性强的特点，成为二级市场发展的重心所在。
世界各国住房金融发展实践表明，住房抵押贷款是实现住房商品化的有效途径。而作为住房抵押贷款市场重要组成部分的二级市场，其建立和发展对一国住宅产业和住房金融的发展有着十分重要的作用。具体表现在：
1、建立住房抵押贷款二级市场是住宅产业发展的客观要求。
住宅产业要发展，必须有一个发达的住房市场，有对住房的巨大的现实消费需求(既有支付能力的需求)，以需求为动力，才能真正推动住宅产业的发展。住房只有在市场上通过出售实现价值，住房建设才能得以顺利进行，投入资金才能处于良性循环之中。但目前我国居民的家庭收入与较高的房价相比，显得力不从心，大多数居民只能望"房"兴叹。所以应建立住房抵押贷款二级市场，进而促进住房抵押贷款一级市场的发展，提高购房者的购买力，从而创造更多的住房消费有效需求，使住房建设资金得到及时回收，促进资金的良性循环，保证住宅产业的健康发展。
2、建立住房抵押贷款二级市场是贷款银行业务发展的现实需要。
目前，我国住房抵押贷款的还款期限一般都在10年以上。在这么长的还款期内，如果缺乏二级市场，抵押贷款不具备流动性，加之抵押贷款管理不尽完善、抵押贷款担保机制不健全等原因，贷款银行必须独立承担由于利率波动、通货膨胀、贷款人违约等带来的风险损失。而当这些风险过于集中过大时，贷款银行就会缩减或停止抵押信贷，从而导致住房抵押贷款业务的萎缩。如果贷款银行的风险能够得到有效降低，银行就会在一定程度上放宽贷款的限制条件，从而扩大居民的贷款需求。增强抵押贷款流动性，还能大提高抵押资金的利用效率，使资金形成良性循环，有效解决长期信贷资金来源不足问题。通过建立住房抵押贷款二级市场，银行把不具有流动性的抵押贷款变为货币资金，可以获得新的资金来源，再发放新的抵押贷款，不断扩大业务量。同时，二级市场为贷款银行进行资产负债管理提供了一个有效的方式，通过二级市场上的交易，可以改变资产结构，使存款期限短、款期限长的负债与资产期限不协调的问题得到解决，同时还能避免资产过分集中的利率风险。
我国现阶段十分缺乏住房抵押贷款的二级市场，除了在深圳等个别城市有试点外，在全国范围内并没有形成规范的住房抵押贷款二级市场，这严重阻碍了住房抵押贷款市场在国内的发展。缺乏二级市场的住房抵押贷款市场永远是不完整的市场。
住房抵押贷款中的期限和利率存在不合理性
居民能否通过住房抵押贷款增强购房意愿，贷款期限和利率是很重要的因素。一般采用住房抵押贷款购房的工薪阶层很少能在短期内还清所欠余款，特别对我国低收入的工薪族，这决定了该贷款的性质属于长期贷款，银行应该认识到这一点。在住房抵押贷款搞的好的国家和地区中，其贷款期限一般均超过20年，如新加坡和香港一般为25年，美国最长达40年。而在我国住房抵押贷款的最长期限为30年，但却有退休年龄的限制，一般人都很难享受较长期限的抵押贷款。同时在贷款利率方面，从发达国家的情况来看，有些国家如德国和瑞典在一定的发展时期，曾采取过政府贴息的政策鼓励居民用无息贷款购房，美英等国家则采取了低息政策。我国虽然经历了连续七次降息，但住房抵押贷款利率仍然较高,这是不利于居民利用住房抵押贷款的。
二
我国住房抵押贷款的发展还处在初级阶段，这跟我国是一个发展中国家有密切的联系，根据我国国情，对住房抵押贷款在发展中出现的问题的解决，提出以下对策建议：
采用保险与担保双重方法规避住房抵押贷款中存在的风险
1、住房抵押贷款保险
住房抵押贷款保险，是指被保险人因意外伤害或身体高度残废或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。也就是说，保险公司收取一定的保险费(通常由借款人支付)，使贷款人避免因借款人违约拖欠还款而蒙受经济损失。住房抵押贷款保险，还有一个附加险，即当所购住房遭遇火灾等财产损失时，由保险公司赔付。住房抵押贷款保险是规避其在操作中存在的风险的重要途
径之一。它在实际应用中可划分为以下几个险种：
a、普通住房保险
在中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》中对房屋保险作了专门规定。该办法第25条规定："以房产作为抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人办理有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管"。购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按照实际购入价格计算。保险公司承担因自然灾害和意外事故所致的损失，使住房得以保值。这样不仅购房者对其房产安全放心，更重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除后顾之忧。目前，中保财产保险有限公司天津分公司已经推出了这种房屋保险。保险责任主要包括保险期限内火灾、暴雨、冰雹、空中运行物坠落、外界物体倒塌等10余种原因造成的房屋毁坏，或由于防止灾害所采取的施救支出。在经过一段时间的实践后，保险公司可以在总结经验的基础上完备并推广这一险种。
b、住房抵押贷款寿险
该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减的人寿保险，购房者在办理借款手续的同时即办理人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残废，则由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称。目前美国友邦保险上海分公司已经推出这种保险险种。
c、住房抵押贷款保证保险
该险种一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种，借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费。保险公司作偿还贷款的保证，银行就相应的给予购房者贷款。由于贷款的偿还有了十足的保证，银行就在利息和借款期限等方面给借款人以一定的优惠。在贷款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还贷款，则由保证人偿还贷款或由承保人赔付银行的损失。
2、建立专业的担保公司为住房抵押贷款提供专业的担保
除了住房抵押贷款保险以外，为抵押贷款提供安全可靠的担保也是规避风险的重要途径之一。
从目前的实际情况看，我国的住房抵押贷款可分为三个担保层次，第一个层次是由国家专门机构作担保，对象是国家公务员和重要的科研单位、教育部门人员的住房贷款；第二个层次是由企业作担保，这需要一定的认证，即一些效益好、实力强的企业根据自己的情况可以为职工办理贷款担保；第三个层次是贷款人的住房抵押担保即一般城镇居民的住房贷款可以用购买的房屋作担保。
除此之外，还应鼓励发展专业的担保公司。由于担保公司内部体系完善，有自身专业的中介买卖、评估、法律等配套部门，不仅提高了申请人的信用条件，大大降低了申请贷款的难度，增大了按揭成数和延长还贷期限，减轻供楼压力，而且可以通过担保公司的法律监督，保证按揭楼宇的合法性，保护购房人的合法权益。在出现违约时，担保公司可以协助提供还款的宽限，减少处置抵押物的损失，保障基本的住房条件。
对于银行来说，把担保公司纳入其个人放贷体系后，首先是提高了按揭贷款的安全性和流动性，强化贷款人的个人信用，增加其还款能力，保证债务的清偿，有效的防范了信贷风险；再则通过合作管理，可以加强对按揭贷款的调查、审查和检查，提高银行的工作效率，最终达到促进业务发展、增加存贷规模、提高经济效益的目的。
培育住房抵押贷款二级市场
二级市场的核心是抵押资产证券化，即以银行所持抵押资产为基础，向投资者发行抵押支持证券，将风险与其相对应收益转给投资者。投资者在作投资决策时，主要考虑的是对证券化资产产生收益能力的估计和证券本身的利率风险结构，而不论证券化发起人的资信情况。
为推动抵押证券化市场，可创设住房抵押证券公司。该公司初期为政府拥有，以股份公司形式成立，在公司获利并取得市场信誉后，将考虑邀请私人机构入股，并将公司股票上市。其业务主要有：(1)购买抵押贷款的债权，取得抵押贷款的盈利和所提供资金成本之间的差价。(2)发行以抵押贷款为后盾的债券，为住房金融机构提供融资，并以政府的名义向证券购买者提供信用担保，以使其能及时得到利息和本金的偿还。(3)发行债务证券和股票，作为公司筹集运营资金。公司成立后，再在沪、深证券交易所设立专板进行抵押支持证券交易。
而在二级市场建立以前，为增加流动性，可对私人发展商推售的房屋要求作回购担保，对安居工程下建成的房屋，可争取政府有关部门担保。政府由此作成的负担不大，因购回的房产可转售另一住房需求者，后者可以取得高于普通住房抵押标准的成数和享受较低的利率，从而加快转售速度。
通过政府贴息使住房抵押贷款的期限和利率趋于合理
http://hao.lawtime.cn怎么申请住房贷款
一、住房贷款怎么申请
申请人应当自行或委托律师向贷款银行提出贷款申请，同时提交：
(1)身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);
(2)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;
(3)符合规定的购买住房的合同意向书、协议或其他批准文件;
(4)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
(5)申请住房公积金贷款的，需持住房公积金管理部门出具的证明;
(6)贷款人要求的其他文件或资料，以向银行说明自己想要贷款的意思并证明自己具有还本付息的能力。
二、个人住房贷款对借款人的条件要求
(1)有合法的身份;
(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;
(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;
(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;
(6)贷款行规定的其他条件。
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三、申请贷款的材料要求
(1)个人住房借款申请书;
(2)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
(3)经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;
(4)合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件;
(5)抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;
(6)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
(7)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券;
(8)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明;
(9)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);
(10)如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等;
(11)贷款行规定的其他文件和资料。
房产管理中心：
申请人，女，岁，工作单位，在购买住宅一套，面积平方米，因资金短缺，特向贵中心申请贷款人民币（大写）万元，（小写）元，以尽快偿还购房款。拟定还款计划：贷款期五年，每月还款元。以上情况详实准确，请审核批准为盼！
申请人：
二○一一年七月二十七日
1、贷款申请书、工资卡复印件
2、贷款人身份证、户口本复印件
3、担保人身份证，户口本复印件
4、担保人所在单位出具便函
5、购房合同、首付款发票的原件、复印件
一、贷款对象
1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存一年以上；
2、在本市行政区域范围内购买、建造、翻建和大修自住房，且具有完全民事行为能力；
3、具有合法的购房合同或获准建造、翻建、大修自住房的各项批准文件；
4、购房首付款的自筹资金金额不低于所购住房全部价款的30%；
5、有住房公积金管理中心认可的资产作为抵押或质押，且有偿还能力的个人作为保证人；
6、符合住房公积金管理中心规定的其他条件。
二、贷款额度、期限及利率
1、额度
住房公积金贷款的最高额度不得超过30万元，购买二手房的最高额度不得超过15万元。
（1）按照房屋总价比例确定贷款限额，购买新建普通住房的，最高可贷额度为所购住房总价的70%；购买二手房的，最高可贷额度为所购住房成交价的60%（如住房公积金管理中心认为成交价明显高于评估价的以评估价为准）；建造、翻建、大修自住房的，最高可贷额度为房屋修、建工程造价的60%；
（2）按照最近一年内职工每月缴存住房公积金的平均数额确定贷款限额，其计算公式为： 可贷额度＝借款人月缴存住房公积金数额×12×贷款期限×2＋共同借款人月缴存住房公积金数额×12×贷款期限×2。
职工贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和以上限额标准计算确定。申请贷款金额不超过规定限额的，一般以申请贷款金额作为实际贷款金额；申请贷款金额过其中一项限额的，以较低限额作为贷款金额。
2、期限
职工用于购买、建造自住房的住房公积金贷款期限最长不超过30年，用于购买二手房和翻建、大修住房的住房公积金贷款期限最长不超过15年，且不得超过自借款之日起至借款人法定退休年龄后的5年。
3、利率
职工住房公积金贷款利率，按照中国人民银行颁布的利率标准执行。
贷款期内如遇利率调整，于次年1月1日起，对一年期以上的贷款按相应利率档次执行新的利率。一年期以内（含一年期）的贷款，按人民银行规定，利率不予调整。
三、贷款材料
1、商品房贷款
（1）贷款申请表；
（2）申请人及其配偶、共同借款人的居民身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明；
（3）担保人居民身份证、户口簿、收入证明；
（4）合法有效的购房合同；
（5）首付款凭证或购房发票；
（6）由开发商出具的保证函等其他材料。
2、二手房贷款
（1）贷款申请表；
（2）申请人及其配偶、共同借款人的居民身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明；
（3）担保人居民身份证、户口簿、收入证明；
（4）房屋所有权证及国有土地使用证；
（5）契税完税证、房产评估报告等其他材料。
3、建房贷款（包括建造、翻建、大修）
（1）贷款申请表；
（2）申请人及其配偶、共同借款人的居民身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明；
（3）担保人居民身份证、户口簿、收入证明；
（4）建造、翻建自住房的，提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；大修自住房的，提供国有土地使用证、房屋所有权证和相关部门出具的批准手续等。
四、贷款偿还
贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息；贷款期限在一年以上的，借款人应自使用贷款后第二个月开始按月偿还贷款本息。住房公积金贷款的还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种，由借款人在贷款申请时选择。具体还款方式为：
（一）等额本息法月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款期数/[（1+月利率）还款期数-1]
（二）等额本金法月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率 归还方式主要分为柜台还款和委托银行代扣两种。
泰州市住房公积金提取所需附件对照表
住房抵押消费贷款是商业银行贷款发放的重要形式之一。我国的房地产市场很早已进入结构性调整阶段, 房价的周期性波动在所难免, 这将造成银行住房抵押消费贷款违约概率的上升和贷款风险的加剧。而以房价波动为导火线所引发的美国次贷危机目前已经演变为20世纪大萧条以来最严重的一次金融危机, 也给我们以深刻的警示。
传统的定价方法把住房抵押贷款看作是一种期权, 用期权理论来对其定价。然而, 住房抵押贷款区别于期权的特点是贷款人可以在贷款期限的任意时间内提前还款, 使得国内外学者对于提前还款越来越为重视。
国外学者关于贷款定价的研究成果, 主要有结构化模型和简化形式模型。结构化模型的核心原理是将违约概率看作内生变量, 将企业债务看作一种期权, 并利用期权定价公式对债务进行定价。主要代表性的理论有Black (1973) 和Morton (1974) [1,2]提出的期权定价理论。之后, 在期权理论的基础上发展出来了很多新的理论, 包括单因素模型和双因素模型等。简化形式模型强调在贷款的历史数据中通过统计方法描述出借款人的还款行为特征函数并建立贷款定价模型, 其核心思想是将违约概率作为由历史数据得出外生变量, 利用固定收益证券的利率期限结构理论对风险债务进行定价。代表理论有Schwartz (1989) [3]的贷款价格模型, Boudoukh (1997) [4]的风险对冲机理, Deng (2000) [5]的竞争风险模型等。
国内学者的相关研究成果主要有:仪垂林、刘玉华 (2005) 提出基于欧式期权定价的研究方法[6]。后面出现的一些理论主要是在模型上或者数值上进行定量或定性分析, 主要代表性理论有:唐文进、陈勇 (2006) 的交替方向隐性有限差分法[7], 郭战琴、齐鸿儒 (2006) 基于简化信用风险定价模型[8], 龙海明、邓太杏 (2006) 的消费贷款定价模型[9]。李蕊、殷促民 (2006) [10]的改进贷款定价模型以及赵保国、龙文征 (2007) [11]通过对KMV评级模型等。
本文通过建立生命表函数来对最优提前还款和次优提前还款两种还款行为统一刻画。运用B-S模型对到期不还违约损失进行计算, 根据各种类别的违约率比率, 通过它们的加权平均给出了贷款的指导利率, 综合考虑它们得到定价利率, 比较分析指导利率和定价利率得到一个合约利率, 最后得到了违约判定方法。
2 模型建立
2.1 非意愿性违约损失
根据文献[12], 假定成本与目标收益具有附带性, 只与本金有关, 则有如下关系式:
式中, Vt表示到第t年为止还款后的剩余款额, 在k≥T时, Vt=0, k|qx表示危险函数, 即为年龄x岁的人在x+k岁到x+k+1岁发生非意愿性违约的概率, k表示贷款期限内的某一年, (1+r1) 表示累计因子, r1表示贷款利率, T表示贷款年限, p0为贷款本金, c为运营成本率, yd为目标收益率。
上式说明仅考虑非意愿性违约损失的贷款价格与目标收益率、运营成本、和非意愿性违约贷款期望损失额有关。
2.2 意愿性违约
(1) 提前还款
提前还款是一种理性还款行为, 由于市场的利率与贷款利率存在差别, 这样就存在借款者从市场借入资金来提前履行自己的还款权利, 借款者可以在任意时间借入资金, 这样剩余还款额的贷款价值与市场价值会存在一个差, 把这个差记为这个时刻的违约盈余值:
其中, V表示t时刻的合约规定还款额, W (t) 表示t时刻的市场利息率, r2表示贷款利息率, 并且记NEP (x) =∫xTP (t) dt为提前还款违约后的盈余。借款者考虑自己利益, 其提前还款的条件为:
C (t) 表示t时刻的违约罚金现值。
(2) 仅考虑提前还款违约损失的定价
根据上面的假设, 商业银行为了防范借款者的违约可以得到如下定价方程:
由式 (3) 和式 (4) 可以得到均衡条件下的最有可能违约时刻以及贷款利率满足的方程:
其中, f为最有可能的违约时刻。
方程 (5) 是均衡条件下的只考虑提前还款因素的违约利率与时间的组合。
(3) 仅考虑逾期不还违约损失的定价
假设到期日贷款本息和为F (贷款价值) 。以抵押物为标的欧式看跌期权的价格为Pe.贷款利率r3满足期权定价的相关假设条件, 如假定市场无摩擦, 没有税收和违约成本, 没有抵押品处置的流通成本等。则借款者的债务现值 (将商业银行的目标收益和资金成本也附加在借款人的债务中) 应满足下面公式:
若S表示住房的市场价值。则Pe由Black-Scholes公式给出:
其中:为标准正态分布函数, 为住房价格波动率。把式 (7) 代入式 (6) 式得:
(4) 定价
(1) 指导利率的定价
假定住房抵押贷款违约数据中非意愿性违约损失占的比例为θ, 意愿性违约损失所占的比例为 (1-θ) , 意愿性违约损失中提前还款损失占的比例为h, 逾期不还的损失比例为 (1-h) 。定义指导利率为:
指导利率反映了一些损失占比的影响, 在贷款政策上具有指导性, 可以看作是一种政策性贷款利率。
根据总体的损失率为LGD, 非意愿违约损失率为LGDL1G, D提2前还款损失率LGD2, 可以得到
由于上面的权重是从整体出发的, 可以从两方面去考虑, 一种是对于贷款不分类, 根据各笔贷款的实际违约的情况 (非意愿性与意愿性) 算出的权重, 这样得到了一个总体的指导利率, 二是对于根据贷款的期限、信用等级进行分类, 然后根据某一类贷款中的实际违约情况计算权重, 代入上面的公式, 这样得到了某一类贷款的指导利率。
(2) 单笔贷款利率的定价
贷款减项主要包括:到期不履约而造成的损失;由于非意愿因素造成的损失;提前还款造成的损失由违约罚金补偿后的净损失;银行自身的收益和成本。类比式 (8) , 则单笔贷款的定价利率公式为:
3 实例分析及定价模型变量的实现
2005年, 某借款人用当时市价为80万的住房向商业银行贷款56万, 贷款期限为10年, 当时的贷款基准利率为5.31%, 采用等额本息付款方式还款。
3.1 非意愿性违约损失
基于我国失业人口主要分布在刚毕业的大学生等一些人群中, 他们大都缺乏经济实力, 因此本文只考虑死亡因素。根据《中国人寿保险业经验生命表 (1990-1993) 》, 运用EXCEL计算贷款额为1元的非意愿违约损失从而g=80g0=0.656万元[12]。
3.2 成本率和最低收益率
根据文献[9]中贷款资金成本率的计算公式以及最低收益率的计算方法, 选取5年的资金成本率3.04%作为本文的成本率, 同时yd=11%×8%=0.88%.
3.3 市场利息力W (t)
由文献[13]并根据我国国债市场的数据, 运用MLE得到的10年期的CIR利率估计方程为:
3.4 违约罚金成本
罚金是作为违约的惩罚, 商业银行不能控制其不发生, 只能通过设置合理的罚金成本来预防, 基于商业银行自身考虑, 越迟违约, 对商业银行的影响越小, 因此罚金成本应该是开始高, 随着时间的推移慢慢降低。本文假定罚金成本函数为Y (t) =0.56 (10-t) , 0<t<10, 用贷款利率贴现后的成本函数为:
3.5 提前还款违约盈余
根据式 (11) , 忽略布朗运动的影响, 由r0=0.0375解得的利率方程为, 得到的提前还款违约盈余为:
3.6 危险率
危险函数λ (t) 表示个体 (贷款) 存活到时间t在t时刻的瞬间失效率, 通常由比例危险提前偿付模型来对其进行定价。本文采用Copula函数来拟合, Copula函数中的First-Passage模型对于公司的生存概率可以由下式表示:
_-V表示公司资产净收益率, e为资产波动率, D为违约边界, A0为公司初始资产。在本文中, _-V看做是目标收益率, e为房价波动率, D为违约边界。A0为住房市场价值。
由_-V=0.88%, 假定D=70, A0=80。根据, 可以得到不同波动率下的提前偿付的危险率, 并用多项式对他们进行模拟, 其结果列于表1。
3.7 均衡条件下最有可能的违约时刻贷款利率
从控制风险的角度出发, 占有主动权的一方 (商业银行) 会选择如下目标函数来进行定价:
对上面的函数求偏导得到:
可以解得最有违约时刻与贷款价格的关系r2=Y (f) 。将r2=Y (f) 代入式 (16) 得:
可以解得f带入r2=Y (f) 最终得到贷款价格。
4 合约利率及其判定
根据式 (5) , 得到单独考虑非理性违约损失的住房抵押贷款的价格为s1=0.50%.由于提前还款可以在借款期限内的任意的某一天, 在这种情况下, 运用模型时可以将合约规定还款额进行细分, 得到的合约规定还款额Vt=0.024839万元 (按天记) , 代入式 (16) 、式 (17) 通过模拟得到波动率在10%下的利率为r2=9.73%.计算得到期日贷款本息和为F=75.30, 根据式 (12) , 在e=10%时, r3=2.96%.
4.1 定价利率
根据式 (10) 可以得到在波动率为10%的情况下的单笔贷款的定价利率r*, r*在[r1, r2]上变化。因此, 根据三种违约情况, 可以建立如下的模型:
其中, a, b, c表示它们偏离实际利率的变量, 可以用概率分布表示, 为待估参数。根据分布叠加法则可以知道, 式 (18) 可以写成指导利率的某种形式。
k可以认为是政策变动因子, 受宏观经济的影响, V (r1, r2, r3) 为贷款人自己的还款意向, 为r1, r2, r3某种组合形式。于是, 实际的贷款利率是由政变动因子和还款意向决定的。
假设指导利率对 (r1, r2, r3) 的经验系数分别为 (a0, b0, c0) 。则式 (19) 可变形为:
由于a, b, c, 都为变量, 因此, 当后面的项都为0时, 单笔贷款利率为指导利率的线性形式。也就是:指导利率具有线性指导性 (政策性) 的条件为:
由于a, b, c都为变量, 故根据上式, 具有相同的分布。根据k的分布形式, 可以得到a, b, c, 的具体分布, 这就确定了贷款政策刚刚出台时的预计分布。
4.2 合约利率
由指导利率具有线性指导性 (政策性) 的条件, 给定k的分布形式, 则可以得到a, b, c的分布形式, 政策因子分布密度函数c (k) , 由于政策影响通常比较滞后, 因此c (k) 保持不变, 假定c (k) 为连续函数, 则a, b, c的先验分布密度函数为。随着具体经济环境的变化, a, b, c的分布也会发生变化, 根据式 (23) , 得到的a, b, c的实际分布形式为c (a) , c (b) , c (c) , 则合约利率可以由下面的公式得到:
其中, 为信度因子, 可以选取r*=kr+X线性模拟的拟合度R2作为κ.
4.3 判定因子
定义判定因子, 当X过大时, 说明合约利率相比定价利率过高, 则借款人违约的可能性较大, 当X较小时, 则说明合约利率过低, 银行的收益较低。过高和过低的X都是不平衡的, 当X=1时, 说明合约利率较为公平。
5 结论及讨论
本文通过计算单个影响因素下的贷款利率, 最后根据经验违约率和各种违约所占的比率得到了一个指导利率, 分析发现非意愿违约比率的提高将造成指导利率的下降, 在意愿性违约损失率一定的情况下, 由于总体违约率与非意愿性比率反向变动, 总体违约率与指导利率存在正向变动的关系, 而意愿违约中提前还款比率的上升会导致总体指导利率的上升。本文也给出了贷款的定价利率公式, 在此基础上得到了合约利率公式, 并提供了一个利率高低的判定因子, 初步分析得到当X=1时, 合约利率较为公平。这些结论能够为商业银行贷款的定价, 住房抵押贷款的利率高低判别提供一定的依据。
摘要：住房抵押贷款损失分为非意愿性违约损失和意愿性违约损失, 意愿性违约损失包括提前还款违约损失和到期不还违约损失。通过单个因素下计算得到的利率及其权重, 可以得到住房抵押贷款的加权利率, 而将所有因素及其权重放在B-S公式中得出了单笔贷款的定价利率公式, 在一定条件下, 定价利率是加权利率的线性函数。将此条件下的贷款政策分布因子参数作为先验信息, 运用贝叶斯后验分布公式得到一个合约利率, 基于合约利率与定价利率的比率, 可以判别合约利率是否合理, 理论及实例分析表明当比率接近1时较为合理。
摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。
关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。
一、国外研究现状
（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究
Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。
（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究
Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。
（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险
Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。
二、国内研究现状
（一）个人住房抵押贷款风险的分类
王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。
（二）个人住房抵押贷款风险的成因
史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。
（三）个人住房抵押贷款风险的防范
胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。
三、现有研究评述及建议
国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。
综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：
一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。
二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。
三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）
参考文献：
[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.
[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.
[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.
[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.
[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.
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